Ist der globale Immobilienboom vorbei? Steigende Preise und himmelhohe Zinsen belasten Käufer

• US-Wohnungsmarkt: Die Verkäufe bestehender Häuser gingen im August auf eine annualisierte Rate von 4,00 Millionen zurück reuters.com – ein historisch niedriges Niveau – während die Verkäufe von Neubauten unerwartet um 20,5 % auf eine Rate von 800.000 stiegen, die höchste seit Anfang 2022 reuters.com. Die Hypothekenzinsen sind nach der Zinssenkung der Fed Ende September leicht gesunken (30-jährige Festhypothek etwa 6,3 %), bleiben aber deutlich höher als die Tiefststände während der Pandemie reuters.com reuters.com.
• Angebotsengpass: Bauunternehmen stehen vor einem Überangebot an Lagerbeständen. Die Baubeginne für Einfamilienhäuser in den USA sanken im August um 7,0 % auf 890.000 Einheiten (saisonbereinigte Jahresrate), den niedrigsten Stand seit Frühjahr 2023 reuters.com. Santander-Ökonom Stephen Stanley warnt, dass Bauunternehmen „in den sauren Apfel beißen und zurückfahren“ müssen, nachdem es 18 Monate lang einen Überschuss an unverkauften Häusern gab reuters.com. In Europa zeigt sich ein ähnlicher Trend: BNP Paribas meldet einen Rückgang der Baugenehmigungen für neue Wohnungen um 19 % im ersten Halbjahr 2025 realestate.bnpparibas.com, was das künftige Angebot bremst. Das knappe Angebot hat die Mieten auf Rekordhöhen getrieben – der Bericht stellt fest, dass die europäischen Mieten angesichts des knappen Angebots „neue Rekordhöhen“ erreicht haben realestate.bnpparibas.com – und die Leerstandsquote bei US-Mietwohnungen bleibt nahe historischen Tiefstständen.
• Zentralbank- und politische Maßnahmen: Ende September wurden wichtige politische Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren. Die US-Notenbank senkte ihren Leitzins erstmals im Jahr 2025 um 25 Basispunkte (auf 4,00–4,25 %) reuters.com, was die Hypothekenzinsen leicht nach unten drückte reuters.com. Chinas Zentralbank überraschte die Märkte am 24. September mit einer aggressiven Lockerung: Sie senkte die maßgeblichen Kreditzinsen (z. B. 20–30 Basispunkte beim Loan Prime Rate), reduzierte die Mindestreserveanforderungen der Banken um 50 Basispunkte (und setzte so etwa 1 Billion ¥ an Liquidität frei) und senkte die Hypothekenzinsen um 50 Basispunkte pgim.com. Peking senkte außerdem die Anzahlungen für Zweitwohnungen und stellte Re-Finanzierungsmittel bereit, um unverkaufte Bestände abzubauen. Unterdessen ordnete die vietnamesische Regierung einen Bauboom und günstigere Hypotheken an, um den Preisanstieg von 5,6 % seit Jahresbeginn abzukühlen reuters.com. (Die indische Zentralbank hat den Leitzins dieses Jahr um 100 Basispunkte auf 5,50 % gesenkt, aber Analysten sagen, dass die Hauspreise – ein Plus von etwa 7–8 % – die Einkommen weiterhin übersteigen reuters.com reuters.com.)
• Große Deals: Investoren gestalten den Markt um. Compass Inc. hat zugestimmt, den Konkurrenten Anywhere Real Estate für 1,5 Milliarden US-Dollar in Aktien zu übernehmen bloomberg.com und schafft damit den größten Wohnimmobilienmakler Amerikas. Rithm Capital (ein Hypothekenfinanzierer) zahlt 1,6 Milliarden US-Dollar für die Paramount Group, einen New Yorker Büro-REIT reuters.com – eine Wette darauf, dass sich die Fundamentaldaten für Büros verbessern. Der Paramount-Deal bewertet das Unternehmen mit einem Abschlag von etwa 10 % auf den aktuellen Kurs reuters.com, was die anhaltende Skepsis im Bürosektor widerspiegelt. Diese Transaktionen zeigen, wohin das große Geld fließt: Anpassung an niedrige Zinsen und rabattierte Preise sowie Wetten auf eine spätere Erholung.
• Globale Markttrends: In Europa und Asien ist das Bild gemischt. Eine Reuters-Umfrage ergibt, dass die deutschen Immobilienpreise um ca. 3,0 % im Jahr 2025 steigen werden (nach zwei Jahren des Rückgangs) reuters.com, und die Durchschnittspreise in europäischen Städten steigen (um ca. 5,5 % im 1. Quartal 2025 realestate.bnpparibas.com). Doch der Rückgang bei den Baugenehmigungen in Europa deutet auf ein engeres Angebot hin. Im Vereinigten Königreich zeigen Umfragen, dass die Verkäufe langsamer werden und die Mieten sich abschwächen (Zoopla berichtet von einem Mietanstieg von nur +2,4 % im Jahresvergleich, dem langsamsten Wert seit vier Jahren). In Indien treibt die starke Nachfrage die Preise nach oben: Analysten prognostizieren ein Wachstum von +6,3 % im Jahr 2025 und +7,0 % im Jahr 2026 reuters.com, deutlich über der allgemeinen Inflation. Da der Wohnungsbau dem Bevölkerungswachstum weit hinterherhinkt (Indien hat ein Defizit von ca. 10 Millionen bezahlbaren Wohnungen), mieten immer mehr Menschen. Reuters-Umfragen sagen voraus, dass die städtischen Mieten in Indien im nächsten Jahr um ca. 5–8 % steigen werden reuters.com. Regierungsdaten aus Japan zeigen, dass die landesweiten Grundstückspreise Mitte 2025 um 1,5 % gestiegen sind (4. jährlicher Anstieg) nippon.com, und Investitionen in städtische Eigentumswohnungen treiben die Grundstückswerte in Tokio weiter nach oben, was auf weiterhin niedrige Hypothekenzinsen und die Nachfrage durch den Tourismus zurückzuführen ist. Insgesamt melden die meisten Märkte trotz höherer Finanzierungskosten eine starke Nachfrage und steigende Preise.
• Erschwinglichkeitskrise: Überall ist Wohnen dramatisch weniger erschwinglich geworden. Eine Analyse des IWF zeigt, dass Häuser im Durchschnitt jetzt weniger erschwinglich sind als auf dem Höhepunkt der Blase 2007-08 imf.org. So zeigen IWF-Daten, dass der US-Index für Wohnungserschwinglichkeit von etwa 150 im Jahr 2021 auf Mitte der 80er bis 2024 gefallen ist, während der britische Index von 105 auf Anfang der 70er gesunken ist imf.org. Experten weisen auf diese Belastung hin: Lawrence Yun von der NAR sagt, die Hausverkäufe seien „träge… aufgrund hoher Hypothekenzinsen und begrenztem Angebot“ reuters.com. James Knightley von ING warnt, dass mit dem angespannten Arbeitsmarkt „wir einige Zwangsverkäufer sehen könnten“ – aber „ein Haus zu kaufen wird für die meisten jungen Amerikaner noch lange unerreichbar sein“ reuters.com. In Indien merkt ein Analyst an, dass der Finanzierungsboom das Wohnen so unerschwinglich gemacht hat, dass das typische Käuferalter von 40 auf 45 gestiegen ist reuters.com. Das Ergebnis sind Rekordzahlen bei Mietern in vielen Ländern und wachsende gesellschaftliche Besorgnis: Regierungen in Ländern wie den USA, Großbritannien, Frankreich und Kanada diskutieren über mehr Wohnungszuschüsse oder eine Ausweitung des Angebots, um die Krise zu entschärfen.
• Prognosen & Ausblick: Der Konsens unter den Prognostikern geht nur von moderaten Preissteigerungen aus. US-Immobilienanalysten erwarten ein Wachstum im niedrigen einstelligen Prozentbereich: Reuters-Umfragen prognostizieren, dass die US-Immobilienpreise im Jahr 2025 um etwa 2–3 % steigen werden reuters.com, wobei die Verkäufe bestehender Häuser bis 2026 bei etwa 4,0–4,1 Millionen pro Jahr liegen reuters.com. Ähnlich wird erwartet, dass die Preise in Deutschland im nächsten Jahr um etwa 3,0 % steigen reuters.com und sich möglicherweise 2026 beschleunigen, während die Immobilienpreise in Indien um etwa 6–7 % wachsen könnten reuters.com. Die Hypothekenzinsen werden voraussichtlich nur leicht sinken (Fannie Mae rechnet 2025 mit durchschnittlich etwa 6,3 % für 30-jährige Hypotheken), sodass die Finanzierung weiterhin ein Gegenwind bleibt. Die meisten großen Analysten (von Fannie Mae bis Goldman Sachs) betonen, dass die Nachfrage durch hohe Kreditkosten und knappe Budgets gedämpft bleibt. Kurz gesagt, der Ausblick ist ein langsamerer, kühlerer Markt: Es wird kein Crash vorhergesagt, aber auch keine Rückkehr zu Boomzeiten. Branchenexperten raten Käufern, die sich ändernden politischen Maßnahmen (weitere Zinssenkungen oder Konjunkturpakete) und die nationalen Prognosen der Analysten zu beobachten – zum Beispiel erwartet die NAR nun für 2025 einen mittleren US-Preis von etwa 410.000 $ (etwa +2 % gegenüber dem Vorjahr) – während sie sich am Markt orientieren.

Quellen: Nachrichten und Analysen von Reuters, IWF/Weltbank und Immobilienforschungsunternehmen reuters.com reuters.com realestate.bnpparibas.com reuters.com reuters.com imf.org reuters.com bloomberg.com (Quellenangaben verlinken zu den Originalberichten).