Mercado inmobiliario de Columbus 2025: Precios de viviendas en auge, grandes proyectos y pronósticos sorprendentes

septiembre 15, 2025
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Columbus Real Estate Market 2025: Booming Home Prices, Big Projects & Surprising Forecasts

Datos clave y destacados

  • Los precios de las viviendas siguen subiendo: El precio medio de venta de viviendas en Columbus alcanzó alrededor de $350,000 a mediados de 2025, un aumento de ~4–5% interanual columbusrealtors.com. Los expertos predicen que los valores subirán otro 4–6% en 2025 – superando los promedios nacionales capitalcityrei.com. No se prevé un colapso; en cambio, se espera una apreciación moderada en los próximos años.
  • Inventario aliviándose (pero aún limitado): El inventario activo de viviendas aumentó ~20–30% en 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, alcanzando el nivel más alto desde 2016 thecolumbusteam.com. Junio–julio de 2025 registró ~5,600 viviendas en venta, lo que representa aproximadamente 2.3 meses de inventario – sigue siendo un mercado de vendedores (equilibrado = 5–6 meses) thecolumbusteam.com. Las viviendas pasan un poco más de tiempo en el mercado (mediana de ~25–27 días vs 22 días el año pasado) thecolumbusteam.com, pero las propiedades bien valoradas aún se venden rápido.
  • Aumentos de alquileres y baja vacancia: El alquiler medio de un apartamento en Columbus es de ~$1,350 (casi $500 más que en 2019) rent.com. Ahora, solo ~5% de los anuncios están por debajo de $1,000, frente al 13% de hace un año rent.com rent.com. Las tasas de vacancia rondan el ~5% para alquileres – cerca de mínimos históricos – ya que la nueva oferta no logra igualar la demanda colliers.com. Casi la mitad de los inquilinos están sobrecargados por el costo, poniendo la asequibilidad en primer plano rent.com.
  • Perspectiva mixta comercial: Las vacancias de oficinas alrededor del 20–22% siguen elevadas tras la pandemia cbre.com, especialmente en el centro (~22%+). Sin embargo, el segundo trimestre de 2025 mostró signos de estabilización – la vacancia bajó a 20.7% con absorción positiva a medida que grandes inquilinos (por ejemplo, OhioHealth) ocuparon espacios cbre.com. El sector industrial está en auge, con la vacancia bajando a 8.2% (Q2 2025) tras un pico el año pasado cushmanwakefield.com, gracias al crecimiento logístico de Columbus. El sector minorista está prosperando – la vacancia alcanzó un mínimo histórico de ~3.9% matthews.com, con suburbios populares como Polaris con menos del 2.5% de disponibilidad matthews.com. La nueva construcción minorista es mínima, manteniendo la demanda alta y los alquileres subiendo ~2% matthews.com matthews.com.
  • Barrios de moda y joyas ocultas: Los suburbios acomodados (Dublin, Powell, New Albany, Bexley, etc.) presumen precios medios de vivienda >$600K thecolumbusteam.com, y Bexley fue nombrado uno de los 10 códigos postales más “calientes” de EE. UU. para 2025 thecolumbusteam.com. Mientras tanto, las zonas emergentes están generando grandes ganancias: por ejemplo, South Central Hilltop (43223) ha visto una apreciación anual del valor de la vivienda de ~18% desde 2016 brightinvestor.com, y Northeast Columbus (43219) promedia ~15% de ganancias anuales brightinvestor.com a medida que los compradores buscan asequibilidad. Los barrios justo fuera del anillo I-270 – como Grove City, Groveport, Newark – ofrecen precios medios por debajo de $300K con fuerte actividad de ventas thecolumbusteam.com.
  • Boom económico impulsa la demanda: La región de Columbus está sumando ~10,000 residentes al año, lo que impulsa la necesidad de viviendas spectrumnews1.com. El desempleo es bajo (~4%) matthews.com y el crecimiento del empleo es robusto – desde 2021, casi 195 empresas se han expandido o reubicado en el centro de Ohio, trayendo 28,000 nuevos empleos y más de $38 mil millones en inversiones columbusregion.com. Grandes proyectos (la fábrica de chips de Intel de $20 mil millones, las plantas de vehículos eléctricos de Honda-LG, los centros de datos de Google/Facebook) prometen miles de empleos más, impulsando la demanda de vivienda y comercial para los próximos años capitalcityrei.com.
  • Movimientos en Infraestructura y Políticas: Columbus fue clasificada como #1 en EE. UU. en crecimiento + infraestructura en 2025 columbusregion.com, ya que los esfuerzos público-privados aseguran fondos federales para autopistas, transporte público (líneas BRT de LinkUS), una nueva terminal de aeropuerto y más columbusregion.com. Los líderes de la ciudad están abordando la escasez de viviendas reformando los códigos de zonificación para permitir aprobaciones de desarrollo más rápidas rent.com y destinando fondos sin precedentes a la asequibilidad (los votantes aprobaron un bono de vivienda de $200M en 2022, y un nuevo bono de $500M está sobre la mesa) 10tv.com. Las tasas de interés siguen siendo una incógnita – ~7% a principios de 2025 columbusrealtors.com – pero incluso una bajada al 6% podría permitir que miles de compradores más en Columbus ingresen al mercado columbusrealtors.com.

El mercado inmobiliario de Columbus avanza con fuertes vientos económicos a favor hacia 2025. A continuación, analizamos cada sector – residencial, comercial, alquileres, zonas de inversión destacadas – y compartimos proyecciones de expertos para los próximos 3–5 años.

Tendencias del mercado residencial en Columbus

Ventas y precios de viviendas: El mercado inmobiliario de Columbus sigue siendo notablemente resistente y en crecimiento. Los datos de mediados de 2025 muestran que tanto las ventas como los precios están en alza. En junio de 2025, las ventas de viviendas en el centro de Ohio aumentaron un 11% interanual columbusrealtors.com a medida que los compradores regresaron al mercado, incluso con tasas de interés más altas. El precio medio de venta alcanzó los $350,000 – un aumento del 4.5% respecto al año anterior columbusrealtors.com – y para julio estaba alrededor de $342,000 (unos $18,000 más que en julio de 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. En lo que va del año, los precios están aproximadamente un 3% por encima del año pasado columbusrealtors.com. En resumen, los valores de las viviendas siguen aumentando, aunque a un ritmo más moderado que el frenesí de 2020–2022.

Inventario y Días en el Mercado: Después de años de inventario extremadamente bajo, Columbus finalmente vio un aumento en los listados. Los listados activos a mediados de 2025 fueron 20–30% más altos que el año anterior thecolumbusteam.com, alcanzando niveles no vistos desde 2016. En junio de 2025 había aproximadamente 5,188 casas en el mercado (33% más interanual) columbusrealtors.com, y para julio más de 5,600 casas estaban listadas thecolumbusteam.com. Este crecimiento en el inventario está dando a los compradores un poco más de margen: la mediana de días en el mercado subió a ~25–27 días en el verano de 2025, comparado con ~22 días en 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Hay aproximadamente 2.3 meses de inventario – todavía muy por debajo de un mercado equilibrado de 5–6 meses thecolumbusteam.com, por lo que los vendedores mantienen la ventaja en general. Las casas bien valoradas y en buen estado siguen recibiendo múltiples ofertas, aunque ahora los vendedores deben ser más realistas con los precios ya que los compradores tienen más opciones thecolumbusteam.com.

Impacto de las tasas hipotecarias: El aumento de las tasas hipotecarias ha sido un obstáculo, pero el mercado se está adaptando. La tasa promedio fija a 30 años rondó el 7% a principios de 2025 columbusrealtors.com. Esto enfrió la actividad el invierno pasado: las ventas de enero de 2025 fueron las más bajas para un enero desde 2015 columbusrealtors.com; sin embargo, los agentes inmobiliarios siguen siendo optimistas. Si las tasas bajan, la demanda contenida podría dispararse. De hecho, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios estima que una caída de las tasas del 7% al 6% permitiría que más de 41,000 hogares adicionales en Columbus puedan pagar una vivienda al precio medio, lo que potencialmente se traduciría en unas 4,100 ventas de viviendas extra en el año siguiente columbusrealtors.com. Los expertos locales aconsejan a los compradores no intentar anticipar el mercado. “No esperes a que bajen las tasas; si estás listo, compra la casa”, dice Allie Whitley, presidenta de Ohio Realtors capitalcityrei.com. Muchos esperan que las tasas se estabilicen en el rango de 5.5% a 6% para finales de 2025 columbusrealtors.com, lo que mejoraría ligeramente la asequibilidad.

Destacados de los vecindarios: Columbus es una ciudad con submercados diversos, donde algunos de los vecindarios más populares alcanzan precios máximos mientras que otros ofrecen gangas relativas. Enclaves prestigiosos como Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights y Upper Arlington presentan precios medianos muy por encima de $600,000 thecolumbusteam.com, gracias a sus excelentes escuelas y viviendas de alta gama. Realtor.com incluso clasificó el código postal 43209 de Bexley como el #10 “Código Postal Más Popular” de Estados Unidos para 2025 según la demanda de compradores thecolumbusteam.com. Por otro lado, las zonas más asequibles alrededor del cinturón de la I-270 están atrayendo cada vez más la atención de compradores primerizos e inversionistas. Por ejemplo, comunidades como Groveport, Lancaster, London (Condado de Madison), Newark y Marion tuvieron precios medianos de venta por debajo de $300,000 en julio de 2025 – y aun así cada una registró más de 25 ventas de viviendas ese mes thecolumbusteam.com, lo que indica una fuerte demanda en los rangos de precios más bajos. El distrito escolar de Columbus City (que abarca muchos vecindarios urbanos) también sigue siendo relativamente asequible, con un precio medio de ~$270,000 thecolumbusteam.com. Estas diferencias de precios ilustran un mercado de dos niveles: suburbios exclusivos en auge, pero también un crecimiento en zonas tradicionalmente de precio moderado, ya que los compradores buscan viviendas accesibles.

Áreas emergentes a observar: Algunos vecindarios históricamente infravalorados de Columbus están transformándose rápidamente. South Central Hilltop (43223) – una zona del oeste antes conocida por su alta pobreza – ahora está en auge, con valores de viviendas apreciándose 18.5% anual desde 2016 brightinvestor.com tras nuevas inversiones comunitarias. Franklinton, justo al oeste del centro, también ha experimentado un resurgimiento artístico y tecnológico, lo que ha impulsado los precios. Linden y partes del Near East Side (como King-Lincoln) cuentan con planes de revitalización respaldados por la ciudad que están atrayendo a jóvenes compradores y desarrolladores. En el noreste, las áreas alrededor de Easton y el aeropuerto John Glenn (43219) muestran gran potencial: esta zona registró un crecimiento anual de precios del 15.7% desde 2016 brightinvestor.com a medida que surgen nuevos desarrollos de uso mixto y centros de empleo (logística de Rickenbacker, etc.) cerca. Además, los pueblos en la periferia en expansión de Columbus están en auge: Marysville (NO) y New Albany/Johnstown (NE) están creciendo gracias a grandes empleadores (plantas de Honda, futuras fábricas de chips de Intel), y las áreas del Condado de Pickaway como Teays Valley vieron un aumento del 90% en ventas de viviendas tras el anuncio de un importante proyecto de manufactura de defensa columbusrealtors.com. Tanto para inversores como para compradores de vivienda, el mercado de Columbus ofrece estabilidad en las zonas centrales y un crecimiento explosivo en áreas emergentes.

Tendencias en bienes raíces comerciales (oficinas, comercios, industrial)

Sector de oficinas – Estabilización gradual: El mercado de oficinas de Columbus está en modo de recuperación tras las disrupciones de la pandemia. Las tasas de vacancia siguen siendo altas pero se están estabilizando. Al segundo trimestre de 2025, la vacancia general de oficinas era de aproximadamente 20.7% – una ligera disminución respecto a los picos anteriores (~23–24% en 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. El centro de Columbus en particular tiene una vacancia elevada, superior al 22%, ya que muchas empresas cambiaron a trabajo híbrido y las torres más antiguas tienen dificultades para atraer inquilinos infabode.com. Sin embargo, los submercados suburbanos están teniendo un mejor desempeño. Zonas como Polaris (norte) y Easton han atraído nuevos contratos de arrendamiento, contribuyendo a una absorción neta positiva de ~185,000 pies cuadrados en el segundo trimestre de 2025 cbre.com. Cabe destacar que OhioHealth compró dos grandes edificios de oficinas vacíos (~160,000 pies cuadrados), ocupándolos de inmediato cbre.com. La actividad de arrendamiento en general aumentó a ~451,000 pies cuadrados en 17 contratos principales durante el trimestre, superando el volumen típico cbre.com. Las rentas solicitadas promedian ~$22.23/pie² (servicio completo), un aumento de ~1.6% interanual, con las oficinas suburbanas Clase B liderando el crecimiento de rentas cbre.com. La nueva construcción es limitada (solo cuatro proyectos de oficinas en marcha, ~63% pre-arrendados) cbre.com, lo que debería ayudar a reequilibrar el mercado. La tendencia es hacia el “flight-to-quality” (búsqueda de calidad): las oficinas Clase A tienen una vacancia del 27% frente a ~16% para Clase B cbre.com, ya que los inquilinos se consolidan en espacios más nuevos y con más servicios. En los próximos años, se espera una mejora moderada en la ocupación de oficinas a medida que la economía se expanda, pero las oficinas más antiguas y mal ubicadas podrían ser reconvertidas (algunos edificios del centro son candidatos para convertirse en apartamentos, dada la alta demanda residencial).

Sector minorista: alta demanda, baja oferta: El sector inmobiliario minorista en Columbus es un punto destacado, impulsado por el crecimiento poblacional y el gasto del consumidor. La vacancia minorista del área metropolitana alcanzó un mínimo histórico de ~3.9% a mediados de 2025 matthews.com, reflejando una oferta históricamente limitada. De hecho, Columbus se ubica entre los 15 principales mercados minoristas de EE. UU. en desempeño, con un sólido crecimiento de rentas (~2.2% interanual) y prácticamente sin sobreoferta matthews.com matthews.com. Los desarrolladores se han retirado: solo alrededor del 0.2% del inventario minorista está en construcción (apenas ~250,000 pies cuadrados en proceso) matthews.com matthews.com – por lo que las nuevas entregas son escasas. Esto ha mantenido altas las ocupaciones incluso cuando algunas cadenas de grandes superficies cerraron tiendas. En el último año, Columbus vio quiebras de cadenas nacionales como Big Lots (con sede en Columbus), Joann’s y Party City, lo que dejó algunos grandes locales vacíos matthews.com. Sin embargo, el mercado demostró ser resiliente: inquilinos más pequeños (restaurantes, servicios, comercios locales) rápidamente ocuparon muchos espacios de menos de 5,000 pies cuadrados, con más de 500,000 pies cuadrados arrendados solo en el segundo trimestre de 2025 matthews.com. Los centros comerciales Clase A y B son altamente competitivos: los propietarios suelen recibir múltiples ofertas por los espacios principales. La única holgura está en las propiedades Clase C (centros comerciales antiguos en zonas menos privilegiadas), que representan ~40% de las vacantes y se arriendan más lentamente debido a sus diseños anticuados matthews.com.

Geográficamente, los suburbios de Columbus lideran el auge minorista. Suburbios consolidados como Westerville, Hilliard y Upper Arlington presumen de algunas de las tasas de vacancia minorista más bajas, gracias al crecimiento de la población diurna y los altos ingresos matthews.com. El área de Polaris y el corredor de Bethel Road, por ejemplo, tienen una disponibilidad de menos del 2.5%, entre los submercados minoristas más ajustados del Medio Oeste matthews.com. La nueva construcción minorista tiende a ser proyectos build-to-suit o parte de desarrollos de uso mixto. Una apertura reciente fue un supermercado Kroger de 123,000 pies cuadrados en Jerome Village, en el condado de Union, que ancla una enorme nueva comunidad planificada matthews.com. El volumen total de ventas minoristas también está en aumento: el segundo trimestre de 2025 registró aproximadamente $101 millones en ventas de propiedades minoristas, con inversores que favorecen especialmente los activos de arrendamiento neto de un solo inquilino (comida rápida, farmacias, etc.) y centros de barrio totalmente alquilados a tasas de capitalización en el rango medio del 6% matthews.com matthews.com. En resumen, el sector inmobiliario minorista de Columbus es fuerte y está preparado para mantenerse así, ya que la oferta limitada y la demanda constante tanto de minoristas nacionales como locales mantienen la ocupación y las rentas en una trayectoria ascendente.

Industrial y Logística – Sigue en auge: El mercado industrial de Ohio Central ha estado en auge en los últimos años y continúa expandiéndose. Columbus es un centro logístico (a veces apodado el “Cruce de Ohio”), atrayendo almacenes, centros de distribución y ahora manufactura de alta tecnología. Tras una oleada de construcción, las vacancias industriales aumentaron brevemente hasta alrededor del 9.0% a finales de 2024, pero la demanda se ha puesto al día: para el segundo trimestre de 2025, la vacancia cayó a 8.2% y sigue bajando cushmanwakefield.com. Grandes instalaciones nuevas de empresas como Amazon, FedEx, Dollar Tree y otras se han alquilado rápidamente. La absorción neta se ha mantenido positiva, reflejando la necesidad de espacio de las empresas para atender a la creciente base de consumidores de la región. Con Columbus a un día en camión del 60% de la población de EE. UU., las empresas siguen invirtiendo en almacenes aquí. El pipeline de desarrollo sigue activo en los principales corredores logísticos (áreas como el aeropuerto de Rickenbacker, Groveport y el oeste de Columbus/Hilliard). Dicho esto, las tasas de interés más altas han enfriado ligeramente la construcción industrial especulativa en comparación con el ritmo frenético de 2021–22. El crecimiento de las rentas para espacios industriales es robusto (de un solo dígito medio a alto anualmente en los últimos tiempos) dada la fuerte competencia por instalaciones modernas de distribución.

Desarrollo de Usos Mixtos: Otra tendencia notable es el auge de los proyectos de usos mixtos que combinan oficinas, viviendas, comercios y entretenimiento, un modelo ejemplificado por el Arena District y Bridge Park en Dublin en los últimos años. En el centro de Columbus, la remodelación de la Scioto Peninsula está en marcha, y traerá nuevas unidades residenciales, espacio de oficinas, un hotel y mejoras en el parque adyacente al museo COSI. De igual manera, el área del Crew Stadium (Astor Park) está siendo transformada con apartamentos y espacio comercial. Estos centros de usos mixtos responden a las preferencias de jóvenes profesionales y personas mayores sin hijos para entornos caminables de “vivir-trabajar-disfrutar”. El núcleo urbano de Columbus, tras años de enfocarse en oficinas, ahora está experimentando un cambio: la Downtown Commission ha fomentado las conversiones de oficinas a residencias en algunas torres obsoletas para crear más viviendas y movimiento peatonal fuera del horario laboral. Con una ocupación residencial en el centro ya de ~87% columbusceo.com, es probable que surjan más proyectos de apartamentos, lo que podría dinamizar aún más el centro de la ciudad y apoyar los negocios minoristas y de hostelería allí. En general, la perspectiva del sector inmobiliario comercial de Columbus es mixta pero generalmente positiva: el sector industrial y minorista prosperan, las oficinas se recuperan lentamente y el nuevo desarrollo se centra en el crecimiento estratégico de usos mixtos.

Mercado de Alquiler y Asequibilidad de la Vivienda

Alquileres en alza, menos apartamentos baratos: Históricamente, Columbus ha sido un mercado de alquiler asequible, pero eso está cambiando rápidamente. En 2024–2025, el crecimiento de los alquileres se moderó respecto a los picos de dos dígitos vistos durante la pandemia, pero sigue siendo considerable. El alquiler medio solicitado en Columbus es ahora de unos $1,350 al mes rent.com. Eso es aproximadamente $500 más que en 2019, lo que significa que los alquileres aumentaron ~58% en seis años rent.com. Tales incrementos están ajustando los presupuestos de los inquilinos: hace unos años, $800–$900 bastaban para un apartamento decente, pero ahora los alquileres por debajo de $1,000 son casi inexistentes. De hecho, solo el 5% de los alquileres en Columbus en el mercado están listados por debajo de $1,000, frente al 12.8% apenas un año antes rent.com rent.com. Esto es incluso peor que el promedio nacional (~7.5% de los listados por debajo de $1K) rent.com. En pocas palabras, los alquileres de menos de cuatro cifras prácticamente han desaparecido en Columbus, ya que nuevos apartamentos de alta gama salen al mercado y los propietarios de unidades antiguas suben los precios ante la alta demanda.

Vacancia y Nueva Oferta: A pesar del aumento de los alquileres, las vacantes de alquiler siguen siendo muy bajas – un clásico desequilibrio entre oferta y demanda. Se estima que la tasa de vacancia de apartamentos en el área metropolitana de Columbus ronda el 5% o un poco menos a finales de 2024 colliers.com, lo que es más ajustado que en muchas ciudades similares. Durante gran parte de la última década, las vacantes en Columbus se mantuvieron en el rango del 5–7%, alcanzando mínimos históricos alrededor de 2022–23 cuando brevemente bajaron del 5% en medio de la carrera por viviendas tras el COVID cushmanwakefield.com. Subieron ligeramente cuando miles de nuevas unidades se inauguraron en 2023–24, pero la absorción ha sido saludable. Los desarrolladores han estado activos: aproximadamente 9,000 unidades multifamiliares están en construcción en toda la región (alrededor del 4% del inventario existente) mmgrea.com mmgrea.com. Las principales áreas de crecimiento incluyen Downtown/Short North (más de 1,500 unidades en desarrollo), Condado de Delaware (más de 1,700 unidades, por ejemplo, alrededor de Polaris), y Upper Arlington/área de OSU (~1,900 unidades) mmgrea.com. Esta ola de entregas hizo que la tasa de ocupación bajara ligeramente del 93.7% a finales de 2023 a un proyectado ~93.4% para finales de 2024 mmgrea.com mmgrea.com. Sin embargo, ahora se están iniciando menos proyectos debido a los mayores costos de construcción y tasas de financiamiento mmgrea.com. Como resultado, más allá de 2025 los analistas esperan que el crecimiento de la oferta se desacelere, lo que probablemente ajustará aún más el mercado. El estatus de Columbus como un centro en crecimiento de tecnología y finanzas, además del influjo de empleos manufactureros, significa que la demanda de alquileres debería mantenerse robusta. La población de inquilinos de la ciudad también se ve reforzada por la presencia de la Universidad Estatal de Ohio (con ~60,000 estudiantes, muchos fuera del campus) y jóvenes profesionales que migran desde regiones más costosas.

Crisis de asequibilidad: El lado negativo de este mercado de alquiler tan activo es una crisis de asequibilidad que empeora. Los salarios no han seguido el ritmo de los aumentos de alquiler, lo que lleva a que más inquilinos estén sobrecargados de costos. Aproximadamente el 48% de los hogares inquilinos de Columbus ahora gastan más del 30% de sus ingresos en alquiler rent.com – una proporción que ha aumentado significativamente en los últimos años. La escasez es más grave en el extremo inferior: Columbus enfrenta una brecha estimada de 52,700 unidades de vivienda asequible para inquilinos de bajos ingresos rent.com. Muchos inquilinos de bajos ingresos están atrapados en contratos antiguos o unidades subsidiadas; de hecho, aunque solo el 5% de las ofertas actuales están por debajo de $1,000, alrededor del 40% de todos los inquilinos de Columbus aún pagan menos de $1,000 (porque aseguraron tarifas pasadas o reciben asistencia) rent.com. Pero esa proporción era del 74% hace una década rent.com – una clara ilustración de cuántas unidades asequibles han desaparecido. Los vecindarios cercanos al centro tienen las tasas más altas de sobrecarga de alquiler (y también algunas de las tasas de desalojo más altas históricamente). Cabe destacar que la ley de Ohio no ofrece control de alquileres ni protecciones significativas para los inquilinos rent.com, por lo que los propietarios pueden aumentar los alquileres libremente al renovar el contrato.

La ciudad y el estado están respondiendo con iniciativas: Columbus estableció un Fondo Fiduciario de Vivienda Asequible y, como se mencionó, los votantes aprobaron grandes bonos de vivienda para financiar la construcción de unidades con restricción de ingresos axios.com ahaco.org. La ciudad también está impulsando reformas al código de zonificación para fomentar más apartamentos, dúplex y el desarrollo de viviendas de “tipología intermedia” por derecho, reemplazando códigos obsoletos que dificultaban la construcción de cualquier cosa que no fueran casas unifamiliares rent.com. Estos cambios buscan abrir nueva oferta de vivienda, especialmente desarrollos de relleno urbano. Además, Ohio aprobó una Ley de Cuentas de Ahorro para Compradores de Vivienda por Primera Vez (firmada en 2022) que proporciona cuentas con ventajas fiscales para el pago inicial, para ayudar a los inquilinos a convertirse en propietarios – aunque el impacto puede ser gradual.

Inversión y Perspectivas en Multifamiliares: Para los inversionistas, las propiedades multifamiliares en Columbus han sido atractivas debido a precios relativamente asequibles y un crecimiento constante de las rentas. Las tasas de capitalización para complejos de apartamentos aquí son más altas que en los mercados costeros (a menudo en el rango del 5–6% para activos estabilizados), ofreciendo un flujo de caja sólido. El volumen de inversión disminuyó en 2023 debido a tasas de interés más altas (el volumen de ventas cayó ~31% respecto a 2022) mmgrea.com, pero repuntó en 2024 a medida que los compradores ajustaron sus expectativas. Empresas nacionales y REITs han estado activos adquiriendo nuevos apartamentos tipo jardín en suburbios y proyectos de media altura en el centro. Se proyecta que el crecimiento de la renta en Columbus sea de alrededor del 3–4% anual en el corto plazo mmgrea.com – más rápido que el promedio de EE. UU. – gracias a su sólido mercado laboral y relativa asequibilidad para los recién llegados. Para finales de 2025 y más allá, a medida que disminuya la cantidad de nuevas construcciones, la ocupación podría volver a ajustarse hacia el rango medio del 95%, ejerciendo presión continua al alza sobre las rentas. Sin embargo, aumentos de renta muy por encima del crecimiento de los ingresos no son sostenibles a largo plazo, por lo que el mercado podría eventualmente enfriarse a incrementos más moderados (~2–3% anual) si el crecimiento salarial se retrasa. En resumen, el sector de alquileres de Columbus sigue siendo uno a observar – un “mercado de propietarios” por ahora, pero con una necesidad urgente de más unidades asequibles para mantener la ciudad habitable para su fuerza laboral.

Oportunidades de Inversión y Zonas Calientes

Sentimiento del Inversionista: Columbus ha llamado la atención de inversionistas inmobiliarios a nivel nacional como un mercado de alto crecimiento y costo moderado – a menudo clasificado como un mercado “emergente” en el Medio Oeste. Su combinación de crecimiento laboral, afluencia de población y precios de entrada relativamente bajos (en comparación con ciudades costeras) ofrece fuerte potencial de retorno de inversión (ROI). Como evidencia de este interés, inversionistas institucionales (grandes empresas, REITs, iBuyers) compraron más del 7% de todas las viviendas vendidas en Columbus a principios de 2025 douglasandassociatesrealty.com, una proporción notable (aunque por debajo de los mercados de Sunbelt). Tanto los renovadores locales como los compradores de otros estados están apuntando a los vecindarios más asequibles de Columbus para alquileres unifamiliares y remodelaciones de valor agregado. La economía estable de la ciudad (respaldada por el gobierno, la Universidad Estatal de Ohio y varias sedes de empresas Fortune 500 como Nationwide y Cardinal Health) da confianza a los inversionistas de que la demanda de vivienda se mantendrá robusta incluso en recesiones.

Barrios de alta oportunidad: Algunas de las zonas con mejor ROI son aquellas en transición, con bajos costos de entrada y alquileres/valores de vivienda en aumento. Ya destacamos 43223 (Hilltop), donde casas que hace unos años podían comprarse por menos de $100,000 han aumentado de valor a medida que la zona mejora, generando una apreciación anual de dos dígitos brightinvestor.com. De manera similar, el barrio de Linden (norte-centro de Columbus) ofrece propiedades económicas y está viendo inversión municipal en infraestructura y reducción del crimen, lo que lo convierte en una apuesta especulativa para la apreciación a largo plazo. En el lado sur, las áreas alrededor del Corredor de Parsons Avenue y Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) tienen casas históricas siendo renovadas y nuevas construcciones llenando lotes vacíos; el potencial de ganancias de capital significativas se mantiene. Para quienes buscan alquileres de comprar y mantener, barrios como Noreste de Columbus (43219) presentan un buen equilibrio: el alquiler medio de 2 habitaciones es de unos $1,150, lo que representa solo ~26% del ingreso medio del área brightinvestor.com (una proporción saludable alquiler-ingreso), y la zona ha visto un crecimiento poblacional de más del 6.5% desde 2018 brightinvestor.com, señalando una demanda continua. La tasa de apreciación allí ~15%/año ha sido sobresaliente brightinvestor.com.

Más allá del núcleo urbano, los suburbios de primer anillo y pueblos exurbanos también son objetivos principales. Por ejemplo, Whitehall y Reynoldsburg en el lado este ofrecen buenos rendimientos de alquiler y se benefician del crecimiento desbordado de Columbus. El condado de Delaware al norte, uno de los condados de más rápido crecimiento en Ohio, tiene nuevas urbanizaciones surgiendo; el valor de la tierra y las viviendas allí ha subido de forma constante pero aún tiene margen a medida que continúa el desarrollo. Con Intel y otras empresas llegando al condado de Licking, ciudades como Johnstown, Newark, Heath y Pataskala ya están viendo un aumento en la demanda de vivienda (y compras de inversores anticipando el crecimiento futuro). Hacia el oeste, London y West Jefferson (condado de Madison) podrían convertirse en suburbios de Columbus para viajeros en la próxima década, representando apuestas a más largo plazo.

Retornos y riesgos: Los inversionistas en Columbus históricamente han disfrutado de flujo de efectivo confiable – tasas de capitalización relativamente altas – pero con el aumento de los precios, los rendimientos se han comprimido un poco. Un alquiler típico de una casa unifamiliar en un vecindario de clase trabajadora de Columbus aún podría lograr una tasa de capitalización de ~7–8%, lo cual es atractivo, pero la competencia por este tipo de propiedades ha aumentado. Mientras tanto, los flippers y rehabilitadores deben ser más selectivos ya que las tasas de interés más altas encarecen los costos de mantenimiento. La buena noticia: la demanda de compradores para casas renovadas de entrada es fuerte, por lo que las remodelaciones bien ejecutadas en el segmento de mercado por debajo de $300,000 tienden a venderse rápidamente. Las oportunidades de desarrollo también abundan: el impulso de la ciudad por más viviendas podría abrir la zonificación para casas adosadas, ADUs (unidades de vivienda accesorias) y pequeños proyectos multifamiliares en áreas donde antes no se permitían. La reutilización adaptativa es otro ángulo – por ejemplo, edificios comerciales pequeños o almacenes en el Columbus urbano que se convierten en lofts o espacios de uso mixto.

Los principales riesgos a vigilar incluyen el entorno de tasas de interés (que afecta los costos de financiamiento y el poder de compra de los inversionistas) y la posibilidad de que una recesión enfríe la demanda. Sin embargo, Columbus está algo protegido por su diversidad de industrias. En general, los inversionistas son optimistas respecto a Columbus para un horizonte de 3 a 5 años, esperando crecimiento continuo de rentas y apreciación, especialmente a medida que grandes proyectos (Intel, etc.) aumentan la contratación. Como dijo un agente inmobiliario local: “Las empresas ven la ventaja competitiva en Columbus y quieren entrar – y los inversionistas también” columbusregion.com columbusregion.com. En general, Columbus ofrece un terreno fértil para la inversión inmobiliaria, con oportunidades que van desde remodelar casas centenarias en corredores urbanos en revitalización hasta construir nuevas comunidades de alquiler en los bordes en crecimiento del área metropolitana.

Principales impulsores económicos que influyen en el sector inmobiliario

Varios factores a nivel macro están impulsando el mercado inmobiliario de Columbus a nuevos niveles:

  • Crecimiento de la población: En pocas palabras, más personas = mayor demanda de vivienda. El área metropolitana de Columbus (población ~2.3 millones) ha estado sumando aproximadamente 50–60 personas al día en los últimos años a través de una combinación de migración impulsada por el empleo y crecimiento natural spectrumnews1.com. Eso equivale a unos más de 10,000 nuevos residentes por año. Columbus es ahora la segunda área metropolitana de más rápido crecimiento en el Medio Oeste (después de Indianápolis) y se proyecta que gane 700,000 personas más para 2050 rent.com. Este crecimiento constante respalda la necesidad de nuevas viviendas, apartamentos y comercios. Es importante destacar que el crecimiento de la región no es un auge a corto plazo, sino una tendencia a largo plazo; incluso durante la década de 2010, Columbus creció mientras que otras ciudades de Ohio disminuían. Una afluencia diversa de jóvenes profesionales, familias e inmigrantes está impulsando la demanda de vivienda en todo el espectro.
  • Mercado laboral y expansiones corporativas: La creación robusta de empleo es una piedra angular de la fortaleza inmobiliaria de Columbus. La tasa de desempleo se sitúa en torno al 4% matthews.com, y la región sigue atrayendo a grandes empleadores. Desde 2021, aproximadamente 195 empresas han elegido ubicarse o expandirse en la Región de Columbus columbusregion.com. Según funcionarios de desarrollo económico, estos proyectos representan $38 mil millones en inversión de capital y casi 28,000 nuevos empleos anunciados columbusregion.com. Abarcan industrias: finanzas (por ejemplo, JPMorgan Chase ampliando su gran campus en Columbus), tecnología (Google y Facebook construyendo enormes centros de datos), comercio minorista/alimentación (centros de distribución de Amazon y Dollar General), y por supuesto las plantas de semiconductores de Intel. Las fábricas de chips de Intel, con una inversión prevista de $20 mil millones en el condado de Licking (justo fuera de Columbus), son el ejemplo más destacado: se espera que empleen directamente a 3,000 personas (y muchas más en industrias de apoyo) una vez que estén completamente operativas capitalcityrei.com. Aunque el cronograma del proyecto de Intel se ha extendido hasta 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, la sola anticipación ha provocado una fiebre de compra de terrenos y planificación de desarrollos en el lado este de la ciudad. Otro gran proyecto: la empresa conjunta de Honda y LG Energy está construyendo fábricas de baterías no muy lejos de Columbus, reforzando el sector automotriz del centro de Ohio. Cada gran empleador que llega o se expande significa empleados reubicados, nuevos contratos para empresas locales y un aumento en la demanda de vivienda.
  • Infraestructura y Transporte: El desarrollo de infraestructura está respondiendo al crecimiento y, a la vez, permitiéndolo. De hecho, Columbus fue clasificada como #1 en el “Global Groundwork Index” 2025 de Site Selection Magazine por alinear eficazmente las inversiones en infraestructura con el crecimiento empresarial columbusregion.com. La región ha buscado agresivamente fondos federales para proyectos: subvenciones recientes están financiando la expansión de un aeropuerto (una nueva terminal en el John Glenn Columbus International), mejoras en el Rickenbacker Inland Port y mejoras en autopistas como el intercambio I-70/I-71 en el centro columbusregion.com. Una iniciativa transformadora es LinkUS, un plan para introducir tránsito rápido de alta capacidad (líneas de autobús rápido) a lo largo de corredores clave como West Broad Street y el Northwest Corridor hacia Dublin. Al mejorar el transporte público y la movilidad, Columbus busca apoyar nuevos nodos de vivienda y comerciales a lo largo de estas rutas. En opinión de Shaun Simpson, un agente inmobiliario local, proyectos como LinkUS “traerán más construcción y, más importante aún, más construcción de viviendas asequibles” al centro y a las áreas de los corredores capitalcityrei.com. Además, Columbus está en conversaciones para la propuesta línea ferroviaria de pasajeros 3C+D que podría conectar Columbus por tren con Cleveland y Cincinnati por primera vez en décadas – un proyecto a largo plazo que podría aumentar aún más el atractivo del centro de Ohio. Todos estos movimientos de infraestructura – carreteras, transporte, servicios públicos – amplían la capacidad de crecimiento de la región, abren nuevas áreas desarrollables y, a menudo, elevan el valor de las propiedades (por ejemplo, las propiedades cercanas a futuras estaciones de transporte ya están atrayendo el interés de los inversores).
  • Instituciones Educativas y de Investigación: La presencia de la Universidad Estatal de Ohio, una de las universidades más grandes del país, es un motor económico constante. OSU no solo emplea directamente a decenas de miles (incluido su reconocido Wexner Medical Center), sino que también genera actividades de investigación, atención médica y startups que alimentan el sector inmobiliario. La expansión en 2020 de la universidad en su West Campus hacia un “Distrito de Innovación” está trayendo nuevos laboratorios, oficinas y viviendas dirigidas a estudiantes y jóvenes profesionales, integrándose aún más con la ciudad. Otras universidades (Columbus State, Capital University, etc.), además de una gran población estudiantil (más de 110,000 estudiantes universitarios en el área metropolitana), significan demanda constante de viviendas en alquiler y casas iniciales, ya que los graduados a menudo eligen quedarse en Columbus.
  • Calidad de vida y ventajas de costos: A diferencia de los mercados costeros donde los altos costos están alejando a la gente, Columbus ofrece una alternativa relativamente asequible (aunque cada vez más ajustada). Las empresas y trabajadores que se mudan desde ciudades caras encuentran impuestos más bajos, bienes raíces más baratos y una ubicación central. Columbus suele obtener buenas puntuaciones en rankings de “mejores lugares para jóvenes profesionales” y “mejores ciudades para empleos tecnológicos”. Este entusiasmo positivo atrae talento, lo que a su vez atrae empleadores: un círculo virtuoso que beneficia al sector inmobiliario. Las amenidades culturales y recreativas – desde la vibrante escena artística del centro de Columbus y sus equipos deportivos hasta su sistema de parques metropolitanos – también juegan un papel en atraer nuevos residentes. En pocas palabras, Columbus es “cool” ahora de una manera que quizás no lo era hace 20 años, y esa percepción impulsa la demanda de vivienda de recién llegados que buscan un estilo de vida urbano pero asequible.

En resumen, los fundamentos económicos de Columbus son muy sólidos. El crecimiento de la población y el empleo están impulsando la necesidad de vivienda más rápido de lo que la oferta puede seguir el ritmo, las mejoras en la infraestructura están desbloqueando nuevos desarrollos, y la economía diversificada de la ciudad (gobierno estatal, universidades, sedes corporativas, salud, finanzas, logística y ahora tecnología/manufactura) proporciona una base estable. Estos factores sugieren que el sector inmobiliario de Columbus probablemente se mantendrá en una trayectoria ascendente en los próximos años, salvo una crisis económica nacional.

Cambios en políticas y zonificación que impactan el desarrollo

Reforma del código de zonificación: Uno de los movimientos de política local más trascendentales es la primera reescritura integral del código de zonificación de Columbus en décadas. La ciudad está actualizando sus códigos de zonificación para fomentar más desarrollo de viviendas y agilizar las aprobaciones rent.com. Bajo el código anterior, grandes extensiones de Columbus estaban restringidas solo a viviendas unifamiliares, y obtener la aprobación para apartamentos o proyectos de uso mixto implicaba un largo proceso de variación. Se espera que el nuevo código (aún en redacción en 2025) legalice viviendas de mayor densidad en más áreas, permita cosas como dúplex, casas adosadas y unidades de vivienda accesorias en barrios tradicionales, y acelere el proceso general de permisos de desarrollo. La administración del alcalde Andrew Ginther enfatiza que estos cambios son cruciales para abordar la escasez de viviendas y los problemas de asequibilidad. Esencialmente, Columbus está tratando de eliminar barreras regulatorias para que el sector privado pueda construir más viviendas, especialmente “la clase media ausente” (edificios de 2 a 4 unidades, pequeños condominios) que pueden ser más asequibles que las grandes casas unifamiliares o los rascacielos de lujo. Esta postura pro-crecimiento debería, en los próximos años, conducir a un aumento del desarrollo de relleno urbano, la reutilización creativa de lotes vacíos y posiblemente proyectos de mayor densidad cerca de las líneas de transporte público. Los grupos vecinales están observando de cerca las propuestas, ya que se desarrollan debates sobre la densidad frente al carácter comunitario, pero el impulso está a favor del crecimiento.

Iniciativas de Vivienda Asequible: El gobierno de la ciudad de Columbus y el condado de Franklin han realizado compromisos financieros sin precedentes para la vivienda asequible. Los votantes en 2022 aprobaron una emisión de bonos de $200 millones dedicada a la vivienda asequible – la mayor inversión de este tipo en la historia de la ciudad axios.com ahaco.org. Estos fondos se están utilizando como préstamos y subvenciones para que los desarrolladores construyan apartamentos con restricción de ingresos, preserven unidades asequibles existentes (por ejemplo, rehabilitando complejos antiguos) y apoyen programas de propiedad de vivienda para compradores de bajos ingresos. Para 2024, la ciudad había ayudado a financiar miles de unidades a través de estos fondos de bonos columbus.gov. Sobre esa base, el alcalde Ginther ha propuesto un nuevo bono de vivienda de $500 millones para la boleta electoral de 2024 10tv.com, que, si se aprueba, impulsaría los esfuerzos para agregar vivienda asequible durante la próxima década. Estos bonos se combinan con programas de créditos fiscales estatales y federales para cubrir brechas en el financiamiento de proyectos asequibles que el mercado de otro modo no construiría. El impacto para el desarrollo: veremos más edificios de apartamentos de ingresos mixtos, vivienda asequible orientada al tránsito (a menudo a lo largo de los corredores planificados de LinkUS), y posiblemente fideicomisos de tierras o modelos de alquiler con opción a compra que mantengan las unidades asequibles a largo plazo. Columbus también está utilizando herramientas como exenciones fiscales para incentivar a los desarrolladores a incluir unidades asequibles en proyectos a precio de mercado (por ejemplo, un desarrollador podría obtener una exención de impuestos a la propiedad de 15 años en un nuevo edificio de apartamentos si el 20% de las unidades se alquilan a precios inferiores al mercado). En los próximos años, estas políticas tienen como objetivo crear miles de alquileres asequibles y ayudar a estabilizar el segmento inferior del mercado de alquiler, lo que beneficia indirectamente al mercado en general al prevenir el desplazamiento y la falta de vivienda a medida que la ciudad crece.

Cambios a Nivel Estatal: Las políticas del estado de Ohio también influyen en el mercado inmobiliario de Columbus. En los últimos años, Ohio implementó un programa de Cuenta de Ahorros para Compradores de Vivienda por Primera Vez (que permite contribuciones de hasta $5,000/año libres de impuestos para futuros anticipos de compradores primerizos) para fomentar la propiedad de vivienda. El estado también ha aumentado la financiación para la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Ohio, que ofrece asistencia para el pago inicial y préstamos a bajo interés. Si bien no son específicos de Columbus, ayudan a que más inquilinos se conviertan en compradores, lo que podría aumentar ligeramente la demanda de viviendas de nivel inicial. Por otro lado, el sistema de tasación de impuestos a la propiedad de Ohio provocó fuertes aumentos en los valores tasados de las viviendas (y, por lo tanto, en los impuestos) en 2023, especialmente en el condado de Franklin y los alrededores: algunos vieron incrementos del 20-40% en el valor. Esto ha generado preocupación entre los propietarios con ingresos fijos. Los legisladores están discutiendo posibles medidas de alivio o ajustes en la frecuencia de las revalorizaciones. Los altos impuestos a la propiedad pueden afectar la asequibilidad de la vivienda y es algo a tener en cuenta; como señaló el agente inmobiliario Shaun Simpson, el aumento de los impuestos y los costos de seguros significa que “el precio de la vivienda no es tan importante como el pago” que los propietarios deben presupuestar capitalcityrei.com. Si los impuestos continúan aumentando, eso podría frenar ligeramente los precios o al menos hacer que los compradores sean más cautelosos en las guerras de ofertas.

Otra área es alquileres y leyes de inquilinos. Los líderes de Columbus han explorado ordenanzas de protección a los inquilinos (como exigir un aviso más largo para aumentos de alquiler o brindar asistencia legal a inquilinos en proceso de desalojo). Y aunque Ohio impide que las ciudades promulguen control de alquileres, hay una creciente defensa de medidas para ayudar a los inquilinos. Cualquier nueva ordenanza local significativa (por ejemplo, limitar las tarifas de solicitud o exigir el registro de propiedades en alquiler) podría afectar el lado de los propietarios en el mercado.

En resumen, la política está evolucionando para apoyar el rápido crecimiento de Columbus – generalmente con el objetivo de permitir más desarrollo y mitigar los aspectos negativos de un mercado extremadamente activo. La reforma de zonificación y los bonos de vivienda son especialmente significativos; indican que Columbus está comprometida a crecer “hacia arriba, no solo hacia afuera” y a intentar mantener la vivienda accesible a medida que la demanda se dispara. Estos cambios, combinados con incentivos estatales, deberían crear un entorno donde los desarrolladores tengan más oportunidades para construir y donde las asociaciones público-privadas den forma a la próxima ola de proyectos inmobiliarios en Columbus.

Perspectivas y Pronóstico: 2025 y Más Allá

¿Qué le espera al mercado inmobiliario de Columbus en los próximos 3–5 años? Según la mayoría, la trayectoria es de crecimiento constante más que de un auge o caída dramáticos. Aquí tienes una síntesis de pronósticos de expertos y proyecciones basadas en datos:

  • Pronósticos de precios de viviendas: Los analistas inmobiliarios predicen una apreciación continua de los precios en Columbus durante el resto de la década, aunque a un ritmo moderado. Las proyecciones de Realtor.com y expertos locales prevén que los valores de las viviendas en Columbus aumenten en el orden del 3% al 5% por año en el corto plazo (con 2025 probablemente en el extremo superior, alrededor de +4–6%) capitalcityrei.com. Esto supera el promedio nacional esperado. La razón: la demanda de viviendas en Columbus seguirá siendo fuerte gracias al crecimiento de la población y el empleo, pero las tasas hipotecarias más altas y el aumento del inventario deberían mantener la apreciación en un rango sostenible en lugar de los picos anuales del 10%+ del pasado reciente. Por ejemplo, no hay un gran “colapso” en el horizonte; a diferencia de mediados de la década de 2000, Columbus no ha tenido una sobreconstrucción especulativa desenfrenada, y los estándares de préstamos siguen siendo sólidos, por lo que no hay una burbuja que explotar. Incluso si la economía de EE. UU. entra en una recesión leve, los precios de las viviendas en Columbus podrían estancarse temporalmente, pero la escasez subyacente de viviendas en relación con el crecimiento proporciona un piso. Una perspectiva de consenso de una consultora inmobiliaria sugiere que los precios de las viviendas en Columbus crecerán ~15–20% acumulativamente en los próximos 5 años (aproximadamente al ritmo de la inflación y el crecimiento salarial) openpathinvestments.com. Eso significa que una casa que hoy vale $300,000 podría estar entre $345,000 y $360,000 para 2030. Cabe destacar que cualquier futura disminución en las tasas hipotecarias probablemente aceleraría las ganancias de precios al aumentar el poder adquisitivo; por el contrario, si las tasas subieran por encima de los máximos recientes, el crecimiento de los precios podría desacelerarse hasta casi cero por un período, ya que la asequibilidad se vería afectada.
  • Volumen de ventas y actividad del mercado: Se espera que la actividad de ventas aumente en 2025 y más allá. El economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios pronostica un aumento de ~9% en las ventas de viviendas en EE. UU. en 2025 columbusrealtors.com a medida que el mercado se ajusta a tasas más altas y finalmente aparecen más vendedores. En Columbus, donde muchos propietarios tenían tasas hipotecarias ultrabajas, cualquier alivio en las tasas podría desbloquear más listados. Ya estamos viendo indicios de esto: la segunda mitad de 2024 y principios de 2025 vieron aumentar el inventario y regresar a los compradores. Para 2025–2026, Columbus podría ver las ventas anuales de viviendas cerca de niveles récord, si se materializa suficiente inventario. La construcción de viviendas nuevas jugará un papel: los constructores están aumentando la construcción de viviendas especulativas en suburbios como Hilliard, Grove City y Westerville para satisfacer la demanda. La incógnita es la oferta de viviendas: se estimó que Columbus estaba “5,000 unidades de vivienda por detrás” de las necesidades actuales en 2025 spectrumnews1.com. Si los constructores y las medidas políticas pueden cerrar esa brecha, las ventas prosperarán; si no, una escasez persistente simplemente mantendrá las ventas por debajo del potencial y hará que los precios suban más rápido. En general, se espera una demanda robusta de compradores hasta 2028 por parte de los millennials (ahora en sus años pico de formación familiar) y la migración entrante, siendo la única limitación lo que esté disponible para comprar.
  • Perspectiva del mercado de alquiler: Se espera que el sector de alquileres de Columbus siga siendo favorable para los propietarios en los próximos años. Se proyecta que las vacantes se mantendrán bajas (probablemente en el rango del 5% o menos), dado el fuerte crecimiento del empleo y una desaceleración en la finalización de nuevos apartamentos después de 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Pronósticos independientes sitúan a Columbus entre las principales áreas metropolitanas para aumentos de alquiler, y de hecho, se espera que el crecimiento de los alquileres continúe en torno al 3–4% anual al menos hasta 2026 mmgrea.com. Para 2028, el alquiler medio podría superar fácilmente los $1,500 si estas tendencias se mantienen, aunque dicho crecimiento podría moderarse si salen muchas unidades nuevas al mercado o si el crecimiento salarial se estanca. Un desarrollo positivo: el enfoque en la vivienda asequible podría empezar a dar frutos entre 2025 y 2027, sumando más unidades con restricción de ingresos que podrían aliviar en parte la presión para los inquilinos de bajos ingresos. El compromiso de Columbus de construir miles de unidades asequibles podría significar que, aunque los alquileres de mercado sigan subiendo, el segmento más bajo del mercado de alquiler reciba algo de alivio, evitando que los inquilinos más vulnerables sean completamente desplazados. Además, se están desarrollando más comunidades Build-to-Rent (nuevos alquileres de casas unifamiliares) alrededor de Columbus, lo que proporcionará nuevas opciones de alquiler para familias que no pueden comprar; esta tendencia suma oferta de alquiler en áreas suburbanas y podría ayudar modestamente a mantener la inflación de los alquileres bajo control.
  • Perspectiva del mercado inmobiliario comercial: Cada segmento comercial tiene su propio pronóstico:
    • Oficinas: Es probable que el mercado de oficinas de Columbus enfrente una recuperación lenta. La vacancia puede permanecer elevada en el rango del 18–20% hasta 2025, y luego mejorar gradualmente hacia ~15% para 2028 a medida que los espacios obsoletos se reconvierten y las empresas que están creciendo localmente (como firmas tecnológicas y organizaciones de salud) ocupan espacios modernos. El crecimiento de los alquileres de oficinas probablemente será plano o muy bajo (~1% anual) en el corto plazo, ya que los propietarios se enfocan en retener y atraer inquilinos con concesiones. Esperamos ver algunos proyectos de conversión de oficinas a residencias en el centro para 2026, lo que ayudará a reducir la vacancia y sumará viviendas. En general, el mercado de oficinas de Columbus es más saludable que el de algunas ciudades más grandes (como Nueva York o San Francisco) debido a su menor costo y cultura de desplazamientos más cortos, lo que significa que Columbus debería evitar lo peor de la recesión de oficinas, aunque seguirá siendo un mercado favorable para los inquilinos por un tiempo.
    • Minorista: La perspectiva es fuerte. La vacancia minorista en Columbus podría aumentar ligeramente desde sus mínimos históricos, simplemente porque realmente no puede bajar mucho más de ~3%. Pero el desarrollo de nuevos comercios seguirá siendo cauteloso. Con el aumento de la población y los ingresos, un crecimiento de rentas minoristas del 2–3% anual parece sostenible. Para 2028, se esperan más centros de estilo de vida de uso mixto en suburbios en crecimiento y quizás la revitalización de centros comerciales antiguos con nuevos conceptos. Columbus suele ser un mercado de prueba para la innovación minorista (al ser una ciudad diversa y representativa de EE. UU.), por lo que podríamos ver nuevos formatos de tiendas y comercio experiencial manteniendo el sector dinámico. Salvo una recesión importante que reduzca el gasto del consumidor, las propiedades minoristas en Columbus deberían disfrutar de alta ocupación e interés sólido de los inversores (incluso podríamos ver una mayor compresión de tasas de capitalización para activos prime, dada la estabilidad).
    • Industrial: El auge industrial continuará, aunque quizás no al ritmo vertiginoso de principios de los 2020. Columbus ya está en el mapa para grandes acuerdos manufactureros (las fábricas de Intel en construcción, proveedores de manufactura avanzada siguiendo, etc.) además de su base logística establecida. Así que habrá demanda tanto de espacio de almacén/distribución como de industrial especializado (como fábricas, instalaciones de I+D). Anticipamos nuevos parques industriales especialmente a lo largo de los corredores I-70 e I-71 y cerca de Rickenbacker. Podría haber un aumento temporal en la vacancia industrial si muchos proyectos especulativos se entregan simultáneamente, pero dada la ubicación estratégica de Columbus, deberían alquilarse en uno o dos años. El crecimiento de rentas industriales podría moderarse a quizás 4–6% anual (desde los dos dígitos recientes) a medida que la oferta se equilibra un poco. No obstante, para 2030 la huella industrial de la región será mucho mayor que hoy, lo que demuestra el ascenso de Ohio Central como potencia logística y manufacturera.
  • Gran Horizonte de Proyectos: La segunda mitad de la década de 2020 estará definida por mega-proyectos que llegarán a su culminación. Las fábricas de chips de Intel están programadas para entrar parcialmente en funcionamiento alrededor de 2025–2026 (con operaciones completas para 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Cuando eso ocurra, miles de trabajadores tecnológicos con altos salarios llegarán, probablemente impulsando los precios de la vivienda especialmente en el cuadrante noreste de la ciudad y empujando a los desarrolladores a construir más viviendas en esa dirección. De manera similar, las nuevas fábricas de Honda relacionadas con vehículos eléctricos (finalización prevista ~2026) inyectarán empleos principalmente al noroeste y suroeste de Columbus. Las líneas de tránsito LinkUS podrían ver la primera ruta BRT en construcción para 2025–26 si se alinean los fondos, lo que podría impulsar desarrollos orientados al tránsito a lo largo de esos corredores (por ejemplo, nodos de apartamentos en el oeste y noreste de Columbus cerca de futuras paradas de BRT). En el centro, la Scioto Peninsula y otros desarrollos de uso mixto (fases de Peninsula, North Market Tower, etc.) agregarán cientos de residencias y nuevas atracciones para 2026, haciendo que el estilo de vida del centro sea más atractivo y potencialmente elevando la demanda de condominios. Todos estos proyectos tienen un tema común: aumentan la capacidad y el atractivo de Ohio Central, lo que fortalece el sector inmobiliario.
  • Riesgos y factores imprevisibles: Ningún pronóstico está completo sin mencionar los posibles desafíos. El aumento de las tasas de interés sigue siendo un riesgo: si la inflación se dispara y las tasas hipotecarias suben inesperadamente al rango del 8–9%, eso podría frenar el mercado inmobiliario (los precios podrían estancarse o bajar ligeramente hasta que los compradores se ajusten). Una grave recesión nacional con grandes pérdidas de empleo podría enfriar la demanda, aunque históricamente Columbus resiste mejor las recesiones que muchas otras regiones debido a su base estable de empleo gubernamental y educativo. Otro factor son los costos de construcción: si la mano de obra y los materiales siguen encareciéndose, podría dificultar el ritmo de construcción de nuevas viviendas y empujar los precios por encima de lo previsto. En cuanto a políticas, si la reforma de zonificación se retrasa o se debilita, Columbus podría tener dificultades para añadir suficiente vivienda, agravando los problemas de asequibilidad. Por el contrario, si la ciudad y los suburbios no logran mantener el ritmo de la infraestructura necesaria para el crecimiento (carreteras, servicios públicos, escuelas), eso podría crear cuellos de botella que hagan que ciertas áreas sean menos atractivas. En el extremo, se podrían considerar factores imprevisibles poco probables como cambios drásticos en las políticas estatales o eventos imprevistos, pero no hay ninguna amenaza evidente en el horizonte que pueda descarrilar el impulso actual de Columbus.

Conclusión: El mercado inmobiliario de Columbus al entrar en 2025 está fundamentalmente sólido y posicionado para el crecimiento. Se espera que los precios de las viviendas sigan aumentando a un ritmo saludable de un solo dígito, que los alquileres continúen subiendo aunque se aborden algunas presiones de asequibilidad, y que el desarrollo comercial se alinee con la evolución de la región hacia un área metropolitana más grande y dinámica. Como dijo un líder de desarrollo económico, Columbus está “tomando decisiones audaces, atrayendo proyectos importantes y manteniéndose enfocado en el crecimiento a largo plazo que beneficia a toda la región” columbusregion.com. Para compradores de vivienda, inversionistas y empresas, Columbus, Ohio es un mercado lleno de oportunidades, y los próximos años deberían reforzar aún más esa tendencia.

Fuentes:

Roman Bednarski

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