···

Kauai Ejendomsmarked 2025: Overraskende Tendenser & 5‑Års Prognose for Paradisejendomme

oktober 16, 2025
by
Kauai Real Estate Market 2025: Surprising Trends & 5‑Year Paradise Property Forecast

Nøglefakta & Indsigter (2025 i et overblik)

  • Boligpriser køler af, stadig høje: Den typiske enfamiliebolig på Kauaʻi koster omkring $1–1,2 millioner i 2025, et let fald (~10–15% lavere) fra sidste års top, men stadig over 40% højere end før pandemien locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Medianprisen for ejerlejligheder er omkring $685.000 (op ~4% år-til-år) locationshawaii.com, hvilket afspejler fortsat efterspørgsel efter mere overkommelige muligheder.
  • Blandet salgsmængde: Salget af enfamiliehuse er faldet markant (ned ~30% år-til-år pr. august 2025), mens salget af ejerlejligheder er steget (~+10% år-til-år) locationshawaii.com. På tværs af øen var det samlede boligsalg faktisk oppe i starten af 2025 (med ~11% år-til-år) takket være et boom i arbejderboligsalg på syd-/vestsiden hawaiilife.com, men markeder i den højere ende som North Shore oplevede færre handler.
  • Udbud & Markedsbalance: Efter flere år med knap udbud er boligudbuddet vendt tilbage til 2019-niveau, hvilket har lettet det ekstreme sælgers marked fra pandemitiden lyndagill.com. Antallet af aktive boliger i Kauai County lå omkring 440–500 boliger i midten af 2025, hvilket giver køberne flere valgmuligheder fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Ejendomme tager også længere tid at sælge nu (f.eks. median ~31 dage for boliger, op fra ~28 dage året før) locationshawaii.com, og prisnedsættelser er mere almindelige lyndagill.com – alt sammen tegn på et mere balanceret, endda købervenligt marked i nogle segmenter.
  • Køberprofil: En betydelig del af boligkøbene på Kauai foretages af købere uden for staten eller kontantkøbere. På tværs af hele staten i 2024 blev omkring 20 % af enfamiliehuse og 31 % af ejerlejligheder købt af købere uden for staten uhero.hawaii.edu. På Kauai bemærker lokale ejendomsmæglere, at “mere end halvdelen” af de seneste handler har været kontantkøb (købere undgår høje renter) hawaiibusiness.com. Lokale familier står over for udfordringer med overkommelighed, selvom nye initiativer for billige boliger (f.eks. Lima Ola-projektet og den kommende udvidelse i Kilauea) hjælper nogle Kauaʻi-beboere med at opnå boligejerskab hawaiilife.com hawaiilife.com.
  • Turisme-drevet erhvervssektor: Kauais økonomi er fortsat centreret omkring turisme, og erhvervsejendomme afspejler dette. Forbruget fra besøgende forventes at falde (forventet nedgang på 1,6 milliarder dollars på tværs af staten inden 2026 sammenlignet med trenden før 2025) kauainownews.com, og antallet af besøgende forventes måske først at være helt genoprettet i 2028 kauainownews.com. Dette forsigtige udsyn dæmper nye resort- og detailprojekter. Alligevel er vigtige investeringer i gang: det historiske Coco Palms Resort genopbygges (et Kimpton-hotel med 350 værelser planlagt til 2026) bigislandnow.com bigislandnow.com, og Lihue Lufthavn får en opgradering til 51 millioner dollars for at modernisere landingsbanen og sikkerhedssystemerne inden 2026 beatofhawaii.com. Disse projekter har til formål at opretholde turismeinfrastrukturen uden at skabe bekymringer om overturisme beatofhawaii.com.
  • Regionale kontraster: Kauais ejendomsmarked bevæger sig “ikke i én retning” ensartet hawaiilife.com. For eksempel oplevede South Shore (Poʻipū/Kōloa) en fordobling af boligsalget tidligt i 2025 (hjulpet på vej af en ny, billig boligudstykning i ʻEleʻele) hawaiilife.com, hvilket midlertidigt trak medianpriserne ned med ca. 13 % på hele øen hawaiilife.com. Til sammenligning oplevede North Shore (Princeville/Hanalei) et fald i salget (–39 % år-til-år), men priserne steg faktisk med ca. 10 %, da velhavende købere jagtede et begrænset udbud af luksusejendomme hawaiilife.com hawaiilife.com. Markederne på East Side (Kapaʻa/Līhuʻe) og West Side (Waimea) lå et sted midt imellem – generelt lavere salgsvolumen, med Līhuʻes medianpris oppe med ca. 13 % i midten af 2025 på grund af dens appel til lokale købere hawaiilife.com. (Se regional opdeling nedenfor for detaljer.)
  • Stramme regler for ferieudlejning: Kauai har strenge regler for korttidsudlejning – ferieudlejning er kun lovligt i udpegede resortzoner (Visitor Destination Areas som Princeville, Poʻipū og dele af Kapaʻa) eller via eksisterende tilladelser kauaikahuna.com. En hawaiiansk lov fra 2024 (SB 2919) giver amterne endnu mere magt til at udfase udlejning i boligområder kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Selvom Kauais eksisterende regler har holdt de fleste nabolag fri for udlejning i over 15 år, forstærker dette statslige initiativ øens holdning. Bemærk, at antallet af ejendomme brugt til ferieudlejning steg med ca. 30 % det seneste år kauaikahuna.com (som følge af efterspørgsel på rejser efter pandemien og investorinteresse), hvilket øger presset fra lokalsamfundet for at håndhæve reglerne. Resultatet er et begrænset udbud af lovlige Airbnbs og en fortsat spænding mellem indtægter fra investeringsejendomme og lokale boligbehov.
  • Investeringsudsigter: Kauai byder på unikke muligheder – og udfordringer – for ejendomsinvestorer. Jord er en mangelvare og meget værdifuld, hvilket historisk betyder, at ejendomme her holder værdien godt. Udvikling er dog ikke let: modstand fra lokalsamfundet møder ofte store projekter (for eksempel er udvidelser af lufthavnen ud over sikkerhedsbehov blevet blokeret på grund af frygt for overturisme beatofhawaii.com, og genopbygningen af Coco Palms mødte juridiske udfordringer fra kulturelle fortalere bigislandnow.com). Investorer, der kigger på Kauai i 2025–26, vil opleve mindre hysteri end i 2021 (mere forhandlingskraft, efterhånden som markedet normaliseres), men de skal navigere i strenge zonekrav, høje byggeomkostninger og klimarisici. Kort sagt er Kauais marked på vej mod et mere bæredygtigt tempo, men dens langsigtede tiltrækningskraft – fra luksusresorts til nye lokale boligprojekter – antyder solid vækstpotentiale over de næste 5 år, hvis man tænker langsigtet.

Tendenser på boligmarkedet i 2025: Priser, udbud & købere

Boligpriser: Efter den hektiske stigning i 2020–2022 er boligpriserne på Kauai kølet en smule af, men de forbliver ekstremt høje. Pr. 2025 ligger den ø-dækkende medianpris for enfamiliehuse omkring $1,1–1,2 millioner locationshawaii.com. Dette er cirka 8–15 % lavere end sidste års median (som var ~$1,3–1,35 M) locationshawaii.com, hvilket markerer det første markante fald i flere år. Ejendomsmæglere tilskriver afdæmpningen de stigende renter og en ændring i købernes sammensætning – flere salg i de lavere prissegmenter (inklusive nye, prisvenlige boliger) trak medianen ned hawaiilife.com. Til sammenligning er priserne, selv efter faldet, omkring 40–45 % højere end for tre år siden hawaiibusiness.com, takket være stigningen under pandemien. Ejerlejligheder på Kauai oplevede en anden tendens: medianprisen for ejerlejligheder i august 2025 var $685.000, op ~4 % år-til-år locationshawaii.com. Efterspørgslen på ejerlejligheder (ofte brugt som ferieudlejning eller førstegangskøb) forblev stærk, og deres priser “bliver ved med at stige en smule,” som en lokal mægler bemærkede hawaiibusiness.com. Overordnet set forbliver boligværdierne tæt på rekordhøje niveauer i 2025, men sælgerne har mistet noget af deres prissætningskraft, efterhånden som markedet normaliseres.

Salgsvolumen & efterspørgsel: Kauais boligsalg i 2025 har været en blandet oplevelse, der varierer fra måned til måned og region til region. Tidligt på året var det samlede antal handler steget omkring 11 % på tværs af øen sammenlignet med året før hawaiilife.com – en overraskende stigning, taget de nationale udfordringer på boligmarkedet i betragtning. Denne stigning skyldtes i høj grad et spring i salget på South Shore: et nyt arbejderboligprojekt i ʻEleʻele (Lima Ola) gjorde det muligt for mange lokale familier at købe, hvilket fordoblede South Shores salgstal på én gang hawaiilife.com hawaiilife.com. Men i løbet af sommeren 2025 ændrede trenden sig. Indtil juli var salget af enfamiliehuse faldet markant (f.eks. –16 % fald i medianprisen på ø-niveau og lavere volumen, år til dato) hawaiilife.com. I august var salget af enfamiliehuse faldet med ca. 30–32 % år-til-år, mens salget af ejerlejligheder var steget med ca. 10 % locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. Konkret blev der kun solgt 28 huse i august 2025 (mod 41 året før), mens der blev solgt 23 ejerlejligheder (mod 21 året før) locationshawaii.com locationshawaii.com. Dette antyder et par ting: købere af eksklusive boliger blev mere forsigtige eller prissat ud i 2025, mens efterspørgslen fortsatte for ejerlejligheder og måske mellemklasseboliger, især dem der kan bruges som ferieboliger eller sekundære hjem kauaipropertysearch.com. Købernes efterspørgsel er ikke forsvundet – ejendomme bliver solgt – men den har flyttet sig mod mere overkommelige produkter og gode køb (“købere fokuserer på værdi” i det nye markedsklima hawaiilife.com).

Inventar & Dage på markedet: En af de største ændringer på Kauais marked i 2025 er stigningen i boligudbuddet. Efter en ekstrem mangel på boliger under pandemiens boom, er antallet af boliger på markedet steget tilbage til omtrent niveauet før COVID lyndagill.com. I midten af 2025 havde Kauai omkring 440 aktive boliger (enfamiliehuse + lejligheder) til enhver tid fred.stlouisfed.org, op fra de usædvanligt lave niveauer set i 2021–22. Faktisk var udbuddet tilstrækkeligt til, at Kauai blev betragtet som et “købers marked” i slutningen af 2025 – udbuddet oversteg efterspørgslen i nogle områder, hvilket gav køberne mere forhandlingskraft realtor.com. Ejendomme stod også lidt længere: medianen for dage på markedet for boliger steg til omkring 31 dage (i august 2025, op 11% fra ~28 dage året før) locationshawaii.com, og markedstiden for lejligheder sprang til 44 dage (mod lynhurtige 13 dage året før) locationshawaii.com. Ejendomsmæglere rapporterer, at de ser flere prisnedsættelser og færre budkrige end i den nære fortid lyndagill.com. Alt dette indikerer et sundere, mindre hektisk marked. Dog, betyder “flere boliger” ikke overudbud – det er mere, at hysteriet har lagt sig. Mange sælgere vælger stadig ikke at sælge, medmindre prisen er rigtig, da et stort antal ejere nyder godt af realkreditrenter på under 3% fra tidligere år og har “ingen motivation for at sælge… og købe noget andet med en højere rente” hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. Dette har forhindret en bølge af udbud eller et kraftigt prisfald. I stedet omsættes Kauais boligmasse i et normaliserende tempo, og køberne har endelig lidt mere luft til at kigge og forhandle.

Hvem køber – lokale vs. udefrakommende?: Køberdemografien på Kauai i 2025 afspejler øens status som et attraktivt, men dyrt marked. En betydelig del af købene foretages af købere eller investorer uden for staten, hvilket længe har været tilfældet i Hawaiʻi. Statistiske data fra 2024 viser, at omtrent 1 ud af 5 enfamiliehuse og 1 ud af 3 ejerlejligheder på tværs af staten blev solgt til købere uden for staten uhero.hawaii.edu (fastlandskøbere, udenlandske investorer osv.). Da Kauaʻi er et mindre marked med mange luksusferieboliger, ser øen sandsynligvis lige så høje eller højere andele af ikke-lokale købere. Disse købere kommer ofte med kontanter: i midten af 2023 var over 50% af boligsalget på Kauai kontantkøb hawaiibusiness.com, og denne tendens fortsatte ind i 2025, da de høje renter gjorde finansiering dyrt. Velhavende fjernarbejdere, pensionister og investorer fra det amerikanske fastland (Californien, Pacific Northwest osv.) er fortsat aktive på Kauais marked, tiltrukket af øens skønhed og relative ro sammenlignet med Oʻahu eller Maui. Omvendt står lokale Kauaʻi-beboere over for store udfordringer med overkommelighed – kun omkring 20% af husholdningerne i Hawaiʻi har råd til et hus til medianprisen under de nuværende forhold civilbeat.org. Den gennemsnitlige husstandsindkomst på Kauaʻi blegner i forhold til huspriser på 1 mio. dollars. Derfor fortsætter de fleste lokale familier enten med at leje eller er afhængige af særlige programmer og nye byggerier for at købe. Kauaʻi County-regeringen og private partnere reagerer med projekter for billige boliger: for eksempel blev Lima Ola-boligerne i ʻEleʻele for nylig færdiggjort, hvilket gjorde det muligt for adskillige Kauaʻi-familier at købe boliger til under markedsprisen hawaiilife.com. Og et større Kilauea Town Expansion-projekt vil blive igangsat i 2026 og tilføje ~310 billige boligenheder til lokale beboere på North Shore (under en lejemodel for at holde dem permanent overkommelige) hawaiilife.com hawaiilife.com. Disse tiltag, sammen med lovgivning der giver lokale købere forrang (såsom ventelistefordele for beboere og nøglemedarbejdere) hawaiilife.com, har til formål gradvist at skabe mere balance. Samlet set ser boligmarkedet i 2025, at købere med store økonomiske ressourcer dominerer luksussegmentet, mens Kauaʻis arbejdskraft og førstegangskøbere forsigtigt vender tilbage via målrettede projekter og et lidt mindre aggressivt marked.

Udsigter for erhvervsejendomme: Turisme, detailhandel og forretningstendenser

Kauais erhvervsejendomssektor i 2025 er tæt forbundet med øens turismeindustri og lokale forbrugerbase. Efter en stærk genopblussen i rejseaktiviteten efter pandemien, oplever Kauaʻi-turismen nu nogle bump på vejen. Økonomer forudser, at antallet af besøgende vil falde med omkring 4 % over de næste to år kauainownews.com og at det reelle forbrug fra besøgende vil falde med omkring 1,6 milliarder dollars inden 2026 (på tværs af hele staten) sammenlignet med de seneste højder kauainownews.com. Årsagerne er globale og nationale: en mild risiko for recession i USA, høje rejseudgifter og svagere internationale markeder (Japan og Canada, som er vigtige kilder til besøgende i Hawaii, har oplevet færre flyvninger og valutaproblemer) kauainownews.com kauainownews.com. For Kauais hoteller, resorts og indkøbscentre betyder dette en periode med stabilisering frem for hurtig vækst. Belægningsprocenterne på hoteller er udjævnet, og værelsespriserne er under pres, da hoteloperatører konkurrerer om færre gæster. Udsigterne for erhvervslivet er præget af forsigtig optimisme – turismen kollapser ikke, men der forventes heller ikke en stigning på kort sigt.

Detail- og hotelbranchen: Detailhandelsområder på Kauaʻi, især dem der betjener turister (butikker, restauranter, gallerier), oplever et moderat men stabilt klima. De besøgsafhængige butikker i resortområder som Poʻipū og Princeville klarer sig godt, understøttet af den fortsat stærke strøm af rejsende fra det amerikanske fastland i 2025. Samtidig har lokalbetjent detailhandel i bymidter (som Kapaʻa og Līhuʻe) oplevet vækst, hvilket afspejler både efterspørgsel fra fastboende og turisters interesse for autentiske lokale virksomheder. For eksempel er Kapaʻas centrum blomstret op til et trendy sted med landbrugsmarkeder, madbiler og butikker – Hawaii Business bemærkede, at Kapaʻas kommercielle livlighed faldt sammen med en fordobling af boligpriserne i området over fem år (fra midt-$600Ks til omkring $1,2M) hawaiieliterealestate.com. Iværksættere udnytter Kauaʻis unikke stemning: øen har haft succeshistorier som Kauai Brewing Company, der har skabt sig en niche på craft beer-scenen og tiltrækker både lokale og besøgende hawaiieliterealestate.com. Ligeledes trives boutique wellness-centre, surfskoler og farm-to-table caféer, hvilket stemmer overens med turisters ønske om lokale oplevelser. Større detailkæder og nye shoppingpladser er relativt sjældne på Kauaʻi (delvist på grund af lokalsamfundets modstand mod overudvikling), men essentielle tjenester (dagligvarebutikker, apoteker) fortsætter med at have stabil omsætning. Det begrænsede udbud af erhvervslokaler i attraktive områder betyder, at belægningsgraden for kvalitetsbutikker forbliver høj, selvom lejeforhøjelser er fladet ud. Overordnet set er Kauais detailmarked præget af små, lokalt orienterede virksomheder, der nyder godt af turismen, men ikke er fuldstændig afhængige af den hawaiieliterealestate.com.

Kontor- og industrilokaler: I modsætning til Oʻahu har Kauaʻi ikke et stort kontormarked – øens økonomi er mindre erhvervspræget og mere drevet af turisme/landbrug. Størstedelen af efterspørgslen efter “kontor” kommer fra offentlige myndigheder, medicinske faciliteter eller små professionelle firmaer. I 2025 er kontorledigheden på Kauaʻi lav simpelthen fordi udbuddet er meget begrænset (Līhuʻe har kun et par kontorbygninger, og små kontorer er spredt andre steder). Der tales om nye nicher: for eksempel tech og fjernarbejde – nogle få tech-professionelle fra virksomheder som Google eller Meta bor angiveligt delvist på Kauaʻi og udnytter muligheden for fjernarbejde (nogle kilder har endda påstået, at store tech-virksomheder har en tilstedeværelse, men realistisk set er det mere sandsynligt, at det er fjernarbejdere end egentlige kontorer) hawaiieliterealestate.com. Dette har endnu ikke ført til nævneværdig kontorudvikling, men co-working spaces og bedre bredbånd er dukket op for at understøtte denne tendens. Industri- og lagerbygninger (til opbevaring, logistik, let produktion) er ligeledes knappe, men vigtige for den lokale økonomi. De igangværende infrastrukturprojekter (vejforbedringer, lufthavnsopgradering) holder entreprenørerne beskæftigede og i behov for plads til materialegårde og lagre. Lejen for industrilokaler er steget en smule på grund af manglende udbud.

Turistfaciliteter og hoteller: Ejendomssegmentet inden for hospitality på Kauaʻi er i en fase med fornyelse og geninvestering. Et hovedprojekt er Coco Palms Resort-genudviklingen på østsiden. Coco Palms har længe været et spøgelseshotel siden orkanen Iniki (1992), men bliver nu endelig genopbygget som et luksusresort med 350 værelser under Kimpton-brandet, planlagt til åbning i 2026 bigislandnow.com bigislandnow.com. Dette projekt til $250–400 millioner (støttet af Reef Capital og IHG Hotels) er en betydelig investering, der vil skabe hundredvis af byggejobs og, når det åbner, hundredvis af jobs inden for hospitality bigislandnow.com. Det understreger både mulighederne og udfordringerne i Kauaʻis erhvervsliv: investorer ser et udækket behov for high-end værelser, men projektet har været kontroversielt, hvor lokalsamfundsgrupper har forsøgt at stoppe det til fordel for en kulturpark bigislandnow.com. En dommer afviste et påbud i 2024, så byggeriet fortsætter, men udviklerne har måttet love en “historisk følsom restaurering” med et kulturcenter på stedet for at imødekomme bekymringer bigislandnow.com bigislandnow.com. Andre steder på øen har eksisterende resorts opgraderet – for eksempel genåbnede det tidligere Princeville Resort som 1 Hotel Hanalei Bay (efter en øko-luksusrenovering til over $100 mio.) i begyndelsen af 2023, hvilket tilføjede ultra-luksus til North Shore. Ferieudlejningslejligheder og villaudviklinger udgør også en del af det kommercielle landskab: områder som Princeville, Kapaʻa og Poʻipū har lejlighedskomplekser, der fungerer på samme måde som hoteller. Med den nye statslov SB 2919 (diskuteret i næste afsnit) bliver de lovligt godkendte resortområder endnu mere værdifulde for sådanne investeringer, da Kauaʻi fortsætter med at udfase korttidsudlejning i boligzoner.

Infrastruktur og udviklingsudsigter: Vigtige infrastrukturforbedringer baner vejen for langsigtet kommerciel stabilitet frem for ekspansion. Et godt eksempel er Līhuʻe Lufthavn-opgraderingen. I 2025 modtog lufthavnen et nyt føderalt tilskud på $51,3 millioner for endelig at løse sikkerhedsproblemer på landingsbanen, hvilket bringer projektet op over $100 millioner i finansiering beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Dette indebærer at flytte og forlænge hovedlandingsbanen for at skabe ordentlige sikkerhedszoner, installere ny belysning og bringe faciliteterne op til FAA-standarder omkring 2026 beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Vigtigt er det, at dette projekt ikke markedsføres som en udvidelse (ingen nye terminaler eller øget kapacitet), men som påkrævet vedligeholdelse – en bevidst skelnen efter at det sidste forsøg på en masterplan mødte modstand i lokalsamfundet mod alt, der lignede “udvidelse for besøgende.” beatofhawaii.com Med andre ord holder Kauaʻis beboere øje med, at infrastrukturforbedringer gavner sikkerhed og livskvalitet frem for at muliggøre en massiv tilstrømning af turister. Denne holdning vil sandsynligvis også præge fremtidige kommercielle projekter. Større kommercielle udviklinger (nye indkøbscentre, store resorts uden for eksisterende zoner) har svære vilkår for godkendelse på grund af trafik-, miljø- og kulturhensyn. I stedet forventer vi inkrementel vækst: renoveringer af eksisterende butikscentre, små nybyggerier i bykerner og offentlige projekter (som kommunens igangværende vejforbedringer og de kommende Kilauea-faciliteter som en del af udvidelsen).

Sammenfattende er Kauais kommercielle ejendomsmarked frem mod 2025 stabilt, men ikke i kraftig vækst. Øens butikker, restauranter og resorts navigerer i en let nedgang i turismen, og investorer er forsigtige med store projekter. Men de langsigtede fundamentale forhold – begrænset kommercielt areal, et stærkt brand som premiumdestination og en voksende befolkning – holder udsigterne positive. Forvent bæredygtig, lokalsamfundsorienteret udvikling som tema: Kauaʻis fokus er på kvalitet frem for kvantitet, så væksten i den kommercielle sektor ikke sker på bekostning af miljøet eller den lokale livsstil. Efterhånden som besøgstallene genopretter sig frem mod 2027–2028 kauainownews.com, bør det forarbejde, der lægges nu (lufthavnsforbedringer, opfriskede resorts, støtte til lokale virksomheder), give udbytte i et mere robust og diversificeret marked for erhvervsejendomme.

Regional opdeling: Nord, Øst, Syd og Vest Kauaʻi

Kauai er måske en lille ø, men dens ejendomsdynamik varierer markant fra region til region. Her er et nærmere kig på, hvordan forskellige dele af Garden Isle klarer sig i 2025:

  • North Shore (Princeville & Hanalei): North Shore forbliver Kauaʻis luksusenklave, kendt for betagende natur og ejendomme til høje priser. I 2025 oplevede denne region en bemærkelsesværdig nedgang i salgsvolumen, men stadig stærke priser. År for år faldt antallet af solgte boliger på North Shore med næsten 39% i begyndelsen af 2025 hawaiilife.com – et udtryk for både begrænset udbud og forsigtige købere i luksussegmentet. På trods af færre handler fortsatte priserne med at stige: medianpriserne i attraktive kvarterer steg med over 10% på North Shore i samme periode hawaiilife.com. Grundlæggende er ejerne her ikke presset til at give rabat, og velhavende købere betaler gerne ekstra for perler (f.eks. ejendomme med havudsigt, lejligheder på klippetoppe). Princeville, med sine resort-golfbaner og det nye luksuriøse 1 Hotel, har mange ejendomme i 2–5 millioner dollars-klassen (og opefter). Hanalei, med sin berømte bugt og strand, ser endnu højere priser for de sjældne udbud (ofte $5M+). “Days on market” kan være lang for boliger på North Shore, da sælgere venter på den rette køber i stedet for at sænke prisen. Køberdemografi: en stor andel er købere fra det amerikanske fastland (for eksempel tech- og finanseliten fra vestkysten), der søger fritidsboliger eller fjerntliggende tilflugtssteder. Ejendomsmarkedet på North Shore påvirkes også af vejr og adgangsforhold – oversvømmelsen i 2018, der afskar Kuhio Highway, understregede risikoen for isolation – men det har ikke dæmpet efterspørgslen; tværtimod har det forstærket områdets eksklusivitet. Udsigter: begrænset nyudvikling (området er stort set udbygget bortset fra de planlagte pauser i Princeville-udviklingen) og et stærkt brand betyder, at priserne på North Shore sandsynligvis forbliver robuste. En ny udvikling er Kilauea Town Expansion lige mod nordøst: dette kommuneledede projekt vil tilføje billige boliger i Kilauea inden 2028 hawaiilife.com hawaiilife.com. Selvom det ikke direkte konkurrerer med luksusboliger, vil det tilføje boliger til arbejdsstyrken og fælles faciliteter i området, hvilket over tid kan bringe flere fastboende og muligvis støtte flere lokale virksomheder på North Shore.
  • Østsiden (Kapaʻa & Līhuʻe): Østsiden er Kauaʻis mest befolkede og kommercielle område, der omfatter amtsædet Līhuʻe og den travle by Kapaʻa. Ejendomspriserne her har en tendens til at være mere moderate (efter Kauaʻi-standard) og er rettet mod lokale familier, med en blanding af ejerlejligheder, enfamiliehuse og nogle landlige ejendomme. I 2025 viste markedet på Østsiden relativ stabilitet. Huse i Kapaʻa og Wailua har været efterspurgte – Kapaʻas bymidte-genoplivning og centrale placering gør det attraktivt for både lokale og købere udefra, der søger en “by”-følelse. I løbet af de sidste fem år er Kapaʻas medianboligpris omtrent fordoblet, hvilket afspejler denne stigning i popularitet hawaiieliterealestate.com. Denne vækst er udjævnet på kort sigt; nylige data viste, at boligsalget på Østsiden var faldet (Kapaʻa havde færre udbudte boliger og et fald i salgsvolumen i 2025) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, men priserne faldt ikke meget. Līhuʻe, derimod, oplevede en interessant stigning: frem til midten af 2025 var salget i Līhuʻe oppe med ca. 20% og medianprisen oppe med ca. 12,8% år-til-dato hawaiilife.com. Dette kan skyldes, at nogle nyere, dyrere boliger blev solgt (Līhuʻe har nogle nyere udstykninger), og at der som øens jobcenter er en konstant efterspørgsel efter at bo tæt på arbejde, lufthavn og hospitaler. Generelt er priserne på Østsiden (omtrent i $700K–$1M-intervallet for mange boliger) lavere end på nord- eller sydkysten, så nogle købere skiftede til dette område for bedre værdi i 2025. Ejerlejlighedsprojekter som dem i Wailua/Kapaʻa oplevede også aktivitet – disse er populære både for fastboende og som lovligt zonerede ferieudlejninger (Kapaʻa-kystkorridoren er et udpeget besøgsområde kauaikahuna.com, hvilket tillader korttidsudlejning i visse komplekser). Med hensyn til erhvervsudvikling huser Līhuʻe øens største industriområde og store butikker (Costco, Home Depot), og der har ikke været større nybyggeri ud over mindre detailhandel og de igangværende forbedringer af lufthavnen. Udsigter: Østsiden står til at drage fordel af kommende projekter – ikke kun den førnævnte Līhuʻe Lufthavnsopgradering (forbedrer sikkerheden og muligvis rejseoplevelsen inden 2026 beatofhawaii.com), men også planer om at forbedre Līhuʻes infrastruktur og gangvenlighed under forskellige kommunale initiativer. Ejendomsmarkedet her bør forblive “steady Eddie” på Kauaʻi: mindre ustabilt end ferieområder, medmed moderat værdistigning og solid efterspørgsel på lejemål fra lokale arbejdere.
  • Sydkysten (Poʻipū & Kōloa): Sydkysten er en fortælling om to markeder i 2025: resort-luksusmarkedet vs. det lokale boligmarked. Poʻipū, med sit solskin og sine resorts, er sydkystens juvel – hjemsted for luksuslejligheder, ferieboliger og resorts som Grand Hyatt. Kōloa by og dens omgivelser byder på en blanding af gamle plantagehuse, nye udstykninger og nogle overkommelige boligprojekter, der strækker sig mod vest. I begyndelsen af 2025 oplevede sydkysten en stigning i salget – antallet af solgte enheder blev fordoblet år-til-år (fra 12 til 24 i en periode) hawaiilife.com – takket være tilstrømningen af overkommelige boliger i ʻEleʻele (Lima Ola-projektet) hawaiilife.com. Dette projekt, som teknisk set ligger vest for Kōloa (nær Hanapēpē), blev talt med i nogle syd/vest-statistikker og sænkede midlertidigt medianprisen, fordi dusinvis af boliger blev solgt i $500–$600K-klassen, hvilket trak “gennemsnittet” ned hawaiilife.com. Faktisk var Kauaʻis samlede medianprisfald på –13,5 % “delvist takket være Lima Ola-projektet”, som gjorde boligejerskab mere tilgængeligt på syd/vest-siden hawaiilife.com. Hvis man ser bort fra disse subsidierede salg, forbliver medianpriserne på sydkysten meget høje (en analyse viste, at medianen på sydkysten ville være $1,45M mod $1,15M med de overkommelige boliger inkluderet) hawaiilife.com. I mellemtiden kølede det traditionelle luksusmarked på sydkysten lidt af – Kōloa-distriktet (som inkluderer Poʻipū) oplevede faktisk det største fald i salg af enfamiliehuse af alle distrikter i august 2025 (et markant fald, der bidrog til det ø-dækkende fald i boligsalg) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Ejendomsmæglere antyder, at de høje priser i Kōloa har begrænset køberpuljen i 2025 kauaipropertysearch.com. Ejendomme i Poʻipū, der måske ville have tiltrukket budkrige i 2021, kan nu komme til at stå lidt længere, indtil en kontantkøber dukker op. Ikke desto mindre forbliver Poʻipū meget eftertragtet – det er et af de få områder på Kauaʻi, hvor du lovligt kan eje et ferieudlejningshus (inden for VDA), så investorinteresten forbliver stærk. Poʻipū har også nye udviklinger som Kukuiʻula, et luksuriøst område med specialbyggede huse og grunde til flere millioner dollars (Parade of Homes i 2025 fremviste boliger der til $5–10M+ lyndagill.com). Segmentet for ultra-high-end oplevede nogle hurtige handler (et $8,5M Kukuiʻula-hjem kom under kontrakt samme dag, det kom på markedet lyndagill.com), hvilket beviser, at luksus til den rette pris stadig bliver solgt. Udsigter: Sydkystens fremtid ser positiv ud, da den balancerer feriestedets tiltrækningskraft med lokale behov. Kauaʻis regering overvejer mere arbejdskraftboliger tæt på dette jobcenter (der tales om at udvide billige boliger i Kalāheo/Lāwaʻi-området næste gang). Poʻipū vil fortsat være en søjle i Kauaʻis turisme – eventuelle opbremsninger i 2025–26 er sandsynligvis kortvarige. Sidst i 2020’erne, hvis turismen tager fart igen, kan du forvente, at ejendomsmarkedet på Sydkysten (især ferielejligheder og huse) vil accelerere i efterspørgsel. For nu giver 2025–2026 lidt pusterum, hvor købere har en chance for at få fat i ejendomme, der for et par år siden måske var uden for rækkevidde.
  • West Side (Waimea & Hanapēpē-området): Kauaʻis West Side er den mest landlige og mindst udviklede region, og dens ejendomsmarked er mindre i volumen. Det omfatter historiske byer som Waimea og Hanapēpē, landbrugsområder og nyere lokalsamfund som Kekaha og ʻEleʻele. West Side tilbyder generelt de laveste medianboligpriser på Kauaʻi – dels fordi det ligger længere væk fra større arbejdspladser, og også fordi boligudbuddet omfatter ældre plantagehuse og mere beskedne lokale nabolag. I 2025 oplevede West Side kun et par salg hver måned (f.eks. i august 2025 var der kun 3 samlede handler i Waimea-distriktet – 2 huse og 1 grund) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Dette lave volumen betyder, at statistikkerne kan svinge. Den store nyhed på West Side var faktisk de ʻEleʻele Lima Ola-boliger til overkommelige priser, som blev nævnt tidligere: de ligger geografisk i West (nær Port Allen), og de leverede dusinvis af helt nye boliger til lokale købere i slutningen af 2024 og begyndelsen af 2025. Disse salg til relativt lave priser (<$600K) var et plus for lokale boligkøbere og ses som et “blip” i markedsdataene (et positivt blip for antal salg og et faldende blip for gennemsnitsprisen) hawaiilife.com. Ejendomsmarkedet på West Side bevæger sig generelt langsomt – liggetiden her kan være længere, da mange købere prioriterer andre dele af øen. Dog tiltrækkes nogle af det tørre, solrige klima (Kekaha og Waimea er de mest solrige steder på Kauaʻi) og den gamle Hawaiʻi-charme (Waimea by har for eksempel plantagehytter og ingen store resorts). Interessen fra udenlandske købere er lavere her, undtagen i særlige tilfælde som store strandgrunde eller historiske plantageejendomme, der kommer til salg. Priserne er steget i West ligesom på resten af Kauaʻi (det er på ingen måde “billigt” – medianen kan ligge i $700.000’erne), men det forbliver den mest tilgængelige region for lokale købere. Udsigter: West Side kan opleve vækst, hvis flere boligprojekter udvikles (der er jord tilgængelig). Kommunens Generalplan lægger op til at fokusere væksten i byer som Waimea og Hanapēpē for at bevare åbne områder andre steder. Der er også den interessante mulighed for det længe diskuterede “Polihale resort” eller andre turistknudepunkter på vestsiden, men indtil videre har modstand fra lokalsamfundet og adgangsproblemer sat disse planer på pause. I de næste 3–5 år vil West Side sandsynligvis forblive stille og lokalsamfundsorienteret, med gradvise stigninger i boligudbuddet. Hvis hjemmearbejde bliver mere almindeligt, kan nogle fjernarbejdere vælge West på grund af dets overkommelighed og ro, hvilket forsigtigt kan øge efterspørgslen.

Overordnet set viser Kauaʻis regionale ejendomsmønstre i 2025 et mangfoldigt billede: ultra-luksus i nord, travlhed i øst, resortfokus i syd og afslappet stemning i vest. Denne diversitet betyder, at Kauaʻis marked har flere delmarkeder, der kan klare sig bedre eller dårligere på forskellige tidspunkter. For en potentiel køber eller investor er det afgørende at forstå disse lokale nuancer – fra Princevilles prestige til Kapaʻas bekvemmelighed. Det er virkelig et tilfælde, hvor ejendomsmarkedet er hyper-lokalt, selv på en lille ø.

Korttidsferieudlejning & Lokal Lovgivning

Korttidsferieudlejninger (STRs) – tænk Airbnb- og VRBO-lignende overnatninger – er et brandvarmt emne på Kauaʻi, som i resten af Hawaiʻi. Disse udlejninger kan give stor indtjening for ejerne og tilbyde besøgende unikke ophold, men de påvirker også boligudbuddet og nabolagene. Kauaʻi har nogle af de strengeste STR-regler i staten, og 2025 bringer endnu mere fokus på dette område på grund af ny lovgivning.

Nuværende regler på Kauaʻi: Siden 2009 har Kauaʻi County-loven forbudt korttidsudlejning (under 180 dage) uden for udpegede områder kauai.gov kauaikahuna.com. De eneste steder, hvor du lovligt kan drive en transient ferieudlejning (TVR) på Kauaʻi, er i Visitor Destination Areas (VDAs) eller med en sjælden dispensation for ikke-konform brug. VDAs omfatter det meste af Poʻipū (resortområde på sydkysten), Princeville og dele af Hanalei (resortområder på nordkysten) samt Wailua-Kapaʻa-korridoren på østsiden kauaikahuna.com. Grundlæggende er dette områder, der allerede er indrettet til turisme med resorts eller lejligheder. Uden for disse områder er det ikke tilladt at udleje et hjem på korttidsbasis. Kauaʻis strenge håndhævelse betyder, at mange boligområder (fra Līhuʻe til lokale nabolag på østsiden til byer på vestsiden) fortsat er forbudt for Airbnb-lignende udlejning, hvilket bevarer disse boliger til langtidsbeboere. Lovlige STR-ejendomme har typisk en særlig tilladelse eller blev godkendt, hvis de eksisterede før forbuddet i 2009. Kommunen har historisk set taget skridt mod ulovlige ferieudlejninger, herunder bøder.

SB 2919 – Ny statslov (2024): I 2024 vedtog Hawaiʻis lovgivende forsamling Senate Bill 2919, en lov der giver amterne beføjelse til at regulere og udfase korttidsudlejning via zonelovgivning kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Guvernør Josh Green underskrev den i maj 2024 kauaikahuna.com. Loven blev til på baggrund af den landsdækkende boligkrise – lovgiverne argumenterede for, at for mange boliger blev omdannet til ferieudlejning, hvilket reducerede udbuddet for lokale kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 siger grundlæggende, at amterne kan forbyde ferieudlejning i boligzoner og endda “afskrive” (udfase over tid) eksisterende udlejninger. For Kauaʻi, som allerede forbyder STRs i boligzoner, er den umiddelbare effekt begrænset. Faktisk mener lokale brancheeksperter, at “der vil være ringe effekt på Kauaʻi”, fordi øen har håndhævet disse regler i over 15 år kauaikahuna.com. Amterne kunne dog bruge SB 2919 til at stramme reglerne yderligere – for eksempel eliminere eventuelle resterende smuthuller eller forkorte udfasningsperioden for ulovlige operatører. Den virkelige dramatik ved SB 2919 kan dog udspille sig mere på andre øer som Oʻahu (som har haft svært ved at regulere Airbnbs) og Maui (som overvejer at udfase korttidsudlejningslejligheder i visse områder). Men selve vedtagelsen af denne lov understreger Hawaiis vilje til at prioritere boliger til fastboende frem for turister.

Tendenser i Kauaʻis marked for ferieudlejning: På trods af strenge regler udgør ferieudlejninger en væsentlig del af Kauaʻis ejendomsbillede inden for de tilladte zoner. Faktisk har de seneste par år oplevet et boom i ferieudlejningsaktivitet, efterhånden som rejseaktiviteten tog fart igen: en rapport bemærkede en “uhørt 30% stigning i antallet af ejendomme, der bruges som ferieudlejning” for nylig kauaikahuna.com. Mange ejere skiftede til STR’er for højere indtægter, og mange besøgende foretrækker at leje et hus/lejlighed for at opleve at bo i et lokalsamfund frem for et hotel kauaikahuna.com. På Kauaʻi findes lovlige ferieudlejninger i forskellige former: lejlighedsresorts (som Kiahuna Plantation i Poʻipū eller Hanalei Colony Resort på North Shore), tilladte udlejningshuse i resortområder og nogle B&Bs/hjemmedelinger, hvor ejeren bor på stedet (disse har andre tilladelsesregler). Den høje efterspørgsel på ferieudlejninger har holdt ejendomspriserne oppe i resortområderne – for eksempel kan en beskeden lejlighed i Princeville, som en lokal måske ville leje på langtidsbasis for $3.000/md., indbringe det dobbelte eller tredobbelte som ferieudlejning, hvilket betyder, at sælgere kan forlange tæt på $1 mio. selv for små enheder hawaiibusiness.com. Dog skal investorer være varsomme: med løbende håndhævelse risikerer enhver ejendom, der opererer uden for reglerne, at blive lukket ned. Kauaʻi reviderer og undersøger regelmæssigt udlejningsopslag. Naboer er ofte hurtige til at anmelde mistænkte ulovlige udlejninger i deres boligområde, da STR’er kan medføre parkeringsproblemer eller støj.

Samfundspåvirkning og igangværende debatter: For beboerne er der enighed om, at Kauaʻis STR-nedslag har været gavnligt for at bevare noget af boligudbuddet. Øen står stadig over for boligmangel, men forestil dig, hvis hver hyggelig hytte i Kapaʻa eller hvert plantagehus i Waimea var en Airbnb – det ville være endnu sværere for lokale. Når det er sagt, mener nogle, at Kauaʻis økonomi kunne drage fordel af mere fleksibilitet, især i områder uden resorts. Modargumentet er, at Kauaʻis veje og infrastruktur (og lokalsamfundets karakter) ikke kan håndtere ubegrænset vækst i antallet af turister; derfor er det at begrænse overnatningsmuligheder til resorts en måde at styre påvirkningen på. Denne debat vil sandsynligvis fortsætte, men eventuelle ændringer vil ske gradvist. Fra et investorperspektiv er det reelt kun muligt at købe ejendom til korttidsudlejning på Kauaʻi, hvis det ligger i en VDA eller har en tilladelse. Disse ejendomme har ofte en højere pris. For eksempel kan en lejlighed i Princeville, der er godkendt til ferieudlejning, koste væsentligt mere end en tilsvarende lejlighed i et ikke-VDA-område – alene på grund af indtjeningspotentialet. Desuden indikerer det lovgivningsmæssige klima forsigtighed: fremtidige regler kan yderligere beskatte eller begrænse ferieudlejninger (Hawaiʻi County har indført ekstra skatter, og Maui overvejer at udfase nogle ældre ferieudlejningstilladelser). Kauaʻi kunne følge trop med højere skatter på Airbnbs eller strengere sikkerhedskrav. På den anden side kan legitime STR-ejere på Kauaʻi nu operere med mindre konkurrence, efterhånden som de ulovlige bliver presset ud, hvilket muligvis forbedrer belægnings- og udlejningspriserne for de lovlydige enheder.

Sammenfattende er korttidsudlejning på Kauaʻi i 2025 stramt reguleret. Øens ledere og lokalsamfund foretrækker en model, hvor turister bor i planlagte resortområder, mens boligkvarterer er forbeholdt fastboende. Dette har forhindret, at Kauaʻi er blevet oversvømmet af ferieudlejninger sammenlignet med andre steder. Fremadrettet kan man forvente fortsat håndhævelse og måske endda strengere tiltag for at sikre, at korttidsudlejninger ikke udhuler boligmassen. For ejendomsmarkedet betyder det, at ejendomme egnet til korttidsudlejning (i resortzoner) vil forblive eftertragtede, mens boliger i lokale kvarterer primært vil være på langtidsmarkedet – en opdeling, der i teorien gavner boligoverkommelighed og sammenhængskraft i lokalsamfundet.

Investeringmuligheder og udfordringer unikke for Kauaʻi

Investering i ejendomme på Kauaʻi kan være meget givende – men det indebærer et unikt sæt af muligheder og udfordringer, der adskiller øen fra andre. Her er et overblik over, hvad kloge investorer bør vide:

Muligheder:

  • Turisme- & hotel/ferieejendomme: Kauaʻis vedvarende tiltrækningskraft som “Garden Island” betyder, at hoteller, resortlejligheder og ferieudlejningsejendomme kan være indbringende. Nye projekter som Coco Palms Resort genåbning i 2026 signalerer tillid til hotelbranchen bigislandnow.com. At købe sig ind i resortlejlighedskomplekser eller små boutiquehoteller (når de er tilgængelige) giver investorer mulighed for at ride med på bølgen af forventet turistgenopretning sidst på årtiet. Med forventet fuld genopretning af besøgstal omkring 2028 kauainownews.com, kan indtægterne fra hotelbranchen stige markant, hvilket løfter ejendomsværdierne i dette segment.
  • Boligudlejning & arbejdsstyrkeboliger: På den anden side af luksusturismen er der stor efterspørgsel efter langtidsudlejning til lokale beboere. Kauaʻi har kronisk mangel på lejeboliger; at eje og administrere langtidsudlejning (lejligheder, ohana-enheder osv.) kan give stabile afkast med lav tomgang. Efterhånden som flere fagfolk (lærere, sygeplejersker, fjernarbejdere) flytter til Kauaʻi for livsstilen, forbliver udlejningsmarkedet stramt – gennemsnitslejen er omkring $3.000/md i 2025 (langt over det amerikanske gennemsnit) zillow.com. Investorer, der fokuserer på at tilbyde kvalitetsboliger til lokale (inden for lovens rammer), vil finde en stabil lejerbase.
  • Begrænset udbud – stort potentiale: Kauaʻis geografi og strenge zoneinddelinger begrænser kraftigt mængden af udviklingsbar jord. Dybest set er udbuddet fastsat, men efterspørgslen (både lokal og fra folk uden for øen) består. Dette har en tendens til at understøtte langsigtet værdistigning. Investering i fast ejendom på Kauaʻi ses ofte som en stabil, langsigtet investering: selv når markedet dykker, har ejendomsværdierne her historisk set genvundet og steget på grund af knaphed. For eksempel, selv efter nylige fald, er medianpriserne stadig markant højere end for 5–10 år siden hawaiibusiness.com. En investor med tålmodighed kan regne med, at “de laver ikke mere jord” på Kauaʻi, og alt, hvad du ejer, er et stykke paradis, som mange vil konkurrere om.
  • Bæredygtige og nicheprægede udviklinger: Kauaʻi er på forkant med nogle nicheprægede ejendomsprojekter, såsom miljøvenlige hjem, regenerative landbrugsejendomme og wellness-retreats. Øens rene, grønne image betyder, at der er muligheder for at udvikle eller omdanne ejendomme til yoga-retreats, økologiske gårde med Airbnb-enheder (i tilladte zoner) eller solcelledrevne øko-lodges. Disse nichemarkeder vokser, efterhånden som forbrugerne bliver mere miljøbevidste. Investorer med kreativ vision – for eksempel at omdanne en gammel plantage til et agroturisme B&B – kan få adgang til en unik indtægtskilde. (Selvfølgelig er det afgørende at sikre zoneoverholdelse.)
  • Infrastruktur og kommerciel vækst: Selvom Kauaʻi ikke sigter mod udvikling i Oʻahu-stil, er der udpegede vækstområder. Kilauea Town Expansion-projektet vil for eksempel ikke kun inkludere boliger, men også nye kommercielle og lette industrilokaler (til dagligvarer, serviceydelser osv.) hawaiilife.com. Dette kan åbne muligheder for investorer til at støtte eller udleje til nye virksomheder, der betjener disse lokalsamfund. Ligeledes kan forbedringer af infrastrukturen (som opgradering af lufthavnen, vejprojekter) gøre visse områder mere tilgængelige og attraktive, hvilket over tid kan øge ejendomsværdierne i disse områder. At være på forkant – f.eks. at købe jord nær et planlagt nyt vej- eller forsamlingshus – kan vise sig at betale sig.

Udfordringer:

  • Regulatoriske forhindringer & lokalsamfundets granskning: Kauaʻi har et velorganiseret lokalsamfund, der værner om øens karakter. Enhver udvikling eller større opkøb (især fra udenlandske investorer) mødes ofte med granskning. Zonelovene er strenge, tilladelser kan være svære at få, og modstand fra lokalsamfundet kan forsinke projekter. Sagen om Coco Palms illustrerer dette – det tog årtier og et globalt hotelkoncern at få det igennem, og selv da med betingelser bigislandnow.com. Mindre investorer kan finde det udfordrende at navigere i godkendelsesprocessen for alt andet end et simpelt husbyggeri. Grundlæggende er “Kend reglerne” afgørende på Kauaʻi. Dette inkluderer forståelse for hawaiianske kulturelle og miljømæssige hensyn – f.eks. kan du have brug for arkæologiske undersøgelser før udgravning, eller du kan støde på beskyttede arter eller iwi kūpuna (forfædres rester) på en ejendom, hvilket kan standse arbejdet. Overholdelsesomkostninger og forsinkelser skal indregnes i ethvert projekt.
  • Høje omkostninger (byggeri & vedligeholdelse): At bygge eller renovere på Kauaʻi er dyrt. Næsten alle materialer skal fragtes ind, og der er et begrænset antal entreprenører (som har meget travlt). Byggepriser pr. kvadratfod er blandt de højeste i landet. For investorer betyder det, at flips og udviklingsprojekter har snævre marginer – at overskride budgettet er en reel risiko. Forsikrings- og vedligeholdelsesomkostninger er også høje: Kauaʻis tropiske klima (sol, salt, termitter, kraftig regn) slider på bygninger. Derudover, efter begivenheder som orkanen Iniki og for nylig problemer på andre øer, er forsikringspræmier steget og det kan være svært at få dækning for kystejendomme. Disse udgifter kan æde af afkastet, hvis de ikke håndteres omhyggeligt.
  • Naturkatastrofer og klimarisici: Kauaʻi er et paradis, men ikke uden farer. Orkaner, selvom de er sjældne, har tidligere forårsaget store ødelæggelser (Iniki i 1992 er det bedste eksempel). Øen oplever også lejlighedsvis oversvømmelser (f.eks. de rekordstore regnskyl i 2018, der ødelagde Hanalei) og erosion. Lavtliggende kystejendomme står over for langsigtede problemer med stigende havniveau og kysterosion. Investorer skal overveje ejendommens modstandsdygtighed – både for sikkerhed og forsikringsformål. En smuk grund ved stranden kan virke som et kup, indtil du opdager, at den ligger i en oversvømmelseszone og du ikke kan få tilladelse til at bygge en kystmur. Klimaforandringer kan i stigende grad påvirke, hvilke områder der forbliver egnede til udvikling eller endda beboelse i de kommende årtier.
  • Økonomisk følsomhed: Kauaʻis økonomi er lille og meget afhængig af turisme og amerikanske økonomiske forhold. En nedgang på det amerikanske fastland eller en stigning i olie-/flypriser kan hurtigt reducere antallet af besøgende. Det så vi under COVID (nul turister i flere måneder) og vi ser det nu med forudsigelser om en mild recession. For investorer betyder det, at lejeindtægter og erhvervsudlejning kan svinge med de økonomiske cyklusser. At eje en ferieudlejning eller en detailbygning indebærer risikoen for, at et fald i turismen vil skade pengestrømmen. I modsætning til en stor, diversificeret by har Kauaʻi ikke en bred industriel base – det er i bund og grund turisme, regering og lidt landbrug. Så en investor skal enten være forberedt med kontantreserver til at klare sløve perioder eller fokusere på segmenter, der er mere modstandsdygtige (som lokale udlejninger, ejendomme til essentielle tjenester).
  • Begrænsede exit-strategier: Det samme, der gør Kauaʻis ejendomme værdifulde – deres unikke karakter – kan også betyde mindre likviditet. Der er simpelthen færre købere til en ejendom til flere millioner dollars på Kauaʻi sammenlignet med for eksempel Honolulu eller Los Angeles. Antallet af dage på markedet for eksklusive boliger på Kauaʻi kan være højt, som tidligere nævnt. Hvis du har brug for at sælge hurtigt, kan du blive nødt til at acceptere et afslag i prisen. Derudover er puljen af lokale købere begrænset af indkomst, og puljen af købere udefra kan svinge med de globale markedstendenser. Derfor betyder investering i Kauaʻi ofte, at man skal planlægge at holde ejendommen i længere tid, fordi et hurtigt videresalg med fortjeneste ikke altid er muligt i et kølende marked.

Sammenfattende kræver investering i ejendomme på Kauaʻi en balanceret og informeret tilgang. Øen tilbyder enormt potentiale – fra indtægter fra ferieudlejning til stærk langsigtet værdistigning og den immaterielle fordel ved at eje noget i et af verdens smukkeste steder. Men udfordringerne er lige så store – fra at navigere i lovgivningen og vinde lokalsamfundets tillid til at håndtere omkostninger og risici på et fjerntliggende marked. De, der får succes, er typisk enten langsigtede investorer, der værdsætter stabilitet og arv (og er villige til at ride cyklerne ud), eller nicheoperatører, der forstår Kauaʻis særlige krav (hvad enten det er inden for gæstfrihed, landbrug eller billige boliger). For investorer, der er villige til at omfavne Kauaʻis måde at gøre tingene på – med respekt for landet (`āina) og lokalsamfundet – kan de kommende år faktisk byde på gyldne muligheder, efterhånden som markedet finder ligevægt og nye projekter kommer på banen.

3–5 års forudsigelser: Hvad er næste skridt for Kauaʻis ejendomsmarked?

Når vi ser fremad, hvad kan vi forvente af Kauaʻis ejendomsmarked resten af årtiet (2025–2030)? Baseret på aktuelle data, økonomiske prognoser og lokale tendenser er her flere centrale forudsigelser for de næste 3–5 år:

  • Markedsbalance og moderat prisvækst: Efter rutsjebaneturen i begyndelsen af 2020’erne går Kauaʻi sandsynligvis ind i en periode med relativ balance. De hurtige prisstigninger er kølet af for nu, og de fleste analytikere forventer hverken et krak eller et nyt boom i den nærmeste fremtid. Faktisk bemærker University of Hawaiʻis økonomiske forskningsteam, at boligpriserne forbliver høje, og priserne på enfamiliehuse fortsætter med at stige gradvist kauainownews.com selv i en blødere økonomi. Dette antyder, at eventuelle yderligere prisfald vil være begrænsede. Efterhånden som renterne stabiliseres (eller potentielt falder) i 2026–2027, forventer vi, at boligefterspørgslen vil tage til igen, men ikke på et hektisk niveau – mere i tråd med normale forhold. Prognoser peger på, at en årlig prisstigning på lave enkeltcifrede procenter vil genoptages på hele øen omkring 2027. Med andre ord kan boligværdierne på Kauaʻi stå stille eller svinge lidt i 2025–26, for derefter at begynde at stige med en bæredygtig takt på 3–5% om året senere i årtiet. I 2030 kan medianpriserne meget vel nå nye rekordhøjder, men fordelt over flere år i stedet for et pludseligt spring.
  • Rentesatser & køberaktivitet: En joker er realkreditrenterne. Hvis globale økonomiske pres får renterne til at falde hurtigere end forventet (for eksempel hvis Fed sænker renterne markant i 2024–2025 på grund af en recession), kan den opsparede køberinteresse vende tilbage hurtigere, hvilket vil føre til et lille boom i salg og prisstigninger. Omvendt, hvis inflationen forbliver stædig og renterne forbliver høje, vil købere med kontantbetaling og høj nettoformue fortsat dominere (som de har gjort i 2023–25), og gennemsnitskøbere vil være mere forsigtige. Vores forudsigelse er, at vi i 2026 vil se en vis lettelse på renterne, hvilket kombineret med fuld genopretning af turismen i 2028 kauainownews.com, vil bringe flere købere ind på Kauaʻi-markedet. Køberprofilen kan endda tippe endnu mere mod ældre millennials og Gen X-professionelle, der har opbygget formue og nu har råd til en ejendom i Hawaiʻi, især efterhånden som boomers bliver ældre og trækker sig fra at eje fritidshuse. Internationale købere (f.eks. canadiere) kan også vende tilbage i større antal, hvis valuta- og rejsetendenser forbedres.
  • Turisme & erhvervsejendomme: De næste par år kan blive lidt bløde for turismeorienterede ejendomme, men det langsigtede udsyn forbliver solidt. Med forventede fald og derefter genopretning i besøgstal forventer vi, at hotelbelægning og priser på ferieudlejning vil være lunkne gennem 2025–2026, og derefter styrkes fra 2027 og frem. Erhvervsleje i resortområder kan opleve minimal vækst på kort sigt, og nogle detailsteder kan skifte lejere, efterhånden som svagere virksomheder lukker i magre turistmåneder. Men når turismen igen tager fart (formentlig i 2027), kan Kauaʻi faktisk stå over for en kapacitetsudfordring – der er kun et begrænset antal hoteller og lovlige korttidsudlejninger. Dette lover godt for enhver ny kapacitet, der kommer på markedet: for eksempel vil Coco Palms Hotel, der åbner i 2026, sandsynligvis blive mødt med stor efterspørgsel og kan tage markedsandele, hvilket vil presse andre resorts til at forbedre sig. I 2028–2030 kan vi endda høre diskussioner om nye hotelprojekter (selvom godkendelser vil være udfordrende). Erhvervsudvikling vil sandsynligvis fokusere på at betjene den lokale befolkning – forvent projekter som udvidede sundhedsfaciliteter, offentlig infrastruktur og lokale butikscentre (især i områder med nye boliger som Kilauea eller voksende byer som Kapaʻa). Den vellykkede færdiggørelse af Līhuʻe Lufthavns sikkerhedsprojekt i 2026 vil sikre, at Kauaʻi kan opretholde (eller let øge) flykapaciteten, hvilket er essentielt for både turisme og beboerrejser.
  • Regionale forskydninger: Regionalt forudser vi nogle få forskydninger. North Shore vil forblive ekstremt eftertragtet; priserne vil måske flade ud på kort sigt, simpelthen fordi de har nået himmelhøje niveauer, men enhver god ejendom der vil stadig tiltrække toppriser. Hvis noget, kan North Shore opleve endnu lavere salgsvolumen, da ejere holder fast – en dynamik af “priselasticitet”, hvor priserne ikke rykker sig meget, fordi sælgerne ikke er tvunget til at sælge. South Shore og East Side kan være mere dynamiske: South Shore kan få et løft fra den fremtidige stigning i turisme og muligvis fra flere fjernarbejdere, der vælger Poʻipū’s sol (hvis hjemmearbejde forbliver almindeligt). East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) vil sandsynligvis være fokus for nye boliger – mellem almene projekter og muligvis nogle private udviklinger, hvis lokalplanen tillader det. Dette kan holde prisstigningen på East Side mere moderat (efterhånden som udbuddet øges), men også styrke området som øens befolkningscentrum. West Side vil fortsat være stille; en forudsigelse er, at Waimea kan udnytte sin historiske charme til at udvikle en niche inden for turisme (kulturarvsture, måske små kroer), hvilket kan give lidt liv til ejendomsmarkedet der. Men generelt vil West Side stige mindst i værdi af regionerne og forblive Kauaʻis “sikkerhedsventil” for overkommelighed.
  • Boligudvikling & politik: På boligpolitikkens område kan man forvente, at Kauaʻi County vil forstærke indsatsen for almene boliger. Succesen med projekter som Lima Ola vil opmuntre til flere. Udvidelsen af Kilauea Town er planlagt til byggeri i 2026–2028 hawaiilife.com hawaiilife.com, hvilket bringer hundredvis af almene boliger; i 2028 vil vi se disse familier flytte ind. Vi forudser yderligere initiativer – måske offentligt-private partnerskaber for at bygge almene ejerlejligheder i Līhuʻe eller Kapaa – der vil blive annonceret, givet statslig og føderal støtte til boliger. Disse tiltag vil ikke ændre medianpriserne dramatisk (da de kun udgør en lille del af markedet), men de vil gradvist forbedre den lokale ejerboligandel og kan lette efterspørgslen på lejeboliger, hvis nogle lejere bliver ejere. Kommunen kan også undersøge tæthedsforøgelse i bymidterne (tillade ohana-enheder eller dobbelthuse) for at tilføje boliger uden byspredning. Imens vil det lovgivningsmæssige miljø for ferieudlejning sandsynligvis forblive stramt. I 2027 kan Kauaʻi indføre endnu strengere skatter eller afgifter på korttidsudlejning for at sikre, at de betaler deres “rimelige andel” til infrastrukturen – en tendens, der allerede ses på andre øer.
  • Eksterne faktorer: Kauaʻis marked er ikke immun over for globale faktorer. En væsentlig risiko (eller mulighed) kommer fra den bredere økonomi. Hvis USA går ind i en dybere recession (ud over den milde, der er forudsagt), kan Kauaʻi-ejendomsmarkedet stagnere længere, med et fald i volumen som i 2008–2010. Omvendt, hvis inflationen aftager og Fed sænker renterne aggressivt, kan vi se en bølge af refinansieringer og opkøb af større boliger, muligvis allerede i 2025–26. Også geopolitisk stabilitet eller ustabilitet kan påvirke udenlandsk turisme – en genopretning af japansk turisme (som endnu ikke er fuldt tilbage) ville være et stort plus for Kauaʻis high-end marked, da japanske købere historisk har elsket ferieområder (selvom de oftest fokuserer på Oʻahu). Klimabegivenheder kan også spille ind; for eksempel ville en stor orkan (bank under bordet) åbenlyst forstyrre alt på kort sigt. Forudsat at ingen sådan katastrofe indtræffer, vil klima stadig gradvist påvirke, hvor folk ønsker at bo (f.eks. præference for ejendomme uden for oversvømmelseszoner, hvilket øger den relative efterspørgsel efter boliger på bakketoppe eller inde i landet).

Konklusion og forudsigelse: I 2030 vil Kauaʻi-ejendomme sandsynligvis have steget yderligere i værdi, men udviklingen vil være langt roligere end boomet i de tidlige 2020’ere. Vi forventer en ø-mæssig medianpris for enfamiliehuse på muligvis $1,3–1,5 millioner i 2030 (op fra ca. $1,1M i 2025), og en medianpris for ejerlejligheder omkring $750K–800K, medmindre uforudsete økonomiske chok opstår. Salgsvolumener vil sandsynligvis vende tilbage til mere normale niveauer (et par hundrede boliger om året på hele øen). Udlejning vil fortsat være i høj efterspørgsel, måske med lidt bedre tilgængelighed, hvis nye enheder kommer på markedet. Kauaʻi vil fortsat være et marked med høje omkostninger og stor eftertragtethed, og dets ejendomme vil forblive en værdifuld investering for dem, der har råd. Forskellen er, at markedet vil være mere ordnet og bæredygtigt, hvor hysteriet dæmpes af politiske tiltag og markedskræfter, der finder en balance. Som en Hawaii-økonom udtrykte det, handler denne periode om “at vise tegn på balance og nye muligheder” hawaiilife.com – hvilket indfanger Kauaʻis sandsynlige vej: at balancere vækst med bevaring og tilbyde muligheder for både investorer og lokale familier, mens øen skriver sit næste kapitel.

Kilder:

Roman Bednarski