Παγκόσμια Αναταραχή στην Αγορά Ακινήτων: Υψηλά Επιτόκια, Μεγάλες Συμφωνίες & Ενδείξεις Ανάκαμψης (Ανασκόπηση 7–8 Οκτωβρίου 2025)

Υφεση στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ: Οι πωλήσεις κατοικιών στις Ηνωμένες Πολιτείες παραμένουν σε χαμηλά πολλών δεκαετιών εν μέσω επιτοκίων στεγαστικών δανείων άνω του 7%, με τις εθνικές τιμές κατοικιών να αυξάνονται ελάχιστα (~1,3% ετησίως τον Αύγουστο) cotality.com cotality.com. Οι διάμεσες τιμές έχουν υποχωρήσει γύρω στα $400.000, βελτιώνοντας ελαφρώς την προσιτότητα cotality.com. Οι αναλυτές της JPMorgan προειδοποιούν ότι η αγορά θα παραμείνει «σε μεγάλο βαθμό παγωμένη έως το 2025» με αύξηση τιμών κάτω από 3% rfsadvisors.com.
Ευρωπαϊκή συγκρατημένη αισιοδοξία: Μια νέα έρευνα στη μεγαλύτερη έκθεση ακινήτων της Ευρώπης δείχνει ότι η αγορά ίσως έχει «φτάσει στον πάτο», με το 44% των επαγγελματιών του κλάδου πλέον αισιόδοξους και την εμπιστοσύνη να επιστρέφει αργά exporeal.net. Η κατοικία παραμένει η πιο προτιμώμενη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων (75% των επενδυτών), ξεπερνώντας κατά πολύ τα γραφεία ή το λιανικό εμπόριο exporeal.net. Ωστόσο, τα υψηλά επιτόκια και η γραφειοκρατία παραμένουν οι βασικές ανησυχίες για πάνω από το 90% των ερωτηθέντων exporeal.net. Αξιοσημείωτο είναι ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε ορισμένα μέρη της Ευρώπης αρχίζουν να μειώνονται – για παράδειγμα, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στην Τσεχία μόλις έπεσαν σε χαμηλό 2 ετών (~4,91%) expats.cz.
Η συνεχιζόμενη ύφεση στην αγορά ακινήτων της Κίνας: Η ύφεση στην αγορά ακινήτων της Κίνας συνεχίζεται παρά τη στήριξη από τις πολιτικές. Οι τιμές των νέων κατοικιών παραμένουν σταθερές ή ελαφρώς αυξημένες, αλλά οι τιμές μεταπώλησης συνεχίζουν να πέφτουν reuters.com. Οι αναλυτές δεν αναμένουν πραγματική ανάκαμψη τουλάχιστον μέχρι τα τέλη του 2026 ή το 2027, περίπου μισό χρόνο αργότερα από τις προηγούμενες προβλέψεις reuters.com. Τα αδύναμα εισοδήματα των νοικοκυριών, η υψηλή ανεργία και η υπερπροσφορά απούλητων κατοικιών συνεχίζουν να αποθαρρύνουν το αγοραστικό ενδιαφέρον reuters.com.
Άνοδος και μεγα-έργα στη Μέση Ανατολή: Η περιοχή του Κόλπου προσελκύει τεράστιες επενδύσεις. Η Blackstone και η Lunate του Αμπού Ντάμπι μόλις ξεκίνησαν μια πλατφόρμα 5 δισεκατομμυρίων δολαρίων για ακίνητα logistics στον Κόλπο (αποθήκες), ποντάροντας σε μια έκρηξη ζήτησης reuters.com. Στη Σαουδική Αραβία, η εταιρεία ανάπτυξης Dar Global ανακοίνωσε ένα έργο “Trump Plaza” αξίας 1 δισεκατομμυρίου δολαρίων στη Τζέντα, με πολυτελείς κατοικίες και γραφεία – η δεύτερη ανάπτυξη με το όνομα Trump εκεί reuters.com. Αγορές του Κόλπου όπως το Ντουμπάι έχουν εκτοξευθεί (οι τιμές αυξήθηκαν περίπου 70% σε τέσσερα χρόνια) reuters.com, αν και ένα κύμα νέας οικοδομικής δραστηριότητας αναμένεται να μετριάσει αυτές τις αυξήσεις τα επόμενα χρόνια.
Πρωτοβουλίες Στέγασης στην Αφρική: Τα αφρικανικά έθνη αντιμετωπίζουν ελλείψεις στέγης εν μέσω ταχείας αστικοποίησης. Η Κένυα κατασκευάζει 100.000 προσιτές κατοικίες ως μέρος ενός εθνικού προγράμματος για την αντιμετώπιση ελλείμματος 2 εκατομμυρίων μονάδων στέγασης africanews.com. Ο Πρόεδρος William Ruto ζητά έναν παγκόσμιο συνασπισμό για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, χαρακτηρίζοντάς την «πολύ μεγάλη για να την επιλύσει οποιαδήποτε μεμονωμένη χώρα» africanews.com. Στη Νότια Αφρική, διαφαίνεται ανακούφιση στα επιτόκια – η Κεντρική Τράπεζα μείωσε τα επιτόκια στο 7% (χαμηλό που είχε να εμφανιστεί από το 2022) reuters.com tradingeconomics.com – γεγονός που αναμένεται να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των αγοραστών μετά από χρόνια αυστηροποίησης.
Διχασμένη Λατινική Αμερική: Οι τάσεις στην αγορά ακινήτων στη Λατινική Αμερική αντικατοπτρίζουν μικτές οικονομικές συνθήκες. Το Μεξικό έχει ξεκινήσει τη μείωση των επιτοκίων για να τονώσει την ανάπτυξη – η κεντρική τράπεζα μόλις μείωσε το βασικό της επιτόκιο στο 7,5%, το χαμηλότερο από το 2022 reuters.com, γεγονός που θα πρέπει να μειώσει το κόστος των στεγαστικών δανείων. Αντίθετα, η Βραζιλία εξακολουθεί να παλεύει με υπερβολικά υψηλό κόστος δανεισμού· η κεντρική της τράπεζα διατηρεί το επιτόκιο Selic στο 15% (υψηλό 20ετίας), και έχει δηλώσει ότι δεν αναμένονται μειώσεις πριν το 2025 λόγω επίμονου πληθωρισμού reuters.com reuters.com. Αυτό έχει κρατήσει την αγορά ακινήτων της Βραζιλίας υποτονική, ακόμη και καθώς οι μετοχές και τα REITs της Λατινικής Αμερικής έχουν ανακάμψει το 2025 με την ελπίδα μιας μελλοντικής χαλάρωσης.
Ανησυχίες στην Εμπορική Ακίνητη Περιουσία: Οι αγορές γραφείων παγκοσμίως παραμένουν υπό πίεση λόγω της εξ αποστάσεως εργασίας και του αυξημένου κόστους χρηματοδότησης. Το ποσοστό κενών γραφείων στις ΗΠΑ έφτασε σε ιστορικό υψηλό ~20,7% στα μέσα του 2025 reuters.com, μια τεκτονική αλλαγή που αναγκάζει ιδιοκτήτες και πόλεις να επανεξετάσουν τις χρήσεις των άδειων κτιρίων. Μεγάλα κέντρα όπως το Σαν Φρανσίσκο βλέπουν ποσοστά κενών γραφείων πάνω από 25% reuters.com. Αντίθετα, η βιομηχανική και η ακίνητη περιουσία logistics αποτελούν σχετικά φωτεινό σημείο παγκοσμίως – όπως φαίνεται από μεγάλες επενδύσεις σε αποθήκες (όπως η κοινοπραξία της Blackstone στον Κόλπο) και data centers, τα οποία συνεχίζουν να παρουσιάζουν ελλείψεις προσφοράς σε πολλές περιοχές jll.com.
Προοπτική – Συγκρατημένη Ελπίδα: Οι προβλέψεις δείχνουν έναν ανώμαλο αλλά βελτιούμενο δρόμο μπροστά. Το κλίμα στην Ευρώπη γίνεται θετικό, και η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ ίσως εξισορροπηθεί αργά αν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειωθούν. «Η αυξημένη προσιτότητα έχει προσφέρει την αναγκαία ανακούφιση», σημειώνει ένας Αμερικανός οικονομολόγος ακινήτων, με τους αγοραστές να επανέρχονται σταδιακά καθώς οι τιμές σταθεροποιούνται και το απόθεμα αυξάνεται cotality.com. Ωστόσο, οποιαδήποτε ανάκαμψη αναμένεται να είναι σταδιακή και άνιση. Στην Κίνα και σε άλλες αδύναμες αγορές, η εμπιστοσύνη ίσως να μην επιστρέψει για χρόνια reuters.com. Παρ’ όλα αυτά, σε όλο τον κόσμο, οι παράγοντες της αγοράς ακινήτων προσαρμόζονται – από κυβερνήσεις που μειώνουν τα επιτόκια ή τη γραφειοκρατία μέχρι κατασκευαστές που αλλάζουν τη χρήση ακινήτων – φυτεύοντας τους σπόρους για τον επόμενο ανοδικό κύκλο στην αγορά ακινήτων.

Παγκόσμιο Μακροοικονομικό Υπόβαθρο: Επιτόκια, Πληθωρισμός & Οικονομικοί Αντίθετοι Άνεμοι

Σε όλο τον κόσμο, τα υψηλά επιτόκια και ο πληθωρισμός αποτελούν τη βασική μακροοικονομική ιστορία που επηρεάζει την αγορά ακινήτων το 2025. Μετά από επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων τα τελευταία δύο χρόνια για την τιθάσευση του πληθωρισμού, οι κεντρικές τράπεζες ακολουθούν πλέον διαφορετικές πορείες:

Ηνωμένες Πολιτείες (Ομοσπονδιακή Τράπεζα): Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ μόλις πρόσφατα άρχισε να σηματοδοτεί ανακούφιση. Αφού ξεπέρασαν το 7% νωρίτερα φέτος, τα 30ετή επιτόκια στεγαστικών δανείων παραμένουν κοντά σε υψηλά πολλών δεκαετιών, διατηρώντας το δανεισμό ακριβό για τους αγοραστές κατοικιών. Υπάρχουν πρώιμα σημάδια ότι ο κύκλος αυστηροποίησης της Fed φτάνει στο τέλος του – στην πραγματικότητα, η Fed προχώρησε ακόμη και σε μια μικρή μείωση επιτοκίου τον Σεπτέμβριο του 2025, την πρώτη σε αυτόν τον κύκλο, καθώς ο πληθωρισμός υποχώρησε. Ωστόσο, τα επιτόκια αναμένεται να παραμείνουν αυξημένα έως το 2025, διατηρώντας την πίεση στην προσιτότητα στέγασης. Αυτή η στάση «υψηλά για περισσότερο» είναι ένας βασικός λόγος που η JPMorgan Research προβλέπει ότι η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ θα παραμείνει «σε μεγάλο βαθμό παγωμένη» μέχρι το επόμενο έτος rfsadvisors.com, με μόνο υποτονική αύξηση τιμών (της τάξης του 3% ή λιγότερο).
Ευρώπη (ΕΚΤ και άλλοι): Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα επίσης αύξησε απότομα τα επιτόκια, και παρόλο που δεν έχει ξεκινήσει ακόμη τις μειώσεις, η ήπειρος βλέπει πρώιμη ανακούφιση μέσω χαμηλότερων επιτοκίων αγοράς. Στην Κεντρική Ευρώπη, για παράδειγμα, οι μέσες προσφορές στεγαστικών δανείων στην Τσεχία μόλις έπεσαν κάτω από το 5% για πρώτη φορά από τα μέσα του 2022 expats.cz. Αυτό αντανακλά την προσδοκία ότι ορισμένοι Ευρωπαίοι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής θα χαλαρώσουν σύντομα. Μερικοί έχουν ήδη κινηθεί: η κεντρική τράπεζα της Πολωνίας εξέπληξε τις αγορές με μια μεγάλη μείωση επιτοκίου τον Σεπτέμβριο, με στόχο την αναζωογόνηση της ανάπτυξης. Ωστόσο, στον πυρήνα της Ευρωζώνης, τα επιτόκια παραμένουν υψηλά και οι πιστωτικές συνθήκες αυστηρές. Ο πληθωρισμός έχει μετριαστεί αλλά όχι αρκετά για να κηρυχθεί νίκη, οπότε οι δανειολήπτες ακινήτων στην Ευρώπη δεν έχουν βγει ακόμη από το τούνελ. Τα πιο αισιόδοξα νέα είναι ότι η οικονομία της Ευρώπης έχει αποδειχθεί ανθεκτική – αποφεύγοντας μέχρι στιγμής την ύφεση – γεγονός που, σε συνδυασμό με τα επιτόκια που κορυφώνονται, βελτιώνει το κλίμα στις αγορές ακινήτων.
Ασία-Ειρηνικός: Η εικόνα είναι μικτή. Η κεντρική τράπεζα της Κίνας έχει μειώσει τα επιτόκια και χαλαρώσει τους κανόνες για τα στεγαστικά δάνεια σε μια προσπάθεια να διασώσει τον παραπαίοντα τομέα ακινήτων της, αλλά μέχρι στιγμής οι κινήσεις αυτές δεν έχουν αντιστρέψει την κατάσταση. Η Ινδία, αντίθετα, πάγωσε τη χαλάρωση μετά από προηγούμενες μειώσεις – την 1η Οκτωβρίου η Κεντρική Τράπεζα της Ινδίας διατήρησε το επιτόκιο repo στο 5,5% hindustantimes.com, επιλέγοντας τη σταθερότητα κατά τη διάρκεια της εορταστικής περιόδου. Οι Ινδοί κατασκευαστές ακινήτων καλωσόρισαν τα σταθερά επιτόκια, σημειώνοντας ότι διατηρούν τις EMI στεγαστικών δανείων (μηνιαίες δόσεις) υπό έλεγχο και στηρίζουν το αγοραστικό κλίμα hindustantimes.com. Άλλες ασιατικές οικονομίες όπως η Ιαπωνία παραμένουν σε περιβάλλοντα εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων, ενώ χώρες όπως η Αυστραλία έχουν δει τις αγορές ακινήτων τους να ψύχονται σημαντικά λόγω των υψηλότερων επιτοκίων (αν και και εκεί, ίσως η κορύφωση να έχει περάσει). Σε όλη την περιοχή Ασίας-Ειρηνικού, οι μακροοικονομικές συνθήκες κυμαίνονται από το δίλημμα της Κίνας μεταξύ τόνωσης και ύφεσης έως τη σταθερή ανάπτυξη και δαπάνες για υποδομές στη Νοτιοανατολική Ασία (για παράδειγμα, η Σιγκαπούρη φιλοξενεί σημαντικά φόρουμ για επενδύσεις σε πραγματικά περιουσιακά στοιχεία laotiantimes.com, και το Βιετνάμ συνεχίζει να προσελκύει συμφωνίες ανάπτυξης ξενοδοχείων και θέρετρων).
Μέση Ανατολή & Αφρική: Τα κράτη του Κόλπου με πλούσια αποθέματα πετρελαίου έχουν νομίσματα συνδεδεμένα με το δολάριο ΗΠΑ, πράγμα που σημαίνει ότι τα επιτόκιά τους ακολούθησαν σε γενικές γραμμές τις αυξήσεις της Fed. Αυτό έκανε τη χρηματοδότηση πιο ακριβή σε μέρη όπως η Σαουδική Αραβία και τα ΗΑΕ τον τελευταίο χρόνο. Παρ’ όλα αυτά, τα ισχυρά έσοδα από το πετρέλαιο και οι κρατικές δαπάνες (π.χ. τα έργα Vision 2030 της Σαουδικής Αραβίας) διατήρησαν την αγορά ακινήτων της περιοχής σε άνθηση. Οι τράπεζες του Κόλπου παραμένουν με υψηλή ρευστότητα και πρόθυμες να δανείσουν για τα κατάλληλα έργα, ειδικά καθώς ο πληθωρισμός στην περιοχή είναι σχετικά συγκρατημένος. Στην Αφρική, πολλές οικονομίες αντιμετώπισαν εκρηκτικές αυξήσεις επιτοκίων τα τελευταία χρόνια καθώς πάλευαν με την αδυναμία των νομισμάτων και τον πληθωρισμό. Τώρα υπάρχουν σημάδια ανακούφισης: για παράδειγμα, η κεντρική τράπεζα της Νιγηρίας μείωσε το βασικό της επιτόκιο κατά 50 μονάδες βάσης στο 27% τον Σεπτέμβριο (παραμένει εξαιρετικά υψηλό, αλλά είναι το πρώτο βήμα προς τα κάτω), και οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων της Νιγηρίας άρχισαν να υποχωρούν αντίστοιχα proshare.co proshare.co. Η Νότια Αφρική κατάφερε επίσης να ξεκινήσει τη χαλάρωση – η Κεντρική Τράπεζα της Νότιας Αφρικής μείωσε το επιτόκιο repo στο 7,0% τον Ιούλιο 2025 reuters.com tradingeconomics.com, επικαλούμενη βελτιωμένες προοπτικές για τον πληθωρισμό. Ο χαμηλότερος πληθωρισμός και η σταθεροποίηση των νομισμάτων σε αρκετές αφρικανικές χώρες θα μπορούσαν σταδιακά να κάνουν την πίστωση πιο προσβάσιμη για την ανάπτυξη ακινήτων, αν και παραμένουν προκλήσεις όπως τα υψηλά ασφάλιστρα κινδύνου.

Συνολικά, το μακροοικονομικό περιβάλλον είναι ένα σκηνικό διστακτικών μεταβάσεων: από τη σύσφιξη στη (επιλεκτική) χαλάρωση, από τη μεταβλητότητα της πανδημίας σε πιο ομαλοποιημένες συνθήκες. Η βραδύτερη οικονομική ανάπτυξη το 2025 αποτελεί ανησυχία – το ΔΝΤ προβλέπει παγκόσμια ανάπτυξη γύρω στο 3,3%, κάτω από τον μέσο όρο 3,7% της περιόδου 2000–2019 – αλλά όχι κατάρρευση. Πολλές οικονομίες αποφεύγουν την ύφεση, και αυτή η μετριοπαθής ανάπτυξη μαζί με την υποχώρηση του πληθωρισμού είναι ακριβώς αυτό που χρειάζονται οι αγορές ακινήτων για να βρουν σταθερότητα. Το συμπέρασμα: το κόστος δανεισμού θα πρέπει να μειωθεί σταδιακά τον επόμενο χρόνο σε πολλές περιοχές (με τη Βόρεια Αμερική και την Ευρώπη να ακολουθούν λίγο πιο αργά από την Ασία και τη Λατινική Αμερική στον κύκλο), προσφέροντας ώθηση στις αγορές ακινήτων, εφόσον ο πληθωρισμός παραμείνει υπό έλεγχο.

Βόρεια Αμερική: Η ύφεση στην αγορά κατοικίας παραμένει, οι εμπορικές αγορές επανατιμολογούνται

Ηνωμένες Πολιτείες – Στέγαση: Η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ συνεχίζει να αισθάνεται το ψύχος των υψηλών επιτοκίων. Μέχρι τις αρχές Οκτωβρίου, τα επιτόκια σταθερών στεγαστικών δανείων 30 ετών κυμαίνονται γύρω στο 7%–7,5%, επίπεδα που δεν έχουν παρατηρηθεί εδώ και δύο δεκαετίες, γεγονός που έχει αφήσει πολλούς δυνητικούς αγοραστές εκτός αγοράς. Ο όγκος των πωλήσεων κατοικιών έχει, αντίστοιχα, κολλήσει κοντά σε ιστορικά χαμηλά – περίπου 4 εκατομμύρια ετησιοποιημένες πωλήσεις, σημαντικά μειωμένες σε σχέση με την άνθηση της πανδημίας. «Η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε μια αργή φάση επαναεξισορρόπησης», εξηγεί η Selma Hepp, επικεφαλής οικονομολόγος στην εταιρεία δεδομένων ακινήτων Cotality, σημειώνοντας ότι η δραστηριότητα πωλήσεων παραμένει σε χαμηλά πολλών δεκαετιών cotality.com. Με τους αγοραστές να σπανίζουν, η αύξηση των τιμών έχει σταματήσει: οι εθνικές τιμές κατοικιών αυξήθηκαν μόλις κατά περίπου 1,3% τον τελευταίο χρόνο (Αύγ 2024 έως Αύγ 2025) cotality.com, που μετά τον πληθωρισμό σημαίνει ότι οι πραγματικές τιμές στην ουσία μειώθηκαν. Σε πολλές πρώην «καυτές» αγορές (από το Sun Belt έως το Mountain West), οι τιμές είναι χαμηλότερες σε ετήσια βάση, ενώ σε λίγες αγορές στα βορειοανατολικά και μεσοδυτικά εξακολουθούν να σημειώνονται μέτριες αυξήσεις.

Από την πλευρά της προσφοράς, το απόθεμα κατοικιών προς πώληση έχει αυξηθεί ελαφρώς από τα ακραία χαμηλά, δίνοντας στους αγοραστές λίγο περισσότερες επιλογές. Η διάμεση τιμή κατοικίας στις ΗΠΑ έχει επίσης μειωθεί ελαφρώς στα $400.000 cotality.com. Αυτό, σε συνδυασμό με μια πρόσφατη πτώση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων από το ανώτατο σημείο τους, έχει βελτιώσει την προσιτότητα «στο πιο ευνοϊκό επίπεδο από το 2022», λέει η Hepp cotality.com. Σημειώνει ότι αυτό «παρείχε την τόσο αναγκαία ανακούφιση» και έχει οδηγήσει σε μια διστακτική αύξηση στις αιτήσεις στεγαστικών δανείων και το ενδιαφέρον των αγοραστών cotality.com. Ουσιαστικά, κάποιοι αγοραστές επιστρέφουν στην αγορά καθώς προσαρμόζονται στη νέα κανονικότητα των στεγαστικών δανείων με επιτόκιο 7%. Τα σπίτια μένουν στην αγορά για μεγαλύτερο διάστημα και οι πωλητές μειώνουν τις τιμές πιο συχνά για να κλείσουν συμφωνίες – δίνοντας στους εναπομείναντες αγοραστές λίγο περισσότερη διαπραγματευτική ισχύ αυτό το φθινόπωρο (μια έντονη αλλαγή σε σχέση με την φρενήρη αγορά πωλητών του 2021).

Παρόλα αυτά, η γενική διάθεση είναι επιφυλακτική. Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών είναι «κλειδωμένοι» σε εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων από προηγούμενα χρόνια και δεν είναι πρόθυμοι να πουλήσουν και να αγοράσουν ξανά με υψηλότερα επιτόκια, γεγονός που διατηρεί τα αποθέματα περιορισμένα. Η νέα οικοδομική δραστηριότητα έχει βοηθήσει λίγο στην προσφορά, αλλά και οι κατασκευαστές κατοικιών αντιμετωπίζουν ακριβά δάνεια και κόστη κατασκευής. Οι προβλέψεις των ειδικών αντικατοπτρίζουν τη νηφάλια πραγματικότητα: Η J.P. Morgan προβλέπει ότι η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ θα παραμείνει σε μεγάλο βαθμό παγωμένη έως το 2025, με μόνο υποτονική αύξηση τιμών (≈3% ή λιγότερο) και διαρκώς αδύναμες πωλήσεις rfsadvisors.com. Με άλλα λόγια, μια ευρείας κλίμακας ανάκαμψη στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ ίσως να μην έρθει μέχρι να μειωθούν σημαντικά τα επιτόκια, κάτι που οι περισσότεροι αναμένουν για το δεύτερο μισό του 2025 ή το 2026.

Ηνωμένες Πολιτείες – Επαγγελματικά ακίνητα: Στα επαγγελματικά ακίνητα, οι ΗΠΑ περνούν μια επώδυνη αναπροσαρμογή τιμών και αναδιάρθρωση, ειδικά στον τομέα των γραφείων. Η εξ αποστάσεως και υβριδική εργασία έχουν μειώσει μόνιμα τη ζήτηση για γραφειακούς χώρους, και τα νούμερα είναι εντυπωσιακά – το εθνικό ποσοστό κενών γραφείων έφτασε το 20,7% το 2ο τρίμηνο του 2025, το υψηλότερο που έχει καταγραφεί ποτέ reuters.com. Για να το θέσουμε σε προοπτική, πριν την πανδημία τα κενά γραφεία ήταν περίπου 12%. Οι μεγάλες πόλεις πλήττονται περισσότερο: Η Σαν Φρανσίσκο έχει πλέον ποσοστό κενών γραφείων 27,7% (έναντι ~8% το 2019) reuters.com, ενώ και άλλα επιχειρηματικά κέντρα όπως η Νέα Υόρκη και το Σικάγο βλέπουν επίσης ποσοστά άνω του 20%. Αυτή η υπερπροσφορά άδειων γραφείων πλήττει τα οικονομικά των ιδιοκτητών (τα ενοίκια μειώνονται, ενώ τα δάνεια είναι πιο δύσκολο να αναχρηματοδοτηθούν με υψηλότερα επιτόκια) και επηρεάζει ακόμη και τους προϋπολογισμούς των πόλεων που βασίζονται σε φόρους ακινήτων. Ως αποτέλεσμα, υπάρχει ένα κύμα διαγραφών αξίας κτιρίων γραφείων, αθετήσεων στεγαστικών δανείων και κατασκευαστών που εγκαταλείπουν παλαιούς πύργους γραφείων.

Η αντίδραση της βιομηχανίας ήταν διττή: μετατροπή και ενοποίηση. Οι κατασκευαστές σε ορισμένες πόλεις σπεύδουν να μετατρέψουν παρωχημένα γραφεία σε διαμερίσματα ή άλλες χρήσεις. Ένα ρεκόρ ~150 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών γραφειακών χώρων στις ΗΠΑ βρίσκεται σε κάποιο στάδιο μετατροπής σε κατοικίες ή μικτής χρήσης φέτος reuters.com reuters.com. Δεν είναι εύκολο – το υψηλό κόστος και τα πολεοδομικά εμπόδια σημαίνουν ότι μόνο ένα μικρό ποσοστό κτιρίων είναι κατάλληλο για μετατροπή – αλλά είναι μία από τις λίγες οδούς για δημιουργία αξίας από αδρανή περιουσιακά στοιχεία. Η άλλη τάση είναι η «φυγή προς την ποιότητα»: οι εταιρείες που μισθώνουν συγκεντρώνονται στα νεότερα, υψηλότερης ποιότητας κτίρια με εξαιρετικές παροχές. Τα παλαιότερα γραφεία Κατηγορίας B/C υφίστανται δυσανάλογα υψηλά ποσοστά κενών, ενώ τα πολυτελή γραφεία Κατηγορίας A σε προνομιακές τοποθεσίες τα πηγαίνουν λίγο καλύτερα (ορισμένα είναι σχεδόν πλήρως μισθωμένα). Αυτή η διχοτόμηση σημαίνει ότι τα σύγχρονα γραφεία και εργαστήρια εξακολουθούν να διατηρούν ισχυρά ενοίκια, ενώ τα γραφεία της δεκαετίας του 1980 μπορεί να μείνουν άδεια χωρίς μαζικές αναβαθμίσεις.

Εκτός από τα γραφεία, άλλοι τομείς εμπορικών ακινήτων στη Βόρεια Αμερική παρουσιάζουν μικτή εικόνα. Οι πολυκατοικίες ήταν πολύ ισχυρές (εκρηκτικά ενοίκια, χαμηλή κενότητα), αλλά τα ενοίκια έχουν σταθεροποιηθεί σε πολλές πόλεις καθώς η νέα προσφορά τελικά καλύπτει τη ζήτηση και οι ιδιοκτήτες ανταγωνίζονται για ενοικιαστές. Η λιανική ακίνητη περιουσία (εμπορικά κέντρα, malls) ανακάμπτει άνισα – οι ακριβοί εμπορικοί δρόμοι και τα καλά τοποθετημένα προάστια τα πηγαίνουν καλά καθώς η καταναλωτική δαπάνη παραμένει σταθερή, αλλά τα πιο αδύναμα malls συνεχίζουν να χάνουν καταστήματα (το φαινόμενο του ηλεκτρονικού εμπορίου). Οι βιομηχανικές και οι αποθηκευτικές εγκαταστάσεις παραμένουν οι πρωταγωνιστές: με την άνοδο του ηλεκτρονικού εμπορίου και τις πιεσμένες εφοδιαστικές αλυσίδες, οι αποθήκες και τα κέντρα διανομής έχουν μεγάλη ζήτηση. Ακόμα και με την επιβράδυνση της οικονομικής ανάπτυξης, συνεχίζουν να υπογράφονται μεγάλες μισθώσεις logistics. Για παράδειγμα, σημαντικές συμφωνίες φέτος περιλαμβάνουν μίσθωση σχεδόν 1 εκατομμυρίου τ.π. στη Νότια Καρολίνα από εταιρεία logistics και μίσθωση αποθήκης 885.000 τ.π. στο Ηνωμένο Βασίλειο – δείχνοντας πόσο ισχυρή είναι η παγκόσμια ζήτηση για βιομηχανικούς χώρους jll.com jll.com. Τα ποσοστά κενών αποθηκών στις ΗΠΑ παραμένουν αρκετά χαμηλά και η αύξηση των ενοικίων για εγκαταστάσεις logistics είναι ισχυρή σε βασικούς κόμβους (αν και μετριάζεται καθώς χτίζονται περισσότερες αποθήκες). Αυτή η απόκλιση εντός των εμπορικών ακινήτων – αδύναμα γραφεία, ισχυρά βιομηχανικά, μικτή λιανική και σταθερά διαμερίσματα – ωθεί τους επενδυτές να αναδιαρθρώσουν τα χαρτοφυλάκιά τους. Πράγματι, τα κεφάλαια που εγκατέλειψαν τον προβληματικό τομέα των γραφείων ανακατευθύνονται σε αποθήκες, διαμερίσματα, εργαστήρια βιοεπιστημών, data centers και άλλους τομείς με καλύτερες προοπτικές.

Καναδάς: Βόρεια των συνόρων, η αγορά ακινήτων του Καναδά συχνά αντικατοπτρίζει τις τάσεις των ΗΠΑ με μερικές ιδιαιτερότητες. Η καναδική αγορά κατοικίας σημείωσε πτώση στις αρχές του 2025 καθώς οι ταχείες αυξήσεις επιτοκίων της Τράπεζας του Καναδά (που ώθησαν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων πάνω από 5–6% στον Καναδά) περιόρισαν την προσιτότητα. Μέχρι αυτό το φθινόπωρο, οι εθνικές τιμές κατοικιών έχουν μειωθεί περίπου κατά 3–4% σε ετήσια βάση nesto.ca – μια ήπια διόρθωση μετά τη μεγάλη άνοδο της περιόδου 2020–2022. Αγορές όπως το Τορόντο και το Βανκούβερ, που ήταν εξαιρετικά υπερθερμασμένες, παρουσίασαν πτώση τιμών και πολύ λιγότερες πωλήσεις τον τελευταίο χρόνο. Ωστόσο, με την Τράπεζα του Καναδά να παγώνει τις αυξήσεις επιτοκίων και τους αγοραστές να προσαρμόζονται, η δραστηριότητα αυξάνεται ξανά σε ορισμένες αγορές. Η μέση τιμή κατοικίας στο Βανκούβερ τον Σεπτέμβριο ήταν ουσιαστικά αμετάβλητη (+0,1% ετησίως) wowa.ca, υποδηλώνοντας ότι η διόρθωση εκεί ίσως έχει φτάσει στο χαμηλότερο σημείο. Το απόθεμα ακινήτων στον Καναδά παραμένει περιορισμένο (ένα χρόνιο πρόβλημα λόγω αργής κατασκευής κατοικιών και υψηλής μετανάστευσης), οπότε αν τα επιτόκια σταθεροποιηθούν ή μειωθούν το 2024, πολλοί αναλυτές αναμένουν ότι η καναδική αγορά κατοικίας θα ανακάμψει σχετικά γρήγορα. Εν τω μεταξύ, οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν πολύ χαμηλά ποσοστά διαθεσιμότητας και εκρηκτικές αυξήσεις ενοικίων – φέρνοντας τα ζητήματα προσιτότητας στο προσκήνιο της πολιτικής συζήτησης στον Καναδά.

Στον εμπορικό τομέα, τα γραφεία και τα καταστήματα του Καναδά αντιμετωπίζουν τις ίδιες προκλήσεις με τις ΗΠΑ, αν και οι μεγάλες καναδικές πόλεις (Τορόντο, Βανκούβερ, Μόντρεαλ) έχουν κάπως χαμηλότερα ποσοστά κενών γραφείων από τις αντίστοιχες αμερικανικές. Ένα στοιχείο διαφοροποίησης: τα μεγάλα αστικά κέντρα του Καναδά συνεχίζουν να προσελκύουν εισροές πληθυσμού (συμπεριλαμβανομένων διεθνών μεταναστών), γεγονός που στηρίζει τη ζήτηση για διαμερίσματα και ακόμη και για ανέσεις στο κέντρο της πόλης. Η βιομηχανική αγορά ακινήτων στον Καναδά ανθεί όπως και στις ΗΠΑ, με το Τορόντο και το Βανκούβερ να έχουν το καθένα λιγότερο από 2–3% βιομηχανική διαθεσιμότητα – από τα χαμηλότερα ποσοστά στη Βόρεια Αμερική. Συνολικά, οι επενδυτές βλέπουν την καναδική αγορά ακινήτων ως μια ιστορία δύο κόσμων: τα κατοικίες και βιομηχανικά ακίνητα παραμένουν σχετικά ανθεκτικά και σε ζήτηση, ενώ τα γραφεία και τα παλαιότερα καταστήματα βρίσκονται υπό πίεση. Τα cap rates (αποδόσεις επενδύσεων) έχουν αυξηθεί παντού λόγω των υψηλότερων επιτοκίων αναφοράς, γεγονός που έχει μειώσει τις αξίες των ακινήτων στα χαρτιά, αλλά υπάρχει άφθονο κεφάλαιο στο περιθώριο που περιμένει ένα πιο ξεκάθαρο σήμα ότι τα επιτόκια έχουν φτάσει στο ανώτατο σημείο για να επιστρέψει στην αγορά.

Ευρώπη: Αχτίδες ανάκαμψης εν μέσω υψηλών επιτοκίων και νέων προτεραιοτήτων

Η διάθεση φτάνει στον πάτο: Η αγορά ακινήτων της Ευρώπης μπήκε στο 2025 με αρνητικό πρόσημο – οι τιμές ήταν χαμηλές σε πολλές χώρες, οι όγκοι επενδύσεων είχαν καταρρεύσει και η άνοδος των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) (τώρα στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων δεκαετιών) ψύχρανε δραματικά μια αγορά που το 2021 ήταν «καυτή». Ωστόσο, καθώς προχωράμε στον Οκτώβριο του 2025, υπάρχουν αυξανόμενες ενδείξεις ότι η Ευρώπη ίσως έπιασε πάτο και αρχίζει να σταθεροποιείται. Στο EXPO REAL – το μεγαλύτερο συνέδριο ακινήτων της ηπείρου, που πραγματοποιήθηκε 6–8 Οκτωβρίου στο Μόναχο – μια έρευνα τάσεων σε χιλιάδες συμμετέχοντες του κλάδου έδειξε ότι 44% πλέον δηλώνουν «αισιόδοξοι» για τη διεθνή αγορά ακινήτων για το μέλλον, έναντι 22% «επιφυλακτικών» και οι υπόλοιποι ουδέτεροι exporeal.net. Μόλις πριν ένα χρόνο, η απαισιοδοξία ήταν πολύ πιο διαδεδομένη. «Ο τρέχων δείκτης τάσης δείχνει ότι έχουμε φτάσει στον πάτο και η εμπιστοσύνη επιστρέφει σταδιακά», δήλωσε ο Stefan Rummel, CEO της Messe München, που διοργανώνει το Expo, προσθέτοντας ότι παρά τις συνεχιζόμενες προκλήσεις, η αγορά φαίνεται να επιστρέφει αργά στην κανονικότητα exporeal.net.

Τι κρύβεται πίσω από αυτή τη συγκρατημένη αισιοδοξία; Καταρχάς, οι αξίες των ακινήτων έχουν διορθωθεί σημαντικά στην Ευρώπη από το 2022, ειδικά στα εμπορικά ακίνητα. Σε ορισμένες αγορές, οι τιμές γραφείων και λιανικής έχουν πέσει κατά 20% ή και περισσότερο από το υψηλότερο σημείο τους, και ακόμη και τα «βασικά» ακίνητα (όπως τα κορυφαία γραφεία σε Παρίσι ή Φρανκφούρτη) είδαν τις αποδόσεις να αυξάνονται και τις τιμές να πέφτουν κατά περίπου 10–15%. Αυτή η αναπροσαρμογή, αν και επώδυνη για τους ιδιοκτήτες, σημαίνει ότι πολλή από τη φούσκα έχει φύγει – αγοραστές και πωλητές μπορούν να αρχίσουν να συμφωνούν ξανά στις τιμές. Πράγματι, αναμένεται να αυξηθεί η δραστηριότητα στις συναλλαγές σε σχέση με την «ξηρασία» των τελευταίων 12 μηνών, καθώς ευκαιριακοί επενδυτές αναζητούν ευκαιρίες. Ένας άλλος παράγοντας είναι η προσδοκία ότι οι συνθήκες χρηματοδότησης θα βελτιωθούν: ο πληθωρισμός στην Ευρώπη κινείται πτωτικά και πολλοί πιστεύουν ότι η ΕΚΤ βρίσκεται ή πλησιάζει το ανώτατο επιτόκιό της (αυτή τη στιγμή το επιτόκιο καταθέσεων ~4%). Αν ο πληθωρισμός συνεχίσει να υποχωρεί, η ΕΚΤ θα μπορούσε ακόμη και να μειώσει τα επιτόκια το 2024. Επιπλέον, ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες παρέχουν στοχευμένη στήριξη – π.χ. η Γερμανία έχει θεσπίσει προγράμματα για την επιδότηση της κατασκευής κατοικιών και των πράσινων ανακαινίσεων, και συζητά τρόπους για τη μείωση της γραφειοκρατίας (ένα σημαντικό παράπονο στον κλάδο – το 79% των ερωτηθέντων στην έρευνα του Expo Real ζήτησαν «λιγότερη γραφειοκρατία» για να βοηθηθεί η αγορά exporeal.net).

Νικητές και Ηττημένοι – Τύποι Περιουσιακών Στοιχείων: Η ευρωπαϊκή έρευνα ανέδειξε επίσης πού βλέπουν οι επενδυτές τις μεγαλύτερες ευκαιρίες για το μέλλον. Για δεύτερη χρονιά, η κατοικία είναι η κορυφαία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων όσον αφορά την ελκυστικότητα exporeal.net. Περίπου το 75% των ερωτηθέντων ανέφεραν την κατοικία (πολυκατοικίες κ.λπ.) ως βασικό σημείο εστίασης – αντανακλώντας τη χρόνια έλλειψη στέγης στην Ευρώπη και τη σχετική σταθερότητα των περιουσιακών στοιχείων κατοικίας ακόμη και σε περιόδους ύφεσης. Μετά την κατοικία, τα “ακίνητα φροντίδας” (όπως υγειονομική περίθαλψη, στέγαση ηλικιωμένων) και τα κέντρα δεδομένων αξιολογήθηκαν ιδιαίτερα (πάνω από 60% το καθένα) exporeal.net, υποδεικνύοντας τομείς ανάπτυξης που συνδέονται με τη δημογραφική γήρανση και τις ψηφιακές υποδομές. Η εφοδιαστική/αποθήκες επίσης σημείωσαν καλές επιδόσεις (47%). Από την άλλη πλευρά, τα παραδοσιακά τμήματα της φιλοξενίας, των γραφείων και του λιανικού εμπορίου δεν είναι δημοφιλή – το καθένα προσέλκυσε το ενδιαφέρον μόνο περίπου του 10% των ερωτηθέντων exporeal.net. Αυτό δεν σημαίνει ότι αυτοί οι τομείς έχουν «πεθάνει» στην Ευρώπη, αλλά οι επενδυτές είναι πολύ επιλεκτικοί: τα γραφεία νέας γενιάς (ειδικά τα ενεργειακά αποδοτικά κτίρια με εξαιρετικές παροχές) σε προνομιακές τοποθεσίες μπορούν ακόμα να πετύχουν, αλλά τα παλαιότερα γραφεία ή εμπορικά κέντρα αντιμετωπίζονται με επιφύλαξη. Περιφερειακές Διαφορές: Η Ευρώπη δεν είναι ενιαία – οι συνθήκες διαφέρουν ανά χώρα και περιοχή. Μέχρι στιγμής το 2025, η Νότια Ευρώπη (όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία) έχει αντέξει σχετικά καλά· οι ξένες επενδύσεις σε θέρετρα, ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα διαμερίσματα παρέμειναν αρκετά ισχυρές, με τη βοήθεια του ισχυρού τουρισμού και των αποδήμων. Η Βόρεια Ευρώπη (Σκανδιναβία, Γερμανία, Ολλανδία) είδε εντονότερη διόρθωση, εν μέρει επειδή αυτές οι αγορές είχαν μεγάλη άνοδο και πολλούς επενδυτές με υψηλή μόχλευση που τώρα πιέζονται από τα επιτόκια. Αξιοσημείωτο είναι ότι η έρευνα Expo Real διαπίστωσε ότι η εμπιστοσύνη στην αγορά των ΗΠΑ έχει μειωθεί μεταξύ των Ευρωπαίων (μόνο το 45% πλέον θεωρεί τις ΗΠΑ σημαντικές για μελλοντικές επενδύσεις, από 66% πριν από ένα χρόνο), ενώ η ίδια η Ευρώπη παραμένει η κορυφαία επιλογή και η περιοχή Ασίας-Ειρηνικού ανέβηκε στη δεύτερη θέση με 64% ευνοϊκή άποψη exporeal.net. Αυτό υποδηλώνει ότι το ευρωπαϊκό κεφάλαιο μπορεί να παραμείνει πιο κοντά στην «έδρα» του ή ακόμα και να στραφεί προς την Ασία, αντί να κυνηγήσει ευκαιρίες στη ρευστή αγορά της Αμερικής. Εντός της Ευρώπης, η Δυτική Ευρώπη (Γαλλία, Γερμανία, Ηνωμένο Βασίλειο κ.λπ.) εξακολουθεί να θεωρείται η κύρια περιοχή (84% σημασία) έναντι της Κεντρικής/Ανατολικής Ευρώπης.

Προκλήσεις – Επιτόκια και Κόστη: Η συγκρατημένα αισιόδοξη προοπτική δεν αγνοεί τις τεράστιες προκλήσεις που εξακολουθούν να υπάρχουν. Σχεδόν όλοι στον κλάδο συμφωνούν ότι τα επιτόκια είναι το νούμερο ένα ζήτημα. Η έρευνα της Expo έδειξε ότι ένα εντυπωσιακό 94% των ερωτηθέντων χαρακτήρισε την πολιτική επιτοκίων «πολύ σημαντική» ή «σημαντική» για τις προοπτικές της αγοράς exporeal.net. Τα επιτόκια επηρεάζουν όχι μόνο το κόστος στεγαστικών δανείων για τους αγοραστές κατοικιών (μειώνοντας τη ζήτηση), αλλά και τη βιωσιμότητα νέων αναπτύξεων – πολλά έργα πλέον δεν βγαίνουν οικονομικά με χρηματοδότηση στο 5%–6% αντί για 1%–2% πριν λίγα χρόνια. Αυτό έχει οδηγήσει σε σοβαρή πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας. Για παράδειγμα, οι ενάρξεις κατοικιών στη Γερμανία έχουν μειωθεί απότομα το 2023–2025, και η χώρα προετοιμάζεται για έλλειμμα στους φιλόδοξους νέους στεγαστικούς στόχους της. Οι κατασκευαστές σε όλη την Ευρώπη πιέζουν για βοήθεια: όταν ρωτήθηκαν πώς να βελτιωθεί η κατάσταση, το 79% είπε «μείωση της γραφειοκρατίας» (για επιτάχυνση εγκρίσεων), το 64% ήθελε καλύτερη πρόσβαση σε κεφάλαια (π.χ. κρατικές εγγυήσεις δανείων), και πολλοί τόνισαν τη μείωση φόρων ή προδιαγραφών κατασκευής για να μειωθεί το κόστος exporeal.net exporeal.net. Τα κόστη κατασκευής εκτοξεύτηκαν το 2021–22 λόγω προβλημάτων στην εφοδιαστική αλυσίδα και πληθωρισμού· έχουν υποχωρήσει κάπως, αλλά το να χτίσεις σήμερα ένα έργο στην Ευρώπη παραμένει σημαντικά ακριβότερο από πριν λίγα χρόνια, οπότε η νέα προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη ακριβώς όταν είναι πιο αναγκαία.

Σημεία Αισιοδοξίας: Παρά τα εμπόδια, ορισμένα τμήματα της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων ευημερούν. Ένα παράδειγμα είναι ο τομέας των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις. Τα υψηλά επιτόκια έχουν ειρωνικά αυξήσει τη ζήτηση για ενοικιάσεις (καθώς λιγότεροι μπορούν να αγοράσουν), διατηρώντας υψηλή την πληρότητα και τα ενοίκια για επαγγελματικά διαχειριζόμενα πολυκατοικιακά ακίνητα. Σε ορισμένες γερμανικές και γαλλικές πόλεις, τα ενοίκια έφτασαν σε ιστορικά υψηλά το 2025, ακόμη και όταν οι τιμές αγοράς υποχώρησαν. Αυτό καθιστά τις επενδύσεις σε κατοικίες ελκυστικές για μακροπρόθεσμους επενδυτές όπως τα συνταξιοδοτικά ταμεία. Τα logistics ακίνητα είναι ένα ακόμη φωτεινό σημείο: η στροφή προς το ηλεκτρονικό εμπόριο και η ανάγκη για σύγχρονες αποθήκες κοντά σε αστικά κέντρα σημαίνει ότι τα ποσοστά κενών σε κορυφαίους χώρους logistics είναι εξαιρετικά χαμηλά (συχνά κάτω από 5%), και οι κατασκευαστές εξακολουθούν να βλέπουν ενοικιαστές να περιμένουν για κάθε νέα αποθήκη που χτίζεται. Οι πανευρωπαϊκές αποδόσεις logistics έχουν συμπιεστεί τα τελευταία χρόνια, αλλά η αύξηση των ενοικίων αντισταθμίζει μέρος της πίεσης από τα επιτόκια. Επιπλέον, οι εναλλακτικοί τομείς όπως εργαστήρια βιοεπιστημών, φοιτητική στέγαση και data centers στην Ευρώπη επωφελούνται από διαρθρωτικούς παράγοντες ζήτησης και βρίσκονται ψηλά στις λίστες των επενδυτών. Η έλλειψη χωρητικότητας data center, για παράδειγμα, έχει οδηγήσει σε τεράστια έργα γύρω από το Λονδίνο, τη Φρανκφούρτη, το Δουβλίνο και άλλα κέντρα· αυτά τα ακίνητα συχνά εξασφαλίζουν μισθώσεις από μεγάλες τεχνολογικές εταιρείες ακόμη και πριν ξεκινήσουν οι εργασίες.

Υπόθεση Παράδειγμα – Ηνωμένο Βασίλειο και Γαλλία: Το Ηνωμένο Βασίλειο, που ξεκίνησε νωρίτερα τις αυξήσεις επιτοκίων και είχε μία από τις πιο απότομες διορθώσεις στην αγορά κατοικίας μεταξύ των μεγάλων οικονομιών, δείχνει δειλά σημάδια σταθεροποίησης. Οι τιμές κατοικιών στο Λονδίνο έχουν μειωθεί περίπου 4–5% σε σχέση με πέρυσι, και περισσότερο σε πραγματικούς όρους αν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός. Τα αιτήματα αγοραστών αυξάνονται αργά καθώς αναμένουν ότι η Τράπεζα της Αγγλίας πλησιάζει στο τέλος των αυξήσεων επιτοκίων. Ορισμένες προβλέψεις δείχνουν ότι οι τιμές κατοικιών στο Ηνωμένο Βασίλειο θα πιάσουν πάτο το 2024. Εν τω μεταξύ, η αγορά ενοικίων στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι εξαιρετικά σφιχτή, οδηγώντας την κυβέρνηση να εξετάζει πολιτικές για την ενίσχυση της προσφοράς ενοικίων και της οικοδόμησης κατοικιών. Στη Γαλλία, οι αγορές ακινήτων ήταν πιο ήσυχες – το Παρίσι είδε μικρές μειώσεις τιμών και οι όγκοι συναλλαγών έπεσαν, αλλά δεν υπήρξε σοβαρή κατάρρευση. Ωστόσο, οι νέοι κανόνες δανεισμού και τα υψηλότερα επιτόκια έχουν καταστήσει πολύ πιο δύσκολη την απόκτηση στεγαστικών δανείων, ειδικά για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας στη Γαλλία, ασκώντας πίεση στο χαμηλότερο άκρο της αγοράς. Η γαλλική κυβέρνηση απάντησε με προγράμματα για τη στήριξη των αγοραστών και την ανακαίνιση παλαιού αποθέματος κατοικιών (η Γαλλία δίνει μεγάλη έμφαση στην ενεργειακή αναβάθμιση, κάτι που από μόνο του οδηγεί ένα τμήμα των επενδύσεων ακινήτων – ανακαίνιση κτιρίων για να πληρούν νέα πρότυπα).

Ένα Απρόβλεπτο Γεγονός: Μια αξιοσημείωτη (και τραγική) είδηση κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου ήταν η κατάρρευση ενός κτιρίου στη Μαδρίτη, Ισπανία στις 7 Οκτωβρίου 2025. Το εξαώροφο κτίριο, γραφεία της δεκαετίας του 1960 που ανακαινίζονταν σε πολυτελές ξενοδοχείο, κατέρρευσε ξαφνικά κατά τη διάρκεια των εργασιών, σκοτώνοντας τέσσερα άτομα reuters.com reuters.com. Το περιστατικό συγκλόνισε την Ισπανία και έθεσε ερωτήματα για την ασφάλεια των κτιρίων και την εποπτεία των ανακαινίσεων. Ενδιαφέρον έχει ότι το ακίνητο ανήκε σε ένα επενδυτικό fund ακινήτων με έδρα τη Σαουδική Αραβία (RSR) που ειδικεύεται σε πολυτελή ξενοδοχεία στην Ισπανία και την Πορτογαλία reuters.com. Οι αρχές της Μαδρίτης αποκάλυψαν ότι το κτίριο είχε αποτύχει σε προηγούμενους ελέγχους και είχε χαρακτηριστεί ως δομικά «μη ευνοϊκό» reuters.com. Αυτό το γεγονός ανέδειξε δύο πράγματα: πρώτον, τους κινδύνους στην ευρωπαϊκή προσπάθεια ανακαίνισης και επαναχρησιμοποίησης παλαιών κτιρίων (ένα βασικό μέρος της αναζωογόνησης των κέντρων πόλεων και της επίτευξης στόχων βιωσιμότητας – αλλά κάτι που πρέπει να γίνεται προσεκτικά)· και δεύτερον, τη συνεχιζόμενη επιρροή των διεθνών επενδυτών (όπως τα funds της Μέσης Ανατολής) στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Αν και αυτή η τραγική κατάρρευση αποτελεί μεμονωμένη περίπτωση, έχει ωθήσει κατασκευαστές και ρυθμιστικές αρχές σε όλη την Ευρώπη να ελέγξουν ξανά τη δομική ακεραιότητα των παλαιών κτιρίων που μετατρέπονται για νέες χρήσεις. Είναι μια νηφάλια υπενθύμιση ότι η ανάπτυξη ακινήτων φέρει ευθύνες ασφάλειας ακόμη και εν μέσω της βιασύνης για εκσυγχρονισμό.

Κοιτάζοντας μπροστά στην Ευρώπη, το βασικό αφήγημα είναι αυτό της προσαρμογής και της καινοτομίας. Η αγορά αναζητά ενεργά μια νέα ισορροπία σε έναν κόσμο με υψηλότερα επιτόκια. Οι ειδικοί προβλέπουν ότι η στέγαση θα ηγηθεί της ανάκαμψης μόλις μειωθεί το κόστος χρηματοδότησης – η ζήτηση από ανθρώπους που χρειάζονται σπίτια αυξάνεται συνεχώς, άλλωστε – αλλά ίσως χρειαστεί κρατική στήριξη και δημιουργικές λύσεις (όπως περισσότερες προκατασκευασμένες κατασκευές ή συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα) για να καλυφθεί το χάσμα προσιτότητας. Τα εμπορικά ακίνητα πιθανότατα θα δουν ένα «οι ισχυρότεροι επιβιώνουν»: οι καλύτερες τοποθεσίες και ιδιοκτησίες τελικά θα ανακτήσουν την αξία τους, ενώ τα απαρχαιωμένα ίσως χρειαστεί να επαναχρησιμοποιηθούν ή να πωληθούν με μεγάλες εκπτώσεις. Προς το παρόν, οι παίκτες της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων είναι συγκρατημένα αισιόδοξοι, παρακολουθώντας στενά την ΕΚΤ και τα στοιχεία για τον πληθωρισμό, και πολλοί τοποθετούνται για μια άνοδο στα τέλη του 2024 ή το 2025. Όπως είπε χαριτολογώντας ένας βετεράνος του κλάδου στην Έκθεση του Μονάχου: «Ήταν μια δύσκολη διαδρομή, αλλά αν έχεις ρευστότητα και υπομονή, ο επόμενος χρόνος μπορεί να είναι η ευκαιρία αγοράς της δεκαετίας.»

Ασία-Ειρηνικός: Τα προβλήματα της Κίνας, η σταθερότητα της Ινδίας και μια μικτή περιφερειακή εικόνα

Κίνα – Παλεύοντας Γίγαντας: Πουθενά η ιστορία των ακινήτων στα τέλη του 2025 δεν είναι πιο δραματική από ό,τι στην Κίνα, τη δεύτερη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου. Η αγορά ακινήτων της Κίνας, η οποία μέχρι το 2021 είχε φτάσει σε πρωτοφανή κλίμακα (αντιπροσωπεύοντας περίπου το ένα τέταρτο του ΑΕΠ της Κίνας στο αποκορύφωμά της) reuters.com, παραμένει σε παρατεταμένη ύφεση. Τα προβλήματα ξεκίνησαν με την κρίση ρευστότητας μεγάλων κατασκευαστών όπως η Evergrande και η Country Garden το 2021–2023, και έκτοτε έχουν εξελιχθεί σε ευρύτερη απώλεια εμπιστοσύνης μεταξύ των αγοραστών κατοικιών. Τον Οκτώβριο του 2025, οι τιμές νέων κατοικιών στην Κίνα εξακολουθούν να υποχωρούν σε πολλές πόλεις. Ιδιωτική έρευνα έδειξε ότι οι τιμές τον Σεπτέμβριο αυξήθηκαν μόλις 0,09% σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, πιο αργά από την αύξηση του Αυγούστου, και οι τιμές μεταχειρισμένων (δεύτερο χέρι) κατοικιών συνεχίζουν να μειώνονται (~0,7% πτώση σε μηνιαία βάση) reuters.com. Με λίγα λόγια, δεν έχει υπάρξει ουσιαστική αντιστροφή – οι τιμές και οι όγκοι πωλήσεων κινούνται στα χαμηλότερα επίπεδα, και τα απούλητα αποθέματα νέων διαμερισμάτων παραμένουν πολύ υψηλά σε πολλές περιοχές.

Η κινεζική κυβέρνηση και η κεντρική τράπεζα έχουν δοκιμάσει μια σειρά από μέτρα στήριξης: μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, χαμηλότερες απαιτήσεις προκαταβολής, χαλάρωση των περιορισμών αγοράς σε μεγάλες πόλεις και ακόμη και την έναρξη ενός προγράμματος αστικής αναβάθμισης για να απορροφηθεί η υπερβάλλουσα προσφορά reuters.com. Αυτές οι πολιτικές παρείχαν κάποιες προσωρινές αυξήσεις (για παράδειγμα, μετά τη χαλάρωση των κανόνων αγοράς κατοικίας σε ορισμένες μεγάλες πόλεις τον Σεπτέμβριο, υπήρξε μια σύντομη αύξηση σε ερωτήματα και συναλλαγές), αλλά η συνολική επίδραση ήταν περιορισμένη. Η καταναλωτική εμπιστοσύνη είναι δύσκολο να αποκατασταθεί μετά την παρακολούθηση κατασκευαστών να σταματούν την κατασκευή σε προπωλημένες κατοικίες και κάποιες εταιρείες να αθετούν τα χρέη τους. Πολλά κινεζικά νοικοκυριά ήδη κατέχουν ένα ή περισσότερα ακίνητα και τώρα επικεντρώνονται περισσότερο στην αποπληρωμή χρεών παρά στην αγορά επιπλέον κατοικιών, ειδικά καθώς η οικονομική ανάπτυξη έχει επιβραδυνθεί και η ανεργία των νέων είναι υψηλή.

Κρίσιμα, οι αναλυτές πλέον πιστεύουν ότι η ανάκαμψη της κινεζικής αγοράς κατοικίας θα διαρκέσει περισσότερο από ό,τι πίστευαν προηγουμένως. Μια δημοσκόπηση του Reuters σε ειδικούς στα τέλη Σεπτεμβρίου βρήκε συναίνεση ότι οι τιμές των κατοικιών δεν θα σταθεροποιηθούν πριν από το δεύτερο εξάμηνο του 2026, ή και το 2027 reuters.com – δηλαδή περίπου 6 μήνες αργότερα από ό,τι προέβλεπαν οι ίδιοι αναλυτές μόλις ένα τρίμηνο νωρίτερα. Αυτή η απαισιόδοξη αναθεώρηση δείχνει πόσο βαθιά ριζωμένη είναι η αδράνεια. Καθώς οι πωλήσεις ακινήτων παραμένουν υποτονικές, τα έσοδα από πωλήσεις γης για τις τοπικές κυβερνήσεις μειώνονται, η κατασκευαστική δραστηριότητα είναι αναιμική και οι αλυσιδωτές επιπτώσεις βαραίνουν την ευρύτερη κινεζική οικονομία. Υπάρχουν μερικές θετικές νότες: οι κινεζικές αρχές έχουν εντείνει τα μέτρα τόνωσης με άλλους τρόπους (όπως οι δαπάνες για υποδομές), και η Παγκόσμια Τράπεζα αναθεώρησε πρόσφατα προς τα πάνω την πρόβλεψη για την ανάπτυξη του ΑΕΠ της Κίνας το 2025 στο 4,8% icis.com, εν μέρει λόγω της προσδοκίας ότι το χειρότερο της κρίσης ακινήτων θα έχει υποχωρήσει μέχρι το επόμενο έτος. Και πράγματι, υπάρχουν «ήπια σημάδια σταθεροποίησης» – για παράδειγμα, ένας ιδιωτικός δείκτης 100 πόλεων έδειξε μικρή αύξηση 0,3% στις τιμές κατοικιών τον Μάιο reuters.com, μία από τις πρώτες αυξήσεις σε πάνω από μισό χρόνο. Όμως αυτές οι βελτιώσεις είναι εξαιρετικά εύθραυστες. Όπως το έθεσε ένας οικονομολόγος, ευρείας κλίμακας ανάκαμψη δεν αναμένεται το 2025 conference-board.org· στην καλύτερη περίπτωση, η Κίνα ίσως σταματήσει την αιμορραγία στην αγορά κατοικίας μέχρι τα τέλη του 2025 και δει μια ήπια ανάκαμψη στη συνέχεια, εφόσον υπάρξουν περισσότερα μέτρα τόνωσης (όπως μειώσεις επιτοκίων ή ακόμη και κάποιο είδος διάσωσης για προβληματικούς κατασκευαστές).

Σε απάντηση σε αυτή την αναταραχή, οι Κινέζοι αγοραστές κατοικιών και επενδυτές έχουν αλλάξει συμπεριφορά. Περισσότεροι άνθρωποι προτιμούν έτοιμα νεόδμητα σπίτια (για να αποφύγουν τον κίνδυνο μη ολοκλήρωσης) ή μεταχειρισμένα σπίτια, αντί να αγοράζουν ακίνητα εκτός σχεδίου από κατασκευαστές με αβέβαια οικονομικά. Η κυβέρνηση έχει ενθαρρύνει τις τράπεζες να επεκτείνουν δάνεια ώστε να διασφαλιστεί η ολοκλήρωση των σταματημένων έργων, για να αποκατασταθεί η εμπιστοσύνη. Υπάρχει επίσης μια αξιοσημείωτη μετατόπιση στη μετανάστευση – ορισμένοι νεότεροι Κινέζοι επιλέγουν να νοικιάσουν ή να μετακομίσουν σε φθηνότερες πόλεις αντί να πιεστούν να αγοράσουν σε πόλεις πρώτης κατηγορίας όπως το Πεκίνο ή η Σενζέν στις τρέχουσες τιμές. Η πολυτελής και υψηλού επιπέδου αγορά ακινήτων στην Κίνα, ωστόσο, έχει διατηρήσει καλύτερα την αξία της, ειδικά σε Πεκίνο/Σαγκάη, όπου οι εύποροι αγοραστές επηρεάζονται λιγότερο από τις αυξήσεις των επιτοκίων στεγαστικών δανείων και εξακολουθούν να βλέπουν τα ακίνητα ως περιουσιακό στοιχείο κύρους.

Υπόλοιπη Ασία-Ειρηνικός: Εκτός Κίνας, οι αγορές ακινήτων της Ασίας παρουσιάζουν ένα ευρύ φάσμα:

Ινδία: Ο τομέας ακινήτων της Ινδίας ήταν σχετικά σταθερός και ακόμη και αναπτυσσόμενος το 2025, υποστηριζόμενος από μια ισχυρή οικονομία (η Ινδία είναι μία από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες μεγάλες οικονομίες φέτος). Η απόφαση της Κεντρικής Τράπεζας της Ινδίας αυτόν τον μήνα να διατηρήσει το επιτόκιο repo στο 5,5% (μετά από μείωση 100 μονάδων βάσης νωρίτερα μέσα στη χρονιά) hindustantimes.com hindustantimes.com έγινε δεκτή με ικανοποίηση τόσο από κατασκευαστές όσο και από αγοραστές κατοικιών. Αυτό σημαίνει ότι τα επιτόκια στεγαστικών δανείων παραμένουν σταθερά, κάτι που βοηθά τους αγοραστές της μεσαίας τάξης να προϋπολογίσουν για νέα διαμερίσματα. Η Ινδία παραδοσιακά έχει υψηλότερα επιτόκια από τη Δύση, αλλά μια αναδυόμενη μεσαία τάξη και η αστικοποίηση αυξάνουν τη ζήτηση για στέγαση. Σε πόλεις όπως η Μουμπάι, Μπανγκαλόρ, Δελχί NCR, οι πωλήσεις κατοικιών ήταν στην πραγματικότητα ισχυρές το 2025 και οι τιμές αυξάνονται, αν και με μέτριο ρυθμό. Η εορταστική περίοδος (Οκτώβριος–Διουάλι) είναι μια περίοδος αιχμής για αγορές κατοικιών στην Ινδία και το κλίμα ήταν καλό φέτος με τα σταθερά επιτόκια – οι κατασκευαστές ανέφεραν ακόμη και αύξηση στις κρατήσεις για νέες κυκλοφορίες. Η προσεκτική στάση της RBI («εμπιστοσύνη, όχι δισταγμός», όπως το χαρακτήρισε ένας ειδικός hindustantimes.com) δείχνει ότι ισορροπούν τις ανησυχίες για τον πληθωρισμό με την ανάγκη στήριξης της ανάπτυξης. Εφόσον ο πληθωρισμός παραμένει εντός στόχου, πολλοί αναλυτές πιστεύουν ότι η RBI μπορεί να συνεχίσει ήπια τις μειώσεις επιτοκίων το 2024, κάτι που θα ενίσχυε περαιτέρω την αγορά ακινήτων. Ένας περιορισμός στην Ινδία, ωστόσο, είναι η χρηματοδότηση για τους κατασκευαστές – μετά από κάποιες ηχηρές χρεοκοπίες κατασκευαστών πριν από μερικά χρόνια, οι τράπεζες έγιναν αυστηρότερες. Όμως, η εμφάνιση των REITs (Real Estate Investment Trusts) στον τομέα γραφείων και λιανικής της Ινδίας έχει ανοίξει ένα νέο κανάλι χρηματοδότησης, και έχουμε δει μεγάλους διεθνείς επενδυτές (όπως καναδικά συνταξιοδοτικά ταμεία, κρατικά επενδυτικά ταμεία) να επενδύουν δισεκατομμύρια σε ινδικά επιχειρηματικά πάρκα, κέντρα logistics και εμπορικά κέντρα, ποντάροντας στη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη της χώρας.
Αυστραλία & Νέα Ζηλανδία: Αυτές οι αγορές με δυτικό προσανατολισμό είχαν από τα μεγαλύτερα housing booms κατά τη διάρκεια της πανδημίας και στη συνέχεια είδαν διορθώσεις όταν τα επιτόκια εκτινάχθηκαν. Στην Αυστραλία, η Κεντρική Τράπεζα διατήρησε το βασικό της επιτόκιο στο 4,1% για αρκετούς μήνες, δίνοντας έτσι μια ανάσα στην αγορά κατοικίας. Μέχρι τον Οκτώβριο του 2025, οι τιμές των κατοικιών στην Αυστραλία άρχισαν να αυξάνονται ξανά σε πολλές πόλεις – το Σίδνεϊ και το Περθ είναι αυξημένα από την αρχή του έτους, ενώ η Μελβούρνη είναι περίπου σταθερή – ανακάμπτοντας ταχύτερα από ό,τι προέβλεπαν πολλοί αναλυτές. Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η ισχυρή ανάκαμψη της μετανάστευσης (ο πληθυσμός της Αυστραλίας αυξάνεται γρήγορα λόγω του ανοίγματος μετά τον Covid) στηρίζουν αυτή την ανθεκτικότητα. Παρ’ όλα αυτά, η προσιτότητα στέγασης στην Αυστραλία παραμένει πολύ πιεσμένη (ειδικά για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας), και υπάρχουν εκκλήσεις για μεταρρυθμίσεις στη ζωνοποίηση και περισσότερη οικοδόμηση για να μειωθεί η πίεση. Η εμπορική πλευρά στην Αυστραλία είναι μικτή: τα γραφεία στο Σίδνεϊ/Μελβούρνη έχουν τώρα υψηλότερη κενότητα (πάνω από 14%) καθώς οι εταιρείες ενοποιούν τους χώρους τους· το λιανικό εμπόριο σταθεροποιείται· και ο βιομηχανικός τομέας είναι πολύ ισχυρός (κενότητες κάτω του 1% σε ορισμένες βιομηχανικές περιοχές του Σίδνεϊ). Η Νέα Ζηλανδία είχε μεγάλη πτώση στην αγορά κατοικίας (οι τιμές σε εθνικό επίπεδο έπεσαν ~15% από το υψηλό), αλλά με την Κεντρική Τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας να μειώνει τώρα τα επιτόκια (άρχισαν να χαλαρώνουν στα μέσα του 2025 αφού δήλωσαν ότι ο πληθωρισμός είναι υπό έλεγχο), η αγορά κατοικίας στη Νέα Ζηλανδία αναμένεται να ανακάμψει το 2026.
Αναδυόμενη Ασία: Σε μέρη όπως η Ινδονησία, οι Φιλιππίνες, η Μαλαισία, οι αγορές ακινήτων συνδέονται στενά με την τοπική οικονομική ανάπτυξη και τα επιτόκια. Η οικονομία της Ινδονησίας είναι σταθερή και τα επιτόκια σχετικά χαμηλά (το επιτόκιο της Τράπεζας της Ινδονησίας ~5,75%), οπότε η ανάπτυξη κατοικιών και εμπορικών κέντρων στην Τζακάρτα και σε άλλες μεγάλες πόλεις συνεχίζεται σταθερά. Οι Φιλιππίνες γνώρισαν μια άνθηση στην κατασκευή διαμερισμάτων που οδήγησε σε ελαφρά υπερπροσφορά στη Μητροπολιτική Μανίλα, αλλά ο νεανικός πληθυσμός και η ανάπτυξη της βιομηχανίας BPO (outsourcing) διατηρούν τις μακροπρόθεσμες προοπτικές θετικές. Μία τάση στην αναδυόμενη Ασία είναι η ώθηση για υποδομές – νέα μετρό, αυτοκινητόδρομοι, αεροδρόμια – που συχνά ανοίγουν νέους διαδρόμους για ανάπτυξη ακινήτων (για παράδειγμα, νέες σιδηροδρομικές γραμμές στη Μανίλα και τη Μπανγκόκ ενισχύουν αναπτύξεις γύρω από τα μέσα μεταφοράς).

Σχόλιο Ειδικού: Ένα αξιοσημείωτο σχόλιο για τις προοπτικές της Ασίας προήλθε από ένα φόρουμ ακινήτων όπου ένας αναλυτής παρατήρησε, «Η αγορά ακινήτων της Ασίας-Ειρηνικού είναι μια ιστορία δύο ταχυτήτων: η Κίνα σε ύφεση, η υπόλοιπη Ασία αντέχει.» Αυτό φαίνεται εύστοχο: ενώ η ύφεση της Κίνας επηρεάζει το περιφερειακό κλίμα (και έχει επιπτώσεις όπως η μείωση των Κινέζων αγοραστών ακινήτων σε μέρη όπως το Χονγκ Κονγκ, η Σιγκαπούρη, το Βανκούβερ), οι υπόλοιπες ασιατικές αγορές είναι γενικά πιο αισιόδοξες. Οι δημογραφικές και αστικοποιητικές τάσεις της Ασίας παραμένουν ισχυρός κινητήρας για τη ζήτηση ακινήτων – π.χ. Ινδία, Νοτιοανατολική Ασία, ακόμη και τα κέντρα των ιαπωνικών πόλεων – και πολλοί παγκόσμιοι επενδυτές, από κρατικά επενδυτικά ταμεία έως ιδιωτικά κεφάλαια, αυξάνουν τις τοποθετήσεις τους σε ακίνητα Ασίας-Ειρηνικού, βλέποντας την αβεβαιότητα της φετινής χρονιάς ως ευκαιρία για αγορά περιουσιακών στοιχείων σε λογικές τιμές. Μια έρευνα από συμβουλευτική εταιρεία ακινήτων σημείωσε ότι η Τόκιο, η Σιγκαπούρη και το Σίδνεϊ συγκαταλέγονται στους κορυφαίους στόχους για διασυνοριακές επενδύσεις το 2025, χάρη στη σταθερότητα ή το αναπτυξιακό τους δυναμικό, ενώ οι κινεζικές πόλεις έχουν υποχωρήσει σε προτίμηση λόγω της συνεχιζόμενης αβεβαιότητας.

Συνοψίζοντας, το Ασιατικό-Ειρηνικό ακίνητο στα τέλη του 2025 αποτελεί μια μελέτη αντιθέσεων. Η Κίνα προσπαθεί να επιτύχει μια ομαλή προσγείωση για τη φούσκα ακινήτων της (ένα μνημειώδες έργο που βρίσκεται ακόμη σε εξέλιξη), αλλά αλλού στην Ασία, οι αγορές είναι κυρίως ανθεκτικές ή προσαρμόζονται γρήγορα. Αν η Κίνα καταφέρει να σταθεροποιηθεί το 2026, θα μπορούσε να προσφέρει μια μεγάλη ενίσχυση της εμπιστοσύνης σε περιφερειακό επίπεδο. Προς το παρόν, οι επενδυτές κινούνται προσεκτικά – διαφοροποιώντας μεταξύ αγορών, προτιμώντας τομείς όπως τα logistics και τα data centers, και παρακολουθώντας τις κινήσεις των κεντρικών τραπεζών (όπως η πολιτική της Τράπεζας της Ιαπωνίας ή τα μέτρα τόνωσης της Κίνας) που θα μπορούσαν να αλλάξουν το τοπίο.

Μέση Ανατολή: Έκρηξη Επενδύσεων, Κατασκευαστική Άνοδος και Μεταβαλλόμενες Στρατηγικές

Η Μέση Ανατολή, και ιδιαίτερα οι χώρες του Συμβουλίου Συνεργασίας του Κόλπου (GCC), έχει αναδειχθεί στα τέλη του 2025 ως επίκεντρο δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων – με κινητήρια δύναμη τόσο τις εσωτερικές φιλοδοξίες όσο και την εισροή παγκόσμιου κεφαλαίου. Οι υψηλές τιμές ενέργειας τα τελευταία χρόνια έχουν γεμίσει τα κρατικά ταμεία, επιτρέποντας φιλόδοξα αναπτυξιακά σχέδια, ενώ οι κοινωνικές και οικονομικές μεταρρυθμίσεις προσελκύουν ταλέντα και τουρίστες, δημιουργώντας νέα ζήτηση για ακίνητα. Η περίοδος 7–8 Οκτωβρίου 2025 είδε αρκετές σημαντικές εξελίξεις που ανέδειξαν τη δυναμική της περιοχής:

Τεράστιες Επενδύσεις και Συνεργασίες: Μια συμφωνία που τράβηξε τα φώτα της δημοσιότητας είναι η συνεργασία της Blackstone με την Lunate του Αμπού Ντάμπι για επένδυση 5 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε ακίνητα logistics στον Κόλπο reuters.com. Η Blackstone, ο μεγαλύτερος διαχειριστής εναλλακτικών επενδύσεων στον κόσμο, βλέπει ευκαιρίες στην αυξανόμενη ανάγκη της Μέσης Ανατολής για αποθήκες και κέντρα διανομής – από την εκπλήρωση παραγγελιών ηλεκτρονικού εμπορίου έως τα logistics λιμένων. Η νέα πλατφόρμα (με την ονομασία “GLIDE”) θα επικεντρωθεί στην κατασκευή και απόκτηση «υψηλής ποιότητας αποθηκευτικών ακινήτων» σε όλο το GCC (Μπαχρέιν, Κουβέιτ, Ομάν, Κατάρ, Σαουδική Αραβία, ΗΑΕ) reuters.com. Πρόκειται για μια ισχυρή ψήφο εμπιστοσύνης από έναν μεγάλο Αμερικανό επενδυτή στην οικονομική πορεία του Κόλπου. «Η βαθιά οικονομική μεταμόρφωση που βρίσκεται σε εξέλιξη στο GCC… δημιουργεί ισχυρή δυναμική για τομείς όπως τα logistics», σημείωσε ο Πρόεδρος της Blackstone Jon Gray, υπογραμμίζοντας πώς οι πολιτικές υπέρ της ανάπτυξης και η διαφοροποίηση των οικονομιών του Κόλπου ενισχύουν τη ζήτηση για ακίνητα reuters.com. Πράγματι, καθώς χώρες όπως η Σαουδική Αραβία τοπικοποιούν περισσότερες αλυσίδες εφοδιασμού και το εμπόριο εντός της περιοχής αυξάνεται, ο συχνά παραμελημένος τομέας των βιομηχανικών ακινήτων γνωρίζει άνθηση. Τα ποσοστά κενών σύγχρονων αποθηκών στο Ντουμπάι ή το Ριάντ είναι πολύ χαμηλά και τα ενοίκια αυξάνονται, γεγονός που πιθανότατα προσέλκυσε τη Blackstone σε αυτή την επιχειρηματική κίνηση.

Στο μέτωπο της πολυτελούς και μικτής χρήσης, η Σαουδική Αραβία συνεχίζει να προκαλεί αίσθηση. Στα τέλη Σεπτεμβρίου (λίγο πριν το παράθυρο 7–8 Οκτωβρίου), ο Σαουδάραβας developer Dar Global ανακοίνωσε ένα έργο $1 δισ. για την κατασκευή του Trump Plaza στη Τζέντα reuters.com. Κατά τη διάρκεια 7–8 Οκτωβρίου, αποκαλύφθηκαν περισσότερες λεπτομέρειες: θα είναι μια πολυτελής ανάπτυξη με premium κατοικίες, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, γραφειακούς χώρους και ακόμη και μεζονέτες, καθώς και ένα τεράστιο πάρκο εμπνευσμένο από το Central Park της Νέας Υόρκης reuters.com. Αυτό είναι το δεύτερο έργο με το brand Trump στο βασίλειο, μετά τον Trump Tower στο Ριάντ που ξεκίνησε πέρυσι, σηματοδοτώντας ότι οι επιχειρηματικοί δεσμοί Σαουδικής Αραβίας-ΗΠΑ (τουλάχιστον σε επίπεδο εταιρικών brands) ενισχύονται. Ο οργανισμός Trump Organization (που διοικείται από την οικογένεια του πρώην Προέδρου των ΗΠΑ Trump) επεκτείνεται στο εξωτερικό, και η Μέση Ανατολή – με τη ζήτηση για δυτικά brands και πολυτέλεια – αποτελεί βασικό στόχο. Αυτές οι εξελίξεις αναδεικνύουν επίσης το άνοιγμα της Σαουδικής Αραβίας: πριν λίγα χρόνια, τέτοια ανοιχτή εμπορική επωνυμία θα ήταν ασυνήθιστη, αλλά πλέον η αγορά ακινήτων της Σαουδικής Αραβίας είναι γεμάτη διεθνείς συνεργασίες (από αμερικανικές ζώνες ψυχαγωγίας μέχρι ευρωπαϊκά σχεδιασμένα mega-projects).

Ντουμπάι και ΗΑΕ: Τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, και ειδικά το Ντουμπάι, αποτελούν ιστορία επιτυχίας στην αγορά ακινήτων της δεκαετίας του 2020. Μετά από μια ύφεση στα τέλη της δεκαετίας του 2010, η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι αναζωογονήθηκε κατά τη διάρκεια και μετά την πανδημία, καθώς έγινε καταφύγιο για επενδυτές, απομακρυσμένους εργαζόμενους και εύπορα άτομα (χάρη σε φιλικές προς τις επιχειρήσεις πολιτικές και την επιτυχημένη Expo 2020). Οι τιμές ακινήτων στο Ντουμπάι έχουν εκτιναχθεί ~70% από τα χαμηλά του 2020 μέχρι το τέλος του 2024 reuters.com. Η ζήτηση καλύπτει πολυτελείς βίλες, παραθαλάσσια διαμερίσματα και εμπορικά ακίνητα. Σε απάντηση, οι developers του Ντουμπάι αυξάνουν τον ρυθμό κατασκευής με καταιγιστικό ρυθμό. Όπως ανέφερε το Reuters τον Αύγουστο, μεγάλες εταιρείες όπως οι Emaar, Damac και άλλες φέρνουν ακόμη περισσότερες εργασίες κατασκευής εσωτερικά για να επιταχύνουν την παράδοση και να ελέγξουν το κόστος reuters.com reuters.com. Η ηγεσία της πόλης έχει στρατηγικό στόχο να διπλασιάσει τον πληθυσμό του Ντουμπάι στα 7,8 εκατομμύρια μέχρι το 2040 reuters.com, κάτι που συνεπάγεται την ανάγκη για τεράστια νέα στέγαση και υποδομές.

Ωστόσο, υπάρχουν αναδυόμενες ανησυχίες ότι το Ντουμπάι μπορεί να οδεύει ξανά προς υπερπροσφορά. Μετά τον τρέχοντα ενθουσιασμό, ένας άνευ προηγουμένου αριθμός νέων μονάδων (εκτιμώμενες 200.000+ μεταξύ 2025 και 2026) προγραμματίζεται να παραδοθεί, που είναι περίπου διπλάσιος από τον ρυθμό των τελευταίων ετών reuters.com. Οι αναλυτές προειδοποιούν ότι αν όλα αυτά τα έργα ολοκληρωθούν εγκαίρως, οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να σημειώσουν διψήφια πτώση για να εξισορροπηθεί η αγορά reuters.com. Η ιστορία του Ντουμπάι είναι κυκλική, με περιόδους άνθησης και ύφεσης, οπότε η κυβέρνηση προσπαθεί να το διαχειριστεί αυτό αυστηροποιώντας τους κανόνες για τις πωλήσεις εκτός σχεδίου και παρακολουθώντας τη κερδοσκοπική δραστηριότητα. Προς το παρόν, όμως, η ζήτηση φαίνεται να υπερβαίνει ακόμα την προσφορά σε βασικά τμήματα, και η αγορά ενοικίων είναι εξαιρετικά ισχυρή (τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 20-30% τον τελευταίο χρόνο, προσθέτοντας ελκυστικότητα για επενδυτές που αγοράζουν για ενοικίαση). Τα επιτόκια της Κεντρικής Τράπεζας των ΗΑΕ αντικατοπτρίζουν αυτά των ΗΠΑ (λόγω της σύνδεσης του ντιράμ), οπότε τα υψηλότερα επιτόκια έχουν κάνει τα στεγαστικά δάνεια ακριβότερα για τους τελικούς χρήστες, αλλά ένα σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών στο Ντουμπάι γίνεται με μετρητά (είτε από πλούσιους ντόπιους, ξένους επενδυτές ή θεσμικά κεφάλαια). Στην πραγματικότητα, περίπου το ένα τρίτο των πωλήσεων κατοικιών στα ΗΑΕ γίνεται εξ ολοκλήρου με μετρητά – γεγονός που αντικατοπτρίζει τη βάση αγοραστών υψηλής εισοδηματικής στάθμης της περιοχής και περιορίζει κάπως τη μετριαστική επίδραση των αυξήσεων επιτοκίων.

Η Προώθηση της Ιδιοκατοίκησης στη Σαουδική Αραβία: Η Σαουδική Αραβία βρίσκεται στη μέση μιας φιλόδοξης προσπάθειας να αυξήσει το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στο 70% έως το 2030 (από περίπου 50% το 2016). Αυτό αποτελεί μέρος των μεταρρυθμίσεων Vision 2030 του βασιλείου για τη βελτίωση της ποιότητας ζωής και τη διαφοροποίηση της οικονομίας spglobal.com spglobal.com. Κυβερνητικές πρωτοβουλίες όπως το πρόγραμμα Sakani παρέχουν επιδοτήσεις και προσιτή χρηματοδότηση για να αγοράσουν οι Σαουδάραβες πολίτες σπίτια. Ως αποτέλεσμα, έχει σημειωθεί άνθηση στην κατασκευή κατοικιών – νέες προαστιακές αναπτύξεις γύρω από το Ριάντ, την Τζέντα και άλλες πόλεις ξεφυτρώνουν με ταχείς ρυθμούς. Σύμφωνα με την S&P Global, η αγορά κατοικιών του Ριάντ αναμένεται να συνεχίσει να επεκτείνεται, ενισχυμένη από αυτές τις πολιτικές spglobal.com. Αξιοσημείωτο είναι ότι η ζήτηση δεν αφορά μόνο οικονομικά σπίτια· υπάρχει επίσης αύξηση στις πολυτελείς αναπτύξεις καθώς αυξάνεται ο ευκατάστατος πληθυσμός. Η σαουδαραβική κυβέρνηση έχει συνεργαστεί με τοπικούς και διεθνείς κατασκευαστές για την κατασκευή μεγάλων κοινοτήτων με ολοκληρωμένο σχεδιασμό, με εμπορικά κέντρα, πάρκα και σχολεία. Αυτό δημιουργεί ευκαιρίες σε όλο το φάσμα της στέγασης – από προσιτές μονάδες έως πολυτελείς βίλες.

Επιπλέον, τα γιγαντιαία έργα της Σαουδικής Αραβίας περνούν από τα σχεδιαστήρια στην υλοποίηση. Το NEOM (η φουτουριστική πόλη στα βορειοδυτικά), το Red Sea Project (μια ζώνη πολυτελούς τουρισμού με νησιά και θέρετρα) και διάφορες «οικονομικές πόλεις» απασχολούν χιλιάδες εργάτες κατασκευών. Τον Οκτώβριο του 2025, για παράδειγμα, οι αναπτυξιακοί φορείς του NEOM παρουσίασαν πρόοδο για το “The Line” (μια γραμμική πόλη 170 χλμ.) και άλλα τμήματα, με στόχο τα πρώτα τμήματα να κατοικηθούν έως το 2026. Παρόλο που αυτά τα έργα είναι μοναδικά και κάπως πειραματικά, αντικατοπτρίζουν μια τεράστια κατασκευαστική άνθηση που προσελκύει παγκόσμια αρχιτεκτονικά και μηχανουργικά γραφεία. Πολλές από αυτές τις αναπτύξεις θολώνουν τα όρια των κατηγοριών – είναι μικτής χρήσης, συνδυάζοντας κατοικίες, γραφεία, τουρισμό και βιομηχανία. Για παράδειγμα, το έργο Trump στη Τζέντα που αναφέραμε είναι μέρος μιας ευρύτερης τάσης ενσωμάτωσης επώνυμων κατοικιών με φιλοξενία και γραφειακά στοιχεία, δημιουργώντας προορισμούς τρόπου ζωής αντί για κτίρια με μία μόνο χρήση.

Άλλες χώρες του Κόλπου: Σε άλλα μέρη του GCC, η αγορά ακινήτων επίσης ευημερεί. Το Κατάρ είδε μια επιβράδυνση μετά το Παγκόσμιο Κύπελλο το 2023, αλλά η δραστηριότητα ομαλοποιείται· συνεχίζει να αναπτύσσει υποδομές (γήπεδα που επαναχρησιμοποιούνται, νέες ελεύθερες ζώνες) και γραφεία, ενώ η αύξηση του πληθυσμού από τον αναπτυσσόμενο τομέα LNG στηρίζει τη στέγαση. Το Μπαχρέιν και το Ομάν είναι μικρότερες αγορές αλλά επωφελούνται από επενδύσεις που ξεχειλίζουν και τις δικές τους μεταρρυθμίσεις (το Μπαχρέιν έχει νέο masterplan για την πρωτεύουσά του, Μανάμα, και το Ομάν αναπτύσσει τουριστικά συγκροτήματα στην παραλία). Το Κουβέιτ κινείται πιο αργά λόγω πιο γραφειοκρατικών διαδικασιών, ωστόσο υπάρχει ισχυρή ζήτηση για στέγαση από τον νεανικό πληθυσμό του, και η κυβέρνηση προσπαθεί να εκκαθαρίσει το συσσωρευμένο αρχείο αιτήσεων στέγασης πολιτών κατασκευάζοντας «μεγα-προάστια».

Αλλαγή Στρατηγικών: Μια αξιοσημείωτη μετατόπιση στη Μέση Ανατολή είναι οι τοπικοί developers που αξιοποιούν τις διεθνείς κεφαλαιαγορές και συνεργασίες. Για παράδειγμα, τον Οκτώβριο φημολογούνταν ότι ένας developer από τα ΗΑΕ σχεδίαζε IPO του κλάδου ακινήτων του reuters.com, με στόχο να προσελκύσει ξένες επενδύσεις. Τα ίδια τα κρατικά ταμεία της Μέσης Ανατολής επενδύουν δυναμικά σε παγκόσμια ακίνητα (όπως το Κατάρ που αγοράζει εμβληματικά κτίρια στη Νέα Υόρκη ή το Λονδίνο), αλλά όλο και περισσότερο, η ροή είναι αμφίδρομη – και ξένοι επενδυτές ενδιαφέρονται για έργα στη Μέση Ανατολή. Η σχετική πολιτική σταθερότητα της περιοχής (με τη μεγάλη ρήξη μεταξύ Κατάρ και γειτόνων να έχει θεραπευτεί, και παρά τις γεωπολιτικές εντάσεις γύρω, το GCC παραμένει εσωτερικά σταθερό) και η ισχυρή δημοσιονομική θέση την καθιστούν ελκυστική. Φέτος είδαμε developers του Αμπού Ντάμπι να λανσάρουν έργα στο Ντουμπάι και το αντίστροφο, δείχνοντας μια περιφερειακή ενοποίηση κατά κάποιο τρόπο. Το Ισραήλ και τα ΗΑΕ έχουν επίσης ξεκινήσει συνεργασίες μετά την εξομάλυνση των σχέσεων – αν και η πρόσφατη αναζωπύρωση του πολέμου (σύγκρουση στη Γάζα) τον Οκτώβριο ίσως παγώσει κάποιες νεοσύστατες συνεργασίες.

Άποψη Ειδικού: Οι επικεφαλής της αγοράς ακινήτων στη Μέση Ανατολή συχνά εκφράζουν την πεποίθηση ότι οι αγορές τους μπορούν να αποσυνδεθούν από τα παγκόσμια προβλήματα. «Η ανάπτυξή μας καθοδηγείται από θεμελιώδη ζήτηση και κυβερνητικό όραμα, όχι από κερδοσκοπικές φούσκες», ισχυρίστηκε ένας κατασκευαστής από το Ντουμπάι σε ένα πάνελ, επισημαίνοντας τη γνήσια ζήτηση τελικών χρηστών λόγω της αύξησης του πληθυσμού. Υπάρχει κάποια αλήθεια σε αυτό: η αύξηση του πληθυσμού και του εισοδήματος στον Κόλπο (λόγω της οικονομικής διαφοροποίησης που φέρνει μετανάστες και ενισχύει την απασχόληση) είναι πραγματική. Ωστόσο, παρατηρητές προειδοποιούν ότι αν οι παγκόσμιες χρηματοοικονομικές συνθήκες σφίξουν περαιτέρω ή οι τιμές του πετρελαίου πέσουν σημαντικά, η Μέση Ανατολή θα μπορούσε να αντιμετωπίσει έλλειψη χρηματοδότησης ή πτώση της ζήτησης. Προς το παρόν, όμως, η περιοχή βρίσκεται αναμφίβολα σε μια ευνοϊκή συγκυρία – υψηλά έσοδα από το πετρέλαιο, μεταρρυθμιστική ορμή και εισροή ταλέντου – και αυτό μεταφράζεται σε μια άνθηση της αγοράς ακινήτων σε κλίμακα που ο κόσμος παρακολουθεί με ενδιαφέρον.

Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων της Μέσης Ανατολής στα τέλη του 2025 χαρακτηρίζεται από τολμηρά έργα και αισιόδοξο κλίμα. Από εντυπωσιακούς ουρανοξύστες και θέρετρα μέχρι πολυπόθητη στέγαση για τη μεσαία τάξη, οι γερανοί στους ορίζοντες του Ντουμπάι, του Ριάντ, της Ντόχα και αλλού σηματοδοτούν μια μεταμορφωτική περίοδο. Όπως δείχνει το μεγάλο στοίχημα της Blackstone, οι παγκόσμιοι επενδυτές βλέπουν τη Μέση Ανατολή ως μία από τις λίγες περιοχές που προσφέρουν ανάπτυξη και αποδόσεις σε έναν αβέβαιο κόσμο. Η περιοχή δεν στερείται κινδύνων (γεωπολιτικά σοκ μπορεί να συμβούν και η υπερδόμηση είναι διαχρονική ανησυχία), αλλά αυτή τη στιγμή, είναι πλήρης ταχύτητα μπροστά για την ανάπτυξη ακινήτων στη Μέση Ανατολή.

Αφρική: Προκλήσεις στέγασης, ανακούφιση από τα επιτόκια και επενδυτικό ενδιαφέρον

Το τοπίο της αγοράς ακινήτων στην Αφρική από 7–8 Οκτωβρίου 2025 αντικατοπτρίζει μια ήπειρο με ποικίλες αγορές, πολλές με τεράστιες μακροπρόθεσμες δυνατότητες αλλά και πιεστικές βραχυπρόθεσμες προκλήσεις. Κύρια θέματα αποτελούν η οξεία έλλειψη στέγασης σε ταχέως αναπτυσσόμενες πόλεις, ο αντίκτυπος των υψηλών επιτοκίων (που τώρα αρχίζουν να υποχωρούν), και η αύξηση του ενδιαφέροντος τόσο από τοπικούς όσο και από διεθνείς επενδυτές που αναζητούν νέες αγορές ανάπτυξης.

Κρίση Στέγασης και Αντιδράσεις: Μια συγκινητική ιστορία αυτής της εβδομάδας έρχεται από την Κένυα, όπου μια αναφορά ανέδειξε χιλιάδες οικογένειες που ζουν στους δρόμους του Ναϊρόμπι λόγω έλλειψης προσιτής στέγασης africanews.com africanews.com. Το Ναϊρόμπι, όπως πολλές αφρικανικές μεγαλουπόλεις, έχει γνωρίσει εκρηκτική πληθυσμιακή αύξηση που ξεπερνά κατά πολύ την κατασκευή επίσημων κατοικιών. Το αποτέλεσμα είναι εκτεταμένοι άτυποι οικισμοί (παραγκουπόλεις) και άστεγοι ανάμεσα στους πιο ευάλωτους. Στην Κένυα, περίπου το 47% των αστικών κατοίκων ζει σε άτυπη στέγαση, και σε εθνικό επίπεδο υπάρχει ένα έλλειμμα 2 εκατομμυρίων κατοικιών africanews.com. Για να το αντιμετωπίσει αυτό, η κυβέρνηση της Κένυας έχει ξεκινήσει ένα Πρόγραμμα Προσιτής Στέγασης, και από τον Οκτώβριο κατασκευάζει 100.000 κατοικίες χαμηλού κόστους σε όλη τη χώρα africanews.com. Αυτές περιλαμβάνουν πολυκατοικίες στο Ναϊρόμπι και σε άλλες πόλεις, με διαμερίσματα σε τιμές προσιτές για αγοραστές χαμηλού και μεσαίου εισοδήματος. Η κυβέρνηση δοκιμάζει επίσης καινοτόμες μορφές χρηματοδότησης—όπως ένας αμφιλεγόμενος φόρος στέγασης στους μισθούς των εργαζομένων στον επίσημο τομέα για τη χρηματοδότηση δημόσιας στέγασης, και αναζητά συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα για να αξιοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια.

Ο Πρόεδρος της Κένυας William Ruto έχει εκφραστεί έντονα για το θέμα της στέγασης, φτάνοντας να ζητήσει μια παγκόσμια προσέγγιση: «Η παγκόσμια κρίση στέγασης είναι πολύ μεγάλη για να την αντιμετωπίσει οποιαδήποτε χώρα μόνη της. Πρέπει να αξιοποιήσουμε τη δύναμη του πολυμερισμού για να την αντιμετωπίσουμε», τόνισε ο Ruto σε ομιλία του africanews.com. Αυτή η έκκληση έχει απήχηση πέρα από την Κένυα. Πολλές αφρικανικές χώρες αντιμετωπίζουν παρόμοια κενά στη στέγαση: η Νιγηρία χρειάζεται εκατομμύρια κατοικίες για τον αυξανόμενο πληθυσμό της, η Αίγυπτος έχει έλλειμμα στέγασης παρά την κατασκευή νέων πόλεων, η Νότια Αφρική παλεύει με τα ελλείμματα στέγασης από την εποχή του απαρτχάιντ, κ.ά. Η ιδέα του Ruto υπονοεί ίσως έναν συνασπισμό κυβερνήσεων, αναπτυξιακών τραπεζών και επενδυτών που θα συνεργαστούν για τη χρηματοδότηση προσιτής στέγασης σε μεγάλη κλίμακα – κάτι σαν ένα Σχέδιο Μάρσαλ για τη Στέγαση για τον αναπτυσσόμενο κόσμο. Αν και αυτό είναι φιλόδοξο, στην πράξη οι αφρικανικές κυβερνήσεις λαμβάνουν διάφορα μέτρα: το Μαρόκο επιδοτεί τη στέγαση για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος, η Νιγηρία δοκιμάζει ένα εθνικό ταμείο στέγασης για εργαζόμενους, η Νότια Αφρική έχει εδώ και καιρό το πρόγραμμα RDP για δωρεάν σπίτια στους φτωχούς (αν και με ανάμεικτα αποτελέσματα).

Η περίπτωση της Κένυας επίσης υπογραμμίζει το πώς η στέγαση συνδέεται με άλλα ζητήματα: φτώχεια, ανεργία και ακόμη και την αστυνόμευση (οι άστεγοι της Ναϊρόμπι αντιμετωπίζουν παρενόχληση). Ειδικοί όπως ο Διευθυντής Στέγασης της Κένυας George Omondi τονίζουν ότι απαιτείται μια «συντονισμένη προσπάθεια» – συμπεριλαμβανομένης της κοινωνικής στέγασης με μεγάλες επιδοτήσεις africanews.com – διαφορετικά οι ιδιώτες κατασκευαστές δεν θα χτίσουν για τους φτωχότερους, καθώς τα κέρδη εκεί είναι περιορισμένα. Υπάρχει κάποια πρόοδος: το πρόγραμμα της Κένυας, με τη βοήθεια θεσμών όπως η Παγκόσμια Τράπεζα και η EIB, έχει μερικά εμβληματικά έργα σε εξέλιξη (ένα κοντά στο κέντρο της Ναϊρόμπι είναι σχεδόν έτοιμο, προσφέροντας διαμερίσματα με τιμές από μόλις $20.000, ένα κλάσμα των τιμών της αγοράς). Ωστόσο, η κλίμακα αποτελεί ζήτημα – δεκάδες χιλιάδες μονάδες είναι μια αρχή, αλλά χρειάζονται εκατομμύρια σε όλη την ήπειρο.

Επιτόκια και Χρηματοδότηση: Οι αφρικανικές οικονομίες επλήγησαν σοβαρά από τις παγκόσμιες αυξήσεις επιτοκίων από το 2022. Πολλές κεντρικές τράπεζες στην Αφρική αύξησαν τα δικά τους επιτόκια για να αντιμετωπίσουν τον πληθωρισμό (που συχνά οφείλεται σε υψηλότερο κόστος εισαγωγών και υποτίμηση νομίσματος). Ωστόσο, μέχρι τα μέσα του 2025, ο πληθωρισμός έχει αρχίσει να μετριάζεται σε αρκετές χώρες, επιτρέποντας στους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής να χαλαρώσουν τα μέτρα. Για παράδειγμα, η Κεντρική Τράπεζα της Νότιας Αφρικής μείωσε το βασικό της επιτόκιο κατά 25 μονάδες βάσης στο 7,00% τον Ιούλιο του 2025 reuters.com tradingeconomics.com, αφού ο πληθωρισμός εκεί επέστρεψε στο εύρος στόχου 3-6%. Αυτή ήταν η πρώτη μείωση μετά από έναν μακρύ κύκλο αυξήσεων που ανέβασε τα επιτόκια από 3,5% το 2021 σε 7,25% νωρίτερα το 2025. Η μείωση είναι μικρή αλλά συμβολικά σημαντική – χαιρετίστηκε ως «καλά νέα για τους ιδιοκτήτες κατοικιών στη Νότια Αφρική», σύμφωνα με τα λόγια ενός διευθύνοντος συμβούλου ομίλου ακινήτων, επειδή σημαίνει ότι οι δόσεις των στεγαστικών δανείων δεν θα αυξηθούν περαιτέρω και ίσως ακόμη και να μειωθούν. Η αγορά κατοικίας της Νότιας Αφρικής είχε επιβραδυνθεί σημαντικά υπό τα υψηλά επιτόκια, με την αύξηση των τιμών γύρω στο 2% (κάτω από τον πληθωρισμό) globalpropertyguide.com. Η παύση/μείωση των επιτοκίων σταθεροποίησε την κατάσταση· μέχρι τον Σεπτέμβριο και τον Οκτώβριο υπήρχαν ενδείξεις αυξημένου ενδιαφέροντος από αγοραστές, ειδικά από πρωτοαγοραστές που περίμεναν στο περιθώριο. Οι τράπεζες της Νότιας Αφρικής, που είναι καλά κεφαλαιοποιημένες, παραμένουν πρόθυμες να δανείσουν σε αξιόπιστους αγοραστές κατοικιών, και τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, οπότε η αγορά κατοικίας θα μπορούσε να ανακάμψει αν τα επιτόκια συνεχίσουν να μειώνονται σταδιακά έως το 2026.

Αλλού, η Νιγηρία, η μεγαλύτερη οικονομία της Αφρικής, προσφέρει μια έντονη αντίθεση: η κεντρική της τράπεζα αύξησε τα επιτόκια σε ένα εντυπωσιακό 18,75% μέχρι τα μέσα του 2025 για να καταπολεμήσει τον πληθωρισμό και να υπερασπιστεί το νόμισμα. Αυτό έκανε το δανεισμό εξαιρετικά ακριβό και τη χρηματοδότηση ανάπτυξης ακινήτων πολύ δύσκολη (οι περισσότερες αγορές κατοικιών στη Νιγηρία γίνονται με μετρητά ως αποτέλεσμα). Ωστόσο, στις αρχές Οκτωβρίου, η Κεντρική Τράπεζα της Νιγηρίας (υπό νέα ηγεσία μετά από αλλαγή κυβέρνησης) έδειξε μια στροφή μειώνοντας το Βασικό Επιτόκιο Πολιτικής στο 27% από 27,5% proshare.co (το MPR της Νιγηρίας ορίζεται διαφορετικά, αλλά ουσιαστικά υπήρξε μια μικρή χαλάρωση) και επίσης μείωσε τις απαιτήσεις ελάχιστων αποθεματικών των τραπεζών proshare.co. Η άμεση επίδραση φάνηκε στη μείωση των αποδόσεων των εντόκων γραμματίων – η ετήσια απόδοση του κρατικού ομολόγου έπεσε περίπου στο 16,8% από 17,7% proshare.co – που αποτελεί αξιοσημείωτη κίνηση. Αυτή η πτωτική τάση στις αποδόσεις υποδηλώνει ότι το κόστος δανεισμού ίσως αρχίσει να μειώνεται για επιχειρήσεις και καταναλωτές, αν και από πολύ υψηλά επίπεδα. Αν η Νιγηρία καταφέρει να διατηρήσει χαμηλότερο πληθωρισμό (ένα μεγάλο αν, δεδομένων των πρόσφατων καταργήσεων επιδοτήσεων και της μεταβλητότητας του νομίσματος), θα μπορούσε να ανοίξει ο δρόμος για περαιτέρω μείωση των επιτοκίων, αναζωογονώντας τομέα όπως τα στεγαστικά δάνεια (που αυτή τη στιγμή είναι εξειδικευμένα στη Νιγηρία). Η αγορά ακινήτων στη Νιγηρία έχει τεράστια δυνητική ζήτηση – πληθυσμός ~220 εκατομμύρια, ταχεία αστική ανάπτυξη – αλλά η χρηματοδότηση είναι το εμπόδιο. Υπολογίζεται ότι λιγότερο από 5% των κατοικιών στη Νιγηρία αγοράζονται με στεγαστικά δάνεια (οι περισσότερες χτίζονται σταδιακά από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες). Κάποια ενθαρρυντικά σημάδια: οι κατασκευαστές δοκιμάζουν δημιουργικά μοντέλα όπως το rent-to-own και αξιοποιούν κεφάλαια της διασποράς για να παρακάμψουν τα τοπικά προβλήματα επιτοκίων.

Ενδιαφέρον Επενδυτών και Συνέδρια: Παγκόσμιοι επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις εξερευνούν όλο και περισσότερο και την αγορά ακινήτων της Αφρικής. Αυτή την εβδομάδα, πραγματοποιήθηκε μια εκδήλωση με τίτλο 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 Οκτωβρίου 2025, στο Ντουμπάι) archidatum.com, συγκεντρώνοντας κατασκευαστές, επενδυτές και διαχειριστές για να συζητήσουν μεγάλης κλίμακας έργα στην Αφρική. Το θέμα “Africa Risen” υποδηλώνει εστίαση στην αναπτυξιακή πορεία της ηπείρου. Πολλές αφρικανικές πόλεις έχουν μεγάλη ανάγκη από σύγχρονα εμπορικά ακίνητα – είτε εμπορικά κέντρα, γραφεία Grade A, είτε πάρκα logistics – και όσοι επενδύσουν νωρίς θα μπορούσαν να ωφεληθούν καθώς αυτές οι οικονομίες εκσυγχρονίζονται και οι καταναλωτικές τάξεις διευρύνονται. Για παράδειγμα, εταιρείες από τη Νότια Αφρική και την Ευρώπη έχουν κατασκευάσει εμπορικά κέντρα σε χώρες όπως η Ζάμπια, η Γκάνα, η Ακτή Ελεφαντοστού, εξυπηρετώντας μια αναπτυσσόμενη μεσαία τάξη. Ο βιομηχανικός/λογιστικός τομέας είναι επίσης σημαντικός: το ηλεκτρονικό εμπόριο βρίσκεται σε αρχικό στάδιο αλλά αυξάνεται στην Αφρική, και πρωτοβουλίες υποδομών όπως η νέα ζώνη ελεύθερου εμπορίου στη Γκάνα ή ο σιδηρόδρομος SGR της Κένυας δημιουργούν ανάγκη για αποθήκες.

Η Βόρεια Αφρική (π.χ. Αίγυπτος, Μαρόκο) συχνά ομαδοποιείται με τη Μέση Ανατολή σε επενδυτικά χαρτοφυλάκια. Η Αίγυπτος έχει περάσει οικονομική αναταραχή (τεράστια υποτίμηση νομίσματος, δάνεια ΔΝΤ) που επηρέασε την αγορά ακινήτων – η ιδιοκτησία χρησιμοποιείται συχνά από τους Αιγύπτιους ως αποθήκη αξίας έναντι του πληθωρισμού, οπότε οι τιμές σε αιγυπτιακές λίρες εκτοξεύτηκαν (αν και σε όρους δολαρίου ΗΠΑ έπεσαν). Πλούσιοι Αιγύπτιοι και επενδυτές από τον Κόλπο αγοράζουν ακίνητα στο Κάιρο με εκπτώσεις σε όρους δολαρίου. Το έργο της νέας διοικητικής πρωτεύουσας της αιγυπτιακής κυβέρνησης (ανατολικά του Καΐρου) συνεχίζεται, και παρά τον σκεπτικισμό, πολλές κρατικές υπηρεσίες μετακομίζουν πράγματι εκεί, δημιουργώντας κάποια ζήτηση για ακίνητα (αν και μεγάλο μέρος της προσφοράς παραμένει άδειο).

Νότια Αφρική: Η Νότια Αφρική παραμένει η πιο ώριμη αγορά ακινήτων της Αφρικής με ανεπτυγμένο τομέα REIT, αλλά η ανάπτυξη είναι χαμηλή. Εκεί, η επενδυτική στρατηγική αφορά συχνά συγκεκριμένες εξειδικεύσεις – όπως ενοικιάσεις προσιτής κατοικίας (όπου υπάρχει ισχυρή ζήτηση στο Γιοχάνεσμπουργκ/Πρετόρια), ή εξειδικευμένες αποθήκες κ.λπ. Άλλες χώρες όπως η Ζάμπια, η Αγκόλα έχουν οικονομίες στενά συνδεδεμένες με τα εμπορεύματα, που σημαίνει ότι οι αγορές ακινήτων τους γνωρίζουν άνθηση ή ύφεση ανάλογα με τις τιμές του χαλκού ή του πετρελαίου. Ανατολική Αφρική: Η Τανζανία, η Ουγκάντα, η Ρουάντα βλέπουν σταθερή ανάπτυξη· στην πραγματικότητα, η αγορά ακινήτων της Ουγκάντα αναδείχθηκε σε ένα Morning Market Brief στις 8 Οκτωβρίου με επίκεντρο τη μεταβαλλόμενη σκηνή της Καμπάλα realestatedatabase.net, με συμβουλές για περιοχές που αξίζει να παρακολουθήσετε. Η Ρουάντα προβάλλεται ως επιχειρηματικό κέντρο (ο καθαρός, οργανωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός του Κιγκάλι έχει προσελκύσει θετική προσοχή).

Τα σχόλια ειδικών στην Αφρική συχνά περιστρέφονται γύρω από το πώς θα ξεκλειδωθεί το δυναμικό: πώς να εξασφαλιστεί μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση για στέγαση, πώς να τυποποιηθεί η ιδιοκτησία γης (τα ζητήματα ιδιοκτησίας είναι σημαντικά σε πολλές χώρες, αποτρέποντας επενδύσεις), και πώς να ενσωματωθεί η βιωσιμότητα (ορισμένα νέα αφρικανικά κτίρια υιοθετούν πράσινα πρότυπα λόγω των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής). Πολλοί σημειώνουν ότι οι αποδόσεις ακινήτων στην Αφρική μπορεί να είναι πολύ υψηλές, αλλά το ίδιο και οι κίνδυνοι και η τοπική γνώση είναι το κλειδί. Όπως το έθεσε ένας ομιλητής σε συνέδριο, «Η αγορά ακινήτων της Αφρικής επιταχύνεται και είναι έτοιμη για παγκόσμιες λύσεις» facebook.com – υποδηλώνοντας την ανοιχτότητα σε ξένη τεχνογνωσία και κεφάλαια, σε συνδυασμό με τοπικές ευκαιρίες.

Συνοψίζοντας, οι αναπτύξεις ακινήτων στην Αφρική στις αρχές Οκτωβρίου 2025 σκιαγραφούν μια εικόνα όπου τεράστιες ανάγκες οδηγούν τολμηρές πρωτοβουλίες. Κυβερνήσεις όπως της Κένυας παρεμβαίνουν άμεσα για να χτίσουν κατοικίες για τον λαό τους, ενώ μακροοικονομικές τάσεις όπως τα χαμηλότερα επιτόκια προσφέρουν επιτέλους μια ανάσα. Διεθνή φόρουμ και συνεργασίες διαμορφώνονται, υποδηλώνοντας ότι η Αφρική βρίσκεται όλο και περισσότερο στο επίκεντρο των επενδυτών ακινήτων που αναζητούν ανάπτυξη. Το ταξίδι δεν θα είναι εύκολο – ζητήματα όπως η φτώχεια και τα κενά στις υποδομές παραμένουν – αλλά το αφήγημα μετατοπίζεται σταδιακά από ένα που αφορά αποκλειστικά προκλήσεις σε ένα που αφορά ανεκμετάλλευτο δυναμικό και σταδιακή πρόοδο.

Λατινική Αμερική: Μείωση Επιτοκίων, Ανάκαμψη Αγορών και Συγκρατημένη Αισιοδοξία

Οι αγορές ακινήτων της Λατινικής Αμερικής κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου επηρεάζονται από έναν συνδυασμό βελτιούμενων μακροοικονομικών συνθηκών (καθώς οι κεντρικές τράπεζες αρχίζουν να μειώνουν τα προηγουμένως πολύ υψηλά επιτόκια) και μοναδικών τοπικών δυναμικών. Οι μεγάλες οικονομίες της περιοχής – Βραζιλία, Μεξικό, Κολομβία, Χιλή, Αργεντινή – έχουν η καθεμία διακριτές τάσεις στην αγορά ακινήτων, αλλά το κυρίαρχο θέμα στα τέλη του 2025 είναι η μετάβαση από έναν κύκλο αυστηροποίησης σε έναν κύκλο χαλάρωσης, κάτι που γενικά είναι θετικό για τα ακίνητα.

Interest Rate Rollercoaster: Η Λατινική Αμερική είδε μερικά από τα υψηλότερα επιτόκια στον κόσμο κατά τη διάρκεια του 2022–2023 καθώς οι χώρες πάλευαν με τον πληθωρισμό. Μέχρι το 2025, ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει σημαντικά σε πολλές χώρες, επιτρέποντας στις κεντρικές τράπεζες να αλλάξουν πορεία. Η πιο αξιοσημείωτη πρόσφατη κίνηση: η κεντρική τράπεζα του Μεξικού (Banxico) στα τέλη Σεπτεμβρίου μείωσε το βασικό της επιτόκιο κατά 0,25%, φτάνοντάς το στο 7,50% – το χαμηλότερο επίπεδο από τον Μάιο του 2022 reuters.com. Αυτή ήταν η πέμπτη συνεχόμενη μείωση της Banxico το 2025 (είχε μειωθεί σταθερά από το ανώτατο όριο του 11,25% νωρίτερα μέσα στη χρονιά). Η απόφαση στις 28 Σεπτεμβρίου ήταν αποτέλεσμα διχασμένης ψήφου – ένα μέλος του διοικητικού συμβουλίου ήταν επιφυλακτικό λόγω του δομικού πληθωρισμού – αλλά η πλειοψηφία συμφώνησε στη χαλάρωση, επικαλούμενη αδύναμη ανάπτυξη και βελτιωμένες προοπτικές πληθωρισμού reuters.com reuters.com. Για την αγορά ακινήτων του Μεξικού, αυτό είναι μια ευπρόσδεκτη ανακούφιση. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων, που είχαν ξεπεράσει το 10-12% για τα νοικοκυριά, έχουν αρχίσει να υποχωρούν. Οι τράπεζες στο Μεξικό μείωσαν άμεσα ορισμένα επιτόκια δανεισμού και οι αναλυτές αναμένουν ότι η Banxico θα ακολουθήσει με μερικές ακόμη μειώσεις κατά ένα τέταρτο της μονάδας μέχρι το τέλος του έτους reuters.com. Τα χαμηλότερα επιτόκια θα πρέπει να ενισχύσουν το δανεισμό στεγαστικών δανείων και τις πωλήσεις κατοικιών το 2026. Είναι επίσης καλά νέα για τους κατασκευαστές που αντιμετώπιζαν πολύ ακριβά δάνεια κατασκευής – ορισμένα έργα που είχαν παγώσει μπορεί να συνεχιστούν αν μειωθεί το κόστος χρηματοδότησης. Η επιφύλαξη: η Banxico ανέφερε ανησυχίες για τον δομικό πληθωρισμό, οπότε κινείται προσεκτικά (επέλεξε μείωση 0,25% αντί για μεγαλύτερη 0,5% για να αποφύγει την αναζωπύρωση των πιέσεων στις τιμές reuters.com). Παρ’ όλα αυτά, η πορεία έχει χαραχθεί: το Μεξικό βρίσκεται πλέον σε κύκλο χαλάρωσης, στηρίζοντας τις αγορές κατοικιών και εμπορικών ακινήτων του. Βοηθά το γεγονός ότι η οικονομία του Μεξικού, αν και «αναιμική» όπως το έθεσε το Reuters reuters.com, δεν είναι σε κακή κατάσταση – επωφελείται από τις τάσεις nearshoring (επενδύσεις στη μεταποίηση από εταιρείες που διαφοροποιούνται από την Κίνα), κάτι που ενισχύει τη ζήτηση για βιομηχανικά ακίνητα, ειδικά κατά μήκος των συνόρων με τις ΗΠΑ.

Η Βραζιλία, από την άλλη, έχει εκπλήξει πολλούς διατηρώντας το επιτόκιό της σε πολύ υψηλό επίπεδο 15% και υιοθετώντας μάλιστα μια επιθετική στάση σχετικά με το ενδεχόμενο περαιτέρω αύξησης αν χρειαστεί reuters.com reuters.com. Η κεντρική τράπεζα της Βραζιλίας σταμάτησε έναν κύκλο αυξήσεων στα μέσα του 2025 που είχε ανεβάσει τα επιτόκια κατά 450 μονάδες βάσης από το 2024 reuters.com (η Βραζιλία είχε μειώσει τα επιτόκια το 2023, αλλά στη συνέχεια αντέστρεψε πορεία και τα αύξησε ξανά λόγω επίμονου πληθωρισμού). Στην τελευταία συνεδρίαση (17 Σεπτεμβρίου 2025), έδωσαν σήμα για ένα “παρατεταμένο πάγωμα” – με άλλα λόγια, δεν αναμένονται μειώσεις τουλάχιστον μέχρι τις αρχές του 2026 reuters.com. Αυτό καθιστά τη Βραζιλία εξαίρεση – ενώ η Fed των ΗΠΑ και η Banxico μείωσαν τα επιτόκια, η Βραζιλία παρέμεινε σταθερή. Η αιτιολόγησή τους: οι προσδοκίες για τον πληθωρισμό, ειδικά μακροπρόθεσμα, δεν είχαν ακόμη αγκυροβοληθεί στον στόχο του 3%, και ανησυχούν ότι οποιαδήποτε πρόωρη χαλάρωση θα προκαλούσε επιστροφή σε υψηλό πληθωρισμό reuters.com. Το άμεσο αποτέλεσμα στην αγορά ακινήτων της Βραζιλίας είναι ότι η πίστωση παραμένει πολύ περιορισμένη. Τα στεγαστικά δάνεια στη Βραζιλία βρίσκονται στα μέσα της εφηβικής ηλικίας (%) – δηλαδή απαγορευτικά υψηλά για πολλούς υποψήφιους αγοραστές. Οι πωλήσεις κατοικιών στη Βραζιλία έχουν επιβραδυνθεί και η αύξηση των τιμών είναι αμελητέα (κάποιες περιοχές βλέπουν μικρές πτώσεις σε πραγματικούς όρους). Ο κατασκευαστικός τομέας στη Βραζιλία είναι αρκετά πιεσμένος – πολλοί κατασκευαστές που είχαν προπωλήσει μονάδες με χαμηλότερες υποθέσεις επιτοκίων τώρα πιέζονται από υψηλότερα κόστη χρηματοδότησης και κατασκευής. Μικρότερες εταιρείες έχουν χρεοκοπήσει ή καθυστερήσει έργα. Μεγάλες εταιρείες με πρόσβαση στις κεφαλαιαγορές (συχνά μέσω ομολόγων ή μετοχών) αντέχουν, αλλά και αυτές ελπίζουν σε μείωση επιτοκίων. Δυστυχώς, αναλυτές όπως ο επικεφαλής οικονομολόγος της Inter Bank σημειώνουν ότι με την “αρκετά επιθετική στάση” της κεντρικής τράπεζας, οποιαδήποτε μείωση επιτοκίων το 2025 φαίνεται απίθανη reuters.com. Οι περισσότερες προβλέψεις τώρα θέλουν τη Βραζιλία να ξεκινά μειώσεις επιτοκίων μόνο στα μέσα του 2026, αν συνεχιστεί η αποπληθωριστική τάση.

Ωστόσο, ο πόνος της Βραζιλίας μπορεί να περιέχει τα σπέρματα του κέρδους: όταν τελικά αλλάξει πορεία, το συσσωρευμένο επίπεδο ζήτησης θα μπορούσε να είναι σημαντικό. Τα βραζιλιάνικα νοικοκυριά δεν έχουν υπερχρεωθεί (ο λόγος πίστωσης/ΑΕΠ είναι μέτριος) και μια μείωση από το 15% στο, ας πούμε, 10% (αν επιτευχθεί τα επόμενα χρόνια) θα βελτίωνε σημαντικά την προσιτότητα. Ορισμένοι επενδυτές τοποθετούνται ήδη τώρα, αποκτώντας γη ή προβληματικά περιουσιακά στοιχεία σε χαμηλές τιμές, αναμένοντας ανάκαμψη. Διεθνή κεφάλαια επίσης εξετάζουν την αγορά – οι μετοχές ακινήτων και τα REITs της Βραζιλίας διαπραγματεύονται με μεγάλες εκπτώσεις, γεγονός που τα καθιστά ελκυστικά αν κάποιος πιστεύει ότι η ανάκαμψη θα έρθει σε 12-18 μήνες. Ένδειξη αυτής της αισιοδοξίας: τα σχόλια των παγκόσμιων οίκων αξιολόγησης υποδηλώνουν περαιτέρω μειώσεις επιτοκίων από τη Fed και ισχυρότερο βραζιλιάνικο νόμισμα (το ρεάλ έχει ενισχυθεί ~13% έναντι του δολαρίου φέτος reuters.com), κάτι που θα μπορούσε να μετριάσει τον πληθωρισμό, υπονοώντας ότι η στάση της Βραζιλίας ίσως χαλαρώσει νωρίτερα απ’ όσο αφήνει να εννοηθεί η ρητορική της.

Αλλού στη Λατινική Αμερική, Χιλή και Κολομβία προχώρησαν νωρίς σε μειώσεις επιτοκίων. Η κεντρική τράπεζα της Χιλής μείωσε επιθετικά από το 11,25% σε περίπου 8,5% έως τον Οκτώβριο του 2025, καθώς ο πληθωρισμός εκεί υποχώρησε σε μονοψήφια επίπεδα. Η αγορά κατοικίας της Χιλής, που είχε ψυχρανθεί, αρχίζει να αναθερμαίνεται καθώς τα στεγαστικά δάνεια γίνονται ξανά φθηνότερα. Η Κολομβία επίσης ξεκίνησε μειώσεις στα μέσα του 2025 από υψηλό 13,25%. Έως τον Οκτώβριο ήταν γύρω στο 11,25% και αναμένεται να κλείσει το 2025 κάτω από το 10%. Αυτό βοήθησε τις πωλήσεις νέων κατοικιών στην Κολομβία, που είχαν καταρρεύσει το 2023, να σταθεροποιηθούν.

Μια χώρα με ακραία κατάσταση είναι η Αργεντινή – αλλά η περίπτωση της Αργεντινής είναι άτυπη. Έχει πληθωρισμό άνω του 100%, ένα πέσο που έχασε τα δύο τρίτα της αξίας του φέτος και εκλογές προ των πυλών. Η αγορά ακινήτων στην Αργεντινή λειτουργεί σε δολάρια ως αντιστάθμιση, οπότε οι τιμές ακινήτων στο Μπουένος Άιρες σε όρους δολαρίου βρίσκονται σε χαμηλά πολλών ετών (κάποιοι ξένοι αγοράζουν φθηνά διαμερίσματα εκεί με μετρητά). Όμως η τοπική δραστηριότητα είναι ουσιαστικά παγωμένη επειδή δεν υπάρχει καθόλου πίστωση (κανείς δεν παίρνει στεγαστικό δάνειο σε πέσο με επιτόκιο 150%!). Πολλοί περιμένουν να δουν αν μια νέα κυβέρνηση θα μπορέσει να δολαριοποιήσει ή να σταθεροποιήσει την οικονομία, κάτι που θα μπορούσε να αλλάξει εντελώς το παιχνίδι για τα ακίνητα στην Αργεντινή. Αυτή είναι ίσως μια ιστορία για το 2026.

Απόδοση της αγοράς και προοπτικές: Είναι ενδιαφέρον ότι οι χρηματοοικονομικές αγορές αντανακλούν μια ανάκαμψη στη Λατινική Αμερική το 2025. Τα χρηματιστήρια στη Βραζιλία και το Μεξικό έχουν αποδώσει καλά, και οι παγκόσμιοι επενδυτές το έχουν προσέξει. Μια αναφορά τόνισε ότι οι αγορές της Λατινικής Αμερικής ήταν από τους απρόσμενους νικητές του 2025, με τον δείκτη Bovespa της Βραζιλίας και τους δείκτες του Μεξικού να σημειώνουν έντονη άνοδο neworleanscitybusiness.com. Σε όρους ακινήτων, τα παγκόσμια REITs (Real Estate Investment Trusts) στην πραγματικότητα ξεπέρασαν τα αμερικανικά REITs φέτος neworleanscitybusiness.com, κάτι που μπορεί να αποδοθεί εν μέρει στη μείωση των επιτοκίων στο εξωτερικό (όπως στη Λατινική Αμερική και σε μέρη της Ευρώπης/Ασίας) σε αντίθεση με τα ακόμα υψηλά επιτόκια στις ΗΠΑ. Πολλές χώρες της Λατινικής Αμερικής χρησιμοποιούν επίσης ενοίκια/μισθώματα συνδεδεμένα με τον πληθωρισμό, κάτι που προστάτευσε τις ταμειακές ροές κατά την περίοδο υψηλού πληθωρισμού, και τώρα που ο πληθωρισμός πέφτει, οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν εξασφαλισμένα έσοδα πάνω από τον μέσο όρο. Για παράδειγμα, η αγορά ακινήτων του Μεξικού, ειδικά ο βιομηχανικός τομέας, βρίσκεται σε άνθηση χάρη στο nearshoring. Η διαθεσιμότητα στους βασικούς βιομηχανικούς διαδρόμους στα σύνορα με τις ΗΠΑ (Tijuana, Monterrey) είναι κάτω από 2%, και τα ενοίκια αυξάνονται με διψήφια ποσοστά. Αμερικανοί κατασκευαστές συνεργάζονται με τοπικούς για να χτίσουν τεράστια νέα πάρκα για ενοικιαστές όπως η Tesla (που κατασκευάζει gigafactory στη Nuevo León) και άλλους κατασκευαστές που μετακομίζουν εκεί. Στον οικιστικό τομέα, οι κατασκευαστές κατοικιών του Μεξικού (όπως αυτοί που χτίζουν οικονομικά σπίτια γύρω από μεγάλες πόλεις) δυσκολεύτηκαν στο περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, αλλά αναμένεται να δουν αύξηση πωλήσεων καθώς τα στεγαστικά δάνεια γίνονται λίγο πιο προσιτά. Οι κρατικοί φορείς στέγασης (Infonavit, κ.ά.) αύξησαν επίσης το ποσό που μπορούν να δανειστούν οι πολίτες, αντισταθμίζοντας κάπως τα υψηλότερα επιτόκια. Με τις αναμενόμενες συνεχιζόμενες μειώσεις επιτοκίων στο Μεξικό – κάποιες προβλέψεις βλέπουν το βασικό επιτόκιο να κατευθύνεται προς ~7% ή ακόμα και 6,5% μέχρι το τέλος του 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – υπάρχει συγκρατημένη αισιοδοξία ότι το 2024 και το 2025 θα είναι καλύτερα για τις πωλήσεις κατοικιών από ό,τι το 2023.

Οι προοπτικές της Βραζιλίας είναι πιο συγκρατημένες βραχυπρόθεσμα λόγω των υψηλών επιτοκίων. Ωστόσο, είναι ενδιαφέρον ότι οι τιμές των μετοχών των βραζιλιάνικων εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων έχουν ανακάμψει από τα χαμηλά, με την προσδοκία ότι η κεντρική τράπεζα τελικά θα υποχωρήσει. Η κυβέρνηση του Προέδρου Λούλα παρουσίασε επίσης ένα νέο στεγαστικό πρόγραμμα (Το Σπίτι μου, Η Ζωή μου) για την επιδότηση προσιτής στέγασης, το οποίο θα μπορούσε να δημιουργήσει δουλειές για κατασκευαστές και να βοηθήσει οικογένειες χαμηλού εισοδήματος, αν και βρίσκεται σε αρχικό στάδιο. Αν ο πληθωρισμός της Βραζιλίας συνεχίσει να μειώνεται (είναι περίπου 4,8% τώρα και προβλέπεται ~3,6% του χρόνου reuters.com), θα αυξηθεί η πίεση στην κεντρική τράπεζα να μειώσει τα επιτόκια, κάτι που θα αποτελούσε καταλύτη για τον κλάδο ακινήτων.

Άλλες αγορές της Λατινικής Αμερικής: Στο Περού, η πολιτική αστάθεια αποτελεί εμπόδιο, αλλά η αγορά ακινήτων της Λίμα παραμένει σταθερή – το Περού δεν αύξησε τα επιτόκια τόσο πολύ, οπότε τα στεγαστικά δάνεια παρέμειναν σχετικά φθηνότερα (~8%). Η Χιλή, μετά από μια περίοδο αβεβαιότητας με την αναθεώρηση του συντάγματος και πολύ υψηλά επιτόκια, βλέπει τώρα βελτίωση του κλίματος· οι τιμές των διαμερισμάτων στο Σαντιάγο ανακάμπτουν καθώς το κόστος δανεισμού μειώνεται. Μικρότερες αγορές όπως η Ουρουγουάη ή η Παραγουάη συχνά περνούν απαρατήρητες, αλλά η Παραγουάη, για παράδειγμα, προβάλλει τον εαυτό της ως ανερχόμενο αστέρι στη Λατινική Αμερική gatewaytosouthamerica-newsblog.com, αξιοποιώντας τους χαμηλούς φόρους και τον νεανικό πληθυσμό – η Ασουνσιόν έχει γνωρίσει μια μικρή άνθηση σε σύγχρονους οικιστικούς πύργους που χρηματοδοτούνται από Αργεντινούς και Βραζιλιάνους αγοραστές που αναζητούν σταθερότητα.

Τα σχόλια ειδικών στη Λατινική Αμερική συχνά εστιάζουν στη διασύνδεση πολιτικής και ακινήτων. Για παράδειγμα, στο Μεξικό, οι τρέχουσες κυβερνητικές πολιτικές ευνοούν τις μεγάλες υποδομές (όπως το Τρένο των Μάγια, νέα αεροδρόμια) που ανοίγουν νέες περιοχές για ανάπτυξη, αλλά και κάποιες εθνικιστικές τάσεις που ανησυχούν τους ξένους επενδυτές. Στη Βραζιλία, η επιστροφή του Λούλα αρχικά ανησύχησε τις αγορές, αλλά σε μεγάλο βαθμό σεβάστηκε τους δημοσιονομικούς περιορισμούς και η στήριξή του σε προγράμματα στέγασης είναι στην πραγματικότητα φιλική προς την αγορά του κλάδου. Ένα γενικό αίσθημα από μια περιφερειακή οικονομική ανασκόπηση ήταν ότι η Λατινική Αμερική διαχειρίζεται «επίμονη πληθωριστική πίεση και επιβράδυνση της ανάπτυξης εν μέσω παγκόσμιας αβεβαιότητας», ωστόσο χώρες όπως το Μεξικό έχουν εκπλήξει θετικά με τις προβλέψεις ανάπτυξης να αναθεωρούνται ελαφρώς προς τα πάνω scotiabank.com (π.χ. η πρόβλεψη ανάπτυξης του Μεξικού για το 2025 βελτιώθηκε παρά την παγκόσμια επιβράδυνση). Αυτή η ανθεκτικότητα είναι θετική για τα ακίνητα, τα οποία τείνουν να ακολουθούν τη γενική οικονομική δραστηριότητα.

Συμπερασματικά, το τοπίο των ακινήτων στη Λατινική Αμερική τον Οκτώβριο του 2025 χαρακτηρίζεται από συγκρατημένη αισιοδοξία και διαφορετικές τύχες. Οι απτές εξελίξεις – όπως οι μειώσεις επιτοκίων στο Μεξικό reuters.com, ή τα σταθερά υψηλά επιτόκια της Βραζιλίας reuters.com, ή η πρόωρη χαλάρωση σε Χιλή/Κολομβία – διαμορφώνουν το σκηνικό για το 2026. Αγορές όπως το Μεξικό βρίσκονται σε άνοδο, ενισχυμένες από εξωτερικές επενδύσεις και νομισματική χαλάρωση. Η Βραζιλία τηρεί στάση αναμονής, αλλά μόλις αλλάξει πορεία στα επιτόκια, θα μπορούσε να δει ισχυρή ανάκαμψη. Οι επενδυτές που είχαν απομακρυνθεί από τα ακίνητα των αναδυόμενων αγορών επιστρέφουν δειλά, δελεασμένοι από χαμηλότερες αποτιμήσεις και την προοπτική πτώσης των τοπικών επιτοκίων (που αυξάνει τις αξίες των ακινήτων). Το μήνυμα των αναλυτών είναι ουσιαστικά: κρατήστε το βλέμμα σας στη Λατινική Αμερική. Όπως σχολίασε ένα επενδυτικό σημείωμα, «Μην υποτιμάτε τα ακίνητα της Λατινικής Αμερικής – καθώς τα επιτόκια πέφτουν, μπορεί να “ξυπνήσουν” δυναμικά.» Ήδη, οι παγκόσμιοι δείκτες REIT που αντανακλούν αυτές τις αγορές έχουν αποδώσει καλύτερα, υποδηλώνοντας ότι το “έξυπνο χρήμα” τοποθετείται για ανάκαμψη.

Πηγές:

Έρευνα Financial (Jack Reutemann) παραθέτοντας την JPMorgan για την αμερικανική αγορά κατοικίας rfsadvisors.com

Τάσεις της αγοράς κατοικίας στις ΗΠΑ και σχολιασμός της Selma Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
Πρόβλεψη της JPMorgan για την αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ («παγωμένη έως το 2025, <3% ανάπτυξη») rfsadvisors.com
Δεδομένα κενών γραφείων στις ΗΠΑ (20,7% εθνικά, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
Αποτελέσματα έρευνας EXPO REAL Europe (44% αισιόδοξοι, επιτόκια & γραφειοκρατία κύριες ανησυχίες, η κατοικία κορυφαίο περιουσιακό στοιχείο) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
Το επιτόκιο στεγαστικών δανείων στην Τσεχία πέφτει στο 4,91%, χαμηλό διετίας expats.cz
Κατάσταση της αγοράς ακινήτων στην Κίνα και δημοσκόπηση αναλυτών (καμία ανάκαμψη πριν το 2026/27) reuters.com reuters.com
Η RBI (Ινδία) διατηρεί το repo στο 5,5%, στηρίζοντας το αγοραστικό κλίμα hindustantimes.com
Η Blackstone & η Lunate της ADIA σε κοινοπραξία $5 δισ. για logistics στον Κόλπο reuters.com
Δήλωση του Jon Gray (Blackstone) για τη δυναμική του GCC reuters.com
Το έργο $1 δισ. της Dar Global με τον Trump στην Τζέντα reuters.com reuters.com
Άνοδος 70% στην αγορά ακινήτων του Ντουμπάι (2019–2024) και σχέδιο διπλασιασμού πληθυσμού reuters.com
Πρόγραμμα προσιτής στέγασης της Κένυας (100.000 κατοικίες) και δήλωση Ruto africanews.com africanews.com
Μείωση επιτοκίου στη Νότια Αφρική στο 7,00%, το χαμηλότερο από το 2022 reuters.com tradingeconomics.com
Η Banxico του Μεξικού μειώνει το επιτόκιο στο 7,5% (χαμηλότερο από το 2022) reuters.com
Η Βραζιλία διατηρεί το Selic στο 15%, με επιθετική στάση reuters.com reuters.com
Δελτίο τύπου για τις εμπορικές ακίνητες αξίες στις ΗΠΑ (EZ Newswire) σχετικά με την κρίση στα γραφεία reuters.com
JLL Global Outlook 2025 (ελλείψεις προσφοράς, πρώιμη κίνηση επενδυτών) jll.com
Άρθρο του Reuters για την κατάρρευση κτιρίου στη Μαδρίτη (ιδιοκτησίας σαουδαραβικού ταμείου) reuters.com reuters.com
Reuters για την έρευνα τιμών νέων κατοικιών στην Κίνα reuters.com
Reuters για τη μείωση επιτοκίου της Banxico και τον πληθωρισμό reuters.com reuters.com
Reuters για το δελτίο τύπου του δείκτη τάσεων Expo Real exporeal.net exporeal.net
Ειδήσεις Prague expats για τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στην Τσεχία expats.cz

Παγκόσμια Αναταραχή στην Αγορά Ακινήτων: Υψηλά Επιτόκια, Μεγάλες Συμφωνίες & Ενδείξεις Ανάκαμψης (Ανασκόπηση 7–8 Οκτωβρίου 2025)

Παγκόσμιο Μακροοικονομικό Υπόβαθρο: Επιτόκια, Πληθωρισμός & Οικονομικοί Αντίθετοι Άνεμοι

Βόρεια Αμερική: Η ύφεση στην αγορά κατοικίας παραμένει, οι εμπορικές αγορές επανατιμολογούνται

Ευρώπη: Αχτίδες ανάκαμψης εν μέσω υψηλών επιτοκίων και νέων προτεραιοτήτων

Ασία-Ειρηνικός: Τα προβλήματα της Κίνας, η σταθερότητα της Ινδίας και μια μικτή περιφερειακή εικόνα

Μέση Ανατολή: Έκρηξη Επενδύσεων, Κατασκευαστική Άνοδος και Μεταβαλλόμενες Στρατηγικές

Αφρική: Προκλήσεις στέγασης, ανακούφιση από τα επιτόκια και επενδυτικό ενδιαφέρον

Λατινική Αμερική: Μείωση Επιτοκίων, Ανάκαμψη Αγορών και Συγκρατημένη Αισιοδοξία

Roman Bednarski

Latest Posts

Παγκόσμια Αναταραχή στην Αγορά Ακινήτων: Υψηλά Επιτόκια, Μεγάλες Συμφωνίες & Ενδείξεις Ανάκαμψης (Ανασκόπηση 7–8 Οκτωβρίου 2025)

Η άνθηση της αγοράς ακινήτων στη Μέριδα το 2025: Οι επενδυτές συρρέουν στη ραγδαία αναπτυσσόμενη αγορά της Γιουκατάν

Ακίνητα στην Τούλουμ 2025 – Έκρηξη Παραδείσου ή Φούσκα; Τάσεις, Απόδοση & Κρυμμένοι Κίνδυνοι Αποκαλύπτονται

Από τις Εκτοξευόμενες Τιμές Κατοικιών στις Συμφωνίες Δισεκατομμυρίων: Παγκόσμια Επισκόπηση Ακινήτων (8–9 Οκτωβρίου 2025)

Ακίνητα στους Καταρράκτες του Νιαγάρα 2025: Διασυνοριακή Άνοδος, Εκρηκτικός Τουρισμός & Μελλοντικές Προβλέψεις

Τελείωσε Επιτέλους η Παγκόσμια Ύφεση στην Αγορά Ακινήτων; Τεράστιες Συμφωνίες και Νέες Προβλέψεις Δείχνουν Ανάκαμψη

Ακίνητα στο Whistler 2025: Εκτοξευμένες Τιμές, Νέα Προώθηση Κατοικιών και Τι Έρχεται Στη Συνέχεια

Παγκόσμια Επισκόπηση Ακινήτων: Τεράστιες Συμφωνίες, Μειώσεις Επιτοκίων & Απρόσμενες Επιστροφές στην Αγορά

Ακίνητα στο Κελόουνα 2025: Άνοδος Τιμών, Πτώση Ενοικίων & Τολμηρές Προβλέψεις για το 2030

Αγορά Ακινήτων του Γουίνιπεγκ 2025: Οι Τιμές Εκτοξεύονται εν μέσω Νέας Οικιστικής Άνθησης – Τι Ακολουθεί;