- La crisis de asequibilidad de la vivienda en EE. UU. avanza, con el Secretario del Tesoro Scott Bessent advirtiendo de un desafío de «todos a una» y señalando posibles medidas, incluida la declaración de una emergencia nacional de vivienda este otoño.
- Carlyle Group recaudó un récord de $9 mil millones para su último fondo inmobiliario en EE. UU., el mayor desde 2012, dirigido a activos residenciales, de autoalmacenamiento e industriales, evitando oficinas, hoteles y centros comerciales. <li EVERGRANDE: Los liquidadores de Evergrande Group pidieron a un tribunal de Hong Kong que nombrara receptores para rastrear los activos del fundador Hui Ka Yan, ya que el desarrollador, con más de $300 mil millones en pasivos, se acerca a la liquidación y fue excluido de la HKEX.
- Seazen Group anunció una asociación estratégica para explorar la tokenización de activos del mundo real, emitiendo una participación accionaria de $6.3 millones (0.27%) a una empresa de Blockchain Metaverse para desarrollar la tokenización de los activos inmobiliarios de Seazen.
- Mitsubishi UFJ Financial Group presentó un fondo inmobiliario de ¥100 mil millones para invertir en propiedades en Tokio, Osaka y Nagoya, con alrededor de ¥30 mil millones en capital de instituciones y el resto mediante deuda.
- Nueva Zelanda revirtió su prohibición a compradores extranjeros, permitiendo a los titulares de la visa Active Investor Plus comprar o construir una vivienda de lujo de más de NZ$5 millones, con efecto inmediato, con 301 solicitudes de visa desde abril que suman al menos NZ$1.8 mil millones.
- Dubái registró 51,000 ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2025, un récord trimestral, mientras que los planes para añadir 210,000 nuevas unidades de vivienda para finales de 2026 elevan la previsión de Fitch de una caída de precios del 10–15%.
- Los precios de la vivienda en el Reino Unido cayeron un 0.1% en agosto, la tercera caída mensual desde abril, con un crecimiento anual del 2.1% ya que la asequibilidad sigue siendo limitada y el Banco de Inglaterra redujo la tasa base al 4.00%.
- Arabia Saudita lanzó su primer mercado de valores respaldados por hipotecas residenciales, con SRC emitiendo el primer RMBS a finales de agosto para aumentar la liquidez y apoyar el objetivo de elevar la propiedad de vivienda a alrededor del 70%.
- Los desarrolladores de Hong Kong enfrentaron un aumento del 70% en los vencimientos de deuda el próximo año, hasta $7.1 mil millones en 2026 desde $4.2 mil millones este año, con Road King incumpliendo cupones de bonos en medio de presiones de refinanciamiento.
Resumen: En el transcurso de dos días (1–2 de septiembre de 2025), los mercados inmobiliarios de todo el mundo se vieron trastornados por acontecimientos vertiginosos. EE. UU. insinuó declarar una emergencia de vivienda en medio del aumento vertiginoso de los costos hipotecarios reuters.com, mientras que el Reino Unido experimentó una bajada inesperada de los precios de la vivienda reuters.com. La agitación inmobiliaria en China se profundizó: desde el colapso de Evergrande hasta un desarrollador recurriendo a la recaudación de fondos mediante blockchain reuters.com. La región de Asia-Pacífico trajo sorpresas, ya que Nueva Zelanda volvió a abrir sus puertas a compradores extranjeros adinerados reuters.com y Japón lanzó un fondo inmobiliario masivo reuters.com. En Oriente Medio, Arabia Saudita lanzó sus primeros valores respaldados por hipotecas english.aawsat.com para impulsar la liquidez en la vivienda, incluso cuando el auge de Dubái generó temores de un colapso. En África y América Latina, las altas tasas de interés y nuevas inversiones están remodelando los mercados. A continuación, desglosamos las principales transacciones, tendencias, políticas, impactos de tasas, proyectos e innovaciones tecnológicas – con opiniones de expertos – región por región.
Norteamérica (EE. UU. y Canadá) – Crisis de asequibilidad y medidas políticas
- La asequibilidad de la vivienda al límite: Ser propietario de una vivienda en EE. UU. es cada vez más inalcanzable, ya que las tasas hipotecarias y los precios alcanzan máximos de varias décadas. Ahora es más barato alquilar que comprar una vivienda inicial en 49 de las 50 ciudades más grandes de EE. UU. san.com san.com. Los pagos hipotecarios mensuales promedio ($2,768) son aproximadamente un 38% más altos que los alquileres ($2,000) san.com san.com, una inversión de las normas históricas. Los compradores primerizos están teniendo dificultades: su edad promedio ha aumentado a 38 (de 28 en 1991) y su participación en el mercado cayó a 24%, el nivel más bajo desde que se tiene registro en 1981 nar.realtor. “El mercado de la vivienda en EE. UU. está dividido en dos grupos: los compradores primerizos que luchan por entrar al mercado y los propietarios actuales que compran al contado”, señala la subdirectora de economía de NAR, Jessica Lautz nar.realtor, ya que los altos precios y tasas hipotecarias superiores al 7% dejan fuera a los compradores jóvenes.
- “Todos a bordo” – EE. UU. señala emergencia de vivienda: Con la asequibilidad en crisis, Washington podría intervenir. El secretario del Tesoro Scott Bessent advirtió que los costos de la vivienda son un desafío de “todos a bordo” y reveló que la administración Trump planea nuevas medidas en las próximas semanas reuters.com reuters.com. Le dijo a Reuters que el presidente Trump incluso está considerando declarar una emergencia nacional de vivienda este otoño para impulsar la oferta y frenar los precios reuters.com. Bessent señaló que los alquileres finalmente han comenzado a bajar, lo que brinda alivio a los inquilinos, pero las ventas de viviendas siguen deprimidas por la política monetaria restrictiva de la Reserva Federal reuters.com. Espera que las transacciones inmobiliarias aumenten una vez que las tasas de interés comiencen a bajar, ya que los propietarios con hipotecas a tasas ultrabajas finalmente estarán dispuestos a vender reuters.com. Mientras tanto, la administración está explorando permisos simplificados y estandarización para acelerar la nueva construcción reuters.com. “La asequibilidad”, dijo Bessent, “será un gran enfoque” mientras buscan soluciones reuters.com.
- Los gigantes de la inversión apuestan por la recuperación inmobiliaria: El gran capital se está movilizando para una recuperación del sector inmobiliario en EE. UU. La firma de capital privado Carlyle Group recaudó un récord de 9 mil millones para su último fondo inmobiliario estadounidense, el mayor desde 2012, posicionándose para comprar terrenos y edificios en un punto bajo del ciclo reuters.com reuters.com. Rob Stuckey, jefe de bienes raíces de Carlyle en EE. UU., dijo que los inversionistas comprometieron capital durante “uno de los entornos de recaudación de fondos más difíciles… en la memoria reciente”, atraídos por la mejora de los fundamentos en activos residenciales, de autoalmacenamiento e industriales reuters.com reuters.com. Cabe destacar que el fondo de Carlyle evitará los sectores estructuralmente desafiados como oficinas, hoteles y centros comerciales reuters.com, lo que refleja el estrés continuo en el sector inmobiliario comercial tradicional. En cambio, apunta a áreas con mayor demanda, ya que los altos costos de endeudamiento y el trabajo remoto están transformando los mercados inmobiliarios de EE. UU. Mientras tanto, los inversionistas institucionales (fondos de pensiones, aseguradoras) están adquiriendo viviendas unifamiliares y carteras de alquiler, buscando rendimientos protegidos contra la inflación en medio de la volatilidad bursátil reuters.com. Incluso cuando el crédito sigue siendo limitado, estos actores con liquidez apuestan a que “este es un momento atractivo para invertir” en bienes raíces en EE. UU. reuters.com.
- La calma de Canadá antes del alivio de tasas: En Canadá, no se han producido cambios de política dramáticos en las últimas 48 horas, pero el mercado refleja los desafíos de EE. UU. Ciudades importantes como Toronto y Vancouver enfrentan crisis de asequibilidad tras años de aumentos de precios, aunque el crecimiento de los precios se ha enfriado en 2025. Las agresivas subidas de tasas del Banco de Canadá (que elevaron las tasas hipotecarias por encima del 6%) han ralentizado significativamente las ventas. Sin embargo, con la inflación canadiense disminuyendo, los economistas anticipan recortes de tasas en 2025, un posible punto de inflexión para la vivienda. Ya, los precios de las viviendas se han estabilizado a nivel nacional tras una leve corrección, y la demanda de compradores está resurgiendo para condominios y viviendas de entrada. Las próximas decisiones sobre tasas de interés serán críticas: un giro hacia tasas más bajas podría “devolverle vida al mercado”, como señaló un analista de Bay Street, al reducir los pagos mensuales y restaurar la confianza de los compradores (fuentes fuera del periodo de 48 horas sugieren un optimismo cauteloso). Mientras tanto, el gobierno de Canadá se centra en aumentar la oferta de viviendas – flexibilizando la zonificación y la demanda impulsada por la inmigración – para abordar lo que la CMHC estima es un déficit de millones de unidades. Estas iniciativas a largo plazo, junto con cualquier alivio en las tasas, preparan el escenario para una lenta recuperación del sector residencial en Canadá.
Europa – Caen los precios, las tasas afectan y nerviosismo entre inversores
- Los precios de la vivienda en el Reino Unido caen inesperadamente: El mercado inmobiliario británico mostró señales de advertencia cuando los precios de la vivienda bajaron un 0,1% en agosto en comparación con julio, desafiando las expectativas de un aumento reuters.com. Fue la tercera caída mensual desde abril, lo que redujo el crecimiento anual de los precios a solo un 2,1%, el más débil en más de un año reuters.com. El prestamista hipotecario Nationwide culpó a la asequibilidad limitada: la hipoteca promedio de un comprador primerizo ahora consume aproximadamente el 35% de los ingresos netos, muy por encima de la norma a largo plazo del 30% reuters.com. “El ritmo relativamente moderado del crecimiento de los precios de la vivienda es quizás comprensible, dado que la asequibilidad sigue siendo limitada en comparación con las normas a largo plazo,” dijo Robert Gardner, economista jefe de Nationwide reuters.com. Aunque el Banco de Inglaterra redujo su tasa base al 4,00% en agosto (desde el 4,25%) para estimular la economía, los costos de los préstamos siguen siendo altos y los prestamistas son cautelosos reuters.com. Los posibles compradores también enfrentan barreras psicológicas: la especulación sobre posibles aumentos de impuestos a la propiedad en el próximo presupuesto – como un posible impuesto a las mansiones – está afectando la confianza. “El riesgo es que la especulación sobre posibles aumentos de impuestos a la propiedad en el presupuesto de otoño … afecte aún más la confianza de los compradores en los próximos meses,” advirtió Ashley Webb, economista del Reino Unido en Capital Economics reuters.com. En resumen, la vivienda británica navega una recuperación frágil, con caídas modestas de precios que reflejan la presión de las subidas de tasas pasadas y la incertidumbre sobre los impuestos futuros.
- Bienes Raíces Comerciales Europeos Bajo Presión: En toda Europa continental, los mercados de propiedades comerciales están sintiendo la presión de tasas de interés y rendimientos de bonos más altos. Los rendimientos de los bonos gubernamentales han subido a máximos de varios años en muchos países reuters.com, elevando el costo de capital para los inversionistas inmobiliarios y ejerciendo presión a la baja sobre las valoraciones de las propiedades. Los sectores de oficinas y comercios minoristas están particularmente débiles: las tasas de vacancia en las grandes ciudades (como París La Défense o el CBD de Frankfurt) han aumentado a medida que los inquilinos corporativos reducen su tamaño y las tendencias de trabajo remoto persisten. También se avecina una ola de refinanciamiento: las empresas inmobiliarias europeas que se beneficiaron de deuda barata en la década de 2010 ahora enfrentan refinanciamientos mucho más costosos o ventas en dificultades. En Alemania, por ejemplo, un importante propietario de oficinas advirtió recientemente que las propiedades podrían ser depreciadas entre un 10 y un 20% debido a la revalorización impulsada por los rendimientos (fuente: FT, fuera del alcance de 48 horas). Los volúmenes de inversión en Europa han caído drásticamente en comparación con el año anterior, y algunos acuerdos de alto perfil han fracasado. Sin embargo, aún existen focos de resiliencia: las propiedades logísticas e industriales impulsadas por el comercio electrónico continúan mostrando un sólido crecimiento de rentas, y la inversión en hoteles de lujo en el sur de Europa se está recuperando con el turismo. Los bancos centrales de Europa (BCE, BoE) se acercan a un pico en las tasas; cualquier señal de recortes podría estabilizar los costos de financiamiento y atraer nuevamente a los compradores. Hasta entonces, el entorno de tasas “altas por más tiempo” mantiene al sector inmobiliario europeo en una situación de espera, con los inversionistas exigiendo mayores rendimientos y revalorizando los activos en consecuencia.
- Desarrollos y Acuerdos Notables: A pesar de los vientos en contra, algunos movimientos significativos en el sector inmobiliario europeo fueron noticia. En Francia, el conglomerado de lujo Kering (propietario de Gucci) ha estado “vendiendo” partes de su cartera de propiedades comerciales valorada en 4.000 millones de euros para reducir deuda reuters.com reuters.com. El nuevo CEO Luca de Meo podría vender edificios emblemáticos en París, Milán y Nueva York después de que las ventas de Kering se desplomaran, lo que supone un giro respecto a su racha de adquisiciones de trofeos (como la compra de una tienda en la Quinta Avenida por 963 millones de dólares en 2022) reuters.com. Vender estos activos genera liquidez pero podría erosionar la presencia de la marca a largo plazo en las principales calles comerciales reuters.com reuters.com. Mientras tanto, en Alemania se observó una nueva inquietud de los inversores en el sector inmobiliario: fondos activistas están rondando empresas con gran exposición inmobiliaria en sus balances, instando a la venta de activos. Y en España, un importante proyecto de uso mixto – la remodelación de 7.000 millones de euros de la Operación Chamartín en Madrid – finalmente comenzó tras décadas de retrasos (medios locales, 1 de septiembre). Esta conversión de 100 hectáreas de playa de vías en oficinas, viviendas y parques refleja una tendencia “build-to-core”, donde los desarrolladores crean activos prime desde cero ya que pocos quieren vender los existentes de alta calidad en un mercado débil. En general, el sector inmobiliario europeo está en modo de reinicio, esperando señales más claras sobre la inflación y la política antes del próximo repunte.
Asia-Pacífico – Crisis e Innovación en Igual Medida
- La agitación inmobiliaria de China se intensifica: La épica recesión del sector inmobiliario en China no muestra señales de disminuir. Evergrande Group, que alguna vez fue el mayor promotor inmobiliario de China, sigue en el centro de la tormenta. El 2 de septiembre, los liquidadores de Evergrande pidieron a un tribunal de Hong Kong que nombrara interventores para rastrear los activos del fundador Hui Ka Yan, quien se ha negado a revelar completamente sus propiedades en todo el mundo reuters.com. Esta medida extraordinaria es parte de los esfuerzos para recuperar 6.000 millones de dólares en supuestos dividendos y pagos desviados a Hui y otros allegados reuters.com. Evergrande, con más de 300.000 millones de dólares en pasivos, recibió la orden formal de liquidación en 2024 tras incumplir sus deudas reuters.com. Fue excluida de la bolsa de valores de Hong Kong la semana pasada, marcando un colapso sorprendente para una empresa que alguna vez fue el símbolo del auge de la construcción en China reuters.com. El fundador Hui, que ahora está supuestamente en prisión en China por cargos no especificados reuters.com, había retirado miles de millones en efectivo durante los años buenos, y los liquidadores advierten que su exesposa podría disponer de otros 1.000 millones de dólares en activos si no se le impide reuters.com. La saga de Evergrande pone de relieve las profundas grietas en el sector inmobiliario de China, que desde 2021 ha visto a decenas de promotores incumplir pagos. Las ventas y los precios de la vivienda siguen estancados; los precios de las viviendas nuevas cayeron por cuarto mes consecutivo en julio, un 0,3% menos, con una demanda débil que ha llevado a las autoridades a implementar estímulos. El gobierno central de Pekín ha instado recientemente a las ciudades a relajar las restricciones para la compra de viviendas y a reducir las tasas hipotecarias para “evitar nuevas caídas” en la vivienda reuters.com. Pero hasta ahora, estas medidas solo han estabilizado brevemente el sentimiento. Los analistas temen un proceso largo: “El colapso inmobiliario en China aún no ha terminado,” advirtieron economistas en una nota reciente, lo que significa más dolor para la economía en general (que dependía del sector inmobiliario para el 25% de la actividad antes de la crisis).
- Los desarrolladores de Hong Kong enfrentan un precipicio de deuda: El efecto dominó de la crisis inmobiliaria de China también se siente en Hong Kong. Un nuevo análisis de Reuters muestra que los principales desarrolladores de Hong Kong enfrentan un aumento del 70% en los vencimientos de deuda el próximo año – $7.1 mil millones vencen en 2026 frente a $4.2 mil millones este año reuters.com reuters.com. Con los valores de las propiedades comerciales en Hong Kong un 50% por debajo de su máximo de 2019 y el arrendamiento de oficinas en horas bajas, la refinanciación es un desafío inminente. Un constructor de tamaño medio, Road King, acaba de incumplir el pago de cupones de bonos, siendo el primer desarrollador de Hong Kong en hacerlo desde que comenzó la crisis de deuda inmobiliaria en China reuters.com. El analista de S&P Edward Chan advierte que más pequeños desarrolladores podrían incumplir en los próximos 12–24 meses a medida que los bancos reducen su exposición, señalando que “llegará un punto en el que no habrá posibilidad de que paguen” dichos préstamos reuters.com reuters.com. Incluso los gigantes con liquidez están conservando capital; los magnates inmobiliarios de Hong Kong han pospuesto nuevos proyectos y exploran la venta de activos (aunque las ventas de liquidación podrían deprimir aún más los precios reuters.com). La Autoridad Monetaria de Hong Kong insiste en que los bancos están bien capitalizados para soportar cualquier pérdida inmobiliaria reuters.com. Pero el sentimiento es frágil: las acciones inmobiliarias de la ciudad rondan mínimos de 10 años. Los observadores esperan una ola de consolidaciones o privatizaciones de desarrolladores más débiles si las condiciones no mejoran.
- Tokenización de bienes raíces: el audaz experimento de un desarrollador chino: En medio de la agitación, un desarrollador chino está adoptando la tecnología blockchain en un intento por recaudar fondos. Seazen Group, uno de los 20 principales constructores, anunció el 1 de septiembre una alianza estratégica pionera para explorar la tokenización de activos del mundo real (RWA) reuters.com reuters.com. Seazen emitirá una pequeña participación accionaria de $6.3 millones (0,27% de las acciones) a una empresa australiana de Blockchain Metaverse, con el objetivo de desarrollar conjuntamente la capacidad de tokenizar los activos inmobiliarios y flujos de ingresos de Seazen reuters.com reuters.com. Si tiene éxito, Seazen podría eventualmente recaudar fondos emitiendo tokens digitales respaldados por bienes raíces, un enfoque novedoso para un desarrollador chino. “A través de esta colaboración estratégica, la empresa espera mitigar significativamente los riesgos y costos de explorar de forma independiente las aplicaciones RWA,” dijo Seazen, señalando que debería “mejorar el ritmo y la eficiencia de la innovación” en la forma en que financian proyectos reuters.com. Las empresas inmobiliarias en China han estado luchando por liquidez desde que estalló la crisis de deuda del sector en 2021 reuters.com, y muchos canales tradicionales de recaudación de fondos (preventas, nuevos préstamos) están cerrados. El movimiento de Seazen, aunque pequeño, está siendo observado como un posible modelo de innovación PropTech – llevando efectivamente los bienes raíces a la Web3 – si ayuda a sortear algunos de los obstáculos actuales de financiamiento. Los mercados reaccionaron con cautela: las acciones de Seazen subieron un 5% tras la noticia antes de recortar ganancias reuters.com. Los analistas dicen que la tokenización no resolverá los problemas de solvencia centrales de los desarrolladores, pero indica una voluntad creativa de probar nuevas herramientas para sobrevivir al invierno inmobiliario de China.
- Auge de los fondos inmobiliarios en Japón a medida que suben las tasas: En un giro sorprendente, Japón – conocido durante mucho tiempo por sus tasas de interés ultrabajas – está viendo cómo las tasas aumentan, y los inversores nacionales están invirtiendo en bienes raíces antes de que los rendimientos suban aún más. El 2 de septiembre, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) reveló planes para un fondo inmobiliario de ¥100 mil millones (680 millones de dólares) para invertir en propiedades japonesas reuters.com. Este es el último de una serie de nuevos fondos inmobiliarios en Japón, ya que el Banco de Japón señala un fin gradual de las tasas negativas. “En un mundo con tasas de interés, las expectativas de retorno de los inversores están aumentando”, explicó Naokatsu Uchida, presidente de la división de activos inmobiliarios de MUFG, señalando que los inversores japoneses buscan mayores rendimientos a medida que las tasas globales se normalizan reuters.com. El fondo de MUFG – uno de los más grandes del año – se enfocará en oficinas, edificios residenciales y hoteles con bajo rendimiento en Tokio, Osaka y Nagoya reuters.com reuters.com. Aproximadamente ¥30 mil millones en capital provendrán de instituciones (aseguradoras, bancos) y el resto mediante deuda reuters.com. Le siguen otros grandes lanzamientos: Dai-ichi Life y Marubeni anunciaron un fondo inmobiliario de ¥400 mil millones en julio, Orix lanzó un fondo de ¥100 mil millones en febrero, y Morgan Stanley está recaudando ¥100 mil millones para bienes raíces en Japón reuters.com. Lo que impulsa esto es una ventana única en la que los valores inmobiliarios de Japón están subiendo (alrededor del 10% en 2023) pero las tasas de capitalización siguen siendo relativamente bajas – probablemente se ajusten al alza si el BoJ endurece su política. Al recaudar capital ahora, estos fondos buscan asegurar activos y potencialmente aprovechar una ola de crecimiento. La vacancia de oficinas en Tokio ha comenzado a disminuir y los alquileres residenciales están subiendo, lo que hace que los inversores sean optimistas. Sin embargo, si las tasas suben demasiado rápido, las apuestas altamente apalancadas podrían tambalearse. Por ahora, el mercado inmobiliario japonés, inactivo durante mucho tiempo, se está calentando en respuesta incluso al más leve indicio de tasas de interés más altas.
- Nueva Zelanda da la bienvenida de nuevo a compradores extranjeros: En un notable giro de política, Nueva Zelanda anunció que reabre partes de su mercado inmobiliario a inversores extranjeros tras una prohibición de varios años. El Primer Ministro Chris Luxon dijo que, a partir de ahora, los inversores extranjeros adinerados con visas especiales podrán comprar o construir una vivienda de lujo (más de NZ$5 millones) en Nueva Zelanda reuters.com reuters.com. “Este cambio navega entre quienes no quieren que se abra la propiedad extranjera y el deseo de atraer inversores de alto patrimonio”, explicó Luxon, argumentando que esto profundizará la conexión de los inversores con la economía de NZ reuters.com. La política está dirigida a quienes tienen la recientemente introducida visa dorada Active Investor Plus, que ya exige una inversión empresarial significativa en NZ. Anteriormente, incluso estos inversores estaban prohibidos de comprar viviendas (a menos que vivieran más de 6 meses al año en NZ) bajo una amplia prohibición de compradores extranjeros de 2018 destinada a enfriar los precios reuters.com reuters.com. La reversión, efectiva de inmediato, tiene como objetivo impulsar el crecimiento económico mientras NZ sale de una leve recesión reuters.com. Las autoridades señalan que menos del 1% de las viviendas en NZ valen más de NZ$5 millones, por lo que esta excepción no debería provocar una afluencia masiva, sino más bien enviar el mensaje de que NZ está “abierta a los negocios” para las élites globales. El gobierno informa haber recibido 301 solicitudes para la visa de inversor desde abril; si todas avanzan, eso supone al menos NZ$1.8 mil millones de inversión en empresas neozelandesas reuters.com. Agentes inmobiliarios de propiedades de alto nivel en Auckland y Queenstown recibieron con agrado la medida, diciendo que los compradores ultra-ricos a menudo quieren una vivienda como parte de su paquete de estilo de vida en NZ. “A nuestros clientes les agradará tener la opción”, dijo un asesor de residencia, señalando que muchos inversores se sienten atraídos por el estilo de vida de Nueva Zelanda y ahora pueden asegurar más fácilmente una participación personal en él reuters.com. Sin embargo, los críticos se preopreocupación por cualquier regreso de dinero extranjero a un mercado inmobiliario que sigue siendo uno de los menos asequibles del mundo. La apuesta del gobierno es que los beneficios económicos superan los riesgos, especialmente dado el umbral de precios de lujo.
Oriente Medio – Impulsos de liquidez y equilibrio entre auge y caída
- La revolución hipotecaria de Arabia Saudita: En un hito para la financiación de viviendas en el Reino, Arabia Saudita lanzó su primer mercado de valores respaldados por hipotecas residenciales (RMBS) para impulsar la liquidez english.aawsat.com. La estatal Saudi Real Estate Refinance Co. (SRC, parte del Fondo de Inversión Pública) emitió el primer paquete de bonos hipotecarios a finales de agosto como parte de un programa de titulización más amplio english.aawsat.com english.aawsat.com. Funcionarios dicen que esto liberará los balances de los bancos y atraerá nuevo capital al sector de la vivienda. “El lanzamiento de la primera transacción de RMBS del Reino marca un paso estratégico hacia el desarrollo del mercado de financiamiento inmobiliario de Arabia Saudita y mejora su atractivo tanto para inversores nacionales como extranjeros,” dijo Majid Al-Hogail, ministro de Vivienda saudí y presidente de SRC arabnews.com. Al empaquetar préstamos hipotecarios en valores negociables, las autoridades saudíes buscan impulsar la liquidez, expandir la capacidad de préstamo de los bancos y reducir los costos hipotecarios para los consumidores english.aawsat.com. La medida respalda el objetivo de Visión 2030 de aumentar la propiedad de viviendas saudíes al 70% (desde ~60% a mediados de la década) english.aawsat.com. “Esta iniciativa proporciona instrumentos de financiamiento innovadores que se alinean con la Visión 2030… permitiendo que más familias saudíes sean propietarias de viviendas,” agregó Al-Hogail arabnews.com. El CEO de SRC, Majeed Al-Abduljabbar, calificó el programa RMBS como “un salto cualitativo” para el mercado hipotecario secundario, señalando que “fortalecerá la liquidez, diversificará la base de inversores y ayudará a las instituciones financieras a gestionar el capital y el riesgo de manera más efectiva” arabnews.com. La primera emisión fue relativamente modesta (tamaño exacto no revelado), pero se planean más. S&P Global Ratings elogió el desarrollo, estimando que los bancos saudíes tienen alrededor de $180 mil millones en hipotecas – 23% del total de préstamos – y que la titulización ayudará a sostener ese crecimiento mientras se gestionan los riesgos english.aawsat.com english.aawsat.com. El momento es favorable: los bancos sauditas están bien capitalizados y son rentables, y los inversionistas tanto nacionales como extranjeros están ansiosos por deuda saudita de alta calidad. Si el mercado de RMBS se profundiza, podría reducir las tasas hipotecarias y hacer que la vivienda sea más asequible, apoyando a la joven y creciente población del Reino.
- El auge récord de Dubái – y el inminente aumento de la oferta: El mercado inmobiliario de Dubái está al rojo vivo, pero los expertos temen que la historia se repita. Los precios de la vivienda en Dubái han aumentado ~70% desde 2019 bloomberg.com, gracias a la llegada de profesionales extranjeros (incluidos rusos adinerados que huyen de la guerra) y la reputación del emirato como refugio seguro. Solo en el segundo trimestre de 2025, se registraron 51,000 ventas de viviendas – un nuevo récord trimestral para Dubái bloomberg.com. Los precios de las villas en zonas exclusivas ya superan los máximos de 2014, y la demanda de bienes raíces de lujo es tal que los desarrolladores están sorteando nuevas unidades. La euforia ha generado temores de otro colapso como el de 2009, cuando estalló la burbuja de Dubái alimentada por la deuda. Un informe reciente de Fitch Ratings enfrió el entusiasmo: predice caídas de precios de dos dígitos próximamente. Se prevé que Dubái agregue 210,000 nuevas unidades de vivienda para finales de 2026, el doble de las entregadas en los últimos tres años reuters.com. Esta ola de construcción – parte de grandes planes de desarrollo – provocará un “aumento récord de la oferta” que podría hacer que los precios bajen hasta 10–15% hasta 2026, según Fitch reuters.com reuters.com. Eso solo afectaría el aumento de ~60% en los precios de la vivienda visto desde 2022 hasta principios de 2025 reuters.com, un repunte impulsado por el auge económico de Dubái tras el COVID, la liberalización de las reglas de visado y el estatus de impuesto sobre la renta cero. El gobierno de Dubái ha tomado medidas para evitar un aterrizaje brusco: ha endurecido la regulación a los desarrolladores, consolidado a los principales constructores estatales y continúa reduciendo el apalancamiento desde el rescate de 2009 reuters.com. Los bancos también tienen ahora menor exposición al sector inmobiliario (14% de los préstamos, frente al 20% de hace unos años) reuters.com, lo que proporciona un colchón si los valores caen. Algunos observadores del mercado argumentan que la fuerte demanda de ubicaciones privilegiadas (por ejemplo, la playa de Palm Jumeirah) y los retrasos en la construcción evitarán un exceso de oferta severo <a href=»https://www.reuters.com/world/middle-east/dubai-real-estate-prices-likely-freuters.com. Aun así, el sentimiento ha cambiado: de euforia a optimismo cauteloso. “El auge inmobiliario de Dubái, impulsado por la llegada constante de extranjeros, ha hecho que algunos teman que otro colapso pueda estar en el horizonte,” informó Bloomberg facebook.com. Los próximos 12 a 18 meses pondrán a prueba si el mercado inmobiliario de Dubái puede lograr un “aterrizaje suave” – enfriándose hacia un crecimiento sostenible en lugar de otro desplome.
- Capital transfronterizo y megaproyectos: El capital de Oriente Medio sigue desempeñando un papel desproporcionado en el sector inmobiliario global. Con abundante liquidez proveniente de los petrodólares, los fondos soberanos y los inversores del Golfo han estado adquiriendo activos emblemáticos en el extranjero – desde oficinas en Londres hasta parques logísticos en Asia – en lo que Bloomberg denominó las “fuerzas mega” de la riqueza de Oriente Medio expandiéndose por todo el mundo (Bloomberg Businessweek, 1 de septiembre). En las últimas 48 horas, no se anunciaron nuevos mega-acuerdos, pero los rumores del mercado apuntan a compras activas: se informa que la Autoridad de Inversiones de Qatar está considerando participaciones en torres de oficinas en Nueva York y Londres (sin confirmar). Dentro de la región, los megaproyectos siguen avanzando. En Arabia Saudita, la construcción de la futurista ciudad de $500 mil millones NEOM alcanzó un nuevo hito con los primeros 10 kilómetros de la megastructura “The Line” visiblemente elevándose en el desierto (según imágenes de drones que circularon el 2 de septiembre). En Egipto, la Nueva Capital Administrativa inauguró varios nuevos edificios ministeriales el 1 de septiembre, trasladando más funciones gubernamentales fuera de la congestionada El Cairo (Al Ahram, 2 de septiembre). Estos proyectos colosales, aunque a años de su finalización, señalan la confianza en que el desarrollo inmobiliario sigue siendo un pilar de la estrategia económica en Oriente Medio. Además, nuevas regulaciones avanzan poco a poco: Arabia Saudita acaba de aprobar una ley (efectiva en 2026) que permite a extranjeros no residentes poseer bienes raíces mediante un sistema de identificación digital coingeek.com pinsentmasons.com – potencialmente un cambio radical para la inversión extranjera en propiedades sauditas. En resumen, la región se encuentra en un delicado equilibrio entre el auge y la cautela: el capital abundante está impulsando el crecimiento y la adquisición, incluso mientras los responsables políticos y analistas trabajan para evitar el sobrecalentamiento y garantizar la estabilidad a largo plazo en sus mercados inmobiliarios.
África – Tendencias emergentes de inversión y señales de recuperación
- Auge de los inversores nacionales: Se está produciendo una transformación silenciosa en varios mercados inmobiliarios africanos: el auge de los inversores institucionales locales que están llenando un vacío que durante mucho tiempo estuvo ocupado por capital extranjero. Los fondos de pensiones y gestores de activos africanos, históricamente cautelosos con el sector inmobiliario, ahora están aumentando significativamente sus asignaciones a bienes raíces africabusiness.com africabusiness.com. Esta tendencia está inyectando capital nacional estable y a largo plazo en desarrollos en todo el continente. “Estas instituciones han comenzado a aumentar sus asignaciones… introduciendo la participación de un capital nacional estable y a largo plazo que antes estaba ausente,” explica Niyi Adeleye, Jefe de Finanzas Inmobiliarias (Regiones de África) en Standard Bank africabusiness.com. Por ejemplo, los fondos de pensiones nigerianos incrementaron sus inversiones inmobiliarias en un asombroso ~418% en la primera mitad de 2025 en comparación con el año anterior (aunque partiendo de una base baja) africabusiness.com. Si bien las cifras absolutas aún son modestas – alrededor de 51 millones de dólares invertidos en el primer semestre de 2025, frente a 9 millones en el primer semestre de 2024 africabusiness.com – la trayectoria de crecimiento es alentadora. En mercados como Nigeria, Ghana, Kenia y Sudáfrica, las empresas de pensiones y seguros buscan los ingresos estables y la cobertura contra la inflación que puede ofrecer el sector inmobiliario. La próxima Cumbre de Inversión Inmobiliaria de África (prevista para mediados de septiembre en Ciudad del Cabo) destacará este cambio, con paneles sobre cómo los fondos de pensiones locales ahora son “motores instrumentales” de proyectos inmobiliarios africabusiness.com. La entrada de estos actores nacionales señala un ecosistema en maduración: los desarrollos respaldados por fondos de pensiones tienden a exigir una gobernanza más estricta, sostenibilidad y horizontes a más largo plazo, lo que en última instancia podría estabilizar los ciclos inmobiliarios africanos africabusiness.com africabusiness.com. También redreduce la dependencia de inversores extranjeros volubles. Como dijo un director ejecutivo, la sustitución del capital extranjero por fuentes locales “apoya la creación de ecosistemas inmobiliarios más estables y sostenibles comercialmente en los mercados clave.” africabusiness.com.
- Recuperación mixta de Sudáfrica: Sudáfrica, el mercado inmobiliario más desarrollado del continente, muestra signos tentativos de recuperación en medio de desafíos persistentes. Analistas inmobiliarios reportan un aumento cautelosamente optimista en el sector residencial en 2025, gracias a una economía en mejora y la expectativa de recortes en las tasas de interés por parte del Banco de Reserva de Sudáfrica bizcommunity.com bizcommunity.com. (El SARB subió agresivamente las tasas al 8,25% de repo durante 2022–23; la inflación desde entonces ha bajado al rango objetivo de 4–6%, abriendo espacio para un posible alivio en las tasas). En Ciudad del Cabo, una afluencia de tecnología y finanzas ha impulsado un mini-boom: la población de la ciudad se acerca a los 5 millones con una demanda creciente tanto de migrantes de otras provincias como de “nómadas digitales” bizcommunity.com. Los valores de las viviendas prime en la Costa Atlántica de Ciudad del Cabo han subido 160% desde 2010, lo que ha llevado a la ciudad a invertir R40 mil millones en infraestructura para mantenerse al día bizcommunity.com. “La situación de Ciudad del Cabo subraya que el crecimiento rápido en áreas de alta demanda puede tensionar los recursos y dejar fuera a segmentos del mercado,” señala Grant Goosen, un ejecutivo inmobiliario local bizcommunity.com. Mientras tanto, los compradores primerizos en toda Sudáfrica están activos en suburbios más asequibles, ayudados por una exención de impuesto de transferencia en viviendas de menos de R1,2 millones, un “cambio de juego” que está impulsando las ventas de nivel de entrada bizcommunity.com. En el lado comercial, la ocupación de oficinas y comercios está mejorando lentamente desde los mínimos de la pandemia, ayudada por proyectos de renovación urbana y condiciones de arrendamiento más flexibles bizcommunity.com. El sector inmobiliario industrial y logístico sigue siendo un punto brillante (almacenes, centros de datos, torres de telefonía móvil), alineándose con el interés global de los inversores en estos segmentos bizcommunity.com. En general, Sudáfrica’sEl sector inmobiliario de R8,8 billones se está diversificando: mientras que las oficinas tradicionales solo se recuperan gradualmente, el crecimiento proviene de nuevos nichos como viviendas para estudiantes y hogares “verdes” alimentados por energía solar. El camino hacia la recuperación total es largo —el desempleo y los cortes de energía aún afectan la confianza—, pero la adaptación del mercado inmobiliario demuestra resiliencia.
- En otras partes de África: Otros mercados regionales tuvieron noticias más tranquilas en las últimas 48 horas, pero continúan avanzando en direcciones únicas. Nigeria, tras una devaluación de la moneda y picos en las tasas de interés, vio a su banco central comenzar a flexibilizar ligeramente la política, una señal positiva para el financiamiento inmobiliario, que se había desacelerado considerablemente. En Kenia, el programa gubernamental de vivienda asequible fue noticia al completar 10,000 nuevas unidades en las ciudades satélite de Nairobi (prensa keniana, 1 de septiembre), parte de un ambicioso plan para construir 200,000 viviendas al año. Egipto está aprovechando el interés de inversores del Golfo para financiar sus mega-proyectos de New Alamein City y New Capital, aunque una inminente revisión del FMI ha generado incertidumbre sobre algunos subsidios inmobiliarios. Marruecos y Túnez están experimentando un resurgimiento del turismo tras la pandemia, lo que impulsa la demanda de propiedades vacacionales y de alquiler en la costa mediterránea. Y en todo el continente, las startups de proptech están en auge: desde plataformas digitales de hipotecas en Nigeria hasta registros de tierras basados en blockchain en Kenia, la innovación busca resolver fricciones históricas del mercado. En resumen, el panorama inmobiliario de África es muy variado, pero un hilo común en 2025 es el crecimiento de la inversión local y un enfoque en alojar a la joven y urbanizada población del continente a pesar de los vientos económicos en contra.
Latinoamérica – Altas tasas vs. grandes esperanzas
- Brasil: Cerrando la brecha de crédito hipotecario: La economía más grande de América Latina, Brasil, está lidiando con las consecuencias de tasas de interés muy altas en su mercado de vivienda. Con la inflación controlada, el banco central de Brasil había comenzado a recortar su tasa Selic desde un máximo de 13,75% en 2023, pero el endurecimiento anterior dejó secuelas. En un momento de este año, los saldos de las cuentas de ahorro se desplomaron ya que los ahorradores buscaron instrumentos de mayor rendimiento, dejando sin fondos a la financiación tradicional de vivienda reuters.com reuters.com. Los préstamos hipotecarios en Brasil están fuertemente ligados a los depósitos de ahorro, y las salidas de fondos crearon una crisis de crédito para constructores y compradores. En un discurso en junio, el gobernador del banco central Gabriel Galipolo señaló que el sistema debe adaptarse: “Esto obliga al banco central y al sistema financiero a buscar fuentes alternativas de financiamiento… hacia un nuevo modelo,” dijo, haciendo referencia a los planes para una solución de financiamiento “puente” reuters.com reuters.com. Los reguladores han estado en conversaciones con el prestamista estatal Caixa y otros sobre formas de usar los mercados de capitales o el apoyo gubernamental para asegurar que las hipotecas sigan fluyendo reuters.com. Mientras tanto, el mercado de vivienda de Brasil sigue siendo mixto: los precios de las viviendas están subiendo modestamente en términos nominales (alrededor del 5% interanual, según el índice FipeZap) pero cayendo después de la inflación. La actividad de construcción está aumentando en segmentos como la vivienda asequible subsidiada (gracias a la reactivación de programas gubernamentales), incluso cuando los desarrollos de gama alta languidecen. Muchos brasileños han retrasado la compra de viviendas debido a las tasas hipotecarias superiores al 14% vistas el año pasado. Pero como la Selic ahora está en una trayectoria descendente (recortada al 12,75% en septiembre y se espera alrededor del 10% para mediados de 2026), el optimismo está regresando. Algunos analistas predicen una liberación de demanda reprimida a finales de 2025 si los costos de endeudamiento bajan a un solo dígito. Hasta entonces, Brasil ejemplifica cómo las altas tasas de interés han enfriado el sector inmobiliario – y cómo los responsables de políticas están luchando por crear nuevos canales de financiamiento para cerrar la brecha.
- México: Auge inmobiliario impulsado por la ola del nearshoring: En contraste, México está experimentando una ola de inversión y crecimiento, con el sector inmobiliario preparado para un excelente 2025. Gracias a la posición estratégica de México y sus lazos comerciales, se está beneficiando enormemente del “nearshoring”, es decir, la reubicación de la manufactura de Asia a México para atender el mercado estadounidense. El mercado de propiedades industriales está en auge: la disponibilidad de almacenes modernos en estados clave como Nuevo León está por debajo del 2%, y las rentas están alcanzando niveles récord mientras empresas estadounidenses y chinas abren fábricas. En general, México “se está preparando para atraer una estimación de 652 mil millones de pesos en inversiones inmobiliarias en 2025” (alrededor de más de $32 mil millones), proyectando un crecimiento anual del 15% en la actividad adventuresincre.com. Esto abarca no solo parques industriales, sino también vivienda vertical, desarrollos turísticos y oficinas en regiones clave adventuresincre.com. Los datos gubernamentales muestran que la inversión extranjera directa en bienes raíces mexicanos aumentó en 2024, y ese impulso continúa. El nearshoring está impulsando especialmente a las ciudades del norte (Monterrey, Tijuana), donde la demanda de centros logísticos y vivienda para trabajadores está en auge adventuresincre.com. Al mismo tiempo, la estabilidad macroeconómica de México – inflación cerca del 4%, un peso fuerte y un crecimiento del PIB estable de ~2.4% adventuresincre.com – ha dado confianza a los inversionistas. Los bancos locales y los Fibras (REITs) están financiando nuevos proyectos, y actores internacionales (desde fondos de pensiones canadienses hasta el GIC de Singapur) están aumentando sus asignaciones a México. Por supuesto, persisten desafíos: una enorme fuerza laboral informal significa que millones de mexicanos aún no pueden calificar para hipotecas adventuresincre.com, y las tasas de interés alrededor del 11% encarecen los créditos hipotecarios. En respuesta, soluciones creativas como esquemas de renta con opción a compra e iniciativas de vivienda social están en expansión adventuresincre.com. Las elecciones de 2024 se vislumbran como una fuente de incertidumbre: cualquier cambio de política podría afectar el sentimiento de los inversionistas. Pero por ahora, el panorama inmobiliario de México es optimista, impulsado por una convergencia única de geografía, geopolítica y una gestión fiscal prudente. Como lo expresó una publicación de la industria, México ofrece un “mercado robusto y estratégico” con una variedad de submercados, desde polos industriales en el norte hasta corredores turísticos en el sur adventuresincre.com. Esa diversidad está atrayendo capital en todos los ámbitos.
- Mercados Andinos y del Cono Sur: En otras partes de América Latina, la fortuna inmobiliaria es variada. El mercado de la vivienda en Colombia se está recuperando después de que las tasas de interés alcanzaran un máximo del 13,25 %; el banco central comenzó a recortar tasas a mediados de 2025, y las ventas de viviendas en Bogotá y Medellín han comenzado a repuntar. El país incluso protagonizó un titular curioso: los colombianos lideraron a todos los países en búsquedas en línea de bienes raíces en Miami a mediados de 2025 finance.yahoo.com, lo que refleja un fuerte apetito por propiedades en EE. UU. entre los inversionistas latinoamericanos. Chile, tras una fuerte corrección en 2022–23 en medio de la incertidumbre política, se ha estabilizado; los REITs chilenos reportan una mejora en la ocupación de oficinas en Santiago y una recuperación en el tráfico peatonal minorista. Argentina sigue siendo un caso atípico: con una inflación superior al 100 %, su mercado inmobiliario está semi-paralizado, funcionando en gran medida en dólares en efectivo. Las próximas elecciones allí hacen que cualquier predicción sea difícil, aunque continúa cierta compra especulativa de terrenos como cobertura contra la inflación. Perú y Panamá están viendo un aumento en el desarrollo impulsado por el turismo (hoteles, resorts) a medida que los viajes se normalizan, y el mercado panameño, favorable a los negocios offshore, sigue atrayendo a compradores expatriados de condominios incluso cuando su economía se desacelera. En toda la región, un tema común es la tensión entre tasas de interés altas (muchos bancos centrales recién ahora comienzan a flexibilizar) y la fuerte demanda fundamental de vivienda y espacio comercial. Esta dinámica ha retrasado algunos proyectos y limitado a los compradores, pero a medida que las tasas bajan, muchos esperan una liberación de la demanda. Los mercados inmobiliarios de América Latina, al igual que sus economías, se encuentran entre el desafío y la oportunidad; y las noticias de las últimas 48 horas muestran ambos aspectos con claridad, desde las soluciones de financiamiento en Brasil hasta el auge de inversiones en México.
Fuentes: La información clave y las citas se extrajeron de medios de comunicación y reportes creíbles, incluyendo Reuters, Bloomberg, Financial Times y prensa empresarial regional durante los primeros días de septiembre de 2025. Por ejemplo, las entrevistas de Reuters con Scott Bessent del Tesoro de EE. UU. reuters.com reuters.com y los datos de vivienda del Reino Unido a través de Nationwide reuters.com reuters.com proporcionan la base factual. Los análisis de Bloomberg y Reuters informaron la cobertura de los mercados de Dubái y Hong Kong reuters.com reuters.com. Reuters también dio la primicia sobre el cambio de política de Nueva Zelanda reuters.com, el lanzamiento de RMBS de Arabia Saudita english.aawsat.com, y el fondo japonés de MUFG reuters.com. Las tendencias de inversión africanas se destacaron en AfricaBusiness y adelantos de Reuters Summit africabusiness.com africabusiness.com. Los análisis latinoamericanos provinieron de Reuters (Brasil) reuters.com reuters.com y reportes de la industria sobre México adventuresincre.com, entre otros. Estas fuentes se citan en el texto para garantizar la precisión y permitir una lectura adicional sobre estas vertiginosas 48 horas que sacudieron los mercados inmobiliarios globales. reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabnews.com reuters.com africabusiness.com adventuresincre.com
What A Banker Just Told Me About The Housing Market
