Winnipegs Immobilienmarkt 2025: Preise schießen in die Höhe während neuem Bauboom – Wie geht es weiter?

• Rekordhohe Preise: Im August 2025 wurde das durchschnittliche Einfamilienhaus in Winnipeg für 450.596 $ (plus 8 % im Jahresvergleich) verkauft, wobei jeder Monat des Jahres 2025 einen neuen Preisrekord aufstellte winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Auch die Preise für Eigentumswohnungen erreichten Rekordwerte (plus ca. 4 % im Jahresvergleich).
• Knappes Angebot: Die aktiven Angebote sind um ca. 10 % gesunken im Jahresvergleich (nur ca. 3.600 Häuser im August 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Dieses chronisch niedrige Angebot, kombiniert mit stabiler Nachfrage, hat Winnipeg zu einem der stärkeren Märkte in den Prärieprovinzen gemacht – und zu einem Verkäufermarkt – selbst wenn das Verkaufsvolumen leicht zurückgeht winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
• Bauboom und Ziele: Das Rathaus hat den Wohnungsneubau aggressiv gefördert. Winnipeg setzte sich das Ziel, bis November 2024 8.000 neue Einheiten zu schaffen, und hatte bis September 2024 davon 7.603 genehmigt winnipegfreepress.com. Eine Bundespartnerschaft mit dem Housing Accelerator Fund (HAF) zielt auf 14.101 neue Einheiten bis 2026 ab (mit 122 Mio. $ an Zuschüssen) winnipegfreepress.com. Im Jahr 2024 genehmigte die Stadt insgesamt etwa 12.000 neue Wohnungen, darunter viele Mehrfamilienprojekte im Rahmen des HAF (über 1.100 Mietwohnungen, davon ca. 600 „bezahlbar“) numberten.com.
• Hypotheken/Bezahlbarkeit: Trotz steigender Preise bleibt Winnipeg erschwinglicher als größere Städte. RBC Economics stellt fest, dass Winnipegs Erschwinglichkeit sich kürzlich stabilisiert hat (RBCs zusammengesetzter Eigentumskosten-Index lag bei ~31,8 % im 2. Quartal 2025, etwas über dem langfristigen Durchschnitt) rbc.com. In der Praxis wird erwartet, dass niedrigere Zinssätze und stabile Einkommen die Kaufkraft für Immobilien bis 2025 etwa auf gleichem Niveau halten, auch wenn die Preise weiter steigen. Käufer stehen vor starker Konkurrenz, aber laut CMHC bleibt die Wiederverkaufsaktivität stark (mit einem Anstieg der Verkäufe um ~5 % im Jahresvergleich 2025) und Änderungen der Hypothekenregeln bringen einige aufgestaute Käufer zurück auf den Markt rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
• Angespannter Mietmarkt: Die Leerstandsquote in Winnipeg ist extrem niedrig (etwa 1,7 % im Jahr 2024 cmhc-schl.gc.ca), die niedrigste aller Prärie-Städte. Die CMHC prognostiziert, dass die Leerstandsquote nur langsam steigen wird (auf ~2,0–2,1 % bis 2027) und das Mietwachstum bleibt 2025 hoch, bevor es später nachlässt cmhc-schl.gc.ca. Die Mieten sind bereits 2024–25 gestiegen (z. B. durchschnittliche Mieten für 1–2-Zimmer-Wohnungen um einige Prozentpunkte nesto.ca), was die anhaltende Nachfrage nach Wohnungen und das knappe Angebot widerspiegelt.

Trends auf dem Wohnimmobilienmarkt

Die Immobilienpreise in Winnipeg sind im Verlauf von 2024–25 gestiegen. Laut dem Winnipeg Real Estate Board lag der durchschnittliche Preis für freistehende Häuser Mitte 2025 bei etwa $456.700 (etwa 8 % mehr als im Vorjahr), und selbst die Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen sind um einige Prozent gestiegen winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Bemerkenswert ist, dass jeder Monat des Jahres 2025 einen neuen Rekord für die Preise freistehender Häuser in Winnipeg aufgestellt hat winnipegregionalrealestateboard.ca. Die Verkaufszahlen waren jedoch etwas niedriger als 2024; zum Beispiel gab es im August 2025 1.402 Hausverkäufe (-5 % im Jahresvergleich) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Das gesamte Verkaufsvolumen bleibt hoch (Winnipeg insgesamt ca. 561 Mio. $ im August 2025, +3 % im Jahresvergleich winnipegregionalrealestateboard.ca). Von Januar bis August 2025 stiegen die Verkäufe aller Häuser um etwa 5 % und das Verkaufsvolumen um 12 % winnipegregionalrealestateboard.ca, was darauf hindeutet, dass die hohen Preise die schwächeren Stückzahlen ausgleichen. Dieses Muster spiegelt einen angespannten Markt wider. Die Zahl der aktiven Angebote ist sehr niedrig (3.624 im August 2025, ein Rückgang von 10 % gegenüber August 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Das Verhältnis von Verkäufen zu Angeboten (~73 % im August 2025 nesto.ca) stuft Winnipeg als klaren Verkäufermarkt ein. In diesem ausgewogenen bis verkäuferfreundlichen Umfeld treibt selbst eine moderate Nachfrage die Preise nach oben. Eine aktuelle Analyse stellt fest, dass viele kanadische Märkte mit steigendem Angebot konfrontiert sind, Winnipeg jedoch weiterhin zu den angespanntesten gehört, was das Preiswachstum unterstützt nesto.ca. Auch RBC Economics beobachtet, dass der Markt in Winnipeg im Vergleich zu den nationalen Extremen „ausgeglichen“ ist, was derzeit die Werte nach oben treibt nesto.ca.

Käuferverhalten & Hypotheken: Die Nachfrage der Käufer bleibt stabil. Die CMHC erwartet, dass zurückkehrende Käufer (Erstkäufer, Aufsteiger, Verlängerer) die Wiederverkaufsmärkte bis 2025 aktiv halten werden cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Besonders bemerkenswert ist, dass Winnipeg den großen pandemiebedingten Preisanstieg von Toronto/Vancouver sowie den starken Einbruch nach der Pandemie in BC/ON vermieden hat. Bis 2023 waren die Verkäufe tatsächlich auf das Niveau vor der Pandemie zurückgegangen, aber die CMHC prognostiziert einen moderaten Aufschwung in den Jahren 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Die Hypothekenmärkte entspannen sich: Mitte 2025 signalisierte die Bank of Canada Zinssenkungen, sodass Käufer mit variablen Zinssätzen möglicherweise wieder einsteigen und Verlängerungen einfacher werden nesto.ca. Sowohl die CMHC als auch die RBC prognostizieren insgesamt stabile Hypothekenkosten und Einkommen bis 2025, was die Kaufkosten insgesamt relativ konstant halten sollte rbc.com cmhc-schl.gc.ca. Kurzfristig bleibt die Erschwinglichkeit jedoch für viele Erstkäufer ein Problem, da moderate Einkommen auf steigende Preise und hohe Schuldenkosten treffen.

Wohnungstypen: Die Nachfrage wird breiter. Einfamilienhäuser bleiben beliebt, aber Bodenknappheit und Baukosten führen zu mehr Mehrfamilienhaus-Entwicklungen. In den Jahren 2024-2025 waren etwa die Hälfte der genehmigten neuen Einheiten Wohnungen/Condominiums winnipegfreepress.com numberten.com. Die CMHC stellt fest, dass Winnipeg in den letzten Jahren mehr Wohnungs- und Mehrparteienhaus-Baustarts als Einfamilienhäuser hatte und dass speziell gebaute Mietwohnungen am schnellsten wachsen cmhc-schl.gc.ca. Auch Eigentumswohnungen haben eine Preissteigerung erlebt (Rekordhöhen im Jahr 2025), aber einige Analysten warnen, dass sich der Eigentumswohnungsmarkt später abkühlen könnte (da die Investoren-Nachfrage aus der Pandemie nachlässt) cmhc-schl.gc.ca.

Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Industrie)

Winnipegs Gewerbeimmobilienmarkt hat sich 2024 und Anfang 2025 relativ gut gehalten. Einzelhandelsflächen sind besonders stark: Die Leerstandsquoten sind auf einem Mehrjahrestief, und die Mieten steigen. CBRE berichtet, dass die Einzelhandelsgrundlagen 2024–25 „bemerkenswert“ waren und Winnipeg 2025 mit der niedrigsten Einzelhandels-Leerstandsquote aller Anlageklassen in der Stadt ins Jahr geht cbre.ca. Dies spiegelt eine solide Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Vororten und der Innenstadt wider (große Einzelhandelsgeschäfte, Einkaufszentren und einige Nahversorgungs-Geschäfte), unterstützt durch stabile lokale Ausgaben.

Industrie/Lager ist ebenfalls außergewöhnlich gesund. CBRE stellt fest, dass die Leerstandsquote im Industriesektor nur etwa 3 % beträgt, eine der stärksten Bedingungen in Kanada cbre.ca. Es gibt eine starke Nachfrage nach modernen Lagerhäusern (oft mit einer lichten Höhe von über 18 Fuß) in den Logistikzentren der Stadt. Ein Anstieg von spekulativen Neubauten (durch Entwickler wie Hopewell, QuadReal usw.) stieß auf großes Interesse bei Mietern, aber die hohen Baukosten (in Manitoba mit die höchsten in Kanada) haben die Break-even-Mieten (etwa 18 $/sqft) erhöht cbre.ca cbre.ca. Daher entscheiden sich viele Unternehmen dafür, Mietverträge zu verlängern, anstatt in neue Flächen umzuziehen. Insgesamt bleiben die Fundamentaldaten im Industriesektor robust, und CBRE erwartet, dass die starke Nachfrage der Nutzer anhält, sofern die Mieten erschwinglich bleiben cbre.ca cbre.ca.

Bürosektor war schwächer. Die Leerstandsquote für Büros in der Innenstadt von Winnipeg stieg bis Ende 2024 auf etwa 18 % cbre.ca. Es sind keine großen neuen Türme im Bau (der kürzlich fertiggestellte Wawanesa Tower ist abgeschlossen), sodass das Angebot konstant bleibt, aber viele Unternehmen verkleinern sich weiterhin oder ziehen um. Büros in Vororten (z. B. in Brandon oder Perimeter-Gebieten) schneiden besser ab als die Innenstadt; CBRE weist darauf hin, dass verbundene Gebäude in der Innenstadt (mit Skywalk-Zugang) eine Leerstandsquote von etwa 9 % haben, verglichen mit etwa 30 % in nicht verbundenen Türmen cbre.ca. Es gibt ein gewisses Interesse an der Umwandlung von Büros in Wohnraum, aber bisher wurden keine größeren Projekte angekündigt (fehlende Anreize erschweren die Realisierbarkeit) cbre.ca. Interessanterweise wurden eine Reihe von Bürogebäuden der Klasse B in der Innenstadt von indigenen Organisationen gekauft (z. B. kaufte die Manitoba Metis Federation 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), was die Belegung in zuvor fast leeren Türmen sofort erhöhte cbre.ca. Wenn sich dieser Trend fortsetzt, könnte er die Leerstandsquote in der Innenstadt bis zu einem gewissen Grad stabilisieren.

Investitionsklima: Insgesamt wirken Winnipegs Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 attraktiv. Die Renditen im Industriesektor (bedingt durch niedrige Leerstände und steigende Mieten) sind besonders hoch, ebenso im Einzelhandel (vor allem dominante Nachbarschaftszentren). Selbst Büroflächen sind im Vergleich zu größeren Städten unterbewertet, was geduldige Investoren anlocken könnte. Allerdings sieht sich der Markt steigenden Bau- und Finanzierungskosten gegenüber: Das neue Angebot (insbesondere Mietwohnungen) wird durch höhere Zinssätze eingeschränkt, was die Renditen begrenzen könnte. CBRE erwartet, dass das Volumen der Gewerbetransaktionen 2025 allmählich wieder anzieht, da die Kreditvergabe nachlässt und Investoren wieder in den Markt eintreten cbre.ca. Im Wohnungssektor ist der Markt bereits „verkäuferfreundlich“, was bedeutet, dass Investoren mit lokalen Eigennutzern konkurrieren müssen. Risiken bestehen in möglichen erneuten landesweiten Zinserhöhungen oder einer breiteren wirtschaftlichen Abschwächung, die die lokale Nachfrage abkühlen könnte.

Einblicke in Stadtviertel und Gentrifizierung

Winnipegs Stadtteile zeigen deutliche Trends. Die zentralen Bereiche (Downtown, Exchange, West Broadway, St. Boniface) ziehen einen Großteil der neuen Entwicklungen an. Die Stadt hat Ziele für die Innenstadt festgelegt (mindestens 350 neue Einheiten/Jahr bis 2030, danach steigend auf 500/Jahr canada.constructconnect.com). Große Projekte sind in Planung: z. B. die Umgestaltung des Portage Place Mall zu einer Mischnutzung (Partner von True North Square) bis 2027 cbre.ca, sowie die lang erwartete Portage Place-Überholung und der Masterplan für Naawi-Oodena (ehemalige Kapyong Barracks) winnipegfreepress.com numberten.com. Entwickler verfolgen auch Nachverdichtung in gewachsenen Stadtteilen: Kürzlich genehmigt wurden ein 127-Einheiten-Mietobjekt in St. Boniface und eine 99-Einheiten-Mischnutzung an der Nairn Ave in Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Nachverdichtungsprojekte ersetzen typischerweise ältere, niedrig verdichtete Grundstücke (leerstehende Häuser oder Geschäfte) durch 4-6-stöckige Wohngebäude. Die Stadt aktualisiert die Zoneneinteilung, um mehr Nachverdichtung als Regelfall zu ermöglichen, was das Ziel widerspiegelt, dass die Hälfte des neuen Wohnraums in bereits bebauten Gebieten entstehen soll canada.constructconnect.com.

Diese Veränderungen haben Bedenken hinsichtlich Gentrifizierung ausgelöst. Zum Beispiel stieß ein geplantes Bauprojekt mit 102 Wohneinheiten in der Sherbrook St. (West Broadway) auf Widerstand, weil die „erschwinglichen“ Mieten (~1.100 $ für eine Ein-Zimmer-Wohnung) weit über dem liegen, was viele aktuelle Bewohner zahlen können globalnews.ca globalnews.ca. Gemeinschaftsgruppen weisen darauf hin, dass das mittlere Einkommen dort nur etwa 28.000 $ pro Jahr beträgt, sodass sich die Mehrheit der Bevölkerung die Mieten nicht leisten könnte. Solche Spannungen verdeutlichen ein klassisches Gentrifizierungsproblem: Neue, höherwertige Wohnungen entstehen in einem Viertel mit bescheidenem Einkommen. Experten warnen, dass die Entwicklung von Stadtteilen wie West Broadway oder Osborne Village zwar zur Belebung beitragen kann, aber auch langjährige einkommensschwache Bewohner verdrängen kann, wenn keine wirklich bezahlbaren Wohnungen eingeplant werden globalnews.ca globalnews.ca.

Außerhalb des Zentrums wachsen Winnipegs weitläufige Vororte (Charleswood, St. Vital usw.) weiterhin mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Doch auch hier verlagert sich der Fokus zunehmend auf „Missing-Middle“-Wohnungen (Reihenhäuser, Doppelhaushälften) und Apartments, bedingt durch Flächenknappheit und Infrastrukturkosten canada.constructconnect.com numberten.com. Nord-Winnipeg und der innere Kern (North End, Teile des West End) bleiben wirtschaftlich am stärksten herausgefordert, mit langsameren Preissteigerungen. Insgesamt wird der Markt überall enger: In einkommensschwachen Vierteln gibt es neue Entwicklungsambitionen, während in etablierten Mittelklasse-Gebieten (Wolseley, Linden Woods) ein harter Wettbewerb herrscht. Wie sich dies entwickelt, hängt von der Politik (siehe unten) und der weiteren Unterstützung für bezahlbaren Wohnraum ab.

Neue Wohnungsbauprojekte und Bauausblick

Die Wohnungsbaubeginne verlangsamten sich 2024 leicht. CMHC-Daten (von den Medien zitiert) zeigen, dass die Baubeginne in Winnipeg von Januar bis August 2024 bei 3.407 Einheiten lagen, was einem Rückgang von 16 % gegenüber 4.049 im gleichen Zeitraum 2023 entspricht winnipegfreepress.com. Der Rückgang wurde auf höhere Zinssätze (Bauunternehmen pausieren angesichts der Unsicherheit) sowie Material- und Arbeitskräftemangel zurückgeführt. Dennoch gibt es bei den hohen Genehmigungszahlen der Stadt eine große Pipeline an Projekten, die auf eine Finanzierung warten. Tatsächlich zeigt der eigene Bericht der Stadt, dass bis September 2024 7.603 Einheiten genehmigt wurden winnipegfreepress.com – und damit fast das Ziel von 8.000 erreicht ist.

Die Prognosen der CMHC gehen von stabilen Baubeginnen in den Jahren 2025–27 aus. Nach ihren Projektionen wird Winnipeg einen stetigen Neubau erleben, angeführt vom Mehrfamilienhausbau: HAF und andere Programme fördern den Bau von Mietwohnungen. Die CMHC stellt fest, dass zweckgebundene Mietwohnungsbaubeginne das Wachstum anführen werden, unterstützt durch niedrige Leerstände und staatliche Anreize (z. B. Umsatzsteuerbefreiungen für neue Mietwohnungen) cmhc-schl.gc.ca. Bei den Einfamilienhäusern wird erwartet, dass die Baubeginne im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern weiter allmählich zurückgehen cmhc-schl.gc.ca. In der Prognosezusammenfassung der CMHC liegen die gesamten Wohnungsbaubeginne in Winnipeg (Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser) bei etwa 5.000–6.000 pro Jahr bis 2027 cmhc-schl.gc.ca, was etwa gleichbleibend oder leicht steigend gegenüber den für 2024 geschätzten 5.151 ist.

Haupttreiber: – Der bundesweite Housing Accelerator Fund (HAF) gibt Winnipeg 25 Mio. $, um Bürokratie abzubauen und Umzonungen zu ermöglichen. Im Rahmen des HAF muss die Stadt die Zonenvorschriften in Einfamilienhausgebieten lockern, um mehr Mehrfamilienhäuser zuzulassen numberten.com numberten.com. Der Stadtrat begann Ende 2024 mit der Überprüfung der Bebauungspläne, um dieses Versprechen einzulösen. – Unterstützung der Provinz: Manitoba hat ebenfalls Vorschriften gelockert, z. B. durch ein neues Gesetz, das die Schwelle für Nachbarschaftseinwände, die eine Berufung gegen eine Umzonung auslösen, von 25 auf 300 Personen electricalindustry.ca angehoben hat. Dies sollte die Umzonung für dichtere Projekte beschleunigen. – Vereinfachung durch die Stadt: Winnipeg aktualisiert seine Genehmigungsverfahren für Bauprojekte, um überflüssige Anhörungen für Nachverdichtungsprojekte zu streichen und Tausende von Wohneinheiten schneller zu bearbeiten canada.constructconnect.com.

Baurisiken: Hohe Baukosten (Materialien, Arbeitskräfte) bleiben ein Problem. CBRE stellt fest, dass die industriellen Baukosten in Manitoba zu den höchsten in Kanada gehören cbre.ca, und die Baukosteninflation im Wohnungsbau setzt Bauträger ähnlich unter Druck. Steigende Finanzierungskosten (bis zu möglichen Zinssenkungen) und potenzielle Arbeitskräftemangel (in Winnipeg gibt es bereits Engpässe bei Fachkräften) könnten Projekte verzögern. Da jedoch so viele Projekte genehmigt oder in Planung sind (einschließlich großer Komplexe in der Innenstadt und in den Vororten), sollten die Gesamtbaubeginne 2025–26 steigen, sobald die Kreditgeber die Zinssätze stabilisieren.

Staatliche Politik & Regulierung

Mehrere Ebenen der Politik prägen den Markt in Winnipeg:

• Bundespolitiken: Ottawas nationaler Wohnungsbauplan (über die CMHC) ist im Einsatz. Maßnahmen wie das First Home Savings Account (FHSA), ein gesenkter Hypotheken-Stresstest für neue Käufer und erweiterte RRSP-Regeln verschaffen Erstkäufern in Winnipeg mehr Kaufkraft (obwohl diese immer noch von den Preissteigerungen übertroffen wird). Wichtig ist, dass der Housing Accelerator Fund (HAF) die Stadt verpflichtet, Umwidmungen und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen. Im Rahmen der HAF-Vereinbarungen hat sich Winnipeg verpflichtet, „ausschließende Zonierung“ abzuschaffen und Genehmigungen zu beschleunigen numberten.com numberten.com. Die Bundesregierung investiert außerdem Milliarden in bezahlbaren Miet- und Modulwohnungsbau im ganzen Land. Winnipeg ist für einige dieser Programme ein Pilotprojekt – zum Beispiel wird die Stadt im Rahmen der Build Canada Homes-Initiative Bundesland nutzen, um Modulhäuser zu bauen (Winnipeg ist eine von 6 Städten, die für den Bau von 4.000 fabrikgefertigten Häusern landesweit priorisiert werden) nesto.ca. Wird das Programm umgesetzt, könnte es ab etwa 2026 das Angebot moderat erhöhen.
• Provinz-/Stadtpolitiken: Die Regierung von Manitoba versucht aktiv, den Wohnungsbau zu beschleunigen. Im Oktober 2024 wurden Änderungen am Planning Act und der City Charter eingeführt, die es kleineren Gruppen erschweren, kostspielige Einsprüche gegen Zonierungsänderungen zu erzwingen electricalindustry.ca. Dies gibt den Gemeinden effektiv mehr Kontrolle, um Nachverdichtung und neue Baugebiete schneller zu genehmigen. Die Stadt Winnipeg hat außerdem eine umfassende Wohnungsbaustrategie vorgestellt: Ziel sind mindestens 8.000 neue Einheiten im Jahr 2024 (alle Wohnformen), 14.101 Einheiten bis 2026 (mit Bundesunterstützung) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, und in den folgenden zehn Jahren zehntausende weitere. Die Stadt hat Anreizprogramme finanziert (z. B. einen Zuschussfonds von 25 Mio. $ für bezahlbare/downtown Projekte) und überarbeitet die Bebauungsvorschriften. Zum Beispiel erlauben neue Zonierungsvorschriften (Ende 2024 beschlossen) nun mehr Mehrfamilienhäuser in vormals reinen Einfamilienhausgebieten – und das alles ohne zusätzliche öffentliche Anhörungen canada.constructconnect.com.
• Maßnahmen zur Erschwinglichkeit: Winnipeg hat sich ebenfalls an bundesweiten Mietkontroll- und Eigenheimförderprogrammen beteiligt. Manitoba kündigte ein Einfrieren der Mieterhöhungen für Eigentumswohnungen an (im Rahmen von bundesstaatlich-proviziellen Wohnungsbauvereinbarungen). Die Stadtpolitik legt den Schwerpunkt auf „bezahlbare Einheiten“ – bisher waren jedoch nur etwa 1–2 % der Baugenehmigungen im Jahr 2024 als bezahlbar ausgewiesen winnipegfreepress.com. Die kommende bundesstaatlich-proviziale Nationale Wohnungsstrategie dürfte Winnipeg unter Druck setzen, den Bestand an Mietwohnungen für Geringverdiener durch neue LIFT-Wohnprojekte oder Partnerschaften mit gemeinnützigen Organisationen zu erhöhen.

Diese Maßnahmen sollten insgesamt das Angebot erhöhen und die inflationsbedingten Preisanstiege etwas abkühlen. Insbesondere die Abschaffung der GST auf Neubau-Mietwohnungen und die Streichung des städtischen Anteils der PST auf neue, zweckgebundene Mietwohnungen (eine kürzliche Änderung in Manitoba) werden Projekte finanziell erleichtern numberten.com. In den nächsten 3–5 Jahren sollten fortgesetzte staatliche Förderungen und regulatorische Reformen die Zahl der Wohnungsneubauten hoch halten und einen Wandel von reinen Einfamilienhäusern hin zu mehr Wohnungen und Reihenhäusern fördern.

Mietmarkt und Leerstandsquoten

Der Mietsektor in Winnipeg ist extrem angespannt. Die Leerstandsquoten lagen in den letzten Jahren deutlich unter 2 % – zum Beispiel etwa 1,7 % stadtweit im Jahr 2024 cmhc-schl.gc.ca. Während der Pandemie gab es einen kurzen Anstieg der Leerstände, aber der Markt hat sich seitdem „schnell erholt“. Zwischen 2021 und 2023 ist die Leerstandsquote in Winnipeg um fast 70 % gesunken canada.constructconnect.com, da die Nachfrage schneller als das neue Angebot wieder anstieg. Die CMHC prognostiziert, dass die Leerstände bis 2027 leicht auf etwa 2,0–2,1 % steigen werden (immer noch historisch niedrig) cmhc-schl.gc.ca. Diese sehr niedrige Leerstandsquote ist der Grund für steigende Mieten: Die CMHC erwartet „einen recht starken Mietanstieg im Jahr 2025“ (gestützt durch den angespannten Markt), bevor sich das Wachstum später im Jahrzehnt abschwächt cmhc-schl.gc.ca.

Empirische Daten bestätigen dies: Bis Mitte 2025 waren die durchschnittlichen Mieten in Winnipeg bereits um einige Prozent gegenüber 2024 gestiegen. Zum Beispiel lagen die typischen Mieten für Zwei-Zimmer-Wohnungen im August 2025 bei etwa 1.775 $ nesto.ca. (Ein-Zimmer-Wohnungen kosteten etwa 1.440 $, ein Anstieg von ca. 3 % im Jahresvergleich nesto.ca.) Solche Mieten bleiben im Vergleich zu Toronto/Vancouver niedrig, spiegeln aber stetige Anstiege hier wider. Bei so niedrigen Leerständen haben Vermieter einen Vorteil – daher werden die meisten neuen Wohnungen am Markt schnell aufgenommen. Die eigenen Wohnungsberichte der Stadt zeigen, dass der Wohnungsbau dank Anreizen für Bauträger auf historisch hohem Niveau läuft, aber die Leerstandsquote dennoch kaum gestiegen ist cmhc-schl.gc.ca.

Für Mieter bedeutet das Erschwinglichkeitsdruck. Viele junge Familien und einkommensschwache Bewohner sind vom Eigentum zum Mieten gewechselt (oder sind aus Notwendigkeit Mieter geblieben). Die Wohnungsstrategie der Stadt legt den Fokus auf bezahlbaren Wohnraum, aber derzeit ist nur ein Bruchteil der neuen Einheiten wirklich unter dem Marktpreis winnipegfreepress.com. Sofern nicht große gemeinnützige und genossenschaftliche Projekte realisiert werden, werden die Mieten in Winnipeg voraussichtlich auch in den nächsten ein bis zwei Jahren schneller als die Inflation steigen, sodass der Mietdruck bestehen bleibt.

Bevölkerungswachstum und demografische Veränderungen

Die Bevölkerung von Winnipeg wächst, aber langsamer als noch vor einigen Jahren. Die Stadt (im engeren Sinne) wuchs von 705.244 im Jahr 2016 auf 749.607 im Jahr 2021 (7,2 % in fünf Jahren). Neuere Schätzungen setzen die Einwohnerzahl von Winnipeg bis 2025 bei etwa 787.000 an worldpopulationreview.com (Stadtgrenzen). Die jährliche Wachstumsrate lag bei etwa 1–2 % pro Jahr, wobei einige Berichte darauf hindeuten, dass sie im Zeitraum 2022–24 mit etwa 7 % ihren Höhepunkt erreicht hat und voraussichtlich 2025 auf etwa 2,6 % und in den Folgejahren auf etwa 1 % sinken wird wowwinnipeg.com. Mit anderen Worten: Winnipeg zieht weiterhin Menschen an (durch Zuwanderung und Umzüge aus anderen Provinzen), aber das Tempo verlangsamt sich.

Diese Verlangsamung ist bedeutend für die Wohnungsnachfrage. Weniger Neuankömmlinge bedeuten weniger Druck auf Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. Zum Beispiel ist die Zahl der Studienerlaubnisinhaber (von denen viele vor Ort gemietet haben) aufgrund der jüngsten Bundespolitik stark zurückgegangen, wodurch die nicht-permanente Bevölkerung in Manitoba 2024–25 um etwa 1,3 % gesunken ist gov.mb.ca. Andererseits bleibt die Zuwanderung stark: Manitoba begrüßte 2024 etwa 24.400 neue Einwanderer (ein Anstieg von 12 % gegenüber 2023) gov.mb.ca, ein großer Anteil davon ließ sich in Winnipeg nieder. Die Bevölkerungspläne der Provinz und des Bundes gehen davon aus, dass Winnipeg weiterhin moderat wachsen wird (angetrieben durch seine Erschwinglichkeit und Wirtschaft).

Demografisch gesehen ist Winnipeg recht jung und vielfältig. Das Durchschnittsalter liegt bei etwa 39 Jahren, und die Stadt hat eine der größten indigenen Bevölkerungen Kanadas (etwa 12 % identifizieren sich als First Nations oder Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg hat auch eine wachsende sichtbare Minderheitengemeinschaft (z. B. Filipinos ~9 % der Bevölkerung wowwinnipeg.com, einer der höchsten Anteile unter den kanadischen Städten). Auch die Haushaltszusammensetzung verändert sich: mehr Alleinerziehende, mehr Senioren, die allein leben, und insgesamt allmählich kleinere Haushaltsgrößen. Diese Veränderungen wirken sich auf die Wohnungsnachfrage aus: Zum Beispiel steigt die Nachfrage nach kleineren Einheiten und Mietwohnungen bei jungen Erwachsenen und Senioren, während die Nachfrage nach großen Grundstücken bei Familien bestehen bleibt.

Zusammengefasst verlangsamt sich das Bevölkerungswachstum, was bedeutet, dass demografische Faktoren in den Jahren 2026–2030 weniger Rückenwind für die Wohnungsnachfrage bieten werden. Das ist ein Grund, warum Analysten moderateres Wohnungswachstum in Winnipeg im Vergleich zu Alberta oder Saskatchewan prognostizieren cmhc-schl.gc.ca. Ein städtischer Think-Tank stellt fest, dass das Wachstum in Winnipeg stark war (7 % in zwei Jahren), sich aber einpendeln wird, was auf eine gewisse zukünftige Nachfrageschwäche hindeutet wowwinnipeg.com. Die Aufrechterhaltung einer stabilen Angebots-Pipeline wird entscheidend sein, um eine Blockade zu verhindern – zu starke Verlangsamung könnte den Markt zum Stillstand bringen, zu wenig könnte bei plötzlichem Nachfrageschub erneut starke Preisanstiege auslösen.

3–5 Jahresprognose (bis 2030)

Insgesamt erwarten die meisten Prognostiker stabiles, aber nicht explosives Wachstum auf den Immobilienmärkten in Winnipeg bis etwa 2030:

• Preise: Nach zweistelligen Anstiegen in den Jahren 2020–24 wird erwartet, dass das Wachstum der Immobilienpreise sich verlangsamt. Die CMHC prognostiziert, dass die Preissteigerungen im Jahr 2025 positiv bleiben werden (was auf die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot zurückzuführen ist), sich aber in 2026–27 abschwächen werden, da mehr Angebote auf den Markt kommen cmhc-schl.gc.ca. Die Preise für Einfamilienhäuser könnten bis Ende 2025 den unteren Bereich von 400.000 $ erreichen (im Einklang mit den Prognosen des WRREB) und dann langsamer in den mittleren Bereich von 400.000–450.000 $ bis 2030 steigen. Ein nationaler Wirtschaftsabschwung könnte eine kurzfristige Abkühlung auslösen, aber der zugrunde liegende Aufwärtstrend scheint aufgrund des begrenzten Baulands und des relativ starken Einkommenswachstums intakt zu bleiben.
• Verkaufsaktivität: Nach einem leichten Rückgang im Jahr 2024 wird erwartet, dass die Immobilienverkäufe allmählich ansteigen. Die Prognose für den Wohnungsmarkt sieht vor, dass die Verkäufe in Winnipeg sich von den Tiefstständen 2023 wieder auf höhere Niveaus erholen (wenn auch immer noch moderat im nationalen Vergleich) cmhc-schl.gc.ca. Die Zusammenfassung der CMHC-Prognose zeigt jährliche Wiederverkaufstransaktionen im Bereich von 12.000–17.000 unter den Szenarien mit niedrigen/hohen Werten für 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (prognostiziert: 8.000–15.800). Einfach ausgedrückt, ist mit mehr Abschlüssen im Jahr 2025 zu rechnen, da sich die Käufer an niedrigere Zinsen anpassen, gefolgt von einer Stagnation um 2026. Auch neue Angebote könnten leicht zunehmen, da sich einige Eigentümer entscheiden, unter den günstigen Marktbedingungen zu verkaufen.
• Bau: Der Neubau von Wohnhäusern sollte hoch bleiben und etwa stabil verlaufen. Die Bautätigkeit wird von Mehrfamilienhäusern und zweckgebundenen Mietprojekten angeführt, die durch Bundesmittel und städtische Anreize unterstützt werden cmhc-schl.gc.ca. Die CMHC rechnet mit etwa 4.700–6.000 Gesamtbaubeginnen pro Jahr (Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser) in den Jahren 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, mit höheren Zahlen, falls die Nachfrage überraschend steigt. In der Innenstadt und bei Nachverdichtungen wird es eine Welle von Wohnungsbauten geben (was dazu beiträgt, das Ziel von 350–500 Einheiten/Jahr zu erreichen canada.constructconnect.com). Das Wachstum in den Vororten wird anhalten, aber langsamer verlaufen; große Grundstücke werden immer seltener, was die Bauträger nach innen drängt. Langfristig ist es wahrscheinlich, dass die Zahl der Einfamilienhaus-Baubeginne sinkt (da sich die städtische Flächennutzung verändert) und der Anteil von Wohnungs-/Reihenhaus-Baubeginnen steigt cmhc-schl.gc.ca.
• Mietwohnungsleerstand und Mieten: Der Leerstand könnte von den derzeitigen Rekordtiefs leicht ansteigen, aber nicht wesentlich. Wenn Tausende neuer Mietwohnungen auf den Markt kommen (wie angestrebt), könnte der Leerstand bis 2030 etwa 2–3 % erreichen – historisch gesehen immer noch sehr niedrig cmhc-schl.gc.ca. Die Mieten werden voraussichtlich bis 2025 stark steigen (zum Vorteil der Vermieter), danach aber nur noch im niedrigen einstelligen Bereich wachsen. Die Mieten für neue frei finanzierte Wohnungen könnten Ende der 2020er Jahre sogar stagnieren oder leicht sinken, falls das Angebot die begrenzte Nachfrage übersteigt.
• Wirtschaftliche/demografische Faktoren: Die Wirtschaft von Winnipeg ist relativ diversifiziert (Regierung, Industrie, Transport, IT) und die Arbeitslosigkeit ist moderat. Für 2025–30 wird ein moderates Wachstum erwartet, sofern keine Rezession eintritt. Anhaltende Zuwanderung (insbesondere aus wärmeren Provinzen) wird für Rückenwind sorgen, aber insgesamt bedeutet ein langsameres Bevölkerungswachstum, dass die Wohnungsnachfrage weitgehend vom internen Wechsel abhängt. Die größte Unbekannte ist die Einwanderungspolitik (z. B. Bundesziele) – eine höhere Zuwanderung könnte die Nachfrage über die aktuellen Prognosen hinaus steigern.

Risiken und Chancen: Die Zinssätze sind das größte kurzfristige Risiko. Sollte die weltweite Inflation wieder anziehen, könnten die Zinsen länger hoch bleiben, was sowohl Verkäufe als auch Bauvorhaben bremst. Umgekehrt könnte eine aggressive Zinssenkung der Bank of Canada im Frühjahr 2026 zu einem deutlichen Aufschwung führen. Auf der Angebotsseite könnte jeder Engpass bei Material oder Arbeitskräften (z. B. ein Mangel an Fachkräften) den Baubeginn verlangsamen und die Preise in die Höhe treiben. Umgekehrt könnten anhaltende Deregulierung und Förderungen (bundes- und kommunal) mehr Wohnungen als erwartet auf den Markt bringen und die Preise weiter abkühlen.

Was Investitionen betrifft, wird Winnipeg oft als stabiler, konservativer Markt angesehen. Es fehlt die Volatilität der Boomphasen in Vancouver/Toronto, aber es kommt auch selten zu starken Einbrüchen. Für 2025–2030 erwarten die meisten Analysten ein mäßiges Wachstum: „ideal für stetige Bauträger, aber kein ‚Weltuntergangsdrama‘“, wie es ein CMHC-Bericht formuliert. Vermieter werden in naher Zukunft von zuverlässiger Auslastung und steigenden Mieten profitieren, sollten aber eine spätere Normalisierung einplanen. Hauskäufer müssen sich auf anhaltenden Wettbewerb einstellen: Auch wenn der Kauf bei sinkenden Zinsen etwas leichter werden könnte, sind die Zeiten der Schnäppchenjagd vorbei.

Fazit: Der Immobilienmarkt in Winnipeg ist 2025 aktiv und wettbewerbsintensiv. Die Preise liegen auf Rekordniveau (bedingt durch geringes Angebot und konstante Nachfrage), der Wohnungsneubau nimmt dank aggressiver städtischer und bundesweiter Programme Fahrt auf, und der Mietmarkt bleibt angespannt. In den nächsten 3–5 Jahren ist mit stetigem Wachstum zu rechnen – die Preise werden weiter steigen (wenn auch langsamer), die Verkäufe werden moderat zunehmen, und neue Bauprojekte werden vor allem im Mehrfamilienbereich realisiert. Staatliche Anreize (wie HAF-Zuschüsse, Reformen bei der Flächennutzung, Steuerbefreiungen) werden eine entscheidende Rolle dabei spielen, wo und wie schnell neuer Wohnraum entsteht. Derzeit haben Verkäufer und Bauträger die Oberhand, aber das für 2025–2030 geplante neue Angebot sollte Winnipeg allmählich zu einem ausgewogeneren, wenn auch weiterhin gefragten Markt machen cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Quellen: Die Analyse basiert auf Daten des Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, CMHC Marktprognosen cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, RBC Economics rbc.com nesto.ca und lokalen Nachrichtenberichten canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Diese beziehen sich auf die neuesten verfügbaren Daten zu Preisen, Verkäufen, Leerstand und Politik bis Ende 2025.