- Βόρεια Αμερική: Η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ παραμένει στάσιμη λόγω των υψηλών επιτοκίων – οι τιμές αυξήθηκαν μόνο κατά ~2% σε ετήσια βάση, υπολείπονται του πληθωρισμού investopedia.com. Οι αναλυτές προειδοποιούν ότι η πραγματική καθαρή αξία κατοικίας διαβρώνεται, με τον “πλούτο της αμερικανικής κατοικίας… να έχει μειωθεί σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό” investopedia.com. Τα μεγάλα κεφάλαια συνεχίζουν να ποντάρουν στην ακίνητη περιουσία: η Carlyle συγκέντρωσε ρεκόρ $9 δισ. για επενδύσεις σε κατοικίες, βιομηχανικά και αποθηκευτικούς χώρους, ενώ αποφεύγει τα προβληματικά γραφεία reuters.com reuters.com.
- Ευρώπη: Τα εμπορικά ακίνητα παραμένουν σε “ζώνη ζόμπι” με τον όγκο συναλλαγών στο χαμηλότερο επίπεδο δεκαετίας reuters.com reuters.com. Η έξοδος επενδυτών και η απροθυμία των πωλητών να μειώσουν τις τιμές έχουν σταματήσει κάθε ανάκαμψη. “Έχουμε ‘ζώνη ζόμπι’… καμία ανάκαμψη, εγκλωβισμένα περιουσιακά στοιχεία, καμία ρευστότητα,” λέει ο επικεφαλής ακινήτων της PGIM στην Ευρώπη reuters.com. Τα γραφεία και τα εμπορικά κέντρα που έχουν πληγεί σκληρά παραμένουν στάσιμα, αν και η ενοικιαζόμενη κατοικία και τα logistics εξακολουθούν να προσελκύουν ενδιαφέρον.
- Ασία: Η ύφεση στην αγορά ακινήτων της Κίνας βαθαίνει – οι κατασκευαστές προειδοποιούν για κατακόρυφη πτώση πωλήσεων και αυξανόμενες ζημίες reuters.com reuters.com. Η Country Garden, κάποτε ο κορυφαίος κατασκευαστής της Κίνας, παρέδωσε τα μισά σπίτια σε σχέση με πέρυσι και αναμένει ζημιά πρώτου εξαμήνου ¥18–21 δισ. reuters.com reuters.com. Η ευρύτερη οικονομία νιώθει τον πόνο: η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια έφτασε σε χαμηλό 20ετίας καθώς τα νοικοκυριά αποφεύγουν τα νέα δάνεια reuters.com. Αλλού στην Ασία, τα ακίνητα της Ιαπωνίας προσελκύουν παγκόσμιους επενδυτές – αναμένονται μάχες προσφορών για το χαρτοφυλάκιο ακινήτων ¥400 δισ. ($2,7 δισ.) της Sapporo Holdings reuters.com καθώς ξένα funds όπως οι Bain και KKR κυνηγούν ευκαιρίες σε μια αγορά χαμηλών επιτοκίων reuters.com.
- Λατινική Αμερική: Μετά από τιμωρητικές αυξήσεις επιτοκίων, διαφαίνεται κάποια ανακούφιση. Η κεντρική τράπεζα της Βραζιλίας έδειξε ότι το βασικό της επιτόκιο 15% – το υψηλότερο των τελευταίων δύο δεκαετιών – είναι «πιο περιοριστικό από όσο χρειάζεται», αφήνοντας να εννοηθεί ότι οι μειώσεις θα έρθουν νωρίτερα reuters.com reuters.com. Η Χιλή και άλλες χώρες έχουν ήδη αρχίσει να χαλαρώνουν την πολιτική τους, με στόχο να αναζωπυρώσουν τη ζήτηση για ακίνητα. Εν τω μεταξύ, τα βιομηχανικά ακίνητα του Μεξικού γνωρίζουν άνθηση χάρη στο nearshoring: οι επενδύσεις σε εργοστάσια και αποθήκες εκτοξεύονται καθώς οι εταιρείες μεταφέρουν δραστηριότητες πιο κοντά στις ΗΠΑ (παρά τις ανησυχίες για τον θόρυβο γύρω από την εμπορική πολιτική των ΗΠΑ).
- Μέση Ανατολή: Μια ιστορία δύο εκρήξεων – εταιρικά κέρδη και κατασκευές. Ο πυρετός ακινήτων του Ντουμπάι εκτόξευσε τα κέρδη της Emaar Properties κατά +33% το πρώτο εξάμηνο, καθώς τα πολυτελή έργα και οι φιλικές προς τους επενδυτές μεταρρυθμίσεις προσελκύουν αγοραστές από όλο τον κόσμο reuters.com reuters.com. Η Σαουδική Αραβία ξεκίνησε ιστορικές μεταρρυθμίσεις στη στέγαση: τον Αύγουστο εφάρμοσε νέο “White Land” tax έως και 10% ετησίως σε μεγάλες αδόμητες εκτάσεις για να καταπολεμήσει τη σπέκουλα topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Τώρα είναι πολύ πιο ακριβό να διατηρείς άδεια οικόπεδα – μια αλλαγή που “κάνει σημαντικά πιο δαπανηρό για τους ιδιοκτήτες να κρατούν περιουσιακά στοιχεία χωρίς να τα αξιοποιούν παραγωγικά,” σημειώνει ο Nils Vanhassel της DLA Piper topluxuryproperty.com. Το βασίλειο ενέκρινε επίσης νόμο που θα επιτρέπει σε ξένους να αγοράζουν κατοικίες στο Ριάντ, την Τζέντα και άλλες ζώνες από το 2026, μια τεράστια αλλαγή πολιτικής για την προσέλκυση επενδύσεων gfmag.com gfmag.com. Αφρική: Τα υψηλά επιτόκια έχουν περιορίσει την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, αλλά η δυναμική αλλάζει. Η Νότια Αφρική μόλις μείωσε το επιτόκιο αναφοράς της στο 7,00% (το βασικό επιτόκιο δανεισμού τώρα στο 10,5%) – το χαμηλότερο από το 2022 – προσφέροντας μέτρια ανακούφιση στους δανειολήπτες. «Η οικονομική πίεση στα νοικοκυριά θα μειωθεί ελαφρώς», λέει η Yael Geffen της Sotheby’s Realty, αν και προειδοποιεί ότι η Νότια Αφρική είναι «στο χείλος μιας οικονομικής καταστροφής» με ρεκόρ ανεργίας και οικογένειες να ξοδεύουν τα 2/3 του εισοδήματός τους σε χρέη. Αλλού, η παν-αφρικανική επένδυση αναζωπυρώνεται: ο Όμιλος Dangote της Νιγηρίας ανακοίνωσε σχέδια επέκτασης στην αγορά ακινήτων της Αιθιοπίας (παράλληλα με μια βιομηχανική επένδυση 2,5 δισ. δολαρίων), υπογραμμίζοντας την αυξανόμενη ενδοαφρικανική ροή κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων.
- Ωκεανία: Η αγορά κατοικίας της Αυστραλίας επέστρεψε σε ανάπτυξη – σε κάθε πρωτεύουσα οι τιμές αυξήθηκαν τον Ιούλιο, με τις εθνικές αξίες κατοικιών να ανεβαίνουν κατά ~1,8% για τον μήνα cotality.com. Η περιορισμένη προσφορά και η ισχυρή μετανάστευση τροφοδοτούν μια ήπια ανάκαμψη, και οι αναλυτές προβλέπουν συνεχιζόμενα σταδιακά κέρδη εν μέσω προσδοκιών για μείωση επιτοκίων propertyupdate.com.au. Η Νέα Ζηλανδία, ωστόσο, εξακολουθεί να αναρρώνει από πτώση: οι μέσες αξίες κατοικιών είναι 13% κάτω από το ανώτατο σημείο στα τέλη του 2021 qv.co.nz qv.co.nz, με το Wellington City να έχει πέσει ~27% από το υψηλότερο σημείο qv.co.nz. Ενώ η πτώση σταθεροποιείται – οι αξίες σε εθνικό επίπεδο είναι αμετάβλητες σε σύγκριση με πέρυσι qv.co.nz – η αγορά της Νέας Ζηλανδίας παραμένει εύθραυστη. Οι μεσίτες αναφέρουν μια «ανομοιόμορφη και εύθραυστη» ανάκαμψη, καθώς οι πωλητές σε πολλές περιοχές πρέπει να “συναντήσουν την αγορά” στην τιμή για να κλείσουν συμφωνίες qv.co.nz.
Βόρεια Αμερική: Τα υψηλά επιτόκια πλήττουν την αγορά κατοικίας
Επιβράδυνση της αγοράς κατοικίας: Η αγορά κατοικιών στις ΗΠΑ αντιμετωπίζει το δάγκωμα των υψηλών επιτοκίων. Το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου 30 ετών παραμένει γύρω στο 6,7%, το υψηλότερο εδώ και πάνω από δύο δεκαετίες, περιορίζοντας δραστικά την προσιτότητα investopedia.com. Τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται μόλις κατά ~1,9% ετησίως (έως τον Ιούνιο) – πολύ κάτω από το ποσοστό πληθωρισμού 2,7% investopedia.com. Στην ουσία, οι πραγματικές αξίες των κατοικιών μειώνονται για πρώτη φορά εδώ και χρόνια. «Για πρώτη φορά εδώ και χρόνια, οι τιμές των κατοικιών δεν συμβαδίζουν με τον ευρύτερο πληθωρισμό… Ο πλούτος των Αμερικανών σε ακίνητα έχει στην πραγματικότητα μειωθεί σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό», σημείωσε ο Nicholas Godec της S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Αυτό σηματοδοτεί μια έντονη αντιστροφή σε σχέση με την άνθηση της πανδημίας, όταν οι διψήφιες ετήσιες αυξήσεις τιμών ήταν ο κανόνας.
Αποθέματα και ζήτηση: Σε αντίθεση με τον αγοραστικό πανικό του 2021, η σημερινή αγορά είναι καλά εφοδιασμένη. Οι νέες κατασκευές έχουν συσσωρεύσει απόθεμα 9,2 μηνών σε νέα σπίτια προς πώληση – κοντά σε ιστορικό υψηλό investopedia.com – καθώς οι κατασκευαστές ολοκληρώνουν έργα αλλά οι αγοραστές αποσύρονται. Οι καταχωρίσεις υφιστάμενων κατοικιών επίσης αυξάνονται (απόθεμα 4,6 μηνών έναντι 4,0 πριν από ένα χρόνο) investopedia.com. Αυτό το αυξανόμενο απόθεμα, ειδικά σε πρώην καυτές αγορές της Sun Belt, ασκεί καθοδική πίεση στις τιμές. Τα στοιχεία του Case-Shiller Index επιβεβαιώνουν μειώσεις τιμών σε ορισμένες πόλεις-φούσκες: π.χ. η Τάμπα έχει πτώση 2,4% σε ετήσια βάση, το Σαν Φρανσίσκο -2,0%, αντανακλώντας την υπερπροσφορά σε αυτές τις περιοχές investopedia.com. Αντίθετα, η Βορειοανατολική και η Μεσοδυτική περιοχή παραμένουν σχετικά ισχυρές – οι τιμές στη Νέα Υόρκη είναι +7% σε ετήσια βάση, στο Σικάγο +6%, ενισχυμένες από τη χαμηλότερη προσφορά investopedia.com.
Προοπτικές και πολιτική: Οι ταχείες αυξήσεις επιτοκίων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ οδήγησαν σε κατάρρευση της δραστηριότητας στεγαστικών δανείων – οι αιτήσεις έφτασαν πρόσφατα σε χαμηλό 28 ετών reuters.com – ωστόσο η αγορά κατοικίας δεν έχει καταρρεύσει πλήρως. Οι τιμές σε εθνικό επίπεδο έχουν μειωθεί λιγότερο από 3% από το υψηλό του 2022 reuters.com, διαψεύδοντας τις προβλέψεις για μεγαλύτερη διόρθωση. Οι αναλυτές πλέον θεωρούν ότι τα χειρότερα πέρασαν: «η χειρότερη φάση της διόρθωσης φαίνεται να έχει περάσει και δεν αναμένουμε περαιτέρω διαρκείς πτώσεις», λέει ο Andrew Burrell, επικεφαλής οικονομολόγος ακινήτων στην Capital Economics reuters.com. Η επικρατούσα άποψη είναι για στασιμότητα τιμών το 2024, ακόμη κι αν η Fed αρχίσει να μειώνει τα επιτόκια, καθώς οποιαδήποτε ανανεωμένη ζήτηση μπορεί να εξισορροπηθεί από περισσότερους πωλητές που θα επιστρέψουν στην αγορά reuters.com. Ένας διαρκής ανασταλτικός παράγοντας είναι η προσιτότητα για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας – ακόμη κι αν οι τιμές σταματήσουν να αυξάνονται, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων κοντά στο 7% σημαίνουν ότι οι μηνιαίες δόσεις παραμένουν δυσβάσταχτες. Περίπου οι μισοί ειδικοί ακινήτων που συμμετείχαν σε έρευνα λένε ότι η προσιτότητα για αγοραστές πρώτης κατοικίας θα επιδεινωθεί τον επόμενο χρόνο, παρά τις σταθερές τιμές reuters.com.
Καναδάς & διασυνοριακές ροές: Στον Καναδά, βρίσκεται σε εξέλιξη μια παράλληλη επιβράδυνση. Μεγάλες αγορές όπως το Τορόντο και το Βανκούβερ βλέπουν χαμηλότερες πωλήσεις και ήπιες μειώσεις τιμών, καθώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων 5–6% πιέζουν τους αγοραστές. Παρ’ όλα αυτά, η Βόρεια Αμερική συνεχίζει να προσελκύει παγκόσμιο κεφάλαιο ακινήτων. Αξιοσημείωτο είναι ότι οι Λατινοαμερικανοί επενδυτές είναι όλο και πιο ενεργοί στην αγορά ακινήτων των ΗΠΑ: σχεδόν οι μισές νέες πωλήσεις διαμερισμάτων στο Μαϊάμι φέτος αφορούν Λατινοαμερικανούς αγοραστές, οι οποίοι βλέπουν τα ακίνητα στις ΗΠΑ ως ασφαλές καταφύγιο εν μέσω πολιτικής και οικονομικής αβεβαιότητας στις πατρίδες τους miamiherald.com. Αυτή η διεθνής ζήτηση προσφέρει εστίες αντοχής, ακόμη κι όταν οι εγχώριοι αγοραστές απομακρύνονται.
Μεγάλες συμφωνίες και REITs: Παρά το δύσκολο περιβάλλον, κάποιες υψηλού προφίλ συμφωνίες και κινήσεις στην αγορά ακινήτων απασχόλησαν τα πρωτοσέλιδα:
- Το Αμοιβαίο Κεφάλαιο Ακινήτων $9 δισ. της Carlyle: Ο κολοσσός του private equity Carlyle Group έκλεισε ένα αμερικανικό αμοιβαίο κεφάλαιο ακινήτων ύψους $9 δισ. – το μεγαλύτερό του μέχρι σήμερα reuters.com – σηματοδοτώντας ότι οι θεσμικοί επενδυτές εξακολουθούν να βλέπουν ευκαιρίες σε επιλεγμένους τομείς. «Οι επενδυτές δεσμεύτηκαν σε κεφάλαια κατά τη διάρκεια “ενός από τα πιο δύσκολα περιβάλλοντα άντλησης κεφαλαίων… τα τελευταία χρόνια,” δήλωσε ο Rob Stuckey, επικεφαλής ακινήτων ΗΠΑ της Carlyle reuters.com. Το κεφάλαιο αποφεύγει σκόπιμα γραφεία, ξενοδοχεία και εμπορικά κέντρα, εστιάζοντας αντ’ αυτού σε κατοικίες, αποθήκες και self-storage όπου «τα θεμελιώδη μεγέθη βελτιώνονται» reuters.com. Ο Stuckey σημείωσε ότι η έλλειψη αγοραστών στη σημερινή αγορά δίνει στην πραγματικότητα πλεονέκτημα στους καλά χρηματοδοτούμενους παίκτες στη διαπραγμάτευση συμφωνιών reuters.com.
- Ανάκαμψη REIT;: Τα αμερικανικά Real Estate Investment Trusts είχαν μια ασταθή εβδομάδα. Ο δείκτης FTSE Nareit All-REIT παρέμεινε αμετάβλητος κατά την περίοδο 30–31 Αυγούστου μετά από μια καλοκαιρινή άνοδο που κόπασε. Τα βιομηχανικά/λογιστικά REITs συνεχίζουν να υπεραποδίδουν χάρη στη ζήτηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, ενώ τα Office REITs παραμένουν βαθιά σε bear market με υψηλή κενότητα και επερχόμενες λήξεις χρεών. Στα εταιρικά νέα, το BREIT (μη εισηγμένο REIT) της Blackstone ανέφερε αύξηση αιτημάτων εξαγοράς τον Αύγουστο καθώς οι ιδιώτες επενδυτές αναζητούν ρευστότητα, οδηγώντας το κεφάλαιο να μπλοκάρει ξανά τις αναλήψεις – ένδειξη διαρκούς επιφυλακτικότητας των επενδυτών στον χώρο των εμπορικών ακινήτων reuters.com.
- Σημαντικές συναλλαγές: Δεν ανακοινώθηκαν mega-mergers στις 30–31 Αυγούστου, αλλά εμφανίστηκαν κάποιες περιφερειακές συμφωνίες. Στη Νέα Υόρκη, η Brookfield φέρεται να επανεκκίνησε συνομιλίες για την πώληση μεριδίου στον πύργο γραφείων One Manhattan West με μεγάλη έκπτωση, δοκιμάζοντας τη διάθεση των επενδυτών για κορυφαία γραφεία. Και στη Silicon Valley, η Google ολοκλήρωσε την πώληση και επαναμίσθωση ενός συγκροτήματος γραφείων αξίας $300 εκατ. σε αγοραστή private equity – μέρος της συνεχιζόμενης αναδιάρθρωσης ακινήτων της λόγω των τάσεων υβριδικής εργασίας (πηγές αναφέρουν ότι η Google εκποιεί φέτος γραφεία αξίας ~$1,5 δισ. για μείωση κόστους).
Άποψη ειδικού: Οι οικονομολόγοι διχάζονται σχετικά με την πορεία της Βόρειας Αμερικής. Οι αισιόδοξοι επισημαίνουν τη σταθερή αύξηση των θέσεων εργασίας στις ΗΠΑ και τη συσσωρευμένη ζήτηση από millennials, που θα μπορούσε να αναζωογονήσει την αγορά κατοικίας αν τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μειωθούν έστω και ελαφρώς. Οι απαισιόδοξοι υποστηρίζουν ότι τα επιτόκια «υψηλά για περισσότερο» θα διατηρήσουν την αγορά κατοικίας απρόσιτη για πολλούς, πιέζοντας τις τιμές ήπια προς τα κάτω σε πραγματικούς όρους. Η τελευταία έρευνα της Bank of America διαπίστωσε ότι οι Αμερικανοί καταναλωτές είναι οι πιο απαισιόδοξοι για την αγορά κατοικίας από το 2023, με την πλειοψηφία να αναμένει ότι οι τιμές είτε θα σταθεροποιηθούν είτε θα μειωθούν, καθώς το κόστος δανεισμού και η οικονομική αβεβαιότητα αποθαρρύνουν τους αγοραστές reuters.com. Η τύχη της αγοράς μπορεί να εξαρτηθεί από τις επόμενες κινήσεις της Ομοσπονδιακής Τράπεζας – μια ταχύτερη στροφή σε μειώσεις επιτοκίων το 2024 θα μπορούσε να πυροδοτήσει μια ήπια ανάκαμψη, ενώ η διατήρηση επιτοκίων στεγαστικών δανείων άνω του 7% και το επόμενο έτος ενέχει τον κίνδυνο περαιτέρω πτώσης των τιμών και της οικοδομικής δραστηριότητας.
Ευρώπη: Κολλημένη στη «Γη των Ζόμπι» αλλά με Εστίες Ελπίδας
Υποχώρηση στην εμπορική ακίνητη περιουσία: Οι αγορές ακινήτων της Ευρώπης, ειδικά οι εμπορικοί τομείς, διανύουν μια παρατεταμένη ύφεση. Οι όγκοι συναλλαγών έχουν καταρρεύσει σε χαμηλά σχεδόν δεκαετίας, καθώς το υψηλό κόστος χρηματοδότησης και η οικονομική αβεβαιότητα κρατούν τους επενδυτές στο περιθώριο. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι πωλήσεις εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη ανήλθαν μόλις σε 47,8 δισ. ευρώ – λιγότερο από το μισό του επιπέδου στις αρχές του 2022 reuters.com. Οι διασυνοριακές επενδύσεις έχουν στερέψει: το δεύτερο τρίμηνο σημειώθηκε πτώση 20% σε ετήσια βάση στις εισερχόμενες επενδύσεις ακινήτων στην περιοχή EMEA, το χειρότερο Απρίλιος–Ιούνιος της δεκαετίας σύμφωνα με τα στοιχεία της Knight Frank reuters.com. Οι υποψήφιοι αγοραστές απαιτούν μεγάλες εκπτώσεις, αλλά πολλοί πωλητές (συχνά με ισχυρή κεφαλαιακή επάρκεια ή σε καθεστώς «παράτασης και προσποίησης» με τους δανειστές) αρνούνται να υποχωρήσουν στις τιμές, οδηγώντας σε αδιέξοδο.
«Αγορά ‘Zombieland’:» Η διάθεση είναι αισθητά διαφορετική από την αρχή του 2025, όταν κάποιοι προέβλεπαν με αισιοδοξία μια ανάκαμψη μετά την πανδημία. Αντίθετα, «Έχουμε ‘zombieland’… καμία ανάκαμψη, εγκλωβισμένα περιουσιακά στοιχεία, καμία ρευστότητα που να επιστρέφει», παραπονιέται ο Sebastiano Ferrante, επικεφαλής του ευρωπαϊκού real estate στην PGIM reuters.com. Σημειώνει ότι ακόμη και οι επενδυτές με πιο επιθετική στρατηγική είναι επιφυλακτικοί λόγω της αβέβαιης προοπτικής. Η πίεση αρχίζει να γίνεται εμφανής: ορισμένες τράπεζες και funds αρχίζουν να ξεφορτώνονται ή να αναδιαρθρώνουν προβληματικά περιουσιακά στοιχεία αντί να παρατείνουν ατελείωτα τα δάνεια reuters.com. Για παράδειγμα, η καναδική Brookfield επιδίωξε να αναδιαρθρώσει ένα ομόλογο για τον πύργο CityPoint στο Λονδίνο αφού απέσυρε μια πώληση όταν οι προσφορές ήταν πολύ χαμηλότερες από την λογιστική αξία reuters.com. Και στη Γερμανία, ο εμβληματικός ουρανοξύστης Trianon στη Φρανκφούρτη – του οποίου ο ιδιοκτήτης αθέτησε τις υποχρεώσεις του – έχει τεθεί προς πώληση από διαχειριστή, μια σπάνια δοκιμή ανακάλυψης τιμής σε αυτή την εύθραυστη αγορά reuters.com.«Διαφοροποίηση τομέων:» Ο πόνος δεν κατανέμεται ομοιόμορφα:«Γραφεία & λιανικό εμπόριο:» Τομείς που έχουν περάσει σε δυσμένεια, όπως τα δευτερεύοντα γραφεία και τα παλιά εμπορικά κέντρα, είναι σχεδόν μη ρευστοποιήσιμα – ελάχιστοι αγοραστές τα αγγίζουν ακόμη και με μεγάλες εκπτώσεις reuters.com. Τα ποσοστά κενών γραφείων βρίσκονται σε ή κοντά σε ιστορικά υψηλά σε χρηματοοικονομικά κέντρα όπως η Φρανκφούρτη, το Λονδίνο και το Άμστερνταμ, καθώς η υβριδική εργασία διατηρείται. Τα ακίνητα λιανικής αντιμετωπίζουν αντίθετους ανέμους από το ηλεκτρονικό εμπόριο και τη χαμηλή καταναλωτική δαπάνη· πολλά δευτερεύοντα εμπορικά κέντρα είναι «εγκλωβισμένα περιουσιακά στοιχεία» που αναζητούν νέα χρήση.«Κατοικία & logistics:» Υπάρχουν ακόμη φωτεινά σημεία στην πολυοικογενειακή κατοικία, όπου η έλλειψη στέγης στην Ευρώπη διατηρεί το επενδυτικό ενδιαφέρον υψηλό (όπως δείχνουν πρόσφατες συμφωνίες στη Γερμανία και την Ολλανδία για χαρτοφυλάκια ενοικιαζόμενων κατοικιών). Τα σύγχρονα logistics warehouses εξακολουθούν να βρίσκουν αγοραστές χάρη στην άνθηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, αν και ακόμη και αυτός ο τομέας έχει ψυχρανθεί σε σχέση με τα ύψη του 2021. Όπως σημειώνει ο Ferrante, «τα logistics και τα ξενοδοχεία [παρουσιάζουν] ευκαιρίες αγοράς» ακόμη και καθώς άλλες κατηγορίες δυσκολεύονται reuters.com. Πράγματι, ορισμένες εταιρείες private equity συσσωρεύουν αθόρυβα αποθήκες, αναμένοντας μια μελλοντική ανάκαμψη της ζήτησης.Επενδυτικό κλίμα & χρηματοδότηση: Το επενδυτικό κλίμα στην Ευρώπη βρίσκεται στο χαμηλότερο σημείο του εδώ και πάνω από ένα χρόνο reuters.com, αντικατοπτρίζοντας τις ΗΠΑ όπου η εμπιστοσύνη επίσης μειώθηκε το 2025. Σύμφωνα με την INREV (Ευρωπαϊκή Ένωση Επενδυτών σε Μη Εισηγμένα Ακίνητα), οι δείκτες εμπιστοσύνης των επενδυτών για τα μέσα του 2025 έφτασαν σε χαμηλά πολλών ετών reuters.com. Κύριος παράγοντας είναι το κόστος χρηματοδότησης: με τα επιτόκια της ΕΚΤ σε υψηλά πολλών ετών, οι αποδόσεις των ακινήτων δεν έχουν ακόμη προσαρμοστεί αρκετά ώστε να προσελκύσουν αγοραστές. Πολλές συμφωνίες απλώς δεν βγαίνουν οικονομικά όταν το κόστος δανεισμού ξεπερνά το 5% αλλά οι αποδόσεις των κορυφαίων γραφείων παραμένουν ~4% σε πόλεις όπως το Παρίσι ή το Μόναχο. Μέχρι να κλείσει αυτό το χάσμα αποδόσεων (είτε με χαμηλότερα επιτόκια είτε με χαμηλότερες τιμές ακινήτων), η δραστηριότητα στις συναλλαγές ενδέχεται να παραμείνει υποτονική.
Πολιτική και κανονισμοί: Οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις προσπαθούν να ισορροπήσουν μεταξύ της κρίσης προσιτής στέγασης και της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας:
- Έλεγχος ενοικίων & στεγαστική πολιτική: Πολλές χώρες προσπαθούν να συγκρατήσουν τα ενοίκια και να αυξήσουν την προσφορά κατοικιών. Στο Βερολίνο, ένας νέος κανόνας που περιορίζει τις αυξήσεις ενοικίων τέθηκε σε ισχύ αυτό το καλοκαίρι, με στόχο να ελαφρύνει το βάρος για τους ενοικιαστές (αν και οι επικριτές υποστηρίζουν ότι θα αποθαρρύνει τις επενδύσεις σε νέα κατοικία). Στο Ηνωμένο Βασίλειο συζητούνται μεταρρυθμίσεις στους κανονισμούς ενοικίασης και στους πολεοδομικούς κανόνες, καθώς η προσιτή στέγαση γίνεται πολιτικό σημείο τριβής ενόψει των εκλογών του 2026. Την ίδια στιγμή, η ΕΕ συνολικά αντιμετωπίζει αυτό που ο δήμαρχος της Βαρκελώνης χαρακτήρισε «η στεγαστική κρίση [είναι] πλέον τόσο μεγάλη απειλή για την ΕΕ όσο και η Ρωσία», υπογραμμίζοντας την ανάγκη για άμεσες λύσεις theguardian.com.
- Προώθηση πράσινων κτιρίων: Οι κανόνες βιωσιμότητας επηρεάζουν επίσης τα ακίνητα. Η προτεινόμενη Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση της ΕΕ θα μπορούσε να επιβάλει δαπανηρές αναβαθμίσεις σε παλαιά, μη αποδοτικά κτίρια έως το 2030, ασκώντας πίεση στους ιδιοκτήτες παλαιών γραφείων και διαμερισμάτων. Αυτό αναμένεται να επιταχύνει την απαξίωση των μη πράσινων κτιρίων (παράγοντας στο ζήτημα των «εγκαταλελειμμένων περιουσιακών στοιχείων») και να κατευθύνει επενδύσεις σε ανακαινίσεις και πράσινες αναπτύξεις.
Σημάδια ζωής: Παρά το αρνητικό κλίμα, εμφανίστηκαν κάποιες ευκαιριακές κινήσεις και θετικοί δείκτες:
- Συναλλαγές σε κατάσταση distress: Μερικοί τολμηροί επενδυτές ψαρεύουν στον πάτο. Το Λονδίνο είδε προσφορές ιδιωτικών κεφαλαίων για αρκετά distressed γραφειακά ακίνητα με εκπτώσεις 30–40% σε σχέση με τις αποτιμήσεις πριν την πανδημία. Στη Σουηδία, όπου σημειώθηκε μία από τις πιο απότομες πτώσεις στην αγορά ακινήτων, εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές έχουν αρχίσει αθόρυβα να συγκεντρώνουν εμπορικά ακίνητα υψηλής ποιότητας από υπερχρεωμένους ιδιοκτήτες σε τιμές ευκαιρίας. Αυτές οι πρώιμες κινήσεις θα μπορούσαν να προετοιμάσουν το έδαφος για μια ευρύτερη ανάκαμψη αν βελτιωθεί η χρηματοδότηση.
- Προσαρμογές αγοράς: Σε τμήματα της αγοράς, η ανάκαμψη είναι σε εξέλιξη. Η Cecile Retaureau της Phoenix Group σημειώνει, «σε ορισμένα τμήματα της αγοράς η ανάκαμψη βρίσκεται σε καλό δρόμο… ωστόσο υπάρχουν περιουσιακά στοιχεία που δεν είναι της μόδας, όπου σχεδόν δεν υπάρχει ρευστότητα και έρχεται περισσότερος πόνος.» reuters.com Αυτό υποδηλώνει ότι ακίνητα σε καλές τοποθεσίες και με ανθεκτικότητα στο μέλλον (σκεφτείτε: κεντρικά γραφεία με υψηλές βαθμολογίες ESG, νέα κέντρα logistics, έργα προσιτής κατοικίας) βρίσκουν ένα πάτωμα, ακόμη κι αν τα παλαιότερα και υπερχρεωμένα ακίνητα δυσκολεύονται.
- Προοπτική επιτοκίων: Η πορεία των επιτοκίων θα είναι καθοριστική. Με τον πληθωρισμό στη ζώνη του ευρώ να κινείται επιτέλους πτωτικά (λίγο πάνω από 3% πρόσφατα), πολλοί αναμένουν η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα να ξεκινήσει τη μείωση των επιτοκίων το 2026, αν όχι νωρίτερα. Οποιοδήποτε σαφές σήμα για χαλάρωση των επιτοκίων θα μπορούσε να αποτελέσει σημείο καμπής, μειώνοντας τις απαιτήσεις απόδοσης και φέρνοντας πίσω τους αγοραστές. Μέχρι τότε, τα ευρωπαϊκά ακίνητα μπορεί να παραμείνουν μια ιστορία δύο αγορών – μια αναδυόμενη ανάκαμψη για τα καλύτερα ακίνητα και μια συνεχιζόμενη ύφεση για τα υπόλοιπα.
Ασία: Η Κρίση της Κίνας, η Ευκαιρία της Ιαπωνίας
Κίνα – Κρίση και μέτρα στήριξης: Ο άλλοτε πανίσχυρος τομέας ακινήτων της Κίνας συνεχίζει να παλεύει με μια πρωτοφανή ύφεση. Οι κατασκευαστές ακινήτων βρίσκονται σε δυσχερή θέση, οι πωλήσεις νέων κατοικιών καταρρέουν και η εμπιστοσύνη των αγοραστών κατοικιών έχει καταρρεύσει. Η Country Garden, που τα προηγούμενα χρόνια πούλησε περισσότερα σπίτια από κάθε άλλον κατασκευαστή παγκοσμίως, προειδοποίησε στις 22 Αυγ. για τεράστιες ζημιές στο πρώτο εξάμηνο καθώς οι παραδόσεις των οικιστικών της έργων μειώθηκαν κατά 50% σε σχέση με πέρυσι reuters.com reuters.com. Η εταιρεία αθέτησε πληρωμές σε ομόλογα εξωτερικού στα τέλη του 2023, και τα προβλήματά της ενσαρκώνουν την «κρίση σε όλο τον κλάδο» που έχει ήδη ρίξει κολοσσούς όπως η Evergrande reuters.com. Καθώς οι κατασκευαστές σταματούν έργα και προσπαθούν να αναδιαρθρώσουν τα χρέη τους, οι αγοραστές κατοικιών κρατούν αποστάσεις – οι προπωλήσεις έχουν στερέψει και κάποιοι αγοραστές αρνούνται να πληρώσουν δάνεια για ημιτελείς κατοικίες σε ένδειξη διαμαρτυρίας.
Το Πεκίνο απαντά με μια σειρά μέτρων στήριξης για να ανακόψει την πτώση:
- Στα τέλη Αυγούστου, οι Κινέζοι ρυθμιστές μείωσαν τις απαιτήσεις προκαταβολής στεγαστικών δανείων στις μεγάλες πόλεις. Για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας σε μεγάλες πόλεις όπως το Πεκίνο και η Σαγκάη, οι ελάχιστες προκαταβολές φέρεται να μειώθηκαν από 30% σε 20%, και για δεύτερη κατοικία από 60–70% σε περίπου 30–40%. Αυτό στοχεύει στην τόνωση της ζήτησης μειώνοντας τα αρχικά κόστη.
- Η Λαϊκή Τράπεζα της Κίνας μείωσε τα βασικά επιτόκια (το 1-ετές Loan Prime Rate μειώθηκε νωρίτερα τον Αύγουστο) και έδωσε εντολή στις τράπεζες να μειώσουν τα υφιστάμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων για τους επιλέξιμους δανειολήπτες. Πολλοί Κινέζοι ιδιοκτήτες που δανείστηκαν με επιτόκια άνω του 5% κατά τη διάρκεια της άνθησης, ενδέχεται να δουν τα επιτόκια των δανείων τους να επανακαθορίζονται χαμηλότερα, ενισχύοντας το διαθέσιμο εισόδημα και την προσιτότητα στέγασης.
- Οι πόλεις αποσυναρμολογούν προηγούμενα μέτρα ψύξης: Αρκετοί δήμοι χαλάρωσαν τους περιορισμούς αγοράς κατοικίας (για παράδειγμα, επιτρέποντας σε μη κατοίκους να αγοράσουν ή καταργώντας τα όρια στην αγορά πολλαπλών ακινήτων). Η μητρόπολη Γκουανγκζού, την 1η Σεπτεμβρίου, φέρεται να αφαίρεσε όλους τους περιορισμούς στις αγορές κατοικιών. Άλλες πόλεις προσφέρουν επιδοτήσεις και φορολογικές ελαφρύνσεις στους αγοραστές κατοικιών.
Παρά αυτές τις προσπάθειες, τα δεδομένα παραμένουν δυσοίωνα. Οι τιμές νέων κατοικιών έχουν πέσει για πάνω από ένα χρόνο· τον Ιούλιο, οι τιμές ήταν μειωμένες κατά 2,8% σε ετήσια βάση, αν και η πτώση εξασθένησε από τη μείωση 3,2% του Ιουνίου tradingeconomics.com. Οι επενδύσεις σε ακίνητα συρρικνώνονται με διψήφια ποσοστά. Ίσως το πιο ανησυχητικό, τα νοικοκυριά διστάζουν να δανειστούν – τον Ιούλιο σημειώθηκε η πρώτη καθαρή μείωση στα εκκρεμή στεγαστικά δάνεια τραπεζών σε 20 χρόνια reuters.com, υπογραμμίζοντας μια κρίση εμπιστοσύνης. Όπως παρατήρησε ο επικεφαλής οικονομολόγος της Pinpoint Asset Management, Zhiwei Zhang, «Η οικονομική δυναμική της Κίνας επιβραδύνθηκε το τρίτο τρίμηνο λόγω της επίμονης αδύναμης εγχώριας ζήτησης και της ψύξης της αγοράς ακινήτων.» reuters.com Εάν η ύφεση στην αγορά ακινήτων δεν ανακοπεί, απειλεί τον στόχο ανάπτυξης του ΑΕΠ του Πεκίνου (~5% για το 2025) περιορίζοντας την καταναλωτική δαπάνη (καθώς ο πλούτος από ακίνητα αποτελεί βασικό μοχλό της κινεζικής κατανάλωσης) reuters.com reuters.com.
Ευρύτερη Ασία-Ειρηνικός: Εκτός Κίνας, άλλες ασιατικές αγορές ακινήτων παρουσιάζουν μικτή εικόνα:
- Ιαπωνία – Καυτό Ακίνητο: Η Ιαπωνία αναδεικνύεται ως μια απρόσμενη επενδυτική εστία. Με εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια (η Τράπεζα της Ιαπωνίας διατηρεί ακόμα αρνητικά/μηδενικά επιτόκια πολιτικής) και μια οικονομία που επιτέλους ξεφεύγει από τον αποπληθωρισμό, οι παγκόσμιοι επενδυτές συρρέουν στην ιαπωνική αγορά ακινήτων. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα: η Sapporo Holdings πουλάει τον κλάδο ακινήτων της (συμπεριλαμβανομένου ενός πολύτιμου χαρτοφυλακίου ζυθοποιείων, γραφείων και ξενοδοχείων), και τουλάχιστον τρεις μεγάλες ομάδες με ξένη ηγεσία ετοιμάζουν προσφορές γύρω στα ¥400 δισεκατομμύρια ($2,7 δισεκατομμύρια) reuters.com. Οι αμερικανικές εταιρείες ιδιωτικών κεφαλαίων Bain Capital και KKR ηγούνται κοινοπραξιών που εξετάζουν τα περιουσιακά στοιχεία reuters.com. Η αγορά ακινήτων έχει γίνει «δημοφιλής στόχος για επενδυτές στην Ιαπωνία καθώς η χώρα βγαίνει από τον αποπληθωρισμό και τα επιτόκια παραμένουν χαμηλά» reuters.com. Πέρα από αυτή τη συμφωνία, οι συνολικές επενδύσεις σε ακίνητα στην Ιαπωνία το 2025 είναι ισχυρές – τα J-REITs (Ιαπωνικά REITs) σημειώνουν άνοδο, ενώ η ενοικιαζόμενη κατοικία, τα logistics και ακόμη και τα προαστιακά εμπορικά κέντρα βλέπουν αυξημένη ζήτηση. Η μόνη προειδοποίηση: αν η Τράπεζα της Ιαπωνίας αυστηροποιήσει την πολιτική ή αν το γεν παρουσιάσει έντονες διακυμάνσεις, αυτό θα μπορούσε να μετριάσει τον ξένο ενθουσιασμό. Προς το παρόν όμως, τα σταθερά cap rates και η φθηνή χρηματοδότηση καθιστούν την Ιαπωνία μια σπάνια ιδανική περίπτωση παγκοσμίως.
- Ινδία – Μεταρρυθμίσεις και ανάπτυξη: Η αγορά ακινήτων της Ινδίας επωφελείται από μια ισχυρή οικονομία (ΑΕΠ Β’ τριμήνου +7,8% hindustantimes.com) και κυβερνητικές μεταρρυθμίσεις. Στις 30 Αυγούστου, ο Υπουργός Στέγασης και Αστικών Υποθέσεων της Ινδίας, Hardeep Singh Puri, επέκρινε έντονα τη βραδεία επίλυση των stalled housing projects στο πλαίσιο του συστήματος πτώχευσης της χώρας (NCLT) και κάλεσε για επείγουσες μεταρρυθμίσεις hindustantimes.com hindustantimes.com. Μιλώντας σε συνέδριο ακινήτων, σημείωσε ότι αν ένα καθυστερημένο έργο παραπεμφθεί στο NCLT, «είναι βέβαιο ότι δεν θα ολοκληρωθεί ποτέ» hindustantimes.com – μια ωμή εκτίμηση της ανάγκης αναθεώρησης του τρόπου διαχείρισης των πτωχεύσεων των κατασκευαστών. Ο Puri προέτρεψε τους κατασκευαστές να περιορίσουν τις cash transactions («ένα μεγάλο πρόβλημα» που συμβάλλει στο μαύρο χρήμα στην αγορά ακινήτων) και να ευθυγραμμίσουν τις δηλωμένες αξίες ακινήτων (circle rates) με την πραγματικότητα της αγοράς για τη βελτίωση της διαφάνειας hindustantimes.com hindustantimes.com. Τόνισε ότι ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει 8–10% του ΑΕΠ της Ινδίας και έθεσε έναν φιλόδοξο στόχο να αυξηθεί αυτό στο 18% έως το 2047 hindustantimes.com, υπογραμμίζοντας τη σημασία του κλάδου. Εν τω μεταξύ, οι πωλήσεις κατοικιών στην Ινδία παραμένουν ισχυρές το 2025, με έντονη ζήτηση από τελικούς χρήστες στις μεγάλες πόλεις· ωστόσο, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και τα υψηλά επιτόκια (στεγαστικά δάνεια ~9%) πιέζουν τα περιθώρια κέρδους των κατασκευαστών. Η κεντρική τράπεζα δεν έχει μειώσει ακόμη τα επιτόκια το 2025, αλλά ο χαμηλός πληθωρισμός μπορεί να επιτρέψει χαλάρωση σύντομα, κάτι που θα ενίσχυε περαιτέρω την αγορά ακινήτων.
- Νοτιοανατολική Ασία: Κύριες πρωτεύουσες της ASEAN όπως η Σιγκαπούρη, η Μπανγκόκ και η Τζακάρτα είχαν σχετικά ήσυχες αγορές ακινήτων αυτό το Σαββατοκύριακο. Η Σιγκαπούρη συνεχίζει να βιώνει μια ψύχρανση στην αγορά κατοικίας της μετά τις σημαντικές αυξήσεις του φόρου χαρτοσήμου για ξένους νωρίτερα το 2025· οι τιμές παραμένουν περίπου σταθερές σε τριμηνιαία βάση και οι όγκοι πωλήσεων είναι υποτονικοί. Η Ινδονησία προσελκύει το ενδιαφέρον περιφερειακών επενδυτών – μια αναφορά αποκάλυψε ότι δεκάδες επενδυτικά και ακίνητα ταμεία χρησιμοποιήθηκαν από εγκληματική οργάνωση (PCC) για ξέπλυμα χρήματος στη Βραζιλία, αναδεικνύοντας την ανάγκη για καλύτερη εποπτεία στις αναδυόμενες αγορές boz.substack.com. Σε πιο θετικό τόνο, το Βιετνάμ ανακοίνωσε σχέδια για χαλάρωση της πίστωσης προς τους κατασκευαστές ακινήτων και επέκταση τραπεζικών δανείων, καθώς ο τομέας ακινήτων του (ειδικά τα διαμερίσματα) αντιμετωπίζει κρίση ρευστότητας.
Γνώμες ειδικών: Οι οικονομολόγοι προειδοποιούν ότι οι προοπτικές της Ασίας εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την πορεία της Κίνας. Αν η κρίση ακινήτων της Κίνας επιδεινωθεί, θα μπορούσε να επιβραδύνει την περιφερειακή ανάπτυξη μέσω της μειωμένης ζήτησης για εμπορεύματα, μηχανήματα και καταναλωτικά αγαθά από γειτονικές χώρες. Ήδη, ο δείκτης PMI μεταποίησης της Κίνας συρρικνώνεται (49,4 τον Αύγουστο) reuters.com και οι οικονομολόγοι ανησυχούν ότι η «παρατεταμένη ύφεση στην αγορά ακινήτων εξακολουθεί να περιορίζει τις δαπάνες» reuters.com. Από την άλλη πλευρά, ο James MacGregor της APAC Realty σημειώνει ότι οι αγορές ακινήτων της Νοτιοανατολικής Ασίας και της Ινδίας θα μπορούσαν να ωφεληθούν αν οι επενδυτές αποσύρουν κεφάλαια από την Κίνα: «Παγκόσμια κεφάλαια που αποσύρθηκαν από την Κίνα ανακατανέμονται σε αγορές όπως η Ινδία, το Βιετνάμ και η Ινδονησία, όπου τα δημογραφικά και η αστικοποίηση παραμένουν ισχυρά.»
Συνοψίζοντας, η εικόνα της αγοράς ακινήτων στην Ασία είναι διχασμένη: η Κίνα κάνει τα πάντα για να σταθεροποιήσει τον τομέα κατοικίας της εν μέσω κρίσης εμπιστοσύνης, η Ιαπωνία προσελκύει ξένα κεφάλαια που αναζητούν αποδόσεις, και η αναδυόμενη Ασία αναπτύσσεται σταθερά αν και με προσοχή στις παγκόσμιες αντιξοότητες. Οι επόμενοι μήνες θα δοκιμάσουν αν τα μέτρα της Κίνας μπορούν τελικά να σταθεροποιήσουν την αγορά ακινήτων της – έναν κρίσιμο παράγοντα όχι μόνο για την Ασία αλλά και για το παγκόσμιο επενδυτικό κλίμα στα ακίνητα.
Μέση Ανατολή: Καυτές Αγορές & Μεταρρυθμίσεις που Αλλάζουν το Παιχνίδι
Πόλεις-θαύματα του Κόλπου: Οι κορυφαίες αγορές ακινήτων της Μέσης Ανατολής βρίσκονται σε έξαρση, τροφοδοτούμενες από υψηλά έσοδα πετρελαίου, πολιτικές υπέρ της ανάπτυξης και εισροή διεθνών επενδυτών. Πουθενά αυτό δεν είναι πιο εμφανές από ό,τι στο Ντουμπάι, όπου η μετα-πανδημική άνθηση των ακινήτων συνεχίζεται αμείωτη. Ο μεγαλύτερος κατασκευαστής του Ντουμπάι, η Emaar Properties, ανέφερε αύξηση 33% στα καθαρά κέρδη του πρώτου εξαμήνου του 2025 reuters.com χάρη στις ισχυρές πωλήσεις πολυτελών κατοικιών. Οι πωλήσεις ακινήτων της Emaar εκτινάχθηκαν κατά 46% σε ετήσια βάση στα AED 46 δισεκατομμύρια το Α’ εξάμηνο reuters.com – ένα εντυπωσιακό νούμερο – καθώς ένα κύμα ξένων αγοραστών (από Ευρώπη, Ασία και Ρωσία) απέκτησε πολυτελείς βίλες και διαμερίσματα. «Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι είναι αυτή τη στιγμή καυτή», σημείωσε το Reuters, με ρυθμιστικές αλλαγές και έργα υψηλής ποιότητας να προσελκύουν παγκόσμιο κεφάλαιο reuters.com. Πράγματι, οι κινήσεις της κυβέρνησης – όπως η προσφορά μακροχρόνιων “χρυσών” βίζων για μεγάλες αγορές ακινήτων και η χαλάρωση των περιορισμών στις πολυτελείς αναπτύξεις – έχουν εδραιώσει το Ντουμπάι ως επενδυτικό παράδεισο ακινήτων. Οι τιμές κατοικιών στο Ντουμπάι έχουν αυξηθεί περίπου 20% σε ετήσια βάση, και ακόμη και ο επί χρόνια προβληματικός τομέας των διαμερισμάτων έχει ανακάμψει δυναμικά. Ο πυρετός έχει επεκταθεί και στα υπερπολυτελή ακίνητα (έπαυλεις στο Palm κ.λπ.), μερικά από τα οποία φτάνουν σε τιμές ρεκόρ. Οι αναλυτές της αγοράς προειδοποιούν για την προσιτότητα για τους κατοίκους και τον πιθανό υπερθερμασμό, αλλά μέχρι στιγμής η ζήτηση δεν δείχνει σημάδια επιβράδυνσης.
Σαουδική Αραβία – τολμηρές μεταρρυθμίσεις: Αν η ιστορία του Ντουμπάι είναι η ανάπτυξη που καθοδηγείται από την αγορά, η περίπτωση της Σαουδικής Αραβίας είναι η μεταμόρφωση από τα πάνω προς τα κάτω. Το Βασίλειο προχωρά σε σαρωτικές μεταρρυθμίσεις για τον εκσυγχρονισμό και την επέκταση του τομέα ακινήτων, στο πλαίσιο της πρωτοβουλίας Vision 2030 του πρίγκιπα διαδόχου Mohammed bin Salman. Δύο ιδιαίτερα ιστορικές αλλαγές ανακοινώθηκαν το 2025:
- Νόμος για την Ξένη Ιδιοκτησία: Τον Ιούλιο, η Σαουδική Αραβία ενέκρινε έναν νέο νόμο «Ιδιοκτησία και Επένδυση Ακινήτων από Μη Σαουδάραβες», που θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 gfmag.com. Αυτός ο νόμος θα επιτρέπει σε ξένους ιδιώτες και εταιρείες να αγοράζουν και να κατέχουν ακίνητα σε καθορισμένες ζώνες μεγάλων πόλεων (Ριάντ, Τζέντα, Νταμάμ, κ.λπ.) gfmag.com. Ανατρέπει δεκαετίες αυστηρών περιορισμών που σε μεγάλο βαθμό απαγόρευαν σε μη-πολίτες του GCC να κατέχουν σαουδαραβικά ακίνητα. Ο στόχος είναι να προσελκύσει παγκόσμιους επενδυτές και τεχνογνωσία στα σαουδαραβικά mega-projects – π.χ. την πόλη NEOM αξίας $500 δισ. (με το πρωτοποριακό «The Line»), την ιστορική ανακατασκευή της Diriyah στη Ριάντ, τα θέρετρα της Ερυθράς Θάλασσας και άλλα gfmag.com. Παρατηρητές παρομοιάζουν αυτή την κίνηση με τις μεταρρυθμίσεις ελεύθερης ιδιοκτησίας ακινήτων του Ντουμπάι το 2002, που προκάλεσαν κύμα ξένων επενδύσεων gfmag.com. «Αποτελεί ένα νέο κανάλι για έκθεση σε μια αναπτυσσόμενη οικονομία… ωστόσο, η αγορά είναι ακόμη σε αρχικό στάδιο με ένα εξελισσόμενο ρυθμιστικό πλαίσιο», σημειώνει ο Osama Al Saifi της Traze, προειδοποιώντας ότι η υλοποίηση θα είναι το κλειδί gfmag.com. Η κυβέρνηση καταρτίζει κανονισμούς εφαρμογής (αναμένονται εντός 180 ημερών από την έγκριση του νόμου) για να διασφαλίσει μια «φιλική προς τον επενδυτή» εφαρμογή gfmag.com. Αυτό το άνοιγμα της αγοράς αποτελεί μια τεκτονική αλλαγή – μέχρι το 2026, παγκόσμιες εταιρείες και κεφάλαια ακινήτων θα μπορούν να κατέχουν άμεσα σαουδαραβικά ακίνητα, κάτι αδιανόητο πριν από λίγα χρόνια.
- Επέκταση του Φόρου Λευκής Γης: Από Αύγουστο 2025, οι σαουδαραβικές αρχές αναμόρφωσαν το πρόγραμμα Φόρου Λευκής Γης – έναν φόρο σε αδόμητη αστική γη – για να ενθαρρύνουν επιθετικά την ανάπτυξη. Σύμφωνα με τους νέους κανόνες, οι ιδιοκτήτες μεγάλων άδειων οικοπέδων (≥5.000 τ.μ. στις πόλεις) αντιμετωπίζουν ετήσιο φόρο έως και 10% της αξίας της γης topluxuryproperty.com (από μόλις 2,5% προηγουμένως). Επιπλέον, νέο ετήσιο τέλος 5–10% θα επιβάλλεται σε κατοικίες που παραμένουν κενές για μεγάλο διάστημα topluxuryproperty.com. Πρόκειται για μια τολμηρή προσπάθεια να τερματιστεί η συσσώρευση και η κερδοσκοπία γης που συνέβαλαν στις εξαιρετικά υψηλές τιμές. Για παράδειγμα, σε πόλεις όπως το Ριάντ, λίγοι πλούσιοι παίκτες διατηρούσαν ιστορικά τεράστιες εκτάσεις αδρανείς· η κυβέρνηση εντόπισε πάνω από 5.500 άδεια οικόπεδα (411 εκατ. τ.μ.) σε μεγάλες πόλεις που υπάγονται στον νέο φόρο topluxuryproperty.com. Ο ανανεωμένος φόρος ήδη προκαλεί κινητικότητα: «Γίνεται πολύ πιο ακριβό να αφήνεις καλή γη αδρανή. [Οι ιδιοκτήτες] είτε θα χτίσουν… είτε θα πουλήσουν σε κάποιον που θα το κάνει», εξηγεί αναλυτής της Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Τα πρώτα σημάδια δείχνουν ότι πολλοί επηρεαζόμενοι ιδιοκτήτες γης σπεύδουν σε κοινοπραξίες ή πωλήσεις οικοπέδων για να αποφύγουν τον φόρο topluxuryproperty.com. Οι μεταρρυθμίσεις του Φόρου Λευκής Γης αναμένεται να ξεκλειδώσουν ένα κύμα νέας οικιστικής ανάπτυξης τα επόμενα χρόνια, αντιμετωπίζοντας την έλλειψη κατοικιών στη Σαουδική Αραβία και, όπως λέει ο Faisal Durrani της Knight Frank, μεταφράζονται σε «κατοικίες εντός των ορίων προσιτότητας για τους περισσότερους Σαουδάραβες πολίτες» topluxuryproperty.com (κάτι που είναι απαραίτητο, καθώς τα δύο τρίτα των Σαουδαράβων έχουν προϋπολογισμό κάτω από 1,5 εκατ. SAR για σπίτι).
Άλλες αγορές του Κόλπου: Σε άλλα μέρη του Κόλπου, το Κατάρ και το Αμπού Ντάμπι παραμένουν επίσης ανθεκτικά. Το Αμπού Ντάμπι σημείωσε ρεκόρ πωλήσεων βιλών αυτό το καλοκαίρι και οι κρατικοί του κατασκευαστές λανσάρουν νέα παραθαλάσσια έργα για να καλύψουν τη ζήτηση. Το Κατάρ, μετά το Παγκόσμιο Κύπελλο, είχε μια ήπια επιβράδυνση αλλά τώρα προωθεί νέες ζώνες ελεύθερης ιδιοκτησίας για αλλοδαπούς, αξιοποιώντας τα υψηλά εισοδήματα και τις άριστες υποδομές της χώρας. Το Μπαχρέιν και το Ομάν είναι πιο ήσυχα αλλά σταθερά, χρησιμοποιώντας ανταγωνιστικά προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης για να προσελκύσουν αγοραστές από την Ασία και την Αφρική.
Βόρεια Αφρική & Λεβάντε: Η αγορά ακινήτων της Αιγύπτου αντιμετωπίζει αντίθετους ανέμους λόγω της ασταθούς ισοτιμίας – η απότομη υποτίμηση της αιγυπτιακής λίρας (και ο πληθωρισμός 30%) έχουν καταστήσει τα οικοδομικά υλικά ακριβά, και οι κατασκευαστές δυσκολεύονται με τις ταμειακές ροές. Ωστόσο, η ζήτηση για σκληρά περιουσιακά στοιχεία παραμένει καθώς οι Αιγύπτιοι στρέφονται στα ακίνητα ως αντιστάθμισμα στον πληθωρισμό. Στο Κάιρο, οι τιμές για νέες μονάδες σε προνομιακές περιοχές έχουν αυξηθεί σε τοπικό νόμισμα αλλά είναι στην πραγματικότητα φθηνότερες σε όρους δολαρίου ΗΠΑ σε σχέση με πέρυσι λόγω της πτώσης του νομίσματος. Η αιγυπτιακή κυβέρνηση προωθεί το έργο της Νέας Διοικητικής Πρωτεύουσας, παρουσιάζοντάς το ως επενδυτική ευκαιρία στον τομέα των ακινήτων. Εν τω μεταξύ, στο Ισραήλ, η πολιτική αβεβαιότητα και τα υψηλά επιτόκια έχουν ψύξει μια κάποτε καυτή αγορά κατοικίας – οι τιμές των κατοικιών έχουν σημειώσει ελαφρά πτώση το 2025 μετά από άνοδο ~70% την προηγούμενη δεκαετία. Η εμπορική αγορά του Τελ Αβίβ βρίσκεται επίσης σε παύση εν μέσω απολύσεων στον τεχνολογικό τομέα και αυξήσεων επιτοκίων.
Άποψη επενδυτών & ειδικών: Η αγορά ακινήτων της Μέσης Ανατολής είναι πλέον ένα τοπίο δύο ταχυτήτων: τα διεθνή κέντρα του Κόλπου από τη μία, και η υπόλοιπη περιοχή από την άλλη. Θεσμικοί επενδυτές ενδιαφέρονται κυρίως για τις αγορές του Κόλπου (Σαουδική Αραβία, ΗΑΕ, Κατάρ) όπου η οικονομική ανάπτυξη είναι ισχυρή και οι κυβερνήσεις είναι εταίροι στην ανάπτυξη. Όπως ανέφερε η Global SWF, τα ίδια τα κρατικά επενδυτικά ταμεία του Κόλπου επενδύουν σε εγχώρια έργα – π.χ. τα ADIA και Mubadala των ΗΑΕ αυξάνουν τις τοποθετήσεις τους σε τοπικά ακίνητα – αντανακλώντας εμπιστοσύνη στην εγχώρια αγορά. Οι μεταρρυθμίσεις στη Σαουδική Αραβία ειδικά χαρακτηρίζονται ως «game-changers» για τη δημιουργία μιας πιο ρευστής, διαφανούς αγοράς. Ωστόσο, οι ειδικοί προειδοποιούν ότι η επιτυχία θα εξαρτηθεί από τις λεπτομέρειες υλοποίησης και τις προστασίες των επενδυτών. «Αν η Σαουδική Αραβία προσφέρει σαφές νομικό πλαίσιο και δυνατότητα επαναπατρισμού κερδών, θα μπορούσαμε να δούμε κύμα ξένων κεφαλαίων παρόμοιο με αυτό που βίωσε το Ντουμπάι», σημειώνει ένας οικονομολόγος ακινήτων στο gfmag.com.
Συνοψίζοντας, το αφήγημα για τα ακίνητα στη Μέση Ανατολή για τις 30–31 Αυγούστου 2025 είναι αυτό των εκρήξεων και τολμηρών κινήσεων: εκρηκτικές αγορές στον Κόλπο και τολμηρές κυβερνητικές παρεμβάσεις για το άνοιγμα και την περαιτέρω επέκταση αυτών των αγορών. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με τη συγκρατημένη στάση που επικρατεί αλλού στον κόσμο – υπογραμμίζοντας την αυξανόμενη σημασία της περιοχής στην παγκόσμια αγορά ακινήτων.
Αφρική: Πλοήγηση σε Υψηλά Επιτόκια και Νέες Επενδύσεις
Οικονομικό υπόβαθρο: Οι αγορές ακινήτων της Αφρικής αντιμετωπίζουν ένα δύσκολο μακροοικονομικό περιβάλλον. Πολλές χώρες έχουν παλέψει με υψηλό πληθωρισμό και επιτόκια τα τελευταία χρόνια, γεγονός που αύξησε το κόστος χρηματοδότησης και μείωσε τη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, καθώς ο πληθωρισμός σταθεροποιείται σε ορισμένες οικονομίες, οι κεντρικές τράπεζες αλλάζουν προσεκτικά στάση – προσφέροντας μια αχτίδα ανακούφισης για τα ακίνητα.
Νότια Αφρική – ανακούφιση από τη μείωση επιτοκίων: Η Νότια Αφρική, η πιο ανεπτυγμένη αγορά ακινήτων της ηπείρου, προχώρησε σε μια πολυαναμενόμενη μείωση επιτοκίων στις αρχές Αυγούστου 2025. Η Κεντρική Τράπεζα της Νότιας Αφρικής μείωσε το επιτόκιο αναφοράς από 7,25% σε 7,00%, φέρνοντας το βασικό επιτόκιο δανεισμού στο 10,50% privateproperty.co.za. Αυτή ήταν η πρώτη μείωση μετά από μια μακρά περίοδο αυξήσεων, και μειώνει ελαφρώς τα επιτόκια στεγαστικών δανείων για τους καταναλωτές (τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια στη Νότια Αφρική είναι κυμαινόμενα στο βασικό επιτόκιο συν ένα περιθώριο). Οι επαγγελματίες του κλάδου ακινήτων χαιρέτισαν την κίνηση: «Ένα χαμηλότερο βασικό επιτόκιο προσφέρει την τόσο αναγκαία ανακούφιση στους καταναλωτές και τους ιδιοκτήτες… αυτή η μείωση θα δώσει περαιτέρω ώθηση στην αγορά κατοικίας», δήλωσε ο Bradd Bendall, επικεφαλής πωλήσεων της BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Πράγματι, οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια στη Νότια Αφρική είχαν ήδη αυξηθεί κατά περίπου 7% σε ετήσια βάση μέχρι τα μέσα του 2025, υποδηλώνοντας ότι οι αγοραστές επιστρέφουν privateproperty.co.za.
Ωστόσο, η μείωση είναι μέτρια και οι οικονομικές προκλήσεις παραμένουν. Η Yael Geffen, CEO της Lew Geffen Sotheby’s Realty, σημείωσε ότι η ανακούφιση είναι μικρή – σε ένα στεγαστικό δάνειο 2 εκατ. ραντ, η μείωση εξοικονομεί περίπου 340 ραντ (18 δολάρια) το μήνα privateproperty.co.za – ενώ προειδοποίησε ότι οι καταναλωτές στη Νότια Αφρική βρίσκονται υπό σοβαρή πίεση. «Βρισκόμαστε στο χείλος μιας οικονομικής καταστροφής… τα νοικοκυριά ξοδεύουν τα δύο τρίτα του εισοδήματός τους για την εξυπηρέτηση χρεών», προειδοποίησε η Geffen privateproperty.co.za. Η υψηλή ανεργία και η αύξηση του κόστους κοινής ωφέλειας (οι τιμές του ηλεκτρικού ρεύματος έχουν εκτοξευθεί) σημαίνουν ότι πολλοί δυνητικοί αγοραστές κατοικιών παραμένουν διστακτικοί. Η αγορά κατοικίας σε μεγάλες πόλεις όπως το Γιοχάνεσμπουργκ και το Κέιπ Τάουν είναι στάσιμη, με τις τιμές να αυξάνονται οριακά μόνο σε ονομαστικούς όρους. Παρ’ όλα αυτά, η προσδοκία για περαιτέρω μειώσεις επιτοκίων το 2025 θα μπορούσε σταδιακά να βελτιώσει την προσιτότητα και το κλίμα.
Νιγηρία & Δυτική Αφρική: Ο τομέας ακινήτων της Νιγηρίας αντιμετώπισε αναταράξεις λόγω υποτίμησης του νομίσματος και αλλαγών πολιτικής. Η κατάργηση των επιδοτήσεων καυσίμων από την κυβέρνηση το 2025 εκτόξευσε το κόστος μεταφορών και κατασκευών. Τα επιτόκια στη Νιγηρία παραμένουν εξαιρετικά υψηλά (το βασικό επιτόκιο της κεντρικής τράπεζας είναι 18,75%), καθιστώντας τα επίσημα στεγαστικά δάνεια σπάνια (οι περισσότερες αγορές κατοικιών γίνονται με μετρητά). Ωστόσο, υπάρχει σημαντική δραστηριότητα στην αγορά πολυτελών ακινήτων, που τροφοδοτείται από εύπορα άτομα που αντισταθμίζουν τον πληθωρισμό, καθώς και στο τμήμα της διασποράς (Νιγηριανοί του εξωτερικού που επενδύουν σε διαμερίσματα και γη στην πατρίδα). Μια αξιοσημείωτη εξέλιξη: Dangote Group, ένας από τους μεγαλύτερους ομίλους της Αφρικής, ανακοίνωσε σχέδια για επενδύσεις σε ακίνητα στην Αιθιοπία ως μέρος μιας ευρύτερης επέκτασης. Στις 30 Αυγούστου, η Dangote υπέγραψε συμφωνία 2,5 δισ. δολαρίων για την κατασκευή εργοστασίου λιπασμάτων στην Αιθιοπία reuters.com, και αναφορές δείχνουν ότι εξετάζουν επίσης ευκαιρίες ανάπτυξης ακινήτων εκεί facebook.com. Αυτή η κίνηση υπογραμμίζει τις αυξανόμενες παν-αφρικανικές επενδυτικές ροές – Νιγηριανοί και Νοτιοαφρικανοί επενδυτές εξετάζουν όλο και περισσότερο τα ταχέως αναπτυσσόμενα αγορές της Ανατολικής Αφρικής (Αιθιοπία, Κένυα, Ρουάντα) για επενδύσεις σε ακίνητα. Τέτοιες διασυνοριακές επενδύσεις φέρνουν κεφάλαια και τεχνογνωσία, επιταχύνοντας ενδεχομένως την ανάπτυξη στις χώρες υποδοχής.
Ανατολική Αφρική: Η Κένυα, το οικονομικό κέντρο της Ανατολικής Αφρικής, διαθέτει μια ζωντανή αγορά ακινήτων που επιβραδύνθηκε ελαφρώς το 2023–2024 λόγω αβεβαιότητας από τις εκλογές και υψηλών επιτοκίων, αλλά αναμένεται να ανακάμψει. Η κεντρική τράπεζα της Κένυας διατήρησε το επιτόκιό της στο 10,5% και ο πληθωρισμός είναι μέτριος (~6,7%), κάτι που θα μπορούσε να επιτρέψει σύντομα μειώσεις επιτοκίων. Η Ναϊρόμπι συνεχίζει να βλέπει ζήτηση για προσιτή στέγαση και χώρους logistics/αποθήκευσης (ειδικά καθώς αυξάνεται το περιφερειακό εμπόριο). Αξιοσημείωτο είναι ότι μια έκθεση ακινήτων του Ντουμπάι πραγματοποιήθηκε στη Ναϊρόμπι στις 30 Αυγούστου, με στόχο την πώληση ακινήτων των ΗΑΕ σε Αφρικανούς επενδυτές research8020.com – ένδειξη εμβάθυνσης των δεσμών μεταξύ Αφρικής και Μέσης Ανατολής. Επίσης, η κυβέρνηση της Κένυας μόλις ξεκίνησε ένα φιλόδοξο Πρόγραμμα Προσιτής Στέγασης, προκηρύσσοντας χιλιάδες μονάδες σε κατασκευαστές με κίνητρα, το οποίο, αν πετύχει, θα μπορούσε να μειώσει το έλλειμμα στέγασης και να ανοίξει νέο δρόμο για επενδύσεις.
Βόρεια Αφρική: Στην Αίγυπτο, όπως αναφέρθηκε, κυριαρχούν τα νομισματικά προβλήματα. Ωστόσο, ξένοι επενδυτές από τον Κόλπο αγοράζουν πολυτελή ακίνητα στο Κάιρο με εκπτώσεις (σε όρους δολαρίου). Η κυβέρνηση της Αιγύπτου βρίσκεται σε συνομιλίες για το ενδεχόμενο να επιτρέψει σε κρατικά επενδυτικά ταμεία του Κόλπου να αποκτήσουν μερίδια σε νέες αναπτύξεις πόλεων για την ενίσχυση της χρηματοδότησης. Εν τω μεταξύ, τα τουριστικά ακίνητα του Μαρόκου (ριάντ, ξενοδοχεία) ενισχύθηκαν από την αύξηση του τουρισμού μετά την πανδημία, αν και ο τραγικός σεισμός στα τέλη του 2025 κοντά στο Μαρακές ενδέχεται να στρέψει τις προτεραιότητες στην ανοικοδόμηση και την αναβάθμιση της δομικής ασφάλειας των παλαιότερων κτιρίων.
Γενικές τάσεις: Σε μεγάλο μέρος της Αφρικής, οι ελλείψεις στέγασης και η ταχεία αστικοποίηση παραμένουν οι κινητήριες δυνάμεις στην αγορά ακινήτων. Ακόμα και σε πιο δύσκολες οικονομικές περιόδους, οι πληθυσμοί αυξάνονται και οι πόλεις χρειάζονται περισσότερα σπίτια και γραφεία. Αυτό στηρίζει μια γενικά θετική μακροπρόθεσμη προοπτική, εφόσον η χρηματοδότηση γίνει πιο προσβάσιμη. Τοπικές τράπεζες σε χώρες όπως η Γκάνα και η Ουγκάντα έχουν αρχίσει να εξετάζουν στεγαστικά δάνεια με επιδοτούμενα επιτόκια για αγοραστές πρώτης κατοικίας, συχνά με την υποστήριξη κυβερνητικών ή αναπτυξιακών τραπεζικών προγραμμάτων, για την τόνωση της ιδιοκατοίκησης.
REITs και κεφαλαιαγορές: Τα Real Estate Investment Trusts βρίσκονται ακόμα σε αρχικό στάδιο στην Αφρική αλλά επεκτείνονται αργά. Η Νότια Αφρική έχει έναν ώριμο τομέα REIT (ορισμένα SA REITs, όπως η Growthpoint, επενδύουν ακόμη και σε άλλες χώρες της ηπείρου). Η Νιγηρία λάνσαρε το δεύτερο REIT της το 2025 με επίκεντρο εμπορικά ακίνητα στο Λάγος και την Αμπούτζα. Η Κένυα και η Ρουάντα επικαιροποιούν τους κανονισμούς για να κάνουν τα REITs πιο ελκυστικά στους επενδυτές. Αυτά τα οχήματα θα μπορούσαν να ξεκλειδώσουν περισσότερες θεσμικές επενδύσεις στην αφρικανική αγορά ακινήτων με την πάροδο του χρόνου.
Άποψη ειδικού: «Η ιστορία των ακινήτων στην Αφρική αφορά κυρίως τη μη ικανοποιημένη ζήτηση και το ανεκμετάλλευτο κεφάλαιο», λέει αναλυτής της Estate Intel (μιας ερευνητικής εταιρείας με έδρα το Λάγος). Υψηλές αποδόσεις (συχνά 8–10%+ αποδόσεις ενοικίων) μπορούν να βρεθούν, αλλά η πρόκληση είναι η μείωση του ρίσκου των επενδύσεων. Η πολιτική σταθερότητα, ο συναλλαγματικός κίνδυνος και η ρευστότητα είναι βασικές ανησυχίες για τους ξένους επενδυτές. Ενθαρρυντικό είναι ότι αρκετά αφρικανικά κράτη εφαρμόζουν μεταρρυθμίσεις – ψηφιοποιώντας τα κτηματολόγια, ενισχύοντας τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, προσφέροντας φορολογικές απαλλαγές για ανάπτυξη κ.λπ. – για να προσελκύσουν περισσότερες επενδύσεις. Το δεύτερο μισό του 2025 θα δοκιμάσει αυτές τις προσπάθειες, αλλά πολλοί παρατηρητές παραμένουν αισιόδοξοι ότι τα νεανικά δημογραφικά στοιχεία και η αστική ανάπτυξη της Αφρικής θα την καταστήσουν μια αγορά ακινήτων που αξίζει να παρακολουθεί κανείς.
Ωκεανία: Η Αυστραλία ανακάμπτει, η Νέα Ζηλανδία αγγίζει πάτο
Αυστραλία – επιστροφή στην ανάπτυξη: Η αγορά ακινήτων της Αυστραλίας, μετά από μια απότομη διόρθωση το 2022–23, έχει επιστρέψει σε ήπια ανάπτυξη το 2024–25. Μέχρι τα μέσα του 2025, οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ξανά σε όλες τις πρωτεύουσες πόλεις business.nab.com.au. Μόνο τον Ιούλιο (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία), οι εθνικές αξίες κατοικιών αυξήθηκαν περίπου 1,8% cotality.com, με ισχυρές αυξήσεις σε μικρότερες πόλεις όπως το Ντάργουιν (+2,2% μηνιαίως) και σταθερές αυξήσεις στο Σίδνεϊ και τη Μελβούρνη business.nab.com.au. Η ανάκαμψη αποδίδεται σε διάφορους παράγοντες:
- Η Κεντρική Τράπεζα της Αυστραλίας σταμάτησε τις αυξήσεις επιτοκίων νωρίτερα μέσα στη χρονιά, και οι αγορές αναμένουν ακόμη και μειώσεις επιτοκίων το 2026 αν ο πληθωρισμός συνεχίσει να υποχωρεί. Η προοπτική κορύφωσης των επιτοκίων έχει ενισχύσει την εμπιστοσύνη των αγοραστών.
- Η Αυστραλία αντιμετωπίζει έλλειψη προσφοράς κατοικιών. Η νέα οικοδομική δραστηριότητα υστερεί της ζήτησης, ενώ ο πληθυσμός αυξάνεται ξανά γρήγορα λόγω της μεταναστευτικής ανάκαμψης μετά την Covid. Αυτό έχει συγκρατήσει τις τιμές παρά τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων σε σχέση με πριν από λίγα χρόνια.
- Οι επενδυτές επιστρέφουν, ιδιαίτερα στην αγορά διαμερισμάτων, ποντάροντας ότι τα ενοίκια θα παραμείνουν υψηλά. Τα ενοίκια στην Αυστραλία αυξάνονται με ρεκόρ ταχύτητας (διψήφια ετήσια αύξηση σε ορισμένες πόλεις) λόγω της χαμηλής διαθεσιμότητας, καθιστώντας τα ενοικιαζόμενα ακίνητα και πάλι ελκυστικά.
Το Σίδνεϊ και η Μελβούρνη, οι μεγαλύτερες αγορές της Αυστραλίας, σημείωσαν πρόσφατα μέτριες τριμηνιαίες αυξήσεις τιμών (~1–3%) και τα ποσοστά επιτυχίας δημοπρασιών έχουν βελτιωθεί, υποδεικνύοντας αυξημένο ενδιαφέρον αγοραστών. Το Περθ και το Μπρίσμπεϊν επίσης καταγράφουν ετήσια άνοδο, χάρη εν μέρει στις ισχυρές τοπικές οικονομίες (μεταλλευτική βιομηχανία για το Περθ και εσωτερική μετανάστευση για το Μπρίσμπεϊν).
Εκτίμηση αναλυτών: Η τελευταία πρόβλεψη της KPMG δείχνει ότι οι τιμές κατοικιών στην Αυστραλία θα αυξηθούν περίπου 5,5% το 2025 σε εθνικό επίπεδο abc.net.au, ανακτώντας μεγάλο μέρος της προηγούμενης πτώσης έως το 2026. «Οι εθνικές αξίες ακινήτων δείχνουν σταθερή ανάπτυξη, τροφοδοτούμενη από χαμηλή προσφορά και αναμενόμενες μειώσεις επιτοκίων», σημειώνει μια ενημέρωση ακινήτων propertyupdate.com.au. Ωστόσο, υπάρχουν περιορισμοί: η προσιτότητα στέγασης παραμένει πιεσμένη (η μέση τιμή κατοικίας στο Σίδνεϊ παραμένει περίπου στα 1,3 εκατ. A$). Η αυστραλιανή κυβέρνηση εφαρμόζει κίνητρα για αγοραστές πρώτης κατοικίας και πιέζει τις πολιτείες να επιταχύνουν τις εγκρίσεις ζωνοποίησης για να χτιστούν περισσότερα σπίτια. Η έκταση της ανάκαμψης μπορεί να εξαρτηθεί από αυτές τις παρεμβάσεις στην προσφορά και το παγκόσμιο οικονομικό κλίμα, αλλά προς το παρόν η δυναμική είναι θετική.
Νέα Ζηλανδία – αναζητώντας πάτο: Δίπλα, η Νέα Ζηλανδία υπέστη μία από τις πιο απότομες πτώσεις ακινήτων μεταξύ των ανεπτυγμένων οικονομιών και η αγορά της ακόμα αναζητά πάτο. Τον Ιούλιο του 2025, οι μέσες τιμές κατοικιών στη ΝΖ είναι περίπου 13% κάτω από το υψηλότερο σημείο του 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Οι μεγάλες πόλεις είδαν ακόμη μεγαλύτερες πτώσεις από το υψηλό: οι τιμές στο Όκλαντ είναι ~19,6% κάτω από το υψηλότερο σημείο qv.co.nz, και η πόλη του Ουέλινγκτον περίπου 27% κάτω από το υψηλότερο σημείο qv.co.nz. Τα καλά νέα είναι ότι ο ρυθμός της πτώσης έχει επιβραδυνθεί σημαντικά και φαίνεται να σταθεροποιείται:
- Κατά τους τελευταίους 3 μήνες (Μάιος–Ιούλιος), οι τιμές σε εθνικό επίπεδο ήταν σχεδόν αμετάβλητες (-0,5% τριμηνιαία) qv.co.nz. Σε ετήσια βάση, οι αξίες είναι ουσιαστικά αμετάβλητες σε σύγκριση με τον Ιούλιο 2024 qv.co.nz, γεγονός που δείχνει ότι η πτώση έχει σταματήσει.
- Ορισμένες περιοχές ήδη ανακάμπτουν: δευτερεύουσες πόλεις όπως η Tauranga (+1,7% Τ/Τ) και το Queenstown (+2,4% Τ/Τ) κατέγραψαν σημαντικά τριμηνιαία κέρδη qv.co.nz, ενώ ακόμη και τμήματα του Ώκλαντ (τα κεντρικά προάστια) είδαν σταθεροποίηση των τιμών qv.co.nz. Αυτό υποδηλώνει ότι σε περιοχές όπου η ζήτηση είναι ισχυρή (ή όπου οι τιμές έπεσαν νωρίς και απότομα), οι αγοραστές επιστρέφουν.
- Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στη Νέα Ζηλανδία έχουν σταθεροποιηθεί. Η Κεντρική Τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας διατήρησε το OCR στο 5,5% μέχρι τον Αύγουστο και με τον πληθωρισμό να υποχωρεί στο ~4,9%, πολλοί αναμένουν ότι η επόμενη κίνηση της RBNZ θα μπορούσε να είναι μείωση το 2026. Οι τράπεζες έχουν μειώσει ελαφρώς τα σταθερά επιτόκια στεγαστικών δανείων τις τελευταίες εβδομάδες εν αναμονή, βελτιώνοντας το κλίμα.
Το κλίμα στην αγορά, ωστόσο, παραμένει επιφυλακτικό. «Η συνολική αγορά παραμένει υποτονική… η ανάκαμψη είναι άνιση και εύθραυστη,» λέει η Andrea Rush της QV qv.co.nz. Σημειώνει ότι οι αγοραστές είναι ευαίσθητοι στις τιμές και έχουν διαπραγματευτική δύναμη λόγω της αφθονίας καταχωρίσεων σε ορισμένες περιοχές qv.co.nz. Οι πωλητές έχουν αναγκαστεί να προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους – η ρεαλιστική τιμολόγηση είναι κρίσιμη για την επίτευξη πωλήσεων, όπως αποδεικνύεται από τα ακίνητα που παραμένουν περισσότερο στην αγορά αν τιμολογούνται με βάση τις περσινές αξίες. Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας και οι ιδιοκατοικούντες είναι αυτή τη στιγμή οι πιο ενεργοί, ιδιαίτερα στο χαμηλότερο άκρο της αγοράς, με τη βοήθεια σταθερών επιτοκίων και ελαφρώς βελτιωμένης διαθεσιμότητας πίστωσης qv.co.nz qv.co.nz. Υπάρχει επίσης αύξηση των επενδυτών που αναζητούν ευκαιρίες, αλλά πολλοί παραμένουν στο περιθώριο λόγω των αυστηρότερων κανονισμών για τους ιδιοκτήτες στη Νέα Ζηλανδία και της κατάργησης ορισμένων φορολογικών εκπτώσεων στους τόκους.
Ενημέρωση πολιτικής: Η κυβέρνηση της Νέας Ζηλανδίας, ενόψει εκλογών στα τέλη του 2025, έχει προτείνει πιθανά μέτρα για την τόνωση της αγοράς κατοικίας εάν χρειαστεί – όπως η επαναφορά των φορολογικών εκπτώσεων για ακίνητα ή η προσαρμογή της μετανάστευσης για ενίσχυση της ζήτησης. Η αντιπολίτευση έχει κάνει εκστρατεία για τη μείωση της γραφειοκρατίας στην ανάπτυξη ώστε να αυξηθεί η προσφορά. Ανάλογα με το αποτέλεσμα των εκλογών, η στεγαστική πολιτική της Νέας Ζηλανδίας θα μπορούσε να αλλάξει και να επηρεάσει την πορεία της αγοράς.
Συνολικά στην Ωκεανία: Οι διαφορετικές εξελίξεις της Αυστραλίας και της Νέας Ζηλανδίας δείχνουν πώς τα επιτόκια και η πολιτική έχουν διαμορφώσει τα αποτελέσματα. Ο λιγότερο αυστηρός κύκλος αυξήσεων επιτοκίων και η αμείωτη πληθυσμιακή ανάπτυξη της Αυστραλίας περιόρισαν την ύφεση, ενώ οι επιθετικές αυξήσεις επιτοκίων της Νέας Ζηλανδίας (και ίσως οι υπερβολικές τιμές νωρίτερα) οδήγησαν σε πιο απότομη διόρθωση. Τώρα, και οι δύο αγορές προσβλέπουν σε μελλοντική χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής ως ευνοϊκό παράγοντα.
Αλλού στην Ωκεανία, σημειώστε ότι τα νησιά του Ειρηνικού παρουσιάζουν μοναδικές τάσεις στην αγορά ακινήτων – για παράδειγμα, τα Φίτζι και το Βανουάτου έχουν τουριστικά και οικιστικά έργα που απευθύνονται σε ξένους αγοραστές που αναζητούν μετεγκατάσταση ή δεύτερη υπηκοότητα, ενώ η ανθεκτικότητα στην κλιματική αλλαγή γίνεται παράγοντας (ακίνητα σε παραθαλάσσιες περιοχές που αντιμετωπίζουν την άνοδο της στάθμης της θάλασσας). Αυτά είναι εξειδικευμένα αλλά αναπτυσσόμενα τμήματα της περιοχής.
Συμπέρασμα: Μέχρι το τέλος Αυγούστου 2025, το παγκόσμιο τοπίο ακινήτων αποτελεί μελέτη αντιθέσεων:
- Υστέρηση λόγω υψηλών επιτοκίων στη Βόρεια Αμερική και την Ευρώπη, όπου οι αγορές είναι υποτονικές και επιλεκτικές, αναμένοντας πιο ξεκάθαρα οικονομικά σήματα.
- Αναβιώσεις με βάση την πολιτική σε τμήματα της Ασίας και της Μέσης Ανατολής – είτε μέσω των κινήτρων της Κίνας είτε του ανοίγματος της Σαουδικής Αραβίας – που θα μπορούσαν να αναδιαμορφώσουν αυτές τις αγορές.
- Ανθεκτικότητα και ανάκαμψη σε περιοχές όπως ο Κόλπος της Μέσης Ανατολής και τμήματα της Ωκεανίας, δείχνοντας ότι τα ακίνητα παραμένουν τοπικό παιχνίδι ακόμη και εν μέσω παγκόσμιων αντιξοοτήτων.
Όπως το έθεσε εύστοχα ένας ειδικός, το 2025 είναι «έτος προσαρμογής» στην αγορά ακινήτων – όπου επενδυτές και ιδιοκτήτες αναπροσαρμόζονται στη νέα κανονικότητα των υψηλότερων επιτοκίων, αλλά ταυτόχρονα εκμεταλλεύονται ευκαιρίες που προκύπτουν από τις μοναδικές δυναμικές κάθε αγοράς. Οι επόμενοι μήνες (και οι αποφάσεις για τα επιτόκια) θα καθορίσουν ποιες περιοχές θα ηγηθούν στην επόμενη φάση του κύκλου ακινήτων. Μείνετε συντονισμένοι.
Πηγές: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz και άλλες όπως συνδέονται παραπάνω.
