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Kauai Immobilienmarkt 2025: Überraschende Trends & 5‑Jahres-Prognose für Paradies-Immobilien

Oktober 16, 2025
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Kauai Real Estate Market 2025: Surprising Trends & 5‑Year Paradise Property Forecast

Wichtige Fakten & Einblicke (2025 auf einen Blick)

  • Hauspreise kühlen ab, bleiben aber hoch: Das typische Einfamilienhaus auf Kauaʻi kostet im Jahr 2025 etwa 1–1,2 Millionen $, was einen leichten Rückgang (~10–15 % niedriger) gegenüber dem Höchststand des Vorjahres bedeutet, aber immer noch über 40 % höher ist als die Werte vor der Pandemie locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Die Medianpreise für Eigentumswohnungen liegen bei etwa 685.000 $ (etwa +4 % im Jahresvergleich) locationshawaii.com, was die anhaltende Nachfrage nach erschwinglicheren Optionen widerspiegelt.
  • Verkaufsmengen gemischt: Der Verkauf von Einfamilienhäusern hat sich deutlich verlangsamt (etwa -30 % im Jahresvergleich, Stand August 2025), während der Verkauf von Eigentumswohnungen gestiegen ist (~+10 % im Jahresvergleich) locationshawaii.com. Inselweit waren die gesamten Hausverkäufe Anfang 2025 tatsächlich gestiegen (um etwa 11 % im Jahresvergleich), dank eines Anstiegs bei Verkäufen von Workforce-Housing an der Süd-/Westseite hawaiilife.com, aber in höherpreisigen Märkten wie der North Shore gab es weniger Transaktionen.
  • Bestand & Marktgleichgewicht: Nach Jahren knapper Angebote ist das Wohnungsangebot wieder auf dem Niveau von 2019, was den extremen Verkäufermarkt der Pandemiezeit entspannt hat lyndagill.com. Die aktiven Angebote im County Kauai lagen Mitte 2025 bei etwa 440–500 Häusern, was den Käufern mehr Auswahl bietet fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Immobilien bleiben jetzt auch länger auf dem Markt (z. B. Median ~31 Tage für Häuser, gegenüber ~28 Tagen vor einem Jahr) locationshawaii.com, und Preisnachlässe sind häufiger lyndagill.com – alles Anzeichen für einen ausgeglicheneren, teils sogar käuferfreundlichen Markt in einigen Segmenten.
  • Käuferprofil: Ein erheblicher Teil der Immobilienkäufe auf Kauai wird von Käufern aus dem Ausland oder Barzahlern getätigt. Landesweit wurden im Jahr 2024 etwa 20 % der Einfamilienhäuser und 31 % der Eigentumswohnungen von auswärtigen Käufern erworben uhero.hawaii.edu. Auf Kauai stellen lokale Makler fest, dass „mehr als die Hälfte“ der jüngsten Verkäufe Barverkäufe waren (Käufer vermeiden hohe Zinssätze) hawaiibusiness.com. Einheimische Familien stehen vor Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit, doch neue Initiativen für bezahlbaren Wohnraum (z. B. das Lima Ola-Projekt und die bevorstehende Kilauea-Erweiterung) helfen einigen Bewohnern von Kauaʻi, Wohneigentum zu erreichen hawaiilife.com hawaiilife.com.
  • Tourismusgetriebener Gewerbesektor: Die Wirtschaft von Kauai bleibt tourismuszentriert, und der Gewerbeimmobilienmarkt spiegelt dies wider. Die Besucherausgaben werden voraussichtlich zurückgehen (prognostizierter Rückgang um 1,6 Milliarden US-Dollar landesweit bis 2026 im Vergleich zum Trend vor 2025) kauainownews.com, und die Besucherzahlen werden sich möglicherweise erst 2028 vollständig erholen kauainownews.com. Dieser vorsichtige Ausblick bremst neue Resort- und Einzelhandelsprojekte. Dennoch sind wichtige Investitionen im Gange: Das historische Coco Palms Resort wird wieder aufgebaut (ein 350-Zimmer-Kimpton-Hotel ist für 2026 geplant) bigislandnow.com bigislandnow.com, und der Flughafen Lihue erhält eine Modernisierung im Wert von 51 Millionen US-Dollar, um seine Start- und Landebahn sowie die Sicherheitssysteme bis 2026 zu modernisieren beatofhawaii.com. Diese Projekte zielen darauf ab, die Tourismusinfrastruktur zu erhalten, ohne Bedenken hinsichtlich Overtourism zu schüren beatofhawaii.com.
  • Regionale Kontraste: Der Immobilienmarkt auf Kauai entwickelt sich „nicht einheitlich in eine Richtung“ hawaiilife.com. Zum Beispiel verzeichnete die Südseite (Poʻipū/Kōloa) Anfang 2025 eine Verdopplung der Hausverkäufe (begünstigt durch eine neue erschwingliche Siedlung in ʻEleʻele) hawaiilife.com, was vorübergehend dazu führte, dass die Medianpreise inselweit um etwa 13 % sanken hawaiilife.com. Im Gegensatz dazu erlebte die Nordseite (Princeville/Hanalei) einen Einbruch der Verkaufszahlen (–39 % im Jahresvergleich), aber die Preise stiegen tatsächlich um etwa 10 %, da wohlhabende Käufer ein begrenztes Angebot an Luxusimmobilien nachfragten hawaiilife.com hawaiilife.com. Die Märkte auf der Ostseite (Kapaʻa/Līhuʻe) und der Westseite (Waimea) lagen irgendwo dazwischen – insgesamt geringeres Verkaufsvolumen, wobei der Medianpreis in Līhuʻe Mitte 2025 um etwa 13 % stieg, was auf die Attraktivität für lokale Käufer zurückzuführen ist hawaiilife.com. (Siehe regionale Aufschlüsselung unten für Details.)
  • Strenge Regeln für Ferienvermietungen: Kauai hat strikte Vorschriften für Kurzzeitvermietungen – Ferienvermietungen sind nur in ausgewiesenen Resortzonen (Visitor Destination Areas wie Princeville, Poʻipū und Teile von Kapaʻa) oder mit Altgenehmigungen legal kauaikahuna.com. Ein hawaiianisches Gesetz von 2024 (SB 2919) gibt den Landkreisen noch mehr Macht, Vermietungen in Wohngebieten auslaufen zu lassen kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Während die bestehenden Regeln auf Kauai dafür gesorgt haben, dass die meisten Wohnviertel seit über 15 Jahren mietfrei sind, verstärkt dieser landesweite Vorstoß die Haltung der Insel. Bemerkenswert ist, dass die Anzahl der als Ferienvermietung genutzten Immobilien im letzten Jahr um etwa 30 % gestiegen ist kauaikahuna.com (was die Nachfrage nach Reisen nach der Pandemie und das Interesse von Investoren widerspiegelt), was den Druck der Gemeinschaft zur Durchsetzung der Regeln erhöht. Das Ergebnis ist ein begrenztes Angebot an legalen Airbnbs und eine anhaltende Spannung zwischen Einkünften aus Anlageimmobilien und dem lokalen Wohnungsbedarf.
  • Investitionsausblick: Kauai bietet einzigartige Chancen – und Herausforderungen – für Immobilieninvestoren. Land ist knapp und sehr wertvoll, was historisch bedeutet, dass Immobilien hier ihren Wert gut halten. Die Entwicklung ist jedoch nicht einfach: Widerstand aus der Gemeinschaft trifft oft auf große Projekte (zum Beispiel wurden Flughafenerweiterungen über die Sicherheitsbedürfnisse hinaus wegen Befürchtungen vor Overtourism blockiert beatofhawaii.com, und der Wiederaufbau des Coco Palms stieß auf rechtliche Herausforderungen durch kulturelle Fürsprecher bigislandnow.com). Investoren, die Kauai 2025–26 ins Auge fassen, werden weniger Hektik als 2021 vorfinden (mehr Verhandlungsspielraum, da sich der Markt normalisiert), müssen sich aber mit strikter Zoneneinteilung, hohen Baukosten und Klimarisiken auseinandersetzen. Kurz gesagt, der Markt auf Kauai bewegt sich auf ein nachhaltigeres Tempo zu, aber sein langfristiger Reiz – von Luxusresorts bis zu neuen lokalen Wohnprojekten – deutet auf ein solides Wachstumspotenzial in den nächsten 5 Jahren hin, wenn man auf lange Sicht setzt.

Trends am Wohnimmobilienmarkt 2025: Preise, Angebot & Käufer

Immobilienpreise: Nach dem hektischen Anstieg in den Jahren 2020–2022 haben sich die Wohnimmobilienpreise auf Kauai etwas abgekühlt, bleiben aber weiterhin extrem hoch. Im Jahr 2025 liegt der inselweite Medianpreis für Einfamilienhäuser bei etwa 1,1–1,2 Millionen US-Dollar locationshawaii.com. Das entspricht einem Rückgang von etwa 8–15 % gegenüber dem Median des Vorjahres (der bei etwa 1,3–1,35 Mio. US-Dollar lag) locationshawaii.com und markiert den ersten nennenswerten Rückgang seit Jahren. Makler führen die Abschwächung auf steigende Zinsen und eine veränderte Käuferstruktur zurück – mehr Verkäufe im unteren Preissegment (einschließlich neuer erschwinglicher Häuser) haben den Median nach unten gezogen hawaiilife.com. Zum Vergleich: Selbst nach dem Rückgang liegen die Preise etwa 40–45 % höher als drei Jahre zuvor hawaiibusiness.com, was auf den pandemiebedingten Preisschub zurückzuführen ist. Eigentumswohnungen auf Kauai zeigten einen anderen Trend: Der Medianpreis für Eigentumswohnungen lag im August 2025 bei 685.000 US-Dollar, etwa 4 % höher als im Vorjahr locationshawaii.com. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen (die oft als Ferienwohnungen oder Einstiegsimmobilien genutzt werden) blieb stark, und ihre Preise „steigen immer noch ein wenig weiter“, wie ein lokaler Makler anmerkte hawaiibusiness.com. Insgesamt bleiben die Immobilienwerte 2025 nahe an Rekordhöhen, aber Verkäufer haben etwas von ihrer Preismacht verloren, da sich der Markt normalisiert.

Verkaufsvolumen & Nachfrage: Die Verkaufsaktivität im Wohnimmobilienmarkt von Kauai im Jahr 2025 war durchwachsen und variierte je nach Monat und Region. Zu Beginn des Jahres lagen die Gesamttransaktionen etwa 11 % höher auf der ganzen Insel im Vergleich zum Vorjahr hawaiilife.com – ein überraschender Anstieg angesichts der Gegenwinde auf dem nationalen Immobilienmarkt. Dieser Anstieg war hauptsächlich auf einen Sprung bei den Verkäufen an der Südküste zurückzuführen: Eine neue Wohnsiedlung für Arbeitskräfte in ʻEleʻele (Lima Ola) ermöglichte es vielen einheimischen Familien, zu kaufen, wodurch sich die Verkaufszahlen an der Südküste auf einen Schlag verdoppelten hawaiilife.com hawaiilife.com. Im Sommer 2025 kehrte sich der Trend jedoch um. Bis Juli waren die Verkäufe von Einfamilienhäusern deutlich zurückgegangen (z. B. –16 % Rückgang des mittleren Inselpreises und des Volumens im Jahresvergleich) hawaiilife.com. Im August lagen die Verkäufe von Einfamilienhäusern etwa 30–32 % niedriger als im Vorjahr, während die Verkäufe von Eigentumswohnungen um etwa 10 % gestiegen waren locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. In absoluten Zahlen wurden im August 2025 nur 28 Häuser verkauft (im Vergleich zu 41 im Vorjahr), während 23 Eigentumswohnungen verkauft wurden (im Vergleich zu 21 zuvor) locationshawaii.com locationshawaii.com. Das deutet auf Folgendes hin: Käufer im Hochpreissegment waren 2025 vorsichtiger oder konnten sich die Preise nicht mehr leisten, während die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und möglicherweise nach Immobilien im mittleren Preissegment anhielt, insbesondere nach solchen, die auch als Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze genutzt werden können kauaipropertysearch.com. Die Nachfrage der Käufer ist nicht verschwunden – Immobilien werden verkauft – aber sie hat sich auf erschwinglichere Produkte und Schnäppchen verlagert („Käufer konzentrieren sich auf den Wert“ im neuen Marktumfeld hawaiilife.com).

Bestand & Tage auf dem Markt: Eine der größten Veränderungen auf Kauais Immobilienmarkt 2025 ist der Anstieg des Wohnungsangebots. Nach einer extremen Angebotsknappheit während des Pandemie-Booms ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser wieder auf etwa das Niveau vor COVID gestiegen lyndagill.com. Mitte 2025 gab es auf Kauai zu jedem Zeitpunkt etwa 440 aktive Angebote (Einfamilienhaus + Wohnung) fred.stlouisfed.org, ein Anstieg gegenüber den außergewöhnlich niedrigen Werten von 2021–22. Tatsächlich war das Angebot so ausreichend, dass Kauai Ende 2025 als „Käufermarkt“ galt – das Angebot überstieg in einigen Bereichen die Nachfrage, was den Käufern mehr Verhandlungsspielraum gab realtor.com. Immobilien blieben auch etwas länger auf dem Markt: Die mittlere Vermarktungsdauer für Häuser stieg auf etwa 31 Tage (im August 2025, ein Anstieg von 11 % gegenüber ~28 Tagen im Vorjahr) locationshawaii.com, und die Vermarktungsdauer für Wohnungen sprang auf 44 Tage (im Vergleich zu extrem schnellen 13 Tagen ein Jahr zuvor) locationshawaii.com. Makler berichten von mehr Preisnachlässen und weniger Bieterwettstreiten als in der jüngeren Vergangenheit lyndagill.com. All dies deutet auf einen gesünderen, weniger hektischen Markt hin. Allerdings bedeutet „mehr Angebot“ nicht Überangebot – vielmehr hat sich der Rausch gelegt. Viele Verkäufer entscheiden sich weiterhin gegen einen Verkauf, es sei denn, der Preis stimmt, da eine große Zahl von Eigentümern von Hypothekenzinsen unter 3 % aus den Vorjahren profitiert und „keine Motivation hat zu verkaufen… und etwas anderes mit einem höheren Zinssatz zu kaufen“ hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. Das hat einen Angebotsüberhang oder einen starken Preisverfall verhindert. Stattdessen wechselt Kauais Wohnungsbestand in einem normalisierten Tempo den Besitzer, und Käufer haben endlich etwas mehr Luft zum Suchen und Verhandeln.

Wer kauft – Einheimische vs. Außenstehende?: Die Käuferdemografie auf Kauai im Jahr 2025 spiegelt den Status der Insel als begehrten, aber teuren Markt wider. Ein bedeutender Anteil der Käufe wird von Käufern oder Investoren von außerhalb des Bundesstaates getätigt, wie es in Hawaiʻi schon lange der Fall ist. Staatliche Daten aus dem Jahr 2024 zeigen, dass etwa 1 von 5 Einfamilienhäusern und 1 von 3 Eigentumswohnungen im gesamten Bundesstaat an Käufer von außerhalb verkauft wurden uhero.hawaii.edu (Festlandbewohner, ausländische Investoren usw.). Da Kauaʻi ein kleinerer Markt mit vielen luxuriösen Ferienimmobilien ist, gibt es hier wahrscheinlich einen ebenso hohen oder sogar höheren Anteil an nicht-örtlichen Käufern. Diese Käufer zahlen oft bar: Bis Mitte 2023 waren über 50 % der Verkäufe auf Kauai Barverkäufe hawaiibusiness.com, und dieser Trend setzte sich 2025 fort, da die hohen Zinsen die Finanzierung verteuerten. Wohlhabende Remote-Arbeiter, Rentner und Investoren vom US-Festland (Kalifornien, Pazifischer Nordwesten usw.) sind weiterhin aktiv auf dem Markt von Kauai, angezogen von der Schönheit der Insel und der relativen Ruhe im Vergleich zu Oʻahu oder Maui. Auf der anderen Seite stehen einheimische Bewohner von Kauaʻi vor großen Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit – nur etwa 20 % der Haushalte in Hawaiʻi können sich derzeit ein Haus zum Medianpreis leisten civilbeat.org. Das mittlere Haushaltseinkommen auf Kauaʻi ist im Vergleich zu Hauspreisen von 1 Mio. $ sehr gering. Daher mieten die meisten einheimischen Familien weiterhin oder sind auf spezielle Programme und Neubauprojekte angewiesen, um kaufen zu können. Die Bezirksregierung von Kauaʻi und private Partner reagieren mit bezahlbaren Wohnungsbauprojekten: Zum Beispiel wurden die Lima Ola erschwinglichen Häuser in ʻEleʻele kürzlich fertiggestellt, sodass Dutzende von Kauaʻi-Familien Häuser zu unter dem Marktpreis erwerben konnten hawaiilife.com. Und ein großes Kilauea Town Expansion-Projekt wird 2026 beginnen und etwa 310 erschwingliche Wohneinheiten für Einheimische an der Nordküste schaffen (im Erbbaurecht, um sie dauerhaft erschwinglich zu halten) hawaiilife.com hawaiilife.com. Diese Bemühungen sowie Gesetzgebung, die einheimischen Käufern Vorrang einräumt (wie Wartelistenpräferenzen für Einwohner und wichtige Arbeitskräfte) hawaiilife.com, sollen das Gleichgewicht nach und nach herstellen. Zusammengefasst wird der Wohnungsmarkt 2025 von kapitalstarken Käufern im oberen Segment dominiert, während die Arbeitnehmerschaft und Erstkäufer von Kauaʻi vorsichtig durch gezielte Projekte und einen etwas weniger aggressiven Markt wieder einsteigen.

Ausblick für Gewerbeimmobilien: Tourismus-, Einzelhandels- und Geschäftstrends

Der Gewerbeimmobiliensektor auf Kauai im Jahr 2025 ist eng mit der Tourismusbranche und der lokalen Verbraucherbasis der Insel verbunden. Nach einer starken Erholung des Reiseverkehrs nach der Pandemie stößt der Tourismus auf Kauaʻi nun auf einige Hindernisse. Ökonomen prognostizieren, dass die Besucherzahlen in den nächsten zwei Jahren um etwa 4 % zurückgehen werden kauainownews.com und die realen Besucherausgaben bis 2026 (landesweit) um etwa 1,6 Milliarden Dollar sinken werden im Vergleich zu den jüngsten Höchstständen kauainownews.com. Die Ursachen sind global und national: ein leichtes Rezessionsrisiko in den USA, hohe Reisekosten und schwächere internationale Märkte (Japan und Kanada, wichtige Herkunftsländer für Hawaii-Besucher, verzeichneten weniger Flüge und Währungsprobleme) kauainownews.com kauainownews.com. Für Hotels, Resorts und Einkaufszentren auf Kauai bedeutet dies eine Phase der Stabilisierung statt eines rasanten Wachstums. Die Auslastungsraten in Hotels haben sich eingependelt, und die Zimmerpreise stehen unter Druck, da Hoteliers um weniger Gäste konkurrieren. Der gewerbliche Ausblick ist von vorsichtigem Optimismus geprägt – der Tourismus bricht nicht ein, aber kurzfristig ist kein starker Anstieg zu erwarten.

Einzelhandel und Gastgewerbe: Einzelhandelsflächen auf Kauaʻi, insbesondere solche, die Touristen bedienen (Boutiquen, Restaurants, Galerien), erleben ein moderates, aber stetiges Klima. Die besuchergestützten Geschäfte in Resortgebieten wie Poʻipū und Princeville behaupten sich, gestützt durch den weiterhin starken Zustrom von US-amerikanischen Festlandreisenden im Jahr 2025. Gleichzeitig hat der einheimisch orientierte Einzelhandel in Stadtzentren (wie Kapaʻa und Līhuʻe) ein Wachstum verzeichnet, was sowohl die Nachfrage der Einwohner als auch das touristische Interesse an authentischen lokalen Unternehmen widerspiegelt. Zum Beispiel hat sich die Innenstadt von Kapaʻa zu einem angesagten Ort mit Bauernmärkten, Foodtrucks und Geschäften entwickelt – Hawaii Business stellte fest, dass die kommerzielle Lebendigkeit von Kapaʻa mit einer Verdopplung der Immobilienpreise in diesem Gebiet innerhalb von fünf Jahren einherging (von Mitte $600.000 auf etwa $1,2 Mio.) hawaiieliterealestate.com. Unternehmer nutzen das einzigartige Flair von Kauaʻi: Die Insel verzeichnet Erfolgsgeschichten wie die Kauai Brewing Company, die sich eine Nische in der Craft-Bier-Szene geschaffen hat und sowohl Einheimische als auch Besucher anzieht hawaiieliterealestate.com. Ebenso florieren Boutique-Wellnesszentren, Surfschulen und Farm-to-Table-Cafés, was dem Wunsch der Touristen nach lokalen Erlebnissen entspricht. Großflächiger Einzelhandel und neue Einkaufszentren sind auf Kauaʻi relativ selten (teilweise aufgrund des Widerstands der Gemeinde gegen Überentwicklung), aber wichtige Dienstleistungen (Supermärkte, Apotheken) laufen weiterhin stabil. Das begrenzte kommerzielle Angebot in Toplagen bedeutet, dass die Belegungsraten für hochwertige Einzelhandelsflächen hoch bleiben, auch wenn das Mietwachstum stagniert. Insgesamt ist der Einzelhandelsmarkt auf Kauaʻi geprägt von kleinmaßstäblichen, lokal ausgerichteten Unternehmen, die vom Tourismus profitieren, aber nicht ausschließlich davon abhängig sind hawaiieliterealestate.com.

Büro- und Industrieflächen: Im Gegensatz zu Oʻahu verfügt Kauaʻi nicht über einen großen Büromarkt – die Wirtschaft der Insel ist weniger von Unternehmen geprägt und stärker auf Tourismus und Landwirtschaft ausgerichtet. Die meiste „Büro“-Nachfrage kommt von Regierungsbehörden, medizinischen Einrichtungen oder kleinen Fachfirmen. Im Jahr 2025 ist die Büroleerstandsquote auf Kauaʻi niedrig, einfach weil das Angebot sehr begrenzt ist (Līhuʻe hat nur eine Handvoll Bürogebäude, und kleine Büros sind vereinzelt anderswo zu finden). Es gibt Gespräche über aufkommende Nischen: zum Beispiel Technologie und Remote-Arbeit – einige Tech-Profis von Unternehmen wie Google oder Meta leben Berichten zufolge zeitweise auf Kauaʻi und nutzen die Möglichkeiten des Remote-Arbeitens (einige Quellen behaupteten sogar, große Tech-Firmen seien vertreten, doch realistischer ist, dass es sich eher um Remote-Arbeiter als um offizielle Büros handelt) hawaiieliterealestate.com. Dies hat sich bisher noch nicht in nennenswerter Büroentwicklung niedergeschlagen, aber Coworking-Spaces und besseres Breitbandinternet sind entstanden, um diesen Trend zu unterstützen. Industrie- und Lagerimmobilien (für Lagerung, Logistik, leichte Fertigung) sind ähnlich knapp, aber wichtig für die lokale Wirtschaft. Die laufenden Infrastrukturprojekte (Straßenverbesserungen, Flughafenausbau) halten die Auftragnehmer beschäftigt und sorgen für Bedarf an Lager- und Freiflächen. Die Mieten für Industrieflächen sind aufgrund des knappen Angebots gestiegen.

Touristische Einrichtungen und Hotels: Das Segment der Hotelimmobilien auf Kauaʻi befindet sich in einer Phase der Erneuerung und Reinvestition. Ein herausragendes Projekt ist die Neuentwicklung des Coco Palms Resort an der Ostküste. Das Coco Palms war seit Hurrikan Iniki (1992) lange ein Geisterhotel und wird nun endlich als 350-Zimmer-Luxusresort unter der Marke Kimpton wiederaufgebaut, mit geplanter Eröffnung im Jahr 2026 bigislandnow.com bigislandnow.com. Dieses 250–400 Millionen Dollar teure Projekt (unterstützt von Reef Capital und IHG Hotels) ist eine bedeutende Investition, die Hunderte von Arbeitsplätzen im Bauwesen schaffen wird und nach der Eröffnung Hunderte von Arbeitsplätzen im Gastgewerbe bigislandnow.com. Es unterstreicht sowohl die Chancen als auch Herausforderungen in der Kauaʻier Geschäftswelt: Investoren sehen eine ungedeckte Nachfrage nach hochwertigen Zimmern, aber das Projekt ist umstritten, da Gemeindegruppen versuchen, es zugunsten eines Kulturparks zu stoppen bigislandnow.com. Ein Richter lehnte 2024 eine einstweilige Verfügung ab, sodass der Bau fortgesetzt wird, aber die Entwickler mussten eine „historisch sensible Restaurierung“ mit einem Kulturzentrum vor Ort zusagen, um Bedenken zu begegnen bigislandnow.com bigislandnow.com. Anderswo auf der Insel wurden bestehende Resorts aufgewertet – zum Beispiel wurde das ehemalige Princeville Resort Anfang 2023 als 1 Hotel Hanalei Bay (nach einer öko-luxuriösen Renovierung im Wert von über 100 Mio. $) wiedereröffnet und fügte dem North Shore ein ultra-luxuriöses Angebot hinzu. Ferienwohnungsanlagen und Villenentwicklungen sind ebenfalls Teil der kommerziellen Landschaft: In Gebieten wie Princeville, Kapaʻa und Poʻipū gibt es Wohnanlagen, die ähnlich wie Hotels betrieben werden. Mit dem neuen Landesgesetz SB 2919 (im nächsten Abschnitt behandelt) werden die gesetzlich genehmigten Resortgebiete für solche Investitionen noch wertvoller, da Kauaʻi weiterhin Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten auslaufen lässt.

Infrastruktur- und Entwicklungsausblick: Wichtige Infrastrukturverbesserungen ebnen den Weg für langfristige kommerzielle Stabilität statt Expansion. Ein herausragendes Beispiel ist das Līhuʻe Airport upgrade. Im Jahr 2025 erhielt der Flughafen einen neuen Bundeszuschuss in Höhe von 51,3 Millionen US-Dollar, um endlich die Sicherheitsprobleme der Start- und Landebahn anzugehen, wodurch das Projekt über 100 Millionen US-Dollar an Finanzierung erhält beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Dies beinhaltet die Verlegung und Verlängerung der Hauptstartbahn, um angemessene Sicherheitszonen zu schaffen, die Installation neuer Beleuchtung und die Anpassung der Anlage an die FAA-Standards bis etwa 2026 beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Wichtig ist, dass dieses Projekt ausdrücklich nicht als Erweiterung (keine neuen Terminals oder zusätzliche Kapazitäten) bezeichnet wird, sondern als überfällige Instandhaltung – eine bewusste Unterscheidung, nachdem der letzte Versuch eines Masterplans auf Widerstand der Gemeinde gegen alles, was einer „Besucherexpansion“ ähnelt, gestoßen ist. beatofhawaii.com Mit anderen Worten: Die Bewohner Kauaʻis achten darauf, dass Infrastrukturverbesserungen der Sicherheit und Lebensqualität dienen und nicht einen massiven Zustrom von Touristen ermöglichen. Diese Haltung wird voraussichtlich auch zukünftige kommerzielle Projekte prägen. Großangelegte kommerzielle Entwicklungen (neue Einkaufszentren, große Resorts außerhalb bestehender Zonen) haben aufgrund von Verkehrs-, Umwelt- und kulturellen Bedenken hohe Hürden für eine Genehmigung. Stattdessen erwarten wir inkrementelles Wachstum: Renovierungen bestehender Einkaufszentren, kleine Neubauten in den Ortskernen und öffentliche Projekte (wie die laufenden Straßenverbesserungen des Landkreises und die bevorstehenden Kilauea-Gemeinschaftseinrichtungen im Rahmen der Erweiterung).

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Kauais Gewerbeimmobilienmarkt bis 2025 stabil, aber nicht boomend ist. Die Geschäfte, Restaurants und Resorts der Insel navigieren durch eine leichte Verlangsamung des Tourismus, und Investoren gehen bei großen Projekten vorsichtig vor. Dennoch bleiben die langfristigen Fundamentaldaten – begrenzter Gewerberaum, eine starke Marke als Premium-Reiseziel und eine wachsende Einwohnerzahl – positiv. Erwarten Sie, dass nachhaltige, gemeinschaftsorientierte Entwicklung das Leitmotiv sein wird: Kauaʻi setzt auf Qualität statt Quantität und stellt sicher, dass das Wachstum im gewerblichen Sektor nicht auf Kosten der Umwelt oder des lokalen Lebensstils geht. Wenn sich die Besucherzahlen bis 2027–2028 wieder erholen kauainownews.com, sollten die jetzt geschaffenen Grundlagen (Flughafensanierung, erneuerte Resorts, Unterstützung für lokale Unternehmen) in einem widerstandsfähigeren und vielfältigeren Markt für Gewerbeimmobilien Früchte tragen.

Regionale Aufschlüsselung: Nord-, Ost-, Süd- und West-Kauaʻi

Kauai mag eine kleine Insel sein, aber die Dynamik des Immobilienmarktes variiert je nach Region erheblich. Hier ein genauerer Blick darauf, wie es den verschiedenen Teilen der Garden Isle im Jahr 2025 ergeht:

  • North Shore (Princeville & Hanalei): Die North Shore bleibt Kauaʻis Luxus-Enklave, bekannt für atemberaubende Landschaften und hochpreisige Immobilien. Im Jahr 2025 verzeichnete diese Region einen deutlichen Rückgang beim Verkaufsvolumen, aber hartnäckig hohe Preise. Im Jahresvergleich sank die Zahl der verkauften Häuser an der North Shore Anfang 2025 um fast 39 % hawaiilife.com – ein Spiegelbild sowohl des begrenzten Angebots als auch vorsichtiger Käufer im Hochpreissegment. Trotz weniger Abschlüsse stiegen die Preise weiter: Die Medianpreise in begehrten Vierteln stiegen um über 10 % an der North Shore im gleichen Zeitraum hawaiilife.com. Im Grunde genommen stehen die Eigentümer hier nicht unter Druck, Rabatte zu gewähren, und wohlhabende Käufer zahlen einen Aufpreis für besondere Objekte (z. B. Anwesen mit Meerblick, Eigentumswohnungen auf Klippen). In Princeville, mit seinen Resort-Golfplätzen und dem neuen Luxus-1 Hotel, liegen viele Immobilien im Bereich von 2–5 Millionen Dollar (und mehr). In Hanalei, mit seiner berühmten Bucht und dem Strand, werden für seltene Angebote sogar noch höhere Preise erzielt (oft 5 Mio. $+). Die „Tage auf dem Markt“ können für Immobilien an der North Shore lang sein, da Verkäufer lieber auf den richtigen Käufer warten, als den Preis zu senken. Käuferdemografie: Ein großer Anteil sind Käufer vom US-Festland (zum Beispiel Tech- und Finanzeliten von der Westküste), die Zweitwohnsitze oder Rückzugsorte suchen. Der Immobilienmarkt an der North Shore wird auch von Wetter und Zugänglichkeit beeinflusst – die Überschwemmung 2018, die den Kuhio Highway abschnitt, zeigte das Risiko der Isolation auf – aber das hat die Nachfrage nicht abgeschreckt; im Gegenteil, es hat die Exklusivität der Gegend noch verstärkt. Ausblick: Begrenzte Neubauprojekte (die Gegend ist weitgehend bebaut, abgesehen von geplanten Entwicklungspausen in Princeville) und eine starke Marke bedeuten, dass die Preise an der North Shore wahrscheinlich stabil bleiben. Eine neue Entwicklung ist die Kilauea Town Expansion etwas nordöstlich davon: Dieses von der Gemeinde geleitete Projekt wird bis 2028 in Kilauea bezahlbaren Wohnraum schaffen hawaiilife.com hawaiilife.com. Auch wenn dies nicht direkt mit Luxusimmobilien konkurriert, wird es Arbeitskräftewohnungen und Gemeinschaftseinrichtungen in der Region schaffen, was im Laufe der Zeit mehr ganzjährige Bewohner bringen und möglicherweise mehr lokale Unternehmen an der North Shore unterstützen könnte.
  • Ostseite (Kapaʻa & Līhuʻe): Die Ostseite ist Kauaʻis bevölkerungsreichstes und kommerziellstes Gebiet, einschließlich des Kreissitzes Līhuʻe und der geschäftigen Stadt Kapaʻa. Immobilien sind hier tendenziell moderater bepreist (nach Kauaʻi-Maßstäben) und auf einheimische Familien ausgerichtet, mit einer Mischung aus Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und einigen ländlichen Anwesen. Im Jahr 2025 zeigte der Immobilienmarkt auf der Ostseite eine relative Stabilität. Häuser in Kapaʻa und Wailua waren gefragt – die Wiederbelebung der Innenstadt von Kapaʻa und die zentrale Lage machen es sowohl für Einheimische als auch für Käufer von außerhalb attraktiv, die ein „städtisches“ Gefühl suchen. In den letzten fünf Jahren hat sich der mittlere Hauspreis in Kapaʻa etwa verdoppelt, was diesen Popularitätsanstieg widerspiegelt hawaiieliterealestate.com. Dieses Wachstum hat sich kurzfristig abgeflacht; aktuelle Daten zeigten, dass die Hausverkäufe auf der Ostseite zurückgingen (Kapaʻa verzeichnete 2025 weniger Angebote und einen Rückgang des Verkaufsvolumens) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, aber die Preise sind nicht stark gefallen. Līhuʻe hingegen verzeichnete einen interessanten Anstieg: Bis Mitte 2025 lagen die Verkäufe in Līhuʻe etwa 20 % höher und der mittlere Preis etwa 12,8 % höher im bisherigen Jahresverlauf hawaiilife.com. Dies könnte auf den Verkauf einiger neuerer, hochwertiger Häuser (Līhuʻe hat einige neue Siedlungen) und darauf zurückzuführen sein, dass es als Arbeitszentrum der Insel eine konstante Nachfrage gibt, in der Nähe von Arbeitsplatz, Flughafen und Krankenhäusern zu wohnen. Im Allgemeinen sind die Preise auf der Ostseite (etwa im Bereich von 700.000 bis 1 Mio. $ für viele Häuser) niedriger als an der Nord- oder Südküste, sodass einige Käufer 2025 in diese Gegend wechselten, um ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis zu erhalten. Eigentumswohnanlagen wie die in Wailua/Kapaʻa verzeichneten ebenfalls Aktivität – sie sind sowohl bei Einheimischen als auch als legal ausgewiesene Ferienvermietungen beliebt (der Kapaʻa-Küstenkorridor ist ein ausgewiesenes Besucherzielgebiet kauaikahuna.com, was Kurzzeitvermietungen in bestimmten Anlagen erlaubt). Was die gewerbliche Entwicklung betrifft, beherbergt Līhuʻe das wichtigste Industriegebiet der Insel und große Geschäfte (Costco, Home Depot), und es gab keine größeren Neubauten außer kleinen Einzelhandelsflächen und den laufenden Verbesserungen am Flughafen. Ausblick: Die Ostseite dürfte von bevorstehenden Projekten profitieren – nicht nur vom bereits erwähnten Līhuʻe-Flughafenausbau (Verbesserung der Sicherheit und möglicherweise des Reiseerlebnisses bis 2026 beatofhawaii.com), sondern auch von Plänen zur Verbesserung der Infrastruktur und der Fußgängerfreundlichkeit von Līhuʻe im Rahmen verschiedener Initiativen des Landkreises. Die Immobilien hier dürften das „verlässliche Zugpferd“ von Kauaʻi bleiben: weniger volatil als die Resort-Gebiete, mitmit moderatem Wertzuwachs und solider Mietnachfrage von lokalen Arbeitskräften.
  • Südliche Küste (Poʻipū & Kōloa): Die Südliche Küste ist im Jahr 2025 eine Geschichte von zwei Märkten: dem Luxus-Resortmarkt vs. dem lokalen Wohnungsmarkt. Poʻipū, mit seinem Sonnenschein und den Resorts, ist das Juwel der Südlichen Küste – Heimat von Luxuswohnungen, Ferienhäusern und Resorts wie dem Grand Hyatt. Die Stadt Kōloa und ihre Umgebung bieten eine Mischung aus alten Plantagenhäusern, neuen Siedlungen und einigen erschwinglichen Wohnprojekten, die sich westwärts ausdehnen. Anfang 2025 erlebte die Südliche Küste einen Verkaufsboom – die Anzahl der verkauften Einheiten verdoppelte sich im Jahresvergleich (von 12 auf 24 in einem Zeitraum) hawaiilife.com – hauptsächlich dank des Zustroms von erschwinglichen Häusern in ʻEleʻele (Lima Ola Projekt) hawaiilife.com. Dieses Projekt, das technisch gesehen westlich von Kōloa (nahe Hanapēpē) liegt, wurde in einigen Süd-/West-Statistiken berücksichtigt und senkte vorübergehend den Medianpreis, da Dutzende von Häusern im Bereich von 500.000–600.000 $ verkauft wurden und so den „Durchschnitt“ nach unten zogen hawaiilife.com. Tatsächlich war der gesamte Medianpreisrückgang von –13,5 % auf Kauaʻi „teilweise dem Lima Ola Projekt zu verdanken“, das den Erwerb von Wohneigentum auf der Süd-/Westseite zugänglicher machte hawaiilife.com. Wenn man diese subventionierten Verkäufe ausschließt, bleiben die Mediane an der Südlichen Küste sehr hoch (eine Analyse zeigte, dass der Median an der Südlichen Küste 1,45 Mio. $ statt 1,15 Mio. $ mit den erschwinglichen Häusern betragen würde) hawaiilife.com. Inzwischen hat sich der traditionelle Luxusmarkt der Südlichen Küste etwas abgekühlt – der Bezirk Kōloa (zu dem auch Poʻipū gehört) verzeichnete tatsächlich den größten Rückgang bei Einfamilienhausverkäufen aller Bezirke im August 2025 (deutlich rückläufig, was zum inselweiten Rückgang der Hausverkäufe beitrug) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Makler vermuten, dass die hohen Preise in Kōloa den Käuferkreis im Jahr 2025 eingeschränkt haben kauaipropertysearch.com. Immobilien in Poʻipū, die 2021 noch Bietergefechte ausgelöst hätten, könnten nun etwas länger auf einen Barzahler warten. Dennoch bleibt Poʻipū sehr begehrt – es ist eines der wenigen Gebiete auf Kauaʻi, in denen man legal ein Ferienhaus (innerhalb der VDA) besitzen kann, sodass das InvestoreninteDer Rest bleibt stark. Poʻipū hat auch neue Entwicklungen wie Kukuiʻula, eine Luxusgemeinschaft mit maßgeschneiderten Häusern und Grundstücken im Millionenbereich (die Parade of Homes 2025 präsentierte dort Residenzen mit Preisen von $5–10M+ lyndagill.com). Das Segment der Ultra-Luxusimmobilien verzeichnete einige schnelle Abschlüsse (ein $8,5M Kukuiʻula-Haus wurde am Tag des Marktstarts unter Vertrag genommen lyndagill.com), was beweist, dass gut bepreiste Luxusimmobilien weiterhin gefragt sind. Ausblick: Die Zukunft der Südküste sieht positiv aus, da sie den Reiz des Resorts mit den lokalen Bedürfnissen in Einklang bringt. Die Regierung von Kauaʻi hat mehr Wohnraum für Arbeitskräfte in der Nähe dieses Arbeitsplatz-Zentrums im Blick (es wird über eine Ausweitung des bezahlbaren Wohnraums im Gebiet Kalāheo/Lāwaʻi als nächstes gesprochen). Poʻipū wird weiterhin eine Säule des Tourismus auf Kauaʻi sein – etwaige Verlangsamungen in 2025–26 dürften nur von kurzer Dauer sein. Bis Ende der 2020er Jahre, falls der Tourismus wieder anzieht, ist zu erwarten, dass die Immobiliennachfrage an der Südküste (insbesondere bei Resortwohnungen und -häusern) wieder anzieht. Für den Moment bieten 2025–2026 eine kleine Verschnaufpause, in der Käufer die Chance auf Immobilien haben, die vor ein paar Jahren vielleicht noch unerreichbar gewesen wären.
  • West Side (Waimea & Hanapēpē Gebiet): Kauaʻis West Side ist die ländlichste und am wenigsten entwickelte Region, und ihr Immobilienmarkt ist vom Volumen her kleiner. Sie umfasst historische Städte wie Waimea und Hanapēpē, landwirtschaftliche Flächen und neuere Gemeinden wie Kekaha und ʻEleʻele. Die West Side bietet im Allgemeinen die niedrigsten mittleren Immobilienpreise auf Kauaʻi – zum Teil, weil sie weiter von den wichtigsten Arbeitszentren entfernt ist, und auch, weil der Wohnungsbestand ältere Plantagenhäuser und bescheidene lokale Viertel umfasst. Im Jahr 2025 gab es auf der West Side nur eine Handvoll Verkäufe pro Monat (z. B. im August 2025 gab es nur 3 Gesamtabschlüsse im Waimea-Distrikt – 2 Häuser und 1 Grundstück) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Dieses geringe Volumen bedeutet, dass die Statistiken schwanken können. Die große Neuigkeit auf der West Side war tatsächlich das bereits erwähnte ʻEleʻele Lima Ola bezahlbares Wohnen: Es liegt geografisch im Westen (nahe Port Allen) und brachte Dutzende brandneue Häuser für lokale Käufer Ende 2024 und Anfang 2025 auf den Markt. Diese Verkäufe zu relativ niedrigen Preisen (<$600K) waren ein Gewinn für den lokalen Wohnungsmarkt und erscheinen als „Ausschlag“ in den Marktdaten (ein positiver Ausschlag bei der Verkaufszahl und ein negativer Ausschlag beim Durchschnittspreis) hawaiilife.com. Die Immobilien auf der West Side bewegen sich tendenziell langsam – die Vermarktungsdauer kann hier länger sein, da viele Käufer andere Teile der Insel bevorzugen. Einige werden jedoch vom trockenen, sonnigen Klima angezogen (Kekaha und Waimea sind die sonnigsten Orte auf Kauaʻi) und vom Charme des alten Hawaiʻi (Waimea zum Beispiel hat Plantagenhäuschen und keine großen Resorts). Das Interesse von auswärtigen Käufern ist hier geringer, außer in besonderen Fällen wie großen Grundstücken am Meer oder historischen Plantagenanwesen, die zum Verkauf stehen. Die Preise sind im Westen zusammen mit dem Rest von Kauaʻi gestiegen (es ist keineswegs „billig“ – der Median könnte bei den $700K liegen), aber es bleibt die zugänglichste Region für lokale Käufer. Ausblick: Die West Side könnte etwas Wachstum erleben, wenn mehr Wohnprojekte entwickelt werden (es gibt verfügbares Land). Der Generalplan des Landkreises sieht vor, das Wachstum auf Orte wie Waimea und Hanapēpē zu konzentrieren, um anderswo Freiflächen zu erhalten. Es gibt auch die interessante Möglichkeit des lang diskutierten „Polihale Resorts“ oder anderer touristischer Knotenpunkte auf der West Side, aber bisher haben Widerstand aus der Gemeinde und Zugangsprobleme diese Pläne auf Eis gelegt. In den nächsten 3–5 Jahren wird die West Side wahrscheinlich ruhig und gemeinschaftsorientiert bleiben, mit schrittweisen Zuwächsen beim Wohnungsangebot. Wenn Telearbeit häufiger wird, könnten einige Remote-Arbeiter den Westen wegen seiner Erschwinglichkeit und Ruhe wählen, was die Nachfrage sanft steigen lassen könnte.

Insgesamt zeigen die regionalen Immobilienmuster von Kauaʻi im Jahr 2025 ein vielfältiges Bild: ultra-luxuriöser Norden, geschäftiger Osten, resortzentrierter Süden und entspannter Westen. Diese Vielfalt bedeutet, dass der Immobilienmarkt von Kauaʻi mehrere Teilmärkte hat, die zu jedem Zeitpunkt besser oder schlechter abschneiden können. Für potenzielle Käufer oder Investoren ist das Verständnis dieser lokalen Nuancen – vom Prestige Princevilles bis zur Bequemlichkeit von Kapaʻa – entscheidend. Es ist wirklich ein Fall, in dem Immobilien hyperlokal sind, selbst auf einer kleinen Insel.

Kurzzeitvermietungen & lokale Gesetzgebung

Kurzzeitvermietungen (STRs) – gemeint sind Unterkünfte im Airbnb- und VRBO-Stil – sind ein heiß diskutiertes Thema auf Kauaʻi, wie überall in Hawaiʻi. Diese Vermietungen können Eigentümern hohe Einnahmen bringen und Besuchern einzigartige Unterkünfte bieten, wirken sich aber auch auf die Verfügbarkeit von Wohnraum und die Nachbarschaften aus. Kauaʻi hat einige der strengsten STR-Vorschriften im Bundesstaat, und 2025 rückt dieser Sektor durch neue Gesetzgebung noch stärker in den Fokus.

Aktuelle Regeln auf Kauaʻi: Seit 2009 verbietet das Gesetz des Bezirks Kauaʻi Kurzzeitvermietungen (unter 180 Tagen) außerhalb ausgewiesener Gebiete kauai.gov kauaikahuna.com. Die einzigen Orte, an denen Sie auf Kauaʻi legal eine Ferienwohnung (TVR) betreiben dürfen, sind die Visitor Destination Areas (VDAs) oder mit einer seltenen Ausnahmegenehmigung für nicht-konforme Nutzung. Zu den VDAs gehören die meisten von Poʻipū (Resortgebiet an der Südküste), Princeville und Teile von Hanalei (Resortgebiete an der Nordküste) sowie der Wailua-Kapaʻa-Korridor an der Ostseite kauaikahuna.com. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um Gebiete, die bereits auf Tourismus mit Resorts oder Eigentumswohnungen ausgerichtet sind. Außerhalb dieser Gebiete ist die kurzfristige Vermietung eines Hauses nicht erlaubt. Die strikte Durchsetzung auf Kauaʻi bedeutet, dass viele Wohngebiete (von Līhuʻe über lokale Viertel an der Ostseite bis zu Städten an der Westseite) für Airbnb-ähnliche Angebote tabu geblieben sind, wodurch diese Häuser für Langzeitbewohner erhalten bleiben. Legale STR-Objekte verfügen in der Regel über eine Sondergenehmigung oder wurden vor dem Verbot von 2009 „bestandskräftig“ zugelassen. Der Bezirk ist in der Vergangenheit gegen illegale Ferienvermietungen vorgegangen, einschließlich Bußgeldern.

SB 2919 – Neues Landesgesetz (2024): Im Jahr 2024 verabschiedete das Parlament von Hawaiʻi das Senate Bill 2919, ein Gesetz, das den Landkreisen die Befugnis gibt, Kurzzeitvermietungen durch Zoneneinteilung zu regulieren und auslaufen zu lassen kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Gouverneur Josh Green unterzeichnete es im Mai 2024 kauaikahuna.com. Das Gesetz wurde durch die landesweite Krise der Wohnraumbezahlbarkeit ausgelöst – Gesetzgeber argumentierten, dass zu viele Häuser in Ferienwohnungen umgewandelt wurden, wodurch das Angebot für Einheimische schrumpfte kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 besagt im Wesentlichen, dass Landkreise Ferienvermietungen in Wohngebieten verbieten und sogar bestehende über eine „Amortisationsphase“ (schrittweise Auslaufzeit) abschaffen können. Für Kauaʻi, das Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten bereits verbietet, ist die unmittelbare Auswirkung begrenzt. Tatsächlich meinen lokale Branchenexperten, dass „es wenig Auswirkungen auf Kauaʻi geben wird“, da die Insel diese Regeln seit über 15 Jahren durchsetzt kauaikahuna.com. Der Landkreis könnte SB 2919 jedoch nutzen, um die Vorschriften weiter zu verschärfen – zum Beispiel, um verbleibende Schlupflöcher zu schließen oder die Auslaufzeit für illegale Betreiber zu verkürzen. Das eigentliche Drama von SB 2919 könnte sich jedoch eher auf anderen Inseln wie Oʻahu (wo die Regulierung von Airbnbs schwierig ist) und Maui (wo das Auslaufen von Kurzzeitvermietungswohnungen in bestimmten Gebieten erwogen wird) abspielen. Aber schon die Verabschiedung dieses Gesetzes unterstreicht Hawaiis Entschlossenheit, Wohnraum für Einheimische vor Touristen zu priorisieren.

Trends auf dem Ferienvermietungsmarkt von Kauaʻi: Trotz strenger Vorschriften sind Ferienvermietungen ein bedeutender Teil des Immobilienmarktes von Kauaʻi innerhalb der erlaubten Zonen. Tatsächlich gab es in den letzten Jahren einen Boom bei den Ferienvermietungen, als der Reiseverkehr wieder anzog: Ein Bericht verzeichnete einen „beispiellosen Anstieg von 30 % bei der Anzahl der als Ferienvermietung genutzten Immobilien“ in letzter Zeit kauaikahuna.com. Viele Eigentümer stellten auf STRs um, um höhere Einnahmen zu erzielen, und viele Besucher bevorzugen es, ein Haus oder eine Wohnung zu mieten, um das Leben in einer Gemeinschaft zu erleben, anstatt in einem Hotel zu wohnen kauaikahuna.com. Auf Kauaʻi nehmen legale Ferienvermietungen verschiedene Formen an: Condo-Resorts (wie Kiahuna Plantation in Poʻipū oder Hanalei Colony Resort an der Nordküste), genehmigte Mietshäuser in Resort-Gemeinden und einige B&Bs/Home-Shares, bei denen der Eigentümer vor Ort ist (diese unterliegen anderen Genehmigungsregeln). Die hohe Nachfrage nach Ferienvermietungen hat die Immobilienwerte in den Resortgebieten gestützt – zum Beispiel könnte eine bescheidene Princeville-Wohnung, die ein Einheimischer langfristig für 3.000 $/Monat mieten würde, als Ferienvermietung das Doppelte oder Dreifache als monatliches Äquivalent einbringen, sodass Verkäufer für selbst kleine Einheiten fast 1 Mio. $ verlangen können hawaiibusiness.com. Allerdings müssen Investoren vorsichtig sein: Bei laufender Durchsetzung riskiert jede Immobilie, die außerhalb der Vorschriften betrieben wird, geschlossen zu werden. Kauaʻi prüft und untersucht regelmäßig Vermietungsangebote. Nachbarn melden oft schnell vermutete illegale Vermietungen in ihrem Wohnviertel, da STRs zu Parkproblemen oder Lärm führen können.

Auswirkungen auf die Gemeinschaft und laufende Debatten: Für die Bewohner besteht Einigkeit darüber, dass das Durchgreifen gegen STRs auf Kauaʻi vorteilhaft war, um einen Teil des Wohnungsbestands zu erhalten. Die Insel hat immer noch einen Wohnungsmangel, aber man stelle sich vor, jedes hübsche Cottage in Kapaʻa oder jedes Plantagenhaus in Waimea wäre ein Airbnb – es wäre für Einheimische noch schwieriger. Andererseits argumentieren einige, dass Kauaʻis Wirtschaft von mehr Flexibilität profitieren könnte, besonders in Gebieten ohne Resorts. Das Gegenargument ist, dass Kauaʻis Straßen und Infrastruktur (und der Charakter der Gemeinschaft) mit einem ungebremsten Wachstum der Touristenzahlen nicht umgehen könnten; daher ist die Beschränkung der Unterkünfte auf Resorts eine Möglichkeit, die Auswirkungen zu steuern. Diese Debatte wird wahrscheinlich weitergehen, aber alle Änderungen werden schrittweise erfolgen. Aus Investorensicht ist der Kauf einer Immobilie zur kurzfristigen Vermietung auf Kauaʻi im Wesentlichen nur dann rentabel, wenn sie in einer VDA liegt oder eine Genehmigung hat. Solche Immobilien sind oft mit einem Preisaufschlag verbunden. Zum Beispiel könnte eine Ferienvermietungs-berechtigte Wohnung in Princeville deutlich mehr kosten als eine vergleichbare Wohnung in einem Nicht-VDA-Gebiet – einfach wegen des Einkommenspotenzials. Außerdem lässt das regulatorische Umfeld Vorsicht walten: Zukünftige Vorschriften könnten Ferienvermietungen weiter besteuern oder einschränken (Hawaiʻi County hat zusätzliche Steuern eingeführt, und Maui erwägt, einige ältere Ferienvermietungsgenehmigungen auslaufen zu lassen). Kauaʻi könnte nachziehen und höhere Steuern auf Airbnbs oder strengere Sicherheitsanforderungen einführen. Andererseits können legitime STR-Eigentümer auf Kauaʻi jetzt mit weniger Konkurrenz arbeiten, da illegale Anbieter verdrängt werden, was möglicherweise die Auslastung und die Mietpreise für diese konformen Einheiten verbessert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Kurzzeitvermietungen auf Kauaʻi im Jahr 2025 streng reguliert sind. Die Führung und die Gemeinschaft der Insel bevorzugen ein Modell, bei dem Touristen in geplanten Resortgebieten übernachten, während Wohnviertel den Langzeitbewohnern vorbehalten bleiben. Das hat verhindert, dass Kauaʻi – im Vergleich zu anderen Orten – von Ferienvermietungen überrannt wird. Für die Zukunft ist mit weiterer Durchsetzung und vielleicht sogar noch strengeren Maßnahmen zu rechnen, um sicherzustellen, dass STRs das Wohnungsangebot nicht beeinträchtigen. Für den Immobilienmarkt bedeutet das, dass Objekte, die sich für STR eignen (in Resortzonen), weiterhin heiß begehrt bleiben, während Häuser in lokalen Wohnvierteln hauptsächlich dem Langzeitmarkt vorbehalten bleiben – eine Trennung, die theoretisch der Wohnraumerschwinglichkeit und dem Zusammenhalt der Gemeinschaft zugutekommt.

Investitionsmöglichkeiten und Herausforderungen, die Kauaʻi einzigartig machen

In Immobilien auf Kauaʻi zu investieren kann äußerst lohnend sein – aber es gibt eine einzigartige Reihe von Chancen und Herausforderungen, die die Insel besonders machen. Hier ein Überblick, was clevere Investoren wissen sollten:

Chancen:

  • Tourismus- & Gastgewerbe-Immobilien: Kauaʻis anhaltender Ruf als „Garteninsel“ bedeutet, dass Hotels, Resortwohnungen und Ferienimmobilien lukrativ sein können. Neue Entwicklungen wie die Wiedereröffnung des Coco Palms Resort im Jahr 2026 zeigen Vertrauen in den Tourismussektor bigislandnow.com. Der Kauf von Anteilen an Resortwohnanlagen oder kleinen Boutique-Hotels (sofern verfügbar) ermöglicht es Investoren, vom erwarteten Aufschwung des Tourismus bis zum Ende des Jahrzehnts zu profitieren. Da die Besucherzahlen voraussichtlich bis etwa 2028 wieder das Vorkrisenniveau erreichen kauainownews.com, könnten die Einnahmen im Gastgewerbe deutlich steigen und die Immobilienwerte in diesem Segment anheben.
  • Wohnungsvermietung & Mitarbeiterwohnungen: Im Gegensatz zum Luxustourismus gibt es eine starke Nachfrage nach Langzeitvermietungen für Einheimische. Auf Kauaʻi herrscht chronischer Wohnungsmangel; der Besitz und die Verwaltung von Langzeitmietwohnungen (Apartments, Ohana-Einheiten usw.) kann stabile Renditen mit niedrigen Leerständen bieten. Da immer mehr Fachkräfte (Lehrer, Pflegekräfte, Remote-Arbeiter) wegen der Lebensqualität nach Kauaʻi ziehen, bleibt der Mietmarkt angespannt – die Durchschnittsmiete liegt 2025 bei etwa 3.000 $/Monat (deutlich über dem US-Durchschnitt) zillow.com. Investoren, die sich auf die Bereitstellung von hochwertigem Wohnraum für Einheimische (im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben) konzentrieren, finden eine verlässliche Mieterbasis.
  • Begrenztes Angebot – Hohes Potenzial: Die Geografie von Kauaʻi und strenge Bebauungsvorschriften begrenzen die Menge an bebaubarem Land stark. Im Grunde ist das Angebot gedeckelt, aber die Nachfrage (sowohl lokal als auch von außerhalb der Insel) bleibt bestehen. Das führt in der Regel zu einer langfristigen Wertsteigerung. Investitionen in Immobilien auf Kauaʻi gelten oft als stabile Langzeit-Anlage: Selbst wenn Marktzyklen nach unten gehen, erholen sich die Immobilienwerte hier historisch gesehen und steigen aufgrund der Knappheit wieder an. Zum Beispiel sind die Medianpreise selbst nach der jüngsten Abschwächung immer noch deutlich höher als vor 5–10 Jahren hawaiibusiness.com. Ein geduldiger Investor kann darauf setzen, dass „sie machen kein neues Land mehr“ auf Kauaʻi, und alles, was man besitzt, ist ein Stück Paradies, um das viele konkurrieren werden.
  • Nachhaltige und Nischen-Entwicklungen: Kauaʻi ist Vorreiter bei einigen Nischen-Immobilienprojekten, wie umweltfreundlichen Häusern, regenerativen Landwirtschaftsgütern und Wellness-Retreats. Das saubere, grüne Image der Insel bedeutet, dass es Möglichkeiten gibt, Immobilien zu Yoga-Retreats, Bio-Bauernhöfen mit Airbnb-Einheiten (in erlaubten Zonen) oder solarbetriebenen Öko-Lodges zu entwickeln oder umzunutzen. Diese Nischenmärkte wachsen, da die Verbraucher immer umweltbewusster werden. Investoren mit kreativer Vision – zum Beispiel, eine alte Plantage in ein Agritourismus-B&B zu verwandeln – können eine einzigartige Einnahmequelle erschließen. (Natürlich ist die Einhaltung der Bebauungsvorschriften entscheidend.)
  • Infrastruktur- und Gewerbewachstum: Während Kauaʻi keine Entwicklung im Stil von Oʻahu anstrebt, gibt es gezielte Wachstumsbereiche. Das Projekt Kilauea Town Expansion zum Beispiel wird nicht nur Wohnraum, sondern auch neue Gewerbe- und Leichtindustrieflächen (für Lebensmittel, Dienstleistungen usw.) umfassen hawaiilife.com. Das könnte Investoren die Möglichkeit bieten, neue Unternehmen zu unterstützen oder an diese zu vermieten, die diese Gemeinden versorgen. Ebenso könnten Verbesserungen der Infrastruktur (wie der Ausbau des Flughafens, Straßenprojekte) bestimmte Gebiete zugänglicher und attraktiver machen, was die Immobilienwerte in diesen Gegenden im Laufe der Zeit steigern könnte. Wer dem Trend voraus ist – z. B. Land in der Nähe eines geplanten neuen Straßen- oder Gemeindezentrums kauft – könnte davon profitieren.

Herausforderungen:

  • Regulatorische Hürden & Gemeinschaftliche Überprüfung: Kauaʻi hat eine gut organisierte Gemeinschaft, die den Charakter der Insel schützt. Jede Entwicklung oder größere Übernahme (insbesondere durch externe Investoren) wird oft kritisch betrachtet. Die Bebauungsvorschriften sind streng, Genehmigungen sind schwer zu bekommen, und Widerstand aus der Gemeinschaft kann Projekte verzögern. Der Fall Coco Palms zeigt dies – es dauerte Jahrzehnte und ein globales Hotelunternehmen, um das Projekt schließlich durchzusetzen, und selbst dann nur unter Auflagen bigislandnow.com. Kleinere Investoren könnten es schwierig finden, den Genehmigungsprozess für alles, was über einen einfachen Hausbau hinausgeht, zu durchlaufen. Im Wesentlichen ist „Kenne die Regeln“ auf Kauaʻi entscheidend. Dazu gehört das Verständnis der hawaiianischen kulturellen und ökologischen Aspekte – z. B. könnten archäologische Untersuchungen vor dem Graben erforderlich sein, oder man stößt auf geschützte Arten oder iwi kūpuna (Ahnenüberreste) auf einem Grundstück, was die Arbeiten stoppen kann. Kosten und Verzögerungen durch die Einhaltung der Vorschriften müssen bei jedem Projekt einkalkuliert werden.
  • Hohe Kosten (Bau & Instandhaltung): Bauen oder Renovieren auf Kauaʻi ist teuer. Fast alle Materialien müssen importiert werden, und es gibt nur eine begrenzte Anzahl an Auftragnehmern (die sehr beschäftigt sind). Die Baukosten pro Quadratmeter gehören zu den höchsten im Land. Für Investoren bedeutet das, dass Flips und Entwicklungen enge Margen haben – Budgetüberschreitungen sind ein echtes Risiko. Auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten sind hoch: Das tropische Klima Kauaʻis (Sonne, Salz, Termiten, starker Regen) setzt Gebäuden zu. Nach Ereignissen wie Hurrikan Iniki und jüngsten Problemen auf anderen Inseln sind die Versicherungsprämien gestiegen und es kann schwierig sein, für Küstenimmobilien eine Deckung zu bekommen. Diese Ausgaben können die Rendite schmälern, wenn sie nicht sorgfältig gemanagt werden.
  • Naturkatastrophen- und Klimarisiken: Kauaʻi ist ein Paradies, aber nicht ohne Gefahren. Hurrikane, obwohl selten, haben in der Vergangenheit große Schäden verursacht (Iniki 1992 ist das beste Beispiel). Die Insel erlebt auch gelegentlich Überschwemmungen (z. B. die Rekordregenfälle 2018, die Hanalei verwüsteten) und Erosion. Niedrig gelegene Küstenimmobilien sind langfristig von steigendem Meeresspiegel und Küstenerosion betroffen. Investoren müssen die Widerstandsfähigkeit ihrer Immobilie berücksichtigen – sowohl aus Sicherheits- als auch aus Versicherungsgründen. Ein wunderschönes Grundstück am Strand mag ein Schnäppchen sein, bis man feststellt, dass es in einer Überschwemmungszone liegt und keine Genehmigung für den Bau einer Schutzmauer erhält. Der Klimawandel könnte zunehmend beeinflussen, welche Gebiete in den kommenden Jahrzehnten für Entwicklung oder sogar Bewohnung geeignet bleiben.
  • Wirtschaftliche Sensibilität: Die Wirtschaft von Kauaʻi ist klein und stark vom Tourismus abhängig sowie von den wirtschaftlichen Bedingungen in den USA. Ein Abschwung auf dem US-Festland oder ein Anstieg der Ölpreise/Flugpreise kann die Besucherzahlen stark reduzieren. Das haben wir bei COVID gesehen (monatelang keine Touristen) und sehen es jetzt mit Prognosen einer leichten Rezession. Für Investoren bedeutet das, dass Mieteinnahmen und gewerbliche Auslastungen mit den Wirtschaftszyklen schwanken können. Der Besitz einer Ferienwohnung oder eines Einzelhandelsgebäudes birgt das Risiko, dass ein Rückgang des Tourismus den Cashflow beeinträchtigt. Anders als eine große, diversifizierte Stadt hat Kauaʻi keine breite industrielle Basis – im Wesentlichen gibt es Tourismus, Regierung und etwas Landwirtschaft. Ein Investor muss also entweder über ausreichende Rücklagen verfügen, um schwache Zeiten zu überstehen, oder sich auf widerstandsfähigere Segmente konzentrieren (wie lokale Vermietungen, Immobilien für wichtige Dienstleistungen).
  • Begrenzte Ausstiegsstrategien: Das, was die Immobilien auf Kauaʻi so wertvoll macht – ihre Einzigartigkeit – kann auch bedeuten, dass sie weniger liquid sind. Es gibt einfach weniger Käufer für eine Multi-Millionen-Dollar-Immobilie auf Kauaʻi als zum Beispiel in Honolulu oder Los Angeles. Die Vermarktungsdauer für hochwertige Immobilien auf Kauaʻi kann, wie bereits erwähnt, lang sein. Wenn Sie schnell verkaufen müssen, müssen Sie möglicherweise einen Preisnachlass akzeptieren. Außerdem ist der Pool an lokalen Käufern durch das Einkommen begrenzt, und der Pool an Käufern von außerhalb kann mit den globalen Markttrends schwanken. Daher bedeutet eine Investition auf Kauaʻi oft, dass man auf eine längere Haltedauer planen muss, da ein schneller, gewinnbringender Verkauf in einem abkühlenden Markt nicht immer machbar ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Investitionen in Immobilien auf Kauaʻi einen ausgewogenen, informierten Ansatz erfordern. Die Insel bietet enormes Potenzial – von Einnahmen aus Ferienvermietungen über starke langfristige Wertsteigerungen bis hin zum immateriellen Vorteil, an einem der schönsten Orte der Welt zu besitzen. Aber die Hürden sind ebenso hoch – von der Navigation durch Gesetze und dem Gewinnen des Vertrauens der Gemeinschaft bis hin zum Management von Kosten und Risiken in einem abgelegenen Markt. Diejenigen, die erfolgreich sind, sind meist entweder Langzeit-Investoren, die Wert auf Stabilität und Vermächtnis legen (bereit, Zyklen auszusitzen), oder Nischenanbieter, die die besonderen Anforderungen von Kauaʻi verstehen (sei es Gastgewerbe, Landwirtschaft oder bezahlbarer Wohnraum). Für Investoren, die bereit sind, Kauaʻis Art der Dinge zu akzeptieren – mit Respekt für das Land (`āina) und die Gemeinschaft – könnten die nächsten Jahre tatsächlich goldene Chancen bieten, da der Markt ein Gleichgewicht findet und neue Projekte starten.

3–5-Jahres-Prognosen: Wie geht es weiter mit dem Immobilienmarkt auf Kauaʻi?

Mit Blick nach vorn: Was können wir vom Immobilienmarkt auf Kauaʻi für den Rest des Jahrzehnts (2025–2030) erwarten? Basierend auf aktuellen Daten, Wirtschaftsprognosen und lokalen Trends sind hier einige wichtige Vorhersagen für die nächsten 3–5 Jahre:

  • Marktgleichgewicht und moderates Preiswachstum: Nach der Achterbahnfahrt der frühen 2020er Jahre tritt Kauaʻi wahrscheinlich in eine Phase des relativen Gleichgewichts ein. Die rasanten Preissteigerungen haben sich vorerst abgekühlt, und die meisten Analysten erwarten weder einen Crash noch einen neuen Boom in naher Zukunft. Tatsächlich stellt das Wirtschaftsforschungsteam der Universität von Hawaiʻi fest, dass die Immobilienpreise Ende 2025 weiterhin hoch sind und die Preise für Einfamilienhäuser allmählich weiter steigen kauainownews.com, selbst in einer schwächeren Wirtschaft. Das deutet darauf hin, dass weitere Preisrückgänge begrenzt sein werden. Wenn sich die Zinsen bis 2026–2027 stabilisieren (oder möglicherweise sinken), erwarten wir, dass die Nachfrage nach Wohnraum wieder anzieht, aber nicht auf dem Niveau eines Booms – eher im Rahmen normaler Bedingungen. Prognosen gehen davon aus, dass die jährliche Preissteigerung inselweit ab etwa 2027 wieder im niedrigen einstelligen Bereich liegen wird. Mit anderen Worten: Die Immobilienwerte auf Kauaʻi könnten 2025–26 stagnieren oder leicht schwanken und dann später im Jahrzehnt mit einem nachhaltigen Tempo von 3–5 % pro Jahr wieder steigen. Bis 2030 könnten die Medianpreise durchaus neue Rekordhöhen erreichen, allerdings verteilt über mehrere Jahre und nicht durch einen plötzlichen Sprung.
  • Zinssätze & Käuferaktivität: Eine Unbekannte sind die Hypothekenzinsen. Falls globale wirtschaftliche Faktoren dazu führen, dass die Zinsen schneller als erwartet sinken (zum Beispiel, wenn die Fed die Zinsen 2024–2025 aufgrund einer Rezession deutlich senkt), könnte die aufgestaute Käufernachfrage früher zurückkehren, was zu einem kleinen Anstieg bei Verkäufen und Preisen führen würde. Umgekehrt, wenn die Inflation hartnäckig bleibt und die Zinsen hoch bleiben, werden die Barzahler und vermögenden Käufer weiterhin dominieren (wie schon 2023–25), und durchschnittliche Käufer werden vorsichtiger agieren. Unsere Prognose ist, dass wir bis 2026 eine gewisse Entlastung bei den Zinsen sehen werden, was zusammen mit einer vollständigen Erholung des Tourismus bis 2028 kauainownews.com mehr Käufer auf den Markt von Kauaʻi bringen wird. Das Käuferprofil könnte sich noch stärker in Richtung ältere Millennials und Gen X-Profis verschieben, die Vermögen aufgebaut haben und sich nun eine Immobilie auf Hawaiʻi leisten können, besonders da die Boomer aus dem Zweitwohnungsmarkt herauswachsen. Internationale Käufer (z.B. Kanadier) könnten ebenfalls in größerer Zahl zurückkehren, wenn sich Währungs- und Reisetrends verbessern.
  • Tourismus & Gewerbeimmobilien: Die nächsten Jahre könnten für tourismusorientierte Immobilien etwas schwächer verlaufen, aber der langfristige Ausblick bleibt solide. Da die Besucherzahlen voraussichtlich zunächst sinken und dann wieder steigen, erwarten wir, dass die Hotelauslastung und die Preise für Ferienvermietungen bis 2025–2026 verhalten bleiben, sich dann aber ab 2027 verbessern. Gewerbemieten in Urlaubsgebieten werden kurzfristig nur minimal wachsen, und einige Einzelhandelsflächen könnten den Mieter wechseln, wenn schwächere Unternehmen in mageren Touristenmonaten schließen. Sobald jedoch ein touristischer Aufschwung einsetzt (voraussichtlich ab 2027), könnte Kauaʻi tatsächlich vor einer Kapazitätsherausforderung stehen – es gibt nur eine begrenzte Anzahl an Hotels und legalen STRs. Das ist ein gutes Zeichen für jedes neue Angebot, das auf den Markt kommt: Zum Beispiel wird die Eröffnung des Coco Palms Hotels im Jahr 2026 voraussichtlich auf hohe Nachfrage stoßen und könnte Marktanteile gewinnen, was andere Resorts dazu zwingt, ihr Angebot zu verbessern. Bis 2028–2030 könnten sogar neue Hotelprojekte diskutiert werden (obwohl Genehmigungen schwierig wären). Gewerbeentwicklung wird sich wahrscheinlich darauf konzentrieren, die lokale Bevölkerung zu versorgen – erwarten Sie Projekte wie erweiterte Gesundheitseinrichtungen, öffentliche Infrastruktur und Einzelhandelszentren für die Gemeinschaft (insbesondere in Gebieten mit neuen Wohnanlagen wie Kilauea oder wachsenden Städten wie Kapaʻa). Der erfolgreiche Abschluss des Sicherheitsprojekts am Flughafen Līhuʻe bis 2026 wird sicherstellen, dass Kauaʻi die Flugkapazität halten (oder leicht ausbauen) kann, was sowohl für den Tourismus als auch für die Reisen der Einwohner essenziell ist.
  • Regionale Verschiebungen: Regional sehen wir einige Veränderungen voraus. Die North Shore wird weiterhin äußerst begehrt bleiben; die Preise könnten kurzfristig stagnieren, einfach weil sie bereits astronomische Höhen erreicht haben, aber jede gute Immobilie dort wird weiterhin Höchstpreise erzielen. Wenn überhaupt, könnte die North Shore ein noch geringeres Verkaufsvolumen verzeichnen, da Eigentümer festhalten – eine Dynamik der „Preisinelastizität“, bei der die Preise kaum nachgeben, weil Verkäufer nicht zum Verkauf gezwungen sind. Die South Shore und East Side könnten dynamischer sein: Die South Shore könnte durch den späteren Anstieg des Tourismus und möglicherweise durch mehr Remote-Arbeiter, die sich für die Sonne von Poʻipū entscheiden (falls Homeoffice weiterhin verbreitet bleibt), einen Aufschwung erleben. Die East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) wird wahrscheinlich der Fokus für neuen Wohnungsbau sein – zwischen bezahlbaren Projekten und möglicherweise einigen privaten Entwicklungen, falls die Zoneneinteilung es zulässt. Dies könnte das Preiswachstum an der East Side moderater halten (da das Angebot steigt), aber auch ihre Rolle als Bevölkerungszentrum der Insel festigen. Die West Side wird weiterhin ruhig bleiben; eine Prognose ist, dass Waimea seinen historischen Charme nutzen könnte, um einen Nischen-Tourismus zu entwickeln (z. B. Kulturerbe-Touren, vielleicht kleine Gasthäuser), was dem Immobilienmarkt dort etwas Schwung verleihen könnte. Insgesamt wird die West Side jedoch am wenigsten an Wert gewinnen und bleibt das „Sicherheitsventil“ für erschwingliches Wohnen auf Kauaʻi.
  • Wohnungsbau & Politik: In Bezug auf die Wohnungspolitik ist zu erwarten, dass der Bezirk Kauaʻi seine Anstrengungen für bezahlbaren Wohnraum verdoppeln wird. Der Erfolg von Projekten wie Lima Ola wird weitere Vorhaben anstoßen. Die Kilauea Town Expansion ist für den Bau 2026–2028 geplant hawaiilife.com hawaiilife.com und bringt Hunderte von bezahlbaren Wohneinheiten; bis 2028 werden wir sehen, wie diese Familien einziehen. Wir erwarten weitere Initiativen – vielleicht öffentlich-private Partnerschaften zum Bau von bezahlbaren Eigentumswohnungen in Līhuʻe oder Kapaa – die angekündigt werden, da es staatliche und bundesstaatliche Unterstützung für Wohnungsbau gibt. Diese Maßnahmen werden die lokale Eigenheimquote schrittweise verbessern und könnten die Nachfrage nach Mietwohnungen verringern, wenn einige Mieter zu Eigentümern werden. Der Bezirk könnte auch eine Erhöhung der Bebauungsdichte in den Stadtzentren prüfen (Erlaubnis für Ohana-Einheiten oder Doppelhaushälften), um Wohnraum zu schaffen, ohne die Zersiedelung zu fördern. Unterdessen wird das regulatorische Umfeld für Ferienvermietungen wahrscheinlich streng bleiben. Bis 2027 könnte Kauaʻi sogar noch höhere Steuern oder Gebühren für Kurzzeitvermietungen einführen, um sicherzustellen, dass diese ihren „fairen Anteil“ an der Infrastruktur zahlen – ein Trend, der bereits auf anderen Inseln zu beobachten ist.
  • Externe Faktoren: Der Markt von Kauaʻi ist nicht immun gegen globale Einflüsse. Ein erhebliches Risiko (oder auch eine Chance) ergibt sich aus der allgemeinen Wirtschaftslage. Sollte die USA in eine tiefere Rezession geraten (über die vorhergesagte milde hinaus), könnte der Immobilienmarkt auf Kauaʻi länger stagnieren, wobei das Volumen wie 2008–2010 austrocknet. Umgekehrt, wenn die Inflation nachlässt und die Fed die Zinsen stark senkt, könnten wir einen Anstieg von Refinanzierungen und Aufsteigerkäufen erleben, möglicherweise schon 2025–26. Auch geopolitische Stabilität oder Instabilität kann den Auslandsreiseverkehr beeinflussen – eine Erholung des japanischen Tourismus (der sich noch nicht vollständig erholt hat) wäre ein großer Bonus für den High-End-Markt von Kauaʻi, da japanische Käufer historisch Resort-Gebiete liebten (obwohl sie sich meist mehr auf Oʻahu konzentrieren). Auch Klimaereignisse könnten eine Rolle spielen; zum Beispiel würde ein schwerer Hurrikan (auf Holz klopfen) kurzfristig natürlich alles durcheinanderbringen. Angenommen, es gibt keine solche Katastrophe, wird das Klima dennoch allmählich beeinflussen, wo Menschen leben möchten (z. B. Präferenz für Immobilien außerhalb von Überschwemmungsgebieten, was die relative Nachfrage nach Häusern auf Hügeln oder im Landesinneren erhöht).

Fazit/Vorhersage: Bis 2030 wird der Immobilienmarkt auf Kauaʻi wahrscheinlich weiter an Wert gewonnen haben, aber die Entwicklung wird deutlich ruhiger verlaufen als beim Boom der frühen 2020er Jahre. Wir rechnen mit einem inselweiten mittleren Preis für Einfamilienhäuser von möglicherweise 1,3–1,5 Millionen Dollar bis 2030 (von ca. 1,1 Mio. $ im Jahr 2025 ausgehend) und einem mittleren Wohnungspreis von etwa 750.000–800.000 Dollar, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Schocks eintreten. Die Verkaufszahlen werden sich wahrscheinlich auf ein typisches Niveau zurückbewegen (einige hundert Häuser pro Jahr auf der ganzen Insel). Mietobjekte werden weiterhin stark nachgefragt sein, vielleicht mit etwas besserer Verfügbarkeit, falls neue Einheiten auf den Markt kommen. Kauaʻi wird weiterhin ein teurer, aber begehrter Markt bleiben, und Immobilien werden ein begehrtes Gut für diejenigen bleiben, die es sich leisten können. Der Unterschied ist, dass der Markt geordneter und nachhaltiger sein wird, mit einer durch politische Maßnahmen und Marktkräfte gebremsten Hektik, die ein Gleichgewicht finden. Wie ein hawaiianischer Ökonom sagte, geht es in dieser Zeit um „Anzeichen von Ausgewogenheit und neuen Chancen“ hawaiilife.com – was Kauaʻis wahrscheinlichen Weg beschreibt: Wachstum und Erhalt in Einklang zu bringen und sowohl Investoren als auch lokalen Familien Chancen zu bieten, während die Insel ihr nächstes Kapitel schreibt.

Quellen:

  • Hawaii Life Real Estate Brokers – Kauai Markt-Updates und Berichte (Daten Feb & Aug 2025) hawaiilife.com hawaiilife.com
  • Locations Hawaii – Kauai Immobilienbericht, August 2025 (Verkaufsstatistiken und Medianpreise) locationshawaii.com locationshawaii.com
  • Kauai Immobiliensuche (Team Mira) – Monatliche Kauai Marktübersichten (Aug 2025 vs 2024 Trends) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
  • Zillow Research – Kauai County Immobilienmarkt Überblick (Aug 2025) (Bestand, Preise, Tage bis zur Reservierung) zillow.com zillow.com
  • University of Hawaiʻi Economic Research Org (UHERO) – Prognose für den Staat Q2 2025 (Tourismusausblick & Besucherausgaben) kauainownews.com kauainownews.com
  • Kauai Now (Pacific Media Group) – „UHERO Prognose… milde Rezession“ (Auswirkungen auf die Besucherbranche, Erholung bis 2028) kauainownews.com
  • Beat of Hawaii – „51 Millionen Dollar für den Flughafen Lihue“ (Infrastrukturverbesserungen und gesellschaftlicher Kontext) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
  • Kauai Kahuna Blog – „Senatsgesetz 2919 und Kurzzeitvermietungen auf Kauaʻi“ (Analyse der STR-Gesetzgebung, Mai 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
  • Hawaiʻi Business Magazine – Kauaʻi Wohnungsartikel (Markttrends Stand Mitte 2023, Einblicke von Barzahlern) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
  • UHERO Housing Factbook 2025 – (Statistiken zu Käufern von außerhalb des Bundesstaates) uhero.hawaii.edu
  • Lynda Gill, Maklerin – Kauai Immobilien-Updates (Kommentar einer lokalen Expertin zu Angebot und Markt-Normalisierung, Aug 2025) lyndagill.com
  • Big Island Now – „Coco Palms wird bis 2026 wieder aufgebaut“ (Entwicklungsankündigung und Reaktion der Gemeinde) bigislandnow.com bigislandnow.com
  • Hawaii Department of Business & Economic Development (DBEDT) – Dashboard für Wohnungsmarktdaten (Mietpreise und Angebotsmengen) zillow.com fred.stlouisfed.org.

Roman Bednarski