Ejendomsmarkedet i Honolulu 2025: Rekordpriser, Nye Udviklinger og Prognoser for 2030

Nøglefakta og tal

• Boligpriser nær rekordhøje niveauer: Den mediane pris for enfamiliehuse på Oʻahu nåede cirka $1,1 millioner i begyndelsen af 2025, en stigning på ~5% år-til-år hicentral.com. Medianpriserne på ejerlejligheder holdt sig stabile omkring $500.000 hicentral.com efter hurtige stigninger under pandemien. Priserne faldt i 2023 (medianpriser for enfamiliehuse faldt ~5%), men steg igen i 2024 hicentral.com, hvilket afspejler en robust efterspørgsel.
• Salg og ændringer i udbud: Boligsalget faldt i takt med højere renter – salget af enfamiliehuse i marts 2025 var faldet med ~10% i forhold til året før hicentral.com – men aktive udbud er steget markant. Oʻahu’s boligudbud steg med 33% (huse) og 54% (ejerlejligheder) år-til-år i marts 2025 hicentral.com hicentral.com, hvilket giver køberne flere valgmuligheder og dæmper den intense konkurrence fra 2021–2022. Medianen for dage på markedet for boliger steg til ~2 uger (15 dage) mod under 1 uge på toppen hicentral.com.
• Lejepriser på rekordhøjt niveau: Oʻahu’s medianleje er omkring $2.500 pr. måned i slutningen af 2024 agencyhawaii.com, med gennemsnitlige lejepriser i Honolulu omkring $2.900 (alle størrelser) i midten af 2025 zillow.com zillow.com. Lejepriserne er stabiliseret med 2–4% årlige stigninger i eftertragtede kvarterer som Kakaʻako og Ala Moana agencyhawaii.com. Efterspørgslen på lejeboliger forbliver stærk, da høje boligpriser og boliglånsrenter får beboere til at leje, hvilket holder Oʻahu’s lejeledighed lav (omkring 5–6%) i 2025.
• Kontormarkedet er ved at komme sig: Honolulus kontorvakanse er forbedret til cirka 12–13% i 2025 hawaiipublicradio.org – langt sundere end fastlandsbyer som San Francisco (30%+ tomme lokaler). To kvartaler i træk med positiv absorption blev rapporteret ind i slutningen af 2024, hvilket bragte vakanse ned på det laveste niveau i over 3 år (~12,7%) instagram.com. Udlejere i centrum udfylder lokaler med nye formål, og Honolulu ligger nummer 2 på landsplan for planlagte omdannelser fra kontor til bolig hawaiipublicradio.org, hvilket indikerer tilpasningsdygtig genanvendelse for at imødekomme både tomme kontorer og boligbehov.
• Styrke i detail og industri: Detail-ejendomme er stabile med lav vakanse (~5%) brevitas.com, understøttet af genoprettet turisme og stabilt lokalt forbrug. Butikslokaler i Waikiki oplevede i 2024 fodtrafik tæt på niveauet før pandemien brevitas.com, hvilket gavner luksusbutikker og restauranter. Forstadsdetail udvider i vækstområder som West Oʻahu (Kapolei/Ewa), i takt med boligudvikling brevitas.com. Industrielle ejendomme forbliver ekstremt pressede – Oʻahus lager-vakanse lå tæt på 1% i slutningen af 2024 rebusinessonline.com – med stærk efterspørgsel og stort set ingen overskudskapacitet.
• Turisme & gæstfrihed vender tilbage: Honolulus hotelbelægning er steget tilbage til midt-70% området brevitas.com brevitas.com (gennemsnitligt ~76% på tværs af staten i 2024), stadig et par point under toppen på ~80% før 2019. Rekordhøje værelsespriser driver indtægterne: gennemsnitlige dagspriser (ADR) på tværs af staten i 2024 var ~30% højere end i 2019 (omkring $360/nat) brevitas.com, hvilket bringer de samlede hotelindtægter op på ~$5,5 milliarder – på niveau med 2019 efter inflation brevitas.com. Hotellerne i Waikiki nyder godt af solid efterspørgsel fra indenlandske besøgende, selvom genopretningen af japansk turisme (kritisk for high-end hoteller og luksuslejligheder) fortsat er gradvis.
• Nye udviklinger forvandler skyline: Snesevis af nye lejlighedstårne er under opførelse eller for nylig færdiggjort, især i det urbane Honolulu. Kakaʻako/Ala Moana-distriktet blomstrer med luksus højhuse som Victoria Place (færdiggjort 2024), The Park Ward Village (færdiggøres 2025), Kalae (under opførelse på det tidligere Ward Warehouse-område), Launiu (Ward Ave.), Ālia (Kobayashi Group), og Kaliʻu (Our Kakaʻako) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com. Disse projekter vil tilføje tusindvis af eksklusive boliger inden 2026–2027 og omforme Honolulus skyline. I West Oʻahu leverer masterplanlagte samfund (Ho‘opili, Koa Ridge) og en anden “by” i Kapolei nye enfamiliehuse, rækkehuse og endda et UH-campus, hvilket flytter væksten til øens læside.
• Politiske ændringer for at øge boligudbuddet: Hawaiʻis regering tackler boligkrisen med nye love og incitamenter. I 2024 vedtog staten SB 3202, som tillader op til to sekundære boligenheder (ADU’er) pr. grund på tværs af hele staten, og HB 2090, der muliggør omdannelse af erhvervsejendomme til boligbrug hiappleseed.org – store tiltag for at øge boligudbuddet. Honolulus byråd vedtog Bill 3 (2024), som tilbyder skattefordele og gebyrfritagelser for at fremme udvikling af billige lejeboliger sachihawaii.com. Strenge regler for korttidsudlejning blev også indført (minimum 90-dages leje i boligområder), hvilket presser mange ferieboliger tilbage på langtidsmarkedet. En “tom-bolig”-skat på tomme investeringsejendomme er under debat honolulucitycouncil.org for at begrænse spekulativ opbevaring og frigive flere boliger til lokale.
• Hotte og spirende kvarterer: Kakaʻako er Honolulus hurtigst voksende luksuslejlighedsmarked og tiltrækker investorer og velhavende købere med sine elegante tårne, havudsigt og nærhed til centrum. Waikiki forbliver et hotspot for lejligheder (og lejeindtægter fra turister, hvor det er tilladt). Eksklusive områder som Kahala og Diamond Head oplever fortsat efterspørgsel (et rekordhøjt salg på $65,75 mio. blev afsluttet i Kāhala i 2025 hicentral.com), hvilket bekræfter deres “blue-chip”-status. Familievenlige forstæder som Mililani (Central Oʻahu) og Hawaii Kai (East Honolulu) er evige favoritter på grund af deres skoler og livsstil. På vestsiden er Kapolei/Ewa Beach ved at udvikle sig til vækstcentre – de tilbyder nyere boliger, detailhandel (Ka Makana Aliʻi-indkøbscenter) og fremtidig togforbindelse – med tusindvis af nye boliger, der tiltrækker både lokale familier og investorer.
• Udsigter frem til 2030 – Moderat vækst, ingen krise: Eksperter forventer stabil, men langsommere vækst på ejendomsmarkedet i Honolulu over de næste 5+ år. Begrænset udbud og Hawaiis vedvarende tiltrækningskraft forventes at understøtte stigninger i boligpriser på ca. 1–3 % årligt på Oʻahu luxurybigisland.com luxurybigisland.com, medmindre der opstår større økonomiske chok. University of Hawaiʻi Economic Research Organization (UHERO) bemærker, at selvom høje renter i 2024–25 har dæmpet salgsvolumen, forbliver ejendomsværdierne høje på grund af vedvarende efterspørgsel luxurybigisland.com. I 2030 kan Oʻahu’s medianboligpriser nærme sig midt-$800.000 (op fra ca. $756.000 i 2025 zillow.com zillow.com) under disse moderate væksttendenser. Vigtigt er, at ingen væsentlig nedtur eller “krise” forventes – Hawaiis unikke udbudsbegrænsninger og attraktivitet gør et kollaps som i 2008 usandsynligt luxurybigisland.com. De største risici at holde øje med er eksterne: en amerikansk recession, globale geopolitiske begivenheder eller kraftigt stigende havniveauer. Overordnet set forventes ejendomsmarkedet i Honolulu at forblive robust, hvor cyklisk afkøling i midten af 2020’erne afløses af beskeden vækst frem mod 2030.

---

Tendenser for boligejendomme i 2025

Priser og efterspørgsel: Honolulus boligmarked gik ind i 2025 nær rekordprisniveauer. Honolulu Board of REALTORS® rapporterede, at medianprisen for enfamiliehuse på Oʻahu var $1.160.000 i marts 2025, en stigning på 5,5% år-til-år hicentral.com hicentral.com. Dette markerer en genopretning fra 2023, hvor medianerne kortvarigt faldt (~5% fald i 2023 til $1,05M) efter det hektiske boom under pandemien hicentral.com. Priserne på ejerlejligheder har været mere stabile – medianprisen for en solgt ejerlejlighed var $500.000 i begyndelsen af 2025, stort set uændret fra året før hicentral.com. Gennemsnitspriserne for ejerlejligheder steg dog ~6% år-til-år hicentral.com, hvilket indikerer styrke i salg af boliger i den højere ende. Overordnet set forbliver boligværdierne tæt på de højeste niveauer nogensinde, understøttet af lavt udbud og vedvarende køberefterspørgsel, især fra lokale, der opgraderer, og købere udefra, der tiltrækkes af Hawaiis livsstil.

Salgsvolumen og lagerbeholdning: Salgsvolumen for boliger er faldet fra det hektiske niveau i 2021–2022. Stigende realkreditrenter (ligger omkring 6–7 % i 2024–25) har holdt nogle købere ude af markedet, hvilket har ført til, at salget af enfamiliehuse er faldet med cirka 10 % år-til-år i begyndelsen af 2025 hicentral.com. 2023 var især langsom – det samlede antal bolighandler faldt med over 25 % sammenlignet med 2022 hicentral.com, da mange købere satte køb på pause på grund af rentestigninger. Dog viste 2024 tegn på stabilisering: salget af enfamiliehuse steg med cirka 9 % for året hicentral.com, selvom salget af ejerlejligheder faldt en smule. En vigtig ændring er i boligudbuddet – efter flere år med kronisk lav lagerbeholdning er antallet af boliger til salg begyndt at stige. I marts 2025 havde Oʻahu 773 aktive enfamilieboliger til salg og 2.302 ejerlejligheder til salg, en stigning på 33 % og 54 % år-til-år henholdsvis hicentral.com. Nye boliger er kommet på markedet i et langt højere tempo (f.eks. +30 % YoY for huse i marts) hicentral.com. Denne vækst i lagerbeholdningen giver køberne mere luft til at handle og har afsluttet de hektiske budkrige under pandemien. Omkring 73 % af de nye boliger forblev usolgte ved månedens udgang (mod kun 58 % året før) hicentral.com hicentral.com, hvilket betyder, at boligerne ikke bliver solgt lige så hurtigt. Faktisk er medianen for dage på markedet for enfamiliehuse steget til 15 dage (fra kun 8–10 dage under boomet), mens ejerlejligheder nu tager omkring 40 dage at sælge (op fra cirka 30 dage året før) hicentral.com. Køberinteressen er dog stadig til stede – korrekt prissatte boliger i attraktive kvarterer får fortsat flere bud, men sælgere skal nu være mere realistiske i prisfastsættelse og forhandlinger hicentral.com. Markedet i 2025 kan karakteriseres som balanceret til let købervenligt, et skifte fra det stærke sælgers marked de foregående år.

Regionale forskelle: Inden for Honolulu (Oʻahu) varierer markedstendenserne efter region og prissegment. Eksklusive kvarterer (Kahala, Diamond Head, Lanikai) oplevede færre salg, men fortsat prisrobusthed – i et bemærkelsesværdigt tilfælde blev en Kahala-ejendom ved havet solgt for $65,75 millioner i 1. kvartal 2025 hicentral.com, hvilket løftede gennemsnitspriserne. Omvendt oplevede nogle indstegs- til mellemklasseområder mere markante opbremsninger. For eksempel så ‘Ewa Plain (Kapolei/Ewa/Makakilo) – som har haft en bølge af nye boliger de seneste år – sin beholdning stige med ca. 74 % (til 144 aktive opslag) i starten af 2025 hicentral.com, da flere sælgere konkurrerede om færre købere. Central Oʻahu (Mililani/Wahiawā) oplevede også en fordobling af udbuddet hicentral.com. Disse områder førte prisstigningerne under pandemien (med fjernarbejdere og militærfamilier som drivkraft), men er nu ved at normalisere, efterhånden som udbuddet indhenter efterspørgslen. Imens forbliver Windward Oʻahu (Kailua, Kāneʻohe) og East Honolulu (Hawaii Kai, Kāhala) meget eftertragtede; begrænset nybyggeri har holdt disse markeder stramme, og velholdte boliger sælges stadig hurtigt. Ejerlejlighedsmarkederne varierer fra by- til resortområder: Ejerlejligheder i Downtown og Kakaʻako nyder godt af, at professionelle vender tilbage til kontorerne og ny projektinteresse, mens ældre lejeboligejerlejligheder eller dem i sekundære områder kan stå længere tid. Waikikis ejerlejlighedsmarked er i forandring på grund af regler for korttidsudlejning – mange enheder, der tidligere var ferieudlejninger, er nu til salg eller langtidsudlejning, hvilket presser priserne på nogle ældre Waikiki-ejerlejligheder, selvom luksusbygninger holder værdien. Overordnet set er Honolulus boligmarked i 2025 roligere og mere balanceret end den hektiske periode for 2–3 år siden, men efterspørgslen er fortsat grundlæggende stærk, og den langsigtede mangel på jord sikrer, at velbeliggende ejendomme fortsat opnår høje priser.

Tendenser for erhvervsejendomme (kontor, detail, hotel/restaurant)

Kontormarked: Stigende belægning, adaptiv genanvendelse

Honolulus kontorsektor klarer sig bedre i tiden efter pandemien end mange andre amerikanske byer. Fra midten af 2025 ligger den ø-dækkende kontortomgangsrate på omkring 13,5% hawaiipublicradio.org, ned fra pandemiens højder og væsentligt under tomgangsniveauerne i teknologitunge byer på fastlandet (til sammenligning er tomgangen i San Francisco over 30%). Faktisk havde Oʻahus kontormarked positiv nettotilgang i flere kvartaler frem til slutningen af 2024, hvilket bragte tomgangen ned på 12,73% i 4. kvartal 2024 – det laveste niveau i over tre år colliers.com instagram.com. Denne forbedring skyldes delvist, at virksomheder bringer medarbejdere tilbage på kontoret (i det mindste delvist), og at nogle nedskalerede lokaler bliver lejet ud til mindre lokale firmaer eller offentlige myndigheder. Gennemsnitlige udbudslejer for kontorlokaler i Honolulu er steget en smule i 2025, og udlejere rapporterer om stabiliseret belægning i de bedste bygninger. For eksempel opretholder Class A-tårne i CBD (Central Business District) og Kakaʻako en stærk belægning, mens ældre Class B-bygninger stadig kæmper med højere tomgang og lavere lejeindtægter.En bemærkelsesværdig tendens er adaptiv genanvendelse af aldrende kontorejendomme. Honolulu har landets næsthøjeste andel af planlagte konverteringer fra kontor til bolig hawaiipublicradio.org, da interessenter søger at omdanne underudnyttede erhvervsbygninger til hårdt tiltrængte boliger. Flere kontorbygninger i centrum bliver vurderet med henblik på omdannelse til lejligheder eller blandet anvendelse (et eksempel er den potentielle ombygning af det historisk underbesatte Finance Factors Center). Dette stemmer overens med ny statslovgivning (HB 2090, 2024), der tillader, at erhvervszonede ejendomme kan bruges til boligformål hiappleseed.org. Selvom ikke alle kontorbygninger egner sig til omdannelse, kan denne indsats gradvist reducere tomgangen og tilføje boligenheder i bykernen. Derudover er en Downtown Business Improvement District og en revitaliseringsindsats i gang hawaiipublicradio.org, med det formål at gøre Honolulus finansdistrikt mere levende. Byplanlæggere og private udviklere samarbejder om idéer fra forbedring af bybilledet til potentielt at indføre boliglofter i tidligere kontorlokaler. Overordnet set er Honolulus kontormarked i 2025 stabilt – og måske sundere end mange andre markeder – med tomgang omkring de lave teenagertal og en fremadskuende strategi for at gentænke overskydende kontorplads. Ulemperne er, at lejere stadig har mange valgmuligheder, så udlejere må tilbyde incitamenter (lejeforbedringer, parkeringsfordele) for at sikre lejekontrakter, og ældre bygninger uden opgraderinger kan fortsat halte bagefter. Men sammenlignet med bykerner på fastlandet er Honolulus kontorudsigt forsigtigt optimistisk, understøttet af en diversificeret økonomi (inklusive offentlige og militære lejere) og relativt få nye kontorprojekter på vej, der kan konkurrere med den eksisterende bestand.

Detail & Industri: Stram detailtomgang, boomende efterspørgsel på industri

Detailhandelsejendomme i Honolulu har vist sig at være modstandsdygtige gennem 2024–25, understøttet af genopblomstrende turisme og stabilt lokalt forbrug. Ø-dækkende detailtomgang ligger omkring 5% – meget lavt efter nationale standarder – og har stort set været stabil i slutningen af 2024 brevitas.com. I verdenskendte Waikiki er fodtrafikken steget igen, da antallet af besøgende i 2023–2025 nærmede sig niveauet før pandemien, hvilket har gavnet hoteller, restauranter og detailhandlere, der henvender sig til turister brevitas.com. Butikker på hovedstrøgene i Waikiki (Kalākaua Ave.) og Ala Moana Center (det største udendørs indkøbscenter i USA) opnår igen toplejepriser, da luksusmærker og rejseforhandlere ser salget komme sig. Detailforbrug fra turister nåede rekordhøje niveauer (besøgendes forbrug steg med ca. 6,5% i 1. kvartal 2025 sammenlignet med året før dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov), hvilket betyder sund efterspørgsel efter butikslokaler i turistområder. Samtidig klarer nabolags- og forstadsdetail sig også godt – indkøbscentre i voksende samfund som Kapolei, Ewa Beach og Mililani udvider eller er fuldt udlejede, takket være befolkningstilvækst i disse områder brevitas.com. Udviklere har tilføjet dagligvareforankrede centre og blandede projekter i West Oʻahu for at betjene tilstrømningen af nye beboere. Lejen for attraktive butikslokaler i Honolulu er stille og roligt steget, og nybyggeri er begrænset (på grund af høje omkostninger og mangel på jord), hvilket holder detailsektoren overvejende udlejer-venlig på de bedste placeringer. Udfordringerne for detail ligger primært i sekundære detailkorridorer og ældre erhvervsbygninger, hvor nogle står over for høje vedligeholdelsesomkostninger og konkurrence fra e-handel. Men samlet set står Honolulus detailmarked på et solidt grundlag, og turismens tilbagevenden har løftet både detailhandlen i resortområder og den bredere økonomi.På industrisiden fortsætter Oʻahu med at have et af landets strammeste markeder for erhvervsejendomme. Med begrænset industri-zoneret jord (for det meste omkring Honolulu Havn, Lufthavnen og Campbell Industrial Park) har tomgangsprocenten været under 2% i årevis. Selv i slutningen af 2024 var den industrielle tomgangsprocent omkring 0,9% colliers.com, og steg kun lidt fra rekordlave niveauer trods enkelte nye lagre, der er kommet til. Efterspørgslen efter lager-, distributions- og logistikplads forbliver intens, drevet af alt fra byggefirmaer til e-handelsdistributører, der har brug for lokale faciliteter. Huslejen for industrienheder er steget støt, og lejere må ofte forny lejekontrakter tidligt eller risikere, at der ikke er nogen alternativer tilgængelige. Nye industriprojekter er ekstremt sjældne – et bemærkelsesværdigt projekt er en planlagt udvidelse nær Kapolei til logistikformål, men modstand fra lokalsamfundet og tilladelsesudfordringer gør, at ny forsyning tager lang tid at materialisere sig. For investorer er industriejendomme i Hawaii en eftertragtet aktivklasse, der tilbyder lav tomgang og stabil pengestrøm. Det centrale problem her er, at enhver virksomhed, der har brug for plads (fra opbevaring til produktion), har få muligheder, hvilket kan begrænse økonomisk diversificering. Men set fra et markedsmæssigt perspektiv er erhvervsejendomme måske Honolulus stærkeste sektor – stort set fuld belægning, stigende huslejer og lav risiko for overudbud.

Hotel- og hospitality-ejendomme: Turismen genopblusser

Hawaiis hotel- og restaurationsbranche – som udgør en væsentlig del af ejendomsmarkedet – oplevede en robust genopretning gennem 2024. Ved udgangen af 2024 lå den gennemsnitlige hotelbelægning på tværs af staten på ~73% for året brevitas.com, hvilket er en markant stigning fra pandemiens lavpunkt (som faldt til under 20% i 2020), men stadig lidt under de ~80%, der blev opnået i 2019. Oʻahu (Honolulu/Waikiki) hoteller har klaret sig godt, med belægning i midten af 70’erne i procent brevitas.com i slutningen af 2024 og ind i 2025, takket være stigende antal besøgende fra det amerikanske fastland og tilbagevenden af gruppe-/forretningsturisme (konferencer i Hawaiʻi Convention Center er tilbage). Vigtigt er det, at værelsespriserne er steget markant – Hawaii-hoteloperatører udnyttede den opsparede efterspørgsel til at hæve priserne. Den gennemsnitlige daglige pris (ADR) i Hawaii er nu cirka 30% højere end før pandemien (statens ADR ~$340–$370 i 2024 mod ~$280 i 2019) brevitas.com. Dette har resulteret i næsten rekordhøje indtægter: Hawaiis hoteller tjente omkring $5,5 milliarder i 2024 (nærmer sig 2019’s indtægter justeret for inflation) brevitas.com. I Waikiki er mange hoteller reelt fuldt bookede i weekender og højsæson, og indtægten pr. tilgængeligt værelse (RevPAR) for luksusejendomme er blandt de højeste i landet.

Transaktioner med hotelejendomme er også taget til – investorer har tillid til Hawaiis langsigtede turismemuligheder. Bemærkelsesværdigt er det, at flere profilerede hotelombygninger og -salg har fundet sted eller er undervejs. For eksempel skal det ikoniske Aliʻi Tower på Hilton Hawaiian Village opgraderes, og japanske investorer, som traditionelt har været store aktører i Waikiki, er så småt begyndt at genoptage opkøb, efterhånden som rejseaktiviteten vender tilbage. Nye hotelprojekter er begrænset af jord og regulering, men et markant projekt er Mandarin Oriental Honolulu, et kombineret ultra-luksushotel og lejlighedstårn under opførelse nær Ala Moana (planlagt til slutningen af 2020’erne) brevitas.com. Derudover bliver nogle ældre hoteller omdøbt eller renoveret i stedet for at bygge nyt. Uden for Honolulu har resortområder på Maui, Kauaʻi og Big Island også oplevet forskellig udvikling – f.eks. havde hoteller på Mauis vestkyst det svært efter brandkatastrofen i Lahaina i 2023 (belægningen dér faldt til under 60%, da turismen gik i stå) brevitas.com, mens andre øer opsugede noget af den efterspørgsel.

En anden tendens, der påvirker ejendomsmarkedet for hospitality i Honolulu, er myndighedernes indgreb mod korttidsudlejning. I 2022–2023 indførte Honolulu County strenge regler (Ordinance 22-7, Bill 41), der forbyder udlejning under 90 dage i de fleste boligområder (uden for resortzoner). Dette reducerede markant udbuddet af lovlige ferieudlejninger og sendte turisterne tilbage til hoteller og et mindre antal lovlige resortlejligheder. Belægningsgraden for ferieudlejninger faldt til ca. 47 % i 2024 som følge af de nye regler og øget konkurrence blandt Airbnbs agencyhawaii.com. Nogle ejerlejlighedsejere i Waikiki og Ko Olina, der tidligere udlejede på korttidsbasis, har skiftet til langtidsudlejning eller solgt deres enheder. For hotellerne har dette været en fordel – mindre alternativt udbud betyder større efterspørgsel på hoteller. For boligmarkedet er det blandet: det kan frigøre noget udbud til lokale lejere, men har også fjernet en indtægtskilde for nogle ejere. Byens hensigt var at genskabe boliger i nabolagene og reducere turismens påvirkning på lokalsamfundene, og i midten af 2025 er der enighed om, at turismen stort set er tilbage på hotellerne.

Udsigter for hospitality: Turismen forventes at fortsætte med at vokse ind i 2025 og frem, om end i et mere moderat tempo. Hawaiʻi Tourism Authority forventer en fuld tilbagevenden til besøgstal før COVID omkring 2025–2026, hvor visse markeder (USA’s vestkyst, Canada) allerede overstiger 2019-niveauet, mens Japan og andre Asien-Stillehavsmarkeder halter lidt bagefter dbedt.hawaii.gov dbedt.hawaii.gov. Dette betyder, at hotelbelægningen i Honolulu kan nærme sig det øvre 70 %-niveau i de kommende år, især når japansk turisme normaliseres (kritisk for luksussegmentet i Waikiki). Fra et ejendomsperspektiv er Hawaiis hospitality-aktiver fortsat meget eftertragtede og generelt modstandsdygtige over for nedgangstider – selv under COVID, hvor værdierne faldt, var der få nødsalg. Nu ser investorer potentiale, efterhånden som turismen stabiliseres. En bemærkning: nye statslige initiativer til at håndtere turismens påvirkning (som en foreslået “green fee” turistskat eller begrænsninger på daglige besøgstal) kan dæmpe væksten en smule, men også sikre bæredygtighed. Alt i alt er markedet for erhvervsejendomme i Honolulu overordnet stabilt til ekspanderende i 2025: kontorer finder nyt fodfæste, detail og industri er meget stærke, og hospitality buldrer frem, hvilket bekræfter Honolulus status som en destination i verdensklasse og et solidt marked for langsigtede investeringer.

Oversigt over lejeboligmarkedet

Honolulus udlejningsboligmarked forbliver stramt og dyrt i 2025. Efter flere års stigninger er huslejerne nu stabiliseret på historisk høje niveauer, med kun beskeden vækst i udvalgte områder. Medianhuslejen for Oʻahu (alle boligtyper) er cirka $2.522 pr. måned i slutningen af 2024 agencyhawaii.com. Ifølge Zillow er gennemsnitshuslejen i Honolulu (byen) omkring $2.900 pr. måned midt i 2025 zillow.com. Til sammenligning koster en typisk etværelses lejlighed i Honolulu nu omkring $2.200–$2.400, mens toværelses lejligheder i attraktive kvarterer i gennemsnit koster over $3.000 livinginhawaii.com. Disse huslejeniveauer gør Honolulu til et af de dyreste udlejningsmarkeder i USA, på linje med kystbyer i Californien. Huslejestigningerne er aftaget siden stigningen i 2021; i 2024–25 indfører udlejere generelt mindre stigninger (2–5% om året, hvis overhovedet). Faktisk oplever nogle områder stagnation eller let fald i husleje – for eksempel rapporterer ejendomsadministratorer i Waikiki, at en overudbud af lejeboliger (delvist fordi tidligere Airbnbs omdannes til langtidsleje) har holdt huslejerne nede agencyhawaii.com. Omvendt oplever eftertragtede boligområder tæt på nye arbejdspladser og offentlig transport – Kakaʻako, Ala Moana, Kapolei – stadig huslejestigninger, efterhånden som nye luksuslejeboliger kommer på markedet og tiltrækker lejere, der er villige til at betale en merpris agencyhawaii.com.

Udlejningsvakuum i Honolulu er relativt lavt – de seneste tal ligger omkring 4–6% (varierer efter delmarked), hvilket indikerer et udlejer-venligt marked, men ikke så ekstremt som under den værste boligkrise for nogle år siden (hvor ledigheden var under 3%). Stigningen i udbuddet til salg har også ført til lidt flere boliger til leje, da nogle ejere vælger at udleje frem for at sælge i et køligere salgsmarked. Desuden er de pandemirelaterede befolkningsskift (udvandring af nogle beboere) stabiliseret; Hawaiis befolkning steg endda en smule i 2024 brevitas.com, hvilket øger efterspørgslen på boliger. Flere beboere lejer i længere tid, fordi det er uopnåeligt for mange at købe bolig – Honolulus ejerboligandel (ca. 55%) er lavere end det amerikanske gennemsnit, hvilket afspejler de høje ejeromkostninger. Derfor er der en stabil gruppe lejere, fra lokale familier til militærpersonale (som modtager boligtilskud) til fastlands-fjernarbejdere, der prøver et “kontor i paradis.” Dette holder belægningsgraden for velbeliggende lejeboliger høj.

En væsentlig dynamik på udlejningsmarkedet er virkningen af reguleringer af korttidsudlejning. Da tusindvis af ferieboliger reelt blev forhindret i at operere som korttidsudlejning, omlagde mange ejere disse lejligheder og huse til 6- eller 12-måneders lejekontrakter. Dette gav et engangsboost i udbuddet af langtidslejemål i 2023–2024. Ejendomsadministratorer bemærker, at dette i starten medførte en let stigning i tomgangen i områder med mange feriesteder (f.eks. Waikiki, North Shore), men at markedet stort set har absorberet enhederne inden 2025 på grund af den generelle boligmangel. Ejendomsadministrationsfirmaet Agency Rentals råder ejere af tidligere Airbnbs til at konvertere til langtidslejemål for at udnytte den stabile efterspørgsel, især i familievenlige kvarterer, hvor lokale lejere er ivrige efter boliger agencyhawaii.com. For eksempel har nogle investorer med lejligheder i Ko Olina eller Turtle Bay (traditionelle feriesteder) i stedet udlejet dem til militære eller erhvervsmæssige lejere.

På betalbarhedsfronten står lejere i Honolulu over for udfordringer: den gennemsnitlige lejerhusstandsindkomst (~$64K) kan knap nok følge med disse huslejer point2homes.com. Mange husstande betaler langt over 30% af indkomsten til husleje (Hawaii ligger konsekvent blandt de værste for lejeboligbetalbarhed). For at imødekomme dette har byen og staten arbejdet på betalbare udlejningsprojekter – ved at udnytte programmer som Rental Housing Revolving Fund og inklusionszonering. Flere nye betalbare boligudviklinger (indkomstbegrænsede lejeboliger) er undervejs i Honolulu, såsom The Reserve at Hilomoana i Kapolei og Halewaiʻolu Senior Residences i Chinatown. Desuden har staten forlænget et udsættelses-mæglerprogram og overvejet (men ikke vedtaget) lovforslag om at kræve længere varsel ved huslejestigninger hiappleseed.org hiappleseed.org. Disse tiltag har til formål at give lejere mere stabilitet. En anden nylig politisk ændring er City’s Bill 3 (2024), som tilskynder udviklere til at bygge lejeboliger ved at tilbyde hurtigere tilladelser og ejendomsskattelettelser sachihawaii.com – dette kan give et par tusinde nye lejeboliger i de kommende år, hvis udviklerne benytter sig af det.

Ser vi fremad, forventes udlejningsmarkedet at forblive stærkt. De høje renter gør det svært for mange potentielle førstegangskøbere at købe, så de forbliver i udlejningspuljen. Samtidig kan enhver økonomisk nedtur dæmpe efterspørgslen en smule (f.eks. hvis turismen falder, kan nogle servicejobs gå tabt, hvilket reducerer efterspørgslen fra lejere). Men i betragtning af Hawaiis stramme boligudbud skaber selv flad befolkningsvækst opdæmmet lejeefterspørgsel. Inden 2030, medmindre der bygges mange boliger, vil huslejerne sandsynligvis stige yderligere. På kort sigt rådes udlejere til at forblive konkurrencedygtige og fokusere på faciliteter – stigningen i tomgang til ~5% betyder, at lejere har lidt flere valgmuligheder, så opdaterede apparater, inkluderede forsyninger eller en lidt lavere udbudsleje kan hjælpe med at få lejemålene fyldt hurtigere reddit.com livinginhawaii.com. Bundlinjen: at leje i Honolulu vil fortsat være en dyr affære, og udlejningsmarkedet vil forblive en kritisk og nøje overvåget del af det samlede ejendomsbillede.

Nye og kommende projekter

Urban Honolulu – Kakaʻako og Ala Moana: Ingen steder er udviklingen mere dramatisk end i Kakaʻako, det urbane distrikt mellem Downtown Honolulu og Waikiki. Styret af Howard Hughes Corporation’s Ward Village-masterplan og flere andre udviklere, bliver Kakaʻako’s skyline omformet med slanke højhuse. Nylige og kommende projekter inkluderer: Victoria Place (et luksuslejlighedstårn færdiggjort i 2024), The Park Ward Village (et parkvendt lejlighedstårn færdiggøres i 2025) hawaiihomelistings.com hawaiihomelistings.com, Kalae (endnu et luksustårn på Ala Moana Blvd under opførelse) hawaiihomelistings.com, Launiu (planlagt overfor Ward, byggestart snart) hawaiihomelistings.com, ʻĀlia (et eksklusivt mixed-use tårn af Kobayashi Group, der påbegyndte byggeri i 2024) hawaiihomelistings.com, og Kaliʻu (en ny lejlighedsbygning på 728 Ala Moana Blvd med bred havudsigt) hawaiihomelistings.com. Også på vej er Ilima og Melia, tvillingetårne der skal opføres over Ward Center mall hawaiihomelistings.com. Samlet vil disse projekter tilføje flere tusinde nye lejlighedsenheder, mange af dem luksus- eller “reserve” (arbejderbolig) enheder, inden udgangen af 2020’erne. Ward Village alene har konsekvent solgt enheder til $1.200 – $2.000+ pr. kvadratfod, hvilket afspejler en stærk efterspørgsel efter eksklusiv bylivsstil i Honolulu. Området nyder også godt af infrastrukturforbedringer – især en ny fodgængerbro over Ala Moana Boulevard, åbnet i 2025 hawaiihomelistings.com, som bedre forbinder Ward Village-lejlighederne med Ala Moana Beach Park (et stort trækplaster for beboerne). Denne bølge af udvikling er ved at forvandle Kakaʻako til et ægte bo-arbejd-lev-kvarter, med nye butikker, restauranter og endda en planlagt togstation i nærheden (Civic Center-stationen på den fremtidige Honolulu-toglinje).

Tæt på Kakaʻako oplever nabolaget Ala Moana også vækst. Et højdepunkt er det planlagte Mandarin Oriental Honolulu, som er et 36-etagers tårn, der kombinerer et femstjernet hotel med 125 værelser og 99 ultra-luksuriøse boliger (branded som The Residences at Mandarin Oriental). Byggeriet startede i 2023 og forventes færdigt omkring 2026–2027 brevitas.com. Enhederne – nogle prissat til over $20 millioner – henvender sig til købere med høj nettoformue og vil sætte en ny standard for luksus i Honolulu. I nærheden tilføjer det ikoniske Ala Moana Shopping Center et nyt underholdningskompleks og muligvis et højhus på sin ejendom. Et foreslået tvillingetårnsprojekt kaldet The Plaza at Ala Moana (på Kona Street) er under udvikling, og overfor centret planlægger en udvikler Sky Ala Moana 2, efter succesen med det første Sky Ala Moana-tårn. Disse udviklinger udnytter den kommende Ala Moana rail station, som vil være endestationen for Honolulus letbanestrækning i 2031. Løftet om letbane fremmer Transit-Oriented Development (TOD) – forvent at mellem- og højhuse vil samle sig omkring stationerne fra Kalihi til Ala Moana i de kommende år.

Andre steder på Oʻahu: Uden for bykernen finder der betydelig udvikling sted i det vestlige og centrale Oʻahu for at imødekomme boligefterspørgslen. I Kapolei (“Den Anden By”) leverer flere projekter nye boliger. Det Ho‘opili masterplanlagte samfund i Ewa bygger tusindvis af hjem i faser (enfamiliehuse, rækkehuse og ejerlejligheder) langs den nye letbanelinje. I 2025 har Ho‘opili tilføjet nye skoler, parker og butikscentre for at støtte den voksende befolkning. Koa Ridge i det centrale Oʻahu (Waipio-området) er en anden stor masterplan, der til sidst vil bringe ~3.500 boliger sammen med et landsbycenter og et medicinsk kompleks. Disse forstadsudviklinger inkluderer typisk en blanding af boliger til markedspris og nogle til overkommelige priser (selvom “overkommelig” er relativt i Hawaii). Efterspørgslen efter nye boliger i disse områder har været stærk, og der bruges ofte lotterisystemer ved salgsudgivelser.

Når det gælder resorts og hoteller, ud over Mandarin Oriental, er en af de mest ventede det potentielle Atlantis Resort ved Ko Olina (vestlige Oʻahu). Dette projekt har været diskuteret længe – et mega-resort med akvarier og vandlande – men pr. 2025 er byggeriet ikke påbegyndt, og status er usikker. Mere konkret er time-share og hoteludvidelser fra eksisterende aktører: Disneys Aulani ved Ko Olina tilføjer faciliteter, og Hilton Hawaiian Village i Waikiki har annonceret planer om et nyt tårn på sit område. Også nær Waikiki åbnede Hawaiian Village’s Halekulani Corporation Halepuna Hotel i 2019 (et boutique-søsterhotel til Halekulani); selvom det ikke er nyt i 2025, er det en del af det fornyede udbud af overnatningsmuligheder. Nogle ældre condo-hoteller i Waikiki (som Ala Moana Hotel Condo, Ilikai) gennemgår renoveringer for at forblive konkurrencedygtige. En anden interessant udviklingsvinkel er konvertering af visse ejendomme til boliger – for eksempel er flere mindre Waikiki-hoteller eller lejlighedsbygninger blevet foreslået konverteret til overkommelige boliger for lokale beboere, med brug af offentlige midler (for både at øge boligudbuddet og reducere antallet af lavpristuristenheder).

På den offentlige infrastrukturside er den store nyhed Honolulus $10+ milliarder store letbaneprojekt (nu markedsført som “Skyline”). Den første strækning af banen åbnede midt i 2023 fra East Kapolei til Aloha Stadium. De næste strækninger, der når lufthavnen og ind i det urbane Honolulu, er under opførelse frem til slutningen af 2020’erne. Denne letbane fremmer udvikling omkring stationerne: Byen har opgraderet flere TOD-distrikter og opfordrer til høj tæthed af boliger og blandede projekter nær stationer som Kalihi, Iwilei og Pearlridge. For eksempel vil et højhusprojekt kaldet Kūʻono Marketplace nær Pearlridge-stationen bringe boliger og detailhandel. Staten planlægger også at omdanne Aloha Stadium-området (Halawa) til et blandet sports- og underholdningsdistrikt med boliger – et projekt, der forventes at starte i 2026 og potentielt omfatte 3.000 nye boligenheder i området. Alt dette er en del af en bredere strategi for at kanalisere vækst ind i letbanetilgængelige knudepunkter, afhjælpe trafik og tilføje boliger uden byspredning.

Sammenfattende er Honolulus udviklingspipeline meget aktiv, med en tydelig opdeling: luksuslejligheder i bykernen og hårdt tiltrængte familieboliger på vestsiden. Lokalsamfundets bekymringer om overudvikling og pres på infrastrukturen består, så hvert projekt møder intens granskning (for eksempel har beboere i Kakaʻako rejst spørgsmål om udsigtslinjer og trængsel). Men den generelle tendens er, at Honolulu bygger op i stedet for ud, og forsøger at imødekomme befolknings- og boligbehov inden for et begrænset landområde. Ved udgangen af dette årti vil bybilledet have ændret sig synligt – nye skinnende tårne i Kakaʻako og langs Ala Moana, nye forstadslandsbyer i West Oʻahu, og forhåbentlig et letbanesystem, der forbinder det hele. Ejendomsinvestorer og boligejere bør følge disse udviklingstendenser nøje, da de indikerer hvor fremtidig vækst og værdistigning kan koncentreres.

Investeringsmuligheder og risici

Hawaiis ejendomsmarked har længe været betragtet som en sikker havn for investeringer, og 2025 byder fortsat på muligheder – dog med nogle nye risici at overveje.

Indenlandske vs. internationale købere: Traditionelt tiltrækker Oʻahu stor interesse fra internationale købere (japanske, canadiske, koreanske, kinesiske) og investorer fra det amerikanske fastland, ud over lokale købere. Under pandemien faldt aktiviteten fra internationale købere kraftigt på grund af rejserestriktioner. I 2024–2025 ser vi en gradvis tilbagevenden af udenlandske købere, især efterhånden som Japans turisme genoptages. Alligevel betyder den stærke amerikanske dollar og Japans økonomiske situation, at bølgen af japanske købere er mindre end under boomet i 1980’erne. Størstedelen af investoraktiviteten kommer nu fra det amerikanske fastland – f.eks. teknologiformuer fra Californien eller institutionelle fonde, der søger stabile aktiver. Udenlandske investeringer forbliver afgørende, især i ejerlejlighedssektoren: UHERO bemærker, at på nabøerne er størstedelen af købere af eksklusive ejerlejligheder ikke fra staten uhero.hawaii.edu. På Oʻahu er andelen lavere, men stadig betydelig (mange Waikiki-ejerlejligheder og Ko Olina-ejendomme ejes af ikke-lokale). For investorer tilbyder Honolulu en attraktiv investering: høj efterspørgsel, begrænset udbud og international tiltrækningskraft.

Udbytte- og pengestrømsbetragtninger: En risiko for investorer er lave cap rates – ejendomme på Hawaii har ofte lavere lejeafkast sammenlignet med investeringer på fastlandet, på grund af de høje købspriser. En boligudlejning i Honolulu kan i dag kun give 3–4% årligt lejeafkast af købsprisen, hvilket, med stigende renter, kan betyde negativ pengestrøm hvis der er belåning. Dog er mange luksus- og udenlandske købere kontantkøbere (især i den dyre ende), så de er mindre følsomme over for renter og fokuserer på langsigtet værdistigning og aktivdiversificering. Faktisk er kontanter konge på luksusmarkedet – en tendens der sandsynligvis vil fortsætte. For dem, der kigger på udlejningsejendomme, oplever enfamiliehuse i gode kvarterer konstant efterspørgsel fra lejere (ofte militærofficerer eller firmarelokationer), og veladministrerede ferieudlejninger i resortzoner kan stadig være indbringende (lovlige korttidsenheder i Waikiki har gennemsnitligt høj belægning). Der er også en voksende interesse for alternative udlejninger som udlejning til fjernarbejdere i 3-6 måneders “workations”, hvilket nogle investorer undersøger.Udviklings- og værdiforøgende muligheder: Udviklere og værdiforøgende investorer ser muligheder i aldrende bygningsmasse. Honolulu har mange lejligheder og ejerlejligheder fra 1960’erne–1980’erne, som kunne renoveres eller ombygges. For eksempel kunne nogle etageejendomme i det urbane Honolulu genopføres som mellemstore bygninger, hvis lokalplanen tillader det, og udnytte Bill 7 (et Honolulu-initiativ for små, overkommelige lejeboligprojekter). Derudover, nu hvor staten tillader 2 ADU’er på enkelte grunde, kan en investor tage en enfamilieejendom på Oʻahu og tilføje udlejningshytter for at øge indkomsten (forudsat at grundstørrelse og infrastruktur understøtter det). Der er også interesse for omdannelse af nødlidende hoteller til lejligheder – mindre, ældre hoteller, der måske ikke længere kan konkurrere, kunne omdannes til boliger for arbejdsstyrken (med offentlig støtte). Et eksempel på dette er omdannelsen af et tidligere Waikiki-hotel til Hale Kalele (billige boliger til familier). Sådanne kreative ompositioneringer kan give gode afkast og samtidig imødekomme boligbehov.

Risici – Økonomiske og Miljømæssige: På risikosiden udgør makroøkonomiske faktorer den største trussel. En potentiel amerikansk recession i slutningen af 2025 eller 2026 kan bremse efterspørgslen – færre velhavende udlændinge, der køber fritidshuse, mere forsigtige lokale købere og muligvis færre turister (hvilket rammer hotel- og restaurationsbranchen). Dette kan lægge et nedadgående pres på både priser og lejeindtægter, især i de højere prisklasser eller markedet for fritidsboliger. Dog har Hawaii historisk ofte klaret sig bedre end resten af landet under nationale recessioner, når det gælder boligværdier, takket være den stabile tilstrømning af folk, der ønsker at bo i eller eje en del af paradis. En anden risiko er renteniveauet: hvis renterne forbliver høje eller stiger yderligere, vil det fortsat være meget svært for lokale at få råd – det kan yderligere reducere salgsvolumen og til sidst begrænse prisstigninger. Vi så i 2022–2023, hvordan et hop til ~7% i realkreditrenter hurtigt afkølede markedet.

Regulatorisk risiko er en anden faktor. Hawaiis beslutningstagere forsøger i stigende grad at indføre tiltag for at tæmme ejendomsmarkedet til fordel for de lokale – eksempler inkluderer den omtalte skat på tomme boliger (som kan pålægge et tillæg på ejendomme, der står tomme mere end et halvt år) honolulucitycouncil.org, eller endda potentielt lejekontrol (ikke aktuelt lige nu, men lejergrupper har nævnt det som mulighed). Selvom Hawaii traditionelt har været for ejendomsrettigheder, får boligkrisen nu politikerne til at overveje mere vidtgående tiltag. Sådanne tiltag kan påvirke investeringsafkast eller strategier (f.eks. kan en skat på tomme boliger få nogle ejere til at sælge eller udleje, hvilket påvirker udbuddet). Investorer bør holde sig opdateret om politiske ændringer både på amts- og delstatsniveau.

Klima og Forsikring: En stigende bekymring er klimaændringer og risiko for naturkatastrofer, hvilket er meget relevant for ø-ejendomme. I 2023 var skovbranden i Lahaina på Maui en øjenåbner for brand- og klimarisici, selv på Hawaii. Stigende havniveau er et langsomt voksende problem, der kan påvirke lavtliggende kvarterer som Waikiki, Mapunapuna og Ewa Beach i de kommende årtier. Allerede nu oplever nogle gader i Honolulu lejlighedsvis oversvømmelse ved King Tide. Dette kan føre til øgede forsikringsomkostninger og udgifter til tilpasning. Faktisk er forsikringspræmierne på Hawaii steget med ~15% årligt for kystnære ejendomme agencyhawaii.com agencyhawaii.com. Nogle forsikringsselskaber strammer dækningen for orkan/vind eller kræver højere selvrisiko. Investorer, især dem der køber tæt på havet, skal tage højde for disse omkostninger og eventuelt ombygge ejendomme for at øge robustheden (tagforstærkninger, hævning af bygninger osv.). Den gode nyhed er, at Hawaii er proaktiv – for eksempel har nye bygninger stærke orkanstandarder, og der tales om diger og pumper i områder som Waikiki. Men på lang sigt er klimarisiko noget, der kan påvirke ejendomsværdier i de mest udsatte områder og bør indgå i enhver risikovurdering.

Udsigter for investorer: På trods af høje indgangspriser forbliver ejendomme på Hawaii en attraktiv langsigtet investering. Det giver porteføljediversificering og typisk stabil værdistigning; som man siger, “de laver ikke mere jord på Hawaii.” Mange investorer ser det som en generationsinvestering eller en fremtidig pensionsplan (køb nu, udlej, gå på pension senere i boligen). Med prognoser, der peger på moderat vækst frem for et krak, har selv dem, der køber i 2025 til toppriser, en god udsigt til, at værdierne er højere i 2030. Udlejningsmarkedet giver en sikkerhedsventil – hvis en enhed ikke kan sælges til den ønskede pris, er der gode chancer for, at du kan udleje den og dække omkostningerne, givet Hawaiis efterspørgsel på boliger. En vigtig ting for nye investorer er at vælge segmenter med omhu. Ultra-luksuslejligheder kan være ustabile (afhænger af udenlandske købere) og har høje løbende omkostninger (gebyrer/skatter), mens boliger i mellemklassen (tænk en lejlighed under $600k eller et hus under $1M i et godt skoledistrikt) har en stor lokal køber- og lejerpulje, og dermed måske lavere risiko. Kommercielle investeringer som små butikscentre eller industrilagre er også attraktive, hvis man kan finde dem, da disse sektorer har et stramt udbud. Overordnet set tilbyder Hawaii stærke langsigtede fundamentale forhold – en attraktiv livsstil, begrænset jord og millioner, der ønsker at bo/besøge – men investorer bør være opmærksomme på kortsigtede modvinde som renter, lovgivningsmæssige ændringer og sikre, at deres strategi passer til Hawaiis unikke markedsdynamik.

Opdateringer om zoneinddeling og regeringspolitik

Regeringspolitik spiller en afgørende rolle på Honolulus ejendomsmarked, især nu hvor ledere kæmper med høje boligomkostninger og udviklingspres. Her er nogle vigtige opdateringer om zoneinddeling og politik, der påvirker ejendomsmarkedet:

• Udvidelse af sekundære boligenheder (ADU’er): I 2024 vedtog delstatsparlamentet SB 3202 (Act 39), en banebrydende lov, der tillader op til to ADU’er på en enkelt boliggrund i hele staten hiappleseed.org hiappleseed.org. Før dette tillod Honolulu én ADU (bedstemor-lejlighed) på visse grunde; nu kan ejere potentielt tilføje to ekstra små boligenheder, hvis infrastrukturen tillader det. Dette opzoner reelt mange parcelhuskvarterer for at rumme flere boliger. Dog udtrykte Honolulus byråd bekymring for belastning af infrastrukturen og forsøgte at modsætte sig (lokale embedsmænd bryder sig ikke om, at staten tilsidesætter kommunal zoneinddeling). Loven fastholder kommunal godkendelsesmyndighed fra sag til sag, så implementeringen er i gang. Hvis det bliver taget til sig, kan det gradvist øge udbuddet af lejeboliger og muligheder for fler-generationsboliger på hele øen.
• Kommerciel-til-bolig omdannelser: Sammen med ADU’er blev HB 2090 (Act 37, 2024) vedtaget for at tillade, at ejendomme, der er zonet til kommerciel brug, kan bruges til boligformål hiappleseed.org. Dette er målrettet tomme kontorbygninger og butikscentre – det bliver nemmere for en ejer at omdanne f.eks. en tom erhvervsbygning til lejligheder eller ejerlejligheder. Honolulu vil sandsynligvis udpege egnede steder (måske dele af Downtown, Iwilei, Kaimuki osv.), hvor dette kan hjælpe med at tilføje boliger. Zonelovgivningen skal justeres for at håndtere parkering, enhedsstørrelse osv., men denne politik signalerer en kreativ tilgang til at tilføje boliger og gøre underudnyttede områder mere levende.
• Incitamenter til billige boliger (Honolulu Bill 3): På amtsniveau har Honolulus borgmester Rick Blangiardi underskrevet Bill 3 (2024), som styrker incitamenterne til at udvikle billige lejeboliger sachihawaii.com. Den udvider ejendomsskattefritagelser og frafalder visse gebyrer for kvalificerede projekter (dem, der reserverer boliger til lavindkomstlejere). Loven forenkler også sagsbehandlingen for disse projekter (med mål om 90 dages behandlingstid). Målet er at opmuntre private udviklere til at bygge mere arbejdsstyrkeboliger. Givet de høje byggeomkostninger på Hawaii anses disse incitamenter for nødvendige for at få projekterne til at løbe rundt. Som resultat er der annonceret nogle nye lejeboligprojekter for lavindkomst- og “mellemindkomst”-grupper i det urbane Honolulu og West Oʻahu, ofte gennem offentligt-private partnerskaber.
• Forslag om “tomme boliger”-skat: I 2024 introducerede medlemmer af Honolulus byråd Bill 46 for at indføre en tomme boliger-skat – et gebyr på boligejendomme, der står tomme i mere end et halvt år honolulucitycouncil.org. Dette er modelleret efter Vancouvers skat og har til formål at få investorer, der lader boliger stå tomme, til at udleje dem, eller ellers betale en skat, der finansierer boligprogrammer. Idéen er kontroversiel blandt boligejere, men fortalere siger, at Honolulus ca. 34.000 tomme boligenheder (nogle er ferieboliger eller investeringer) er en ressource, der kan bruges til lokale boliger. Pr. 2025 er dette forslag stadig til debat; hvis det vedtages, kan det øge udbuddet af langtidslejemål en smule og generere indtægter til billige boliger. Det er et tegn på, at Hawaii overvejer stærkere tiltag for at håndtere tomme boliger og spekulation.
• Regler for korttidsudlejning: En større politisk ændring var Forordning 22-7 (Bill 41) vedtaget i 2022, som trådte fuldt i kraft i 2023. Denne forordning forbyder korttidsudlejning (ophold under 90 dage) i de fleste af Oʻahus boligområder, undtagen udpegede resortzoner (som dele af Waikiki, Ko Olina, Turtle Bay). Den øgede også håndhævelse og bøder for ulovlige ferieudlejninger. Dette havde en øjeblikkelig effekt: tusindvis af Airbnb/VRBO-enheder lukkede eller blev omdannet til langtidsudlejning. Forordningen blev udfordret i retten, men blev stort set opretholdt (med en justering, der tillod 30-dages udlejning, mens retssagen verserede, hvilket nu sandsynligvis snart ændres til 90 dage). Formålet med politikken er at give boliger tilbage til de lokale og reducere besøgendes påvirkning af nabolagene. For ejendomsmarkedet betyder det, at ejendomme uden for resortområder har mistet indtjeningspotentiale fra korttidsudlejning, hvilket kan svække værdien af lejligheder eller huse, der blev markedsført som ferieudlejning. Omvendt er ejendomme indenfor resortzoner (som condotels i Waikiki) blevet mere værdifulde, da de har et næsten monopol på lovlig ferieudlejning. Byen fortsætter aktiv håndhævelse, og denne politik ser ud til at blive, hvilket omformer investeringsberegningen for mange boligejendomme.
• Zonering og opzoningsinitiativer: Byen og amtet Honolulu opdaterer sin Oʻahu Generalplan og nabolags-TOD-planer. Områder omkring de nye togstationer har fået zoneringsændringer til højere tæthed. For eksempel opmuntrer byen til mellemstore lejligheder og blandet anvendelse omkring Kalihi og Iwilei stationer. I nabolag som Ala Moana tillader en særlig Ala Moana TOD-plan højhuse mod samfundsgoder. Kakaʻako, som er under Hawaii Community Development Authoritys (HCDA) jurisdiktion, fortsætter med at godkende nye tårne i henhold til sin masterplan. Imens er der en vis modstand i områder som Windward Oʻahu eller North Shore, hvor beboere modsætter sig enhver zoneringsændring, der kan øge udviklingen. I East Honolulu var der for eksempel et forslag om at tillade nogle lejligheder i visse erhvervszoner (for at skabe boliger), men det mødte modstand. Mønstret er: bykernen og West Oʻahu er udpeget til vækst, mens landlige og etablerede forstadsområder forbliver beskyttet af zonering. Efterhånden som boligbehovet vokser, kan man forvente flere debatter om, hvordan zonering kan justeres – herunder muligvis at hæve højdelofter eller reducere parkeringskrav – især med den aktuelle boligmangelskrise.
• Infrastruktur- og klimapolitikker: I 2025 integrerer staten og byen også klimaresiliens i udviklingsregler. For eksempel kræver nye regler for kystnær byggelinje (Act 16, 2020), at bygninger skal ligge længere fra kysten for at tage højde for havvandsstigning. Honolulu planlægger infrastrukturforbedringer som kloakforbedringer og et afledningsafgiftsgebyr – disse kan påvirke udviklingstidsplaner og -omkostninger. Der er også statens indsats for bæredygtig turisme: et “Green Fee”-lovforslag blev fremsat for at opkræve besøgende for miljøbeskyttelse, og selvom det ikke direkte er en ejendomspolitik, kan anerkendelsen af turismens påvirkning få betydning for fremtidige godkendelser af resortudvikling eller kræve flere afbødende foranstaltninger fra udviklere.

Sammenfattende er Honolulus politiske landskab i aktiv udvikling for at imødekomme boligoverkommelighed og bæredygtighed. Tendensen går i retning af at fremme flere boliger (gennem opzonering og incitamenter), samtidig med at man håndterer virkningerne af turisme og fraværende ejerskab. For interessenter i ejendomsbranchen er det afgørende at holde sig opdateret om disse politiske ændringer – de kan i væsentlig grad ændre ejendomsværdier og tilladte anvendelser. Indtil videre signalerer tiltag som udvidelse af ADU og opzonering omkring kollektiv trafik en pro-udviklingsholdning for at øge udbuddet, mens tiltag som forbud mod korttidsudlejning og en potentiel tomhedsskat signalerer en prioritering af lokal boligbrug. Balancen mellem disse vil forme Honolulus ejendomsmarked i de kommende år.

Toppræsterende & Fremvoksende Kvarterer

Honolulus ejendomslandskab er et kludetæppe af forskellige kvarterer, hver med sine egne tendenser. Her er nogle af de toppræsterende og fremadstormende områder pr. 2025:

• Kakaʻako/Ward & Ala Moana (Metro Honolulu): Som nævnt er Kakaʻako i voldsom vækst med nye luksuslejligheder, hvilket gør det til det mest dynamiske kvarter, når det gælder udvikling. Det er hurtigt blevet en førende adresse for købere i den høje ende, der ønsker bymæssig bekvemmelighed – svarende til Honolulus version af Manhattan eller downtown Miami. Lejligheder i nye bygninger som Waiea, Anaha (færdiggjort for få år siden) og det kommende Kalae sælges regelmæssigt for flere millioner dollars. Områdets forvandling (nye supermarkeder, parker, kunstinstallationer) har gjort det meget attraktivt. Som resultat har Kakaʻako oplevet stærk prisstigning det seneste årti og fortsætter med at overgå mange andre kvarterer både i prisvækst og salgsvolumen. Det tilstødende Ala Moana, med lidt ældre lejligheder og indkøbscenteret, oplever også fornyet interesse, især da metrolinjen til sidst får endestation der. Investeringsudsigter: Positive, dog primært begrænset til lejlighedsmarkedet; det er et fristed for velhavende købere og investorer, hvor nogle enheder bruges som pied-à-terre eller langtidsudlejning til velstillede lejere.
• Waikiki: Waikiki er Honolulus turistcentrum og et unikt lejlighedsmarked. Det har en blanding af condotels, beboelseslejligheder og eksklusive hotelboliger (som Ritz-Carlton Waikiki). Waikikis ejendomsmarked klarede sig godt før pandemien på grund af potentialet for indtægter fra ferieudlejning. Med de nye regler er Waikiki et af de få steder, hvor korttidsudlejning stadig er lovligt, så visse bygninger (dem med resort-zonering) forbliver investerings-hotspots. Ejendomspræstationen her varierer: luksuslejligheder som Trump Tower Waikiki eller Ritz-Carlton har holdt værdien stærkt (med internationale købere, der efterspørger dem), mens nogle ældre walk-up lejligheder er stagneret. Waikikis tiltrækningskraft består – det er gåafstand til berømte strande, spisesteder og underholdning. Efterhånden som turismen vender tilbage, stiger lejeafkastet for lovlige ferieboliger her igen. Derfor forbliver Waikiki en “gammel kending” for investorer, selvom potentielle købere skal være opmærksomme på, hvilke bygninger der tillader hvilke anvendelser.
• Kahala & Diamond Head (Østlige Honolulu): Dette er Honolulus klassiske luksuriøse boligområde – kendt for sine strandvillaer og stille gader. Kahala er især som Oʻahus Beverly Hills. Området har oplevet en stigning i ultra-luksussalg de seneste år (med flere handler over $10 mio., og den rekordstore $65 mio. handel i 2025 hicentral.com understreger virkelig dets eksklusive status). Udbuddet i Kahala er meget begrænset; kun et lille antal boliger handles hvert år. Priserne er på rekordhøjde (median ofte $2–4 mio. for ikke-strandhuse, strandhuse let $10 mio.+). Diamond Head og Black Point-områderne er tilsvarende i topklasse. Disse kvarterer klarer sig stabilt – de falder sjældent markant i værdi, selv under nedgangstider, på grund af deres prestige og knaphed. For investorer er det typisk langsigtede investeringer eller arveopkøb (lejeafkastet er lavt, da man ikke kan udleje et $5 mio. Kahala-hus til forholdsmæssigt høj husleje, men værdistigning og prestige driver værdien). Vi klassificerer dem som top-performere i forhold til at holde værdien og opnå premiumpriser, selvom de ikke er “fremvoksende”, da de er veletablerede.
• Hawaiʻi Kai (Østlige Honolulu): Et forstadskystsamfund, Hawaii Kai rangerer konsekvent som et af de mest attraktive familieområder. Gode skoler, marina-boliger og shoppingmuligheder gør det populært blandt lokale professionelle og militærfolk. Det “klarer sig godt” i den forstand, at udbuddet er begrænset (det er et afgrænset planlagt område) og efterspørgslen stabil, så priserne stiger støt. Medianprisen for enfamiliehuse her er nu omkring $1,3–1,5 mio., og rækkehuse ligger i $700K–$1 mio. intervallet. Investorer kan lide Hawaii Kai for langtidslejere (det ligger et stykke fra byen, så det er mindre attraktivt for turister, mere for fastboende). Der er ingen store nye udviklingsprojekter planlagt (da Hawaii Kai stort set er fuldt udbygget), hvilket lover godt for de eksisterende ejendomsværdier.
• Mililani (Central Oʻahu): Mililani, inklusive Mililani Mauka, er et masterplanlagt samfund kendt for sin familievenlige atmosfære, gode skoler og relative overkommelighed (sammenlignet med selve Honolulu). Det har i årevis været et top-sælgende kvarter målt på volumen – mange militærfamilier køber eller lejer her på grund af nærheden til baserne. Markedet i Mililani er robust; selv under nedgangen i 2023 blev Mililani-huse solgt godt, hvis de var prissat korrekt. Området ligger lidt længere fra byen, men tilbyder et køligere klima (højland) og forstadskomfort. Det er ikke ligefrem “fremvoksende” (det har været populært siden 1980’erne), men det er konsekvent et af Oʻahus bedste målt på efterspørgsel. Med nye arbejdspladser som Konēwai (Honolulu Authoritys jernbaneoperationscenter) ikke langt væk, og den kommende jernbane (Honolulu-banens anden fase går næsten til Mililanis udkant ved Leeward Community College/Pearl Highlands med park-and-ride), vil forbindelsen blive bedre. Forvent, at Mililani fortsat vil være en top-performer i mellemklassesegmentet, attraktiv for både lokale og fastlandskøbere, der søger en “ægte nabolagsfølelse”.
• Ewa Plain & Kapolei (Vest Oʻahu): Denne region er Oʻahus vækstfront. I det seneste årti er titusindvis af mennesker flyttet hertil for nye boliger. Kapolei markedsføres især som Oʻahus “anden by” med sit eget centrum, offentlige kontorer, indkøbscentre og toglinje. I en periode holdt investorer sig væk på grund af den lange pendling til byen, men med flere arbejdspladser og den delvise åbning af toglinjen er interessen steget. Boligpriserne i Kapolei/Ewa er lavere end i Honolulu (medianpris for hus ca. $900.000 i 2025 mod $1,1 mio. på hele øen), hvilket gør området attraktivt for førstegangskøbere og investorer, der søger nyere byggeri. Kvarterer som Ocean Pointe, Hoakalei og Kapolei-Mehana har mange nye byggerier og har været blandt de mest solgte. Områdets ene forbehold: som det ses i lagerdata, havde Ewa en bølge af udbud i 2024–25 hicentral.com, hvilket antyder en vis overflod, da mange ens boliger kom på markedet samtidig. Men på lang sigt, efterhånden som Oʻahus befolkning vokser (eller blot omfordeles), vil det meste nye udbud være i Vest Oʻahu – så det er “fremvoksende” i den forstand, at det bliver stadig mere betydningsfuldt. For investorer kan enfamilieudlejning her klare sig godt med familier (især militærpersonale med base i nærheden ved Schofield og Hickam via H-1/H-2). Desuden betyder Kapoleis voksende detailhandel og muligvis et fremtidigt universitetscampus (UH West Oʻahu udvider), at det er ved at blive en selvforsynende by, hvilket bør øge efterspørgslen.
• Kalihi–Palama & Iwilei (Urban Honolulu): Dette er ældre kvarterer lige vest for centrum, som historisk har været arbejderklasse- og industriområder. De er fremvoksende i den forstand, at byen har store planer for dem under transit-orienteret udvikling (toglinjen løber herigennem med flere stationer). Der tales om blandede projekter, billige boliger og endda at flytte Oʻahu Community Correctional Center (fængslet) for at frigøre jord til udvikling i Kalihi. Nogle udviklere opkøber grunde i disse områder i håb om fremgang. Nuværende ejendomsværdier er relativt lave, så der er potentiale for værdistigning, hvis omdannelsen sker. Det er et mere langsigtet projekt, da der er behov for infrastrukturforbedringer, men i 2030 kan vi se Kalihi forandre sig markant (ligesom Kakaʻako gjorde i 2010’erne).
• North Shore & Windward “livsstils”-områder: Oʻahus North Shore (Haleʻiwa, Pupukea) og Windward-kysten (Kailua, Kāneʻohe) forbliver meget eftertragtede for deres livsstil – surfbyer og rolige samfund. Kailua oplevede især store prisstigninger under pandemien (et paradis for fjernarbejdere). Disse markeder er kølet lidt af (færre budkrige nu), men de er stadig blandt Oʻahus dyreste uden for Honolulu. Kailuas medianpris for et hus er rutinemæssigt over $1,3 mio., og udbuddet er fortsat lavt, fordi nyudvikling reelt ikke kan ske (modstanden i lokalsamfundet er stærk). Disse områder er “toppræsterende” med hensyn til langsigtet attraktivitet – ejendomme holder værdien og stiger ofte kun. De er ikke “fremvoksende” (de har længe været attraktive), men er værd at nævne, da de ofte overgår de generelle markedstendenser (Kailuas prisvækst har overgået Honolulus gennemsnit i mange af de senere år).

Afslutningsvis omfatter Honolulus ejendomsvindere både de nye urbane hotspots (Kakaʻako) og de etablerede luksus- og familieområder (Kahala, Mililani osv.). For dem, der ønsker at investere eller flytte, spænder valgmulighederne fra ultramoderne lejligheder til forstadshuse, hver med forskellige risikobelønningsprofiler. Det er også tydeligt, at transit- og udviklingsplaner løfter visse kvarterer (områder forbundet med tog, samfund i West Oʻahu) som de næste steder at holde øje med. At holde øje med infrastruktur (som tog, nye motorveje) og hvor regering eller udviklere fokuserer deres indsats, kan give et fingerpeg om “fremvoksende” kvarterer i morgen.

Ekspertprognoser og fremskrivninger frem til 2030

Hvad venter for Honolulus ejendomsmarked? Prognoser for resten af 2020’erne peger på en periode med moderat vækst, understøttet af Hawaiis vedvarende ubalance mellem udbud og efterspørgsel. Her er nogle centrale fremskrivninger og ekspertforventninger:

• Udvikling i boligpriser: Efter den svimlende stigning i begyndelsen af 2020’erne (og en kort korrektion i 2023) forventes Honolulus boligpriser at vokse i et moderat tempo frem til 2030. Flere boliganalytikere forudser, at Oʻahus medianboligpriser vil stige med omkring 1% til 3% om året i den sidste halvdel af årtiet luxurybigisland.com luxurybigisland.com. Dette vil placere medianprisen for enfamiliehuse i Honolulu County et sted omkring $1,3M–$1,4M i 2030 (fra ~$1,1M i 2025), og medianpriserne for lejligheder måske omkring $550–$600K (fra $515K i 2024 hicentral.com). Dette er selvfølgelig estimater – de faktiske resultater vil afhænge af rentesatser og økonomiske kræfter – men konsensus er langsom vækst frem for endnu et boom. En af grundene: rentesatser forventes ikke at vende tilbage til de ultralave niveauer, der drev stigningen i 2021, så købernes købekraft vil være afdæmpet. Dog fungerer begrænset udbud og høje byggeomkostninger som en bund under priserne. Selv hvis efterspørgslen aftager, forhindrer Hawaiis boligmangel et overskud. Faktisk vurderer Hawaii Department of Business, Economic Development & Tourism (DBEDT), at Honolulu County har brug for cirka 13.500 til 24.000 nye boligenheder inden 2035 (afhængigt af befolkningstendenser) for at imødekomme efterspørgslen files.hawaii.gov files.hawaii.gov. Dette svarer til omkring 1.300–2.400 enheder om året – et byggetempo vi historisk har haft svært ved at opnå. Denne mangel antyder, at boliger vil forblive en mangelvare, hvilket understøtter værdierne.
• Leje- og afkastudsigter: Lejepriserne i Honolulu vil sandsynligvis fortsætte med at stige gradvist, især hvis boligkøb forbliver uden for rækkevidde for mange. I 2030 kan en etværelseslejlighed, der i dag lejes ud for $2.300, måske koste $2.700–$2.800 (forudsat ca. 2% årlig stigning). Selvom det ikke er et stort spring, forværrer det problemet med overkommelighed. Honolulu Board of Realtors og UHERO forventer, at tomgangsprocenten forbliver lav, og at enhver ny forsyning (fra ADU’er eller nye lejeboliger) vil blive opslugt af den opsparede efterspørgsel. Set fra en investors perspektiv bør udlejningsejendomme fortsat give stabil indkomst og muligvis lidt bedre afkast, hvis man køber til dagens priser og låser renten (hvis renterne stabiliseres eller falder om nogle år, kan refinansiering forbedre pengestrømmen). En anden faktor: I 2030 vil den store millennial-generation være længere inde i familiedannelsesårene, hvilket kan øge antallet af husstande (godt for boligefterspørgslen) – dog modvirket af, at nogle lokale millennials forlader Hawaii på grund af omkostningerne. Samlet set vil lejevæksten følge inflationen, hvis ikke lidt højere, og Honolulu vil sandsynligvis forblive blandt de 5 dyreste lejeboligmarkeder i USA.
• Prognoser for erhvervssektoren: Efterspørgslen efter kontorlokaler forventes at forblive stabil eller falde en smule, da hybridarbejde fortsætter. Colliers forudser, at kontorledigheden i Honolulu vil ligge i de lave til midterste tital i de kommende år – meget bedre end byer på fastlandet, men heller ikke en markant stramning. Vi kan se en ligevægt, hvor nogle ældre bygninger tages ud af drift til ombygning, og virksomheder optimerer deres areal. Detailhandelsejendomme bør forblive stærke, så længe turismen og det lokale forbrug er sundt. Hawaiis detaillejepriser kan stige moderat, og tomgangen forblive lav (~5% eller derunder) frem til 2030, medmindre der kommer en større recession. Detailudvikling vil primært fokusere på lokale centre i vækstområder (West Oʻahu, måske ny detailhandel i TOD-projekter). Industrielle ejendomme er næsten udnyttet til fulde – selv i 2030, medmindre der udvikles et nyt industriområde (hvilket kræver politisk vilje til at omzone jord), vil tomgangen forblive ekstremt lav. Derfor vil industrilejepriser sandsynligvis være væsentligt højere i 2030 (inflation plus knaphed kan let presse dem 20-30% over dagens niveau). For hoteller er prognosen positiv: I 2030 forventes Hawaiis turisme at være fuldt genoprettet og endda vokse ud over rekorderne fra 2019. Statens officielle prognose forventer, at antallet af besøgende stiger med et par procent om året og overstiger 10 millioner årligt senere i årtiet. Det vil holde hotelbelægningen høj og muligvis berettige nye hotelprojekter (eller udvidelse af eksisterende). Hotelværdier bør stige tilsvarende, især da institutionelle investorer i stigende grad ser fritidsdestinationer som Hawaii som stabile investeringer.
• Investorstemning: En undersøgelse blandt lokale ejendomseksperter og Pacific Asia Center for Entrepreneurship indikerer generel optimisme om, at ejendomsmarkedet i Hawaii vil overgå inflationen, men ikke opleve boble-lignende vækst i de næste 5 år. Hawaiis økonomi er på en beskeden vækstbane (~1,5–2% BNP-vækst) brevitas.com, hvilket understøtter ejendomsmarkedet, men ikke indikerer overophedning. Der forventes ikke noget krak – bemærk, at de faktorer, der ofte går forud for krak (overudbud, spekulativ gearing osv.), stort set er fraværende i Hawaii lige nu. Udlånsstandarderne forbliver solide, og byggeriet er begrænset. Derudover har mange ejere låst sig fast på lave realkreditrenter, så de er ikke tvunget til at sælge. Man kunne forestille sig et scenarie med et plateau, hvis renterne forbliver høje: salget går ned, og priserne flader ud i nogle år (som det måske skete i 2018–2019). Men betydelige prisfald virker usandsynlige, medmindre et alvorligt eksternt chok rammer (f.eks. en geopolitisk krise, der stopper rejser, eller en enorm rentestigning ud over det forventede).
• Historisk perspektiv: Historisk set bevæger ejendomsmarkedet i Hawaii sig i cyklusser, der nogenlunde følger USA, men med mildere udsving (bortset fra 1990’ernes japanske boble, der førte til et årti med lavkonjunktur på Hawaii). For eksempel faldt priserne i Honolulu efter den globale finanskrise i 2008 kun omkring 10–15% og var tilbage på niveau i 2013, mens mange amerikanske markeder faldt med over 30%. I 1990’erne oplevede Hawaii dog en langvarig nedtur (~1991–2000, hvor værdierne stagnerede) på grund af et japansk investerings-exit. Kunne noget lignende ske inden 2030? Japans indflydelse er i dag mindre, og efterspørgslen fra det amerikanske fastland er vigtigere. Medmindre vi ser et stort, langvarigt fald i attraktivitet (hvilket kun kunne ske, hvis f.eks. klimaforandringer rammer øerne hårdt, eller hvis fjernarbejde drastisk mindsker ønsket om at eje et fritidshus her), bør ejendomsmarkedet i Honolulu undgå voldsomme udsving. Hvis noget, kan klima og bæredygtighed begynde at spille ind på værdien i 2030: ejendomme i sikre zoner (højtliggende i forhold til oversvømmelseszoner) kan opnå en præmie i forhold til dem i udsatte kystområder, efterhånden som bevidstheden stiger. Men disse effekter vil sandsynligvis være gradvise.
• Befolkning & boligmangel: Hawaiis befolkningsfremskrivninger er relativt flade – staten har ligget på omkring 1,42–1,45 millioner mennesker de sidste 5 år. DBEDT’s forecast antyder langsom vækst fremadrettet (måske op til ~1,5 millioner i 2030 på tværs af staten, primært på Oʻahu) brevitas.com. Selv med flad befolkning har Hawaii et underskud af boligenheder, fordi husstandsstørrelserne bliver mindre, og mange unge voksne bor hjemme hos forældrene på grund af boligmangel. Derfor skaber selv en stabil befolkning ny efterspørgsel på boliger (gennem dannelse af nye husstande). Boligefterspørgselsanalysen for 2025-2035 viser, at Honolulu i gennemsnit har brug for 1.874 nye enheder om året (midtpunktet af scenarierne) files.hawaii.gov files.hawaii.gov, hvilket er mere end vi bygger nu. Hvis politikkerne lykkes med at øge byggeriet (lad os sige, vi begynder at bygge 1.500 enheder/år mod ~1.000 nu), kan det langsomt lette prispresset. Men hvis ikke, fortsætter presset. Det mest sandsynlige er et sted midt imellem – en vis stigning i boligbyggeriet takket være nye love, men ikke en bølge. Derfor forventer vi, at Honolulu i 2030 stadig vil være et dyrt marked med begrænset udbud, forhåbentlig med lidt mere udbud og flere muligheder end i dag.

Konklusion: Frem mod 2030 forventer eksperter fortsat stabilitet og gradvis vækst for ejendomsmarkedet i Honolulu. Det er et marked præget af robusthed – beskyttet af begrænset jord og global tiltrækningskraft. Selvom vi næppe ser tocifrede årlige stigninger som i starten af 2022, kan ejere med rimelighed forvente, at deres ejendomme stiger moderat i værdi over tid, og investorer kan forvente stabil efterspørgsel på leje- og erhvervslokaler. For beslutningstagere bliver udfordringen at sikre, at denne vækst gavner beboerne (mere overkommelige boliger), samtidig med at markedets styrke bevares. Hvis de nuværende tendenser fortsætter, vil Honolulu i 2030 stadig være et af landets mest attraktive (og dyreste) steder at bo, hvor ejendomme har høje værdier, der afspejler øens unikke økonomi og livsstil. Som en lokal økonom udtrykte det: Hawaiis ejendomsmarked er ikke en rutsjebane – det er mere som en jævn opstigning op ad Diamond Head: nogle gange stejlt, nogle gange fladt, men altid med et solidt fundament under sig. luxurybigisland.com luxurybigisland.com

Kilder:

• Honolulu Board of REALTORS® – Månedlige Markedsrapporter (2024–2025) hicentral.com hicentral.com hicentral.com
• Honolulu Board of REALTORS® – Historiske Salgsdata hicentral.com hicentral.com
• Zillow Research – Statistik for Boligmarkedet i Honolulu (2025) zillow.com zillow.com
• Hawaiʻi Dept. of Business, Economic Development & Tourism (DBEDT) – Turisme- & Boligrapporter dbedt.hawaii.gov files.hawaii.gov
• Hawaiʻi Public Radio – Interview om Kontormarkedet, Colliers (aug 2025) hawaiipublicradio.org
• Colliers & CBRE – Oʻahu Kommercielle Markedshøjdepunkter (2024) colliers.com brevitas.com
• Brevitas Hawaii Kommercielle Ejendomsudsigter (2025) brevitas.com brevitas.com
• Agency Rentals – Forudsigelser for udlejningsmarkedet i Honolulu 2025 agencyhawaii.com agencyhawaii.com
• Hawaiʻi Appleseed – Opdatering om lovgivning for billige boliger (2024) hiappleseed.org hiappleseed.org
• Luxury Big Island (Harold Clarke) – Forudsigelse for boligmarkedet på Hawaii 2025 luxurybigisland.com luxurybigisland.com