Maailmanlaajuinen kiinteistöalan mullistus: Korkeat korot, suuret kaupat ja elpymisen merkkejä (7.–8.10.2025 kooste)

Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden taantuma: Asuntokauppa Yhdysvalloissa pysyy monikymmenvuotisten pohjalukemien tasolla 7 %:n+ asuntolainakorkojen vuoksi, ja kansalliset asuntojen hinnat nousevat vain hieman (~1,3 % vuodessa elokuun tilanteen mukaan) cotality.com cotality.com. Mediaanihinnat ovat laskeneet noin 400 000 dollariin, mikä on parantanut hieman asumisen saavutettavuutta cotality.com. JPMorganin analyytikot varoittavat, että markkinat pysyvät “lähes jäässä vuoteen 2025 asti” ja hintojen kasvu jää alle 3 %:n rfsadvisors.com.
Euroopan varovainen optimismi: Uusi kysely Euroopan johtavassa kiinteistötapahtumassa osoittaa, että markkinat ovat saattaneet “saavuttaa pohjan”, ja nyt 44 % alan toimijoista on optimistisia ja luottamus palaa hitaasti exporeal.net. Asuminen on edelleen suosituin omaisuusluokka (75 % sijoittajista), selvästi toimisto- ja vähittäiskauppaa suositumpi exporeal.net. Kuitenkin korkeat korot ja byrokratia ovat edelleen suurimpia huolenaiheita yli 90 %:lle vastaajista exporeal.net. Huomionarvoista on, että asuntolainakorot ovat joillakin Euroopan alueilla viimein laskemassa – esimerkiksi Tšekin asuntolainakorot laskivat juuri 2 vuoden pohjalle (~4,91 %) expats.cz.
Kiinan jatkuva kiinteistösuhdanne: Kiinan kiinteistömarkkinoiden laskusuhdanne jatkuu politiikkatuesta huolimatta. Uusien asuntojen hinnat ovat vakaat tai hieman nousussa, mutta jälleenmyyntiarvot jatkavat laskuaan reuters.com. Analyytikot eivät odota todellista käännettä ainakaan ennen loppuvuotta 2026 tai vuotta 2027, mikä on noin puoli vuotta myöhemmin kuin aiemmat ennusteet reuters.com. Heikot kotitalouksien tulot, korkea työttömyys ja myymättömien asuntojen ylitarjonta heikentävät ostajien luottamusta reuters.com.
Lähi-idän nousukausi ja megahankkeet: Persianlahden alue houkuttelee valtavia investointeja. Blackstone ja Abu Dhabin Lunate lanseerasivat juuri 5 miljardin dollarin alustan Persianlahden logistiikkakiinteistöille (varastot), luottaen kysyntäbuumiin reuters.com. Saudi-Arabiassa kehittäjä Dar Global ilmoitti 1 miljardin dollarin “Trump Plaza” -hankkeesta Jeddahiin, johon tulee luksusasuntoja ja toimistoja – kyseessä on toinen Trump-brändätty kohde siellä reuters.com. Persianlahden markkinat, kuten Dubai ovat nousseet voimakkaasti (hinnat nousseet noin 70 % neljässä vuodessa) reuters.com, vaikka uuden rakentamisen aallon odotetaan hillitsevän nousua tulevina vuosina.
Afrikkalaiset asuntoprojektit: Afrikan valtiot tarttuvat asuntopulaan nopean kaupungistumisen keskellä. Kenia rakentaa 100 000 kohtuuhintaista asuntoa osana kansallista ohjelmaa, jolla pyritään paikkaamaan kahden miljoonan asunnon vajetta africanews.com. Presidentti William Ruto vaatii globaalia koalitiota ratkaisemaan asuntokriisiä ja kutsuu sitä “liian laajaksi yhden maan ratkaistavaksi” africanews.com. Etelä-Afrikassa helpotusta korkoihin on näkyvissä – keskuspankki laski korot 7 %:iin (alimmillaan sitten vuoden 2022) reuters.com tradingeconomics.com – minkä odotetaan vahvistavan ostajien luottamusta vuosien kiristysten jälkeen.
Jakautunut Latinalainen Amerikka: Kiinteistömarkkinat Latinalaisessa Amerikassa heijastavat vaihtelevia talousoloja. Meksiko on aloittanut korkojen laskemisen kasvun vauhdittamiseksi – keskuspankki laski juuri ohjauskorkonsa 7,5 %:iin, alimmilleen sitten vuoden 2022 reuters.com, mikä helpottaa asuntolainakustannuksia. Sen sijaan Brasilia kamppailee yhä erittäin korkeiden lainakustannusten kanssa; sen keskuspankki pitää Selic-koron 15 %:ssa (20 vuoden huippu), eikä leikkauksia ole odotettavissa ennen vuotta 2025 sitkeän inflaation vuoksi reuters.com reuters.com. Tämä on pitänyt Brasilian asuntomarkkinat vaisuina, vaikka Latinalaisen Amerikan osakkeet ja kiinteistösijoitusrahastot ovatkin elpyneet vuonna 2025 toiveissa rahapolitiikan kevenemisestä.
Kaupallisen kiinteistösektorin hermostuneisuus: Toimistomarkkinat ympäri maailmaa ovat edelleen paineen alla etätyön ja korkeampien rahoituskustannusten vuoksi. Yhdysvaltojen toimistotilojen vajaakäyttö saavutti ennätyksellisen noin 20,7 % vuoden 2025 puolivälissä reuters.com, mikä on merkittävä muutos, joka pakottaa kiinteistönomistajat ja kaupungit harkitsemaan tyhjien rakennusten uusia käyttötarkoituksia. Suurissa keskuksissa, kuten San Franciscossa, toimistotilojen vajaakäyttö on yli 25 % reuters.com. Sen sijaan teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt ovat maailmanlaajuisesti suhteellinen valopilkku – tästä kertovat suuret varastoinvestoinnit (kuten Blackstonen Persianlahden hanke) ja datakeskukset, joissa monilla alueilla on edelleen tarjontapulaa jll.com.
Näkymät – Varovaista toivoa: Ennusteet viittaavat epätasaiseen mutta paranevaan kehitykseen. Euroopassa tunnelma on kääntymässä positiiviseksi, ja Yhdysvaltain asuntomarkkinat saattavat vähitellen tasapainottua, jos asuntolainojen korot laskevat. ”Parantunut saavutettavuus on tuonut kaivattua helpotusta”, toteaa eräs yhdysvaltalainen asuntomarkkinaekonomisti, kun ostajat vähitellen palaavat markkinoille hintojen vakiintuessa ja tarjonnan kasvaessa cotality.com. Silti elpyminen odotetaan olevan hidasta ja epätasaista. Kiinassa ja muilla heikoilla markkinoilla luottamus saattaa palautua vasta vuosien päästä reuters.com. Kuitenkin ympäri maailmaa kiinteistötoimijat sopeutuvat – hallitukset laskevat korkoja tai keventävät byrokratiaa ja kehittäjät muokkaavat kiinteistöjen käyttötarkoituksia – kylväen siemeniä seuraavalle kiinteistömarkkinoiden nousukaudelle.

Globaali makrotaloudellinen tausta: Korot, inflaatio & talouden vastatuulet

Maailmanlaajuisesti korkeat korot ja inflaatio ovat olleet vuoden 2025 kiinteistömarkkinoita määrittävä makrotarina. Kahden viime vuoden aikana inflaation hillitsemiseksi tehdyt voimakkaat koronnostot ovat nyt johtaneet siihen, että keskuspankit kulkevat eri polkuja:

Yhdysvallat (Federal Reserve): Yhdysvaltain keskuspankki on vasta hiljattain alkanut viestiä helpotuksesta. Kun 30 vuoden asuntolainakorot nousivat aiemmin tänä vuonna yli 7 %:n, ne pysyvät edelleen monikymmenvuotisten huippujen tuntumassa, mikä pitää lainanoton kalliina asunnonostajille. On nähtävissä varhaisia merkkejä siitä, että Fedin kiristysjakso on päättymässä – itse asiassa Fed toteutti jopa pienen koronlaskun syyskuussa 2025, ensimmäisen tässä syklissä, kun inflaatio hidastui. Korkojen odotetaan kuitenkin pysyvän korkealla vuoteen 2025 asti, mikä ylläpitää painetta asuntomarkkinoiden saavutettavuuteen. Tämä ”korkealla pidempään” -linjaus on suuri syy siihen, miksi JPMorgan Research ennustaa Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden pysyvän ”lähes jäässä” ensi vuoteen asti rfsadvisors.com, ja hintojen kasvun olevan vaisua (noin 3 % tai vähemmän).
Eurooppa (EKP ja muut): Euroopan keskuspankki on myös nostanut korkoja jyrkästi, ja vaikka se ei ole vielä aloittanut laskuja, mantereella nähdään varhaista helpotusta markkinakorkojen laskun myötä. Keski-Euroopassa esimerkiksi keskimääräiset asuntolainatarjoukset Tšekissä laskivat juuri alle 5 %:n ensimmäistä kertaa sitten kesän 2022 expats.cz. Tämä heijastaa odotuksia siitä, että jotkut eurooppalaiset päättäjät keventävät pian linjaansa. Muutamat ovat jo toimineet: Puolan keskuspankki yllätti markkinat suurella koronlaskulla syyskuussa, tavoitteenaan elvyttää kasvua. Euroalueen ytimessä korot ovat kuitenkin edelleen korkealla ja luottoehdot tiukat. Inflaatio on hidastunut, mutta ei riittävästi voiton julistamiseen, joten eurooppalaiset kiinteistölainanottajat eivät ole vielä selvillä vesillä. Valoisampaa on, että Euroopan talous on osoittanut kestävyyttä – taantuma on vältetty toistaiseksi – mikä yhdessä korkojen huipun kanssa parantaa tunnelmaa kiinteistömarkkinoilla.
Aasia-Tyynenmeren alue: Tilanne on vaihteleva. Kiinan keskuspankki on laskenut korkoja ja höllentänyt asuntolainasääntöjä yrittäessään pelastaa taantuvan kiinteistösektorinsa, mutta toistaiseksi nämä toimet eivät ole kääntäneet kehitystä. Intia puolestaan pysäytti kevennyksensä aiempien laskujen jälkeen – lokakuun 1. päivänä Intian keskuspankki piti ohjauskorkonsa 5,5 %:ssa hindustantimes.com, valiten vakauden juhlakauden ajaksi. Intialaiset kiinteistökehittäjät ottivat vakaat korot myönteisesti vastaan, sillä niiden ansiosta asuntolainojen kuukausierät (EMI:t) pysyvät kurissa ja ostajien luottamus säilyy hindustantimes.com. Muut Aasian taloudet, kuten Japani, pysyttelevät erittäin matalien korkojen ympäristössä, kun taas esimerkiksi Australiassa asuntomarkkinat ovat jäähtyneet selvästi korkeampien korkojen myötä (tosin sielläkin huippu saattaa olla jo ohitettu). Koko Aasia-Tyynenmeren alueella makrotaloudelliset olosuhteet vaihtelevat Kiinan elvytys-vastaan-taantuma -dilemmasta Kaakkois-Aasian vakaaseen kasvuun ja infrastruktuuri-investointeihin (esimerkiksi Singapore isännöi suuria kiinteistösijoitusfoorumeita laotiantimes.com, ja Vietnam houkuttelee yhä hotellien ja lomakeskusten kehityssopimuksia).
Lähi-itä & Afrikka: Öljyrikkaiden Persianlahden valtioiden valuutat on sidottu Yhdysvaltain dollariin, mikä tarkoittaa, että niiden korot ovat yleisesti seuranneet Fedin koronnostoja. Tämä on tehnyt rahoituksesta kalliimpaa esimerkiksi Saudi-Arabiassa ja Arabiemiirikunnissa viime vuoden aikana. Tästä huolimatta vahvat öljytulot ja valtion menot (esim. Saudi-Arabian Vision 2030 -hankkeet) ovat pitäneet alueen kiinteistömarkkinat vilkkaina. Persianlahden pankit ovat edelleen likvidejä ja halukkaita lainaamaan oikeisiin hankkeisiin, erityisesti kun inflaatio alueella on suhteellisen hillittyä. Afrikassa monet taloudet ovat kohdanneet huimasti nousseet korot viime vuosina taistellessaan valuutan heikkoutta ja inflaatiota vastaan. Nyt on nähtävissä helpotuksen merkkejä: esimerkiksi Nigerian keskuspankki laski ohjauskorkoaan 50 korkopisteellä 27 %:iin syyskuussa (edelleen erittäin korkea, mutta ensimmäinen askel alaspäin), ja Nigerian valtion velkakirjojen tuotot ovat alkaneet laskea vastauksena proshare.co proshare.co. Etelä-Afrikka on myös pystynyt aloittamaan keventämisen – Etelä-Afrikan keskuspankki laski ohjauskorkonsa 7,0 %:iin heinäkuussa 2025 reuters.com tradingeconomics.com, vedoten parantuneisiin inflaationäkymiin. Alhaisempi inflaatio ja vakautuvat valuutat useissa Afrikan maissa voivat vähitellen tehdä luoton saannista helpompaa kiinteistökehitykselle, vaikka haasteita, kuten korkeat riskipreemiot, edelleen on.

Yleisesti ottaen makrotaloudellinen tausta on varovaisten siirtymien aikaa: kiristyksestä (valikoivaan) kevennykseen, pandemia-ajan vaihtelusta kohti normalisoituvia oloja. Hitaampi talouskasvu vuonna 2025 huolestuttaa – IMF ennustaa maailmanlaajuiseksi kasvuksi noin 3,3 %, mikä on alle vuosien 2000–2019 keskiarvon 3,7 % – mutta romahdusta ei odoteta. Monet taloudet välttävät taantuman, ja tämä vaatimaton kasvu yhdessä laantuvan inflaation kanssa on juuri sitä, mitä kiinteistömarkkinat tarvitsevat löytääkseen tasapainonsa. Lopputulos: lainakustannusten pitäisi vähitellen laskea ensi vuoden aikana monilla alueilla (Pohjois-Amerikka ja Eurooppa hieman jäljessä Aasiaa ja Latinalaista Amerikkaa syklissä), mikä antaa myötätuulta kiinteistömarkkinoille, jos inflaatio pysyy hallinnassa.

Pohjois-Amerikka: Asuntomarkkinoiden taantuma jatkuu, liikekiinteistömarkkinat hinnoittelevat uudelleen

Yhdysvallat – Asuntomarkkinat: Yhdysvaltain asuntomarkkinat jatkavat korkeiden korkojen aiheuttamassa kylmässä ilmapiirissä. Lokakuun alkuun mennessä 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainakorot pyörivät noin 7–7,5 %:ssa, tasoilla joita ei ole nähty kahteen vuosikymmeneen, mikä on jättänyt monet potentiaaliset ostajat sivuun. Asuntokauppojen määrä onkin ollut lähes ennätyksellisen alhaisella tasolla – noin 4 miljoonaa vuositasolla, mikä on jyrkkä pudotus pandemia-aikojen huipusta. ”Asuntomarkkinat ovat hitaassa tasapainottumisvaiheessa”, selittää Selma Hepp, kiinteistötietoyritys Cotalityn pääekonomisti, huomauttaen että myyntiaktiivisuus on edelleen monikymmenvuotisten pohjalukemien tasolla cotality.com. Ostajien ollessa harvassa, hintojen nousu on pysähtynyt: kansalliset asuntojen hinnat nousivat vain noin 1,3 % viimeisen vuoden aikana (elo 2024 – elo 2025) cotality.com, mikä inflaation huomioiden tarkoittaa, että reaalihinnat itse asiassa laskivat. Monilla aiemmin kuumilla markkinoilla (Sun Beltistä Mountain Westiin) hinnat ovat laskeneet vuoden takaiseen verrattuna, kun taas muutamilla koillis- ja keskilännen markkinoilla nähdään yhä maltillista nousua.

Tarjontapuolella myytävien asuntojen määrä on noussut äärimmäisen alhaisilta tasoilta, tarjoten ostajille hieman enemmän valinnanvaraa. Yhdysvaltain mediaaniasunnon hinta on jopa laskenut hieman 400 000 dollariin cotality.com. Tämä, yhdistettynä viimeaikaiseen asuntolainakorkojen laskuun huipuiltaan, on parantanut asumisen saavutettavuutta ”parhaalle tasolleen sitten vuoden 2022”, sanoo Hepp cotality.com. Hän toteaa tämän ”tarjonneen kaivattua helpotusta” ja johtaneen varovaiseen kasvuun asuntolainahakemuksissa ja ostajien kiinnostuksessa cotality.com. Käytännössä jotkut ostajat palaavat markkinoille sopeuduttuaan uuteen 7 %:n asuntolainakorkojen normaaliin. Asunnot ovat markkinoilla pidempään ja myyjät laskevat hintoja useammin kauppojen syntymiseksi – antaen jäljellä oleville ostajille hieman enemmän neuvotteluvaltaa tänä syksynä (selvä muutos vuoden 2021 myyjän markkinoiden huumasta).

Silti yleinen tunnelma on varovainen. Monet asunnonomistajat ovat “lukittautuneet” aiempien vuosien erittäin mataliin asuntolainakorkoihin eivätkä halua myydä ja ostaa uutta korkeammilla koroilla, mikä pitää tarjonnan niukkana. Uudisrakentaminen on hieman lisännyt tarjontaa, mutta myös rakennuttajat kamppailevat kalliiden rahoitus- ja rakennuskustannusten kanssa. Asiantuntijaennusteet heijastavat karua todellisuutta: J.P. Morgan ennustaa, että Yhdysvaltain asuntomarkkinat pysyvät pääosin jäässä vuoteen 2025 asti, ja hintojen kasvu on vaimeaa (≈3 % tai vähemmän) sekä myynti pysyy heikkona rfsadvisors.com. Toisin sanoen, laaja-alainen elpyminen Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla saattaa toteutua vasta, kun korot laskevat merkittävästi, mitä useimmat odottavat tapahtuvaksi vuoden 2025 jälkipuoliskolla tai vuonna 2026.

Yhdysvallat – Liikekiinteistöt: Liikekiinteistöissä Yhdysvallat käy läpi kivuliasta uudelleenarvostusta ja rakennemuutosta, erityisesti toimistosektorilla. Etä- ja hybridityö ovat pysyvästi vähentäneet toimistotilojen kysyntää, ja luvut ovat hätkähdyttäviä – kansallinen toimistotilojen vajaakäyttöaste oli 20,7 % vuoden 2025 toisella neljänneksellä, korkein koskaan mitattu reuters.com. Vertailun vuoksi: ennen pandemiaa vajaakäyttöaste oli noin 12 %. Suurimmat kaupungit kärsivät eniten: San Franciscossa on nyt 27,7 %:n toimistotilojen vajaakäyttöaste (verrattuna noin 8 %:iin vuonna 2019) reuters.com, ja muissa liiketoiminnan keskuksissa kuten New Yorkissa ja Chicagossa vajaakäyttöaste on myös yli 20 %. Tämä tyhjien toimistojen ylitarjonta kurittaa vuokranantajien taloutta (vuokratulot laskevat, ja lainojen uudelleenrahoitus on vaikeampaa korkeammilla koroilla) ja vaikuttaa jopa kaupunkien budjetteihin, jotka ovat riippuvaisia kiinteistöveroista. Tämän seurauksena toimistorakennusten arvon alaskirjaukset, asuntolainojen laiminlyönnit ja kehittäjien vetäytyminen vanhoista toimistotorneista ovat yleistyneet.

Alan vastaus on ollut kaksijakoinen: muuntaminen ja konsolidointi. Joissakin kaupungeissa kehittäjät kiirehtivät muuttamaan vanhentuneita toimistoja asunnoiksi tai muuhun käyttöön. Ennätystasolla noin 150 miljoonaa neliöjalkaa Yhdysvaltain toimistotilaa on tänä vuonna jossain vaiheessa muutettavana asuin- tai sekakäyttöön reuters.com reuters.com. Se ei ole helppoa – korkeat kustannukset ja kaavoitusesteet tarkoittavat, että vain pieni osa rakennuksista soveltuu muutettavaksi – mutta se on yksi harvoista tavoista luoda arvoa jumittuneista omaisuuseristä. Toinen suuntaus on “laatuun pakeneminen”: vuokraavat yritykset keskittyvät uusimpiin, korkealaatuisiin rakennuksiin, joissa on erinomaiset palvelut. Vanhemmat B/C-luokan toimistorakennukset kärsivät suhteettoman suurista tyhjistä tiloista, kun taas huippuluokan A-luokan toimistot parhailla paikoilla pärjäävät hieman paremmin (osa on jopa lähes täyteen vuokrattuja). Tämä kahtiajako tarkoittaa, että modernit toimistot ja laboratoriot saavat yhä hyviä vuokria, kun taas 1980-luvun toimistot voivat jäädä tyhjiksi ilman mittavia parannuksia.

Toimistojen ulkopuolella muut Pohjois-Amerikan liikekiinteistösegmentit näyttävät vaihtelevilta. Kerrostaloasuntojen markkina oli ollut hyvin vahva (vuokrat nousivat, vajaakäyttö alhainen), mutta vuokrat ovat tasaantuneet monissa kaupungeissa, kun uusi tarjonta on vihdoin saavuttanut kysynnän ja vuokranantajat kilpailevat vuokralaisista. Vähittäiskaupan kiinteistöt (ostoskeskukset, kauppakeskukset) toipuvat epätasaisesti – korkeatasoiset ostoskadut ja hyvin sijoitetut esikaupunkien keskukset pärjäävät kohtuullisesti, koska kulutus on vakaata, mutta heikommat kauppakeskukset menettävät edelleen liikkeitä (verkkokaupan vaikutus). Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt ovat edelleen poikkeus: verkkokaupan kasvun ja kireiden toimitusketjujen myötä varastoille ja jakelukeskuksille on kova kysyntä. Vaikka talouskasvu on hidastunut, suuria logistiikkavuokrasopimuksia tehdään yhä. Esimerkiksi tänä vuonna merkittäviin kauppoihin kuuluu lähes miljoonan neliöjalan vuokrasopimus Etelä-Carolinassa logistiikkayritykselle sekä 885 000 neliöjalan varastovuokraus Isossa-Britanniassa – mikä osoittaa, kuinka vahva globaali kysyntä teollisuustiloille on jll.com jll.com. Varastojen vajaakäyttöaste Yhdysvalloissa on yhä varsin alhainen, ja logistiikkatilojen vuokrien kasvu on ollut vahvaa keskeisissä keskuksissa (vaikkakin hidastumassa, kun varastoja rakennetaan lisää). Tämä hajonta liikekiinteistöissä – heikot toimistot, vahva teollisuus, vaihteleva vähittäiskauppa ja vakaat asunnot – saa sijoittajat kierrättämään salkkujaan. Itse asiassa pääoma, joka pakeni vaikeuksissa olevalta toimistosektorilta, ohjataan nyt varastoihin, asuntoihin, biotieteiden laboratorioihin, datakeskuksiin ja muihin paremman näkymän segmentteihin.

Kanada: Pohjoisessa rajan takana Kanadan kiinteistömarkkinat heijastelevat usein Yhdysvaltojen trendejä pienin vivahtein. Kanadan asuntomarkkinat kokivat alkuvuodesta 2025 notkahduksen, kun Kanadan keskuspankin nopeat koronnostot (jotka nostivat asuntolainojen korot yli 5–6 %:iin Kanadassa) heikensivät asumisen saavutettavuutta. Tänä syksynä kansalliset asuntojen hinnat ovat laskeneet noin 3–4 % vuoden takaiseen verrattuna nesto.ca – maltillinen korjausliike verrattuna vuosien 2020–2022 valtavaan nousuun. Markkinat kuten Toronto ja Vancouver, jotka olivat erittäin ylikuumentuneita, kokivat hintojen laskua ja huomattavasti vähemmän kauppoja viime vuoden aikana. Kuitenkin, kun Kanadan keskuspankki on pitänyt korot ennallaan ja ostajat ovat sopeutuneet, aktiivisuus on jälleen lisääntymässä joillakin markkinoilla. Vancouverin keskimääräinen asunnon hinta oli syyskuussa käytännössä ennallaan (+0,1 % YoY) wowa.ca, mikä viittaa siihen, että korjausliike saattaa olla siellä ohi. Kanadan asuntotarjonta on yhä niukka (krooninen ongelma hitaan asuntorakentamisen ja korkean maahanmuuton vuoksi), joten jos korot vakiintuvat tai laskevat vuonna 2024, monet analyytikot odottavat Kanadan asuntomarkkinoiden elpyvän melko nopeasti. Sillä välin vuokralaiset kohtaavat erittäin matalat vapaat vuokra-asuntomäärät ja nopeasti nousevat vuokrat – mikä nostaa asumisen saavutettavuuden poliittisen keskustelun ytimeen Kanadassa.

Liikekiinteistöpuolella Kanadan toimisto- ja vähittäiskauppasektorit kohtaavat samat vastatuulet kuin Yhdysvalloissa, vaikka Kanadan suurkaupungeissa (Toronto, Vancouver, Montreal) toimistotilojen vajaakäyttöasteet ovat hieman matalampia kuin Yhdysvalloissa. Yksi erottava tekijä: Kanadan suuret kaupunkikeskukset houkuttelevat yhä väestönkasvua (mukaan lukien kansainväliset muuttajat), mikä tukee kysyntää asunnoille ja jopa keskustan palveluille. Teollisuuskiinteistöt Kanadassa kukoistavat Yhdysvaltojen tapaan, ja Torontossa ja Vancouverissa teollisuustilojen vajaakäyttö on alle 2–3 % – tiukimpia koko Pohjois-Amerikassa. Kaiken kaikkiaan sijoittajat näkevät Kanadan kiinteistömarkkinat kahden maailman tarinana: asunto- ja teollisuuskiinteistöt pysyvät suhteellisen vahvoina ja kysyttyinä, kun taas toimisto- ja vanhemmat vähittäiskauppakiinteistöt ovat paineen alla. Tuottovaatimukset (sijoitustuotot) ovat nousseet kautta linjan korkeampien korkotasojen vuoksi, mikä on laskenut kiinteistöjen arvoja paperilla, mutta markkinoiden ulkopuolella on runsaasti pääomaa odottamassa selvempää merkkiä korkojen huipusta palatakseen markkinoille.

Eurooppa: Toipumisen pilkahduksia korkeiden korkojen ja uusien prioriteettien keskellä

Tunnelman pohjakosketus: Euroopan kiinteistömarkkinat aloittivat vuoden 2025 synkissä tunnelmissa – hinnat olivat laskeneet monissa maissa, sijoitusvolyymit romahtaneet ja Euroopan keskuspankin (EKP) korkojen nousu (nyt korkeimmillaan vuosikymmeniin) viilensi dramaattisesti vuoden 2021 kuumaa markkinaa. Kuitenkin, kun siirrymme lokakuuhun 2025, on yhä enemmän merkkejä siitä, että Eurooppa on saavuttanut pohjan ja alkaa vakautua. EXPO REAL -tapahtumassa – mantereen suurimmassa kiinteistöalan konferenssissa, joka järjestettiin 6.–8.10. Münchenissä – tuhansien alan toimijoiden trendikyselyssä 44 % kokee nyt olevansa “optimistisia” kansainvälisen kiinteistömarkkinan suhteen tulevaisuudessa, kun taas 22 % on “varovaisia” ja loput neutraaleja exporeal.net. Vain vuosi sitten pessimismi oli paljon yleisempää. “Nykyinen trendi-indeksi osoittaa, että olemme saavuttaneet pohjan ja luottamus palaa vähitellen,” sanoi Stefan Rummel, Messe Münchennin toimitusjohtaja, joka järjestää Expon, lisäten, että jatkuvista haasteista huolimatta markkina näyttää hitaasti palaavan normaaliksi exporeal.net.

Mistä tämä varovainen optimismi kumpuaa? Ensinnäkin kiinteistöjen arvot ovat korjautuneet merkittävästi Euroopassa vuodesta 2022 alkaen, erityisesti liikekiinteistöissä. Joillakin markkinoilla toimisto- ja liiketilojen hinnat ovat laskeneet 20 % tai enemmän huipustaan, ja jopa “ydin” omaisuuserät (kuten huipputoimistot Pariisissa tai Frankfurtissa) ovat kokeneet tuottojen nousua ja hintojen laskua noin 10–15 %. Tämä uudelleenarvostus, vaikka onkin omistajille kivulias, tarkoittaa, että suurin kupla on puhjennut – ostajat ja myyjät voivat taas päästä yhteisymmärrykseen hinnoista. Kaupankäynnin odotetaan vilkastuvan viimeisen 12 kuukauden hiljaiselon jälkeen, kun opportunistiset sijoittajat etsivät löytöjä. Toinen tekijä on odotus siitä, että rahoitusolosuhteet paranevat: Euroopan inflaatio on ollut laskussa, ja moni uskoo EKP:n olevan lähellä korkeinta korkotasoaan (tällä hetkellä talletuskorko noin 4 %). Jos inflaatio jatkaa hidastumistaan, EKP voi jopa laskea korkoja vuonna 2024. Lisäksi jotkin Euroopan maat tarjoavat kohdennettua tukea – esimerkiksi Saksa on käynnistänyt ohjelmia asuntorakentamisen ja vihreiden peruskorjausten tukemiseksi ja keskustelee keinoista vähentää byrokratiaa (joka on alan suuri valituksen aihe – 79 % Expo Realin kyselyyn vastanneista toivoi “vähemmän byrokratiaa” markkinoiden tueksi exporeal.net).

Voittajat ja häviäjät – Omaisuuslajit: Eurooppalainen kysely toi myös esiin, missä sijoittajat näkevät eniten mahdollisuuksia tulevaisuudessa. Toista vuotta peräkkäin asuminen on houkuttelevin omaisuusluokka exporeal.net. Noin 75 % vastaajista nimesi asuinkiinteistöt (kerrostalot ym.) keskeiseksi painopisteeksi – tämä heijastaa Euroopan kroonista asuntopulaa ja asuntovarallisuuden suhteellista vakautta myös laskusuhdanteessa. Asumisen jälkeen ”hoivakiinteistöt” (kuten terveydenhuolto, senioriasuminen) ja datakeskukset arvioitiin korkealle (yli 60 % molemmat) exporeal.net, mikä osoittaa kasvavia sektoreita, jotka liittyvät väestön ikääntymiseen ja digitaaliseen infrastruktuuriin. Logistiikka/varastot menestyivät myös hyvin (47 %). Toisaalta perinteiset segmentit kuten majoitus, toimistot ja vähittäiskauppa ovat epäsuosiossa – vain noin 10 % vastaajista oli kiinnostunut niistä exporeal.net. Tämä ei tarkoita, että nämä sektorit olisivat kuolleet Euroopassa, mutta sijoittajat ovat hyvin valikoivia: uuden sukupolven toimistot (erityisesti energiatehokkaat rakennukset, joissa on hyvät palvelut) huippusijainneilla voivat edelleen menestyä, mutta vanhoihin toimistoihin tai ostoskeskuksiin suhtaudutaan varauksella.

Alueelliset erot: Eurooppa ei ole yhtenäinen – olosuhteet vaihtelevat maittain ja alueittain. Vuonna 2025 Etelä-Eurooppa (kuten Espanja, Portugali) on toistaiseksi pärjännyt suhteellisen hyvin; ulkomainen sijoittaminen lomakohteisiin, hotelleihin ja vuokra-asuntoihin on pysynyt vahvana, kiitos vahvan turismin ja ulkomaalaisten. Pohjois-Euroopassa (Skandinavia, Saksa, Alankomaat) korjausliike on ollut jyrkempi, osittain siksi, että näillä markkinoilla oli aiemmin suuria nousuja ja paljon vahvasti velkaantuneita sijoittajia, joita korkotaso nyt kiristää. Expo Real -kyselyssä havaittiin, että luottamus Yhdysvaltojen markkinoihin on laskenut eurooppalaisten keskuudessa (vain 45 % pitää Yhdysvaltoja nyt tärkeänä tulevaisuuden sijoituskohteena, kun vuosi sitten luku oli 66 %), kun taas Eurooppa itse on edelleen ykkösvalinta ja Aasian ja Tyynenmeren alue nousi toiselle sijalle 64 % suosiolla exporeal.net. Tämä viittaa siihen, että eurooppalainen pääoma saattaa pysyä lähempänä kotia tai jopa siirtyä Aasiaan sen sijaan, että etsisi kohteita Yhdysvaltojen epävarmoilla markkinoilla. Euroopan sisällä Länsi-Eurooppa (Ranska, Saksa, Iso-Britannia ym.) nähdään edelleen ensisijaisena alueena (84 % pitää sitä tärkeänä) verrattuna Keski-/Itä-Eurooppaan.

Haasteet – Korot ja kustannukset: Varovaisen optimistinen näkymä ei sivuuta valtavia haasteita, joita on yhä olemassa. Käytännössä kaikki alan toimijat ovat yhtä mieltä siitä, että korot ovat tärkein kysymys. Expon kyselyssä peräti 94 % vastaajista piti korkopolitiikkaa ”erittäin tärkeänä” tai ”tärkeänä” markkinoiden näkymille exporeal.net. Korot vaikuttavat paitsi asunnonostajien lainakustannuksiin (heikentäen kysyntää), myös uusien hankkeiden kannattavuuteen – moni projekti ei enää kannata, kun rahoituksen korko on 5–6 % muutaman vuoden takaisen 1–2 % sijaan. Tämä on johtanut rakennusalan voimakkaaseen laskuun. Esimerkiksi Saksassa aloitettujen asuntojen määrä on laskenut jyrkästi vuosina 2023–2025, ja maa valmistautuu jäämään jälkeen kunnianhimoisista uusien asuntojen tavoitteistaan. Kehittäjät eri puolilla Eurooppaa lobbaavat apua: kun kysyttiin, miten tilannetta voisi parantaa, 79 % vastasi ”vähennä byrokratiaa” (nopeuttaakseen lupaprosesseja), 64 % halusi parempaa pääsyn rahoitukseen (esim. valtion lainatakaukset), ja monet korostivat rakentamisen verojen tai vaatimusten keventämistä kustannusten alentamiseksi exporeal.net exporeal.net. Rakennuskustannukset nousivat jyrkästi 2021–22 toimitusketjuongelmien ja inflaation vuoksi; ne ovat hieman tasaantuneet, mutta hankkeen rakentaminen Euroopassa on yhä huomattavasti kalliimpaa kuin muutama vuosi sitten, joten uusien asuntojen tarjonta on rajoittunutta juuri silloin, kun sitä eniten tarvittaisiin.

Valopilkut: Vastatuulesta huolimatta tietyt Euroopan kiinteistöalan osa-alueet menestyvät. Yksi esimerkki on vuokra-asuntosektori suurissa kaupungeissa. Korkeat korot ovat ironisesti lisänneet vuokra-asuntojen kysyntää (koska harvempi pystyy ostamaan), mikä pitää käyttöasteen ja vuokrat vahvoina ammattimaisesti hallinnoiduissa kerrostaloissa. Joissain Saksan ja Ranskan kaupungeissa vuokrat nousivat ennätyskorkeiksi vuonna 2025, vaikka ostohinnat laskivat. Tämä tekee asuntosektorin houkuttelevaksi pitkäaikaisille sijoittajille, kuten eläkerahastoille. Logistiikkakiinteistöt ovat toinen valopilkku: siirtymä verkkokauppaan ja tarve moderneille varastoille lähellä asutuskeskuksia tarkoittaa, että ensiluokkaisten logistiikkatilojen vajaakäyttöaste on erittäin matala (usein alle 5 %), ja kehittäjät näkevät yhä vuokralaisten jonottavan jokaiseen uuteen varastoon. Pan-eurooppalaiset logistiikkatuotot ovat laskeneet viime vuosina, mutta vuokrien kasvu kompensoi osan korkojen aiheuttamasta tuskasta. Lisäksi vaihtoehtoiset sektorit, kuten life science -laboratoriot, opiskelija-asunnot ja datakeskukset Euroopassa hyötyvät rakenteellisista kysyntätekijöistä ja ovat korkealla sijoittajien listoilla. Esimerkiksi datakeskusten kapasiteetin puute on johtanut valtaviin hankkeisiin Lontoon, Frankfurtin, Dublinin ja muiden keskusten ympärillä; nämä kiinteistöt saavat usein vuokrasopimukset suurilta teknologiayrityksiltä jo ennen kuin rakentaminen on edes alkanut.

Tapaustutkimus – Iso-Britannia ja Ranska: Iso-Britannia, joka aloitti korkojen nostamisen aiemmin ja on kokenut yhden jyrkimmistä asuntomarkkinoiden korjauksista suurten talouksien joukossa, osoittaa varovaisia vakautumisen merkkejä. Lontoon asuntojen hinnat ovat laskeneet noin 4–5 % vuoden takaisesta, ja reaalisesti vielä enemmän, kun inflaatio otetaan huomioon. Ostajakyselyt lisääntyvät hitaasti, sillä ostajat odottavat Englannin keskuspankin olevan lähes valmis koronnostoissa. Jotkut ennusteet viittaavat siihen, että Britannian asuntojen hinnat saavuttavat pohjan vuonna 2024. Samaan aikaan vuokramarkkinat Isossa-Britanniassa ovat erittäin kireät, mikä on saanut hallituksen harkitsemaan toimia vuokra-asuntotarjonnan ja asuntorakentamisen lisäämiseksi. Ranskassa asuntomarkkinat ovat olleet rauhallisemmat – Pariisissa hinnat ovat hieman laskeneet ja kauppamäärät vähentyneet, mutta vakavaa romahdusta ei ole nähty. Uudet lainasäännöt ja korkeammat korot ovat kuitenkin tehneet erityisesti ensiasunnon ostajille paljon vaikeammaksi saada asuntolainaa Ranskassa, mikä lisää painetta markkinoiden alemmassa päässä. Ranskan hallitus on vastannut ohjelmilla, joilla autetaan ostajia ja kunnostetaan vanhaa asuntokantaa (Ranskassa panostetaan vahvasti energiatehokkuuden parantamiseen, mikä itsessään ohjaa osaa kiinteistösijoituksista – rakennusten peruskorjaus uusien vaatimusten täyttämiseksi).

Yksi odottamaton tapahtuma: Merkittävä (ja traaginen) uutistapahtuma tällä ajanjaksolla oli rakennuksen sortuminen Madridissa, Espanjassa 7. lokakuuta 2025. Kuusikerroksinen rakennus, 1960-luvun toimistorakennus, jota oltiin muuttamassa luksushotelliksi, romahti yllättäen rakennustöiden aikana, ja neljä ihmistä menehtyi reuters.com reuters.com. Tapaus järkytti Espanjaa ja herätti kysymyksiä rakennusturvallisuudesta ja remonttien valvonnasta. Mielenkiintoista kyllä, kiinteistön omisti saudiarabialainen kiinteistörahasto (RSR), joka on erikoistunut luksushotelleihin Espanjassa ja Portugalissa reuters.com. Madridin viranomaiset kertoivat, että rakennus oli epäonnistunut aiemmissa tarkastuksissa ja luokiteltu “epäsuotuisaksi” rakenteellisesti reuters.com. Tämä tapaus korosti kahta asiaa: ensinnäkin riskejä, joita liittyy Euroopan pyrkimyksiin kunnostaa ja ottaa uuteen käyttöön vanhoja rakennuksia (keskeinen osa kaupunkikeskustojen elvyttämistä ja kestävän kehityksen tavoitteiden saavuttamista – mutta asia, joka on tehtävä huolellisesti); ja toiseksi kansainvälisten sijoittajien (kuten Lähi-idän rahastojen) jatkuvaa vaikutusta Euroopan kiinteistömarkkinoilla. Vaikka tämä traaginen sortuma on poikkeustapaus, se on saanut kehittäjät ja viranomaiset eri puolilla Eurooppaa tarkistamaan vanhojen rakennusten rakenteellisen kunnon ennen niiden muuttamista uuteen käyttöön. Se on vakava muistutus siitä, että kiinteistökehitykseen liittyy turvallisuusvastuita myös modernisointikiireen keskellä.

Katsoen eteenpäin Euroopassa, keskeinen narratiivi on sopeutumisen ja innovoinnin. Markkinat etsivät aktiivisesti uutta tasapainoa korkeamman korkotason maailmassa. Asiantuntijat ennustavat, että asuntomarkkinat johtavat elpymistä kun rahoituskustannukset laskevat – asunnontarvehan vain kasvaa – mutta se saattaa vaatia valtion tukea ja luovia ratkaisuja (kuten enemmän modulaarista rakentamista tai julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksia) kuilun kuromiseksi umpeen. Liikekiinteistöissä nähdään todennäköisesti “vahvimpien selviytymistä”: parhaat sijainnit ja kiinteistöt palauttavat lopulta arvonsa, kun taas vanhentuneet täytyy ehkä muuntaa uuteen käyttöön tai ne vaihtavat omistajaa suurin alennuksin. Toistaiseksi Euroopan kiinteistötoimijat ovat varovaisen optimistisia, seuraavat tarkasti EKP:n ja inflaatiodataa, ja monet asemoivat itsensä nousuun vuoden 2024 lopulla tai 2025. Kuten eräs alan konkari totesi Münchenin messuilla: “On ollut rankkaa, mutta jos sinulla on kuivia ruutia ja kärsivällisyyttä, ensi vuosi voi tarjota vuosikymmenen ostopaikan.”

Aasia-Tyynenmeren alue: Kiinan vaikeudet, Intian vakaus ja vaihteleva alueellinen tilanne

Kiina – Kamppaileva jättiläinen: Missään kiinteistöalan tarina vuoden 2025 lopulla ei ole dramaattisempi kuin Kiinassa, maailman toiseksi suurimmassa taloudessa. Kiinan kiinteistömarkkinat, jotka vuonna 2021 olivat saavuttaneet ennennäkemättömän mittakaavan (vastaten huipussaan noin neljännestä Kiinan BKT:sta) reuters.com, ovat edelleen pitkittyneessä laskusuhdanteessa. Ongelmat alkoivat suurten rakennuttajien, kuten Evergranden ja Country Gardenin, maksuvaikeuksista vuosina 2021–2023, ja ovat sittemmin laajentuneet laajemmaksi luottamuspulaksi asunnonostajien keskuudessa. Lokakuussa 2025 uusien asuntojen hinnat Kiinassa laskevat yhä monissa kaupungeissa. Yksityinen tutkimus osoitti, että hinnat nousivat syyskuussa vain 0,09 % edelliskuukaudesta, mikä on hitaampaa kuin elokuun nousu, ja jälleenmyyntiasuntojen hinnat laskevat yhä (~0,7 % lasku kuukausitasolla) reuters.com. Lyhyesti: merkittävää käännettä ei ole tapahtunut – hinnat ja myyntivolyymit laahaavat pohjalla, ja uusien asuntojen myymätön varasto on yhä hyvin korkea monilla alueilla.

Kiinan hallitus ja keskuspankki ovat yrittäneet monia tukitoimia: asuntolainakorkojen leikkaamista, omarahoitusosuuden vaatimusten alentamista, ostorajoitusten höllentämistä suurissa kaupungeissa ja jopa kaupunkien uudistusohjelman käynnistämistä ylimääräisen tarjonnan imeyttämiseksi reuters.com. Nämä politiikat ovat tuoneet joitakin tilapäisiä nousuja (esimerkiksi kun jotkut suuret kaupungit höllensivät asunnonostorajoituksia syyskuussa, kyselyissä ja kaupoissa nähtiin lyhyt piikki), mutta kokonaisvaikutus on ollut rajallinen. Kuluttajien luottamusta on vaikea palauttaa sen jälkeen, kun rakennuttajat ovat pysäyttäneet ennakkoon myytyjen asuntojen rakentamisen ja jotkut yritykset ovat jättäneet velkansa maksamatta. Monilla kiinalaisilla kotitalouksilla on jo yksi tai useampi asunto, ja nyt he keskittyvät enemmän velkojen maksamiseen kuin uusien asuntojen ostamiseen, erityisesti kun talouskasvu on hidastunut ja nuorisotyöttömyys on korkea.

Olennaista on, että analyytikot uskovat nyt Kiinan asuntomarkkinoiden elpymisen kestävän aiemmin arvioitua pidempään. Reutersin asiantuntijakysely syyskuun lopulla osoitti yksimielisyyttä siitä, että asuntojen hinnat eivät vakautuisi ennen vuoden 2026 jälkipuoliskoa tai jopa vuotta 2027 reuters.com – mikä on noin 6 kuukautta myöhemmin kuin samat analyytikot ennustivat vain neljännesvuosi aiemmin. Tämä pessimistinen tarkistus osoittaa, kuinka syvällä lama on. Koska asuntokauppa jatkuu vaisuna, paikallishallintojen maankäyttöoikeuksien myyntitulot laskevat, rakennusaktiviteetti on heikkoa ja kerrannaisvaikutukset painavat Kiinan laajempaa taloutta. On kuitenkin joitakin valonpilkahduksia: Kiinan viranomaiset ovat lisänneet elvytystä muilla tavoilla (kuten infrastruktuuri-investoinneilla), ja Maailmanpankki nosti äskettäin Kiinan vuoden 2025 BKT:n kasvuennustetta 4,8 prosenttiin icis.com, osittain odotuksella, että pahin asuntomarkkinoiden rasite helpottaa ensi vuoteen mennessä. Ja todellakin, on “lieviä vakautumisen merkkejä” – esimerkiksi yksityinen 100 kaupungin indeksi osoitti pienen 0,3 %:n nousun asuntojen hinnoissa toukokuussa reuters.com, mikä oli yksi ensimmäisistä nousuista yli puoleen vuoteen. Mutta nämä parannukset ovat erittäin hauraita. Kuten eräs ekonomisti totesi, laaja-alaista elpymistä ei odoteta vuonna 2025 conference-board.org; parhaassa tapauksessa Kiina saattaa pysäyttää asuntomarkkinoiden alamäen vuoden 2025 lopulla ja nähdä varovaista elpymistä sen jälkeen, jos lisää elvytystoimia (kuten koronlaskuja tai jopa jonkinlainen pelastuspaketti vaikeuksissa oleville rakennuttajille) otetaan käyttöön.

Vastauksena tähän myllerrykseen kiinalaiset asunnonostajat ja sijoittajat ovat muuttaneet käyttäytymistään. Yhä useampi suosii valmiiksi rakennettuja uusia asuntoja (välttääkseen valmistumisriskin) tai käytettyjä asuntoja sen sijaan, että ostaisi ennakkomarkkinoinnista kehittäjiltä, joiden taloudellinen tilanne on epävarma. Hallitus on kannustanut pankkeja myöntämään lainoja, jotta kesken jääneet projektit saadaan valmiiksi, luottamuksen palauttamiseksi. Myös muuttoliikkeessä on havaittavissa selvä muutos – jotkut nuoremmat kiinalaiset valitsevat vuokraamisen tai muuttavat halvempiin kaupunkeihin sen sijaan, että venyisivät ostamaan asunnon 1-tason kaupungeista, kuten Pekingistä tai Shenzhenistä, nykyisillä hintatasoilla. Ylellisyys- ja huippuluokan kiinteistöt Kiinassa ovat kuitenkin säilyttäneet arvonsa paremmin, erityisesti Pekingissä ja Shanghaissa, joissa varakkaat ostajat eivät ole yhtä herkkiä asuntolainakorkojen nousulle ja näkevät kiinteistöt yhä statussymbolina.

Muu Aasian ja Tyynenmeren alue: Kiinan ulkopuolella Aasian kiinteistömarkkinat ovat hyvin monimuotoiset:

Intia: Intian kiinteistösektori on ollut suhteellisen vakaa ja jopa kasvanut vuonna 2025, vahvan talouden tukemana (Intia on yksi tämän vuoden nopeimmin kasvavista suurista talouksista). Intian keskuspankin päätös pitää repokorko 5,5 %:ssa (leikattuaan sitä aiemmin tänä vuonna 100 korkopisteellä) hindustantimes.com hindustantimes.com otettiin ilolla vastaan sekä kehittäjien että asunnonostajien keskuudessa. Tämä tarkoittaa, että asuntolainojen korot pysyvät vakaina, mikä auttaa keskiluokkaisia ostajia budjetoimaan uusia asuntoja varten. Intiassa korot ovat perinteisesti korkeammat kuin lännessä, mutta kasvava keskiluokka ja kaupungistuminen lisäävät asuntokysyntää. Kaupungeissa kuten Mumbai, Bangalore, Delhi NCR asuntokauppa on ollut itse asiassa vilkasta vuonna 2025, ja hinnat ovat nousseet, tosin maltillisesti. Juhlakausi (loka–Diwali) on Intiassa asunnonostojen huippuaikaa, ja tänä vuonna tunnelma on ollut hyvä vakaiden korkojen ansiosta – kehittäjät ovat jopa raportoineet uusien kohteiden varausten kasvusta. Keskuspankin varovainen linja (“luottamusta, ei epäröintiä”, kuten eräs asiantuntija sanoi hindustantimes.com) viittaa siihen, että se tasapainottelee inflaatiopelkojen ja kasvun tukemisen välillä. Niin kauan kuin inflaatio pysyy tavoitteen rajoissa, monet analyytikot uskovat, että keskuspankki saattaa jatkaa varovaisia koronlaskuja vuonna 2024, mikä vauhdittaisi kiinteistömarkkinoita entisestään. Yksi rajoite Intiassa on kuitenkin kehittäjien rahoitus – muutaman näkyvän kehittäjän maksukyvyttömyyden jälkeen pankit ovat tiukentaneet ehtojaan. Mutta REITien (kiinteistösijoitusrahastojen) tulo Intian toimisto- ja vähittäiskauppasektorille on avannut uuden rahoituskanavan, ja olemme nähneet suurten kansainvälisten sijoittajien (kuten kanadalaisten eläkerahastojen, valtion sijoitusrahastojen) sijoittavan miljardeja Intian toimistopuistoihin, logistiikkakeskuksiin ja ostoskeskuksiin, luottaen maan pitkän aikavälin kasvuun.
Japani: Japanin kiinteistömarkkinat vuonna 2025 ovat olleet suhteellisen rauhalliset. Koska Japanin keskuspankki pitää yllä erittäin matalia korkoja (ja on vain hieman säätänyt korkokäyränsä hallintaa), asuntolainat Japanissa pysyvät halpoina (noin 1 %). Asuntokysyntä on vakaata; suurempi ongelma on Japanin ikääntyvä väestö ja mitä se tarkoittaa maaseudun asuntomarkkinoille (joita uhkaa väestökato). Suurissa kaupungeissa kuten Tokio, Osaka, Nagoya, kiinteistöt ovat itse asiassa houkutelleet ulkomaisia sijoittajia tänä vuonna – osittain siksi, että heikko jeni on tehnyt japanilaisista omaisuuseristä edullisempia ulkomaisille ostajille. Huomionarvoista on, että jotkut globaalit rahastot ostavat Tokion toimistotorneja ja asuinkerrostaloja, nähden ne turvasatamaomaisuutena. Tokion toimistojen vajaakäyttöaste on noin 6 % (korkeampi kuin ennen koronaa, mutta ei lähelläkään Yhdysvaltojen tasoja), ja vuokrat ovat laskeneet vain maltillisesti. Samaan aikaan Tokion luksusasuntomarkkinat rikkovat uusia ennätyksiä, kun varakkaat aasialaiset näkevät Tokion vakaana paikkana sijoittaa varoja. Ainoa varaus on, että Japanin keskuspankki saattaa hitaasti antaa korkojen nousta, jos inflaatio pysyy yli 2 %:ssa, mutta mahdolliset muutokset tapahtuvat hyvin vähitellen.
Kaakkois-Aasia: Monissa Kaakkois-Aasian maissa on vilkasta kiinteistötoimintaa. Esimerkiksi Singapore – kiivaan nousun jälkeen vuosina 2021–2023 – otti käyttöön jäähdyttäviä toimia (korkeammat leimaverot jne.), jotka hidastivat myyntiä, mutta hinnat nousevat yhä sekä yksityisissä asunnoissa että julkisissa asunnoissa kroonisen tarjontapulan vuoksi. Singaporen toimistomarkkinat hyötyvät siitä, että yritykset siirtävät toimintojaan Hongkongista ja Kiinasta – toimistovuokrat nousivat siellä vuoden 2025 alussa. Malesia ja Thaimaa ovat olleet pehmeämpiä markkinoita (niiden talouskasvu on hitaampaa, ja Thaimaassa poliittinen epävarmuus on heikentänyt sijoittajien luottamusta), mutta jopa siellä turismin elpyminen on piristänyt hotelli- ja vähittäiskauppasektoria. Vietnam on poikkeus: sen talous kasvaa noin 5–6 %, ja kiinteistömarkkinat kukoistavat kehityshankkeiden myötä. Otsikko 8. lokakuuta kertoi, että Hilton solmi strategisen kumppanuuden Vietnamin Sun Groupin kanssa kehittääkseen 5 uutta hotellia Vietnamiin theinvestor.vn – merkki luottamuksesta Vietnamin matkailu- ja liikematkustuksen näkymiin. Vietnam houkuttelee myös edelleen valmistavaa teollisuutta (kiitos China+1-strategian), mikä lisää kysyntää teollisuuspuistoille ja työntekijöiden asunnoille. Vietnamin kiinteistökehittäjät kuitenkin kohtasivat luottolaman aiemmin vuonna 2023, ja hallitus puuttui asiaan vakauttaakseen yrityslainamarkkinoita ja salliakseen hankkeiden viivästymisen; tilanne on nyt paranemassa.
Australia & Uusi-Seelanti: Nämä länsimaiseen leiriin kuuluvat markkinat kokivat pandemian aikana joitakin suurimmista asuntobuumeista ja näkivät sen jälkeen korjauksia, kun korot nousivat jyrkästi. Australiassa keskuspankki piti ohjauskorkonsa 4,1 %:ssa useiden kuukausien ajan, mikä antoi asuntomarkkinoille hengähdystauon. Lokakuuhun 2025 mennessä Australian asuntojen hinnat ovat alkaneet jälleen nousta monissa kaupungeissa – Sydney ja Perth ovat nousseet vuoden alusta, kun taas Melbourne on suunnilleen ennallaan – ja toipuminen on ollut nopeampaa kuin monet analyytikot ennustivat. Asuntojen rajallinen tarjonta ja vahva maahanmuuton elpyminen (Australian väestö kasvaa nopeasti pandemian jälkeisen avautumisen ansiosta) tukevat tätä kestävyyttä. Silti asumisen kohtuuhintaisuus Australiassa on edelleen hyvin kireää (erityisesti ensiasunnon ostajille), ja vaatimuksia kaavamuutoksista ja rakentamisen lisäämisestä paineen helpottamiseksi esitetään. Liikekiinteistöpuolella Australiassa tilanne on vaihteleva: toimistojen vajaakäyttö Sydneyssä/Melbournessa on nyt korkeampaa (yli 14 %), kun yritykset keskittävät tilojaan; vähittäiskauppa on vakiintumassa; ja teollisuus on erittäin vahvaa (vajaakäyttö alle 1 % joillakin Sydneyn teollisuusalueilla). Uudessa-Seelannissa nähtiin suuri asuntomarkkinoiden lasku (hinnat laskivat valtakunnallisesti noin 15 % huipusta), mutta kun Uuden-Seelannin keskuspankki nyt laskee korkoja (he aloittivat keventämisen vuoden 2025 puolivälissä todettuaan inflaation olevan hallinnassa), odotetaan Uuden-Seelannin asuntomarkkinoiden elpyvän vuonna 2026.
Nouseva Aasia: Paikoissa kuten Indonesia, Filippiinit, Malesia, kiinteistömarkkinat ovat vahvasti sidoksissa paikalliseen talouskasvuun ja korkotasoon. Indonesian talous on ollut vakaa ja korot suhteellisen matalat (Indonesian keskuspankin korko noin 5,75 %), joten asuntorakentaminen ja kauppakeskusten kehittäminen Jakartassa ja muissa suurissa kaupungeissa jatkuu tasaisesti. Filippiineillä koettiin kerrostalorakentamisen buumi, joka johti lievään ylitarjontaan Metro Manilassa, mutta nuori väestö ja BPO- (ulkoistus) alan kasvu pitävät pitkän aikavälin näkymät myönteisinä. Yksi trendi nousevassa Aasiassa on infrastruktuurin kehittäminen – uusia metroja, moottoriteitä, lentokenttiä – jotka usein avaavat uusia alueita kiinteistökehitykselle (esimerkiksi uudet junaradat Manilassa ja Bangkokissa vauhdittavat joukkoliikenteeseen perustuvia kehityshankkeita).

Asiantuntijakommentti: Huomionarvoinen kommentti Aasian näkymistä kuultiin kiinteistöfoorumissa, jossa analyytikko tokaisi, ”Aasian ja Tyynenmeren kiinteistömarkkinat ovat kaksijakoinen tarina: Kiina alamaissa, muu Aasia pärjää.” Tämä vaikuttaa osuvasti kuvatulta: vaikka Kiinan taantuma painaa alueen tunnelmaa (ja sillä on heijastusvaikutuksia, kuten kiinalaisten kiinteistönostajien virtojen väheneminen esimerkiksi Hongkongiin, Singaporeen, Vancouveriin), muut Aasian markkinat ovat yleisesti ottaen optimistisempia. Aasian väestörakenteen ja kaupungistumisen trendit ovat edelleen vahva moottori kiinteistökysynnälle – esimerkiksi Intia, Kaakkois-Aasia, jopa Japanin kaupunkikeskukset – ja monet globaalit sijoittajat, valtion sijoitusrahastoista pääomasijoittajiin, lisäävät sijoituksiaan Aasian ja Tyynenmeren kiinteistöihin, nähden tämän vuoden epävarmuuden mahdollisuutena ostaa omaisuutta kohtuulliseen hintaan. Kiinteistökonsultin tekemän kyselyn mukaan Tokio, Singapore ja Sydney kuuluvat vuoden 2025 tärkeimpiin kansainvälisen sijoittamisen kohteisiin vakauden tai kasvupotentiaalin ansiosta, kun taas kiinalaisten kaupunkien suosio on laskenut jatkuvien epävarmuuksien vuoksi.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Aasian ja Tyynenmeren kiinteistömarkkinat vuoden 2025 lopussa ovat täynnä vastakohtia. Kiina yrittää saada aikaan pehmeän laskun kiinteistökuplansa purkautumiselle (valtava tehtävä, joka on yhä kesken), mutta muualla Aasiassa markkinat ovat pääosin kestäviä tai sopeutuvat nopeasti. Jos Kiina onnistuu vakauttamaan tilanteensa vuonna 2026, se voi antaa merkittävän luottamusruiskeen koko alueelle. Toistaiseksi sijoittajat etenevät varovasti – hajauttavat sijoituksiaan eri markkinoille, suosivat logistiikan ja datakeskusten kaltaisia sektoreita ja seuraavat keskuspankkien toimia (kuten Japanin keskuspankin politiikkaa tai Kiinan elvytystoimia), jotka voivat muuttaa markkinatilannetta.

Lähi-itä: Investointien kasvu, rakennusbuumi ja muuttuvat strategiat

Lähi-itä, erityisesti Persianlahden yhteistyöneuvoston (GCC) maat, on noussut vuoden 2025 lopulla kiinteistötoiminnan kuumaksi alueeksi – sekä sisäisten tavoitteiden että globaalin pääoman virran ansiosta. Viime vuosien korkeat energian hinnat ovat kartuttaneet valtioiden kassaa, mahdollistaen näyttäviä kehityshankkeita, samalla kun sosiaaliset ja taloudelliset uudistukset houkuttelevat osaajia ja turisteja, luoden uutta kysyntää kiinteistöille. Lokakuun 7.–8. päivien 2025 aikana nähtiin useita merkittäviä tapahtumia, jotka korostivat alueen vauhtia:

Mega-investoinnit ja kumppanuudet: Yksi otsikoihin noussut kauppa on Blackstonen ja Abu Dhabin Lunaten kumppanuus, jonka tavoitteena on sijoittaa 5 miljardia dollaria Persianlahden logistiikkakiinteistöihin reuters.com. Blackstone, maailman suurin vaihtoehtoisten sijoitusten hallinnoija, näkee mahdollisuuksia Lähi-idän kasvavassa varasto- ja jakelukeskusten tarpeessa – verkkokaupan toimituksista satamien logistiikkaan. Uusi alusta (nimeltään “GLIDE”) keskittyy “korkealaatuisten varastokiinteistöjen” rakentamiseen ja hankintaan GCC-maissa (Bahrain, Kuwait, Oman, Qatar, Saudi-Arabia, Yhdistyneet arabiemiirikunnat) reuters.com. Tämä on vahva luottamuksen osoitus merkittävältä yhdysvaltalaiselta sijoittajalta Persianlahden talouskehitykseen. “GCC:n käynnissä oleva syvällinen taloudellinen muutos… luo voimakasta vauhtia logistiikan kaltaisille sektoreille,” totesi Blackstonen toimitusjohtaja Jon Gray, korostaen, kuinka kasvua tukevat politiikat ja talouksien monipuolistaminen lisäävät kiinteistökysyntää Persianlahdella reuters.com. Itse asiassa, kun maat kuten Saudi-Arabia paikallistavat yhä enemmän toimitusketjujaan ja alueen sisäinen kauppa kasvaa, usein sivuutettu teollisuuskiinteistöjen segmentti kukoistaa. Modernien varastojen vajaakäyttöaste Dubaissa tai Riadissa on hyvin alhainen ja vuokrat ovat nousseet, mikä todennäköisesti houkutteli Blackstonen mukaan tähän hankkeeseen.

Ylellisten ja monikäyttöisten kohteiden saralla Saudi-Arabia jatkaa aaltojen tekemistä. Syyskuun lopussa (juuri ennen 7.–8. lokakuuta) saudiarabialainen kehittäjä Dar Global ilmoitti miljardin dollarin hankkeesta rakentaa Trump Plaza Jeddahiin reuters.com. 7.–8. lokakuuta aikana paljastui lisää yksityiskohtia: kyseessä on huipputason kehityshanke, johon tulee ylellisiä asuntoja, huoneistohotelleja, toimistotilaa ja jopa rivitaloja, sekä valtava puisto, joka on mallinnettu New Yorkin Central Parkin mukaan reuters.com. Tämä on toinen Trump-brändätty hanke kuningaskunnassa; ensimmäinen oli viime vuonna käynnistetty Trump Tower Riadissa, mikä viittaa siihen, että Saudi-Arabian ja Yhdysvaltojen liiketoimintasuhteet (ainakin yritysbrändien tasolla) vahvistuvat. Trump Organization (jota johtaa entisen Yhdysvaltain presidentin Trumpin perhe) on laajentanut toimintaansa ulkomaille, ja Lähi-itä – länsimaisten brändien ja ylellisyyden kysynnän ansiosta – on tärkeä kohde. Nämä hankkeet korostavat myös sitä, miten Saudi-Arabia avautuu: vielä muutama vuosi sitten näin avoin brändäys olisi ollut epätavallista, mutta nyt Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat ovat täynnä kansainvälisiä yhteistyöprojekteja (amerikkalaisista viihdealueista eurooppalaisten suunnittelemiin megahankkeisiin).

Dubai ja Yhdistyneet arabiemiirikunnat: Yhdistyneet arabiemiirikunnat, erityisesti Dubai, ovat olleet 2020-luvun kiinteistösektorin menestystarina. 2010-luvun lopun taantuman jälkeen Dubain kiinteistömarkkinat elpyivät voimakkaasti pandemian aikana ja sen jälkeen, kun siitä tuli sijoittajien, etätyöntekijöiden ja varakkaiden turvasatama (liiketoimintaystävällisten politiikkojen ja onnistuneen Expo 2020:n ansiosta). Dubain kiinteistöjen hinnat ovat nousseet noin 70 % vuoden 2020 pohjalukemista vuoden 2024 loppuun mennessä reuters.com. Kysyntää on ylellisille huviloille, rantakohdeasunnoille ja liikekiinteistöille. Vastauksena tähän Dubain kehittäjät kiihdyttävät rakentamista hurjalla vauhdilla. Kuten Reuters raportoi elokuussa, suuret yritykset kuten Emaar, Damac ja muut tuovat jopa lisää rakennustyötä omiin käsiinsä nopeuttaakseen toimituksia ja hallitakseen kustannuksia reuters.com reuters.com. Kaupungin johdolla on strateginen tavoite kaksinkertaistaa Dubain väkiluku 7,8 miljoonaan vuoteen 2040 mennessä reuters.com, mikä tarkoittaa valtavaa tarvetta uusille asunnoille ja infrastruktuurille.

Kuitenkin on noussut esiin huolia siitä, että Dubai saattaa olla jälleen matkalla ylitarjontaan. Nykyisen euforian jälkeen ennennäkemätön määrä uusia asuntoja (arviolta yli 200 000 vuosina 2025–2026) on suunniteltu toimitettavaksi, mikä on noin kaksinkertainen tahti viime vuosiin verrattuna reuters.com. Analyytikot varoittavat, että jos kaikki nämä projektit valmistuvat ajallaan, asuntojen hinnat voivat laskea kaksinumeroisesti markkinoiden tasapainottamiseksi reuters.com. Dubain historia on syklistä, nousu- ja laskukausia, joten hallitus yrittää hallita tilannetta kiristämällä ennakkomyyntisääntöjä ja seuraamalla spekulatiivista toimintaa. Toistaiseksi kuitenkin kysyntä näyttää edelleen ylittävän tarjonnan tietyissä segmenteissä, ja vuokramarkkinat ovat erittäin vahvat (vuokrat nousseet 20–30 % viime vuonna, mikä lisää houkuttelevuutta sijoittajille, jotka ostavat vuokratakseen). Yhdistyneiden arabiemiirikuntien keskuspankin korot seuraavat Yhdysvaltoja (dirhamin dollarikytköksen vuoksi), joten korkeammat korot ovat tehneet asuntolainoista kalliimpia loppukäyttäjille, mutta merkittävä osa Dubain asuntokaupoista tehdään käteisellä (joko varakkaiden paikallisten, ulkomaisten sijoittajien tai institutionaalisten rahastojen toimesta). Itse asiassa noin kolmasosa asuntokaupoista Yhdistyneissä arabiemiirikunnissa tehdään kokonaan käteisellä – mikä kuvastaa alueen varakasta ostajakuntaa ja rajoittaa osaltaan korkojen nousun vaimentavaa vaikutusta.

Saudi-Arabian omistusasumisen edistäminen: Saudi-Arabia pyrkii kunnianhimoisesti nostamaan omistusasumisen määrän 70 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä (noin 50 prosentista vuonna 2016). Tämä on osa kuningaskunnan Vision 2030 -uudistuksia, joiden tavoitteena on parantaa elämänlaatua ja monipuolistaa taloutta spglobal.com spglobal.com. Hallituksen aloitteet, kuten Sakani-ohjelma, tarjoavat tukia ja edullista rahoitusta Saudi-Arabian kansalaisille asuntojen ostamiseen. Tämän seurauksena asuntorakentaminen on kasvanut voimakkaasti – uusia esikaupunkialueita nousee nopeasti Riadin, Jeddan ja muiden kaupunkien ympärille. S&P Globalin mukaan Riadin asuntomarkkinoiden odotetaan jatkavan kasvuaan näiden politiikkojen tukemana spglobal.com. Huomionarvoista on, että kysyntä ei kohdistu vain edullisiin asuntoihin; myös korkeatasoisten kohteiden rakentaminen on lisääntynyt varakkaan väestön kasvaessa. Saudi-Arabian hallitus on tehnyt yhteistyötä paikallisten ja kansainvälisten rakennuttajien kanssa rakentaakseen suuria, suunniteltuja asuinalueita, joihin kuuluu ostoskeskuksia, puistoja ja kouluja. Tämä luo mahdollisuuksia koko asuntotarjonnan kirjolle – edullisista asunnoista luksushuviloihin.

Lisäksi Saudi-Arabian giga-hankkeet siirtyvät suunnittelupöydiltä toteutukseen. NEOM (tulevaisuuden kaupunki luoteessa), Red Sea Project (ylellinen matkailualue saarilla ja lomakohteilla) ja erilaiset “talouskaupungit” työllistävät kaikki tuhansia rakennustyöntekijöitä. Esimerkiksi lokakuussa 2025 NEOMin kehittäjät esittelivät edistystä “The Line” -hankkeessa (170 km pitkä lineaarinen kaupunki) ja muissa osissa, tavoitteenaan saada ensimmäiset alueet asutetuiksi vuoteen 2026 mennessä. Vaikka nämä hankkeet ovat ainutlaatuisia ja jossain määrin kokeellisia, ne heijastavat valtavaa rakennusbuumia, joka houkuttelee kansainvälisiä arkkitehtuuri- ja insinööritoimistoja. Monet näistä kehityshankkeista hämärtävät rajoja – ne ovat monikäyttöisiä, yhdistäen asumista, toimistoja, matkailua ja teollisuutta. Esimerkiksi mainitsemamme Trump-hanke Jeddassa on osa laajempaa trendiä, jossa brändättyjä asuntoja yhdistetään hotelli- ja toimistokomponentteihin, luoden elämäntapakohteita yksittäisten rakennusten sijaan.

Muut Persianlahden valtiot: Muualla GCC-alueella kiinteistöala kukoistaa myös. Qatar koki MM-kisojen jälkeisen hidastumisen vuonna 2023, mutta toiminta normalisoituu; infrastruktuuria kehitetään edelleen (stadioneja otetaan uuteen käyttöön, uusia vapaavyöhykkeitä perustetaan) ja toimistotiloja rakennetaan, ja kasvava väestö LNG-sektorin laajentuessa tukee asuntotarjontaa. Bahrain ja Oman ovat pienempiä markkinoita, mutta hyötyvät sijoitusvirroista ja omista uudistuksistaan (Bahrainilla on uusi pääkaupunkinsa Manaman yleiskaava, ja Oman kehittää rantalomakohteita). Kuwait etenee hitaammin byrokraattisempien prosessien vuoksi, mutta nuoren väestön asuntokysyntä on vahvaa, ja hallitus pyrkii purkamaan kansalaisten asuntolupajonoa rakentamalla “megaesikaupunkeja”.

Strategioiden muutos: Merkittävä muutos Lähi-idässä on paikallisten kehittäjien hakeutuminen kansainvälisille pääomamarkkinoille ja kumppanuuksiin. Esimerkiksi lokakuussa huhuttiin, että eräs Yhdistyneiden arabiemiirikuntien kehittäjä suunnittelee kiinteistöyksikkönsä listautumista pörssiin reuters.com, tavoitteenaan houkutella ulkomaisia sijoituksia. Lähi-idän valtiolliset rahastot sijoittavat itsekin merkittävästi globaaleihin kiinteistöihin (kuten Qatar ostaa maamerkkirakennuksia New Yorkissa tai Lontoossa), mutta yhä enemmän virta on kaksisuuntainen – myös ulkomaiset sijoittajat ovat kiinnostuneita Lähi-idän hankkeista. Alueen suhteellinen poliittinen vakaus (Qatarin ja naapurien välinen suuri kiista on ratkennut, ja vaikka geopoliittisia jännitteitä on ympärillä, GCC on ollut sisäisesti vakaa) ja vahva taloudellinen asema tekevät siitä houkuttelevan. Tänä vuonna Abu Dhabin kehittäjät lanseerasivat hankkeita Dubaissa ja päinvastoin, mikä viittaa alueelliseen integraatioon. Israel ja Yhdistyneet arabiemiirikunnat ovat myös aloittaneet yhteistyön suhteiden normalisoinnin jälkeen – tosin viimeaikainen sodan leimahtaminen (Gazakonflikti) lokakuussa saattaa viivästyttää joitakin alkuvaiheen kumppanuuksia.

Asiantuntijan näkemys: Lähi-idän kiinteistöalan johtajat ilmaisevat usein luottamusta siihen, että heidän markkinansa voivat irtautua globaalien ongelmien vaikutuksista. ”Kasvumme perustuu aitoon kysyntään ja hallituksen visioon, ei spekulatiivisiin kupliin,” eräs dubailainen kehittäjä totesi paneelissa viitaten väestönkasvun synnyttämään todelliseen loppukäyttäjäkysyntään. Tässä on jonkin verran perää: väestön ja tulojen kasvu Persianlahdella (talouden monipuolistumisen tuodessa maahan ulkomaalaisia ja lisätessä työllisyyttä) on todellista. Tarkkailijat kuitenkin varoittavat, että jos globaalit rahoitusolot kiristyvät entisestään tai öljyn hinta laskee merkittävästi, Lähi-itä voi kohdata rahoitusvaikeuksia tai kysynnän hiipumista. Toistaiseksi alue on kuitenkin kiistatta hyvässä asemassa – korkeat öljytulot, uudistusvauhti ja osaajien virta – ja tämä näkyy kiinteistöbuumina, jonka mittakaavaa maailma seuraa kiinnostuneena.

Yhteenvetona voidaan todeta, että Lähi-idän kiinteistöala loppuvuodesta 2025 on leimallisesti rohkeita hankkeita ja vahvaa uskoa tulevaan. Loisteliaista pilvenpiirtäjistä ja lomakeskuksista kipeästi kaivattuihin keskiluokan asuntoihin, Dubain, Riadin, Dohan ja muiden kaupunkien nosturit kertovat murroskaudesta. Kuten Blackstonen suuri panostus osoittaa, globaalit sijoittajat näkevät Lähi-idän yhtenä harvoista alueista, jotka tarjoavat kasvua ja tuottoja epävarmassa maailmassa. Alueella on toki riskejä (geopoliittiset shokit ovat mahdollisia ja ylirakentaminen on ikuinen huoli), mutta tällä hetkellä täysi vauhti päällä Lähi-idän kiinteistökehityksessä.

Afrikka: Asumishaasteet, korkojen helpotus ja sijoittajien kiinnostus

Afrikan kiinteistömarkkinat 7.–8. lokakuuta 2025 heijastavat mantereen monimuotoisia markkinoita, joilla on valtava pitkän aikavälin potentiaali mutta myös kiireellisiä lyhyen aikavälin haasteita. Keskeisiä teemoja ovat akuutti asuntopula nopeasti kasvavissa kaupungeissa, korkeiden korkojen vaikutus (jotka ovat nyt alkaneet laskea) sekä paikallisten ja kansainvälisten sijoittajien kasvava kiinnostus uusien kasvumarkkinoiden etsintään.

Asuntokriisi ja vastaukset: Tämän viikon koskettava tarina tulee Keniasta, jossa raportti toi esiin tuhansia perheitä, jotka asuvat Nairobissa kaduilla kohtuuhintaisten asuntojen puutteen vuoksi africanews.com africanews.com. Nairobi, kuten monet Afrikan megakaupungit, on kokenut räjähdysmäistä väestönkasvua, joka ylittää reilusti virallisen asuntorakentamisen tahdin. Tulos on laajat epäviralliset asuinalueet (slummit) ja kodittomuus kaikkein haavoittuvimmille. Keniassa noin 47 % kaupunkilaisista asuu epävirallisissa asunnoissa, ja koko maassa on 2 miljoonan kodin vaje africanews.com. Tämän ratkaisemiseksi Kenian hallitus on käynnistänyt kohtuuhintaisten asuntojen ohjelman, ja lokakuuhun mennessä se rakentaa 100 000 edullista asuntoa eri puolille maata africanews.com. Näihin kuuluu kerrostaloja Nairobissa ja muissa kaupungeissa, ja asunnot on hinnoiteltu matala- ja keskituloisille ostajille. Hallitus kokeilee myös innovatiivista rahoitusta – kuten kiistanalaista asumisveroa (vero) virallisten työntekijöiden palkoista julkisen asuntotuotannon rahoittamiseksi, ja etsii julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksia yksityisen pääoman hyödyntämiseksi.

Kenian presidentti William Ruto on puhunut äänekkäästi asumisesta ja vaatinut jopa globaalia lähestymistapaa: “Globaali asuntokriisi on liian laaja yhden maan ratkaistavaksi. Meidän on hyödynnettävä monenvälisyyden voimaa sen kohtaamiseksi,” Ruto vetosi puheessaan africanews.com. Tämä vetoomus kuuluu Kenian ulkopuolellekin. Monilla Afrikan mailla on samanlaisia asuntopuutteita: Nigeria tarvitsee miljoonia koteja kasvavalle väestölleen, Egyptillä on asuntovaje uusien kaupunkien rakentamisesta huolimatta, Etelä-Afrikka kamppailee apartheidin aikakauden asuntovelkojen kanssa jne. Ruton ajatus viittaa mahdollisesti hallitusten, kehityspankkien ja sijoittajien koalitioon, joka yhdessä rahoittaisi kohtuuhintaista asuntotuotantoa laajassa mittakaavassa – jotain asuntojen Marshall-suunnitelman kaltaista kehittyvälle maailmalle. Vaikka tämä onkin tavoitetasolla, käytännössä Afrikan hallitukset ottavat erilaisia askelia: Marokko tukee asumista pienituloisille perheille, Nigeria kokeilee kansallista asuntorahastoa työntekijöille, Etelä-Afrikalla on ollut pitkään RDP-asunto-ohjelma, jossa köyhille tarjotaan ilmaisia koteja (tosin vaihtelevalla menestyksellä).

Kenian tapaus korostaa myös sitä, miten asuminen liittyy muihin ongelmiin: köyhyyteen, työttömyyteen ja jopa poliisitoimintaan (kodittomat nairobilaiset kohtaavat häirintää). Asiantuntijat, kuten Kenian asuntotoimen johtaja George Omondi, painottavat, että tarvitaan ”yhteinen ponnistus” – mukaan lukien sosiaalinen asuntotuotanto vahvoin tuen muodoin africanews.com – muuten yksityiset rakennuttajat eivät rakenna köyhimmille, koska voitot ovat siellä vähäisiä. Jonkin verran edistystä: Kenian ohjelmalla, jota tukevat esimerkiksi Maailmanpankki ja EIP, on käynnissä muutamia lippulaivahankkeita (yksi lähellä Nairobin keskustaa on melkein valmis, tarjoten asuntoja niinkin alhaiseen hintaan kuin 20 000 dollaria, mikä on murto-osa markkinahinnoista). Silti mittakaava on ongelma – kymmenet tuhannet asunnot ovat alku, mutta koko mantereella tarvitaan miljoonia.

Korkotaso ja rahoitus: Afrikan taloudet kärsivät rajusti globaalien korkojen noususta vuodesta 2022 alkaen. Monet Afrikan keskuspankit nostivat omia korkojaan torjuakseen inflaatiota (johon vaikuttivat usein tuontikustannusten nousu ja valuutan heikkeneminen). Vuoden 2025 puoliväliin mennessä inflaatio on kuitenkin alkanut tasaantua useissa maissa, mikä on mahdollistanut rahapolitiikan keventämisen. Esimerkiksi Etelä-Afrikan keskuspankki laski ohjauskorkoaan 25 korkopisteellä 7,00 prosenttiin heinäkuussa 2025 reuters.com tradingeconomics.com, kun inflaatio siellä palasi 3–6 prosentin tavoitehaarukkaan. Tämä oli ensimmäinen lasku pitkän koronnostosyklin jälkeen, joka vei korot 3,5 prosentista vuonna 2021 aina 7,25 prosenttiin vuoden 2025 alkupuolella. Lasku on pieni mutta symbolisesti tärkeä – sitä pidettiin ”hyvinä uutisina eteläafrikkalaisille asunnonomistajille”, erään kiinteistöyhtiön toimitusjohtajan sanoin, koska se tarkoittaa, että laina- (asuntolaina) maksut eivät enää nouse ja saattavat jopa laskea. Etelä-Afrikan asuntomarkkinat olivat hidastuneet huomattavasti korkeiden korkojen aikana, hintojen nousun ollessa noin 2 % (alle inflaation) globalpropertyguide.com. Korkotason pysähtyminen/lasku vakautti tilannetta; syys- ja lokakuussa oli viitteitä ostajien kiinnostuksen kasvusta, erityisesti ensiasunnon ostajien keskuudessa, jotka olivat odottaneet sivussa. Etelä-Afrikan pankit, jotka ovat hyvin pääomitettuja, ovat edelleen halukkaita lainaamaan kelvollisille asunnonostajille, ja maksamattomien asuntolainojen osuus on pysynyt alhaisena, joten asuntomarkkinat voivat piristyä, jos korot jatkavat hidasta laskuaan vuoteen 2026.

Muualla, Nigeriassa, Afrikan suurimmassa taloudessa, tilanne on täysin päinvastainen: sen keskuspankki nosti ohjauskorkoa huikeaan 18,75 %:iin vuoden 2025 puoliväliin mennessä torjuakseen inflaatiota ja puolustaakseen valuuttaa. Tämä teki luotosta erittäin kallista ja kiinteistökehityksen rahoituksesta hyvin vaikeaa (suurin osa nigerialaisista asuntokaupoista tehdäänkin käteisellä). Lokakuun alussa Nigerian keskuspankki (uuden johdon alaisuudessa hallituksen vaihdoksen jälkeen) kuitenkin viestitti muutoksesta laskemalla ohjauskorkoa 27 %:iin 27,5 %:sta proshare.co (Nigerian ohjauskorko määritellään eri tavalla, mutta käytännössä rahapolitiikkaa kevennettiin hieman) ja myös alentamalla pankkien kassavarantovaatimuksia proshare.co. Välitön vaikutus näkyi T-bill-tuottojen laskuna – yhden vuoden valtionlainan tuotto laski noin 16,8 %:iin 17,7 %:sta proshare.co – mikä on merkittävä liike. Tämä korkojen laskusuunta viittaa siihen, että lainakustannukset saattavat alkaa laskea yrityksille ja kuluttajille, vaikkakin hyvin korkealta tasolta. Jos Nigeria pystyy pitämään inflaation matalana (iso jos, ottaen huomioon tukien poistot ja viimeaikaisen valuuttakurssin heilahtelun), se voisi mahdollistaa korkojen laskun edelleen, mikä elvyttäisi esimerkiksi asuntolainamarkkinoita (jotka ovat Nigeriassa tällä hetkellä marginaaliset). Kiinteistömarkkinoilla Nigeriassa on valtava potentiaalinen kysyntä – väestö noin 220 miljoonaa, nopea kaupungistuminen – mutta rahoitus on pullonkaula. Arviolta alle 5 % nigerialaisista kodeista ostetaan asuntolainalla (suurin osa rakennetaan itse vähitellen). Joitakin toiveikkaita merkkejä: kehittäjät kokeilevat luovia malleja, kuten vuokra-omistus ja hyödyntävät diaspora-varoja kiertääkseen paikallisia korko-ongelmia.

Sijoittajakiinnostus ja huippukokoukset: Korkeampia tuottoja etsivät kansainväliset sijoittajat tutkivat yhä enemmän myös Afrikan kiinteistömarkkinoita. Tällä viikolla järjestettiin tapahtuma nimeltä 18th Real Estate Development Summit – Africa (8.–9.10.2025, Dubaissa) archidatum.com, joka kokosi yhteen kehittäjiä, sijoittajia ja toimijoita keskustelemaan laajamittaisista hankkeista Afrikassa. Teema “Africa Risen” viittaa maanosan kasvutarinaan. Monissa Afrikan kaupungeissa on suuri tarve moderneille liike- ja toimitiloille – kuten ostoskeskuksille, A-luokan toimistoille tai logistiikkapuistoille – ja varhain sijoittavat voivat hyötyä, kun taloudet virallistuvat ja kuluttajaluokat kasvavat. Esimerkiksi eteläafrikkalaiset ja eurooppalaiset yritykset ovat rakentaneet ostoskeskuksia maihin kuten Zambia, Ghana, Norsunluurannikko, palvellen kasvavaa keskiluokkaa. Teollisuus/logistiikka on toinen alue: verkkokauppa on Afrikassa vielä alkuvaiheessa mutta kasvussa, ja infrastruktuurihankkeet kuten uusi vapaakauppa-alue Ghanassa tai Kenian SGR-rautatie lisäävät varastojen tarvetta.

Pohjois-Afrikka (esim. Egypti, Marokko) ryhmitellään usein Lähi-idän kanssa sijoittajien salkuissa. Egyptissä on ollut talousmyllerrystä (valtava valuutan devalvoituminen, IMF-lainat), mikä on iskenyt kiinteistöihin – kiinteistöjä käytetään usein egyptiläisten inflaatiosuojana, joten hinnat Egyptin punnissa nousivat pilviin (vaikka Yhdysvaltain dollareissa ne laskivat). Varakkaat egyptiläiset ja Persianlahden sijoittajat ovat ostaneet Kairon kiinteistöjä alennuksella dollarimääräisesti. Egyptin hallituksen uusi pääkaupunkihanke (hallinnollinen pääkaupunki Kairon itäpuolella) on käynnissä, ja epäilyistä huolimatta monet virastot todella muuttavat sinne, mikä luo jonkin verran kiinteistökysyntää (vaikka suuri osa tarjonnasta on yhä tyhjillään).

Etelä-Afrikka: Etelä-Afrikka on yhä Afrikan kehittynein kiinteistömarkkina, jossa on kehittynyt REIT-sektori, mutta kasvu on hidasta. Siellä sijoituskohteet löytyvät usein tietyistä markkinaraoista – kuten kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista (joille on vahvaa kysyntää Johannesburgissa/Pretoriassa) tai erikoistuneista varastotiloista jne. Muut maat kuten Sambia, Angola ovat talouksiltaan vahvasti sidoksissa raaka-aineisiin, mikä tarkoittaa, että niiden kiinteistömarkkinat nousevat ja laskevat kuparin tai öljyn hintojen mukana. Itä-Afrikka: Tansania, Uganda, Ruanda kasvavat tasaisesti; itse asiassa Ugandan kiinteistömarkkinat nostettiin esiin Morning Market Brief -julkaisussa 8. lokakuuta, jossa keskityttiin Kampalan kehittyvään kenttään realestatedatabase.net, ja annettiin vinkkejä seurattavista alueista. Ruanda profiloituu liiketoimintakeskukseksi (Kigalin siisti ja järjestelmällinen kaupunkisuunnittelu on saanut positiivista huomiota).

Asiantuntijakommentit Afrikasta keskittyvät usein potentiaalin avaamiseen: miten saada pitkäaikaista rahoitusta asuntotuotantoon, miten virallistaa maanomistus (maanomistusongelmat ovat merkittäviä monissa maissa ja estävät investointeja), ja miten integroida kestävyys (joissakin uusissa afrikkalaisissa rakennuksissa otetaan käyttöön vihreitä standardeja ilmastovaikutusten vuoksi). Monet huomauttavat, että afrikkalaiset kiinteistösijoitustuotot voivat olla erittäin korkeita, mutta niin ovat riskitkin, ja paikallistuntemus on avainasemassa. Kuten eräs huippukokouksen puhuja totesi, “Afrikan kiinteistömarkkina kiihtyy ja on valmis globaaleille ratkaisuille” facebook.com – viitaten avoimuuteen ulkomaiselle osaamiselle ja pääomalle, yhdistettynä paikallisiin mahdollisuuksiin.

Yhteenvetona Afrikan kiinteistökehitys vuoden 2025 lokakuun alussa antaa kuvan valtavista tarpeista, jotka ajavat rohkeita aloitteita. Hallitukset, kuten Kenian, puuttuvat suoraan asiaan rakentaakseen asuntoja kansalaisilleen, samalla kun makrotaloudelliset suuntaukset, kuten matalammat korot, tarjoavat vihdoin hieman liikkumavaraa. Kansainvälisiä foorumeita ja kumppanuuksia muodostuu, mikä viittaa siihen, että Afrikka on yhä enemmän kiinteistösijoittajien kasvunhakijoiden tutkassa. Matka ei tule olemaan helppo – köyhyydestä infrastruktuurivajeisiin riittää haasteita – mutta tarina on vähitellen siirtymässä pelkistä haasteista kohti hyödyntämätöntä potentiaalia ja asteittaista edistystä.

Latinalainen Amerikka: Korkojen lasku, markkinoiden elpyminen ja varovainen optimismi

Latinalaisen Amerikan kiinteistömarkkinoihin tällä ajanjaksolla vaikuttaa sekä makrotalouden kohentuminen (kun keskuspankit alkavat laskea aiemmin pilvissä olleita korkoja) että paikalliset erityispiirteet. Alueen suurilla talouksilla – Brasilialla, Meksikolla, Kolumbialla, Chilessä ja Argentiinalla – on kullakin omat kiinteistötrendeinsä, mutta vuoden 2025 lopun yleisteemana on siirtyminen kiristyssyklistä kevennyssykliin, mikä on yleisesti ottaen positiivista kiinteistöille.

Korkokäyrän vuoristorata: Latinalaisessa Amerikassa nähtiin maailman korkeimpia korkoja vuosina 2022–2023, kun maat taistelivat inflaatiota vastaan. Vuoteen 2025 mennessä inflaatio on monissa maissa jäähtynyt merkittävästi, mikä on mahdollistanut keskuspankkien suunnanmuutoksen. Merkittävin viimeaikainen liike: Meksikon keskuspankki (Banxico) laski syyskuun lopussa ohjauskorkoaan 0,25 %, jolloin se laski 7,50 %:iin – alimmalle tasolle toukokuun 2022 jälkeen reuters.com. Tämä oli Banxicon viides peräkkäinen koronlasku vuonna 2025 (korkoa oli laskettu tasaisesti vuoden alun 11,25 %:n huipusta). Syyskuun 28. päivän päätös oli jakautunut – yksi hallituksen jäsen oli varovainen perusinflaation vuoksi – mutta enemmistö kannatti keventämistä, vedoten heikkoon kasvuun ja paranevaan inflaationäkymään reuters.com reuters.com. Meksikon kiinteistöalalle tämä on tervetullut helpotus. Asuntolainojen korot, jotka olivat nousseet yli 10–12 %:n kotitalouksille, ovat alkaneet laskea. Meksikon pankit laskivat nopeasti joitakin lainakorkoja, ja analyytikot odottavat Banxicon tekevän vielä pari neljännespisteen laskua vuoden loppuun mennessä reuters.com. Alemmat korot vauhdittavat asuntolainojen ottamista ja asuntokauppaa vuonna 2026. Tämä on myös hyvä uutinen rakennuttajille, jotka ovat kohdanneet erittäin kalliita rakennuslainoja – jotkin jäissä olleet hankkeet saattavat käynnistyä uudelleen, jos rahoituskustannukset laskevat. Varauksena: Banxico mainitsi jatkuvat perusinflaation huolet, joten se etenee varovasti (valittiin 0,25 %:n lasku suuremman 0,5 %:n sijaan, jotta hintapaineet eivät kiihtyisi uudelleen reuters.com). Silti suunta on selvä: Meksiko on nyt kevennysjaksolla, mikä tukee sen asunto- ja liikekiinteistömarkkinoita. Tilannetta helpottaa, että Meksikon talous, vaikka se onkin “aneeminen” Reutersin mukaan reuters.com, ei ole huonossa kunnossa – se hyötyy lähituotantotrendistä (teollisuussijoitukset yrityksiltä, jotka monipuolistavat pois Kiinasta), mikä lisää erityisesti teollisuuskiinteistöjen kysyntää Yhdysvaltojen rajan tuntumassa.

Brasilia taas on yllättänyt monet pitämällä ohjauskorkonsa erittäin korkealla, 15 %:ssa ja jopa ottamalla haukkamaisen kannan mahdollisista lisäkorotuksista tarvittaessa reuters.com reuters.com. Brasilian keskuspankki pysäytti koronnostosyklin vuoden 2025 puolivälissä, jolloin korot olivat nousseet 450 korkopistettä vuodesta 2024 lähtien reuters.com (Brasilia laski korkoja aiemmin vuonna 2023, mutta käänsi sitten suunnan ja nosti niitä uudelleen sitkeän inflaation vuoksi). Viimeisimmän kokouksen (17.9.2025) mukaan he viestivät ”pidennetystä pidosta” – toisin sanoen, leikkauksia ei todennäköisesti ole luvassa ainakaan ennen vuoden 2026 alkua reuters.com. Tämä tekee Brasiliasta poikkeuksen – kun Yhdysvaltain Fed ja Banxico laskivat korkoja, Brasilia pysyi tiukkana. Perusteluna: inflaatio-odotukset, erityisesti pitkällä aikavälillä, eivät olleet vielä ankkuroituneet 3 %:n tavoitteeseen, ja he pelkäävät, että ennenaikainen keventäminen aiheuttaisi inflaation uudelleen kiihtymisen reuters.com. Välitön vaikutus Brasilian kiinteistömarkkinoihin on, että luotto pysyy hyvin tiukkana. Asuntolainojen korot Brasiliassa ovat teini-ikäisillä prosenteilla (%), mikä on monille potentiaalisille asunnonostajille liian korkea. Asuntokauppa Brasiliassa on hidastunut ja hintojen kasvu on olematonta (joillakin alueilla nähdään reaalisesti pieniä laskuja). Rakennussektori Brasiliassa on melko paineessa – monet rakennuttajat, jotka myivät asuntoja ennakkoon matalampien korko-odotusten aikana, ovat nyt puristuksissa korkeampien rahoitus- ja rakennuskustannusten vuoksi. Jotkut pienemmät rakennuttajat ovat menneet konkurssiin tai viivästyttäneet projekteja. Suuret yritykset, joilla on pääsy pääomamarkkinoille (usein joukkovelkakirjojen tai osakkeiden kautta), selviävät tilanteesta, mutta nekin toivovat korkojen laskua. Valitettavasti analyytikot, kuten Inter Bankin pääekonomisti, huomauttavat, että keskuspankin ”varsin haukkamaisen kannan” vuoksi korkojen lasku vuonna 2025 näyttää epätodennäköiseltä reuters.com. Useimmat ennusteet arvioivat nyt, että Brasilia alkaa laskea korkoja vasta vuoden 2026 puolivälissä, jos disinflaatio jatkuu.

Kuitenkin Brasilian tuska saattaa sisältää mahdollisuuden hyötyyn: kun se lopulta kääntää suuntaa, patoutuneen kysynnän määrä voi olla huomattava. Brasilialaiset kotitaloudet eivät ole velkaantuneet liikaa (luotto/BKT on kohtuullinen), ja jos korkoa laskettaisiin 15 prosentista esimerkiksi 10 prosenttiin (jos tämä saavutetaan tulevina vuosina), se parantaisi merkittävästi asuntolainojen saavutettavuutta. Jotkut sijoittajat asemoituvat jo nyt ostamalla maata tai vaikeuksissa olevia omaisuuseriä halvalla, odottaen elpymistä. Kansainväliset rahastot myös tarkkailevat tilannetta – Brasilian kiinteistösijoitusyhtiöiden ja REIT-yhtiöiden osakkeet käyvät kauppaa suurilla alennuksilla, mikä tekee niistä houkuttelevia, jos uskoo elpymisen tapahtuvan 12–18 kuukauden kuluessa. Merkki tästä optimismista: kansainvälisten luottoluokituslaitosten kommentit viittaavat siihen, että Fedin lisäkoronlaskut ja vahvempi Brasilian valuutta (real on noussut noin 13 % USD:iin nähden tänä vuonna reuters.com) voisivat helpottaa inflaatiota, mikä viittaa siihen, että Brasilian linja saattaa pehmetä aiemmin kuin viestintä antaa ymmärtää.

Muualla Latinalaisessa Amerikassa Chile ja Kolumbia aloittivat koronlaskut varhain. Chilen keskuspankki laski aggressiivisesti korkoa 11,25 prosentista noin 8,5 prosenttiin lokakuuhun 2025 mennessä, kun inflaatio laski yksinumeroiseksi. Chilen asuntomarkkinat, jotka olivat jäähtyneet, ovat piristymässä hieman, kun asuntolainat halpenevat jälleen. Kolumbia aloitti myös koronlaskut vuoden 2025 puolivälissä 13,25 prosentin huipulta; lokakuuhun mennessä korko oli noin 11,25 % ja odotetaan laskevan alle 10 % vuoden 2025 loppuun mennessä. Tämä on auttanut Kolumbian uusien asuntojen myyntiä, joka oli romahtanut vuonna 2023, vakiintumaan.

Yksi maa, jossa tilanne on äärimmäinen, on Argentiina – mutta Argentiinan tapaus on poikkeuksellinen. Maassa on yli 100 %:n inflaatio, peso on menettänyt kaksi kolmasosaa arvostaan tänä vuonna ja vaalit ovat tulossa. Kiinteistökauppa Argentiinassa toimii Yhdysvaltain dollareissa suojana, joten asuntojen hinnat Buenos Airesissa ovat dollarimääräisesti monen vuoden pohjilla (jotkut ulkomaalaiset ostavat sieltä nyt halpoja asuntoja käteisellä). Paikallinen toiminta on kuitenkin käytännössä pysähtynyt, koska luottoa ei ole saatavilla (kukaan ei ota pesomääräistä asuntolainaa 150 %:n korolla!). Monet odottavat, pystyykö uusi hallitus dollarisoimaan tai vakauttamaan talouden, mikä voisi muuttaa Argentiinan kiinteistömarkkinat täysin. Se on ehkä vuoden 2026 tarina.

Markkinoiden kehitys ja näkymät: On mielenkiintoista, että rahoitusmarkkinat ovat heijastaneet Latinalaisen Amerikan elpymistä vuonna 2025. Osakemarkkinat Brasiliassa ja Meksikossa ovat menestyneet hyvin, ja globaalit sijoittajat ovat huomanneet tämän. Eräs raportti toi esiin, että Latinalaisen Amerikan markkinat olivat vuoden 2025 yllättäjiä, sillä Brasilian Bovespa ja Meksikon indeksit nousivat jyrkästi neworleanscitybusiness.com. Kiinteistösektorilla globaalit REIT-rahastot (kiinteistösijoitusrahastot) ovat itse asiassa tuottaneet paremmin kuin yhdysvaltalaiset REITit tänä vuonna neworleanscitybusiness.com, mikä johtuu osittain laskevista koroista ulkomailla (kuten Latinalaisessa Amerikassa ja osissa Eurooppaa/Aasiaa) verrattuna yhä korkeisiin korkoihin Yhdysvalloissa. Monissa Latinalaisen Amerikan maissa käytetään myös inflaatioon sidottuja vuokria/sopimuksia, jotka suojasivat kassavirtoja korkean inflaation aikana, ja nyt kun inflaatio laskee, näillä kiinteistönomistajilla on keskimääräistä korkeammat tulot turvattuina.

Esimerkiksi Meksikon kiinteistösektori, erityisesti teollisuuspuolella, käy kuumana nearshoring-ilmiön ansiosta. Tyhjäkäyttöaste Yhdysvaltojen rajan tärkeimmillä teollisuusalueilla (Tijuana, Monterrey) on alle 2 %, ja vuokrat nousevat kaksinumeroisin prosentein. Yhdysvaltalaiset kehittäjät tekevät yhteistyötä paikallisten kanssa rakentaakseen valtavia uusia puistoja vuokralaisille, kuten Teslalle (joka rakentaa gigatehdasta Nuevo Leóniin) ja muille muuttaville valmistajille. Asuntopuolella Meksikon asuntorakentajat (kuten ne, jotka rakentavat edullisia asuntoja suurkaupunkien ympärille) kamppailivat korkean korkotason aikana, mutta myynnin odotetaan piristyvän, kun asuntolainat muuttuvat hieman edullisemmiksi. Valtion asuntolaitokset (Infonavit ym.) ovat myös nostaneet lainoitusmääriä, mikä osittain kompensoi korkeampia korkoja. Odotettujen korkojen laskujen Meksikossa jatkuessa – joidenkin ennusteiden mukaan ohjauskorko laskee noin 7 %:iin tai jopa 6,5 %:iin vuoden 2025 loppuun mennessä scotiabank.com banxico.org.mx – on varovaista optimismia siitä, että vuodet 2024 ja 2025 ovat asuntokaupalle parempia kuin vuosi 2023 oli.

Brasilian näkymät ovat lyhyellä aikavälillä vaisummat korkeiden korkojen vuoksi. Mielenkiintoista kyllä, brasilialaisten kiinteistökehittäjien osakekurssit ovat kuitenkin nousseet pohjalukemista odotuksissa, että keskuspankki lopulta höllentää linjaansa. Presidentti Lulan hallitus on myös esitellyt uuden asuntoprojektin (Oma koti, oma elämä) uudistuksen, jolla tuetaan edullista asumista, mikä voisi tuoda töitä rakentajille ja auttaa pienituloisia perheitä, vaikka hanke onkin alkuvaiheessa. Jos Brasilian inflaatio jatkaa laskuaan (se on nyt noin 4,8 % ja ennuste ensi vuodelle ~3,6 % reuters.com), kasvaa paine keskuspankkia kohtaan laskea korkoja, mikä olisi kiinteistösektorille piristysruiske.

Muut LatAm-markkinat: Perussa poliittinen epävakaus on ollut rasitteena, mutta Liman kiinteistömarkkinat ovat vakaat – Peru ei nostanut korkoja yhtä paljon, joten asuntolainat pysyivät suhteellisen edullisina (~8 %). Chile on epävarmuuden kauden jälkeen (perustuslain uudistaminen ja erittäin korkeat korot) nyt parantamassa tunnelmaa; Santiagon asuntojen hinnat ovat toipumassa, kun lainakustannukset laskevat. Pienemmät markkinat, kuten Uruguay tai Paraguay, jäävät usein huomiotta, mutta esimerkiksi Paraguay mainostaa itseään Latinalaisen Amerikan nousevana tähtenä gatewaytosouthamerica-newsblog.com, hyödyntäen matalaa verotusta ja nuorta väestöä – Asunciónissa on nähty pieni buumi moderneissa asuintorneissa, joita argentiinalaiset ja brasilialaiset ostajat rahoittavat vakauden toivossa.

Asiantuntijakommentit LatAmissa keskittyvät usein politiikan ja kiinteistöjen vuorovaikutukseen. Esimerkiksi Meksikossa nykyhallinnon politiikka suosii suuria infrastruktuurihankkeita (kuten Mayojen juna, uudet lentokentät), jotka avaavat uusia alueita kehitykselle, mutta myös kansallismieliset suuntaukset huolestuttavat ulkomaisia sijoittajia. Brasiliassa Lulan paluu hermostutti markkinoita aluksi, mutta hän on pääosin kunnioittanut talouskuria, ja hänen tukensa asuntoprojekteille on itse asiassa markkina-ystävällistä alalle. Alueellisen talouskatsauksen yleinen tunnelma oli, että Latinalainen Amerikka navigoi “jatkuvan inflaation ja hidastuvan kasvun keskellä globaalin epävarmuuden vallitessa,” mutta esimerkiksi Meksiko on yllättänyt positiivisesti, kun kasvuennusteita on hieman nostettu scotiabank.com (esim. Meksikon vuoden 2025 kasvuennuste parani globaalista hidastumisesta huolimatta). Tämä kestävyys lupaa hyvää kiinteistöalalle, joka yleensä seuraa taloudellista aktiivisuutta.

Yhteenvetona Latinalaisen Amerikan kiinteistömarkkinoita lokakuussa 2025 leimaa varovainen optimismi ja vaihtelevat näkymät. Konkreettiset kehitykset – kuten Meksikon korkojen laskun alkaminen reuters.com, tai Brasilian sitkeä korkea korkotaso reuters.com, tai Chilen/Kolumbian varhainen keventäminen – luovat pohjaa vuodelle 2026. Markkinat kuten Meksiko ovat nousussa ulkoisen sijoittamisen ja rahapoliittisen keventämisen ansiosta. Brasilia odottaa, mutta kun se kääntyy korkojen suhteen, voi edessä olla vahva nousu. Sijoittajat, jotka olivat aiemmin karttaneet kehittyvien markkinoiden kiinteistöjä, palaavat varovasti, houkuteltuina matalammista arvostuksista ja laskevien paikalliskorkojen näkymistä (jotka nostavat kiinteistöjen arvoa). Analyytikoiden viesti on käytännössä: pidä silmällä LatAmia. Kuten eräs sijoitusmuistio totesi, “Älä nuku Latinalaisen Amerikan kiinteistöjen suhteen – kun korot laskevat, markkina voi herätä kunnolla.” Jo nyt näitä markkinoita heijastavat globaalit REIT-indeksit ovat tuottaneet paremmin, mikä vihjaa, että fiksu raha asemoituu elpymistä varten.

Lähteet:

Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden trendit ja Selma Heppin kommentit cotality.com cotality.com cotality.com
JPMorganin ennuste Yhdysvaltain asuntomarkkinoille (“jäässä vuoteen 2025 asti, <3 % kasvu”) rfsadvisors.com
Yhdysvaltain toimistotilojen vajaakäyttöaste (kansallisesti 20,7 %, SF 27,7 %) reuters.com reuters.com
EXPO REAL Euroopan kyselyn tulokset (44 % optimistisia, korkotaso ja byrokratia suurimmat huolenaiheet, asunnot tärkein omaisuuslaji) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
Tšekin asuntolainakorko laski 4,91 %:iin, kahden vuoden pohja expats.cz
Kiinan kiinteistömarkkinoiden tilanne ja analyytikkokysely (ei elpymistä ennen vuotta 2026/27) reuters.com reuters.com
RBI (Intia) pitää repokoron 5,5 %:ssa, tukien ostajien luottamusta hindustantimes.com
Blackstonen & ADIA:n Lunate 5 miljardin dollarin Persianlahden logistiikkahanke reuters.com
Jon Gray (Blackstone) lainaus GCC:n vauhdista reuters.com
Dar Globalin 1 miljardin dollarin Trump-hanke Jeddahissa reuters.com reuters.com
Dubain kiinteistöjen nousu 70 % (2019–2024) ja väestön kaksinkertaistamissuunnitelma reuters.com
Kenian kohtuuhintaisen asumisen ohjelma (100 000 kotia) ja Ruton lainaus africanews.com africanews.com
Etelä-Afrikan koronlasku 7,00 %:iin, matalin sitten vuoden 2022 reuters.com tradingeconomics.com
Meksikon Banxico laskee koron 7,5 %:iin (matalin sitten vuoden 2022) reuters.com
Brasilia pitää Selic-koron 15 %:ssa, haukkamainen linja reuters.com reuters.com
Yhdysvaltain liikekiinteistöjen lehdistötiedote (EZ Newswire) toimistokriisistä reuters.com
JLL Global Outlook 2025 (toimituspula, sijoittajien varhainen liike) jll.com
Reutersin artikkeli Madridin rakennuksen romahduksesta (Saudi-rahaston omistama) reuters.com reuters.com
Reuters Kiinan uusien asuntojen hintakyselystä reuters.com
Reuters Banxicon koronlaskusta ja inflaatiosta reuters.com reuters.com
Reuters Expo Real -trendindeksin lehdistötiedotteesta exporeal.net exporeal.net
Praguen expats -uutiset Tšekin asuntolainakoroista expats.cz
Research Financial (Jack Reutemann) lainaa JPMorgania Yhdysvaltain asuntomarkkinoista rfsadvisors.com

Mortgage refinance demand plunges 21%, as interest rates hit 3-week high

Watch this video on YouTube.

Maailmanlaajuinen kiinteistöalan mullistus: Korkeat korot, suuret kaupat ja elpymisen merkkejä (7.–8.10.2025 kooste)

Globaali makrotaloudellinen tausta: Korot, inflaatio & talouden vastatuulet

Pohjois-Amerikka: Asuntomarkkinoiden taantuma jatkuu, liikekiinteistömarkkinat hinnoittelevat uudelleen

Eurooppa: Toipumisen pilkahduksia korkeiden korkojen ja uusien prioriteettien keskellä

Aasia-Tyynenmeren alue: Kiinan vaikeudet, Intian vakaus ja vaihteleva alueellinen tilanne

Lähi-itä: Investointien kasvu, rakennusbuumi ja muuttuvat strategiat

Afrikka: Asumishaasteet, korkojen helpotus ja sijoittajien kiinnostus

Latinalainen Amerikka: Korkojen lasku, markkinoiden elpyminen ja varovainen optimismi

Roman Bednarski

Latest Posts

Maailmanlaajuinen kiinteistöalan mullistus: Korkeat korot, suuret kaupat ja elpymisen merkkejä (7.–8.10.2025 kooste)

Méridan kiinteistöbuumi 2025: Sijoittajat ryntäävät Yucatánin nousukiitoiseen markkinaan

Tulumin kiinteistöt 2025 – Paratiisin nousu vai kupla? Trendit, tuotto ja piilevät riskit paljastettu

Kohonneista asuntihinnoista miljardikauppoihin: Kansainvälinen kiinteistökatsaus (8.–9.10.2025)

Niagaran putousten kiinteistömarkkinat 2025: Rajat ylittävä kasvu, lisääntyvä turismi ja tulevaisuuden ennusteet

Onko maailmanlaajuinen kiinteistöalan taantuma viimein ohi? Megakaupat ja uudet ennusteet viittaavat käänteeseen

Whistlerin kiinteistömarkkinat 2025: Huippukorkeat hinnat, uusi asuntobuumi ja mitä seuraavaksi

Kansainvälinen kiinteistökooste: Megakaupat, korkojen laskut ja yllättävät markkinapalautumiset

Kelownan asuntomarkkinat 2025: Hintabuumit, viilenevät vuokrat ja rohkeat ennusteet vuodelle 2030

Winnipegin asuntomarkkinat 2025: Hinnat kohoavat uuden asuntobuumin myötä – Mitä seuraavaksi?