Ist die weltweite Immobilienflaute endlich vorbei? Mega-Deals und neue Prognosen deuten auf eine Wende hin

• Zaghafte Erholungsanzeichen: Nach einem mehrjährigen Abschwung zeigt der globale Immobilienmarkt zaghafte Anzeichen einer Erholung, da die Zentralbanken beginnen, die Zinssätze zu lockern. Allerdings bleiben die Kreditkosten höher als die extrem niedrigen Werte des vergangenen Jahrzehnts, was das Tempo einer möglichen Erholung bremst.
• Widerstandsfähigkeit des US-Wohnungsmarkts: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den USA bleibt widerstandsfähig. Die schwebenden Hausverkäufe stiegen im August um 4,0 %, der höchste Wert seit fünf Monaten, und „niedrigere Hypothekenzinsen ermöglichen es mehr Käufern, einen Vertrag abzuschließen“, bemerkte NAR-Chefökonom Lawrence Yun. Luxusimmobilien sind nun das am schnellsten verkaufte Segment, da Börsengewinne und eigenkapitalstarke Käufer den Verkauf im Premiumbereich ankurbeln. Inzwischen sind die Hypothekenzinsen auf ein 11-Monats-Tief gesunken, was die Erschwinglichkeit erhöht – die monatliche Zahlung des durchschnittlichen Käufers ist den vierten Monat in Folge gesunken.
• Europas Abschwung erreicht Tiefpunkt: Der Abschwung am europäischen Immobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Bodenbildung. In Deutschland stiegen die Immobilientransaktionen von Januar bis September im Vergleich zum Vorjahr um etwa 5 %, und die Immobilienpreise steigen wieder (+3,8 % im Jahresvergleich im 1. Quartal). Eine Reuters-Umfrage prognostiziert nun, dass die deutschen Hauspreise 2025 um 3 % steigen werden – der erste jährliche Anstieg seit drei Jahren. Dennoch bleibt Europas Markt für gewerbliche Immobilien verhalten – die Verkäufe liegen nahe dem Tiefstand des Jahrzehnts und bestimmte Objekte (wie Büros außerhalb der Stadt und veraltete Einkaufszentren) sind „gestrandet“ und finden kaum Käufer.
• Asien gemischt: China vs. andere: Chinas Immobilienmarkt bleibt schwach. Die Preise für Neubauten stiegen im September nur um +0,09 % (Hochsaison), während die Wiederverkaufspreise weiter fielen. Trotz zahlreicher Konjunkturmaßnahmen erwarten Analysten keine echte Wende vor Ende 2026 oder 2027. Im Gegensatz dazu sind andere asiatische Märkte optimistischer. In Singapur erwirbt CapitaLand Ascendas REIT S$565,8 Millionen an Logistikimmobilien und setzt auf renditestarke Industrieobjekte. Und Indiens Markt für gewerbliche Immobilien boomt: Die Vermietung von Büros und Lagerhäusern erreichte 2025 Rekordhöhen, angetrieben von Unternehmenswachstum und Logistiknachfrage, auch wenn die Gesamtverkäufe von Wohnimmobilien leicht zurückgingen.
• Boom im Nahen Osten: Immobilien im Nahen Osten boomen dank ölgetriebenem Wachstum. Saudi-Arabiens riesige „Giga-Projekte“ haben in diesem Jahr Aufträge im Wert von 196 Milliarden $ vergeben, ein Anstieg um 20 %, da die Vision-2030-Megaprojekte von der Planung in die Umsetzung übergehen arabnews.com. Auch globale Investoren steigen ein: Blackstone und das Abu Dhabi-Unternehmen Lunate haben gerade ein 5 Milliarden $ schweres Joint Venture zur Übernahme von Logistikimmobilien im Golf gegründet. „Der tiefgreifende wirtschaftliche Wandel im GCC… schafft eine starke Dynamik für Sektoren wie Logistik“, bemerkte Blackstone-Präsident Jon Gray und hob wachstumsfreundliche Politik und steigende Nachfrage in der Region hervor.
• Afrika zieht Kapital an: Afrikas Immobilienmarkt zieht neues Kapital an. In Ägypten haben allein Investoren aus dem Golfraum 1,4 Milliarden US-Dollar für Immobiliengeschäfte bereitgestellt und finanzieren neue Städte und Resorts. „Ägyptens Wandel zu einer regionalen Immobilienmacht ist in vollem Gange“, sagt Faisal Durrani, Leiter der MENA-Forschung bei Knight Frank, und schreibt den Golfvermögen zu, die Transformation zu beschleunigen. In ganz Subsahara-Afrika verzeichnen wichtige Städte ein robustes Preiswachstum – große Zentren wie Lagos, Nairobi und Accra verzeichnen geschätzte Immobilienpreissteigerungen von 8–12 % jährlich, angetrieben durch rasche Urbanisierung und aufgestaute Wohnungsnachfrage.
• Marktausblick hellt sich auf: Die Prognosen für 2025 werden optimistischer. Die Zentralbanken haben begonnen, ihre Politik zu lockern – die US-Notenbank hat im September 2025 ihre erste Zinssenkung vorgenommen und die EZB hat die Zinsen zuletzt um insgesamt 200 Basispunkte gesenkt – was voraussichtlich nach und nach Immobilieninvestitionen freisetzen wird. Gewerbliche Immobilienunternehmen sagen nun eine Belebung der Aktivitäten voraus: CBRE zum Beispiel hob seine Investitionsprognose für 2025 an und rechnet nun damit, dass die weltweiten CRE-Investitionen im nächsten Jahr um etwa 15 % steigen, da die Finanzierungskosten sinken. Immobilienaktien und REITs sind zusammen mit der allgemeinen Markterholung gestiegen, in Erwartung von leichterem Zugang zu Krediten und verbesserten Immobilienwerten.

Globaler Überblick: Erste Erholungstendenzen trotz hoher Zinsen

Nach drei Jahren einer zähen Flaute beginnt der globale Immobilienmarkt endlich wieder zu leben. Nachlassende Inflation und Anzeichen für Zinssenkungen schaffen erste Voraussetzungen für eine Erholung. „Drei Jahre nachdem der letzte Immobilienboom zum Stillstand kam, zeigt der globale Immobilienmarkt vorsichtige Anzeichen einer Erholung, da sinkende Zinsen einige der Bedingungen zurückbringen, die den vorherigen Aufschwung angetrieben haben“, berichtete Bloomberg diese Woche. Von Nordamerika bis Asien kehren Investoren vorsichtig in Märkte zurück, die sie gemieden hatten, als die Kreditkosten sprunghaft anstiegen.

Dennoch gilt: Dies ist keine Rückkehr zum billigen Geld. Auch wenn die Zentralbanken umschwenken, liegen die Zinsen heute noch weit über den Tiefstständen der Pandemiezeit. Die Finanzierung ist im historischen Vergleich weiterhin teuer, und die Banken haben die Kreditvergabe verschärft. „Dies wird kein neuer Zyklus des billigen Geldes“, warnen Analysten und weisen darauf hin, dass Hypotheken und Gewerbekredite nicht zu den extrem niedrigen Zinsen der 2010er Jahre zurückkehren. Kaufinteressenten und Entwickler müssen höhere Kostenhürden überwinden, und viele Geschäfte rechnen sich nur noch zu neu angepassten (niedrigeren) Preisniveaus. Wie ein Teilnehmer einer Branchenkonferenz in München sagte: „Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um wieder einzusteigen?“ – diese Frage beschäftigt die 40.000 Immobilienprofis, die sich auf der Expo Real in Deutschland versammelt haben.

Wirtschaftliche Indikatoren senden gemischte Signale. Positiv ist, dass die Inflation in vielen Ländern nachlässt und die globalen Anleiherenditen von ihren Höchstständen zurückgekommen sind, was den Druck auf Immobilienrenditen etwas mindert. Die US-Notenbank hat die Zinsen gesenkt – um 0,25 % Ende September, die erste Senkung im Jahr 2025 – und den Leitzinsbereich auf etwa 4,0 % gesenkt. Und in Europa hat die EZB von einer Straffung auf eine Pause und moderate Senkungen umgestellt (insgesamt etwa 2 Prozentpunkte Entlastung). Diese Schritte signalisieren, dass die Ära ständig steigender Zinsen zu Ende geht – eine willkommene Entwicklung für zinssensitive Sektoren wie Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Allerdings verlangsamt sich das globale Wachstum in einigen Regionen, und die Kreditbedingungen bleiben weiterhin etwas angespannt. In den USA führte ein vorübergehender Stillstand der Bundesregierung Anfang Oktober zu einer kurzen Unterbrechung der Veröffentlichung von Wirtschaftsdaten, was die Unsicherheit zusätzlich erhöhte. Arbeitsmärkte schwächen sich in den Industrieländern ab – zum Beispiel sind die Beschäftigungszuwächse in den USA auf ein Minimum zurückgegangen – was die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen dämpfen könnte, falls dieser Trend anhält. Und in China, dem Epizentrum der Immobilienprobleme Asiens, belastet die anhaltende Immobilienkrise die Gesamtwirtschaft. Kurz gesagt: Das makroökonomische Umfeld für Immobilien verbessert sich, bleibt aber fragil, was diese Erholung regional besonders ungleichmäßig macht.

Nordamerika: Hochwertiger Immobilienkauf & Hoffnung auf Entlastung

In Nordamerika ist die Immobiliengeschichte eine von Widerstandsfähigkeit inmitten von Widrigkeiten – insbesondere in den Vereinigten Staaten. Trotz eines starken Anstiegs der Hypothekenzinsen im vergangenen Jahr hat sich die Wohnungsaktivität in den USA überraschend gut gehalten. Ende September berichtete die National Association of Realtors (NAR), dass die schwebenden Hausverkäufe (ein zukunftsorientierter Indikator auf Basis von Vertragsabschlüssen) im August gegenüber Juli um 4,0 % gestiegen sind und damit die Erwartungen eines stagnierenden Monats übertrafen. Damit erreichte der Pending Home Sales Index der NAR den höchsten Stand seit dem Frühjahr. Vertragsabschlüsse stiegen im Süden, Mittleren Westen und Westen, während der Nordosten leicht zurückblieb – ein Zeichen dafür, dass erschwinglichere Regionen das stärkste Käuferinteresse verzeichnen.

Entscheidend ist, dass die Hypothekenzinsen von ihren Höchstständen zurückgegangen sind, was Käufern ein Zeitfenster eröffnet. Der durchschnittliche 30-jährige Festzins für Hypotheken in den USA ist kürzlich auf den niedrigsten Stand seit 11 Monaten gefallen (etwa im mittleren 6%-Bereich), nachdem er Anfang 2025 noch über 7 % lag. „Niedrigere Hypothekenzinsen ermöglichen es mehr Käufern, einen Vertrag abzuschließen“, erklärte Lawrence Yun, Chefökonom der NAR, als er beobachtete, wie Immobiliensuchende auf den Markt zurückkehren. Viele Käufer waren wegen der erschwerten Erschwinglichkeit bei hohen Zinsen vom Markt ausgeschlossen; nun zeichnet sich etwas Entlastung ab. Neue Daten zeigen, dass die Erschwinglichkeit für Hauskäufer im August den vierten Monat in Folge gestiegen ist – die mittlere monatliche Rate für neue Hypotheken sank auf 2.100 US-Dollar, während die Einkommen der Amerikaner gestiegen sind, sodass die Kostenbelastung 1,1 % niedriger ist als vor einem Jahr. Diese bescheidene, aber stetige Verbesserung der Erschwinglichkeit stärkt das Vertrauen sowohl bei US-Hauskäufern als auch bei Verkäufern.

Es sind nicht nur Erstkäufer, die aktiv werden: Das Luxussegment boomt. Tatsächlich sind Häuser im Millionenbereich laut Branchendaten das am schnellsten verkaufte Segment des US-Immobilienmarktes (Häuser in dieser Preisklasse verkaufen sich schneller als jede andere Preiskategorie). Vermögende Käufer, gestärkt durch die Kursgewinne an den Börsen 2025 und hohe Eigenkapitalquoten in ihren bestehenden Immobilien, steigen aktiv in Premium-Immobilien um. Das steht in starkem Kontrast zum Vorjahr, als höhere Zinsen die Aktivität auf breiter Front einfroren. Jetzt, da S&P 500 und Nasdaq kürzlich Allzeithochs erreichten, fühlen sich vermögende Privatpersonen wohlhabend – und investieren ihr Geld in Immobilien als stabile Wertanlage. „Börsengewinne und gesunde Eigenkapitalpositionen befeuern starke Verkäufe von höherpreisigen Häusern“, stellte ein Yahoo-Finance-Bericht fest. Das Ergebnis: Luxusimmobilien erhalten oft mehrere Angebote, und das obere Marktsegment übertrifft beim Verkaufstempo.

Im Bereich Gewerbeimmobilien ist das Bild in den USA gemischter, zeigt aber Hoffnungsschimmer. Die Leerstände in vielen Innenstädten bleiben nach der Pandemie hoch, und Notverkäufe von Bürogebäuden mit hohen Abschlägen setzen sich bis 2025 fort (da einige Vermieter den höheren Finanzierungskosten und niedrigeren Belegungsraten nachgeben). Doch selbst hier kreisen opportunistische Investoren. Beobachter sagen, dass die Preiserwartungslücke für hochwertige Bürogebäude langsam kleiner wird, was dazu beitragen sollte, dass 2025 eine „Neubewertung“ der Büroimmobilienpreise und mehr Transaktionen bringt. Unterdessen bleiben Segmente wie Industrie-/Logistikimmobilien und Mehrfamilienvermietungen vergleichsweise stark. Lagerflächen sind dank des robusten E-Commerce- und Fertigungssektors weiterhin sehr gefragt, und gut vermietete Wohngebäude kommen mit dem Zinsumfeld besser zurecht als von den meisten erwartet.

Auf der Finanzseite haben sich US-Immobilienfonds (REITs) und Immobilienaktien im Herbst deutlich erholt. Die Aussicht auf Zinssenkungen der Federal Reserve hat die Stimmung gedreht: Investoren rotieren in zinssensitive Sektoren, in der Erwartung, dass Kapitalisierungsraten stabilisieren oder sinken (was die Immobilienwerte steigert), falls die Kreditkosten zurückgehen. Der Dow Jones U.S. Real Estate Index stieg mehrere Wochen in Folge bis Anfang Oktober und übertraf in einigen Sitzungen sogar den S&P 500. „Die REIT-Performance könnte sich verbessern, wenn Zinssenkungen die Kreditkosten senken und die Attraktivität der Dividenden steigern“, stellte eine Analyse von CRE Daily fest. Kurz gesagt: Die Wall Street setzt auf eine Erholung des Immobilienmarktes. Bemerkenswert ist, dass der Immobilien-Dienstleistungskonzern CBRE seine Prognose für 2025 gerade nach oben korrigiert hat und nun für das nächste Jahr 15 % höhere Investitionsvolumina erwartet – eine Aufwärtskorrektur um 5 % gegenüber der vorherigen Prognose, dank der Kursänderung der Fed. Dieser Optimismus deutet darauf hin, dass der Finanzierungsstau sich auflösen könnte, falls die Zinsen tatsächlich sinken und aufgestaute Deals freigesetzt werden.

Abschließend sei noch Land- und Agrarimmobilien als Teil der nordamerikanischen Landschaft erwähnt. Die Werte für Ackerland – oft ein Frühindikator für Trends bei „Real Asset“-Investitionen – sind bemerkenswert stabil geblieben. Im US-Midwest zum Beispiel erzielen gute Ackerflächen weiterhin Rekordpreise. Die Landwerte in Minnesota liegen laut USDA 2025 um etwa 5,3 % höher als 2024, obwohl die Einkommen der Landwirte durch niedrigere Erzeugerpreise unter Druck stehen. Eine Herbstumfrage der Minneapolis Fed stellte fest, dass viele Landwirte zwar sparen, die Landpreise in der Region aber „stabil geblieben oder leicht gestiegen“ sind – im Jahresvergleich. Der Herbst bringt einen vollen Auktionskalender, und bisher hält die Nachfrage von Landwirten und Investoren mit dem gestiegenen Angebot an Flächen Schritt. Die Erwartung ist, dass die Landpreise bis ins vierte Quartal stabil bleiben (vielleicht ±0–5 % Bewegung), sofern es keinen wirtschaftlichen Schock gibt. Diese Widerstandsfähigkeit von Ackerland – einer Anlageklasse, die sehr zinssensitiv und von Rohstoffzyklen abhängig ist – unterstreicht, dass der innere Wert von Immobilien intakt bleibt. Mit etwas Glück werden niedrigere Finanzierungskosten bis 2026 sowohl den Agrar- als auch den städtischen Immobilienmarkt in ganz Nordamerika weiter stärken.

Europa: Auf der Suche nach dem Tiefpunkt

Die Immobilienmärkte Europas haben in den vergangenen zwei Jahren eine harte Zeit durchgemacht, aber es mehren sich die Anzeichen, dass das Schlimmste überstanden sein könnte – auch wenn eine dramatische Erholung noch ausbleibt. Immobilienwerte und Transaktionsaktivitäten sind in weiten Teilen Europas 2022–2024 eingebrochen, da die raschen Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank die Investoren in Deckung gehen ließen. Bis Mitte 2025 war der Markt für Gewerbeimmobilien in Europa nahezu eingefroren. Ein Branchenexperte beschrieb die Lage treffend als „Zombieland… keine Erholung, gestrandete Vermögenswerte, keine Liquidität kehrt zurück“. Tatsächlich lagen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 die Verkäufe von Gewerbeimmobilien in Europa auf oder nahe bei ihrem niedrigsten Stand seit einem Jahrzehnt, mit einem Rückgang des Volumens um über 50 % im Vergleich zu den Boomjahren. Am stärksten betroffen waren Bürogebäude (insbesondere ältere oder periphere Büros mit hoher Leerstandsquote) und Einkaufszentren – Vermögenswerte, die viele Kreditgeber und Investoren in einem Hochzinsumfeld schlicht nicht anfassen wollten.

Spulen wir vor bis Oktober, und die Stimmung hat sich leicht verbessert. Der Konsens unter den europäischen Immobilienprofis, die sich in München zur Expo Real treffen, ist, dass sich ein Boden unter dem Markt bildet. „Der aktuelle Trendindex zeigt, dass wir den Tiefpunkt erreicht haben und das Vertrauen allmählich zurückkehrt“, sagte Stefan Rummel, CEO der Messe München, und fasste eine neue Umfrage unter 1.300 Ausstellern und Investoren zusammen. Laut diesem Expo Real Trend Index bezeichnen sich nun 44 % der Befragten als optimistisch hinsichtlich der internationalen Immobilienperspektiven (mehr als im Vorjahr), 35 % sind neutral und nur 22 % bleiben pessimistisch oder „vorsichtig“. Das markiert eine deutliche Verschiebung hin zu vorsichtigem Optimismus. Wie Rummel anmerkte, sind Herausforderungen wie hohe Zinsen, politische Unsicherheit und Bürokratie weiterhin „zentrale Herausforderungen“, die die Menschen vorsichtig stimmen, aber eine „insgesamt ausgewogene Stimmung deutet auf einen Markt hin, der langsam zur Normalität zurückkehrt“. Mit anderen Worten: Viele in der Branche haben das Gefühl, dass der freie Fall vorbei ist.

Daten aus der größten Volkswirtschaft Europas, Deutschland, bestätigen die Annahme, dass ein Wendepunkt nahe ist. Deutschland erlebte vielleicht den stärksten Rückgang – der Immobiliensektor geriet in eine „Krise“, als die Finanzierung versiegte und Entwickler Pleite gingen. Jetzt ziehen die Transaktionen wieder leicht an. Das globale Maklerunternehmen JLL berichtet, dass der Umsatz mit Anlageimmobilien in Deutschland in den ersten 9 Monaten 2025 23,4 Mrd. € betrug, was einem Anstieg von etwa 5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2024 entspricht. Auch wenn das noch weit von den Boomzeiten entfernt ist, deutet es auf ein Abflachen des Abschwungs nach einem zweijährigen Einbruch hin. „Die Preisrückgänge bei Gewerbe- und Wohnimmobilien beginnen sich abzuflachen“, stellte JLL fest und führte einen Großteil der Stabilisierung auf Zinssenkungen der Zentralbanken in Europa und den USA zurück. Tatsächlich haben die Pause und die leichte Senkung der EZB-Zinsen begonnen, die Immobilienpreise in Europa zu stabilisieren – und damit im Wesentlichen einen Boden für den Preisverfall eingezogen.

Der Wohnungssektor in Teilen Europas entwickelt sich bereits wieder positiv. In Deutschland steigen die Immobilienpreise wieder im Jahresvergleich, nachdem sie zwei Jahre lang gefallen waren. Die Preise erhöhten sich im ersten Quartal 2025 um 3,8 % gegenüber dem Vorjahr, das schnellste Wachstum seit 2022. Die Baugenehmigungen für neue Wohnungen stiegen im Juni ebenfalls um fast 8 %, ein hoffnungsvolles Zeichen für künftige Bautätigkeit. Eine im September veröffentlichte Reuters-Umfrage unter Immobilienexperten prognostiziert, dass die deutschen Immobilienpreise 2025 um 3 % und 2026 um 3,5 % steigen werden, womit ein Teil des verlorenen Bodens wieder gutgemacht wird (sie waren seit dem Höchststand 2022 um etwa 9 % gefallen). „Die Erholung am Wohnungsmarkt setzt sich fort, trotz stagnierender Erschwinglichkeit… wir sehen keine Anzeichen für eine Umkehr dieses Trends“, sagte Carsten Brzeski, globaler Leiter der Makroforschung bei ING, warnte jedoch, dass wirtschaftliche Unsicherheit weiterhin „das Verbrauchervertrauen belasten“ könnte. Eine Sorge ist die Erschwinglichkeit für Erstkäufer – da die Hypothekenzinsen weiterhin relativ hoch und die Energiekosten erhöht sind, erwarten die meisten Analysten (11 von 14 in der Umfrage), dass sich die Erschwinglichkeit im kommenden Jahr verschlechtern wird. „Eine weitere deutliche Verbesserung der Erschwinglichkeit ist für den Rest des Jahres 2025 nicht absehbar“, so Sebastian Wunsch vom GEWOS-Institut, der darauf hinweist, dass zu wenige neue Mietwohnungen gebaut werden, um den Druck auf den Wohnungsmarkt zu lindern. Auch wenn die Preise also vom Tiefpunkt abprallen, ist Europas Wohnungskrise für Verbraucher noch nicht vorbei.

Auf der Gewerbeseite schlägt Europa einen langsameren Erholungskurs ein. „Das wird nicht zu einem plötzlichen Feuerwerk an Verkäufen führen… wir können nur auf einen moderaten Aufschwung ohne Übertreibungen hoffen“, bemerkte Helge Scheunemann, Leiter der Forschung bei JLL Deutschland, zur jüngsten Stabilisierung. Branchenkenner betonen, dass keine schnelle Erholung zu erwarten ist – vielmehr rechnen sie mit einer allmählichen Gesundung. „Die Stimmung dreht sich gerade… wir sind aber noch auf einem Tiefpunkt“, stellte Rolf Buch, CEO von Vonovia (einer der größten Wohnungsvermieter Europas), auf einem Panel in München fest. Sein Unternehmen und andere beginnen vorsichtig wieder Kapital aufzunehmen und Transaktionen zu tätigen, aber die Volumina bleiben niedrig. Im ersten Halbjahr 2025 lagen die europäischen Gewerbeimmobilienverkäufe bei etwa der Hälfte des Niveaus von 2019. Es gibt auch eine Kluft zwischen den Sektoren: Logistiklager und Hotels verzeichnen mehr Käuferinteresse (da Investoren in diesen weiterhin wachsenden Segmenten nach Schnäppchen suchen), während Büros außerhalb der Stadt und ältere Einkaufszentren kaum gehandelt werden – sie gelten als notleidende Vermögenswerte, die neu bewertet werden müssen. Ein Beispiel: Ein Frankfurter Wolkenkratzer (das Trianon), der insolvent wurde, wird nun von seinem Insolvenzverwalter zum Verkauf angeboten – ein seltener Stresstest für den deutschen Markt, der zeigen wird, auf welchem Preisniveau der Markt räumt. Erste Anzeichen deuten darauf hin, dass die Gebote weit unter den Höchstbewertungen liegen, aber immerhin treten Käufer zum richtigen Preis auf.

London und Paris, Europas andere große Investitionszentren, stehen ebenfalls vor Gegenwind. Im Vereinigten Königreich haben steigende Zinsen den Immobilienmarkt abgekühlt – die Hauspreise sind in den letzten Monaten laut Nationwide- und Halifax-Index leicht gesunken (~3–5% im Jahresvergleich), und die Gewerbeimmobilienwerte (insbesondere Büros) stehen unter Druck. Allerdings verzeichnet erstklassige Immobilien in London (wie Luxuswohnungen in zentralen Stadtteilen) wieder verstärktes Interesse von internationalen Käufern, die von Preisrückgängen und einem schwächeren Pfund profitieren. Frankreich hingegen hat mit einem Rückgang des Investorenvertrauens aufgrund hoher Inflation und politischer Unsicherheit zu kämpfen; einige ausländische Investoren haben ihren Fokus zumindest vorübergehend auf andere Märkte verlagert (die Expo Real-Umfrage zeigte einen deutlichen Rückgang bei denen, die die USA und bestimmte EU-Märkte als am wichtigsten ansehen, während das Interesse an Asien-Pazifik und dem Nahen Osten steigt). Dennoch erwarten viele, dass Europa sich mit den voraussichtlichen weiteren Zinssenkungen der EZB im Jahr 2024 allmählich aus seiner Flaute befreien wird. Institutionen wie Knight Frank und PwC prognostizieren für 2025 ein höheres Transaktionsvolumen als im „Dürrejahr“ 2024, wenn auch unter den Höchstständen, da sich Investoren an die „neue Normalität“ höherer Renditen anpassen und Verkäufer langsam bei den Preisen nachgeben.

Zusammengefasst scheint Europa den Tiefpunkt erreicht zu haben und sich langsam zu erholen. Die Preisanpassung – in einigen Märkten um 20–30% nach unten – zusammen mit künftig günstigeren Krediten, lockt Schnäppchenjäger an. Wie ein Fondsmanager sagte: „In einigen Teilen des Marktes ist die Erholung bereits in vollem Gange… allerdings gibt es unbeliebte Vermögenswerte und Sektoren, in denen es fast keine Liquidität gibt und noch mehr Schmerz bevorsteht.“ Diese K-förmige Erholung bedeutet, dass Investoren selektiv vorgehen müssen. Wohnimmobilien (insbesondere Mietwohnungen) sind ein Lichtblick – Europas chronischer Mangel an Wohnraum hält diesen Sektor relativ stabil. Auch Logistik und Rechenzentren bleiben gefragt, obwohl selbst Rechenzentren, ein Vorzeigesektor, Anfang des Jahres eine leichte Abkühlung verzeichneten. Die Zukunft des Bürosektors hängt indes vom Erfolg von hybriden Arbeitsmodellen und der Umnutzung überschüssiger Flächen ab.

Für den Moment kehrt das Vertrauen langsam zurück. Bei einer Umfrage unter europäischen Immobilienmanagern auf der Expo Real gaben die meisten an, dass sie für 2024–2025 bessere Finanzierungsbedingungen und niedrigere Baukosten erwarten, was sie als die wichtigsten Hebel für eine Wiederbelebung der Branche sehen. Es gibt auch einen starken Ruf nach Regierungen, Bürokratie abzubauen – 79% der Befragten forderten „weniger Bürokratie“, um Entwicklung und Investitionen zu fördern. Sollten diese Wünsche in Erfüllung gehen (und die Zinsen tatsächlich sinken), könnte Europa bis Ende 2025 und ins Jahr 2026 eine spürbare Erholung seiner Immobilienmärkte erleben. Im Moment ist der Patient stabil – und vorsichtig taucht Europa wieder ein in den Immobilienmarkt, Schritt für Schritt.

Asien-Pazifik: Chinas Schwierigkeiten und Lichtblicke anderswo

In ganz Asien gehen die Entwicklungen im Immobiliensektor stark auseinander. Im Mittelpunkt steht weiterhin China, wo ein mehrjähriger Abschwung am Immobilienmarkt weiterhin einen langen Schatten wirft. Einst machte der Immobiliensektor ein Viertel des chinesischen BIP aus, doch nach dem Zusammenbruch mehrerer großer Entwickler hat der Sektor noch keinen Boden gefunden. Die Wohnungsmarktdaten für September unterstrichen die Herausforderung: Die Preise für Neubauten stiegen nur um magere 0,09 % im Monatsvergleich, nach einem Anstieg von 0,2 % im August. Die traditionell starke „Goldene September“-Saison – wenn Entwickler Werbeaktionen starten und Käufer normalerweise den Markt überschwemmen – blieb aus. Noch aussagekräftiger: Die Preise für Wiederverkaufswohnungen (Sekundärmarkt) fielen im vergangenen Monat um 0,74 % und markierten damit den 18. Monat in Folge mit Rückgängen bei den Preisen bestehender Wohnungen. Das zeigt, dass chinesische Haushalte weiterhin sehr vorsichtig sind und lieber mieten oder abwarten, als in einen fallenden Markt zu investieren.

Peking hat in den letzten Monaten eine Reihe von Unterstützungsmaßnahmen ergriffen, um das Vertrauen zu stärken. Die Hypothekenzinsen wurden wiederholt gesenkt, die Anforderungen an Anzahlungen gelockert und Kaufbeschränkungen in vielen Städten aufgehoben. Die Regierung hat sogar ein Stadtentwicklungsprogramm aufgelegt, um überschüssigen Wohnraum durch die Umwandlung leerstehender Wohnungen in Sozialwohnungen zu absorbieren. Dennoch hat sich keine nachhaltige Erholung eingestellt. Trotz mehrerer Runden von Konjunkturmaßnahmen… hat der Sektor keine nachhaltige Erholung erreicht, stellte Reuters unverblümt fest. Private Umfragen und offizielle Daten stimmen darin überein, dass die Verbraucherstimmung weiterhin gedrückt bleibt. Potenzielle Käufer werden durch schwaches Einkommenswachstum, hohe Jugendarbeitslosigkeit und ein Überangebot an unverkauften Wohnungen in einigen Regionen zurückgehalten. Viele chinesische Haushalte haben durch fallende Immobilienpreise einen Wertverlust ihres Vermögens (Immobilien sind die wichtigste Vermögensanlage in China) erlitten, was wiederum zu geringeren Ausgaben führt – ein negativer Rückkopplungseffekt.

Mit Blick nach vorn rechnen Experten zunehmend mit einer langsamen Erholung. Eine Reuters-Umfrage unter Analysten erwartet nun, dass sich die chinesischen Immobilienpreise erst in der zweiten Hälfte 2026 oder sogar 2027 stabilisieren werden – etwa ein halbes Jahr später, als dieselben Analysten noch vor wenigen Monaten prognostizierten. Der Zeitplan für eine Wende wird immer weiter nach hinten verschoben, da die Daten jeden Monat enttäuschen. Die Behörden haben einige drastische Maßnahmen ergriffen (zum Beispiel haben diese Woche mehrere große Städte wie Guangzhou und Shenzhen die Maßnahmen zur Förderung des Immobilienkaufs ausgeweitet), aber Vertrauen ist schwer wiederherzustellen. „Die Haushalte haben ihre Ausgaben eingeschränkt“ angesichts des Immobilienabschwungs, und der Abschwung hat „das Geschäftsklima untergraben und belastet die breitere wirtschaftliche Erholung weiter“, sagen Analysten. Im Wesentlichen bleibt Chinas Immobilienkrise der größte Risikofaktor für die asiatische Wirtschaft mit Blick auf 2026. Internationale Institutionen wie die Weltbank haben ihre Wachstumsprognosen für China gesenkt und die Schwäche des Immobiliensektors als Hauptgrund genannt.

Anderswo in Asien jedoch gibt es zahlreiche Bereiche mit starker Immobiliennachfrage. Singapur profitiert beispielsweise von seinem Status als sicherer Hafen für Kapital und Unternehmen. Diese Woche gab es Neuigkeiten über eine bedeutende Investition im Segment der Industrieimmobilien in Singapur: CapitaLand Ascendas REIT kündigte an, drei hochwertige Industrie- und Logistikimmobilien in Singapur für 565,8 Mio. S$ (~438 Mio. $) zu erwerben. Die Immobilien – in Pioneer Sector, Tuas und Kallang – sind vollständig an Mieter aus den Bereichen Technologie, Logistik und Life Sciences mit langfristigen Verträgen (durchschnittlich 5,5 Jahre Restlaufzeit) vermietet. Der Deal ist Teil einer inländischen Investitionsoffensive des REITs in Höhe von 1,3 Mrd. S$ in diesem Jahr und wird das Singapur-Portfolio von CapitaLand Ascendas auf fast 12,3 Mrd. S$ aufstocken. Bemerkenswert ist, dass die Akquisition voraussichtlich eine Netto-Mietrendite von etwa 6,1 % nach Kosten erzielen und die Ausschüttungen des REITs steigern wird – attraktive Kennzahlen, die die Attraktivität von Logistikimmobilien in den asiatischen Handelszentren unterstreichen. Der Immobilienmarkt in Singapur ist insgesamt robust geblieben, mit Rekordmieten und niedrigen Leerständen bei Grade-A-Büros sowie widerstandsfähigen Wohnungspreisen (unter anderem dank Kapitalzuflüssen aus China und anderen Ländern). Staatliche Abkühlungsmaßnahmen haben die Wohnungsverkäufe nach dem Boom 2021–22 gebremst, aber Stand 2025 steigen die Immobilienpreise in Singapur weiterhin leicht an, und hochkarätige Gewerbeimmobilien-Deals (wie der jüngste Verkauf einer Teilbeteiligung am Marina Bay Financial Centre) signalisieren anhaltendes Investoreninteresse.

Indien ist ein weiterer Lichtblick, wenn auch mit einer differenzierten Entwicklung. Aktuelle Daten zeigen, dass die Wohnungsverkäufe in den sieben größten Städten Indiens im dritten Quartal 2025 im Jahresvergleich um etwa 9 % zurückgingen – was darauf hindeutet, dass sich der Markt von einem überhitzten Jahr 2024 abkühlt. Höhere Hypothekenzinsen in Indien (derzeit etwa 8,5–9 % für Wohnungsbaukredite) und gestiegene Preise haben die Nachfrage etwas gebremst. Doch dieser Rückgang verdeckt eine wichtige Entwicklung: Luxuswohnungen boomen in Indien. Branchenberichte von Knight Frank und anderen zeigen, dass der Verkauf von Luxusimmobilien (Preis über etwa 15 Mio. ₹ bzw. 180.000 $) im Jahr 2025 um fast 40 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist. Ähnlich wie in den USA kaufen wohlhabende Käufer in Indien größere, hochwertige Immobilien – von Penthäusern in Mumbai bis zu Villen in Bangalore – und sehen Immobilien oft als stabile Anlage in Zeiten der Inflation. Gleichzeitig erreicht der Markt für Gewerbeimmobilien in Indien neue Höchststände. Die Bürovermietung erreichte in den ersten neun Monaten 2025 Rekordvolumina, da globale Unternehmen (insbesondere aus den Bereichen Technologie, Finanzen und Global Capability Centers (GCCs) multinationaler Konzerne) ihre Aktivitäten ausweiten. Industrie- und Logistikimmobilien florieren ebenfalls, angetrieben durch das rasante Wachstum des E-Commerce und der Fertigung in Indien. Laut Business Standard erreichten Büro- und Lagervermietungen in den ersten neun Monaten 2025 in Indien Allzeithochs, selbst während sich der Wohnungsmarkt abkühlte. Diese Widerstandsfähigkeit der gewerblichen Sektoren spiegelt ein starkes Geschäftsklima wider – Unternehmen setzen auf das Wirtschaftswachstum und die demografischen Vorteile Indiens. Die Infrastrukturinitiativen der indischen Regierung und die Förderung von Lieferkettenverlagerungen (durch „Make in India“ usw.) sind weitere Rückenwinde für Industrieimmobilien.

Inzwischen zeigen andere asiatische Märkte ein gemischtes Bild. Japan sticht als Anomalie hervor: Da die Bank of Japan ihre ultralockere Geldpolitik nur leicht angepasst hat (Feinjustierung der Zinskurvenkontrolle, aber die Zinssätze liegen weiterhin faktisch bei 0 %), ist der japanische Immobilienmarkt vergleichsweise stabil geblieben. Die Büroleerstände in Tokio sind leicht gestiegen (über 6 %) mit einigen pandemiebedingten Veränderungen, aber der Rückgang der Mieten scheint sich dem Ende zuzuneigen. Bemerkenswert ist, dass ausländische Investoren auf dem japanischen Immobilienmarkt aktiv waren, angezogen von niedrigen Finanzierungskosten und einem Währungsvorteil (der Yen ist schwach). Große Transaktionen, wie Portfolioübernahmen von Wohnungen und Logistikanlagen durch US-amerikanische und singapurische Fonds, sorgten 2025 für Schlagzeilen. Infolgedessen sind die Immobilieninvestitionen in Japan im bisherigen Jahresverlauf gestiegen und widersprechen damit dem globalen Trend.

Südostasien bietet ebenfalls Wachstumsgeschichten. Indonesien, Malaysia und Vietnam erleben eine rasante Entwicklung von Industrieparks und Wohnraum für eine junge Bevölkerung, auch wenn steigende Zinsen einige spekulative Bautätigkeit gebremst haben. Vietnam hatte insbesondere ein schwieriges Jahr im Immobiliensektor aufgrund eines Durchgreifens gegen Unternehmensanleihen und Entwicklerskandalen, aber die Regierung ergreift Maßnahmen, um eine Krise zu vermeiden und die Nachfrage von Eigenheimkäufern zu unterstützen (wie Kreditvergünstigungen und rechtliche Reformen für Projekte). Australien und Neuseeland im Pazifik ringen damit, die Inflation zu bremsen, ohne ihre Immobilienmärkte zum Absturz zu bringen. Die Immobilienpreise in Sydney und Auckland korrigierten 2022–23 stark nach unten, aber niedrige Arbeitslosigkeit und Zuwanderung haben die Preise seither stabilisiert. Bis Ende 2025 stiegen die Hauspreise in Australien angesichts chronischer Wohnungsnot wieder an, und die Entscheidung der Reserve Bank of Australia, die Zinsen stabil zu halten, hat die Stimmung der Käufer verbessert.

Zusammenfassend ist die Immobilienlandschaft im asiatisch-pazifischen Raum gespalten: China steckt weiterhin in einer tiefen Flaute und drückt die regionalen Durchschnittswerte, während Märkte wie Singapur, Indien und Japan Stabilität oder Wachstum zeigen. Viele Investoren verlagern ihr Engagement – sie reduzieren zum Beispiel ihre China-Positionen und erhöhen sie in Indien oder Südostasien –, um von diesen unterschiedlichen Trends zu profitieren. Ein gemeinsamer Faktor, der 2026 allen Märkten Auftrieb geben könnte, ist die wahrscheinliche globale Zinssenkung. Wenn die USA und Europa die Zinsen senken, werden viele asiatische Länder (insbesondere Schwellenländer, die zur Verteidigung ihrer Währungen die Zinsen anheben mussten) folgen. Tatsächlich stellten Analysten der Bank of America fest, dass „niedrigere kurzfristige Zinsen in den USA Zinssenkungen in Lateinamerika [und in Schwellenländern Asiens] erleichtern, insbesondere [wo die Inflation nachlässt]…“. Für China könnte mehr inländischer Stimulus oder ein größerer Politikwechsel nötig sein, um den Immobilienmarkt wirklich zu beleben. Für andere hingegen sind die Voraussetzungen für einen Aufschwung gegeben: Demografie, Urbanisierung und (bald) günstigere Finanzierung. Die Immobilienmärkte Asiens sind, obwohl sie in Teilen herausgefordert sind, alles andere als monolithisch – und zum Ende des Jahres 2025 reicht der Ausblick für Immobilien in der Region von tiefster Nacht (China) bis zum hellen Morgen (Indien und darüber hinaus).

Lateinamerika: Hohe Zinsen belasten, aber Veränderung steht bevor

In Lateinamerika haben sich die Immobilienmärkte in den letzten Jahren in einem Umfeld von extrem hohen Zinssätzen und Inflation bewegt. Die Zentralbanken von Brasilien bis Mexiko haben die Zinsen aggressiv erhöht, um die pandemiebedingten Preissprünge zu bekämpfen, und diese hohen Kreditkosten haben sich auf die Immobilienmärkte ausgewirkt – die Hypothekenvergabe verlangsamt, den Wohnungsverkauf abgekühlt und einige Gewerbeprojekte auf Eis gelegt. Doch im Laufe des Jahres 2025 gibt es Anzeichen dafür, dass Lateinamerika bald geldpolitische Entlastung erleben könnte, was die Grundlage für einen Aufschwung am Immobilienmarkt schaffen könnte.

Betrachten wir Brasilien, die größte Volkswirtschaft der Region. Die Banco Central do Brasil verfolgte einen der weltweit restriktivsten Zinserhöhungszyklen und erhöhte den Selic-Leitzins bis Mitte 2025 auf 15,00 % – ein fast zwanzigjähriges Hoch. Dies verteuerte die Finanzierung von Wohn- oder Büroprojekten in Brasilien erheblich. Wenig überraschend verschlechterte sich die Wohnungserschwinglichkeit; Hypothekenzinsen von über 12 % machten es vielen Familien der Mittelschicht unmöglich, Immobilien zu kaufen, und das Preiswachstum stagnierte. Im Gewerbeimmobilienbereich forderten Investoren deutlich höhere Anfangsrenditen, was die Bewertungen sinken ließ, insbesondere im zuvor boomenden Büromarkt von São Paulo. Die Zentralbank hat nun weitere Zinserhöhungen ausgesetzt und signalisiert eine längere Pause bei 15 %, während sie auf klare Anzeichen für einen nachhaltigen Rückgang der Inflation wartet. (Die Inflation in Brasilien ist zwar von zweistelligen Werten zurückgegangen, liegt aber immer noch bei etwa 5–6 % und damit über dem Zielwert.)

Die gute Nachricht ist, dass eine Wende hin zu Zinssenkungen in Lateinamerika absehbar ist. Ökonomen weisen darauf hin, dass, sobald die US-Notenbank klar auf Lockerung umschwenkt (was sie Ende 2025 in kleinem Umfang begonnen hat), dies „die Tür öffnet“ für die lateinamerikanischen Zentralbanken, die Zinsen aggressiver zu senken. Es wird allgemein erwartet, dass Brasilien Anfang 2026 mit Zinssenkungen beginnt, wenn nicht schon Ende 2025, angesichts des günstigen Inflationsausblicks (Pantheon Macroeconomics erwartet, dass die Inflation in Brasilien „weiter sinkt und das Jahr bei etwa 5 % endet“). Ähnlich haben Chile und Kolumbien – die ihre Leitzinsen auf 11,25 % bzw. 13,25 % erhöht hatten – bereits mit Zinssenkungen begonnen. Die chilenische Zentralbank beispielsweise senkt seit 2024 und 2025 die Zinsen, da die Inflation dort zurückgegangen ist, und der Leitzins dürfte bald wieder einstellig sein. Mexiko verfolgte einen vorsichtigeren Ansatz (und hielt den Übernachtzins über einen längeren Zeitraum bei 11,25 %), aber die Märkte erwarten, dass die Bank von Mexiko 2025 Zinssenkungen in Erwägung ziehen wird, falls die Lockerung der Fed den Druck auf den Peso verringert.

Für die Immobilienbranche können diese Veränderungen nicht früh genug kommen. Immobilienentwickler und Käufer in ganz Lateinamerika wurden durch die hohen Kreditkosten unter Druck gesetzt. In Mexiko verlangsamte sich die Wohnungsproduktion und die Verkaufszahlen gingen 2023–2024 zurück, als die Hypothekenzinsen über 10 % stiegen. Dennoch blieb die Nachfrage grundsätzlich robust, insbesondere in wachsenden Metropolregionen und Grenzgebieten, die vom Nearshoring profitieren. Ausländische Investitionen in mexikanische Immobilien – insbesondere in Industrieparks und Distributionszentren nahe der US-Grenze – stiegen trotz hoher Zinsen tatsächlich an, dank des Trends zur Verlagerung der Produktion. Mit sinkenden Zinsen erwarten mexikanische Entwickler eine starke Erholung sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesektor, angetrieben von aufgestauter Nachfrage und Regierungsprogrammen zur Bekämpfung des Wohnraummangels.

Brasiliens Paradoxon im Bereich Gewerbeimmobilien im Jahr 2025 waren explodierende Mieten in einem Umfeld mit 15 % Zinsen, wie es ein Nachrichtenportal formulierte. In São Paulo stiegen die Mieten für erstklassige Büro- und Logistikflächen aufgrund des begrenzten Angebots und des Zustroms neuer Unternehmen, selbst als die Vermögenswerte auf dem Papier wegen der hohen Diskontsätze an Wert verloren. Das deutet auf eine gespannte Feder hin: Wenn (oder falls) die Zinsen sinken, könnten die Immobilienwerte in Brasilien sprunghaft ansteigen, um die starken Mietfundamente besser widerzuspiegeln. Das gilt ebenso für brasilianische REITs (bekannt als FIIs), die mit hohen Abschlägen gehandelt wurden – Anleger werden sie wahrscheinlich neu bewerten, wenn der Selic-Satz sinkt.

Auf der anderen Seite der Anden stehen Länder wie Peru und Argentinien vor ihren eigenen Herausforderungen. Die Wirtschaft Perus verlangsamte sich 2023–25, was den Immobilienmarkt bremste; hohe Kreditzinsen und politische Turbulenzen machten Käufer vorsichtig. Die peruanische Zentralbank senkte die Zinsen Ende 2024 leicht, was etwas Entlastung brachte, und weitere Senkungen 2025 könnten die Erschwinglichkeit allmählich verbessern. Argentinien, geplagt von einer Inflation von über 100 %, ist ein Sonderfall – der Immobilienmarkt funktioniert dort weitgehend in bar (oft in US-Dollar) und damit faktisch außerhalb des dysfunktionalen Kreditsystems. Die Immobilienpreise in Buenos Aires sind auf etwa die Hälfte ihres USD-Höchststands von 2017 gefallen, da eine tiefe Rezession und Kapitalverkehrskontrollen hart zuschlugen. Viele Bauträger haben Projekte auf Eis gelegt. Die Hoffnung ruht auf wirtschaftlichen Reformen nach den Wahlen, um die Wirtschaft zu stabilisieren, was wiederum die Immobilienaktivität wiederbeleben könnte (zum Beispiel durch neue Hypothekenmodelle, die derzeit wegen der Inflation praktisch nicht existieren).

Ein herausragender Trend in Lateinamerika war der Zufluss von ausländischem Kapital in bestimmte Immobiliensegmente, trotz der schwierigen makroökonomischen Lage. So investieren US-amerikanische Private-Equity- und Fonds aus dem Nahen Osten in lateinamerikanische Logistik und Infrastruktur. Das bereits erwähnte 5-Milliarden-Dollar-Logistik-Joint-Venture von Blackstone im Golfraum umfasst auch Aktivitäten außerhalb des Nahen Ostens und könnte weltweit auf Schwellenländer für Lagerhäuser abzielen – und Lateinamerikas wachsende Verbrauchermärkte stehen auf dem Radar. In Mexiko haben kanadische und US-Investoren Industrieimmobilien aufgekauft, um US-Lieferketten zu bedienen. Und in Brasilien zeigen Staatsfonds und globale Investoren Interesse an Sektoren wie Rechenzentren und Kühllager, in Erwartung einer langfristigen Nachfrage.

Im Wohnimmobiliensektor sorgt die weiterhin junge, urbanisierende Bevölkerung Lateinamerikas für eine stabile Wohnraumnachfrage. Länder wie Kolumbien und Dominikanische Republik erlebten lebhafte Baubooms (oft im mittleren Preissegment), die durch höhere Zinsen nur teilweise gebremst wurden. Panama und Costa Rica melden weiterhin starke Wohnungsverkäufe, beflügelt durch internationale Ruheständler und Remote-Work-Profis, die umsiedeln. Chile stabilisiert sich nach einem starken Zinsschock (die Zinsen erreichten dort 11,25 %); der Wohnungsmarkt kühlte sich deutlich ab, aber mit der Rückkehr der Inflation in Richtung Ziel hat die chilenische Zentralbank die Zinsen bereits um über 4 Prozentpunkte gesenkt, und für 2025 wird eine Belebung der Bautätigkeit erwartet.

Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Lateinamerika Ende 2025 geprägt von angespanntem Warten auf geldpolitische Erleichterungen. Wie ein brasilianischer Bauträger treffend bemerkte: „Wir stauen eine Flut von Projekten auf; sobald die Zinsen sinken, wird es wie das Öffnen der Schleusen sein.“ Derzeit sind hohe Finanzierungskosten das Hauptproblem, nicht mangelnde Nachfrage. Der IWF und die Weltbank haben die lateinamerikanischen Zentralbanken für die Eindämmung der Inflation gelobt, und da dieser Kampf gewonnen ist, verschiebt sich die Priorität auf die Wiederbelebung des Wachstums – was Zinssenkungen bedeutet. Wenn diese Senkungen eintreten, ist mit einer Wiederbelebung der Wohnungsverkäufe und gewerblichen Investitionen in der gesamten Region zu rechnen. Die zweite Hälfte des Jahres 2025 und das Jahr 2026 könnten einen Aufschwung der Immobilienmärkte in Lateinamerika bringen, sodass die günstigen demografischen Bedingungen und der strukturelle Wohnungsbedarf endlich in Immobilienwachstum umgesetzt werden können. In der Zwischenzeit positionieren sich die Marktteilnehmer: Lokale Banken bereiten neue Hypothekenangebote vor, Bauträger bringen Genehmigungen auf den Weg, und Investoren suchen nach Schnäppchen, die sie ergreifen können, bevor sich das Blatt wendet.

Naher Osten: Mega-Projekte und Mega-Geld

Der Immobiliensektor im Nahen Osten befindet sich inmitten eines bemerkenswerten Aufschwungs, angetrieben von reichlich Kapital, ehrgeizigen staatlichen Projekten und einem Anstieg des internationalen Interesses. Im Gegensatz zu den verschuldeten westlichen Märkten ist insbesondere die Golfregion dank hoher Energiepreise in den letzten Jahren und strategischer wirtschaftlicher Transformationspläne mit Liquidität gesegnet. Das Ergebnis ist ein Immobilienboom in den Ländern des Golf-Kooperationsrats (GCC), mit Rekord-Bauvorhaben und Investitionsabschlüssen.

Saudi-Arabien ist das beste Beispiel für diesen Trend. Im Rahmen seines Vision-2030-Programms realisiert das Königreich eine Reihe von „Giga-Projekten“ – riesige neue Städte, Tourismusresorts und Infrastrukturentwicklungen – in einem bisher kaum gesehenen Ausmaß. Diese Woche bestätigte eine neue Analyse von Knight Frank, wie schnell dieser Bauboom an Fahrt aufnimmt: Der gesamte Wert der im Jahr 2025 von Saudi-Arabiens Giga-Projekten vergebenen Aufträge stieg im Jahresvergleich um 20 % auf 196 Milliarden US-Dollar arabnews.com. Diese Zahl ist beeindruckend – sie umfasst Mega-Entwicklungen wie die futuristische Stadt NEOM am Roten Meer (über 500 Milliarden US-Dollar), das Luxus-Tourismuszentrum Red Sea Global (das gerade seine ersten Hotels eröffnet hat), die Unterhaltungsstadt Qiddiya und städtische Mega-Projekte in Riad wie Diriyah Gate und King Salman Park. Laut dem „Saudi Giga Projects Report 2025“ von Knight Frank zeigt der Bauboom, dass der Vision-2030-Plan „von der Planung zur Umsetzung“ mit voller Geschwindigkeit übergeht arabnews.com.

Riad, die Hauptstadt Saudi-Arabiens, steht im Zentrum dieser Immobilienrevolution. „Riad hat sich fest als neue wirtschaftliche Kraft Saudi-Arabiens etabliert und ist seit 2019 für 63 % aller neu geschaffenen Arbeitsplätze im Königreich verantwortlich“, bemerkt Faisal Durrani, Forschungsleiter für MENA bei Knight Frank arabnews.com. Seit 2016 wurden in Riad Immobilien- und Infrastrukturprojekte im Wert von über 237 Milliarden US-Dollar angekündigt arabnews.com, darunter ikonische Vorhaben wie ein 220 km langer „Sports Boulevard“ und massive Wohnraumerweiterungen. Die Bevölkerung der Stadt (etwa 7 Millionen im Jahr 2022) soll bis 2030 auf 10,1 Millionen anwachsen arabnews.com, und es gibt Pläne, dieses Wachstum mit „mehr als 340.000 neuen Wohnungen, 4,8 Millionen Quadratmetern Bürofläche, 3 Millionen Quadratmetern Einzelhandelsfläche und fast 30.000 Hotelzimmern“ bis zu diesem Jahr zu bewältigen arabnews.com. Diese Zahlen verdeutlichen einen Bau-Boom, der weltweit kaum seinesgleichen findet. Durrani beschreibt Riad als Zeugen von „einer der ehrgeizigsten urbanen Wachstumsstorys der Welt“, das darauf abzielt, ein erstklassiges Zentrum für Wirtschaft und Tourismus zu werden arabnews.com.

Der Mega-Projekt-Schub beschränkt sich nicht auf Riad. Im Westen Saudi-Arabiens, wo sich NEOM und die Entwicklungen an der Rotmeerküste befinden, sind 17 Giga-Projekte im Gange, die sich auf angekündigte Investitionen von 431 Milliarden US-Dollar belaufen arabnews.com. Davon wurden bereits Verträge im Wert von etwa 57 Milliarden US-Dollar vergeben, mit Hunderten von Milliarden mehr in der Pipeline arabnews.com. Allein NEOM (zu dem Teilprojekte wie The Line, das Skigebiet Trojena und die Industriestadt Oxagon gehören) hat bisher Aufträge im Wert von etwa 24 Milliarden US-Dollar erhalten arabnews.com, und befindet sich noch in einer frühen Phase. Das Ausmaß ist atemberaubend: Bis 2030 sollen diese Projekte in der westlichen Region 382.000 neue Wohnungen, über 3 Millionen m² Bürofläche, 4,3 Millionen m² Einzelhandelsfläche und 330.000 Hotelzimmer schaffen arabnews.com – im Grunde entstehen so neue Städte aus dem Nichts.

Jenseits von Saudi-Arabien bleibt die VAE (Dubai, Abu Dhabi) ein Immobilienkraftwerk für sich. Dubais Immobilienmarkt boomt seit 2021, mit Rekordverkäufen von Luxusimmobilien (2023 wurde zum Beispiel eine Villa auf der Palm Jumeirah für über 100 Millionen Dollar verkauft) und einem Zustrom ausländischer Käufer, darunter wohlhabende Russen, Inder und Europäer, die Dubais Offenheit und Sicherheit anzieht. Während das Wachstumstempo in Dubai 2025 leicht nachließ, verzeichnete die Stadt dennoch zweistellige jährliche Preissteigerungen im Premium-Wohnsegment und eine starke Auslastung von Gewerbeflächen. In Abu Dhabi konzentrieren sich die Entwickler auf hochwertige und kulturelle Projekte (wie das Guggenheim Abu Dhabi Viertel und neue Inselgemeinschaften). Bemerkenswert ist, dass Sotheby’s International Realty diesen Monat in Abu Dhabi eröffnet hat und mit den Four Seasons Private Residences am Saadiyat Beach debütiert, was auf Vertrauen in das Ultra-Luxus-Segment hindeutet.

Eine der größten Geschichten in der Immobilienbranche des Nahen Ostens ist der Zustrom von internationalen Investitionspartnerschaften. Diese Woche gab es ein besonders aufsehenerregendes Beispiel: Blackstone, der weltweit größte alternative Vermögensverwalter, tut sich mit Abu Dhabis Lunate (eine vom Emirat unterstützte Investmentfirma) zusammen, um eine Plattform zu schaffen, die sich auf 5 Milliarden Dollar an Logistikimmobilien im gesamten Golfraum konzentriert. Das neue Unternehmen, genannt GLIDE, wird sich auf den Erwerb und die Entwicklung von „hochwertigen Lagerhaus-Assets“ in GCC-Ländern konzentrieren – einschließlich Neubauprojekten und Sale-Leaseback-Deals mit großen regionalen Unternehmen. „Die tiefgreifende wirtschaftliche Transformation im GCC, angetrieben von wachstumsfördernden politischen Maßnahmen, günstigen demografischen Veränderungen und einer breit angelegten Diversifizierung, schafft eine starke Dynamik für Sektoren wie Logistik“, sagte Blackstone-Präsident Jon Gray in der Partnerschaftsankündigung. Dieses Zitat fasst zusammen, warum globale Investoren in Immobilien im Nahen Osten investieren: Die Volkswirtschaften der Region (insbesondere in Saudi-Arabien und den VAE) diversifizieren sich über das Öl hinaus, die jungen Bevölkerungen wachsen, E-Commerce und Handel boomen – all das bedeutet steigende Nachfrage nach modernen Lagerhäusern, Häfen, Rechenzentren und Büros. Blackstone selbst expandiert im Golf; erst letzten Monat führte das Unternehmen eine 525 Millionen Dollar schwere Investition in Property Finder an, ein in Dubai ansässiges Online-Immobilienportal. Auch andere große Unternehmen wie Brookfield, KKR und staatliche Golf-Fonds (ADIA, PIF usw.) sind an hochkarätigen Immobiliengeschäften von Kairo bis Karatschi beteiligt, oft in Partnerschaftsformen.

Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist, wie Golf-Geld in benachbarte Regionen fließt und damit den Boom exportiert. So hat Ägypten (wie im Afrika-Abschnitt behandelt) seit 2021 über 120 Milliarden Dollar an Kapital aus Staatsfonds des Nahen Ostens erhalten, auch für Immobilienentwicklungen. In der Türkei haben Katar und die VAE in Immobilien und Infrastruktur in Istanbul investiert. Irak und Pakistan haben neue Bauinitiativen, die von GCC-Investoren unterstützt werden, und sogar Griechenland und Südeuropa verzeichnen ein wachsendes Interesse von Käufern aus dem Nahen Osten an Resorts und Inseln.

Im Nahen Osten selbst gehen andere Märkte wie Katar, Bahrain und Oman ebenfalls voran, wenn auch in kleinerem Maßstab als die beiden großen (Saudi-Arabien/VAE). Katar hat nach der Weltmeisterschaft einen Überschuss an neuem Wohnraum, lockt aber mit Anreizen Expats und Unternehmen an (wie 100 % ausländisches Eigentum an bestimmten Projekten). Bahrain konzentriert sich auf bezahlbaren Wohnraum und Industrieparks. Oman hat den ausländischen Immobilienbesitz in Touristengebieten weiter geöffnet, in der Hoffnung, einen Teil des Erfolgs Dubais bei der Anziehung von Rentnern und Zweitwohnsitzkäufern zu wiederholen.

Die Risikofaktoren für den Immobilienboom im Nahen Osten scheinen relativ begrenzt. Einer ist die Volatilität der Ölpreise – ein starker Rückgang könnte die Staatsausgaben und die Stimmung dämpfen. Allerdings verfügen die meisten GCC-Staaten über reichlich Reserven und sind finanziell deutlich robuster als noch vor einem Jahrzehnt. Ein weiterer Aspekt ist Überbauung: Skeptiker fragen sich, ob das gesamte geplante Angebot (insbesondere in Saudi-Arabien) aufgenommen werden kann. Vorerst jedoch deuten die tiefen Taschen der Regierung und ein echter Wohnraumbedarf (Saudi-Arabien hat eine junge Bevölkerung mit Wohnungsmangel) darauf hin, dass diese Projekte Abnehmer finden werden, auch wenn die Preise angepasst werden müssen.

Angesichts der vielen Entwicklungen bleibt der Ausblick für die Region äußerst positiv. Eine Umfrage von Expo Real ergab, dass die Immobilienperspektiven im Nahen Osten als äußerst attraktiv eingeschätzt werden und viele globale Investoren den Golf ganz oben auf ihrer Zielliste für Wachstum setzen. Wie ein Branchen-CEO sagte: „Der Nahe Osten ist derzeit das Entwicklungslabor der Welt – wer die Zukunft der Städte sehen will, sollte sich anschauen, was in der saudischen Wüste und an Dubais Skyline entsteht.“ Das ist eine kühne Behauptung, aber nicht unbegründet. Für den Rest von 2025 und darüber hinaus kann man mit weiteren Mega-Deals, mehr skyline-prägenden Projekten und mehr Kapitalzufluss in Immobilien im Nahen Osten rechnen, während sich die Region als Mittelpunkt der globalen Immobilienbühne etabliert.

Afrika: Steigende Investitionen und neue Wachstumsgrenzen

Afrikas Immobilienmärkte werden in globalen Diskussionen oft übersehen, rücken aber zunehmend in den Fokus internationaler Investoren – zumal manche Afrika als „letzte Grenze“ des Wachstums in Schwellenländern mit junger Bevölkerung und rasanter Urbanisierung sehen. Auch wenn jedes Land in Afrika seine eigene Immobiliengeschichte hat, ist ein verbindendes Thema für 2025 wachsende Investitionsströme und ambitionierte Entwicklungen, selbst wenn makroökonomische Herausforderungen bestehen bleiben.

Nordafrika erlebt insbesondere eine Investitionswelle, von der ein Großteil aus dem Nahen Osten stammt. Ägypten sticht durch den Umfang seiner Pläne und den Zustrom an Kapital hervor. Der „Destination Egypt 2025“-Bericht von Knight Frank hebt hervor, dass Ägypten „eine Welle von Golf-Vermögen in seinen Immobiliensektor zieht“ – etwa 1,4 Milliarden US-Dollar an Privatkapital aus dem GCC sollen in naher Zukunft in ägyptische Wohnungen und Büros fließen. Vermögende Investoren aus den VAE und Saudi-Arabien führen die Entwicklung an: Umfragedaten zeigen, dass VAE-Staatsangehörige planen, rund 709 Millionen US-Dollar in ägyptische Immobilien zu investieren, und Saudis etwa 403 Millionen US-Dollar, gefolgt von großem Interesse deutscher und britischer Investoren. Diese Gelder fließen in alles – von der neuen Verwaltungshauptstadt außerhalb Kairos bis zu hochwertigen Küstenresorts am Mittelmeer und Roten Meer.

Die ägyptische Regierung selbst befindet sich mitten in ihrer ehrgeizigsten Entwicklungsagenda seit Jahrzehnten. Kairo baut eine brandneue Hauptstadt („NAC“) in der Wüste – ein Smart-City-Megaprojekt, das laut Knight Frank bereits zum Hauptziel für 56 % der befragten saudischen Investoren und 34 % der emiratischen Investoren geworden ist. Die Nordküste (Mittelmeerküste) und Zentral-Kairo sind ebenfalls Hotspots, wobei Käufer aus dem Golf Urlaubsimmobilien und strategische Gewerbeobjekte aufkaufen. „Ägyptens Verwandlung in eine regionale Immobilienentwicklungsmacht ist in vollem Gange“, sagt Faisal Durrani von Knight Frank. „Privates Kapital aus dem Golf, kombiniert mit Investitionen von Staatsfonds, beschleunigt die Transformation des Landes.“ Tatsächlich verzeichnet Ägypten seit 2023 einen Anstieg bei ausländischen Direktinvestitionen (FDI), von denen viele in Immobilien und Infrastruktur fließen – darunter ein bahnbrechendes 35-Milliarden-Dollar-Engagement von Abu Dhabis ADQ im Februar, das eine riesige Küstenentwicklung (Ras El Hekma) und andere Projekte umfasst. Dank dieser Investitionen entstehen in ganz Ägypten neue Städte, geschlossene Wohnanlagen und Geschäftsviertel. Die Immobilienwerte in einigen Gebieten Kairos sind stark gestiegen (Knight Frank stellt fest, dass die Preise in Sheikh Zayed City im Jahresvergleich um 24,7 % gestiegen sind) arabianbusiness.com. Es wird jedoch gewarnt, dass 2025 ein großes neues Angebot auf den Markt kommen wird (über 30.000 neue Wohnungen sind zur Auslieferung geplant, ein Anstieg von 29 % gegenüber 2024) arabianbusiness.com, was das Preiswachstum in den Folgejahren abkühlen könnte. Aber im Moment reitet Ägypten auf einer Immobilienwelle – getragen von externem Kapital und dem Willen der Regierung zur Modernisierung.

Südlich der Sahara zeigt sich in Subsahara-Afrika ein eigener Immobilientrend. Viele der größten Städte Afrikas erleben schnelles Bevölkerungswachstum und Urbanisierung, was die bestehende Wohn- und Infrastruktur belastet, aber auch Entwicklungschancen schafft. Großstädte wie Lagos (Nigeria), Nairobi (Kenia) und Accra (Ghana) verzeichneten Berichten zufolge in den letzten Jahren durchschnittliche jährliche Immobilienpreissteigerungen von 8 % bis 12 %. In Lagos zum Beispiel bleibt die Nachfrage nach Luxuswohnungen in Stadtteilen wie Ikoyi und Victoria Island sowie nach erschwinglichem Wohnraum in den wachsenden Randgebieten hoch, selbst während das Land mit Inflation und Zinssätzen von über 20 % zu kämpfen hat. Die Zentralbank Nigerias hat die Zinsen (derzeit etwa 18,75 %) erhöht, um die Inflation zu bekämpfen, was die Hypothekenkosten steigen lässt. Doch ein Großteil des afrikanischen Immobilienmarktes ist nicht stark hypothekenabhängig (außer in Südafrika und Namibia sind Hypotheken relativ selten). Käufe werden oft bar oder über innovative Zahlungspläne abgewickelt. Daher bremsen hohe Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit die Wohnungsaktivität nicht vollständig – stattdessen finden Entwickler und Käufer kreative Finanzierungslösungen, wie dollarindizierte Zahlungspläne in Nigeria oder genossenschaftliche Sparmodelle in Kenia.

Der Immobilienmarkt Kenias (mit Schwerpunkt auf Nairobi) bleibt einer der am weitesten entwickelten in Ostafrika. Nairobi verfügt über ein florierendes Segment für Gewerbeimmobilien – es ist ein regionales Zentrum für multinationale Unternehmen und NGOs, was die Nachfrage nach Büroparks und Wohnungen für Expats antreibt. Obwohl die Leerstandsquote bei Büros aufgrund eines gewissen Überangebots gestiegen ist, expandieren Segmente wie Grade-A-Lagerhäuser, moderne Einkaufszentren und Wohnraum für die Mittelschicht weiterhin. Die gehobene Mittelschicht Nairobis hat einen kleinen Boom bei der Entwicklung von Wohnanlagen mit Zugangskontrolle in Vororten wie Kiambu und Ngong Road ausgelöst. Darüber hinaus ist Kenia zu einem Schwerpunkt für Investitionen in alternative Anlageklassen wie Studentenwohnheime und Gesundheitsimmobilien geworden, um Lücken in der sozialen Infrastruktur zu schließen.

Ghana und Elfenbeinküste ziehen ebenfalls das Interesse von Investoren als politisch stabile Märkte in Westafrika auf sich. Der Immobilienmarkt in Accra erlebte in den späten 2010er Jahren einen Boom beim Bau von hochwertigen Apartments und Büros; nach einer kurzen Flaute kommen nun neue Projekte zurück (unterstützt durch Investitionen der Diaspora und Ghanas Öleinnahmen). Allerdings haben Ghanas jüngste Umschuldung und der Inflationsanstieg für Vorsicht gesorgt. Dennoch schreiten Initiativen wie Ghanas Pläne für bezahlbaren Wohnraum und neue Stadtprojekte in der Elfenbeinküste (z. B. die Erweiterung des Geschäftsviertels von Abidjan) mit Unterstützung von Entwicklungsfinanzierungsinstitutionen voran.

Ein gemeinsames Thema in ganz Afrika ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Regierungen in Kenia, Nigeria, Südafrika und anderen Ländern haben dies zu einer Priorität gemacht, oft über öffentlich-private Partnerschaften. Nigeria hat beispielsweise einen Nationalen Wohnungsfonds und ein Hypothekenprogramm für die Diaspora aufgelegt, um die Entwicklung erschwinglicher Wohneinheiten zu fördern. In Südafrika ist der Wohnungsmarkt zwar weiter entwickelt, aber derzeit schwach. Die südafrikanische Zentralbank hat die Zinsen hoch gehalten (8,25 % Leitzins), um die Inflation zu bekämpfen, und in Verbindung mit einer schwachen Wirtschaft und Problemen im Stromnetz ist der Wohnungsmarkt flach. Die Preise sind real in vielen Regionen rückläufig (der Global Property Guide stellt fest, dass der südafrikanische Immobilienmarkt „durch verhaltene Nachfrage, anhaltend hohe Arbeitslosigkeit und eine schwache Wirtschaft gehemmt“ ist). Analysten sind jedoch für Südafrika in den Jahren 2025–26 etwas optimistischer: Mit nachlassender Inflation werden Zinssenkungen erwartet (möglicherweise sinkt der Leitzins bis Ende 2025 auf etwa 10,5 %), was „beispiellose Chancen für Immobilienkäufer schaffen“ und aufgestaute Nachfrage freisetzen könnte. Bereits jetzt melden Südafrikas Banken stabile oder steigende Hypothekenanträge in der zweiten Hälfte des Jahres 2025, und die Marktstimmung hat sich nach jüngsten politischen Veränderungen verbessert (zum Beispiel ein unternehmensfreundlicher Finanzminister).

Ein weiteres Highlight ist der Aufstieg von neuen Immobilientechnologien und Finanzierungsmodellen in Afrika. Nigeria und Kenia erleben Proptech-Startups, die anteilige Immobilieninvestitionen, digitale Hypothekenplattformen und Crowdfunding für Immobilien ermöglichen und so den Zugang zum Markt erweitern. Diese Innovationen bringen nach und nach mehr Liquidität und Transparenz. Darüber hinaus entstehen afrikanische REITs langsam – Ghana hat einen REIT aufgelegt, und Kenia arbeitet an Vorschriften, um sie zu fördern, was institutionelles Kapital in die Entwicklung von Einkaufszentren, Büros und Logistikzentren lenken könnte.

Schließlich wächst Afrikas Integration in die globale Investmentlandschaft. Ein deutliches Zeichen: große globale Entwickler und Hotelmarken expandieren in Afrika. So bauen beispielsweise französische und amerikanische Entwickler gemischt genutzte Megaprojekte in Côte d’Ivoire und Senegal. Hotelketten wie Marriott, Hilton und Accor eröffnen Dutzende neuer Hotels auf dem gesamten Kontinent und setzen auf Wachstum im Geschäfts- und Tourismussektor – ein Indikator für Vertrauen in die Perspektiven des Immobilienmarktes.

Zusammenfassend ist der Immobiliensektor Afrikas Ende 2025 ein Beispiel für Gegensätze: erhebliche Herausforderungen (hohe Finanzierungskosten, makroökonomische Instabilität in einigen Ländern), aber auch erhebliche Chancen (schnelles Wachstum, hohe Renditen und unterstützende Demografie). Das Interesse von Investoren aus dem Golf und anderen Regionen deutet darauf hin, dass afrikanische Märkte, obwohl risikoreicher, ein langfristiges Potenzial bieten, das schwer zu ignorieren ist. Sollten sich die globalen Bedingungen verbessern – d. h. die Zinsen sinken und die Rohstoffpreise stabil bleiben – könnte Afrika eine starke Beschleunigung der Immobilienentwicklung erleben. Schon jetzt entstehen „neue Städte“ (von Ägyptens NAC bis zu Nigerias Eko Atlantic), und die afrikanischen Skylines könnten in einem Jahrzehnt ganz anders aussehen. Vorerst wird auf dem Kontinent Stück für Stück gebaut, oft unter dem Radar – aber zunehmend mit globalem Kapital und Know-how an Bord.

Ausblick: Vorsichtiger Optimismus für 2026 und darüber hinaus

Wenn wir die Nachrichten vom Anfang Oktober 2025 zusammenfassen, ist das übergeordnete Thema für den globalen Immobilienmarkt vorsichtiger Optimismus. Über alle Kontinente hinweg positionieren sich Marktteilnehmer für ein besseres Jahr 2026, auch wenn sie sich der anhaltenden Risiken bewusst bleiben.

Mehrere große Institutionen und Experten haben ihre Prognosen angesichts der jüngsten Entwicklungen aktualisiert:

• Internationaler Währungsfonds (IWF) – In seinem kommenden World Economic Outlook (Veröffentlichung Mitte Oktober geplant) wird der IWF voraussichtlich die Abkühlung der globalen Inflation und deren Auswirkungen thematisieren. Erste Hinweise deuten darauf hin, dass der IWF die Wachstumsprognosen für einige Regionen aufgrund verbesserter finanzieller Bedingungen leicht anheben wird. Immobilien, oft ein Profiteur niedriger Zinsen, könnten einen Investitionsschub erleben, wenn das IWF-Szenario einer sanften „weichen Landung“ eintritt. (Umgekehrt wird der IWF wahrscheinlich vor den Immobilienproblemen Chinas als Abwärtsrisiko für das Wachstum Asiens warnen.)
• CBRE und JLL (globale Maklerunternehmen) – Beide Unternehmen sind für 2025 optimistischer geworden. CBRE prognostiziert nun einen weltweiten Anstieg des Investitionsvolumens in Gewerbeimmobilien um 15 % im Jahr 2025, gegenüber ~10 % zuvor. Sie verweisen auf eine erwartete Wende hin zu Zinssenkungen in den USA, Großbritannien und der Eurozone, was die Liquidität und das Vertrauen der Käufer verbessern sollte. Auch der aktuelle globale Ausblick von JLL stellt fest, dass „Frühstarter“-Investoren in den Jahren 2024–25 überdurchschnittliche Gewinne erzielen könnten, wenn sich die Märkte erholen, und dass Angebotsengpässe in bestimmten Sektoren (z. B. Logistik, Wohnungsbau) sich verschärfen werden, was Chancen für Entwickler schafft.
• Deloitte & PwC (Beratungsunternehmen) – Der Emerging Trends in Real Estate 2025-Bericht von PwC/ULI (Urban Land Institute) wurde am 5. Oktober veröffentlicht und der globale Ausblick war vorsichtig optimistisch. Es wurde festgestellt, dass obwohl Inflation, höhere Zinsen, politisches Risiko und Baukosten weiterhin Bedenken darstellen, die meisten Umfrageteilnehmer erwarten, dass das Transaktionsvolumen 2025 steigen wird und glauben, dass „der Immobilienzyklus die Wende geschafft hat“. Es ist die Rede von einer „K-förmigen“ Erholung: Kernimmobilien in Top-Lagen werden sich zuerst erholen, während Sekundärimmobilien hinterherhinken oder weiter an Wert verlieren könnten. Deloittes Ausblick für Gewerbeimmobilien 2026 (Anfang Oktober vorgestellt) bestätigt, dass hochwertige, ertragsstarke Objekte ab Ende 2025 wieder mehrere Bieter anziehen sollten.
• Zentralbanken – Die Signale der Zentralbanker sind im Allgemeinen unterstützend: Die US-Notenbank hat eine Pause signalisiert und weitere Senkungen in Aussicht gestellt, falls die Inflation weiter nachlässt. Die Europäische Zentralbank hat ebenfalls pausiert und einige Mitglieder deuten auf Zinssenkungen Mitte 2024 hin, falls die Wirtschaft schwach bleibt (die Inflation im Euroraum ist kürzlich unter 3 % gefallen). Zentralbanken in Schwellenländern (wie Brasilien, wie besprochen, sowie Polen und Ungarn) haben die Zinsen bereits gesenkt oder werden dies bald tun. Dieser synchronisierte Lockerungszyklus ist eine deutliche Umkehrung der synchronisierten Straffung von 2022 – und das ist ein gutes Zeichen für zinssensitive Sektoren. Immobilien werden stark profitieren, da niedrigere Leitzinsen die Hypothekenzinsen und Kapitalisierungsraten senken, was sowohl die Nachfrage als auch die Vermögenswerte steigert.

Natürlich bleiben Risiken am Horizont. Anhaltende Inflation könnte den Zinssenkungszyklus verlangsamen oder stoppen; geopolitische Spannungen (wie Kriege oder Handelskonflikte) könnten das Vertrauen der Investoren erschüttern; und der Überhang hoher Schulden in einigen Märkten (sowohl öffentlich als auch privat) ist ein Unsicherheitsfaktor. Speziell im Immobilienbereich besteht ein Risiko beim Refinanzieren – eine Schuldenwelle bei Gewerbeimmobilien wird 2024–2026 fällig, und wie reibungslos diese Kredite verlängert (oder umstrukturiert) werden, wird das Verhalten der Eigentümer beeinflussen. Fallen die Zinsen nicht wie erhofft, könnten einige Eigentümer in Zahlungsverzug geraten oder gezwungen sein, Vermögenswerte zu verkaufen, was zu Stress im Markt führt. Viele Beobachter sind jedoch der Meinung, dass die Preiskorrektur von 2022–2024 ausgereicht hat, um Käufer anzulocken, und dass weiteres Marktungleichgewicht auf großes Kapitalinteresse stoßen wird (wie die wachsende Zahl opportunistischer Fonds, die derzeit Kapital einsammeln, zeigt).

Es ist auch wichtig, sektorale Verschiebungen zu beachten, die den Ausblick prägen werden:

• Wohnen: Der Konsens ist, dass sich die Wohnungsmärkte in den meisten Ländern 2025 stabilisieren oder moderat wachsen werden. Die Wohnungsnachfrage ist in vielen Volkswirtschaften strukturell stark (bedingt durch Demografie oder Unterangebot), sodass schon ein leichter Rückgang der Hypothekenzinsen die Aktivität ankurbeln sollte. Erste Anzeichen sind zu sehen: z. B. stiegen die Hypothekenzusagen im Vereinigten Königreich im September, nachdem die Zinserhöhungen pausierten; in den USA sind die Verkäufe neuer Häuser im Jahresvergleich tatsächlich gestiegen, da Bauträger Zinsvergünstigungen anbieten. Allerdings bleibt die Erschwinglichkeit ein Hemmnis – die Löhne haben in den letzten Jahren nicht mit den Hauspreisen und Zinskosten Schritt gehalten. Steigen die inflationsbereinigten Einkommen nicht, könnten sich die Erholungen am Wohnungsmarkt verzögern. Politische Maßnahmen wie Anreize für Ersterwerber oder Programme für sozialen Wohnungsbau werden in bestimmten Märkten eine Rolle spielen (z. B. hat Kanada gerade die Mehrwertsteuer auf neue Mietwohnungsbauten abgeschafft, um das Angebot zu erhöhen).
• Gewerbeimmobilien: Büro-Märkte stehen aufgrund des Trends zum Homeoffice vor einer längeren Erholungsphase. Der Ausblick variiert hier je nach Qualität: erstklassige, energieeffiziente Büros („Grade A“ oder Neubauten) in Top-Lagen sollten die Auslastung zurückgewinnen und Mietwachstum verzeichnen, da Unternehmen für bestimmte Flächen die persönliche Zusammenarbeit schätzen. Ältere, weniger nachhaltige Büros müssen wahrscheinlich umgenutzt oder umfassend renoviert werden, um wettbewerbsfähig zu bleiben – ein fortlaufender Prozess bis 2026–2030. Einzelhandels-Immobilien spalten sich: auf Bedarf ausgerichteter Einzelhandel (Supermarktzentren usw.) und erstklassige Einkaufsstraßen in Touristenhochburgen erholen sich gut, während zweitklassige Einkaufszentren und große Fachmarktzentren gegen E-Commerce und veränderte Konsumgewohnheiten kämpfen. Industrie/Logistik bleibt weltweit vielleicht der stärkste Sektor – die Leerstandsquoten liegen in vielen Logistikzentren auf Rekordtief oder nahe daran, und obwohl neues Angebot kommt, reicht es oft kaum aus, die Nachfrage zu decken. Das Wachstum von KI, Cloud Computing und 5G steigert zudem den Bedarf an Rechenzentren, die faktisch eine neue institutionelle Anlageklasse darstellen (mit besonderen Anforderungen an Stromversorgung und Kühlung). Hotellerie (Hotels) hat sich vielerorts nach Covid stark erholt, auch wenn Geschäftsreisen dem Freizeitreisen noch hinterherhinken; der Ausblick für Hotels 2025 ist im Allgemeinen positiv, sofern keine neuen Schocks auftreten und sich die Tourismusströme normalisieren.
• Grundstücke und Entwicklung: Eine interessante Prognose kommt von Experten für Agrarland und Grundstücke. Sie erwarten, dass Ackerlandwerte widerstandsfähig bleiben (gestützt durch das Bedürfnis nach Ernährungssicherheit und als Inflationsschutz). Bei Entwicklungsgrundstücken für Wohnungsbau sind die Preise in einigen Märkten aufgrund gestiegener Baukosten und Finanzierung gesunken, aber sobald sich diese Faktoren verbessern, könnten die Grundstückswerte wieder anziehen, was dazu führen könnte, dass Entwickler jetzt versuchen, sich Grundstücke zu sichern. Einige Regierungen erwägen Anreize, um brachliegendes Land freizugeben (z. B. Steuern auf ungenutztes Land), um dem Wohnungsmangel zu begegnen – sollten solche Maßnahmen umgesetzt werden, könnte mehr Land auf den Markt kommen und Preisanstiege abmildern.

Inmitten dieses komplexen Bildes verbessert sich die Stimmung vieler Immobilienprofis. Der Expo Real Trendindex zeigte, dass Optimisten nun die Pessimisten im Verhältnis 2:1 überwiegen. „Wir haben den Tiefpunkt erreicht und das Vertrauen kehrt allmählich zurück… der Markt [kehrt] langsam zur Normalität zurück“, sagte Stefan Rummel, CEO der Messe München, und äußerte Hoffnung, während er die verbleibenden Herausforderungen anerkannte. Diese „ausgewogene Stimmung“ ist weit entfernt von der Trübsal vor einem Jahr.

Zusammengefasst: Die Bühne ist bereitet für eine Erholung, aber sie wird maßvoll und ungleichmäßig verlaufen. Während das letzte Quartal 2025 beginnt, beobachten Immobilieninvestoren und -entwickler weltweit aufmerksam die Zentralbanken und Wirtschaftsdaten. Es gibt ein vorsichtiges Gefühl, dass das Schlimmste hinter uns liegt – der Werteverfall ist weitgehend abgeschlossen, und ein neuer Zyklus beginnt. Aber es ist auch klar, dass der kommende Zyklus sich vom letzten unterscheiden wird: Es wird nicht um einfache Hebelwirkung und schnelles Weiterverkaufen gehen. Stattdessen werden Fundamentaldaten und kreative Strategien den Erfolg bestimmen. Wie ein erfahrener Makler spöttisch bemerkte: „Das nächste Jahr wird die Amateure von den Profis trennen – wer während der Flaute seine Hausaufgaben gemacht hat, wird abräumen, wenn der Markt dreht.“

Mit anderen Worten: Erwarten Sie in den kommenden Monaten in den globalen Immobiliennachrichten mehr große abgeschlossene Deals, mehr Kräne an den Skylines und ja, mehr Lächeln auf den Gesichtern von Maklern und Investoren – wenn auch durch die gewonnenen Erkenntnisse etwas gedämpft. Für den Moment liefert die Zusammenfassung vom Oktober 2025 zahlreiche Belege dafür, dass die Immobilienmärkte weltweit langsam wieder zum Leben erwachen und damit das Fundament für ein möglicherweise deutlich stärkeres Jahr 2026 legen.