Achterbahn auf dem Immobilienmarkt: Hypothekenzinsen stürzen ab, Luxus boomt & Büros im „Zombieland“ – Globaler Marktüberblick

• US-Hypothekenzinsen stürzen ab: Die durchschnittlichen 30-jährigen Hypothekenzinsen erreichten mit etwa 6,35 % ein 11-Monats-Tief, da die Wetten auf Zinssenkungen der Federal Reserve steigen, was den stärksten Anstieg bei Hypothekenanträgen seit über vier Jahren auslöste freddiemac.com. Käufer kehren vorsichtig zurück, da die Finanzierungskosten sinken.
• Wohnungsnot in Europa: EU-Führer warnen: „Das ist mehr als eine Wohnungskrise… eine soziale Krise“ und versprechen einen Plan für bezahlbaren Wohnraum, da die Immobilienpreise seit 2015 um über 20 % gestiegen sind, während die Baugenehmigungen um 20 % zurückgingen housing.ec.europa.eu. Im Vereinigten Königreich gab es im August die breitesten Preisrückgänge seit 18 Monaten, da hohe Inflation und Zinsunsicherheit die Nachfrage der Käufer dämpfen reuters.com.
• Gemischte Lage in Asien – Indien steigt, China fällt: Indiens Immobilienpreise werden dieses Jahr voraussichtlich um etwa 6,3 % steigen (schneller als erwartet), dank wohlhabender Käufer, obwohl das Angebot an erschwinglichem Wohnraum schwindet reuters.com reuters.com. Unterdessen hält die Immobilienkrise in China an – die Behörden in Peking und Shanghai haben die Kaufbeschränkungen gelockert, um die Nachfrage anzukurbeln reuters.com reuters.com, wobei Analysten weitere Unterstützungsmaßnahmen für den Wohnungsmarkt erwarten reuters.com.
• Boom im Nahen Osten: Der Immobilienmarkt in Abu Dhabi ist heiß – die Transaktionen stiegen im 1. Quartal 2025 um 34,5 % gulfnews.com – gestützt durch globale Investoren und Projekte zur wirtschaftlichen Vision. Saudi-Arabien hat ein bahnbrechendes Gesetz verabschiedet, um ausgewählte Immobilienzonen ab 2026 für ausländischen Immobilienbesitz zu öffnen cbnme.com, ein Schritt, der „den Weg für bedeutende internationale Investitionen ebnen“ soll cbnme.com.
• Auseinanderentwicklung im Bereich Gewerbeimmobilien: Industrie- und Logistikimmobilien bleiben widerstandsfähig (Lagerleerstände nahe historischen Tiefstständen und steigende Mieten), und Einzelhandel/Hotellerie haben sich erholt, mit einer Hotelbelegung, die jetzt nur noch 0,6 % unter dem Niveau vor der Pandemie liegt primior.com. Aber Büromärkte weltweit leiden: Die Leerstandsquote für Büros in den USA erreichte einen Rekordwert von etwa 20 % reuters.com, und der europäische Investmentmarkt steckt in der „‘Zombieland‘… keine Erholung, gestrandete Vermögenswerte, keine Liquidität“, warnte ein Fondsmanager reuters.com.
• Luxus- & Premiumsegmente trotzen der Schwerkraft: Hochwertige Immobilien florieren trotz allgemeiner Abschwächung. In Kolumbien wurde ein neuer Luxuskomplex in Bogotá zu 90 % vor-Baubeginn zu Rekordpreisen (über 6.000 $ pro m²) verkauft – sogar teurer als in gehobenen Vierteln von Mexiko-Stadt oder Rio bloomberg.com. Und in den Weltmetropolen ziehen Trophäenobjekte (von schicken Eigentumswohnungen bis zu erstklassigen Büros) weiterhin Käufer an, die nach sicheren Investitionen suchen.

Nordamerika: Wohnungsmarkt belebt sich dank Zinshoffnung

Abkühlende Zinsen stärken die Stimmung am Wohnungsmarkt: In den Vereinigten Staaten sind die Hypothekenkosten stark gesunken, da erwartet wird, dass die Federal Reserve die Zinsen endlich senken wird. Die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek fiel auf 6,35 % (der niedrigste Stand seit Oktober 2024) und verzeichnete damit den größten wöchentlichen Rückgang seit einem Jahr freddiemac.com. „Die Hypothekenzinsen bewegen sich in die richtige Richtung und die Käufer haben es bemerkt“, stellten Analysten von Freddie Mac fest, da die Anträge auf Hauskäufe mit dem schnellsten Wachstum seit vier Jahren im Jahresvergleich sprunghaft anstiegen freddiemac.com. Dieser Rückgang der Kreditkosten – ausgelöst durch eine 94%ige, vom Markt implizierte Wahrscheinlichkeit einer Fed-Senkung in der nächsten Woche aljazeera.com – bietet den Käufern nach einer langen Sommerflaute einen Hoffnungsschimmer.

Käufermarkt entsteht: Höhere Zinsen zu Beginn des Jahres hatten die Aktivität abgekühlt und viele Verkäufer mit wenigen Geboten zurückgelassen. In einigen US-Städten zwingen Käufermangel zu Preissenkungen oder veranlassen Eigentümer sogar dazu, Angebote zurückzuziehen, wodurch die Verhandlungsmacht endlich wieder zu den Käufern wandert. Das landesweite Angebot bleibt knapp, aber der Anstieg der Belastung durch mangelnde Erschwinglichkeit (durch Preise und Zinsen) hat die Nachfrage deutlich gebremst. Nun berichten Makler von wieder zunehmendem Publikumsverkehr, da die Finanzierung etwas günstiger ist – doch Käufer bleiben angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten wie anhaltender Inflation vorsichtig. „Der Immobilienmarkt spürt eindeutig die Auswirkungen anhaltender Unsicherheit“, beobachtete Tarrant Parsons vom Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und verwies auf Sorgen über die allgemeine wirtschaftliche und fiskalische Lage, die „auf die Stimmung drücken“ reuters.com. In Kanada halten ähnliche Trends an: In wichtigen Märkten wie Toronto stagnierten die Verkäufe bis in den Spätsommer, da Käufer auf Zinssenkungen warteten reuters.com.

Stress im Bereich Gewerbeimmobilien: Das Bild der nordamerikanischen Gewerbeimmobilien ist zweigeteilt. Wohnungen und Industrieflächen bleiben stabil – die Mieten für US-Mehrfamilienhäuser steigen wieder langsam und die Lagerhaus-Leerstände bleiben mit etwa ~6-7% nahe historischen Tiefstständen primior.com. Doch der Bürosektor befindet sich in einer gut dokumentierten Krise. Remote- und Hybridarbeit haben die US-Büroleerstandsquote landesweit auf 20,7% getrieben (ein Rekordhoch) reuters.com, wobei Technologiestandorte wie San Francisco einen erstaunlichen 27,7% Büroleerstand verzeichnen – das Dreifache des Niveaus vor der Pandemie reuters.com. Selbst in den Innenstadtbüros von New York stehen fast 23% leer reuters.com. Dieses Überangebot an ungenutztem Büroraum „verursacht schwere wirtschaftliche Schockwellen“ in den Städten reuters.com, was die Immobilienwerte untergräbt und regionale Banken mit Büro-Krediten belastet. Vermieter, die vor Fälligkeitsdaten stehen, müssen sich mit 290 Milliarden US-Dollar an fälligen Büromortgagen bis 2027 bei höheren Refinanzierungskosten auseinandersetzen reuters.com. In diesem schwierigen Umfeld greifen viele Eigentümer und Kreditgeber zu Verlängerungen oder Restrukturierungen, um Zahlungsausfälle zu vermeiden. Ein Lichtblick: Eine „Flucht in Qualität“ ist im Gange reuters.com, da Unternehmen sich in erstklassigen Gebäuden konsolidieren (die höhere Auslastung und Mieten halten), während ältere Büros brachliegen. Dennoch bleibt der Gesamtausblick vorsichtig – Branchenanalysten sagen, dass die Erholung des Büromarktes lang und ungleichmäßig verlaufen wird und von breiteren Rückkehr-ins-Büro-Trends sowie wirtschaftlicher Stabilität abhängt.

Europa: Wohnungskrise und stagnierende Investitionen

Wohnraum ist kaum noch bezahlbar: Europa erkennt offen einen Notstand bei der Wohnraumbezahlbarkeit an. In ihrer Rede zur Lage der Union am 10. September beklagte die Präsidentin der Europäischen Kommission, Ursula von der Leyen, dass für zu viele Europäer „das Zuhause zu einer Quelle der Angst“ geworden sei, statt Sicherheit zu bieten housing.ec.europa.eu. Sie stellte fest, dass die Wohnkosten seit 2015 um über 20 % gestiegen sind, während der Bau neuer Wohnungen stark hinterherhinkt (Baugenehmigungen in fünf Jahren um 20 % zurückgegangen) housing.ec.europa.eu. „Das ist mehr als eine Wohnungskrise – es ist eine soziale Krise… die das soziale Gefüge Europas zerreißt“, warnte von der Leyen housing.ec.europa.eu. Brüssel plant, bis Jahresende den ersten europäischen Aktionsplan für bezahlbaren Wohnraum einzuführen, um die Beihilferegeln für Wohnungsunterstützung zu lockern, Bürokratie beim Wohnungsbau abzubauen und sogar Kurzzeitvermietungen zu regulieren, die das Angebot verknappen housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Ein EU-weites Wohnraumgipfeltreffen wird einberufen, um dieses Thema ganz oben auf die Agenda zu setzen housing.ec.europa.eu.

Vor Ort erleben mehrere europäische Länder bereits Preiskorrekturen. Der britische Immobilienmarkt hat sich unter dem Druck von 14 aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen der Bank of England deutlich abgekühlt. Im August verzeichneten die britischen Immobilienpreise ihren stärksten Rückgang seit eineinhalb Jahren, so die RICS-Umfrage reuters.com. Die Zahl der neuen Kaufanfragen und das Verkaufsvolumen sind auf den niedrigsten Stand seit Mitte 2020 gefallen reuters.com. „Da die Nachfrage der Käufer nachlässt und die vereinbarten Verkäufe zurückgehen, spürt der Immobilienmarkt eindeutig die Auswirkungen anhaltender Unsicherheit“, sagte RICS-Analyst Tarrant Parsons und wies darauf hin, dass Zweifel an der Wirtschaft und dem zukünftigen Verlauf der Zinssätze das Vertrauen schwächen reuters.com. Hartnäckige Inflation (UK VPI ~6,7 % im August) und steigende Hypothekenkosten haben die Erschwinglichkeit an den Rand gedrängt – die Kaufkraft eines typischen britischen Käufers ist so stark gesunken, dass nun mit einem Anstieg der Mieten gerechnet wird (netto +27 % der befragten Gutachter erwarten höhere Mieten, da potenzielle Käufer weiterhin zur Miete wohnen) reuters.com. Anderswo spürt auch Deutschland – die größte Volkswirtschaft der EU – den Schmerz: Die Zahl der Immobilientransaktionen ist zurückgegangen und die Preise liegen etwa 6 % unter ihrem Höchststand, was Berlin dazu veranlasst, Anreize für Käufer zu erwägen. Schweden, Irland und andere Länder, die während der Pandemie große Zuwächse verzeichneten, haben 2025 ebenfalls eine Abschwächung der Preise erlebt, da die Zinskosten gestiegen sind.

„Zombieland“-Investmentmarkt: Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist die erhoffte Erholung Europas ausgeblieben. Nach einem starken Abschwung von 2020 bis 2022 ist der frühe Optimismus für 2025 einer düsteren Realität gewichen – die Transaktionen verharren nahe dem Tiefststand des Jahrzehnts, da Käufer und Verkäufer bei den Preisen weit auseinanderliegen. Bis zum 2. Quartal 2025 sanken grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen in Europa/Nahost/Afrika im Jahresvergleich um etwa 20 %, das schlechteste Ergebnis seit einem Jahrzehnt reuters.com. Viele Deals liegen auf Eis, es sei denn, Verkäufer akzeptieren Abschläge. „Wir haben ein ‘Zombieland’… keine Erholung, gestrandete Vermögenswerte, keine Rückkehr der Liquidität“, sagte Sebastiano Ferrante, Leiter Immobilien Europa beim Fondsgiganten PGIM, und beschreibt damit den zum Stillstand gekommenen Markt reuters.com. Potenzielle Käufer sind angesichts des schwachen Wirtschaftswachstums und renditestärkerer Alternativen (Private-Credit-Fonds sammeln in Europa inzwischen deutlich mehr Kapital ein als Immobilienfonds) vorsichtig reuters.com.

Der Stress ist am sichtbarsten in den Büro- und Einzelhandelssegmenten. Deutschland zum Beispiel verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 einen weiteren Rückgang der Gewerbeimmobilienverkäufe um 2 % reuters.com, und ikonische Objekte wie der angeschlagene Trianon-Wolkenkratzer in Frankfurt stehen als Test für die Marktaufnahmebereitschaft zum Notverkauf reuters.com. Die Werte für zweitklassige Büros und ältere Einkaufszentren sind eingebrochen, und selbst angesagte Sektoren wie Rechenzentren haben sich abgekühlt reuters.com. Es gibt jedoch einige Lichtblicke: Gut vermietete Logistikimmobilien und Wohnungsportfolios zur Vermietung bleiben gefragt, da Investoren auf strukturell unterversorgte Segmente setzen reuters.com. Hochwertige (“Trophy”-) Bürogebäude in erstklassigen Innenstadtlagen halten ebenfalls ihren Wert – ihre Leerstandsquoten sind deutlich niedriger (oft 5 Prozentpunkte unter dem Marktdurchschnitt) und die Mieten für die besten Flächen steigen weiterhin primior.com. „In einigen Teilen des Marktes ist die Erholung bereits in vollem Gange… jedoch gibt es unbeliebte Vermögenswerte mit nahezu keiner Liquidität und weiterem Schmerz in Aussicht“, bemerkte Cecile Retaureau vom Investmentarm der Phoenix Group und warnte, dass die Erholung Europas sehr ungleichmäßig verlaufen werde reuters.com.

Asien-Pazifik: Chinas Abschwung vs. Indiens Aufschwung

China lockert Immobilienbeschränkungen: Chinas einst unaufhaltsamer Immobiliensektor bleibt eine zentrale Schwachstelle in seiner Wirtschaft, die sich nun in einem mehrjährigen Abschwung befindet, geprägt von Schuldenkrisen bei Bauträgern und schwindendem Käufervertrauen. Um die Wohnungsnachfrage anzukurbeln, haben die Behörden in den wichtigsten Städten begonnen, strenge Kaufregeln zu lockern. Ende August hat Shanghai die Beschränkungen gelockert, sodass berechtigte Familien (und sogar alleinstehende Erwachsene, die nun als Familien gelten) mehr als eine Wohnung in den Vororten außerhalb des äußeren Autobahnrings kaufen dürfen reuters.com. Peking hat ähnliche Maßnahmen ergriffen, etwa indem unverheiratete Personen als Erstkäufer qualifizieren – Teil eines umfassenderen Politikwechsels zur Stützung der Verkäufe. Diese lokalen Maßnahmen folgten den Aufrufen der Zentralregierung, „angemessene“ Wohnbedürfnisse zu unterstützen. Bisher ist die Wirkung bescheiden: Die für September erwarteten Daten (werden in Kürze veröffentlicht) dürften einen leichten Anstieg der Verkäufe in den Großstädten zeigen, aber landesweit stehen die Preise weiterhin unter Druck. Die politischen Entscheidungsträger haben signalisiert, dass weitere Unterstützung auf dem Weg ist – das chinesische Finanzministerium betonte diese Woche, es gebe „ausreichend Spielraum“ für fiskalische Unterstützung und dass die Risiken durch die Immobilienkrise beherrschbar sind, was auf mögliche neue Ausgaben oder Wohnungsanreize hindeutet reuters.com reuters.com. Auch die Märkte beobachten die chinesische Zentralbank, die die Hypothekenzinsen gesenkt hat und bei US-Zinssenkungen den Yuan weiter entlasten könnte reuters.com. Das Ziel ist eine sanfte Landung: Die Behörden wollen die Immobilienpreise und die Stimmung stabilisieren, ohne eine neue Spekulationsblase zu entfachen. Da sich einige große Bauträger in der Restrukturierung befinden (und Country Garden einen Zahlungsausfall nur knapp abwenden konnte), ist die Wiederherstellung des Vertrauens von größter Bedeutung. Eine nachhaltige Erholung könnte jedoch erst später im Jahr 2025 einsetzen – Prognosen von S&P deuten darauf hin, dass Chinas Immobilienverkäufe bis zum zweiten Halbjahr 2025 einen Boden finden könnten, wenn die städtischen Bestände abgebaut sind bloomberg.com.

Indiens Wohnungsaufschwung und Sorgen um die Erschwinglichkeit: Im Gegensatz dazu befindet sich Indiens Immobilienmarkt in einem kräftigen Aufwärtstrend – allerdings einem, der auch eigene Bedenken aufwirft. Eine neue Reuters-Umfrage unter Immobilienexperten zeigt, dass die indischen Immobilienpreise im Jahr 2025 um 6,3 % und im Jahr 2026 um weitere 7,0 % steigen sollen reuters.com – schneller als das Wachstum im letzten Jahr und frühere Prognosen. Dieser Anstieg wird vor allem vom oberen Marktsegment getragen: Die Nachfrage nach Premium- und Luxusimmobilien in den großen Städten boomt, dank steigender Einkommen der Wohlhabenden und eines Anstiegs bei NRI-Investitionen (Non-Resident Indians). Gleichzeitig ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zurückgegangen – Indien hat derzeit einen Mangel von etwa 10 Millionen bezahlbaren Wohnungen, ein Defizit, das sich bis 2030 verdreifachen könnte, wenn die aktuellen Trends anhalten reuters.com. Das Ergebnis ist ein zweigeteilter Markt. „Die Gewinne werden zunehmend von einem kleinen Teil der Bevölkerung abgeschöpft… diejenigen am unteren Ende der Pyramide sind benachteiligt“, beobachtete Ajay Sharma, Geschäftsführer von Colliers India reuters.com. Er stellte fest, dass Indiens Wirtschaft zwar kräftig wächst (7,8 % im letzten Quartal) reuters.com, die Einkommen der Mittelschicht jedoch stagniert haben, wodurch Wohneigentum für Millionen von städtischen Migranten unerreichbar bleibt. Viele sind gezwungen, stattdessen zu mieten, was wiederum die städtischen Mieten jährlich um 5–8 % steigen lässt – schneller als die allgemeine Inflation reuters.com. „Da die Erschwinglichkeit sowohl in den Kern- als auch in den Vorstadtgebieten abnimmt, mieten mehr Menschen – und je mehr Menschen mieten, desto höher steigen die Mieten“, erklärte Sharma und beschrieb den Teufelskreis reuters.com. Analysten warnen vor langfristigen Folgen, sollte die Erschwinglichkeitslücke größer werden. „Nach der Finanzialisierung des Immobiliensektors haben wir die Erschwinglichkeit nicht verbessert, sondern verschlechtert“, sagte Pankaj Kapoor von Liases Foras und wies darauf hin, dass das Durchschnittsalter von Erstkäufern in Indien um weit über ein Jahrzehnt gestiegen ist – von Anfang 30 auf Mitte 40 reuters.com. Um dem entgegenzuwirken, haben die politischen Entscheidungsträger Zinssubventionen für Ersterwerber eingeführt und die Entwickler dazu gedrängt, mehr Projekte im mittleren Preissegment zu starten, aber bisher „tendiert der Markt stark zu Premiumwohnungen“ und prEinsteigerkäufer ausschließen reuters.com.

Anderswo im asiatisch-pazifischen Raum: Die anderen Immobilienmärkte der Region zeigen ein gemischtes Bild. Australien erlebt 2025 eine moderate Erholung – nach einem Rückgang im letzten Jahr steigen die Immobilienpreise in Sydney und Melbourne wieder leicht, da die Reserve Bank Zinserhöhungen pausiert. Allerdings begrenzen hohe Haushaltsverschuldung und Hypothekenbelastung in einigen Gebieten das Aufwärtspotenzial. Japan bleibt stabil, mit solider Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien (begünstigt durch extrem niedrige Zinsen). Der Bürosektor in Asien ist im Allgemeinen gesünder als im Westen, obwohl es Schwachstellen gibt – z. B. stehen die Büromieten in Hongkong unter Druck, da Festlandchinesische Firmen sich zurückziehen. Singapur und Seoul sind Überflieger; ihre Verkäufe im Luxuswohnsegment waren robust (Singapur verzeichnete in diesem Quartal Rekordabschlüsse bei Penthäusern), was neue Abkühlungsmaßnahmen wie höhere Stempelsteuern für Ausländer zur Folge hatte. In der gesamten Region achten Investoren auch sehr auf die Zinsentwicklung: Da die USA und möglicherweise Europa auf Zinssenkungen umschwenken, könnten asiatische Zentralbanken folgen, was die Immobilienaktivität 2026 ankurbeln könnte – dank günstigerer Finanzierungen.

Naher Osten: Investitionsmagnet – Golfregion im Aufschwung

Während andere Regionen mit Herausforderungen kämpfen, befinden sich die Immobilienmärkte im Nahen Osten – insbesondere am Golf – mitten in einem bemerkenswerten Aufschwung. Hohe Öleinnahmen, wirtschaftliche Diversifizierungsinitiativen und investorenfreundliche Politik haben die Immobiliensektoren in den VAE und Saudi-Arabien beflügelt.

Golf-Immobilien florieren: Abu Dhabi und Dubai verzeichnen weiterhin starke Kapitalzuflüsse in Immobilien. In Abu Dhabi belief sich das Transaktionsvolumen im Immobiliensektor im ersten Quartal 2025 auf insgesamt 25,3 Mrd. AED (≈6,9 Mrd. $), was einem Anstieg von 34,5 % gegenüber dem Vorjahr bei fast 6.900 Abschlüssen entspricht gulfnews.com. Offizielle Stellen führen dies auf die widerstandsfähige Wirtschaft des Emirats und seine Attraktivität für „nachhaltiges, hochwertiges Wohnen“ als Magnet für ausländische Investoren zurück gulfnews.com. Bei einer großen Branchenveranstaltung (IREIS 2025), die diese Woche in Abu Dhabi stattfand, zeigten sich lokale Experten optimistisch. „Der Schwung im Immobiliensektor Abu Dhabis beschleunigt sich weiter, während der Immobilienmarkt der VAE insgesamt ein wachsendes Interesse von Investoren verzeichnet“, sagte Amer Al Ahbabi, Vorsitzender eines Immobilienunternehmens in den VAE gulfnews.com. Entwickler berichten, dass Luxus-Wassergrundstücke und neue Villenviertel ausverkauft sind, oft an ausländische Käufer, die ein Goldenes Visum anstreben. In Dubai hält der Nach-Pandemie-Boom an – die Immobilienverkäufe im Jahr 2025 sind auf dem besten Weg, neue Rekorde zu erreichen, wobei die Beteiligung von internationalen Käufern besonders hoch ist. Wichtige Segmente wie erstklassige Strandhäuser und Büroflächen in Freihandelszonen erleben Bietergefechte. Sowohl Abu Dhabi als auch Dubai setzen zudem auf Innovation: von digitalen Immobilientransaktionen bis hin zu Tokenisierungs-Pilotprojekten (wie von den IREIS-Organisatoren hervorgehoben), um moderne Investoren anzuziehen gulfnews.com.

Saudi-Arabiens große Schritte: Das Königreich Saudi-Arabien hat im Zuge seiner Vision-2030-Reformen gerade eine bahnbrechende politische Änderung beschlossen: Ab 2026 wird es ausländischen Einzelpersonen erlauben, Immobilien in bestimmten ausgewiesenen Zonen zu besitzen cbnme.com. Dies ist ein revolutionärer Schritt für einen Markt, der historisch für ausländische Käufer verschlossen war (abgesehen von einigen Aufenthaltsprogrammen in Dubai-ähnlichen Entwicklungen). Das neue Gesetz, das vom saudischen Kabinett unter Kronprinz Mohammed bin Salman verabschiedet wurde, soll laut Rachel Sturgess, einer Managerin, die Cityscape Global organisiert, „einen Anstieg des internationalen Interesses und der Investitionen auslösen“ cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – eine der weltweit größten Immobilienkonferenzen – wird im November in Riad stattfinden und diese Möglichkeiten einem Publikum aus globalen Investoren und Entwicklern präsentieren. Die letztjährige Cityscape in Dubai verzeichnete einen Anstieg der ausländischen Teilnehmer um 37 %, und die Ausgabe 2025 in Riad wird voraussichtlich noch größer sein cbnme.com cbnme.com. Die Öffnung des saudischen Immobilienmarktes erfolgt parallel zu Megaprojekten wie NEOM (der futuristischen Stadt im Wert von 500 Mrd. US-Dollar) und einem Bauboom in Riad und Dschidda. Immobilienbeobachter sagen, dass Saudi-Arabien das „nächste VAE“ werden könnte, was die Anziehung von globalem Kapital betrifft, insbesondere wenn es attraktive regulatorische und steuerliche Rahmenbedingungen in den neuen Zonen schafft. Berichten zufolge haben bereits große Entwickler aus den USA, Großbritannien, China und den VAE Interesse am Eintritt in den neu liberalisierten saudischen Markt bekundet cbnme.com.

Erweiterter Naher Osten und Nordafrika: In der gesamten Region befindet sich der Immobilienmarkt 2025 auf einem insgesamt positiven Kurs. Katar profitiert vom Schwung nach der Weltmeisterschaft – die neuesten Daten zeigen, dass die Immobilienumsätze in Doha Anfang September in einer Woche insgesamt 394 Mio. QAR (~108 Mio. $) betrugen, was auf eine anhaltende Aktivität hinweist arabnews.pk. Ägypten sieht inmitten wirtschaftlicher Turbulenzen Immobilien als bevorzugte Anlage, um sich gegen Inflation abzusichern; Entwickler bieten verlängerte Zahlungspläne an, um die aufgestaute Wohnungsnachfrage zu nutzen. Die Immobilienpreise in Israel, die in den letzten Jahren stark gestiegen sind, haben sich schließlich stabilisiert, da höhere Zinsen wirken, aber ein gravierender Mangel an neuen Wohnungen hält die Werte hoch (trotz politischer Instabilität). Türkei bleibt ein Sonderfall: Ausländische Käufer (insbesondere Russen, Iraner) haben den Immobilienmarkt in Istanbul gestützt, obwohl der Wert der Lira eingebrochen ist; neue Vorschriften für die Staatsbürgerschaft durch Investitionen haben jedoch einen Teil der Nachfrage gebremst. Unterdessen boomt Gulf Einzelhandels- und Hotelimmobilien dank der Erholung des Tourismus – Dubais Einkaufszentren und Hotel-REITs melden starke Auslastung und Mietwachstum, gestützt durch Rekordbesucherzahlen im Jahr 2025.

Lateinamerika: Schwächen und Lichtblicke

Die Immobilienmärkte Lateinamerikas hatten in vielerlei Hinsicht ein schwieriges Jahr – hohe Zinsen in der gesamten Region haben die Hypothekenvergabe gebremst und zuvor boomende Märkte abgekühlt. Doch innerhalb dieser allgemeinen Abschwächung gibt es auffällige Bereiche der Widerstandsfähigkeit, insbesondere im Luxussegment.

Kolumbien – Luxus trotzt dem Abschwung: Vielleicht das dramatischste Beispiel kommt aus Bogotá, Kolumbien, wo eine neue ultra-luxuriöse Eigentumswohnanlage Preisrekorde bricht, obwohl der breitere kolumbianische Wohnungsmarkt schwächelt. Das Projekt, bekannt als Quora, ist ein hochwertiger Komplex mit 202 Wohnungen sowie Büros und Einzelhandel, der aus einer Ansammlung von Grundstücken in einem gehobenen Viertel entsteht. Obwohl die Fertigstellung noch drei Jahre entfernt ist, sind über 90 % der Wohnungen bereits verkauft – darunter Penthäuser mit 546 m² – zu Preisen von etwa 24 Millionen kolumbianischen Pesos pro Quadratmeter (etwa 6.100 $/m²) bloomberg.com. Das ist etwa 33 % höher als der bisherige Rekordpreis in Bogotá und übertrifft sogar die Spitzenpreise in wohlhabenderen lateinamerikanischen Hauptstädten (zum Vergleich: Es ist pro m² teurer als Luxuswohnungen in Polanco, Mexiko-Stadt oder Ipanema, Rio de Janeiro) bloomberg.com. Der Erfolg dieses Projekts „trotzt dem angeschlagenen Immobiliensektor Kolumbiens“, der ansonsten im vergangenen Jahr von einer Finanzierungskrise im Bauwesen und einer Zunahme von Insolvenzen bei Bauunternehmen betroffen war. Wohlhabende Käufer, sowohl lokale als auch internationale, strömen zu Quora als sichere Investition und Statussymbol, was auf Vertrauen in den langfristigen Wert von erstklassigen lateinamerikanischen Immobilien hindeutet. Entwickler in der Region verweisen auf das Beispiel von Bogotá als Beweis dafür, dass die Nachfrage an der absoluten Spitze stark bleibt – wenn man etwas wirklich Einzigartiges baut, kommen die Käufer, selbst in einem Abschwung.

Regionale Trends: Außerhalb solcher Enklaven schwächen sich jedoch viele lateinamerikanische Wohnungsmärkte ab. In Mexiko hat sich nach einem Boom während der Pandemie das Wachstum der Immobilienpreise im Jahr 2025 inflationsbereinigt aufgrund von Inflation und höheren Kreditzinsen abgekühlt, obwohl in Gebieten wie Mexiko-Stadt und Guadalajara weiterhin eine moderate Wertsteigerung zu verzeichnen ist. Brasilien befindet sich an einem Wendepunkt: Die Zentralbank hat begonnen, die Zinsen zu senken (der Selic-Satz lag im September bei 12,75 % nach einem Höchststand von 13,75 %), was den brasilianischen Immobilienmarkt allmählich wiederbeleben sollte. Brasilianische Bauträger berichten von mehr Anfragen von Käufern, da Hypotheken etwas erschwinglicher werden, und Analysten erwarten, dass die Immobilienverkäufe anziehen, wenn die Zinssenkungen bis 2026 anhalten. Chile und Peru verzeichneten 2024 Preisrückgänge inmitten rezessiver Bedingungen, scheinen sich aber nun zu stabilisieren. In Argentinien, einem extremen Ausreißer mit seiner wirtschaftlichen Volatilität, sind die Immobilientransaktionen im Jahr 2025 nahezu zum Erliegen gekommen, da Käufer das Ergebnis der Wahlen und eine mögliche Dollarisierung abwarten – Immobilien werden dort immer noch meist in US-Dollar als Absicherung bepreist, was sie für die meisten Einheimischen unerschwinglich macht.

Anzeichen für eine Belebung: Auf der kommerziellen Seite gibt es in Lateinamerika positive Impulse. Industrieimmobilien (Lagerhäuser, Logistik) boomen in Mexiko aufgrund von Nearshoring-Investitionen in Fabriken; die Nachfrage nach modernen Logistikanlagen entlang der US-mexikanischen Grenze und in Zentralmexiko übersteigt das Angebot. Der Agrarboom in Brasilien fördert die Entwicklung von Lager- und Vertriebsimmobilien in Bundesstaaten wie Mato Grosso. Und Einzelhandelsimmobilien, die während COVID zu kämpfen hatten, erholen sich, da die Konsumausgaben steigen – so berichten beispielsweise Einkaufszentrenbetreiber in Brasilien und Chile, dass die Besucherzahlen und Umsätze der Mieter wieder das Niveau von 2019 erreichen. Dies zieht das Interesse ausländischer Investoren an: Erst diese Woche kündigte ein großer staatlicher Fonds aus dem Nahen Osten Pläne an, in ein Einzelhandelsportfolio in Lateinamerika zu investieren (mit dem Ziel, Vermögenswerte relativ günstig zu erwerben und auf eine Erholung zu setzen).

Insgesamt hängt der Ausblick für Immobilien in Lateinamerika von makroökonomischen Trends ab. Wenn die Inflation gebändigt werden kann und die Zinsen weiter sinken (wie in Brasilien, Chile usw. zu beobachten), könnte die Region in einen expansiveren Immobilienzyklus eintreten. Derzeit agieren Entwickler vorsichtig – sie konzentrieren sich entweder auf das sehr hochpreisige Segment (das weiterhin profitabel ist) oder auf Nischennachfrage (wie bezahlbarer Wohnraum, wo staatliche Subventionen verfügbar sind). Doch wie der Luxuswohnungsboom in Bogotá zeigt, bewegen sich nicht alle Marktsegmente im Gleichschritt, und es gibt immer Bereiche, in denen das Vertrauen – und die Preise – stark steigen.

Afrika: Urbanes Wachstum und neue Chancen

In ganz Afrika stützen rasche Urbanisierung und Wirtschaftswachstum in ausgewählten Ländern eine insgesamt positive Immobilienentwicklung, auch wenn Herausforderungen wie Wohnungsmangel und hohe Finanzierungskosten bestehen bleiben. Mehrere afrikanische Städte sind nun Hotspots für Immobilieninvestitionen, die es bis 2025 zu beobachten gilt – dank wachsender Mittelschichten, verbesserter Regierungsführung und ausländischer Kapitalzuflüsse.

Wichtige aufstrebende Städte: Nairobi, Kenia ist ein solches Zentrum. Oft als „Silicon Savannah“ bezeichnet, boomt Nairobis Technologieszene, was zu einem Zustrom von Tech-Unternehmen und Fachkräften geführt hat und die Nachfrage nach modernen Büros und hochwertigem Wohnraum antreibt. Erstklassige Geschäftsviertel wie Westlands und Upper Hill haben multinationale Unternehmen angezogen, was die Auslastung von Büroflächen der Klasse A erhöht hat. Auf dem Wohnungsmarkt verzeichnen die Immobilienwerte in Nairobi ein beeindruckendes Wachstum – in einigen Vororten (z. B. Athi River, Kitengela) stiegen die Hauspreise um etwa 20 % im Jahresvergleich, was teilweise auf neue Infrastrukturen und bezahlbare Wohnprojekte zurückzuführen ist, die Käufer der Mittelschicht anziehen estateintel.com. Die kenianische Regierung und Banken unterstützen den Wohnungsbau aktiv: Ein Fonds von 30 Millionen US-Dollar wurde kürzlich von einer großen Bank bereitgestellt, um den Zugang zu Hypotheken für erschwingliche Wohnungen zu erweitern kmrc.co.ke, und ein nationaler Wohnungsbaufonds hilft bei der Finanzierung neuer Einheiten. Ähnlich verzeichnet auch Lagos, Nigeria, die bevölkerungsreichste Stadt des Kontinents, weiterhin riesige Nachfrage nach Immobilien. Trotz hoher Zinssätze sorgt die schiere Bevölkerungszahl von Lagos (über 20 Millionen) und die wirtschaftliche Dynamik für anhaltenden Druck auf das Wohnungsangebot. Luxusviertel wie Ikoyi und Victoria Island bleiben bei der Elite sehr gefragt – die durchschnittlichen Immobilienpreise in Lagos werden für Mittelklassewohnungen bis 2025 voraussichtlich etwa ₦50 Millionen (ca. 65.000 US-Dollar) pro Einheit erreichen estateintel.com – während auch erschwinglichere Stadtteile auf dem Festland wachsen, da Entwickler gezielt junge Berufstätige ansprechen estateintel.com. Die Regierung des Bundesstaates Lagos führt Anreize für den Massenwohnungsbau und neue Stadtentwicklungen ein (z. B. fördert das Gebiet der Lekki Free Trade Zone gemischt genutzte Projekte) estateintel.com.

Andere Städte, die die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich ziehen, sind Accra, Ghana, wo ein stabiles politisches Klima und eine durch Öl befeuerte Wirtschaft zu einem Anstieg der Bautätigkeit geführt haben. Der Wert des ghanaischen Immobilienmarktes wird bis 2025 auf etwa GH¢533 Milliarden prognostiziert (wobei der Großteil auf Wohnimmobilien entfällt) estateintel.com. In gehobenen Vororten von Accra wie East Legon und Cantonments gibt es eine konstante Nachfrage nach Luxuswohnungen von der Diaspora und Expats, während die Regierung auch erschwinglichen Wohnraum für die wachsende Mittelschicht fördert. Kigali, Ruanda ist ein kleinerer Markt, aber bemerkenswert für sein rasantes Wachstum und seinen innovativen Ansatz – die Stadt hat Impact-Investoren mit Initiativen wie Green City Kigali angezogen, die darauf abzielen, nachhaltige Wohnungen zu bauen und Mietrenditen von über 9–12 % bei Wohn- und Einzelhandelsimmobilien vorweisen können estateintel.com estateintel.com. Und Johannesburg, Südafrika, die Finanzhauptstadt des Kontinents, bleibt widerstandsfähig: Trotz der wirtschaftlichen Gegenwinde in Südafrika haben sich die Leerstände von erstklassigen Büros in Johannesburg auf ~12 % in Top-Lagen wie Sandton verbessert estateintel.com, und die Industrie-Mieten rund um die Stadt steigen (~6 % jährliches Wachstum bei großen Logistikflächen), da der E-Commerce- und Distributionssektor expandiert estateintel.com.

Kontinentale Initiativen: Es gibt auch eine breitere panafrikanische Initiative, um Wohnungsdefizite zu bekämpfen und das Potenzial des Immobilienmarktes zu erschließen. Multilaterale Institutionen und Regierungen arbeiten gemeinsam an Fonds für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum – zum Beispiel setzt sich Kenias KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) für die Vergabe von günstigen Hypothekendarlehen ein und veranstaltete 2025 eine große Affordable Housing Conference kmrc.co.ke. Nigeria hat kürzlich ein Diaspora Mortgage Program ins Leben gerufen, das es im Ausland lebenden Nigerianern erleichtert, in Immobilien in der Heimat zu investieren nidcom.gov.ng, und die Federal Mortgage Bank of Nigeria bietet Wohnungsbaudarlehen mit einstelligen Zinssätzen (etwa 9,75 %) an, um den heimischen Immobilienbesitz zu fördern naltf.gov.ng. Diese Maßnahmen richten sich an eine junge, wachsende Bevölkerung, die vom Eigenheim träumt, aber oft keinen Zugang zu Krediten hat. Wenn sie erfolgreich sind, könnten sie die Eigentumsquote allmählich erhöhen und den Wohnungsbau in ganz Afrika ankurbeln.

Ausländische Investoren werden aufmerksam: Private-Equity-Immobilienfonds mit Fokus auf Afrika haben zugenommen und konzentrieren sich auf alles von Einkaufszentren in Westafrika über Büroparks in Ägypten bis hin zu Logistikzentren in Ostafrika. Insgesamt ist der afrikanische Immobilienmarkt 2025 auf Wachstumskurs, angetrieben durch Urbanisierung und steigende Investitionen. Wie es in einem Branchenbericht heißt, wird es entscheidend sein, sich auf Städte mit günstigen demografischen Bedingungen und politischen Rahmenbedingungen sowie auf Sektoren wie Einzelhandel und Industrie zu konzentrieren, die vom Entwicklungskurs des Kontinents profitieren können estateintel.com estateintel.com. Die Chancen sind enorm – aber ebenso groß ist der Aufwand, der nötig ist, um Wohnraum und Infrastruktur für die Zukunft zu schaffen.

Expertenausblick und abschließende Gedanken

Weltweit ist die Immobilienbranche Ende 2025 eine Geschichte der Gegensätze. Einerseits sorgen nachlassende Inflation und geldpolitische Veränderungen für Entlastung – nirgends wird das deutlicher als in den USA, wo die Aussicht auf Zinssenkungen die Hypothekenzinsen bereits gesenkt und neuen Optimismus bei Käufern geweckt hat freddiemac.com. Diese Dynamik unterstreicht, wie eng das Schicksal des Wohnungsmarktes an die Entscheidungen der Zentralbanken geknüpft ist. Wie Michael Feroli, Chefökonom für die USA bei JPMorgan, zur Haltung der Fed anmerkte, scheint der Weg des geringsten Widerstands nun darin zu bestehen, die Zinsen eher früher als später zu senken aljazeera.com – eine Veränderung, die, falls sie eintritt, 2026 ein Wendepunkt für die Immobilienmärkte sein könnte.

Andererseits bleiben strukturelle Herausforderungen gewaltig. Angebotsengpässe – sei es bei bezahlbarem Wohnraum in Indien und Europa oder bei hochwertigen Büros in bestimmten Regionen – führen zu Ungleichheiten und „frustrierten Optionen“, um die Worte eines indischen Wohnungsmarktexperten zu zitieren reuters.com. Die Erschütterung im Gewerbeimmobilienmarkt, insbesondere bei Büros, erzwingt eine schmerzhafte Neubewertung von Vermögenswerten; Branchenkenner warnen, dass dieser Prozess noch lange nicht abgeschlossen ist und 2024–2025 weitere Notverkäufe und Refinanzierungen wahrscheinlich sind reuters.com. Doch selbst hier ist Anpassung sichtbar: Die Märkte bereinigen sich durch „verlängern und vortäuschen“-Maßnahmen, und innovative Umnutzungen von überflüssigen Büros zu Wohnraum oder Life-Science-Laboren beginnen in einigen Städten.

Vielleicht ist die deutlichste Erkenntnis, dass Immobilienmärkte äußerst lokal und segmentiert sind. Wir sehen, wie Luxuswohnungen in Bogotá zu Rekordpreisen verkauft werden bloomberg.com, während Startwohnungen in vielen Städten für junge Familien unerschwinglich werden. Wir sehen, wie Entwickler im Nahen Osten nicht schnell genug bauen können, um die Nachfrage zu decken, während amerikanische Bürotürme halb leer stehen. Für Investoren und politische Entscheidungsträger bedeutet das: Pauschale Aussagen können in die Irre führen – man muss jeden Sektor und jede Region auf Basis ihrer eigenen Fundamentaldaten betrachten.

Die aktuellen Schlagzeilen vom 12.–13. September 2025 fassen diese Dichotomie gut zusammen. Sie berichten von Regierungen, die sich bemühen, die Wohnraumerschwinglichkeit anzugehen housing.ec.europa.eu, von Finanzinvestoren wie Brookfield, die ihre Portfolios umschichten (und einen Verkauf von Studentenwohnheimen in Europa im Wert von 1,9 Mrd. € angesichts von Branchensrisiken erwägen) ainvest.com, und von hoffnungsvollen Zeichen wie Hypothekenentlastungen und wiedererstarkenden Schwellenmärkten.

Zusammengefasst befindet sich der globale Immobilienmarkt auf einer Achterbahnfahrt aus zyklischen Schwankungen und struktureller Neuordnung. Während wir in das letzte Quartal 2025 eintreten, zeigt sich in einigen Bereichen vorsichtiger Optimismus – sollten die Zinsen tatsächlich sinken, könnte 2026 eine breit angelegte Belebung der Transaktionen bringen. Doch wie die Nachrichten der letzten beiden Tage zeigen, bleibt der Immobilienmarkt 2025 ein Feld der Kontraste: boomend in einem Segment, am Boden in einem anderen. Informiert und flexibel zu bleiben ist entscheidend. In den Worten eines Immobilienmanagers aus dem Nahen Osten: „Dies ist ein historischer Moment… spannende neue Veränderungen werden den Weg für bedeutende Investitionen ebnen“, aber diese Chancen werden diejenigen bevorzugen, die verstehen, wo die Dynamik entsteht cbnme.com. Für den Moment ist nur eines sicher: Die weltweiten Immobilienmärkte werden uns weiterhin überraschen – sie steigen, korrigieren und erfinden sich neu als Reaktion auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Quellen:

• Reuters – Freddie Mac: Mortgage Rates Drop (11. Sept. 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Fed expected to cut rates (12. Sept. 2025) aljazeera.com
• Reuters – UK housing slows, RICS survey (10. Sept. 2025) reuters.com reuters.com; Europäische Kommission – State of Union: Housing crisis (10. Sept. 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
• Reuters – Indiens Immobilienpreise werden steigen – Umfrage (13. Sept 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Chinas fiskalische Unterstützung, Wohnungsunterstützung im Blick (12. Sept 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Shanghai lockert Beschränkungen für Immobilienkäufe (25. Aug 2025) reuters.com
• Gulf News – Immobilienmarkt in Abu Dhabi beschleunigt sich (12. Sept 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saudi-Arabiens Gesetz zum ausländischen Immobilienbesitz (27. Aug 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Immobilienverkäufe in Katar Anfang Sept 2025 arabnews.pk
• Reuters – Europäischer Immobilienmarkt „Zombieland“ (17. Juli 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Presse) – US-Büroleerstände auf Rekordhoch (25. August 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trends im Gewerbesektor 2025 primior.com primior.com
• Bloomberg – Luxuswohnungen in Bogotá trotzen dem Abschwung (12. September 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Afrika Immobilienausblick 2025 estateintel.com estateintel.com.