Global ejendomsmarked i opbrud: Opgående salg, megahandler & boligchok (24.–25. september 2025)

• Amerikanske boligsalg trodser forventninger: Salget af nye boliger i USA steg til det højeste niveau i 3½ år med en stigning på 20 % i august, men analytikere kalder det et tilfælde, der næppe vil vare ved reuters.com reuters.com. De høje realkreditrenter holder stadig købere på sidelinjen, og eksperter forudser kun en beskeden genopretning inden 2027 reuters.com reuters.com.
• Fed letter, men kun marginal lettelse på realkredit: Den amerikanske centralbank sænkede renten med 0,25 % i sidste uge (til 4,00–4,25 %) og signalerede flere rentenedsættelser fremover reuters.com. Alligevel forbliver 30-årige realkreditrenter omkring ~6,5 %, næsten uændret af Feds tiltag reuters.com, hvilket fortsat gør det svært for købere at få råd.
• $4 milliarder mægler-gigantfusion: I en kæmpehandel har Compass indgået aftale om at opkøbe rivalen Anywhere Real Estate for $4,2 milliarder, hvilket skaber et af verdens største boligformidlingsfirmaer reuters.com. Myndigheder undersøger handler omkring tidligere opkøbstilbud, da fusionen ændrer landskabet for ejendomsmæglere.
• Kinas boligkrise & politiske tiltag: Kinas ejendomsnedtur blev forværret, og eksperter opfordrer til redningsforanstaltninger. En PBOC-rådgiver advarede om, at stabilisering af ejendomsmarkedet er afgørende for økonomien fxempire.com, og Beijing lempede reglerne for udenlandske boligkøbere for at øge efterspørgslen sixthtone.com sixthtone.com. På trods af håb om stimulans forbliver forbrugertilliden tæt på rekordlave niveauer midt i faldende boligpriser.
• Europas kommercielle “Zombieland”: Europas marked for erhvervsejendomme forbliver fastlåst med salg tæt på det laveste niveau i et årti reuters.com. Indsidere kalder det et “zombieland” af strandede kontorer og indkøbscentre reuters.com. Investorer begynder endelig at sælge nødlidende aktiver (f.eks. Frankfurts insolvente Trianon-tårn sat til salg reuters.com), men en fuld genopretning lader vente på sig.
• Boom i industri & REITs: Datacenter-sektoren er brandvarm takket være AI-efterspørgsel – den tidligere amerikanske energiminister Rick Perrys Fermi Data Center REIT har indsendt børsnoteringsansøgning med mål om en værdiansættelse på $13 milliarder reuters.com reuters.com. I Singapore rejste Centurion Accommodation REIT S$771 millioner (~$599 mio.) i årets næststørste børsnotering og debuterede 11% over udbudsprisen reuters.com reuters.com, hvilket signalerer fornyet investorinteresse for ejendomsfonde.

Makroøkonomisk baggrund: Renter, inflation og boligfinansiering

Globale ejendomsmarkeder svinger mod en baggrund af skiftende pengepolitik og stædig inflation. I USA har Federal Reserve genoptaget lempelse af pengepolitikken for første gang i årevis – og sænket sin ledende rente med 25 basispoint til et interval på 4,00–4,25% reuters.com. Denne vending, der blev annonceret i sidste uge, kommer, da beslutningstagere endelig ser inflationen køle af mod målet. Fed forventer et “stabilt tempo af [rente]nedsættelser” frem til slutningen af 2025 reuters.com, med det formål at lette låneomkostningerne. Amerikanske realkreditrenter forbliver dog høje trods Feds bløde kurs. Den gennemsnitlige 30-årige fastforrentede realkredit ligger omkring 6,3–6,5%, langt fra de under 4% renter, der var gældende i 2010’erne reuters.com. Analytikere bemærker, at Feds rentenedsættelser primært sænker de kortsigtede renter, mens de langsigtede statsobligationsrenter – som styrer realkreditpriserne – forbliver høje reuters.com. Som følge heraf vil enhver lettelse på realkreditmarkedet for boligkøbere være begrænset og gradvis, hvilket holder boligoverkommeligheden stram for nu.

På den anden side af Atlanten står centralbankerne også ved et vendepunkt. Bank of England lod sin styringsrente være uændret på 4,0% på mødet i midten af september efter en lang række forhøjelser for at dæmpe inflationen bankofengland.co.uk. Den britiske inflation er stadig den højeste blandt de store økonomier (3,8% i juli) og forventes kortvarigt at ramme 4% i denne måned reuters.com, så BoE holder renten på et restriktivt niveau i længere tid. Imens har Den Europæiske Centralbank signaleret, at rentetoppen muligvis er nået, og balancerer nu inflationsrisici, der ifølge embedsmænd er “meget afbalancerede” asianbondsonline.adb.org. De høje renter har markant bremset finansiering og investering i Europas ejendomssektor, hvilket ses i nødsalg og afdæmpede transaktionsvolumener (uddybes nedenfor).

I Asien står Kinas centralbank (PBOC) over for det modsatte problem – væksten halter, men for kraftig lempelse kan puste til bobler på aktivmarkedet. Feds skifte til rentenedsættelser giver PBOC mere råderum til at manøvrere uden at udløse kapitalflugt reuters.com. Alligevel træder de kinesiske beslutningstagere varsomt: de har indtil videre undladt at matche Feds rentenedsættelse. Nomuras cheføkonom for Kina forventer, at PBOC undgår øjeblikkelige rentenedsættelser for at forhindre “at hælde benzin på bålet” i Kinas brølende aktiemarked reuters.com. Da nøglerenterne allerede er på rekordlave niveauer i Kina, satser myndighederne i stedet på målrettet støtte og finanspolitiske justeringer for at hjælpe den skrantende ejendomssektor.

Bemærkelsesværdigt indførte de kinesiske myndigheder en ny politik i midten af september for at lette boligkøb for udlændinge og oversøiske kinesere. Statens Administration for Valutaveksling (SAFE) tillader nu udenlandske personer at omveksle udenlandsk valuta med det samme til en boligudbetaling efter underskrivelse af købsaftalen, i stedet for at vente på et lokalt registreringsbevis sixthtone.com. Denne reform løser et Catch-22, der længe har frustreret grænseoverskridende købere, og forenkler effektivt betalingsprocessen. SAFE har også ophævet visse kapitalkontroller – og fjernet køb af boligejendomme fra sin “negative liste” over begrænsede valutaformål sixthtone.com. I praksis kan udenlandske fagfolk i Kina (og udstationerede) lettere købe boliger, og udenlandsk indkomst kan bruges mere fleksibelt til ejendomsinvesteringer. Branchefolk kalder det et vigtigt skridt i Kinas åbning, selvom de ikke forventer en strøm af udenlandsk kapital – det handler mere om “at give tiltrængt lettelse” til udlændinge, der bosætter sig i Kina sixthtone.com sixthtone.com. Sammen med skattefordele og lempelse af boligkøbsrestriktioner for indenlandske købere i mange kinesiske byer, viser det dog Beijings voksende hastværk for at stabilisere boligmarkedet.

Boligejendomme: Uventet stigning vs. vedvarende pres på boligoverkommelighed

USA – En fortælling om to markeder: Det amerikanske boligmarked sendte et paradoksalt signal i denne uge. Salget af nye boliger (nyopførte enfamiliehuse) steg med 20,5 % i august til en årlig takt på 800.000 enheder – det højeste siden begyndelsen af 2022 reuters.com. Denne chokerende stigning – rapporteret af Handelsministeriet den 24. september – overgik alle forudsigelser (økonomer havde kun forventet ca. 650.000 enheder) reuters.com. Salget steg i alle regioner (især et 72 % månedligt spring i Nordøst) reuters.com. Lageret af nye boliger til salg faldt til det laveste niveau i otte måneder reuters.com, og den gennemsnitlige pris på nye huse steg med 1,9 % til $413.500 reuters.com. Umiddelbart tyder dette på et pludseligt efterspørgselsstød, men eksperter opfordrer til forsigtighed. “Der er ingen åbenlys årsag… Jeg forventer, at denne stigning stort set vil blive vendt i de kommende måneder,” sagde Stephen Stanley, cheføkonom hos Santander US reuters.com. Han og andre bemærker, at data om nye boliger er notorisk ustabile og ofte bliver revideret reuters.com reuters.com. Stigningen modsiger også andre indikatorer – boligbyggernes tillid er faldende, og realkreditrenterne begyndte først for alvor at falde i september reuters.com. Kort sagt, afviser analytikere augusts boom som en tilfældighed, der muligvis afspejler, at byggefirmaer sænker priserne på overskudslager, eller blot statistisk støj. Med et svækket amerikansk arbejdsmarked kan enhver boligfremgang være kortvarig, medmindre finansieringsomkostningerne falder markant reuters.com.

Den bredere amerikanske boligaktivitet forbliver fastlåst i en rille. En Reuters-undersøgelse blandt ejendomseksperter denne måned understreger det tilbageholdende udsyn: salget af eksisterende boliger (90% af markedet) kravler på omkring 4,0 millioner årligt, et markant fald fra toppen på 6,6 millioner i 2021 reuters.com. Boligejere, der er låst fast i ultralave realkreditrenter, er tilbageholdende med at sælge, og førstegangskøbere står over for vedvarende barrierer for overkommelighed reuters.com. Selvom udbuddet af boliger på markedet er steget til det højeste i årtiet, skyldes det delvist, at boliger står usolgte i længere tid reuters.com. S&P Case-Shiller-indekset viser faldende boligpriser fire måneder i træk – det første vedvarende fald siden 2013 reuters.com. Prisprognoserne er blevet nedjusteret: Amerikanske boligværdier forventes kun at stige omkring +2,1% i 2025 og +1,3% i 2026, langt under de tidligere forudsigelser (3,5% årligt) reuters.com. Nogle analytikere ser endda moderate priskorrektioner forude. “Boligefterspørgslen vil forblive svag… vi kan begynde at se tvungne sælgere, hvis arbejdsløsheden stiger, hvilket kan medføre en mindre boligpriskorrektion over de næste 6–12 måneder,” advarede James Knightley, INGs cheføkonom for internationale forhold reuters.com. Ikke desto mindre vil enhver prislettelse for købere være gradvis. Alle 25 økonomer i Reuters-undersøgelsen var enige om, at faldende renter i 2025 vil hjælpe på overkommeligheden – men de fleste advarede om, at lettelsen vil være marginal, da der kun forventes beskedne fald i realkreditrenterne reuters.com. Selv i 2027 forventes 30-årige realkreditrenter at ligge på omkring 6,2%, stadig væsentligt højere end niveauet før 2020 reuters.com. I praksis er den amerikanske drøm om boligejerskab fortsat sat på pause for mange, hvor den gennemsnitlige førstegangskøbers alder nu er rekordhøje 38 år reuters.com. As Knightley pudet, “At købe et hjem vil være uden for de fleste unge amerikaneres rækkevidde i ganske lang tid” reuters.com.

Et lyspunkt i det amerikanske boligmarked har været nybyggeri, da boligbyggere kan tilbyde rentenedslag og incitamenter for at lokke købere, der ikke kan finde overkommelige eksisterende boliger. Men selv denne sektor står over for modvind, efterhånden som den økonomiske vækst aftager. Boliginvesteringerne faldt i første halvdel af 2025 reuters.com. Antallet af påbegyndte enfamiliehuse er faldet til nær 2½-års lavpunkt midt i en overflod af usolgte nye huse tidligere på sommeren reuters.com. Bygherrer trækker sig fra projekter, hvor de ikke kan sikre rentable marginer. Overraskelsen i salget af nye boliger i august kan midlertidigt rydde noget af lageret, men hvis det vender næste måned som forventet, kan bygherrerne blive endnu mere forsigtige hen over vinteren.

Europa & UK – Afkølende markeder: I hele Storbritannien og Europa kæmper boligmarkederne også med højere renter og økonomisk usikkerhed. I Storbritannien er huspriserne begyndt at blive blødere efter en modstandsdygtig periode. Den seneste RICS-undersøgelse (Royal Institution of Chartered Surveyors) viste, at august havde de mest udbredte prisfald i over 18 måneder reuters.com. RICS’s huspris-balance faldt til –19 (hvilket betyder, at langt flere vurderingsmænd ser prisfald end stigninger), det svageste resultat siden begyndelsen af 2024 reuters.com. Efterspørgslen fra købere tørrer ud: nye købsforespørgsler faldt til det laveste niveau siden maj, da potentielle købere trækker sig tilbage på grund af økonomiske bekymringer og realkreditrenter på over 6% reuters.com. “Med faldende køberinteresse og faldende salg mærker boligmarkedet tydeligt effekten af den fortsatte usikkerhed,” sagde RICS-analytiker Tarrant Parsons reuters.com. Stædig inflation og spørgsmål om fremtidige renteudvikling vejer tungt på købernes stemning reuters.com. Faktisk falder inflationen i Storbritannien kun langsomt (stadig ~7% CPI, hvoraf kerneinflationen er sej), så markederne havde forventet, at BoE ville holde renterne høje i længere tid – hvilket de har gjort. Hertil kommer spekulationer om finanspolitiske tiltag (et forestående statsbudget, der måske hæver ejendomsskatter eller kapitalgevinstskatter), og mange britiske købere og sælgere har sat tingene på pause. Husprisindeks fra långivere viste stadig beskedne årlige stigninger hen over sommeren, men momentum er ved at gå i stå. Lejepres forbliver dog ekstremt: RICS-undersøgelsen fandt, at lejer-efterspørgslen langt overstiger udbuddet af lejeboliger, hvilket presser leje-forventningerne markant opad reuters.com. Udlejere sælger ejendomme fra eller undlader at tilføje nye lejeboliger (nye udlejer-instruktioner faldt mest siden april 2020), netop som efterspørgslen stiger reuters.com. Dette peger på fortsat lejeinflation og udfordringer med overkommelighed for lejere, selvom væksten i boligpriserne aftager. Storbritanniens situation indkapsler en bredere europæisk tendens: mens boligpriserne er kølet af fra rekordhøje niveauer i mange markeder (Skandinavien og Tyskland har for eksempel set prisfald), er finansieringsomkostningerne så høje, at transaktionsvolumener er lave og udlejningsmarkederne er under pres.

På det europæiske kontinent er boligmarkederne meget forskellige, men mange større byer fremstår stadig overvurderede i forhold til de fundamentale forhold. Bemærkelsesværdigt er det, at UBS’s Global Real Estate Bubble Index 2025 – udgivet i denne uge – rangerede Miami som den globale by med den højeste boblerisiko (drevet af en bølge af investor- og udenlandsk køb de seneste år), efterfulgt af Tokyo og Zürich ubs.com. Flere europæiske hovedstæder forbliver i et forhøjet risikoområde: Amsterdam, Genève og Paris har oplevet prisstigninger, der overstiger indkomster og huslejer, selvom Paris nu er kategoriseret med lav boblerisiko på grund af nylig stagnation ubs.com ubs.com. Madrid registrerede faktisk den stærkeste prisvækst (inflationsjusteret) blandt globale byer det seneste år ubs.com – Spaniens hovedstad boomer takket være udenlandske investorer og digitale nomader – alligevel vurderer UBS Madrids samlede boblerisiko som moderat, ikke ekstrem ubs.com. Til sammenligning vurderes London, Milano og New York nu at have lav boblerisiko ubs.com, efter flere år med begrænset prisvækst og i Londons tilfælde et realt prisfald. Hongkong, San Francisco og Hongkong scorede også som lav risiko i indekset ubs.com – en markant ændring for markeder som HK og SF, der toppede denne liste for blot få år siden. Konklusionen fra UBS-undersøgelsen: globale boligpriser er fladet ud (nul reel vækst samlet set de seneste 4 kvartaler), da betalbarhedsproblemer bider ubs.com. Ultra-lave renter drev tidligere prisbobler, men de højere renter i 2023–2025 har sat en stopper for disse booms, og nogle overophedede markeder oplever milde korrektioner. Risikoen for kraftige prisfald synes begrænset i de fleste byer takket være fortsat sund beskæftigelse og strammere udlånsstandarder efter 2008. Dog er æraen med hurtige prisstigninger forbi for nu, og boligmarkedet går ind i det, man kunne kalde en fase med simrende stagnation globalt.

Kina – Dybere nedtur, krav om støtte: I Kina, verdens næststørste ejendomsmarked, er der fortsat en hidtil uset nedtur. Nye boligpriser er faldet måned efter måned i de fleste byer (over et år med fald) på trods af adskillige lempelser fra regeringen. Boligsalget målt på areal er faldet med ca. 5–7% år-til-år frem til august fxempire.com. Investeringer i ejendomsudvikling er styrtdykket med 12,9% i de første otte måneder af 2025 fxempire.com, hvilket afspejler, at udviklere har stoppet projekter på grund af likviditetsmangel. Stemningen er i bund: et kinesisk ejendoms-klimaindeks faldt for femte måned i træk til 93,0 (hvor 100 = neutral stemning) fxempire.com. Forbrugertilliden i Kina er også blevet knust, hovedsageligt på grund af boligkrakket – forbrugertillidsindekset faldt til 87,9 i juni, tæt på det laveste niveau nogensinde fxempire.com. Den vedvarende ejendomskrise er en nøglefaktor, der trækker Kinas bredere økonomiske vækst ned og tidligere i år pressede landet til randen af deflation.

Midt i denne krise er Beijing under pres for at handle mere kraftfuldt. I denne uge kom et bemærkelsesværdigt offentligt opråb fra Huang Yiping, en fremtrædende økonom og tidligere rådgiver for centralbanken. Han opfordrede de kinesiske myndigheder til at iværksætte fiskal støtte for at stabilisere boligmarkedet, og bemærkede, at “i betragtning af ejendomssektorens systemiske indvirkning på makroøkonomiske udsving er det afgørende at stabilisere denne branche for at opretholde fremdriften i den bredere økonomi” fxempire.com. Med andre ord er ejendomssektoren for stor til at fejle – den påvirker direkte byggejobs, lokale offentlige finanser, banker og husholdningernes formue. Uden et vendepunkt i boligmarkedet forbliver Kinas håb om et forbrugsdrevet opsving svage. Beslutningstagere har allerede lempet nogle boligkøbsrestriktioner (mange byer tillader nu lavere udbetalinger og lempeligere lånekrav, især for førstegangskøbere eller opgraderende købere). Boligrenterne i Kina er også blevet sænket – den 1-årige loan prime rate er nede på 3,45% efter rentenedsættelser tidligere i 2025 – og lokale myndigheder har indført tilskud. Indtil videre har disse tiltag dog ikke bremset prisfaldet eller genoprettet købernes tillid. Derfor efterlyser stemmer som Huangs mere dristige handlinger, muligvis direkte offentlige udgifter eller skatteincitamenter målrettet boligsektoren. Der går rygter om en forestående stimulanspakke med fokus på både billige boliger og færdiggørelse af igangværende projekter hos nødlidende udviklere.

Den vanskelige situation for Kinas ejendomsudviklere fortsætter også med at skabe overskrifter. Country Garden, engang Kinas største udvikler, undgik med nød og næppe betalingsmisligholdelse adskillige gange i de seneste uger og gennemgår en enorm offshore gældsrestrukturering på 14 milliarder dollars reuters.com reuters.com. Virksomheden advarede i august om, at tabet for første halvår kunne overstige ¥18 milliarder (>2,5 milliarder dollars) på grund af et 50% fald i boligleverancer og store nedskrivninger reuters.com reuters.com. Evergrande – hvis betalingsmisligholdelse i 2021 startede denne krise – er også stadig i limbo, efter at være blevet beordret til afvikling af myndighederne, og dens grundlægger er under efterforskning. Mindre udviklere kæmper også for at overholde betalinger; kilder siger, at Sunac for eksempel muligvis ikke kan indfri en kommende obligation, hvilket varsler endnu en bølge af offshore betalingsmisligholdelser reuters.com. Kort sagt leder Kinas ejendomssektor stadig efter bunden. Håbet er, at en kombination af gradvis politisk støtte, lettere kredit og tid vil gøre det muligt for salget at stabilisere sig inden udgangen af 2025 reuters.com reuters.com. Kreditvurderingsbureauers prognoser, som en fra S&P, antyder en mulig “stabilisering mod andet halvår 2025” hvis politikkerne lykkes reuters.com. For nuværende er tallene dog fortsat dystre – og verden ser til for at se, om Beijing vil blinke og iværksætte en større redningspakke for at forhindre en langvarig byrde på økonomien.

Erhvervs- & industriejendomme: Stress og muligheder

USA – Leje-regulerede problemer og lommer af nød: Det kommercielle ejendomsmarked i USA tegner et blandet billede. Visse sektorer, såsom lejlighedsbygninger med flere familier, har været relativt modstandsdygtige – især i byer med stor efterspørgsel – men selv her begynder der at vise sig sprækker under presset fra høje renter og strammere regulering. Et dramatisk tilfælde opstod i New York City: 93 lejlighedsbygninger (med over 5.100 lejestabiliserede enheder) ejet af udlejeren Joel Wieners Pinnacle Group er på vej på auktion, efter at ejerselskabet indgav konkursbegæring therealdeal.com. Retsdokumenter afslører, at porteføljen, som i vid udstrækning er underlagt New Yorks regler for lejestabilisering (som begrænser lejeforhøjelser), ikke kunne dække sine gældsforpligtelser på grund af stigende udgifter. De konkursramte ejere skylder over $564 millioner til en långiver therealdeal.com. De nævnte flere presfaktorer – høje renter, inflation i driftsomkostninger, svag lejeopkrævning under COVID og strenge lejer-venlige love, der begrænser indtægterne – som årsager til deres økonomiske kollaps therealdeal.com therealdeal.com. Overtrædelser af boligreglementet hobede sig også op, da vedligeholdelsen blev udskudt i disse økonomisk pressede bygninger therealdeal.com. Situationen understreger, hvordan selv den typisk stabile boligudlejningssektor kan vakle, når finansieringsomkostningerne stiger, og reguleringerne strammer marginerne. New Yorks lejelovsreformer fra 2019, som i høj grad begrænsede udlejernes mulighed for at hæve regulerede huslejer eller afregulere enheder, har markant reduceret værdien af lejestabiliserede ejendomme. Kombineret med restancer på husleje efter pandemien og nu 7% i rente på realkreditlån, er nogle ejere i minus. Eastdil Secured søger købere til porteføljen på 93 bygninger, og adskillige interesserede parter har underskrevet fortrolighedsaftaler therealdeal.com. Observatører følger dette tvungne salg som et barometer for værdien af flerfamilieejendomme i et miljø med høje renter. Det kan meget vel føre til nye ejere, der tilfører frisk kapital til renoveringer – men sandsynligvis til en kraftig rabat, hvilket vil sætte nye priser for lejlighedsbygninger i New York.

På den positive side findes der solrige områder inden for amerikanske erhvervsejendomme. Industrielle ejendomme (som lagre og distributionscentre) nyder fortsat godt af boomet inden for e-handel og logistik, omend væksten er aftaget siden toppen i 2021. Og en ny stjerne er dukket op: datacentre. Eksplosionen i cloud computing og AI-arbejdsbelastninger har udløst himmelråbende efterspørgsel efter datacenterplads, som nu er en af de mest eftertragtede aktiver i erhvervsejendomsmarkedet. Store teknologivirksomheder og AI-startups kæmper om at sikre sig serverkapacitet, hvilket har ført til rekordlave tomgangsprocenter (under 3 % i de vigtigste amerikanske datacentermarkeder) og stigende huslejer ciodive.com. REITs og private equity-investorer har i høj grad omlagt deres fokus til opkøb og udvikling af datacentre. Faktisk toppede datacentre listen over målrettede aktiver for mange ejendomsinvesteringsfonde i år, hvor sektorens andel af REIT-porteføljer er steget med 15 % år-til-år costar.com. Denne uge bragte et opsigtsvækkende eksempel på datacenter-boomets investeringsappel: Tidligere amerikanske energiminister Rick Perry var med til at stifte en ny datacenter-udvikler ved navn Fermi, som søger at blive børsnoteret. Fermi REIT har indgivet ansøgning om en amerikansk børsnotering med en målsat værdi på op til 13,16 milliarder dollars reuters.com – et opsigtsvækkende tal for en virksomhed, der først blev dannet i år. Fermi planlægger at rejse omkring 550 millioner dollars ved at sælge aktier på Nasdaq og London-børsen reuters.com reuters.com. Venturets ambition er svimlende: Fermi sigter mod at bygge “verdens største energi- og datakompleks” i Texas, kaldet Project Matador reuters.com. Det foreslåede 5.236 hektar store campus i Amarillo skal efter planen levere 11 gigawatt strøm (fra en blanding af atomkraft, naturgas og solenergi) til en klynge af hyperscale-datacentre inden 2038 reuters.com. Ved udgangen af 2026 håber de at have 1 GW kapacitet online reuters.com. Grundlæggende præsenterer Fermi et massivt AI-fokuseret datacenter-område med dedikeret energiproduktion – en ny tilgang for at sikre energiforsyning til datafarme. Dog bemærker skeptikere, at Fermi stadig er før-indtægt og flere år fra færdiggørelse. Renaissance Capital IPO-strateg Matt Kennedy advarede om, at selvom “AI uden tvivl er investeringseventyret for livet,” er Fermi på nuværende tidspunkt “stadig kun en fortælling” – den høje værdiansættelse vil teste investorernes appetit på spekulative, udviklingsstadie-REITs reuters.com. “Det er meget ambitiøst… Nøglen er, hvilke kontrakter de kan indgå,” sagde Kennedy og understregede, at ankerlejere eller cloud-kunder skal forpligte sig for at gøre drømmen levedygtig reuters.com. Fermi-IPO’en, hvis den prissættes tæt på målet, vil understrege kapløbet om alt, der har med AI at gøre på markederne i år. Det illustrerer også, hvordan ejendomsbranchen udvikler sig: industrisektoren omfatter nu digital infrastruktur som datacentre, sombliver i stigende grad betragtet som den “fjerde forsyning” i moderne økonomier (efter vand, elektricitet og telekommunikation).

Europa – Det kommercielle “Zombieland”: Ingen region har mærket effekten af højere renter på erhvervsejendomme mere markant end Europa. En analyse fra Reuters beskrev uden omsvøb Europas marked for erhvervsejendomme som “fastlåst i zombieland” – hverken dødt eller i bedring reuters.com reuters.com. Transaktionsvolumener er faldet til næsten ti-års lavpunkt, da købere og sælgere står langt fra hinanden prismæssigt, og finansieringsomkostninger gør handlerne uattraktive. I første kvartal af 2025 udgjorde salget af europæiske erhvervsejendomme kun 47,8 mia. euro, knap halvdelen af niveauet i starten af 2022 reuters.com. Foreløbige data for 2. kvartal viser, at grænseoverskridende ejendomsinvesteringer i EMEA er faldet omkring 20% år-til-år, det dårligste april–juni i ti år reuters.com. Investorerne er i dødvande: potentielle købere venter på nødlidende tilbud, mens mange ejere og banker “forlænger og foregiver” – dvs. forlænger lånets løbetid, omstrukturerer gæld og håber på værdistigninger – i stedet for at sælge med tab reuters.com. “Vi har ‘zombieland’… ingen bedring, strandede aktiver, ingen likviditet vender tilbage,” sagde Sebastiano Ferrante, chef for europæiske ejendomme hos den amerikanske kapitalforvalter PGIM, og indfangede stemningen reuters.com.

Smerten er udbredt på tværs af sektorer. Kontorbygninger er blevet ramt særligt hårdt – hybridarbejde har dæmpet efterspørgslen, og stigende afkast har reduceret vurderingerne, hvilket har efterladt mange markante tårne langt mindre værd end før pandemien. Ældre, energieffektive kontorer på sekundære beliggenheder er stort set usælgelige til nogen rimelig pris; de er det klassiske eksempel på “strandede aktiver” på dagens marked reuters.com. Selv tidligere populære kategorier som datacentre mærker presset i Europa, ifølge Reuters, på grund af overudbud i visse områder og højere kapitalomkostninger reuters.com (selvom dette står i kontrast til udviklingen i USA). Detail-ejendomme (f.eks. indkøbscentre i forstæderne) fortsætter med at stagnere med få købere, da e-handel og ændrede forbrugsvaner strukturelt mindsker efterspørgslen reuters.com. Ét område, der stadig vækker interesse, er udlejningsejendomme: Europas flerfamilieboliger, især på markeder med underskud som Tyskland, forbliver attraktive for investorer, der søger stabil indkomst reuters.com. Men selv her går handlerne langsomt, fordi sælgerne ikke vil gå på kompromis med prisen, da de langsigtede fundamentale forhold er positive. Nogle investorer tager endelig initiativ til at løse distressed situations, hvilket kan tø markedet op. Banker og ejere er begyndt at offload troubled assets i udvalgte tilfælde. For eksempel i Tyskland blev den prominente Trianon-skyskraber i Frankfurt – hvis ejere indgav konkursbegæring – sat til salg af en kurator, hvilket markerer en sjælden test af Tysklands skrøbelige kontormarked reuters.com. I London forsøgte Brookfield stille at sælge sit CityPoint-kontortårn, men trak salget tilbage, da buddene var for lave; i stedet omstrukturerer de lånet på ejendommen reuters.com. Disse eksempler viser, at selvom price discovery is painful, er den i gang. “In some parts of the market the recovery is well under way,” bemærkede Cecile Retaureau fra Phoenix Groups investeringsafdeling med henvisning til udvalgte aktiver som veludlejede logistiklagre og hoteller, der finder købere reuters.com. “However, there are out-of-favor assets and sectors where there is almost no liquidity and more pain to come,” tilføjede hun reuters.com. Faktisk er industry sentiment indexes på det laveste niveau i flere år: investorernes tillid til europæisk fast ejendom faldt til det svageste niveau i over et år i juni, ifølge INREV-undersøgelsen reuters.com. Historien gentager sig i USA, hvor stemningen også blev dårligere i år, da låneomkostningerne steg reuters.com. Det ser ud til, at først når sælgere fuldt ud anerkender new pricing reality – potentielt 20–30% lavere værdier end toppen for mange erhvervsejendomme – kan transaktionsvolumenerne komme sig. Indtil da vil Europas erhvervssektor sandsynligvis fortsætte i “zombie”-tilstand, med minimal growth and pockets of distress.

En positiv udvikling for Europa er, at renterne måske snart vil stabilisere sig eller endda falde, hvilket gradvist kan forbedre udsigterne. Hvis inflationen fortsætter med at falde, kan centralbankerne begynde at sænke renterne i 2024, hvilket vil lette presset på ejendommenes afkastkrav og finansiering. Desuden er der rigeligt med privat kapital på sidelinjen – flere private equity-fonde og kapitalforvaltere rejser opportunistiske ejendomsfonde i forventning om at slå til ved nødsalg. Data viser, at private kreditfonde (som udlåner til ejendomme) rejste næsten 40 milliarder dollars i Europa i første halvår 2025, næsten dobbelt så meget som kapitalrejsningen til ejendomskapitalfonde reuters.com, da investorerne ser større mulighed for at tjene penge ved at udlåne til høje renter end ved at købe ejendomme direkte. På sigt bør denne kapital hjælpe med at refinansiere eller omstrukturere problemramte aktiver, men det er en langsom proces.

Større transaktioner og markedsbevægelser

Midt i disse krydsstrømme er flere store handler og investeringsbevægelser i slutningen af september ved at omforme det globale ejendomslandskab:

• Mægler-giganter fusionerer: I den amerikanske boligsektor fusionerer to af landets største ejendomsmæglerfirmaer i en opsigtsvækkende handel. Compass Inc. har indgået aftale om at opkøbe Anywhere Real Estate (moderselskabet til Coldwell Banker, Century 21 og Sotheby’s International Realty) i en handel til en værdi af omkring $4,2 milliarder reuters.com (omtrent $10 milliarder inklusive gæld, ifølge andre rapporter). Fusionen blev annonceret den 22. september og vil skabe en kolos med over 300.000 mæglere på tværs af mere end 100 lande, hvilket gør det til verdens største bolig-mæglerfirma målt på antal mæglere og volumen. Handlen forventes at transformere mæglerbranchen, som har været under pres fra nye teknologidrevne konkurrenter og lave profitmarginer. Ved at slå sig sammen sigter Compass (et relativt nyt, teknologidrevet mæglerfirma støttet af venturekapital) og Anywhere (den traditionelle franchisetager bag anerkendte brands som Coldwell Banker og Corcoran) mod at opnå stordriftsfordele og omkostningssynergier. De vil få en dominerende markedsandel mange steder og ressourcer til at investere i AI, dataanalyse og forbrugerplatforme. Kombinationen har dog også tiltrukket sig regulatorisk opmærksomhed. FINRA (Wall Streets selvregulator) har undersøgt mistænkelig handelsaktivitet i Douglas Elliman (et børsnoteret mæglerfirma) relateret til tidligere overtagelsesbud med involvering af Anywhere reuters.com reuters.com. I maj kom det frem, at Anywhere havde afgivet et tilbud på Douglas Elliman, hvilket fik Ellimans aktie til at stige 50% reuters.com. Disse forhandlinger løb dog ud i sandet i juni reuters.com reuters.com – og Anywhere valgte i stedet at fusionere med Compass. FINRAs undersøgelse ser på, om der fandt insiderhandel sted forud for disse nyhedsrapporter reuters.com reuters.com. Uanset hvad, så skrider Compass-Anywhere-fusionen fremad og forventes afsluttet næste år, afhængigt af aktionærernes og konkurrencemyndighedernes godkendelse. Analytikere siger, at sammenlægningen kan hjælpe firmaerne med at skære duplinedskære omkostninger i et hårdt boligmarked, men at integrere tusindvis af kontorer og forskellige systemer vil være en udfordring. Det er et dristigt væddemål om, at større er bedre inden for mæglerbranchen, selvom branchen står over for pres på provisioner og nye rabatmodeller.
• Singapores REIT-genopblomstring: I Singapore oplevede IPO-markedet en stor succes, der kan give ny energi til ejendomsfinansiering i Sydøstasien. Centurion Accommodation REIT fik debut på Singapore-børsen den 25. september efter at have rejst S$771,1 millioner (~$599 millioner) i bystatens næststørste børsnotering i år reuters.com. REIT’en – som er støttet af Centurion Corp og ejer en portefølje af 14 boligaktiver (herunder studieboliger og arbejderkollegier) på tværs af Singapore, Storbritannien og Australien – åbnede handlen til S$0,98, 11,4% over sin IPO-pris på S$0,88 reuters.com. Den stærke kursstigning på førstedagen indikerer en sund investorinteresse. Ved middagstid lå enhederne stadig tæt på S$0,975, selvom det bredere Straits Times-indeks faldt reuters.com. Markedsfolk hyldede IPO’ens succes som et tegn på, at Singapores aktiemarked genvinder momentum. “Den succesfulde REIT-IPO… signalerer REIT-IPO’ernes tilbagevenden til markedet og forventes at øge sponsorernes tillid til at bruge SGX til at realisere kapitalgevinster,” sagde Tay Hwee Ling, analytiker hos Deloitte for transaktioner i Sydøstasien reuters.com. Det er den anden bemærkelsesværdige REIT-notering i Singapore i år – efter juli måneds $773 millioner IPO af NTT’s datacenter-REIT (den største SGX-notering i fire år) reuters.com. Med Centurions notering har Singapore nu rejst mere i IPO-provenu i 2025 (~$1,46 milliarder) end nabolande som Indonesien eller Malaysia reuters.com. Regeringens bestræbelser på at tiltrække noteringer – herunder en skatterabat på 20% for virksomheder, der vælger SGX – ser ud til at bære frugt reuters.com. Flere handler er på vej: en Boustead industri-REIT og en sundhedstrust er blandt de kommende IPO-kandidater reuters.com. For investorer tilbyder Singapore REITs afkast på 5–7%, understøttet af byens stabilitet. Centurion REIT giver specifikt eksponering mod et nichepræget, men stabilt segment (boliger til students og migrantarbejdere), med en vurderet porteføljeværdi på S$1,8 milliarder reuters.com. Dets succesfulde debut kan opmuntre flere aktiv-ejere i Asien til at overveje REIT-afspaltninger for at frigøre værdi.
• Globale investorer omrokerer porteføljer: Andre steder fortsatte institutionelle investorer med at justere deres ejendomsstrategier i lyset af makroøkonomiske tendenser. Der kom rapporter om, at nogle store investorer omlægger mod private kredit- og infrastrukturinvesteringer på bekostning af ejendomskapital, givet de højere obligationsrenter. For eksempel viste Preqin-data, at fundraising til private kreditfonde i Europa langt overgik ejendomsfonde i år reuters.com, hvilket antyder, at investorer foretrækker at udlåne til ejendomsejere (og tjene høje renter) frem for at købe ejendomme direkte lige nu. Derudover skiftede nogle profilerede aktiver hænder: i Mellemøsten siger kilder, at statslige fonde fra Golfen har været på udkig efter førsteklasses europæiske ejendomme til rabatpriser, hvor de udnytter deres kontantposition. Og i USA var der aktivitet inden for fusioner og opkøb af erhvervsejendomme – f.eks. skulle et kontor-REIT i Sunbelt have modtaget et opkøbstilbud (da aktivistiske investorer presser REITs, hvis aktiekurser handles med store rabatter i forhold til aktivværdierne). Selvom ikke alle handler er offentlige endnu, indikerer branche-rygter, at vi kan se flere take-private-transaktioner for børsnoterede ejendomsselskaber, hvis værdiansættelsesforskellene fortsætter.

Ser man på disse udviklinger samlet, står det klart, at global ejendom er i en periode med betydelig forandring. Ugens nyheder indkapsler spændet mellem modsatrettede kræfter:

• Pengepolitisk stramning har trådt på bremsen for overophedede markeder (fra Toronto til Frankfurt til Sydney), men pengepolitisk lempelse er nu forsigtigt begyndt og giver et håb for slutningen af 2025 og frem.
• På boligmarkedet ser vi lommer af modstandsdygtighed (nye boliger i USA, udvalgte globale byer som Madrid), selvom de høje renter generelt kvæler efterspørgslen og tvinger til en justering af forventningerne.
• Erhvervsejendomme er delt: nye økonomi-aktiver (som datacentre og logistikfaciliteter) tiltrækker kapital og ekspansion, mens traditionelle aktiver (kontorer, indkøbscentre) står over for et eksistentielt behov for at omstille eller refinansiere.
• Store aktører er i gang med at konsolidere og omorganisere – enten gennem fusioner som Compass-Anywhere eller ved at udskille aktiver i REITs – for bedre at kunne positionere sig til det nye miljø.
• Politiske beslutningstagere og tilsynsmyndigheder er i stigende grad i fokus, da deres beslutninger om renter, boligregulering eller stimulanspakker kan være afgørende for, om ejendomsmarkederne får en blød landing eller en dybere nedtur. Fra Kinas potentielle boligredningspakke til lokale debatter om huslejekontrol er politik nu en afgørende faktor for ejendomsformuer.

Når vi afslutter tredje kvartal af 2025, vil investorer og brancheobservatører holde nøje øje med inflationens og renternes udvikling i de kommende måneder. Hvis inflationen fortsætter med at aftage, kan centralbankerne fremskynde rentenedsættelser i 2026 – et scenarie, der gradvist vil genoplive boligoverkommelighed og kommercielle vurderinger. Omvendt, hvis inflationen viser sig at være sejlivet, kan “højere i længere tid”-regimet forlænge smerten i de rentefølsomme ejendomssektorer.

For nu tegner nyhederne fra 24.–25. september 2025 et billede af et marked i forandring: øjeblikke af optimisme (et overraskende salgsløft, succesfulde børsnoteringer, transformerende handler) afbalanceret af understrømme af pres (gældsbyrder, betalingsstandsninger og lange skygger fra det seneste opsving). Kort sagt oplever det globale ejendomsmarked et piskesmæld – og alle øjne er rettet mod, om de kommende måneder bringer flere stabiliserende kræfter eller nye chok til denne vigtige hjørnesten i verdensøkonomien.

Kilder:

• Reuters – USA’s nye boligsalgsdata & analyse reuters.com reuters.com, Fed-rentenedsættelseskontekst reuters.com, USA’s boligudsigtsmeningsmåling reuters.com reuters.com, Compass-Anywhere aftalenyheder reuters.com, FINRA-undersøgelsesdetaljer reuters.com reuters.com, Kinas boligpolitik og udsigter fxempire.com reuters.com, Europa “zombieland” analyse reuters.com reuters.com, Centurion REIT børsnotering reuters.com reuters.com, Fermi datacenter REIT børsnotering reuters.com reuters.com.
• The Real Deal – NYC leje-stabiliserede bygninger på auktion (Joel Wieners portefølje) therealdeal.com therealdeal.com.
• Sixth Tone – Kina lemper regler for ejendomskøb for udenlandske købere sixthtone.com sixthtone.com.
• UBS – Global Real Estate Bubble Index 2025 højdepunkter ubs.com ubs.com.