- Signos tentativos de recuperación: Tras una caída de varios años, el mercado inmobiliario global muestra signos tentativos de recuperación a medida que los bancos centrales comienzan a relajar las tasas de interés. Sin embargo, los costos de endeudamiento siguen siendo más altos que los niveles ultrabajos de la última década, lo que modera la velocidad de cualquier repunte.
- Resiliencia de la vivienda en EE. UU.: La demanda de vivienda en EE. UU. se mantiene resiliente. Las ventas de viviendas pendientes aumentaron 4.0% en agosto, el nivel más alto en cinco meses, y “las tasas hipotecarias más bajas están permitiendo que más compradores firmen contratos,” señaló el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun. Las viviendas de lujo son ahora el segmento de venta más rápido, ya que las ganancias bursátiles y los compradores con alto patrimonio impulsan las ventas de alto nivel. Mientras tanto, las tasas hipotecarias han caído a mínimos de 11 meses, mejorando la accesibilidad: el pago medio del comprador bajó por cuarto mes consecutivo.
- Tocando fondo la caída en Europa: La recesión inmobiliaria en Europa muestra señales de estar tocando fondo. En Alemania, las transacciones inmobiliarias aumentaron ~5% de enero a septiembre frente al año pasado, y los precios de la vivienda han comenzado a subir nuevamente (+3.8% interanual en el primer trimestre). Una encuesta de Reuters ahora predice que los precios de la vivienda en Alemania subirán un 3% en 2025, el primer aumento anual en tres años. Aun así, el mercado inmobiliario comercial europeo sigue deprimido: las ventas están cerca de mínimos de una década y ciertos activos (como oficinas periféricas y centros comerciales antiguos) están “atrapados” con casi ningún comprador.
- Asia, panorama mixto: China vs. otros: El mercado de la vivienda en China sigue débil. Los precios de las viviendas nuevas subieron solo +0.09% en septiembre (temporada alta) mientras que los precios de reventa siguieron cayendo. A pesar de numerosas medidas de estímulo, los analistas no prevén una verdadera recuperación hasta finales de 2026 o 2027. En contraste, otros mercados asiáticos son más optimistas. En Singapur, CapitaLand Ascendas REIT está adquiriendo S$565.8 millones en propiedades logísticas, apostando por activos industriales de alto rendimiento. Y el sector inmobiliario comercial de India está en auge: la renta de oficinas y almacenes alcanzó máximos históricos en 2025, impulsada por la expansión corporativa y la demanda logística, aunque las ventas de viviendas en general se desaceleraron ligeramente.
- Boom en Medio Oriente: El sector inmobiliario de Medio Oriente está en auge gracias al crecimiento impulsado por el petróleo. Los gigantescos “giga-proyectos” de Arabia Saudita han adjudicado $196 mil millones en contratos este año, un aumento del 20% a medida que los megaproyectos de Visión 2030 pasan de la planificación a la ejecución arabnews.com. Los inversores globales también están entrando: Blackstone y Lunate de Abu Dabi acaban de lanzar una empresa conjunta de $5 mil millones para comprar instalaciones logísticas en el Golfo. “La profunda transformación económica en curso en el CCG… está creando un fuerte impulso para sectores como la logística,” observó el presidente de Blackstone, Jon Gray, destacando las políticas pro-crecimiento y la creciente demanda en la región.
- África atrae capital: El sector inmobiliario africano está atrayendo nuevo capital. En Egipto, solo los inversores del Golfo han reservado 1.400 millones de dólares para operaciones inmobiliarias, financiando nuevas ciudades y complejos turísticos. “La metamorfosis de Egipto en una potencia inmobiliaria regional está realmente en marcha”, dice Faisal Durrani, jefe de Investigación MENA en Knight Frank, atribuyendo la aceleración de la transformación a la riqueza del Golfo. En toda el África subsahariana, las principales ciudades están experimentando un sólido crecimiento de precios: grandes centros como Lagos, Nairobi y Accra han registrado aumentos estimados en los precios de la propiedad de 8–12% anual, impulsados por la rápida urbanización y la demanda acumulada de vivienda.
- Perspectivas de mercado mejoran: Las previsiones para 2025 se están volviendo optimistas. Los bancos centrales han comenzado a flexibilizar su política: la Reserva Federal de EE. UU. realizó su primer recorte de tasas en septiembre de 2025 y el BCE ha reducido las tasas en un total acumulado de 200 puntos básicos recientemente, lo que se espera que desbloquee gradualmente la inversión inmobiliaria. Las empresas de bienes raíces comerciales ahora predicen una recuperación de la actividad: CBRE, por ejemplo, aumentó su previsión de inversión para 2025, proyectando ahora que la inversión global en CRE aumente alrededor de 15% el próximo año a medida que bajan los costos de financiamiento. Las acciones inmobiliarias y los REIT han subido junto con el repunte general del mercado, anticipando un crédito más fácil y una mejora en los valores de las propiedades.
Panorama global: brotes verdes en medio de tasas altas
Tras tres años de una desaceleración persistente, el mercado inmobiliario global finalmente comienza a reactivarse. La desaceleración de la inflación y señales de recortes de tasas de interés han creado condiciones iniciales para una recuperación. “Tres años después de que el último ciclo alcista inmobiliario se detuviera, el mercado inmobiliario global muestra signos tentativos de recuperación a medida que la relajación de las tasas de interés devuelve algunas de las condiciones que impulsaron el auge anterior”, informó Bloomberg esta semana. Desde Norteamérica hasta Asia, los inversores están volviendo cautelosamente a mercados que habían evitado cuando los costos de endeudamiento se dispararon.
Dicho esto, esto no es un regreso al dinero fácil. Incluso si los bancos centrales están cambiando de rumbo, las tasas de interés hoy siguen muy por encima de los mínimos de la era pandémica. El financiamiento sigue siendo caro en comparación histórica, y los bancos han endurecido el crédito. “Este no será otro ciclo de dinero fácil”, advierten los analistas, señalando que las hipotecas y los préstamos comerciales no están volviendo a las tasas bajísimas de la década de 2010. Los potenciales compradores y desarrolladores deben superar mayores obstáculos de costos, y muchos acuerdos solo son viables a precios ajustados (más bajos). Como dijo un asistente a una conferencia del sector en Múnich, “¿Es ahora el momento adecuado para volver al juego?” – esa es la pregunta principal para los 40.000 profesionales inmobiliarios reunidos en Expo Real en Alemania.
Los indicadores económicos envían señales mixtas. En el lado positivo, la inflación se está enfriando en muchos países y los rendimientos de los bonos globales han bajado desde sus picos, aliviando parte de la presión sobre las tasas de capitalización inmobiliaria. La Reserva Federal de EE. UU. recortó tasas en 0,25% a finales de septiembre – su primer recorte de 2025 – llevando el rango de fondos federales a ~4,0%. Y en Europa, el BCE ha pasado de endurecer a pausar y realizar recortes modestos (totalizando alrededor de 2 puntos porcentuales de alivio). Estos movimientos indican que la era de tasas de interés en constante aumento está terminando, un desarrollo bienvenido para sectores sensibles a las tasas como la vivienda y la propiedad comercial.
Sin embargo, el crecimiento global se está desacelerando en algunas regiones, y las condiciones crediticias siguen siendo algo restrictivas. En EE. UU., un cierre temporal del gobierno federal a principios de octubre interrumpió brevemente la publicación de datos económicos, aumentando la incertidumbre. Los mercados laborales se están debilitando en las economías avanzadas – por ejemplo, la creación de empleo en EE. UU. se ha desacelerado notablemente – lo que podría enfriar la demanda de oficinas y locales comerciales si la tendencia continúa. Y en China, el epicentro de los problemas inmobiliarios de Asia, el lastre de una prolongada recesión inmobiliaria está afectando a la economía en general. En resumen, el entorno macroeconómico para el sector inmobiliario está mejorando pero sigue siendo frágil, haciendo que esta recuperación sea especialmente desigual entre regiones.
Norteamérica: Compras de Viviendas de Alta Gama y Esperanzas de Alivio
En Norteamérica, la historia inmobiliaria es de resiliencia ante la adversidad – especialmente en Estados Unidos. A pesar de un fuerte aumento en las tasas hipotecarias durante el último año, la actividad inmobiliaria en EE. UU. se ha mantenido sorprendentemente bien. A finales de septiembre, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) informó que las ventas de viviendas pendientes (un indicador adelantado basado en la firma de contratos) repuntaron un 4,0% en agosto respecto a julio, desafiando las expectativas de un mes plano. Esto situó el Índice de Ventas de Viviendas Pendientes de la NAR en su nivel más alto desde principios de la primavera. Las firmas de contratos aumentaron en el sur, medio oeste y oeste, mientras que el noreste quedó ligeramente rezagado – una señal de que las regiones más asequibles están experimentando el mayor aumento en el interés de los compradores.
De manera crucial, las tasas hipotecarias han bajado de sus máximos, dando a los compradores una ventana de oportunidad. La tasa promedio de hipoteca fija a 30 años en EE. UU. bajó recientemente a su nivel más bajo en 11 meses (alrededor del 6% medio), después de superar el 7% a principios de 2025. “Las tasas hipotecarias más bajas están permitiendo que más compradores firmen contratos,” explicó Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, al observar el regreso de los compradores al mercado. Muchos compradores habían quedado fuera por preocupaciones de asequibilidad cuando las tasas estaban en máximos del ciclo; ahora llega cierto alivio. Nuevos datos muestran que la asequibilidad para los compradores de vivienda mejoró por cuarto mes consecutivo en agosto: el pago mensual medio solicitado en nuevas hipotecas bajó a $2,100, mientras que los ingresos de los estadounidenses han aumentado, haciendo que la carga de costos sea 1,1% más ligera que hace un año. Esta mejora modesta pero constante en la asequibilidad está restaurando la confianza tanto en compradores como en vendedores de viviendas en EE. UU.
No solo los compradores primerizos están dando el paso: el segmento de lujo está en auge. De hecho, las viviendas de más de un millón de dólares se han convertido en la parte de más rápido movimiento del mercado inmobiliario estadounidense, según datos del sector (las viviendas en este rango se venden más rápido que en cualquier otro segmento de precio). Los compradores adinerados, impulsados por las ganancias bursátiles de 2025 y sólidas posiciones de capital en sus viviendas actuales, están cambiando activamente a propiedades premium. Esto contrasta fuertemente con el año pasado, cuando las tasas más altas congelaron la actividad en todos los segmentos. Ahora, con el S&P 500 y el Nasdaq alcanzando recientemente máximos históricos, los individuos de alto patrimonio neto se sienten prósperos – y están invirtiendo efectivo en bienes raíces como un valor refugio estable. “Las ganancias en la bolsa y las sólidas posiciones de capital en viviendas están impulsando fuertes ventas de viviendas de alto precio,” señaló un informe de Yahoo Finance. El resultado: las viviendas de lujo suelen recibir múltiples ofertas, y el segmento alto del mercado está superando en velocidad de ventas.
En el ámbito de los bienes raíces comerciales, el panorama en EE. UU. es más mixto, pero muestra destellos de esperanza. Las vacantes de oficinas en muchos centros urbanos siguen siendo elevadas tras la pandemia, y las ventas por dificultades de torres de oficinas con grandes descuentos continúan hasta 2025 (ya que algunos propietarios ceden ante los mayores costos de financiamiento y menores ocupaciones). Sin embargo, incluso aquí, los inversores oportunistas están al acecho. Observadores señalan que la brecha entre oferta y demanda para edificios de oficinas de calidad se está reduciendo lentamente, lo que debería ayudar a que 2025 vea un “reinicio” en las valoraciones de oficinas y un mayor flujo de operaciones. Mientras tanto, segmentos como bienes raíces industriales/logísticos y alquileres multifamiliares siguen siendo comparativamente fuertes. El espacio de almacén sigue teniendo alta demanda gracias a la resiliencia del comercio electrónico y la actividad manufacturera, y los edificios de apartamentos bien arrendados están soportando el entorno de tasas mejor de lo que la mayoría esperaba.
En el lado financiero, los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) y las acciones de propiedades en EE. UU. han repuntado notablemente este otoño. La perspectiva de recortes de tasas por parte de la Reserva Federal ha vuelto positivo el sentimiento: los inversores están rotando hacia sectores sensibles a las tasas de interés, anticipando que las tasas de capitalización se estabilizarán o bajarán (impulsando el valor de las propiedades) si los costos de endeudamiento disminuyen. El índice Dow Jones U.S. Real Estate subió varias semanas seguidas hasta principios de octubre, incluso superando al S&P 500 en algunas sesiones. “El desempeño de los REITs podría mejorar a medida que los recortes de tasas reduzcan los costos de financiamiento y aumenten el atractivo de los dividendos,” observó un análisis de CRE Daily. En resumen, Wall Street está apostando por una recuperación inmobiliaria. Cabe destacar que el gigante de servicios inmobiliarios comerciales CBRE acaba de revisar al alza su perspectiva para 2025, ahora pronosticando volúmenes de inversión un 15% más altos el próximo año – una mejora del 5% respecto a su pronóstico anterior, gracias al cambio de política de la Fed. Este optimismo sugiere que el atasco de financiamiento podría destrabarse si las tasas de interés realmente bajan, liberando operaciones acumuladas.
Por último, vale la pena mencionar los bienes raíces de tierras y agrícolas como parte del panorama norteamericano. Los valores de las tierras agrícolas – a menudo un indicador de tendencias de inversión en “activos reales” – se han mantenido notablemente firmes. En el Medio Oeste de EE. UU., por ejemplo, las buenas tierras de cultivo siguen alcanzando precios récord. Los valores de la tierra en Minnesota han subido alrededor de 5.3% en 2025 vs. 2024, según el USDA, incluso cuando los ingresos agrícolas se han visto presionados por precios más bajos de los cultivos. Una encuesta de otoño de la Reserva Federal de Minneapolis señaló que, aunque muchos agricultores están ajustando gastos, los precios de la tierra en esa región “se han mantenido estables o han subido ligeramente” en comparación interanual. Un robusto calendario de subastas de otoño está en marcha, y hasta ahora la demanda de agricultores e inversores está igualando la mayor oferta de hectáreas que llega al mercado. Se espera que los precios de la tierra se mantengan estables hasta el cuarto trimestre (quizás un movimiento de ±0–5%), salvo algún shock económico. Esta resiliencia de la tierra agrícola – una clase de activo muy sensible a las tasas de interés y los ciclos de materias primas – subraya que el valor intrínseco de los bienes raíces sigue intacto. Con algo de suerte, menores costos de financiamiento para 2026 impulsarán aún más tanto los mercados inmobiliarios agrícolas como urbanos en toda Norteamérica.
Europa: Buscando el fondo
Los mercados inmobiliarios de Europa han soportado un periodo difícil en los últimos dos años, pero hay señales crecientes de que lo peor podría haber pasado, aunque aún no se haya materializado una recuperación dramática. Los valores de las propiedades y la actividad de transacciones se desplomaron en gran parte de Europa entre 2022 y 2024, ya que las rápidas subidas de tasas del Banco Central Europeo hicieron que los inversores buscaran refugio. Para mediados de 2025, el sector inmobiliario comercial en Europa estaba prácticamente congelado. Un experto de la industria describió la situación como “tierra de zombis… sin recuperación, activos varados, sin liquidez regresando”. De hecho, en la primera mitad de 2025, las ventas de propiedades comerciales en Europa estaban en sus niveles más bajos en una década, con volúmenes más de un 50% por debajo de los años de auge. Los más afectados fueron los edificios de oficinas (especialmente oficinas antiguas o periféricas con altas vacancias) y los centros comerciales: activos que muchos prestamistas e inversores simplemente no tocarían en un entorno de tasas altas.
Avanzando hasta octubre, el sentimiento ha mejorado ligeramente. El consenso entre los profesionales inmobiliarios europeos reunidos en Múnich para Expo Real es que se está formando un piso en el mercado. “El índice de tendencia actual muestra que hemos tocado fondo y la confianza está regresando gradualmente,” dijo Stefan Rummel, CEO de Messe München, resumiendo una nueva encuesta a 1,300 expositores e inversores. Según ese Índice de Tendencia de Expo Real, el 44% de los encuestados ahora se identifica como optimista respecto a las perspectivas inmobiliarias internacionales (más que el año pasado), el 35% es neutral y solo el 22% sigue siendo pesimista o “cauteloso”. Esto marca un cambio notable hacia el optimismo cauteloso. Como señaló Rummel, desafíos como las altas tasas de interés, la incertidumbre política y la burocracia siguen siendo “desafíos clave” que mantienen a la gente cautelosa, pero un “sentimiento general equilibrado indica un mercado que lentamente vuelve a la normalidad”. En otras palabras, muchos en la industria sienten que la caída libre ha terminado.
Los datos de la economía más grande de Europa, Alemania, respaldan la idea de que un punto de inflexión está cerca. Alemania experimentó quizás la caída más pronunciada: su sector inmobiliario sufrió una “crisis” cuando se agotó la financiación y los desarrolladores quebraron. Ahora, las transacciones están aumentando nuevamente. La correduría global JLL informa que el volumen de inversión en propiedades en Alemania alcanzó los 23.400 millones de euros en los primeros 9 meses de 2025, un aumento de aproximadamente el 5% respecto al mismo periodo de 2024. Aunque esto aún está lejos de los tiempos de auge, sugiere un tocar fondo tras una implosión de dos años. “Las caídas en los precios de propiedades comerciales y residenciales han comenzado a desacelerarse,” señaló JLL, atribuyendo gran parte de la estabilización a los recortes de tasas de los bancos centrales tanto en Europa como en EE. UU. De hecho, la pausa y ligera reducción de tasas del BCE han comenzado a estabilizar los precios inmobiliarios europeos – esencialmente poniendo un piso a la caída de los valores.
El sector de la vivienda en algunas partes de Europa ya está volviéndose positivo. En Alemania, los precios de la vivienda están subiendo de nuevo en términos anuales después de dos años de descenso. Los precios aumentaron un 3,8% interanual en el primer trimestre de 2025, el crecimiento más rápido desde 2022. Los permisos de construcción para nuevas viviendas también aumentaron casi un 8% en junio, una señal esperanzadora para la construcción futura. Una encuesta de Reuters a expertos inmobiliarios publicada en septiembre proyecta que los precios de la vivienda en Alemania subirán un 3% en 2025 y un 3,5% en 2026, recuperando parte del terreno perdido (habían caído alrededor del 9% desde el pico de 2022). “La recuperación en el mercado de la vivienda continúa, a pesar de la asequibilidad estancada… no vemos indicios de un cambio de esta tendencia,” dijo Carsten Brzeski, jefe global de investigación macroeconómica de ING, aunque advirtió que la incertidumbre económica aún podría “afectar la confianza del consumidor”. Una preocupación es la asequibilidad para los compradores primerizos: con las tasas hipotecarias aún relativamente altas y los costos de energía elevados, la mayoría de los analistas (11 de 14 en la encuesta) espera que la asequibilidad empeore en el próximo año. “No se prevé una mejora sustancial de la asequibilidad para el resto de 2025,” según Sebastian Wunsch de la consultora GEWOS, señalando que se están construyendo muy pocos alquileres nuevos para aliviar la presión sobre la vivienda. Así que, aunque los precios pueden estar rebotando desde el fondo, el dolor de la vivienda en Europa aún no ha terminado para los consumidores.En el sector comercial, Europa está siguiendo un camino de recuperación más lento. “Esto no provocará un repentino estallido de ventas… solo podemos esperar una recuperación moderada sin exageraciones,” comentó Helge Scheunemann, jefe de investigación de JLL Alemania, respecto a la reciente estabilización. Los veteranos de la industria insisten en que no se espera una rápida recuperación; más bien, prevén una recuperación gradual. “El ánimo está cambiando ahora mismo… sin embargo, todavía estamos en un punto bajo,” observó Rolf Buch, CEO de Vonovia (uno de los mayores arrendadores residenciales de Europa), en un panel en Múnich. Su empresa y otras están comenzando a recaudar capital y a realizar transacciones de nuevo con cautela, pero los volúmenes siguen siendo bajos. Durante la primera mitad de 2025, las ventas de propiedades comerciales en Europa fueron aproximadamente la mitad de los niveles de 2019. También existe una brecha entre sectores: los almacenes logísticos y los hoteles han visto más interés de compradores (ya que los inversores buscan gangas en estos segmentos aún en crecimiento), mientras que las oficinas periféricas y los centros comerciales antiguos apenas se están negociando; se consideran activos en dificultades que necesitan una nueva valoración. Por ejemplo, un rascacielos en Fráncfort (el Trianon) que cayó en insolvencia está siendo puesto a la venta por su administrador, una rara prueba de estrés para el mercado alemán que revelará a qué precio se liquida el mercado. Las primeras señales sugieren que las ofertas están llegando muy por debajo de las valoraciones máximas, pero al menos están surgiendo compradores al precio adecuado.
Londres y París, los otros grandes centros de inversión de Europa, también enfrentan vientos en contra. En el Reino Unido, el aumento de las tasas de interés ha enfriado el mercado inmobiliario: los precios de la vivienda han bajado moderadamente (~3–5% interanual en los últimos meses, según los índices Nationwide y Halifax), y los valores comerciales (especialmente oficinas) han estado bajo presión. Sin embargo, el sector inmobiliario prime de Londres (como las viviendas de lujo en los distritos centrales) está viendo un renovado interés de compradores internacionales que aprovechan la caída de precios y una libra más débil. Francia, por su parte, está lidiando con una menor confianza de los inversores debido a la alta inflación y la incertidumbre política; algunos inversores extranjeros han cambiado su enfoque a otros mercados, al menos temporalmente (la encuesta de Expo Real mostró una notable caída en quienes consideran a EE. UU. y ciertos mercados de la UE como los más importantes, mientras que el interés en Asia-Pacífico y Oriente Medio está en aumento). Sin embargo, con el BCE probablemente recortando tasas aún más en 2024, muchos esperan que Europa salga gradualmente de su recesión. Instituciones como Knight Frank y PwC pronostican un aumento en los volúmenes de transacciones en 2025 en comparación con la sequía de 2024, aunque por debajo de los picos, a medida que los inversores se adaptan a la “nueva normalidad” de mayores rendimientos y los vendedores ceden lentamente en los precios.
En resumen, Europa parece haber tocado fondo y está subiendo poco a poco. La recalibración de precios –una caída del 20–30% en algunos mercados– junto con una deuda más barata en el horizonte, está atrayendo a los cazadores de oportunidades. Como dijo un gestor de fondos, “En algunas partes del mercado la recuperación ya está en marcha… sin embargo, hay activos y sectores fuera de favor donde casi no hay liquidez y aún queda más dolor por venir.” Esta recuperación en forma de K significa que los inversores deben ser selectivos. La vivienda (especialmente la vivienda en alquiler) es un punto brillante: la crónica escasez de unidades residenciales en Europa mantiene ese sector relativamente boyante. La logística y los centros de datos también siguen siendo favoritos, aunque incluso los centros de datos, un sector estrella, experimentaron una ligera desaceleración a principios de este año. Mientras tanto, el futuro del sector de oficinas depende del éxito de los modelos de trabajo híbrido y de la reconversión de espacios excedentes.
Por ahora, la confianza está regresando poco a poco. Los ejecutivos inmobiliarios europeos encuestados en Expo Real dijeron abrumadoramente que esperan que 2024–2025 traiga mejores condiciones de financiación y menores costos de construcción, que ven como los mayores impulsores para reactivar la industria. También hay un fuerte impulso para que los gobiernos reduzcan la burocracia: el 79% de los encuestados pidió “menos burocracia” para ayudar a estimular el desarrollo y la inversión. Si estos deseos se cumplen (y las tasas de interés realmente bajan), Europa podría ver una recuperación significativa en sus mercados inmobiliarios a finales de 2025 y en 2026. Por ahora, el paciente está estable – y con cautela, Europa vuelve a sumergirse en el sector inmobiliario, un paso cuidadoso a la vez.
Asia-Pacífico: las dificultades de China y puntos brillantes en otros lugares
A lo largo de Asia, las fortunas inmobiliarias están divergiendo de manera marcada. El foco sigue puesto en China, donde una recesión inmobiliaria de varios años continúa proyectando una larga sombra. El sector inmobiliario, que alguna vez representó una cuarta parte del PIB de China, aún no ha tocado fondo tras el colapso de varios grandes desarrolladores. Los datos de vivienda de septiembre subrayaron el desafío: Los precios de las viviendas nuevas aumentaron apenas un 0,09% mes a mes, desacelerándose desde un aumento del 0,2% en agosto. La tradicionalmente fuerte temporada de “Oro de septiembre”, cuando los desarrolladores lanzan promociones y los compradores suelen inundar el mercado, resultó decepcionante. Aún más revelador, los precios de reventa (mercado secundario) de viviendas cayeron un 0,74% el mes pasado, marcando el 18º mes consecutivo de caídas en el valor de las viviendas existentes. Esto indica que los hogares chinos siguen siendo muy cautelosos, optando por alquilar o esperar en lugar de arriesgarse en un mercado inmobiliario en caída.Pekín ha implementado una serie de medidas de apoyo en los últimos meses para apuntalar la confianza. Las tasas hipotecarias se han reducido repetidamente, se han relajado los requisitos de pago inicial y se han flexibilizado las restricciones para la compra de viviendas en muchas ciudades. El gobierno incluso lanzó un programa de renovación urbana destinado a absorber el exceso de inventario de viviendas convirtiendo apartamentos vacíos en viviendas sociales. Sin embargo, no se ha producido una recuperación sostenida. A pesar de múltiples rondas de políticas de estímulo… el sector no ha logrado una recuperación sostenida, señaló Reuters sin rodeos. Encuestas privadas y datos oficiales coinciden en que el sentimiento del consumidor sigue deprimido. Los posibles compradores se ven frenados por el débil crecimiento de los ingresos, el alto desempleo juvenil y un exceso de viviendas sin vender en algunas regiones. Muchos hogares chinos han visto erosionada su riqueza (la propiedad es el principal activo familiar en China) debido a la caída de los precios de la vivienda, lo que a su vez les hace gastar menos, generando un círculo vicioso.
De cara al futuro, los expertos están cada vez más resignados a una recuperación lenta. Una encuesta de Reuters a analistas ahora prevé que los precios de la vivienda en China no se estabilizarán hasta la segunda mitad de 2026 o incluso 2027, aproximadamente medio año más tarde de lo que esos mismos analistas pronosticaban hace solo unos meses. El plazo para una recuperación sigue retrasándose a medida que los datos mensuales decepcionan. Las autoridades han tomado algunas medidas drásticas (por ejemplo, esta semana varias grandes ciudades como Guangzhou y Shenzhen ampliaron políticas para incentivar la compra de viviendas), pero la confianza es difícil de restaurar. “Los hogares han restringido su gasto” en medio de la recesión inmobiliaria, y la caída “ha erosionado la confianza empresarial, lastrando aún más… la recuperación económica en general,” dicen los analistas. En esencia, el malestar inmobiliario de China sigue siendo el mayor factor de riesgo para la economía asiática de cara a 2026. Instituciones internacionales como el Banco Mundial han recortado las previsiones de crecimiento de China, citando la debilidad del sector inmobiliario como una de las principales razones.
Sin embargo, en otras partes de Asia, abundan focos de fortaleza inmobiliaria. Singapur, por ejemplo, se está beneficiando de su estatus como refugio seguro para el capital y las empresas. Esta semana se conoció la noticia de una importante inversión en el segmento de propiedades industriales de Singapur: CapitaLand Ascendas REIT anunció que adquirirá tres propiedades industriales y logísticas de alta gama en Singapur por S$565,8 millones (~$438 millones). Las propiedades –en Pioneer Sector, Tuas y Kallang– están totalmente alquiladas a inquilinos de los sectores tecnológico, logístico y de ciencias de la vida, con contratos de arrendamiento a largo plazo (promedio de 5,5 años restantes). La operación forma parte de una inversión nacional de S$1.300 millones por parte del REIT este año, y elevará la cartera de CapitaLand Ascendas en Singapur a casi S$12.300 millones en valor. Cabe destacar que se espera que la adquisición genere un rendimiento neto de ingresos por propiedad de aproximadamente 6,1% después de costos, y sea acrecentadora para las distribuciones del REIT – métricas atractivas que subrayan el atractivo de los activos logísticos en los centros comerciales de Asia. El mercado inmobiliario de Singapur en general se ha mantenido robusto, con alquileres récord y bajas vacantes en oficinas de Grado A, y precios de la vivienda resilientes (gracias en parte a la entrada de capitales desde China y otros lugares). Las medidas de enfriamiento del gobierno han frenado las ventas residenciales desde el frenesí de 2021–22, pero a 2025 los precios de la vivienda en Singapur siguen subiendo suavemente, y operaciones comerciales de alto perfil (como la reciente venta de una participación parcial en Marina Bay Financial Centre) señalan un apetito inversor continuo.
India es otro punto brillante, aunque con una historia matizada. Datos recientes muestran que las ventas de viviendas en las 7 principales ciudades de la India cayeron alrededor de un 9% interanual en el tercer trimestre de 2025 – lo que indica que el mercado está saliendo de un 2024 insosteniblemente caliente. Las tasas hipotecarias más altas en India (actualmente alrededor del 8,5–9% para préstamos hipotecarios) y los precios elevados han enfriado parte de la demanda. Sin embargo, este descenso oculta una divergencia importante: la vivienda de lujo en India está en auge. Informes del sector de Knight Frank y otros señalan que las ventas de viviendas de lujo (valoradas en más de aproximadamente ₹15 millones, o $180.000) aumentaron casi un 40% interanual en 2025. Al igual que en EE. UU., los compradores adinerados en India están mejorando a propiedades más grandes y de alta gama – desde áticos en Mumbai hasta villas en Bangalore – viendo a menudo el sector inmobiliario como una inversión estable en medio de la inflación. Al mismo tiempo, el sector inmobiliario comercial en India ha alcanzado nuevos máximos. El arrendamiento de oficinas en los primeros nueve meses de 2025 alcanzó volúmenes récord, ya que empresas globales (especialmente de tecnología, finanzas y centros de capacidades globales (GCCs) de multinacionales) expandieron operaciones. El sector industrial y logístico inmobiliario también está prosperando, impulsado por el rápido crecimiento del comercio electrónico y la manufactura en India. Según Business Standard, el arrendamiento de oficinas y almacenes en los primeros 9 meses de 2025 alcanzó máximos históricos en India, incluso cuando la vivienda se moderó. Esta resiliencia de los sectores comerciales refleja una fuerte confianza empresarial: las empresas apuestan por la expansión económica y las ventajas demográficas de India. El impulso del gobierno indio en infraestructura y su atracción de cambios en la cadena de suministro (a través de “Make in India”, etc.) son vientos de cola adicionales para el sector inmobiliario industrial.
Mientras tanto, otros mercados asiáticos presentan un panorama mixto. Japón destaca como una anomalía: con el Banco de Japón ajustando solo ligeramente su política ultra laxa (modificando el control de la curva de rendimientos pero aún con tasas efectivas del 0%), el sector inmobiliario japonés se ha mantenido comparativamente estable. Las vacantes de oficinas en Tokio han aumentado ligeramente (por encima del 6%) con algunos cambios derivados de la pandemia, pero las caídas en los alquileres parecen estar tocando fondo. Cabe destacar que los inversores extranjeros han estado activos en el mercado inmobiliario japonés, atraídos por los bajos costos de endeudamiento y una ventaja cambiaria (el yen está débil). Grandes transacciones, como adquisiciones de carteras de apartamentos e instalaciones logísticas por fondos estadounidenses y singapurenses, han sido noticia en 2025. Como resultado, los volúmenes de inversión inmobiliaria en Japón han aumentado en lo que va del año, desafiando la tendencia global.
El sudeste asiático también ofrece historias de crecimiento. Indonesia, Malasia y Vietnam están experimentando un rápido desarrollo de parques industriales y viviendas para una población joven, aunque el aumento de las tasas de interés ha moderado parte de la construcción especulativa. Vietnam en particular ha tenido un año desafiante en el sector inmobiliario debido a una ofensiva contra los bonos corporativos y escándalos de desarrolladores, pero el gobierno está implementando medidas para evitar una crisis y apoyar la demanda de compradores de vivienda (como incentivos crediticios y reformas legales para proyectos). Australia y Nueva Zelanda, en el Pacífico, han estado lidiando con cómo enfriar la inflación sin hacer colapsar sus mercados de vivienda. Los precios de las viviendas en Sídney y Auckland corrigieron bruscamente en 2022–23, pero el bajo desempleo y la inmigración han puesto un piso a los precios desde entonces. A finales de 2025, los precios de la vivienda en Australia volvían a subir en medio de una escasez crónica de viviendas, y la decisión del Banco de la Reserva de Australia de mantener las tasas estables ha mejorado el sentimiento de los compradores.
En resumen, el panorama inmobiliario de Asia-Pacífico está bifurcado: China sigue en una profunda recesión, arrastrando los promedios regionales, mientras que mercados como Singapur, India y Japón muestran estabilidad o crecimiento. Muchos inversores están reasignando – reduciendo su exposición a China y aumentándola en India o el sudeste asiático, por ejemplo – para capitalizar esas tendencias divergentes. Un factor común que podría impulsar todos los mercados en 2026 es el probable alivio global de las tasas de interés. Si EE. UU. y Europa bajan las tasas, muchos países asiáticos (especialmente los mercados emergentes que tuvieron que subirlas para defender sus monedas) seguirán el mismo camino. De hecho, los analistas de Bank of America señalaron que “las tasas a corto plazo más bajas en EE. UU. facilitan recortes en LatAm [y Asia emergente], especialmente [donde la inflación está disminuyendo]…”. Para China, podría ser necesario más estímulo interno o un cambio importante de política para realmente reactivar el sector inmobiliario. Para otros, sin embargo, las piezas están listas para una recuperación: demografía, urbanización y (pronto) financiamiento más barato. Los mercados inmobiliarios de Asia, aunque desafiados en algunas partes, están lejos de ser monolíticos – y al cierre de 2025, las perspectivas inmobiliarias de la región van desde la noche más oscura (China) hasta la mañana más brillante (India y más allá).
Latinoamérica: las altas tasas pesan, pero el cambio se acerca
En América Latina, los mercados inmobiliarios han estado navegando en un entorno de tasas de interés altísimas e inflación en los últimos años. Los bancos centrales desde Brasil hasta México aumentaron agresivamente las tasas para combatir los picos de precios de la era pandémica, y esos altos costos de endeudamiento se han trasladado a los mercados inmobiliarios: desacelerando los préstamos hipotecarios, enfriando las ventas de viviendas y relegando algunos proyectos comerciales. Sin embargo, a medida que avanza 2025, hay señales de que América Latina podría pronto ver alivio monetario, lo que podría preparar el terreno para un repunte inmobiliario.Consideremos Brasil, la economía más grande de la región. El Banco Central do Brasil llevó a cabo uno de los ciclos de endurecimiento más agresivos del mundo, llevando su tasa Selic hasta 15,00% a mediados de 2025, un máximo de casi dos décadas. Esto elevó drásticamente el costo de financiar una vivienda o un desarrollo de oficinas en Brasil. No es sorprendente que la accesibilidad a la vivienda se haya deteriorado; las tasas hipotecarias por encima del 12% dejaron fuera del mercado a muchas familias de clase media y el crecimiento de los precios de la vivienda se estancó. En el sector inmobiliario comercial, los inversores exigieron tasas de capitalización mucho más altas, lo que provocó una caída en las valoraciones, especialmente en el previamente candente mercado de oficinas de São Paulo. El banco central ahora ha pausado nuevas subidas, señalando una pausa prolongada en el 15% mientras espera pruebas claras de que la inflación está disminuyendo de manera sostenible. (La inflación de Brasil, aunque ha bajado de los dos dígitos, sigue en torno al 5–6%, por encima del objetivo).
La buena noticia es que un giro hacia recortes de tasas está en el horizonte en América Latina. Los economistas señalan que una vez que la Reserva Federal de EE. UU. cambie claramente hacia la flexibilización (lo que comenzó en pequeña medida a finales de 2025), esto “desbloquea” la puerta para que los bancos latinoamericanos recorten más agresivamente. Se espera ampliamente que Brasil comience a recortar tasas a principios de 2026, si no a finales de 2025, dado el panorama benigno de la inflación (Pantheon Macroeconomics espera que la inflación brasileña “siga desacelerándose, terminando el año en torno al 5%”). De manera similar, Chile y Colombia – que habían elevado las tasas a 11,25% y 13,25% respectivamente en sus picos – ya han comenzado a recortar. El banco central de Chile, por ejemplo, ha estado recortando en 2024 y 2025 a medida que la inflación allí se enfrió, y se proyecta que su tasa de política vuelva a estar en un solo dígito pronto. México adoptó un enfoque más cauteloso (manteniendo su tasa de referencia en 11,25% durante un período prolongado), pero los mercados anticipan que el Banco de México considerará recortes en 2025 si la flexibilización de la Fed reduce la presión sobre el peso.Para el sector inmobiliario, estos cambios no pueden llegar lo suficientemente pronto. Los desarrolladores y compradores inmobiliarios en toda LatAm han sido presionados por el costo del crédito. En México, la producción de viviendas se desaceleró y los volúmenes de ventas de casas disminuyeron en 2023–2024 a medida que las tasas hipotecarias superaron el 10%. Sin embargo, la demanda se mantuvo fundamentalmente sólida, especialmente en áreas metropolitanas en crecimiento y regiones fronterizas beneficiadas por el nearshoring. La inversión extranjera en bienes raíces mexicanos – particularmente en parques industriales y centros de distribución cerca de la frontera con EE. UU. – en realidad se disparó a pesar de las altas tasas, gracias a la tendencia de relocalización manufacturera. A medida que las tasas se normalicen a la baja, los desarrolladores mexicanos esperan un fuerte repunte tanto en los sectores residencial como comercial, impulsado por la demanda acumulada y los programas gubernamentales para abordar el déficit de vivienda.
La paradoja de los bienes raíces comerciales de Brasil en 2025 ha sido el aumento vertiginoso de los alquileres en un entorno de tasas de interés del 15%, como lo expresó un medio de comunicación. En São Paulo, los alquileres de oficinas y logística de primer nivel aumentaron debido a la oferta limitada y la llegada de nuevas empresas, incluso cuando los valores de los activos cayeron en papel por las altas tasas de descuento. Esto sugiere un resorte comprimido: si (o cuando) bajan las tasas de interés, los valores de las propiedades en Brasil podrían repuntar rápidamente para reflejar mejor los sólidos fundamentos de los alquileres. Lo mismo ocurre con los REITs brasileños (conocidos como FIIs), que han cotizado con grandes descuentos: probablemente los inversores los revaloricen cuando la Selic baje.
Al otro lado de los Andes, países como Perú y Argentina enfrentan sus propios problemas particulares. La economía peruana se desaceleró en 2023–25, lo que enfrió su mercado inmobiliario; las altas tasas de interés y la inestabilidad política hicieron que los compradores fueran cautelosos. El banco central de Perú recortó las tasas modestamente a finales de 2024, ofreciendo cierto alivio, y recortes adicionales en 2025 podrían mejorar gradualmente la asequibilidad. Argentina, sumida en una inflación superior al 100%, es un caso especial: su mercado inmobiliario opera en gran medida en efectivo (a menudo en dólares estadounidenses), efectivamente fuera del sistema crediticio disfuncional. Los precios de las propiedades argentinas en Buenos Aires han caído a aproximadamente la mitad de su pico en dólares de 2017, debido a una profunda recesión y controles cambiarios. Muchos desarrolladores pausaron proyectos. Las esperanzas están puestas en reformas económicas tras las elecciones para estabilizar la economía, lo que a su vez podría reactivar la actividad inmobiliaria (por ejemplo, mediante nuevos esquemas hipotecarios, que actualmente son prácticamente inexistentes debido a la inflación).
Una tendencia destacada en América Latina ha sido el flujo de capital extranjero hacia oportunidades inmobiliarias específicas, a pesar de las difíciles condiciones macroeconómicas. Por ejemplo, fondos de capital privado estadounidenses y de Medio Oriente han estado invirtiendo en logística e infraestructura en América Latina. La mencionada empresa conjunta de logística del Golfo de Blackstone, de $5 mil millones, incluye alcance más allá de Medio Oriente, con la posibilidad de buscar mercados emergentes globalmente para almacenes, y los crecientes mercados de consumo de América Latina están en el radar. En México, inversores canadienses y estadounidenses han adquirido propiedades industriales para servir a las cadenas de suministro de EE. UU. Y en Brasil, fondos soberanos e inversores globales han mostrado interés en sectores como centros de datos e instalaciones de almacenamiento en frío, anticipando una demanda a largo plazo.
En el sector residencial, América Latina sigue teniendo una población joven y en proceso de urbanización, lo que sostiene la demanda de vivienda. Países como Colombia y República Dominicana han experimentado vibrantes auges de construcción de viviendas (a menudo en segmentos de precio medio) que solo se desaceleraron parcialmente por las tasas más altas. Panamá y Costa Rica reportan fortaleza continua en las ventas residenciales, impulsadas por jubilados internacionales y profesionales de trabajo remoto que se reubican. Chile, tras un fuerte shock de tasas de interés (las tasas llegaron al 11,25% allí), se está estabilizando gradualmente; su mercado de vivienda se enfrió significativamente, pero con la inflación de vuelta cerca del objetivo, el banco central de Chile ha recortado las tasas en más de 4 puntos porcentuales hasta ahora, y se espera que la actividad inmobiliaria repunte en 2025.
En general, el mercado inmobiliario de América Latina a finales de 2025 se caracteriza por una espera ansiosa de alivio monetario. Como bromeó un desarrollador brasileño, “Estamos acumulando una presa de proyectos; una vez que bajen las tasas, será como abrir las compuertas.” Por ahora, los altos costos de financiamiento son el principal cuello de botella, no la falta de demanda. El FMI y el Banco Mundial han elogiado a los bancos centrales latinoamericanos por controlar la inflación, y a medida que se gana esa batalla, la prioridad pasa a reactivar el crecimiento – lo que significa recortar tasas. Cuando esos recortes se materialicen, se espera un resurgimiento de las ventas de viviendas y las inversiones comerciales en toda la región. La segunda mitad de 2025 y hasta 2026 podría ver que los mercados inmobiliarios de LatAm se aceleren, permitiendo finalmente que la demografía favorable de la región y las necesidades estructurales de vivienda se traduzcan en crecimiento inmobiliario. Mientras tanto, los actores del mercado se están posicionando: los bancos locales preparan nuevas ofertas hipotecarias, los desarrolladores tramitan permisos, y los inversionistas buscan gangas para aprovechar antes de que cambie la marea.Medio Oriente: Mega-Proyectos y Mega-Dinero
El sector inmobiliario del Medio Oriente está en medio de un notable auge, impulsado por abundante capital, ambiciosos proyectos estatales y un aumento del interés internacional. En contraste con los mercados occidentales limitados por la deuda, la región del Golfo en particular está llena de liquidez, gracias a los altos precios de la energía en los últimos años y a planes estratégicos de transformación económica. El resultado ha sido un boom inmobiliario en los países del Consejo de Cooperación del Golfo (CCG), con récords en los proyectos de construcción y acuerdos de inversión.
Arabia Saudita ejemplifica esta tendencia. Bajo su programa Visión 2030, el Reino está emprendiendo una serie de “giga-proyectos” – nuevas ciudades masivas, complejos turísticos y desarrollos de infraestructura – a una escala pocas veces vista. Esta semana, un nuevo análisis de Knight Frank confirmó cuán rápido se está acelerando esta fiebre constructora: el valor total de los contratos adjudicados en 2025 por los giga-proyectos sauditas aumentó un 20% interanual hasta alcanzar los $196 mil millones arabnews.com. Esta cifra es asombrosa – abarca mega-desarrollos como la futurista ciudad de más de $500 mil millones NEOM en el Mar Rojo, el centro turístico de lujo Red Sea Global (que acaba de inaugurar sus primeros hoteles), la ciudad de entretenimiento Qiddiya, y mega-proyectos urbanos en Riad como Diriyah Gate y King Salman Park. Según el “Saudi Giga Projects Report 2025” de Knight Frank, el auge de la construcción indica que el plan Visión 2030 está avanzando “de la planificación a la ejecución” a toda velocidad arabnews.com.
Riad, la capital de Arabia Saudita, está en el epicentro de esta revolución inmobiliaria. “Riad se ha consolidado firmemente como la nueva potencia económica de Arabia Saudita, representando el 63% de todos los nuevos empleos creados en el Reino desde 2019,” señala Faisal Durrani, jefe de investigación para MENA de Knight Frank arabnews.com. Desde 2016 se han anunciado en Riad proyectos inmobiliarios y de infraestructura por más de 237 mil millones de dólares arabnews.com, incluyendo iniciativas icónicas como un “Bulevar Deportivo” de 220 km de longitud y grandes expansiones de vivienda. Se proyecta que la población de la ciudad (alrededor de 7 millones en 2022) alcance los 10,1 millones para 2030 arabnews.com, y ya hay planes en marcha para acomodar este crecimiento con “más de 340.000 nuevas viviendas, 4,8 millones de m² de oficinas, 3 millones de m² de comercios minoristas y casi 30.000 habitaciones de hotel” para ese año arabnews.com. Estas cifras ilustran un frenesí de construcción prácticamente sin precedentes a nivel mundial. Durrani describe a Riad como testigo de “una de las historias de crecimiento urbano más ambiciosas del mundo”, lista para convertirse en un centro de negocios y turismo de clase mundial arabnews.com.
El impulso de mega-proyectos no se limita a Riad. El oeste de Arabia Saudita, hogar de NEOM y los desarrollos de la costa del Mar Rojo, tiene 17 giga-proyectos en marcha que suman 431 mil millones de dólares en inversiones anunciadas arabnews.com. De eso, ya se han adjudicado contratos por unos 57 mil millones de dólares, con cientos de miles de millones más en proceso arabnews.com. Solo NEOM (que incluye subproyectos como The Line, la estación de esquí Trojena y la ciudad industrial Oxagon) ha visto contratos por unos 24 mil millones de dólares hasta ahora arabnews.com, y aún está en etapas iniciales. La escala es impresionante: para 2030, estos proyectos de la región occidental buscan entregar 382.000 nuevas viviendas, más de 3 millones de m² de oficinas, 4,3 millones de m² de comercios minoristas y 330.000 habitaciones de hotel arabnews.com – creando efectivamente nuevas ciudades desde cero.
Más allá de Arabia Saudita, los EAU (Dubái, Abu Dabi) siguen siendo una potencia inmobiliaria por derecho propio. El mercado inmobiliario de Dubái ha estado en auge desde 2021, con ventas récord de viviendas de lujo (por ejemplo, en 2023 se vendió una villa en Palm Jumeirah por más de 100 millones de dólares) y una avalancha de compradores extranjeros, incluidos rusos, indios y europeos adinerados atraídos por la apertura y seguridad de Dubái. Aunque el ritmo de crecimiento de Dubái se moderó ligeramente en 2025, aún registró un crecimiento anual de precios de dos dígitos en residencias prime y una fuerte ocupación en espacios comerciales. En Abu Dabi, los desarrolladores se están enfocando en proyectos de alto nivel y culturales (como el distrito Guggenheim Abu Dhabi y nuevas comunidades en islas). Cabe destacar que Sotheby’s International Realty abrió en Abu Dabi este mes, debutando con las Four Seasons Private Residences en Saadiyat Beach, lo que indica confianza en el segmento ultra-lujo.Una de las historias más importantes en el sector inmobiliario de Oriente Medio es la afluencia de asociaciones de inversión internacional. Esta semana se anunció un ejemplo destacado: Blackstone, el mayor gestor de activos alternativos del mundo, se está asociando con Lunate de Abu Dabi (una firma de inversión respaldada por el emirato) para crear una plataforma dirigida a 5.000 millones de dólares en activos logísticos en el Golfo. La nueva empresa, llamada GLIDE, se centrará en adquirir y desarrollar “activos de almacén de alta calidad” en los países del CCG, incluyendo desarrollos desde cero y acuerdos de sale-leaseback con grandes empresas regionales. “La profunda transformación económica que se está produciendo en el CCG, impulsada por políticas pro-crecimiento, cambios demográficos favorables y una diversificación generalizada, está creando un fuerte impulso para sectores como la logística,” dijo Jon Gray, presidente de Blackstone, en el anuncio de la asociación. Esta cita resume por qué los inversores globales están invirtiendo en el sector inmobiliario de Oriente Medio: las economías de la región (especialmente en Arabia Saudita y los EAU) se están diversificando más allá del petróleo, las poblaciones jóvenes están creciendo, el comercio electrónico y el comercio están en auge, todo lo cual significa una demanda creciente de almacenes modernos, puertos, centros de datos y oficinas. La propia Blackstone ha estado expandiéndose en el Golfo; el mes pasado codirigió una inversión de 525 millones de dólares en Property Finder, un portal inmobiliario en línea con sede en Dubái. Otras grandes firmas como Brookfield, KKR y fondos soberanos del Golfo (ADIA, PIF, etc.) han estado activos en operaciones inmobiliarias de alto perfil desde El Cairo hasta Karachi, a menudo en forma de asociaciones.
Otra tendencia destacable es cómo el dinero del Golfo está llegando a regiones vecinas, exportando efectivamente el auge. Por ejemplo, Egipto (como se menciona en la sección de África) ha recibido más de 120.000 millones de dólares de capital de fondos soberanos de Oriente Medio comprometidos desde 2021, incluso para desarrollos inmobiliarios. En Turquía, Catar y los EAU han invertido en bienes raíces e infraestructura en Estambul. Irak y Pakistán tienen nuevas iniciativas de construcción respaldadas por inversores del CCG, e incluso Grecia y el sur de Europa han visto un mayor interés de compradores de Oriente Medio en resorts e islas.
En Oriente Medio propiamente dicho, otros mercados como Catar, Baréin y Omán también están avanzando, aunque a menor escala que los dos grandes (Arabia Saudita/EAU). Catar, tras la Copa del Mundo, tiene un exceso de nuevas viviendas pero está utilizando incentivos para atraer expatriados y empresas (como la propiedad extranjera al 100% en ciertos proyectos). Baréin se está enfocando en viviendas asequibles y parques industriales. Omán ha abierto más la propiedad extranjera en zonas turísticas, con la esperanza de emular parte del éxito de Dubái en atraer jubilados y compradores de segundas residencias.
Los factores de riesgo para el auge inmobiliario de Oriente Medio parecen relativamente contenidos. Uno es la volatilidad de los precios del petróleo: una caída importante podría restringir el gasto y el ánimo del gobierno. Sin embargo, la mayoría de los países del CCG tienen amplias reservas y son mucho más sólidos fiscalmente que hace una década. Otra consideración es la sobreconstrucción: los escépticos se preguntan si toda la oferta planificada (especialmente en Arabia Saudita) será absorbida. Por ahora, sin embargo, los profundos bolsillos del gobierno y una necesidad genuina de vivienda (Arabia Saudita tiene una población joven con escasez de viviendas) sugieren que estos proyectos encontrarán ocupantes, aunque sea a precios ajustados.
Con tanto en marcha, las perspectivas de la región siguen siendo sumamente positivas. Una encuesta de Expo Real encontró que las perspectivas inmobiliarias de Oriente Medio son altamente atractivas, con muchos inversores globales colocando al Golfo en la cima de su lista de objetivos de crecimiento. Como dijo un CEO del sector, “Oriente Medio es el laboratorio de desarrollo del mundo en este momento: si quieres ver el futuro de las ciudades, mira lo que está surgiendo en el desierto saudí y el horizonte de Dubái.” Es una afirmación audaz, pero no carente de mérito. Para el resto de 2025 y más allá, espere más mega-acuerdos, más proyectos que definan el horizonte y más capital fluyendo hacia la propiedad en Oriente Medio a medida que la región se consolida como un punto focal en el escenario inmobiliario global.
África: Inversión en aumento y nuevas fronteras de crecimiento
Los mercados inmobiliarios de África suelen pasar desapercibidos en los debates globales, pero cada vez atraen más la atención de inversores internacionales, especialmente porque algunos ven a África como la “última frontera” del crecimiento de los mercados emergentes gracias a su población joven y rápida urbanización. Aunque cada país africano tiene su propia historia inmobiliaria, un tema unificador en 2025 es la creciente entrada de inversiones y desarrollos ambiciosos, incluso cuando persisten los desafíos macroeconómicos.
El norte de África, en particular, está experimentando una ola de inversiones, en su mayoría provenientes de Oriente Medio. Egipto destaca por la magnitud de sus planes y la afluencia de capital que está atrayendo. El informe “Destination Egypt 2025” de Knight Frank destaca que Egipto “está atrayendo una ola de riqueza del Golfo hacia su sector inmobiliario”: aproximadamente 1.400 millones de dólares en capital privado del CCG se destinarán a viviendas y oficinas egipcias en el corto plazo. Inversores adinerados de EAU y Arabia Saudita lideran la tendencia: los datos de encuestas muestran que los nacionales de EAU planean invertir unos 709 millones de dólares en bienes raíces egipcios, y los saudíes alrededor de 403 millones de dólares, seguidos de un interés significativo de inversores alemanes y británicos. Estos fondos se están destinando a todo, desde la nueva ciudad capital administrativa que se está construyendo a las afueras de El Cairo, hasta complejos turísticos de lujo en la costa mediterránea y el Mar Rojo.
El propio gobierno egipcio está en medio de su agenda de desarrollo más ambiciosa en décadas. El Cairo está construyendo una ciudad capital completamente nueva (“NAC”) en el desierto: un megaproyecto de ciudad inteligente que ya se ha convertido en el principal objetivo para el 56% de los inversores saudíes encuestados y el 34% de los inversores emiratíes, según Knight Frank. La Costa Norte (costa mediterránea) y el Centro de El Cairo también son puntos calientes, con compradores del Golfo adquiriendo casas de vacaciones y activos comerciales estratégicos. “La metamorfosis de Egipto en una potencia regional del desarrollo inmobiliario está realmente en marcha,” dice Faisal Durrani de Knight Frank. “El capital privado del Golfo, combinado con inversiones de fondos soberanos, está acelerando la transformación del país.” De hecho, desde 2023 Egipto ha visto un aumento en la inversión extranjera directa (IED), gran parte de ella en bienes raíces e infraestructura, incluyendo un compromiso histórico de $35 mil millones por parte de ADQ de Abu Dabi este febrero que cubre un enorme desarrollo costero (Ras El Hekma) y otros proyectos. Gracias a estas inyecciones, nuevas ciudades, comunidades cerradas y distritos empresariales están surgiendo en todo Egipto. El valor de las propiedades en algunas zonas de El Cairo se ha disparado (Knight Frank señala que los precios en Sheikh Zayed City aumentaron un 24,7% interanual) arabianbusiness.com. Se advierte que una gran cantidad de nueva oferta llegará en 2025 (más de 30,000 nuevas viviendas están programadas para entregarse, un aumento del 29% respecto a 2024) arabianbusiness.com, lo que podría enfriar el crecimiento de los precios en los años siguientes. Pero por ahora, Egipto está surfeando una ola inmobiliaria – impulsada por capital externo y la determinación del gobierno de modernizarse.
Moviéndose al sur del Sahara, África Subsahariana está experimentando sus propias tendencias inmobiliarias. Muchas de las ciudades más grandes de África están viviendo un rápido crecimiento poblacional y migración urbana, lo que tensiona la vivienda e infraestructura existente pero también crea oportunidades de desarrollo. Grandes ciudades como Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) y Accra (Ghana) han registrado aumentos anuales en los precios de la propiedad del orden de 8% a 12% en los últimos años en promedio. En Lagos, por ejemplo, la demanda tanto de apartamentos de lujo en barrios como Ikoyi y Victoria Island como de viviendas asequibles en las crecientes afueras sigue siendo alta, incluso cuando el país lidia con la inflación y tasas de interés superiores al 20%. El banco central de Nigeria ha estado subiendo las tasas (actualmente alrededor del 18,75%) para combatir la inflación, lo que incrementa los costos hipotecarios. Sin embargo, gran parte del mercado inmobiliario africano no depende mucho de las hipotecas (fuera de Sudáfrica y Namibia, las hipotecas son relativamente raras). Las compras a menudo se realizan en efectivo o mediante planes de pago innovadores. Así, aunque las altas tasas de interés y la volatilidad económica son obstáculos, no detienen completamente la actividad de vivienda; en cambio, los desarrolladores y compradores encuentran soluciones creativas de financiamiento, como planes de pago indexados al dólar en Nigeria o esquemas cooperativos de ahorro en Kenia.
El mercado inmobiliario de Kenia (centrado en Nairobi) sigue siendo uno de los más desarrollados de África Oriental. Nairobi cuenta con un segmento inmobiliario comercial próspero: es un centro regional para multinacionales y ONG, lo que impulsa la demanda de parques de oficinas y viviendas para expatriados. Aunque la vacancia de oficinas aumentó ligeramente debido a cierto exceso de oferta, segmentos como almacenes de grado A, centros comerciales modernos y viviendas para clase media continúan expandiéndose. La clase media-alta de Nairobi ha impulsado un mini-boom en desarrollos de comunidades cerradas en suburbios como Kiambu y Ngong Road. Además, Kenia se ha convertido en un punto focal para la inversión en activos alternativos como residencias estudiantiles y bienes raíces de salud, abordando brechas en la infraestructura social.
Ghana y Costa de Marfil también han estado atrayendo el interés de inversores como mercados políticamente estables en África Occidental. El mercado inmobiliario de Accra experimentó un auge en la construcción de apartamentos y oficinas de alta gama a finales de la década de 2010; tras una breve pausa, están regresando nuevos proyectos (impulsados por la inversión de la diáspora y los ingresos petroleros de Ghana). Sin embargo, la reciente reestructuración de la deuda de Ghana y el aumento de la inflación han generado cautela. Aun así, iniciativas como los planes de Ghana para viviendas asequibles y los nuevos proyectos de ciudades en Costa de Marfil (por ejemplo, la expansión del distrito comercial de Abiyán) están avanzando, con el apoyo de instituciones de financiamiento para el desarrollo.
Un tema común en toda África es la necesidad de vivienda asequible. Los gobiernos de Kenia, Nigeria, Sudáfrica y otros han hecho de esto una prioridad, a menudo mediante asociaciones público-privadas. Nigeria, por ejemplo, lanzó un Fondo Nacional de Vivienda y un esquema hipotecario para la diáspora para impulsar el desarrollo de unidades asequibles. En Sudáfrica, el mercado de la vivienda es más maduro pero actualmente está débil. El Banco de Reserva de Sudáfrica mantuvo las tasas altas (tasa repo de 8,25%) para combatir la inflación, y junto con una economía lenta y problemas en la red eléctrica, el mercado de la vivienda se ha mantenido plano. Los precios en términos reales han estado disminuyendo en muchas áreas (la Global Property Guide señala que la vivienda en Sudáfrica está “obstaculizada por una demanda moderada, un desempleo persistentemente alto y una economía lenta”). Sin embargo, los analistas son algo optimistas para Sudáfrica en 2025–26: con la inflación disminuyendo, se esperan recortes de tasas (posiblemente llevando la tasa de política al ~10,5% para finales de 2025), lo que podría “crear oportunidades sin precedentes para compradores de propiedades” y liberar la demanda contenida. Ya, los bancos sudafricanos están reportando solicitudes hipotecarias estables o en aumento en la segunda mitad de 2025, y el sentimiento del mercado ha mejorado tras recientes cambios políticos (por ejemplo, un ministro de finanzas pro-empresarial).
Otro aspecto destacado es el auge de nuevas tecnologías inmobiliarias y modelos de financiamiento en África. Nigeria y Kenia están viendo startups proptech que permiten inversiones fraccionadas en propiedades, plataformas hipotecarias digitales y crowdfunding para bienes raíces, ampliando el acceso al mercado. Estas innovaciones están inyectando gradualmente más liquidez y transparencia. Además, los REIT africanos están surgiendo lentamente: Ghana lanzó un REIT y Kenia está trabajando en regulaciones para fomentarlos, lo que podría canalizar dinero institucional hacia el desarrollo de centros comerciales, oficinas y centros logísticos.
Finalmente, la integración de África en la escena global de inversiones está creciendo. Una señal reveladora: los principales desarrolladores globales y marcas hoteleras están expandiéndose en África. Por ejemplo, desarrolladores franceses y estadounidenses están construyendo megaproyectos de uso mixto en Costa de Marfil y Senegal. Cadenas hoteleras como Marriott, Hilton y Accor están abriendo decenas de nuevos hoteles en todo el continente, apostando por el crecimiento empresarial y turístico, lo que indica confianza en las perspectivas del sector inmobiliario.
En conclusión, el sector inmobiliario africano a finales de 2025 es un estudio de contrastes: desafíos significativos (altos costos de financiamiento, inestabilidad macroeconómica en algunos países) pero también recompensas significativas (crecimiento rápido, altos rendimientos y demografía favorable). El interés de los inversores del Golfo y otros sugiere un reconocimiento de que los mercados africanos, aunque más riesgosos, ofrecen un potencial a largo plazo difícil de ignorar. Si las condiciones globales mejoran – es decir, si bajan las tasas de interés y los precios de las materias primas se mantienen – África podría ver una fuerte aceleración en el desarrollo inmobiliario. Ya están surgiendo “nuevas ciudades” (desde la NAC de Egipto hasta Eko Atlantic en Nigeria), y los horizontes urbanos africanos podrían verse muy diferentes dentro de una década. Por ahora, el continente está construyendo, poco a poco, a menudo fuera del radar, pero cada vez más con capital y experiencia global a bordo.
Perspectiva: Optimismo Cauteloso para 2026 y Más Allá
Al cerrar las noticias de principios de octubre de 2025, el tema general para el sector inmobiliario global es de optimismo cauteloso. En todos los continentes, los actores del mercado se están posicionando para un mejor 2026, aunque siguen atentos a los riesgos persistentes.
Varios grandes instituciones y expertos han actualizado sus pronósticos a la luz de los acontecimientos recientes:
- Fondo Monetario Internacional (FMI) – En su próximo Informe de Perspectivas de la Economía Mundial (que se publicará a mediados de octubre), se espera que el FMI aborde la desaceleración de la inflación global y sus implicaciones. Las señales iniciales sugieren que el FMI elevará ligeramente las previsiones de crecimiento para algunas regiones gracias a la mejora de las condiciones financieras. El sector inmobiliario, a menudo beneficiado por tasas bajas, podría ver un repunte en la inversión si se cumple el escenario del FMI de un “aterrizaje suave”. (Por el contrario, es probable que el FMI advierta sobre los problemas inmobiliarios de China como un riesgo a la baja para el crecimiento de Asia).
- CBRE y JLL (corredurías globales) – Ambas firmas se han vuelto más positivas respecto a 2025. CBRE ahora proyecta un aumento del 15% en el volumen de inversión en bienes raíces comerciales a nivel global en 2025, frente al ~10% anterior. Citan un esperado giro hacia recortes de tasas en EE. UU., Reino Unido y la Eurozona, lo que debería mejorar la liquidez y la confianza de los compradores. El último informe global de JLL señala de manera similar que los inversores “primeros en moverse” en 2024–25 podrían obtener ganancias superiores a la media a medida que los mercados se recuperan y que la escasez de oferta en ciertos sectores (por ejemplo, logística, vivienda) se agravará, creando oportunidades para los desarrolladores.
- Deloitte & PwC (Consultorías) – El informe Emerging Trends in Real Estate 2025 de PwC/ULI (Urban Land Institute) se publicó el 5 de octubre y su perspectiva global fue cautelosamente optimista. Señaló que, aunque la inflación, las tasas de interés más altas, el riesgo político y los costos de construcción siguen siendo preocupaciones, la mayoría de los encuestados espera que los volúmenes de transacciones aumenten en 2025 y creen que “el ciclo inmobiliario ha dado un giro”. Se habla de una “recuperación en forma de K”: los activos principales en ubicaciones privilegiadas se recuperarán primero, mientras que los activos secundarios podrían quedarse rezagados o seguir cayendo. La perspectiva de Deloitte para el sector inmobiliario comercial en 2026 (presentada en octubre) coincide en que las propiedades de alta calidad y generadoras de ingresos deberían volver a atraer a varios postores para finales de 2025.
- Bancos Centrales – Las señales de los banqueros centrales son en general favorables: la Reserva Federal de EE. UU. ha indicado una pausa y posibles recortes adicionales si la inflación sigue disminuyendo. El Banco Central Europeo también pausó y algunos miembros insinúan recortes a mediados de 2024 si la economía sigue débil (la inflación de la eurozona cayó recientemente por debajo del 3%). Los bancos centrales de mercados emergentes (Brasil, como se mencionó, y otros como Polonia y Hungría) ya han recortado tasas o lo harán pronto. Este ciclo de relajación sincronizada es una clara reversión del endurecimiento sincronizado de 2022, y es una buena señal para los sectores sensibles a las tasas de interés. El sector inmobiliario se beneficiará enormemente, ya que tasas base más bajas reducirán las tasas hipotecarias y las tasas de capitalización, impulsando tanto la demanda como el valor de los activos.
Por supuesto, persisten riesgos en el horizonte. Una inflación persistente podría ralentizar o descarrilar el ciclo de recortes de tasas; las tensiones geopolíticas (como guerras o conflictos comerciales) podrían sacudir la confianza de los inversores; y el exceso de deuda en algunos mercados (tanto pública como privada) es una incógnita. En el sector inmobiliario específicamente, un riesgo es el refinanciamiento: una gran cantidad de deuda sobre propiedades comerciales vence entre 2024 y 2026, y la facilidad con la que se renueven (o reestructuren) esos préstamos influirá en el comportamiento de los propietarios. Si las tasas no bajan tanto como se espera, algunos propietarios podrían incumplir o verse obligados a vender activos, inyectando situaciones de estrés en el mercado. Sin embargo, muchos observadores consideran que la corrección de precios de 2022–2024 ha sido suficiente para atraer compradores, y cualquier estrés adicional será recibido con capital ansioso (como lo demuestra el creciente número de fondos oportunistas que están recaudando dinero ahora).
También es importante señalar cambios sectoriales que darán forma a la perspectiva:
- Residencial: El consenso es que los mercados de vivienda se estabilizarán o crecerán modestamente en la mayoría de los países en 2025. La demanda de vivienda es estructuralmente fuerte en muchas economías (por demografía o escasez de oferta), por lo que a medida que las tasas hipotecarias bajen aunque sea un poco, la actividad debería repuntar. Ya hemos visto pruebas tempranas: por ejemplo, las aprobaciones hipotecarias en el Reino Unido aumentaron en septiembre tras la pausa en las subidas de tasas; las ventas de viviendas nuevas en EE. UU. están en realidad por encima del año anterior, ya que los constructores ofrecen descuentos en tasas. Dicho esto, la accesibilidad sigue siendo una limitación: los salarios no han seguido completamente el ritmo de los precios de la vivienda y los costos de interés en los últimos años. Si los ingresos ajustados por inflación no aumentan, la recuperación de la vivienda podría ser lenta. Políticas como incentivos para compradores primerizos o programas de vivienda social jugarán un papel en ciertos mercados (por ejemplo, Canadá acaba de eliminar el GST en la construcción de nuevos alquileres para estimular la oferta).
- Comercial: El mercado de oficinas enfrenta una recuperación más prolongada debido al cambio hacia el trabajo remoto. Las perspectivas aquí varían según la calidad: las oficinas de primer nivel, eficientes en energía (“Clase A” o construcciones nuevas) en ubicaciones privilegiadas deberían recuperar la ocupación y ver crecimiento en rentas, ya que las empresas valoran la colaboración presencial para ciertos espacios. Las oficinas más antiguas y menos sostenibles probablemente necesitarán ser reconvertidas o renovadas profundamente para competir, un proceso que continuará entre 2026 y 2030. El sector minorista inmobiliario se está dividiendo: el comercio minorista de necesidad (centros anclados por supermercados, etc.) y los locales comerciales principales en zonas turísticas se están recuperando bien, mientras que los centros comerciales de segunda categoría y los grandes almacenes luchan contra el comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo. El sector industrial/logístico sigue siendo quizás el más fuerte a nivel global: las tasas de vacancia están en mínimos históricos o cerca de ellos en muchos centros logísticos, y aunque hay nueva oferta, a menudo apenas cubre la demanda. El crecimiento de la IA, la computación en la nube y el 5G también está impulsando la demanda de centros de datos, que se han convertido en una nueva clase de activo institucional (con requisitos especiales de energía y refrigeración). La hostelería (hoteles) se ha recuperado con fuerza en muchos lugares tras el Covid, aunque los viajes de negocios aún van por detrás de los de ocio; las perspectivas para los hoteles en 2025 son generalmente positivas a medida que los flujos turísticos se normalizan, salvo que surjan nuevos shocks.
- Terrenos y desarrollo: Una previsión interesante proviene de especialistas en tierras agrícolas y terrenos. Esperan que los valores de las tierras agrícolas se mantengan resilientes (respaldados por la necesidad de seguridad alimentaria y como cobertura contra la inflación). En cuanto a terrenos para desarrollo de vivienda, algunos mercados han visto caer los precios del suelo debido al aumento de los costos de construcción y financiamiento, pero a medida que estos factores mejoren, los valores de la tierra podrían volver a subir, lo que podría llevar a los desarrolladores a apresurarse a asegurar terrenos ahora. Algunos gobiernos están considerando incentivos para liberar terrenos ociosos (como impuestos a terrenos vacantes) para abordar la escasez de vivienda; si tales políticas se aprueban, podrían llevar más terrenos al mercado y moderar los aumentos de precios.
En medio de este panorama complejo, el sentimiento entre muchos profesionales inmobiliarios está mejorando. El índice de tendencias de Expo Real mostró que los optimistas ahora superan a los pesimistas por 2 a 1 en la industria. “Hemos tocado fondo y la confianza está regresando gradualmente… el mercado [está] volviendo lentamente a la normalidad,” dijo Stefan Rummel, CEO de Messe München, expresando esperanza aunque reconociendo los desafíos que quedan. Este “sentimiento equilibrado” es muy diferente al pesimismo de hace un año.
En resumen: el escenario está listo para una recuperación, pero será medida y desigual. Al entrar el último trimestre de 2025, los inversores y desarrolladores inmobiliarios de todo el mundo observan atentamente a los bancos centrales y los datos económicos. Hay una sensación cautelosa de que lo peor ya ha pasado: la caída de valores ha terminado en gran parte y un nuevo ciclo está comenzando. Pero también está claro que el próximo ciclo será diferente al anterior: no se tratará de apalancamiento fácil y ventas rápidas. En cambio, los fundamentos y las estrategias creativas impulsarán el éxito. Como bromeó un corredor veterano, “El próximo año separará a los aficionados de los profesionales: quienes hicieron su tarea durante la desaceleración van a triunfar cuando el mercado cambie.”
En otras palabras, espere que las noticias inmobiliarias globales en los próximos meses presenten más grandes acuerdos cerrándose, más grúas en los horizontes urbanos, y sí, más sonrisas en los rostros de agentes e inversores – aunque atenuadas por las lecciones aprendidas. Por ahora, el resumen de octubre de 2025 nos da muchas pruebas de que, en todo el mundo, los mercados inmobiliarios están volviendo poco a poco a la vida, sentando las bases para un 2026 potencialmente mucho más fuerte.
