- Precios de viviendas en máximos históricos y baja oferta: El mercado inmobiliario de Anchorage está atravesando una grave escasez de oferta. El precio promedio de una vivienda unifamiliar aumentó aproximadamente un 26% de 2019 a 2023 (de $389,000 a $491,000) adn.com, y para mediados de 2025 el precio medio de venta ronda los $400,000 – un máximo histórico. Solo había unas 133 viviendas unifamiliares en el mercado a principios de 2025 (menos de 1 mes de inventario), lo que refleja una oferta históricamente baja connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Las casas se venden en cuestión de días, a menudo al precio solicitado o por encima.
- Ventas de viviendas y crisis de asequibilidad: Las altas tasas hipotecarias (~6–7%) y la escasez de listados han reducido ligeramente el volumen de ventas (una caída de ~4–5% interanual) connieyoshimura.com, pero la demanda sigue superando la oferta. La vivienda en Anchorage en 2023 fue la menos asequible en dos décadas adn.com adn.com. Los compradores primerizos tienen dificultades ya que el índice de asequibilidad llegó a ~1.8 (lo que significa que se necesitan dos ingresos promedio para comprar una vivienda promedio), una fuerte reversión respecto a los años de dinero fácil de 2020-21 adn.com adn.com. Muchos propietarios con tasas del 3% están “bloqueados por la tasa” y no venden, lo que limita aún más la oferta adn.com.
- Construcción residencial y cambios de políticas: La construcción de viviendas nuevas en Anchorage sigue siendo lenta debido a los altos costos: los gastos de construcción aumentaron aproximadamente un 35% después de la pandemia connieyoshimura.com y prácticamente todos los materiales son importados, lo que eleva los precios. Solo 14 viviendas de nueva construcción se presentaron en la Vista Previa de Primavera 2025, casi todas con precios superiores a $500,000 connieyoshimura.com. En respuesta, las autoridades están implementando medidas audaces. A mediados de 2024, la ciudad eliminó la zonificación exclusiva para viviendas unifamiliares, permitiendo dúplex en lotes que antes eran solo para viviendas unifamiliares para aumentar la densidad adn.com. En 2025, se introdujo una nueva ordenanza (AO 2025-35) para otorgar exenciones fiscales para nuevos desarrollos de vivienda (8+ unidades), con el objetivo de impulsar la construcción de apartamentos y añadir 10,000 unidades de vivienda en 10 años alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. La Alaska Housing Finance Corp. también está ofreciendo incentivos (por ejemplo, un reembolso de $10,000 para viviendas nuevas iniciadas en 2025) para estimular la construcción connieyoshimura.com. Estos cambios de política están destinados a reactivar el desarrollo y abordar la escasez de viviendas.
- Alquileres en aumento y baja disponibilidad: El mercado de alquiler en Anchorage está extremadamente ajustado. El alquiler medio alcanzó los $1,375 en 2024, un aumento del 7.8% desde los $1,275 del año anterior adn.com – después de incrementos de dos dígitos en 2022. Las tasas de vacancia siguen siendo muy bajas, alrededor del 4–5% live.laborstats.alaska.gov (incluso por debajo del 2% en los apartamentos más deseados ingramalaska.com), lo que indica que casi todos los alquileres están ocupados. Los posibles compradores de vivienda se ven obligados a alquilar por más tiempo, y un aumento de alquileres a corto plazo junto con una construcción lenta han reducido aún más la oferta adn.com. Nuevos proyectos multifamiliares (por ejemplo, de Cook Inlet Housing Authority y desarrolladores privados) están en proceso, pero no se están incorporando suficientes unidades para satisfacer la demanda. El nuevo programa de exención fiscal de la ciudad para proyectos de apartamentos está dirigido directamente a superar el “problema matemático” de los desarrolladores: los altos costos de construcción que antes hacían inviables los nuevos apartamentos alaskasnewssource.com. Hasta que llegue una cantidad significativa de nuevas viviendas, los inquilinos enfrentarán aumentos continuos de alquiler y competencia por las unidades.
- Bienes Raíces Comerciales – Venta Minorista y Oficinas: El sector de propiedades comerciales de Anchorage es una mezcla en 2025. El mercado inmobiliario minorista está relativamente saludable: el gasto del consumidor se recuperó con una fuerte temporada turística, y los negocios de servicios y experiencias están impulsando la demanda ingramalaska.com. La vacancia en el sector minorista está en un solo dígito bajo (~5% o menos) ingramalaska.com, y las ubicaciones comerciales principales a menudo ven a varios inquilinos compitiendo. El sur de Anchorage, en particular, está experimentando nuevos desarrollos y renovaciones comerciales, mientras que el centro de la ciudad se está recuperando gradualmente con iniciativas para revitalizar el corredor de la 4ª Avenida ingramalaska.com ingramalaska.com. El mercado de oficinas aún se está estabilizando después de la pandemia. La vacancia de oficinas en toda la ciudad ronda el 10–12%, una mejora respecto a 2024 ingramalaska.com ya que algunas oficinas vacías han sido absorbidas. La demanda está dividida: las oficinas Clase A (espacios modernos y de alta calidad) disfrutan de alquileres estables e incluso de una absorción neta positiva, con rentas promedio de Clase A de aproximadamente $2.75–$3.25 por pie cuadrado al mes (servicio completo) ingramalaska.com. En contraste, los edificios de oficinas Clase B/C más antiguos luchan con mayor vacancia y necesitan ofrecer descuentos y concesiones ingramalaska.com. Muchas empresas han reducido su espacio debido al trabajo híbrido, por lo que los inquilinos ahora prefieren oficinas eficientes, bien ubicadas y de tamaño moderado (3,000–6,000 pies cuadrados) ingramalaska.com. No se están construyendo nuevas torres de oficinas, pero la reutilización adaptativa es una tendencia; por ejemplo, un edificio de oficinas antiguo en el centro fue renovado en oficinas modernas (anclado por un inquilino del sector petrolero) adn.com. En general, la perspectiva de oficinas en Anchorage es cautelosamente optimista: la vacancia está disminuyendo y <strongno se vislumbra un exceso de nueva oferta, por lo que los espacios de calidad existentes deberían alquilarse a medida que la economía crece.
- Bienes Raíces Industriales – Mercado Caliente: El sector industrial en Anchorage está en auge. Las propiedades de almacén, logística e industriales tienen vacancia ultra baja (a menudo por debajo del 3%, con informes de mediados de 2025 mostrando menos del 1% de vacancia para espacios modernos) ingramalaska.com – entre los mercados industriales más ajustados del país. La demanda es altísima gracias al papel de Anchorage como centro logístico (el Aeropuerto Internacional Ted Stevens Anchorage es un importante nexo de carga aérea, y el Puerto de Alaska maneja la mayor parte de la carga entrante para el estado). Las empresas de transporte de carga, oficios de la construcción y apoyo energético están buscando desesperadamente almacenes y espacios de patio. Esto ha llevado a que las tasas de alquiler industrial alcancen máximos históricos – los nuevos almacenes de gran altura se cotizan alrededor de $1.35–$1.65 por pie cuadrado por mes (NNN) ingramalaska.com, e incluso las instalaciones industriales más antiguas están experimentando un crecimiento en las rentas. Con una vacancia tan baja, los inversionistas están ansiosos por adquirir activos industriales, lo que impulsa los valores de las propiedades al alza y las tasas de capitalización a la baja (los bienes raíces industriales son una de las clases de activos de mejor desempeño en Anchorage) ingramalaska.com. La nueva construcción en este segmento ha sido limitada (debido a restricciones de terreno y altos costos de construcción), pero hay actividad notable cerca del aeropuerto – algunos proyectos de almacenes build-to-suit y una expansión de instalaciones logísticas ingramalaska.com. Aun así, cualquier nueva oferta se absorbe de inmediato. El espacio industrial sigue siendo muy cotizado, una tendencia que probablemente continuará salvo un cambio económico importante.
- Desarrollos e Infraestructura Notables: Después de años de poco crecimiento, Anchorage está viendo algunos desarrollos importantes. En el centro, una remodelación de uso mixto de $300 millones de toda una manzana (el antiguo sitio del Teatro 4th Avenue, “Block 41”) comenzó su construcción en 2025 adn.com adn.com. Incluirá un podio de estacionamiento de varios pisos con comercios, coronado por nuevas viviendas o unidades de hotel, como parte de un esfuerzo por revitalizar el centro con más actividad las 24 horas. El desarrollador ya remodeló una torre de oficinas adyacente como parte de este proyecto adn.com adn.com. En otros lugares, la ciudad está invirtiendo en infraestructura con fondos de la Ley Federal de Infraestructura: mejoras viales, modernización del puerto y expansión de banda ancha, lo que está inyectando dinero al sector de la construcción alaskapublic.org alaskapublic.org. Ha resultado en un mercado laboral de la construcción ajustado (el empleo en construcción aumentó un 9% en 2024 y se prevé que crezca otro 7% en 2025) alaskapublic.org alaskapublic.org, con algunos trabajadores viniendo de otros estados para cubrir la demanda. Estos proyectos de infraestructura y construcción, aunque en su mayoría del sector público, fortalecen la economía y apoyan indirectamente al sector inmobiliario (al mejorar la capacidad de servicios, el transporte y el crecimiento del empleo).
- Impulsores Económicos y Demográficos: El contexto económico general es mixto para el mercado inmobiliario de Anchorage. Por un lado, el crecimiento económico en 2025 es sólido: Anchorage está sumando aproximadamente 2,300 empleos (+1.5%), impulsado por aumentos en los sectores de salud, turismo y construcción alaskapublic.org alaskapublic.org. Los grandes proyectos petroleros en el North Slope (por ejemplo, Willow y Pikka) están aumentando la demanda de servicios de ingeniería y apoyo con base en Anchorage alaskapublic.org, lo que beneficia al mercado de oficinas. La presencia militar (base JBER) y los empleos gubernamentales siguen siendo pilares estables. Por otro lado, el crecimiento poblacional se ha estancado: Anchorage ha experimentado 10 años consecutivos de migración neta negativa alaskapublic.org. La población en edad laboral de la ciudad ha disminuido en aproximadamente 19,000 personas (6%) desde 2013 alaskapublic.org, ya que muchos residentes se han ido en busca de oportunidades en otros lugares o se han mudado a zonas más económicas como el Valle de Mat-Su. Este estancamiento demográfico modera la demanda de vivienda a largo plazo: en ausencia de nuevos migrantes, gran parte de la demanda inmobiliaria proviene de los locales (por ejemplo, inquilinos que buscan convertirse en propietarios o familias que necesitan casas más grandes). El Valle de Mat-Su, justo al norte de Anchorage, sigue atrayendo a quienes buscan viviendas asequibles: su precio promedio de vivienda ($437k) es menor y los impuestos a la propiedad son considerablemente más bajos que en Anchorage connieyoshimura.com connieyoshimura.com. De hecho, más del 50% de toda la construcción de viviendas unifamiliares nuevas en Alaska en 2022 ocurrió en el distrito de Mat-Su connieyoshimura.com, lo que subraya cómo el crecimiento suburbano está superando al de Anchorage. La crisis de vivienda de Anchorage – caracterizada por altos costos y baja oferta – se ha convertido en un tema político central, impulsando a la ciudad a implementar políticas pro-vivienda para retener a los residentes. El resultado de esta lucha (empleos y servicios en Anchorage vs. viviendas más baratas en las afueras) influirá en la trayectoria del mercado inmobiliario hasta 2030.
Perspectivas y Oportunidades hasta 2030
Mercado Residencial: Los próximos más de 5 años serán críticos para determinar si la crisis de vivienda de Anchorage se alivia o persiste. Los precios de las viviendas se espera que se mantengan altos y probablemente continúen con un aumento gradual hasta finales de la década de 2020, aunque no al ritmo explosivo visto durante 2020-2023. Los pronosticadores económicos predicen que los precios podrían estabilizarse o solo bajar modestamente en el corto plazo (no se anticipa una caída significativa salvo un evento importante) adn.com. Las tasas de interés serán un factor clave: si las tasas hipotecarias bajan al rango del 5% para 2026–2027, Anchorage podría ver una oleada de demanda acumulada de compradores, aumentando el volumen de ventas. Sin embargo, cualquier aumento en la demanda sin nueva oferta volverá a poner presión al alza sobre los precios. El impulso de la ciudad para agregar viviendas (a través de reformas de zonificación e incentivos fiscales) podría dar frutos gradualmente a finales de esta década: podríamos ver una ola de nuevos dúplex, casas adosadas y edificios de apartamentos medianos para 2030. Si el ambicioso plan de “10,000 viviendas en 10 años” se cumple siquiera a la mitad, eso aumentaría notablemente el inventario. Más construcción nueva – especialmente de condominios, apartamentos y casas unifamiliares más pequeñas – ayudaría a equilibrar el mercado, desacelerando el crecimiento de precios y alquileres a niveles más sostenibles. Aun así, dadas las dificultades de costos de construcción y mano de obra, la oferta de viviendas tardará años en ponerse al día. Para los compradores de vivienda, esto significa que la competencia debería seguir siendo intensa a corto plazo, pero podría haber más opciones para finales de la década de 2020 a medida que se completen nuevos proyectos y algunos baby boomers envejecidos reduzcan el tamaño de sus viviendas (lo que podría liberar casas de gama alta para la venta). Los compradores deben estar preparados con financiamiento y estar atentos a los programas de asistencia para compradores primerizos (las agencias de Alaska están considerando subvenciones para el pago inicial de hasta $25,000) connieyoshimura.com. Si eres comprador, la oportunidad podría mejorar para 2027–2030: tasas de interés ligeramente más bajas y un inventario que crece lentamente podrían hacer que el mercado sea un poco más accesible que el frenético periodo 2023-2025.
Vivienda en alquiler: Para los inquilinos, el alivio puede ser gradual. Es probable que los alquileres sigan aumentando en los próximos años, aunque a un ritmo moderado si la economía se mantiene estable; piense en aumentos anuales de alquiler de un solo dígito medio en lugar de los saltos del 7–14% vistos recientemente adn.com. Se prevé que las tasas de vacancia se mantendrán muy bajas al menos hasta 2026, por lo que los inquilinos aún tendrán que competir y presupuestar cuidadosamente. Sin embargo, para finales de la década de 2020, la combinación de nueva construcción de apartamentos y más residentes pasando a ser propietarios de vivienda (si las tasas de interés bajan) podría aumentar modestamente la vacancia de alquiler. Eso sería una buena noticia para los inquilinos, ya que podría desacelerar el crecimiento de los alquileres para 2030. La oportunidad para los inquilinos es que el liderazgo de Anchorage está muy enfocado en la vivienda, por lo que los nuevos desarrollos podrían traer más opciones en los próximos años, y los programas para incentivar la construcción de alquileres (o para convertir edificios comerciales poco utilizados en residenciales) podrían ampliar la oferta de apartamentos. Los inquilinos deben estar atentos a nuevas comunidades que ofrezcan incentivos de mudanza a medida que el mercado se flexibilice ligeramente hacia 2030. Para quienes estén considerando comprar, los próximos años podrían presentar una oportunidad si el crecimiento de los precios de las viviendas se estabiliza y nuevas viviendas iniciales o condominios salen al mercado como lo planea la ciudad.
Bienes raíces comerciales e industriales: Los inversionistas y desarrolladores encontrarán perspectivas diferentes según el tipo de propiedad. Los bienes raíces industriales probablemente seguirán siendo los de mejor desempeño. Dado el papel logístico estratégico de Anchorage, la demanda de espacio para almacenes e instalaciones industriales es estructuralmente fuerte. Hasta 2030, incluso con la construcción de algunas nuevas instalaciones, se espera que las vacancias industriales se mantengan muy bajas (quizás 2–4% como máximo) y los alquileres se mantengan elevados. Los inversionistas pueden beneficiarse de un flujo de caja estable y apreciación en este sector, aunque encontrar propiedades disponibles para comprar será un desafío en sí mismo. Los desarrolladores que puedan construir almacenes modernos o espacios flexibles podrán aprovechar la demanda insatisfecha; los principales obstáculos serán encontrar terrenos y superar los altos costos de construcción. Cualquier desaceleración en el transporte de carga global podría suavizar el mercado, pero en este momento la escasez industrial de Anchorage es tan aguda que incluso una caída moderada en la demanda aún dejaría el sector ajustado.
El sector de oficinas enfrenta una perspectiva más cautelosa. Para 2030, la vacancia de oficinas en Anchorage podría disminuir gradualmente a un solo dígito (especialmente para Clase A), pero mucho depende de los cambios más amplios en el trabajo remoto y las necesidades de espacio de los gobiernos y empresas. Es poco probable que veamos nuevos edificios de oficinas especulativos en el futuro previsible; en cambio, la reurbanización será el tema. Las oficinas más antiguas podrían ser reconvertidas en unidades residenciales o espacios de uso mixto si continúan teniendo dificultades, lo que representa una oportunidad para que los desarrolladores creativos conviertan o remodelen propiedades. Los inversionistas en oficinas deben enfocarse en edificios de alta calidad y bien arrendados, o considerar gangas en edificios antiguos que puedan comprarse y renovarse con descuento. Para los arrendadores comerciales, retener a los inquilinos mediante flexibilidad (mejoras, plazos de arrendamiento más cortos, etc.) será clave a mediano plazo mientras las empresas ajustan sus espacios.
Bienes raíces comerciales minoristas en Anchorage están preparados para mantenerse resilientes. A diferencia de muchas ciudades del resto de los Estados Unidos, Anchorage tiene alternativas limitadas de comercio electrónico (debido a la logística de envíos), y las tiendas físicas locales continúan atrayendo compradores. Hasta 2030, se espera que la vacancia comercial se mantenga relativamente baja, especialmente en los corredores principales. Los centros comerciales de barrio que ofrecen servicios, supermercados, restaurantes y entretenimiento tendrán buen desempeño a medida que la población envejece en su lugar y crece el turismo. Los desarrolladores podrían encontrar oportunidades construyendo o renovando espacios comerciales en vecindarios en crecimiento (por ejemplo, el área de South Anchorage) y renovando la oferta comercial del centro para atraer tanto a turistas como a residentes. Dicho esto, cualquier nuevo proyecto comercial debe ser cuidadosamente adaptado: los inquilinos orientados a la experiencia y los servicios son el futuro, mientras que las expansiones de grandes superficies serán limitadas. Los inversionistas en propiedades comerciales pueden esperar tasas de capitalización e ingresos estables, pero deben preferir una mezcla diversificada de inquilinos y usos resistentes a internet.
Oportunidades para diferentes partes interesadas: En general, el mercado inmobiliario de Anchorage hasta 2030 recompensará a quienes puedan navegar el desequilibrio entre oferta y demanda.
- Compradores de vivienda: Sean pacientes y estén preparados: el mercado podría mejorar ligeramente a su favor más adelante en la década, a medida que entren en vigor nuevas iniciativas de vivienda. Aprovechen cualquier asistencia para compradores y manténganse abiertos a alternativas (casas adosadas, condominios o viviendas en áreas periféricas) como opciones iniciales, ya que las casas unifamiliares seguirán siendo costosas.
- Inquilinos: Continúen presupuestando para alquileres más altos a corto plazo, pero estén atentos a nuevas comunidades de alquiler que ofrezcan promociones a partir de 2027 en adelante. Si su objetivo es comprar, sigan de cerca las tendencias de las tasas hipotecarias; una baja en las tasas podría abrir una ventana para comprar su primera vivienda antes de que los precios suban aún más.
- Inversionistas: Las mejores perspectivas están en propiedades residenciales e industriales generadoras de ingresos. Las inversiones en apartamentos multifamiliares deberían tener buen desempeño: la baja vacancia y el aumento de los alquileres mejoran los rendimientos, y cualquier disminución en las tasas de propiedad de vivienda significa más inquilinos. Las instalaciones industriales/logísticas son prácticamente “polvo de oro”: la alta demanda y la escasa oferta impulsarán el valor. El comercio minorista puede ser sólido para los inversionistas si se enfocan en servicios esenciales o áreas turísticas principales. Las oficinas son más especulativas: pueden surgir oportunidades al adquirir activos de oficinas en dificultades y reposicionarlos, pero requieren precaución y capital para mejoras. En general, las altas tasas de ocupación de Anchorage en la mayoría de los sectores significan que los propietarios tienen margen para aumentar los alquileres y lograr rendimientos sólidos.
- Desarrolladores y Constructores: Los próximos años presentan una oportunidad crucial para moldear el futuro de Anchorage. Existe una demanda acumulada de casi todo tipo de vivienda: desde casas iniciales asequibles y condominios aptos para personas mayores hasta apartamentos a precio de mercado. Con nuevos incentivos fiscales y voluntad política a favor de la vivienda, los desarrolladores que puedan innovar para reducir los costos de construcción (unidades más pequeñas, construcción modular, asociaciones público-privadas, etc.) encontrarán compradores y arrendatarios ansiosos para sus proyectos. Busquen terrenos de relleno y parcelas subutilizadas, ya que el municipio está mostrando flexibilidad en la zonificación y apoyo en infraestructura para fomentar el desarrollo connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. El desarrollo industrial es otra área de alta necesidad: cualquier adición al inventario de almacenes probablemente se alquilará de inmediato, y puede haber oportunidades en áreas cercanas al puerto o aeropuerto para adquisición de terrenos y construcción. Tengan en cuenta los desafíos: la escasez de mano de obra, los materiales costosos y los largos procesos de permisos son limitaciones reales. Pero el potencial de satisfacer la demanda insatisfecha de Anchorage es significativo para 2030. En resumen, los desarrolladores que “sean creativos” (citando a la alcaldesa LaFrance alaskasnewssource.com) y aprovechen los nuevos programas de incentivos podrían ayudar a aliviar la crisis de vivienda y obtener recompensas en un mercado con escasez de oferta.
Conclusión: El panorama inmobiliario de Anchorage en 2025 está definido por la escasez y los altos costos: un mercado ajustado en los sectores residencial, de alquiler e industrial. De cara a 2030, la ciudad está en un punto de inflexión. Si el impulso económico actual continúa y las iniciativas audaces de vivienda tienen éxito, Anchorage podría ver un aumento moderado en el inventario y una estabilización de los precios y alquileres para finales de la década. Eso desplazaría gradualmente el mercado hacia un mayor equilibrio, aliviando la carga para compradores y arrendatarios. Sin embargo, si los esfuerzos de desarrollo fracasan, la actual escasez de viviendas y las crecientes necesidades de mantenimiento de un parque habitacional envejecido podrían mantener la presión alta, asegurando que las propiedades bien ubicadas sigan en alta demanda y alto valor. Por ahora, todo apunta a oportunidades para quienes puedan construir o invertir en viviendas y espacios logísticos tan necesarios. En una ciudad que enfrenta una crisis de vivienda, los próximos años marcarán el rumbo del mercado inmobiliario de Anchorage hasta 2030, convirtiéndolo en un momento emocionante – y crucial – para compradores, inversionistas y desarrolladores por igual.
Fuentes: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Alaska Dept. of Labor/AHFC data live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com <a href=»https://www.alaskasnewssource.com/2025/04/11/new-ordinance-seeks-address-anchorage-mayors-plan-add-10k-homes/#:~:text=In%20AO%202025,bre
