- Hauspreise kühlen ab: Der mittlere Hauspreis in Scottsdale liegt 2025 bei etwa Mitte $800.000 – etwa 5–9 % unter dem Höchststand des Vorjahres – da sich der Rausch von 2021–2022 legt redfin.com mileszimbaluk.com. Der typische Immobilienwert beträgt etwa $832.000 (Juli 2025), ein leichter Rückgang von 1 % im Jahresvergleich zillow.com, was einen Markt in Korrektur und keinen freien Fall widerspiegelt.
- Bestand & Marktgleichgewicht: Das Immobilienangebot ist gestiegen, mit etwa 2.400–2.900 Häusern auf dem Markt Mitte 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale hat jetzt etwa 7 Monate Angebotsdauer – eine Verschiebung hin zu einem Käufermarkt scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Immobilien stehen im Median 70–80 Tage auf dem Markt (im Vergleich zu ~60 Tagen im Vorjahr), da Verkäufer auf stärkeren Wettbewerb treffen redfin.com scottsdalerealtors.org. Käufer gewinnen an Verhandlungsmacht und kaufen im Durchschnitt etwa 3–4 % unter dem Angebotspreis redfin.com.
- Mietobjekte gefragt: Der Mietmarkt bleibt robust. Die Durchschnittsmiete liegt bei etwa $2.070, ein Anstieg von ~1–2 % im Jahresvergleich zillow.com. Hohe Immobilienpreise (Median ~$900.000) und Zinsen drängen potenzielle Käufer ins Mieten, was die Auslastung hoch hält. Nur ein Drittel der Einwohner von Scottsdale mietet (die Einkommen sind hoch und Wohneigentum ist üblich), daher genießen gut gelegene Mietobjekte geringe Leerstände und solide Renditen mileszimbaluk.com.
- Hotspots & neue Entwicklungen: Die Luxusviertel von North Scottsdale (z. B. Silverleaf in DC Ranch, Troon North) verzeichnen mittlere Preise deutlich über 1 Mio. $ und zweistelliges Preiswachstum bis 2024 mileszimbaluk.com. Im Gegensatz dazu bieten South Scottsdale und Old Town (85251) relativ erschwingliche Optionen und angesagte Wohnungsprojekte, was die Nachfrage von Erstkäufern und jungen Berufstätigen antreibt. Große Projekte – von den Optima McDowell Mountain Village Luxuswohnungen bis zum gemischt genutzten Zentrum One Scottsdale – werden bis 2026 Hunderte von gehobenen Wohnungen hinzufügen mileszimbaluk.com. Tech-Milliardär George Kurtz treibt eine 1-Milliarde-Dollar-Entwicklung mit 1.200 Wohnungen plus Hotel-/Bürocampus in North Scottsdale voran mileszimbaluk.com. Diese Mega-Entwicklungen versprechen in den kommenden Jahren neuen Wohnraum und Annehmlichkeiten.
- Gewerbesektor gemischt: Büroflächenleerstände sind erhöht (~18–20 % in Scottsdale vs. 25 % in der Innenstadt von Phoenix) aufgrund von Remote-Arbeit williamsluxuryhomes.com. Premium-Büros ziehen weiterhin Mieter zu Spitzenmieten an ($34–35/Quadratfuß) williamsluxuryhomes.com, aber ältere Gebäude haben Schwierigkeiten, und Vermieter locken mit Zugeständnissen (freie Miete, Ausbauzuschüsse) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Einzelhandelsimmobilien stehen auf solider Basis – die Leerstandsquote im Einzelhandel im Großraum Phoenix liegt bei nur ~5 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Scottsdales Einkaufszentren (z. B. Scottsdale Quarter, Fashion Square) profitieren von wohlhabenden Käufern und über 11 Millionen jährlichen Touristen citizenportal.ai, was die Ladenbelegung gesund hält. Industrieflächen sind regional weiterhin stark nachgefragt – massiver Lagerhausbau trieb die Industrie-Leerstandsquote in Phoenix Mitte 2025 auf ~13,3 % cushmanwakefield.com, aber Scottsdale, mit begrenztem Industriegebiet, sieht neue Projekte wie „The Loop“ in Nord-Scottsdale, um die Nachfrage zu decken mileszimbaluk.com. Insgesamt ist die gewerbliche Nachfrage am stärksten bei Industrie und Logistik, stabil bei gut gelegenen Einzelhandelsflächen und erholt sich langsam bei Büros.
- Wirtschaftswachstum treibt Wohnungsmarkt an: Die Wirtschaft von Scottsdale boomt. Das Bevölkerungswachstum (~1,4 % jährlich) übertrifft das der USA, die Arbeitslosenquote liegt bei niedrigen 2,7 % citizenportal.ai, und die mittleren Haushaltseinkommen übersteigen die landesweiten und bundesweiten Durchschnittswerte deutlich citizenportal.ai. Die Stadt zieht Branchen mit hohen Löhnen an – fünf Schlüsselsektoren (wie Biotechnologie und Medizintechnik) wachsen in Scottsdale schneller als im gesamten Bundesstaat. Große Arbeitgeber expandieren: Zum Beispiel baut ASM, ein Halbleiterunternehmen, seinen US-Hauptsitz, und Mac Innovation Park sowie der neue Banna Health Campus werden Arbeitsplätze schaffen citizenportal.ai. Ein florierender Arbeitsmarkt und anhaltende Zuwanderung (viele Käufer ziehen aus Chicago, Seattle, Kalifornien usw. um redfin.com redfin.com) sorgen für eine anhaltende Wohnungsnachfrage. Diese wirtschaftliche Vitalität – zusammen mit dem Resort-Lebensstil von Scottsdale – bildet die Grundlage für langfristiges Vertrauen in den Immobilienmarkt.
- Politische Veränderungen im Wohnungswesen: Kürzliche Änderungen bei der Flächennutzung und Regulierung könnten den Markt in Scottsdale sanft beeinflussen. Ende 2024 legalisierte Scottsdale unter dem Druck staatlicher Gesetzgebung Einliegerwohnungen (ADUs oder Casitas) in Einfamilienhausgebieten (wie von Arizonas HB2720 gefordert) kjzz.org kjzz.org. Die Stadt leistete Widerstand, da sie befürchtete, dass ADUs vermehrt als kurzfristige Vermietungen genutzt werden könnten, verabschiedete aber letztlich eine abgespeckte Verordnung, um den Vorgaben zu entsprechen kjzz.org kjzz.org. Ebenso ermutigt ein neues Gesetz in Arizona dazu, bis zu 10 % der Gewerbeflächen in Wohnraum umzuwandeln; Scottsdale setzte widerwillig ein symbolisches Ziel von 1 % fest, was zu Kritik vom Staat führte kjzz.org kjzz.org. Inzwischen hat Scottsdale gegen Kurzzeitvermietungen durchgegriffen: Seit 2023 müssen alle STRs lizenziert sein, eine Versicherung haben, Nachbarn informieren und strengere Regeln einhalten avalara.com. Im Jahr 2024 führte die Stadt härtere Strafen für „Partyhäuser mit Belästigungen“ ein und ermächtigte die Polizei sogar, Nichtansässige bei unruhigen Zusammenkünften zu räumen avalara.com avalara.com. Diese Maßnahmen könnten die Verbreitung von investorengeführten Partyvermietungen eindämmen und den Frieden in den Nachbarschaften bewahren – was möglicherweise einen Teil der Investitionen auf langfristige Vermietungen umlenkt.
- Chancen & Risiken für Investoren: Anlagemöglichkeiten gibt es viele, aber Selektivität ist entscheidend. Der starke Mietmarkt und die begrenzte Neubautätigkeit machen Scottsdale attraktiv für Buy-and-Hold-Vermietungen (insbesondere in preisgünstigen Vierteln und Eigentumswohnungen für junge Berufstätige). Mieter mit hohem Einkommen und geringe Leerstandsquoten sorgen für solide Cashflows, obwohl das Mietwachstum kurzfristig moderat ist (2–3 % jährlich) realwealth.com. Neue Luxusprojekte (z. B. FENDI Private Residences, Boutique-Eigentumswohnungen in Old Town) bieten die Möglichkeit, vor Baubeginn in potenzielle Wahrzeichen zu investieren. Risiken umfassen das Zinsumfeld – die Finanzierungskosten bleiben hoch, mit 30-jährigen Hypothekenzinsen um 6,5–7 % im Jahr 2025, und es wird erwartet, dass sie erst 2027–2028 unter 6 % sinken realwealth.com realwealth.com. Hohe Zinsen bremsen die Preissteigerungen; Experten erwarten, dass die Immobilienwerte in Scottsdale in einem moderaten, nachhaltigen Tempo (~2–4 % pro Jahr) bis 2028 steigen, im Einklang mit der Inflation mileszimbaluk.com realwealth.com. Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit sind ein Problem: Mit einem Medianpreis von 900.000 $ ist Scottsdale für viele Käufer unerschwinglich, was die Nachfrage begrenzen könnte. Außerdem ist Arizonas Wassersicherheit ein langfristiger Faktor – der Bundesstaat hat strengere Anforderungen für neue Projekte eingeführt, um eine 100-jährige Wasserversorgung zu sichern, und einige Randprojekte wurden pausiert, bis die Wasserversorgung gewährleistet ist circleofblue.org azgovernor.gov. Während Scottsdale in Wasserinfrastruktur und -einsparung investiert hat, muss das zukünftige Wachstum der Region mit Dürre und Ressourcenknappheit umgehen. Schließlich könnten makroökonomische oder migrationsbedingte Veränderungen Risiken darstellen: Wenn das Beschäftigungswachstum nachlässt oder Rentner günstigere Märkte wählen, könnte die derzeit starke Nachfrage nachlassen.
Trends im Wohnimmobilienmarkt 2025
Hauspreise und Verkäufe: Nach einem rasanten Anstieg in den Jahren 2020–2022 haben sich die Hauspreise in Scottsdale stabilisiert und sind sogar leicht zurückgegangen. Der mittlere Verkaufspreis liegt Mitte 2025 bei etwa $820.000–$870.000, was im Vergleich zum Vorjahr um einen einstelligen Prozentsatz gesunken ist redfin.com zillow.com. Tatsächlich liegt der Median im Juli 2025 von etwa $820.000 rund 8,9 % niedriger als im Vorjahreszeitraum redfin.com. Diese milde Korrektur spiegelt den Widerstand der Käufer gegen Rekordpreise und die Auswirkungen höherer Zinsen wider. Selbst das Luxussegment in Scottsdale hat eine gewisse Normalisierung erfahren: Die Immobilienwerte insgesamt liegen etwa 6–7 % unter dem Höchststand, der im Frühjahr 2022 erreicht wurde mileszimbaluk.com.
Bestand und Tage auf dem Markt: Käufer haben jetzt mehr Auswahl und mehr Verhandlungsmacht. Die aktive Verkaufsbestandsanzahl in Scottsdale stieg bis zum Sommer 2025 auf etwa 2.400–2.900 Häuser scottsdalerealtors.org zillow.com – ein deutlicher Anstieg gegenüber den knappen Angeboten während des Pandemie-Booms. Die Angebotsmonate, die auf dem Höhepunkt des Verkäufermarktes unter 2 Monaten lagen, haben sich bis Mitte 2025 auf etwa 7 Monate erhöht scottsdalerealtors.org. (Ein sechsmonatiges Angebot gilt typischerweise als ausgewogener Markt.) Häuser verschwinden nicht mehr innerhalb weniger Tage in Bieterwettstreiten; stattdessen dauert es bei einem typischen Angebot jetzt etwa 47–80 Tage, bis es unter Vertrag geht zillow.com redfin.com. Zum Beispiel lag die mittlere Marktdauer im Juli 2025 bei 79 Tagen, verglichen mit nur 63 Tagen im Juli 2024 redfin.com. Bei mehr Angebot und vorsichtiger Nachfrage müssen Verkäufer ihre Erwartungen anpassen: Preisnachlässe sind üblich, und 79 % der Verkäufe Mitte 2025 wurden unter dem Angebotspreis abgeschlossen zillow.com zillow.com. Das durchschnittliche Verhältnis von Verkaufs- zu Angebotspreis in Scottsdale liegt bei ~97 %, das heißt, Häuser erzielen im Schnitt etwa 3 % unter dem Angebotspreis zillow.com – eine deutliche Veränderung gegenüber den über dem Angebotspreis liegenden Abschlüssen während des Booms 2021.
Käufer- vs. Verkäuferdynamik: Diese Trends deuten darauf hin, dass sich Scottsdale von einem starken Verkäufermarkt zu einem eher neutralen oder käuferfreundlichen Markt im Jahr 2025 entwickelt hat. Höhere Hypothekenzinsen (um die 6,5–7 %) haben einige Käufergruppen ausgedünnt, insbesondere Erstkäufer und Aufsteiger, die empfindlicher auf Zinssätze reagieren. Gleichzeitig halten viele Verkäufer an ihren Immobilien fest, anstatt zu einem niedrigeren Preis zu verkaufen, wodurch das Angebot nicht noch weiter explodiert. Das Ergebnis ist eine Art Patt: Richtig bepreiste Häuser werden weiterhin verkauft, aber oft erst nach Verhandlungen und mit Geduld. Die richtige Preisgestaltung ist entscheidend – denn laut lokalen Maklern aus Scottsdale sitzen „richtig bepreiste Häuser unverkauft mit weniger Besichtigungen“ da mileszimbaluk.com. Der Markt ist kein Rausch mehr, aber er bricht auch nicht ein; er findet ein neues Gleichgewicht. Gut bepreiste Häuser in begehrten Vierteln stoßen weiterhin auf Interesse (gelegentlich sogar mit mehreren Angeboten), aber die Zeiten von Dutzenden von Angeboten sind weitgehend vorbei. Käufer können es sich jetzt leisten, wählerischer zu sein, oft gründlich zu inspizieren und über Reparaturen oder Abschlussgutschriften zu verhandeln, während sie im Boom vielleicht auf Bedingungen verzichtet hätten.
Stadtteil-Highlights: Immobilien in Scottsdale sind stark vom jeweiligen Stadtteil abhängig. Begehrte Wohngegenden haben ihren Wert besser gehalten und werden immer noch schnell verkauft, wenn das Haus bezugsfertig ist. Zum Beispiel bleiben Gebiete wie North Scottsdale – darunter Silverleaf, DC Ranch, Troon North und Desert Mountain – bei Luxus-Käufern begehrt. Im Februar 2025 lag der mittlere Verkaufspreis in North Scottsdale bei 1,2 Millionen Dollar, ein Anstieg von 6,5 % gegenüber dem Vorjahr, selbst bei steigendem Volumen, was auf eine robuste Nachfrage nach hochwertigen Immobilien hinweist mileszimbaluk.com. Diese Luxus-Enklaven bieten große Grundstücke, Golfplätze, Bergblick und gesicherte Wohnanlagen, was weiterhin wohlhabende Käufer aus anderen Bundesstaaten und Zweitwohnsitzsuchende anzieht. Silverleaf (ein exklusiver Bereich von DC Ranch) ist ein Beispiel für diese Stärke: Die maßgeschneiderten Anwesen erzielen regelmäßig Preise in Millionenhöhe, und der Medianpreis der Gemeinde stieg bis zum Frühjahr 2024 um etwa 15 % gegenüber dem Vorjahr mileszimbaluk.com.
Im Gegensatz dazu bilden South Scottsdale und das Old Town Scottsdale (Innenstadt) Gebiet den Einstiegspunkt für viele Käufer. Die Postleitzahl 85251 (Old Town) ist bekannt für einen urbaneren, fußgängerfreundlichen Lebensstil mit Eigentumswohnungen und Stadthäusern in der Nähe von Scottsdales Restaurants, Nachtleben und Einkaufsmöglichkeiten. Sie bleibt nach Scottsdale-Maßstäben relativ erschwinglich und gilt als Top-Standort für junge Berufstätige. Eigentumswohnungen in Old Town, darunter gehobene Projekte wie Optima Camelview und Envy, verzeichnen eine starke Nachfrage – viele werden im Bereich von 500.000 bis über 1 Mio. $ verkauft, je nach Größe und Luxusniveau mileszimbaluk.com. South Scottsdale, angrenzend an Tempe, bietet Ranchhäuser aus der Mitte des 20. Jahrhunderts und neue Stadthäuser, bei denen die Preise (oft im Bereich von 400.000 bis 700.000 $ für kleinere Häuser) Erstkäufer anziehen, die Städte wie Phoenix oder Tempe als ähnlich teuer empfinden, aber ohne den Ruf von Scottsdale. In diesen Gebieten gibt es Wettbieten um gut bepreiste Häuser, da sie die am ehesten erreichbaren Segmente in einer teuren Stadt sind. Tatsächlich liegt der Medianpreis in Scottsdale (900.000 $) weit über dem von Greater Phoenix oder Städten wie Gilbert (550.000 $) – was viele Käufer dazu bringt, erschwinglichere Gegenden innerhalb von Scottsdale oder darüber hinaus zu suchen mileszimbaluk.com. Diese Erschwinglichkeitslücke hält die Nachfrage nach günstigeren Segmenten hoch: Alles unter 600.000 $ in Scottsdale wird meist schnell aufgekauft, oft von Investoren oder Ersterwerbern, was im unteren Preissegment einen gewissen Verkäufermarkt aufrechterhält.Trends auf dem Luxusmarkt: Scottsdale ist seit langem ein Synonym für Luxus, und obwohl der Markt insgesamt abgekühlt ist, bleibt das Ultra-Luxus-Segment weiterhin aktiv. Einzigartige, prestigeträchtige Immobilien erzielen nach wie vor erstaunliche Preise. Zum Beispiel kam eines der teuersten jemals gelisteten Penthäuser Arizonas 2025 auf den Markt in Scottsdale – ein 6.200 Quadratfuß großes Penthouse in den Summit Residences von Ascent mit einem Angebotspreis von 10,3 Millionen Dollar mileszimbaluk.com. In der exklusiven Desert Mountain Community wurde ein 21.000 Quadratfuß großes Anwesen für 25 Millionen Dollar zum Verkauf angeboten mileszimbaluk.com. Auch prominente Häuser wechselten den Besitzer, wie das 4,6 Hektar große Anwesen des Profigolfers Pat Perez, das für 12,75 Millionen Dollar gelistet war mileszimbaluk.com. Diese Top-Deals zeigen, dass die Nachfrage von ultra-vermögenden Käufern weiterhin besteht; Scottsdale konkurriert mit Orten wie Beverly Hills oder Miami um Luxuskäufer, die warmes Wetter und erstklassige Annehmlichkeiten suchen. Der Luxusmarkt erlebte 2022–2023 eine kurze Pause, als die Volatilität an den Aktienmärkten und Zinserhöhungen wohlhabende Käufer zögern ließen, aber bis 2024–2025 hat er wieder an Schwung gewonnen. Barzahler dominieren dieses Segment, sodass Zinssätze weniger relevant sind. Viele Luxusimmobilien werden immer noch nahe am Angebotspreis oder sogar darüber verkauft, insbesondere wenn sie einzigartige Merkmale aufweisen (z. B. eine Villa für 23,5 Millionen Dollar, die für ihren „Air Jordan Sneaker-Tresor“ bekannt ist und das Nischeninteresse an individualisiertem Luxus verdeutlicht) mileszimbaluk.com. Das Verhältnis von Verkaufspreis zu Angebotspreis im Luxussegment liegt im Durchschnitt leicht unter 100 % mileszimbaluk.com, was bedeutet, dass Käufer verhandeln, aber schlüsselfertige Luxusimmobilien in Toplagen können einen Aufpreis erzielen. Bemerkenswert ist, dass das Verkaufsvolumen von Luxusimmobilien in Nord-Scottsdale tatsächlich gestiegen ist: Anfang 2025 wurden in Nord-Scottsdale 408 Häuser verkauft, gegenüber 303 im Vorjahr mileszimbaluk.com, was darauf hindeutet, dass Käufer im Hochpreissegment wieder auf den Markt zurückgekehrt sind, während Käufer im mittleren Segment sich zurückgezogen haben.
Insgesamt lässt sich der Wohnimmobilienmarkt in Scottsdale 2025 am besten als Übergang von Hektik zu Stabilität beschreiben. Es ist in vielerlei Hinsicht ein gesünderes Umfeld: Käufer haben Zeit zum Überlegen und Bedingungen sind wieder üblich, während Verkäufer, die realistisch bepreisen, weiterhin willige Käufer finden, die von Scottsdales anhaltender Attraktivität angezogen werden. Die Grundlagen der Stadt – sichere Wohngegenden, Top-Schulen, gehobener Lebensstil – machen sie weiterhin zu einem Magneten, auch wenn die Zeiten rasanter Preissprünge vorerst vorbei sind.
Immobilienpreise, Angebot & Miettrends
Aktuelle Immobilienpreise: Der mittlere Immobilienpreis in Scottsdale (alle Immobilientypen) liegt Mitte 2025 bei etwa Mitte $800.000 redfin.com. Das ist etwa 84 % höher als der US-weite Median – ein Spiegelbild von Scottsdales Ruf als gehobener Markt redfin.com. Die Durchschnittspreise für freistehende Einfamilienhäuser sind noch höher (oft $1 Mio.+), während Eigentumswohnungen und Reihenhäuser den Gesamtmedian etwas senken. Das Preiswachstum hat sich deutlich verlangsamt im Vergleich zu den zweistelligen jährlichen Zuwächsen in den Jahren 2020–2022. Tatsächlich wurde die Wertsteigerung im Jahresvergleich 2024–2025 leicht negativ. Der Home Value Index von Zillow für Scottsdale lag bis Juli 2025 etwa 1 % unter dem Vorjahreswert zillow.com. Lokale Maklerdaten zeigten, dass der mittlere Verkaufspreis im Juni 2025 bei etwa $920.000 lag, was im Vergleich zu Juni 2024 nahezu unverändert war (–2 % YoY) noradarealestate.com. Im Wesentlichen waren die Immobilienwerte im vergangenen Jahr stabil bis leicht rückläufig, nach einem außergewöhnlichen Anstieg zuvor. Das entspricht im Großen und Ganzen den Trends im Großraum Phoenix: Die Preise in der Metropolregion Phoenix kühlten 2023 ab und zeigten seither nur geringe Veränderungen im einstelligen Prozentbereich. Für die Zukunft prognostizieren Immobilienökonomen moderate Preissteigerungen auf nationaler Ebene (~3–5 % jährlich von 2025–2027) realwealth.com, und für Scottsdale wird ein ähnlicher „langsamer Wachstums“-Pfad erwartet, sofern es keine größeren Veränderungen gibt. Tatsächlich prognostiziert eine lokale Vorhersage, dass die Immobilienpreise in Scottsdale in naher Zukunft um etwa 2–3 % pro Jahr steigen werden – im Grunde genommen im Gleichschritt mit der Inflation, statt sie deutlich zu übertreffen mileszimbaluk.com. Dieses Szenario würde Scottsdales Medianpreis bis 2028 vermutlich auf etwa Mitte $900.000 bringen, anstatt einen weiteren sprunghaften Anstieg zu erleben. Wichtig ist: Ein Preissturz wird von den meisten Analysten nicht erwartet; die Fundamentaldaten von Angebot und Nachfrage bleiben zu unterstützend. Allerdings haben die hohen Preise im Grunde eine Erschwinglichkeitsgrenze erreicht, deren Überwindung Zeit (und Einkommenswachstum) benötigen wird.
Zum Verkauf stehender Bestand: Das Angebot an Immobilien war ein entscheidender Faktor. Die Zahl der aktiven Inserate in Scottsdale hat sich von dem Tiefstand 2021 bis Mitte 2023 mehr als verdoppelt und steigt weiterhin langsam an. Wie bereits erwähnt, gab es laut den Statistiken der Scottsdale REALTORS® im Juli 2025 etwa 2.420 aktive Inserate scottsdalerealtors.org, was etwa 22 % mehr als im Vorjahr entspricht (das aktive Angebot lag Mitte 2024 näher bei 2.000). Auch neue Inserate kommen weiterhin in einem stetigen Tempo auf den Markt – etwa 550–570 neue Inserate pro Monat wurden im Sommer 2025 veröffentlicht zillow.com scottsdalerealtors.org. Verkäufer, die bisher abgewartet hatten, testen nun den Markt, senken aber oft die Preise, wenn Käufer nicht zuschlagen. Die Kennzahl Monatsvorrat (die sowohl Angebot als auch Verkaufstempo berücksichtigt) erreichte im Juli etwa 7,0 Monate scottsdalerealtors.org. Interessanterweise war dies ein Rückgang gegenüber den über 8 Monaten im Winter – das Angebot stieg Ende 2024 stark an, als die Verkäufe zurückgingen, zog sich dann aber bis Mitte 2025 leicht zurück, als einige Inserate abliefen oder Verkäufer sich zurückzogen. Insgesamt gibt es in Scottsdale jetzt deutlich mehr zum Verkauf stehende Häuser als während der Zeit des knappen Angebots in der Pandemie. Zum Vergleich: Ein normal ausgewogener Markt liegt bei etwa 4–6 Monaten Angebot, Scottsdale liegt also knapp darüber, was auf einen etwas weicheren Markt hindeutet. Käufer finden jetzt in allen Preisklassen und Immobilientypen Angebote – von Einzimmerwohnungen (dieses Segment verzeichnete im Frühjahr 2025 einen monatlichen Anstieg des Angebots um 7,3 %) bis hin zu großen Fünf-Zimmer-Häusern (Anstieg um ca. 1,3 %) mileszimbaluk.com. Der Anstieg der Inserate verschafft Käufern mehr Verhandlungsmacht, bedeutet aber auch, dass Verkäufer miteinander konkurrieren, oft durch Preisnachlässe oder das Aufwerten der Immobilie, um sich abzuheben. Ein positiver Nebeneffekt ist, dass Käufer, die vor ein paar Jahren von Bietergefechten frustriert waren, nun endlich mit Inspektion und vielleicht sogar mit einem aufschiebenden Verkauf ihres alten Hauses kaufen können. Aufsteiger in Scottsdale, die oft selbst eine Immobilie verkaufen müssen, finden es jetzt leichter, diesen Prozess zu bewältigen.
Überblick über den Mietmarkt: Auf der Mietseite bleibt der Markt in Scottsdale stark und vermieterfreundlich, wenn auch nicht überhitzt. Laut dem Observed Rent Index von Zillow lag die durchschnittliche Miete in Scottsdale im Juli 2025 bei etwa $2,071 zillow.com. Das ist tatsächlich fast identisch mit der durchschnittlichen Miete in den USA (~$2,072) zillow.com, was bemerkenswert ist, da die Immobilienpreise in Scottsdale deutlich höher sind – es zeigt, wie das nationale Mietwachstum in vielen Städten aufgeholt hat. Im Jahresvergleich sind die Mieten in Scottsdale um etwa 1–2% gestiegen zillow.com, was eine Verlangsamung gegenüber den jährlichen Mietsteigerungen von über 10% im Jahr 2021 darstellt. Im Wesentlichen hat sich das Mietwachstum normalisiert und liegt nun im niedrigen einstelligen Bereich, da neues Wohnungsangebot auf den Markt kam und einige Mieter in den Jahren 2021–2022 zu Käufern wurden. Dennoch bleibt die Mietnachfrage sehr gesund. Nur etwa 33% der Haushalte in Scottsdale mieten (die meisten sind Eigentümer), daher ist das Mietangebot begrenzt und bleibt meist ausgelastet mileszimbaluk.com. Mit einem Medianeinkommen in Scottsdale von über $100.000 (und $73.000 Median auch für das weitere Umland) mileszimbaluk.com, verfügen viele Mieter über solide Finanzen, was es Vermietern ermöglicht, relativ hohe Mieten zu verlangen.
Arten von Mietobjekten: Die Mietobjekte in Scottsdale reichen von Luxusapartments und Firmenwohnungen in der Innenstadt bis hin zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die über die ganze Stadt verteilt sind. Hochwertige Apartmentanlagen in Scottsdale (mit Pools, Fitnessstudios usw.) erzielen Spitzenmieten und richten sich an junge Berufstätige und wohlhabende Senioren. Viele Einfamilienhäuser in Familienvierteln werden hingegen von Familien gemietet, die vielleicht vorübergehend in Phoenix sind oder sich den Kauf in Scottsdale noch nicht leisten können. Ein Einfamilienhaus mit 3 Schlafzimmern in Scottsdale kann je nach Lage und Ausstattung für $3.000–$4.000+ pro Monat vermietet werden. Investoren sind auch im Bereich Kurzzeitvermietung aktiv, da Scottsdale ein beliebtes Touristenziel ist – Airbnb-ähnliche Vermietungen von Ferienhäusern erlebten in den letzten Jahren einen Boom. Neue städtische Vorschriften (Lizenzierung, Maßnahmen gegen Partyhäuser) könnten den STR-Markt jedoch etwas abkühlen (dazu später mehr), sodass einige dieser Häuser möglicherweise in die Langzeitvermietung übergehen. Insgesamt sind die Leerstandsquoten niedrig – die Leerstandsquote für Mietwohnungen im Großraum Phoenix lag kürzlich bei etwa 5–6 %, und in Scottsdale vermutlich noch niedriger aufgrund der Attraktivität. Dieser enge Mietmarkt kommt Vermietern zugute, verschärft aber auch das Erschwinglichkeitsproblem in Scottsdale: Viele Einheimische, die in der Stadt arbeiten (im Gastgewerbe, im Dienstleistungssektor usw.), haben Schwierigkeiten mit Mieten, die schneller gestiegen sind als die Löhne.
Interesse von Investoren: Für Immobilieninvestoren war der Mietmarkt in Scottsdale attraktiv aufgrund der hohen Mietnachfrage und starken Renditen im Vergleich zu bestimmten Küstenmärkten. Selbst bei moderaten Mieten deutet die Kombination aus begrenztem Wohnungsangebot und Bevölkerungswachstum darauf hin, dass Mietobjekte weiterhin eine gute Option bleiben. Mietrenditen (Kapitalisierungsraten) bei Investitionsimmobilien in Scottsdale könnten bei langfristigen Vermietungen etwa 4–5 % betragen, was für einen gehobenen Markt ordentlich ist. Und wenn man Zugang zu Einnahmen aus Ferienvermietungen hat (zum Beispiel eine möblierte Immobilie in der Nähe von Old Town oder Golfplätzen), können die saisonal hohen Preise die Rendite steigern – allerdings mit mehr regulatorischer Kontrolle, da der Wilde Westen der Kurzzeitvermietungen zunehmend eingeschränkt wird. Bemerkenswert ist, dass der Anteil der Mieter in Scottsdale (33 %) höher ist als in einigen nahegelegenen Vororten (der „Durchschnitt der Gegend“ liegt möglicherweise bei etwa 20–25 % Mietern) mileszimbaluk.com, was zum Teil daran liegt, dass viele wohlhabende Rentner in Scottsdale ihre Häuser vollständig besitzen und auch daran, dass viele Beschäftigte im Dienstleistungssektor aus günstigeren Gegenden pendeln. Das bedeutet, es gibt eine konstante Mieterbasis aus jungen Berufstätigen, saisonalen Bewohnern und Einheimischen im Übergang, die Mietwohnungen benötigen. Solange Wohneigentum so teuer bleibt, wird die Mietnachfrage stark bleiben. Ein Vorbehalt: Die Metropolregion Phoenix hat einen Bauboom bei Apartments erlebt, mit Tausenden neuer Einheiten, die zwischen 2021 und 2024 in Tempe, Phoenix und Scottsdale fertiggestellt wurden. Dieses neue Angebot hat dazu beigetragen, die Mieten zu stabilisieren. Das Mietwachstum wird künftig voraussichtlich moderat sein (~2–3 % jährlich) realwealth.com realwealth.com und nicht mehr in die Höhe schießen, insbesondere da hohe Hypothekenzinsen mehr Menschen zum Mieten bewegen (steigende Nachfrage), aber auch Bauträger von Mehrfamilienhäusern zum Weiterbauen anregen (steigendes Angebot). Für Investoren bedeutet das, dass stetiger Cashflow das Ziel ist, nicht die schnelle Wertsteigerung von Immobilien oder Mieten. Einfamilienhausvermietungen in Scottsdale könnten tatsächlich neue Luxusapartments in Bezug auf die Auslastung übertreffen, da viele Familien und umziehende Berufstätige ein Haus mit Garten bevorzugen.
Wohnraum-Bezahlbarkeit: Es ist wichtig, das Bezahlbarkeitsproblem hervorzuheben. Mit einem mittleren Hauspreis von fast 900.000 $ ist Wohneigentum in Scottsdale für die meisten Mittelklassefamilien ohne erhebliches Eigenkapital oder Einkommen unerschwinglich. Selbst Eigentumswohnungen kosten oft 400.000 $ oder mehr. Das erhöht den Druck auf den Mietmarkt, da diejenigen, die vor einem Jahrzehnt noch ein Starterhaus gekauft hätten, nun länger mieten. Das führt auch dazu, dass potenzielle Käufer aus Scottsdale in erschwinglichere Städte (wie Gilbert, Peoria usw.) oder sogar in andere Bundesstaaten ausweichen. Die Bezahlbarkeitsproblematik hat die Aufmerksamkeit der politischen Entscheidungsträger auf sich gezogen – daher der landesweite Vorstoß für ADUs und adaptive Wiederverwendung von Wohnraum – aber der Fortschritt ist langsam. Vorerst sind die hohen Wohnkosten einfach Teil der Identität Scottsdales und tragen zu seiner Exklusivität bei. Der Vorteil ist, dass die Bewohner tendenziell ein hohes Einkommen haben, was Luxusgeschäfte und Restaurants unterstützt. Der Nachteil ist, dass es kaum Wohnraum für Arbeitskräfte gibt; viele, die in Scottsdales Hotels, Restaurants und Krankenhäusern arbeiten, leben in weit entfernten Vororten und haben lange Pendelzeiten. Wenn das nicht angegangen wird, könnte dies das Wachstum Scottsdales letztlich einschränken (Unternehmen brauchen Arbeitskräfte, und Arbeitskräfte brauchen Wohnraum). Kurzfristig sorgen jedoch das Prestige und die Annehmlichkeiten der Stadt dafür, dass die Nachfrage auch bei hohen Preisen groß bleibt.
Wichtige Stadtteile und Entwicklungen im Blick
Obwohl Scottsdale eine weitgehend ausgebaute Stadt ist, herrscht 2025 reges Treiben mit bedeutenden neuen Entwicklungen und Stadtteil-Transformationen. Diese Projekte werden den Markt in den kommenden Jahren prägen, neues Angebot schaffen und teils neue Geschäftszentren entstehen lassen. Hier sind einige der wichtigsten Gebiete und Entwicklungen, die Sie im Auge behalten sollten:
1. Luxus-Korridore in Nord-Scottsdale: Die nördlichen Bereiche von Scottsdale (östlich der Loop 101 und nördlich des Shea Blvd) bleiben das Epizentrum der Luxusentwicklung. Gemeinden wie Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain und Estancia bieten weiterhin den Bau von maßgeschneiderten Anwesen und hochwertigen Spekulationshäusern. Silverleaf zum Beispiel gibt weiterhin neue Grundstücke in seiner Canyon-Lage frei – allein das Land kostet hier mehrere Millionen Dollar. Das Gebiet um Pinnacle Peak sieht zusätzliche Boutique-Siedlungen und eine Fortsetzung des erfolgreichen DC Ranch-Masterplans. Laut lokalen Berichten lag der mittlere Verkaufspreis in Nord-Scottsdale Anfang 2025 bei über 1,2 Mio. $ und damit 6,5 % höher als im Vorjahr mileszimbaluk.com, was die Stärke dieser Region unterstreicht. Wichtige Annehmlichkeiten (private Golfclubs, das Four Seasons Resort usw.) sichern die Attraktivität dieses Gebiets. Käufer, die nach neueren, abgeschlossenen Luxusimmobilien mit Bergblick suchen, finden hier kein Mangel an Projekten, auch wenn das Angebot oft maßgeschneidert und in geringer Stückzahl ist.
2. One Scottsdale & Zentren mit Mischnutzung: An der nordöstlichen Ecke von Scottsdale Road und Loop 101 steht die One Scottsdale-Entwicklung kurz davor, ein bedeutendes Ziel für Mischnutzung zu werden. Auf 75 Acres geplant, soll sie gehobene Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Büros, Hotels und Wohnanlagen umfassen – vergleichbar mit einem neuen urbanen Zentrum. Eine bemerkenswerte Wohnkomponente ist Atavia, ein Luxus-Eigentumswohnungsprojekt mit 88 Einheiten der Belgravia Group innerhalb von One Scottsdale. Stand 2025 ist Atavia bereits zu etwa 45 % reserviert, noch vor der geplanten Fertigstellung im Herbst 2026 mileszimbaluk.com. Diese Eigentumswohnungen ermöglichen es den Bewohnern, im selben Umfeld zu leben, zu arbeiten und ihre Freizeit zu verbringen, was den Trend zu begehbaren, gemischt genutzten Umgebungen widerspiegelt. Mit 2,8 Millionen Quadratfuß Fläche wird One Scottsdale in puncto Größe mit Orten wie Kierland/Scottsdale Quarter konkurrieren mileszimbaluk.com. Die Entwicklung ist spannend zu beobachten, da sie das „Gravitationszentrum“ der sozialen Szene von North Scottsdale verschieben und potenziell die Immobilienwerte in der Nähe (in Gemeinden wie Grayhawk und DC Ranch) steigern könnte, da das Gebiet noch lebendiger wird.
3. Old Town Scottsdale (Innenstadt): Das Old Town-Gebiet (ungefähr um die Scottsdale Road südlich von Chaparral) erlebt eine vertikale Entwicklung. Lange bekannt für seine niedrigen Kunstgalerien, Bars und seinen südwestlichen Charme, sieht Old Town nun eine Reihe von Luxus-Eigentumswohnungstürmen und Hotel-Residenzen, die entstehen. Projekte wie Optima Camelview (vor einigen Jahren) ebneten mit ihren hängenden Gärten den Weg. Nun stehen neue Projekte an, darunter die FENDI Private Residences Scottsdale, die ultra-hochwertige Marken-Eigentumswohnungen in die Innenstadt bringen mileszimbaluk.com. Ebenfalls geplant ist The Parque, eine moderne, nachhaltige Eigentumswohnanlage mit Schwerpunkt auf grünen Merkmalen mileszimbaluk.com. Die Stadt hat ihren Bebauungsplan für Old Town aktualisiert, um in bestimmten Zonen höhere Gebäude zuzulassen und so die Neuentwicklung zu fördern – obwohl Höhe und Dichte weiterhin heiß diskutiert werden. Dennoch sind Entwickler in Old Town optimistisch: Der Verkauf von Luxus-Eigentumswohnungen ist hier stark, viele Einheiten werden deutlich über 1 Mio. $ gehandelt mileszimbaluk.com. Käufer – oft „Empty-Nester“ und Zweitwohnsitzbesitzer – schätzen die Möglichkeit, zu erstklassigen Restaurants, dem Scottsdale Museum of the West und Baseballspielen im Frühjahr zu Fuß zu gehen. Das Wohnangebot in Old Town wandelt sich von älteren Apartments und kleinen Häusern hin zu diesen schicken Eigentumswohnungen und läutet damit eine kosmopolitischere Innenstadt ein. Es bleibt spannend zu beobachten, wie Old Town Wachstum und kulturellen Charme in Einklang bringt; weitere Änderungen bei der Flächennutzung oder Streitigkeiten um Gebäudehöhen könnten die Entwicklungszeitpläne beeinflussen.
4. Revitalisierung von South Scottsdale: South Scottsdale (allgemein südlich der Indian Bend Rd, ausgenommen Old Town) war historisch gesehen eher bescheiden, erlebt aber derzeit durch Nachverdichtungsprojekte einen Aufschwung. Die Papago Plaza-Neugestaltung an der McDowell & Scottsdale Road ist ein Beispiel dafür – ein veraltetes Einkaufszentrum wird in ein modernes, gemischt genutztes Zentrum mit Apartments, Hotel und Einzelhandel umgewandelt. Entlang der McDowell Road (früher als „Motor Mile“ bekannt) sind mehrere neue Mietwohnanlagen entstanden, die von der Nähe zum Phoenix Sky Harbor Airport und zur Innenstadt von Scottsdale profitieren. Außerdem gewinnen traditionsreiche Viertel wie Hy-View oder Village Grove im Süden an Aufmerksamkeit bei Flippern und individuellen Bauherren, die Ranchhäuser aus den 1960er Jahren in stilvolle, moderne Wohnhäuser verwandeln. Während die Preise anderswo in die Höhe schießen, bietet South Scottsdale das „bezahlbare Scottsdale“ – etwas Relatives, aber Reales, mit vielen Häusern im Bereich von 500.000 bis 700.000 Dollar. Diese Gebiete werden voraussichtlich weiter gentrifiziert, wobei neue Restaurants und Brauereien dem Zuzug jüngerer Bewohner folgen. Die geplante Verlängerung der Tempe-Straßenbahn oder andere Verbesserungen im Nahverkehr könnten South Scottsdale noch stärker mit der Metropolregion verbinden und seine Attraktivität steigern.
5. Große Unternehmenscampus-Projekte: Große Arbeitgeber prägen ebenfalls Teile von Scottsdale mit weitläufigen Campus-Projekten, die oft eine Mischung aus Büro- und Wohnnutzung beinhalten. Das bekannteste ist die Axon Headquarters-Erweiterung im hohen Norden (nahe Hayden Rd & Loop 101). Der Taser-Hersteller Axon baut einen futuristischen Hauptsitz, den die Stadt 2023 mit speziellen Zonierungsänderungen genehmigt hat whsv.com azfamily.com. Die Pläne umfassen nicht nur Büros für Tausende von Mitarbeitern, sondern auch Wohnungen und Annehmlichkeiten vor Ort – im Grunde entsteht eine kleine Live-Work-Community. Dies spiegelt den Trend wider, Wohnraum in Unternehmensentwicklungen zu integrieren – etwas, das das Landesgesetz (HB2297) die Städte tatsächlich dazu drängt, mehr zuzulassen kjzz.org. Ein weiteres spektakuläres Projekt stammt von George Kurtz, CEO von CrowdStrike: Er leitet ein 1-Milliarde-Dollar-Projekt auf 30 Acres in North Scottsdale mit 1.200 Wohnungen sowie einem Hotel- und Bürokomplex mileszimbaluk.com. Solche Großprojekte werden in den nächsten Jahren erheblich Wohnraum (möglicherweise Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) zum Bestand hinzufügen. Sie schaffen im Grunde neue Mini-Viertel. So könnte das Projekt von Kurtz, das sich noch in einer frühen Phase befindet, angesichts seiner Größe zu einem ganz neuen Wohnviertel werden, falls es realisiert wird.
6. Loop 101 Korridor (North Gateway): Der Abschnitt der Loop 101 rund um die Scottsdale Rd und Hayden Rd erlebt mehrere Projekte, die das Gebiet gemeinsam transformieren. Abgesehen von One Scottsdale und Axon, die oben erwähnt wurden, gibt es Cavasson (direkt gegenüber in Phoenix), wo Nationwide Insurance eine riesige regionale Zentrale und Apartments eröffnet hat, sowie North Sky (vorgeschlagenes gemischt genutztes Projekt in der Nähe von Scottsdale Rd & Thompson Peak). Außerdem ist eine Industrieentwicklung namens The Loop von Creation in Planung, die neue Lager-/F&E-Flächen in der Nähe des Scottsdale Airpark bringt mileszimbaluk.com. Der Scottsdale Airpark selbst (rund um den Scottsdale Airport) ist seit Jahrzehnten ein florierendes Geschäftsviertel mit niedrigen Bürogebäuden, flexibler Industrie und Einzelhandel. Jetzt verdichtet sich das Gebiet mit Projekten wie Scottsdale Quarter (Einzelhandel/Büro) und neuen Apartments auf allen verbleibenden Grundstücken. Das Airpark-Gebiet bietet über 50.000 Arbeitsplätze und wird manchmal als „Scottsdales zweite Innenstadt“ bezeichnet. Die Vielzahl an Projekten entlang der Loop 101 wird den Status dieses Gebiets nur weiter festigen. Wohnsiedlungen in der Nähe (Grayhawk, Windgate Ranch usw.) werden von neuen Annehmlichkeiten in der Nähe profitieren, müssen sich aber möglicherweise auch mit erhöhtem Verkehrsaufkommen auseinandersetzen.
7. Nachhaltige und Nischenentwicklungen: Einige einzigartige Projekte spiegeln neue Trends wider. Paloma in North Scottsdale ist ein Nischenprojekt, das sich durch seinen Fokus auf Nachhaltigkeit auszeichnet – gebaut auf dem ehemaligen Anwesen eines Bürgermeisters, bietet es umweltfreundliche Luxusimmobilien mit Solarpanels, energieeffizienter Bauweise usw. mileszimbaluk.com. Dies spricht eine wachsende Käufergruppe an, die gehobenes Wohnen mit einem geringeren CO2-Fußabdruck wünscht. Ein weiterer Trend sind Langzeitaufenthalts-Hotels und Condo-Hotels: Die Partnerschaft von Caliber mit Hyatt zum Bau eines Hyatt Studios Langzeitaufenthalts-Hotels (Baubeginn 2026) wird das Angebot für Langzeitgäste und digitale Nomaden erweitern mileszimbaluk.com. Solche Entwicklungen verwischen oft die Grenze zwischen Wohnen und Hotel und können attraktive Investitionsmöglichkeiten bieten (z. B. Kauf einer Condo-Hotel-Einheit). Scottsdales starke Tourismusbranche unterstützt diese Hybridmodelle.
8. Zukünftige Verkehrsanbindung und Infrastruktur: Auch wenn es sich nicht um eine „Entwicklung“ im eigentlichen Sinne handelt, könnten Änderungen in der Infrastruktur die zu beobachtenden Stadtteile beeinflussen. Scottsdale ist bekannt dafür, dass es im Stadtzentrum keine Autobahnen gibt (außer der 101 am Rand) und keine Stadtbahn, was die entwicklung von transit-orientierten Projekten begrenzt hat. Es gibt jedoch regionale Diskussionen über den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs. Sollte Scottsdale jemals etwas wie Bus Rapid Transit oder eine Straßenbahnverlängerung in die Innenstadt einführen, könnten die Gebiete entlang dieser Routen einen Boom an mittelhohen Apartmenthäusern erleben. Darüber hinaus wird die laufende Erweiterung der Loop 101 und andere Straßenverbesserungen die Erreichbarkeit beeinflussen. Neue Autobahnanschlüsse oder Verbreiterungen können beispielsweise ein zuvor abgelegenes Gebiet plötzlich viel attraktiver machen und so dessen Immobilienwert steigern.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Scottsdales Entwicklungspipeline robust ist, auch wenn Bauland knapp wird. Es ist zu erwarten, dass das Stadtbild verändernde Projekte in der Innenstadt entstehen (mit höheren Luxuswohnungen), neue, mastergeplante Enklaven im Norden (die das Wohnungsangebot im oberen Segment erweitern) und eine kreative Umnutzung älterer Gewerbeflächen (die im Süden und entlang wichtiger Korridore für gemischt genutzte Vitalität sorgen). Diese Entwicklungen werden entscheidend sein, um die Wohnungsnachfrage der nächsten Jahre zu decken, und sie bieten spannende Möglichkeiten für Käufer, die neue, moderne Immobilien in Scottsdale suchen.
Gewerbeimmobilien: Trends bei Büro, Einzelhandel & Industrie
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Scottsdale im Jahr 2025 ist eine Geschichte von drei Sektoren – Büro, Einzelhandel und Industrie – die jeweils mit unterschiedlichen Dynamiken aus der Pandemie hervorgehen und in die Zukunft blicken. Hier ein Überblick, wie es jedem Segment geht und wie die Aussichten sind:
Büromarkt – Hohe Leerstände, Mietermarkt: Der Bürosektor in Scottsdale (und im Großraum Phoenix) ist das schwächste Segment und kämpft mit anhaltenden Pandemiefolgen. Selbst in dieser gehobenen Stadt stehen viele Büros leer oder werden nur wenig genutzt, da Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle anhalten. Die Leerstandsquote für Büros in Scottsdale liegt Ende 2024/Anfang 2025 bei etwa 18–19 % williamsluxuryhomes.com. Das bedeutet, dass fast jeder fünfte Quadratmeter Bürofläche leer steht – ein historisch hoher Wert. Scottsdales Leerstand ist jedoch etwas besser als der Durchschnitt im Großraum Phoenix (~21–25 % leerstehend) williamsluxuryhomes.com, da Gebiete wie Downtown Phoenix und Tempe noch stärker betroffen sind (dort stiegen die Leerstände auf ~25 %, mit großen, ungenutzten Flächen) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale verfügt über rund 24,6 Millionen Quadratfuß Bürofläche, davon sind etwa 3,8 Millionen Quadratfuß leerstehend williamsluxuryhomes.com. Die meisten dieser Leerstände finden sich in älteren Gebäuden der Klasse B oder weniger gut gelegenen Büros.
An der Mietfront weist Scottsdale tatsächlich einige der höchsten Büromieten in Arizona auf. Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt etwa 34,50 $ pro Quadratfuß (Full Service), fast auf dem Niveau des teuersten Teilmarkts von Phoenix (dem Camelback Corridor in Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Das liegt daran, dass Scottsdales Ruf und Umgebung weiterhin attraktiv sind – Führungskräfte und Unternehmen schätzen das Prestige einer Scottsdale-Adresse, und viele Class-A-Büros (z. B. in Gainey Ranch, Kierland Area, Scottsdale Airpark) sind neuer und bieten viele Annehmlichkeiten. Um diese Mieten in diesem Umfeld zu erzielen, gewähren Vermieter jedoch großzügige Zugeständnisse. Berichten zufolge bieten Vermieter bis zu 100 $/sq. ft. für Mieterumbauten an, um Flächen auszustatten, sowie mehrere Monate mietfrei, um Mieter zu gewinnen williamsluxuryhomes.com. Die effektiven Mieten (abzüglich der Vergünstigungen) sind daher gesunken, auch wenn die Nominalmieten stabil erscheinen.
Die Verhandlungsposition der Mieter ist stark. Unternehmen, die nach Büroflächen suchen, können Konditionen aushandeln, wie sie seit der Großen Rezession nicht mehr zu sehen waren. Untermietflächen sind ebenfalls reichlich vorhanden – im Großraum Phoenix standen 2023 über 4 Millionen sq. ft. an Untermietflächen zur Verfügung, was im 2. Quartal 2025 auf 4,2 Millionen sank (der niedrigste Stand seit 2022, was auf eine leichte Verbesserung hindeutet) cushmanwakefield.com. Scottsdale verlor in einem Jahr rund 483.000 sq. ft. belegte Bürofläche, da mehr Unternehmen verkleinerten oder wegzogen als einzogen williamsluxuryhomes.com (negative Nettoabsorption) – ein deutliches Zeichen für Überkapazitäten.
Allerdings ist nicht alles düster: Flight-to-Quality findet statt. Die besten Class-A-Büros in Toplagen (wie rund um Scottsdale Quarter/Kierland, am Wasser in der Innenstadt oder bei Cavasson) ziehen weiterhin Mieter an. Diese Gebäude weisen oft hohe Belegungsquoten und in manchen Fällen Wartelisten auf, da Unternehmen sich in hochwertigere Flächen konsolidieren, um Mitarbeiter zurück ins Büro zu locken. So wurde beispielsweise ein voll belegtes Class-A-Gebäude mit 366.000 sq. ft. an der Shea Blvd gerade für 71,5 Mio. $ verkauft – ein Signal, dass Investoren weiterhin langfristigen Wert in hochwertigen Scottsdale-Büros sehen williamsluxuryhomes.com. Im Gegensatz dazu haben ältere Bürokomplexe mit weniger Annehmlichkeiten zu kämpfen.
Die Aussichten für Büros sind vorsichtig optimistisch, dass das Schlimmste vorbei ist. Marktexperten erwarten, dass die Leerstandsquote allmählich sinken wird, während die Wirtschaft wächst und einige Unternehmen wieder mit Expansion beginnen. Cushman & Wakefield stellte fest, dass der Büro-Leerstand in Phoenix im 1. Quartal 2025 auf 27,8 % zurückging, nachdem er zuvor über 28 % lag, was einen Wendepunkt markiert, da Flächen langsam absorbiert werden assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Speziell in Scottsdale könnte das Mietwachstum kurzfristig bei 0 bis 1 % jährlich liegen williamsluxuryhomes.com – im Wesentlichen Mietstabilität – da Vermieter sich darauf konzentrieren, Flächen zu füllen, statt die Preise zu erhöhen. Sollten die Zinsen 2026 wie von einigen prognostiziert fallen, könnten Unternehmen eher bereit sein, Mietverträge zu unterschreiben (weil sich ihre Aussichten verbessern), was die Nachfrage potenziell steigern würde williamsluxuryhomes.com. Auch das Beschäftigungswachstum in Scottsdale – insbesondere in Sektoren wie Finanzen, Technologie, Gesundheitswesen – könnte letztlich mehr Büroangestellte und damit mehr Fläche erfordern. Realistisch betrachtet wird sich Scottsdales Büromarkt angesichts des anhaltenden Trends zu Remote-Arbeit jedoch nur langsam erholen. Es ist mit einem mieterfreundlichen Markt mindestens bis 2025–2026 zu rechnen, mit vielen Auswahlmöglichkeiten und Angeboten für alle, die ein Büro benötigen. Für Investoren könnten ältere Büroimmobilien zu Kandidaten für eine Umnutzung (zu Wohn- oder Laborflächen) werden, falls sich die Vermietung nicht verbessert.Einzelhandel & Gastgewerbe – Widerstandsfähig und florierend: Scottsdales Einzelhandelsimmobilien haben sich deutlich besser entwickelt. Die Stadt ist ein Einzelhandelsmekka – von Luxusmalls wie der Scottsdale Fashion Square über charmante Boutiquenviertel in Old Town bis hin zu Powercentern für die Vororte. Im 2. Quartal 2025 lag die Einzelhandels-Leerstandsquote in der Metropolregion Phoenix nur bei 5,1 %, kaum mehr als die 5,0 % ein Jahr zuvor cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Im Grunde genommen ist die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen hoch, und Scottsdale bildet da keine Ausnahme. Tatsächlich gibt es in den besten Einzelhandelslagen von Scottsdale oft Wartelisten für Mieter und sehr niedrige Leerstände (unter 5 %). Der Einzelhandel profitierte vom Bevölkerungswachstum in Arizona und von Verbrauchern, die nach der Pandemie wieder gerne einkaufen und essen gehen. Zudem wurde in den letzten Jahren nur wenig neuer Einzelhandel gebaut (kaum große Einkaufszentren), sodass das Angebot knapp ist.
Scottsdales Tourismus und Wohlstand verschaffen der Stadt einen Vorteil: Die Stadt zieht jährlich über 11 Millionen Besucher an citizenportal.ai, von denen viele einkaufen und essen gehen und so den Einzelhandelsumsatz stärken. Bereiche wie das Scottsdale Waterfront und Old Town haben sich in lebendige gemischt genutzte Zonen verwandelt, in denen angesagte Restaurants, Kunstgalerien und das Nachtleben florieren. Im Jahr 2025 zeigt sich in Scottsdale ein Trend zu erlebnisorientiertem Einzelhandel – z. B. hochwertige Fitnessstudios, Unterhaltungsstätten und immersive Kunstausstellungen – die ehemals traditionelle Einzelhandelsflächen übernehmen. Vermieter kuratieren aktiv den Mietermix, um Einkaufszentren relevant zu halten.Einzelhandelsmieten steigen aufgrund der Nachfrage moderat. Gute Ladenlokale in Scottsdale können $40–$60 pro Quadratfuß Triple-Net-Miete erzielen, abhängig vom Fußgängerverkehr. Das Einzige, was einige Einzelhändler vorsichtig macht, ist die Wirtschaftslage (Inflation und Arbeitskosten) sowie der Wettbewerb durch den Onlinehandel. Viele Einzelhändler zielen jedoch gezielt auf Scottsdale ab, wegen der Demografie (wohlhabende Bevölkerung und Touristen). Daher sehen wir Expansionen wie Nobu eröffnet ein Restaurant, neue Luxusautohäuser und gehobene Lebensmittelhändler, die in den Markt eintreten.
Der Gastgewerbesektor (Hotels, Resorts) in Scottsdale hat sich 2021–2023 ebenfalls stark erholt und bleibt auch 2025 solide. Die Auslastung und die Zimmerpreise der Resorts erreichten Rekordhöhen, da Amerikaner mehr im Inland reisten. Zahlreiche Hotels in Scottsdale wurden renoviert, und neue sind geplant (zum Beispiel das bereits erwähnte Hyatt Studios Extended-Stay, das das Angebot erweitern wird). Ein möglicher Gegenwind ist, dass ein Anstieg des Hotelbaus im Großraum Phoenix bis 2026 den Wettbewerb erhöhen könnte. Aber Scottsdales Ruf als erstklassiges Freizeit- und Tagungsziel sollte dafür sorgen, dass seine Hotels weiterhin zu den besten der Region gehören.
Industrie & Flex – Hohe Nachfrage, neues Angebot: Industrieimmobilien sind der Liebling des Marktes im Großraum Phoenix, dank E-Commerce, Fertigung und Bevölkerungswachstum. Obwohl Scottsdale kein Industriezentrum wie Teile des West Valley von Phoenix ist, spielt es dennoch eine Rolle, insbesondere für Flexflächen und kleinteilige Industrie, die lokale Unternehmen bedienen. Ein Großteil des Industrieangebots in Scottsdale befindet sich rund um den Airpark, wo Leichtindustrie, Lagerhäuser und Showrooms neben Büros existieren. Historisch gesehen war die Industrie-Leerstandsquote in Scottsdale extrem niedrig (oft unter 5 %), da Flächenknappheit das neue Angebot begrenzte und die Nachfrage nach Flächen in der Nähe des wohlhabenden Scottsdale für Logistik (z. B. Küchenumbau-Zulieferer, Medizingeräte-Montage, Luxusautolagerung usw.) robust war.
Regional jedoch kommt derzeit viel neues Industrieangebot auf den Markt – Phoenix hatte 2022–2024 über 30 Millionen Quadratfuß im Bau, einer der aktivsten Märkte in den USA. Dies führte dazu, dass die Leerstandsquote für Industrieflächen im gesamten Großraum auf etwa 13,3 % im 2. Quartal 2025 cushmanwakefield.com anstieg, nachdem sie zuvor im einstelligen Bereich lag, einfach weil so viele brandneue Lagerhallen gleichzeitig auf den Markt kamen. Die Mega-Lagerhäuser auf der Westseite von Phoenix (in Goodyear, Buckeye usw.) trugen zu diesem Anstieg bei. Aber das sind große Boxen mit über 500.000 Quadratfuß; die Industrieflächen in Scottsdale sind meist kleinere Einheiten und spezialisierte Anlagen, die weiterhin ziemlich gut ausgelastet sind. Tatsächlich startet der lokale Entwickler Creation das Industrieprojekt „The Loop“ in North Scottsdale, um der Nachfrage nach modernen Industrieflächen in der Gegend gerecht zu werden mileszimbaluk.com. Es ist eher ungewöhnlich, neue Industrieflächen in Scottsdale zu sehen (angesichts der hohen Grundstückspreise), was auf eine spezifische Nachfrage hindeutet – vielleicht für die letzte Meile der Distribution oder für Hightech-Fertigungsflächen, die eine Adresse in Scottsdale wünschen.
Die Mieten für Industrieflächen in der Region sind aufgrund der Nachfrage schnell gestiegen (zweistellige prozentuale Zuwächse innerhalb weniger Jahre). Ein kleines Lager in Scottsdale kann für über 15 $ pro Quadratfuß (triple-net) vermietet werden, was im Vergleich zu 6–8 $ in vielen Städten im Mittleren Westen hoch ist. Viele Unternehmen sind bereit, einen Aufpreis zu zahlen, um in der Nähe der Kundenbasis von Scottsdale zu sein.
Der Ausblick für die Industrie bleibt langfristig sehr positiv. Die Lage und das Wachstum von Phoenix machen die Stadt zu einem aufstrebenden Knotenpunkt für Distribution und Fertigung (insbesondere, da sich die Lieferketten von den Küstenhäfen diversifizieren). Auch Scottsdale selbst könnte vom Spillover profitieren – z. B. könnten einige Hightech-Unternehmen oder Luft- und Raumfahrtfirmen kleinere Anlagen in der Nähe von Scottsdale errichten, um qualifizierte Arbeitskräfte aus der Region anzuziehen. Das einzige Risiko im Industriebereich ist derzeit ein kurzfristiges Überangebot: Wie bereits erwähnt, hat eine Welle von Neubauten die Leerstände vorübergehend erhöht. Experten erwarten jedoch, dass diese Flächen in den kommenden Jahren absorbiert werden, da die Nachfrage nach Industrieflächen in Phoenix weiterhin die der meisten Städte übertrifft. Bis 2026–2027 könnte die Leerstandsquote für Industrieflächen im Großraum wieder sinken und die Mieten ihren Aufwärtstrend fortsetzen (wenn auch in einem langsameren, gesunden Tempo). In Scottsdale wird der Engpass Grundstücke sein – es gibt nur wenige Flächen für neue Industrieprojekte, abgesehen von einigen wenigen Bereichen. Daher könnten ältere Industrieimmobilien im Wert steigen, da Nutzer um die knappen Standorte im East Valley konkurrieren. Die neue Loop-Entwicklung ist ein Projekt, das man im Auge behalten sollte; wenn sie sich schnell vermietet, signalisiert das, dass weitere Industrie-/Flex-Entwicklungen in Scottsdale möglich sein könnten.
Allgemeines Investitionsklima für Gewerbeimmobilien: Investoren betrachten Gewerbeimmobilien in Scottsdale aufgrund der Demografie der Region als relativ sichere Anlagen. Die Kapitalisierungsraten (Cap Rates) für Einkaufszentren oder Bürogebäude in Scottsdale gehören zu den niedrigsten (was die höchsten Preise bedeutet) in Arizona, was die wahrgenommene Stabilität widerspiegelt. Ein voll vermietetes Einzelhandelszentrum in Scottsdale könnte beispielsweise zu einer Cap Rate von 5-6 % gehandelt werden, während ein ähnliches Zentrum in einem weniger wohlhabenden Gebiet von Phoenix bei 7 % oder mehr liegen könnte. Die derzeit höheren Zinssätze üben zwar Aufwärtsdruck auf die Cap Rates aus und schwächen einige Gewerbewerte, aber hochwertige Objekte in Scottsdale stoßen weiterhin auf großes Käuferinteresse. Einige lokale Akteure prüfen auch adaptive Wiederverwendung – z. B. könnte ein veraltetes Bürogebäude in Wohnraum umgewandelt werden? Das neue Landesgesetz, das 10 % der Gewerbeflächen in Wohnraum umwandeln will, könnte kreative Projekte fördern, insbesondere wenn die Büro-Leerstände anhalten kjzz.org. Die Zoneneinteilung und der Widerstand der Gemeinde in Scottsdale können ein Hindernis für die Umnutzung darstellen, aber in den kommenden Jahren könnten wir mehr Vorschläge sehen, leistungsschwache Gewerbeflächen in gemischt genutzte oder Wohnprojekte umzuwandeln.
Zusammenfassend zeigt der Markt für Gewerbeimmobilien in Scottsdale ein gemischtes Bild: Einzelhandel und Gastgewerbe sind lebendig, gestützt durch Konsumausgaben und Tourismus; Industrie ist stark, wenn auch mit neuem Angebot, das aufgenommen werden muss; und Büro ist das Schlusslicht, das sich immer noch von einem tiefgreifenden Wandel der Arbeitsgewohnheiten erholt. Doch selbst der Büromarkt hat Lichtblicke, und insgesamt passt sich die gewerbliche Aktivität in Scottsdale mit Widerstandsfähigkeit an neue Trends an.
Lokale wirtschaftliche Faktoren: Auswirkungen von Arbeitsplätzen, Bevölkerung & Migration
Mehrere lokale Wirtschaftstrends stützen den Immobilienmarkt in Scottsdale und liefern Kontext sowohl für die aktuellen Bedingungen als auch für den zukünftigen Ausblick. In vielerlei Hinsicht ist die starke Wirtschaft von Scottsdale das Fundament, das den Immobilienmarkt trotz höherer Zinsen relativ widerstandsfähig gehalten hat.
Robustes Beschäftigungswachstum: Scottsdale schafft in gesundem Tempo neue Arbeitsplätze und übertrifft damit die nationalen Durchschnittswerte. Das Economic Development Team der Stadt verweist häufig darauf, dass Scottsdales Bevölkerungswachstum (~1,4 % jährlich) und Beschäftigungswachstum das der USA um das 2- bis 3-fache übertreffen citizenportal.ai. Zu den wichtigsten Branchen, die dieses Wachstum antreiben, gehören Technologie, Finanzen, Gesundheitswesen, Biomedizin, Tourismus sowie Unternehmenszentralen/Back-Office-Betriebe. Tatsächlich wachsen fünf Branchen in Scottsdale – wie Biotechnologie, Medizintechnik und Unternehmensdienstleistungen – schneller als der Durchschnitt des Bundesstaates Arizona, was die Rolle Scottsdales als Magnet für Hightech- und hochqualifizierte Arbeitsplätze unterstreicht. Die Arbeitslosigkeit in Scottsdale ist extrem niedrig, bei etwa 2,7 % Anfang 2025 citizenportal.ai, und damit deutlich besser als selbst der Durchschnitt in Arizona (~4-5 %). Im Grunde herrscht in Scottsdale nahezu Vollbeschäftigung; Unternehmen haben oft mehr offene Stellen als qualifizierte Bewerber vor Ort.
Zu den wichtigsten Arbeitgebern in der Region zählen unter anderem HonorHealth (Gesundheitssystem), CVS Health (mit einem großen Büro für Apothekenleistungen), Vanguard (Investmentmanagement mit großem Campus), Nationwide Insurance sowie eine Vielzahl von Technologieunternehmen und Start-ups. Und das Wachstum hält an: Die Stadt hat mehrere große Projekte hervorgehoben, die neue Arbeitsplätze schaffen werden, wie den Mac Innovation Park (eine Gewerbeparkentwicklung, die vermutlich neue Büro-/F&E-Flächen bringt), ASM Americas neue Halbleiterzentrale und den Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Jedes dieser Projekte verspricht in den kommenden Jahren Hunderte, wenn nicht Tausende von Arbeitsplätzen, was wiederum Wohnraumnachfrage für diese Arbeitskräfte und ihre Familien erzeugt. Beispielsweise bringen Halbleiterunternehmen (wie ASM, TSMC im nahegelegenen Phoenix) hochbezahlte Ingenieure, die oft hochwertige Wohnungen in Orten wie Scottsdale suchen.
Darüber hinaus profitiert Scottsdale von der allgemeinen Wachstumsgeschichte der Metropolregion Phoenix. Die Metropolregion Phoenix zählt seit Jahren zu den führenden Regionen bei der Schaffung von Arbeitsplätzen. Im Jahr 2025 erreichte die Schaffung von Arbeitsplätzen in Arizona einen Rekordwert, mit über 24.000 neuen Arbeitsplätzen, die allein im ersten Halbjahr angekündigt wurden azbigmedia.com. Viele davon entstehen im East Valley und im Norden von Phoenix – was für Einwohner von Scottsdale gut erreichbar ist. Selbst wenn ein Arbeitsplatz in Tempe oder Phoenix liegt, entscheiden sich viele Menschen für das Leben in Scottsdale wegen der Lebensqualität und pendeln zur Arbeit. So wird der Wohnungsmarkt in Scottsdale auch indirekt durch den Beschäftigungsboom in den Nachbarstädten gestärkt.
Bevölkerung und Migration: Der Großraum Phoenix gehört zu den am schnellsten wachsenden Regionen des Landes, und Scottsdale hat an diesem Wachstum teil. Die offizielle Einwohnerzahl von Scottsdale liegt bei etwa 243.000 (Schätzung 2025) und steigt weiter. Bemerkenswert ist, dass sich einige Sunbelt-Städte hauptsächlich auf die Binnenmigration von Mittelklassefamilien stützen, während Scottsdale auch viele wohlhabende Zuzügler anzieht, wie Führungskräfte, Rentner und ortsunabhängige Arbeitnehmer, die überall leben können. Die Nettozuwanderung in den Maricopa County (Großraum Phoenix) ist jedes Jahr deutlich positiv, angetrieben durch Menschen, die aus teureren Bundesstaaten wie Kalifornien, Illinois, Washington und anderen umziehen. Redfin-Daten zeigen, dass unter den Online-Immobiliensuchenden, die 2025 nach Scottsdale ziehen wollen, die wichtigsten Herkunftsstädte Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas und die Bay Area waren redfin.com redfin.com. Das deckt sich mit Erfahrungsberichten: Kalifornier verkaufen teure Häuser und kaufen in Scottsdale, Menschen aus dem Mittleren Westen suchen Sonne usw.
Innerhalb Arizonas ist Scottsdale oft ein Ziel für die Umsiedlung von Führungskräften und Fachkräften, die für Jobs nach Phoenix/Scottsdale ziehen. Es ist auch ein beliebter Ort für Saisonbewohner (Snowbirds) – Menschen aus kälteren Regionen, die hier den Winter verbringen – und einige davon werden schließlich Vollzeitbewohner (vor allem im Ruhestand). Internationale Migration ist ein kleinerer, aber nicht unbedeutender Faktor; Kanadier zum Beispiel lieben Scottsdale (es gibt sogar eine große kanadische Winterbesucher-Community), und einige Europäer investieren in Ferienhäuser hier.
Demografie: Die Bevölkerung von Scottsdale ist im Durchschnitt älter (Medianalter etwa 47) und wohlhabender (mittleres Haushaltseinkommen ca. 115.000 $, gegenüber ca. 65.000 $ US-Median) – im Grunde eine einkommensstarke, teils aus Rentnern bestehende Gemeinde. Das beeinflusst den Immobilienmarkt insofern, als es eine konstante Nachfrage nach Luxus- und Zweitwohnsitzen sowie nach Gesundheitseinrichtungen und Angeboten für ältere Erwachsene gibt. Aber Scottsdale zieht in letzter Zeit auch jüngere Berufstätige an, die vom lebendigen Lebensstil angezogen werden, sodass Gegenden wie Old Town ein jüngeres Flair haben. Die ausgezeichneten Schulen und die niedrige Kriminalität der Stadt ziehen Familien an (die es sich leisten können), was die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in guten Schulbezirken hoch hält.
Tourismus-Einfluss: Ein riesiger Wirtschaftsfaktor für Scottsdale ist der Tourismussektor. Über 11 Millionen Besucher pro Jahr kommen wegen des sonnigen Wetters, der Golfplätze, Resorts und Veranstaltungen (wie Barrett-Jackson Autoauktion, Phoenix Open Golf, Scottsdale Pferdeshows) citizenportal.ai. Der Tourismus generiert erhebliche Einnahmen (Arbeitsplätze im Gastgewerbe, Steuern aus Hotelübernachtungen usw.) und treibt auch einen Teil des Immobilienmarktes an – viele Touristen entscheiden sich nach dem Erleben des Lebensstils schließlich für den Kauf eines Zweitwohnsitzes oder einen dauerhaften Umzug. Die starke Tourismusbranche stützt zudem den Markt für kurzfristige Vermietungen und hält die Nachfrage nach resortähnlichen Immobilien hoch.
Wie sich das auf den Immobilienmarkt auswirkt: All diese Faktoren – Beschäftigungswachstum, Migration, Wohlstand – wirken sich direkt auf die Immobiliennachfrage aus:
- Hohes Beschäftigungswachstum + niedrige Arbeitslosigkeit = mehr Menschen mit Einkommen, um Häuser zu kaufen oder zu mieten. Das bedeutet in der Regel auch, dass die Löhne steigen (Arbeitgeber konkurrieren um Talente), was den Menschen hilft, sich höhere Immobilienpreise leisten zu können.
- Bevölkerungswachstum ~1–2 % pro Jahr scheint gering, aber in einer Stadt mit ~240.000 Einwohnern kommen jedes Jahr ein paar Tausend neue Bewohner hinzu. Jeder neue Haushalt braucht Wohnraum, was den Druck auf das Angebot aufrechterhält.
- Zuzug von Wohlhabenden bedeutet, dass viele Käufer, die zuziehen, über beträchtliches Bargeld oder Eigenkapital verfügen. Das erklärt teilweise, warum Scottsdales Markt stark blieb – viele Käufer brauchen keine Hypothek oder können hohe Anzahlungen leisten, was die Auswirkungen hoher Zinsen abmildert. Barzahler (üblich im Luxussegment von Scottsdale) blieben aktiv; wie ein lokaler Experte anmerkte, sind Bartransaktionen unter Scottsdales wohlhabenden Käufern weiterhin üblich und verschaffen ihnen einen Vorteil bei Verhandlungen mileszimbaluk.com. Im Jahr 2023 waren in einigen Postleitzahlen von Scottsdale etwa 30–35 % der Verkäufe Barverkäufe.
- Vielfältige Wirtschaft (Technologie, Gesundheitswesen, Finanzen, Tourismus) verleiht Scottsdale Widerstandsfähigkeit. Selbst wenn ein Sektor schwächelt, gleichen andere das aus. Wenn es beispielsweise zu einer nationalen Tech-Flaute kommt, könnten Tourismus oder Gesundheitswesen in Scottsdale weiterhin stark sein und die Beschäftigung ausgleichen. Diese Stabilität ist für Immobilieninvestoren attraktiv, da sie das Risiko größerer Abschwünge verringert.
Es gibt jedoch einige Herausforderungen:
- Fachkräftemangel: Ironischerweise deutet Scottsdales sehr niedrige Arbeitslosigkeit darauf hin, dass es für Unternehmen schwierig sein könnte, Arbeitskräfte zu finden, insbesondere im Niedriglohnbereich, da das Wohnen für sie so teuer ist. Das könnte die Geschäftsausweitung einschränken, wenn es nicht angegangen wird, oder mehr Pendler von außerhalb anziehen (was den Verkehr erhöht).
- Verschiebungen innerhalb der Metropolregion: Einige jüngere Tech-Arbeiter bevorzugen das urbane Flair von Downtown Phoenix oder Tempe, was bedeuten könnte, dass Scottsdale sich weiter anpassen muss (z. B. mit Innenstadtwohnungen), um diese Zielgruppe anzuziehen. Scottsdale hatte historisch das Profil eines „Resort-Vororts“, aber die Vorlieben ändern sich und die Stadt möchte für Talente, die sonst ein angesagtes Stadtviertel wählen würden, wettbewerbsfähig bleiben.
- Alternde Bevölkerung: Wenn die Babyboomer älter werden, könnten einige sich verkleinern oder Scottsdale verlassen (z. B. um näher bei erwachsenen Kindern zu sein oder aus gesundheitlichen Gründen). Das könnte nach und nach Wohnraum freimachen (gut für das Angebot), bedeutet aber auch, dass Scottsdale seine Wirtschaft weiter diversifizieren muss und nicht nur auf Dienstleistungen für Rentner setzen kann.
Migrationsmuster: Es ist auch interessant zu sehen, wohin die Einwohner von Scottsdale ziehen, wenn sie wegziehen. Laut den Daten von Redfin suchen etwa 30 % der Hauskäufer in Scottsdale nach einem Umzug aus Scottsdale heraus (70 % bleiben in der Region) redfin.com. Beliebte Ziele für Wegziehende sind kleinere Orte in Arizona wie Prescott Valley, Show Low und Flagstaff redfin.com redfin.com – oft kühlere oder ländlichere Gegenden, in die sich Rentner für einen Tapetenwechsel zurückziehen oder Menschen, die ihr Haus zu Geld machen und günstigeren Wohnraum suchen. Das deutet auf einen Kreislauf hin: Einige langjährige Eigentümer verkaufen und ziehen sich in ruhigere Gefilde zurück, während neue Zuzügler nachrücken. Diese Fluktuation kann tatsächlich das Angebot am oberen Ende erhöhen (z. B. Rentner, die Luxusimmobilien verkaufen), sorgt aber auch für einen stetigen Nachschub an Nachfrage.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Scottsdales wirtschaftliche Grundlagen sehr stark sind – eine wachsende, wohlhabende Bevölkerung und zahlreiche Arbeitsplätze. Das stützt die Immobilienwerte und hilft, den Markt vor schweren Einbrüchen zu schützen. Solange Scottsdale als attraktiver Ort zum Arbeiten, Leben und Freizeit genießen gilt, wird es eine grundlegende Nachfrage nach Immobilien geben. Die lokale Politik versucht nun sicherzustellen, dass das Wirtschaftswachstum nicht durch Wohnungsmangel gebremst wird (daher die neuen Wohnungsbaugesetze), was die Erkenntnis widerspiegelt, dass Wirtschaft und Wohnungsangebot Hand in Hand wachsen müssen. In absehbarer Zukunft scheint Scottsdales Wirtschaft weiterhin auf Wachstumskurs zu bleiben, was Immobilienbesitzern zugutekommt.
Regulatorische & Bebauungsplan-Änderungen mit Einfluss auf Immobilien
In den letzten Jahren sind auf regulatorischer und städtebaulicher Ebene sowohl auf Landes- als auch auf Stadtebene Entwicklungen entstanden, die das Immobilienumfeld in Scottsdale prägen könnten. Diese politischen Änderungen sind Reaktionen auf das rasante Wachstum, Probleme mit der Wohnraumerschwinglichkeit und Auswirkungen auf die Nachbarschaften in ganz Arizona. Hier sind die wichtigsten Bereiche:
1. Pro-Wohnungsbau-Gesetzgebung in Arizona (2023): Im Jahr 2023 verabschiedete das Parlament von Arizona eine Reihe parteiübergreifender Gesetze, die darauf abzielen, den landesweiten Wohnungsmangel zu lindern. Zwei der wichtigsten für Scottsdale waren:
- HB 2720 – Einliegerwohnungen (ADUs): Dieses Gesetz setzt im Wesentlichen städtische Verbote von ADUs (auch bekannt als Casitas oder Einliegerwohnungen) außer Kraft. Es verpflichtet Städte dazu, Hausbesitzern in Einfamilienhausgebieten zu erlauben, auf ihrem Grundstück eine ADU zu bauen oder umzuwandeln, unter angemessenen Vorschriften. Insbesondere verhindert das Gesetz, dass Gemeinden übermäßig restriktive Anforderungen (wie große Grundstücksgrößen oder übermäßige Abstandsflächen) an ADUs stellen rsnlawaz.com yourvalley.net. Das Ziel ist es, das Wohnungsangebot behutsam zu erhöhen, indem kleine Mietwohnungen oder Einliegerwohnungen in bestehenden Vierteln ermöglicht werden.
- HB 2297 – Umnutzung von Gewerbeflächen: Dieses Gesetz schreibt vor, dass Städte einen bestimmten Anteil von Gewerbe- oder Mischnutzungsgebäuden für die Umwandlung in Wohnraum zulassen müssen. Die Formulierung ist etwas komplex – es heißt, Städte müssen erlauben, dass „nicht mehr als 10 %“ der Fläche eines Gewerbegebäudes zu Wohnraum werden dürfen, vermutlich um die kreative Umnutzung von wenig genutzten Büros/Geschäften zu Wohnungen oder Eigentumswohnungen zu fördern kjzz.org kjzz.org.
Beim Gesetz zur gewerblichen Nachnutzung versuchte Scottsdale, „nicht mehr als 10 %“ effektiv als „könnte so niedrig wie 1 % sein“ auszulegen. Sie verabschiedeten eine Verordnung, die die zulässige Umwandlung auf nur 1 % eines Gebäudes beschränkt kjzz.org, was eine Warnung des Gesetzentwurfsinitiators nach sich zog, dass Scottsdale gegen das Gesetz verstoße kjzz.org kjzz.org. Dieses Tauziehen könnte weitergehen, aber falls durchgesetzt, könnten bis zu 10 % der Fläche in einigen Einkaufszentren oder Bürogebäuden in Wohnungen umgewandelt werden (zum Beispiel könnte ein zweites Stockwerk eines Büros zu Wohneinheiten werden). Bisher wurden in Scottsdale keine größeren Projekte nach diesem Gesetz bekannt gemacht, aber es bleibt ein Bereich, den man beobachten sollte. Sollten die Büro-Leerstände hoch bleiben, könnten Immobilieneigentümer auf mehr Wohnungsumwandlungen drängen.
2. Vorschriften für Kurzzeitvermietungen: Arizona hat sich historisch bei Kurzzeitvermietungen (STRs) zurückgehalten, da ein Staatsgesetz von 2016 Städten verbietet, diese zu untersagen. Scottsdale, als Touristenhochburg, erlebte eine Explosion von Airbnbs – einige davon wurden zu „Partyhäusern“ in ruhigen Wohnvierteln. Die Anwohner waren unzufrieden mit Lärm, Müll und Sicherheitsproblemen. Ab 2022 lockerte der Staat seine Haltung leicht und erlaubte den Städten einen gewissen regulatorischen Spielraum. Scottsdale nutzte dies voll aus:
- Im Jahr 2023 verlangte Scottsdale von allen STR-Besitzern, eine jährliche städtische Lizenz ($250) zu erwerben und Regeln zu befolgen: Nachbarn über die Vermietung informieren, eine Haftpflichtversicherung abschließen und Hintergrundüberprüfungen auf Sexualstraftäter bei Gästen durchführen avalara.com avalara.com. Dies schuf ein Register der STRs und verbesserte die Aufsicht.
- Im Mai 2024 verabschiedete Scottsdale eine Verordnung, um gezielt gegen STR-„Belästigungspartys“ vorzugehen. Die neuen Regeln (gültig ab 6. Juni 2024) bewirkten Folgendes: Veranstalter von Events werden zur Verantwortung gezogen, wenn sie große, störende Partys in STRs ausrichten, die Polizei erhält die Befugnis, nicht ansässige Gäste zu entfernen, sobald eine Belästigung festgestellt wird, und Vermietungen an Minderjährige unter 21 Jahren werden vollständig verboten avalara.com avalara.com. Diese Maßnahmen sollen das Geschäftsmodell „Partyvilla“ unattraktiv machen.
Die Stadtführung hat erklärt, dass sie „alle möglichen Mittel“ nutzen wird, um die Auswirkungen von STRs im Rahmen des Staatsgesetzes zu kontrollieren avalara.com avalara.com. Praktisch ist das Klima für STR-Investoren in Scottsdale nun restriktiver: Es gibt Bußgelder für Verstöße und wiederholte Regelbrecher können ihre Lizenz verlieren. Für Käufer, die eine Airbnb-Investition erwägen, ist es wichtig, die Vorschriften genau einzuhalten, um Strafen zu vermeiden. Mit der Zeit könnte eine strengere Durchsetzung die Zahl problematischer STRs verringern, aber den STR-Markt wohl nicht beseitigen – Scottsdale ist dafür zu beliebt. Stattdessen ist mit einem professionelleren STR-Sektor mit verantwortungsvollen Gastgebern (und möglicherweise höheren Kosten für Touristen) zu rechnen.
3. Änderungen der Flächennutzung & Entwicklungsgenehmigungen: Fallweise befasst sich der Stadtrat und der Planungsausschuss von Scottsdale regelmäßig mit Umwidmungsanträgen, die die lokale Entwicklung beeinflussen können:
- Höhe und Dichte in Old Town: Scottsdale hat in den letzten Jahren seinen Old Town Character Area Plan aktualisiert und in bestimmten Bezirken höhere Gebäude zugelassen (zum Beispiel bis zu 150 Fuß im Goldwater Blvd-Gebiet). Es gibt jedoch weiterhin Debatten und Widerstand aus der Gemeinde gegen Hochhäuser in der Innenstadt. In den Jahren 2023–2024 haben einige Projekte Höhen-/Dichteboni beantragt, was zu öffentlichen Anhörungen führte. Das Ergebnis dieser Entscheidungen beeinflusst, wie viele Einheiten gebaut werden können. Wenn beispielsweise ein vorgeschlagener Wohnturm aufgrund von Einwänden der Anwohner verkleinert wird, werden entsprechend weniger neue Wohnungen geschaffen. Bisher hat Scottsdale versucht, das Wachstum in der Innenstadt zu fördern und gleichzeitig seinen „Southwest-Charme“ zu bewahren – ein heikler Balanceakt.
- Umwidmungen in Nord-Scottsdale: Gelegentlich werden große Flächen (wie staatliche Treuhandflächen oder Golfplätze) zur Bebauung vorgeschlagen. Ein Beispiel war ein Plan mit 1.975 Wohnungen plus einem Hotel auf staatlichem Land, der eine Umwidmung von „keine Wohnnutzung“ zu Wohnnutzung erforderte coalitionofgreaterscottsdale.org. Die Stadt prüft solche großen Veränderungen in der Regel sehr genau und verhandelt oft über Dinge wie Freiflächen oder Verbesserungen im Straßenverkehr als Ausgleich. Investoren, die auf große Entwicklungsprojekte setzen, müssen diesen sorgfältigen Prozess durchlaufen.
- Infrastruktur & Flächennutzung für große Arbeitgeber: Die Änderung der Flächennutzung für den Axon-Campus im Jahr 2023 war beispielhaft – Scottsdale hat seine Flächennutzung geändert, um den Plänen von Axon (einschließlich einiger Wohnungen für Mitarbeiter) entgegenzukommen whsv.com azfamily.com. Die Stadt ist im Allgemeinen wirtschaftsfreundlich, daher kann sie bei der Flächennutzung flexibel sein, um große Arbeitgeber zu gewinnen. Ebenso wird die Flächennutzung für Gebiete wie den Scottsdale Airpark regelmäßig aktualisiert, um bei Bedarf höhere Bürogebäude oder Parkhäuser zu ermöglichen.
4. Wasserpolitik und Entwicklungsgrenzen: Obwohl es sich nicht um eine Frage des Bebauungsplans handelt, wirken sich Arizonas Wasservorschriften direkt auf die Entwicklungskapazität von Immobilien aus. Im Jahr 2023 ereignete sich ein viel beachteter Vorfall: Der nicht eingemeindeten Gemeinde Rio Verde Foothills (direkt außerhalb von Scottsdale) wurde die Wasserversorgung von der Stadt Scottsdale, die bisher Wasser dorthin transportiert hatte, aufgrund von Dürrebedenken abgestellt azgovernor.gov. Dies führte 2023 zu einer Notfalllösung des Bundesstaates, um die Wasserversorgung sicherzustellen, machte jedoch deutlich, dass Wasserknappheit real ist. Der Bundesstaat hat eine 100-jährige gesicherte Wasserversorgung-Regel für neue Siedlungen – Entwickler müssen eine Wasserversorgung für ein Jahrhundert nachweisen. Im Juni 2023 gaben die Behörden in Arizona bekannt, dass Teile des Maricopa County (Großraum Phoenix) nicht über genügend Grundwasser für alle geplanten Wohngebiete verfügen, was einen Stopp für zukünftige Zersiedelung bedeutet, sofern keine alternativen Wasserquellen gefunden werden. Für Scottsdale, das größtenteils Wasser aus dem Colorado River über das Central Arizona Project bezieht (das sich nun in einer Tier-1-Knappheit befindet) cap-az.com, könnte anhaltende Dürre in den kommenden Jahren zu weiteren Kürzungen führen. Die Stadt hat Wasserreserven angelegt und nutzt in vielen Fällen aufbereitetes Wasser für die Bewässerung, was sie besser dastehen lässt als neue Randgemeinden. Allerdings könnten drastische Kürzungen Scottsdale dazu zwingen, neue Anschlüsse zu begrenzen oder wasserintensive Entwicklungen (wie große Rasenflächen, Golfplätze) zu verhindern.
Im Wesentlichen stößt das Zeitalter des unbegrenzten Wachstums in Arizona auf die Realität begrenzter Wasserressourcen. Entwickler reagieren zum Beispiel, indem sie Wasserrechte von Landwirten kaufen (ein neues Gesetz zum „ag-to-urban“-Transfer wurde verabschiedet) kjzz.org. Der Immobilienmarkt in Scottsdale wurde bisher nicht direkt durch Wasserprobleme gestoppt (außer im Fall der Ablehnung von Wasser für Rio Verde, um die Stadtbewohner zu priorisieren), aber kluge Investoren behalten die Wasserpolitik im Auge. Es ist mit Vorschriften zu rechnen, die Xeriscaping fördern und möglicherweise höhere Anschlussgebühren für Wasserinfrastruktur bei Neubauten vorsehen. Es wird auch darüber diskutiert, bei Neubauten mehr wassereffiziente Häuser und Geräte vorzuschreiben.
5. Weitere wichtige Vorschriften:
- Steuern auf Kurzzeitvermietungen: Arizona verlangt von STR-Anbietern, Übernachtungssteuern (über eine TPT-Lizenz) wie Hotels zu zahlen avalara.com. Plattformen wie Airbnb ziehen diese inzwischen automatisch ein. Das begrenzt STRs nicht, nimmt ihnen aber den früheren Schwarzmarkt-Vorteil.
- Umwelt- und Designstandards: Scottsdale ist bekannt für eine strenge Designprüfung – z. B. Regeln bezüglich Farbpaletten von Gebäuden, Höhen, Wüstenerhaltung usw. Diese bleiben in Kraft, um die Ästhetik zu bewahren (insbesondere in den landschaftlich reizvollen nördlichen Gebieten). Außerdem hat die Stadt eine „Dark Sky“-Verordnung, die die Lichtverschmutzung in bestimmten Bereichen begrenzt. Solche Vorschriften, obwohl nicht neu, beeinflussen die Entwicklungskosten und Zeitpläne.
- Anreize für bezahlbaren Wohnraum: Scottsdale hatte historisch gesehen keine großen Vorgaben für bezahlbaren Wohnraum, aber es gibt zunehmend Diskussionen darüber. Einige kürzlich genehmigte Wohnanlagen enthielten freiwillig bezahlbare Einheiten. Sollte sich die Wohnraumknappheit verschärfen, könnten die Stadt oder der Bundesstaat eine verpflichtende Quote oder weitere Anreize für bezahlbare Projekte einführen, was die Entwicklungsmischung leicht verändern könnte.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass politische Änderungen in Scottsdale und Arizona einige Entwicklungsbeschränkungen schrittweise lockern (ADUs, Umwandlung in gemischte Nutzungen), um die Wohnraumknappheit zu lindern, während sie in anderen Bereichen (Kurzzeitvermietungen, Wasserverbrauch) gleichzeitig verschärft werden, um negative externe Effekte anzugehen. Akteure im Immobilienbereich sollten diese Veränderungen aufmerksam verfolgen. Ein Investor könnte beispielsweise von den neuen ADU-Regeln profitieren, indem er eine Casita für Mieteinnahmen hinzufügt, sollte aber auch wissen, dass der Kauf eines Hauses ausschließlich zur Nutzung als Party-Airbnb auf regulatorische Hürden stoßen könnte. Letztlich zielen diese Vorschriften darauf ab, das Wachstum nachhaltiger und gemeinschaftsfreundlicher zu steuern – wie effektiv das gelingt, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.
Prognose 2026–2028: Was erwartet den Immobilienmarkt in Scottsdale?
Mit Blick auf die Zukunft wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Scottsdale stabile, moderate Trends aufweist, statt extremer Schwankungen. Verschiedene Prognosen und Expertenmeinungen deuten auf eine Phase nachhaltigen Wachstums hin – eine kleine Verschnaufpause nach der Achterbahnfahrt der frühen 2020er Jahre. Das ist in den Jahren 2026, 2027 und 2028 zu erwarten:
Prognosen für Immobilienpreise: Der Konsens ist, dass die Immobilienpreise in Scottsdale in den nächsten Jahren allmählich steigen werden, etwa im Einklang mit der Inflation. Lokale Immobilienexperten prognostizieren eine jährliche Wertsteigerung von etwa 2 % bis 4 % pro Jahr in Scottsdale mileszimbaluk.com. Anders ausgedrückt: Es ist unwahrscheinlich, dass wir einen weiteren Anstieg von 20 % in einem einzigen Jahr sehen werden, aber ein jährlicher Zuwachs von ein paar Prozent ist angesichts der anhaltenden Nachfrage und des begrenzten neuen Angebots wahrscheinlich. Bis 2028 könnte dies insgesamt zu einem Gesamtanstieg der Immobilienwerte um 10–15 % gegenüber dem heutigen Stand führen. Zum Vergleich: Nationale Prognosen von Quellen wie NAR und Fannie Mae stimmen mit dieser Sicht auf langsames Wachstum überein – sie erwarten, dass die US-Immobilienwerte in den mittleren 2020er Jahren jährlich um etwa 3–5 % steigen werden realwealth.com realwealth.com, und Scottsdale dürfte in diesem Bereich liegen, vielleicht am oberen Ende dieser Spanne aufgrund seiner Attraktivität. Ein Vorbehalt: Das Luxussegment könnte etwas besser abschneiden. Einige Experten in Arizona glauben, dass der Luxusmarkt „Schübe erleben“ wird, selbst wenn der breitere Markt stagniert fhtimes.com. Das High-End von Scottsdale könnte etwas mehr als die durchschnittliche Wertsteigerung verzeichnen (da wohlhabende Käufer weniger zinssensibel sind), während der mittlere Markt aufgrund von Erschwinglichkeitsgrenzen flacher verlaufen könnte.
Verkaufsvolumen und Marktgleichgewicht: Die Verkaufsaktivität wird voraussichtlich bis 2026 etwas zunehmen, da sich die Menschen an das neue Zinsniveau gewöhnen. Im vergangenen Jahr war ein Rückgang der Verkäufe zu verzeichnen (die Verkäufe in Scottsdale waren Mitte 2025 um etwa 7–10 % gegenüber dem Vorjahr gesunken) redfin.com, aber wenn die Zinsen stabil bleiben oder fallen, werden mehr Käufer und Verkäufer wieder aktiv. Ökonomen prognostizieren, dass die Verkäufe bestehender Häuser in den USA im Jahr 2025 um moderate 2 % bis 5 % steigen werden azbigmedia.com, und dieser Trend könnte sich fortsetzen, was darauf hindeutet, dass auch Scottsdale einen allmählichen Anstieg der Transaktionen verzeichnen wird. Im Grunde genommen könnte die aufgestaute Nachfrage von denen, die ihre Umzüge 2022–2024 verschoben haben, freigesetzt werden, sobald die Bedingungen günstiger werden. Bis 2026–27 könnten auch einige Millennials in ihre besten Jahre für den Immobilienkauf kommen, was die Nachfrage nach Familienhäusern in Scottsdale erhöht.
Der Markt wird voraussichtlich ziemlich ausgeglichen bleiben. Die Zeiten eines extremen Verkäufermarktes (mit weniger als 1 Monat Angebot) liegen vorerst hinter uns. Umgekehrt wird auch kein ausgeprägter Käufermarkt (Preisabstürze) erwartet, da Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum die Nachfrage stützen werden. Stattdessen könnte Scottsdale in einem neutralen Bereich verharren – vielleicht 4–6 Monate Angebot – in den nächsten paar Jahren. Käufer werden Gelegenheiten ohne Panik haben, und Verkäufer, die realistisch bepreisen, werden Erfolg haben. Sollten die Hypothekenzinsen bis 2027 tatsächlich deutlich fallen (einige Prognosen gehen davon aus, dass die Zinsen bis 2028 unter 5,5 % sinken könnten) realwealth.com, könnte es einen kurzen Nachfrageschub geben, der den Vorteil wieder etwas zu den Verkäufern verschiebt, aber dies würde wahrscheinlich auch mehr Angebote auf den Markt bringen und so das Gleichgewicht erhalten.
Zinsen und Erschwinglichkeit: Ein entscheidender Faktor ist der Verlauf der Hypothekenzinsen. Kurzfristig (2025–2026) erwarten die meisten Analysten, dass die Zinsen im mittleren bis hohen 6%-Bereich bleiben realwealth.com. Das ist ein Gegenwind für die Erschwinglichkeit und wird das Preiswachstum bremsen. Bis 2027 oder 2028, falls die Inflation gebändigt ist, könnte die US-Notenbank niedrigere Zinsen zulassen. Einige optimistische Szenarien sehen 30-jährige Hypothekenzinsen bis 2028 wieder im 5%-Bereich realwealth.com. Sollte das eintreten, würde es die Kaufkraft steigern und könnte zu einem stärkeren Preisanstieg führen (vielleicht jährliche Zuwächse von 5–6 % in diesen späteren Jahren). Das ist jedoch nicht garantiert – die Zinsen könnten auch bei etwa 6 % bleiben, wenn die Wirtschaft stark läuft. Für die Planung sollte man daher annehmen, dass die Zinsen allmählich sinken und bis 2027 einen leichten Rückenwind bieten.
Neubau- und Angebotsausblick: In Scottsdale ist nicht mit großen Mengen an neuem Wohnungsbau zu rechnen, da das Land begrenzt und die Bebauungsvorschriften relativ streng sind. Aber die derzeit geplanten Projekte (Optimas Eigentumswohnungen, One Scottsdale, das 1.200-Häuser-Projekt von George Kurtz usw.) werden zwischen 2026 und 2028 Einheiten liefern. Diese werden etwas Angebot hinzufügen: z. B. sind bei Optima McDowell Mountain Village rund 420 Luxuswohnungen und 970 Apartments bis etwa 2026 geplant (dieses mehrphasige Projekt wäre bei Fertigstellung definitiv eine bedeutende Ergänzung). Die Wohnbebauung von One Scottsdale und die 1.200 Häuser im Norden könnten gegen Ende des Jahrzehnts kommen. Der Wohnungsbau in der gesamten Region bleibt hoch – im Großraum Phoenix sind zehntausende Einheiten im Bau. Bis 2025–2027 werden viele fertiggestellt, was das Mietwachstum weiter bremsen könnte. Bei Einfamilienhäusern ist Scottsdale weitgehend bebaut, abgesehen von kleinen Neubaugebieten; die meisten großflächigen Einfamilienhausprojekte entstehen in Vororten wie Queen Creek oder West Phoenix. Daher wird Scottsdales Wohnungsangebot nur moderat wachsen. Das, kombiniert mit stabiler Nachfrage, stützt die erwarteten sanften Preissteigerungen.
Prognose für wichtige Marktsegmente:
- Luxusimmobilien (über 1 Mio. $): Voraussichtlich weiterhin stark. Viele Käufer im Luxussegment haben bar bezahlt oder verfügen über Vermögen, das nicht von Zinssätzen abhängt. Mit der Erholung des Aktienmarktes (sofern sie eintritt) folgt in der Regel auch der Luxusimmobilienmarkt. Das Luxussegment in Scottsdale könnte eine jährliche Wertsteigerung von etwa 3–5 % verzeichnen, und die Verkaufszahlen könnten steigen, da die Babyboomer weiterhin in Lifestyle-Märkte in den Ruhestand gehen. Die Einschränkung sind die globalen wirtschaftlichen Bedingungen – aber der Luxus-Charme von Scottsdale ist beständig.
- Mittelklasse-Immobilien (500.000–1 Mio. $): Dieses Segment ist am stärksten an lokale Einkommen und Zinssätze gebunden. Das Preiswachstum dürfte hier am langsamsten sein, vielleicht etwa 2 % pro Jahr, also nur im Gleichschritt mit dem Lohnwachstum. Wenn die Zinsen sinken, könnte dieses Segment einen Aufschwung erleben, da mehr Käufer in größere Immobilien wechseln. Bleiben die Zinsen jedoch hoch, ist mit einer weitgehend inflationsbereinigten Stagnation zu rechnen, also nur mit geringen nominalen Zuwächsen.
- Einstiegsimmobilien & Eigentumswohnungen (unter 500.000 $): Es gibt relativ wenige Optionen unter 500.000 $ in Scottsdale, aber Eigentumswohnungen und ältere Reihenhäuser bedienen diesen Bereich. Diese könnten tatsächlich eine höhere Nachfrage erleben, da sie vergleichsweise erschwinglich sind, und könnten daher etwas schneller im Wert steigen (vielleicht 4 % pro Jahr), einfach aufgrund des Mangels an „erschwinglichen“ Immobilien in Scottsdale.
- Mietobjekte: Das regionale Mietwachstum wird bis 2028 auf etwa 2–3 % jährlich geschätzt realwealth.com realwealth.com, wie erwähnt. In Scottsdale könnten die Mieten am unteren Ende dieser Spanne steigen, da so viele neue Wohnungen gebaut wurden. Die Mieten für Einfamilienhäuser in Scottsdale (für die es keinen Neubau gibt) könnten jedoch schneller steigen als die Wohnungsmieten. Insgesamt sollten Mieter nicht mit großer Entlastung rechnen; die Mieten werden wahrscheinlich weiter allmählich steigen, aber massive Sprünge wie 2021 sind unwahrscheinlich. Die Leerstandsquote könnte leicht steigen, wenn mehr Wohnungen fertiggestellt werden, aber in begehrten Teilmärkten wie Scottsdale bleibt sie relativ niedrig (5 % oder weniger).
- Gewerbeimmobilien: Bis 2026–2028 sollten die Büro-Leerstände langsam zurückgehen, sofern das Beschäftigungswachstum anhält. Die Büro-Leerstandsquote in Scottsdale könnte von etwa 19 % auf etwa 15 % bis 2028 sinken – immer noch hoch, aber mit gesünderem Trend. Eine Rückkehr zu unter 10 % Büro-Leerstand ist nicht zu erwarten, es sei denn, der Trend zum Homeoffice kehrt sich drastisch um. Einzelhandel dürfte robust bleiben; es wird kaum neue Einzelhandelsfläche geschaffen und die Nachfrage wächst mit Bevölkerung und Tourismus, sodass die Einzelhandelsmieten leicht steigen und die Leerstandsquote bei etwa 5 % oder weniger bleiben sollte. Industrieimmobilien in der Region könnten sich wieder verknappen, sobald die neuen Lagerhäuser ausgelastet sind. Bis 2028 könnte die Leerstandsquote für Industrieflächen in Phoenix wieder unter 8–10 % sinken, sofern die Nachfrage anhält, und die Mieten würden steigen. Industrieflächen in Scottsdale werden aufgrund ihrer Knappheit besonders begehrt sein.
Wirtschaftliche Annahmen: Diese Prognosen gehen davon aus, dass es keine größeren wirtschaftlichen Schocks gibt. Sollte 2025 oder 2026 eine Rezession eintreten, könnte Scottsdale eine vorübergehende Abschwächung erleben – die Verkäufe gehen zurück, die Preise stagnieren oder sinken für ein Jahr leicht. Angesichts der großen Nachfrage nach Wohnraum dort würde sich der Markt aber wahrscheinlich schnell erholen. Sollte die Inflation wieder anziehen und die Zinsen noch stärker steigen, wäre das ein Negativszenario für die Wohnraumnachfrage. Umgekehrt könnte ein stärker als erwarteter Zuzug (z. B. wenn Homeoffice eine weitere Umzugswelle nach Arizona auslöst) die Nachfrage über die aktuellen Prognosen hinaus antreiben.
Investorenausblick: Immobilieninvestoren können in Scottsdale bis 2028 mit soliden, wenn auch unspektakulären, Renditen rechnen. Eine Preissteigerung im einstelligen Prozentbereich plus eine stetige Mietrendite ist eine gute Wette. Die Zeiten, in denen man Häuser problemlos mit 20 % Gewinn innerhalb eines Jahres weiterverkaufen konnte, sind vorerst wohl vorbei. Stattdessen könnten Investoren sich auf langfristiges Halten konzentrieren und dabei möglicherweise profitieren von:
- Kauf im Jahr 2025, wenn der Markt abgekühlt ist, und dann die Wertsteigerung bis 2028 mitnehmen.
- Fokus auf stark nachgefragte Segmente wie erschwingliche Eigentumswohnungen oder gut gelegene Mietshäuser, die eine konstante Auslastung aufweisen sollten.
- Ausschau halten nach Notverkäufen – falls einige Hausbesitzer, die auf dem Höhepunkt 2022 gekauft haben, in einem Umfeld mit höheren Zinsen verkaufen müssen, könnten sich Gelegenheiten ergeben.
Unwägbarkeiten: Einige unvorhersehbare Faktoren könnten den Verlauf beeinflussen:
- Technologie & Remote-Arbeit: Sollte ein großes Technologieunternehmen nach Scottsdale umziehen oder dort einen Campus eröffnen, könnte die Wohnungsnachfrage sprunghaft ansteigen. Oder wenn Remote-Arbeit noch mehr Menschen ermöglicht, Scottsdale statt L.A./SF zu wählen, könnte das die Nachfrage weiter erhöhen. Scottsdale vermarktet sich als unternehmensfreundliche Stadt, daher ist das nicht abwegig.
- Klima und Lebensqualität: Die zunehmende Häufigkeit extremer Hitze (Phoenix hatte Rekord-Hitzewellen) und Wasserbeschränkungen könnten langfristig die Nachfrage dämpfen, falls die Region als weniger lebenswert wahrgenommen wird. Bisher hat das die Zuwanderung nicht wesentlich gebremst, aber es ist etwas, das man bis 2030 im Auge behalten sollte.
- Politische/Steuerliche Änderungen: Arizona hat relativ niedrige Steuern, was Menschen anzieht. Sollten sich Steuergesetze ändern (Einkommensteuer, Grundsteuer), könnte das die Migration beeinflussen.
Zusammenfassend ist der Ausblick für Scottsdale 2026–2028 positiv, aber nicht explosiv: Man sollte es als Marathon und nicht als Sprint betrachten. Der Markt wird sich wahrscheinlich in gemäßigtem Tempo entwickeln. Das ist tatsächlich gesund – es verhindert Blasen und Einbrüche. Für Hausbesitzer sollte das Eigenkapital allmählich steigen. Für Käufer wird es keinen Panikmodus „jetzt kaufen oder für immer ausgeschlossen sein“ geben, da das Angebot verfügbar sein sollte, aber wer zu lange wartet, muss dennoch mit etwas höheren Preisen rechnen, da die Preise langsam steigen. Im Wesentlichen bleiben Immobilien in Scottsdale eine solide langfristige Investition, getragen vom anhaltenden Reiz und der starken Wirtschaft der Stadt, ohne dass laut aktueller Prognosen drastische Umbrüche zu erwarten sind mileszimbaluk.com realwealth.com.
Investitionschancen und Risiken
Für Investoren – ob lokal oder aus anderen Bundesstaaten – bietet Scottsdale ein verlockendes, aber differenziertes Umfeld. Mit seiner robusten Wirtschaft und hohen Lebensqualität wird die Stadt voraussichtlich weiterhin Renditen liefern, aber es gibt auch Herausforderungen. Hier ein Blick auf mögliche Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen in Scottsdale:
Chancen:
- Starke Renditen auf dem Mietmarkt: Investoren, die Mietobjekte suchen, finden in Scottsdale solide Möglichkeiten. Die Kombination aus hohen Mieten und stabiler Nachfrage sorgt für attraktiven Cashflow. Zum Beispiel kann eine gut gelegene 2-Zimmer-Wohnung, die etwa 400.000 $ kostet, für rund 2.000 $+ pro Monat vermietet werden, was ungefähr dem nationalen Durchschnitt entspricht zillow.com. Einfamilienhäuser erzielen sogar noch mehr. Die Kapitalisierungsraten in Scottsdale sind zwar nicht hoch (aufgrund der hohen Kaufpreise), aber sie gelten als relativ sicher. Außerdem haben Einfamilienhausvermietungen einen Vorteil: National und lokal wird erwartet, dass Einfamilienhäuser zur Miete Wohnungen in Bezug auf Auslastung und Mietwachstum bis in die späten 2020er Jahre übertreffen realwealth.com. Investoren könnten sich auf bescheidene Häuser in South Scottsdale oder kleine Mehrfamilienhäuser konzentrieren, die von einem unerschöpflichen Pool an Mietern profitieren, die in den Schulbezirk oder Lebensstil von Scottsdale einsteigen möchten. Außerdem mieten etwa 33 % der Einwohner von Scottsdale mileszimbaluk.com, was auf einen beträchtlichen Mietermarkt in einer Stadt hinweist, die oft als eigentümerdominiert gilt.
- Value-Add und Renovierungen: Viele Häuser in Scottsdale, insbesondere in den zentralen und südlichen Teilen, wurden in der Mitte des 20. Jahrhunderts gebaut und könnten modernisiert werden. Es gibt die Möglichkeit, ein älteres Haus (zum Beispiel ein Ranchhaus aus den 1960er Jahren) zu kaufen, es mit modernen Ausstattungen zu versehen und es entweder mit Gewinn zu verkaufen oder zu einer höheren Miete zu vermieten. Die Käufer in Scottsdale schätzen bezugsfertige, stilvolle Häuser – renovierte Immobilien erzielen oft einen hohen Aufpreis pro Quadratmeter. Investoren mit Baukenntnissen können davon profitieren, indem sie veraltete Immobilien auf Luxusstandard bringen. Beachten Sie jedoch die Besonderheiten der Designprüfung in Scottsdale, wenn Sie Außenbereiche verändern möchten.
- Neubauprojekte & Vorverkäufe: In Scottsdale gibt es mehrere neue Luxusprojekte (Wohnungen und Häuser), bei denen Entwickler Vorverkaufspreise anbieten. Frühe Investoren in diesen Projekten können profitieren, wenn die Werte bis zur Fertigstellung steigen. Zum Beispiel könnte der Erwerb einer Einheit in den Atavia condos at One Scottsdale vor der Fertigstellung im Jahr 2026 sofortiges Eigenkapital bringen, wenn sich das Gebiet wie erwartet entwickelt. Ebenso könnte sich eine Investition in Projekte wie Optima McDowell Mountain Village oder Portico (eine Luxuswohnanlage mit starken Verkaufszahlen) mileszimbaluk.com auszahlen, wenn sich diese Gemeinden etablieren und die Wiederverkaufswerte steigen. Die Wahl des richtigen Projekts ist jedoch entscheidend – achten Sie auf einen guten Ruf des Entwicklers und die Lage.
- Gewerbliche Immobilien-Investments: Während Büroimmobilien derzeit riskant sind, können Nachbarschafts-Einkaufszentren oder gemischt genutzte Immobilien in Scottsdale großartige Investitionen sein. Die wohlhabende Bevölkerung von Scottsdale unterstützt gehobenen Einzelhandel und Gastronomie. Der Besitz eines Einkaufszentrums in Scottsdale (mit Mietern wie angesagten Restaurants oder Boutiquen) kann einen stabilen Cashflow und eine Wertsteigerung der Immobilie bieten. Außerdem, da die Leerstandsquote im Einzelhandel so niedrig ist (~5%) cushmanwakefield.com, können die Mietpreise im Laufe der Zeit erhöht werden. Industrie-/Flex-Immobilien sind eine weitere Möglichkeit: Wenn Sie ein älteres Lagerhaus im Airpark-Gebiet erwerben und aufwerten können, profitieren Sie von der hohen Nachfrage kleiner Unternehmen, die eine Scottsdale-Adresse wünschen.
- Adaptive Wiederverwendung & ADUs: Das neue ADU-Gesetz bietet Mikro-Investitionsmöglichkeiten. Zum Beispiel könnte ein Investor ein Grundstück mit großem Grundstück in Scottsdale kaufen, eine separate Casita (ADU) bauen und diese separat für zusätzliches Einkommen vermieten. Außerdem könnten kreative Investoren unterdurchschnittlich genutzte kleine Bürogebäude oder Einzelhandelsflächen in Betracht ziehen und an eine Umwandlung in Wohn- oder Mischimmobilien denken, um von der staatlichen Förderung solcher Umwandlungen zu profitieren. Auch wenn es nicht einfach ist, könnte eine erfolgreiche Umwandlung den Wert einer Immobilie erheblich steigern, wenn sie an einem Standort erfolgt, an dem Wohnraum höher bewertet wird als Büros (zum Beispiel Old Town).
- Klimamigration & Luxus-Zweitwohnsitze: Im großen Maßstab profitiert Scottsdale von der anhaltenden Migration wohlhabender Personen aus teuren oder weniger angenehmen Klimazonen. Wohlhabende Käufer aus Orten wie Kalifornien schauen weiterhin auf Scottsdale für Zweitwohnsitze (oder Hauptwohnsitze, falls remote). Investitionen in hochwertige Immobilien zum Zweck von Luxusvermietungen (monatlich möblierte Vermietungen usw.) oder zukünftigem Weiterverkauf an diese Zielgruppe können lukrativ sein. Zum Beispiel könnte ein Luxushaus mit Annehmlichkeiten (Pool, Aussicht usw.) während der Hochsaison für Zehntausende pro Monat an Sportler, Prominente oder Führungskräfte vermietet und später mit Gewinn verkauft werden. Das Risiko hier ist eine begrenzte Nachfrage und hohe laufende Kosten, aber die Renditen können groß sein, wenn das Timing stimmt.
Risiken:
- Zinsrisiko: Wir haben es mehrfach erwähnt – hohe Zinsen sind derzeit die größte Belastung für den Markt. Für Investoren, die mit Fremdkapital arbeiten, fressen Hypothekenzinsen von über 7 % die Gewinnmargen erheblich auf. Ein positiver Cashflow ist bei solchen Finanzierungskosten schwerer zu erreichen. Sollten die Zinsen unerwartet weiter steigen (zum Beispiel aufgrund anhaltender Inflation), könnten die Immobilienwerte stagnieren oder sinken, und eine Refinanzierung oder ein Verkauf wird schwieriger. Viele Investoren setzen auf kurzfristige variable Darlehen oder kaufen Immobilien sogar bar, um dies abzumildern, aber das bindet Kapital.
- Erschwinglichkeit und Nachfragerisiken: Die hohen Preise in Scottsdale bedeuten, dass der Käuferkreis etwas begrenzt ist. Wenn die Preise schneller steigen als die Einkommen (was der Fall war), kann die Nachfrage irgendwann stagnieren – der Markt kann sich für Einheimische im Grunde selbst auspreisen. Einiges davon haben wir 2023–2025 gesehen: Die Verkäufe gingen zurück, weil viele Familien einfach nicht in Scottsdale umziehen oder aufsteigen konnten zu den aktuellen Preisen. Wenn die Zinsen nicht sinken, könnte die Nachfrage schwach bleiben, besonders im mittleren Segment, was die Wertsteigerung begrenzen oder sogar leichte Preisrückgänge in diesen Segmenten erzwingen könnte. Investoren, die auf schnelle Wertsteigerung setzen, könnten enttäuscht werden. Es ist jetzt eher ein langfristiges Spiel.
- Regulatorische Risiken: Während Scottsdales neue STR-Regeln Kurzzeitvermietungen nicht verbieten, könnte ein besonders schwerwiegender Vorfall oder ein politischer Wandel zu noch strengeren Maßnahmen führen (zum Beispiel Begrenzung der Anzahl von STR-Lizenzen oder Einführung von Belegungsgrenzen). Derzeit verhindert das Staatsgesetz von Arizona vollständige Verbote, aber Gesetze können sich ändern. Wenn Ihr Investitionsplan auf Airbnb-Einnahmen basiert, bleiben Sie über regulatorische Änderungen informiert. Zusätzlich könnte der Staat noch mehr lokale Kontrolle entziehen, um Wohnraum zu fördern – wenn Scottsdale sich weigert, mehr Wohnraum zu schaffen, könnte die Legislative in Zukunft eine noch umfassendere Aufzonung durchsetzen. Das könnte mehr Konkurrenz (Angebot) in Einfamilienhausvierteln einführen, wenn beispielsweise Duplexe oder mehr ADUs allgemein legal würden.
- Wasser- und Umweltbedenken: Wie erwähnt, ist langfristige Wasserknappheit ein drohendes Risiko. Sie könnte sich in Form von erhöhten Kosten zeigen (höhere Wasserpreise machen Pools und Rasenflächen teurer in der Unterhaltung, was manche Häuser weniger attraktiv machen könnte) oder sogar in Entwicklungsstopps (unwahrscheinlich innerhalb von Scottsdale, das über eine gesicherte Versorgung verfügt, aber in einem schweren Szenario nicht unmöglich). Zusätzlich ist extreme Hitze ein Umweltrisiko – 2023 gab es in Phoenix beispiellose Hitzewellen. Sollten sich solche Klima-Probleme verschärfen, könnten einige potenzielle Bewohner Arizona meiden oder aktuelle Bewohner (insbesondere Rentner) könnten nicht mehr so lange jedes Jahr bleiben. Bisher hat sich das noch nicht messbar auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, aber wenn die Sommer praktisch unbewohnbar werden, ist das ein Risiko für Scottsdales Attraktivität.
- Überbau im Luxuswohnungssegment: Es gibt eine ganze Reihe von gehobenen Wohnungsprojekten in Planung (FENDI Residences, Optima usw.). Scottsdales Luxuswohnungsmarkt ist historisch gesehen relativ klein. Wenn all diese Projekte etwa zur gleichen Zeit fertiggestellt werden, besteht das Risiko eines kurzfristigen Überangebots an Luxuswohnungen. Etwas Ähnliches haben wir in früheren Zyklen in Miami gesehen. Entwickler werden die Tiefe der Nachfrage testen; wenn die Wirtschaft schwankt, könnten einige Einheiten länger unverkauft bleiben, was zu Preisnachlässen führen und Investoren, die auf Wertsteigerung setzen, schaden könnte. Neue Entwicklungen sind also spannende Chancen, bergen aber auch Risiken, wenn Sie auf Wertsteigerung bis zur Fertigstellung spekulieren.
- Wirtschaftlicher Abschwung oder Wandel: Scottsdales Wirtschaft ist vielfältig, aber nicht unverwundbar. Eine nationale Rezession könnte den Tourismus und Unternehmensumzüge vorübergehend verringern und so die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen abschwächen. Oder wenn einer von Scottsdales großen Arbeitgebern einen Rückzug macht (zum Beispiel ein großes Unternehmen wie Vanguard verlagert Arbeitsplätze), könnte das bestimmte Teilmärkte treffen. Es gibt auch geopolitisches Risiko – wenn die Aktienmärkte einbrechen oder es eine weitere Pandemie gibt, könnten Luxusausgaben und der Kauf von Zweitwohnsitzen für eine Weile ausbleiben.
- Höhere Kosten und Steuern: Die Baukosten bleiben hoch, was die Margen für Entwicklung oder Renovierung schmälert. Auch die Grundsteuern in Arizona sind moderat, aber wenn die Bewertungen weiter steigen, steigen auch die Steuerrechnungen (selbst mit begrenzten jährlichen Erhöhungen für Hauptwohnsitze gilt diese Begrenzung nicht für Zweit- oder Anlageimmobilien). Investoren müssen auch mit steigenden Versicherungskosten rechnen – interessanterweise gibt es in Arizona zwar keine Hurrikane, aber gelegentliche Überschwemmungen, Waldbrände in den umliegenden Gebieten usw., und die landesweiten Versicherungskosten steigen.
Strategien für Investoren: Angesichts des oben Genannten werden vorsichtige Investoren in Scottsdale:
- Fokus auf Cashflow und nicht nur auf Spekulation. Stellen Sie sicher, dass eine Immobilie sich mit Miete zu aktuellen Preisen selbst trägt, damit Sie sie durch Marktzyklen halten können.
- Möglicherweise mit Partnern zusammenarbeiten oder Ressourcen bündeln, um mit weniger Fremdkapital oder komplett in bar zu kaufen, dann refinanzieren, wenn die Zinsen sinken.
- Immobilientypen diversifizieren – vielleicht eine Mischung aus einem Mietshaus, einer kleinen Gewerbeimmobilie usw., um das Risiko zu streuen.
- Über lokale Politik auf dem Laufenden bleiben (zum Beispiel, wenn neue Stadtratsmitglieder mit Wachstums- oder Wachstumsbremsen-Programmen gewählt werden, kann das Veränderungen signalisieren).
- Nach einzigartigen Immobilien suchen, die ihren Wert halten – z. B. ein Haus mit seltenem Aussichtgrundstück oder eine historische Immobilie in der Altstadt – Einzigartigkeit bietet in Abschwungphasen einen Puffer.
- Längere Haltezeiten einplanen. Schnelle Weiterverkäufe sind derzeit schwieriger, daher sollte man darauf vorbereitet sein, die Immobilie mindestens 5+ Jahre zu halten, um Gewinne zu realisieren.
Im Wesentlichen bleibt Scottsdale ein erstklassiger Standort für Immobilieninvestitionen aufgrund seiner dauerhaften Nachfragefaktoren: Sonne, Arbeitsplätze, Prestige und begrenztes Bauland. Investoren können viele Chancen nutzen, von einkommensstarken Mietern bis hin zu Wertsteigerung und Umnutzungsmöglichkeiten. Aber Erfolg erfordert es, sich im neuen Umfeld höherer Finanzierungskosten zurechtzufinden, regulatorische Entwicklungen im Blick zu behalten und Immobilien auszuwählen, die sowohl sonnige als auch regnerische Zeiten überstehen können (vielleicht buchstäblich und im übertragenen Sinne). Mit einer durchdachten Strategie sollte eine Investition in Scottsdale bis 2028 lohnende Ergebnisse bringen – nur eben ohne die extrem hohen Renditen des Boom-Fiebers, was tatsächlich ein Zeichen für einen reifenden, stabilisierenden Markt ist mileszimbaluk.com realwealth.com.
