Globale Umwälzungen im Immobilienmarkt: Steigende Gewinne, Einbrüche & Politische Veränderungen (30.–31. August 2025)

• Nordamerika: Der US-Immobilienmarkt stagniert aufgrund hoher Zinsen – die Preise steigen nur um etwa 2 % im Jahresvergleich und bleiben damit hinter der Inflation zurück investopedia.com. Analysten warnen, dass das reale Eigenkapital der Immobilien schwindet, da „das amerikanische Immobilienvermögen… inflationsbereinigt gesunken ist“ investopedia.com. Großinvestoren setzen weiterhin auf Immobilien: Carlyle hat einen Rekordfonds von 9 Milliarden $ aufgelegt, um in Wohn-, Industrie- und Selfstorage-Immobilien zu investieren, während sie notleidende Büroimmobilien meiden reuters.com reuters.com.
• Europa: Gewerbeimmobilien bleiben in „Zombieland“ angesichts des niedrigsten Transaktionsvolumens seit einem Jahrzehnt reuters.com reuters.com. Eine Investorenflucht und die Zurückhaltung der Verkäufer, die Preise zu senken, haben jede Erholung ausgebremst. „Wir haben ‘Zombieland’… keine Erholung, gestrandete Vermögenswerte, keine Liquidität“, sagt der Leiter Immobilien Europa von PGIM reuters.com. Besonders betroffen sind Büros und Einkaufszentren, während Mietwohnungen und Logistik weiterhin Interesse wecken.
• Asien: Chinas Immobilienabschwung verschärft sich – Entwickler warnen vor einbrechenden Verkäufen und steigenden Verlusten reuters.com reuters.com. Country Garden, einst Chinas größter Baukonzern, lieferte nur halb so viele Wohnungen wie im Vorjahr und erwartet einen Verlust von 18–21 Milliarden ¥ im ersten Halbjahr reuters.com reuters.com. Die Gesamtwirtschaft spürt den Schmerz: Die Hypothekennachfrage erreichte ein 20-Jahres-Tief, da Haushalte neue Kredite meiden reuters.com. Anderswo in Asien zieht Japans Immobilienmarkt globale Investoren an – Bietergefechte drohen um das 400-Milliarden-¥-Immobilienportfolio (2,7 Milliarden $) von Sapporo Holdings reuters.com, da ausländische Fonds wie Bain und KKR in einem Niedrigzinsumfeld nach Schnäppchen suchen reuters.com.
• Lateinamerika: Nach drastischen Zinserhöhungen ist etwas Entlastung in Sicht. Die brasilianische Zentralbank signalisierte, dass ihr Leitzins von 15 % – ein 20-Jahres-Hoch – „restriktiver als nötig“ sei und deutete frühere Senkungen an reuters.com reuters.com. Chile und andere haben bereits mit Lockerungen begonnen, um die Immobiliennachfrage wiederzubeleben. Unterdessen boomt Mexikos Industrieimmobilienmarkt dank Nearshoring: Investitionen in Fabriken und Lagerhäuser steigen, da Unternehmen näher an die USA umziehen (trotz Unsicherheiten wegen US-Handelspolitik).
• Naher Osten: Eine Geschichte von zwei Booms – Unternehmensgewinne und Bauwesen. Dubais Immobilienrausch ließ die Gewinne von Emaar Properties im ersten Halbjahr um 33 % steigen, da Premiumprojekte und investorenfreundliche Reformen globale Käufer anlocken reuters.com reuters.com. Saudi-Arabien startete bahnbrechende Wohnungsreformen: Im August führte es eine neue „White Land“-Steuer von bis zu 10 % jährlich auf große unbebaute Grundstücke ein, um Spekulationen einzudämmen topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Es ist jetzt deutlich teurer, auf ungenutzten Grundstücken zu sitzen – eine Änderung, die „es für Eigentümer erheblich teurer macht, Vermögenswerte zu halten, ohne sie produktiv zu nutzen“, bemerkt Nils Vanhassel von DLA Piper topluxuryproperty.com. Das Königreich genehmigte außerdem ein Gesetz, das es Ausländern ab 2026 erlaubt, Häuser in Riad, Dschidda und anderen Zonen zu kaufen – ein tiefgreifender Politikwechsel, um Investitionen anzuziehen gfmag.com gfmag.com.
• Afrika: Hohe Zinssätze haben das Wachstum im Immobiliensektor gebremst, aber die Dynamik dreht sich. Südafrika hat gerade seinen Leitzins auf 7,00 % gesenkt (der aktuelle Zinssatz für Privatkredite liegt nun bei 10,5 %) – der niedrigste Stand seit 2022 privateproperty.co.za – und bietet Kreditnehmern damit eine gewisse Erleichterung. „Der finanzielle Druck auf Haushalte wird leicht nachlassen“, sagt Yael Geffen von Sotheby’s Realty, warnt jedoch, dass Südafrika „am Rande einer wirtschaftlichen Katastrophe“ stehe, mit Rekordarbeitslosigkeit und Familien, die 2/3 ihres Einkommens für Schulden ausgeben privateproperty.co.za. Anderswo kommt pan-afrikanische Investition in Bewegung: Nigerias Dangote Group kündigte Pläne an, in den äthiopischen Immobilienmarkt zu expandieren (zusammen mit einem 2,5-Milliarden-Dollar-Industrieprojekt), was den zunehmenden innerafrikanischen Kapitalfluss in Immobilien unterstreicht facebook.com.
• Ozeanien: Australiens Immobilienmarkt ist wieder auf Wachstumskurs – in jeder Hauptstadt stiegen die Preise im Juli, die nationalen Immobilienwerte legten im Monat um ca. 1,8 % zu cotality.com. Knappes Angebot und starke Zuwanderung befeuern eine moderate Erholung, und Analysten prognostizieren angesichts erwarteter Zinssenkungen weiterhin allmähliche Zuwächse propertyupdate.com.au. Neuseeland hingegen steckt noch immer in einer Abschwungphase: Die durchschnittlichen Immobilienwerte liegen 13 % unter ihrem Höchststand von Ende 2021 qv.co.nz qv.co.nz, wobei Wellington City etwa 27 % unter dem Höchststand liegt qv.co.nz. Während der Rückgang sich dem Ende zuneigt – die Werte sind landesweit im Vergleich zum Vorjahr stabil qv.co.nz – bleibt der neuseeländische Markt fragil. Makler berichten von einer „unausgeglichenen und fragilen“ Erholung, da Verkäufer in vielen Regionen beim Preis „dem Markt entgegenkommen“ müssen, um Abschlüsse zu erzielen qv.co.nz.

Nordamerika: Hohe Zinsen treffen den Immobilienmarkt

Abkühlung am Wohnungsmarkt: Der US-amerikanische Wohnimmobilienmarkt kämpft mit den Auswirkungen hoher Zinsen. Die durchschnittliche 30-jährige Hypothek liegt weiterhin bei etwa 6,7 %, dem höchsten Stand seit über zwei Jahrzehnten, was die Erschwinglichkeit drastisch einschränkt investopedia.com. Neue Daten zeigen, dass die Immobilienpreise nur um etwa 1,9 % pro Jahr steigen (Stand Juni) – deutlich unter der Inflationsrate von 2,7 % investopedia.com. Tatsächlich sinken die realen Immobilienwerte zum ersten Mal seit Jahren. „Zum ersten Mal seit Jahren können die Immobilienpreise mit der allgemeinen Inflation nicht mehr Schritt halten… Das amerikanische Immobilienvermögen ist inflationsbereinigt tatsächlich gesunken“, bemerkte Nicholas Godec von S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Dies markiert eine deutliche Umkehrung des Booms während der Pandemie, als zweistellige jährliche Preissteigerungen die Norm waren.

Bestand und Nachfrage: Anders als beim Kaufrausch 2021 ist der Markt heute gut bestückt. Neubauten haben einen Vorrat von 9,2 Monaten an zum Verkauf stehenden neuen Häusern angehäuft – nahe einem Allzeithoch investopedia.com –, da Bauunternehmen Projekte fertigstellen, aber Käufer sich zurückhalten. Auch die Angebote bestehender Häuser nehmen zu (4,6 Monate Vorrat gegenüber 4,0 vor einem Jahr) investopedia.com. Dieses wachsende Angebot, insbesondere in ehemals boomenden Sun-Belt-Märkten, übt Druck auf die Preise aus. Daten des Case-Shiller-Index bestätigen Preisrückgänge in einigen Boomtowns: z. B. Tampa ist im Jahresvergleich um 2,4 % gefallen, San Francisco um 2,0 %, was ein Überangebot in diesen Regionen widerspiegelt investopedia.com. Im Gegensatz dazu bleiben Nordosten und Mittlerer Westen relativ stark – die Preise in New York City liegen im Jahresvergleich bei +7 %, in Chicago bei +6 %, gestützt durch ein knappes Angebot investopedia.com.

Ausblick und Politik: Die schnellen Zinserhöhungen der US-Notenbank haben zu einem Einbruch der Hypothekenaktivität geführt – die Anträge erreichten kürzlich ein 28-Jahres-Tief reuters.com – dennoch ist der Immobilienmarkt nicht komplett abgestürzt. Die Preise sind landesweit seit ihrem Höchststand 2022 um weniger als 3 % gesunken reuters.com und trotzen damit den Prognosen einer stärkeren Korrektur. Analysten glauben nun, dass das Schlimmste vorbei ist: „Das Schlimmste der Korrektur scheint überstanden zu sein, und wir erwarten keine weiteren anhaltenden Rückgänge“, sagt Andrew Burrell, Chef-Immobilienökonom bei Capital Economics reuters.com. Der Konsens geht für 2024 von einer Preis-Stagnation aus, selbst wenn die Fed die Zinsen senkt, da jede neue Nachfrage durch mehr Verkäufer, die wieder auf den Markt kommen, ausgeglichen werden könnte reuters.com. Ein anhaltender Bremsfaktor ist die Erschwinglichkeit für Erstkäufer – selbst wenn die Immobilienpreise nicht weiter steigen, bedeuten Hypothekenzinsen nahe 7 %, dass die monatlichen Raten weiterhin belastend bleiben. Etwa die Hälfte der befragten Immobilienexperten sagt, dass sich die Erschwinglichkeit für Erstkäufer im kommenden Jahr verschlechtern wird, trotz stagnierender Preise reuters.com.

Kanada & grenzüberschreitende Ströme: In Kanada findet eine ähnliche Abkühlung statt. In wichtigen Märkten wie Toronto und Vancouver gibt es langsamere Verkäufe und moderate Preisrückgänge, da Hypothekenzinsen von 5–6 % die Käufer belasten. Dennoch zieht Nordamerika weiterhin globales Immobilienkapital an. Besonders auffällig ist, dass lateinamerikanische Investoren auf dem US-Immobilienmarkt immer aktiver werden: Fast die Hälfte der neuen Condo-Verkäufe in Miami in diesem Jahr geht an lateinamerikanische Käufer, die US-Immobilien als sicheren Hafen angesichts politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten in ihrer Heimat betrachten miamiherald.com. Diese internationale Nachfrage sorgt für Stabilität, auch wenn sich inländische Käufer zurückhalten.

Große Deals und REITs: Trotz des schwierigen Umfelds sorgten einige prominente Immobilientransaktionen und -entscheidungen für Schlagzeilen:

• Carlyles 9-Milliarden-Dollar-Immobilienfonds: Der Private-Equity-Riese Carlyle Group hat einen US-Immobilienfonds in Höhe von 9 Milliarden Dollar geschlossen – seinen bisher größten reuters.com – was darauf hindeutet, dass institutionelle Investoren weiterhin Chancen in ausgewählten Sektoren sehen. „Investoren haben während einer der schwierigsten Fundraising-Phasen… in jüngster Erinnerung Geld zugesagt“, sagte Rob Stuckey, Leiter des US-Immobilienbereichs von Carlyle reuters.com. Der Fonds meidet bewusst Büros, Hotels und Einkaufszentren und konzentriert sich stattdessen auf Wohnimmobilien, Lagerhäuser und Selfstorage, wo sich die „Fundamentaldaten verbessern“ reuters.com. Stuckey merkte an, dass der Mangel an Käufern auf dem heutigen Markt gut kapitalisierten Akteuren tatsächlich einen Vorteil bei Verhandlungen verschafft reuters.com.
• REIT-Erholung?: US-Real Estate Investment Trusts hatten eine volatile Woche. Der FTSE Nareit All-REIT-Index blieb im Zeitraum 30.–31. August unverändert, nachdem eine Sommerrallye abgeflaut war. Industrie-/Logistik-REITs übertreffen weiterhin dank E-Commerce-Nachfrage, während Büro-REITs mit hoher Leerstandsquote und bevorstehenden Schuldenfälligkeiten tief im Bärenmarkt bleiben. In Unternehmensnachrichten meldete Blackstone’s BREIT (nicht börsengehandelter REIT) im August einen Anstieg der Rücknahmeanträge, da Privatanleger Liquidität suchen, was den Fonds erneut dazu veranlasste, Auszahlungen zu begrenzen – ein Zeichen anhaltender Vorsicht der Investoren im Bereich Gewerbeimmobilien reuters.com.
• Bemerkenswerte Transaktionen: Am 30.–31. August gab es keine Mega-Fusionen, aber einige regionale Deals tauchten auf. In New York hat Brookfield Berichten zufolge die Gespräche über den Verkauf einer Teilbeteiligung am One Manhattan West Bürohochhaus zu einem deutlichen Abschlag wieder aufgenommen und testet damit die Investoren-Nachfrage nach erstklassigen Büros. Und im Silicon Valley schloss Google den 300-Millionen-Dollar-Sale-and-Leaseback eines Bürokomplexes an einen Private-Equity-Käufer ab – Teil der laufenden Immobilienkonsolidierung angesichts hybrider Arbeitsmodelle (Quellen zufolge stößt Google in diesem Jahr Bürovermögen im Wert von rund 1,5 Milliarden Dollar ab, um Kosten zu senken).

Expertenmeinung: Ökonomen sind hinsichtlich des Kurses Nordamerikas uneins. Optimisten verweisen auf solides US-Jobwachstum und aufgestaute Nachfrage der Millennials, die den Wohnungsmarkt neu beleben könnte, falls die Hypothekenzinsen auch nur leicht sinken. Pessimisten argumentieren, dass „länger höher“-Zinsen Wohneigentum für viele unerschwinglich halten und die Preise real sanft nach unten drücken werden. Die jüngste Umfrage der Bank of America ergab, dass US-Verbraucher beim Thema Wohnen so pessimistisch sind wie seit 2023 nicht mehr; die Mehrheit erwartet stagnierende oder fallende Preise, da hohe Kreditkosten und wirtschaftliche Unsicherheit Käufer abschrecken reuters.com. Das Schicksal des Marktes könnte von den nächsten Schritten der Federal Reserve abhängen – ein schnellerer Schwenk zu Zinssenkungen im Jahr 2024 könnte eine leichte Erholung auslösen, während anhaltende Hypothekenzinsen von über 7 % bis ins nächste Jahr einen weiteren Preis- und Aktivitätsrückgang riskieren.

Europa: Gefangen im „Zombieland“, aber Hoffnungsschimmer

Abschwung bei Gewerbeimmobilien: Die europäischen Immobilienmärkte, insbesondere der Gewerbesektor, schleppen sich durch eine anhaltende Flaute. Transaktionsvolumen sind eingebrochen und liegen nahe dem Tiefstand des letzten Jahrzehnts, da hohe Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheit Investoren fernhalten. Im ersten Quartal 2025 beliefen sich die Verkäufe von Gewerbeimmobilien in Europa auf nur 47,8 Milliarden Euro – weniger als die Hälfte des Niveaus von Anfang 2022 reuters.com. Grenzüberschreitende Investitionen sind versiegt: Im zweiten Quartal gab es laut Knight Frank einen Rückgang der EMEA-Immobilieninvestitionen um 20 % gegenüber dem Vorjahr – das schlechteste April–Juni-Ergebnis seit zehn Jahren reuters.com. Potenzielle Käufer fordern hohe Abschläge, doch viele Verkäufer (oft gut kapitalisiert oder im „verlängern-und-vortäuschen“-Modus mit Kreditgebern) weigern sich, beim Preis nachzugeben, was zu einer Pattsituation führt.

‘Zombieland’-Markt: Die Stimmung unterscheidet sich deutlich vom Beginn des Jahres 2025, als einige optimistisch eine Erholung nach der Pandemie vorhersagten. Stattdessen „Wir haben ‘Zombieland’… keine Erholung, gestrandete Vermögenswerte, keine Rückkehr der Liquidität“, beklagt Sebastiano Ferrante, Leiter Immobilien Europa bei PGIM reuters.com. Er merkt an, dass selbst opportunistische Investoren angesichts des unklaren Ausblicks vorsichtig sind. Die Not beginnt sich zu zeigen: Einige Banken und Fonds beginnen, problematische Vermögenswerte zu verkaufen oder umzustrukturieren, anstatt Kredite endlos zu verlängern reuters.com. So versuchte beispielsweise Kanadas Brookfield, eine Anleihe für den Londoner CityPoint Tower umzustrukturieren, nachdem sie einen Verkauf zurückgezogen hatten, weil die Gebote weit unter dem Buchwert lagen reuters.com. Und in Deutschland wurde der ikonische Trianon-Wolkenkratzer in Frankfurt – dessen Eigentümer in Verzug geraten ist – von einem Insolvenzverwalter zum Verkauf gestellt, ein seltener Test für die Preisfindung in diesem fragilen Markt reuters.com.

Sektor-Divergenz: Der Schmerz ist nicht gleichmäßig verteilt:

• Büro & Einzelhandel: Ungeliebte Segmente wie zweitklassige Büros und alte Einkaufszentren sind praktisch illiquide – kaum ein Käufer greift selbst bei hohen Abschlägen zu reuters.com. Die Leerstandsquoten für Büros liegen in Finanzzentren wie Frankfurt, London und Amsterdam auf Rekordniveau oder nahe daran, da hybrides Arbeiten bleibt. Einzelhandelsimmobilien stehen durch E-Commerce und schwache Konsumausgaben unter Druck; viele sekundäre Einkaufszentren sind „gestrandete Vermögenswerte“, die eine Umnutzung suchen.
• Wohnen & Logistik: Lichtblicke gibt es weiterhin im Bereich Mehrfamilienhäuser, wo Europas Wohnungsknappheit das Investoreninteresse hoch hält (unterstrichen durch jüngste Deals in Deutschland und den Niederlanden für Mietwohnungsportfolios). Moderne Logistiklager finden dank des E-Commerce-Booms ebenfalls weiterhin Bieter, auch wenn selbst dieser Sektor von den Höhen 2021 abgekühlt ist. Wie Ferrante anmerkt, bieten „Logistik und Hotels [Kauf-]Chancen“, selbst wenn andere Kategorien kämpfen reuters.com. Tatsächlich sammeln einige Private-Equity-Firmen im Stillen Lagerimmobilien in Erwartung einer späteren Nachfragesteigerung.
• Hotels: Der Gastgewerbesektor erholt sich mit dem Wiederaufschwung des Tourismus. In Top-Destinationen (Paris, Rom, Dubai) steigen die Hotelauslastungen und Zimmerpreise, was das Interesse an Übernahmen von Luxushotels anregt. Allerdings führen steigende Kapitalisierungsraten dazu, dass Käufer weiterhin vorsichtig sind, und einige geplante Hotelverkäufe wurden auf Eis gelegt.

Anlegerstimmung & Finanzierung: Die Anlegerstimmung in Europa ist so schwach wie seit über einem Jahr nicht mehr reuters.com, was die Entwicklung in den USA widerspiegelt, wo das Vertrauen 2025 ebenfalls nachließ. Laut INREV (der europäischen Vereinigung für Investoren in nicht-börsennotierte Immobilienfonds) erreichten die Stimmungsindizes der Investoren für Mitte 2025 mehrjährige Tiefststände reuters.com. Ein Hauptfaktor sind die Finanzierungskosten: Da die EZB-Zinsen auf mehrjährigen Höchstständen liegen, haben sich die Immobilienrenditen noch nicht ausreichend angepasst, um Käufer zu locken. Viele Deals rechnen sich einfach nicht, wenn die Fremdfinanzierung über 5% liegen kann, aber die Spitzenrenditen für Büros in Städten wie Paris oder München immer noch nur bei etwa 4% liegen. Solange diese Renditedifferenz nicht behoben ist (entweder durch niedrigere Zinsen oder niedrigere Vermögenspreise), könnte die Transaktionsaktivität verhalten bleiben.

Politik und Regulierung: Die europäischen Regierungen jonglieren mit Wohnungskrisen und finanzieller Stabilität:

• Mietkontrolle & Wohnungspolitik: Mehrere Länder ringen damit, wie sie die Mieten dämpfen und das Wohnungsangebot erhöhen können. In Berlin trat diesen Sommer eine neue Regelung in Kraft, die Mieterhöhungen begrenzt und die Belastung für Mieter verringern soll (Kritiker argumentieren jedoch, dass dies Investitionen in neue Wohnungen hemmen wird). Im Vereinigten Königreich werden Reformen der Mietvorschriften und Planungsregeln diskutiert, da die Wohnungsfrage vor den Wahlen 2026 zum politischen Brennpunkt wird. Unterdessen steht die EU insgesamt vor dem, was Barcelonas Bürgermeister als „die Wohnungskrise [ist] jetzt eine ebenso große Bedrohung für die EU wie Russland“ bezeichnete, was die Dringlichkeit von Lösungen unterstreicht theguardian.com.
• Vorstoß für grünes Bauen: Nachhaltigkeitsvorschriften beeinflussen ebenfalls die Immobilienbranche. Die vorgeschlagene Energieeffizienz-Richtlinie der EU könnte bis 2030 teure Nachrüstungen für ineffiziente Altbauten erzwingen und setzt Eigentümer alternder Büros und Wohnungen unter Druck. Dies dürfte die Überalterung nicht-grüner Gebäude (ein Faktor beim Thema „gestrandete Vermögenswerte“) beschleunigen und Investitionen in Sanierungen und grüne Entwicklungen lenken.

Lebenszeichen: Trotz der trüben Stimmung gab es einige opportunistische Schritte und positive Anzeichen:

• Notleidende Geschäfte: Einige mutige Investoren suchen nach Schnäppchen am unteren Ende des Marktes. In London gab es Private-Equity-Gebote für mehrere notleidende Büroimmobilien mit Abschlägen von 30–40 % gegenüber den Bewertungen vor der Pandemie. In Schweden, das einen der stärksten Einbrüche am Immobilienmarkt verzeichnete, haben inländische Institutionen damit begonnen, hochwertige Gewerbeimmobilien von überforderten Vermietern zu Schnäppchenpreisen still und leise aufzukaufen. Diese frühen Schritte könnten die Grundlage für eine breitere Erholung schaffen, falls sich die Finanzierung verbessert.
• Marktanpassungen: In Teilen des Marktes ist die Erholung bereits im Gange. Cecile Retaureau von der Phoenix Group merkt an, „in einigen Teilen des Marktes ist die Erholung bereits weit fortgeschritten… es gibt jedoch unbeliebte Vermögenswerte, bei denen es fast keine Liquidität gibt und noch mehr Schmerzen bevorstehen.“ reuters.com Dies deutet darauf hin, dass gut gelegene, zukunftssichere Vermögenswerte (denken Sie an: erstklassige Büros mit hohen ESG-Bewertungen, neue Logistikzentren, Projekte für bezahlbaren Wohnraum) einen Boden finden, während ältere und hoch verschuldete Vermögenswerte weiterhin Schwierigkeiten haben.
• Zinsausblick: Der Verlauf der Zinssätze wird entscheidend sein. Da die Inflation im Euroraum endlich sinkt (kürzlich etwas über 3 %), erwarten viele, dass die Europäische Zentralbank im Jahr 2026 mit Zinssenkungen beginnt, wenn nicht sogar früher. Jedes klare Signal für eine Zinserleichterung könnte ein Wendepunkt sein, die Renditeanforderungen senken und Käufer zurückbringen. Bis dahin könnte der europäische Immobilienmarkt eine Geschichte von zwei Märkten bleiben – eine beginnende Erholung für die besten Vermögenswerte und eine anhaltende Flaute für den Rest.

Asien: Chinas Krise, Japans Chance

China – Krise und Konjunkturmaßnahmen: Chinas einst mächtiger Immobiliensektor kämpft weiterhin mit einem beispiellosen Abschwung. Immobilienentwickler sind in Schwierigkeiten, der Verkauf neuer Wohnungen bricht ein, und das Vertrauen der Käufer ist erschüttert. Country Garden, das in den vergangenen Jahren weltweit mehr Wohnungen verkauft hat als jeder andere Entwickler, warnte am 22. August vor einem massiven Halbjahresverlust, da die Auslieferungen seiner Wohnungsprojekte um 50 % zurückgingen im Vergleich zum Vorjahr reuters.com reuters.com. Das Unternehmen geriet Ende 2023 mit Offshore-Anleihen in Zahlungsverzug, und seine Probleme stehen beispielhaft für die „branchenweite Krise“, die bereits Giganten wie Evergrande zu Fall gebracht hat reuters.com. Während Entwickler Projekte stoppen und verzweifelt versuchen, Schulden umzustrukturieren, halten sich die Käufer zurück – der Vorverkauf ist versiegt und einige Käufer weigern sich aus Protest, Hypotheken für unfertige Einheiten zu zahlen.

Peking reagiert mit einer Reihe von Unterstützungsmaßnahmen, um den Absturz zu stoppen:

Ende August senkten chinesische Regulierungsbehörden die Mindestanzahlung für Hypotheken in Großstädten. Für Erstkäufer in Metropolen wie Peking und Shanghai wurden die Mindestanzahlungen Berichten zufolge von 30 % auf 20 % gesenkt, und für Zweitwohnungen von 60–70 % auf etwa 30–40 %. Ziel ist es, die Nachfrage durch geringere Anfangskosten anzukurbeln.
• Die People’s Bank of China senkte wichtige Zinssätze (der 1-jährige Loan Prime Rate wurde bereits Anfang August gesenkt) und wies Banken an, bestehende Hypothekenzinsen zu senken für berechtigte Kreditnehmer. Viele chinesische Hausbesitzer, die während des Booms zu Zinssätzen von über 5 % aufgenommen haben, könnten niedrigere Zinssätze erhalten, um das verfügbare Einkommen und die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu erhöhen.
• Städte bauen frühere Abkühlungsmaßnahmen ab: Mehrere Gemeinden lockerten Beschränkungen beim Immobilienkauf (zum Beispiel, indem sie Nichtansässigen den Kauf erlaubten oder Beschränkungen für den Erwerb mehrerer Immobilien aufhoben). Die Megastadt Guangzhou hat Berichten zufolge am 1. September alle Beschränkungen für Immobilienkäufe aufgehoben. Andere Städte bieten Käufern Subventionen und Steuererleichterungen an.

Trotz dieser Bemühungen bleiben die Daten düster. Die Preise für Neubauten sind seit über einem Jahr rückläufig; im Juli lagen die Preise 2,8 % unter dem Vorjahreswert, wobei der Rückgang sich jedoch abschwächte gegenüber dem Minus von 3,2 % im Juni tradingeconomics.com. Die Immobilieninvestitionen schrumpfen zweistellig. Vielleicht am beunruhigendsten ist, dass Haushalte zögern, Kredite aufzunehmen – im Juli gab es erstmals seit 20 Jahren einen Nettorückgang bei ausstehenden Hypotheken reuters.com, was auf eine Vertrauenskrise hindeutet. Wie Zhiwei Zhang, Chefökonom von Pinpoint Asset Management, feststellte: „Chinas wirtschaftliche Dynamik hat sich im dritten Quartal aufgrund anhaltend schwacher Binnennachfrage und eines abkühlenden Immobilienmarktes verlangsamt.“ reuters.com Sollte der Immobilienabschwung nicht gestoppt werden, droht das Pekings BIP-Wachstumsziel (~5 % für 2025) zu gefährden, indem es den Konsum bremst (da Immobilienvermögen ein wichtiger Treiber des chinesischen Konsums ist) reuters.com reuters.com.

Asien-Pazifik insgesamt: Außerhalb Chinas zeigen andere asiatische Immobilienmärkte ein gemischtes Bild:

• Japan – Heiß begehrt: Japan entwickelt sich überraschend zu einem Investitions-Hotspot. Mit ultraniedrigen Zinsen (die Bank of Japan hält weiterhin an negativen/0%-Leitzinsen fest) und einer Wirtschaft, die sich endlich von der Deflation löst, strömen globale Investoren in japanische Immobilien. Ein prominentes Beispiel: Sapporo Holdings verkauft sein Immobiliengeschäft (einschließlich eines wertvollen Portfolios aus Brauereien, Büros und Hotels), und mindestens drei große, ausländisch geführte Gruppen bereiten Gebote in Höhe von rund 400 Milliarden Yen (2,7 Milliarden US-Dollar) vor reuters.com. Die US-Private-Equity-Firmen Bain Capital und KKR führen Konsortien an, die die Vermögenswerte ins Auge fassen reuters.com. Immobilien sind zu einem „beliebten Ziel für Investoren in Japan geworden, da das Land die Deflation hinter sich lässt und die Zinsen niedrig sind“ reuters.com. Über dieses Geschäft hinaus ist die gesamte Immobilieninvestition in Japan für 2025 robust – J-REITs (japanische REITs) steigen, und Mietwohnungen, Logistik sowie sogar Einzelhandelszentren in Vororten verzeichnen eine erhöhte Nachfrage. Die einzige Vorsicht: Sollte die BOJ die Geldpolitik straffen oder der Yen stark schwanken, könnte dies die ausländische Begeisterung dämpfen. Aber derzeit machen stabile Kapitalisierungsraten und günstige Finanzierung Japan zu einem seltenen Sweet Spot weltweit.
• Indien – Reformen und Wachstum: Der indische Immobilienmarkt profitiert von einer starken Wirtschaft (BIP Q2 +7,8% hindustantimes.com) und Regierungsreformen. Am 30. August kritisierte Indiens Minister für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, Hardeep Singh Puri, die langsame Lösung von stalled housing projects im Rahmen des nationalen Insolvenzsystems (NCLT) scharf und forderte dringende Reformen hindustantimes.com hindustantimes.com. Auf einer Immobilienkonferenz stellte er fest, dass, wenn ein verzögertes Projekt in das NCLT gezogen wird, „es sicher ist, dass es niemals fertiggestellt wird“ hindustantimes.com – eine deutliche Einschätzung der Notwendigkeit, den Umgang mit Entwicklerinsolvenzen zu überarbeiten. Puri forderte die Entwickler auf, cash transactions („ein großes Problem“, das zum Schwarzgeld im Immobiliensektor beiträgt) einzudämmen und die deklarierten Immobilienwerte (Kreiswerte) an die Marktrealität anzupassen, um die Transparenz zu verbessern hindustantimes.com hindustantimes.com. Er hob hervor, dass die Immobilienbranche 8–10 % zum indischen BIP beiträgt, und setzte sich das ehrgeizige Ziel, diesen Anteil bis 2047 auf 18 % zu steigern hindustantimes.com, was die Bedeutung des Sektors unterstreicht. Unterdessen bleiben die Wohnungsverkäufe in Indien auch 2025 solide, mit starker Endnachfrage in den Großstädten; jedoch drücken steigende Baukosten und hohe Zinsen (Hypotheken ~9 %) auf die Margen der Entwickler. Die Zentralbank hat die Zinsen 2025 noch nicht gesenkt, aber die niedrige Inflation könnte bald eine Lockerung ermöglichen, was den Immobilienmarkt weiter unterstützen würde.
• Südostasien: Wichtige ASEAN-Hauptstädte wie Singapur, Bangkok und Jakarta verzeichneten an diesem Wochenende relativ ruhige Immobilienmärkte. Singapur erlebt weiterhin eine Abkühlung seines Wohnungsmarktes, nachdem die Regierung Anfang 2025 die hohen Stempelsteuern für Ausländer erhöht hat; die Preise sind im Quartalsvergleich etwa stabil und die Verkaufszahlen bleiben verhalten. Indonesien zieht die Aufmerksamkeit regionaler Investoren auf sich – ein Bericht tauchte auf, dass Dutzende von Immobilien- und Investmentfonds von einer kriminellen Organisation (PCC) zur Geldwäsche in Brasilien genutzt wurden, was den Bedarf an besserer Aufsicht in Schwellenländern unterstreicht boz.substack.com. Positiver ist, dass Vietnam Pläne angekündigt hat, die Kreditvergabe für Immobilienentwickler zu erleichtern und Bankkredite zu verlängern, da der Immobiliensektor (insbesondere Eigentumswohnungen) mit einer Liquiditätskrise zu kämpfen hat.

Expertenmeinungen: Ökonomen warnen, dass die Aussichten Asiens stark von Chinas Entwicklung abhängen. Sollte sich Chinas Immobilienkrise verschärfen, könnte dies das regionale Wachstum durch geringere Nachfrage nach Rohstoffen, Maschinen und Konsumgütern aus den Nachbarländern belasten. Bereits jetzt schrumpft Chinas Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe (49,4 im August) reuters.com und Ökonomen befürchten, dass der „anhaltende Immobilienabschwung die Ausgaben weiterhin bremst“ reuters.com. Andererseits merkt James MacGregor von APAC Realty an, dass die Immobilienmärkte in Südostasien und Indien profitieren könnten, wenn Investoren sich aus China zurückziehen: „Globale Fonds, die sich aus China zurückgezogen haben, verlagern einen Teil ihres Kapitals in Märkte wie Indien, Vietnam und Indonesien, wo Demografie und Urbanisierung weiterhin stark sind.“

Zusammenfassend ist das Bild des asiatischen Immobilienmarktes zweigeteilt: China setzt alles daran, seinen Wohnungssektor inmitten einer Vertrauenskrise zu stabilisieren, Japan zieht renditehungriges ausländisches Kapital an, und das aufstrebende Asien wächst stetig, wenn auch mit Blick auf globale Gegenwinde. Die kommenden Monate werden zeigen, ob Chinas Maßnahmen den Immobilienmarkt endlich stabilisieren können – ein entscheidender Faktor nicht nur für Asien, sondern für die Stimmung am Immobilienmarkt weltweit.

Naher Osten: Heiße Märkte & bahnbrechende Reformen

Golf-Boomstädte: Die führenden Immobilienmärkte des Nahen Ostens laufen heiß, angetrieben von hohen Öleinnahmen, wachstumsfreundlichen Politiken und einem Zustrom internationaler Investoren. Nirgendwo ist das deutlicher als in Dubai, wo ein Nach-Pandemie-Immobilienboom ungebremst anhält. Dubais größter Entwickler, Emaar Properties, meldete einen 33%igen Anstieg des Nettogewinns im ersten Halbjahr 2025 reuters.com dank starker Verkäufe von gehobenen Wohnimmobilien. Die Immobilienverkäufe von Emaar stiegen im Jahresvergleich um 46% auf 46 Milliarden AED im ersten Halbjahr reuters.com – eine erstaunliche Zahl – da eine Welle ausländischer Käufer (aus Europa, Asien und Russland) Luxusvillen und -wohnungen aufgekauft hat. „Dubais Immobilienmarkt ist derzeit glühend heiß“, stellte Reuters fest, wobei regulatorische Veränderungen und Premiumprojekte globales Kapital anziehen reuters.com. Tatsächlich haben die Maßnahmen der Regierung – wie das Angebot langfristiger „Goldener“ Visa für größere Immobilienkäufe und die Lockerung der Vorschriften für Luxusprojekte – Dubai als Immobilien-Investmentparadies gefestigt. Die Wohnimmobilienpreise in Dubai sind im Jahresvergleich um etwa 20% gestiegen, und selbst das lange schwächelnde Wohnungssegment hat sich stark erholt. Der Boom erstreckt sich auch auf Super-Premium-Objekte (Villen auf der Palm usw.), von denen einige Rekordpreise erzielen. Marktbeobachter warnen zwar vor der Erschwinglichkeit für Einwohner und einer möglichen Überhitzung, doch bislang zeigt die Nachfrage keine Anzeichen einer Abschwächung.

Saudi-Arabien – mutige Reformen: Wenn Dubais Geschichte markgetriebenes Wachstum ist, so ist die von Saudi-Arabien eine von oben gesteuerte Transformation. Das Königreich führt umfassende Reformen durch, um seinen Immobiliensektor im Rahmen der Vision 2030-Initiative von Kronprinz Mohammed bin Salman zu modernisieren und auszubauen. Zwei besonders historische Veränderungen wurden 2025 vorgestellt:

• Gesetz über ausländischen Besitz: Im Juli hat Saudi-Arabien ein neues „Gesetz über den Immobilienbesitz und die Investition von Nicht-Saudis“ verabschiedet, das am 1. Januar 2026 in Kraft treten soll gfmag.com. Dies wird ausländischen Privatpersonen und Unternehmen erlauben, Immobilien in ausgewiesenen Zonen der großen Städte (Riad, Dschidda, Dammam usw.) zu kaufen und zu besitzen gfmag.com. Es kehrt jahrzehntelange strenge Beschränkungen um, die es Nicht-GCC-Ausländern weitgehend untersagten, saudische Immobilien zu besitzen. Ziel ist es, globale Investoren und Fachwissen in die Mega-Projekte Saudi-Arabiens zu holen – z. B. die 500 Milliarden Dollar teure Stadt NEOM (mit ihrer avantgardistischen „The Line“), die historische Umgestaltung von Diriyah in Riad, Resorts am Roten Meer und mehr gfmag.com. Beobachter vergleichen diesen Schritt mit Dubais Freehold-Immobilienreformen von 2002, die eine Welle ausländischer Investitionen auslösten gfmag.com. „Es eröffnet einen neuen Kanal, um an einer wachsenden Wirtschaft teilzuhaben… allerdings ist der Markt noch in den Kinderschuhen mit einem sich entwickelnden regulatorischen Rahmen“, merkt Osama Al Saifi von Traze an und warnt, dass die Umsetzung entscheidend sein wird gfmag.com. Die Regierung arbeitet an Durchführungsbestimmungen (erwartet innerhalb von 180 Tagen nach Verabschiedung des Gesetzes), um eine „investorenfreundliche“ Einführung zu gewährleisten gfmag.com. Diese Öffnung des Marktes ist ein gewaltiger Umbruch – bis 2026 werden globale Immobilienunternehmen und -fonds in der Lage sein, direkt saudische Immobilien zu besitzen, was vor wenigen Jahren noch undenkbar war.
• Ausweitung der White Land Tax: Ab August 2025 haben die saudischen Behörden das White Land Tax-Programm – eine Steuer auf unbebaute städtische Grundstücke – grundlegend überarbeitet, um die Entwicklung massiv zu fördern. Nach den neuen Regeln müssen Eigentümer großer leerer Grundstücke (≥5.000 m² in Städten) eine jährliche Steuer von bis zu 10 % des Grundstückswerts zahlen topluxuryproperty.com (bisher waren es nur 2,5 %). Zusätzlich wird eine neue jährliche Gebühr von 5–10 % auf lang leerstehende Wohngebäude erhoben topluxuryproperty.com. Dies ist ein mutiger Versuch, der Hortung und Spekulation von Grundstücken ein Ende zu setzen, die zu extrem hohen Grundstückspreisen beigetragen haben. Zum Vergleich: In Städten wie Riad haben historisch gesehen einige wenige wohlhabende Akteure große Flächen ungenutzt gehalten; die Regierung hat über 5.500 leere Grundstücke (411 Millionen m²) in den wichtigsten Städten identifiziert, die unter die neue Steuer fallen topluxuryproperty.com. Die überarbeitete Steuer zeigt bereits Wirkung: „Es wird viel teurer, gutes Land ungenutzt liegen zu lassen. [Eigentümer] werden entweder bauen … oder an jemanden verkaufen, der es tut“, erklärt ein Analyst von Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Erste Anzeichen zeigen, dass viele betroffene Grundstückseigentümer sich beeilen, Joint Ventures einzugehen oder Parzellen zu verkaufen, um die Abgabe zu vermeiden topluxuryproperty.com. Die White Land-Reformen sollten eine Welle neuer Wohnungsbauprojekte auslösen und in den kommenden Jahren den saudischen Wohnraummangel beheben. Wie Faisal Durrani von Knight Frank sagt, wird dies „Wohnungen im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten der meisten saudischen Staatsbürger“ ermöglichen topluxuryproperty.com (dringend nötig, da zwei Drittel der Saudis ein Budget von unter 1,5 Mio. SAR für ein Eigenheim haben).

Andere GCC-Märkte: Anderswo am Golf bleiben auch Katar und Abu Dhabi dynamisch. Abu Dhabi verzeichnete diesen Sommer Rekordverkäufe von Villen, und staatliche Entwickler bringen neue Waterfront-Projekte auf den Markt, um die Nachfrage zu bedienen. Katar hatte nach der Fußball-WM einen leichten Rückgang, vermarktet aber nun neue Freehold-Zonen für Expats und nutzt die hohen Einkommen und die hervorragende Infrastruktur des Landes. Bahrain und Oman sind ruhiger, aber stabil und werben mit wettbewerbsfähigen Aufenthaltsprogrammen durch Investitionen um Käufer aus Asien und Afrika.

Nordafrika & Levante: Der Immobilienmarkt in Ägypten steht vor Gegenwind durch eine volatile Währung – die starke Abwertung des ägyptischen Pfunds (und 30 % Inflation) haben Baumaterialien verteuert, und Entwickler kämpfen mit Liquiditätsproblemen. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Sachwerten bestehen, da Ägypter in Immobilien investieren, um sich gegen Inflation abzusichern. In Kairo sind die Preise für neue Einheiten in Toplagen in Landeswährung gestiegen, aber durch den Währungsverfall in USD tatsächlich günstiger als vor einem Jahr. Die ägyptische Regierung treibt ihr Projekt der neuen Verwaltungshauptstadt weiter voran und preist es als Immobilien-Investitionsmöglichkeit an. In Israel hingegen haben politische Unsicherheit und hohe Zinsen den einst boomenden Wohnungsmarkt abgekühlt – die Immobilienpreise sind 2025 nach einem Anstieg von etwa 70 % im letzten Jahrzehnt leicht gesunken. Auch der Gewerbeimmobilienmarkt in Tel Aviv pausiert angesichts von Entlassungen im Technologiesektor und Zinssprüngen.

Investor- & Expertenmeinung: Der Immobilienmarkt im Nahen Osten ist nun eine Zwei-Geschwindigkeiten-Landschaft: die internationalen Zentren am Golf auf der einen Seite und der Rest der Region auf der anderen. Institutionelle Investoren interessieren sich vor allem für die GCC-Märkte (Saudi-Arabien, VAE, Katar), wo das Wirtschaftswachstum stark ist und Regierungen als Entwicklungspartner auftreten. Wie Global SWF berichtet, investieren die staatlichen Vermögensfonds des Golfs selbst massiv in inländische Projekte – z. B. erhöhen ADIA und Mubadala aus den VAE ihre Allokationen in lokale Immobilien – was das Vertrauen in den Heimatmarkt widerspiegelt. Besonders die Reformen in Saudi-Arabien werden als „Game-Changer“ gefeiert, um einen liquideren und transparenteren Markt zu schaffen. Experten warnen jedoch, dass der Erfolg von den Details der Umsetzung und dem Anlegerschutz abhängt. „Wenn Saudi-Arabien einen klaren Rechtsrahmen und die Rückführung von Gewinnen ermöglicht, könnten wir einen Kapitalzustrom erleben wie einst in Dubai“, merkt ein Immobilienökonom von gfmag.com an.

Zusammengefasst ist die Immobiliengeschichte des Nahen Ostens für den 30.–31. August 2025 eine von Booms und mutigen Schritten: boomende Märkte am Golf und mutige staatliche Eingriffe, um diese Märkte weiter zu öffnen und auszubauen. Das steht im Kontrast zur Vorsicht in anderen Teilen der Welt – und unterstreicht die wachsende Bedeutung der Region im globalen Immobiliensektor.

Afrika: Navigieren durch hohe Zinsen und neue Investitionen

Wirtschaftlicher Hintergrund: Die Immobilienmärkte Afrikas müssen sich in einem herausfordernden makroökonomischen Umfeld behaupten. Viele Länder hatten in den letzten Jahren mit hoher Inflation und hohen Zinsen zu kämpfen, was die Finanzierungskosten erhöhte und die Immobilienaktivität abkühlte. Doch da sich die Inflation in einigen Volkswirtschaften stabilisiert, ändern die Zentralbanken vorsichtig ihren Kurs – und bieten einen Hoffnungsschimmer für den Immobiliensektor.

Südafrika – Erleichterung durch Zinssenkung: Südafrika, der am weitesten entwickelte Immobilienmarkt des Kontinents, brachte Anfang August 2025 die lang erwartete Zinssenkung. Die südafrikanische Zentralbank senkte den Repo-Satz von 7,25 % auf 7,00 %, wodurch der Leitzins auf 10,50 % privateproperty.co.za fiel. Dies war die erste Senkung nach einer langen Phase der Straffung und senkt die Hypothekenzinsen für Verbraucher leicht (die meisten südafrikanischen Immobilienkredite sind variabel mit einem Aufschlag auf den Leitzins). Immobilienexperten begrüßten den Schritt: „Ein niedrigerer Leitzins verschafft Verbrauchern und Hausbesitzern dringend benötigte Entlastung… diese Senkung wird den Immobilienmarkt weiter beleben“, sagte Bradd Bendall, Vertriebsleiter bei BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Tatsächlich lagen die Hypothekenanträge in Südafrika bis Mitte 2025 bereits etwa 7 % über dem Vorjahreswert, was darauf hindeutet, dass Käufer zurückkehren privateproperty.co.za.

Die Zinssenkung ist jedoch moderat, und wirtschaftliche Gegenwinde bleiben bestehen. Yael Geffen, CEO von Lew Geffen Sotheby’s Realty, merkte an, dass die Entlastung gering sei – bei einer Hypothek von 2 Millionen Rand spart die Senkung etwa 340 Rand (18 $) pro Monat privateproperty.co.za – und warnte, dass südafrikanische Verbraucher stark unter Druck stehen. „Wir stehen am Rande einer wirtschaftlichen Katastrophe… Haushalte geben alarmierende zwei Drittel ihres Einkommens für Schuldentilgung aus“, warnte Geffen privateproperty.co.za. Hohe Arbeitslosigkeit und steigende Nebenkosten (die Stromtarife sind stark gestiegen) sorgen dafür, dass viele potenzielle Hauskäufer zögern. Der Wohnimmobilienmarkt in Großstädten wie Johannesburg und Kapstadt ist flach, die Preise steigen nur geringfügig nominal. Dennoch könnte die Erwartung weiterer Zinssenkungen im Jahr 2025 die Erschwinglichkeit und Stimmung allmählich verbessern.

Nigeria & Westafrika: Nigerias Immobiliensektor hat Turbulenzen durch Währungsabwertung und politische Veränderungen erlebt. Die Abschaffung der Treibstoffsubventionen durch die Regierung im Jahr 2025 ließ die Transport- und Baukosten in die Höhe schnellen. Die Zinssätze in Nigeria bleiben extrem hoch (der Leitzins der Zentralbank liegt bei 18,75 %), wodurch formelle Hypotheken selten sind (die meisten Immobilien werden bar gekauft). Dennoch gibt es erhebliche Aktivitäten im gehobenen Marktsegment, angetrieben von wohlhabenden Personen, die sich gegen Inflation absichern, sowie im Diaspora-Segment (Nigerianer im Ausland investieren in Wohnungen und Land in der Heimat). Eine bemerkenswerte Entwicklung: Dangote Group, eines der größten Konglomerate Afrikas, hat Pläne signalisiert, in Immobilien in Äthiopien zu investieren, als Teil einer breiteren Expansion. Am 30. August unterzeichnete Dangote einen 2,5-Milliarden-Dollar-Deal zum Bau einer Düngemittelfabrik in Äthiopien reuters.com, und Berichte deuten darauf hin, dass sie dort auch Immobilienentwicklungen ins Auge fassen facebook.com. Dieser Schritt unterstreicht die wachsenden pan-afrikanischen Investitionsströme – nigerianische und südafrikanische Investoren schauen zunehmend auf schnell wachsende Märkte in Ostafrika (Äthiopien, Kenia, Ruanda) für Immobilienprojekte. Solche grenzüberschreitenden Investitionen bringen Kapital und Know-how und können die Entwicklung in den Gastländern beschleunigen.

Ostafrika: Kenia, das wirtschaftliche Zentrum Ostafrikas, hat einen lebendigen Immobilienmarkt, der sich 2023–2024 aufgrund von Wahlunsicherheiten und hohen Zinsen etwas abgekühlt hat, aber vor einer Erholung steht. Die Zentralbank Kenias hielt ihren Zinssatz bei 10,5 %, und die Inflation ist moderat (~6,7 %), was baldige Zinssenkungen ermöglichen könnte. In Nairobi besteht weiterhin Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und Logistik-/Lagerflächen (insbesondere mit wachsendem regionalen Handel). Bemerkenswert: Eine Immobilienmesse aus Dubai fand am 30. August in Nairobi statt, mit dem Ziel, Immobilien aus den VAE an afrikanische Investoren zu verkaufen research8020.com – ein Zeichen für die vertiefte Verbindung zwischen Afrika und dem Nahen Osten. Außerdem hat die kenianische Regierung gerade ein ehrgeiziges Programm für bezahlbaren Wohnraum gestartet und tausende Einheiten mit Anreizen an Entwickler ausgeschrieben, was – bei Erfolg – sowohl das Wohnungsdefizit verringern als auch neue Investitionsmöglichkeiten eröffnen könnte.

Nordafrika: In Ägypten, wie erwähnt, dominieren Währungsprobleme. Dennoch kaufen ausländische Investoren aus dem Golf vermehrt Luxusimmobilien in Kairo zu (in Dollar gerechnet) günstigen Preisen. Die ägyptische Regierung verhandelt möglicherweise darüber, Golf-Staatsfonds Beteiligungen an neuen Stadtentwicklungen zu ermöglichen, um die Finanzierung zu sichern. Inzwischen hat Marokkos touristischer Immobilienmarkt (Riads, Hotels) durch den Anstieg des Tourismus nach der Pandemie einen Aufschwung erlebt, auch wenn das tragische Erdbeben Ende 2025 bei Marrakesch die Prioritäten auf Wiederaufbau und strukturelle Sicherheitsverbesserungen für ältere Gebäude verlagern könnte.

Gesamttrends: In weiten Teilen Afrikas bleiben Wohnungsengpässe und die rasante Urbanisierung die treibenden Kräfte im Immobiliensektor. Selbst in wirtschaftlich schwierigeren Zeiten wachsen die Bevölkerungen, und die Städte benötigen mehr Wohnungen und Büros. Dies untermauert einen insgesamt positiven langfristigen Ausblick, vorausgesetzt, die Finanzierung wird zugänglicher gemacht. Lokale Banken in Ländern wie Ghana und Uganda beginnen, Hypothekenprodukte zu subventionierten Zinssätzen für Erstkäufer anzubieten, oft unterstützt durch Regierungs- oder Entwicklungsbankprogramme, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern.

REITs und Kapitalmärkte: Real Estate Investment Trusts sind in Afrika noch in den Kinderschuhen, expandieren aber langsam. Südafrika verfügt über einen ausgereiften REIT-Sektor (einige südafrikanische REITs, wie Growthpoint, investieren sogar anderswo auf dem Kontinent). Nigeria brachte 2025 seinen zweiten REIT überhaupt auf den Markt, der sich auf Gewerbeimmobilien in Lagos und Abuja konzentriert. Kenia und Ruanda aktualisieren ihre Vorschriften, um REITs für Investoren attraktiver zu machen. Diese Vehikel könnten im Laufe der Zeit mehr institutionelle Investitionen in afrikanische Immobilien freisetzen.

Expertenmeinung: „Die Immobiliengeschichte Afrikas dreht sich im Kern um ungedeckte Nachfrage und ungenutztes Kapital“, sagt ein Analyst von Estate Intel (einem Forschungsunternehmen mit Sitz in Lagos). Hohe Renditen (oft 8–10 %+ Mietrendite) sind zu finden, aber die Herausforderung besteht darin, die Investitionen zu entlasten. Politische Stabilität, Währungsrisiken und Liquidität sind zentrale Anliegen für ausländische Investoren. Erfreulicherweise setzen mehrere afrikanische Länder Reformen um – Digitalisierung der Grundbuchämter, Stärkung der Eigentumsrechte, Steuererleichterungen für Entwicklungen usw. – um mehr Investitionen anzuziehen. Die zweite Hälfte des Jahres 2025 wird diese Bemühungen auf die Probe stellen, aber viele Beobachter bleiben optimistisch, dass Afrikas junge Demografie und das urbane Wachstum den Kontinent zu einer Immobilien-Frontier machen, die es zu beobachten gilt.

Ozeanien: Australien erholt sich, Neuseeland erreicht den Tiefpunkt

Australien – Rückkehr zum Wachstum: Der australische Immobilienmarkt hat sich nach einer starken Korrektur 2022–23 im Jahr 2024–25 wieder auf sanftes Wachstum eingestellt. Bis Mitte 2025 sind die Hauspreise in allen Hauptstädten wieder gestiegen business.nab.com.au. Allein im Monat Juli (neueste verfügbare Daten) stiegen die nationalen Immobilienwerte um etwa 1,8 % cotality.com, angeführt von starken Zuwächsen in kleineren Städten wie Darwin (+2,2 % MoM) und stetigen Anstiegen in Sydney und Melbourne business.nab.com.au. Die Trendwende wird auf mehrere Faktoren zurückgeführt:

• Die Reserve Bank of Australia hat ihre Zinserhöhungen Anfang des Jahres pausiert, und die Märkte rechnen sogar mit Senkungen im Jahr 2026, falls die Inflation weiter nachlässt. Die Aussicht auf einen Zinsgipfel hat das Vertrauen der Käufer gestärkt.
• Australien steht vor einer Wohnungsangebotskrise. Der Neubau von Wohnungen hinkt der Nachfrage hinterher, und die Bevölkerung wächst aufgrund eines Nach-Covid-Booms bei der Einwanderung wieder kräftig. Das hat die Preise trotz höherer Hypothekenzinsen als vor ein paar Jahren stabilisiert.
• Investoren kehren zurück, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt, in der Erwartung, dass die Mieten hoch bleiben werden. Die Mieten in Australien steigen mit Rekordtempo (zweistelliges jährliches Wachstum in einigen Städten) aufgrund des knappen Angebots, was Mietobjekte wieder attraktiv macht.

Sydney und Melbourne, die größten Märkte Australiens, verzeichneten kürzlich moderate Preissteigerungen im Quartalsvergleich (~1–3 %), und die Auktionsabschlussquoten haben sich verbessert, was auf eine größere Kaufbereitschaft hindeutet. Auch Perth und Brisbane liegen im Jahresvergleich im Plus, was zum Teil auf starke lokale Wirtschaften zurückzuführen ist (Bergbau im Fall von Perth und Binnenmigration, die Brisbane antreibt).

Prognose der Analysten: Die neueste Prognose von KPMG deutet darauf hin, dass die australischen Hauspreise 2025 um etwa 5,5 % steigen werden, landesweit abc.net.au, und bis 2026 einen Großteil des vorherigen Abschwungs wieder aufholen. „Die nationalen Immobilienwerte zeigen ein stetiges Wachstum, angetrieben durch geringes Angebot und erwartete Zinssenkungen“, heißt es in einem Immobilien-Update propertyupdate.com.au. Es gibt jedoch Einschränkungen: Die Erschwinglichkeit von Wohnraum bleibt angespannt (das mittlere Haus in Sydney kostet immer noch rund 1,3 Mio. A$). Die australische Regierung führt Anreize für Erstkäufer ein und drängt die Bundesstaaten, die Genehmigungen für neue Baugebiete zu beschleunigen, um mehr Wohnraum zu schaffen. Das Ausmaß der Erholung könnte von diesen angebotsseitigen Maßnahmen und dem globalen Wirtschaftsklima abhängen, aber derzeit ist die Dynamik positiv.

Neuseeland – auf der Suche nach einem Boden: Im Nachbarland Neuseeland gab es einen der stärksten Einbrüche am Wohnungsmarkt unter den Industrieländern, und der Markt ist immer noch dabei, einen Boden zu finden. Im Juli 2025 liegen die durchschnittlichen Immobilienwerte in Neuseeland etwa 13 % unter ihrem Höchststand von Ende 2021 qv.co.nz qv.co.nz. In den Großstädten gab es sogar noch größere Rückgänge vom Höchststand: Die Werte in Auckland liegen etwa 19,6 % unter dem Höchststand qv.co.nz, und in Wellington City sogar satte 27 % unter dem Höchststand qv.co.nz. Die gute Nachricht ist, dass das Tempo des Rückgangs fast zum Stillstand gekommen ist und sich offenbar ein Boden bildet:

In den letzten 3 Monaten (Mai–Juli) blieben die landesweiten Preise nahezu unverändert (-0,5 % im Quartal) qv.co.nz. Im Jahresvergleich sind die Werte gegenüber Juli 2024 praktisch unverändert qv.co.nz, was darauf hindeutet, dass der Rückgang gestoppt wurde.
• Einige Regionen erholen sich bereits vom Tiefpunkt: Sekundärstädte wie Tauranga (+1,7 % Q/Q) und Queenstown (+2,4 % Q/Q) verzeichneten solide Quartalszuwächse qv.co.nz, und selbst in Teilen von Auckland (den zentralen Vororten) stabilisierten sich die Preise qv.co.nz. Dies deutet darauf hin, dass in Bereichen mit starker Nachfrage (oder wo die Preise früh und stark gefallen sind) Käufer wieder einsteigen.
• Die Hypothekenzinsen in Neuseeland haben sich eingependelt. Die Reserve Bank of New Zealand hielt den OCR bis August bei 5,5 %, und da die Inflation auf etwa 4,9 % zurückgeht, erwarten viele, dass der nächste Schritt der RBNZ eine Senkung im Jahr 2026 sein könnte. Die Banken haben in den letzten Wochen die festen Hypothekenzinsen leicht gesenkt, was die Stimmung verbessert hat.

Die Marktstimmung bleibt jedoch vorsichtig. „Der Gesamtmarkt bleibt verhalten… die Erholung ist ungleichmäßig und fragil“, sagt Andrea Rush von QV qv.co.nz. Sie merkt an, dass Käufer preissensibel sind und angesichts des großen Angebots in einigen Regionen Verhandlungsmacht haben qv.co.nz. Verkäufer mussten ihre Erwartungen anpassen – realistische Preisgestaltung ist entscheidend für einen Verkauf, wie die längere Verweildauer von Immobilien auf dem Markt zeigt, wenn sie zu den Preisen des Vorjahres angeboten werden. Ersterwerber und Eigennutzer sind derzeit am aktivsten, insbesondere im unteren Marktsegment, unterstützt durch stabile Zinsen und eine leicht verbesserte Kreditverfügbarkeit qv.co.nz qv.co.nz. Es gibt auch einen Anstieg bei Investoren, die nach Schnäppchen suchen, aber viele bleiben wegen der strengeren Vermietervorschriften in Neuseeland und dem Wegfall einiger steuerlicher Abzugsfähigkeit von Zinsen zurückhaltend.

Politik-Update: Die neuseeländische Regierung, die sich einer Wahl Ende 2025 gegenübersieht, hat mögliche Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsmarktes ins Spiel gebracht – etwa die Wiedereinführung von Steuerabzügen für Immobilien oder die Anpassung der Einwanderung, um die Nachfrage zu steigern. Die Opposition hat sich dafür eingesetzt, bürokratische Hürden für die Entwicklung abzubauen, um das Angebot zu erhöhen. Je nach Wahlausgang könnte sich die Wohnungsbaupolitik Neuseelands ändern und den Marktverlauf beeinflussen.

Ozeanien insgesamt: Die unterschiedlichen Entwicklungen in Australien und Neuseeland zeigen, wie Zinssätze und Politik die Ergebnisse geprägt haben. Australiens weniger straffer Zinserhöhungszyklus und das ungebremste Bevölkerungswachstum begrenzten den Abschwung, während Neuseelands aggressive Zinserhöhungen (und vielleicht zuvor überhöhte Preise) zu einer stärkeren Korrektur führten. Nun blicken beide Märkte auf eine künftige geldpolitische Lockerung als Rückenwind.

Andernorts in Ozeanien ist zu beachten, dass Pazifikinseln einzigartige Immobilientrends erleben – zum Beispiel gibt es auf Fidschi und Vanuatu Resort- und Wohnprojekte, die sich an ausländische Käufer richten, die eine Umsiedlung oder eine zweite Staatsbürgerschaft anstreben, und Klimabeständigkeit wird zunehmend ein Faktor (Küstenimmobilien reagieren auf den Anstieg des Meeresspiegels). Dies sind Nischen, aber wachsende Segmente in der Region.

Fazit: Bis Ende August 2025 ist die globale Immobilienlandschaft ein Bild der Gegensätze:

• Nachwirkungen hoher Zinsen in Nordamerika und Europa, wo die Märkte verhalten und selektiv sind und auf klarere wirtschaftliche Signale warten.
• Politikgetriebene Erholungen in Teilen Asiens und des Nahen Ostens – sei es durch Chinas Konjunkturmaßnahmen oder Saudi-Arabiens Öffnung – die diese Märkte umgestalten könnten.
• Widerstandsfähigkeit und Erholung in Regionen wie dem Golf des Nahen Ostens und einzelnen Teilen Ozeaniens, was zeigt, dass Immobilien trotz globaler Gegenwinde ein lokales Geschäft bleiben.

Wie ein Experte treffend sagte, ist 2025 „ein Jahr der Anpassung“ im Immobilienbereich – in dem Investoren und Hausbesitzer gleichermaßen auf ein neues Normal mit höheren Zinskosten umstellen, aber auch Chancen nutzen, die sich aus den einzigartigen Dynamiken jedes Marktes ergeben. Die kommenden Monate (und Zinsentscheidungen) werden bestimmen, welche Regionen die nächste Phase des Immobilienzyklus anführen. Bleiben Sie dran.

Quellen: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz und andere wie oben verlinkt.