- Die Immobilienpreise in Melbourne steigen stark an. Domain und KPMG prognostizieren für 2025–26 ein Wachstum von etwa 6–7 %, wodurch der mittlere Hauspreis auf etwa 1,1 Millionen $ steigen dürfte abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG rechnet speziell mit einem Anstieg der Hauspreise in Melbourne um +6,6 % und der Wohnungspreise um +7,1 % im Jahr 2026 australianpropertyupdate.com.au. Landesweit erwarten Analysten (Domain, CoreLogic) Preissteigerungen von etwa 4–5 % pro Jahr, da die Zinssätze gesenkt werden abc.net.au kpmg.com.
- Bevölkerung und Migration treiben die Nachfrage an. Victoria überschritt bis 2025 die Marke von 7 Millionen Einwohnern id.com.au, wobei 75 % des Wachstums auf die Migration aus dem Ausland zurückzuführen sind id.com.au. Melbourne war in den letzten Jahren die am schnellsten wachsende Hauptstadt Australiens, und die starke Nettozuwanderung (Hunderttausende pro Jahr) bringt zehntausende neue Haushalte. Gleichzeitig ziehen viele Australier von den Großstädten in die Regionen: Die Region Geelong in Victoria belegt nun Platz 1 bei der Netto-Binnenmigration upmove.com.au openagent.com.au. Diese demografische Dynamik befeuert die Wohnungsnachfrage in ganz Melbourne und den umliegenden Regionen.
- Das Angebot bleibt trotz neuer Bauvorhaben knapp. Die Wohnungsbaupipeline in Victoria hat Mühe, Schritt zu halten. Die Baugenehmigungen befinden sich auf Rekordtief, und die Fertigstellung neuer Wohnungen liegt weit hinter dem Bedarf zurück propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG schätzt, dass landesweit nur etwa 160.000 neue Wohnungen pro Jahr gebaut werden (30 % unter dem Zielwert) kpmg.com. In Victoria sind Planungsreformen im Gange, aber die aktuellen Genehmigungen decken nicht die prognostizierte Nachfrage von etwa 98.000 zusätzlichen Wohnungen, die jährlich in ganz Australien benötigt werden. Der Angebotsmangel hat Mieten und Preise hoch gehalten: Die australischen Mieten stiegen 2023 um etwa 7,8 %, und selbst bei nun geringerem Wachstum (~4–5 % in 2025) bleiben die Mietmärkte sehr angespannt kpmg.com kpmg.com.
- Zinsen und Erschwinglichkeit. Hohe Leitzinsen (4,1–4,35 % Ende 2024) haben die Kreditaufnahme erschwert, besonders für Erstkäufer, aber Zinssenkungen sind im Gange. Die RBA hat den Leitzins 2025 um 50 Basispunkte gesenkt abc.net.au, und die Marktbewertung deutet auf weitere Senkungen von etwa 80–85 Basispunkten bis Mitte 2026 hin. Dies hat die „Käuferstimmung gestärkt“ kpmg.com und die Prognosen angehoben. Experten warnen, dass die „schwierigste Herausforderung“ für Käufer bevorsteht, aber niedrigere Zinsen sollten die Nachfrage 2025–26 ankurbeln abc.net.au kpmg.com. Die Erschwinglichkeit verschiebt die Nachfrage weiterhin auf bescheidenere Wohnungen: Analysten erwarten, dass Wohnungen und Reihenhäuser Einfamilienhäuser übertreffen werden, da sie günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten australianpropertyupdate.com.au.
- Regierungspolitik zur Förderung des Angebots. Die Housing Statement (2024–34) der viktorianischen Regierung setzt ein ehrgeiziges Ziel von 800.000 neuen Wohnungen innerhalb von zehn Jahren vic.gov.au. Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören Planungsreformen zur Beschleunigung von Genehmigungen und Anreize für den Wohnungsbau. Bemerkenswert ist die Ausweitung der Stempelsteuervergünstigungen: Für Off-the-Plan-Wohnungen, Reihenhäuser und Einheiten gibt es jetzt einen 100%igen Erlass der Steuer auf den Bauwert premier.vic.gov.au vic.gov.au (was Käufern etwa 25.000 $ bei einer durchschnittlichen Wohnung von 620.000 $ spart premier.vic.gov.au). Ersterwerber erhalten Zuschüsse von 10.000 $ für neue Wohnungen, und 50 neue „Train & Tram Zone“-Gebiete werden finanziert, um die Entwicklung in der Nähe von Verkehrsanbindungen zu fördern premier.vic.gov.au. Eine Vacant Residential Land Tax (derzeit 1 %–3 % zusätzliche Steuer) bleibt in Kraft, um Leerstand zu verhindern, und Zuschläge für ausländische Käufer (Stempelsteuer +7 %–8 %) gelten ebenfalls. Zukünftige Steuerreformen (z. B. die Ersetzung der Stempelsteuer durch eine Grundsteuer) werden diskutiert, sind aber noch nicht umgesetzt.
- Anlageausblick: Chancen und Risiken. Mit steigenden Preisen und Renditen sind viele Anleger interessiert, doch Vorsicht ist geboten. Chancen: Die inneren und mittleren Vororte von Melbourne (insbesondere in der Nähe neuer Infrastruktur) werden voraussichtlich besser abschneiden, da sie Annehmlichkeiten bieten und knapp sind propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. In aufstrebenden Gebieten am Stadtrand von Melbourne (neue Greenfield-Gebiete wie Clyde South) gibt es staatlich unterstützte Entwicklungspläne für 13.200 Wohnungen premier.vic.gov.au. In der Region Victoria ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stark: Geelong und die Mornington Peninsula (hohe Nettozuwanderung) sowie Pendlerstädte wie Ballarat, Bendigo und Shepparton profitieren von der Überlaufnachfrage openagent.com.au propertyology.com.au. Fachkräfte und Familien ziehen für Lebensstil und Preise nach außen. Risiken: Steigende Zinsen (falls Zinssenkungen ausbleiben), ein Überangebot an Wohnungen und politische Änderungen könnten die Märkte bremsen. Die höheren Grundsteuern in Victoria (z. B. niedrige Grundsteuergrenze von 50.000 $) haben die Aktivität der Anleger gedämpft openagent.com.au, und ein Anstieg der Mietangebote und des Wohnungsangebots Anfang 2024 deutet auf Vorsicht hin. Makrorisiken umfassen globale Schocks (Handelsspannungen) und jede Umkehr der Migration. Anleger sollten sich auf Standorte mit starken lokalen Fundamentaldaten (Arbeitsplätze, Infrastruktur) konzentrieren und Gebiete mit bereits bestehendem Überangebot (einige etablierte Wohnanlagen) meiden.
- Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien. Wohnimmobilien: Nach einem landesweiten Abschwung in den Jahren 2022–24 beginnen die Immobilienwerte in Victoria wieder zu steigen. CoreLogic stellt fest, dass Melbourne 2024 zu den schwächsten Märkten gehörte (jetzt die „drittgünstigste“ unter den Hauptstädten) abc.net.au, aber die Prognosen haben sich mit sinkenden Zinsen verbessert. Sowohl Häuser als auch Wohnungen werden voraussichtlich neue Höchststände erreichen; Domain prognostiziert, dass der mittlere Hauspreis in Melbourne bis Mitte 2026 1,1 Mio. $ erreichen wird abc.net.au. Gewerbeimmobilien: Der Büromarkt in Melbourne erholt sich noch. Die Leerstandsquote im CBD ist sehr hoch (~18 % Ende 2024 cbre.com.au), aber die Nettoabsorption wurde im 1. Quartal 2025 nach dem Auszug eines Großmieters wieder positiv. In den nächsten Jahren wird kein größeres neues Büroangebot erwartet (die Pipeline liegt ~66 % unter dem Durchschnitt) cbre.com.au, sodass hochwertige Büros sich stabilisieren könnten, da die „Rückkehr ins Büro“ an Fahrt gewinnt assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Der Einzelhandel in Victoria festigt sich: Im 1. Quartal 2025 stiegen die Einzelhandelsumsätze in Victoria um 1,9 % cbre.com.au. Die Besucherzahlen und die Ausgaben nehmen zu (Tourismus und Studierende kehren zurück), und Investoren kaufen (z. B. wurde Northland SC für 385 Mio. $ verkauft) cbre.com.au. Industrie (Lager, Logistik) bleibt sehr angespannt: Leerstand ~2,7 % landesweit assets.kpmg.com, allerdings erwartet KPMG, dass das Mietwachstum nachlässt, wenn neue Projekte auf den Markt kommen assets.kpmg.com. Insgesamt haben sich die Renditen für Gewerbeimmobilien stabilisiert, mit etwas sinkenden Renditen im Einzelhandel in den Vororten und einer leichten Ausweitung der Spitzenrenditen für Büros im CBD cbre.com.au.
- Regionale Unterschiede innerhalb von Victoria. Melbourne vs. Region: Melbourne treibt den Immobilienmarkt des Bundesstaates an, aber auch regionale Städte sind wichtig. Die inneren und mittleren Vororte Melbournes (z. B. jene in der Nähe von Bahn-/Straßenbahnknotenpunkten und innerstädtischen Arbeitszentren) werden voraussichtlich das Wachstum anführen propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Äußere Vororte und Randgebiete mit neuen Entwicklungen werden dort gut abschneiden, wo Transport/Infrastruktur geplant sind premier.vic.gov.au. Im Gegensatz dazu stehen einige regionale Zentren vor gegensätzlichen Trends: In Geelong ist die Nachfrage stark gestiegen (jetzt das Ziel Nr. 1 für Binnenmigration upmove.com.au), aber der Medianpreis (~726.000 $) liegt immer noch unter dem von Melbourne; Ballarat und Bendigo könnten nach starken Jahren ein flacheres Wachstum erleben (Propertyology prognostiziert sogar leichte Rückgänge in Ballarat propertyology.com.au). Kleinere Städte wie Shepparton, Mildura oder Horsham verzeichneten 2024 Zuwächse von etwa 3–6 % openagent.com.au und wirken erschwinglich, aber die Kapazität ist durch die lokalen Einkommen begrenzt. Nach Sektoren verspricht 2025 „Gewinner“ in Lifestyle-/ländlichen Gebieten und Wachstumskorridoren, während „Nachzügler“ unter anderem Innenstadtwohnungen sind (bereits teuer und mit langsamerer Migration von Investoren) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analyse & Kontext
Aktuelle und prognostizierte Preisentwicklungen
Nach einem mehrjährigen Boom kühlte sich der Wohnungsmarkt in Victoria in den Jahren 2022–24 aufgrund hoher Zinssätze ab. CoreLogic-Daten zeigen, dass die Immobilienwerte in Victoria im Jahr 2024 um etwa 2–3 % sanken (Regional Victoria −2,7 %, Melbourne −3,0 %) openagent.com.au. Die Mieten stiegen jedoch stark an (Mietpreise in Victoria wuchsen um fast 8 % im Jahresvergleich), da die Leerstandsquote extrem niedrig blieb. Mit dem Kurswechsel der RBA haben sich die Prognosen nach oben verschoben. Der Domain-Bericht vom Juni 2025 prognostiziert für Melbourne einen Preisanstieg von 6% im Geschäftsjahr 2025–26 auf einen Median von etwa 1,1 Mio. $ abc.net.au. Der Ausblick von KPMG vom Juni 2025 prognostiziert ebenfalls starke Zuwächse: Hauspreise in Melbourne +6,5 % im Jahr 2025 und +6,6 % im Jahr 2026 (Wohnungen +3,6 % und +7,1 %) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. National sieht KPMG +4,9 % für Häuser im Jahr 2025 (+4,5 % im Jahr 2026) und +4,5 % (bis +5,1 %) für Wohnungen kpmg.com. CoreLogics nationaler Rückblick 2024 stellte fest, dass Melbourne aufgrund des Abschwungs zur drittgünstigsten Hauptstadt geworden war abc.net.au, aber Analysten erwarten nun eine schnelle Erholung. Andere Prognostiker (z. B. Deloitte, Oxford Economics) sagen nun ebenfalls voraus, dass die australischen Immobilienpreise bis 2026 um etwa 4–6 % pro Jahr steigen werden. Im gewerblichen Sektor verhielten sich die Preise anders. Die Büroimmobilien im CBD von Melbourne verzeichneten Wertverluste, da die Leerstandsquote anstieg (bis ~18 % Ende 2024 cbre.com.au), aber Anfang 2025 zeigten sich Anzeichen von Stabilität: Es entstehen keine großen neuen Türme (5‑Jahres-Angebot ~66 % unter dem Trend cbre.com.au) und die Spitzenmieten steigen leicht. KPMG stellt fest, dass „Büroimmobilienwerte für hochwertige Objekte Anfang 2025 Anzeichen einer Stabilisierung zeigen“ assets.kpmg.com. Einzelhandelsimmobilien in Melbourne festigen sich; der Umsatz stieg im 1. Quartal 2025 um 1,9 % cbre.com.au und die Besucherzahlen steigen, da die Verbraucher in die Zentren zurückkehren. Industrie bleibt heiß begehrt: Historisch niedrige Leerstände (~2–3 %) beginnen zu steigen, da neue Großprojekte fertiggestellt werden, aber das Mietwachstum insgesamt wird sich „stabilisieren“ statt einzubrechen assets.kpmg.com.Nachfrage- und Angebotsfaktoren
Bevölkerungswachstum und Migration: Das starke Bevölkerungswachstum in Victoria ist der wichtigste Nachfragetreiber. Der Bundesstaat wuchs um ~1,8 % (Jahr bis März 2025) id.com.au, schneller als ein Großteil des Landes, und erreichte 7 Millionen Einwohner id.com.au. Besonders Melbourne zog einen Rekordzufluss an inländischen und internationalen Migranten an. Im Zeitraum 2023–24 lag die Nettozuwanderung nach Australien bei ~316.000 (gegenüber 494.000 im Vorjahr) id.com.au, was weitgehend die Nachfrage in Melbourne deckte. Gleichzeitig exportieren australische Städte Menschen: Im Jahr 2023–24 stiegen die Umzüge von der Hauptstadt in die Regionen um ~10,5 % upmove.com.au, wobei Geelong (Vic) als führendes Ziel hervorsticht upmove.com.au. Das erhöht die Nachfrage nach Wohnraum in den Regionen.
Bau und Grundstücke: Das Angebot hat nicht Schritt gehalten. Der Wohnungsbau in Victoria erreichte vor COVID seinen Höhepunkt, ist seitdem aber zurückgegangen: Die Baugenehmigungen befinden sich auf historischem Tiefstand propertyupdate.com.au. Hohe Kosten (Materialien, Arbeitskräfte), Inflation und lokale Vorschriften haben viele Projekte ins Stocken gebracht. Änderungen bei der Flächenwidmung und Planung in den Jahren 2024–25 (z. B. Lockerung einiger Höhenvorschriften, Designvorgaben) sollen helfen, benötigen aber Zeit für die Umsetzung. Die neue Housing Statement verspricht 800.000 Wohnungen bis 2034 und schnellere Genehmigungen vic.gov.au. In der Zwischenzeit stehen viele Nachverdichtungsprojekte in Städten vor Hürden, sodass das meiste kurzfristige Angebotswachstum aus Neubaugebieten am Stadtrand (z. B. Clyde, Donnybrook) kommen wird. Dieses anhaltende Unterangebot ist der Grund, warum selbst bei moderatem Bevölkerungswachstum Preise und Mieten steigen.
Zinsen und Kreditvergabe: Nach aggressiven Erhöhungen hat die RBA eine Pause eingelegt und ist 2025 umgeschwenkt. Niedrigere Zinsen verbessern die Erschwinglichkeit von Hypotheken: Jede Senkung um 25 Basispunkte kann die Kaufkraft der Käufer um etwa 5 % erhöhen. Analysten sind sich einig, dass die erwarteten Zinssenkungen (auf etwa 3,60 % bis 2026) die Nachfrage wieder ankurbeln werden. Allerdings haben die zuvor sehr hohen Zinsen „einige Käufer aus dem Markt gedrängt“, insbesondere Ersterwerber. Aufgrund der Erschwinglichkeitsprobleme schauen sich mehr Käufer nach Mehrfamilienhäusern (niedrigere Preise) statt nach Einfamilienhäusern um. Regeln zur Hypothekenbedienbarkeit (aufsichtsrechtliche Rückzahlungsgrenzen) werden weiterhin eine Überhitzung verhindern.
Wirtschaftswachstum und Arbeitsplätze: Die Wirtschaft Victorias wird voraussichtlich anziehen: Der Staatshaushalt 2025–26 prognostiziert ein BIP-Wachstum von etwa 2,5 % budget.vic.gov.au. Die Arbeitslosigkeit ist niedrig (~3,9 % Mitte 2025), wird aber voraussichtlich bis 2026 auf 5–6 % ansteigen (RBA-Basisszenario rba.gov.au). Dennoch bleibt der Arbeitsmarkt angespannt, was die Haushaltseinkommen stützt. Investitionen in Infrastruktur (Big Build) und die digitale Wirtschaft schaffen Arbeitsplätze. Eine robuste Wirtschaft stützt die Wohnungsnachfrage, aber wenn das Wachstum deutlich nachlässt, könnte dies die Preissteigerungen dämpfen.
Investitionschancen & Risiken
Chancen: Analysten heben hervor, dass das Ballungsgebiet Melbourne ausgewählte Hotspots bietet. Kern- & mittlere Vororte: Gebiete in der Nähe von Verkehrsanbindungen (innere Vororte, mittlerer Ring) sind strukturell gefragt und unterversorgt propertyupdate.com.au. Wachstumskorridore: Neubaugebiete wie Clyde South (Südosten) und Tarneit/Newport (Westen) verfügen über geplante Investitionen und neue Bahnlinien, was einen Bevölkerungszuwachs verspricht premier.vic.gov.au. Regionale Zentren: Geelong (günstig im Vergleich zu Melbourne), Bendigo, Ballarat und Städte mit starker Beschäftigungsbasis ziehen Investoren an, insbesondere angesichts höherer Mietrenditen und Potenzial für Wertsteigerungen openagent.com.au propertyology.com.au. Einige Nischenmärkte (Küsten- oder freizeitorientierte Orte wie Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) ziehen ebenfalls Käufer an, die auf Lebensstil oder tourismusgetriebenes Wachstum setzen. Im gewerblichen Bereich bleibt Logistik-/Industrieimmobilien attraktiv, da der E-Commerce wächst; die Industrie-Mieten in Melbourne liegen weiterhin über den Werten vor der Pandemie. Einzelhandel in guten Lagen (Nachbarschaftsläden, gut positionierte Einkaufszentren) sollte sich weiter erholen, da die Konsumausgaben steigen.
Risiken: Die Kehrseite umfasst weiterhin hohe Zinsen (falls die Inflation anhält), die die Erschwinglichkeit beeinträchtigen. Ein unerwarteter Wirtschaftsabschwung würde Migration und Nachfrage bremsen. Überbauung ist in einigen Segmenten ein Problem: Zum Beispiel gibt es eine Ansammlung neuer Apartmenttürme im CBD von Melbourne und im inneren Norden – wenn die Nachfrage der Käufer nachlässt, könnten die Preise dort stagnieren. Strengere Kreditvergabestandards (z. B. strengere Prüfungen der Rückzahlungsfähigkeit, Angst vor negativer Eigenkapitalentwicklung) könnten Banken vorsichtiger machen. Bei der Regierungspolitik besteht das Hauptrisiko im politischen Wandel – eine künftige Regierung könnte Anreize rückgängig machen (z. B. die Wiedereinführung der Stempelsteuer auf Off-the-Plan-Geschäfte, Änderung der Grundsteuerregeln). Schließlich könnten makroökonomische Faktoren wie ein globaler Abschwung oder Handelskrieg den Immobilienmarkt durch steigende Arbeitslosigkeit oder geringere Kapitalflüsse bremsen.
Regierungspolitik und Infrastruktur
- Steuern und Anreize: Victoria behält eine progressive Stempelsteuer auf Immobilientransfers bei (Höchststand ~6–7 % des Preises für Häuser). Allerdings wurden in den letzten Haushalten die Steuern auf neue Wohnungen/Reihenhäuser (vom Plan) stark gesenkt – die Vergünstigungen 2024/25 wurden verdoppelt und bis 2026 verlängert premier.vic.gov.au. Ersterwerber erhalten Zuschüsse von 10.000 $ für neue Häuser (senkt die Stempelsteuer effektiv) vic.gov.au. Eine Steuer auf ungenutztes Wohneigentum (1–3 % des Werts) gilt für leerstehende Häuser, und ein Zuschlag für ausländische Käufer (+7 % Stempelsteuer) gilt für Käufer aus dem Ausland (zur Dämpfung der Nachfrage). Eine umfassende Abschaffung der Stempelsteuer wurde nicht umgesetzt (im Gegensatz zu einigen Diskussionen über die Grundsteuer), aber die Regierung beobachtet die Erschwinglichkeit von Wohnraum.
- Wohnungserklärung & Planungsreform: Die neue Wohnungserklärung (2024–34) benennt fünf Schwerpunkte: Planungsreform, Koordination der Infrastruktur, finanzielle Anreize, Innovation und sozialer Wohnungsbau vic.gov.au. Das Ziel von 800.000 neuen Wohnungen erfordert große politische Veränderungen: schnellere Genehmigungsverfahren, Umwidmung für höhere Dichte in der Nähe von Verkehrsanbindungen und Unterstützung für Build-to-Rent. Einige Reformen sind bereits im Gange (z. B. Vereinfachung der Genehmigungen, Eindämmung von Entwicklergebühren), aber die meisten sind langfristig. Auch die Kommunen überprüfen die Zonen, um mehr Mehrfacheinheiten in mittleren Vororten zuzulassen.
- Investitionen in Infrastruktur: Laufende Verkehrsprojekte werden die Nachfrage in den Vororten beeinflussen. Der Metro Tunnel (Frankston–Sunbury Bahn-Erweiterung) und die Suburban Rail Loop (Ost) erhöhen die Verkehrskapazität in Wachstumsregionen. Neue Straßen und Umgehungen (z. B. Toorourrong Road) verbessern die Erreichbarkeit einiger peri-urbaner Gebiete. Die Erweiterung des Flughafens Melbourne und neue Frachtverbindungen werden den Nordwesten Melbournes stärken. Diese Infrastrukturlinien werden oft zu Entwicklungskorridoren – zum Beispiel sollen die 24 Mio. $ der Regierung für „Train & Tram Zone“-Gebietspläne den Wohnungsbau rund um 50 Bahnhöfe anstoßen premier.vic.gov.au. Eine sorgfältige Überwachung ist erforderlich: Gebiete, die für große Infrastrukturprojekte vorgesehen sind, ziehen oft spekulatives Interesse an.
Regionale und suburbane Unterschiede
Der Markt in Victoria ist nicht einheitlich. Innerhalb Melbournes haben die innerstädtischen und mittleren Vororte (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash usw.) wenig Land, aber eine starke Nachfrage von Eigennutzern, sodass die Preise steigen werden (insbesondere, wenn neue Infrastruktur hinzukommt). Die äußeren Vororte haben ein größeres Angebot und daher ein langsameres Wachstum, es sei denn, es werden zusätzliche Annehmlichkeiten geschaffen. Stadtrandgebiete mit neuen geplanten Siedlungen (Clyde South, Toolern, Plumpton) werden schnell wachsen, aber von einer niedrigen Basis aus – diese Märkte hängen davon ab, wann Grundstücke freigegeben und Annehmlichkeiten bereitgestellt werden.
Regionales Victoria: Vor 2025 übertrafen nur wenige regionale Märkte die Erwartungen. Ein bekannter Analyst (Property Mavens) sagt, dass große regionale Zentren (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) wieder ein gesteigertes Käuferinteresse verzeichnen openagent.com.au, angetrieben durch Erschwinglichkeit und Mietrenditen. Allerdings merkt OpenAgent an, dass hohe Grundsteuern für Investoren dazu führten, dass viele 2023 Mietobjekte verkauften, was vorübergehend die Werte drückte openagent.com.au. Das Update von NAB warnt, dass das regionale Wachstum 2025 aufgrund anhaltender Vorsicht und reichlich Angebot verhalten bleiben könnte openagent.com.au. Dennoch sorgen niedrige Leerstandsquoten (oft <1,5 %) für eine Grundunterstützung. Einige kleinere Städte (z. B. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) verfügen über starke Fundamentaldaten (z. B. Sheppartons Agrarwirtschaft, Milduras Wohnungserschwinglichkeit) und verzeichneten 2024 Preissteigerungen von 3–6 % openagent.com.au. Für Investoren werden Vororte wie Geelong West und Spring Gully (Bendigo) aufgrund neuer Entwicklungen und ihres Lebensstilangebots als chancenreich hervorgehoben openagent.com.au openagent.com.au.
Expertenmeinungen und Prognosen
Führende Immobilienökonomen und -unternehmen sind gegenüber Victoria optimistisch geworden. Domains Chefökonomin Nicola Powell stellt fest: „Die Preise in Sydney und Melbourne werden im nächsten Jahr die Führung übernehmen“ abc.net.au. Sie warnt, dass es für Erstkäufer eine „Realitätsprüfung“ geben wird, da das Wachstum nur leicht nachlässt, sobald die Zinssätze fallen abc.net.au. Domain prognostiziert für Melbourne einen Median von 1,1 Mio. $ bis Juni 2026 (+6 %) abc.net.au und erwartet Rekordhöhen für Wohnungen. Auch Dr. Brendan Rynne von KPMG sieht Melbourne an der Spitze der Wachstumstabellen 2026: Häuser +6,6 %, Wohnungen +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. Sie führen dies auf Melbournes Erholung (nach einer langen Flaute) und die starke Nachfrage durch Migration aus dem Ausland zurück und merken an, dass die Preise in Melbourne immer noch niedriger sind als in Sydney australianpropertyupdate.com.au. KPMG warnt, dass das Preiswachstum 2026 nur leicht nachlassen wird, da niedrigere Zinsen und ein verbessertes Angebot die Nachfrage ausgleichen australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Im Gegensatz dazu bleiben einige Prognostiker skeptisch. Das spezialisierte Unternehmen Propertyology bezeichnet Victoria als den „am schlechtesten abschneidenden Bundesstaat“ der letzten fünf Jahre und erwartet, dass seine Märkte hinterherhinken werden propertyology.com.au. Sie prognostizieren in einigen Regionalstädten stagnierende oder sogar sinkende Preise (z. B. Ballarat -3 % bis -7 % im Jahr 2025 propertyology.com.au). Diese Sichtweise hebt Risiken hervor: politische Änderungen (Erhöhungen der Grundsteuer), Rückzug von Investoren und dass Victorias lange Flaute bis 2025 andauern könnte. Investoren sollten diese Ansichten daher abwägen und optimistische Prognosen mit Vorsicht gegenüber makroökonomischen und lokalen Gegenwinden ausbalancieren.
Vergleichende (nationale & globale Trends)
Australien vs andere Bundesstaaten: Landesweit haben Brisbane, Adelaide und Perth in letzter Zeit stärkere Erholungen verzeichnet als Melbourne. Tatsächlich zeigen KPMGs Daten für Mitte 2025, dass die Hauspreise in Perth um +10 % (über sechs Monate) gestiegen sind, während es in Melbourne nur +2,8 % waren kpmg.com (obwohl Melbourne im Gesamtjahr mit +6,5 % aufholt). Auch Adelaide und Brisbane verzeichneten 2025 Zuwächse von 5–8 %. NSW (Sydney) ist zwar immer noch teurer, aber das Wachstum verlangsamt sich; KPMG erwartet für Sydney Häuser +4,2 % im Jahr 2026 gegenüber 6,6 % für Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Insgesamt sagen Experten, dass die Märkte in Victoria die Erholung anführen werden, nachdem sie zuvor zu den langsamsten gehörten.
Globaler Kontext: Weltweit stehen Immobilienmärkte vor ähnlichen Dynamiken: Auf Jahre rasanten Wachstums (2020–21) folgte eine Plateauphase oder Korrektur, da die Zentralbanken die Zinsen erhöhten. Viele Länder berichten von Angebotsengpässen in Schlüsselsektoren und einer Wende zu niedrigeren Zinsen im Jahr 2025 jll.com. Immobiliendienstleister wie JLL und PwC weisen darauf hin, dass Investoren sich auf Qualitätsobjekte (neuere Gebäude, grüne Merkmale) konzentrieren und auf Obsoleszenz achten sollten jll.com. In Städten wie London, New York und anderen sind die Immobilienpreise relativ stabil, da die Erschwinglichkeit an ihre Grenzen stößt. Die Situation in Australien ist vergleichbar: Die Inflation hat ihren Höhepunkt erreicht und Zinssenkungen werden erwartet, was das Preiswachstum unterstützen sollte (wie in den USA, wo JPMorgan für 2025 +3 % sieht jpmorgan.com). Einzigartig für Australien (und Victoria) ist jedoch die sehr hohe Abhängigkeit von Migration für die Wohnraumnachfrage; globale Unsicherheiten (Handelskriege, Geopolitik) könnten unseren Markt daher stärker durch verlangsamte Migration beeinflussen.
Globaler Ausblick: Auf der gewerblichen Seite hebt die globale CRE-Forschung (JLL) hervor, dass Angebotsengpässe in begehrten Sektoren (wie Logistik und Wohnen) bis 2025 anhalten werden jll.com, und dass Investoren frühe Chancen im Zyklus bevorzugen werden (der „First-Mover-Vorteil könnte 2025 seinen Höhepunkt erreichen“) jll.com. Dies stimmt mit der Situation in Victoria überein: Sektoren wie Industrie/Logistik bleiben knapp und könnten Prämien erzielen. Unterdessen stabilisieren sich Übergangssektoren (Büro, Einzelhandel).
Zusammenfassend wird für den Immobilienmarkt in Victoria 2025–26 ein erneutes Wachstum, jedoch mit ungleichmäßigem Fortschritt, prognostiziert. Für das Ballungsgebiet Melbourne (insbesondere die inneren/mittleren Vororte) wird ein starker Aufschwung erwartet, angetrieben durch Bevölkerungswachstum und politische Rückenwinde abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Die regionalen Märkte werden von einer übergreifenden Nachfrage profitieren, wobei einige kleinere Städte jedoch nur moderate Anstiege verzeichnen dürften, da das Angebot aufholt. Gewerbeimmobilien zeigen eine vorsichtige Verbesserung – Büros und Einzelhandel erholen sich von pandemiebedingten Tiefständen, und der Industriesektor bleibt stark. Wichtige Einflussfaktoren werden die Politik der RBA (Zinsentscheidungen), Migrationsentwicklungen und staatliche Reformen zur Erhöhung des Wohnungsangebots sein. Für Investoren und Eigenheimkäufer verspricht 2025 Chancen in den „nächsten Wellen“-Vororten Victorias, birgt aber auch Risiken, die sorgfältige Prüfung und Beachtung von Expertenprognosen erfordern abc.net.au openagent.com.au.
Quellen: Regierungsdaten (ABS), Branchenanalysen (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) und Expertenanalysen abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Diese umfassen spezifische Berichte zu Victoria sowie nationale/globale Marktausblicke, um eine umfassende Sichtweise zu gewährleisten.
