Kauain asuntomarkkinat 2025: Yllättävät trendit ja 5 vuoden paratiisikiinteistöennuste

Keskeiset faktat & oivallukset (2025 yhdellä silmäyksellä)

• Asuntojen hinnat jäähtyvät, mutta ovat yhä korkealla: Tyypillinen omakotitalo Kauaʻilla maksaa noin 1–1,2 miljoonaa dollaria vuonna 2025, mikä on lievä lasku (~10–15 % alempi) viime vuoden huipusta, mutta silti yli 40 % korkeampi kuin ennen pandemiaa locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Kerrostaloasuntojen mediaanihinta on noin 685 000 dollaria (nousua ~4 % vuodessa) locationshawaii.com, mikä heijastaa jatkuvaa kysyntää edullisemmille vaihtoehdoille.
• Myyntivolyymi vaihtelee: Omakotitalojen myynti on hidastunut merkittävästi (laskua ~30 % vuodessa elokuuhun 2025 mennessä), kun taas kerrostaloasuntojen myynti on kasvanut (~+10 % vuodessa) locationshawaii.com. Koko saarella kokonaisasuntomyynti oli itse asiassa nousussa vuoden 2025 alussa (~11 % vuodessa) kiitos työvoima-asuntojen myyntipiikille etelä-/länsipuolella hawaiilife.com, mutta korkeamman hintaluokan markkinoilla, kuten North Shorella, kauppoja tehtiin vähemmän.
• Tarjonta & markkinatasapaino: Vuosien niukan tarjonnan jälkeen asuntotarjonta on palautunut vuoden 2019 tasolle, mikä on helpottanut pandemian aikakauden äärimmäistä myyjän markkinaa lyndagill.com. Aktiivisia ilmoituksia Kauain piirikunnassa oli noin 440–500 asuntoa vuoden 2025 puolivälissä, mikä antaa ostajille enemmän valinnanvaraa fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Asunnot myös myyvät hitaammin nyt (esim. mediaani ~31 päivää, kun vuosi sitten ~28 päivää) locationshawaii.com, ja hinnanalennukset ovat yleisempiä lyndagill.com – kaikki nämä ovat merkkejä tasapainoisemmasta, jopa ostajaystävällisestä markkinasta joillakin osa-alueilla.
• Ostajaprofiili: Merkittävä osa Kauain asuntokaupoista tehdään osavaltion ulkopuolisten tai käteisostajien toimesta. Koko osavaltiossa vuonna 2024 noin 20 % omakotitaloista ja 31 % asunnoista ostettiin osavaltion ulkopuolisten ostajien toimesta uhero.hawaii.edu. Kauailla paikalliset kiinteistönvälittäjät huomauttavat, että ”yli puolet” viimeaikaisista kaupoista on ollut käteiskauppoja (ostajat välttävät korkeita korkoja) hawaiibusiness.com. Paikalliset perheet kohtaavat kohtuuhintaisuuden haasteita, vaikka uudet kohtuuhintaisen asumisen hankkeet (esim. Lima Ola -projekti ja tuleva Kilauean laajennus) auttavat joitakin Kauaʻin asukkaita saavuttamaan omistusasumisen hawaiilife.com hawaiilife.com.
• Turismivetoinen liikekiinteistöala: Kauain talous on yhä turismikeskeinen, ja liikekiinteistöt heijastavat tätä. Matkailijoiden kulutuksen ennustetaan laskevan (arvioitu 1,6 miljardin dollarin lasku koko osavaltiossa vuoteen 2026 mennessä verrattuna ennen vuotta 2025 vallinneeseen trendiin) kauainownews.com, ja matkailijamäärien ei odoteta palautuvan täysin ennen vuotta 2028 kauainownews.com. Tämä varovainen näkymä hillitsee uusia lomakeskus- ja vähittäiskauppahankkeita. Siitä huolimatta merkittäviä investointeja on käynnissä: historiallinen Coco Palms Resort rakennetaan uudelleen (350-huoneinen Kimpton-hotelli suunnitteilla vuodelle 2026) bigislandnow.com bigislandnow.com, ja Lihuen lentokenttä saa 51 miljoonan dollarin uudistuksen kiitotien ja turvajärjestelmien modernisoimiseksi vuoteen 2026 mennessä beatofhawaii.com. Näiden hankkeiden tavoitteena on ylläpitää matkailuinfrastruktuuria ilman liikaturismin huolia beatofhawaii.com.
• Alueelliset erot: Kauain kiinteistömarkkinat eivät ”liiku yhteen suuntaan” tasaisesti hawaiilife.com. Esimerkiksi etelärannikko (Poʻipū/Kōloa) näki asuntokauppojen määrän kaksinkertaistuvan vuoden 2025 alussa (uutta kohtuuhintaista asuinaluetta ʻEleʻelessä vauhdittamana) hawaiilife.com, mikä tilapäisesti laski mediaanihintoja noin 13 % saaren laajuisesti hawaiilife.com. Sen sijaan pohjoisrannikko (Princeville/Hanalei) koki myyntien laskun (–39 % vuodentakaiseen verrattuna), mutta hinnat itse asiassa nousivat noin 10 %, kun varakkaat ostajat kilpailivat rajallisesta luksusasuntojen tarjonnasta hawaiilife.com hawaiilife.com. Itärannikon (Kapaʻa/Līhuʻe) ja länsirannikon (Waimea) markkinat sijoittuivat jonnekin näiden väliin – yleisesti pehmeämpää myyntivolyymia, ja Līhuʻen mediaanihinta nousi noin 13 % vuoden 2025 puolivälissä sen houkuttelevuuden vuoksi paikallisille ostajille hawaiilife.com. (Katso alueellinen erittely alla tarkempia tietoja varten.)
• Tiukat säännöt lomavuokrauksille: Kauailla on tiukat lyhytaikaisen vuokrauksen säännökset – lomavuokraukset ovat laillisia vain tietyillä lomakeskusalueilla (Visitor Destination Areas kuten Princeville, Poʻipū ja osia Kapaʻasta) tai vanhoilla luvilla kauaikahuna.com. Vuoden 2024 Havaijin laki (SB 2919) antaa kunnille vielä enemmän valtaa poistaa vuokraukset asuinalueilta kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Vaikka Kauain nykyiset säännöt ovat pitäneet suurimman osan asuinalueista vuokrausvapaina yli 15 vuotta, tämä koko osavaltion laajuinen toimi vahvistaa saaren linjaa. Huomionarvoista on, että lomavuokrauskäytössä olevien kiinteistöjen määrä kasvoi noin 30 % viime vuonna kauaikahuna.com (heijastaen pandemian jälkeistä matkakysyntää ja sijoittajien kiinnostusta), mikä lisää yhteisön painetta sääntöjen valvomiseen. Tulos on rajoitettu määrä laillisia Airbnb-kohteita ja jatkuva jännite sijoituskiinteistöjen tuottojen ja paikallisten asuntotarpeiden välillä.
• Sijoitusnäkymät: Kauai tarjoaa ainutlaatuisia mahdollisuuksia – ja haasteita – kiinteistösijoittajille. Maa on niukkaa ja erittäin arvostettua, mikä historiallisesti tarkoittaa, että kiinteistöjen arvo säilyy hyvin. Kehittäminen ei kuitenkaan ole helppoa: yhteisön vastustus kohtaa usein suuria hankkeita (esimerkiksi lentokentän laajennukset turvallisuustarpeiden ulkopuolella on estetty liikaturismin pelon vuoksi beatofhawaii.com, ja Coco Palmsin jälleenrakennus kohtasi oikeushaasteita kulttuuriperinnön puolustajilta bigislandnow.com). Sijoittajat, jotka katsovat Kauaita vuosina 2025–26, huomaavat vähemmän kuumetta kuin vuonna 2021 (enemmän neuvotteluvoimaa markkinoiden normalisoituessa), mutta heidän on navigoitava tiukkojen kaavoitusten, korkeiden rakennuskustannusten ja ilmastoriskien keskellä. Lyhyesti: Kauain markkina siirtyy kestävämpään tahtiin, mutta sen pitkän aikavälin vetovoima – luksuslomakeskuksista uusiin paikallisiin asuntoprojekteihin – viittaa vakaaseen kasvupotentiaaliin seuraavan 5 vuoden aikana, jos pelaa pitkää peliä.

---

Asuntomarkkinoiden trendit 2025: Hinnat, tarjonta & ostajat

Asuntojen hinnat: Vuosien 2020–2022 kiivaan nousun jälkeen Kauain asuinkiinteistöjen hinnat ovat hieman jäähtyneet, mutta pysyvät edelleen erittäin korkeina. Vuonna 2025 saaren laajuinen omakotitalojen mediaanihinta on noin 1,1–1,2 miljoonaa dollaria locationshawaii.com. Tämä on noin 8–15 % vähemmän kuin viime vuoden mediaani (joka oli noin 1,3–1,35 miljoonaa dollaria) locationshawaii.com, mikä merkitsee ensimmäistä merkittävää laskua vuosiin. Välittäjät selittävät hintojen pehmenemistä nousevilla koroilla ja ostajakunnan muutoksella – enemmän myyntejä edullisemmissa hintaluokissa (mukaan lukien uudet kohtuuhintaiset asunnot) laski mediaania hawaiilife.com. Vertailun vuoksi, jopa laskun jälkeen hinnat ovat noin 40–45 % korkeammat kuin kolme vuotta sitten hawaiibusiness.com, kiitos pandemia-ajan nousun. Asunto-osakkeet Kauailla kokivat erilaisen kehityksen: asunto-osakkeiden mediaanihinta elokuussa 2025 oli 685 000 dollaria, nousua noin 4 % edellisvuodesta locationshawaii.com. Kysyntä asunto-osakkeille (joita usein käytetään lomavuokra-asuntoina tai ensiasuntoina) pysyi vahvana, ja niiden hinnat “jatkavat pientä nousuaan”, kuten eräs paikallinen välittäjä totesi hawaiibusiness.com. Kaiken kaikkiaan asuntojen arvot pysyvät lähellä ennätyskorkeita vuonna 2025, mutta myyjät ovat menettäneet osan hinnoitteluvoimastaan markkinoiden normalisoituessa.

Myyntivolyymi & Kysyntä: Kauain asuntokauppa vuonna 2025 on ollut vaihtelevaa, kuukausi- ja aluekohtaisesti. Vuoden alussa kokonaiskauppojen määrä oli noussut noin 11 % koko saarella verrattuna edellisvuoteen hawaiilife.com – yllättävä nousu, ottaen huomioon kansalliset kiinteistömarkkinoiden vastatuulet. Tämä nousu johtui suurelta osin myyntipiikistä South Shorella: uusi työvoiman asuntokehitys ʻEleʻelessä (Lima Ola) mahdollisti monien paikallisten perheiden asunnon oston, tuplaten South Shoren myyntimäärän kerralla hawaiilife.com hawaiilife.com. Kuitenkin kesään 2025 mennessä suunta muuttui. Heinäkuuhun mennessä omakotitalojen myynti oli laskenut merkittävästi (esim. –16 % koko saaren mediaanihinnan lasku ja volyymin lasku vuoden alusta) hawaiilife.com. Elokuuhun mennessä omakotitalojen myynti oli laskenut noin 30–32 % vuoden takaiseen verrattuna, kun taas asuntojen myynti oli noussut noin 10 % locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. Raakoina lukuina elokuussa 2025 myytiin vain 28 taloa (vs. 41 vuotta aiemmin), kun taas asuntoja myytiin 23 (vs. 21 aiemmin) locationshawaii.com locationshawaii.com. Tämä viittaa pariin asiaan: kalliimpien talojen ostajat muuttuivat varovaisemmiksi tai hinnoiteltiin ulos vuonna 2025, kun taas kysyntä jatkui asunnoille ja ehkä keskihintaisille kohteille, erityisesti niille, joita voi käyttää lomavuokraukseen tai kakkoskotina kauaipropertysearch.com. Ostajakysyntä ei ole kadonnut – kohteita myydään – mutta se on tasapainottunut kohti edullisempia tuotteita ja hintatietoisia ostoksia (“ostajat keskittyvät arvoon” uudessa markkinatilanteessa hawaiilife.com).

Varastotilanne & päivät markkinoilla: Yksi suurimmista muutoksista Kauain vuoden 2025 markkinoilla on asuntovarannon kasvu. Pandemian aikaisen myyntikohteiden kuivuuden jälkeen markkinoilla olevien asuntojen määrä on noussut suunnilleen pandemiaa edeltävälle tasolle lyndagill.com. Vuoden 2025 puolivälissä Kauailla oli noin 440 aktiivista kohdetta (omakotitalot + asunnot) milloin tahansa fred.stlouisfed.org, mikä on nousua poikkeuksellisen matalista tasoista vuosina 2021–22. Itse asiassa tarjontaa oli riittävästi siihen, että Kauaita pidettiin vuoden 2025 lopulla “ostajan markkinana” – tarjonta ylitti kysynnän joillakin alueilla, mikä antoi ostajille enemmän neuvotteluvaraa realtor.com. Kohteet myös viipyivät markkinoilla hieman pidempään: asuntojen mediaani myyntiaika nousi noin 31 päivään (elokuussa 2025, nousua 11 % edellisvuoden ~28 päivästä) locationshawaii.com, ja asunto-osakkeiden myyntiaika nousi 44 päivään (verrattuna salamannopeaan 13 päivään vuotta aiemmin) locationshawaii.com. Välittäjät kertovat näkevänsä enemmän hinnanalennuksia ja vähemmän tarjouskilpailuja kuin lähimenneisyydessä lyndagill.com. Kaikki tämä viittaa terveempään, vähemmän kuumeiseen markkinaan. Kuitenkin, “kasvanut tarjonta” ei tarkoita ylitarjontaa – kyse on enemmänkin siitä, että markkinahysteria on laantunut. Monet myyjät päättävät olla myymättä, ellei hinta ole oikea, sillä suuri osa omistajista nauttii alle 3 %:n asuntolainakoroista aiemmilta vuosilta ja “ei ole motivaatiota myydä… ja ostaa jotain muuta korkeammalla korolla” hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. Tämä on estänyt ylitarjonnan tai jyrkän hintaromahduksen. Sen sijaan Kauain asuntokanta vaihtuu normalisoituvalla tahdilla, ja ostajilla on vihdoin hieman enemmän liikkumavaraa etsiä ja neuvotella.

Kuka ostaa – Paikallinen vs. ulkopuolinen?: Kauain ostajademografia vuonna 2025 heijastaa sen asemaa haluttuna mutta kalliina markkinana. Merkittävä osa asuntokaupoista tehdään osavaltion ulkopuolisten ostajien tai sijoittajien toimesta, kuten on ollut pitkään Havaijilla. Osavaltion vuoden 2024 tiedot osoittavat, että noin joka viides omakotitalo ja joka kolmas asunto-osake koko osavaltiossa myytiin osavaltion ulkopuolisille ostajille uhero.hawaii.edu (mannermaalaiset, ulkomaiset sijoittajat jne.). Kauai, joka on pienempi markkina ja jossa on paljon luksuslomakiinteistöjä, näkee todennäköisesti yhtä suuren tai suuremman osuuden ei-paikallisista ostajista. Nämä ostajat maksavat usein käteisellä: vuoden 2023 puoliväliin mennessä yli 50 % Kauain asuntokaupoista tehtiin kokonaan käteisellä hawaiibusiness.com, ja tämä trendi jatkui vuonna 2025, kun korkeat korot tekivät rahoituksesta kallista. Varakkaat etätyöntekijät, eläkeläiset ja sijoittajat Yhdysvaltojen mantereelta (Kalifornia, Tyynenmeren luoteisosa jne.) ovat yhä aktiivisia Kauain markkinoilla, joita houkuttelee saaren kauneus ja suhteellinen rauhallisuus verrattuna Oʻahuun tai Mauiin. Toisaalta paikalliset Kauain asukkaat kohtaavat jyrkkiä kohtuuhintaisuuden haasteita – vain noin 20 % Havaijin kotitalouksista pystyy ostamaan mediaanihintaisen kodin nykyisissä olosuhteissa civilbeat.org. Kauain kotitalouksien mediaanitulot kalpenevat verrattuna miljoonan dollarin asuntokustannuksiin. Tämän seurauksena useimmat paikalliset perheet jatkavat vuokraamista tai turvautuvat erityisohjelmiin ja uusiin hankkeisiin voidakseen ostaa. Kauain piirikunnan hallinto ja yksityiset kumppanit vastaavat tähän kohtuuhintaisten asuntojen projekteilla: esimerkiksi Lima Ola -kohtuuhintaiset asunnot ʻEleʻelessä valmistuivat hiljattain, mahdollistaen kymmenien Kauain perheiden ostaa koteja alle markkinahinnan hawaiilife.com. Lisäksi suuri Kilauea Town Expansion -hanke käynnistyy vuonna 2026, tuoden noin 310 kohtuuhintaista asuntoyksikköä paikallisille asukkaille North Shorelle (vuokraoikeusmallilla, jotta ne pysyvät pysyvästi kohtuuhintaisina) hawaiilife.com hawaiilife.com. Näiden toimien sekä lainsäädännön, joka antaa etusijan paikallisille ostajille (kuten jonotus- ja etusijakäytännöt asukkaille ja keskeisille työntekijöille) hawaiilife.com, tavoitteena on vähitellen tasapainottaa tilannetta. Yhteenvetona vuoden 2025 asuntomarkkinoilla varakkaat ostajat hallitsevat yläpäätä, kun taas Kauain työvoima ja ensiasunnon ostajat palaavat varovasti markkinoille kohdennettujen hankkeiden ja hieman vähemmän aggressiivisen markkinatilanteen myötä.

Kaupallisen kiinteistösektorin näkymät: Matkailu-, vähittäiskauppa- ja liiketoimintatrendit

Kauain kaupallinen kiinteistösektori vuonna 2025 on tiiviisti sidoksissa saaren matkailualaan ja paikalliseen kuluttajapohjaan. Vahvan pandemian jälkeisen matkailun elpymisen jälkeen Kauain matkailu kohtaa nyt joitakin hidasteita. Taloustieteilijät ennustavat, että matkailijamäärät laskevat noin 4 % seuraavien kahden vuoden aikana kauainownews.com ja että todellinen matkailijoiden kulutus laskee noin 1,6 miljardia dollaria vuoteen 2026 mennessä (koko osavaltiossa) verrattuna viimeaikaisiin huippulukemiin kauainownews.com. Syyt ovat globaaleja ja kansallisia: lievä Yhdysvaltain taantuman riski, korkeat matkustuskustannukset ja heikommat kansainväliset markkinat (Japani ja Kanada, Havaijin keskeiset matkailijamarkkinat, kokivat lentojen vähentymistä ja valuuttahaasteita) kauainownews.com kauainownews.com. Kauain hotellien, lomakeskusten ja ostoskeskusten kannalta tämä merkitsee vakautumisen aikaa pikemminkin kuin nopean kasvun kautta. Hotellien käyttöasteet ovat tasaantuneet ja huonehinnat ovat paineen alla, kun hotellinpitäjät kilpailevat harvemmista vieraista. Kaupallinen näkymä on varovaisen optimistinen – matkailu ei ole romahtamassa, mutta sen ei odoteta myöskään kasvavan nopeasti lyhyellä aikavälillä.

Vähittäiskauppa ja majoitusala: Kauaʻin vähittäiskauppatilat, erityisesti ne, jotka palvelevat turisteja (putiikit, ravintolat, galleriat), kokevat maltillista mutta tasaista ilmapiiriä. Matkailijoista riippuvaiset liikkeet lomakohdealueilla, kuten Poʻipūssa ja Princevillessä, pärjäävät hyvin, kiitos edelleen vahvan Yhdysvaltain mantereen matkailijavirran vuonna 2025. Samaan aikaan paikallisia palveleva vähittäiskauppa kaupunkikeskuksissa (kuten Kapaʻassa ja Līhuʻessa) on kasvanut, mikä heijastaa sekä asukkaiden kysyntää että turistien kiinnostusta aitoihin paikallisiin yrityksiin. Esimerkiksi Kapaʻan keskusta on noussut trendikkääksi paikaksi, jossa on viljelijämarkkinoita, ruokarekkoja ja kauppoja – Hawaii Business huomautti, että Kapaʻan kaupallinen elinvoimaisuus osui samaan aikaan alueen asuntohintojen kaksinkertaistumisen kanssa viiden vuoden aikana (keskimääräisestä 600 000 dollarista noin 1,2 miljoonaan dollariin) hawaiieliterealestate.com. Yrittäjät hyödyntävät Kauaʻin ainutlaatuista tunnelmaa: saarella on nähty menestystarinoita, kuten Kauai Brewing Company, joka löysi oman paikkansa pienpanimoskenessä ja houkuttelee sekä paikallisia että vierailijoita hawaiieliterealestate.com. Samoin boutique-hyvinvointikeskukset, surffikoulut ja farm-to-table-kahvilat menestyvät, mikä vastaa turistien halua paikallisiin elämyksiin. Suuret marketit ja uudet ostoskeskukset ovat melko harvinaisia Kauaʻilla (osittain yhteisön vastustuksen vuoksi liiallista rakentamista kohtaan), mutta välttämättömät palvelut (ruokakaupat, apteekit) jatkavat tasaista liiketoimintaa. Rajoitettu liiketilojen tarjonta parhailla paikoilla tarkoittaa, että laadukkaiden liiketilojen käyttöaste pysyy korkeana, vaikka vuokrien kasvu onkin tasaantunut. Kaiken kaikkiaan Kauain vähittäiskauppamarkkinoita luonnehtivat pienimuotoiset, paikallisesti suuntautuneet yritykset, jotka hyötyvät turismista, mutta eivät ole täysin riippuvaisia siitä hawaiieliterealestate.com.

Toimisto- ja teollisuustilat: Toisin kuin Oʻahulla, Kauaʻilla ei ole suurta toimistomarkkinaa – saaren talous on vähemmän yritysvetoinen ja enemmän matkailun/maatalouden ohjaama. Suurin osa “toimisto”-kysynnästä tulee valtion virastoilta, terveydenhuollon laitoksilta tai pieniltä asiantuntijayrityksiltä. Vuonna 2025 toimistotilojen vajaakäyttö Kauaʻilla on vähäistä yksinkertaisesti siksi, että tarjontaa on hyvin rajoitetusti (Līhuʻessa on muutama toimistorakennus, ja pieniä toimistoja on siellä täällä muuallakin). Keskustelua käydään uusista nousevista markkinarakoista: esimerkiksi teknologia-ala ja etätyö – muutamien teknologia-alan ammattilaisten, kuten Googlen tai Metan työntekijöiden, kerrotaan asuvan Kauaʻilla osa-aikaisesti hyödyntäen etätyömahdollisuuksia (joidenkin lähteiden mukaan suuret teknologiayritykset olisivat läsnä saarella, mutta todellisuudessa kyse on todennäköisemmin etätyöntekijöistä kuin virallisista toimistoista) hawaiieliterealestate.com. Tämä ei ole vielä johtanut merkittävään toimistokehitykseen, mutta yhteisöllisiä työtiloja ja parempaa laajakaistaa on ilmestynyt tukemaan tätä trendiä. Teollisuus- ja varastokiinteistöt (varastointiin, logistiikkaan, kevyeen teollisuuteen) ovat samalla tavalla harvinaisia mutta tärkeitä paikallistaloudelle. Käynnissä olevat infrastruktuurihankkeet (teiden parannukset, lentokentän uudistus) pitävät urakoitsijat kiireisinä ja tarvitsevat varasto- ja piha-alueita. Teollisuustilojen vuokrat ovat nousseet tarjonnan vähyyden vuoksi.

Matkailupalvelut ja hotellit: Kauaʻin majoituskiinteistösegmentti on uudistumisen ja uudelleensijoittamisen vaiheessa. Näkyvin hanke on Coco Palms Resortin uudelleenrakentaminen itärannikolla. Pitkään autiona ollut hotelli hurrikaani Inikin (1992) jälkeen, Coco Palms rakennetaan vihdoin uudelleen 350-huoneiseksi luksusresortiksi Kimpton-brändin alla, ja sen on määrä avautua vuonna 2026 bigislandnow.com bigislandnow.com. Tämä 250–400 miljoonan dollarin hanke (Reef Capitalin ja IHG Hotelsin tukema) on merkittävä investointi, joka luo satoja rakennusalan työpaikkoja ja avauduttuaan satoja majoitusalan työpaikkoja bigislandnow.com. Se korostaa sekä mahdollisuuksia että haasteita Kauaʻin liike-elämässä: sijoittajat näkevät täyttämätöntä kysyntää korkeatasoisille huoneille, mutta hanke on ollut kiistanalainen, ja yhteisöryhmät ovat yrittäneet pysäyttää sen kulttuuripuiston hyväksi bigislandnow.com. Tuomari hylkäsi kieltomääräyksen vuonna 2024, joten rakentaminen jatkuu, mutta kehittäjien on täytynyt luvata ”historiallisesti herkkä restaurointi” ja kulttuurikeskus alueelle huolien lievittämiseksi bigislandnow.com bigislandnow.com. Muualla saarella olemassa olevia lomakeskuksia on päivitetty – esimerkiksi entinen Princeville Resort avattiin uudelleen nimellä 1 Hotel Hanalei Bay (yli 100 miljoonan dollarin ekoluksus-uudistuksen jälkeen) vuoden 2023 alussa, lisäten ultra-luksustarjontaa North Shorelle. Lomavuokrahuoneistot ja huvila-alueet ovat myös osa kaupallista maisemaa: alueilla kuten Princeville, Kapaʻa ja Poʻipū on huoneistokomplekseja, jotka toimivat hotellien tavoin. Uuden osavaltion lain SB 2919 myötä (käsitellään seuraavassa osiossa) laillisesti sallitut lomakeskusalueet muuttuvat entistä arvokkaammiksi tällaisille investoinneille, sillä Kauaʻi jatkaa lyhytaikaisten vuokrausten poistamista asuinalueilta.

Infrastruktuuri ja kehitysnäkymät: Keskeiset infrastruktuuriparannukset luovat pohjaa pitkän aikavälin kaupalliselle vakaudelle laajentumisen sijaan. Hyvä esimerkki on Līhuʻe-lentokentän uudistus. Vuonna 2025 lentokenttä sai uuden 51,3 miljoonan dollarin liittovaltion apurahan kiitotien turvallisuusongelmien ratkaisemiseksi, mikä nosti hankkeen rahoituksen yli 100 miljoonaan dollariin beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Tämä sisältää pääkiitotien siirtämisen ja pidentämisen asianmukaisten turvavyöhykkeiden luomiseksi, uuden valaistuksen asentamisen sekä laitoksen saattamisen FAA:n standardien mukaiseksi noin vuoteen 2026 mennessä beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Tärkeää on, että tätä hanketta ei markkinoida laajennuksena (ei uusia terminaaleja tai lisäkapasiteettia), vaan pitkään viivästyneenä kunnossapitona – tietoinen ero, sillä viimeinen yritys laatia yleissuunnitelma kohtasi yhteisön vastustusta kaikkea “vierailijalaajennusta” muistuttavaa kohtaan. beatofhawaii.com Toisin sanoen, Kauaʻin asukkaat valvovat tarkasti, että infrastruktuuripäivitykset hyödyttävät turvallisuutta ja elämänlaatua sen sijaan, että ne mahdollistaisivat valtavan turistimäärän kasvun. Tämä asenne vaikuttanee myös tuleviin kaupallisiin hankkeisiin. Suurten kaupallisten kehityshankkeiden (uudet ostoskeskukset, suuret lomakeskukset nykyisten alueiden ulkopuolella) hyväksyminen on vaikeaa liikenne-, ympäristö- ja kulttuurihuolien vuoksi. Sen sijaan odotamme vähittäistä kasvua: olemassa olevien ostoskeskusten kunnostuksia, pieniä uusia rakennuksia kaupunkien keskustoihin sekä julkisia hankkeita (kuten kunnan jatkuvat tieparannukset ja tulevat Kilauean yhteisötilat laajennuksen osana).

Yhteenvetona Kauain liikekiinteistömarkkinat vuoteen 2025 asti ovat vakaat, mutta eivät kukoistavat. Saaren kaupat, ravintolat ja lomakeskukset selviytyvät lievästä turismin hidastumisesta, ja sijoittajat etenevät varovaisesti suurissa hankkeissa. Pitkän aikavälin perusteet – rajallinen liiketila, vahva brändi premium-kohteena ja kasvava asukaspohja – pitävät näkymät kuitenkin positiivisina. Odotettavissa on kestävää, yhteisölähtöistä kehitystä: Kauaʻin painopiste on laadussa määrän sijaan, jotta kaupallisen sektorin kasvu ei tapahdu ympäristön tai paikallisen elämäntavan kustannuksella. Kun kävijämäärät palautuvat kohti vuosia 2027–2028 kauainownews.com, nyt tehty pohjatyö (lentokentän korjaukset, uudistetut lomakeskukset, paikallisten yritysten tukeminen) tuottaa tulosta kestävämmillä ja monipuolisemmilla liikekiinteistömarkkinoilla.

Alueellinen jaottelu: Pohjois-, Itä-, Etelä- ja Länsi-Kauaʻi

Kauai saattaa olla pieni saari, mutta sen kiinteistömarkkinoiden dynamiikka vaihtelee huomattavasti alueittain. Tässä tarkempi katsaus siihen, miten Garden Islen eri osat pärjäävät vuonna 2025:

• Pohjoisrannikko (Princeville & Hanalei): Pohjoisrannikko säilyy Kauaʻin luksusalueena, joka tunnetaan upeista maisemista ja korkeista kiinteistöhintatasoista. Vuonna 2025 tällä alueella nähtiin huomattava myyntivolyymin hidastuminen, mutta hinnat pysyivät sitkeästi korkeina. Vuodesta toiseen Pohjoisrannikolla myytyjen asuntojen määrä laski lähes 39 % vuoden 2025 alussa hawaiilife.com – mikä kuvastaa sekä rajallista tarjontaa että varovaisia huippuluokan ostajia. Kauppojen vähyydestä huolimatta hinnat jatkoivat nousuaan: halutuilla alueilla mediaanihinnat nousivat yli 10 % Pohjoisrannikolla samana ajanjaksona hawaiilife.com. Käytännössä omistajilla ei ole painetta laskea hintoja, ja varakkaat ostajat maksavat mielellään lisähintaa helmistä (esim. merinäköala-huvilat, jyrkänteen päällä olevat asunnot). Princeville, jossa on lomakeskuksen golfkentät ja uusi luksus 1 Hotel, tarjoaa monia kiinteistöjä 2–5 miljoonan dollarin hintaluokassa (ja ylöspäin). Hanaleissa, jonka kuuluisa lahti ja ranta-alue houkuttelevat, hinnat ovat vielä korkeammat harvinaisista kohteista (usein yli 5 miljoonaa dollaria). “Päivät markkinoilla” voivat olla pitkiä Pohjoisrannikon kodeille, sillä myyjät odottavat oikeaa ostajaa mieluummin kuin laskevat hintaa. Ostajaprofiili: suuri osa ostajista on Yhdysvaltojen mantereelta (esim. länsirannikon teknologia- ja rahoituseliittiä), jotka etsivät kakkoskoteja tai etätyöpaikkoja. Pohjoisrannikon kiinteistömarkkinoihin vaikuttavat myös sää ja saavutettavuus – vuoden 2018 tulva, joka katkaisi Kuhio Highwayn, korosti eristyneisyyden riskiä – mutta se ei ole vähentänyt kysyntää; päinvastoin, se on vahvistanut alueen eksklusiivisuutta. Näkymät: uutta rakentamista on rajoitetusti (alue on pitkälti rakennettu valmiiksi lukuun ottamatta suunniteltuja Princevillen kehitystaukoja) ja vahva brändi tarkoittavat, että Pohjoisrannikon hinnat pysyvät todennäköisesti kestävinä. Uusi käänne on Kilauea Town Expansion aivan koilliseen: tämä kunnan vetämä hanke tuo kohtuuhintaista asumista Kilaueaan vuoteen 2028 mennessä hawaiilife.com hawaiilife.com. Vaikka se ei kilpaile suoraan luksusasuntojen kanssa, se tuo alueelle työvoima-asuntoja ja yhteisöpalveluita, mikä voi ajan myötä lisätä ympärivuotisten asukkaiden määrää ja mahdollisesti tukea paikallisia yrityksiä Pohjoisrannikolla.
• Itäpuoli (Kapaʻa & Līhuʻe): Itäpuoli on Kauaʻin väkirikkain ja kaupallisin alue, johon kuuluu piirikunnan hallintokeskus Līhuʻe sekä vilkas Kapaʻan kaupunki. Kiinteistöt täällä ovat yleensä kohtuullisemmin hinnoiteltuja (Kauaʻin mittapuulla) ja suunnattu paikallisille perheille; tarjolla on sekä asuntoja, omakotitaloja että joitakin maaseutumaisia kiinteistöjä. Vuonna 2025 Itäpuolen markkinat osoittivat suhteellista vakautta. Kapaʻan ja Wailuan kodit ovat olleet kysyttyjä – Kapaʻan keskustan elpyminen ja keskeinen sijainti houkuttelevat sekä paikallisia että saaren ulkopuolisia ostajia, jotka etsivät “kaupunkimaista” tunnelmaa. Viiden viime vuoden aikana Kapaʻan mediaanihinta on lähes kaksinkertaistunut, mikä kuvastaa alueen kasvavaa suosiota hawaiieliterealestate.com. Kasvu on kuitenkin tasaantunut lyhyellä aikavälillä; viimeisimpien tietojen mukaan Itäpuolen asuntokaupat ovat vähentyneet (Kapaʻassa oli vähemmän myyntikohteita ja myyntivolyymi laski vuonna 2025) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, mutta hinnat eivät juuri laskeneet. Līhuʻessa puolestaan nähtiin mielenkiintoinen nousu: vuoden 2025 puoliväliin mennessä Līhuʻen myynti oli kasvanut noin 20 % ja mediaanihinta noussut noin 12,8 % vuoden alusta hawaiilife.com. Tämä voi johtua muutamien kalliimpien uusien talojen myynnistä (Līhuʻessa on joitakin uusia asuinalueita) sekä siitä, että saaren työpaikkakeskuksena alueella on jatkuvaa kysyntää asua lähellä työpaikkoja, lentokenttää ja sairaaloita. Yleisesti ottaen Itäpuolen hinnat (noin 700 000–1 000 000 dollaria monista kodeista) ovat alempia kuin pohjois- tai etelärannikolla, joten osa ostajista siirtyi tälle alueelle paremman vastineen vuoksi vuonna 2025. Wailuan/Kapaʻan kaltaiset asunto-osakeyhtiöt olivat myös aktiivisia – ne ovat suosittuja sekä asukkaiden että laillisesti kaavoitettujen lomavuokrausten keskuudessa (Kapaʻan rannikkokäytävä on nimetty vierailijakohdealueeksi kauaikahuna.com, mikä sallii lyhytaikaiset vuokraukset tietyissä taloyhtiöissä). Liiketoiminnan kehityksen osalta Līhuʻessa sijaitsee saaren pääteollisuusalue ja suuret liikkeet (Costco, Home Depot), eikä suuria uusia rakennushankkeita ole ollut lukuun ottamatta pieniä liiketiloja ja jatkuvia lentokenttäparannuksia. Näkymät: Itäpuoli hyötyy tulevista hankkeista – ei pelkästään edellä mainitusta Līhuʻen lentokentän uudistuksesta (parantaa turvallisuutta ja mahdollisesti matkustajakokemusta vuoteen 2026 mennessä beatofhawaii.com), vaan myös suunnitelmista kehittää Līhuʻen infrastruktuuria ja käveltävyyttä eri kunnan aloitteiden kautta. Kiinteistömarkkinoiden odotetaan pysyvän täällä “tasaisena suorittajana” Kauaʻilla: vähemmän ailahtelevana kuin lomakeskusalueet, witkohtuullinen arvonnousu ja vahva vuokrakysyntä paikallisilta työntekijöiltä.
• Etelärannikko (Poʻipū & Kōloa): Etelärannikko on vuonna 2025 kahden markkinan tarina: luksuslomakeskusmarkkinat vs. paikalliset asuntomarkkinat. Poʻipū, auringonpaisteineen ja lomakeskuksineen, on Etelärannikon helmi – siellä on luksusasuntoja, loma-asuntoja ja lomakeskuksia, kuten Grand Hyatt. Kōloan kaupunki ja sen ympäristö tarjoavat sekoituksen vanhoja plantaasitaloja, uusia asuinalueita ja joitakin edullisia asuntokehityksiä, jotka ulottuvat länteen päin. Vuoden 2025 alussa Etelärannikolla koettiin myyntipiikki – myyntiyksiköt kaksinkertaistuivat vuodesta toiseen (12:sta 24:ään tietyllä ajanjaksolla) hawaiilife.com – kiitos suurelta osin edullisten asuntojen tulolle ʻEleʻeleen (Lima Ola -projekti) hawaiilife.com. Tämä projekti, joka on teknisesti Kōloan länsipuolella (lähellä Hanapēpēä), laskettiin joissakin Etelä/Länsi-tilastoissa ja laski tilapäisesti mediaanihintaa, koska kymmeniä asuntoja myytiin 500 000–600 000 dollarin hintaluokassa, mikä veti “keskimääräistä” alaspäin hawaiilife.com. Itse asiassa koko Kauaʻin mediaanihinnan lasku –13,5 % johtui “osittain Lima Ola -projektista”, joka teki omistusasumisesta helpommin saavutettavaa Etelä/Länsi-puolella hawaiilife.com. Jos nämä tuetut myynnit jätetään pois, Etelärannikon mediaanihinnat pysyvät erittäin korkeina (erään analyysin mukaan Etelärannikon mediaani olisi 1,45 M$ vs 1,15 M$ edullisten asuntojen kanssa) hawaiilife.com. Samaan aikaan perinteiset Etelärannikon luksusmarkkinat viilenivät jonkin verran – Kōloan alue (johon Poʻipū kuuluu) näki itse asiassa suurimman pudotuksen omakotitalojen myynnissä kaikista alueista elokuussa 2025 (merkittävä lasku, joka vaikutti koko saaren asuntokauppojen vähenemiseen) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Välittäjien mukaan Kōloan korkeat hinnat ovat rajoittaneet ostajakuntaa vuonna 2025 kauaipropertysearch.com. Poʻipūssa kiinteistöt, jotka olisivat voineet houkutella tarjouskilpailuja vuonna 2021, saattavat nyt odottaa hieman pidempään, kunnes käteisostaja löytyy. Siitä huolimatta Poʻipū on edelleen erittäin haluttu – se on yksi harvoista alueista Kauaʻilla, jossa voit laillisesti omistaa loma-asunnon (VDA-alueella), joten sijoittajien kiinloput pysyvät vahvoina. Poʻipūssa on myös uusia kehityshankkeita, kuten Kukuiʻula, ylellinen yhteisö, jossa on monen miljoonan dollarin arvoisia mittatilaustaloja ja tontteja (Parade of Homes 2025 esitteli siellä asuntoja, joiden hintapyyntö oli $5–10M+ lyndagill.com). Erittäin korkealuokkaisessa segmentissä nähtiin nopeita kauppoja (yksi $8,5M Kukuiʻula-talo meni kaupaksi samana päivänä kun se tuli markkinoille lyndagill.com), mikä osoittaa, että hyvin hinnoiteltu luksus liikkuu yhä. Näkymät: Etelärannikon tulevaisuus näyttää positiiviselta, kun se tasapainottaa lomakohteen vetovoimaa ja paikallisia tarpeita. Kauaʻin hallitus suunnittelee lisää työvoima-asuntoja tämän työpaikkakeskittymän läheisyyteen (puhutaan myös edullisen asumisen laajentamisesta Kalāheo/Lāwaʻi-alueelle seuraavaksi). Poʻipū tulee jatkossakin olemaan Kauaʻin matkailun tukipilari – mahdolliset hidastumiset vuosina 2025–26 ovat todennäköisesti lyhytaikaisia. 2020-luvun lopulla, jos turismi taas vilkastuu, odotettavissa on, että Etelärannikon kiinteistöt (erityisesti lomahuoneistot ja -talot) kasvattavat kysyntäänsä. Toistaiseksi vuodet 2025–2026 tarjoavat pienen hengähdystauon, jolloin ostajilla on mahdollisuus kiinteistöihin, jotka pari vuotta sitten olisivat voineet olla saavuttamattomissa.
• Länsipuoli (Waimea & Hanapēpē -alue): Kauaʻin länsipuoli on maaseutumaisin ja vähiten kehittynyt alue, ja sen kiinteistömarkkinat ovat pienemmät volyymiltaan. Alueeseen kuuluu historiallisia kaupunkeja kuten Waimea ja Hanapēpē, maatalousmaita sekä uudempia yhteisöjä kuten Kekaha ja ʻEleʻele. Länsipuolella on yleensä Kauaʻin alhaisimmat mediaanihinnat asunnoille – osittain siksi, että se on kauempana suurista työpaikkakeskuksista, ja myös siksi, että asuntokanta koostuu vanhemmista plantaasityylisistä kodeista ja vaatimattomista paikallisista naapurustoista. Vuonna 2025 länsipuolella tehtiin vain muutama kauppa kuukaudessa (esim. elokuussa 2025 Waimean alueella oli vain 3 kauppaa yhteensä – 2 asuntoa ja 1 tontti) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Tämä pieni volyymi tarkoittaa, että tilastot voivat vaihdella. Suurin uutinen länsipuolella oli itse asiassa aiemmin mainittu ʻEleʻele Lima Ola -edullinen asuntoprojekti: se sijaitsee maantieteellisesti lännessä (lähellä Port Allenia), ja se toi kymmeniä upouusia koteja paikallisille ostajille loppuvuodesta 2024 ja alkuvuodesta 2025. Nämä suhteellisen edulliset kaupat (<$600K) olivat piristysruiske paikalliselle asuntotarjonnalle ja näkyvät markkinadatassa “piikkinä” (positiivinen piikki myyntimäärissä, ja laskeva piikki keskihinnassa) hawaiilife.com. Länsipuolen kiinteistöt liikkuvat yleensä hitaasti – markkinoilla oloajat voivat olla pidempiä, koska monet ostajat suosivat muita saaren osia. Jotkut kuitenkin hakeutuvat kuivan, aurinkoisen ilmaston vuoksi (Kekaha ja Waimea ovat Kauaʻin aurinkoisimmat paikat) ja vanhan Havaijin viehätyksen takia (esim. Waimean kaupungissa on plantaasimökkejä eikä suuria lomakeskuksia). Ulkomailta tulevien ostajien kiinnostus on täällä vähäisempää, paitsi erityistapauksissa kuten suurten merenrantatonttien tai perintöplantaasien tullessa myyntiin. Hinnat ovat nousseet lännessä muun Kauaʻin mukana (ei siis “halpa” – mediaani voi olla $700 000:n tienoilla), mutta alue on silti paikallisille ostajille saavutettavin. Näkymät: Länsipuoli voi kasvaa, jos uusia asuntoprojekteja kehitetään (maata on saatavilla). Kunnan yleiskaava ohjaa kasvua Waimean ja Hanapēpēn kaltaisille alueille, jotta muu avoin tila säilyy. Myös pitkään keskusteltu “Polihale resort” tai muut länsipuolen matkailukeskittymät ovat mahdollisia, mutta toistaiseksi yhteisön vastustus ja saavutettavuusongelmat ovat pysäyttäneet ne. Seuraavien 3–5 vuoden aikana länsipuoli pysynee rauhallisena ja yhteisökeskeisenä, ja asuntotarjonta kasvaa vähitellen. Jos etätyö yleistyy, jotkut etätyöntekijät saattavat valita länsipuolen sen edullisuuden ja rauhallisuuden vuoksi, mikä voi hiljalleen lisätä kysyntää.

Kaiken kaikkiaan Kauaʻin alueelliset kiinteistömarkkinat vuonna 2025 näyttävät monipuolisen kuvan: ultra-luksusta pohjoisessa, vilkasta itää, lomakeskuspainotteista etelää ja rentoa länttä. Tämä monimuotoisuus tarkoittaa, että Kauaʻin markkinoilla on useita osa-alueita, jotka voivat menestyä tai jäädä jälkeen milloin tahansa. Ostajan tai sijoittajan kannalta näiden paikallisten vivahteiden ymmärtäminen – Princevillen arvostuksesta Kapaʻan kätevyyteen – on ratkaisevan tärkeää. Tässä tapauksessa kiinteistömarkkinat ovat todella hyper-paikallisia, jopa pienellä saarella.

Lyhytaikaiset lomavuokraukset & paikallinen lainsäädäntö

Lyhytaikaiset lomavuokraukset (STR:t) – kuten Airbnb- ja VRBO-tyyliset majoitukset – ovat kuuma puheenaihe Kauaʻilla, kuten koko Havaijilla. Nämä vuokraukset voivat tuottaa omistajilleen hyvää tuloa ja tarjota vierailijoille ainutlaatuisia majoituksia, mutta ne vaikuttavat myös asuntotarjontaan ja naapurustoihin. Kauaʻilla on osavaltion tiukimmat STR-säännökset, ja vuosi 2025 tuo tähän sektoriin entistä enemmän huomiota uuden lainsäädännön myötä.

Voimassa olevat säännöt Kauaʻilla: Vuodesta 2009 lähtien Kauaʻin piirikunnan laki on kieltänyt lyhytaikaiset vuokraukset (alle 180 päivää) nimettyjen alueiden ulkopuolella kauai.gov kauaikahuna.com. Ainoat paikat, joissa voit laillisesti harjoittaa lyhytaikaista lomavuokrausta (TVR) Kauaʻilla, ovat Visitor Destination Areas (VDA:t) tai harvinaisella poikkeusluvalla. VDA-alueisiin kuuluvat suurin osa Poʻipūsta (etelärannikon lomakeskusalue), Princeville ja osia Hanaleista (pohjoisrannikon lomakeskusalueet) sekä Wailua-Kapaʻa-käytävä itärannikolla kauaikahuna.com. Käytännössä nämä ovat alueita, jotka on jo suunnattu matkailuun lomakeskuksineen tai huoneistoineen. Näiden ulkopuolella kodin vuokraaminen lyhytaikaisesti on ei sallittua. Kauaʻin tiukka valvonta tarkoittaa, että monet asuinalueet (Līhuʻesta paikallisiin itärannikon naapurustoihin ja länsirannikon kaupunkeihin) ovat pysyneet poissa Airbnb-tyyppisten toimintojen piiristä, säilyttäen nämä kodit pitkäaikaisille asukkaille. Lailliset STR-kiinteistöt vaativat yleensä erityisluvan tai ne on hyväksytty, jos ne olivat olemassa ennen vuoden 2009 kieltoa. Piirikunta on perinteisesti ryhtynyt toimiin laittomia lomavuokrauksia vastaan, mukaan lukien sakot.

SB 2919 – Uusi osavaltion laki (2024): Vuonna 2024 Havaijin lainsäätäjät hyväksyivät Senate Bill 2919, lain, joka antaa piirikunnille valtuudet säännellä ja ajaa alas lyhytaikaisia vuokrauksia kaavoituksen avulla kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Kuvernööri Josh Green allekirjoitti lain toukokuussa 2024 kauaikahuna.com. Lain taustalla oli koko osavaltion kattava asuntopulan kriisi – lainsäätäjät katsoivat, että liian moni koti muutettiin lomavuokra-asunnoiksi, mikä vähensi paikallisille tarjolla olevien asuntojen määrää kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 sanoo käytännössä, että piirikunnat voivat kieltää lomavuokraukset asuinalueilla ja jopa ”amortisoida” (ajaa asteittain alas) olemassa olevat vuokraukset. Kauaʻilla, jossa STR:t on jo kielletty asuinalueilla, välitön vaikutus on rajallinen. Itse asiassa paikalliset alan asiantuntijat arvioivat, että “Kauaʻilla vaikutus on vähäinen”, koska saarella on noudatettu näitä sääntöjä jo yli 15 vuotta kauaikahuna.com. Piirikunta voisi kuitenkin käyttää SB 2919:tä kiristääkseen sääntelyä entisestään – esimerkiksi poistamalla jäljellä olevat porsaanreiät tai lyhentämällä laittomien toimijoiden alasajoaikaa. SB 2919:n todellinen draama saattaa kuitenkin näkyä enemmän muilla saarilla, kuten Oʻahulla (joka on kamppaillut Airbnb:n sääntelyn kanssa) ja Mauilla (jossa harkitaan lyhytaikaisten vuokrahuoneistojen alasajoa tietyillä alueilla). Jo pelkkä lain hyväksyminen osoittaa kuitenkin Havaijin päättäväisyyttä asettaa asukkaiden asumistarpeet etusijalle turisteihin nähden.

Trendejä Kauaʻin lomavuokramarkkinoilla: Tiukoista säännöistä huolimatta lomavuokraukset ovat merkittävä osa Kauaʻin kiinteistökuvaa sallituilla alueilla. Itse asiassa viime vuosina lomavuokraustoiminta on kasvanut voimakkaasti, kun matkailu elpyi: erään raportin mukaan “ennennäkemätön 30 %:n kasvu lomavuokrauskäytössä olevien kiinteistöjen määrässä” on havaittu äskettäin kauaikahuna.com. Monet omistajat siirtyivät lyhytaikaisvuokrauksiin saadakseen korkeampia tuloja, ja monet vierailijat suosivat talon/huoneiston vuokraamista hotellin sijaan kokeakseen asumista paikallisyhteisössä kauaikahuna.com. Kauaʻilla lailliset lomavuokraukset voivat olla esimerkiksi: huoneistohotelleja (kuten Kiahuna Plantation Poʻipūssa tai Hanalei Colony Resort North Shorella), luvallisia vuokrataloja lomakeskusalueilla sekä joitakin B&B-/kotimajoituksia, joissa omistaja asuu paikan päällä (näillä on erilaiset lupasäännöt). Kova kysyntä lomavuokrauksille on nostanut kiinteistöjen arvoja lomakeskusalueilla – esimerkiksi vaatimaton Princevillen huoneisto, jonka paikallinen vuokraisi pitkäaikaisesti 3 000 dollarilla kuukaudessa, voi tuottaa kaksin- tai kolminkertaisen summan lomavuokrana, joten myyjät voivat pyytää lähes miljoona dollaria pienistäkin yksiköistä hawaiibusiness.com. Kuitenkin, sijoittajien on oltava varovaisia: jatkuvan valvonnan vuoksi kaikki sääntöjen ulkopuolella toimivat kohteet voivat joutua suljettaviksi. Kauaʻi tarkastaa ja tutkii vuokrausilmoituksia säännöllisesti. Naapurit ilmoittavat usein epäillyistä laittomista vuokrauksista asuinalueillaan, koska lyhytaikaisvuokraukset voivat aiheuttaa pysäköinti- tai meluongelmia.

Yhteisövaikutukset ja jatkuva keskustelu: Asukkaiden keskuudessa vallitsee yksimielisyys siitä, että Kauaʻin lyhytaikaisvuokrausten rajoitukset ovat olleet hyödyllisiä osan asuntokannasta säilyttämisessä. Saarella on yhä asuntopula, mutta kuvittele, jos jokainen söpö mökki Kapaʻassa tai jokainen plantaasitalo Waimeassa olisi Airbnb – paikallisille olisi vielä vaikeampaa. Toisaalta jotkut katsovat, että Kauaʻin talous voisi hyötyä joustavuudesta, erityisesti alueilla, joilla ei ole lomakeskuksia. Vastaväite on, että Kauaʻin tiet ja infrastruktuuri (sekä yhteisön luonne) eivät kestä rajoittamatonta matkailijamäärän kasvua; siksi majoitusten rajoittaminen lomakeskuksiin on tapa hallita vaikutuksia. Keskustelu jatkunee, mutta muutokset tulevat olemaan asteittaisia. Sijoittajan näkökulmasta kiinteistön ostaminen lyhytaikaiseen vuokraukseen Kauaʻilla on käytännössä mahdollista vain, jos se on VDA-alueella tai siihen sisältyy lupa. Näillä kiinteistöillä on usein hintalisä. Esimerkiksi Princevillessä lomavuokraukseen oikeutettu huoneisto voi maksaa huomattavasti enemmän kuin vastaava huoneisto ei-VDA-alueella – pelkästään tulopotentiaalin vuoksi. Lisäksi sääntely-ympäristö edellyttää varovaisuutta: tulevat säännöt voivat verottaa tai rajoittaa lomavuokrauksia entisestään (Hawaiʻi County on asettanut lisäveroja ja Maui harkitsee joidenkin vanhojen lomavuokralupien poistamista). Kauaʻi voi seurata perässä korottamalla veroja Airbnb-kohteille tai tiukentamalla turvallisuusvaatimuksia. Toisaalta lailliset lyhytaikaisvuokraajat Kauaʻilla voivat nyt toimia vähemmällä kilpailulla, kun laittomat vuokraukset poistuvat, mikä voi parantaa käyttöastetta ja vuokratasoja sääntöjen mukaisille yksiköille.

Yhteenvetona, lyhytaikaiset vuokraukset Kauaʻilla vuonna 2025 ovat tiukasti säänneltyjä. Saaren johtajat ja yhteisö suosivat mallia, jossa turistit majoittuvat suunnitelluilla lomakeskusalueilla, jättäen asuinalueet pitkäaikaisille asukkaille. Tämä on estänyt Kauaʻia täyttymästä lomavuokrauksista verrattuna joihinkin muihin paikkoihin. Tulevaisuudessa voidaan odottaa jatkuvaa valvontaa ja mahdollisesti jopa tiukempia toimenpiteitä sen varmistamiseksi, etteivät lyhytaikaiset vuokraukset heikennä asuntotarjontaa. Kiinteistömarkkinoilla tämä tarkoittaa, että lyhytaikaisiin vuokrauksiin soveltuvat kiinteistöt (lomakeskusalueilla) pysyvät haluttuina, kun taas paikallisten asuinalueiden kodit pysyvät pääasiassa pitkäaikaisessa vuokrauksessa – jako, joka teoriassa hyödyttää asumisen kohtuuhintaisuutta ja yhteisön eheyttä.

Sijoitusmahdollisuudet ja haasteet, jotka ovat ainutlaatuisia Kauaʻille

Sijoittaminen Kauaʻin kiinteistöihin voi olla erittäin palkitsevaa – mutta siihen liittyy ainutlaatuinen joukko mahdollisuuksia ja haasteita, jotka erottavat saaren muista. Tässä yhteenveto asioista, jotka fiksun sijoittajan kannattaa tietää:

Mahdollisuudet:

• Matkailu- ja majoituskiinteistöt: Kauaʻin pysyvä vetovoima “Puutarhasaari”-maineellaan tarkoittaa, että hotellit, lomakeskusasunnot ja lomavuokrakohteet voivat olla tuottoisia. Uudet hankkeet, kuten Coco Palms Resortin uudelleenavaus vuonna 2026, osoittavat luottamusta majoitusalaan bigislandnow.com. Sijoittaminen lomakeskusasuntoihin tai pieniin boutique-hotelleihin (kun niitä on saatavilla) antaa sijoittajille mahdollisuuden hyötyä matkailun elpymisestä, jota odotetaan vuosikymmenen loppupuolella. Kun vierailijamäärien ennustetaan palautuvan täysin noin vuoteen 2028 mennessä kauainownews.com, majoitusalan tulot voivat kasvaa merkittävästi, nostaen tämän segmentin kiinteistöjen arvoa.
• Asuinvuokraus & työvoiman asunnot: Luksusmatkailun vastapainona on vahva kysyntä pitkäaikaisille vuokra-asunnoille paikallisille asukkaille. Kauaʻilla on krooninen vuokra-asuntopula; pitkäaikaisten vuokra-asuntojen (asunnot, ohana-yksiköt jne.) omistaminen ja hallinnointi voi tarjota tasaista tuottoa ja matalaa tyhjäkäyntiä. Kun yhä useammat ammattilaiset (opettajat, sairaanhoitajat, etätyöntekijät) muuttavat Kauaʻille elämäntyylin vuoksi, vuokramarkkinat pysyvät tiukkoina – keskimääräinen vuokra on noin 3 000 $/kk vuonna 2025 (selvästi Yhdysvaltojen keskiarvon yläpuolella) zillow.com. Sijoittajat, jotka keskittyvät tarjoamaan laadukkaita asuntoja paikallisille (laillisten puitteiden sisällä), löytävät luotettavan vuokralaisten joukon.
• Rajoitettu tarjonta – Korkea tuottopotentiaali: Kauaʻin maantiede ja tiukat kaavoitussäännökset rajoittavat voimakkaasti rakennuskelpoisen maan määrää. Käytännössä tarjonta on rajattu, mutta kysyntä (sekä paikallinen että ulkopaikkakuntalainen) säilyy. Tämä tukee yleensä pitkän aikavälin arvonnousua. Sijoittaminen Kauaʻin kiinteistöihin nähdään usein vakaana pitkän aikavälin sijoituksena: vaikka markkinasyklit notkahtavat, kiinteistöjen arvot ovat historiallisesti palautuneet ja nousseet niukkuuden vuoksi. Esimerkiksi, vaikka viimeaikaista pehmenemistä on ollut, mediaanihinnat ovat silti huomattavasti korkeammat kuin 5–10 vuotta sitten hawaiibusiness.com. Kärsivällinen sijoittaja voi luottaa siihen, että “maata ei tehdä lisää” Kauaʻilla, ja kaikki mitä omistat on pala paratiisia, josta moni kilpailee.
• Kestävät ja erikoistuneet kehityshankkeet: Kauaʻi on edelläkävijä tietyissä erikoiskiinteistöissä, kuten ympäristöystävälliset kodit, uudistavat maataloustilat ja hyvinvointiretriitit. Saaren puhdas, vihreä imago tarkoittaa, että on mahdollisuuksia kehittää tai muuntaa kiinteistöjä esimerkiksi jooga-retriiteiksi, luomutiloiksi, joissa on Airbnb-yksiköitä (sallituilla alueilla), tai aurinkoenergialla toimiviksi ekomajoiksi. Nämä erikoismarkkinat kasvavat kuluttajien ympäristötietoisuuden lisääntyessä. Luovalla visiolla varustetut sijoittajat – esimerkiksi vanhan plantaasin muuttaminen agroturismi-majataloksi – voivat hyödyntää ainutlaatuista tulovirtaa. (Toki kaavamääräysten noudattaminen on olennaista.)
• Infrastruktuurin ja kaupallisen toiminnan kasvu: Vaikka Kauaʻi ei tavoittele Oʻahun kaltaista kehitystä, siellä on kohdennettuja kasvukohteita. Esimerkiksi Kilauea Town Expansion -hankkeeseen sisältyy paitsi asuinrakentamista myös uusia kaupallisia ja kevyen teollisuuden tiloja (ruokakauppoja, palveluita jne.) hawaiilife.com. Tämä voi avata sijoittajille mahdollisuuksia tukea tai vuokrata tiloja uusille yrityksille, jotka palvelevat näitä yhteisöjä. Samoin infrastruktuurin parannukset (kuten lentokentän uudistus, tiehankkeet) voivat tehdä tietyistä alueista helpommin saavutettavia ja halutumpia, mikä nostaa kiinteistöjen arvoa ajan myötä. Ajoissa liikkeellä oleminen – esimerkiksi maan ostaminen läheltä suunniteltua tietä tai yhteisökeskusta – voi tuottaa tulosta.

Haasteet:

• Sääntelyesteet & Yhteisön Tarkastelu: Kauaʻilla on hyvin järjestäytynyt yhteisö, joka suojelee saaren luonnetta. Kaikki kehityshankkeet tai suuret ostot (erityisesti ulkopuolisten sijoittajien toimesta) kohtaavat usein tarkkaa syynäystä. Kaavoituslait ovat tiukkoja, lupien saaminen voi olla vaikeaa, ja yhteisön vastustus voi pysäyttää hankkeita. Coco Palmsin tapaus havainnollistaa tätä – siihen meni vuosikymmeniä ja maailmanlaajuinen hotelliketju, jotta hanke saatiin eteenpäin, ja silloinkin ehdoin bigislandnow.com. Pienemmille sijoittajille voi olla haastavaa navigoida lupaprosessissa, jos kyseessä on jotain muuta kuin yksinkertainen omakotitalon rakentaminen. Käytännössä “Tunne säännöt” on kriittistä Kauaʻilla. Tämä sisältää havaijilaiset kulttuuriset ja ympäristölliset näkökohdat – esimerkiksi saatat tarvita arkeologisia tutkimuksia ennen kaivamista, tai saatat kohdata suojeltuja lajeja tai iwi kūpuna (esi-isien jäännöksiä) tontilla, mikä voi pysäyttää työt. Sääntelykustannukset ja viivästykset on otettava huomioon kaikissa hankkeissa.
• Korkeat kustannukset (rakentaminen & ylläpito): Rakentaminen tai remontointi Kauaʻilla on kallista. Lähes kaikki materiaalit täytyy tuoda saarelle, ja urakoitsijoita on rajallinen määrä (ja he ovat hyvin kiireisiä). Rakennuskustannukset neliömetriltä ovat maan korkeimpia. Sijoittajille tämä tarkoittaa, että flippaukset ja kehityshankkeet ovat tiukalla katteella – budjetin ylittäminen on todellinen riski. Myös vakuutus- ja ylläpitokustannukset ovat korkeat: Kauaʻin trooppinen ilmasto (aurinko, suola, termiitit, rankkasateet) kuluttaa rakenteita. Lisäksi esimerkiksi hurrikaani Inikin ja viimeaikaisten muiden saarten ongelmien jälkeen vakuutusmaksut ovat nousseet ja rannikkokohteille vakuutuksen saaminen voi olla vaikeaa. Nämä kulut voivat syödä tuottoja, ellei niitä hallita tarkasti.
• Luonnonkatastrofi- ja ilmastoriskit: Kauaʻi on paratiisi, mutta ei ilman vaaroja. Hurrikaanit, vaikka harvinaisia, ovat aiheuttaneet suuria tuhoja aiemmin (Iniki vuonna 1992 on hyvä esimerkki). Saarella esiintyy myös ajoittaista tulvimista (esim. vuoden 2018 ennätyssateet, jotka tuhosivat Hanalein) ja eroosiota. Matalalla sijaitsevat rannikkokohteet kohtaavat pitkällä aikavälillä merenpinnan nousun ja rantaviivan eroosion ongelmia. Sijoittajien täytyy arvioida kiinteistönsä kestävyys – sekä turvallisuuden että vakuutuksen kannalta. Upea rantatontti voi vaikuttaa edulliselta, kunnes huomaat sen olevan tulvavyöhykkeellä eikä rakennuslupaa rantamuurille saa. Ilmastonmuutos voi yhä enemmän vaikuttaa siihen, mitkä alueet pysyvät kehityskelpoisina tai edes asuttavina tulevina vuosikymmeninä.
• Taloudellinen herkkyys: Kauaʻin talous on pieni ja hyvin riippuvainen turismista ja Yhdysvaltojen taloudellisesta tilanteesta. Taantuma Yhdysvaltain mantereella tai polttoaineen/lentolippujen hintojen nousu voi nopeasti vähentää kävijämääriä. Näimme tämän COVIDin aikana (kuukausia ilman turisteja) ja näemme sen nyt lievän taantuman ennusteiden myötä. Sijoittajille tämä tarkoittaa, että vuokratulot ja liiketilojen käyttöasteet voivat vaihdella taloussuhdanteiden mukaan. Loma-asunnon tai liiketilan omistamiseen liittyy riski, että turismin lasku heikentää kassavirtaa. Toisin kuin suuressa monipuolisessa kaupungissa, Kauaʻilla ei ole laajaa teollista perustaa – käytännössä siellä on turismi, julkinen sektori ja jonkin verran maataloutta. Sijoittajan täytyy siis olla valmis vararahastoilla selviytymään hiljaisista kausista tai keskittyä segmentteihin, jotka ovat kestävämpiä (kuten paikalliset vuokra-asunnot, välttämättömien palveluiden kiinteistöt).
• Rajoitetut exit-strategiat: Sama asia, joka tekee Kauaʻin kiinteistöistä arvokkaita – niiden ainutlaatuisuus – voi myös tarkoittaa heikompaa likviditeettiä. Monen miljoonan dollarin arvoiselle Kauaʻin kiinteistölle on yksinkertaisesti vähemmän ostajia kuin esimerkiksi Honolulussa tai Los Angelesissa. Kuten aiemmin mainittiin, huippuluokan Kauaʻin talot voivat olla myynnissä pitkään. Jos sinun täytyy myydä nopeasti, saatat joutua hyväksymään alhaisemman hinnan. Lisäksi paikallisten ostajien määrä on rajallinen tulojen vuoksi, ja saaren ulkopuolisten ostajien määrä voi vaihdella globaalien markkinatrendien mukaan. Siksi sijoittaminen Kauaʻiin tarkoittaa usein pidempää omistusaikaa, koska nopea voitollinen myynti ei aina ole mahdollista viilenevillä markkinoilla.

Yhteenvetona, sijoittaminen Kauaʻin kiinteistöihin vaatii tasapainoista ja tietoon perustuvaa lähestymistapaa. Saari tarjoaa valtavaa potentiaalia – loma-asuntojen vuokratuloista vahvaan pitkän aikavälin arvonnousuun ja aineettomaan hyötyyn omistaa kiinteistö yhdellä maailman kauneimmista paikoista. Mutta haasteet ovat yhtä suuret – lainsäädännön tuntemisesta ja yhteisön luottamuksen voittamisesta kustannusten ja riskien hallintaan syrjäisillä markkinoilla. Menestyjät ovat yleensä joko pitkän aikavälin sijoittajia, jotka arvostavat vakautta ja perintöä (valmiita kestämään suhdanteet), tai erikoistuneita toimijoita, jotka ymmärtävät Kauaʻin erityisvaatimukset (esim. majoitus, maatalous tai kohtuuhintainen asuminen). Sijoittajille, jotka ovat valmiita omaksumaan Kauaʻin toimintatavat – kunnioittaen maata (`āina) ja yhteisöä – seuraavat vuodet voivat todella tarjota kultaisia mahdollisuuksia, kun markkinat löytävät tasapainon ja uusia hankkeita käynnistyy.

3–5 vuoden ennusteet: Mitä seuraavaksi Kauaʻin kiinteistömarkkinoilla?

Tulevaisuuteen katsoen, mitä voimme odottaa Kauaʻin kiinteistömarkkinoilta loppuvuoteen (2025–2030) mennessä? Nykyisten tietojen, talousennusteiden ja paikallisten trendien perusteella tässä on muutama keskeinen ennuste seuraavalle 3–5 vuodelle:

• Markkinoiden tasapaino ja maltillinen hintojen kasvu: 2020-luvun alun vuoristoradan jälkeen Kauaʻi on todennäköisesti siirtymässä suhteellisen tasapainon aikaan. Nopeat hintojen nousut ovat nyt laantuneet, ja useimmat analyytikot ennustavat, että lähitulevaisuudessa ei ole odotettavissa romahdusta eikä uutta nousukautta. Itse asiassa Havaijin yliopiston taloustutkimusryhmä toteaa, että vuoden 2025 lopulla asuntojen hinnat pysyvät korkealla ja omakotitalojen hinnat jatkavat nousuaan vähitellen kauainownews.com jopa pehmeämmässä taloustilanteessa. Tämä viittaa siihen, että mahdolliset lisähintojen laskut jäävät rajallisiksi. Kun korot vakiintuvat (tai mahdollisesti laskevat) vuosina 2026–2027, odotamme asuntokysynnän elpyvän, mutta ei kuumeiselle tasolle – enemmänkin normaalin tilanteen mukaisesti. Ennusteet ennakoivat matalaa yksinumeroista vuosittaista hintojen nousua koko saarella noin vuodesta 2027 alkaen. Toisin sanoen, Kauaʻin asuntojen arvot voivat pysyä paikallaan tai vaihdella hieman vuosina 2025–26, ja alkaa sitten nousta kestävällä 3–5 % vuosivauhdilla vuosikymmenen loppupuolella. Vuoteen 2030 mennessä mediaanihinnat voivat hyvinkin saavuttaa uusia ennätyksiä, mutta nousu jakautuu useammalle vuodelle äkillisen piikin sijaan.
• Korkot & ostajien aktiivisuus: Yksi jokerikortti ovat asuntolainojen korot. Jos globaalit taloudelliset paineet aiheuttavat korkojen laskun odotettua nopeammin (esim. Fed laskee korkoja merkittävästi vuosina 2024–2025 taantuman vuoksi), patoutunut ostajakysyntä voisi palata vauhdilla, mikä johtaisi pieneen myyntipiikkiin ja hintojen nousuun. Toisaalta, jos inflaatio pysyy sitkeänä ja korot korkeina, käteisostajat ja varakkaat ostajat jatkavat markkinoiden hallintaa (kuten vuosina 2023–25), ja tavalliset ostajat ovat varovaisempia. Arviomme mukaan vuoteen 2026 mennessä nähdään jonkin verran korkojen laskua, mikä yhdistettynä täyteen turismin elpymiseen vuoteen 2028 mennessä kauainownews.com, tuo lisää ostajia Kauaʻin markkinoille. Ostajaprofiili voi kallistua entistä enemmän vanhempien millenniaalien ja X-sukupolven ammattilaisten suuntaan, jotka ovat kartuttaneet varallisuutta ja voivat nyt hankkia Havaijin kiinteistön, erityisesti kun suuret ikäluokat luopuvat kakkosasunnoistaan. Kansainväliset ostajat (esim. kanadalaiset) saattavat myös palata suuremmissa määrin, jos valuutta- ja matkailutrendit paranevat.
• Matkailu & liikekiinteistöt: Seuraavat vuodet voivat olla pehmeitä matkailupainotteisille kiinteistöille, mutta pitkän aikavälin näkymät pysyvät vahvoina. Koska kävijämäärien odotetaan ensin laskevan ja sitten elpyvän, odotamme hotellien käyttöasteiden ja lomavuokrien hintojen olevan laimeita vuosina 2025–2026, mutta vahvistuvan vuodesta 2027 eteenpäin. Liiketilojen vuokrat lomakohdealueilla voivat kasvaa vain vähän lyhyellä aikavälillä, ja jotkut liiketilat voivat vaihtaa vuokralaisia, kun heikommat yritykset sulkeutuvat hiljaisempina matkailukuukausina. Kun matkailun nousukausi alkaa (todennäköisesti vuoteen 2027 mennessä), Kauaʻi voi kohdata kapasiteettihaasteen – hotelleja ja laillisia lyhytaikaisvuokrauksia on rajallisesti. Tämä lupaa hyvää kaikelle uudelle tarjonnalle: esimerkiksi Coco Palms -hotellin avautuminen vuonna 2026 kohtaa todennäköisesti suuren kysynnän ja voi vallata markkinaosuutta, mikä pakottaa muut lomakeskukset parantamaan palvelujaan. Vuosina 2028–2030 saatetaan jopa keskustella uusista hotellihankkeista (vaikka hyväksynnät olisivat haastavia). Liiketoiminnan kehittäminen keskittyy todennäköisesti paikallisen väestön palvelemiseen – odota hankkeita kuten laajennetut terveydenhuollon tilat, julkinen infrastruktuuri ja yhteisön vähittäiskeskukset (erityisesti uusien asuinalueiden, kuten Kilauean, tai kasvavien kaupunkien, kuten Kapaʻan, yhteydessä). Līhuʻen lentokentän turvallisuushankkeen onnistunut valmistuminen vuoteen 2026 mennessä varmistaa, että Kauaʻi voi ylläpitää (tai hieman kasvattaa) lentokapasiteettia, mikä on olennaista sekä matkailulle että asukkaiden matkustamiselle.
• Alueelliset muutokset: Alueellisesti ennakoimme joitakin muutoksia. North Shore pysyy erittäin haluttuna; hinnat saattavat lyhyellä aikavälillä tasaantua yksinkertaisesti siksi, että ne ovat jo saavuttaneet huippulukemat, mutta mikä tahansa hyvä kohde siellä houkuttelee silti huippuhinnan. Jos jotain, North Shorella saatetaan nähdä vieläkin alhaisempi myyntivolyymi, kun omistajat pitävät kiinni asunnoistaan – kyseessä on “hintaepäelastisuuden” dynamiikka, jossa hintalaput eivät juuri liiku, koska myyjillä ei ole pakkoa myydä. South Shore ja East Side voivat olla dynaamisempia: South Shore voi saada piristystä tulevasta turismin elpymisestä ja mahdollisesti siitä, että yhä useampi etätyöntekijä valitsee Poʻipūn auringon (jos etätyö pysyy yleisenä). East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) tulee todennäköisesti olemaan uusien asuntoprojektien keskus – sekä kohtuuhintaisten hankkeiden että mahdollisesti joidenkin yksityisten kehityshankkeiden osalta, jos kaavoitus sallii. Tämä voi pitää East Siden hintojen nousun maltillisempana (kun tarjontaa lisätään), mutta myös vahvistaa sen asemaa saaren väestökeskuksena. West Side pysyy edelleen rauhallisena; yksi ennuste on, että Waimea voisi hyödyntää historiallista viehätystään kehittääkseen pientä niche-turismia (esim. perinnematkailua, pieniä majataloja), mikä voisi tuoda hieman eloa alueen kiinteistömarkkinoille. Laajemmin ottaen West Side kuitenkin arvostuu vähiten alueista ja säilyy Kauaʻin “turvaventtiilinä” edullisille asunnoille.
• Asuntokehitys & -politiikka: Asuntopolitiikan saralla odotetaan, että Kauaʻin piirikunta panostaa entistä enemmän kohtuuhintaiseen asumiseen. Lima Olan kaltaisten hankkeiden menestys kannustaa lisäämään vastaavia. Kilauea Town Expansion on suunniteltu rakennettavaksi vuosina 2026–2028 hawaiilife.com hawaiilife.com, ja se tuo satoja kohtuuhintaisia asuntoja; vuoteen 2028 mennessä näemme näiden perheiden muuttavan sisään. Ennustamme lisää aloitteita – ehkä julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseksi Līhuʻeen tai Kapaan – julkistettavan, kun osavaltion ja liittovaltion tuki asumiselle jatkuu. Nämä toimet eivät dramaattisesti muuta mediaanihintoja (koska ne ovat vain pieni osa markkinoista), mutta ne parantavat vähitellen paikallista omistusasuntoprosenttia ja voivat helpottaa vuokra-asuntojen kysyntää, jos osa vuokralaisista siirtyy omistajiksi. Piirikunta saattaa myös selvittää rakennustehokkuuden lisäämistä keskusta-alueilla (esim. ohana-yksiköt tai paritalot) lisätäkseen asuntoja ilman laajenemista. Samaan aikaan lomavuokrausten sääntely pysyy todennäköisesti tiukkana. Vuoteen 2027 mennessä Kauaʻi saattaa ottaa käyttöön vielä tiukempia veroja tai maksuja lyhytaikaisille vuokrauksille varmistaakseen, että ne maksavat “oikeudenmukaisen osuutensa” infrastruktuurista – kehitys, joka on jo nähty muilla saarilla.
• Ulkopuoliset tekijät: Kauain markkinat eivät ole immuuneja globaaleille tekijöille. Merkittävä riski (tai mahdollisuus) tulee laajemmasta taloudesta. Jos Yhdysvallat ajautuu syvempään taantumaan (ennustetun lievän sijaan), Kauain kiinteistömarkkinat voivat pysähtyä pidemmäksi aikaa, ja volyymi kuivua kuten vuosina 2008–2010. Toisaalta, jos inflaatio laantuu ja Fed laskee korkoja aggressiivisesti, voimme nähdä uudelleenrahoitusten ja seuraavan tason ostojen aallon, mahdollisesti jo vuosina 2025–26. Myös geopoliittinen vakaus tai epävakaus voi vaikuttaa ulkomaalaisten matkailuun – japanilaisen turismin elpyminen (joka ei ole vielä täysin palautunut) olisi valtava etu Kauain luksusmarkkinoille, sillä japanilaiset ostajat ovat perinteisesti pitäneet lomakohdealueista (vaikkakin keskittyvät yleensä enemmän Oʻahuun). Ilmastotapahtumat voivat myös vaikuttaa; esimerkiksi suuri hurrikaani (koputetaan puuta) häiritsisi kaikkea lyhyellä aikavälillä. Oletuksena, ettei tällaista katastrofia tapahdu, ilmasto vaikuttaa silti vähitellen siihen, missä ihmiset haluavat asua (esim. mieltymys tulva-alueiden ulkopuolisiin kiinteistöihin, mikä nostaa suhteellista kysyntää kukkuloiden tai sisämaan kodeille).

Yhteenvetoennuste: Vuoteen 2030 mennessä Kauain kiinteistöjen arvo on todennäköisesti noussut edelleen, mutta kehitys tulee olemaan paljon rauhallisempaa kuin 2020-luvun alun buumi. Arvioimme, että koko saaren omakotitalojen mediaanihinta voi olla 1,3–1,5 miljoonan dollarin haarukassa vuoteen 2030 mennessä (nousua noin 1,1 miljoonasta dollarista vuonna 2025), ja asuntojen mediaanihinta noin 750 000–800 000 dollaria, ellei odottamattomia taloudellisia shokkeja tule. Myyntivolyymit palaavat todennäköisesti tavanomaisemmalle tasolle (muutamia satoja koteja vuodessa koko saarella). Vuokra-asunnoille riittää kysyntää, ehkä hieman paremmalla saatavuudella, jos uusia yksiköitä valmistuu. Kauai pysyy kalliina ja haluttuna markkinana, ja sen kiinteistöt ovat edelleen arvostettuja niille, joilla on varaa. Erona on, että markkina on järjestäytyneempi ja kestävämpi, ja kuume laantuu politiikkatoimien ja markkinavoimien tasapainottaessa tilannetta. Kuten eräs Havaijin taloustieteilijä totesi, tämä ajanjakso on “tasapainon ja uusien mahdollisuuksien merkkejä” hawaiilife.com – mikä kuvaa Kauain todennäköistä polkua: kasvun ja säilyttämisen tasapainottamista sekä mahdollisuuksien tarjoamista sekä sijoittajille että paikallisille perheille, kun saari kirjoittaa seuraavaa lukuaan.

Lähteet:

• Hawaii Life Real Estate Brokers – Kauain markkinakatsaukset ja raportit (helmikuun & elokuun 2025 tiedot) hawaiilife.com hawaiilife.com
• Locations Hawaii – Kauai Real Estate Report, elokuu 2025 (myyntitilastot ja mediaanihinnat) locationshawaii.com locationshawaii.com
• Kauai Property Search (Team Mira) – Kuukausittaiset Kauain markkinakatsaukset (elokuu 2025 vs 2024 trendit) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
• Zillow Research – Kauain piirikunnan asuntomarkkinoiden yleiskatsaus (elokuu 2025) (tarjonta, hinnat, päivät varaukseen) zillow.com zillow.com
• Havaijin yliopiston taloustutkimusorganisaatio (UHERO) – Valtion ennuste Q2 2025 (matkailunäkymät & vierailijoiden kulutus) kauainownews.com kauainownews.com
• Kauai Now (Pacific Media Group) – “UHERO-ennuste… lievä taantuma” (vaikutus matkailualaan, toipuminen vuoteen 2028 mennessä) kauainownews.com
• Beat of Hawaii – “51 miljoonaa dollaria tulossa Lihuen lentokentälle” (infrastruktuuriparannukset ja yhteisön konteksti) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
• Kauai Kahuna Blog – “Senate Bill 2919 ja lyhytaikaiset vuokraukset Kauaʻilla” (STR-lainsäädännön analyysi, toukokuu 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
• Hawaiʻi Business Magazine – Kauaʻin asuntomarkkina-artikkelit (markkinatrendit kesä-2023 tilanteen mukaan, käteiskauppojen näkemyksiä) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
• UHERO Housing Factbook 2025 – (osavaltion ulkopuolisten ostajien tilastot) uhero.hawaii.edu
• Lynda Gill, Realtor – Kauain kiinteistöpäivitykset (paikallisen asiantuntijan kommentteja tarjonnasta ja markkinoiden normalisoitumisesta, elokuu 2025) lyndagill.com
• Big Island Now – ”Coco Palms rakennetaan uudelleen vuoteen 2026 mennessä” (kehitysilmoitus ja yhteisön reaktio) bigislandnow.com bigislandnow.com
• Havaijin liiketoiminta- ja talouskehitysosasto (DBEDT) – Asuntomarkkinoiden tietopaneeli (vuokratasot ja tarjontamäärät) zillow.com fred.stlouisfed.org.