- Norteamérica: La vivienda en EE. UU. se está estancando debido a las altas tasas: los precios suben solo ~2% interanual, por debajo de la inflación investopedia.com. Los analistas advierten que la equidad inmobiliaria real se está erosionando, con “la riqueza inmobiliaria estadounidense… disminuyó en términos ajustados por inflación” investopedia.com. El gran capital aún apuesta por el sector inmobiliario: Carlyle recaudó un fondo récord de 9 mil millones de dólares para invertir en activos residenciales, industriales y de autoalmacenamiento, mientras evita oficinas en dificultades reuters.com reuters.com.
- Europa: El sector inmobiliario comercial sigue en “tierra de zombis” en medio de volúmenes de transacciones en mínimos de una década reuters.com reuters.com. El éxodo de inversores y la renuencia de los vendedores a bajar precios han frenado cualquier recuperación. “Tenemos ‘tierra de zombis’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez”, dice el jefe de bienes raíces europeos de PGIM reuters.com. Las oficinas y centros comerciales más afectados languidecen, aunque la vivienda en alquiler y la logística aún atraen interés.
- Asia: La recesión inmobiliaria de China se está profundizando: los desarrolladores advierten sobre una caída de las ventas y crecientes pérdidas reuters.com reuters.com. Country Garden, que alguna vez fue el principal constructor de China, entregó la mitad de viviendas que el año pasado y espera una pérdida de ¥18–21 mil millones en el primer semestre reuters.com reuters.com. La economía en general está sintiendo el dolor: la demanda de hipotecas alcanzó un mínimo de 20 años, ya que los hogares evitan nuevos préstamos reuters.com. En otras partes de Asia, el sector inmobiliario de Japón está atrayendo a inversores globales: se avecinan guerras de ofertas por la cartera inmobiliaria de ¥400 mil millones ($2.7 mil millones) de Sapporo Holdings reuters.com, mientras fondos extranjeros como Bain y KKR buscan gangas en un mercado de bajas tasas reuters.com.
- Latinoamérica: Tras duras subidas de tasas, se vislumbra cierto alivio. El banco central de Brasil señaló que su tasa de referencia del 15%, un máximo de dos décadas, es “más restrictiva de lo necesario”, insinuando recortes anticipados reuters.com reuters.com. Chile y otros ya han comenzado a flexibilizar la política, con el objetivo de reactivar la demanda inmobiliaria. Mientras tanto, el sector inmobiliario industrial de México está en auge gracias al nearshoring: las inversiones en fábricas y almacenes están aumentando a medida que las empresas se reubican más cerca de EE. UU. (a pesar de la incertidumbre por el ruido en la política comercial estadounidense).
- Oriente Medio: Una historia de dos auges: beneficios corporativos y construcción. La fiebre inmobiliaria de Dubái hizo que las ganancias de Emaar Properties aumentaran un 33% en el primer semestre, ya que los proyectos premium y las reformas favorables a los inversores atraen a compradores globales reuters.com reuters.com. Arabia Saudita lanzó reformas históricas de vivienda: en agosto implementó un nuevo “impuesto a la tierra blanca” de hasta el 10% anual sobre grandes parcelas de tierra sin desarrollar para frenar la especulación topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Ahora es mucho más costoso mantener terrenos vacíos: un cambio que “hace que sea significativamente más caro para los propietarios conservar activos sin darles un uso productivo”, señala Nils Vanhassel de DLA Piper topluxuryproperty.com. El reino también aprobó una ley para permitir que extranjeros compren viviendas en Riad, Yeda y otras zonas a partir de 2026, un cambio de política sísmico para atraer inversiones gfmag.com gfmag.com.
- África: Las altas tasas de interés han limitado el crecimiento inmobiliario, pero el impulso está cambiando. Sudáfrica acaba de reducir su tasa repo al 7,00% (la tasa preferencial ahora es del 10,5%) – el nivel más bajo desde 2022 privateproperty.co.za – ofreciendo un modesto alivio a los prestatarios. “La presión financiera sobre los hogares disminuirá ligeramente”, dice Yael Geffen de Sotheby’s Realty, aunque advierte que Sudáfrica está “al borde de un desastre económico” con un desempleo récord y familias destinando 2/3 de sus ingresos a la deuda privateproperty.co.za. En otros lugares, la inversión panafricana está despertando: el Grupo Dangote de Nigeria anunció planes para expandirse al sector inmobiliario etíope (junto con un proyecto industrial de $2.500 millones), subrayando el aumento del flujo de capital intraafricano hacia la propiedad facebook.com.
- Oceanía: El mercado inmobiliario de Australia ha vuelto al crecimiento: en julio, los precios subieron en todas las capitales, con un aumento de ~1,8% en el valor nacional de las viviendas durante el mes cotality.com. La oferta limitada y una inmigración robusta están impulsando una recuperación moderada, y los analistas pronostican ganancias graduales continuas ante la expectativa de recortes de tasas propertyupdate.com.au. Nueva Zelanda, sin embargo, aún está lidiando con una recesión: el valor promedio de las viviendas está 13% por debajo de su pico a finales de 2021 qv.co.nz qv.co.nz, con Wellington City cayendo ~27% desde el máximo qv.co.nz. Aunque la caída está tocando fondo – los valores a nivel nacional están estables respecto al año pasado qv.co.nz – el mercado neozelandés sigue siendo frágil. Los agentes reportan una recuperación “desigual y frágil”, ya que los vendedores en muchas zonas deben “ajustar el precio al mercado” para cerrar tratos qv.co.nz.
Norteamérica: Las altas tasas afectan la vivienda
Enfriamiento de la vivienda: El mercado inmobiliario residencial de EE. UU. está lidiando con el golpe de las altas tasas de interés. La hipoteca promedio a 30 años se mantiene alrededor del 6,7%, la más alta en más de dos décadas, lo que reduce drásticamente la asequibilidad investopedia.com. Datos recientes muestran que los precios de las viviendas aumentan solo ~1,9% anual (a junio), muy por debajo de la tasa de inflación del 2,7% investopedia.com. En efecto, los valores reales de las viviendas están cayendo por primera vez en años. “Por primera vez en años, los precios de las viviendas no logran mantenerse al ritmo de la inflación general… la riqueza inmobiliaria estadounidense en realidad ha disminuido en términos ajustados por inflación”, señaló Nicholas Godec de S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Esto marca un cambio drástico respecto al auge pandémico, cuando los aumentos de precios anuales de dos dígitos eran la norma.
Inventario y demanda: A diferencia de la fiebre de compras de 2021, el mercado actual está bien abastecido. La nueva construcción ha acumulado una oferta de 9,2 meses de viviendas nuevas en venta – cerca de un máximo histórico investopedia.com – ya que los constructores terminan proyectos pero los compradores se retiran. Los listados de viviendas existentes también están en aumento (4,6 meses de oferta frente a 4,0 hace un año) investopedia.com. Este inventario creciente, especialmente en los mercados antes candentes del Sun Belt, está ejerciendo presión a la baja sobre los precios. Los datos del Índice Case-Shiller confirman caídas de precios en algunas ciudades en auge: por ejemplo, Tampa ha bajado un 2,4% interanual, San Francisco un -2,0%, lo que refleja el exceso de oferta en esas regiones investopedia.com. En contraste, el Noreste y el Medio Oeste se mantienen relativamente fuertes: los precios en la ciudad de Nueva York suben un 7% interanual, Chicago un 6%, impulsados por una oferta más limitada investopedia.com.
Perspectivas y política: Las rápidas subidas de tasas de la Reserva Federal de EE. UU. han llevado a un colapso en la actividad hipotecaria: las solicitudes alcanzaron recientemente un mínimo de 28 años reuters.com; sin embargo, la vivienda no se ha desplomado por completo. Los precios a nivel nacional han caído menos del 3% desde su máximo de 2022 reuters.com, desafiando las predicciones de una corrección mayor. Los analistas ahora piensan que lo peor ya pasó: “lo peor de la corrección parece haber pasado y no esperamos más caídas sostenidas”, dice Andrew Burrell, economista jefe de propiedades en Capital Economics reuters.com. El consenso es que habrá estancamiento de precios en 2024, incluso si la Fed comienza a bajar las tasas, ya que cualquier demanda renovada podría equilibrarse con más vendedores que regresen al mercado reuters.com. Un obstáculo persistente es la asequibilidad para los compradores primerizos: incluso si los precios de las viviendas dejan de subir, tasas hipotecarias cercanas al 7% significan que los pagos mensuales siguen siendo onerosos. Aproximadamente la mitad de los expertos inmobiliarios encuestados dicen que la asequibilidad para los compradores primerizos empeorará en el próximo año, a pesar de los precios estancados reuters.com.
Canadá y flujos transfronterizos: En Canadá, se está produciendo una desaceleración paralela. Mercados importantes como Toronto y Vancouver están experimentando ventas más lentas y caídas de precios moderadas, ya que tasas hipotecarias del 5–6% presionan a los compradores. Sin embargo, América del Norte sigue atrayendo capital inmobiliario global. En particular, los inversionistas latinoamericanos están cada vez más activos en propiedades de EE. UU.: casi la mitad de las nuevas ventas de condominios en Miami este año son a compradores latinoamericanos, quienes ven los bienes raíces estadounidenses como un refugio seguro en medio de la incertidumbre política y económica en sus países de origen miamiherald.com. Esta demanda internacional está proporcionando focos de fortaleza incluso cuando los compradores nacionales se alejan.
Grandes acuerdos y REITs: A pesar de un entorno difícil, algunos acuerdos inmobiliarios de alto perfil y movimientos han sido noticia:
- Fondo inmobiliario de $9 mil millones de Carlyle: El gigante de capital privado Carlyle Group cerró un fondo inmobiliario estadounidense de $9 mil millones, el más grande de su historia reuters.com, lo que indica que los inversionistas institucionales aún ven oportunidades en sectores selectos. “Los inversionistas comprometieron dinero durante “uno de los entornos de recaudación de fondos más difíciles… en la memoria reciente,” dijo Rob Stuckey, jefe de bienes raíces de Carlyle en EE. UU. reuters.com. El fondo está evitando deliberadamente oficinas, hoteles y centros comerciales, enfocándose en cambio en residencias, almacenes y auto-almacenamiento donde “los fundamentos están mejorando” reuters.com. Stuckey señaló que la falta de compradores en el mercado actual en realidad da ventaja a los jugadores con suficiente capital al negociar acuerdos reuters.com.
- ¿Rebote de los REIT?: Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REIT) de EE. UU. tuvieron una semana volátil. El índice FTSE Nareit All-REIT se mantuvo estable durante el periodo del 30 al 31 de agosto después de que se enfriara el repunte veraniego. Los REIT industriales/logísticos siguen superando al mercado gracias a la demanda del comercio electrónico, mientras que los REIT de oficinas permanecen en territorio bajista con alta vacancia y vencimientos de deuda inminentes. En noticias corporativas, el BREIT de Blackstone (REIT no cotizado) reportó un aumento en las solicitudes de rescate en agosto, ya que los inversionistas minoristas buscan liquidez, lo que llevó al fondo a volver a restringir los retiros, una señal de la cautela persistente de los inversionistas en el sector inmobiliario comercial reuters.com.
- Transacciones destacadas: No hubo mega-fusiones reportadas el 30–31 de agosto, pero surgieron algunos acuerdos regionales. En Nueva York, Brookfield supuestamente reanudó conversaciones para vender una participación parcial en la torre de oficinas One Manhattan West con un fuerte descuento, poniendo a prueba el apetito de los inversionistas por oficinas de primera. Y en Silicon Valley, Google completó la venta y arrendamiento posterior de un campus de oficinas por $300 millones a un comprador de capital privado, como parte de su consolidación inmobiliaria en medio de las tendencias de trabajo híbrido (fuentes dicen que Google está deshaciéndose de aproximadamente $1.5 mil millones en activos de oficinas este año para reducir costos).
Visión de expertos: Los economistas están divididos sobre la trayectoria de Norteamérica. Los optimistas señalan el sólido crecimiento del empleo en EE. UU. y la demanda reprimida de los millennials, que podría reactivar la vivienda si las tasas hipotecarias bajan aunque sea ligeramente. Los pesimistas argumentan que las tasas de interés “altas por más tiempo” mantendrán la vivienda inaccesible para muchos, presionando los precios suavemente a la baja en términos reales. La última encuesta de Bank of America encontró a los consumidores estadounidenses más pesimistas sobre la vivienda desde 2023, con la mayoría esperando que los precios se estanquen o caigan, ya que los costos de endeudamiento y la incertidumbre económica disuaden a los compradores reuters.com. El destino del mercado podría depender de los próximos movimientos de la Reserva Federal: un giro más rápido hacia recortes de tasas en 2024 podría provocar una leve recuperación, mientras que la persistencia de tasas hipotecarias superiores al 7% hasta el próximo año arriesga una mayor caída de los precios y de la actividad constructora.
Europa: Atascada en la ‘tierra de zombis’, pero con focos de esperanza
Caída de los bienes raíces comerciales: Los mercados inmobiliarios de Europa, especialmente los sectores comerciales, atraviesan una prolongada recesión. Los volúmenes de transacciones se han desplomado a mínimos de casi una década, ya que los altos costos de financiamiento y la incertidumbre económica mantienen a los inversores al margen. En el primer trimestre de 2025, las ventas de propiedades comerciales en toda Europa sumaron solo 47.800 millones de euros, menos de la mitad del nivel de principios de 2022 reuters.com. La inversión transfronteriza se ha secado: el segundo trimestre registró una caída interanual del 20% en la inversión inmobiliaria entrante en EMEA, el peor abril-junio en diez años según datos de Knight Frank reuters.com. Los posibles compradores exigen grandes descuentos, pero muchos vendedores (a menudo bien capitalizados o en modo de “extender y simular” con los prestamistas) se niegan a ceder en el precio, lo que lleva a un estancamiento.
Mercado ‘Zombieland’: El ánimo es marcadamente diferente al inicio de 2025, cuando algunos predecían optimistamente una recuperación pospandémica. En cambio, “Tenemos un ‘zombieland’… sin recuperación, activos varados, sin liquidez regresando,” lamenta Sebastiano Ferrante, jefe de bienes raíces europeos en PGIM reuters.com. Señala que incluso los inversionistas oportunistas son cautelosos dada la perspectiva poco clara. La tensión comienza a aflorar: algunos bancos y fondos están empezando a deshacerse o reestructurar activos problemáticos en lugar de extender préstamos indefinidamente reuters.com. Por ejemplo, la canadiense Brookfield buscó reestructurar un bono sobre su torre CityPoint en Londres después de retirar una venta cuando las ofertas llegaron muy por debajo del valor en libros reuters.com. Y en Alemania, el icónico rascacielos Trianon en Fráncfort –cuyo propietario incumplió– ha sido puesto a la venta por un administrador, una rara prueba de descubrimiento de precios en ese mercado frágil reuters.com.
Divergencia sectorial: El dolor no se distribuye de manera uniforme:
- Oficinas y retail: Los segmentos desfavorecidos como oficinas secundarias y centros comerciales antiguos son prácticamente ilíquidos: pocos compradores los tocan incluso con grandes descuentos reuters.com. Las tasas de vacancia de oficinas están en máximos históricos o cerca de ellos en centros financieros como Fráncfort, Londres y Ámsterdam, ya que el trabajo híbrido se mantiene. Los bienes raíces comerciales enfrentan vientos en contra por el comercio electrónico y el débil gasto del consumidor; muchos centros comerciales secundarios son “activos varados” en busca de ser reconvertidos.
- Residencial y logística: Aún hay puntos brillantes en residencial multifamiliar, donde la escasez de vivienda en Europa mantiene alto el interés de los inversionistas (subrayado por recientes acuerdos en Alemania y Países Bajos para carteras de viviendas en alquiler). Los almacenes logísticos modernos también siguen encontrando compradores gracias al auge del comercio electrónico, aunque incluso ese sector se ha enfriado respecto a los máximos de 2021. Como señala Ferrante, “la logística y los hoteles [presentan] oportunidades de compra” incluso mientras otras categorías luchan reuters.com. De hecho, algunas firmas de capital privado están acumulando discretamente activos logísticos anticipando una eventual recuperación de la demanda.
- Hoteles: El sector hotelero se está recuperando con el repunte del turismo. En los principales destinos (París, Roma, Dubái) la ocupación hotelera y las tarifas de las habitaciones han aumentado, lo que impulsa el interés en adquisiciones de hoteles de alta gama. Sin embargo, el aumento de las tasas de capitalización hace que los compradores sigan siendo cautelosos, y algunas ventas de hoteles planificadas se han pospuesto.
Sentimiento inversor y financiación: El sentimiento inversor en Europa está en su punto más bajo en más de un año reuters.com, reflejando lo que ocurre en EE. UU., donde la confianza también decayó en 2025. Según INREV (la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados), los índices de confianza de los inversores para mediados de 2025 alcanzaron mínimos de varios años reuters.com. Un factor clave son los costes de financiación: con los tipos del BCE en máximos de varios años, los rendimientos inmobiliarios aún no se han ajustado lo suficiente como para atraer compradores. Muchas operaciones simplemente no son viables cuando la financiación de la deuda puede superar el 5%, pero los rendimientos de oficinas prime siguen siendo solo de ~4% en ciudades como París o Múnich. Hasta que esta brecha de rendimiento se resuelva (ya sea mediante tipos de interés más bajos o precios de activos más bajos), la actividad de transacciones podría seguir siendo limitada.
Política y regulaciones: Los gobiernos europeos están lidiando con crisis de asequibilidad de la vivienda y estabilidad financiera:
- Control de alquileres y política de vivienda: Varios países están lidiando con cómo enfriar los alquileres y aumentar la oferta de vivienda. En Berlín, una nueva norma que limita los aumentos de alquiler entró en vigor este verano, con el objetivo de aliviar la carga de los inquilinos (aunque los críticos argumentan que desincentivará la inversión en nuevas viviendas). El Reino Unido está debatiendo reformas a su regulación de alquileres y normas de planificación, ya que la asequibilidad de la vivienda se convierte en un tema político clave antes de las elecciones de 2026. Mientras tanto, la UE en su conjunto enfrenta lo que el alcalde de Barcelona llamó “la crisis de la vivienda [es] ahora una amenaza tan grande para la UE como Rusia”, lo que subraya la urgencia de encontrar soluciones theguardian.com.
- Impulso a la construcción verde: Las normas de sostenibilidad también están influyendo en el sector inmobiliario. La propuesta Directiva de Eficiencia Energética de la UE podría obligar a realizar costosas mejoras en edificios antiguos ineficientes para 2030, presionando a los propietarios de oficinas y apartamentos envejecidos. Se espera que esto acelere la obsolescencia de los edificios no sostenibles (un factor en el problema de los “activos varados”) y canalice la inversión hacia renovaciones y desarrollos verdes.
Señales de vida: A pesar del pesimismo, surgieron algunos movimientos oportunistas e indicadores positivos:
- Operaciones con activos en dificultades: Algunos inversores valientes están buscando gangas en el fondo del mercado. Londres vio ofertas de capital privado por varios activos de oficinas en dificultades con descuentos del 30–40% respecto a las valoraciones previas a la pandemia. En Suecia, que tuvo una de las caídas inmobiliarias más pronunciadas, instituciones nacionales han comenzado a acumular discretamente propiedades comerciales de alta calidad de propietarios sobreendeudados a precios de ganga. Estos primeros movimientos podrían sentar las bases para una recuperación más amplia si mejora la financiación.
- Ajustes de mercado: En partes del mercado, la recuperación está en marcha. Cecile Retaureau de Phoenix Group señala: “en algunas partes del mercado la recuperación está muy avanzada… sin embargo, hay activos fuera de favor donde casi no hay liquidez y aún queda más dolor por venir.” reuters.com Esto sugiere que los activos bien ubicados y preparados para el futuro (piensa: oficinas prime con altas calificaciones ESG, nuevos centros logísticos, proyectos de vivienda asequible) están encontrando un suelo, incluso mientras los activos más antiguos y apalancados luchan.
- Perspectiva de tasas de interés: El rumbo de las tasas de interés será crucial. Con la inflación de la Eurozona finalmente a la baja (recientemente apenas por encima del 3%), muchos esperan que el Banco Central Europeo comience a bajar las tasas en 2026, si no antes. Cualquier señal clara de alivio en las tasas podría ser un punto de inflexión, reduciendo los requisitos de rentabilidad y trayendo de vuelta a los compradores. Hasta entonces, el sector inmobiliario europeo puede seguir siendo una historia de dos mercados: una recuperación incipiente para los mejores activos y una caída continua para el resto.
Asia: La crisis de China, la oportunidad de Japón
China – Crisis y estímulo: El otrora poderoso sector inmobiliario de China sigue enfrentando una caída sin precedentes. Los promotores inmobiliarios están en dificultades, las ventas de viviendas nuevas se están desplomando y la confianza de los compradores de vivienda está destrozada. Country Garden, que en años anteriores vendió más viviendas que cualquier otro promotor a nivel mundial, advirtió el 22 de agosto sobre una enorme pérdida en el primer semestre, ya que las entregas de sus proyectos de vivienda cayeron un 50% respecto al año pasado reuters.com reuters.com. La empresa incumplió bonos offshore a finales de 2023, y sus problemas ejemplifican la “crisis de todo el sector” que ya ha derribado a gigantes como Evergrande reuters.com. Mientras los promotores detienen proyectos y luchan por reestructurar deudas, los compradores de vivienda se retraen: las preventas se han secado y algunos compradores se niegan a pagar hipotecas de unidades sin terminar en señal de protesta.
Pekín está respondiendo con una oleada de medidas de apoyo para detener la caída:
- A finales de agosto, los reguladores chinos redujeron los requisitos de pago inicial de hipotecas en las principales ciudades. Para los compradores primerizos en grandes ciudades como Pekín y Shanghái, los pagos iniciales mínimos se redujeron, según informes, del 30% al 20%, y para segundas viviendas del 60–70% a aproximadamente 30–40%. Esto tiene como objetivo estimular la demanda al reducir los costos iniciales.
- El Banco Popular de China recortó las tasas de interés clave (la Tasa Preferencial de Préstamo a 1 año se redujo a principios de agosto) e instruyó a los bancos a reducir las tasas hipotecarias existentes para los prestatarios elegibles. Muchos propietarios chinos que pidieron préstamos a tasas superiores al 5% durante el auge podrían ver que sus tasas de préstamo se reajustan a la baja para aumentar el ingreso disponible y la asequibilidad de la vivienda.
- Las ciudades están desmantelando medidas de enfriamiento anteriores: varios municipios relajaron las restricciones para la compra de viviendas (por ejemplo, permitiendo a no residentes comprar o eliminando los límites para comprar múltiples propiedades). La mega ciudad de Cantón, el 1 de septiembre, eliminó, según informes, todas las restricciones para la compra de viviendas. Otras ciudades están ofreciendo subsidios y exenciones fiscales a los compradores de viviendas.
A pesar de estos esfuerzos, los datos siguen siendo desalentadores. Los precios de las viviendas nuevas han caído durante más de un año; en julio, los precios estaban 2,8% por debajo interanual, aunque la caída se suavizó respecto a la baja del 3,2% de junio tradingeconomics.com. La inversión inmobiliaria está contrayéndose a doble dígito. Quizás lo más preocupante es que los hogares son reacios a endeudarse: en julio se registró la primera disminución neta en hipotecas bancarias pendientes en 20 años reuters.com, lo que pone de manifiesto una crisis de confianza. Como observó Zhiwei Zhang, economista jefe de Pinpoint Asset Management, “El impulso económico de China se ha desacelerado en el tercer trimestre debido a la persistente debilidad de la demanda interna y a un mercado inmobiliario en enfriamiento.” reuters.com Si la caída del sector inmobiliario no se detiene, amenaza el objetivo de crecimiento del PIB de Pekín (~5% para 2025) al restringir el gasto de los consumidores (ya que la riqueza inmobiliaria es un motor clave del consumo chino) reuters.com reuters.com.
Asia Pacífico en general: Fuera de China, otros mercados inmobiliarios asiáticos presentan un panorama mixto:
- Japón – Propiedad en Auge: Japón está surgiendo como una sorprendente zona atractiva de inversión. Con tasas de interés ultrabajas (el Banco de Japón aún mantiene tasas de política negativas/0%) y una economía que finalmente deja atrás la deflación, los inversores globales están invirtiendo fuertemente en bienes raíces japoneses. Un ejemplo destacado: Sapporo Holdings está vendiendo su negocio inmobiliario (incluyendo una valiosa cartera de cervecerías, oficinas y hoteles), y al menos tres grandes grupos liderados por extranjeros están preparando ofertas de alrededor de ¥400 mil millones (2.700 millones de dólares) reuters.com. Las firmas estadounidenses de capital privado Bain Capital y KKR están encabezando consorcios interesados en los activos reuters.com. Los bienes raíces se han convertido en un “objetivo popular para los inversores en Japón, ya que el país sale de la deflación y las tasas de interés son bajas” reuters.com. Más allá de este acuerdo, la inversión inmobiliaria total de Japón en 2025 es sólida: los J-REITs (REITs japoneses) están al alza, y la vivienda en alquiler, la logística e incluso los centros comerciales suburbanos están viendo una mayor demanda. La única precaución: si el BOJ endureciera la política o si el yen fluctuara bruscamente, podría moderar el entusiasmo extranjero. Pero por ahora, las tasas de capitalización estables de Japón y la financiación barata lo convierten en un raro punto dulce a nivel mundial.
- India – Reformas y crecimiento: El mercado inmobiliario de la India se está beneficiando de una economía fuerte (PIB del segundo trimestre +7,8% hindustantimes.com) y de reformas gubernamentales. El 30 de agosto, el Ministro de Vivienda y Asuntos Urbanos de la India, Hardeep Singh Puri, criticó duramente la lenta resolución de stalled housing projects bajo el sistema de bancarrota del país (NCLT) y pidió reformas urgentes hindustantimes.com hindustantimes.com. Hablando en una convención inmobiliaria, señaló que si un proyecto retrasado termina en el NCLT, “es seguro que nunca se completará” hindustantimes.com – una evaluación contundente de la necesidad de reformar la gestión de las insolvencias de los desarrolladores. Puri instó a los desarrolladores a frenar las cash transactions (“un gran problema” que contribuye al dinero negro en el sector inmobiliario) y a alinear los valores declarados de las propiedades (circle rates) con la realidad del mercado para mejorar la transparencia hindustantimes.com hindustantimes.com. Destacó que el sector inmobiliario aporta entre el 8 y el 10% del PIB de la India y estableció un ambicioso objetivo de aumentar esta cifra al 18% para 2047 hindustantimes.com, subrayando la importancia del sector. Mientras tanto, las ventas de viviendas en la India se mantienen sólidas en 2025, con una fuerte demanda de usuarios finales en las grandes ciudades; sin embargo, el aumento de los costos de construcción y las altas tasas de interés (préstamos hipotecarios ~9%) están reduciendo los márgenes de los desarrolladores. El banco central aún no ha bajado las tasas en 2025, pero la baja inflación podría permitir una flexibilización pronto, lo que apoyaría aún más el mercado inmobiliario.
- Sudeste Asiático: Las principales capitales de la ASEAN como Singapur, Bangkok y Yakarta tuvieron mercados inmobiliarios relativamente tranquilos durante este fin de semana. Singapur sigue experimentando una desaceleración en su mercado de vivienda tras el fuerte aumento del impuesto de timbre para extranjeros impuesto por el gobierno a principios de 2025; los precios se mantienen prácticamente estables trimestre a trimestre y los volúmenes de ventas son bajos. Indonesia está atrayendo la atención de inversores regionales: surgió un informe de que docenas de fondos inmobiliarios y de inversión fueron utilizados por una red criminal (PCC) para lavar dinero en Brasil, lo que resalta la necesidad de una mejor supervisión en los mercados emergentes boz.substack.com. En una nota más positiva, Vietnam anunció planes para flexibilizar el crédito a los desarrolladores inmobiliarios y extender los préstamos bancarios, ya que su sector inmobiliario (especialmente los condominios) atraviesa una crisis de liquidez.
Opiniones de expertos: Los economistas advierten que las perspectivas de Asia dependen en gran medida de la trayectoria de China. Si la crisis inmobiliaria de China empeora, podría arrastrar el crecimiento regional debido a una menor demanda de materias primas, maquinaria y bienes de consumo de los países vecinos. Actualmente, el PMI manufacturero de China está en contracción (49,4 en agosto) reuters.com y los economistas temen que la “prolongada recesión inmobiliaria siga limitando el gasto” reuters.com. Por otro lado, James MacGregor de APAC Realty señala que el sector inmobiliario del sudeste asiático y la India podría beneficiarse si los inversores rotan fuera de China: “Los fondos globales que se retiraron de China están reasignando parte del capital a mercados como India, Vietnam e Indonesia, donde la demografía y la urbanización siguen siendo fuertes.”
En resumen, el panorama inmobiliario de Asia está bifurcado: China está haciendo todo lo posible para estabilizar su sector de la vivienda en medio de una crisis de confianza, Japón está atrayendo capital extranjero ávido de rentabilidad, y Asia emergente está creciendo de manera constante aunque con cautela ante los vientos en contra globales. Los próximos meses pondrán a prueba si las medidas de China logran finalmente estabilizar su mercado inmobiliario, un factor clave no solo para Asia sino para el sentimiento inmobiliario a nivel mundial.
Medio Oriente: Mercados candentes y reformas que cambian el juego
Ciudades en auge del Golfo: Los principales mercados inmobiliarios de Oriente Medio están en plena ebullición, impulsados por altos ingresos petroleros, políticas pro-crecimiento y una afluencia de inversores internacionales. Esto es especialmente evidente en Dubái, donde el auge inmobiliario pospandemia continúa sin freno. El mayor promotor de Dubái, Emaar Properties, reportó un aumento del 33% en el beneficio neto del primer semestre de 2025 reuters.com gracias a sólidas ventas de viviendas de lujo. Las ventas inmobiliarias de Emaar aumentaron un 46% interanual hasta los 46 mil millones de AED en el primer semestre reuters.com – una cifra asombrosa – ya que una ola de compradores extranjeros (de Europa, Asia y Rusia) ha adquirido villas y apartamentos de lujo. “El mercado inmobiliario de Dubái está al rojo vivo en este momento,” señaló Reuters, con cambios regulatorios y proyectos premium atrayendo capital global reuters.com. De hecho, las medidas del gobierno – como ofrecer visados “dorados” de larga duración por compras inmobiliarias importantes y relajar las restricciones sobre desarrollos de lujo – han consolidado a Dubái como un paraíso para la inversión inmobiliaria. Los precios residenciales en Dubái han subido aproximadamente un 20% interanual, e incluso el segmento de apartamentos, que llevaba tiempo en crisis, se ha recuperado con fuerza. La fiebre se ha extendido a los activos superprime (mansiones en la Palma, etc.), algunos alcanzando precios récord. Los analistas del mercado advierten sobre la asequibilidad para los residentes y un posible sobrecalentamiento, pero hasta ahora la demanda no muestra señales de desaceleración.
Arabia Saudita – reformas audaces: Si la historia de Dubái es de crecimiento impulsado por el mercado, la de Arabia Saudita es de transformación dirigida desde arriba. El Reino está llevando a cabo reformas radicales para modernizar y expandir su sector inmobiliario como parte de la iniciativa Visión 2030 del príncipe heredero Mohammed bin Salman. En 2025 se anunciaron dos cambios particularmente históricos:
- Ley de Propiedad Extranjera: En julio, Arabia Saudita aprobó una nueva ley de “Propiedad e Inversión Inmobiliaria por No Saudíes”, que entrará en vigor el 1 de enero de 2026 gfmag.com. Esto permitirá a personas y empresas extranjeras comprar y poseer propiedades en zonas designadas de las principales ciudades (Riad, Yeda, Dammam, etc.) gfmag.com. Revierte décadas de estrictas restricciones que en gran medida impedían a los extranjeros no pertenecientes al CCG poseer bienes raíces en Arabia Saudita. El objetivo es atraer inversores y experiencia global a los megaproyectos saudíes – por ejemplo, la ciudad NEOM de $500 mil millones (con su vanguardista “The Line”), la histórica remodelación de Diriyah en Riad, resorts en el Mar Rojo y más gfmag.com. Observadores comparan este movimiento con las reformas de propiedad absoluta de Dubái en 2002, que desataron una ola de inversión extranjera gfmag.com. “Presenta un nuevo canal para obtener exposición a una economía en crecimiento… sin embargo, el mercado aún es incipiente y el marco regulatorio está en evolución,” señala Osama Al Saifi de Traze, advirtiendo que la ejecución será clave gfmag.com. El gobierno está redactando los reglamentos de implementación (se esperan dentro de los 180 días posteriores a la aprobación de la ley) para garantizar un lanzamiento “amigable para el inversor” gfmag.com. Esta apertura del mercado es un cambio sísmico: para 2026, las empresas y fondos inmobiliarios globales podrán poseer directamente propiedades en Arabia Saudita, algo impensable hace unos años.
- Expansión del Impuesto a la Tierra Blanca: A partir de agosto de 2025, las autoridades saudíes reformaron el programa de Impuesto a la Tierra Blanca –un impuesto sobre terrenos urbanos no desarrollados– para incentivar agresivamente el desarrollo. Bajo las nuevas reglas, los propietarios de grandes terrenos vacíos (≥5,000 m² en ciudades) enfrentan un impuesto anual de hasta el 10% del valor del terreno topluxuryproperty.com (anteriormente era solo del 2.5%). Además, se aplicará una nueva tarifa anual del 5–10% a los edificios residenciales desocupados por largo tiempo topluxuryproperty.com. Este es un intento audaz de acabar con la especulación y el acaparamiento de tierras que contribuyeron a los precios exorbitantes. Para ponerlo en contexto, en ciudades como Riad, unos pocos jugadores adinerados históricamente han mantenido grandes extensiones de tierra ociosas; el gobierno identificó más de 5,500 terrenos vacíos (411 millones de m²) en las principales ciudades que están sujetos al nuevo impuesto topluxuryproperty.com. El impuesto renovado ya está impulsando acciones: “Ahora es mucho más caro dejar un buen terreno sin uso. [Los propietarios] o construirán… o venderán a alguien que lo haga”, explica un analista de Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Los primeros indicios muestran que muchos propietarios afectados se apresuran a realizar empresas conjuntas o ventas de parcelas para evitar el gravamen topluxuryproperty.com. Se espera que las reformas al Impuesto a la Tierra Blanca desbloqueen una ola de nuevos desarrollos de vivienda en los próximos años, abordando la escasez de viviendas en Arabia Saudita y, como dice Faisal Durrani de Knight Frank, traduciéndose en “hogares dentro de los límites de asequibilidad de la mayoría de los ciudadanos saudíes” topluxuryproperty.com (muy necesario, ya que dos tercios de los saudíes tienen presupuestos inferiores a 1.5 millones de SAR para una vivienda).
Otros mercados del CCG: En otras partes del Golfo, Catar y Abu Dabi también se mantienen dinámicos. Abu Dabi registró ventas récord de villas este verano, y sus desarrolladores estatales están lanzando nuevos proyectos frente al mar para satisfacer la demanda. Catar, tras la Copa del Mundo, tuvo una leve desaceleración pero ahora está promocionando nuevas zonas de propiedad plena para expatriados, aprovechando los altos ingresos del país y su excelente infraestructura. Baréin y Omán están más tranquilos pero estables, utilizando esquemas competitivos de residencia por inversión para atraer compradores de Asia y África.
Norte de África y Levante: El mercado inmobiliario de Egipto enfrenta dificultades debido a una moneda volátil: la fuerte depreciación de la libra egipcia (y una inflación del 30%) ha encarecido los materiales de construcción, y los desarrolladores tienen problemas de flujo de caja. Sin embargo, la demanda de activos tangibles se mantiene, ya que los egipcios recurren al sector inmobiliario como cobertura contra la inflación. En El Cairo, los precios de las nuevas unidades en zonas exclusivas han subido en moneda local, pero en realidad son más baratos en términos de USD que hace un año debido a la caída de la moneda. El gobierno egipcio sigue adelante con su proyecto de Nueva Capital Administrativa, promocionándolo como una oportunidad de inversión inmobiliaria. Mientras tanto, en Israel, la incertidumbre política y las altas tasas de interés han enfriado un mercado de la vivienda que antes estaba en auge: los precios de las viviendas han bajado ligeramente en 2025 tras subir ~70% en la década anterior. El mercado comercial de Tel Aviv también está en pausa en medio de despidos en el sector tecnológico y picos en las tasas de interés.
Perspectiva de inversores y expertos: El sector inmobiliario de Oriente Medio es ahora un escenario de dos velocidades: los centros internacionales del Golfo por un lado, y el resto de la región por otro. Los inversores institucionales están principalmente interesados en los mercados del CCG (Arabia Saudita, EAU, Catar), donde el crecimiento económico es fuerte y los gobiernos son socios en el desarrollo. Como informó Global SWF, los propios fondos soberanos del Golfo están invirtiendo dinero en proyectos nacionales – por ejemplo, ADIA y Mubadala de EAU aumentando asignaciones a bienes raíces locales – lo que refleja confianza en casa. Las reformas en Arabia Saudita, especialmente, son consideradas “cambios de juego” para crear un mercado más líquido y transparente. Sin embargo, los expertos advierten que el éxito dependerá de los detalles de implementación y de la protección a los inversores. “Si Arabia Saudita proporciona un marco legal claro y repatriación de beneficios, podríamos ver una avalancha de capital extranjero similar a la que experimentó Dubái”, señala un economista inmobiliario de gfmag.com.
En resumen, la narrativa inmobiliaria de Oriente Medio para el 30–31 de agosto de 2025 es de auge y movimientos audaces: mercados en auge en el Golfo, e intervenciones gubernamentales audaces para abrir y expandir aún más estos mercados. Esto contrasta con la cautela en otras partes del mundo, subrayando la creciente prominencia de la región en el sector inmobiliario global.
África: Navegando Altas Tasas y Nuevas Inversiones
Contexto económico: Los mercados inmobiliarios africanos están lidiando con un entorno macroeconómico desafiante. Muchos países han enfrentado alta inflación y tasas de interés en los últimos años, lo que ha elevado los costos de financiamiento y enfriado la actividad inmobiliaria. Pero a medida que la inflación se estabiliza en algunas economías, los bancos centrales están cambiando de postura con cautela, ofreciendo un atisbo de alivio para el sector inmobiliario.
Sudáfrica – alivio por recorte de tasas: Sudáfrica, el mercado inmobiliario más desarrollado del continente, realizó un muy esperado recorte de la tasa de interés a principios de agosto de 2025. El Banco de Reserva de Sudáfrica redujo la tasa repo del 7,25% al 7,00%, llevando la tasa preferencial de préstamos a 10,50% privateproperty.co.za. Este fue el primer recorte después de un largo ciclo de endurecimiento, y reduce ligeramente las tasas hipotecarias para los consumidores (la mayoría de los préstamos hipotecarios en Sudáfrica son variables a tasa preferencial más un margen). Los profesionales del sector inmobiliario recibieron con agrado la medida: “Una tasa preferencial más baja brinda un alivio muy necesario a los consumidores y propietarios de viviendas… este recorte dará aún más impulso al mercado de la vivienda,” dijo Bradd Bendall, jefe de ventas en BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. De hecho, el volumen de solicitudes hipotecarias en Sudáfrica ya había aumentado alrededor de un 7% interanual a mediados de 2025, lo que sugiere que los compradores están regresando privateproperty.co.za.
Sin embargo, el recorte es modesto y persisten los vientos económicos en contra. Yael Geffen, directora ejecutiva de Lew Geffen Sotheby’s Realty, señaló que el alivio es pequeño: en una hipoteca de 2 millones de rands, el recorte ahorra unos 340 rands (18 dólares) al mes privateproperty.co.za – y advirtió que los consumidores sudafricanos están bajo una presión severa. “Estamos al borde de un desastre económico… los hogares están destinando una alarmante cantidad de dos tercios de sus ingresos al pago de deudas,” advirtió Geffen privateproperty.co.za. El alto desempleo y el aumento de los costos de los servicios públicos (las tarifas eléctricas se han disparado) hacen que muchos posibles compradores de vivienda sigan siendo cautelosos. El mercado residencial en grandes ciudades como Johannesburgo y Ciudad del Cabo está estancado, con precios que solo suben marginalmente en términos nominales. Aun así, la expectativa de nuevos recortes de tasas en 2025 podría mejorar gradualmente la asequibilidad y el ánimo.
Nigeria y África Occidental: El sector inmobiliario de Nigeria ha enfrentado turbulencias debido a la devaluación de la moneda y cambios en las políticas. La eliminación de los subsidios al combustible por parte del gobierno en 2025 disparó los costos de transporte y construcción. Las tasas de interés en Nigeria siguen siendo extremadamente altas (la tasa del banco central es del 18,75%), lo que hace que las hipotecas formales sean una rareza (la mayoría de las compras de viviendas se hacen en efectivo). Sin embargo, hay una actividad significativa en el mercado de alta gama impulsada por individuos adinerados que buscan protegerse contra la inflación, y en el segmento de la diáspora (nigerianos en el extranjero invirtiendo en apartamentos y terrenos en su país). Un desarrollo notable: Dangote Group, uno de los mayores conglomerados de África, señaló planes para invertir en bienes raíces en Etiopía como parte de una expansión más amplia. El 30 de agosto, Dangote firmó un acuerdo de 2.500 millones de dólares para construir una planta de fertilizantes en Etiopía reuters.com, y los informes indican que también están considerando oportunidades de desarrollo inmobiliario allí facebook.com. Este movimiento subraya el crecimiento de los flujos de inversión panafricanos: inversores nigerianos y sudafricanos están mirando cada vez más a los mercados de rápido crecimiento en África Oriental (Etiopía, Kenia, Ruanda) para emprendimientos inmobiliarios. Estas inversiones transfronterizas aportan capital y experiencia, lo que podría acelerar el desarrollo en los países anfitriones.
África Oriental: Kenia, el centro económico de África Oriental, tiene un mercado inmobiliario vibrante que se desaceleró un poco en 2023–2024 debido a la incertidumbre electoral y las altas tasas, pero está listo para recuperarse. El banco central de Kenia mantuvo su tasa en 10,5%, y la inflación es moderada (~6,7%), lo que podría permitir recortes de tasas pronto. Nairobi sigue viendo demanda de vivienda asequible y espacio logístico/de almacén (especialmente a medida que crece el comercio regional). Cabe destacar que se celebró una expo inmobiliaria de Dubái en Nairobi el 30 de agosto, con el objetivo de vender propiedades de los EAU a inversores africanos research8020.com – una señal de la profundización de los vínculos entre África y Oriente Medio. Además, el gobierno de Kenia acaba de lanzar un ambicioso Programa de Vivienda Asequible, licitando miles de unidades a desarrolladores con incentivos, que si tiene éxito podría reducir el déficit habitacional y abrir una nueva vía de inversión.
África del Norte: En Egipto, como se mencionó, los problemas de la moneda dominan. Sin embargo, inversores extranjeros del Golfo han estado comprando propiedades de lujo en El Cairo con descuentos (en términos de dólares). El gobierno de Egipto está en conversaciones para posiblemente permitir que fondos soberanos del Golfo tomen participaciones en nuevos desarrollos urbanos para reforzar la financiación. Mientras tanto, el sector inmobiliario turístico de Marruecos (riads, hoteles) recibió un impulso por el auge del turismo pospandemia, aunque el trágico terremoto de finales de 2025 cerca de Marrakech podría hacer que las prioridades se centren en la reconstrucción y mejoras de seguridad estructural para edificios antiguos.
Tendencias generales: En gran parte de África, la escasez de viviendas y la rápida urbanización siguen siendo las fuerzas impulsoras en el sector inmobiliario. Incluso en tiempos económicos difíciles, las poblaciones están creciendo y las ciudades necesitan más viviendas y oficinas. Esto respalda una perspectiva generalmente positiva a largo plazo, siempre que se pueda hacer que la financiación sea más accesible. Los bancos locales en países como Ghana y Uganda han comenzado a explorar productos hipotecarios a tasas subsidiadas para compradores primerizos, a menudo respaldados por programas gubernamentales o de bancos de desarrollo, para estimular la adquisición de viviendas.
FIBRAs y mercados de capitales: Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs o REITs, por sus siglas en inglés) aún están en una etapa incipiente en África, pero se están expandiendo lentamente. Sudáfrica tiene un sector de FIBRAs maduro (algunas FIBRAs sudafricanas, como Growthpoint, incluso están invirtiendo en otras partes del continente). Nigeria lanzó su segunda FIBRA en 2025, centrada en propiedades comerciales en Lagos y Abuya. Kenia y Ruanda están actualizando regulaciones para hacer que las FIBRAs sean más atractivas para los inversionistas. Estos vehículos podrían desbloquear más inversión institucional en propiedades africanas con el tiempo.
Perspectiva experta: “La historia inmobiliaria de África es fundamentalmente sobre demanda insatisfecha y capital sin explotar”, dice un analista de Estate Intel (una firma de investigación con sede en Lagos). Se pueden encontrar altos rendimientos (a menudo rendimientos de alquiler del 8–10% o más), pero el desafío es reducir el riesgo de las inversiones. La estabilidad política, el riesgo cambiario y la liquidez son preocupaciones clave para los inversionistas extranjeros. De manera alentadora, varias naciones africanas están implementando reformas – digitalizando registros de tierras, fortaleciendo los derechos de propiedad, ofreciendo exenciones fiscales para el desarrollo, etc. – para atraer más inversión. La segunda mitad de 2025 pondrá a prueba estos esfuerzos, pero muchos observadores siguen siendo optimistas de que la demografía joven de África y el crecimiento urbano harán que sea una frontera inmobiliaria que vale la pena observar.
Oceanía: Australia se recupera, Nueva Zelanda toca fondo
Australia – regreso al crecimiento: El mercado inmobiliario australiano, tras una fuerte corrección en 2022–23, ha vuelto a un crecimiento moderado en 2024–25. Hasta mediados de 2025, los precios de las viviendas han vuelto a subir en todas las capitales business.nab.com.au. Solo en el mes de julio (últimos datos disponibles), los valores nacionales de la vivienda aumentaron alrededor de 1.8% cotality.com, liderados por fuertes incrementos en ciudades más pequeñas como Darwin (+2.2% mensual) y aumentos constantes en Sídney y Melbourne business.nab.com.au. El cambio se atribuye a varios factores:
- El Banco de la Reserva de Australia pausó sus aumentos de tasas a principios de año, y los mercados incluso anticipan recortes de tasas en 2026 si la inflación continúa disminuyendo. La perspectiva de tasas de interés en su punto máximo ha impulsado la confianza de los compradores.
- Australia enfrenta una crisis de oferta de viviendas. La construcción de nuevas viviendas no ha seguido el ritmo de la demanda, y la población vuelve a crecer rápidamente debido a un resurgimiento de la inmigración tras el Covid. Esto ha puesto un piso a los precios a pesar de tasas hipotecarias más altas que hace un par de años.
- Los inversores están regresando, particularmente en el mercado de apartamentos, apostando a que los alquileres se mantendrán altos. Los alquileres en Australia han estado subiendo a un ritmo récord (crecimiento anual de dos dígitos en algunas ciudades) debido a la baja disponibilidad, lo que hace que las propiedades en alquiler vuelvan a ser atractivas.
Sídney y Melbourne, los mercados más grandes de Australia, registraron recientemente modestas ganancias trimestrales de precios (~1–3%), y las tasas de éxito en subastas han mejorado, lo que indica mayor apetito de los compradores. Perth y Brisbane también han subido en comparación con el año anterior, gracias en parte a economías locales fuertes (la minería en el caso de Perth y la migración interestatal impulsando Brisbane).
Perspectiva de los analistas: La última previsión de KPMG sugiere que los precios de la vivienda en Australia subirán ~5.5% en 2025 a nivel nacional abc.net.au, recuperando gran parte de la caída anterior para 2026. “Los valores nacionales de la propiedad muestran un crecimiento constante, impulsado por la baja oferta y los recortes de tasas anticipados,” señala una actualización inmobiliaria propertyupdate.com.au. Sin embargo, existen limitaciones: la asequibilidad de la vivienda sigue siendo un problema (la casa mediana en Sídney sigue rondando los A$1.3 millones). El gobierno australiano está implementando incentivos para compradores de primera vivienda y presionando a los estados para acelerar la aprobación de zonificación y construir más viviendas. El alcance de la recuperación puede depender de estas respuestas del lado de la oferta y del clima económico global, pero por ahora el impulso es positivo.
Nueva Zelanda – buscando un piso: Al lado, Nueva Zelanda sufrió una de las caídas de vivienda más pronunciadas entre las economías avanzadas, y su mercado aún busca un piso. A julio de 2025, el valor promedio de las viviendas en NZ está aproximadamente 13% por debajo de su máximo de finales de 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Las principales ciudades experimentaron caídas aún mayores desde el máximo: los valores en Auckland están ~19.6% por debajo de su pico qv.co.nz, y la ciudad de Wellington un considerable 27% por debajo del pico qv.co.nz. La buena noticia es que el ritmo de la caída se ha desacelerado considerablemente y parece estar tocando fondo:
- Durante los últimos 3 meses (mayo–julio), los precios a nivel nacional estuvieron casi planos (-0,5% trimestral) qv.co.nz. En comparación interanual, los valores están prácticamente sin cambios respecto a julio de 2024 qv.co.nz, lo que indica que la caída se ha detenido.
- Algunas zonas ya están repuntando desde el fondo: ciudades secundarias como Tauranga (+1,7% T/T) y Queenstown (+2,4% T/T) registraron sólidos aumentos trimestrales qv.co.nz, e incluso partes de Auckland (los suburbios centrales) vieron precios estabilizándose qv.co.nz. Esto sugiere que en los lugares donde la demanda es fuerte (o donde los precios cayeron antes y con fuerza), los compradores están regresando.
- Las tasas hipotecarias en Nueva Zelanda se han estabilizado. El Banco de Reserva de Nueva Zelanda mantuvo la tasa OCR en 5,5% hasta agosto, y con la inflación bajando a ~4,9%, muchos esperan que el próximo movimiento del RBNZ podría ser una baja en 2026. Los bancos han reducido ligeramente las tasas fijas de hipotecas en las últimas semanas en previsión, mejorando el sentimiento.
El sentimiento del mercado, sin embargo, sigue siendo cauteloso. “El mercado en general sigue siendo débil… la recuperación es desigual y frágil,” dice Andrea Rush de QV qv.co.nz. Ella señala que los compradores son sensibles al precio y tienen poder de negociación dado el abundante inventario en algunas zonas qv.co.nz. Los vendedores han tenido que ajustar sus expectativas: fijar precios realistas es crucial para lograr ventas, como lo demuestra el hecho de que las propiedades permanecen más tiempo en el mercado si se cotizan a valores del año pasado. Los compradores de primera vivienda y los ocupantes actuales son actualmente los más activos, especialmente en el segmento bajo del mercado, ayudados por tasas de interés estables y una disponibilidad de crédito ligeramente mejorada qv.co.nz qv.co.nz. También hay un aumento de inversores buscando oportunidades, pero muchos siguen al margen debido a las regulaciones más estrictas para arrendadores en Nueva Zelanda y la eliminación de parte de la deducibilidad fiscal de los intereses.
Actualización de políticas: El gobierno de Nueva Zelanda, ante unas elecciones a finales de 2025, ha propuesto posibles medidas para estimular la vivienda si es necesario, como restablecer las deducciones fiscales a la propiedad o ajustar la inmigración para aumentar la demanda. La oposición ha hecho campaña para reducir la burocracia en el desarrollo y así incrementar la oferta. Dependiendo del resultado electoral, la política de vivienda de Nueva Zelanda podría cambiar e influir en la trayectoria del mercado.
Oceanía en general: Las diferentes situaciones de Australia y Nueva Zelanda ilustran cómo las tasas de interés y la política han determinado los resultados. El ciclo de endurecimiento menos severo de Australia y el crecimiento poblacional ininterrumpido limitaron su recesión, mientras que las agresivas subidas de tasas de Nueva Zelanda (y quizás precios que se dispararon antes) llevaron a una corrección más pronunciada. Ahora, ambos mercados esperan una futura flexibilización monetaria como impulso.
En otras partes de Oceanía, cabe destacar que las naciones insulares del Pacífico están experimentando tendencias inmobiliarias únicas: por ejemplo, Fiyi y Vanuatu tienen proyectos residenciales y turísticos dirigidos a compradores extranjeros que buscan reubicarse u obtener una segunda ciudadanía, y la resiliencia climática se está convirtiendo en un factor (propiedades costeras que abordan el aumento del nivel del mar). Estos son segmentos de nicho pero en crecimiento en la región.
Conclusión: Para finales de agosto de 2025, el panorama inmobiliario global es un estudio de contrastes:
- Resaca de altas tasas en Norteamérica y Europa, donde los mercados están contenidos y selectivos, a la espera de señales económicas más claras.
- Reactivaciones impulsadas por políticas en partes de Asia y Oriente Medio – ya sea el estímulo de China o la apertura de Arabia Saudita – que podrían transformar esos mercados.
- Resiliencia y recuperación en regiones como el Golfo de Oriente Medio y algunos puntos de Oceanía, demostrando que el sector inmobiliario sigue siendo un juego local incluso en medio de vientos globales en contra.
Como dijo acertadamente un experto, 2025 es “un año de ajuste” en el sector inmobiliario, donde tanto inversores como propietarios están recalibrando ante una nueva normalidad de mayores costos de interés, pero también aprovechando oportunidades que surgen de la dinámica única de cada mercado. Los próximos meses (y las decisiones sobre tasas) determinarán qué regiones lideran la siguiente etapa del ciclo inmobiliario. Sigue atento.
Fuentes: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz y otros como se enlaza arriba.
