- Rekordhøje priser: I august 2025 blev den gennemsnitlige fritliggende bolig i Winnipeg solgt for $450.596 (op 8% år-til-år), hvor hver måned i 2025 satte ny prisrekord winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Priserne på ejerlejligheder nåede også rekorder (op ~4% år-til-år).
- Stramt udbud: Aktive boliger til salg er ned ~10% år-til-år (kun ~3.600 boliger i august 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Dette kronisk lave udbud, kombineret med stabil efterspørgsel, har holdt Winnipeg som et af de stærkere markeder på prærien – og et sælgers marked – selvom salgsvolumener falder en smule winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Byggeboom og målsætninger: Byrådet har aggressivt fremmet ny boligbyggeri. Winnipeg satte et mål om 8.000 nye boliger inden nov. 2024, og havde i september 2024 godkendt 7.603 af disse winnipegfreepress.com. Et føderalt Housing Accelerator Fund (HAF)-partnerskab har som mål at opføre 14.101 nye boliger inden 2026 (med $122 M i tilskud) winnipegfreepress.com. I 2024 godkendte byen cirka 12.000 nye boliger i alt, herunder mange flerfamilieprojekter under HAF (over 1.100 lejeboliger, hvoraf ~600 er “billige”) numberten.com.
- Realkredit/overkommelighed: På trods af stigende priser forbliver Winnipeg mere overkommelig end større byer. RBC Economics bemærker, at Winnipegs overkommelighed for nylig er stabiliseret (RBC’s samlede ejeromkostningsmål var ~31,8 % i 2. kvartal 2025, en smule over dets langsigtede gennemsnit) rbc.com. I praksis forventes lavere renter og stabile indkomster at holde boligkøbekraften nogenlunde uændret gennem 2025, selvom priserne stiger. Købere møder hård konkurrence, men CMHC rapporterer, at gensalg fortsat er stærkt (med et salg oppe ~5 % år-til-år i 2025) og ændringer i realkreditregler bringer nogle opsparede købere tilbage på markedet rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Stramt udlejningsmarked: Winnipegs udlejningsvakuum er ekstremt lavt (omkring 1,7 % i 2024 cmhc-schl.gc.ca), det laveste af alle byer på prærien. CMHC forudser, at tomgangen kun vil stige langsomt (til ~2,0–2,1 % i 2027) og lejevæksten forbliver høj i 2025, for derefter at aftage cmhc-schl.gc.ca. Huslejerne er allerede steget i 2024–25 (f.eks. gennemsnitlige 1–2 værelses lejer op med et par procent nesto.ca), hvilket afspejler vedvarende efterspørgsel efter lejligheder og knap udbud.
Tendenser på boligmarkedet
Winnipegs boligpriser er steget gennem 2024–25. Ifølge Winnipeg Real Estate Board var den gennemsnitlige pris for fritliggende huse midt i 2025 omkring $456.700 (op ~8% i forhold til året før), og selv gennemsnitspriserne på ejerlejligheder er steget et par procent winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Bemærkelsesværdigt er det, at hver eneste måned i 2025 satte ny rekord for priser på fritliggende huse i Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Salgsvolumenerne har dog været en smule lavere end i 2024; for eksempel var der i august 2025 1.402 boligsalg (-5% YoY) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Det samlede salgsbeløb forbliver dog højt (Wpg nåede ~$561 M i august 2025, +3% YoY winnipegregionalrealestateboard.ca). År-til-dato til august 2025 var alle boligsalg steget med ~5% og salgsbeløbet steget med 12% winnipegregionalrealestateboard.ca, hvilket signalerer, at de høje priser opvejer det lavere antal solgte enheder.Dette mønster afspejler et stramt marked. Udbuddet af aktive boliger er meget lavt (3.624 i aug. 2025, et fald på 10 % fra aug. 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Forholdet mellem salg og udbud (~73 % i aug. 2025 nesto.ca) klassificerer Winnipeg som et stærkt sælgers marked. I dette balancerede-til-sælger regime, skubber selv beskeden efterspørgsel priserne op. En nylig analyse bemærker, at mens mange canadiske markeder oplever stigende udbud, forbliver Winnipeg et af de strammeste, hvilket hjælper med at opretholde prisvæksten nesto.ca. RBC Economics bemærker ligeledes, at Winnipegs marked er “balanceret” sammenlignet med de nationale ekstremer, en faktor der nu driver værdierne op nesto.ca.
Køberadfærd & realkreditlån: Efterspørgslen fra købere forbliver stabil. CMHC forventer, at købere vender tilbage (førstegangskøbere, opgraderere, fornyelser), hvilket vil holde gensalgsmarkedet aktivt ind i 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Mest bemærkelsesværdigt undgik Winnipeg den store prisstigning under pandemien, som Toronto/Vancouver oplevede, og også det kraftige prisfald efter pandemien i BC/ON. I 2023 var salget faktisk faldet tilbage til niveauet før pandemien, men CMHC forventer en moderat genopretning i 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Realkreditmarkedet er ved at lette: midt i 2025 signalerede Bank of Canada rentenedsættelser, så købere med variabel rente kan vende tilbage, og fornyelser bliver lettere nesto.ca. Både CMHC og RBC forudser generelt stabile realkreditomkostninger og indkomster gennem 2025, hvilket bør holde købsomkostningerne forholdsvis konstante samlet set rbc.com cmhc-schl.gc.ca. På kort sigt er overkommelighed dog stadig en bekymring for mange førstegangskøbere, da moderate indkomster skal matche stigende priser og høje gældsomkostninger.
Boligtyper: Efterspørgslen breder sig. Fritliggende huse er fortsat populære, men mangel på jord og byggeomkostninger driver mere multi-family udvikling. I 2024-2025 var omkring halvdelen af godkendte nye enheder lejligheder/condos winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC bemærker, at Winnipeg har flere lejligheds- og multiplex-byggerier end fritliggende enfamiliehuse i de senere år, og at formålsbyggede lejeboliger vokser hurtigst cmhc-schl.gc.ca. Ejerlejligheder har også oplevet prisstigninger (rekordhøje i 2025), men nogle analytikere advarer om, at markedet for ejerlejligheder kan køle af senere (efterhånden som investorinteressen fra pandemien aftager) cmhc-schl.gc.ca.
Erhvervsejendomme (kontor, detail, industri)
Winnipegs erhvervsmarked har klaret sig relativt godt i 2024 og begyndelsen af 2025. Detailarealer er særligt stærke: tomgangen er på et flerårigt lavpunkt, og huslejerne stiger. CBRE rapporterer, at detailfundamentalerne i 2024–25 var “bemærkelsesværdige”, og at Winnipeg går ind i 2025 med den laveste detailtomgang af alle aktivklasser i byen cbre.ca. Dette afspejler solid efterspørgsel efter detail i forstæder og centrum (big-box butikker, indkøbscentre og nogle nærbutikker i byområder), understøttet af stabilt lokalt forbrug.
Industri/lager er også usædvanligt sund. CBRE bemærker, at industriens tomgang kun er omkring 3%, en af de stærkeste tilstande i Canada cbre.ca. Der er intens efterspørgsel efter moderne lagre (ofte 18+ fod frihøjde) i byens logistikknudepunkter. En bølge af spekulationsbyggeri (af udviklere som Hopewell, QuadReal osv.) har mødt stor lejeinteresse, men høje byggeomkostninger (i Manitoba blandt de højeste i Canada) har hævet break-even-lejen (omkring $18/kvadratfod) cbre.ca cbre.ca. Som følge heraf vælger mange virksomheder at forny lejemål frem for at flytte til nye lokaler. Overordnet set forbliver de industrielle fundamenter robuste, og CBRE forventer, at den stærke efterspørgsel fra lejere vil fortsætte, hvis lejen forbliver overkommelig cbre.ca cbre.ca.
Kontorsektoren har været svagere. Winnipegs kontorvakuum i centrum steg til omkring 18% i slutningen af 2024 cbre.ca. Ingen store nye tårne er under opførelse (det nylige Wawanesa Tower er færdiggjort), så udbuddet er fladt, men mange virksomheder er stadig i gang med at nedskalere eller flytte. Kontorer i forstæderne (f.eks. i Brandon eller Perimeter-områderne) klarer sig bedre end centrum; CBRE påpeger, at forbundne bygninger i centrum (med skywalk-adgang) har ~9% tomgang mod ~30% i ikke-forbundne tårne cbre.ca. Der er beskeden interesse for konvertering af kontorer til boliger, men der er endnu ikke annonceret større projekter (manglende incitamenter hæmmer gennemførligheden) cbre.ca. Interessant nok blev en række kontorbygninger i centrum, klasse B, opkøbt af oprindelige organisationer (f.eks. Manitoba Metis Federation, der købte 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), hvilket straks øgede belægningen i tidligere næsten tomme tårne cbre.ca. Hvis denne tendens fortsætter, kan det stabilisere tomgangen i centrum til en vis grad.
Investeringsklima: Overordnet set ser Winnipegs erhvervsejendomme attraktive ud i 2025. Industrielle afkast (som afspejler lav tomgang og stigende lejepriser) er særligt varme, og detailhandel også (især dominerende kvarterscentre). Selv kontor er underprissat sammenlignet med større byer, hvilket kan tiltrække tålmodige investorer. Dog står markedet over for stigende bygge- og finansieringsomkostninger: ny udbud (især lejeboliger) begrænses af højere renter, hvilket kan begrænse afkastet. CBRE forventer, at erhvervstransaktionsvolumener gradvist vil komme sig i 2025, efterhånden som långivningen lettes, og investorer vender tilbage til cbre.ca. På boligmarkedet er markedet allerede “sælger-venligt,” hvilket betyder, at investorer møder konkurrence fra lokale ejerboligkøbere. Risici inkluderer eventuelle nye nationale rentestigninger eller en bredere økonomisk afmatning, der kan dæmpe den lokale efterspørgsel.
Indblik i kvarterer og gentrificering
Winnipegs kvarterer viser tydelige tendenser. De centrale områder (Downtown, Exchange, West Broadway, St. Boniface) tiltrækker størstedelen af den nye udvikling. Byen har sat mål for downtown (mindst 350 nye enheder/år inden 2030, stigende til 500/år derefter canada.constructconnect.com). Store projekter er undervejs: f.eks. omdannelsen af Portage Place Mall til blandet anvendelse (True North Squares partner) frem til 2027 cbre.ca, samt den længe ventede Portage Place renovering og Naawi-Oodena (tidligere Kapyong Barracks) masterplan winnipegfreepress.com numberten.com. Udviklere forfølger også fortætning i ældre kvarterer: nylige godkendelser omfatter en 127-enheds udlejning i St. Boniface og en 99-enheds blandet anvendelse på Nairn Ave i Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Fortætningsprojekter erstatter typisk ældre lavtætte grunde (tomme huse eller butikker) med 4-6 etagers lejlighedsbyggerier. Byen opdaterer lokalplanerne for at tillade mere fortætning som en ret, hvilket afspejler målet om, at halvdelen af nye boliger skal ligge i eksisterende byområder canada.constructconnect.com.Disse ændringer har givet anledning til bekymringer om gentrificering. For eksempel mødte et projekt med 102 enheder planlagt på Sherbrook St. (West Broadway) modstand, fordi dets “overkommelige” huslejer (~1.100 $ for 1-værelses) langt overstiger, hvad mange nuværende beboere kan betale globalnews.ca globalnews.ca. Fællesskabsgrupper påpeger, at medianindkomsten der kun er omkring 28.000 $/år, så størstedelen af områdets befolkning ville blive prissat ud. Sådanne spændinger illustrerer et klassisk gentrificeringsproblem: nyt, dyrere byggeri flytter ind i et kvarter med beskedne indkomster. Eksperter advarer om, at selvom udvikling i områder som West Broadway eller Osborne Village kan give nyt liv, kan det også fortrænge langvarige lavindkomstbeboere, hvis der ikke indgår dybt overkommelige boliger globalnews.ca globalnews.ca.
Uden for centrum fortsætter Winnipegs vidtstrakte forstæder (Charleswood, St. Vital osv.) med at vokse med parcelhuse og flerfamilieudstykninger. Men selv her flyttes fokus nu indad mod “missing-middle”-boliger (rækkehuse, dobbelthuse) og lejligheder på grund af begrænset plads og infrastrukturudgifter canada.constructconnect.com numberten.com. Nordlige Winnipeg og den indre kerne (North End, dele af West End) forbliver de mest økonomisk udfordrede områder med langsommere prisvækst. Overordnet set strammes markedet overalt: lavindkomstkvarterer oplever nye udviklingsambitioner, mens etablerede middelklasseområder (Wolseley, Linden Woods) ser konkurrencepræget budgivning. Hvordan dette udvikler sig, vil afhænge af politik (se nedenfor) og fortsat støtte til overkommelige boliger.
Nye boligstarter og byggeudsigter
Boligbyggeriet aftog en smule i 2024. CMHC-data (citeret af medier) viser, at antallet af påbegyndte boliger i Winnipeg fra januar til august 2024 var 3.407 enheder, et fald på 16 % fra 4.049 i samme periode i 2023 winnipegfreepress.com. Faldet blev tilskrevet højere renter (bygherrer satte projekter på pause på grund af usikkerhed) samt mangel på materialer/arbejdskraft. Ikke desto mindre er der, med mange godkendelser fra byen, en stor pipeline af projekter, der afventer finansiering. Faktisk viser byens egen rapport, at der er 7.603 godkendte enheder pr. september 2024 winnipegfreepress.com – tæt på målet på 8.000.
CMHC forudser stabile påbegyndelser gennem 2025–27. Ifølge deres prognoser vil Winnipeg opleve en stabil nybyggeri ledet af flerfamilieboliger: HAF og andre programmer øger opførelsen af lejlighedsbyggeri. CMHC bemærker, at formålsbyggede lejeboliger vil føre an i væksten, understøttet af lave tomgangsprocenter og statslige incitamenter (f.eks. fritagelse for moms på nye lejeboliger) cmhc-schl.gc.ca. Påbegyndelser af enfamiliehuse forventes at fortsætte et gradvist fald i forhold til flerfamiliehuse cmhc-schl.gc.ca. I CMHC’s prognosesammendrag ligger Winnipegs samlede boligbyggeri (enfamilie + flerfamilie) på omkring 5.000–6.000 om året frem til 2027 cmhc-schl.gc.ca, hvilket er omtrent uændret eller svagt stigende i forhold til de 5.151, der er estimeret for 2024.
Nøglefaktorer: – Den føderale Housing Accelerator Fund (HAF) giver Winnipeg 25 mio. dollars for at reducere bureaukrati og opzone. Under HAF skal byen lempe zonelovgivningen i enfamilieområder for at tillade mere flerfamilieboligbyggeri numberten.com numberten.com. Byrådet påbegyndte gennemgang af zonebestemmelser i slutningen af 2024 for at opfylde dette løfte. – Provinsiel støtte: Manitoba har også lempet reglerne, f.eks. har ny lovgivning hævet grænsen for antallet af naboklager, der kræves for at udløse en zoneklage, fra 25 til 300 personer electricalindustry.ca. Dette bør fremskynde omzoninger for tættere projekter. – Kommunal effektivisering: Winnipeg opdaterer sine godkendelsesprocesser for udviklingsprojekter for at fjerne overflødige høringer for infill-projekter og sigter mod at behandle tusindvis af enheder hurtigere canada.constructconnect.com.
Byggerisiko: Høje byggeomkostninger (materialer, arbejdskraft) er fortsat en bekymring. CBRE bemærker, at Manitobas industrielle byggeri er blandt de dyreste i Canada cbre.ca, og inflationen i boligbyggeri presser ligeledes entreprenørerne. Stigende finansieringsomkostninger (indtil rentenedsættelser kommer) og potentielle mangel på arbejdskraft (Winnipeg har allerede mangel på håndværkere) kan forsinke projekter. Dog bør det samlede antal igangsatte projekter stige i 2025–26, når långivere stabiliserer renterne, da så mange projekter allerede er godkendt eller under planlægning (inklusive store komplekser i centrum og forstæderne).
Regeringspolitik & Reguleringer
Flere lag af politik former Winnipegs marked:
- Føderale politikker: Ottawas nationale boligplan (gennem CMHC) er i spil. Tiltag som First Home Savings Account (FHSA), nedsat stresstest for realkreditlån for nye købere og udvidede RRSP-regler giver førstegangskøbere i Winnipeg mere købekraft (selvom prisstigningerne stadig overgår dette). Vigtigt er, at Housing Accelerator Fund (HAF) kræver, at byen opzoner og effektiviserer processerne. Under HAF-aftaler har Winnipeg forpligtet sig til at fjerne “ekskluderende zonering” og fremskynde godkendelser numberten.com numberten.com. Den føderale regering investerer også milliarder i overkommelige lejeboliger og modulboliger på landsplan. Winnipeg er udvalgt som pilot for noget af dette – for eksempel vil byen under Build Canada Homes-initiativet bruge føderal jord til at bygge modulhuse (Winnipeg er blandt 6 byer, der prioriteres til at bygge 4.000 fabriksbyggede boliger nationalt) nesto.ca. Hvis programmet gennemføres, kan det medføre en beskeden stigning i udbuddet fra ca. 2026.
- Provins-/by-politikker: Manitobas regering forsøger aktivt at fremskynde boligbyggeriet. I oktober 2024 blev der indført ændringer til Planloven og Bycharteret, hvilket gør det sværere for små grupper at gennemtvinge dyre klager over zoneændringer electricalindustry.ca. Dette giver reelt kommunerne mere kontrol til hurtigere at godkende fortætning og nye udstykninger. Byen Winnipeg har også præsenteret en omfattende boligstrategi: med mål om mindst 8.000 nye enheder i 2024 (alle boligtyper), 14.101 enheder inden 2026 (med føderal hjælp) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, og titusindvis flere i det følgende årti. Byen har finansieret incitamentsprogrammer (f.eks. en tilskudspulje på $25 mio. til overkommelige/centrumsnære projekter) og er i gang med at revidere byggelovgivningen. For eksempel tillader nye zoneringsregler (vedtaget i slutningen af 2024) nu flere former for flerfamilieboliger i tidligere rene enfamilieområder, alt sammen uden ekstra offentlige høringer canada.constructconnect.com.
- Foranstaltninger for overkommelighed: Winnipeg har også tilsluttet sig føderale ordninger for huslejekontrol og støtte til boligejere. Manitoba annoncerede en indefrysning af huslejestigninger for ejerlejligheder (som en del af føderale-provinsielle boligaftaler). Byens politik lægger vægt på “overkommelige boliger” – dog var kun ~1–2% af tilladelserne i 2024 indtil videre udpeget som overkommelige winnipegfreepress.com. Den kommende føderale-provinsielle National Housing Strategy forventes at lægge pres på Winnipeg for at øge antallet af lejeboliger til lavindkomstgrupper via nye LIFT-boligprojekter eller partnerskaber med non-profit organisationer.
Disse politikker bør samlet set øge udbuddet og dæmpe inflationspresset noget. Især vil fjernelsen af GST på nyopførte lejeboliger og afskaffelsen af byens andel af PST på nye udlejningsbyggerier (en nylig ændring i Manitoba) gøre projekterne økonomisk lettere numberten.com. I løbet af de næste 3–5 år bør fortsat offentlig finansiering og reguleringsreformer holde antallet af nye boligstarter højt og fremme et skifte fra kun fritliggende huse til flere lejligheder og rækkehuse.
Udlejningsmarked og tomgangsprocenter
Winnipegs udlejningssektor er ekstremt stram. Tomgangen har i de senere år ligget langt under 2% – for eksempel omkring 1,7% i hele byen i 2024 cmhc-schl.gc.ca. Under pandemien var der et kortvarigt hop i tomgangen, men markedet har siden “rettet sig op.” Mellem 2021 og 2023 faldt Winnipegs tomgangsprocent med næsten 70% canada.constructconnect.com, da efterspørgslen steg hurtigere end nybyggeriet. CMHC forudser, at tomgangen vil stige en smule til omkring 2,0–2,1% i 2027 (stadig historisk lavt) cmhc-schl.gc.ca. Denne meget lave tomgang er grunden til, at huslejerne er steget: CMHC forventer “rimelig stærk huslejevækst i 2025” (understøttet af det stramme marked), før det aftager senere i årtiet cmhc-schl.gc.ca.
Empiriske data stemmer overens med dette: i midten af 2025 var de gennemsnitlige huslejer i Winnipeg allerede steget et par procent fra 2024. For eksempel lå de typiske to-værelses huslejer omkring $1.775 i august 2025 nesto.ca. (Et-værelses lejligheder lå på omkring $1.440, en stigning på ca. 3% år-til-år nesto.ca.) Sådanne huslejer er stadig lave sammenlignet med Toronto/Vancouver, men de afspejler en stabil stigning her. Med så lav tomgang har udlejere fordel – så de fleste nye lejeboliger bliver hurtigt optaget. Byens egne boligrapporter viser, at udlejningsbyggeri har kørt i et historisk højt tempo (takket være incitamenter til udviklere), men det har stadig ikke øget tomgangen meget cmhc-schl.gc.ca.
For lejere betyder dette pres på overkommelighed. Mange unge familier og lavindkomstbeboere er gået fra at eje til at leje (eller er forblevet lejere af nødvendighed). Byens boligstrategi lægger vægt på billige boliger, men i øjeblikket er kun en lille del af de nye enheder reelt under markedspris winnipegfreepress.com. Medmindre store non-profit og kooperative projekter bliver realiseret, vil huslejerne i Winnipeg sandsynligvis fortsætte med at stige hurtigere end inflationen det næste år eller to, hvilket holder presset på lejeboligmarkedet reelt.
Befolkningsvækst og demografiske ændringer
Winnipegs befolkning vokser, men langsommere end for nogle år siden. Byen (selve byen) voksede fra 705.244 i 2016 til 749.607 i 2021 (7,2% på fem år). Nyere estimater sætter Winnipegs befolkning tæt på 787.000 i 2025 worldpopulationreview.com (bygrænser). Den årlige vækstrate har ligget omkring 1–2% om året, selvom nogle rapporter antyder, at den pikkede ved ca. 7% over perioden 2022–24 og forventes at falde til ca. 2,6% i 2025 og ca. 1% i de følgende år wowwinnipeg.com. Med andre ord fortsætter Winnipeg med at tiltrække folk (gennem immigration og interprovinsielle flytninger), men tempoet er aftagende.
Denne opbremsning er betydningsfuld for efterspørgslen på boliger. Færre tilflyttere betyder mindre pres på ejerlejligheder og lejeboliger. For eksempel er antallet af studietilladelsesindehavere (hvoraf mange lejede lokalt) faldet markant under den seneste føderale politik, hvilket reducerer den ikke-permanente befolkning i Manitoba med ca. 1,3 % i 2024–25 gov.mb.ca. På den anden side er indvandringen fortsat stærk: Manitoba bød omkring 24.400 nye indvandrere velkommen i 2024 (en stigning på 12 % fra 2023) gov.mb.ca, hvoraf en stor andel bosætter sig i Winnipeg. Provinsielle og føderale befolkningsplaner antager, at Winnipeg fortsat vil vokse moderat (drevet af byens overkommelige priser og økonomi).
Demografisk set er Winnipeg forholdsvis ung og mangfoldig. Medianalderen er omkring 39, og byen har en af Canadas største oprindelige befolkninger (omtrent 12 % identificerer sig som First Nations eller Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg har også et voksende synligt minoritetssamfund (f.eks. filippinere ~9 % af befolkningen wowwinnipeg.com, en af de største andele blandt canadiske byer). Husstandssammensætningen ændrer sig også: flere eneforsørgerfamilier, flere ældre, der bor alene, og gradvist mindre husstandsstørrelser generelt. Disse ændringer påvirker efterspørgslen på boliger: for eksempel er der stigende efterspørgsel efter mindre enheder og lejligheder blandt unge voksne og ældre, mens efterspørgslen efter store grunde fortsat er til stede blandt familier.
Sammenfattende betyder den aftagende befolkningstilvækst, at demografiske faktorer vil give mindre medvind til boligefterspørgslen i 2026–2030. Det er en del af forklaringen på, at analytikere forudser mere moderat boligvækst i Winnipeg sammenlignet med Alberta eller Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. En by-tænketank bemærker, at Winnipegs vækst har været stærk (7 % på to år), men vil flade ud, hvilket antyder en vis fremtidig afdæmpning i efterspørgslen wowwinnipeg.com. Det bliver afgørende at opretholde en stabil forsyningspipeline for at undgå dødvande – for meget opbremsning kan standse markedet, for lidt kan genantænde kraftige prisstigninger, hvis efterspørgslen pludselig tager til.
3–5 års prognose (frem til 2030)
Sammenlagt forventer de fleste prognoser stabil, men ikke eksplosiv vækst på Winnipegs ejendomsmarked frem til omkring 2030:
- Priser: Efter tocifrede stigninger i 2020–24 forventes væksten i boligpriser at aftage. CMHC forudser, at prisstigninger vil forblive positive i 2025 (som følge af fortsat efterspørgsel og begrænset udbud), men vil aftage i 2026–27 i takt med, at flere boliger kommer på markedet cmhc-schl.gc.ca. Priserne på parcelhuse kan nå det lave $400.000-område ved udgangen af 2025 (i overensstemmelse med WRREB’s prognoser) og derefter stige langsommere mod midten af $400.000–$450.000-området frem mod 2030. En national økonomisk nedtur kan medføre en kortvarig afkøling, men den underliggende opadgående tendens synes intakt på grund af begrænset udbud af jord og relativt stærk indkomstvækst.
- Salgsaktivitet: Efter et mindre fald i 2024 forventes boligsalget at udvikle sig gradvist opad. Boligudsigterne forudser, at Winnipegs salg vil komme sig fra bunden i 2023 og vende tilbage mod højere niveauer (dog stadig beskedne efter nationale standarder) cmhc-schl.gc.ca. CMHC’s prognosesammendrag viser årlige videresalgstransaktioner i intervallet 12.000–17.000 under lave/høje scenarier for 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8.000–15.800 forventet). Kort sagt, forvent flere handler i 2025, efterhånden som købere tilpasser sig lavere renter, og derefter et plateau omkring 2026. Nye udbud kan også stige en smule, efterhånden som nogle ejere vælger at sælge i de stærke markedsforhold.
- Byggeri: Nybyggeri af boliger bør forblive højt og nogenlunde stabilt. Opstarter vil blive drevet af flerfamilie- og udlejningsprojekter med støtte fra føderale midler og kommunale incitamenter cmhc-schl.gc.ca. CMHC foreslår omkring 4.700–6.000 samlede opstarter om året (enkelte+flere) i 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, med højere tal hvis efterspørgslen overrasker positivt. Centrum og fortætning vil opleve en bølge af lejlighedsbyggerier (hvilket hjælper med at nå målet om 350–500 enheder/år canada.constructconnect.com). Væksten i forstæderne vil fortsætte, men i et langsommere tempo; store jordarealer bliver stadig mere sjældne, hvilket får udviklere til at søge indad. På længere sigt er det sandsynligt, at opstarter af enfamiliehuse falder (efterhånden som byarealanvendelsen ændres), og at lejligheds-/rækkehusbyggeri får en større andel cmhc-schl.gc.ca.
- Ledige lejeboliger og huslejer: Ledigheden kan stige en smule fra næsten rekordlave niveauer, men ikke meget. Hvis tusindvis af nye lejeboliger kommer på markedet (som planlagt), kan ledigheden nå ~2–3% i 2030 – stadig meget lavt historisk set cmhc-schl.gc.ca. Huslejerne forventes at stige kraftigt ind i 2025 (til gavn for udlejere), for derefter at aftage til lave enkeltcifrede stigninger. Huslejen for nye lejligheder på det åbne marked kan endda flade ud eller falde en smule sidst i 2020’erne, hvis udbuddet overstiger den begrænsede efterspørgsel.
- Økonomiske/demografiske faktorer: Winnipegs økonomi er forholdsvis diversificeret (offentlig sektor, industri, transport, IT) og arbejdsløsheden er moderat. I perioden 2025–30 forventes en beskeden vækst, medmindre en recession rammer. Fortsat indvandring (især fra varmere provinser) vil give medvind, men langsommere befolkningstilvækst generelt betyder, at boligefterspørgslen i høj grad vil afhænge af intern udskiftning. Den største usikkerhedsfaktor er immigrationspolitikken (f.eks. føderale mål) – højere immigration kan øge efterspørgslen ud over de nuværende prognoser.
Risici og muligheder: Renterne er den største kortsigtede risiko. Hvis den globale inflation tager til igen, kan renterne forblive høje i længere tid, hvilket dæmper både salg og byggeri. Omvendt, hvis Bank of Canada sænker renten markant, kan vi se en kraftig stigning i foråret 2026. På udbudssiden kan enhver flaskehals i materialer eller arbejdskraft (f.eks. mangel på håndværkere) forsinke opstarter og presse priserne op. Omvendt kan fortsat deregulering og finansiering (føderal og kommunal) føre til flere boliger end forventet, hvilket kan køle priserne yderligere.
Investeringsmæssigt bliver Winnipeg ofte set som et stabilt, konservativt marked. Det mangler den volatilitet, som man ser under Vancouver/Toronto-boomene, men har heller ikke tendens til at krakke voldsomt. For 2025–2030 forventer de fleste analytikere moderat vækst: “godt for dem, der bygger stabilt, men ingen ‘jorden går under’-drama,” som en CMHC-rapport udtrykker det. Udlejere vil nyde godt af pålidelig udlejning og stigende huslejer på kort sigt, men bør planlægge efter en gradvis normalisering. Boligkøbere skal forberede sig på fortsat konkurrence: Selvom det kan blive en smule lettere at købe, hvis renterne falder, er dagene med kupjagt forbi.
Bundlinje: Winnipegs boligmarked i 2025 er aktivt og konkurrencepræget. Priserne er på rekordniveauer (drevet af lavt udbud og stabil efterspørgsel), nybyggeri tager fart under aggressive kommunale og føderale programmer, og udlejningsmarkedet forbliver stramt. I løbet af de næste 3–5 år forventes stabil vækst – priserne vil stige yderligere (dog langsommere), salget vil stige moderat, og nye byggerier vil primært være flerfamilieprojekter. Offentlige incitamenter (som HAF-tilskud, ændringer i lokalplaner, skattefritagelser) vil spille en nøglerolle for, hvor og hvor hurtigt nye boliger opføres. For nu har sælgere og udviklere overtaget, men tilstrømningen af nybyggeri planlagt for 2025–2030 bør gradvist føre Winnipeg mod et mere balanceret, om end stadig eftertragtet, marked cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Kilder: Analysen er baseret på data fra Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, CMHC markedsudsigter cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, RBC økonomi rbc.com nesto.ca, og lokale nyhedsrapporter canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Disse henviser til de nyeste tilgængelige data om priser, salg, tomgang og politik frem til slutningen af 2025.
