- Οι πωλήσεις κατοικιών στις ΗΠΑ αψηφούν τις προσδοκίες: Οι πωλήσεις νέων κατοικιών στις ΗΠΑ εκτινάχθηκαν σε υψηλό 3½ ετών, αυξάνοντας κατά 20% τον Αύγουστο, αλλά οι αναλυτές το χαρακτηρίζουν τυχαίο γεγονός που δύσκολα θα διαρκέσει reuters.com reuters.com. Τα υψηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να κρατούν τους αγοραστές στο περιθώριο και οι ειδικοί προβλέπουν μόνο μια μέτρια ανάκαμψη μέχρι το 2027 reuters.com reuters.com.
- Η Fed χαλαρώνει, μικρή ανακούφιση στα στεγαστικά: Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ μείωσε τα επιτόκια κατά 0,25% την περασμένη εβδομάδα (στο 4,00–4,25%), σηματοδοτώντας περαιτέρω μειώσεις στο μέλλον reuters.com. Ωστόσο, τα 30ετή στεγαστικά επιτόκια παραμένουν κολλημένα γύρω στο ~6,5%, σχεδόν ανεπηρέαστα από την κίνηση της Fed reuters.com, αφήνοντας την προσιτότητα για τους αγοραστές σε οριακό σημείο.
- Mega-συγχώνευση μεσιτικών $4 δισ.: Σε μια εντυπωσιακή συμφωνία, η Compass συμφώνησε να εξαγοράσει την ανταγωνίστρια Anywhere Real Estate για $4,2 δισεκατομμύρια, δημιουργώντας έναν από τους μεγαλύτερους ομίλους μεσιτικών κατοικιών στον κόσμο reuters.com. Οι ρυθμιστικές αρχές ερευνούν συναλλαγές γύρω από προηγούμενες προσφορές εξαγοράς, καθώς η συγχώνευση αναδιαμορφώνει τον κλάδο.
- Η στεγαστική κρίση της Κίνας & πολιτικές κινήσεις: Η ύφεση στην αγορά ακινήτων της Κίνας επιδεινώθηκε, με ειδικούς να ζητούν μέτρα διάσωσης. Σύμβουλος της PBOC προειδοποίησε ότι η σταθεροποίηση της αγοράς ακινήτων είναι κρίσιμη για την οικονομία fxempire.com, και το Πεκίνο χαλάρωσε τους κανόνες για ξένους αγοραστές κατοικιών για να τονώσει τη ζήτηση sixthtone.com sixthtone.com. Παρά τις ελπίδες για τόνωση, η καταναλωτική εμπιστοσύνη παραμένει κοντά σε ιστορικά χαμηλά λόγω της πτώσης των τιμών των κατοικιών.
- Εμπορικό “Zombieland” της Ευρώπης: Η αγορά εμπορικών ακινήτων της Ευρώπης παραμένει παγωμένη με τις πωλήσεις κοντά σε χαμηλά δεκαετίας reuters.com. Οι γνώστες τη χαρακτηρίζουν “zombieland” από εγκαταλελειμμένα γραφεία και εμπορικά κέντρα reuters.com. Οι επενδυτές τελικά ξεφορτώνονται προβληματικά περιουσιακά στοιχεία (π.χ. ο πτωχευμένος πύργος Trianon της Φρανκφούρτης προς πώληση reuters.com), αλλά η πλήρης ανάκαμψη παραμένει άπιαστη.
- Άνοδος Βιομηχανικών & REIT: Ο τομέας των data center είναι ιδιαίτερα θερμός λόγω της ζήτησης για AI – το Fermi Data Center REIT του πρώην Υπουργού Ενέργειας των ΗΠΑ Rick Perry υπέβαλε αίτηση για IPO με στόχο αποτίμηση $13 δισεκατομμυρίων reuters.com reuters.com. Σιγκαπούρη, το Centurion Accommodation REIT συγκέντρωσε S$771 εκατομμύρια (~$599 εκ.) στη δεύτερη μεγαλύτερη IPO της χρονιάς, κάνοντας ντεμπούτο 11% πάνω από την τιμή έκδοσης reuters.com reuters.com, σηματοδοτώντας ανανεωμένο επενδυτικό ενδιαφέρον για τα real estate trusts.
Μακροοικονομικό Υπόβαθρο: Επιτόκια, Πληθωρισμός και Χρηματοδότηση Κατοικίας
Οι παγκόσμιες αγορές ακινήτων κινούνται νευρικά εν μέσω μεταβαλλόμενης νομισματικής πολιτικής και επίμονου πληθωρισμού. Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα επανέλαβε τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής για πρώτη φορά μετά από χρόνια – μειώνοντας το βασικό της επιτόκιο κατά 25 μονάδες βάσης σε ένα εύρος 4,00–4,25% reuters.com. Αυτή η αναστροφή, που ανακοινώθηκε την περασμένη εβδομάδα, έρχεται καθώς οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής βλέπουν τελικά τον πληθωρισμό να υποχωρεί προς τον στόχο. Η Fed προβλέπει έναν «σταθερό ρυθμό [μειώσεων] επιτοκίων» έως τα τέλη του 2025 reuters.com, με στόχο την ανακούφιση του κόστους δανεισμού. Τα στεγαστικά επιτόκια στις ΗΠΑ, ωστόσο, παραμένουν αυξημένα παρά τη χαλαρή στροφή της Fed. Το μέσο σταθερό στεγαστικό δάνειο 30 ετών κυμαίνεται γύρω στο 6,3–6,5%, πολύ μακριά από τα επιτόκια κάτω του 4% της δεκαετίας του 2010 reuters.com. Οι αναλυτές σημειώνουν ότι οι μειώσεις επιτοκίων της Fed επηρεάζουν κυρίως τις αποδόσεις βραχυπρόθεσμων τίτλων, ενώ οι αποδόσεις των μακροπρόθεσμων ομολόγων του Δημοσίου – που καθορίζουν τα στεγαστικά επιτόκια – παραμένουν υψηλές reuters.com. Ως εκ τούτου, οποιαδήποτε ανακούφιση στα στεγαστικά δάνεια για τους αγοραστές κατοικιών θα είναι περιορισμένη και σταδιακή, διατηρώντας την προσιτότητα σε χαμηλά επίπεδα προς το παρόν.
Στην άλλη πλευρά του Ατλαντικού, οι κεντρικές τράπεζες βρίσκονται επίσης σε σημείο καμπής. Η Τράπεζα της Αγγλίας διατήρησε το βασικό της επιτόκιο αμετάβλητο στο 4,0% στη συνεδρίαση των μέσων Σεπτεμβρίου, μετά από μια μακρά σειρά αυξήσεων για την τιθάσευση του πληθωρισμού bankofengland.co.uk. Ο πληθωρισμός στο Ηνωμένο Βασίλειο παραμένει ο υψηλότερος μεταξύ των μεγάλων οικονομιών (3,8% τον Ιούλιο) και αναμένεται να φτάσει προσωρινά το 4% αυτόν τον μήνα reuters.com, οπότε η BoE διατηρεί τα επιτόκια σε περιοριστικά επίπεδα για μεγαλύτερο διάστημα. Εν τω μεταξύ, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχει δώσει σήμα ότι ίσως έχει φτάσει στο ανώτατο όριο των επιτοκίων και εξισορροπεί πλέον τους κινδύνους πληθωρισμού που είναι «πολύ ισορροπημένοι», σύμφωνα με αξιωματούχους asianbondsonline.adb.org. Τα υψηλά επιτόκια έχουν επιβραδύνει σημαντικά τη χρηματοδότηση και τις επενδύσεις στον ευρωπαϊκό τομέα ακινήτων, ένα ζήτημα που εκδηλώνεται σε πωλήσεις υπό πίεση και υποτονικούς όγκους συναλλαγών (αναλύεται περαιτέρω παρακάτω).
Στην Ασία, η κεντρική τράπεζα της Κίνας (PBOC) αντιμετωπίζει το αντίθετο πρόβλημα – η ανάπτυξη επιβραδύνεται, αλλά μια υπερβολικά χαλαρή πολιτική θα μπορούσε να τροφοδοτήσει φούσκες περιουσιακών στοιχείων. Η στροφή της Fed προς τη μείωση των επιτοκίων δίνει στην PBOC περισσότερο περιθώριο ελιγμών χωρίς να προκαλέσει εκροή κεφαλαίων reuters.com. Ωστόσο, οι Κινέζοι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής κινούνται προσεκτικά: μέχρι στιγμής έχουν αποφύγει να ακολουθήσουν τη μείωση της Fed. Ο επικεφαλής οικονομολόγος της Nomura για την Κίνα αναμένει ότι η PBOC θα αποφύγει άμεσες μειώσεις επιτοκίων για να αποτρέψει το «ρίξιμο λαδιού στη φωτιά» της φλεγόμενης κινεζικής χρηματιστηριακής αγοράς reuters.com. Με τα βασικά επιτόκια ήδη σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα στην Κίνα, οι αξιωματούχοι στηρίζονται αντ’ αυτού σε στοχευμένη στήριξη και δημοσιονομικές προσαρμογές για να βοηθήσουν τον δοκιμαζόμενο τομέα ακινήτων.Αξιοσημείωτα, οι κινεζικές ρυθμιστικές αρχές εισήγαγαν μια νέα πολιτική στα μέσα Σεπτεμβρίου για να διευκολύνουν τις αγορές κατοικιών από αλλοδαπούς και υπερπόντιους Κινέζους. Η Κρατική Διοίκηση Ξένου Συναλλάγματος (SAFE) επιτρέπει πλέον σε άτομα του εξωτερικού να μετατρέπουν άμεσα ξένο νόμισμα για προκαταβολή κατοικίας μετά την υπογραφή συμβολαίου αγοράς, αντί να περιμένουν τοπικό πιστοποιητικό εγγραφής sixthtone.com. Αυτή η μεταρρύθμιση λύνει ένα αδιέξοδο που για καιρό απογοήτευε διασυνοριακούς αγοραστές, απλοποιώντας ουσιαστικά τη διαδικασία πληρωμής. Η SAFE ήρε επίσης ορισμένους κεφαλαιακούς ελέγχους – αφαιρώντας την αγορά κατοικιών από τη «μαύρη λίστα» περιορισμένων χρήσεων συναλλάγματος sixthtone.com. Στην πράξη, επαγγελματίες του εξωτερικού στην Κίνα (και αλλοδαποί) μπορούν πλέον πιο εύκολα να αγοράσουν κατοικίες, και τα ξένα εισοδήματα να χρησιμοποιούνται πιο ευέλικτα για επενδύσεις σε ακίνητα. Παράγοντες της αγοράς το χαρακτηρίζουν σημαντικό βήμα για το άνοιγμα της Κίνας, αν και δεν αναμένουν μαζική εισροή ξένων κεφαλαίων – πρόκειται περισσότερο για το «να προσφέρει ανακούφιση» σε αλλοδαπούς που εγκαθίστανται στην Κίνα sixthtone.com sixthtone.com. Ωστόσο, σε συνδυασμό με φορολογικές ελαφρύνσεις και χαλάρωση των περιορισμών αγοράς κατοικίας για εγχώριους αγοραστές σε πολλές κινεζικές πόλεις, δείχνει την αυξανόμενη πίεση του Πεκίνου να σταθεροποιήσει την αγορά κατοικίας.
Κατοικίες: Απρόσμενη άνοδος έναντι συνεχιζόμενης πίεσης προσιτότητας
Ηνωμένες Πολιτείες – Μια Ιστορία Δύο Αγορών: Η αγορά κατοικίας των ΗΠΑ έδωσε αυτή την εβδομάδα ένα παραδοξολογικό σήμα. Οι πωλήσεις νέων κατοικιών (νεόδμητες μονοκατοικίες) εκτινάχθηκαν κατά 20,5% τον Αύγουστο σε ετήσιο ρυθμό 800.000 μονάδων – το υψηλότερο από τις αρχές του 2022 reuters.com. Αυτή η εκπληκτική άνοδος – που αναφέρθηκε από το Υπουργείο Εμπορίου στις 24 Σεπτεμβρίου – ξεπέρασε κατά πολύ τις προβλέψεις (οι οικονομολόγοι ανέμεναν μόνο ~650.000 μονάδες) reuters.com. Οι πωλήσεις αυξήθηκαν σε όλες τις περιοχές (ιδιαίτερα μια μηνιαία άνοδος 72% στα βορειοανατολικά) reuters.com. Το απόθεμα νέων κατοικιών προς πώληση έπεσε στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων οκτώ μηνών reuters.com, και η διάμεση τιμή νέας κατοικίας αυξήθηκε κατά 1,9% στα $413.500 reuters.com. Επιφανειακά, αυτό υποδηλώνει ένα ξαφνικό σοκ ζήτησης, αλλά οι ειδικοί συνιστούν προσοχή. «Δεν υπάρχει προφανής αιτία… Αναμένω ότι αυτή η άνοδος θα αντιστραφεί σε μεγάλο βαθμό τους επόμενους μήνες», δήλωσε ο Stephen Stanley, επικεφαλής οικονομολόγος στη Santander US reuters.com. Ο ίδιος και άλλοι σημειώνουν ότι τα στοιχεία για τις νέες κατοικίες είναι διαβόητα ασταθή και υπόκεινται σε αναθεωρήσεις reuters.com reuters.com. Η άνοδος επίσης αντιφάσκει με άλλους δείκτες – η εμπιστοσύνη των κατασκευαστών κατοικιών έχει μειωθεί και τα επιτόκια στεγαστικών δανείων άρχισαν να πέφτουν ουσιαστικά μόνο τον Σεπτέμβριο reuters.com. Εν ολίγοις, οι αναλυτές απορρίπτουν την έκρηξη του Αυγούστου ως τυχαίο γεγονός, που πιθανώς αντανακλά μειώσεις τιμών από τους κατασκευαστές για να ξεφορτωθούν αποθέματα ή απλώς στατιστικό θόρυβο. Με την αγορά εργασίας των ΗΠΑ να αποδυναμώνεται, οποιαδήποτε δυναμική στην αγορά κατοικίας μπορεί να είναι βραχύβια εκτός αν το κόστος χρηματοδότησης μειωθεί σημαντικά reuters.com.
Η ευρύτερη δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ παραμένει κολλημένη σε τέλμα. Μια δημοσκόπηση του Reuters μεταξύ ειδικών ακινήτων αυτόν τον μήνα υπογραμμίζει τη συγκρατημένη προοπτική: οι πωλήσεις υφιστάμενων κατοικιών (90% της αγοράς) κινούνται αργά, περίπου στα 4,0 εκατομμύρια ετησίως, σημαντικά μειωμένες από το ανώτατο όριο των 6,6 εκατομμυρίων το 2021 reuters.com. Οι ιδιοκτήτες που έχουν εξασφαλίσει πολύ χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων διστάζουν να πουλήσουν, ενώ οι αγοραστές για πρώτη φορά αντιμετωπίζουν επίμονους φραγμούς προσιτότητας reuters.com. Παρόλο που το απόθεμα κατοικιών στην αγορά έχει αυξηθεί στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας, αυτό οφείλεται εν μέρει στο ότι τα σπίτια μένουν απούλητα για μεγαλύτερο διάστημα reuters.com. Ο δείκτης S&P Case-Shiller δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών μειώνονται για τέσσερις συνεχόμενους μήνες – η πρώτη διαρκής πτώση από το 2013 reuters.com. Οι προβλέψεις για τις τιμές έχουν αναθεωρηθεί προς τα κάτω: η αξία των κατοικιών στις ΗΠΑ αναμένεται να αυξηθεί μόνο κατά περίπου +2,1% το 2025 και +1,3% το 2026, πολύ κάτω από τις προηγούμενες προβλέψεις (3,5% ετησίως) reuters.com. Ορισμένοι αναλυτές βλέπουν ακόμη και μέτριες διορθώσεις τιμών στο μέλλον. «Η ζήτηση για κατοικίες θα παραμείνει υποτονική… θα μπορούσαμε να αρχίσουμε να βλέπουμε αναγκαστικές πωλήσεις αν αυξηθεί η ανεργία, κάτι που ίσως φέρει μια μικρή διόρθωση στις τιμές των κατοικιών τους επόμενους 6–12 μήνες», προειδοποίησε ο James Knightley, επικεφαλής διεθνής οικονομολόγος της ING reuters.com. Παρ’ όλα αυτά, οποιαδήποτε ανακούφιση στις τιμές για τους αγοραστές θα είναι σταδιακή. Και οι 25 οικονομολόγοι της έρευνας του Reuters συμφώνησαν ότι η πτώση των επιτοκίων το 2025 θα βοηθήσει την προσιτότητα – αλλά οι περισσότεροι προειδοποίησαν ότι η ανακούφιση θα είναι οριακή δεδομένων των μόνο μέτριων μειώσεων στα επιτόκια στεγαστικών δανείων που διαφαίνονται στον ορίζοντα reuters.com. Ακόμη και το 2027, τα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια 30 ετών προβλέπεται να κυμαίνονται κατά μέσο όρο στο ~6,2%, πολύ υψηλότερα από τα επίπεδα πριν το 2020 reuters.com. Ουσιαστικά, το αμερικανικό όνειρο της ιδιοκατοίκησης παραμένει σε αναμονή για πολλούς, με τη μέση ηλικία του αγοραστή για πρώτη φορά να φτάνει πλέον το ρεκόρ των 38 ετών reuters.com. Όπως το έθεσε ο KnightleyΤο να αγοράσει κανείς ένα σπίτι θα είναι εκτός δυνατοτήτων για τους περισσότερους νέους Αμερικανούς για αρκετό καιρό ακόμα «Το να αγοράσει κανείς ένα σπίτι θα είναι εκτός δυνατοτήτων για τους περισσότερους νέους Αμερικανούς για αρκετό καιρό ακόμα» reuters.com.Ένα φωτεινό σημείο στην αγορά κατοικίας των ΗΠΑ ήταν η νέα κατασκευή, καθώς οι κατασκευαστές κατοικιών μπορούν να προσφέρουν μειώσεις επιτοκίων και κίνητρα για να προσελκύσουν αγοραστές που δεν μπορούν να βρουν προσιτά υφιστάμενα σπίτια. Αλλά ακόμη και αυτός ο τομέας αντιμετωπίζει αντίθετους ανέμους καθώς η οικονομική ανάπτυξη επιβραδύνεται. Οι επενδύσεις σε κατοικίες συρρικνώθηκαν στο πρώτο μισό του 2025 reuters.com. Οι ενάρξεις μονοκατοικιών έχουν πέσει κοντά σε χαμηλά 2½ ετών εν μέσω μιας υπερπροσφοράς απούλητων νέων κατοικιών νωρίτερα το καλοκαίρι reuters.com. Οι κατασκευαστές αποσύρονται από έργα όπου δεν μπορούν να εξασφαλίσουν κερδοφόρα περιθώρια. Η έκπληξη των πωλήσεων νέων κατοικιών τον Αύγουστο μπορεί προσωρινά να καθαρίσει κάποιο απόθεμα, αλλά αν αντιστραφεί τον επόμενο μήνα όπως αναμένεται, οι κατασκευαστές θα μπορούσαν να γίνουν ακόμη πιο επιφυλακτικοί κατά τη διάρκεια του χειμώνα.
Ευρώπη & Ηνωμένο Βασίλειο – Αγορές σε Ύφεση: Σε όλο το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ευρώπη, οι οικιστικές αγορές επίσης παλεύουν με υψηλότερα επιτόκια και οικονομική αβεβαιότητα. Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι τιμές των κατοικιών έχουν αρχίσει να μαλακώνουν μετά από μια ανθεκτική πορεία. Η τελευταία έρευνα RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) έδειξε ότι ο Αύγουστος είχε τις πιο εκτεταμένες μειώσεις τιμών σε πάνω από 18 μήνες reuters.com. Ο δείκτης ισορροπίας τιμών κατοικιών της RICS έπεσε στο –19 (που σημαίνει ότι πολύ περισσότεροι εκτιμητές βλέπουν πτώση παρά άνοδο τιμών), η χαμηλότερη τιμή από τις αρχές του 2024 reuters.com. Η ζήτηση από αγοραστές στερεύει: οι νέες αιτήσεις αγοραστών βυθίστηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο από τον Μάιο, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές αποσύρονται λόγω οικονομικών ανησυχιών και επιτοκίων στεγαστικών δανείων άνω του 6% reuters.com. «Με τη ζήτηση να μειώνεται και τις πωλήσεις να υποχωρούν, η αγορά κατοικίας αισθάνεται ξεκάθαρα τις επιπτώσεις της συνεχιζόμενης αβεβαιότητας», δήλωσε ο αναλυτής της RICS, Tarrant Parsons reuters.com. Η επίμονη πληθωριστική πίεση και τα ερωτήματα για την μελλοντική πορεία των επιτοκίων βαραίνουν σημαντικά το κλίμα των αγοραστών reuters.com. Πράγματι, ο πληθωρισμός στο Ηνωμένο Βασίλειο υποχωρεί αργά (παραμένει ~7% CPI, με τον δομικό να είναι επίμονος), οπότε οι αγορές ανέμεναν ότι η BoE θα διατηρήσει τα επιτόκια υψηλά για περισσότερο – όπως και έγινε. Προσθέστε σε αυτό τις εικασίες για δημοσιονομικά μέτρα (ένας επικείμενος κυβερνητικός προϋπολογισμός που ίσως αυξήσει τους φόρους ακινήτων ή τους φόρους υπεραξίας), και πολλοί αγοραστές και πωλητές στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν πατήσει παύση. Οι δείκτες τιμών κατοικιών από δανειστές έδειχναν ακόμη μέτρια ετήσια αύξηση το καλοκαίρι, αλλά η δυναμική εξασθενεί. Οι πιέσεις στα ενοίκια παραμένουν ακραίες, ωστόσο: η έρευνα της RICS βρήκε ότι η ζήτηση ενοικιαστών υπερβαίνει κατά πολύ την προσφορά, ωθώντας τις προσδοκίες για τα ενοίκια σημαντικά υψηλότερα reuters.com. Οι ιδιοκτήτες πουλούν ακίνητα ή δεν προσθέτουν νέα ενοικιαζόμενα (οι νέες εντολές ιδιοκτητών έπεσαν περισσότερο από κάθε άλλη φορά από τον Απρίλιο του 2020), ακριβώς τη στιγμή που η ζήτηση εκτοξεύεται reuters.com. Αυτό δείχνει συνεχιζόμενη πληθωριστική πίεση στα ενοίκια και προκλήσεις προσιτότητας για τους ενοικιαστές, ακόμη και καθώς η αύξηση των τιμών κατοικιών μετριάζεται. Η κατάσταση στο Ηνωμένο Βασίλειο συνοψίζει μια ευρύτερη ευρωπαϊκή τάση: ενώ οι τιμές των κατοικιών έχουν ψυχρανθεί από τα ιστορικά υψηλά σε πολλές αγορές (η Σκανδιναβία και η Γερμανία έχουν δει πτώση τιμών, για παράδειγμα), το κόστος χρηματοδότησης είναι τόσο υψηλό που οι όγκοι συναλλαγών παραμένουν χαμηλοί και οι αγορές ενοικίων βρίσκονται υπό πίεση.
Στην ευρωπαϊκή ήπειρο, οι αγορές κατοικίας διαφέρουν σημαντικά, αλλά πολλές μεγάλες πόλεις εξακολουθούν να φαίνονται υπερτιμημένες σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη. Ειδικότερα, ο Δείκτης Παγκόσμιας Φούσκας Ακίνητης Περιουσίας της UBS 2025 – που κυκλοφόρησε αυτή την εβδομάδα – κατέταξε το Μαϊάμι ως την παγκόσμια πόλη με τον υψηλότερο κίνδυνο φούσκας (ενισχυμένο από την αύξηση των επενδυτών και των ξένων αγοραστών τα τελευταία χρόνια), ακολουθούμενο από το Τόκιο και τη Ζυρίχη ubs.com. Πολλές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες παραμένουν σε ζώνη αυξημένου κινδύνου: η Άμστερνταμ, η Γενεύη και το Παρίσι έχουν δει την αύξηση των τιμών να ξεπερνά τα εισοδήματα και τα ενοίκια, αν και το Παρίσι πλέον κατατάσσεται σε χαμηλό κίνδυνο φούσκας λόγω πρόσφατης στασιμότητας ubs.com ubs.com. Η Μαδρίτη κατέγραψε μάλιστα τη δυνατότερη αύξηση τιμών (προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό) μεταξύ των παγκόσμιων πόλεων το περασμένο έτος ubs.com – η πρωτεύουσα της Ισπανίας γνωρίζει άνθηση χάρη σε ξένους επενδυτές και ψηφιακούς νομάδες – ωστόσο η UBS αξιολογεί τον συνολικό κίνδυνο φούσκας της Μαδρίτης ως μέτριο, όχι ακραίο ubs.com. Αντίθετα, το Λονδίνο, το Μιλάνο και η Νέα Υόρκη θεωρούνται ότι έχουν χαμηλό κίνδυνο φούσκας πλέον ubs.com, μετά από χρόνια περιορισμένης αύξησης τιμών και, στην περίπτωση του Λονδίνου, μείωση τιμών σε πραγματικούς όρους. Το Χονγκ Κονγκ, το Σαν Φρανσίσκο και το Χονγκ Κονγκ επίσης βαθμολογήθηκαν ως χαμηλού κινδύνου στον δείκτη ubs.com – μια εντυπωσιακή αλλαγή για αγορές όπως το ΧΚ και το ΣΦ που ήταν στην κορυφή της λίστας πριν λίγα χρόνια. Το συμπέρασμα της μελέτης της UBS: οι παγκόσμιες τιμές κατοικιών έχουν σταθεροποιηθεί (μηδενική πραγματική αύξηση συνολικά τα τελευταία 4 τρίμηνα) καθώς οι περιορισμοί προσιτότητας γίνονται αισθητοί ubs.com. Τα εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια προηγουμένως τροφοδότησαν εκρηκτικές αυξήσεις τιμών, αλλά τα υψηλότερα επιτόκια της περιόδου 2023–2025 έχουν σταματήσει αυτή την άνοδο, και ορισμένες υπερθερμασμένες αγορές βλέπουν ήπιες διορθώσεις. Ο κίνδυνος απότομων πτώσεων τιμών φαίνεται περιορισμένος στις περισσότερες πόλεις χάρη στην υγιή απασχόληση και τα αυστηρότερα δανειοδοτικά κριτήρια μετά το 2008. Ωστόσο, η εποχή των ταχέων αυξήσεων τιμών έχει τελειώσει προς το παρόν, και η αγορά κατοικίας εισέρχεται σε αυτό που θα μπορούσε να ονομαστεί φάση υποβόσκουσας στασιμότητας παγκοσμίως.
Κίνα – Εμβάθυνση της Ύφεσης, Εκκλήσεις για Στήριξη: Στην Κίνα, η δεύτερη μεγαλύτερη αγορά ακινήτων στον κόσμο παραμένει βυθισμένη σε μια πρωτοφανή ύφεση. Οι τιμές των νέων κατοικιών πέφτουν μήνα με τον μήνα στις περισσότερες πόλεις (πάνω από έναν χρόνο πτώσης) παρά τα δεκάδες μέτρα χαλάρωσης της κυβέρνησης. Οι πωλήσεις ακινήτων κατά επιφάνεια έχουν μειωθεί κατά περίπου 5–7% σε ετήσια βάση μέχρι τον Αύγουστο fxempire.com. Οι επενδύσεις στην ανάπτυξη ακινήτων έχουν καταρρεύσει κατά 12,9% στους πρώτους οκτώ μήνες του 2025 fxempire.com, αντανακλώντας το πάγωμα έργων από τους κατασκευαστές λόγω έλλειψης ρευστότητας. Το κλίμα βρίσκεται στο ναδίρ: ένας δείκτης κλίματος ακινήτων στην Κίνα έπεσε για πέμπτο συνεχόμενο μήνα, στις 93,0 (όπου το 100 = ουδέτερο κλίμα) fxempire.com. Η καταναλωτική εμπιστοσύνη στην Κίνα έχει επίσης καταρρακωθεί, κυρίως λόγω της κατάρρευσης της αγοράς κατοικίας – ο δείκτης καταναλωτικής εμπιστοσύνης έπεσε στις 87,9 τον Ιούνιο, κοντά στο χαμηλότερο επίπεδο που έχει καταγραφεί ποτέ fxempire.com. Η συνεχιζόμενη κρίση στην αγορά ακινήτων αποτελεί βασικό παράγοντα που επιβαρύνει την ευρύτερη οικονομική ανάπτυξη της Κίνας και έσπρωξε τη χώρα στα πρόθυρα του αποπληθωρισμού νωρίτερα φέτος.
Μέσα σε αυτή την κρίση, το Πεκίνο δέχεται πιέσεις να δράσει πιο δυναμικά. Αυτή την εβδομάδα, μια αξιοσημείωτη δημόσια έκκληση ήρθε από τον Huang Yiping, έναν διακεκριμένο οικονομολόγο και πρώην σύμβουλο της κεντρικής τράπεζας. Προέτρεψε τις κινεζικές αρχές να εφαρμόσουν δημοσιονομική στήριξη για τη σταθεροποίηση της αγοράς κατοικίας, σημειώνοντας ότι «δεδομένου του συστημικού αντίκτυπου των ακινήτων στις μακροοικονομικές διακυμάνσεις, η σταθεροποίηση αυτού του κλάδου είναι κρίσιμη για τη διατήρηση της ανοδικής δυναμικής της ευρύτερης οικονομίας» fxempire.com. Με άλλα λόγια, ο τομέας των ακινήτων είναι πολύ μεγάλος για να αποτύχει – επηρεάζει άμεσα τις θέσεις εργασίας στις κατασκευές, τα οικονομικά των τοπικών κυβερνήσεων, τις τράπεζες και τον πλούτο των νοικοκυριών. Χωρίς ανάκαμψη στην αγορά κατοικίας, οι ελπίδες της Κίνας για ανάκαμψη με επίκεντρο τον καταναλωτή παραμένουν αμυδρές. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής έχουν ήδη χαλαρώσει κάποιους περιορισμούς στην αγορά κατοικίας (πολλές πόλεις επιτρέπουν πλέον χαμηλότερες προκαταβολές και χαλαρότερους κανόνες για στεγαστικά δάνεια, ειδικά για αγοραστές πρώτης κατοικίας ή για αναβάθμιση). Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στην Κίνα έχουν επίσης μειωθεί – το επιτόκιο αναφοράς για δάνεια 1 έτους έχει πέσει στο 3,45% μετά από μειώσεις νωρίτερα το 2025 – και οι τοπικές κυβερνήσεις έχουν θεσπίσει επιδοτήσεις. Ωστόσο, μέχρι στιγμής, αυτά τα μέτρα δεν έχουν σταματήσει την πτώση των τιμών ούτε έχουν αποκαταστήσει την εμπιστοσύνη των αγοραστών. Γι’ αυτό φωνές όπως του Huang ζητούν πιο τολμηρή δράση, ενδεχομένως άμεσες κρατικές δαπάνες ή φορολογικά κίνητρα που στοχεύουν στην αγορά κατοικίας. Κυκλοφορούν φήμες για επικείμενο πακέτο τόνωσης που θα επικεντρώνεται τόσο στην προσιτή στέγαση όσο και στην ολοκλήρωση έργων προβληματικών κατασκευαστών που έχουν σταματήσει.
Η δεινή θέση των κινέζων κατασκευαστών ακινήτων συνεχίζει επίσης να απασχολεί τα πρωτοσέλιδα. Η Country Garden, που κάποτε ήταν ο μεγαλύτερος κατασκευαστής της Κίνας, απέφυγε οριακά την αθέτηση πληρωμών αρκετές φορές τις τελευταίες εβδομάδες και βρίσκεται σε διαδικασία τεράστιας αναδιάρθρωσης εξωτερικού χρέους ύψους 14 δισ. δολαρίων reuters.com reuters.com. Η εταιρεία προειδοποίησε τον Αύγουστο ότι η ζημιά του πρώτου εξαμήνου θα μπορούσε να ξεπεράσει τα ¥18 δισ. (>$2,5 δισ.) λόγω κατάρρευσης 50% στις παραδόσεις κατοικιών και μεγάλων απομειώσεων reuters.com reuters.com. Η Evergrande – της οποίας η αθέτηση πληρωμών το 2021 ξεκίνησε αυτή την κρίση – παραμένει επίσης σε αβεβαιότητα, έχοντας διαταχθεί από τις ρυθμιστικές αρχές να διαλυθεί, ενώ ο ιδρυτής της βρίσκεται υπό έρευνα. Μικρότεροι κατασκευαστές επίσης δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στις πληρωμές· πηγές αναφέρουν ότι η Sunac, για παράδειγμα, ίσως δεν καταφέρει να καλύψει μια επερχόμενη λήξη ομολόγου, προμηνύοντας ένα νέο κύμα αθετήσεων πληρωμών στο εξωτερικό reuters.com. Εν ολίγοις, ο τομέας ακινήτων της Κίνας εξακολουθεί να αναζητά το κατώτατο σημείο. Η ελπίδα είναι ότι ένας συνδυασμός σταδιακής πολιτικής στήριξης, ευκολότερης πίστωσης και χρόνου θα επιτρέψει στις πωλήσεις να σταθεροποιηθούν μέχρι τα τέλη του 2025 reuters.com reuters.com. Οι προβλέψεις των οίκων αξιολόγησης, όπως αυτή της S&P, υποδεικνύουν πιθανή «σταθεροποίηση προς το β’ εξάμηνο του 2025» αν οι πολιτικές πετύχουν reuters.com. Προς το παρόν, ωστόσο, τα στοιχεία παραμένουν δυσοίωνα – και ο κόσμος παρακολουθεί για να δει αν το Πεκίνο θα υποχωρήσει και θα προχωρήσει σε μια μεγαλύτερη διάσωση για να αποτρέψει μια παρατεταμένη επιβράδυνση της οικονομίας.
Εμπορικά & Βιομηχανικά Ακίνητα: Πίεση και Ευκαιρία
Ηνωμένες Πολιτείες – Προβλήματα με Ρυθμιζόμενα Ενοίκια και Εστίες Κρίσης: Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ παρουσιάζει μια μικτή εικόνα. Ορισμένοι κλάδοι, όπως τα πολυκατοικίες με διαμερίσματα, ήταν σχετικά ανθεκτικοί – ειδικά σε πόλεις με υψηλή ζήτηση – αλλά ακόμα και εκεί, εμφανίζονται ρωγμές υπό την πίεση των υψηλών επιτοκίων και της αυστηρότερης ρύθμισης. Ένα δραματικό περιστατικό εμφανίστηκε στη Νέα Υόρκη: 93 πολυκατοικίες (με πάνω από 5.100 διαμερίσματα με ρυθμιζόμενο ενοίκιο) που ανήκουν στην Pinnacle Group του ιδιοκτήτη Joel Wiener, οδεύουν προς πλειστηριασμό αφού η ιδιοκτήτρια εταιρεία κατέθεσε αίτηση πτώχευσης therealdeal.com. Δικαστικά έγγραφα αποκαλύπτουν ότι το χαρτοφυλάκιο, το οποίο διέπεται κυρίως από τους κανόνες σταθεροποίησης ενοικίων της Νέας Υόρκης (που περιορίζουν τις αυξήσεις ενοικίων), δεν μπορούσε να καλύψει τα χρέη του εν μέσω αυξανόμενων εξόδων. Οι πτωχευμένοι ιδιοκτήτες οφείλουν πάνω από 564 εκατομμύρια δολάρια σε δανειστή therealdeal.com. Επικαλέστηκαν πολλαπλές πιέσεις – υψηλά επιτόκια, πληθωρισμό στα λειτουργικά έξοδα, αδύναμες εισπράξεις ενοικίων κατά τη διάρκεια της COVID και αυστηρούς νόμους υπέρ των ενοικιαστών που περιορίζουν τα έσοδα – ως αιτίες της οικονομικής τους κατάρρευσης therealdeal.com therealdeal.com. Παραβάσεις του κώδικα κατοικίας επίσης συσσωρεύτηκαν καθώς η συντήρηση αναβαλλόταν σε αυτά τα κτίρια με οικονομικές δυσκολίες therealdeal.com. Η κατάσταση αναδεικνύει πώς ακόμα και ο συνήθως σταθερός τομέας ενοικιαζόμενων κατοικιών μπορεί να κλονιστεί όταν το κόστος χρηματοδότησης αυξάνεται και οι ρυθμίσεις περιορίζουν τα περιθώρια κέρδους. Οι μεταρρυθμίσεις του 2019 στη νομοθεσία για τα ενοίκια της Νέας Υόρκης, που περιόρισαν σημαντικά τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να αυξάνουν τα ρυθμιζόμενα ενοίκια ή να απορρυθμίζουν διαμερίσματα, έχουν μειώσει σημαντικά την αξία των ακινήτων με σταθεροποιημένο ενοίκιο. Σε συνδυασμό με τα χρέη ενοικίων μετά την πανδημία και τώρα τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στο 7%, ορισμένοι ιδιοκτήτες βρίσκονται σε αδιέξοδο. Η Eastdil Secured αναζητά αγοραστές για το χαρτοφυλάκιο των 93 κτιρίων, με δεκάδες ενδιαφερόμενους να υπογράφουν συμφωνίες εμπιστευτικότητας therealdeal.com. Οι παρατηρητές παρακολουθούν αυτή την αναγκαστική πώληση ως βαρόμετρο για τις αξίες των πολυκατοικιών σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων. Είναι πιθανό να οδηγήσει σε νέα ιδιοκτησία που θα φέρει φρέσκο κεφάλαιο για ανακαινίσεις – αλλά πιθανότατα με μεγάλη έκπτωση, επανακαθορίζοντας τις τιμές για τα διαμερίσματα της Νέας Υόρκης.
Στα θετικά, υπάρχουν ηλιόλουστα σημεία στην εμπορική ακίνητη περιουσία των ΗΠΑ. Τα βιομηχανικά ακίνητα (όπως αποθήκες και κέντρα διανομής) συνεχίζουν να επωφελούνται από την άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου και της εφοδιαστικής αλυσίδας, αν και η ανάπτυξη έχει μετριαστεί από το αποκορύφωμά της το 2021. Και ένας νέος αστέρας έχει αναδειχθεί στον κλάδο: τα data centers. Η έκρηξη του cloud computing και των φορτίων εργασίας AI έχει προκαλέσει εκρηκτική ζήτηση για χώρο σε data centers, που πλέον αποτελεί ένα από τα πιο περιζήτητα ακίνητα στην εμπορική αγορά. Μεγάλες τεχνολογικές εταιρείες και startups AI ανταγωνίζονται για να εξασφαλίσουν χωρητικότητα σε server racks, οδηγώντας σε ιστορικά χαμηλά ποσοστά κενών (κάτω από 3% στις βασικές αγορές data centers των ΗΠΑ) και αυξανόμενα ενοίκια ciodive.com. Τα REITs και οι επενδυτές ιδιωτικών κεφαλαίων έχουν στραφεί δυναμικά σε εξαγορές και ανάπτυξη data centers. Μάλιστα, τα data centers βρέθηκαν στην κορυφή της λίστας των προτιμώμενων ακινήτων για πολλά real estate investment trusts φέτος, με το μερίδιο του τομέα στα χαρτοφυλάκια των REIT να αυξάνεται κατά 15% σε ετήσια βάση costar.com. Αυτή την εβδομάδα υπήρξε ένα παράδειγμα που τράβηξε τα φώτα της δημοσιότητας για τη γοητεία των επενδύσεων στην άνθηση των data centers: Ο πρώην Υπουργός Ενέργειας των ΗΠΑ Rick Perry συνίδρυσε έναν νέο developer data centers με το όνομα Fermi, ο οποίος επιδιώκει να εισαχθεί στο χρηματιστήριο. Η Fermi REIT υπέβαλε αίτηση για IPO στις ΗΠΑ με στόχο αποτίμηση έως και 13,16 δισ. δολάρια reuters.com – ένα εντυπωσιακό νούμερο για μια εταιρεία που ιδρύθηκε μόλις φέτος. Η Fermi σχεδιάζει να αντλήσει περίπου 550 εκατ. δολάρια πουλώντας μετοχές στο Nasdaq και στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου reuters.com reuters.com. Η φιλοδοξία της επιχείρησης είναι εντυπωσιακή: η Fermi στοχεύει να κατασκευάσει το «μεγαλύτερο ενεργειακό και data complex στον κόσμο» στο Τέξας, με το όνομα Project Matador reuters.com. Η προτεινόμενη πανεπιστημιούπολη των 5.236 στρεμμάτων στο Amarillo θα παρέχει τελικά 11 γιγαβάτ ισχύος (από συνδυασμό πυρηνικής, φυσικού αερίου και ηλιακής ενέργειας) σε ένα σύμπλεγμα υπερμεγέθων data centers έως το 2038 reuters.com. Μέχρι το τέλος του 2026, ελπίζουν να έχουν 1 GW δυναμικότητας σε λειτουργία reuters.com. Ουσιαστικά, η Fermi προωθεί ένα τεράστιο πάρκο data centers με επίκεντρο την τεχνητή νοημοσύνη και με αποκλειστική παραγωγή ενέργειας – μια καινοτόμος προσέγγιση για τη διασφάλιση της ενεργειακής ασφάλειας για τα data farms. Ωστόσο, οι σκεπτικιστές σημειώνουν ότι η Fermi είναι ακόμη προ-εσόδων και απέχει χρόνια από την ολοκλήρωση. Ο στρατηγικός αναλυτής IPO της Renaissance Capital, Matt Kennedy, προειδοποίησε ότι ενώ «η τεχνητή νοημοσύνη είναι ίσως η επενδυτική ιστορία της ζωής μας», η Fermi σε αυτό το στάδιο είναι «ακόμη μια ιστορία» – η υψηλή αποτίμησή της θα δοκιμάσει την όρεξη των επενδυτών για κερδοσκοπικά REITs σε στάδιο ανάπτυξης reuters.com. «Είναι πολύ φιλόδοξο… Το κλειδί είναι τι είδους συμβόλαια μπορούν να υπογράψουν», είπε ο Kennedy, τονίζοντας ότι οι βασικοί ενοικιαστές ή πελάτες cloud θα πρέπει να δεσμευτούν για να γίνει το όνειρο βιώσιμο reuters.com. Το IPO της Fermi, αν τιμολογηθεί κοντά στον στόχο, θα υπογραμμίσει τη μανία για οτιδήποτε σχετίζεται με την τεχνητή νοημοσύνη στις αγορές φέτος. Επίσης, αποτελεί παράδειγμα για το πώς εξελίσσεται η αγορά ακινήτων: ο τομέας των βιομηχανικών ακινήτων πλέον περιλαμβάνει ψηφιακές υποδομές όπως τα data centers, πουθεωρούνται όλο και περισσότερο ως η «τέταρτη υπηρεσία κοινής ωφέλειας» των σύγχρονων οικονομιών (μετά το νερό, το ρεύμα και τις τηλεπικοινωνίες).Ευρώπη – Το εμπορικό «Zombieland»: Καμία περιοχή δεν έχει νιώσει την επίδραση των υψηλότερων επιτοκίων στην εμπορική ακίνητη περιουσία πιο έντονα από την Ευρώπη. Μια ανάλυση του Reuters περιέγραψε ωμά την ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων ως «κολλημένη στο zombieland» – ούτε νεκρή ούτε σε ανάκαμψη reuters.com reuters.com. Οι όγκοι συναλλαγών έχουν καταρρεύσει σε χαμηλά σχεδόν δεκαετίας καθώς οι αγοραστές και οι πωλητές παραμένουν μακριά στις τιμές, και το κόστος χρηματοδότησης καθιστά τις συμφωνίες μη ελκυστικές. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι πωλήσεις εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη ανήλθαν μόλις σε €47,8 δισ., σχεδόν το μισό του επιπέδου των αρχών του 2022 reuters.com. Προκαταρκτικά στοιχεία για το Β’ τρίμηνο δείχνουν ότι οι διασυνοριακές επενδύσεις ακινήτων στην EMEA μειώθηκαν περίπου 20% σε ετήσια βάση, το χειρότερο Απρίλιος–Ιούνιος της δεκαετίας reuters.com. Οι επενδυτές βρίσκονται σε αδιέξοδο: οι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν ευκαιρίες από distressed ακίνητα, ενώ πολλοί ιδιοκτήτες και τράπεζες «επεκτείνουν και προσποιούνται» – δηλαδή επεκτείνουν τις λήξεις δανείων, αναδιαρθρώνουν το χρέος και ελπίζουν ότι οι αξίες θα βελτιωθούν – αντί να πουλήσουν με ζημία reuters.com. «Έχουμε ‘zombieland’… καμία ανάκαμψη, εγκλωβισμένα περιουσιακά στοιχεία, καμία ρευστότητα που να επιστρέφει», δήλωσε ο Sebastiano Ferrante, επικεφαλής ευρωπαϊκών ακινήτων στον αμερικανικό κολοσσό PGIM, αποτυπώνοντας το κλίμα reuters.com.
Ο πόνος είναι διαδεδομένος σε όλους τους τομείς. Τα κτίρια γραφείων έχουν πληγεί ιδιαίτερα – η υβριδική εργασία έχει μειώσει τη ζήτηση και οι αυξανόμενες αποδόσεις έχουν μειώσει τις αποτιμήσεις, αφήνοντας πολλούς εμβληματικούς πύργους να αξίζουν πολύ λιγότερο από τις προ πανδημίας τιμές τους. Τα παλαιότερα, ενεργειακά αναποτελεσματικά γραφεία σε δευτερεύουσες τοποθεσίες είναι ουσιαστικά απούλητα σε οποιαδήποτε λογική τιμή· αποτελούν τα χαρακτηριστικά “εγκαταλελειμμένα περιουσιακά στοιχεία” στη σημερινή αγορά reuters.com. Ακόμα και κατηγορίες που ήταν κάποτε “καυτές” όπως τα κέντρα δεδομένων νιώθουν πίεση στην Ευρώπη, σύμφωνα με το Reuters, λόγω υπερπροσφοράς σε ορισμένες περιοχές και υψηλότερου κόστους κεφαλαίου reuters.com (αν και αυτό έρχεται σε αντίθεση με την τάση στις ΗΠΑ). Τα εμπορικά ακίνητα (π.χ. προαστιακά εμπορικά κέντρα) συνεχίζουν να μαραζώνουν με ελάχιστους αγοραστές, καθώς το ηλεκτρονικό εμπόριο και οι μεταβαλλόμενες καταναλωτικές συνήθειες μειώνουν δομικά τη ζήτηση reuters.com. Ένας τομέας που εξακολουθεί να προσελκύει ενδιαφέρον είναι η ενοικιαζόμενη κατοικία: Τα πολυοικογενειακά οικιστικά ακίνητα της Ευρώπης, ειδικά σε αγορές με έλλειψη προσφοράς όπως η Γερμανία, παραμένουν ελκυστικά για επενδυτές που αναζητούν σταθερό εισόδημα reuters.com. Αλλά ακόμα και εκεί, οι συμφωνίες προχωρούν αργά επειδή οι πωλητές δεν θέλουν να υποχωρήσουν στην τιμή, δεδομένου ότι τα μακροπρόθεσμα θεμελιώδη μεγέθη είναι θετικά.
Ορισμένοι επενδυτές επιτέλους λαμβάνουν μέτρα για την επίλυση distressed situations, κάτι που θα μπορούσε να ξεπαγώσει την αγορά. Τράπεζες και ιδιοκτήτες αρχίζουν να offload troubled assets σε επιλεγμένες περιπτώσεις. Για παράδειγμα, στη Γερμανία, ο εμβληματικός Trianon skyscraper in Frankfurt – του οποίου οι ιδιοκτήτες υπέβαλαν αίτηση πτώχευσης – τέθηκε προς πώληση από διαχειριστή, σηματοδοτώντας μια σπάνια δοκιμασία για την εύθραυστη αγορά γραφείων της Γερμανίας reuters.com. Στο Λονδίνο, η Brookfield προσπάθησε διακριτικά να πουλήσει τον πύργο γραφείων CityPoint, αλλά εγκατέλειψε την πώληση όταν οι προσφορές ήταν πολύ χαμηλές· αντ’ αυτού, αναδιαρθρώνει το δάνειο του ακινήτου reuters.com. Αυτά τα παραδείγματα δείχνουν ότι ενώ price discovery is painful, βρίσκεται σε εξέλιξη. «Σε ορισμένα τμήματα της αγοράς η ανάκαμψη βρίσκεται σε καλό δρόμο,» σημείωσε η Cecile Retaureau του επενδυτικού βραχίονα της Phoenix Group, αναφερόμενη σε επιλεγμένα ακίνητα όπως αποθήκες logistics με καλές μισθώσεις και ξενοδοχεία που βρίσκουν αγοραστές reuters.com. «Ωστόσο, υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία και τομείς που δεν είναι της μόδας, όπου σχεδόν δεν υπάρχει ρευστότητα και αναμένεται περισσότερος πόνος,» πρόσθεσε reuters.com. Πράγματι, οι industry sentiment indexes βρίσκονται σε χαμηλά πολλών ετών: η εμπιστοσύνη των επενδυτών στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων έπεσε στο χαμηλότερο επίπεδο εδώ και πάνω από ένα χρόνο τον Ιούνιο, σύμφωνα με την έρευνα INREV reuters.com. Η ίδια εικόνα παρατηρείται και στις ΗΠΑ, όπου το κλίμα επιδεινώθηκε φέτος καθώς αυξήθηκε το κόστος δανεισμού reuters.com. Φαίνεται ότι μόνο όταν οι πωλητές αναγνωρίσουν πλήρως τη new pricing reality – ενδεχομένως 20–30% χαμηλότερες αξίες από το ανώτατο σημείο για πολλά εμπορικά ακίνητα – μπορεί να ανακάμψουν οι όγκοι συναλλαγών. Μέχρι τότε, ο εμπορικός τομέας της Ευρώπης πιθανότατα θα παραμείνει σε «ζόμπι» κατάσταση, με minimal growth and pockets of distress. Ένα θετικό στοιχείο για την Ευρώπη είναι ότι τα επιτόκια ίσως σύντομα σταθεροποιηθούν ή ακόμα και μειωθούν, κάτι που θα μπορούσε σταδιακά να βελτιώσει τις προοπτικές. Αν ο πληθωρισμός συνεχίσει να υποχωρεί, οι κεντρικές τράπεζες ενδέχεται να αρχίσουν να μειώνουν τα επιτόκια το 2024, μειώνοντας την πίεση στα cap rates ακινήτων και στη χρηματοδότηση. Επιπλέον, υπάρχει άφθονο ιδιωτικό κεφάλαιο στο περιθώριο – πολλαπλά private equity funds and asset managers are raising opportunistic real estate funds με την προσδοκία να εκμεταλλευτούν πωλήσεις υπό πίεση. Τα δεδομένα δείχνουν ότι τα ιδιωτικά πιστωτικά funds (που δανείζουν σε ακίνητα) συγκέντρωσαν σχεδόν 40 δισ. δολάρια στην Ευρώπη το Α’ εξάμηνο του 2025, σχεδόν το διπλάσιο από τα κεφάλαια που συγκεντρώθηκαν για real estate equity funds reuters.com, καθώς οι επενδυτές βλέπουν περισσότερες ευκαιρίες κέρδους δανείζοντας με υψηλές αποδόσεις παρά αγοράζοντας απευθείας ακίνητα. Τελικά, αυτό το κεφάλαιο θα πρέπει να βοηθήσει στην αναχρηματοδότηση ή την αναδιάταξη προβληματικών περιουσιακών στοιχείων, αλλά είναι μια αργή διαδικασία.Κύριες Συναλλαγές και Κινήσεις στην Αγορά
Μέσα σε αυτές τις αντικρουόμενες τάσεις, αρκετές major deals and investment moves στα τέλη Σεπτεμβρίου αναδιαμορφώνουν το παγκόσμιο τοπίο ακινήτων:
- Συγχώνευση Γιγάντων Μεσιτείας: Στον οικιστικό τομέα των ΗΠΑ, δύο από τις μεγαλύτερες εταιρείες μεσιτείας ακινήτων της χώρας ενώνονται σε μια συγχώνευση που τραβά τα φώτα της δημοσιότητας. Η Compass Inc. συμφώνησε να εξαγοράσει την Anywhere Real Estate (τη μητρική των Coldwell Banker, Century 21 και Sotheby’s International Realty) σε μια συμφωνία αξίας περίπου $4,2 δισεκατομμυρίων reuters.com (περίπου $10 δισεκατομμύρια συμπεριλαμβανομένου του χρέους, σύμφωνα με άλλες αναφορές). Η συγχώνευση αυτή, που ανακοινώθηκε στις 22 Σεπτεμβρίου, θα δημιουργήσει έναν κολοσσό με πάνω από 300.000 πράκτορες σε περισσότερες από 100 χώρες, καθιστώντας τον μεγαλύτερο οικιστικό μεσίτη στον κόσμο βάσει αριθμού πρακτόρων και όγκου. Η συμφωνία αναμένεται να μεταμορφώσει τον κλάδο της μεσιτείας, ο οποίος βρίσκεται υπό πίεση από τεχνολογικά προηγμένους ανταγωνιστές και χαμηλά περιθώρια κέρδους. Ενώνοντας τις δυνάμεις τους, η Compass (μια σχετικά νέα μεσιτική εταιρεία με τεχνολογική κατεύθυνση και υποστήριξη από venture capital) και η Anywhere (ο παραδοσιακός δικαιοπάροχος ιστορικών brands όπως τα Coldwell Banker και Corcoran) στοχεύουν στην επίτευξη κλίμακας και συνεργειών κόστους. Θα έχουν κυρίαρχο μερίδιο σε πολλές αγορές και τους πόρους να επενδύσουν σε AI, ανάλυση δεδομένων και καταναλωτικές πλατφόρμες. Ωστόσο, ο συνδυασμός προκάλεσε και ρυθμιστικό έλεγχο. Η FINRA (ο αυτορρυθμιστικός οργανισμός της Wall Street) ερευνά ύποπτη εμπορική δραστηριότητα στη Douglas Elliman (μια εισηγμένη μεσιτική εταιρεία) που σχετίζεται με προηγούμενες προσφορές εξαγοράς που αφορούσαν την Anywhere reuters.com reuters.com. Τον Μάιο, έγινε γνωστό ότι η Anywhere είχε κάνει προσφορά για τη Douglas Elliman, ανεβάζοντας τη μετοχή της Elliman κατά 50% reuters.com. Τελικά, οι συνομιλίες αυτές ναυάγησαν τον Ιούνιο reuters.com reuters.com – και η Anywhere στράφηκε στη συγχώνευση με την Compass. Η έρευνα της FINRA εξετάζει αν υπήρξε εσωτερική πληροφόρηση πριν από αυτές τις ειδήσεις reuters.com reuters.com. Παρά ταύτα, η συγχώνευση Compass-Anywhere προχωρά και αναμένεται να ολοκληρωθεί του χρόνου, υπό την αίρεση έγκρισης από μετόχους και αρχές ανταγωνισμού. Οι αναλυτές λένε ότι η σύμπραξη θα μπορούσε να βοηθήσει τις εταιρείες να μειώσουν τις διπλομειώσουν τα κόστη σε μια δύσκολη αγορά κατοικίας, αλλά η ενοποίηση χιλιάδων γραφείων και διαφορετικών συστημάτων θα αποτελέσει πρόκληση. Είναι ένα τολμηρό στοίχημα ότι το μεγαλύτερο είναι καλύτερο στον τομέα της μεσιτείας, ακόμη και καθώς ο κλάδος αντιμετωπίζει πιέσεις στις προμήθειες και νέα μοντέλα εκπτώσεων.
- Η αναζωπύρωση των REIT στη Σιγκαπούρη: Στη Σιγκαπούρη, η αγορά IPO σημείωσε μια μεγάλη επιτυχία που θα μπορούσε να τονώσει τη συγκέντρωση κεφαλαίων στον τομέα ακινήτων στη Νοτιοανατολική Ασία. Centurion Accommodation REIT έκανε ντεμπούτο στο Χρηματιστήριο της Σιγκαπούρης στις 25 Σεπτεμβρίου, αφού συγκέντρωσε S$771,1 εκατομμύρια (~$599 εκατομμύρια) στη δεύτερη μεγαλύτερη IPO της χρονιάς στην πόλη-κράτος reuters.com. Το REIT – που υποστηρίζεται από την Centurion Corp και διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο 14 ακινήτων διαμονής (συμπεριλαμβανομένης φοιτητικής στέγασης και κοιτώνων εργαζομένων) σε Σιγκαπούρη, Ηνωμένο Βασίλειο και Αυστραλία – ξεκίνησε τη διαπραγμάτευση στα S$0,98, 11,4% πάνω από την τιμή IPO των S$0,88 reuters.com. Η ισχυρή άνοδος της πρώτης ημέρας δείχνει υγιή επενδυτική όρεξη. Μέχρι το μεσημέρι, οι μετοχές διατηρούνταν κοντά στα S$0,975, ακόμη και όταν ο ευρύτερος δείκτης Straits Times υποχωρούσε reuters.com. Οι ειδικοί της αγοράς χαιρέτισαν την επιτυχία της IPO ως ένδειξη ότι η αγορά μετοχών της Σιγκαπούρης ανακτά τη δυναμική της. «Η επιτυχής IPO REIT… σηματοδοτεί την επιστροφή των IPO REIT στην αγορά και αναμένεται να ενισχύσει την εμπιστοσύνη των χορηγών στην αξιοποίηση του SGX για την πραγματοποίηση κεφαλαιακών κερδών», δήλωσε η Tay Hwee Ling, αναλύτρια της Deloitte για συναλλαγές στη Νοτιοανατολική Ασία reuters.com. Είναι η δεύτερη σημαντική εισαγωγή REIT στη Σιγκαπούρη φέτος – μετά την IPO των $773 εκατομμυρίων του REIT κέντρου δεδομένων της NTT τον Ιούλιο (η μεγαλύτερη εισαγωγή στο SGX τα τελευταία τέσσερα χρόνια) reuters.com. Με την εισαγωγή της Centurion, η Σιγκαπούρη έχει πλέον συγκεντρώσει περισσότερα έσοδα από IPO το 2025 (~$1,46 δισεκατομμύρια) από γειτονικές χώρες όπως η Ινδονησία ή η Μαλαισία reuters.com. Οι προσπάθειες της κυβέρνησης να προσελκύσει εισαγωγές – συμπεριλαμβανομένης μιας έκπτωσης φόρου 20% για εταιρείες που επιλέγουν το SGX – φαίνεται να αποδίδουν reuters.com. Νέες συμφωνίες βρίσκονται στην ουρά: ένα βιομηχανικό REIT της Boustead και ένα trust υγειονομικής περίθαλψης είναι μεταξύ των επερχόμενων υποψηφίων για IPO reuters.com. Για τους επενδυτές, τα REIT της Σιγκαπούρης προσφέρουν αποδόσεις 5–7%, με τη σταθερότητα της πόλης ως εγγύηση. Το Centurion REIT ειδικότερα παρέχει έκθεση σε μια εξειδικευμένη αλλά σταθερή κατηγορία (στέγαση για φοιτητέςnts and migrant workers), με εκτιμώμενη αξία χαρτοφυλακίου S$1,8 δισεκατομμύρια reuters.com. Η επιτυχημένη της είσοδος μπορεί να ενθαρρύνει περισσότερους ιδιοκτήτες περιουσιακών στοιχείων στην Ασία να εξετάσουν τη δημιουργία REIT για την απελευθέρωση αξίας.
- Οι Παγκόσμιοι Επενδυτές Αναδιαμορφώνουν τα Χαρτοφυλάκιά τους: Αλλού, οι θεσμικοί επενδυτές συνέχισαν να προσαρμόζουν τις στρατηγικές τους στην ακίνητη περιουσία υπό το φως των μακροοικονομικών τάσεων. Αναφορές ανέφεραν ότι ορισμένοι μεγάλοι επενδυτές ανακατανέμουν προς ιδιωτική πίστη και υποδομές εις βάρος της μετοχικής ακίνητης περιουσίας, δεδομένων των υψηλότερων αποδόσεων ομολόγων. Για παράδειγμα, τα στοιχεία της Preqin έδειξαν ότι η συγκέντρωση κεφαλαίων για ιδιωτική πίστη στην Ευρώπη ξεπέρασε κατά πολύ τα ακίνητα φέτος reuters.com, υποδηλώνοντας ότι οι επενδυτές προτιμούν να δανείζουν σε ιδιοκτήτες ακινήτων (κερδίζοντας υψηλούς τόκους) παρά να αγοράζουν ακίνητα απευθείας αυτή τη στιγμή. Επιπλέον, ορισμένα περιουσιακά στοιχεία υψηλού προφίλ άλλαξαν χέρια: στη Μέση Ανατολή, πηγές αναφέρουν ότι κρατικά ταμεία του Κόλπου αναζητούν κορυφαία ευρωπαϊκά ακίνητα με εκπτώσεις, αξιοποιώντας τη ρευστότητά τους. Και στις Η.Π.Α., υπήρξε δραστηριότητα στις συγχωνεύσεις & εξαγορές εμπορικών ακινήτων – π.χ. μια εταιρεία REIT γραφείων στη Sunbelt φέρεται να έλαβε πρόταση εξαγοράς (καθώς ακτιβιστές πιέζουν REITs των οποίων οι μετοχές διαπραγματεύονται με μεγάλες εκπτώσεις σε σχέση με τις αξίες των περιουσιακών στοιχείων). Αν και δεν έχουν δημοσιοποιηθεί όλες οι συμφωνίες ακόμη, η φημολογία του κλάδου δείχνει ότι ίσως δούμε περισσότερες συναλλαγές εξαγοράς/απόσυρσης από το χρηματιστήριο για εισηγμένες εταιρείες ακινήτων αν οι διαφορές αποτίμησης επιμείνουν.
Λαμβάνοντας υπόψη αυτές τις εξελίξεις συνολικά, είναι σαφές ότι η παγκόσμια αγορά ακινήτων διανύει περίοδο σημαντικής μετάβασης. Τα νέα της περασμένης εβδομάδας συνοψίζουν την αντιπαράθεση αντίρροπων δυνάμεων:
- Η νομισματική σύσφιξη πάτησε φρένο στις υπερθερμασμένες αγορές (από το Τορόντο ως τη Φρανκφούρτη και το Σίδνεϊ), ωστόσο η νομισματική χαλάρωση τώρα ξεκινά δειλά, προσφέροντας μια αχτίδα ελπίδας για τα τέλη του 2025 και μετά.
- Στην οικιστική αγορά ακινήτων, βλέπουμε θύλακες ανθεκτικότητας (νέες κατοικίες στις ΗΠΑ, επιλεγμένες παγκόσμιες πόλεις όπως η Μαδρίτη) ακόμη κι αν τα υψηλά επιτόκια γενικά πνίγουν τη ζήτηση και αναγκάζουν σε επαναπροσδιορισμό προσδοκιών.
- Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων είναι διχασμένη: τα περιουσιακά στοιχεία της νέας οικονομίας (όπως data centers και εγκαταστάσεις logistics) προσελκύουν κεφάλαια και επέκταση, ενώ τα παραδοσιακά περιουσιακά στοιχεία (γραφεία, εμπορικά κέντρα) αντιμετωπίζουν υπαρξιακή ανάγκη για επαναπροσδιορισμό ή αναχρηματοδότηση.
- Οι μεγάλοι παίκτες συγκεντρώνονται και αναδιοργανώνονται – είτε μέσω συγχωνεύσεων όπως η Compass-Anywhere είτε με διαχωρισμό περιουσιακών στοιχείων σε REITs – για να τοποθετηθούν καλύτερα στο νέο περιβάλλον.
- Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής και οι ρυθμιστικές αρχές βρίσκονται όλο και περισσότερο στο προσκήνιο, καθώς οι αποφάσεις τους για τα επιτόκια, τους κανονισμούς στέγασης ή τα μέτρα τόνωσης μπορεί να καθορίσουν αν οι αγορές ακινήτων θα έχουν ομαλή προσγείωση ή βαθύτερη ύφεση. Από τη δυνητική διάσωση της στέγασης στην Κίνα μέχρι τις τοπικές συζητήσεις για ελέγχους ενοικίων, η πολιτική είναι πλέον βασικός παράγοντας για την τύχη της αγοράς ακινήτων.
Προς το παρόν, τα νέα της 24–25 Σεπτεμβρίου 2025 σκιαγραφούν μια εικόνα αγοράς σε μετάβαση: στιγμές αισιοδοξίας (μια απροσδόκητη αύξηση πωλήσεων, επιτυχημένες δημόσιες εγγραφές, μετασχηματιστικές συμφωνίες) μετριασμένες από υπόγεια ρεύματα πίεσης (βάρη χρέους, αθετήσεις πληρωμών και μακρές σκιές της τελευταίας άνθησης). Εν ολίγοις, η παγκόσμια αγορά ακινήτων βιώνει μια απότομη εναλλαγή – και όλα τα βλέμματα είναι στραμμένα στο αν οι επόμενοι μήνες θα φέρουν περισσότερες σταθεροποιητικές δυνάμεις ή νέους κλυδωνισμούς σε αυτό το κρίσιμο θεμέλιο της παγκόσμιας οικονομίας.
Πηγές:
- Reuters – Δεδομένα και ανάλυση για τις νέες πωλήσεις κατοικιών στις ΗΠΑ reuters.com reuters.com, Πλαίσιο μείωσης επιτοκίων Fed reuters.com, Δημοσκόπηση για τις προοπτικές της αμερικανικής αγοράς κατοικίας reuters.com reuters.com, Ειδήσεις για τη συμφωνία Compass-Anywhere reuters.com, Λεπτομέρειες έρευνας FINRA reuters.com reuters.com, Πολιτική και προοπτικές αγοράς κατοικίας στην Κίνα fxempire.com reuters.com, Ανάλυση για την Ευρώπη ως “ζώνη ζόμπι” reuters.com reuters.com, IPO της Centurion REIT reuters.com reuters.com, IPO της Fermi data center REIT reuters.com reuters.com.
- The Real Deal – Δημοπρασία κτιρίων με ρυθμιζόμενο ενοίκιο στη Νέα Υόρκη (χαρτοφυλάκιο του Joel Wiener) therealdeal.com therealdeal.com.
- Sixth Tone – Η Κίνα χαλαρώνει τους κανόνες αγοράς ακινήτων για αγοραστές από το εξωτερικό sixthtone.com sixthtone.com.
- UBS – Τα κυριότερα σημεία του Παγκόσμιου Δείκτη Φούσκας Ακινήτων 2025 ubs.com ubs.com.
