- Precio medio de vivienda cerca de $1M, ligeramente a la baja: A mediados de 2025, el precio medio de una casa en Boulder es de aproximadamente $937K, una caída de ~4% interanual redfin.com. Este suave enfriamiento sigue al frenético auge de la era pandémica.
- Oferta y demanda equilibradas: El inventario ha aumentado a alrededor de más de 4 meses de oferta – un salto del 30% frente a 2024 – marcando el mercado más equilibrado de Boulder en años porchlightgroup.com. Las casas tardan ~62 días en venderse (frente a 53 días el año pasado) en medio de tasas hipotecarias más altas redfin.com.
- Alquileres siguen subiendo: El alquiler promedio ~$2,500 en Boulder (mediados de 2025) ha subido aproximadamente 2.9% interanual zillow.com y está ~20% por encima del promedio de EE. UU. La alta demanda de alquiler (estudiantes, trabajadores tecnológicos) mantiene la vacancia baja a pesar de los altos precios.
- Exceso de oficinas en el centro: El mercado de oficinas del centro de Boulder enfrenta ~29% de vacancia – aproximadamente cuatro veces los niveles previos a 2020 coloradosun.com coloradosun.com. Las tarifas de alquiler siguen altas (alrededor de $25–$30/pie²) ya que los propietarios se mantienen firmes coloradosun.com, pero las oficinas vacías están afectando a los minoristas y los ingresos fiscales de la ciudad.
- Resiliencia comercial en Pearl Street: El comercio minorista principal está en alta demanda. Los locales del centro suelen recibir múltiples ofertas de inquilinos, y cualquier vacancia persistente se debe a la lentitud en permisos/construcción, no a falta de interés coloradogroup.com coloradogroup.com. Restaurantes y tiendas sienten el impacto de menos trabajadores de oficina, pero en general el arrendamiento comercial es fuerte.
- Desarrollos importantes en marcha: Boulder finalmente está sumando viviendas. Una reurbanización de uso mixto de 600 unidades (Williams Village II) cerca de CU Boulder acaba de asegurar financiamiento multihousingnews.com, y la ciudad inició la construcción de Alpine-Balsam – 217 viviendas (157 asequibles) más nuevas oficinas municipales en el antiguo sitio del hospital boulderreportinglab.org. Ambos proyectos están programados para completarse a finales de la década de 2020.
- Rezonificación de East Boulder = 5,000 viviendas: En 2025 la ciudad aprobó un plan para East Boulder que se espera permita ~5,000 nuevas unidades de vivienda con el tiempo boulderreportinglab.org, convirtiendo terrenos industriales en vecindarios de uso mixto. Esta iniciativa a largo plazo busca aliviar la crisis de vivienda de Boulder entre 2026 y 2030 y más allá.
- Oportunidades para inversores: La desaceleración de 2025 ofrece a los compradores más opciones y poder de negociación que en años anteriores. Los rendimientos de alquiler siguen siendo atractivos (84% de ocupación en Airbnb; los mejores alquileres generan más de $11,000/mes) willowhome.co. El estatus de Boulder como “refugio climático” – bajo riesgo de desastres naturales y abundancia de agua – está atrayendo discretamente a nuevos residentes adinerados willowhome.co willowhome.co, fortaleciendo la demanda a largo plazo.
- Riesgos en el horizonte: Las altas tasas de interés y la incertidumbre económica podrían limitar el crecimiento de los precios (los pronósticos más pesimistas muestran precios estancados si las tasas se mantienen en 7% o más) willowhome.co. La crisis de asequibilidad de Boulder va en aumento: los responsables políticos locales temen que los precios disparados y la publicidad impulsada por Sundance puedan dejar fuera a los residentes 8z.com. El sector inmobiliario comercial también enfrenta desafíos, ya que los propietarios de oficinas navegan un posible “círculo vicioso” hasta que los espacios sean reutilizados u ocupados nuevamente.
- Factores del “Boom” 2027: El traslado del Festival de Cine de Sundance a Boulder en 2027 es un cambio radical. Se proyecta que aumente los ingresos por alquileres a corto plazo y atraiga compradores de alto poder adquisitivo, reflejando el auge de viviendas de lujo en Park City 8z.com. Los expertos dicen que Boulder podría ver una apreciación acelerada para 2027, con el valor de las viviendas en aumento y nuevos negocios (hoteles, empresas de medios) estableciéndose para aprovechar la ola de Sundance 8z.com.
Resumen del mercado 2025
Tras una década de crecimiento vertiginoso, el mercado inmobiliario de Boulder en 2025 ha cambiado a un ritmo más fresco y equilibrado. La fiebre de guerras de ofertas y aumentos de precios de dos dígitos se ha calmado. Los precios medianos de las viviendas, que alcanzaron máximos históricos en 2022–2023, han retrocedido ligeramente – en julio de 2025 el precio medio de venta fue de unos $938,000, una baja del 4.1% interanual redfin.com. Los volúmenes de ventas se mantienen estables pero ya no están en auge (alrededor de 100 viviendas vendidas ese mes, prácticamente igual que en 2024) redfin.com. Ahora los compradores tienen un poco más de margen: la vivienda típica permanece ~62 días en el mercado frente a solo 53 días hace un año redfin.com. Esta desaceleración refleja un mercado que busca el equilibrio tras un aumento extremo.
De manera crucial, el inventario ha aumentado, desplazando a Boulder de un mercado de vendedores hacia uno equilibrado. Para la primavera de 2025, los listados activos aumentaron ~25% interanual porchlightgroup.com. Los meses de inventario rondaban los 4–4.5 meses (frente a apenas 2 meses durante el auge pandémico), lo que indica que la oferta y la demanda finalmente están en una paridad aproximada porchlightgroup.com. Realtor.com incluso calificó a Boulder como “un mercado equilibrado” a mediados de 2025, lo que significa que ni compradores ni vendedores tienen una clara ventaja. La ciudad tenía 4.3 meses de inventario de viviendas a finales de marzo de 2025, un aumento del 30% respecto al año anterior porchlightgroup.com, gracias a una afluencia de nuevos listados. Las tasas hipotecarias más altas – que superaron el 6-7% en 2023/24 – enfriaron la urgencia de los compradores y permitieron que el inventario se acumulara a niveles más saludables.
Las condiciones económicas en 2025 han jugado un papel importante en esta normalización. Las subidas de tasas de la Reserva Federal aumentaron los costos de los préstamos, dejando fuera a algunos compradores y suavizando la demanda. El mercado laboral de Boulder sigue siendo fuerte (anclado por empresas tecnológicas, startups, la Universidad y laboratorios federales), pero el ritmo de inmigración se desaceleró respecto al frenético periodo 2020–21, cuando trabajadores remotos acudieron en masa a Colorado. Los ingresos no han seguido el ritmo de los precios de las viviendas, por lo que la asequibilidad se ha convertido en un factor limitante. El ingreso familiar medio en Boulder, aunque alto, aún tiene dificultades para cumplir con los requisitos de hipotecas de $1M al 7% de interés. Estos factores ejercen una suave presión a la baja sobre los precios en 2025, trayendo una “aterrizaje suave” en cierto modo al mercado inmobiliario de Boulder. Cabe destacar que este enfriamiento está ocurriendo en muchos mercados del Front Range: un pronóstico de Colorado a mediados de 2025 predijo que los precios de las viviendas podrían terminar el año entre un 5 y un 10% más bajos debido a las altas tasas y al aumento del inventario coloradohardmoney.com (la modesta caída interanual del –4% en Boulder está en línea con esa tendencia).
A pesar de las condiciones más tranquilas, los bienes raíces en Boulder siguen siendo muy caros y competitivos según los estándares nacionales. El valor típico de una vivienda (~$960K) es casi el doble del promedio de EE. UU., y las propiedades deseables en el centro de Boulder aún reciben múltiples ofertas. Dos tercios de los compradores en Boulder a mediados de 2025 eran locales que permanecían en la zona, mientras que los compradores entrantes provenían con mayor frecuencia de áreas metropolitanas de mayor costo como Dallas, L.A. y San Francisco redfin.com – un testimonio del atractivo duradero de Boulder. El mercado puede ser “algo competitivo” en lugar de estar al rojo vivo, pero la escasez de terreno y la demanda persistente significan que Boulder no se ha convertido en una ganga para compradores en absoluto.
En términos generales, 2025 representa un año de transición para el mercado inmobiliario de Boulder. Es un paso del crecimiento vertiginoso de principios de los 2020 a un ritmo más sostenible. Esta pausa está permitiendo que grandes proyectos de desarrollo nuevos se preparen (muchos llevan tiempo en planificación) y que darán forma al inventario en los próximos años. También está dando a los líderes locales la oportunidad de implementar iniciativas de política (cambios de zonificación, programas de asequibilidad) para abordar la escasez crónica de viviendas. Mientras tanto, segmentos como el sector inmobiliario comercial están experimentando sus propios ajustes pospandemia (de formas muy diferentes al sector residencial). Todas estas corrientes preparan el escenario para lo que viene después: un resurgimiento anticipado hacia 2026–2027, potencialmente impulsado por catalizadores únicos como la llegada de un festival de cine de fama mundial a Boulder. En las siguientes secciones, profundizamos en tendencias sectoriales específicas para 2025 – residencial y comercial – seguidas de un vistazo a los proyectos de desarrollo, perspectivas de inversión y un pronóstico para el futuro inmobiliario de Boulder.
Tendencias del mercado residencial en 2025
Precios y ventas de viviendas: El mercado residencial de Boulder en 2025 puede resumirse como estancado en un nivel alto. El precio medio de venta para todos los tipos de viviendas fluctúa alrededor de $900,000–$1,000,000 a lo largo del año. Como se señaló, julio de 2025 registró un precio medio de ~$938,000, un 4.1% menos que el julio anterior redfin.com. A principios de la primavera, un repunte de un mes en las ventas de lujo elevó la mediana (marzo alcanzó $1.5 millones de precio medio porchlightgroup.com), pero eso fue una anomalía; en general, los precios se han enfriado suavemente desde su pico en 2022. Es importante destacar que los precios de 2025 en Boulder seguían siendo más altos que hace un año en muchos casos, una vez que se tiene en cuenta la mezcla estacional. Por ejemplo, la mediana de marzo de 2025 fue 25% más alta que la de marzo de 2024 porchlightgroup.com, lo que refleja cuánto subieron los precios en 2021–22. Las leves caídas interanuales observadas en el verano de 2025 reflejan más bien comparaciones con los máximos históricos del año anterior, y no un desplome. En esencia, los valores de las viviendas en Boulder han bajado un poco desde el pico, pero se mantienen cerca de niveles récord: un “enfriamiento suave tras la euforia máxima,” como lo expresó un informe local willowhome.co.
La actividad de ventas ha sido estable pero poco destacada. Aproximadamente entre 50 y 100 viviendas se venden al mes en la ciudad (por ejemplo, 100 ventas en julio de 2025, básicamente idéntico a las 99 del año anterior) redfin.com. Las altas tasas de interés han reducido la cantidad de compradores e inversores discrecionales, pero la demanda principal persiste por parte de familias e individuos que necesitan mudarse. Por el lado de la venta, muchos propietarios existentes con hipotecas del 3% obtenidas durante la pandemia se muestran reacios a vender y perder su baja tasa, lo que ha evitado que nuevas propiedades inunden el mercado a pesar de los altos precios. Boulder registró aproximadamente 20% más de nuevos listados en la primavera de 2025 frente a la primavera de 2024 porchlightgroup.com, pero el inventario sigue muy por debajo de los niveles históricos porque la rotación es baja. El resultado es que el volumen de ventas es algo lento, y lo que se vende es cada vez más a un precio negociable. Ahora las viviendas se están vendiendo en promedio a aproximadamente el 97% del precio de listaredfin.com, mientras que hace dos años muchas se vendían por encima del precio solicitado. Solo alrededor del 9% de los listados a mediados de 2025 se vendieron por encima del precio de lista (6 puntos menos interanual) redfin.com – una señal clara de que los compradores han recuperado poder de negociación.
Suministro e Inventario: La gran noticia para 2025 es una reposición del suministro de viviendas. Aunque Boulder no ha construido grandes urbanizaciones (debido a limitaciones de terreno), la cantidad de casas en el mercado aumentó de manera orgánica a medida que más propietarios pusieron en venta y las propiedades tardaron más en venderse. Por ejemplo, en marzo de 2025, había 287 casas en el mercado, un aumento del 24.8% interanual porchlightgroup.com. Para julio, el inventario total en venta alcanzó 949 anuncios en el mercado de Boulderzillow.com – un stock considerable para una ciudad de aproximadamente 108,000 personas. Este aumento en los anuncios activos llevó a Boulder firmemente a un territorio equilibrado. Los meses de inventario alcanzaron aproximadamente 4.3 meses a mediados de 2025 porchlightgroup.com (y aproximadamente 4.8 meses para condominios porchlightgroup.com), mientras que cualquier cifra por debajo de ~3 meses es un mercado de vendedores. Un grupo inmobiliario local señaló esta tendencia “hacia un mercado más equilibrado donde ni compradores ni vendedores tienen una clara ventaja”, ya que los meses de inventario subieron al rango de 4–5 porchlightgroup.com. Prácticamente, esto significa que los compradores finalmente tienen opciones – pueden ser selectivos, comparar varias casas y negociar el precio y las reparaciones, un cambio drástico respecto a la dinámica de “se vende en un fin de semana” de 2021.
Varios factores impulsaron el inventario: aumentos estacionales en las publicaciones, un modesto repunte en la finalización de nuevas construcciones, y viviendas que permanecen más tiempo en el mercado (acumulándose así en el conteo). Para la primavera de 2025, Boulder tenía 4.3 meses de inventario, un aumento del 30% respecto al año anterior porchlightgroup.com, gracias a una afluencia de publicaciones (marzo registró un 20% más de nuevas publicaciones interanuales) porchlightgroup.com. Aún más dramático, el segmento de condominios/adosados de la ciudad tenía 4.8 meses de oferta (muy por encima de los niveles de 2024) porchlightgroup.com ya que las altas tasas de interés y las cuotas de HOA hicieron que esas propiedades fueran “más difíciles de vender” a menos que tuvieran el precio adecuado porchlightgroup.com. Es importante señalar que el aumento de inventario en Boulder es relativo: la oferta absoluta sigue siendo baja en comparación con la demanda. ~4–5 meses de oferta es técnicamente equilibrado, pero dada la deseabilidad de Boulder, cualquier vivienda realmente bien valorada aún puede venderse rápidamente. Lo que ha cambiado es que las publicaciones marginales (viviendas sobrevaloradas o menos actualizadas) ya no se venden de inmediato. Sufren reducciones de precio (un tercio de las publicaciones tuvo una rebaja de precio a mediados de 2025 redfin.com) y pueden esperar al comprador adecuado durante varias semanas.Demanda de compradores y factores del mercado: La demanda en 2025 se ha vuelto más exigente pero sigue siendo fundamentalmente fuerte. Boulder continúa atrayendo un flujo constante de residentes: desde profesionales de tecnología atraídos por empleos en “Silicon Flatirons”, hasta jubilados que buscan un estilo de vida activo, y estudiantes y profesores de la Universidad de Colorado. Sin embargo, con tasas de interés alrededor del 6.5–7%, el presupuesto de muchos compradores se ha reducido. El mismo pago mensual ahora compra una casa significativamente menor que cuando las tasas estaban al 3%. Esto ha dejado fuera especialmente a algunos compradores primerizos y a quienes buscan mudarse a su segunda vivienda. Como resultado, los segmentos de precios medios a bajos (menos de $1M) ven la mayor actividad de compradores (las viviendas por debajo de $950K tuvieron la mayor demanda en 2025) willowhome.co, mientras que las ventas de ultra lujo han sido más irregulares (ahora hay menos guerras de ofertas por propiedades de $3M). Un cambio de comportamiento interesante: con más opciones y mayores costos de financiamiento, los compradores se toman su tiempo y negocian. La vivienda promedio en Boulder ahora se vende aproximadamente un 3% por debajo del precio de lista coloradosun.com, mientras que en 2021 muchas se vendían entre un 5–10% por encima del precio de lista. Las contingencias (inspección, tasación) han vuelto a los contratos, y solo las verdaderas “casas calientes” en ubicaciones privilegiadas siguen recibiendo ofertas al precio de lista o por encima rápidamente redfin.com.
Otro factor de demanda son los compradores locales que buscan mudarse a una casa más grande o más pequeña. Los propietarios actuales de Boulder con tasas hipotecarias ultrabajas tienen un efecto de “bloqueo”: son reacios a vender y comprar de nuevo a una tasa más alta, lo que suprime algunos movimientos. Pero los eventos de la vida (crecimiento familiar, traslado laboral, divorcio, etc.) inevitablemente fuerzan algunas ventas. Cuando estos propietarios ponen su casa en venta, a menudo se convierten simultáneamente en compradores en el mismo mercado (por ejemplo, venden una casa grande en North Boulder para mudarse a un condominio en el centro). Así, muchas transacciones en 2025 son intercambios de viviendas entre locales, en lugar de llegadas de nuevas personas. Dicho esto, Boulder aún recibe su cuota de interés de fuera del estado, especialmente de californianos y texanos. Los datos de migración de Redfin mostraron que la inmigración a Boulder desde grandes áreas metropolitanas como Dallas, L.A. y SF continuó en 2025 redfin.com, aunque no al ritmo frenético de 2020. El trabajo remoto/híbrido llegó para quedarse, y el prestigio de Boulder como una ciudad pequeña con comodidades de gran ciudad (y belleza montañosa) sigue atrayendo a teletrabajadores. Esta “migración por amenidades” sostiene la demanda básica de vivienda incluso cuando el mercado nacional se desacelera.
Mercado de alquiler: En el sector de alquiler residencial, Boulder sigue siendo un mercado favorable para los propietarios en 2025, con alquileres altos y una demanda robusta. Según el índice de alquiler de Zillow, el alquiler promedio en Boulder alcanzó los $2,504 a mediados de 2025, un aumento de ~2.9% respecto al año anterior zillow.com. Para ponerlo en contexto, ese nivel de alquiler es aproximadamente $800 más alto que el promedio de EE. UU.; Boulder está entre los mercados de alquiler más caros del Interior Oeste. Los alquileres se estabilizaron a finales de 2022 tras un aumento pos-COVID, pero retomaron un crecimiento moderado en 2023–2025, siguiendo aproximadamente la inflación. Para el verano de 2025, el crecimiento de los alquileres era de ~3% anual zillow.com, lo que indica que los propietarios aún tienen poder de fijación de precios, aunque no es el aumento de dos dígitos visto a principios de la década.
Varias fuerzas mantienen los alquileres altos en Boulder: la afluencia continua de estudiantes (más de 36,000 en CU Boulder) que necesitan vivienda, la limitada construcción de nuevos apartamentos y los potenciales compradores primerizos que optan por alquilar más tiempo debido a las altas tasas de interés. De hecho, parte de la presión en el mercado de ventas de viviendas se tradujo en demanda de alquiler: las personas que decidieron posponer la compra (o quedaron fuera de su alcance) permanecieron en el mercado de alquiler. Las tasas de vacancia para apartamentos administrados profesionalmente en Boulder se mantienen en un dígito bajo. Un informe de administración de propiedades señaló que los alquileres en Boulder son ~30–40% más altos que en la cercana Longmont, y esa diferencia persiste porque muchos inquilinos están dispuestos a pagar una prima por vivir cerca del campus o de Pearl Street bpmco.com. El alquiler medio de un apartamento de 2 habitaciones en Boulder ronda los $2,400–$2,500 (datos de Zumper a mediados de 2025) zumper.com, e incluso los estudios promedian más de $2,000 rent.com – lo que supone una carga para quienes tienen ingresos moderados.
Curiosamente, 2025 trajo un ligero alivio para los inquilinos ya que los aumentos de alquiler fueron modestos y algunas nuevas unidades salieron al mercado. Algunos proyectos de apartamentos (como Alexan Diagonal Crossing con ~300 unidades, inaugurado a finales de 2024) añadieron inventario. Además, las estrictas licencias de alquiler y los límites de ocupación de Boulder ayudan a evitar extremos en los aumentos de alquiler al prevenir el hacinamiento. Aun así, el problema estructural es que la demanda supera con creces la oferta de alquiler en Boulder, una realidad que probablemente no cambiará hasta que se construyan cientos o miles de unidades más. Por ahora, los propietarios disfrutan de condiciones favorables: Zillow informó que los alquileres en Boulder están subiendo ~0.2% mes a mes hasta mediados de 2025 zillow.com y que las condiciones del mercado de alquiler son sólidas.
Una dinámica emergente es la de los alquileres a corto plazo. Boulder permite los STR (Airbnb, VRBO) de forma limitada (principalmente en viviendas ocupadas por el propietario o ADUs con licencias). Con el próximo Festival de Sundance y el interés turístico, muchos propietarios ven oro en el arrendamiento a corto plazo. En 2025, el rumor sobre Sundance 2027 ya ha provocado un “aumento en el interés de los inversores” por propiedades en zonas transitables como el centro y University Hill para usarlas como Airbnbs de lujo 8z.com. Aunque aún no afecta significativamente a los alquileres a largo plazo, esto podría en un futuro cercano desviar algunas viviendas de los inquilinos locales hacia alquileres vacacionales, ajustando aún más el mercado. La ciudad podría responder con reglas más estrictas para los STR si eso ocurre. Por ahora, el mercado de alquiler sigue siendo ajustado pero no se está disparando – una fuente estable de flujo de efectivo para los propietarios y un desafío constante para los inquilinos en Boulder.
Equilibrio entre demanda y oferta: En conjunto, el mercado inmobiliario residencial de Boulder en 2025 no está ni en auge ni en caída: ha alcanzado un equilibrio más saludable. Los datos lo confirman: la oferta de viviendas y la demanda de compradores están aproximadamente sincronizadas, de ahí las condiciones de “mercado equilibrado” realtor.com. Esto supone un cambio notable respecto al dominio de los vendedores en 2021. El número de meses de inventario en la ciudad a mediados de 2025 (~4-5) está dentro del rango de 4 a 6 meses que los economistas consideran equilibrado cdn.recolorado.com. Y, de hecho, compradores y vendedores están en una especie de punto muerto: los vendedores no bajarán demasiado los precios dada la fortaleza a largo plazo de Boulder, pero los compradores tampoco los subirán dada la alta financiación. El resultado son movimientos de precios modestos y una dinámica de transacciones más normal.
Un agente local describió la vivienda en Boulder en 2025 como “algo competitiva, pero no imposible”, con una puntuación de aproximadamente 50 sobre 100 en un índice de competitividad willowhome.co. En la práctica, esto significa que los compradores aún deben estar bien preparados (financiación preaprobada, ofertas realistas), pero ya no se enfrentan rutinariamente a tiroteos de más de 10 ofertas. Aproximadamente 2–3 ofertas por propiedad es la norma ahora para una vivienda con un precio razonable willowhome.co. Las guerras de ofertas se limitan principalmente a los segmentos más codiciados (por ejemplo, una casa familiar bien valorada en Newlands o una joya histórica en el centro). Mientras tanto, muchas propiedades ven reducciones de precio antes de encontrar comprador: más de un tercio tuvo bajadas de precio a mitad de año redfin.com, como se mencionó, lo que indica que los vendedores deben adaptarse al mercado.
Desde una perspectiva de oferta, el inventario de viviendas en Boulder pudo haber alcanzado su punto máximo alrededor del verano de 2025. Estacionalmente, las listas disminuirán en otoño/invierno. Y mirando a más largo plazo, la construcción de nuevas viviendas en Boulder propiamente dicha es lenta (debido a regulaciones y falta de terreno). Así que el inventario equilibrado actual podría volver a ajustarse si la demanda aumenta. Muchos analistas esperan que el inventario elevado de 2025 se reduzca en 2026 a medida que las tasas de interés potencialmente se estabilicen o bajen, trayendo de vuelta a los compradores. Por lo tanto, la ventana “favorable para compradores” de Boulder podría ser algo temporal. De hecho, algunos asesores inmobiliarios están instando a los compradores a aprovechar este momento de más opciones y capacidad de negociación, advirtiendo que podría no durar mucho si el mercado se recupera.En resumen, el mercado residencial de Boulder en 2025 se caracteriza por precios altos con una ligera baja, una mejora en la oferta que lleva a condiciones equilibradas y una demanda subyacente resistente. Es un respiro muy necesario tras el auge insostenible, y prepara el terreno para la siguiente fase del ciclo. Si esa próxima fase será un repunte gradual u otro auge depende de fuerzas económicas más amplias (tasas, empleo) y factores locales (políticas de vivienda, nuevos desarrollos), los cuales exploraremos en la sección de Pronóstico a Largo Plazo. Pero primero, pasemos a bienes raíces comerciales, donde 2025 ha sido una historia de dos sectores muy diferentes: un mercado de oficinas en dificultades y un sector minorista sorprendentemente robusto.
Tendencias en Bienes Raíces Comerciales (Minorista, Oficinas, Industrial, Multifamiliar)
Mercado de Oficinas: Altas Vacantes y Temores de “Bucle de la Perdición”
El sector de bienes raíces de oficinas de Boulder en 2025 enfrenta desafíos sin precedentes. Las oficinas del centro, antes casi llenas, ahora están inquietantemente vacías a pesar de los altos alquileres solicitados. Según el Colorado Sun, el espacio de oficinas en el centro de Boulder se alquila por $25–$30 por pie cuadrado (anual), aproximadamente la misma tarifa que antes de la pandemia, pero la tasa de vacancia se mantiene en torno al 29% coloradosun.com. En otras palabras, casi un tercio de los 1.7 millones de pies cuadrados de oficinas del centro están oficialmente vacíos, y quizás aún más espacio está sin usar (algunas empresas pagan por oficinas que en realidad no ocupan). Esta vacancia de ~29% es aproximadamente cuatro veces mayor que la vacancia de oficinas en Boulder antes del COVID coloradosun.com, que rondaba los dígitos individuales. Es un cambio sorprendente: el centro de Boulder ha pasado de tener un mercado de oficinas ajustado a uno de los índices de vacancia más altos del país para una ciudad de su tamaño commercialcafe.com.
El culpable es claro: el trabajo remoto e híbrido. Las empresas tecnológicas y firmas profesionales en Boulder cambiaron al trabajo desde casa durante la pandemia y muchas no han regresado a la oficina en números significativos. Las empresas se dieron cuenta de que podían reducir su espacio o dejar que los contratos de arrendamiento expiraran para recortar costos. Un funcionario local de la Cámara de Comercio señaló que el “tráfico peatonal diario y el bullicio” del centro se ha reducido enormemente con tantos trabajadores de oficina ausentes coloradosun.com coloradosun.com. De hecho, las vacantes de oficinas en Boulder son tan graves que los líderes de la ciudad temen un “círculo vicioso” en el centro: las oficinas vacías significan menos clientes para las tiendas y restaurantes del centro, que luego luchan o cierran, haciendo que el centro sea menos vibrante y menos atractivo para las empresas que consideran alquilar espacio coloradosun.com coloradosun.com.A pesar del exceso de espacio, los alquileres solicitados no han caído mucho. Un aspecto curioso del mercado de oficinas de Boulder es que los propietarios mantienen las tarifas cerca de los niveles previos a 2020 (a menudo $35–$40/pie² NNN para Clase A en el centro)coloradogroup.com, sostenidos por una combinación de factores. Muchos de los edificios de oficinas del centro de Boulder pertenecen a unos pocos actores locales de largo plazo (por ejemplo, W.W. Reynolds, Tebo Properties) que tienen poca deuda y pueden permitirse esperar a que pase la recesión coloradosun.com. Han optado por ofrecer generosas concesiones (como meses de alquiler gratis, presupuestos para mejoras de inquilinos) para atraer inquilinos en lugar de reducir drásticamente los alquileres base y establecer un “nuevo mínimo” en el mercado coloradosun.com. Además, algunos propietarios con hipotecas enfrentan cláusulas de préstamo que les impiden bajar demasiado los alquileres (ya que los alquileres más bajos podrían violar los términos de la deuda) coloradosun.com. Esta dinámica, reportada en análisis nacionales, contribuye a un entorno donde “las vacantes presionarían a los propietarios a bajar los precios… pero eso no está ocurriendo”coloradosun.com. Así, Boulder tiene alquileres altos y vacantes altas – una paradoja que depende de la disposición de los propietarios a soportar espacios vacíos en lugar de asegurar contratos largos y baratos.Aun así, se están cerrando acuerdos. Las negociaciones de arrendamiento en 2025 a menudo implican plazos más cortos (2–3 años frente a 5–10 antes de la pandemia) coloradogroup.com y espacios más pequeños (muchos inquilinos reduciendo de, por ejemplo, 20,000 pies cuadrados a 7,000 pies cuadrados) coloradogroup.com. Los propietarios están ofreciendo acondicionamientos llave en mano y períodos de renta gratis para atraer inquilinos, lo que equivale a un descuento sin bajar oficialmente la tarifa de renta coloradogroup.com. Hay una tendencia de flight-to-quality: las empresas que arriendan quieren los edificios más bonitos y con más servicios para atraer a los empleados de regreso. Los edificios Clase A con renovaciones modernas están recibiendo interés, mientras que las oficinas más antiguas y desgastadas permanecen vacías. Por ejemplo, los espacios de coworking como Kiln en Boulder están a capacidad, lo que sugiere que individuos y pequeñas empresas usarán espacio de oficina si es flexible y de alta calidad coloradogroup.com.
Geográficamente, el problema es generalizado: la vacancia de oficinas en el centro de Boulder ~29% en realidad es mejor que la vacancia total de la Ciudad de Boulder de ~42% que una correduría estimó al incluir grandes subarriendos próximos a estar disponibles coloradogroup.com. Los parques de oficinas en el este de Boulder (como Flatiron Business Park) también tienen vacancias en el rango del 20%+ coloradogroup.com. Y el condado de Boulder en su conjunto (incluyendo áreas más suburbanas) tenía alrededor de 35% de vacancia a mediados de 2025 coloradogroup.com – extremadamente alto. Parte de esto se debe a devoluciones inminentes: se informa que uno de los mayores empleadores tecnológicos de Boulder está devolviendo 140,000 pies cuadrados e intentando subarrendar otros 150,000 pies cuadrados coloradogroup.com, y Twitter (ahora X) desocupó una oficina de 65,000 pies cuadrados en la ciudad coloradogroup.com. Estos movimientos mantendrán las cifras de vacancia altas hasta 2026.
Los impactos del exceso de oficinas son visibles: los comercios minoristas en planta baja que dependían de los trabajadores de oficina están teniendo dificultades, y los ingresos por impuestos sobre ventas de la ciudad provenientes del centro están bajo presión coloradosun.com. La situación ha generado debates sobre cómo reutilizar o llenar el espacio. Algunas ideas propuestas incluyen convertir oficinas en unidades residenciales o laboratorios, pero las conversiones son costosas y complicadas debido a los códigos de construcción de Boulder (y muchas oficinas actualmente están bajo contrato de arrendamiento aunque no se usen). Otra esperanza es que nuevas industrias o empresas de fuera aprovechen la vacancia para mudarse. De manera interesante, con Sundance y una creciente escena cinematográfica, algunas empresas de entretenimiento o medios podrían abrir oficinas satélite en Boulder, como sugieren agentes inmobiliarios locales 8z.com. Además, Boulder es un centro en crecimiento para ciencias de la vida: la demanda de espacio de laboratorio podría ocupar algunas oficinas si se convierten. De hecho, los planes de BioMed Realty para nuevos edificios de ciencias de la vida en Flatiron Business Park muestran el interés del sector boulderreportinglab.org.
Por ahora, las perspectivas para las oficinas en Boulder son cautelosas. Los propietarios y corredores generalmente son optimistas a largo plazo: creen que la economía innovadora de Boulder y la calidad de vida eventualmente volverán a llenar esas oficinas. Muchos propietarios están “alcistas con Boulder… y no quieren fijar rentas más bajas a largo plazo” mientras esperan una recuperación coloradogroup.com. El consenso es que las oficinas Clase A en ubicaciones privilegiadas se recuperarán primero (una vez que los grandes empleadores exijan el regreso parcial a la oficina), quizás alquilándose a finales de 2024 o en 2025 coloradogroup.com. Los espacios de menor calidad pueden quedarse rezagados durante años. Un posible punto de inflexión serán las expiraciones de contratos de arrendamiento: a medida que los últimos contratos previos al COVID (a menudo de 5 años firmados alrededor de 2018–19) venzan entre 2024 y 2026, los inquilinos renovarán por menos espacio o se irán, obligando a propietarios y prestamistas a ajustarse. Un experto local señaló, “cuando expiren los contratos que comenzaron en 2019, habrá más vacantes; entonces los valores de los edificios bajarán y tal vez el mercado se reajuste” coloradosun.com. Sin embargo, los funcionarios de la ciudad no lo dejan todo al mercado; están activamente ideando incentivos o ajustes de zonificación para fomentar la reutilización de oficinas y mantener el centro vibrante.
En resumen, el mercado de oficinas de Boulder en 2025 está atravesando una dolorosa corrección, con vacancias récord y propietarios jugando a largo plazo. Esto contrasta fuertemente con el resto del mercado inmobiliario de Boulder: mientras la vivienda y el comercio minorista funcionan bien, las oficinas enfrentan una dura batalla para evitar una recesión prolongada. Esta dicotomía resalta cómo las secuelas de la pandemia pueden afectar de manera opuesta a diferentes tipos de propiedades.
Comercio minorista y hospitalidad: fuerte demanda, espacio limitado
Contrario a los problemas de las oficinas, el sector inmobiliario comercial de Boulder en 2025 está en gran medida prosperando, especialmente en las principales zonas de compras y restaurantes. El icónico Pearl Street Mall (la calle peatonal del centro) y los corredores comerciales cercanos están experimentando alta ocupación e incluso competencia por el espacio. Un corredor comercial informó que “nunca había visto el mercado minorista en Pearl tan activo”: los propietarios pueden elegir entre inquilinos, desde marcas nacionales hasta boutiques locales, y cada anuncio en el último año recibió múltiples ofertas coloradogroup.com. Existe una percepción entre algunos observadores casuales de que Pearl Street tiene locales vacíos (dado que algunas ventanas siguen cubiertas), pero los expertos aclaran que esto no se debe a la falta de inquilinos, sino a la lentitud en los permisos y los costosos acondicionamientos que retrasan la apertura de las tiendas coloradogroup.com. Básicamente, cuando una tienda cierra, el espacio se alquila rápidamente, pero el nuevo inquilino puede tardar más de 6 meses en diseño, permisos y renovaciones antes de abrir, lo que hace que parezca vacío mientras tanto. Según el corredor, el proceso de permisos en Boulder “nunca ha sido más lento”, y los altos costos de construcción también prolongan el tiempo de rotación coloradogroup.com. Pero detrás de eso, la demanda de espacios comerciales/gastronómicos de calidad es “fuerte a muy fuerte” en Pearl coloradogroup.com.
Las rentas de los locales comerciales principales se han mantenido firmes o han subido ligeramente. El flujo peatonal en Pearl Street se recuperó con fuerza en 2022–2023 a medida que disminuía el COVID, con turistas, estudiantes y locales llenando la calle en veranos y fines de semana. Aunque las multitudes a la hora del almuerzo entre semana son menores (debido a menos trabajadores de oficina), el gasto del consumidor en Boulder sigue siendo sólido, y muchos minoristas quieren una parte de ello. Se informa que los propietarios incluso pueden ser selectivos, eligiendo inquilinos que mejor se adapten al carácter de Boulder (por ejemplo, prefiriendo una cafetería local de moda o una tienda temporal de artículos para actividades al aire libre en lugar de un uso menos atractivo). Para mediados de 2025, la falta de vacantes comerciales significa que algunos minoristas regionales y nacionales que buscan ingresar a Boulder están “frustrados por la falta de oportunidades” y “ansiosos” por cualquier espacio que se libere coloradogroup.com.
La fortaleza del comercio minorista se extiende más allá de Pearl Street hacia lugares como Twenty Ninth Street (el nuevo centro comercial al aire libre de Boulder) y centros de barrio. Twenty Ninth Street ha mantenido una alta ocupación; está atrayendo algunos inquilinos “experienciales” como locales de entretenimiento, que probablemente llenen los vacíos dejados por el comercio tradicional. Las zonas comerciales de barrio – por ejemplo, los pequeños centros de North Boulder o agrupaciones como Table Mesa Center – también reportan una tenencia estable. La población acomodada de Boulder y la afluencia de visitantes (por eventos universitarios, conferencias, recreación) crean una base de clientes confiable que los minoristas codician.
Dicho esto, no todo es color de rosa: los negocios que atendían específicamente a la multitud de oficinas de 9 a 5 han tenido dificultades. Los restaurantes y cafeterías del centro que dependían del almuerzo de más de 1,000 trabajadores de oficina vieron caer sus ventas. El artículo de Colorado Sun señala que los minoristas y restaurantes del centro están sintiendo la presión por la falta de tráfico peatonal de oficinas y la consiguiente disminución en los ingresos por impuestos a las ventas de la ciudad coloradosun.com. Algunos restaurantes del centro han reducido horarios o cambiado su enfoque hacia los clientes de la tarde/noche y fines de semana. La ciudad está lo suficientemente preocupada como para estar explorando iniciativas para atraer gente al centro (eventos, promociones) incluso si las oficinas permanecen más vacías. Sin embargo, la tasa general de vacancia comercial en el centro de Boulder es mucho menor que la de oficinas. De hecho, la vacancia comercial en Boulder es relativamente baja (alrededor del 4–5% según algunas estimaciones) y está compuesta principalmente por espacios en transición, no por locales vacíos a largo plazo.
La hospitalidad y los hoteles forman otra parte del sector inmobiliario comercial, y las tendencias para 2025 son alentadoras. La ocupación hotelera en Boulder se ha recuperado tras la pandemia, y las tarifas diarias son altas debido al fuerte turismo y los viajes relacionados con la universidad. El inminente traslado de Sundance ya ha despertado interés en agregar más alojamiento. Un nuevo hotel boutique en Canyon Blvd y algunos proyectos propuestos de hotel/hostal indican que los desarrolladores ven potencial en la hospitalidad de Boulder. Si se esperan más de 120,000 visitantes para Sundance 2027 8z.com, Boulder necesitará significativamente más alojamiento, lo que podría aumentar los ingresos hoteleros e impulsar nuevos desarrollos en los próximos años. Esto entra más en la categoría de tendencias futuras, pero vale la pena señalar que los corredores comerciales anticipan una mayor demanda de espacios comerciales y de hospitalidad gracias al impulso del “público de festival” de Sundance8z.com.
Espacio industrial y flexible: oferta limitada, crecimiento de nicho
El sector inmobiliario industrial de Boulder, aunque de menor escala, ha sido relativamente estable y sólido. Las propiedades industriales y flexibles (como almacenes, instalaciones de manufactura, laboratorios de I+D, “maker spaces”) en Boulder históricamente han tenido baja vacancia debido a las limitadas zonas industriales y a una base próspera de empresas especializadas (desde laboratorios biotecnológicos hasta fabricantes de equipo para actividades al aire libre). En 2024, un informe de mercado señaló que la vacancia industrial de Boulder ronda el 7.5–8% en la región norte de Colorado matthews.com, lo cual es bastante ajustado. Dentro de la ciudad, la vacancia real podría ser aún menor en los espacios más atractivos: muchos edificios industriales a lo largo de Arapahoe Ave, en East Boulder, etc., permanecen alquilados a una mezcla de empresas de hardware tecnológico, cervecerías y proveedores logísticos. Un análisis de CoStar a finales de 2024 destacó que el desarrollo industrial en Boulder es mínimo (solo ~22,000 pies cuadrados en construcción, <0.1% del inventario)uniqueprop.com uniqueprop.com, lo que significa que prácticamente no hay nueva oferta. Esta oferta limitada, combinada con una demanda constante, ha mantenido los alquileres industriales en una trayectoria ascendente (~3–4% de crecimiento anual de renta) y asegura que cualquier espacio vacío usualmente encuentre un inquilino.
Sin embargo, el mercado industrial de Boulder está experimentando cierta evolución: la industria tradicional “de chimenea” no es el fuerte de Boulder (la manufactura se ha trasladado a zonas más baratas), pero los usos especializados de I+D y ciencias de la vida están en expansión. El Plan de la Subcomunidad de East Boulder busca explícitamente retener cierto carácter industrial exigiendo que los nuevos proyectos incluyan “espacios de producción” (como talleres o laboratorios) boulderreportinglab.org. El impulso de empresas como BioMed Realty para construir laboratorios de ciencias de la vida en Boulder es muestra de esta tendencia boulderreportinglab.org. Las instalaciones de ciencias de la vida suelen considerarse “flex” o espacio de laboratorio – un híbrido de oficina e industrial con infraestructura de laboratorio. La demanda de este tipo de espacio es alta en la región (el sector biotecnológico de Colorado está creciendo), y Boulder es atractivo para ello debido a la investigación en la Universidad de Colorado y a la reserva de talento en biotecnología. Así que es posible que en los próximos años veamos algunas vacancias de oficinas (especialmente en East Boulder) convertidas en espacio de laboratorio, difuminando efectivamente las líneas entre oficina e industrial. Por ejemplo, un edificio vacío de oficinas podría ser reacondicionado con sistemas de ventilación y seguridad para albergar una empresa de investigación farmacéutica. Esto llenaría el espacio y permitiría cobrar rentas premium.
En general, los propietarios industriales en Boulder disfrutan de un mercado favorable para los propietarios en 2025. El desafío es que Boulder simplemente no tiene mucho terreno industrial para crecer: muchos inquilinos industriales terminan en Gunbarrel (noreste de Boulder) o en ciudades vecinas para espacios más grandes. La escena industrial del condado de Boulder (por ejemplo, en Longmont) va bien, con una vacancia por debajo del 10% y rentas alrededor de $13–$14/pie² triple-net matthews.com, ofreciendo opciones más asequibles fuera de los límites de la ciudad. Dentro de la ciudad, los pequeños condominios y almacenes industriales son adquiridos rápidamente por usuarios finales o inversionistas tan pronto como se listan, a menudo a precios altos por pie cuadrado, dada su rareza. El plan de East Boulder, al permitir algo de uso residencial, podría poner algunos espacios industriales en riesgo (al incentivar la reconversión), pero la ciudad insiste en equilibrarlo: no quieren perder completamente lugares para fabricantes/artesanos locales. Las consideraciones medioambientales también influyen: Boulder tiene ordenanzas de ruido y reglas estrictas de emisiones, lo que limita la industria pesada pero favorece la tecnología limpia y las industrias artesanales.
En resumen, el mercado industrial/flex de Boulder en 2025 es saludable y con oferta limitada. Es un segmento más silencioso en comparación con las oficinas o comercios del centro, pero proporciona espacio crítico para las empresas innovadoras de Boulder (piense en fabricantes de satélites, startups de impresión 3D, productores de alimentos naturales). Las rentas se han mantenido firmes o han subido ligeramente, las vacancias son bajas y el único problema es la falta de espacio para expandirse. De cara al futuro, preste atención a proyectos de ciencias de la vida y posiblemente algunas reconversiones de industrial a uso mixto a medida que East Boulder se transforma.
Inversiones Multifamiliares (Departamentos): Rendimiento Sólido en Medio de Alta Demanda
Las grandes propiedades multifamiliares (departamentos) a menudo se categorizan como bienes raíces comerciales (para fines de inversión), y en Boulder continúan siendo una clase de activo muy valorada. La combinación de rentas altas, baja vacancia y poca construcción nueva hace que los complejos de departamentos existentes sean bastante valiosos. Inversionistas como fondos institucionales y REITs tradicionalmente han encontrado atractivos los departamentos en Boulder por sus retornos estables. En 2025, el aumento de las tasas de interés ha suavizado un poco la actividad de ventas multifamiliares (porque los mayores costos de financiamiento reducen las ofertas de precio de los inversionistas), pero los fundamentos de las propiedades siguen siendo sólidos:
- La ocupación en departamentos administrados profesionalmente sigue siendo muy alta (típicamente 95%+). La limitada oferta de vivienda en Boulder significa que los propietarios rara vez tienen problemas para mantener las unidades ocupadas.
- El crecimiento de la renta es modesto pero positivo, como se señaló (~3% interanual) zillow.com. Algunos edificios de lujo ofrecieron pequeñas concesiones en 2020, pero para 2025 prácticamente no se necesitan ofertas de renta gratis para alquilar unidades.
- Demanda de inversionistas: Hay un interés creciente en multifamiliares del “segmento medio faltante” – pequeños plexes o edificios medianos – dado el impulso de la ciudad para más unidades. Sin embargo, los altos precios de Boulder y los topes de renta en unidades asequibles pueden complicar los acuerdos.
En 2025, algunos inversionistas multifamiliares están observando de cerca las tendencias de las tasas de interés. Si las tasas bajan en 2026, podría ocurrir una ola de ventas de edificios de apartamentos a medida que los compradores entren al mercado. Por el contrario, algunos propietarios podrían mantener sus propiedades durante el período de tasas altas. Mientras tanto, operativamente, las propiedades multifamiliares enfrentan gastos crecientes: los impuestos a la propiedad en Boulder han aumentado (la ciudad creó un nuevo impuesto para el distrito de bibliotecas en 2023, agregando ~$0.07 por cada $100 de valor para comerciales, lo que afecta los costos NNN de los apartamentos) coloradogroup.com. Los costos de seguros también han subido (los riesgos de incendios/inundaciones en Colorado están encareciendo los seguros). Esto podría reducir los márgenes, aunque hasta ahora los aumentos de alquiler superan el crecimiento de los gastos.
La vivienda estudiantil es un nicho particular dentro del mercado multifamiliar en Boulder. CU Boulder garantiza vivienda para estudiantes de primer y segundo año, pero los de tercer y cuarto año en su mayoría viven fuera del campus, alimentando un mercado de alquiler estudiantil para casas y apartamentos. Los complejos de apartamentos construidos específicamente para estudiantes (como “The Hive” o “U Club”) se mantienen llenos con pre-alquileres con mucha anticipación. El proyecto planificado Williams Village II, que traerá 300 unidades de vivienda estudiantil en la Fase 1 multihousingnews.com, será significativo: esencialmente expande el propio inventario de vivienda de CU. Eso podría aliviar ligeramente la presión sobre el mercado de alquiler estudiantil a finales de la década de 2020, pero dado el crecimiento de CU, probablemente se absorberá sin problema. A los inversionistas a menudo les gustan los alquileres estudiantiles en Boulder porque los padres co-firman los contratos y el flujo de inquilinos se renueva cada año; sin embargo, los estrictos límites de ocupación de Boulder (no más de 3 personas no relacionadas por casa, por ejemplo) moderan los excesos de vivienda estudiantil que se ven en algunas ciudades universitarias.
Construcción y desarrollo multifamiliar: Fuera de Williams Village II y las 217 unidades de Alpine-Balsam (mayormente asequibles) en proceso, Boulder no agregará mucho más hasta 2027. El plan de East Boulder podría permitir proyectos de apartamentos más grandes, pero estos tomarán años en materializarse (probablemente después de 2027). Como resultado, el inventario multifamiliar existente en Boulder es cada vez más valioso, y los alquileres deberían seguir una trayectoria ascendente debido al simple desequilibrio entre oferta y demanda.
En conclusión, el sector inmobiliario comercial de Boulder en 2025 es una mezcla:
- Oficinas – sufriendo las secuelas del trabajo remoto, con vacancias récord y una recuperación lenta.
- Comercio minorista – dinámico en las zonas principales, esencialmente limitado por la rapidez con la que los nuevos inquilinos pueden acondicionar los locales, y preparado para un mayor impulso gracias al turismo y los eventos.
- Industrial – discretamente sólido, con vacancia mínima y crecimiento en sectores de nicho como la biotecnología; la falta de espacio es la única limitación.
- Multifamiliar – sigue teniendo buen desempeño debido a los altos alquileres y la baja vacancia, funcionando como una inversión confiable a pesar de los vientos en contra de las tasas de interés a corto plazo.
Esta divergencia resalta la economía única de Boulder: con gran peso en el trabajo del conocimiento (afectando oficinas), pero con escasez de vivienda (beneficiando a los apartamentos), y un destino turístico (apoyando el comercio minorista y próximamente la hospitalidad). A continuación, analizaremos algunos proyectos de desarrollo importantes e iniciativas de planificación que buscan abordar estos desequilibrios y dar forma al futuro de Boulder.
Proyectos de desarrollo importantes e iniciativas de planificación urbana
Varios proyectos de desarrollo transformadores e iniciativas de políticas están en marcha en Boulder en 2025, lo que indica un esfuerzo proactivo para gestionar el crecimiento, añadir viviendas y revitalizar áreas clave. Estos son los más destacados:
1. Reurbanización de Williams Village II (Baseline Road)
Este es uno de los mayores desarrollos privados de uso mixto en la memoria reciente de Boulder. Williams Village II es una reurbanización planificada de 10 acres en 2952 Baseline Road, cerca del campus de CU Boulder. Contará con unas 600 unidades de vivienda, incluyendo aproximadamente 300 unidades para estudiantes y 300 apartamentos a precio de mercado, además de una importante oferta comercial y espacio público multihousingnews.com multihousingnews.com. A principios de 2025, los desarrolladores con sede en Boulder (The Williams Family y Morgan Creek Ventures) aseguraron un préstamo puente de $56 millones para finalizar los permisos y adquirir contratos de arrendamiento de terrenos multihousingnews.com. Se espera que la ciudad apruebe los planes finales del sitio a finales de 2025 multihousingnews.com.
Lo que se está construyendo: Williams Village II está esencialmente creando un nuevo vecindario donde actualmente hay un centro comercial antiguo y estacionamientos multihousingnews.com. La Fase 1 construirá el componente de vivienda estudiantil (~300 unidades), ayudando a abordar la escasez de vivienda de la universidad multihousingnews.com. La Fase 2 entregará las unidades multifamiliares a precio de mercado, además de 8,400 m² de espacio comercial/restaurantes, estacionamiento estructurado y amenidades multihousingnews.com. Al finalizar la construcción, habrá más de seis edificios nuevos, plazas peatonales, parques e incluso espacio para que la tienda de comestibles Sprouts existente y el famoso Dark Horse Bar se reubiquen en el sitio multihousingnews.com (los residentes temían perderlos, pero los desarrolladores se comprometieron a incluirlos). El diseño es de uso mixto y amigable para peatones, con características de sostenibilidad como edificios totalmente eléctricos para alinearse con los objetivos climáticos de Boulder multihousingnews.com.
Cronograma: Es un proyecto de varios años. El financiamiento obtenido cubre aproximadamente dos años para completar los permisos y la preparación del sitio multihousingnews.com. Se espera que la construcción tome alrededor de tres años en fases, por lo que la finalización probablemente sea alrededor de 2027–2028 para todo. El primer edificio de vivienda estudiantil podría abrir en 2026 si la Fase 1 avanza rápidamente.
Impacto: Williams Village II será una importante inyección de viviendas – especialmente vivienda estudiantil, lo que debería aliviar la presión sobre los vecindarios circundantes donde los estudiantes alquilan. 300 estudiantes viviendo en el sitio significa 300 menos compitiendo por casas/departamentos antiguos en la ciudad. Las unidades adicionales a precio de mercado (300) también aumentarán modestamente la oferta de alquiler para no estudiantes. Además, los nuevos comercios (tiendas, cafeterías) y espacios públicos dinamizarán el corredor de Baseline y servirán no solo a los nuevos residentes, sino a toda la comunidad. Es esencialmente una urbanización de esa sección de Boulder. El proyecto enfrentó el típico escrutinio de Boulder sobre el tráfico y el carácter, pero su ubicación cerca del campus y en una vía principal lo hizo un sitio lógico para la rezonificación. Para los inversionistas, Williams Village II representa nuevo inventario en el ajustado mercado multifamiliar de Boulder – aunque con la participación de CU (probablemente arrendando en bloque algunas unidades estudiantiles), es un proyecto híbrido algo único en lugar de un alquiler de mercado puro.
2. Reurbanización Alpine-Balsam (Antiguo sitio del hospital)
Este es un proyecto liderado por la ciudad que transforma el antiguo sitio del Community Hospital de Boulder (al norte del centro, en Alpine & Balsam) en un centro de uso mixto con un gran énfasis en la vivienda asequible. Ha estado casi una década en planificación: el hospital cerró en 2015, la ciudad compró el campus de 8.8 acres y, tras años de desarrollo de la visión, la primera piedra se colocó de manera ceremonial en diciembre de 2024 boulderreportinglab.org.
Alcance: El plan Alpine-Balsam contempla tres componentes principales boulderreportinglab.org:
- Un nuevo Western City Campus: Boulder renovará y ampliará un edificio de pabellón existente para crear un centro centralizado de servicios y administración de la ciudad boulderreportinglab.org. Varios departamentos municipales que actualmente se encuentran en oficinas anticuadas en toda la ciudad se trasladarán aquí. El edificio será eficiente energéticamente (totalmente eléctrico, paneles solares, construcción con madera maciza) y se ampliará a cuatro pisos boulderreportinglab.org. El edificio Brenton adyacente y un garaje de estacionamiento también serán mejorados.
- Desarrollo de Vivienda: En asociación con Boulder Housing Partners (la autoridad de vivienda de la ciudad), el plan incluye 217 nuevas unidades de vivienda en el sitio boulderreportinglab.org. De estas, 157 serán permanentemente asequibles (para residentes de bajos ingresos) y 60 serán a precio de mercado (probablemente casas adosadas en venta) boulderreportinglab.org. Las unidades asequibles serán en su mayoría de alquiler, incluyendo algunas para personas mayores, mientras que las de precio de mercado podrían ser casas adosadas cerca de North Boulder Park boulderreportinglab.org. Estos edificios tendrán de 3 a 4 pisos y estarán diseñados para integrarse con el vecindario (ladrillo, techos a dos aguas, patios) boulderreportinglab.org.
- Mitigación de Inundaciones y Espacio Abierto: Un aspecto importante de la infraestructura es un nuevo canal/corredor verde de mitigación de inundaciones a través del sitio boulderreportinglab.org. El área se encuentra en una llanura de inundación, por lo que la ciudad creará un espacio verde continuo y un canal de drenaje desde North Boulder Park a través del sitio para conducir de manera segura las aguas de inundación. Esto también funcionará como un parque lineal para la recreación.
Cronograma: El proyecto es complejo y de múltiples fases. A finales de 2024, la demolición del antiguo hospital se completó y los trabajos de mitigación de inundaciones comenzarán en 2025 boulderreportinglab.org. Se espera que la construcción del campus de oficinas municipales finalice en la primavera de 2027 boulderreportinglab.org. El componente de vivienda comenzará más tarde: el inicio de la construcción de viviendas no ocurrirá hasta que se termine el canal de inundación, probablemente a finales de 2026, con obras durante 2027-28 boulderreportinglab.org. Por lo tanto, los apartamentos asequibles podrían abrir alrededor de 2028. Es un desarrollo a largo plazo, que refleja el proceso deliberado de Boulder.
Importancia: Alpine-Balsam es promocionado como el mayor proyecto de vivienda asequible de Boulder en casi 10 años boulderreportinglab.org. Agregar 157 unidades por debajo del precio de mercado es algo importante en una ciudad que suele sumar viviendas asequibles en pequeñas cantidades. Demuestra que la ciudad aprovecha la propiedad de la tierra para impulsar la asequibilidad. El proyecto también responde a las necesidades de instalaciones municipales: consolidar oficinas puede ahorrar dinero a largo plazo y liberar otros sitios (como quizás el actual edificio municipal del centro para otros usos). Además, revitaliza una ubicación clave a solo media milla del centro, evitando un gran espacio muerto y, en cambio, creando un “centro vibrante multigeneracional” como lo imagina la ciudad boulderreportinglab.org.
Desde una perspectiva de planificación, Alpine-Balsam refleja los valores de Boulder: desarrollo sostenible y de ingresos mixtos en el núcleo en lugar de expansión urbana. Enfrentó cierta resistencia vecinal (preocupaciones por el tráfico, la densidad), pero la ciudad moderó la altura y la densidad en respuesta y está utilizando un código basado en la forma para asegurar que el diseño se integre boulderreportinglab.org. Cabe destacar que la mitad de las viviendas serán casas adosadas en venta (a precio de mercado), un producto cada vez más raro en Boulder; esas podrían alcanzar precios altos y ayudar a subsidiar las unidades asequibles.
En general, Alpine-Balsam no tendrá efectos inmediatos en el mercado (ya que no estará completo hasta finales de esta década), pero es una piedra angular de la estrategia de Boulder para crear más oportunidades de vivienda dentro de los límites de la ciudad. También llevará a cientos de empleados municipales a ese sitio diariamente para 2027, lo que podría impulsar el comercio minorista cercano y cambiar los patrones de desplazamiento (aunque algunos se preocupan por el tráfico).
3. Plan de Subcomunidad del Este de Boulder y Código Basado en Formas
Una importante iniciativa de política, el Plan de Subcomunidad del Este de Boulder, está a punto de transformar una gran franja de las áreas industriales del este de Boulder durante la próxima década. El plan, que cubre el área al norte de Arapahoe Avenue y al este de Foothills Parkway (piense en Flatiron Business Park y sus alrededores), fue aprobado en 2022 y los pasos de implementación están ocurriendo en 2024–25. En febrero de 2025, el Concejo Municipal adoptó un código basado en formas para gran parte del Este de Boulder para permitir la reurbanización de uso mixto con vivienda boulderreportinglab.org.
Puntos clave del plan/código:
- Permite (por primera vez) un desarrollo significativo de vivienda en lo que han sido principalmente zonas industriales/comerciales boulderreportinglab.org. Los funcionarios municipales estiman que el plan podría facilitar alrededor de 5,000 nuevas unidades de vivienda con el tiempo en el Este de Boulder boulderreportinglab.org – un potencial enorme dado el lento crecimiento de Boulder.
- El código basado en formas establece estándares de diseño urbano (ubicación de edificios, trazado de calles, etc.) para crear un distrito cohesivo y transitable a pie. Fomenta “barrios de 15 minutos” donde residencias, trabajo y servicios se mezclan boulderreportinglab.org.
- Para abordar las preocupaciones de los propietarios de negocios industriales, el código incluye requisitos para preservar algunos espacios de “producción” (como espacios de creación o industria ligera) en los nuevos proyectos boulderreportinglab.org. La idea no es gentrificar completamente el Este de Boulder convirtiéndolo solo en apartamentos, sino mantener una mezcla de usos.
- Los borradores anteriores habrían exigido viviendas en grandes remodelaciones, pero tras la oposición de empresas como BioMed (que quieren construir laboratorios, no viviendas), el enfoque final otorga más flexibilidad: los proyectos pueden someterse a revisión discrecional si no cumplen con el código estricto, permitiendo decisiones caso por caso boulderreportinglab.org. Los desarrolladores incluso pueden solicitar exenciones de los requisitos de vivienda si, por ejemplo, la contaminación en un sitio hace que la vivienda sea insegura boulderreportinglab.org.
- Se espera que el nuevo código entre en vigor en 2025 (pendiente de la aprobación final de la ordenanza), lo que significa que los desarrolladores podrían empezar a proponer proyectos de uso mixto en East Boulder pronto.
Implicaciones: Este plan es quizás la rezonificación más significativa de Boulder en décadas, porque abre grandes extensiones (como el Flatiron Business Park de 100 acres) para que eventualmente tengan residencias. Si incluso una parte de las 5,000 unidades previstas se construyen para 2030, podría aliviar moderadamente la escasez de viviendas. En el corto plazo (2025–27), podríamos ver algunos proyectos piloto – por ejemplo, un estacionamiento de superficie convertido en un edificio de apartamentos de uso mixto con espacio para creadores en la planta baja.
Sin embargo, el desarrollo en East Boulder no ocurrirá de la noche a la mañana. Muchos propietarios pueden esperar a ver cómo les va a los primeros proyectos. Algunos pueden continuar con proyectos puramente comerciales (como los planes de campus de ciencias de la vida de BioMed) bajo la flexibilidad otorgada. También hay que considerar la infraestructura: agregar residentes significa mejorar calles, agregar parques, etc., lo cual la ciudad tendrá que guiar.
Desde el punto de vista del mercado, el plan de East Boulder es una señal de que Boulder finalmente está dispuesto a aumentar la densidad y crecer internamente en lugar de empujar todo el crecimiento hacia los suburbios. Aborda preocupaciones como proporcionar viviendas para trabajadores cerca de los empleos y potencialmente más unidades asequibles (ya que construir en terrenos planos tipo greenfield podría ser más barato que intentar remodelar parcelas en el centro). También asegura que Boulder no se estanque como una ciudad boutique solo para los ricos; integrar viviendas en zonas comerciales puede fomentar más diversidad si se hace bien.
El plan sí enfrentó críticas: algunos dueños de negocios estaban en contra, temiendo desplazamiento o requisitos costosos, y algunos residentes se preocuparon de que traer miles de viviendas para nuevos trabajadores tecnológicos de altos ingresos podría aumentar aún más los precios en toda la ciudad boulderreportinglab.org. El concejo intentó lograr un equilibrio, y los próximos años pondrán a prueba qué tan bien funciona ese equilibrio. Pero, de cualquier manera, East Boulder es el área a observar para nuevos desarrollos. Podría convertirse en la versión de Boulder de un corredor tecnológico con entornos de vivir-trabajar-jugar, transformando áreas que hoy son mayormente almacenes y oficinas en distritos mixtos vibrantes.
4. Otros proyectos e iniciativas notables
- Expansión de CU Boulder: La universidad tiene su propio plan de desarrollo. Recientemente abrió un enorme Centro para el Éxito Académico y la Participación (CASE) y tiene planes para más residencias estudiantiles y posiblemente un desarrollo en el Campus Sur en los próximos años. Además, CU está remodelando algunas de sus propiedades (como antiguas residencias estudiantiles). Estos proyectos generan empleos en la construcción y, una vez finalizados, pueden aliviar la presión sobre la vivienda (por ejemplo, nuevas camas en residencias reducen la cantidad de estudiantes en alquileres de la ciudad). Se espera que el plan maestro estratégico de vivienda a largo plazo de CU esté listo para finales de 2025 colorado.edu, el cual podría incluir la adición de miles de camas en el campus durante la próxima década.
- Transporte e Infraestructura: Boulder sigue invirtiendo en la infraestructura que sustenta el sector inmobiliario. El Programa de Mejoras de Capital 2025-2030 incluye proyectos como la Fase II del Área Cívica (mejorando el espacio del parque cívico central de Boulder a lo largo de Boulder Creek), mejoras de transporte en la calle 28 y Colorado (intersecciones más seguras, mejores instalaciones para bicicletas/peatones) bouldercolorado.gov, y la exploración de una futura conexión ferroviaria o BRT con Denver (aún en planificación). Una mejor infraestructura tiende a aumentar el valor de las propiedades y el potencial de desarrollo a lo largo de esos corredores.
- Iniciativas de Vivienda Asequible: Más allá de Alpine-Balsam, Boulder está impulsando varios proyectos de vivienda asequible. Por ejemplo, un proyecto de vivienda asequible en Palo Parkway se completó en 2024, y otros en proceso incluyen la remodelación de antiguos sitios de vivienda pública. Medidas aprobadas por los votantes como un aumento de la tarifa de vinculación comercial a mediados de la década de 2020 y posiblemente nuevos ingresos fiscales del recientemente creado fondo comunitario de vivienda contribuirán con fondos para construir o adquirir unidades asequibles. Boulder tiene como objetivo (según su Plan de Vivienda) que el 15% de todas las viviendas sean permanentemente asequibles para 2035; proyectos como Alpine-Balsam y las unidades inclusivas de East Boulder son clave para lograrlo.
- Espacio Abierto y Protección Ambiental: Boulder sigue comprometida con la protección de su cinturón verde de espacios abiertos alrededor de la ciudad. En 2025, hay una serie de proyectos de Espacio Abierto (mejoras de senderos, restauración de hábitats) planificados bouldercolorado.gov. Aunque no es desarrollo en sí mismo, esta política de límites estrictos al crecimiento afecta indirectamente al sector inmobiliario al limitar la expansión hacia afuera, canalizando así la demanda hacia desarrollos de relleno y manteniendo altos los valores de la tierra. Además, Boulder está trabajando en la resiliencia climática – por ejemplo, acelerando la mitigación de inundaciones (según el Plan Maestro de Aguas Pluviales 2022) y la prevención de incendios forestales en la interfaz urbano-forestal boulderprogressives.org. Una mitigación exitosa puede proteger la propiedad y la viabilidad de los seguros; por ejemplo, la inversión de Boulder en un proyecto de control de inundaciones en South Boulder Creek eliminará algunas áreas de alto riesgo de la llanura de inundación, lo que podría permitir su desarrollo seguro o al menos reducir el seguro para las viviendas existentes.
- Actualización del Plan Integral (BVCP 2025): Boulder debe realizar una actualización importante de su Plan Integral para 2025 bouldercounty.gov. El alcance inicial comenzó en 2024. Este es un documento de política de visión general que podría revisar los mapas de uso de suelo, metas de vivienda, etc. Los Boulder Progressives y otros grupos están presionando por cambios audaces: facilitar la construcción de viviendas multifamiliares en más zonas (como permitir dúplex/tríplex por derecho en áreas unifamiliares) boulderprogressives.org, reclasificar centros comerciales para uso mixto (básicamente lo que hizo el plan de East Boulder) boulderprogressives.org, y expandir los códigos basados en la forma para agilizar las aprobaciones boulderprogressives.org. Si el BVCP 2025 adopta algunas de estas medidas, Boulder podría ver aumentos graduales adicionales en la capacidad de vivienda. Por supuesto, el proceso político de Boulder es cauteloso y orientado al consenso, por lo que cualquier cambio radical de zonificación será debatido a fondo. Pero el simple hecho de que estas ideas estén sobre la mesa refleja un cambio en el enfoque de Boulder hacia el crecimiento: de una restricción estricta a un aumento más gestionado e incremental de la densidad en áreas específicas.
- Preparativos para el Festival de Cine de Sundance: Aunque no es un desarrollo físico, la llegada de Sundance en 2027 está impulsando varios esfuerzos de planificación urbana. Se habla de ampliar la capacidad de los recintos (quizás reutilizando algunos espacios grandes o construyendo un centro de eventos). La ciudad podría tener que planificar la infraestructura de transporte y seguridad para el aumento de visitantes durante el festival. Inversores privados, como se mencionó, están considerando nuevos hoteles boutique o espacios para eventos. Por ejemplo, un desarrollador podría convertir un edificio del centro en una sala de proyecciones o un bar de lujo a tiempo para Sundance. Estas remodelaciones comerciales a menor escala podrían aparecer en 2026 a medida que se acerque el festival, sumando efectivamente a la infraestructura cultural de Boulder.
En resumen, la cartera de desarrollos de Boulder se caracteriza por un enfoque en la densificación, el uso mixto y la diversidad de viviendas. Proyectos como Williams Village II y Alpine-Balsam traerán cientos de viviendas en los próximos años, un aumento notable para una ciudad que agrega viviendas muy lentamente. Iniciativas de planificación como el código de East Boulder y el próximo plan integral señalan una apertura al crecimiento donde tiene sentido (áreas servidas por transporte público, zonas comerciales) mientras se preservan los espacios abiertos y el carácter apreciado en la mayoría de los vecindarios. Hay un claro énfasis en la sostenibilidad y resiliencia en estos proyectos – desde edificios net-zero y canales de control de inundaciones hasta diseño urbano caminable – alineándose con los objetivos climáticos y sociales de Boulder.
Para el mercado inmobiliario, estos desarrollos significan más oferta (especialmente de alquileres y unidades asequibles) en el horizonte, lo que podría moderar el crecimiento extremo de los precios y brindar oportunidades para nuevas inversiones. También significan nuevos espacios comerciales y de oficinas en proyectos de uso mixto que podrían, en cierta medida, compensar la caída de oficinas en el centro al ofrecer alternativas modernas. Y, lo que es importante, estos proyectos darán forma a la atractividad de Boulder: por ejemplo, un nuevo y vibrante East Boulder con unidades de vivienda/trabajo y espacios creativos podría atraer a jóvenes profesionales que antes encontraban limitadas las opciones de vivienda en Boulder. Sin embargo, la línea de tiempo es crítica: la mayoría de estos proyectos se concretarán en 2 a 5 años o más. Así que, a corto plazo (2025–26), Boulder sigue teniendo una oferta insuficiente, pero para 2027 y más allá, el panorama estará salpicado de nuevos edificios que atenderán parte de esa demanda acumulada.
A continuación, exploraremos el panorama de inversiones – qué oportunidades y riesgos presentan estas tendencias para los inversores – y luego concluiremos con una mirada al pronóstico de Boulder hasta 2027.
Oportunidades y riesgos de inversión
Para los inversores inmobiliarios, Boulder presenta una paradoja: precios altísimos y barreras de entrada, pero también una demanda resiliente y catalizadores de crecimiento únicos. A medida que avanzamos hacia mediados de la década de 2020, los inversores estratégicos están sopesando las oportunidades de un mercado más frío frente a los desafíos inherentes del entorno caro y fuertemente regulado de Boulder. A continuación, desglosamos las principales oportunidades y riesgos en el mercado inmobiliario de Boulder:
Oportunidades
- “Comprar en la baja” en un mercado de alto valor: La leve corrección de precios y las condiciones equilibradas de 2025 ofrecen una oportunidad poco común para entrar al mercado de Boulder sin el frenesí. Los inversionistas que se desanimaron por la locura de 2021 ahora pueden encontrar mejores ofertas. La moderación de los precios significa mayor poder de negociación y más opciones, lo que posiblemente haga de 2025 el mejor momento en años para comprar en Boulder willowhome.co willowhome.co. Como señaló un informe local, el “enfriamiento” de hoy es el “entré temprano” de mañana willowhome.co. Los fundamentos de Boulder (oferta limitada, alta demanda) siguen siendo sólidos, por lo que comprar durante esta pausa podría generar una apreciación significativa cuando el ciclo vuelva a subir (lo que muchos esperan para 2026–27).
- Fuertes rendimientos de alquiler y flujo de efectivo: El robusto mercado de alquiler de Boulder ofrece ingresos sólidos para los inversionistas. Los alquileres promedio rondan los $2,500 y la vacancia extremadamente baja asegura que las propiedades generen flujo de efectivo constante. Por ejemplo, un modesto condominio de 2 habitaciones puede alquilarse por más de $2,000, y las casas unifamiliares cerca del campus o del centro pueden obtener aún más. Los alquileres a corto plazo suben la apuesta: el mercado de Airbnb de Boulder tiene una ocupación de ~84% y las mejores propiedades generan más de $11,500 al mes en temporada alta willowhome.co. Con solo ~765 anuncios activos de alquiler a corto plazo en la ciudad, hay espacio para más, especialmente a medida que crece el turismo willowhome.co. Las propiedades “Airbnb-ables” (con las licencias adecuadas) cerca del centro o del Parque Chautauqua son un punto ideal, y a menudo logran tasas de capitalización superiores a los alquileres a largo plazo. Además, la constante demanda de estudiantes garantiza ocupación para las unidades cercanas al campus: los inversionistas en alquileres para estudiantes disfrutan de ocupación asegurada (con padres como cofirmantes) y pueden ajustar las rentas anualmente con cada nueva generación.
- Restricción geográfica de la oferta = valor duradero: Las políticas de Boulder que restringen el crecimiento hacia afuera (por ejemplo, el cinturón verde protegido alrededor de la ciudad) crean un escenario clásico de escasez de tierra. Prácticamente hay una cantidad fija de terreno desarrollable, por lo que cualquier aumento en la demanda se traduce fuertemente en el precio. Esta “escasez geográfica crea una prima de valor duradera” willowhome.co – una de las ventajas únicas de Boulder para los inversionistas. A diferencia de las ciudades extensas que pueden sobreconstruir y deprimir los valores, la oferta limitada de Boulder significa que las propiedades aquí tienden a mantener su valor y apreciarse más rápido en los ciclos alcistas. Ser dueño de bienes raíces en Boulder es como tener un activo escaso, algo protegido del riesgo de sobreoferta. Los inversionistas a largo plazo apuestan por esta escasez intrínseca de tierra.
- Resiliencia climática que atrae riqueza: En una era de cambio climático, Boulder destaca como un refugio relativamente seguro. Está lejos de las costas (sin riesgo de huracanes), no es demasiado caluroso, cuenta con abundante agua proveniente de la nieve de las montañas y, aunque existen riesgos de incendios forestales e inundaciones, estos están siendo activamente mitigados. Un análisis perspicaz lo denomina la “ventaja de inversión por cambio climático”: el perfil climático estable de Boulder está atrayendo a personas de alto poder adquisitivo que huyen de lugares con huracanes, aumento del nivel del mar o calor extremo willowhome.co willowhome.co. Estos “refugiados climáticos” suelen tener una riqueza significativa, impulsando el mercado inmobiliario de lujo. Las propiedades en mercados climáticamente estables están comenzando a exigir una “prima climática”, y Boulder está a la vanguardia de esta tendencia willowhome.co. Para los inversionistas, esto significa que los bienes raíces en Boulder podrían experimentar una apreciación superior a largo plazo a medida que más personas consideren el riesgo climático al elegir dónde comprar viviendas. Ya existe evidencia anecdótica de compradores adinerados de California o Florida que eligen Boulder por su entorno. Ser “temprano” en adquirir una propiedad en Boulder antes de que esta demanda impulsada por el clima se manifieste por completo podría ser una jugada estratégica.
- Grandes eventos y desarrollos = Potencial de crecimiento: Boulder tiene algunos catalizadores únicos próximos que podrían impulsar partes del mercado:
- Festival de Cine de Sundance (2027): Se espera que el traslado de Sundance impulse significativamente las tarifas de alquiler a corto plazo, el negocio hotelero e incluso la demanda de viviendas de lujo 8z.com. Los inversionistas ya están buscando propiedades para usarlas como alquileres de alto nivel durante el festival (departamentos en el centro, casas en barrios caminables) que pueden exigir rentas premium durante los 10 días del festival y más allá 8z.com. Además, Sundance elevará el perfil global de Boulder, probablemente atrayendo a élites de la industria del entretenimiento y compradores de segundas residencias que antes la pasaban por alto. Expertos inmobiliarios señalan que Park City experimentó un auge en ventas de lujo gracias a Sundance y proyectan que Boulder está preparado para una trayectoria similar 8z.com. Comprar una casa de lujo o un condominio de primer nivel ahora, antes de esta afluencia, podría generar una ganancia considerable en 2–3 años si los valores aumentan por el entusiasmo del festival.
- Revitalización de áreas subutilizadas: Con el nuevo código de East Boulder, ciertas propiedades comerciales podrían estar listas para la remodelación, lo que un inversionista podría aprovechar. Por ejemplo, un inversionista podría reunir una antigua franja de almacenes y asociarse con un desarrollador para crear un proyecto de uso mixto bajo las nuevas reglas. Como el plan permite un uso más alto y mejor, quienes se adelanten pueden asegurar terrenos ahora relativamente baratos (como industriales puros) y ver cómo los valores aumentan una vez que se reclasifiquen para uso mixto/vivienda. De manera similar, las perspectivas para conversiones de oficinas en el centro – aunque desafiantes – podrían presentar oportunidades de nicho (por ejemplo, convertir un pequeño edificio de oficinas en residencial o en hotel). Los precios de los edificios de oficinas en el centro han bajado debido a la vacancia, por lo que inversionistas oportunistas podrían adquirir uno con descuento y reutilizarlo, apostando por la fortaleza a largo plazo de la ubicación.
- Descenso de tasas de interés (potencial): Si la inflación disminuye y la Fed baja las tasas para 2024–2025, las tasas hipotecarias podrían volver a situarse en torno al 5%. Tal escenario (al que los expertos locales asignan, por ejemplo, una probabilidad del 30%) probablemente impulsaría una nueva apreciación de precios del 8–12% en Boulder y “fuerte demanda de alquiler” continuandowillowhome.co. Los inversionistas que compren mientras las tasas son altas (y por lo tanto los precios algo deprimidos) podrían refinanciar más adelante a tasas más bajas, aumentando el flujo de caja, y además disfrutar del aumento en el valor del activo a medida que las tasas de capitalización vuelvan a comprimirse. Esencialmente, el entorno actual de tasas altas podría ser un punto de entrada ideal; el potencial de ganancia podría ser significativo si/cuando las tasas se normalicen a la baja.
- Economía y base de inquilinos diversa: La economía de Boulder es multifacética: universidad, laboratorios gubernamentales, empresas tecnológicas (grandes y startups), turismo, industria de recreación al aire libre y una próspera escena de pequeñas empresas. Esta diversidad proporciona una base estable para la inversión inmobiliaria. Un sector puede flaquear (despidos en tecnología, por ejemplo), pero otros (expansión universitaria, financiamiento federal a laboratorios) compensan. Para los inversionistas, esto significa un flujo confiable de inquilinos: desde estudiantes y profesores hasta científicos, ingenieros y jubilados. El ingreso familiar medio de Boulder (~$100K) y el alto nivel educativo (más del 70% con licenciatura o más) significan una población generalmente capaz de pagar rentas o hipotecas premium. No es una ciudad dependiente de una sola empresa donde un cierre podría hundir el mercado. Esta resiliencia fue evidente incluso durante recesiones: los precios de las viviendas en Boulder históricamente caen menos y se recuperan más rápido que los promedios nacionales. Así, invertir en Boulder conlleva un riesgo algo menor de vacancia o colapso de valor en comparación con mercados dependientes de una sola industria.
Riesgos
- Costos de entrada altísimos y rendimientos comprimidos: El lado negativo de la calidad de Boulder es su coste de entrada extremadamente alto. El precio por pie cuadrado de las viviendas suele superar los $600 en muchos vecindarios, y las tasas de capitalización comercial son muy bajas (lo que indica precios elevados). Los inversionistas necesitan una gran cantidad de capital para comprar en Boulder. Por ejemplo, una propiedad de inversión típica (digamos un dúplex de $1M) requiere $250K de entrada más los costos de cierre; no muchos inversionistas pequeños pueden permitirse eso. Incluso así, los rendimientos iniciales pueden ser modestos; con una tasa de capitalización del 4%, esa propiedad de $1M podría generar $40K/año, lo que apenas es un 4% de retorno, sin incluir gestión y mantenimiento. En una era de tasas de interés más altas, algunas inversiones en Boulder no tendrán flujo de caja positivo con un apalancamiento del 70-80%; los inversionistas podrían tener que poner el 50% de entrada o aceptar apalancamiento negativo al principio, apostando únicamente a la apreciación. Esto es riesgoso si la apreciación no se materializa rápidamente. Además, los altos impuestos a la propiedad y seguros de Boulder reducen aún más los rendimientos. Por ejemplo, los impuestos a la propiedad en el condado de Boulder aumentaron en 2023 debido al alza en las valoraciones (el alivio temporal de la tasa de evaluación de Colorado ayudó solo un poco). Y el nuevo impuesto del distrito de bibliotecas agrega costos para propiedades comerciales (incluidos apartamentos), lo que podría reducir el NOI coloradogroup.com. Así que el riesgo es pagar precios máximos por un activo que ofrece ingresos escasos en relación con su valor – esencialmente especulando con la apreciación futura. Si el mercado se mantiene estable o crece lentamente, el capital del inversionista podría quedar atado con bajos rendimientos.
- Riesgo de tasas de interés y financiamiento: A partir de 2025, las tasas de interés para préstamos de inversión rondan el 6.5-7%+. Eso significa que muchas inversiones no “cierran los números” a menos que se asuma un crecimiento de rentas o se ponga más capital propio. Si las tasas se mantienen altas o suben, podría suavizar aún más los valores de las propiedades; algunos pronósticos advierten de una caída de precios del 5–10% en los mercados de Colorado si las tasas se mantienen elevadas hasta 2025 coloradohardmoney.com. Un inversionista que compre ahora podría enfrentar una depreciación a corto plazo. Además, se avecina el riesgo de refinanciamiento: quienes compraron con préstamos puente a corto plazo o préstamos comerciales pueden encontrar que refinanciar es costoso o incluso imposible si los valores bajan o si los prestamistas se vuelven más estrictos. La liquidez en el mercado hipotecario comercial ha sido inestable en 2023–25 a nivel nacional; Boulder no es inmune. Los propietarios de oficinas ya están en aprietos, y si alguien tuviera que refinanciar un apartamento a las tasas actuales, la cobertura del servicio de la deuda podría no ser suficiente a menos que el LTV sea bajo. Así, la volatilidad de las tasas de interés representa un riesgo real para los inversionistas en Boulder, pudiendo erosionar los rendimientos o forzar ventas no deseadas.
- Riesgo de asequibilidad y político: El problema de asequibilidad de la vivienda en Boulder es de los peores en Colorado: el precio medio de la vivienda es ~13 veces el ingreso medio. Esto genera presión política para intervenciones que podrían afectar a los inversionistas. Por ejemplo:
- Regulación de alquileres: Aunque Colorado actualmente no permite el control tradicional de alquileres, hay crecientes demandas en todo el estado por protecciones para los inquilinos. El grupo de defensa de inquilinos de Boulder es muy activo; si cambian los vientos políticos, podríamos ver medidas como licencias de alquiler más estrictas, límites a las tarifas, o incluso un futuro intento de derogar la prohibición estatal del control de alquileres (no es inmediato, pero es concebible a largo plazo). Actualmente, Boulder ya exige licencias de alquiler con estándares básicos de habitabilidad y limita los alquileres a corto plazo a residencias principales; cualquier endurecimiento adicional (como restringir toda la propiedad corporativa de STR o limitar los aumentos anuales de alquiler para unidades asequibles) podría limitar las estrategias de los inversionistas.
- Impuestos o tarifas más altos: Para financiar vivienda asequible o transporte, Boulder podría aumentar los impuestos de transferencia, los impuestos a viviendas vacías o las tarifas de impacto al desarrollo. Los inversionistas que compran y venden casas ya pagan un 0.36% de impuesto de transferencia de la ciudad más la tarifa de transferencia del condado; algunos activistas han propuesto un impuesto de transferencia para viviendas de lujo para captar valor para el bien público. Si se implementan, estos costos podrían reducir las ganancias.
- Aplicación de límites de ocupación: Boulder tiene históricamente leyes de ocupación estrictas (por ejemplo, no más de 3 personas no relacionadas en una casa en la mayoría de las zonas). Muchos inversionistas ignoran esto y alquilan a 4-5 estudiantes en una casa grande. Si la ciudad refuerza la aplicación (quizás en respuesta a quejas vecinales o para crear más unidades de vivienda evitando la “subutilización” de casas grandes con compañeros de cuarto), los inversionistas que dependen de altos alquileres por dormitorio podrían verse obligados a reducir inquilinos, disminuyendo sus ingresos. Por el contrario, si Boulder alguna vez flexibiliza las reglas de ocupación, sería una ventaja para los inversionistas; pero actualmente, la restricción es un factor de riesgo que se debe manejar con cuidado.
- Obstáculos y incertidumbre en el desarrollo: Para quienes buscan desarrollar o rehabilitar significativamente propiedades, el famoso proceso de aprobación intrincado de Boulder es un riesgo. Obtener permisos puede ser lento y los resultados inciertos (la resistencia vecinal es fuerte). Incluso con la expansión de los códigos basados en la forma, un proyecto aún puede estancarse. Los costos de mantenimiento durante un proceso de aprobación prolongado pueden arruinar la TIR de una inversión. Además, los códigos de construcción de Boulder avanzan hacia requisitos de emisiones netas cero, mandatos de todo eléctrico, etc., lo que puede aumentar los gastos de los proyectos.
- Incertidumbre en el mercado comercial: Si se invierte en propiedades comerciales de Boulder (oficinas, comercios, hoteles), existen riesgos específicos:
- Oficinas: atrapando un cuchillo que cae: Los activos de oficinas pueden parecer baratos tras el aumento de vacancia, pero el camino hacia la recuperación no está claro. Un inversionista podría verse tentado a comprar un edificio de oficinas medio vacío con “descuento”. Sin embargo, con el trabajo remoto persistente, ese edificio podría quedarse con baja ocupación durante años, perdiendo dinero en impuestos y mantenimiento. La reconversión adaptativa de oficinas a apartamentos o laboratorios suele ser prohibitivamente cara debido a los códigos de construcción de Boulder y a las adaptaciones físicas necesarias (planta, plomería para uso residencial, etc.). Así que un inversionista que intente esto podría enfrentar sobrecostos y obstáculos regulatorios, convirtiendo potencialmente una ganga en un pozo de dinero.
- Cambios en el comercio minorista: El comercio minorista en Boulder es fuerte actualmente, pero siempre está sujeto a los cambios en los hábitos de los consumidores. Una recesión podría reducir el gasto discrecional, afectando a algunos restaurantes o boutiques. Además, calles comerciales de alto perfil como Pearl tienen alquileres elevados que solo ciertos inquilinos pueden pagar; si esos inquilinos se consolidan o se retiran (como se ha visto en algunos mercados con cierres de cadenas minoristas), podrían aparecer vacantes. El comercio minorista de Boulder se ve reforzado por el turismo y la presencia estudiantil, pero si, por ejemplo, el turismo se viera afectado o la Universidad volviera a la modalidad remota por cualquier motivo, los minoristas del centro sufrirían. Por lo tanto, los inversores en propiedades comerciales deben ser selectivos (mejores ubicaciones, espacios adaptables) para mitigar ese riesgo.
- Exceso de oferta en hospitalidad: Todos están atentos a Sundance y al crecimiento general del turismo – ¿y si los inversores se exceden? Por ejemplo, podrían abrirse varios hoteles nuevos para 2027 anticipando las multitudes de Sundance. Una vez que termine el festival, Boulder podría tener un exceso de habitaciones de hotel, lo que llevaría a guerras de precios y menor RevPAR. De manera similar, podría materializarse una sobreoferta de alquileres a corto plazo; si cientos de propietarios comienzan a alquilar por Airbnb durante Sundance, después del festival el mercado para visitantes a corto plazo podría saturarse, bajando la ocupación y las tarifas. La reacción regulatoria también es un riesgo – si los residentes locales se quejan de que los inversores de Sundance encarecieron la vivienda o proliferan las casas de fiesta, la ciudad podría promulgar reglas más estrictas para STR, socavando esas inversiones.
- Recesión económica: La economía de Boulder es diversa pero no inmune a las recesiones. Una caída en el sector tecnológico (como el colapso de las puntocom o la caída de la financiación de startups en 2022) podría provocar despidos, reduciendo temporalmente el grupo de inquilinos/compradores de altos ingresos. Una recesión más amplia en EE. UU. podría ralentizar la inmigración a Boulder, ya que menos personas consiguen nuevos empleos o hacen grandes mudanzas. El mercado inmobiliario de Boulder históricamente resiste bastante bien las recesiones (por ejemplo, durante 2008 bajó pero no tan severamente como Las Vegas o Phoenix), pero una recesión siempre es un riesgo para los valores y la ocupación a corto plazo en todas las clases de activos.
- Riesgos naturales y de seguros: Aunque destacamos las ventajas climáticas de Boulder, no está exenta de peligros. El riesgo de incendios forestales es moderado: los límites occidentales de la ciudad colindan con estribaciones boscosas. Un incendio significativo (como el incendio Marshall de 2021 que devastó Louisville/Superior, localidades cercanas) podría afectar partes de Boulder, causando daños a la propiedad y deprimiendo temporalmente el sentimiento del mercado. Las aseguradoras son cada vez más cautelosas; de hecho, el seguro de vivienda en Colorado ha aumentado debido a incendios y granizo. Algunas aseguradoras se han retirado de zonas de alto riesgo. Si Boulder sufre un gran incendio, las primas de seguro podrían dispararse o la cobertura podría ser más difícil de obtener, aumentando el costo para los propietarios. Las inundaciones son otro riesgo: los llanos de inundación de Boulder Creek y South Boulder Creek cubren partes de la ciudad. La inundación de 2013 causó daños extensos (aunque llevó a nuevos planes de mitigación). Si los proyectos de mitigación de inundaciones como el canal de Alpine-Balsam y otros no se completan a tiempo o ocurre un evento extremo imprevisto, ciertas propiedades podrían verse afectadas. Más allá del impacto directo, tales eventos podrían llevar a códigos de construcción más estrictos en esas zonas o requisitos costosos (como el seguro de inundación obligatorio).
Un enfoque prudente que algunos están adoptando en 2025: centrarse en propiedades que tengan múltiples opciones de salida o uso. Por ejemplo, una casa con una ADU que puede ser un alquiler a largo plazo o un STR, o un pequeño edificio de oficinas que podría convertirse en condominios en el futuro, o un terreno en East Boulder que podría venderse a un desarrollador una vez que la vivienda esté en pleno auge. Esta flexibilidad protege contra riesgos de escenarios únicos.
Los inversionistas también están observando mercados cercanos como Longmont o Louisville como alternativas, pero estos, aunque más baratos, no tienen el nivel de demanda ni el prestigio de Boulder. Solo hay un Boulder, y esa singularidad es la razón por la que muchos están dispuestos a aceptar los riesgos por la oportunidad de reclamar una parte de este codiciado mercado.
A continuación, analizamos el pronóstico a largo plazo hasta 2027 y más allá, sintetizando estas tendencias y proyectando lo que podría deparar el futuro inmobiliario de Boulder.
Pronóstico a largo plazo (2026–2027 y más allá)
De cara a los próximos años, se espera que el mercado inmobiliario de Boulder se recupere de su enfriamiento de 2023–2025 y entre en un período de crecimiento renovado, aunque a un ritmo más moderado que el auge desenfrenado previo a 2022. Múltiples pronósticos y análisis de expertos locales coinciden en la idea de que 2025 probablemente marcó el fondo del ciclo reciente de Boulder, con estabilización en 2026 y una posible aceleración para 2027. Esto es lo que se espera hasta 2027 y hacia finales de la década de 2020:
Trayectoria de precios de la vivienda: Tras las leves caídas en 2024–25, la mayoría de las proyecciones muestran que los valores de las viviendas en Boulder volverán a apreciarse para 2026. Los datos de Zillow a mediados de 2025 mostraban el Índice de Valor de Vivienda de Boulder con una caída de ~3% interanual zillow.com, pero ellos (y otros economistas de la vivienda) prevén una estabilización o aumentos modestos en 2026 a medida que se estabilizan las tasas de interés. Un modelo local orientado a inversionistas anticipa un retorno a una apreciación anual de ~4–6% para 2026 a medida que el mercado se estabiliza y madura willowhome.co. Esto se alinea con la apreciación promedio histórica de Boulder (~5% anual a largo plazo). Así que, para la primavera de 2026, los precios podrían volver a subir, especialmente si el crecimiento del inventario se desacelera (lo cual es probable una vez que se absorban los listados actuales).
Para 2027, varios factores únicos podrían impulsar la apreciación a dígitos únicos altos:
- Tasas de interés – Muchos economistas esperan que la Fed comience a flexibilizar para 2024 si la inflación está bajo control. Si las tasas hipotecarias bajan al 5% para 2026, podría desatarse una ola de demanda acumulada de compradores en Boulder. En un escenario “óptimo” de tasas alrededor del 5.5% y fuerte crecimiento del empleo, Boulder podría ver los precios de las viviendas subir entre un 8 y 12% en un año, con una demanda muy robusta de ventas y alquileres willowhome.co. Incluso el escenario “más probable” (tasas alrededor del 6.5%, economía estable) arroja una saludable expectativa de crecimiento anual de precios del 4–7% willowhome.co – básicamente un mercado normal a fuerte.
- Sundance e Ingreso de Altos Patrimonios (HNW) – 2027 será el primer año en que Boulder será sede del Festival de Cine de Sundance (enero de 2027). El entusiasmo y el impulso económico que lo rodean podrían tener impactos inmediatos en el sector inmobiliario. Como se detalla, se espera que atraiga a compradores e inversionistas adinerados, especialmente en los segmentos de lujo. Podríamos ver que los vecindarios exclusivos de Boulder (Mapleton Hill, Chautauqua, etc.) se aprecien más rápido que el promedio debido a la nueva demanda. Un blog predijo que ciertos códigos postales podrían experimentar “apreciación acelerada” y una competencia intensa por viviendas de lujo a medida que se acerque Sundance 8z.com. Incluso fuera del lujo, el “entusiasmo” general podría aumentar aún más la deseabilidad de Boulder, traduciéndose en más compradores en todos los rangos de precios.
- Restricciones de oferta que se reafirman: Para 2026–27, el aumento temporal de inventario de 2024-25 podría agotarse. Muchos propietarios que pusieron en venta debido a las altas tasas ya lo habrán hecho; los que queden podrían esperar si las tasas son más bajas (menos presión para vender). La nueva construcción en Boulder (fuera de algunos grandes proyectos) seguirá siendo mínima hasta que se desarrolle East Boulder. Así, Boulder podría volver a ser un mercado de vendedores para finales de 2026 – las primeras señales podrían ser menos días en el mercado y más ofertas múltiples. Las encuestas a agentes inmobiliarios ya indican que los compradores que están esperando en 2025 entrarían al mercado si las tasas bajan un poco porchlightgroup.com willowhome.co. Así que la demanda podría superar nuevamente a la oferta, ejerciendo presión al alza sobre los precios en 2027.
En cifras, el valor promedio de una vivienda en Boulder (~$960,000 a mediados de 2025) podría volver a superar firmemente el millón de dólares para 2026 y quizás alcanzar $1.1M–$1.2M para 2027, si se mantienen estas tasas de crecimiento. Algunos incluso especulan con un escenario en el que la mediana de Boulder llegue a $1.5M alrededor de 2030 si la demanda de alta gama explota (aunque eso es una visión optimista). Un sitio inmobiliario afirmó audazmente “Por qué 2027 será un punto de inflexión” – haciendo referencia a Sundance – e insinuó una apreciación significativa del mercado entonces boulderhomesource.com. Eso podría ser una exageración, pero ciertamente 2027 tiene catalizadores al alza.
Pronóstico de alquileres: Es probable que los alquileres en Boulder sigan aumentando moderadamente. El Índice de Alquiler Observado de Zillow ya mostró una ganancia interanual de aproximadamente 3% a mediados de 2025 zillow.com. Con una economía fuerte y posiblemente más personas mudándose por trabajo (y que no pueden comprar de inmediato), la demanda de alquiler se mantendrá alta. La nueva oferta de alquileres vendrá de Williams Village II (~300 unidades de mercado para ~2028) y posiblemente de algunos proyectos en East Boulder, pero hasta entonces, todo sigue igual. Podemos esperar que los alquileres en Boulder aumenten quizás entre 3-5% anual hasta 2027, salvo que se apruebe alguna ley de control de alquileres. Para 2027, el alquiler promedio podría estar en el rango de $2,700 o más. Las tarifas de alquiler a corto plazo se dispararán dramáticamente durante las temporadas de Sundance; algunos propietarios incluso podrían optar por contratos de arrendamiento de un año que terminen antes de enero para poder alquilar su propiedad a corto plazo durante 2 semanas lucrativas, y luego reanudar el alquiler a largo plazo, lo que aumenta el alquiler efectivo promedio.
Perspectiva del mercado inmobiliario comercial:
- Oficinas: La gran pregunta. La mayoría cree que el sector de oficinas de Boulder se recuperará gradualmente, pero no completamente para 2027. Probablemente veremos que la vacancia disminuya de ~29% hacia quizás 15%–20% para 2027. Esto supone que empresas como Google, IBM, etc., mantengan presencia en Boulder y que tal vez nuevas empresas ocupen parte del espacio. Las oficinas Clase A con amenidades deberían alquilarse primero para 2025–26 coloradogroup.com, reduciendo la vacancia principal del centro. Además, algunas oficinas antiguas vacías podrían ser reconvertidas o retiradas del mercado, mejorando las estadísticas. Por ejemplo, si un edificio antiguo se convierte en residencial, ya no se cuenta como vacancia de oficinas. Las iniciativas de la ciudad para fomentar estas conversiones o el uso flexible podrían empezar a dar frutos para 2026. Sin embargo, el trabajo remoto no va a desaparecer – incluso para 2027, muchas empresas solo requerirán 2–3 días en la oficina. Así que la demanda de oficinas en Boulder puede que nunca regrese al 100% del nivel pre-COVID. Una expectativa razonable es una “nueva normalidad” de vacancia en los bajos dos dígitos – más alta que el menos del 5% de 2019, pero no el 30% de 2023. Es probable que las rentas se mantengan al menos estables (los propietarios esperan niveles pre-pandemia) y las concesiones importantes vayan disminuyendo gradualmente a medida que se absorba el espacio. Para 2027, el centro de Boulder podría haber reconvertido algunos pisos de oficinas a otros usos (coworking, educativo, residencial), mejorando la vitalidad del centro independientemente de la ocupación estricta de oficinas. Además, como predice Colorado Group, si las rentas brutas del centro y las de East Boulder convergen debido a aumentos de impuestos en East Boulder, algunos inquilinos podrían elegir el centro por su atractivo coloradogroup.com, ayudando a la recuperación del centro. El efecto Sundance también podría ayudar: empresas de medios y producción podrían tomar pequeñas oficinas para operaciones de festivales o presencia durante todo el año 8z.com.
- Comercio minorista: El comercio minorista debería continuar fuerte hasta 2027. De hecho, Sundance y una población en crecimiento lo impulsarán aún más. Anticipamos ocupación casi total en las principales zonas comerciales y presión al alza en las rentas comerciales, ya que marcas nacionales posiblemente compitan por estar en el entorno de Boulder. Nuevos espacios comerciales de proyectos como Alpine-Balsam (pequeña cantidad) y Williams Village II (90k pies cuadrados) estarán disponibles alrededor de 2027-28, ofreciendo ubicaciones comerciales modernas – pero probablemente se llenarán (por ejemplo, supermercados, restaurantes) sin afectar al centro. Un aspecto a observar: el distrito comercial de The Hill (cerca del campus) tiene una gran remodelación en marcha (el proyecto del hotel y centro de conferencias The Hill, que se completará alrededor de 2026). Eso revitalizará la escena comercial de University Hill y posiblemente atraerá a algunos minoristas de alta gama a esa zona. En general, la vacancia comercial de Boulder podría mantenerse en un solo dígito bajo, con una rotación saludable de nuevos negocios reemplazando a los antiguos. Pearl Street podría ver algunas tiendas nacionales de lujo adicionales alrededor de 2027 si las preferencias de los propietarios se inclinan en esa dirección debido a las altas rentas, pero históricamente Boulder ha sido cuidadoso en mantener un ambiente local.
- Industrial: Se espera que la vacancia industrial se mantenga baja. De hecho, para 2027 Boulder podría tener aún menos espacio industrial, ya que parte podría ser reconvertido a uso mixto. Sin embargo, la demanda por el espacio industrial restante (especialmente laboratorios) será alta. Resultado probable: los alquileres industriales seguirán subiendo (quizás hasta $15/pie² NNN) para 2027, y más empresas que necesiten espacio industrial se ubicarán justo fuera de Boulder (en Gunbarrel o Longmont). Las instalaciones de ciencias de la vida planeadas en Flatiron Business Park podrían comenzar construcción en 2025 y abrir en 2027; probablemente estarán totalmente alquiladas por empresas biotecnológicas, reforzando el clúster biotecnológico de Boulder y trayendo empleos bien remunerados. Eso, a su vez, alimenta la demanda de vivienda (ya que esos empleados buscarán casas locales).
- Multifamiliar/Apartamentos: Los fundamentos del mercado de apartamentos en Boulder hasta 2027 son muy favorables. La vacancia probablemente se mantenga por debajo del 5%, y el crecimiento de alquileres será de un solo dígito bajo a medio anualmente. Con la posible baja de tasas de interés, los valores de los apartamentos volverán a subir tras una meseta en 2024–25. Para 2027, las tasas de capitalización para multifamiliares en Boulder podrían comprimirse de nuevo a ~4% o menos si regresa el apetito inversor, lo que significaría una apreciación significativa de esos activos. La finalización de nuevas unidades (por ejemplo, 217 en Alpine-Balsam, 300 en Williams Village II de mercado) será notable pero no suficiente para saturar el mercado: se ocuparán rápidamente. Si East Boulder ve uno o dos nuevos complejos de apartamentos para 2027, esos también se alquilarán (y probablemente a rentas más bajas que en el centro, lo que podría ser el primer caso de unidades de mercado “casi asequibles” que Boulder ha tenido en un tiempo). Sin embargo, en relación con la demanda, estas adiciones son modestas, por lo que los niveles generales de alquiler seguirán subiendo. Hay riesgo si las condiciones económicas empeoran, pero salvo una recesión importante, el sector de apartamentos de Boulder debería prosperar.
Demografía y factores de demanda: El crecimiento poblacional de Boulder históricamente es de ~1% o menos por año debido a límites, pero la formación de hogares podría aumentar ligeramente si hay más viviendas disponibles. Podríamos ver que la población de Boulder, ~108 mil en 2025, crezca a ~115 mil para 2030 si estas 5,000 unidades planeadas se materializan gradualmente (quizás 1,000–2,000 de ellas listas para 2027). La composición de la demanda podría inclinarse hacia personas mayores, ya que más personas sin hijos y trabajadores remotos adinerados eligen Boulder (especialmente con eventos culturales como el festival de cine que aumentan el atractivo). La población estudiantil también crecerá marginalmente (CU planea aumentos constantes de matrícula). Así que Boulder probablemente tendrá aún mayor demanda de vivienda por parte de grupos de altos ingresos, lo que genera preocupaciones sobre gentrificación y diversidad. La ciudad abordará esto mediante esfuerzos de vivienda asequible y posiblemente para 2027 considere medidas adicionales (por ejemplo, reclasificar zonas unifamiliares para permitir dúplex, lo que podría añadir densidad moderada y unidades a precios moderados). Si eso ocurre, sería un cambio de paradigma y podría afectar la dinámica del mercado (por ejemplo, más construcción de dúplex/tríplex en barrios antiguos después de 2027), pero eso es especulativo.
Impulso de Sundance y el Turismo: Para 2027, Boulder podría estar experimentando un renacimiento turístico. Además de la enorme afluencia de Sundance cada enero (que pondrá a prueba y también enriquecerá la ciudad), el perfil general de Boulder como “ciudad destino” probablemente aumentará 8z.com. Los organizadores de eventos podrían traer otros festivales, conferencias o retiros corporativos a Boulder, aprovechando su nuevo prestigio global. Esto tendrá un efecto multiplicador en el sector inmobiliario: más visitantes significan más ingresos para tiendas/hoteles, lo que hace que los alquileres comerciales sean más seguros; algunos visitantes se enamoran de Boulder y deciden mudarse o comprar segundas residencias (como señaló el artículo de 8z, Boulder atraerá a nuevos creativos y profesionales de la industria como residentes) 8z.com. Esencialmente, la base de demanda de Boulder se ampliará más allá de Colorado y los migrantes de las costas para incluir un grupo internacional de compradores e inquilinos. Eso podría impulsar especialmente el mercado de lujo y posiblemente un nicho para condominios ultra-lujosos si se construyen (por ejemplo, podríamos ver propuestas para edificios de condominios de alta gama en el centro para atender a personas adineradas de tiempo parcial, aunque los límites de altura de Boulder restringirán eso hasta cierto punto).
Equilibrando el Crecimiento con la Habitabilidad: Los líderes de Boulder son muy conscientes de la necesidad de mantener lo que hace especial a Boulder incluso a medida que ocurre el crecimiento. Se esperan inversiones continuas en transporte (quizás finalmente planes concretos para un tren o autobús de tránsito rápido que conecte con Denver para finales de la década de 2020) para gestionar la congestión, y estrictos requisitos de sostenibilidad en el desarrollo (edificios de energía neta cero, etc.). Esto añade costos pero también valor en el sentido de que Boulder seguirá siendo una ciudad limpia y eficiente en la que la gente quiere vivir. La actualización del plan general en 2025 marcará la pauta. Si se inclina a favor de la vivienda, Boulder podría aumentar modestamente su tasa de crecimiento, sumando tal vez unos pocos cientos de unidades al año en lugar de menos de 100 históricamente. Eso sigue siendo poco en términos absolutos, pero podría significar que para 2027 veamos señales de ligeramente mejor asequibilidad (o al menos una desaceleración de la inflación de alquiler/precio). Sin embargo, dado lo profundo del problema de asequibilidad, es más probable que los precios sigan superando a los ingresos, y Boulder redoble sus programas de vivienda asequible para intentar ayudar a las personas de ingresos medios. Se puede prever que para 2027 haya discusiones sobre soluciones creativas como fideicomisos comunitarios de tierras, viviendas cooperativas o reglas de inclusión más agresivas, que podrían dar forma a los nuevos desarrollos (quizás exigiendo un 35-40% de viviendas asequibles en la próxima iteración, por ejemplo).
Influencia de los mercados periféricos: Boulder no existe en un vacío. Si Boulder se vuelve demasiado caro, más personas vivirán en Louisville, Superior, Longmont y viajarán o harán trabajo híbrido. Esos mercados han crecido y continuarán haciéndolo. Superior se está reconstruyendo después del incendio Marshall con muchas casas nuevas (lo que podría atraer a algunos que habrían ido a Boulder). Longmont tiene un gran plan de desarrollo (~1,800 viviendas 2025–2026 según una estimación), y sus precios son la mitad de los de Boulder. A medida que esas comunidades evolucionan con mejores servicios, algunos compradores pueden elegirlas en lugar de Boulder, actuando como una válvula de escape. Esta dinámica regional puede mantener un poco bajo control el crecimiento de Boulder – en efecto, Boulder puede convertirse cada vez más en el centro de alto precio de un mercado más amplio del condado de Boulder, donde solo quienes realmente priorizan Boulder pagarán la prima, mientras que otros se establecen en ciudades cercanas. Esta tendencia ya está presente pero podría ser más pronunciada para 2027 a medida que mejora la tecnología de los desplazamientos (quizás más centros de trabajo remoto o transporte desde Longmont).
Conclusión: Para 2027, es probable que el mercado inmobiliario de Boulder vuelva a estar en tendencia alcista, caracterizado por:
- Valores de vivienda más altos (de vuelta a nuevos máximos modestos), especialmente en los segmentos de lujo.
- Alquileres fuertes y posiblemente condiciones de alquiler aún más ajustadas si la población crece.
- Algunas viviendas nuevas aliviarán un poco la escasez, pero la demanda seguirá superando la oferta en la mayor parte del mercado.
- Un centro más vibrante que en la caída de mediados de la década de 2020 – quizás con menor vacancia de oficinas, nuevos espacios culturales y el resplandor posterior a Sundance haciéndolo sentir más cosmopolita.
- Persistirán los desafíos en torno a la asequibilidad e inclusión, con respuestas políticas en curso.
Ciertamente persisten riesgos (recesión económica, crisis globales, etc.), pero el atractivo fundamental de Boulder le da una cualidad defensiva. Es instructivo recordar que incluso en la Gran Recesión, el índice de precios de la vivienda de Boulder solo cayó alrededor de un 5-10% y se recuperó rápidamente, superando con creces a los mercados más afectados. Es probable que esa resiliencia continúe.
Así, para los interesados – ya sean compradores, vendedores o inversionistas – la perspectiva a largo plazo para Boulder es optimista. Las decisiones inmobiliarias, por supuesto, deben tener en cuenta las circunstancias individuales y la tolerancia al riesgo, pero el pronóstico sugiere que quienes inviertan en la calidad de vida de Boulder (y por ende en bienes raíces) serán recompensados en los próximos años. Como dijo un artículo local de bienes raíces, “el próximo capítulo de la ciudad está lleno de promesas, energía y cambio – mantenerse informado y adaptarse será clave para asegurar que Boulder siga siendo vibrante y habitable para las generaciones” 8z.com. En términos prácticos, eso significa aprovechar las oportunidades (como nuevos desarrollos y la llegada de capital cultural) mientras se es consciente de los desafíos (como mantener Boulder accesible para una variedad de personas). Para 2027 y más allá, Boulder probablemente consolidará su estatus no solo como un refugio al aire libre y tecnológico, sino también como un floreciente punto cultural – todo lo cual se reflejará en su dinámico panorama inmobiliario.
Fuentes:
- Datos del mercado de Redfin – Boulder, CO (2025) redfin.com redfin.com
- Índice de valor y alquiler de viviendas de Zillow – Boulder, CO zillow.com zillow.com
- PorchLight Real Estate Group – Estadísticas de Boulder (mar 2025) porchlightgroup.com
- Colorado Sun – Análisis del mercado de oficinas en el centro de Boulder (ago 2025) coloradosun.com coloradosun.com
- The Colorado Group (Correduría comercial) – Actualizaciones del mercado (2025) coloradogroup.com coloradogroup.com
- Boulder Reporting Lab – Detalles del proyecto Alpine-Balsam boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
- Boulder Reporting Lab – Plan de East Boulder (feb 2025) boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
- Multi-Housing News – Proyecto Williams Village II (enero 2025) multihousingnews.com multihousingnews.com
- Blog de 8z Real Estate – Efecto Sundance en Boulder (2025) 8z.com 8z.com
- Guía para Inversores de WillowHome – Perspectivas de Boulder 2025 willowhome.co willowhome.co
redfin.com zillow.com coloradosun.com coloradosun.com porchlightgroup.com coloradogroup.com coloradogroup.com multihousingnews.com boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
