Výhled na londýnský trh s nemovitostmi 2025 a dále: trendy, ceny a investiční příležitosti

• Na začátku roku 2025 byla průměrná cena domu v Londýně přibližně 529 000 £ (Nationwide), což je zhruba dvojnásobek britského průměru okolo 268 000 £, přičemž rok 2024 vykázal v podstatě nulový růst cen.
• Sazba Bank of England dosáhla vrcholu 5 % v roce 2023 a do května 2025 byla snížena na 4,25 %, přičemž trhy očekávají další snižování pro zmírnění nákladů na hypotéky.
• Daňové prázdniny na kolky skončily na konci března 2025, což vyvolalo vlnu dokončení transakcí na začátku roku 2025 a krátkodobé přenastavení poptávky před letním oživením.
• Ceny v prémiovém centrálním Londýně meziročně klesly koncem roku 2024 asi o 1–2 % a zůstávají přibližně 18 % pod svým vrcholem z roku 2015, zatímco v prémiových částech vně centra Londýna vzrostly meziročně asi o 1 %.
• V roce 2025 se nájmy v prémiových částech City pohybují kolem 100 £/čtvereční stopu a 90 £/čtvereční stopu v Southbank, centrální neobsazenost je kolem 7,1 %, s investicemi v Q1 2025 ve výši 1,6 mld. £ ve West Endu a 968 mil. £ v City/Southbank.
• Londýnský sektor logistiky/průmyslu zůstává napjatý, s neobsazeností vnějšího Londýna kolem 3–4 % a výnosy z prémiové městské logistiky pod 4 %, zatímco investice do britského průmyslu v Q1 2025 dosáhly asi 1,6 mld. £, což je meziročně nárůst přibližně o 10 %.
• Segment Build-to-Rent (BTR) se rozšiřuje, za posledních 12 měsíců bylo ve Velké Británii dokončeno přes 17 000 BTR jednotek, mnoho z nich v Londýně, a pipeline dále roste, aby pokryla očekávaný rychlý pronájem.
• Mezi hlavní infrastrukturní a městské megaprojekty patří Elizabeth Line otevřená v roce 2022 s Crossrail prémií 5–10 %, Silvertown Tunnel plánovaný na konec roku 2025, HS2 Old Oak Common přestupní uzel s cílem 25 500 domů a 56 000 pracovních míst do roku 2030 a rekonstrukce Olympie za 1,3 miliardy £ plánovaná na rok 2025.
• Londýnský plán pro rok 2025 zvyšuje cíle na výstavbu na 88 000 nových domů ročně a klade důraz na rozvoj brownfieldů, s potenciálním zvýšením hustoty a cílenými změnami v územním plánování pro zvýšení nabídky.
• Zrušení daňového režimu pro nerezidenty od dubna 2025, nahrazené čtyřletou daňovou výjimkou pro nové rezidenty, podle Knight Frank vedlo k odlivu bohatství a oslabení poptávky v prémiovém Londýně.

Londýnský realitní trh v roce 2025 stojí na zásadním rozcestí, formovaném postpandemickým oživením, měnícími se ekonomickými podmínkami a změnami v politice. Oba sektory, rezidenční i komerční, se pohybují v novém prostředí vyšších úrokových sazeb (po inflačním nárůstu v roce 2022) a návratu pracovníků i zahraničních kupců do města. Tato zpráva poskytuje komplexní přehled aktuálních trendů, cen a prognóz londýnského trhu s nemovitostmi s výhledem do roku 2030. Zkoumáme trendy v oblasti bydlení a komerčních nemovitostí, cenové trajektorie, investiční toky, dynamiku nabídky a poptávky, nájemní trh, klíčové subtrhy napříč Londýnem a hlavní projekty a politiky ovlivňující budoucnost trhu.

Trendy rezidenčních nemovitostí (2024–2025)

Londýnský trh s bydlením prokázal odolnost v roce 2024 a na začátku roku 2025, i když s mírným růstem ve srovnání s ostatními regiony Spojeného království. Problémy s dostupností bydlení a vyšší náklady na hypotéky (po zvýšení úrokových sazeb v letech 2022–2023) zmírnily růst cen v hlavním městě. Podle údajů Nationwide byly ceny domů v Londýně na začátku roku 2025 jen asi o 1,9 % vyšší meziročně, což je nejpomalejší regionální růst ve Spojeném království theguardian.com. Ve skutečnosti v roce 2024 v Londýně v podstatě nedošlo k žádnému růstu cen nemovitostí, zatímco průměr ve Spojeném království vzrostl přibližně o 4,6 % ft.com. Tato slabší výkonnost odráží, jak napjaté ceny a vyšší náklady na půjčky zasáhly Londýn více než levnější regiony.

• Dopady úrokových sazeb: Zvyšování sazeb Bank of England (vrcholících na 5 % v roce 2023) vedlo v roce 2023 k prudkému zpomalení poptávky kupujících. Do poloviny roku 2025 se však situace obrací. Banka začala snižovat sazby (na 4,25 % v květnu 2025) a trhy očekávají další snížení, což snižuje náklady na hypotéky knightfrank.com knightfrank.com. Očekává se, že nižší náklady na financování budou podporovat poptávku po bydlení v Londýně do budoucna. Knight Frank uvádí, že levnější hypotéky s fixní sazbou v roce 2025 by měly podpořit jarní oživení nákupní aktivity knightfrank.com knightfrank.com.
• Postpandemické oživení: Po exodu v letech 2020–21 se populace Londýna a poptávka po bydlení zotavily. Mezinárodní migrace zůstává vysoká (i když nižší než v roce 2022) a kanceláře se z velké části znovu otevřely, což přivedlo zpět nájemce i kupující. Nezaměstnanost je nízká a mzdy reálně rostou theguardian.com, což poskytuje základní podporu. Je však pravda, že pandemické preference pro více prostoru znamenají, že část poptávky se přesunula do vnějších předměstí nebo dojíždějících oblastí, což zmírňuje poptávku po vlastnickém bydlení v centru Londýna ve srovnání s trendy před rokem 2020.
• Deformace způsobené politikou: Dočasné zproštění kolkovného (vyšší limity pro osvobození od daně) bylo zavedeno, ale skončilo na konci března 2025. To vedlo k nárůstu dokončených transakcí na začátku roku 2025, kdy se kupující snažili stihnout termín theguardian.com theguardian.com. Po skončení tohoto opatření se očekává krátkodobý pokles aktivity na trhu, protože poptávka se „resetuje“ theguardian.com. Přesto agenti předpokládají, že aktivita se do léta 2025 zotaví, jakmile se trh přizpůsobí a kupující se vrátí do stabilnějšího daňového prostředí theguardian.com.
• Prémiový vs hlavní trh: Prime Central London (PCL) nemovitosti (trh s luxusními nemovitostmi v oblastech jako Mayfair, Kensington atd.) byly slabým místem. Ceny PCL na konci roku 2024 byly meziročně nižší asi o 1–2 %, což odráží jak globální ekonomickou nejistotu, tak specifické faktory jako změny daní knightfrank.com knightfrank.com. Ve skutečnosti jsou hodnoty PCL stále v průměru o 18 % pod svým vrcholem z roku 2015 knightfrank.com. Naproti tomu více „potřebami řízené“ segmenty jako prime outer London (zelené rodinné čtvrti) zaznamenaly mírný nárůst cen (+1 % meziročně) knightfrank.com. Hlavní, středně drahé londýnské předměstí si také vedla lépe než ultra-luxusní segment, a to díky domácí poptávce.

Odborný výhled: Navzdory nedávné stagnaci jsou odborníci opatrně optimističtí, že londýnský trh s bydlením znovu nabere na dynamice. Knight Frank zvýšil svou pětiletou prognózu růstu cen nemovitostí pro Velký Londýn na +18 % kumulativního růstu do roku 2029, s odkazem na zlepšující se výhled úrokových sazeb knightfrank.com. Podobně Savills předpovídá, že rok 2025 bude znamenat návrat k mírnému růstu cen v Londýně (přibližně +2,5 %), po kterém by se roční přírůstky 3–4 % mohly stát normou až do roku 2030 savills.co.uk. Stručně řečeno, je připraveno období pomalého, ale stabilního růstu hodnoty londýnských nemovitostí, protože se trh přizpůsobuje období po boomu s vyššími sazbami, spíše než prudkému cyklu boomu a propadu.

Trendy komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod, průmysl)

Londýnský sektor komerčních nemovitostí v roce 2025 zažívá postupné oživení po pandemickém šoku a korekcích ocenění v letech 2022–23. Různé segmenty si vedou odlišně:

• Kancelářský trh: Kancelářský trh v centrálním Londýně se zotavuje, jak firmy upevňují hybridní pracovní modely a zrychluje se „útěk ke kvalitě“. Aktivita v oblasti pronájmu kanceláří vzrostla na konci roku 2024 a v 1. čtvrtletí 2025 – West End zaznamenal nejnižší míru neobsazenosti (≈7,4 %) za poslední roky ve 4. čtvrtletí 2024 langhamestate.com a celková neobsazenost v centrálním Londýně klesla na ~7,1 % začátkem roku 2025 z postcovidového maxima 8,7 % businesstimes.com.sg. Poptávka je silně zaměřena na prémiové, moderní prostory: dvě třetiny pronájmů v 1. čtvrtletí 2025 tvořily nové nebo zrekonstruované kanceláře třídy A knightfrank.com. Výsledkem je, že prémiové nájmy dosáhly rekordních hodnot – přibližně 100 £/čtvereční stopa ve finanční čtvrti City a 90 £/čtvereční stopa v Southbank knightfrank.com – zatímco starší sekundární kanceláře zůstávají neobsazené. Významné je, že velcí nájemci se stěhují do větších kvalitních prostor: firmy zvrátily část zmenšování z doby covidu a objevují se zprávy o společnostech, které pronajímají větší londýnské kanceláře, v podstatě „ruší“ své škrty z roku 2020, protože osobní spolupráce se ukazuje jako cenná businesstimes.com.sg.
  • Geografické trendy: City of London a Docklands zaznamenaly rostoucí zájem investorů na začátku roku 2025. Investice do kanceláří v City/Southbank dosáhly v 1. čtvrtletí 968 milionů liber (mezičtvrtletně nárůst o 33 %), přičemž hlavními investory byly státní investiční fondy a instituce knightfrank.com. West End (Mayfair, Soho atd.) zůstává velmi žádaný – investice zde v 1. čtvrtletí dosáhly 1,6 miliardy liber (mezičtvrtletně nárůst o 27 %) díky velkým transakcím, jako je nákup nemovitostí Norges Bank v Covent Garden a Mayfair knightfrank.com. Poptávka nájemců ve West Endu se rozšiřuje do okrajových oblastí (Knightsbridge, Victoria atd.), protože nájemci hledají kvalitní prostory při nízké míře neobsazenosti v centru knightfrank.com. Mezitím kancelářské parky vnějšího Londýna a jihovýchodní Anglie zaznamenaly v 1. čtvrtletí 2025 oživení s nejsilnějším zájmem od roku 2008, protože některé firmy přesouvají provoz do levnějších lokalit po pandemii (“north-shore”) knightfrank.com knightfrank.com.
• Maloobchod a pohostinství: Londýnské maloobchodní nemovitosti jsou ve fázi zotavení. High Street retail byl v letech 2020–21 silně zasažen, ale návštěvnost a turistika se zlepšují. Hlavní nákupní ulice (např. Oxford Street) procházejí revitalizačními projekty – například obrovská nová IKEA Oxford Street vlajková prodejna má být otevřena v roce 2025, čímž zaplní velkou prázdnotu a přiláká nakupující timeout.com. Nájemné za prémiové maloobchodní prostory dosáhlo dna a dokonce začalo mírně růst, zejména u dobře situovaných nákupních center a retail parků, které zaznamenaly svůj největší nárůst nájemného od roku 2008 na začátku roku 2025 knightfrank.com. Navíc pohostinská a volnočasová zařízení těží z návratu turismu: rekonstrukce Olympia za 1,3 miliardy liber (dokončení v roce 2025) přidá restaurace, hotely a zábavní podniky, čímž upevní West Kensington jako kulturní centrum timeout.com. Investoři se opatrně vracejí do maloobchodního sektoru u prémiových aktiv, i když sekundární obchody stále čelí výzvám ze strany e-commerce.
• Průmysl/Logistika: Sektor logistiky a skladování zůstává výrazným tahounem, podpořený e-commerce a poptávkou po dodavatelských řetězcích. Na okraji Velkého Londýna je průmyslová neobsazenost extrémně nízká (~3–4 %) a nájmy nadále rostou na rekordní úrovně. V 1. čtvrtletí 2025 bylo do britských průmyslových aktiv investováno 1,6 miliardy liber (meziroční nárůst o ~10 %) knightfrank.com. V Londýně a jeho okolí soutěží nájemci o vzácné skladové prostory („sheds“), což vede k přebíjení nabídek na logistické jednotky. Nedostatek pozemků – protože průmyslové pozemky ustupují bydlení – znamená omezenou nabídku. Přestože objem investic v roce 2024 kvůli nejistotě ohledně cen poklesl, v roce 2025 se nálada zlepšuje. Kapitál zaměřený na průmysl je značný a s nynější úpravou cen se uzavírá více obchodů knightfrank.com. Celkově platí, že „sheds and beds“ zůstávají oblíbené: průmysl byl největším příjemcem zahraničních investic do komerčních nemovitostí v letech 2021–2024 (24 % zahraničního kapitálu) bpf.org.uk a účelově stavěné rezidenční bydlení (Build-to-Rent) je dalším klíčovým cílem (viz níže).

Celkový komerční výhled: Britský trh s komerčními nemovitostmi směřuje v roce 2025 k stabilnějšímu vývoji. Investiční objemy v 1. čtvrtletí 2025 byly utlumené (8,1 mld. £, pokles o 28 % meziročně) kvůli přetrvávající makroekonomické nejistotě knightfrank.com. Ale důvěra se opatrně vrací – kapitálové hodnoty se zotavily z propadu v roce 2022 a jsou nejvyšší od konce roku 2022 knightfrank.com. Londýn jako „bezpečný přístav“ mezi světovými městy nadále přitahuje neúměrně velký podíl kapitálu. Ve všech sektorech dochází k přesunu ke kvalitě: investoři i nájemci se zaměřují na nejlepší aktiva (moderní, ekologicky certifikované kanceláře; prémiovou logistiku; odolné maloobchodní projekty), zatímco starší nebo okrajové nemovitosti mohou mít potíže (např. starší kanceláře s nízkým energetickým hodnocením čelí zastarávání). Celkově se očekává, že v roce 2025 se komerční trhy v Londýně stabilizují a poté posílí, pokud budou úrokové sazby dále klesat a ekonomika se vyhne vážnému poklesu.

Aktuální cenové trendy a budoucí cenové prognózy

Ceny rezidenčních nemovitostí: Průměrné ceny domů v Londýně zůstávají nejvyšší v celé Velké Británii a navzdory nedávnému stagnujícímu růstu se očekává jejich mírný nárůst v příštích letech. Na začátku roku 2025 činí průměrná cena londýnského domu (dle Nationwide) přibližně 529 000 £ theguardian.com – zhruba dvojnásobek britského průměru (~268 000 £)】 ft.com. Po mírném poklesu v roce 2023 se ceny v Londýně během roku 2024 stabilizovaly (0% meziroční změna) ft.com. Po zohlednění inflace to znamenalo reálný pokles, ale obávaný „krach“ nenastal, protože nabídka zůstává omezená a zaměstnanost silná.

Do budoucna více prognóz předpovídá návrat k růstu cen londýnských domů od roku 2025, ale umírněným tempem:

• Prognóza Savills: Realitní kancelář Savills očekává, že ceny běžných domů v Londýně vzrostou v roce 2025 přibližně o 2,5 %, po odhadovaném růstu o ~2 % v roce 2024 savills.co.uk. Předpovídají, že hodnoty v Londýně vzrostou kumulativně +14 % v letech 2024–2028 savills.co.uk. (To je méně než celostátní prognóza pro Spojené království, která činí +21 % za stejné období, což odráží omezenou dostupnost bydlení v Londýně a pomalejší zotavení savills.co.uk savills.co.uk.) Savills poznamenává, že „již napjatá“ dostupnost bydlení v Londýně udrží růst mírný, i když v širším Spojeném království dojde k silnějšímu oživení savills.co.uk. Podle projekcí Savills by ceny v Londýně mohly být do roku 2030 v nominálním vyjádření přibližně o 20–25 % vyšší než dnes.
• Prognóza Knight Frank: Květnový výhled Knight Frank pro rok 2025 je pro Londýn mírně optimističtější. Upravil svou pětiletou prognózu růstu pro Velký Londýn na +18,2 % (2025–2029) díky zlepšeným podmínkám pro hypotéky knightfrank.com. Zajímavé je, že Knight Frank očekává, že Prime Central London (PCL) zůstane v roce 2025 na stejné úrovni (0% změna), ale poté dojde k oživení – předpovídají ~+19 % kumulativního růstu v PCL do roku 2029 knightfrank.com. To závisí na vyřešení současných překážek (například daňové změny pro bohaté, viz sekce o politice). Pokud politická nejistota poleví, PCL by mohl zaznamenat „rychlé“ oživení cen po desetiletí slabších výsledků knightfrank.com.
• Úřad pro rozpočtovou odpovědnost (OBR): Britský OBR (fiskální dozorčí orgán) předpovídá, že ceny domů v celé zemi porostou v průměru o ~2,5 % ročně v letech 2025 až 2030 simplybusiness.co.uk simplybusiness.co.uk. To naznačuje stabilní, mírnou růstovou trajektorii, nikoli boom. Podle tohoto výhledu by průměrná cena domu ve Spojeném království mohla do roku 2030 dosáhnout ~300 000 £ (z ~268 tis. v roce 2024) simplybusiness.co.uk. Londýn by pravděpodobně zaznamenal podobné roční růstové sazby v nízkých až středních jednotkách procent, vzhledem ke své vyspělosti. OBR v podstatě očekává, že nominální růst cen bude zhruba držet krok s příjmy, čímž se vyhne jak bublinám, tak výrazným reálným poklesům.

Pro ilustraci těchto předpovědí ukazuje tabulka níže předpokládaný roční růst cen domů podle různých scénářů:

Zdroj předpovědi	2025	2026	2027	2028	2029	Kumulativně 2025–29
Knight Frank – Greater London knightfrank.com	3,0 % (odhad)	4 % (odhad)	4 % (odhad)	4 % (odhad)	3 % (odhad)	≈18 %
Knight Frank – Prime Central knightfrank.com	0,0 %	3 % (odhad)	5 % (odhad)	6 % (odhad)	4 % (odhad)	≈19 %
Savills – Londýn (hlavní trh) savills.co.uk	2,5 %	2,5 %	3,5 %	3,0 %	N/A	≈12 % (’25–’28)
OBR – průměr za UK simplybusiness.co.uk	2,8 %	2,5 %	2,5 %	2,5 %	2,5 %	≈13 %

Odhady: Knight Frank nezveřejnil přesná roční čísla; přibližnou trajektorii jsme interpolovali tak, aby odpovídala jejich pětiletému součtu. Předpověď Savills aktuálně končí v roce 2028. Všechny údaje představují nominální roční růst cen domů.

Celkově tyto výhledy ukazují na období trvalého, mírného růstu cen londýnských nemovitostí. Panuje široká shoda, že prudké výkyvy pandemického boomu jsou za námi, ale stejně tak i riziko poklesu, pokud nenastane vážná recese. Od „roku 2030 a dále“ se očekává, že chronický nedostatek nabídky v Londýně (rozebrán dále) a status globálního města budou nadále tlačit na růst hodnoty.

Hodnoty komerčních nemovitostí: V komerčním sektoru kapitálové hodnoty prošly korekcí v roce 2022, kdy prudce vzrostly úrokové sazby (výnosy z nemovitostí vzrostly, což tlačilo ceny dolů v průměru o ~20 %). V letech 2023–2024 se hlavní výnosy stabilizovaly a nyní začínají u nejžádanějších aktiv opět mírně klesat. Například výnosy z prémiových londýnských kanceláří vzrostly v roce 2023 na ~5 % (z ~4 % v roce 2021), ale s obnoveným zájmem investorů v roce 2025 a očekáváním uvolnění sazeb výnosy u prestižních aktiv mírně klesají (ceny mírně rostou) knightfrank.com. Prognózy kapitálového růstu komerčních nemovitostí se liší podle segmentu:

• Kanceláře: Analytici očekávají, že hodnoty prémiových londýnských kanceláří budou v letech 2025–2027 mírně růst (možná ~2–3 % ročně) po přecenění v roce 2022, zatímco hodnoty sekundárních kanceláří mohou stagnovat nebo klesat, pokud neprojdou rekonstrukcí (kvůli odlivu nájemců za kvalitou). Růst nájmů v prémiových kancelářích (nájmy dosahují £100/čtvereční stopa) knightfrank.com bude podporovat hodnoty, i když výnosy zůstanou vyšší než extrémně nízké úrovně z roku 2019. Velkou neznámou zůstává, kolik nevyužitých kancelářských prostor lze absorbovat nebo přeměnit.
• Maloobchod: Výnosy z prémiových maloobchodních nemovitostí dosáhly vrcholu a mohou se zlepšit, pokud se maloobchodní tržby zotaví. Jakýkoli kapitálový růst se však pravděpodobně zaměří na hlavní třídy a prémiová nákupní centra. Maloobchodní sektor má rozdělený výhled – nejlepší aktiva mohou zaznamenat růst hodnoty, zatímco slabší aktiva čekají další odpisy nebo přestavba na jiné využití.
• Průmysl: Logistická aktiva by mohla poměrně rychle navázat na růstovou trajektorii před rokem 2022. S tím, jak v průmyslovém sektoru stále silně roste nájemné, mnozí předpovídají dvouciferné celkové výnosy v tomto segmentu během příštích 5 let. Výnosy z prémiové městské logistiky v Londýně jsou velmi nízké (pod 4 %) kvůli silné poptávce investorů a hodnoty jsou blízko historických maxim. Tento sektor jasně překonává ostatní, i když vyšší stavební a finanční náklady omezily novou výstavbu.

Shrnuto, hodnoty komerčních nemovitostí v Londýně v roce 2025 pravděpodobně dosáhly svého dna a postupně rostou u kvalitních aktiv. Prognózy cen do roku 2030 obecně předpokládají středně jednociferné roční celkové výnosy (nájemné plus kapitálový růst) u prémiových komerčních nemovitostí – dostatečně atraktivní pro investory ve světě nízkých výnosů, ale závislé na pokračujícím ekonomickém a nájemním oživení.

Investiční aktivita a tržní příležitosti

Objemy investic: Investiční aktivita na londýnském trhu s nemovitostmi se zotavuje, i když ne rovnoměrně napříč sektory. V roce 2024 byla celková investice do komerčních nemovitostí (CRE) ve Spojeném království utlumená kvůli globální nejistotě a vyšším nákladům na dluh. Londýn, jako obvykle, získal velký podíl obchodů. Do 1. čtvrtletí 2025 dosáhly investice do CRE ve Spojeném království celkem 8,1 miliardy liber (–28 % meziročně) knightfrank.com, přičemž londýnská aktiva tvořila významnou část. Nejaktivnějším sektorem byly kanceláře (2,2 mld. liber v 1. čtvrtletí), následované rezidenčními sektory „living“ (2,0 mld. liber), poté logistikou a maloobchodem knightfrank.com. Zahraniční investoři nadále hrají dominantní roli – 53 % investic do CRE v 1. čtvrtletí 2025 pocházelo ze zahraničního kapitálu】 knightfrank.com. Výrazně vzrostli američtí investoři: v roce 2024 američtí kupci investovali 13,6 mld. liber do britských komerčních nemovitostí, což je více než dvojnásobek úrovně roku 2023 a představuje rekordní třetinu všech investic bpf.org.uk. Tento tok z USA „převýšil všechny ostatní země dohromady“ a zahrnoval několik megaobchodů nad 100 milionů liber (Blackstone, KKR atd.) zaměřených na londýnské hotely, smíšená portfolia a později v roce i prémiové kanceláře bpf.org.uk bpf.org.uk. Mezi další aktivní investiční skupiny v letech 2024–25 patří suverénní fondy z Blízkého východu (např. Abú Dhabí investující do kanceláří v City of London knightfrank.com) a evropští a asijští institucionální investoři hledající stabilní, dlouhodobá aktiva.

Příležitosti na trhu: Současný trh nabízí řadu strategických příležitostí pro investory a developery:

• Přidaná hodnota a rekonstrukce: Vzhledem k tomu, že se část kancelářského trhu nachází v nejistotě (starší budovy mají potíže přilákat nájemce), investoři vidí příležitost v změně účelu nebo modernizaci majetku. Přeměna nevyužitých kanceláří na rezidenční prostory je jednou z možností (podporovanou uvolněním plánovacích předpisů, viz sekce o politice). Také renovace kanceláří na standardy Grade A, splňující ESG, může zachytit zvýšenou poptávku a prémiové nájemné. Investoři s přístupem ke kapitálu mohou získat sekundární aktiva se slevou a přeorientovat je – atraktivní strategie vzhledem k trvalé hodnotě londýnské lokality a blížícím se termínům energetické účinnosti v roce 2030.
• Rezidenční výstavba na pronájem (BTR): Soukromý sektor nájemního bydlení v Londýně nabízí významný růstový potenciál. Institucionální investoři (včetně mnoha ze Severní Ameriky) investují značné prostředky do bytů Build-to-Rent v londýnské metropolitní oblasti. Za posledních 12 měsíců bylo ve Velké Británii dokončeno přes 17 000 BTR jednotek bpf.org.uk, mnoho z nich v Londýně, a další jsou ve výstavbě. Nicméně rostoucí stavební náklady a zpoždění v plánovacím řízení způsobily prudký pokles zahájení nové bytové výstavby v letech 2023–24 (zahájení výstavby v Londýně meziročně kleslo o 44 %) savills.com. Tato budoucí mezera v nabídce znamená, že dobře situované nájemní projekty, které budou dokončeny v letech 2025–2027, se pravděpodobně rychle pronajmou za vysoké nájemné. Investoři cílí na tento „lůžkový“ sektor kvůli jeho odolné poptávce a příjmům chráněným proti inflaci. Čtvrti s rozsáhlými regeneracemi (např. Stratford, Wembley, Nine Elms) jsou centry nových BTR komunit.
• Obnova prémiového centra Londýna: Pro oportunistické investory je prémiové londýnské rezidenční bydlení pravděpodobně podhodnocené vzhledem ke svému historickému trendu. Jak bylo zmíněno, ceny PCL zůstávají přibližně o 18 % pod maximem v reálném vyjádření knightfrank.com. Někteří movití kupci a rodinné kanceláře využívají tuto chvíli k nákupu luxusních londýnských nemovitostí za relativně výhodnou cenu, sázkou na oživení, pokud se globální podmínky normalizují. Skutečně, jakmile se rozptýlí nejistota ohledně daňového statusu a politiky (viz změny v non-dom daních), Londýn by se mohl znovu prosadit jako bezpečný přístav pro bohaté globální kupce, což by mohlo vést k oživení v ultra-prémiovém segmentu knightfrank.com.
• Životní vědy a alternativní sektory: Výraznou oblastí růstu na londýnském realitním trhu je prostor pro výzkum a vývoj v oblasti životních věd. Investoři spolupracují s univerzitami a nemocnicemi na vytváření kancelářských prostor vhodných pro laboratoře (pro biotechnologické a farmaceutické startupy atd.) v oblastech jako King’s Cross, White City a Canary Wharf. Díky silné vládní podpoře biotechnologií a nedostatku laboratorních prostor tento segment nabízí vysoké nájemní prémie. Další „alternativní“ třídy aktiv jako datová centra, studentské bydlení a projekty spolubydlení také přitahují zájem kvůli strukturálnímu nedostatku a silné poptávce na londýnském trhu.
• Příležitosti spojené s infrastrukturou: Významné dopravní a infrastrukturní modernizace často vytvářejí investiční hotspoty. Například Elizabeth Line (Crossrail), která byla plně otevřena v roce 2022, zvýšila dostupnost v oblastech jako Farringdon, Woolwich a Tottenham Court Road – oblasti podél trasy zaznamenaly zvýšený rozvoj a růst hodnoty. Podobně i budoucí projekty (i ty ve fázi plánování), jako je Crossrail 2 nebo prodloužení linky Bakerloo, vedou investory k nákupu pozemků v těchto koridorech s očekáváním dlouhodobého zhodnocení, pokud/ až tyto projekty postoupí. Další příklad: nový Silvertown Tunnel (otevření 2025) zlepší spojení s Royal Docks a Greenwich ve východním Londýně; investoři jsou v těchto oblastech aktivní s očekáváním růstu v logistice a smíšeném využití po otevření tunelu timeout.com timeout.com.

Shrnuto, Londýn zůstává jednou z předních světových destinací pro investice do nemovitostí, s investicemi do komerčních nemovitostí ve výši 132 miliard dolarů za poslední dekádu – více než jakékoli jiné město na světě eliteagent.com. Trh v roce 2025 nabízí kombinaci stabilizovaných klíčových aktiv pro investory zaměřené na výnos a příležitostí s přidanou hodnotou pro ty, kteří chtějí využít transformace Londýna (ať už prostřednictvím městské regenerace, nové infrastruktury nebo měnících se trendů mezi nájemci). Klíčem pro investory je pečlivý výběr sektoru a aktiv: rozdíl mezi prémiovými a sekundárními nemovitostmi je velký, proto je informovaná strategie zásadní.

Dynamika poptávky a nabídky

Základním hybatelem londýnského trhu s nemovitostmi je nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou, zejména v oblasti bydlení. Londýn čelí dobře zdokumentovanému nedostatku bydlení, který je základem dlouhodobého tlaku na ceny a nájmy. Zde analyzujeme aktuální situaci poptávky a nabídky v rezidenčním i komerčním segmentu:

Rezidenční poptávka: Poptávka po bydlení v Londýně vychází z rostoucí a mezinárodně rozmanité populace. Odhaduje se, že v roce 2025 bude mít město přibližně 9,5 milionu obyvatel a očekává se další růst, poháněný jak přirozeným přírůstkem, tak migrací. Čistá mezinárodní migrace zůstává pozitivní (i přes pokles z rekordních hodnot), protože Spojené království uvolňuje vízová pravidla po brexitu a programy jako Hong Kong BN(O) visa přitahují desítky tisíc nových Londýňanů (kteří často přijíždějí s prostředky na koupi nemovitosti) benhams.com benhams.com. Kulturně je vlastnictví nemovitosti ve Spojeném království stále silnou aspirací, což znamená, že poptávka po koupi přetrvává i při vysokých cenách – ačkoli mnoho mladších domácností zůstává v nájmu kvůli omezením ohledně akontace a hypotéky.

Zásadní je, že poptávka výrazně převyšuje nabídku bydlení. Nový návrh London Plan od Greater London Authority stanovuje cíl 88 000 nových domů ročně, aby byla pokryta potřeba savills.com, což je dramatický nárůst oproti předchozím cílům (~52 000/rok). To odráží roky nedostatečné výstavby: v posledních letech se postavilo v průměru pouze ~37 800 čistých nových domů ročně (2020/21–2022/23)】 trustforlondon.org.uk – tedy sotva polovina potřebného množství a ani to nestačí na pokrytí růstu počtu domácností. V letech 2023–24 se situace ještě zhoršila, když počet zahájených staveb prudce klesl (zahájení výstavby soukromého bydlení o 44 % dolů, dostupného bydlení o 84 % dolů) savills.com, a to kvůli ekonomické nejistotě a vysokým stavebním nákladům. V daném roce bylo zahájeno pouze 14 % ročního cíle savills.com, což ukazuje na ještě větší nedostatky v budoucnu, pokud se trendy neobrátí.

Tento trvalý nedostatek nabídky je důvodem, proč londýnský trh s bydlením obvykle najde své dno, i když poptávka dočasně ochladne (např. kvůli úrokovým sazbám). Kupující mohou vyčkávat, ale v zásadě je mnohem více lidí hledajících bydlení než dostupných domů – což je recept na trvalou konkurenci. Nedostatek je obzvlášť výrazný v segmentu dostupného a středního bydlení. Mnoho potenciálních prvokupců zůstává na trhu s nájmy nebo bydlí s rodinou, což představuje „potlačenou“ poptávku po vlastnictví, která by se mohla uvolnit, pokud by se podmínky zlepšily (např. nižší hypoteční sazby nebo nové programy podpory koupě). S očekávaným mírným růstem ekonomiky a normalizací hypotečních sazeb by se skrytá poptávka po bydlení v Londýně měla znovu objevit a narazit na omezenou nabídku.

Rezidenční nabídka: Na straně nabídky čelí Londýn výzvám jako omezená dostupnost pozemků, složité plánování a kapacita stavebního průmyslu. Většina výstavby probíhá na brownfieldech, často na bývalých komerčních pozemcích, které vyžadují nákladnou sanaci nebo infrastrukturu. Plánovací proces v londýnských čtvrtích může být pomalý a místní odpor (NIMBYismus) vůči vyšší hustotě zůstává překážkou. Přestože je schváleno mnoho projektů (více než 200 000 schválených jednotek v určených rozvojových oblastech zůstává nepostaveno savills.com), hlavní výzvou je přeměnit povolení na dokončené stavby. Developeři uvádějí obtíže se získáním „realizovatelných“ povolení – tedy takových, která jsou ekonomicky proveditelná a lze je postavit včas savills.com. Rostoucí stavební náklady (inflace práce a materiálů) za poslední dva roky dále snižují marže, což způsobuje pozastavení některých projektů.

Navíc výstavba dostupného bydlení výrazně zaostává. Financování veřejného bydlení nestačí pokrýt potřeby a soukromí developeři čelí vyšším nákladům na povinné začlenění dostupných jednotek, což zpomaluje projekty. Podle Trust for London bylo pouze ~69 % nových domů přidaných v posledních letech v centrálním Londýně, zatímco okrajové čtvrti dodávají méně, než odpovídá jejich populaci trustforlondon.org.uk. Nový Londýnský plán však může podpořit více výstavby na předměstích a dokonce uvolnit část chráněné půdy, aby bylo dosaženo ambiciózních cílů.

Shrnuto, nedostatek nabídky bydlení v Londýně bude pravděpodobně pokračovat, a možná se ještě zintenzivní, pokud nebudou přijata odvážná opatření (viz sekce o politice). Tato dynamika prakticky zaručuje, že jakýkoli nárůst poptávky (díky nižším sazbám nebo ekonomickému růstu) se rychle promítne do růstu cen a nájmů. Znamená to také, že konkurence o dostupné nemovitosti zůstává silná, což dlouhodobě zvýhodňuje prodávající/pronajímatele oproti kupujícím/nájemcům.

Komerční poptávka a nabídka: V oblasti komerčních nemovitostí se poptávka a nabídka liší podle sektoru:

• Kanceláře: Poptávka po kancelářských prostorách v Londýně se rozdělila: vysoká po moderních, udržitelných kancelářích (pro přilákání zaměstnanců zpět a splnění ESG cílů), nízká po starších prostorách. Nabídka špičkových kanceláří se ve skutečnosti zpřísňuje – nové zahájení výstavby se během pandemie zpomalilo a vysoké stavební náklady omezily spekulativní výstavbu. Takže i když je celková neobsazenost ~7 %, většina z toho jsou starší prostory; neobsazenost špičkových kanceláří třídy A je v hlavních subtrzích mnohem nižší. Předpronájem nových projektů je běžný. Například developeři uvádějí, že předpronájmy zůstávají klíčové, protože nájemci se zavazují k novostavbám včas, aby si zajistili kvalitní prostory content.knightfrank.com. Některé plánované kancelářské projekty byly pozastaveny v letech 2022–24 kvůli nejistotě, což znamená méně nových dokončení v letech 2025–27, což omezí nabídku. Mezitím mohou být některé zastaralé kanceláře odstraněny z nabídky (přestavba na jiné využití) místo toho, aby zvyšovaly přebytek nabídky. Trh s kancelářemi tak paradoxně čelí nedostatku správného produktu a přebytku zastaralých prostor. Čistá efektivní nabídka se v prémiovém segmentu zpřísňuje, což podporuje nájmy, zatímco starší budovy čelí vysoké neobsazenosti, pokud nejsou přepracovány.
• Maloobchod: Poptávka po maloobchodních prostorách v Londýně se zotavuje, jak se zvyšuje návštěvnost, ale přechod na online nakupování snížil požadavky maloobchodníků na prostory. Nabídka maloobchodních prostor, zejména v centru Londýna, se během pandemie ve skutečnosti zvýšila (neobsazené jednotky). Nyní je většina těchto prostor postupně absorbována nebo přepracována (např. volné prostory na Oxford Street jsou zaplňovány volnočasovými aktivitami, maloobchodem nebo dokonce navrhovaným kancelářským využitím). Nabídka špičkových maloobchodních jednotek na nejlepších místech zůstává omezená (novou hlavní třídu je těžké vytvořit), takže jak se vrací poptávka od vlajkových značek a mezinárodních maloobchodníků, špičkové maloobchodní nájmy opět rostou. Sekundární maloobchodní nabídka je však hojná, což udržuje nájmy nízko v terciárních lokalitách a na hlavních třídách ve slabších spádových oblastech.
• Průmysl: Poptávka po průmyslových/logistických prostorách v Londýně výrazně převyšuje nabídku. Nárůst e-commerce, doručování ve stejný den a městská logistika způsobily, že firmy horečně shánějí sklady blízko města. Přesto je nabídka extrémně omezená – Londýn přišel o velkou část průmyslových pozemků kvůli přestavbě (od roku 2001 do 2015 ztraceno přes 1 300 hektarů, a od té doby ještě více). Zbývající pozemky se prodávají za prémii. Neobsazenost ~3 % je v podstatě frikční (prostory jsou pronajaty téměř ihned po dokončení). Nová nabídka pochází z intenzifikace (vícepodlažní sklady atd.) a několika okrajových projektů, ale celkově je průmyslový pipeline Londýna omezený. Tento nesoulad znamená, že průmyslové nájmy v Londýně rostly v poslední době dvouciferným tempem a i nyní rostou rychleji než inflace. Nedostatek „skladů“ bude přetrvávat, dokud alternativní využití (bydlení) bude za pozemky platit více – zásadní konflikt v londýnském využití půdy.

Sečteno a podtrženo: Hlavní faktory poptávky – růst populace, silná ekonomika služeb, status Londýna jako globálního města – zůstávají silné, zatímco nabídka jak bydlení, tak komerčních prostor čelí strukturálním omezením. Dynamika londýnského realitního trhu je charakterizována nedostatkem. To podporuje dlouhodobou sílu trhu, ale zároveň vytváří problémy s dostupností a podporuje inovativní řešení (například výstavba s vyšší hustotou, co-living, sdílení pracovních prostor atd.). Pokud nedojde k významnému zásahu politiky nebo ekonomickému šoku, očekávejte, že poptávka bude i nadále převyšovat nabídku ve většině segmentů, což udrží tlak na růst cen a nájmů i v budoucnu.

Přehled trhu s nájmy

Londýnský trh s nájmy byl velmi žhavý, i když nedávné ochlazení naznačuje, že by se pro nájemníky mohla blížit určitá úleva. K polovině roku 2025 jsou nájmy stále na rekordních maximech, ale zběsilý růst z let 2022–2023 se zmírnil. Zde je přehled situace na trhu s nájmy:

• Rekordní úroveň nájmů: Londýn zůstává zdaleka nejdražším trhem s nájmy ve Velké Británii. Průměrný měsíční nájem v oblasti Greater London je kolem 2 200–2 700 £ (v závislosti na metodice) v roce 2025 homelet.co.uk theindependentlandlord.com, což je zhruba dvojnásobek britského průměru (~1 150 £). Například nedávný index ukázal průměrné inzerované nájmy v Londýně na úrovni 2 698 £ měsíčně, což je meziročně nárůst o 2,5 % theindependentlandlord.com. V prémiových centrálních oblastech nebo u větších jednotek jsou nájmy mnohem vyšší: nejdražší čtvrť, Kensington & Chelsea, má průměrné nájmy přes 3 600 £ měsíčně ons.gov.uk. Takové úrovně znamenají, že nájemné je významnou finanční zátěží, která v Londýně spotřebuje přes 40 % mediánového příjmu domácnosti.
• Nedávný nárůst nájmů (2021–2023): Období útlumu během pandemie vystřídal bezprecedentní boom nájmů od konce roku 2021 do roku 2022. Jakmile se do Londýna vrátili studenti, mladí profesionálové a mezinárodní migranti, poptávka po nájmech explodovala, zatímco nabídka byla velmi omezená (mnoho pronajímatelů prodalo nebo přešlo na krátkodobé pronájmy). To vedlo k dvoucifernému růstu nájmů v Londýně poprvé po desetiletích. Podle Zooply nájmy vzrostly o 21 % za poslední 3 roky (2020–2023) ve Velké Británii, přičemž Londýn a další velká města vedla tento nárůst】 zoopla.co.uk zoopla.co.uk. Do poloviny roku 2023 nájmy v Londýně meziročně rostly asi o 15 %. To vedlo k „krizi dostupnosti nájmů“ s přetahováním o byty, dlouhými frontami na prohlídkách a nájemníky často platícími více, než byla požadovaná cena, aby si zajistili bydlení. Výnosy z pronájmu se pro pronajímatele zlepšily, ale mnoho nájemníků bylo cenově vytlačeno nebo nuceno se zmenšit/přestěhovat.
• Zpomalení růstu v letech 2024–2025: Naštěstí pro nájemníky se tento prudký růst konečně zpomalil. Roční růst nájmů v Londýně se na jaře 2025 dramaticky zpomalil. Celostátně nájmy vzrostly jen o 2,8 % za rok do dubna 2025, což je nejpomalejší tempo za poslední 4 roky zoopla.co.uk zoopla.co.uk. V Londýně konkrétně inflace nájmů klesla na nízké jednotky procent (~2–3 % meziročně do poloviny roku 2025), což je velký rozdíl oproti více než 10 % o rok dříve. Toto zmírnění má několik příčin:
  • Mírné oslabení poptávky: Poptávka po nájmech, ačkoliv je stále vysoká, ustoupila od šílenství roku 2022. Díky hybridnímu režimu práce v kancelářích už ne každý potřebuje být v Londýně na plný úvazek. Také někteří lidé s vyššími příjmy, kteří dříve bydleli v nájmu, se rozhodli pro koupi vlastního bydlení, protože trh s nemovitostmi se stabilizuje (pomohla i lepší dostupnost hypoték pro první kupující) zoopla.co.uk zoopla.co.uk. Navíc se částečně normalizovala čistá migrace a v roce 2024 došlo k 50% poklesu čisté migrace oproti vrcholu v roce 2022 (i když je stále nad dlouhodobým průměrem) zoopla.co.uk, což mírně snížilo vznik nových domácností v nájmu.
  • Zlepšená nabídka: I když je nabídka stále nízká, počet dostupných nájemních nemovitostí se zvýšil z extrémních minim. Na začátku roku 2025 je k pronájmu asi o 17 % více domů než o rok dříve】 zoopla.co.uk. Nemovitosti zůstávají na trhu o něco déle, což nájemcům dává větší výběr. Někteří pronajímatelé se na trh vracejí, protože úrokové sazby se stabilizují, a několik institucionálních projektů Build-to-Rent bylo dokončeno, což přidalo nové jednotky. Navzdory tomuto nárůstu zůstává nabídka přibližně o 20 % nižší než před pandemií zoopla.co.uk, takže konkurence je stále silná – jen už není tak zběsilá jako dříve.
  • Strop dostupnosti: Jednoduše řečeno, nájmy dosáhly bodu, kdy si mnoho nájemců nemůže dovolit další zvýšení. Koncem roku 2023 byl podíl příjmu vynakládaný na nájem v Londýně na rekordních hodnotách. To má přirozený brzdící efekt: pokud nájemci nemohou platit více, růst nájmů se musí zpomalit. Pronajímatelé si také uvědomují, že příliš vysoké nájmy vedou k dluhům nebo neobsazenosti. Zrušení stropů nájemného ve Skotsku ukázalo, že tržní síly, nejen regulace, brzdí růst nájmů kvůli limitům dostupnosti zoopla.co.uk.
• Regionální rozdíly v rámci Londýna: I v rámci Londýna se trendy v nájmech liší. Na začátku roku 2025 některé z nejdražších subtrhů zaznamenaly stagnaci nebo mírný pokles nájmů – například West Central London (kolem Westminsteru/Covent Garden) zaznamenal meziroční pokles nájmů –0,6 % a North West London také mírně negativní vývoj zoopla.co.uk. To naznačuje, že trh s nejdražšími nájmy narazil na strop. Na druhou stranu v relativně dostupnějších okrajových zónách nebo dojíždějících oblastech nájmy stále rostly, protože nájemci, kteří si nemohou dovolit centrum, hledají levnější možnosti. Celkové zpomalení růstu nájmů je plošné, ale oblasti jako severovýchod Anglie (např. Newcastle) stále vedly zemi s růstem nájmů kolem 5 %, zatímco růst v Londýně byl blíže 3 % zoopla.co.uk zoopla.co.uk. V podstatě Londýn už zažil prudký skok nájmů a ostatní regiony nyní dohánějí pomalejším tempem.
• Poptávka po pronájmu vs. poptávka po koupi: Výraznou dynamikou je, že poptávka po pronájmu zůstává o 60 % vyšší než před pandemií ve Spojeném království zoopla.co.uk. Mnoho londýnských nájemníků jsou potenciální kupci nemovitostí poprvé, kteří jsou zdržováni vysokými cenami nebo si nemohou vzít hypotéku. Jakmile se úvěrové podmínky zlepší (a banky zmírní některé testy dostupnosti), někteří nájemníci s vyššími příjmy přejdou ke koupi, což na okraji sníží poptávku po pronájmu zoopla.co.uk. Pro nájemníky s nižšími příjmy však zůstává koupě nedostupná, takže poptávka po pronájmu v této skupině je stabilní nebo roste. Velká studentská populace města a mladí profesionálové zajišťují stálý příliv nájemníků každý rok.
• Výhled pronájmů: Očekává se, že nájmy v Londýně budou dále růst, ale mnohem udržitelnějším tempem. Zoopla předpovídá růst nájmů o 3–4 % v roce 2025 na celostátní úrovni zoopla.co.uk – Londýn se může pohybovat v tomto rozmezí nebo mírně výše vzhledem k přetrvávajícímu nedostatku nabídky. V příštích 5 letech Knight Frank předpovídá, že nájmy v Londýně vzrostou kumulativně asi o +17 % do roku 2029 knightfrank.com knightfrank.com (přibližně 3 % ročně), což je o něco méně než jejich předpověď růstu cen nemovitostí, protože se na trhu s pronájmy částečně obnoví rovnováha. Důležitou roli může sehrát i vládní politika (viz další sekce): očekávaný zákon o reformě práv nájemců v roce 2025 změní pravidla vystěhování a může motivovat některé pronajímatele k prodeji, což dále sníží nabídku a zvýší nájmy knightfrank.com knightfrank.com. Ve skutečnosti už samotné očekávání těchto pravidel přispělo k odchodu pronajímatelů – nové nabídky pronájmů v 1. čtvrtletí 2025 byly stále o 18 % nižší než v roce 2019 knightfrank.com knightfrank.com. Navíc požadavky na energetickou účinnost (modernizace EPC do roku 2028) vedou některé pronajímatele k prodeji místo rekonstrukce, což opět snižuje nabídku pronájmů knightfrank.com. Tyto faktory naznačují, že trh s pronájmy zůstane výhodný pro pronajímatele, s extrémně nízkou neobsazeností a tlakem na růst nájmů, zejména u kvalitních nemovitostí.

Shrnuto, londýnský trh s pronájmy v roce 2025 je stále velmi náročný pro nájemce – nájmy jsou blízko historických maxim a přestože růst zpomalil, nedošlo k žádnému výraznému poklesu. Pronajímatelé těží ze silné poptávky a mohou si vybírat nájemce, i když i oni čelí novým regulačním výzvám. Pro nájemce je jakákoli úleva pouze relativní; konkurence o dostupné byty zůstává intenzivní. Strukturální nedostatek nájemního bydlení v Londýně je základem trhu a bez výrazného zvýšení výstavby nebo zásahu politiky vysoké nájmy zůstanou a budou z tohoto nového zvýšeného základu dále pozvolna růst.

Klíčové geografické sub-trhy v Londýně

Londýnský trh s nemovitostmi není jednotný – jedná se o soubor mnoha sub-trhů s odlišnou dynamikou. Zde uvádíme několik klíčových geografických sub-trhů v centrálním i širším Londýně, včetně jejich aktuálních trendů a výhledu:

Prime Central London (PCL)

Oblasti: Zahrnuje prestižní poštovní směrovací čísla Mayfair, Belgravia, Knightsbridge, Chelsea, Kensington, Notting Hill a St. John’s Wood, mimo jiné. Zahrnuje také kapsy nemovitostí s vysokou hodnotou ve Westminsteru a na okraji City.

Charakteristika: PCL je známý svými ultra-luxusními rezidenčními nemovitostmi, kupci s vysokým čistým jměním z celého světa a historicky jako „bezpečný trezor“ pro globální bohatství. Překrývá se také s hlavními kancelářskými/obchodními čtvrtěmi (např. kanceláře v Mayfair, maloobchod v West Endu).

Nedávné trendy: Jak bylo zmíněno, Prime Central London v posledních letech zaostává. Ceny jsou zhruba na stejné úrovni nebo mírně klesají za poslední rok knightfrank.com, a objem transakcí je utlumený. Daňové a politické změny na tento trh dopadly – zejména zrušení daňového statusu non-domiciled (účinné od dubna 2025), což přimělo některé bohaté cizince odejít nebo být opatrní (více v sekci o politice) knightfrank.com. Také předchozí zvýšení kolkovného na nemovitosti s vysokou hodnotou (až 15 % pro některé pásma) a 3% přirážka na druhé bydlení učinily nákupy v PCL dražšími. Výsledkem je, že poptávka v PCL zůstává utlumená v letech 2024–25 knightfrank.com, přičemž kupující mají větší vyjednávací sílu. Prime London Index od Knight Frank ukázal meziroční pokles cen o ~1–2 % na konci roku 2024 knightfrank.com. Pronájmy v PCL však byly silné (někteří majitelé se rozhodli pronajímat místo prodeje se slevou).

Výhled: Střednědobý výhled pro PCL je opatrně optimistický. Panuje shoda, že PCL má významný „potenciál oživení“, jakmile poleví protivětry, protože ceny byly efektivně zlevněny po řadu let. Kombinace slabší libry (stále pod úrovní před rokem 2016, což činí Londýn levnějším v USD nebo EUR) a potenciálně stabilnějšího politického klimatu po roce 2025 by mohla přilákat zpět zahraniční kupce. Některé národnosti zůstávají v PCL velmi aktivní: například přetrvává zájem kupců z Blízkého východu (často hledajících stabilní místo pro uložení ropného bohatství) a příliv kupců z Hongkongu a Číny, motivovaných vzděláním a diverzifikací benhams.com benhams.com. Podle jedné studie byli kupci z Hongkongu největší zahraniční skupinou v Londýně v roce 2024 (13,5 % zahraničních nákupů)benhams.com, přičemž mnozí cílí na prémiové lokality. Hluboká přitažlivost PCL – špičková kultura, školy, bezpečnost vlastnictví – přetrvává. Můžeme očekávat návrat k růstu cen v PCL v letech 2026–2027, s prognózami ~+3 % v roce 2026 a +5 % v roce 2027 knightfrank.com. Navíc ultra-prémiový segment (domy nad 10 milionů liber) by mohl opět zaznamenat rekordní obchody, jakmile globální miliardáři znovu vstoupí na trh po vstřebání změn v režimu non-dom. Na komerční straně kanceláře a maloobchod ve West Endu v PCL (např. v okolí Bond Street) prosperují, poptávka investorů je silná knightfrank.com, což je příznivé pro udržení prestiže a živosti těchto čtvrtí.

City of London & Canary Wharf (finanční centra)

Oblasti: City of London („Square Mile“) a Canary Wharf v Docklands jsou dvě hlavní finanční čtvrti. City má také několik rezidenčních kapes (např. Barbican), ale převládají zde kanceláře. Canary Wharf je smíšené využití, ale dominuje zde kancelářská zástavba a stále více i nové rezidenční projekty v areálu a okolí (Wood Wharf, South Quay).

Nedávné trendy: Tyto oblasti byly silně zasaženy pandemií (kancelářští pracovníci pracovali na dálku a některé firmy zmenšily kancelářské prostory). Ještě v roce 2023 byla využívanost kanceláří pod úrovní před covidem, což vyvolává otázky ohledně poptávky po veškerých těchto kancelářských prostorách. Nicméně v letech 2024–25 se zvyšuje návrat do kanceláří (často prostřednictvím hybridních nařízení), což zlepšilo obsazenost. Pronájem kanceláří ve City se zvýšil, i když míra neobsazenosti zůstává vysoká (~9 % ve City na konci roku 2024). Přesto si špičkové kanceláře ve City s vynikajícím vybavením a ESG standardy vedou dobře – jak dokládají rekordní nájmy 100 £/čtvereční stopa ve City knightfrank.com. Investiční zájem o City se obnovil, státní investiční fondy a další subjekty získávají podíly ve velkých projektech (např. Modon z Abú Dhabí v projektu Broadgate) knightfrank.com. Canary Wharf čelí větším překážkám; některé banky zmenšily své prostory. Skupina Canary Wharf aktivně směřuje oblast k diverzifikaci – přidává rezidenční jednotky (tisíce nových bytů), centrum pro vědy o živé přírodě (nový kampus genomické laboratoře) a více maloobchodu/volnočasových aktivit, aby se z Canary Wharf stala čtvrť 24/7, nejen finanční centrum.

Výhled: Také City pracuje na své proměně a podporuje přeměnu zastaralých kanceláří na byty nebo kreativní využití. City of London Corporation má iniciativu přidat do roku 2030 v City 1 500 nových domovů. Očekáváme nerovnoměrný vývoj v těchto centrech: špičkové budovy (jako nové mrakodrapy nebo kvalitně zrekonstruované objekty) se budou dobře pronajímat a prodávat, zatímco starší kancelářské bloky mohou být určeny k přestavbě. Nájemné za špičkové kanceláře ve City a Docklands by mělo zůstat stabilní nebo mírně růst, ale sekundární nájmy mohou stagnovat. Co se týče bydlení: okrajové části City (Shoreditch, Farringdon) se dále gentrifikují a jsou oblíbené u mladých profesionálů. Nové byty v Canary Wharf přitahují nájemníky i některé kupce, kteří oceňují vysokou kvalitu a relativně příznivou cenu (moderní byt v Canary Wharf lze pronajmout výrazně levněji než ekvivalent v zóně 1). Díky Crossrailu, který zkrátil cestovní časy, je bydlení v Docklands atraktivnější. Mezinárodní investoři (z Asie, Blízkého východu) také rádi kupují nové byty v těchto oblastech kvůli výnosům z pronájmu. Proto subtrhy City/Docklands procházejí proměnou, ale pravděpodobně zůstanou klíčové pro londýnskou ekonomiku – i když v příštím desetiletí dojde k posunu k více smíšenému využití.

West End & Midtown (centrální Londýn – smíšené využití)

Oblasti: West End zahrnuje oblasti jako Mayfair, Soho, Fitzrovia, Marylebone, Covent Garden, a Midtown se táhne přes Holborn, Bloomsbury směrem k City. Tyto oblasti kombinují luxusní bydlení, špičkové kanceláře (zejména hedgeové fondy, kreativní odvětví), maloobchod (Oxford St, Regent St), hotely a kulturní zařízení.

Nedávné trendy: Trh s nemovitostmi ve West Endu byl velmi odolný. Rezidenční nemovitosti zde jsou součástí PCL (viz výše) – běžné jsou super-prémiové byty a městské domy. Komerční poptávka ve West Endu je extrémně vysoká: v 1. čtvrtletí 2025 došlo k rekordnímu objemu investic do kanceláří ve West Endu (1,6 mld. £) s mnoha velkými prestižními obchody knightfrank.com. Norges Bank (norský státní fond) například získala podíly v nemovitostech v Mayfair a Covent Garden knightfrank.com, což podtrhuje důvěru investorů ve West End. Neobsazenost kanceláří ve West Endu je nejnižší v Londýně (~7 % a klesá) langhamestate.com, a nájemné za prémiové kanceláře (kolem 120 £/čtvereční stopa v Mayfair/St James’s) patří k nejvyšším na světě. Maloobchod a pohostinství ve West Endu se silně zotavují: návštěvnost roste s obnovením turismu a návratem kancelářských pracovníků/společenského života. Vlajkové maloobchodní prostory na Oxford Street jsou velmi žádané mezinárodními značkami (např. chystaný obchod IKEA, jak bylo zmíněno) timeout.com. Regent Street a Bond Street si nadále udržují nejvyšší nájmy pro luxusní butiky.

Výhled: Diverzifikovaná atraktivita West Endu (byznys, nakupování, zábava, luxusní bydlení) z něj činí trvale žhavou lokalitu. Očekávejte pokračující investice a přestavby: například Oxford Street District prochází modernizačním plánem za 150 mil. £, který zahrnuje pěší zóny a smíšenou přestavbu starších obchodů. Ve Fitzrovii a Bloomsbury vidíme expanzi technologických a mediálních firem (Knowledge Quarter kolem Eustonu/Kings Cross a Tech Belt oblasti jako Clerkenwell propojují West End a City). Midtown (Holborn) má několik velkých projektů (například Post Building atd.), které modernizují kancelářský fond. Co se týče rezidenčních nemovitostí, nabídka nových luxusních projektů je omezená (kvůli nedostatku pozemků), což udrží nabídku napjatou a hodnoty vysoké. Příkladem je 1 Mayfair, ultra-luxusní projekt dokončovaný v roce 2025 s pouhými 29 rezidencemi v celkové hodnotě 2 miliardy £ hudsonsproperty.com – v průměru téměř 70 mil. £ za každou, což ukazuje úroveň bohatství, na kterou tato oblast cílí. Celkově by subtrhy Central West End/Midtown měly zaznamenat silný růst nájmů i kapitálových hodnot, zejména s normalizací mezinárodního cestování (což zvýší poptávku po pied-à-terre a luxusních druhých domovech i maloobchodní útraty).

Rozvíjející se východní Londýn & zóny regenerace

Oblasti: Toto označuje čtvrti v východním a jihovýchodním Londýně, které prošly významnou regenerací. Klíčové příklady: Stratford a Olympijský park (Newham), okolí Docklands (Royal Docks, Greenwich Peninsula), Old Oak Common (severozápadní Londýn, budoucí uzel HS2), Nine Elms (Vauxhall/Battersea v jihozápadním Londýně) a různé Opportunity Areas jako Tottenham Hale, Brent Cross, Croydon atd.

Nedávné trendy: Růst Londýna v 21. století probíhá převážně v těchto zónách regenerace. Východní Londýn: Stratford se od olympiády 2012 proměnil díky tisícům nových bytů, obchodnímu centru Westfield, novým kulturním institucím (např. V&A East otevření 2025) timeout.com a přesunu kanceláří (např. sídlo Transport for London). Hodnota nemovitostí ve Stratfordu výrazně vzrostla (i když je stále levnější než v centru Londýna) a zůstává středem budoucího rozvoje (projekt International Way přidá 380 bytů, dokončení v roce 2025) timeout.com. Oblast Royal Docks (Silvertown, Custom House) je podobně na vzestupu, pomáhá jí Crossrail a připravovaný Silvertown Tunnel, který zlepší dopravní spojení timeout.com. Probíhající výstavba na Greenwich Peninsula (kolem O2 areny) vytváří novou rezidenční čtvrť. Jižně od Temže zažila oblast Nine Elms vlnu výstavby luxusních bytových věží (včetně nové americké ambasády a projektu Battersea Power Station). Zpočátku zde prodeje zpomalily kvůli nadbytku luxusních bytů, ale oblast se rozvíjí s novými službami a nyní je otevřeno prodloužení linky Northern.

Důležité je, že mnoho zahraničních kupců, kteří chtějí novostavbu, ale nemohou si dovolit zónu 1, se obrací na regenerované oblasti v zónách 2–3. Jak uvádí Benham & Reeves, ne všichni zahraniční investoři mají miliony na PCL; stále více se zaměřují na vnější části Londýna jako Southall, Hayes (západ), West Ham, Woolwich (východ), Wandsworth (jih) atd., které nabízejí potenciál regenerace a zlepšenou dopravu benhams.com. Tyto zóny často zahrnují velké projekty od předních developerů, což přitahuje zahraniční kapitál i nájemníky.

Výhled: Trajektorie těchto sub-trhů je pokračující růst a sbližování s centrálním Londýnem. Jakmile budou dokončeny infrastrukturní projekty (např. uzel HS2 Old Oak Common kolem roku 2030, nové stanice Overground, cyklodálnice atd.), dříve okrajové čtvrti se stanou vhodnými pro intenzivnější rozvoj. Plán starosty klade důraz na výstavbu bydlení v blízkosti dopravních uzlů – proto očekávejte projekty s vysokou hustotou kolem stanic Crossrail, nových prodloužení metra a železničních uzlů. Například Old Oak Common (který se nakonec stane superpropojeným přestupním uzlem) je v příštích desetiletích plánován pro 25 000 domů a obrovské komerční prostory. Východní Londýn, koridor Elizabeth Line (Custom House, Woolwich, Abbey Wood) již nyní zaznamenává nadprůměrný růst cen nemovitostí díky nově získané dostupnosti. Mnohé z těchto oblastí regenerace se také překrývají s „příležitostnými oblastmi“ pro bydlení vyznačenými v plánu Londýna – což bude klíčové pro snahu dosáhnout stanovených cílů v oblasti bydlení. Předpokládáme, že Stratford a Queen Elizabeth Olympic Park se dále etablují jako druhé hlavní obchodní/kulturní centrum ve východním Londýně (s institucemi jako kampus UCL East, nová muzea atd.), což zvýší hodnotu nemovitostí v okolí.

Investoři vnímají tyto rozvíjející se sub-trhy jako nabízející vyšší výnos a růstový potenciál než ultra-prémiový centrální Londýn. Výnosy z nových bytů v zónách 2/3 mohou být 4–5 % (oproti 2–3 % v PCL) a existuje prostor pro silnější kapitálové zhodnocení, jak se oblast zlepšuje. Proto sem plyne mezinárodní investiční kapitál – například kupující z Hongkongu jsou aktivní v projektech jako Royal Eden Docks, White City (regenerace západního Londýna kolem bývalé BBC) a dalších benhams.com benhams.com. V příštích 5+ letech budou tyto oblasti pravděpodobně dále přemosťovat rozdíl s etablovanějšími čtvrtěmi, a to jak v cenách, tak v atraktivitě, jak se těžiště Londýna posouvá na východ a jih.

Vnější londýnské předměstí

Oblasti: Vnější městské části (zóny 4–6 a dále), jako jsou Bromley, Croydon, Barnet, Enfield, Ealing, Waltham Forest atd. – v podstatě více předměstské části Velkého Londýna.

Nedávné trendy: Vnější Londýn často nabízí relativně větší domy, více zeleně a (do určité míry) dostupnější ceny, což ho činí oblíbeným u rodin a těch, kteří si nemohou dovolit bydlení v centru. V posledních několika letech trhy s bydlením ve vnějším Londýně si vedly relativně dobře – mnoho vnějších čtvrtí zaznamenalo mírný růst cen, i když vnitřní Londýn stagnoval, protože kupující hledali více prostoru a lepší poměr ceny a hodnoty knightfrank.com. Například prémiové oblasti vnějšího Londýna (jako Wimbledon, Richmond, Hampstead) měly v dubnu 2025 meziroční růst cen +1,2 % oproti –1,6 % v PCL knightfrank.com. Během pandemie zaznamenaly vnější předměstí od Richmondu po Redbridge zvýšenou poptávku, což se jen částečně obrátilo. Na straně nájmů také vnější zóny zaznamenaly silný růst nájmů, protože nájemníci se stěhují dále kvůli dostupnosti; výnosy jsou na předměstích o něco vyšší, což přitahuje zájem o koupi na pronájem (i když náklady/čas na dojíždění jsou faktorem).

Výhled: Vnější Londýn bude i nadále hrát klíčovou roli v dodávkách bydlení. Několik městských center na okraji Londýna prochází přestavbou (např. regenerace Croydonu s novými obchodními centry a vysokými obytnými bloky, rozvoj Brent Cross Town v Barnetu přidává byty a kanceláře, plány na centrum Hounslow atd.). Londýnský plán podporuje zahušťování kolem dopravy ve vnějších čtvrtích – můžeme očekávat více středně vysokých bytových projektů poblíž vlakových stanic, které byly historicky obklopeny nízkou zástavbou. Politicky je tlak na využití některých pozemků ve vnějším Londýně (v některých případech i v Green Beltu) k uspokojení potřeb bydlení, což je však sporné. Dopravní vylepšení jako plánovaný Crossrail 2 (pokud bude obnoven ve 30. letech) by výrazně zasáhl vnější jihozápadní a severovýchodní Londýn a umožnil růst. Také rozšíření parkovišť P+R a kapacity železnic (např. vylepšení Thameslink, prodloužení Overground) zlepší spojení předměstí s městem.

Růst cen nemovitostí ve vnějším Londýně by v příštích letech mohl v procentuálním vyjádření předstihnout centrum Londýna, vzhledem k stále silné poptávce po rodinných domech a relativně nižším výchozím cenám. Například některé prognózy uvádějí, že vnější čtvrti Londýna povedou růst v roce 2025 (Hamptons předpovídá +4,5 % pro celý Londýn, přičemž vnější zóny podpoří domácí kupci) moneyweek.com. Jednou z výzev je, že dostupnost bydlení je kvůli vyšším úrokovým sazbám více pociťována v levnějších oblastech (protože kupující tam jsou často více zadlužení). Pokud však sazby klesnou, vnější oblasti mohou těžit z přílivu prvokupců.

V oblasti nájmů by vnější oblasti mohly zaznamenat větší nabídku, protože někteří majitelé z centra hledají jiné příležitosti (i když mnoho pronajímatelů odchází kvůli změnám v regulaci). Build-to-Rent se také rozšiřuje do vnějšího Londýna – například Canada Water (Southwark, na pomezí vnitřního/vnějšího) získává obrovský nový projekt s nájemními byty; Wembley Park (Brent) už má velkou BTR komunitu. Tyto projekty nabízejí profesionálně spravované nájmy atraktivní pro ty, kteří nemusí být v zóně 1.

Shrnuto, sub-trhy vnějšího Londýna jsou rozmanité, ale obecně nastavené na stálý růst, podpořený trvalou poptávkou po větším prostoru a expanzí města. Klíčová centra vnějších čtvrtí se budou stále více stávat soběstačnými mini-městy s vlastními pracovními centry, což by mělo podpořit místní trhy s nemovitostmi.

Hlavní rozvojové projekty, infrastrukturní projekty a vládní iniciativy

Městská krajina Londýna v pozdních 20. letech 21. století je přetvářena několika hlavními rozvojovými a infrastrukturními projekty, stejně jako iniciativami veřejného sektoru zaměřenými na podporu růstu. Tyto projekty mají přímý dopad na hodnoty nemovitostí a příležitosti:

• Dopravní infrastruktura:
  • Elizabeth Line (Crossrail): Od plného otevření v roce 2022 je projekt Crossrail za 19 miliard liber zásadní změnou. Výrazně zkrátil cestovní časy východ–západ napříč Londýnem. Oblasti jako Woolwich, Abbey Wood, Ilford, Ealing zaznamenaly zvýšenou poptávku po bydlení a nadprůměrný růst cen díky novým rychlým spojením. Realitní konzultanti zaznamenali „Crossrail prémii“ 5–10 % na cenách domů v blízkosti nových stanic. Jakmile se linka ustálí v běžném provozu, její regenerační dopad pokračuje (např. přilákání podniků do uzlů Farringdon a Paddington).
  • Silvertown Tunnel: Otevření se očekává koncem roku 2025, tento nový silniční tunel pod Temží propojí Greenwich Peninsula s Royal Docks (Newham). Jde o první nové silniční přemostění Temže za 30 let timeout.com. Kontroverzní kvůli environmentálním obavám, přesto by měl snížit dopravní zácpy v Blackwall Tunnel a zlepšit přístup do východního Londýna. Lepší propojení by mohlo podpořit rozvoj v oblasti Royal Docks/Silvertown – kde už probíhají projekty jako Silvertown Quays (velký smíšený projekt). Očekávejte, že logistické a rezidenční lokality na obou stranách řeky získají díky lepšímu spojení nový impuls.
  • High-Speed 2 (HS2): Projekt vysokorychlostní železnice HS2, ačkoliv je primárně meziměstský, má významné londýnské komponenty. Old Oak Common v západním Londýně se stane hlavním přestupním uzlem HS2 a Crossrail (stanice je ve výstavbě, plánováno do roku 2030). To pohání regeneraci Old Oak/Park Royal, která cílí na 25 500 domů a 56 000 pracovních míst během 30 let. Nicméně větev HS2 na Euston Station čelila zpožděním a nejistotě; v roce 2023 vláda pozastavila práce na terminálu HS2 v Eustonu kvůli úsporám en.wikipedia.org. Pravděpodobně vznikne přepracovaný, menší plán Euston HS2, ale časový harmonogram se posune. Zpoždění může dočasně ochladit rozvojové nadšení v okolí Eustonu, ačkoliv dlouhodobě je tato oblast (s významnými veřejnými pozemky) určena pro smíšenou přestavbu navázanou na novou stanici.
  • Prodlužení linky Bakerloo: Navrhované prodloužení linky metra Bakerloo do Lewishamu (a případně dále do Bromley) je na rýsovacím prkně. I když k roku 2025 není financováno, samotná možnost podnítila plány na bydlení v New Cross, Lewisham a podél Old Kent Road, kde je rozsáhlá přestavba podmíněna lepší dopravou. Pokud by se projekt realizoval ve 30. letech, mohl by odblokovat desítky tisíc domovů v jihovýchodním Londýně. Severojižní linka Crossrail 2 je podobně pozastavena, ale chráněna – pokud by se obnovila politická vůle a financování, zásadně by ovlivnila oblasti jako Wimbledon, Tooting, Hackney a Tottenham s novými stanicemi, ale zatím je v limbu.
• Městské megaprojekty:
  • Přestavba Olympie: Historické výstaviště Olympia ve West Kensingtonu prochází rekonstrukcí za 1,3 miliardy liber, která má být dokončena v roce 2025 timeout.com. Přinese špičkové multifunkční centrum a kreativní čtvrť včetně hudební arény pro 4 400 diváků, hotelů, kanceláří a restaurací. To promění okolí v kulturní centrum a pravděpodobně zvýší hodnotu nemovitostí v Hammersmith & Fulham. Již nyní developeři a investoři (např. Yoo Capital) za Olympií sledují sousední pozemky pro další rozvoj.
  • King’s Cross & Tech Central: Zatímco King’s Cross Central (67akrová smíšená přestavba) je z větší části dokončena s kancelářemi (např. nové sídlo Googlu „landscraper“ otevírá v roce 2025 timeout.com), byty a univerzitními zařízeními, stále přitahuje investice. Sídlo Googlu (330 m dlouhé) upevňuje oblast jako technologické centrum vedle Facebooku a dalších. Nedaleko Knowledge Quarter včetně rozšíření Britské knihovny a laboratoří pro vědy o životě dále posílí tuto oblast. Tato pokračující aktivita stále zvyšuje nájmy a hodnoty v okolí King’s Cross, Camdenu a Islingtonu.
  • Přestavba Earls Court: Po letech neúspěšných začátků (výstaviště Earls Court bylo zbouráno v roce 2015, ale plány se zastavily) je nyní v přípravě nový hlavní plán na výstavbu 4 500 domovů a kanceláří na obrovském 40akrovém pozemku zasahujícím do Kensington & Chelsea a Hammersmith & Fulham. V roce 2023 byl pozemek prodán společnosti Delancey a investorům, kteří plánují nový, možná více smíšený projekt. Pokud se rozběhne koncem 20. let, půjde o jeden z největších přírůstků bydlení v centrálním Londýně.
  • Thames Tideway Tunnel: Londýnská „superkanalizace“ je méně okázalý, ale zásadní projekt. Výstavba tohoto 25km tunelu pod Temží na zachycení přetékajících splašků byla dokončena v roce 2024 timeout.com. Po plném zprovoznění v roce 2025 výrazně vyčistí řeku. Čistší Temže zvyšuje atraktivitu nemovitostí u řeky (méně zápachu, více rekreace). Je to také předpoklad pro zahuštění výstavby u řeky. Dlouhodobě může čistší prostředí zvýšit hodnotu nemovitostí v celém městě, zejména podél vody.
• Iniciativy v oblasti bydlení a plánování:
  • Nový Londýnský plán (2025): Jak bylo uvedeno dříve, nový Londýnský plán starosty, který je v konzultaci, je hlavní iniciativou. Zvyšuje cíle v oblasti bydlení na 88 tisíc domů/rok a zdůrazňuje přístup „brownfield-first“ savills.com savills.com. Hovoří se o zvyšování hustoty, podpoře více rozvoje malých lokalit a případném přehodnocení Green Belt na vybraných místech. Plán se snaží zjednodušit plánování a dát více flexibility městským částem při schvalování projektů, které se odchylují od striktních pravidel (s vědomím, že příliš mnoho povolení není realizováno) savills.com. Pokud bude úspěšně realizován, mohl by postupně zlepšit nabídku bydlení, ačkoliv provedení je nejisté. Plán také zdůrazňuje dostupné bydlení – zachovává nebo zvyšuje požadavky na soukromé projekty, aby zahrnovaly dostupné jednotky (obvykle 35–50 % jednotek, ačkoliv proveditelnost to často snižuje). Realitní developeři budou sledovat, jak nové politiky ovlivní jejich schopnost získat schválení a financování projektů.
  • Bydlení vedené infrastrukturou: Britská vláda má různé fondy, jako je Housing Infrastructure Fund (HIF), který poskytl finance na podporu nové dopravy nebo inženýrských sítí na místech jako Docklands a Enfield, aby se uvolnily pozemky pro bydlení. Podobně byly v roce 2023 navrženy „Investiční zóny“ – jedna z nich je zaměřena na zónu v centru Londýna (pravděpodobně kolem Canary Wharf nebo Royal Docks), aby podpořila inovace a rozvoj daňovými pobídkami. V polovině roku 2025 britská vláda oznámila několik nových Regeneračních partnerství na přestavbu nevyužitých městských lokalit (některé v londýnských čtvrtích) – to zahrnuje přeměnu starých nákupních center nebo obecních sídlišť na smíšené komunity s tisíci bytů.
  • Velká regenerace sídlišť: Mnoho londýnských obecních sídlišť prochází regenerací (buď ze strany radnic, nebo ve spolupráci se soukromými partnery). Například projekty jako Elephant & Castle (Southwark) – nahrazení starých sídlišť novou smíšenou zástavbou (nové centrum a bydlení jsou již ve výstavbě), Aylesbury Estate (vícefázová přestavba ve Walworthu), Woodberry Down (Hackney, probíhající velká regenerace sídliště) a Broadwater Farm (Tottenham, ve fázi plánování). Tyto iniciativy mají za cíl zvýšit nabídku bydlení, zlepšit kvalitu a často přidat soukromé jednotky k prodeji. Jsou složité a někdy kontroverzní, ale představují významnou část rozvojového portfolia napříč různými čtvrtěmi.
  • Vládní iniciativy v oblasti bydlení: Na celostátní úrovni je jednou z klíčových nedávných iniciativ First Homes scheme (zavedena v roce 2021) – nabízí nové byty pro první kupující s 30% slevou – což některé londýnské projekty začleňují. Vláda také dočasně snížila daň z nabytí nemovitosti (Stamp Duty) v letech 2020–2021, aby podpořila trh, a jak bylo zmíněno, udržovala zvýšený limit pro nulovou sazbu až do března 2025. Diskutuje se o budoucí reformě územního plánování pro zjednodušení schvalování (např. systém podobný zónování), ale pokrok je pomalý. Koncem roku 2024 vláda vytvořila Department for Science, Innovation and Technology hub v Londýně, což může podpořit nemovitosti v inovačních čtvrtích.
• Komerční centra a iniciativy:
  • Klastrování v oblasti věd o živé přírodě: Vláda a GLA podporují klastrování v oblasti věd o živé přírodě a technologií. To má dopad na nemovitosti: např. White City (západní Londýn, kolem Imperial College) má nové laboratoře a rezidenční budovy, stává se centrem věd o živé přírodě; Stratford cílí na biotechnologie s laboratorními prostory v Here East. London Cancer Hub v Suttonu je dalším příkladem (plánován velký kampus). Tyto klastrové projekty často získávají veřejné financování a podporu v územním plánování, což zvyšuje poptávku po specializovaných prostorách v daných lokalitách.
  • Kulturní infrastruktura: Kromě Olympia a V&A East dochází v Londýně k investicím do kulturních zařízení, která mohou regenerovat celé oblasti. Nové Museum of London ve West Smithfield (City) je ve výstavbě a očekává se, že zvýší návštěvnost v Smithfield/Farringdon. Navrhované Centre for Music (světová koncertní síň plánovaná pro City) bylo v roce 2022 zrušeno, ale jiné menší projekty uměleckých prostor pokračují. Regenerace vedená kulturou, jako je přestavba BBC Maida Vale studios site na hudební prostor a dostupné bydlení, nebo umělecké iniciativy Brick by Brick Croydon, nepřímo zvyšují prestiž daných lokalit.

Celkově tyto projekty a iniciativy společně ukazují, že Londýn investuje do své budoucnosti jako globálního města, i přes ekonomické nejistoty. Lepší dopravní spojení, čistší prostředí (superkanalizace, rozšíření ULEZ na celé město v roce 2023) a velké smíšené projekty budou ovlivňovat, kde se lidé a firmy rozhodnou usadit. Pro účastníky trhu s nemovitostmi může povědomí o těchto projektech ukázat příležitosti „kde příště“ – historie ukazuje, že blízkost nových stanic nebo revitalizovaných čtvrtí často přináší nadprůměrné zhodnocení nemovitostí. Navíc vládní politiky zaměřené na podporu bydlení nebo konkrétních sektorů mohou otevřít nové segmenty (např. build-to-rent těžil z institucionální podpory, vědy o živé přírodě z financování výzkumu a vývoje atd.). Samozřejmě klíčová je realizovatelnost – ne všechny plány se uskuteční včas. Ty, které ano, však budou formovat londýnský trh do roku 2030 a dále.

Změny v regulaci, daních a územním plánování

Politické a regulační prostředí kolem londýnských nemovitostí se vyvíjí. Několik nedávných nebo připravovaných změn v oblasti daní, regulace a územního plánování má významný dopad na trh:

• Zrušení daňového statusu non-dom: Významnou změnou pro bohaté mezinárodní investory je rozhodnutí Spojeného království zrušit dlouhodobý daňový režim „non-domiciled“ od dubna 2025. Tento režim dříve umožňoval rezidentům-cizincům neomezeně chránit zahraniční příjmy/majetek před britskými daněmi. Jeho zrušení (nahrazené omezenou čtyřletou daňovou výjimkou pro nové rezidenty) pravděpodobně učiní Spojené království méně atraktivním pro některé ultra-bohaté jednotlivce taxscape.deloitte.com taxscape.deloitte.com. Tato změna již skutečně vyvolala odliv bohatství: Knight Frank uvedl, že „řada non-domů opustila Spojené království“ v důsledku této změny, což tlumí poptávku na prémiových trzích v Londýně knightfrank.com. Nový systém poskytuje nově příchozím pouze krátké daňové prázdniny (4 roky) taxscape.deloitte.com, po jejichž uplynutí jsou plně zdaněni z celosvětových příjmů, a dokonce i ochrana svěřenských fondů je rušena taxscape.deloitte.com taxscape.deloitte.com. Jde o významný posun. Dopad: V centrálním Londýně může být méně kupujících z řad super-bohatých, nebo alespoň větší citlivost na cenu, což může omezit růst v ultra-prémiovém segmentu. Developeři luxusních projektů budou pečlivě sledovat, zda se bohatí přizpůsobí novým pravidlům, nebo zvolí jiná města. Naopak to může některé motivovat investovat dříve, než začnou pravidla platit, nebo povzbudit ty, kteří skutečně chtějí být v Londýně, aby daně jednoduše brali jako náklad podnikání. (Stojí za zmínku, že mnoho non-domů je v Londýně z důvodů životního stylu nebo podnikání, které přesahují daňové otázky.)
• Daň z listin a transakční daně: Britská Stamp Duty Land Tax (SDLT) zaznamenala v posledních letech úpravy. Pro běžné kupující pandemické daňové prázdniny z listin (2020–21) ustoupily trvale vyšším bezdaňovým prahům (až do 250 000 £, nebo 425 000 £ pro kupující poprvé), které platily do 31. března 2025. Po tomto datu se prahy vrátily na nižší úroveň, což fakticky znamená zvýšení daně pro kupující od dubna 2025 dále theguardian.com. Tato změna politiky soustředila transakce do začátku roku 2025 a poté může mírně snížit poptávku, protože náklady vzrostou. Ještě významnější pro Londýn je 2% příplatek SDLT pro nerezidenty Spojeného království při koupi rezidenční nemovitosti, zavedený v roce 2021 galliardhomes.com. To znamená, že zahraniční kupující mohou zaplatit až 17% SDLT na nejvyšší část nákupu (15 % pro rezidenty Spojeného království na drahé druhé domy +2 % příplatek pro nerezidenty) knightfrank.co.uk. Tyto vysoké vstupní náklady mohou některé spekulativní nebo okrajové zahraniční kupující odradit. Londýn však zůstává celosvětově velmi atraktivní a mnoho zahraničních kupujících s tím počítá. Politicky se hovoří o dalších opatřeních vůči zahraničním vlastníkům (Labouristé v jednu chvíli navrhovali zákaz nákupu novostaveb zahraničními kupci, podobně jako v Kanadě, ale není to potvrzené). Navíc byly v posledním desetiletí zavedeny poplatky Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED) a ukončeny mezery v korporátním vlastnictví, což snížilo výhodnost držení londýnských nemovitostí v neprůhledných offshore společnostech. Všechny tyto kroky ukazují na trend zpřísňování daní na luxusní a zahraniční investice do nemovitostí.
• Reforma nájemního bydlení a regulace pronajímatelů: Návrh zákona o reformě nájemního bydlení v Anglii (pravděpodobně schválen v letech 2024/25) zásadně změní sektor soukromého pronájmu. Klíčové změny zahrnují: zrušení “Section 21” výpovědí bez udání důvodu, zavedení neomezených nájemních smluv a posílení práv nájemníků. Zatímco pro nájemníky to znamená větší jistotu, pronajímatelé to vnímají jako posun rovnováhy v jejich neprospěch. V kombinaci s dalšími změnami (např. postupné snižování daňové úlevy na úroky z hypoték od roku 2017, dodatečné licenční režimy, navrhované minimální standardy) mnoho malých pronajímatelů opouští trh knightfrank.com. Jak bylo uvedeno, nové nabídky pronájmů výrazně klesly oproti období před rokem 2019 knightfrank.com, částečně kvůli prodejům ze strany pronajímatelů. Tento odliv omezuje nabídku nájmů a ironicky tlačí nájmy výše knightfrank.com knightfrank.com – což je přesně opačný výsledek, než si skupiny nájemníků přejí. Londýn, kde je obrovský sektor soukromých pronájmů, to pociťuje obzvlášť silně. Starosta Londýna prosazoval regulaci nájemného, ale v současnosti tomu národní vláda oponuje, takže je to nepravděpodobné před všeobecnými volbami v roce 2025. Předpisy o energetické účinnosti (MEES) také vytvářejí tlak na pronajímatele: do roku 2025/2028 (navrhované termíny) budou muset mít pronajímané nemovitosti hodnocení EPC C nebo lepší a do roku 2030 musí mít všechny pronajímané nemovitosti (včetně komerčních) EPC B nebo vyšší simmons-simmons.com mfsuk.com. V současnosti asi 80 % londýnských kanceláří NESPLŇUJE standard EPC B zenturaworkspace.co.uk, a velká část starších bytů/domů také potřebuje modernizaci. Pokud se nezlepší, může to znamenat, že mnoho nemovitostí nebude možné pronajímat, což povede k dalším prodejům nebo nákladným rekonstrukcím. Očekávejte, že náklady na ekologické rekonstrukce se stanou významným faktorem při oceňování – budovy, které nelze ekonomicky přizpůsobit požadované účinnosti, mohou být znehodnoceny nebo přeměněny na jiné využití.
• Změny v plánovací politice: Pokud jde o plánování, nový Londýnský plán (probíraný) signalizuje více prodeveloperský postoj, ale jeho úspěch závisí na místní implementaci. Starosta také prosazuje politiku „malých pozemků“, která má podpořit mírné zahušťování příměstských parcel (například výstavbou více domů v prolukách, řadových domků apod.). Na celostátní úrovni se vláda v roce 2020 pokusila zavést reformu plánování ve stylu zónování, která narazila na odpor; nyní zředěný přístup dává místním oblastem větší slovo, ale také větší odpovědnost za plnění cílů. Je zde nové rozšíření práv povoleného rozvoje (PDR): přeměna komerčních prostor na bydlení je od roku 2021 jednodušší díky třídě MA PDR (i když londýnské čtvrti často využívají směrnice Článek 4 k vyjmutí klíčových oblastí). PDR přineslo tisíce nových bytů (často menších, startovacích jednotek) přestavbou kanceláří – tento trend bude pokračovat, zejména s přebytkem kancelářských a maloobchodních prostor v některých městských centrech. Kvalita některých přestaveb je diskutabilní, proto by regulátoři mohli zpřísnit standardy (např. nyní platí minimální požadavky na prostor a světlo po některých podprůměrných výsledcích). Pravidla plánování nyní také umožňují nástavby na blocích a přestavbu prázdných komerčních budov na byty zrychleným postupem, což by mohlo mírně zvýšit nabídku bydlení.

Další oblastí plánování je výška a hustota. City of London schválilo několik vysokých věží v Eastern Cluster (i když některé byly odloženy). Westminster historicky omezuje výškové budovy, ale vidíme výjimky jako 1 Marble Arch (přestavba M&S), která získala povolení poté, co byla původně zablokována kvůli památkové ochraně – kompromis umožnil nahradit budovu M&S z 20. let 20. století současným designem, což ukazuje, že plánování může stále více upřednostňovat přestavbu před zachováním v případech, kdy jsou ekonomické přínosy silné timeout.com. Přesto chráněné výhledy a dědictví Londýna znamenají, že výška zůstane sporným tématem.

• Zdanění rozvoje a vlastnictví: Na straně rozvoje jsou poplatek za komunitní infrastrukturu (CIL) a dohody podle sekce 106 způsoby, jakými developeři přispívají na místní infrastrukturu a dostupné bydlení. Hovoří se o zjednodušení tohoto systému novým poplatkem za infrastrukturu, ale zatím nedošlo ke konkrétní změně. Pokud by byl zaveden, mohl by to být jednotný poplatek z konečné hodnoty, což by mohlo změnit ekonomiku projektů (některé by platily méně, jiné více než v současném systému). Pro vlastníky je aktuálním tématem reforma daně z nemovitosti (Council Tax): někteří tvrdí, že je regresivní (sídlo v Chelsea platí jen několikanásobek toho, co malý byt v Peckhamu). Spekuluje se, že po volbách v roce 2025 by v Londýně mohly být zavedeny reformy nebo dodatečné poplatky (například vyšší sazba pro prázdné nebo druhé domy), aby se podpořilo lepší využití bytového fondu. Již nyní mohou čtvrti účtovat 100% přirážku na domy prázdné déle než 2 roky; od roku 2024 mohou účtovat za domy prázdné >1 rok a 100% přirážku na druhé domy (pokud tyto pravomoci přijmou). To by mohlo mírně přimět majitele zřídka využívaných „lockup“ domů (často zahraniční pieds-à-terre), aby je pronajali nebo prodali.
• Předpisy pro komerční sektor: U komerčních nemovitostí, kromě EPC/MEES, se vyvíjí politika ohledně přeměn kanceláří na bydlení a podnikatelských sazeb. Podnikatelské sazby (daň z komerčních nemovitostí) byly v roce 2023 přehodnoceny, což přesunulo část zátěže: maloobchod a kanceláře v centrálním Londýně zaznamenaly pokles hodnoty pro výpočet sazeb (protože nájmy během pandemie klesly), zatímco průmyslové nemovitosti zaznamenaly nárůst. Vláda prozatím zmrazila koeficient, což přináší úlevu. Dlouhodobě se diskutuje o reformě sazeb na podporu hlavních tříd (například častější přehodnocování, úlevy za vylepšení). Navíc finanční pravidla po Brexitu mohou ovlivnit poptávku po kancelářích ve City – např. pokud deregulace (nebo odklon od EU) zvýší zisky bank, mohou banky rozšířit svou přítomnost v Londýně (pozitivní), ale pokud se více eurových transakcí přesune do EU, je to negativní. První signály však ukazují, že Londýn si udržuje svůj finanční vliv a zůstává hlavním finančním centrem Evropy, což je pro poptávku po kancelářích příznivé.

Shrnuto, účastníci londýnského realitního trhu musí navigovat prostředí zpřísňujících daňových/regulačních opatření vůči investorům a pronajímatelům, spojené s pokusy o liberalizaci územního plánování pro zvýšení nabídky. U rezidenčních nemovitostí jsou politiky stále více pro-nájemnické a zaměřené na vyšší zdanění luxusních vlastníků. To může ochladit spekulativní poptávku v nejvyšším segmentu, ale základní tržní síly (nedostatek nabídky) pravděpodobně převládnou ve střednědobém horizontu. U komerčních nemovitostí ESG a další regulace vyvolají významné kapitálové výdaje, ale také vytvoří příležitosti (např. pro specialisty na rekonstrukce). Reformy územního plánování by mohly, pokud budou realizovány, postupně zmírnit bytovou krizi umožněním větší výstavby – i když pravděpodobně ne natolik, aby zcela odstranily rozdíl mezi poptávkou a nabídkou. Celkově regulace posouvá trh směrem k vyšší kvalitě, udržitelnějším a transparentnějším praktikám, což může dlouhodobě zvýšit atraktivitu Londýna, i když krátkodobě přinese určité obtíže při přizpůsobení.

Vliv mezinárodních kupců a ekonomické faktory

Londýnský trh s nemovitostmi má celosvětovou pověst a mezinárodní faktory jej silně ovlivňují – od aktivity zahraničních kupců po makroekonomické trendy a pohyby měn. Zde zkoumáme, jak se tyto prvky projevují v roce 2025 a dále:

Trendy zahraničních kupců: Mezinárodní kupci byli dlouhodobě klíčovým segmentem, zejména v prémiovém Londýně. Nedávná data ukazují určité změny ve složení zahraničních kupujících:

• Kupci z Asie (zejména Hongkong, Čína, Singapur, Indie) zvýšili svou přítomnost. V roce 2024 byli kupci z Hongkongu největší skupinou zahraničních kupců domů v Londýně, tvořili 13,5 % zahraničních nákupů benhams.com. Singapurští, čínští a malajští investoři také společně tvoří významný podíl benhams.com. Britská nabídka pobytu pro držitele BN(O) z Hongkongu od roku 2021 vedla k vlně stěhování hongkongských rodin a nákupů domů (často ve vnějších čtvrtích nebo v novostavbách).
• Kupci s vysokým čistým jměním z Blízkého východu a Afriky zůstávají aktivní v segmentech super-prime, kde hledají bezpečná aktiva uprostřed regionální nestability. Kupci ze Zálivu (z SAE, Saúdské Arábie, Kataru) byli posíleni vysokými cenami ropy v letech 2022–23, což jim dalo více kapitálu k investicím do zahraničí. Stále sledujeme akvizice významných aktiv (např. katarský fond kupující podíl ve skupině Canary Wharf v Londýně, saúdští investoři v luxusních apartmánech atd.). Navíc na kancelářském trhu West Endu suverénní investiční fondy z Blízkého východu podnikají velké kroky (např. Abú Dhabí v Broadgate, Norges Bank z Norska také výrazně investuje) knightfrank.com knightfrank.com.
• Evropští kupci po Brexitu poněkud ustoupili (a také kvůli slabším měnám jako EUR vůči GBP). Londýn zaznamenal po Brexitu pokles evropských kupců o 9 % benhams.com. Někteří se však vracejí, zejména ultra-bohatí z zemí s majetkovými daněmi nebo nestabilitou (např. někteří francouzští, italští rodiny). Uvolnění cestování po covidu a relativní politická stabilita ve Velké Británii (navzdory ekonomickým problémům) může obnovit londýnskou přitažlivost jako diverzifikační možnost pro investory z EU.
• Severoameričtí kupci: Výrazným trendem je nárůst amerických kupců v londýnských rezidenčních nemovitostech. Silný dolar v roce 2022 učinil londýnské nemovitosti přibližně o 20 % levnější v USD, a přestože GBP část ztrát dohnala, američtí kupci stále vidí hodnotu. Velké americké private equity a institucionální fondy jsou již nyní významnými hráči v komerčních nemovitostech (jak bylo zmíněno, rekordní investice v roce 2024 bpf.org.uk). V rezidenčním sektoru Američané v poslední době dokonce předstihli některé tradiční skupiny v nákupech v PCL (částečně díky relokaci finančních profesionálů a částečně díky silnému dolaru).
• Ruští a sankcionovaní jednotlivci: Historicky byli Rusové velkými hráči v luxusním segmentu v Londýně (což mu vyneslo přezdívky jako „Londongrad“). Od zavedení sankcí v roce 2022 (po invazi na Ukrajinu) se tento proud téměř zastavil. Mnoho nemovitostí vlastněných oligarchy je zmrazeno nebo se tiše prodává. Absence nových ruských peněz je jedním z faktorů slabší poptávky v nejvyšším segmentu, ale jiné národnosti tuto mezeru částečně zaplnily.

Mezinárodní vliv na poptávku: Zahraniční kupci ovlivňují určité segmenty nepoměrně:

V nových developerských projektech, zejména ve výškových budovách v centru Londýna, často zahraniční investoři kupují velký podíl jednotek (někdy více než 50 % v prémiových projektech), a to buď jako pronájmy, nebo jako pied-à-terre. Například mnoho bytů v Nine Elms bylo prodáno Asiatům; věže v Canary Wharf a na City Road (Shoreditch) také zaznamenaly silnou poptávku z Asie a Blízkého východu. Pokud by tyto mezinárodní toky zpomalily, developeři by možná museli upravit ceny nebo více cílit na domácí trh.
• Na trhu ultra-prémiového bydlení (10 milionů liber a více) tvoří cizinci většinu transakcí. Ceny prémiových městských domů a penthousů jsou tedy velmi citlivé na globální geopolitické a ekonomické změny. Toky do bezpečných přístavů (když je v zahraničí neklid, Londýn zaznamenává příliv) versus odrazující opatření (daně, zákony o transparentnosti) mohou tímto sub-trhem výrazně zahýbat.
• Studentské bydlení a poptávka po pronájmech: Mnoho londýnských univerzit každoročně přitahuje desítky tisíc zahraničních studentů, kteří ovlivňují jak trh s pronájmy (mnozí si pronajímají soukromě), tak investiční trh (některé bohaté rodiny kupují byty pro své studující děti). Například počet čínských studentů před pandemií výrazně vzrostl; jakékoli změny (například přísnější čínská kontrola kapitálu nebo vztahy mezi UK a Čínou) by mohly ovlivnit poptávku po malých bytech v oblastech blízko univerzit (např. kolem UCL, Imperial, LSE atd.). V poslední době prudce vzrostl počet indických studentů (v roce 2022 předčili v UK Číňany), což se může také promítnout do poptávky po bydlení.

Ekonomické faktory:

• Úrokové sazby a inflace: Jak již bylo zmíněno, úrokové sazby jsou klíčovým faktorem. Základní sazba Bank of England by podle tržních odhadů měla postupně klesat z 5 % (vrchol v roce 2023) směrem k přibližně ~3 % do roku 2026 knightfrank.com. Vysoká inflace, která sužovala rok 2022 (10 % a více), klesá směrem k 3–4 %. Nižší inflace a sazby zlepšují dostupnost bydlení pro kupující a výnosové rozpětí pro investory, což prospívá nemovitostem. Pokud by však inflace zůstala vysoká nebo sazby zůstaly déle vyšší, mohlo by to omezit růst cen. Příznivý scénář OBR s růstem cen nemovitostí kolem 2,5 % ročně předpokládá, že nedojde k žádnému výraznému šoku v sazbách simplybusiness.co.uk.
• Hospodářský růst Spojeného království: Zdraví londýnského trhu s nemovitostmi je úzce spjato s širší ekonomikou, zejména zaměstnaností v klíčových sektorech. Výhled počítá s mírným růstem HDP (~1 % v roce 2025, dle Oxford Economics knightfrank.com), bez recese. Londýnská ekonomika má tendenci překonávat britský průměr díky koncentraci v sektorech s vysokým růstem (technologie, finance, profesionální služby). Prognózy růstu pracovních míst v Londýně zůstávají pozitivní; některé odhady dokonce předpovídají dalších 240 000 kancelářských pracovních míst v centru Londýna do roku 2030 (i když částečně kompenzováno prací na dálku) bisnow.com. Pokud bude tvorba pracovních míst pokračovat a mzdy porostou, poptávka po bydlení (jak ke koupi, tak k pronájmu) by měla zůstat silná. Nezaměstnanost je velmi nízká (~4 % v Londýně) a reálné příjmy opět rostou s tím, jak inflace ustupuje theguardian.com, což na okraji podporuje dostupnost bydlení.
• Hodnota měny: Hodnota britské libry ovlivňuje mezinárodní investice. Po bouřlivém poklesu téměř na paritu s USD v roce 2022 se libra v letech 2023–24 stabilizovala kolem 1,25–1,30 USD. Slabší libra historicky zvyšuje zájem zahraničních kupců, protože efektivně získávají slevu. Pokud by libra opět oslabila (například kvůli obavám trhu o fiskální zdraví Spojeného království nebo holubičímu postoji Bank of England), lze očekávat příliv zahraničních nákupů využívajících této situace. Naopak výrazně silnější libra by mohla některou zahraniční poptávku utlumit. Mnoho analytiků očekává, že GBP zůstane v určitém pásmu, ale politické události (například změna vlády v roce 2025) by mohly mít dopad. Zatím se zdá, že trhy jsou s pravděpodobným vítězstvím labouristů smířené, takže se od toho samotného žádný výrazný pohyb měny neočekává.
• Globální ekonomické zdraví: Londýn je globálním centrem, takže se do něj promítají globální ekonomické podmínky. Pozitivní scénář: Pokud dojde ke zmírnění globální situace – USA se vyhne recesi, Čína podpoří růst, Evropa se stabilizuje – pak bude důvěra investorů a tvorba bohatství vysoká, což bude Londýnu prospívat jako investiční destinaci. Přeshraniční toky kapitálu by zůstaly silné. Negativní scénář: Pokud globální růst zakolísá (někteří předpovídají pomalejší růst Číny, energetické problémy EU nebo pokles v USA), Londýn by mohl zaznamenat sníženou poptávku po komerčních pronájmech (pokud nadnárodní společnosti omezí aktivity) a možná opatrnější náladu investorů. Nicméně často v době globálních turbulencí je londýnské nemovitosti vnímány jako bezpečný přístav, zejména mezinárodními investory, kteří chtějí diverzifikovat riziko knightfrank.com. Například pokračující geopolitické napětí (válka na Ukrajině, rivalita USA-Čína) může ve skutečnosti zvýšit relativní atraktivitu Londýna díky stabilitě Spojeného království. Již nyní jsou patrné známky tohoto trendu: Knight Frank poznamenal, že vzhledem k „nejistotě způsobené cly“ v oblasti USA-Čína je Spojené království vnímáno jako „stabilní ve výchozím stavu“, což přitahuje zahraniční kupce a nájemce hledající bezpečný přístav knightfrank.com.
• Politický výhled: Důležité je také domácí politické prostředí. Do roku 2025 se mají konat parlamentní volby; pokud se k moci dostane Labouristická strana (jak naznačují průzkumy), slíbila, že upřednostní výstavbu bytů (cílem je 300 tisíc domů ročně na celostátní úrovni, což by mohlo znamenat větší podporu rozvoje v Londýně) a dá Londýnu větší autonomii v otázkách, jako je dostupné bydlení. Labouristé také navrhli například registr pronajímatelů, možná nějakou formu regulace nájemného v extrémních případech a potenciální reformu místní daně (council tax). Tyto kroky mohou mít smíšené dopady: např. větší úsilí o výstavbu může dlouhodobě mírnit ceny, ale je těžké ho dosáhnout; jakákoli regulace nájemného by mohla omezit investice do pronájmů. Mezitím jsme viděli postoj labouristů k non-doms (podporují zrušení, což se děje) a k zahraničním kupcům (zmínili omezení prodeje nových domů v předprodeji cizincům, aby měli místní přednost). Pokud by se to zavedlo, mohlo by to změnit způsob, jakým developeři projekty propagují (možná by bylo nutné nejprve oslovit domácí trh). Taková pravidla by však mohla být spíše symbolická, protože jejich vymáhání je složité. Investoři budou sledovat případné daňové změny, které by mohla nová vláda zavést – např. zvýšení daně z kapitálových zisků nebo změny dědické daně z nemovitostí (Labouristé zvažovali, že by některé kapitálové zisky byly zdaněny jako příjem). Tyto změny by mohly okrajově ovlivnit chuť investorů.
• Brexit a globální role Londýna: Do roku 2025 je Brexit uzavřenou záležitostí, ale jeho dopady se stále rozvíjejí. Londýn přišel o část podnikání souvisejícího s EU (například bankovní pracovní místa do Paříže/Frankfurtu), ale udržel si silnou globální finanční roli. Nové obchodní dohody Spojeného království (např. britsko-americká mini dohoda o snížení cel v některých odvětvích knightfrank.com) a zaměření na sektory jako fintech, vědy o živé přírodě a kreativní průmysly budou formovat poptávku po komerčních prostorách. Pokud bude Londýn nadále inovovat a přitahovat talenty (prostřednictvím nových vízových programů pro kvalifikované pracovníky atd.), jeho trh s nemovitostmi z toho bude těžit. Existují určité obavy, že přísnější imigrační pravidla po Brexitu mohou snížit růst populace, ale vláda ve skutečnosti rozšířila víza pro Indii, Hongkong atd., takže mezinárodní populace Londýna stále roste. Univerzity, kulturní scéna, právní stát a časové pásmo činí město jedinečným – žádné jiné evropské město jej zatím pro mezinárodní investory do nemovitostí nesesadilo.

Shrnutí: Mezinárodní a ekonomické faktory představují pro londýnské nemovitosti jak příležitosti, tak rizika:

• Pozitiva: Poptávka po bezpečném útočišti zůstává velkým plusem – v době nejistoty jinde proudí do Londýna kapitál. Rozmanitá směs zahraničních kupců (nyní více z Asie a Ameriky) poskytuje širokou základnu podpory. Vyhlídka na nižší úrokové sazby a stabilní ekonomický růst v letech 2025–27 by měla posílit domácí i zahraniční poptávku. Relativně slabá libra udržuje Londýn konkurenceschopně naceněný na světové scéně a globální ultrabohatí jednotlivci stále považují Londýn za město, které musí mít ve svém portfoliu (kvůli životnímu stylu, vzdělání, obchodním kontaktům).
• Negativa: Vyšší daně a transparentnost (konec non-dom, příplatek pro zahraniční kupce, registr zahraničních vlastníků nemovitostí) mohou omezit některé spekulativní nebo netransparentní investice. Geopolitické konflikty mohou působit oběma směry – zatímco někteří utíkají do bezpečí, jiní čelí sankcím nebo obtížím s převodem peněz (např. čínské kapitálové kontroly mohou omezit nákupy střední třídy v zahraničí, i když bohatí si obvykle cestu najdou). Pokud by globální ekonomika zasáhla velká recese, londýnské nemovitosti by nebyly imunní – klesl by počet firemních pronájmů, mohla by vzrůst nezaměstnanost a mohly by nastat nucené prodeje (i když výrazné poklesy cen by pravděpodobně zmírnil nedostatek nadměrné nabídky).

Celkově vzato, status Londýna jako mezinárodního uzlu pro kapitál a lidi zůstává nedotčený a po zvládnutí Brexitu a pandemie je možná ještě silnější. Jako jeden z ukazatelů nedávná studie potvrdila, že Londýn přilákal v uplynulé dekádě více investic do komerčních nemovitostí než jakékoli jiné město na světě (132 miliard USD) eliteagent.com, čímž předčil New York i Paříž – což svědčí o jeho trvalé přitažlivosti. Pokud nenastanou nepředvídané otřesy, Londýn pravděpodobně zůstane magnetem pro globální investory do nemovitostí a barometrem sentimentu v oblasti luxusních nemovitostí, i když se bude v druhé polovině 20. let přizpůsobovat novým globálním realitám.

Závěr a výhled do roku 2030

Londýnský trh s nemovitostmi v roce 2025 je obrazem umírněného optimismu uprostřed strukturálních výzev. Pandemie a ekonomické šoky byly absorbovány; co se objevuje, je trh, který se přizpůsobuje novým základům – mírně vyšším úrokovým sazbám, vyšším stavebním standardům a změněným pracovním návykům – přesto je stále podpořen dávným kouzlem Londýna.

Klíčové poznatky a výhled na zbytek desetiletí:

• Rezidenční trh: Očekávejte období udržitelného růstu spíše než boomu. Prognózy cen se sbližují kolem ~2–4% ročních nárůstů cen londýnských domů v příštích letech simplybusiness.co.uk savills.co.uk. To znamená, že ceny domů by mohly růst zhruba v souladu s příjmy, což by mohlo mírně zlepšit dostupnost (po zohlednění inflace). Do roku 2030 by průměrné ceny domů v Londýně mohly být na úrovni £600–£650k (z dnešních ~£540k) a průměr ve Velké Británii blízko £300k simplybusiness.co.uk. Nedostatek bydlení bude přetrvávat, takže výrazné korekce cen se zdají nepravděpodobné, pokud nenastane zásadní vnější šok. Vládní snahy o zvýšení nabídky (cílově 88 tisíc domů/rok) se v každém případě projeví až za několik let – což znamená, že nevyváženost bude nadále podporovat trh. Lokality s největším novým rozvojem (východní a okrajové části Londýna) mohou zaznamenat mírnější růst cen kvůli zvýšené nabídce, ale stále budou těžit ze zlepšené infrastruktury. Prime Central London je neznámou – po zaostávání by mohla později překonat ostatní, pokud se globální kupci vrátí ve velkém, ačkoli daňové změny omezují potenciál růstu. Celkově zůstává bydlení v Londýně solidní dlouhodobou sázkou, přičemž rovnice nájem versus koupě pravděpodobně motivuje mnoho lidí ke koupi, pokud budou moci (protože nájmy jsou tak vysoké, koupě se stává atraktivní, když sazby klesnou).
• Komerční trh: 2020. léta jsou dekádou transformace. Do roku 2030 bude v Londýně méně kanceláří, ale budou kvalitnější – mnoho neefektivních budov bude staženo z provozu nebo zrekonstruováno, zatímco nové lesklé věže předefinují panorama města (většina „shluku 2025“ vysokých budov ve City bude do té doby stát, pokud nedojde ke zpožděním). Snaha o uhlíkovou neutralitu a vysoce technologické, spolupracující prostory učiní z londýnských prémiových kanceláří jedny z nejpokročilejších na světě – a nájemci za ně zaplatí nejvyšší ceny (v librách či dolarech). Maloobchod se pravděpodobně stabilizuje na menší ploše: do roku 2030 se více hlavních ulic promění ve smíšené ulice pro volný čas a bydlení. Průmyslové pozemky zůstanou velmi žádané – můžeme se dočkat prvních vícepodlažních městských skladů ve Velké Británii, případně logistických center integrovaných s novými železničními nákladními projekty kvůli udržitelnosti. Investice do londýnských komerčních nemovitostí by měly zůstat silné; i když se výnosy globálně sníží, londýnská transparentnost a likvidita přilákají kapitál. Sektory jako life sciences, mediální studia, datová centra v okolí Londýna výrazně porostou a vytvoří nové třídy aktiv ve velkém měřítku. Finanční sektor City se do roku 2030 pravděpodobně vyvine tak, že zahrne více fintechu a zelených financí, ale je nepravděpodobné, že by ztratil své prvenství, což zajistí stálou poptávku po špičkových komerčních prostorách.
• Nájmy a vzorce bydlení: Londýnský trh s nájmy může do roku 2030 projít strukturálními změnami. Build-to-Rent by se mohl stát mnohem větší částí trhu (možná 30–40 % nově dodaných jednotek), což nájemcům nabídne více možností v profesionálně spravovaných blocích, i když za tržní nájemné. Pokud porostou institucionální pronajímatelé, mohlo by to částečně stabilizovat růst nájmů (protože dávají přednost obsazenosti před maximalizací nájemného za každou cenu). Pokud však nebude zavedena politika zastropování nájmů, nájemné zůstane drahé. Z hlediska společnosti můžeme pozorovat více vícegeneračních domácností, pokud zůstane dostupnost bydlení obtížná – tento trend je již patrný, dospělé děti zůstávají déle u rodičů nebo rodiny spojují zdroje. Je také možné, že do roku 2030 bude v Londýně zavedena nějaká forma regulace nájemného (zejména pokud dojde ke změně politické moci a tlak na nájmy zůstane vysoký). To by znamenalo zásadní změnu, i když jakákoli regulace by pravděpodobně byla mírná (např. omezení tempa růstu nájemného v rámci nájemních smluv), aby se zabránilo odlivu investorů.
• Dividendy z infrastruktury: Mnoho současných projektů přinese ovoce do roku 2030. Plný dopad linky Elizabeth se projeví v obnovených stanicích a nových podnicích podél její trasy. Pokud bude HS2 do té doby jezdit do Old Oak Common, západní Londýn získá obrovský nový uzel, což může podnítit vznik „Canary Wharf západu“. Prodloužení linky Bakerloo, pokud bude zahájeno, zvýší hodnotu pozemků v jihovýchodním Londýně, i když nebude dokončeno. Technologická infrastruktura jako 5G/6G sítě a všudypřítomný optický internet umožní více rozptýlenou práci, ale londýnská přitažlivost jako místa pro osobní setkávání bude stále plnit vlaky každé ráno (možná v hybridním režimu). Stručně řečeno, zlepšení konektivity rozšíří funkční mapu Londýna, takže dříve okrajové oblasti se stanou nedílnou součástí metropole.
• Rizika: Výhled není bez rizik. Celosvětově by v případě, že by úrokové sazby opět prudce vzrostly (například v důsledku obnovení inflace nebo fiskálních krizí), byl nemovitostní trh pod tlakem. Lokálně může důvěru zasáhnout politické riziko – například pokud by vláda zavedla vysoké daně z nemovitostí nebo nezvládla řízení dluhu, což by vedlo k ekonomickým otřesům. Dalším rizikem je změna klimatu: Londýn musí investovat do protipovodňových opatření (modernizace bariéry na Temži do 70. let 21. století atd.), aby zůstal bezpečný; jakákoli klimatická událost nebo vnímání zvýšeného rizika by mohlo ovlivnit určité oblasti (například nemovitosti u vody mohou čelit vyššímu pojistnému). Zatím je klimatické riziko zvládáno a zelené budovy mají dokonce prémiové ceny, ale jde o faktor, který se vyvíjí. Dalším aspektem je budoucnost práce: pokud technologie pro práci na dálku výrazně pokročí (virtuální kanceláře?) a více firem přijme globální týmy na dálku, poptávka po kancelářích může stagnovat. Nicméně lidská povaha a dosavadní trendy naznačují protisílu v podobě touhy lidí shromažďovat se v kreativních městech, a Londýn je v Evropě toho nejlepším příkladem.

Závěrem lze říci, že londýnský trh s nemovitostmi směřující k roku 2030 vykazuje známky zdravého, byť umírněnějšího růstu, poháněného trvalou poptávkou a omezenou nabídkou. Nadále zůstane místem příležitostí: pro investory hledající stabilní výnosy, pro developery inovující v oblasti bydlení a pro miliony jednotlivců a rodin, kteří vkládají svou budoucnost do britské metropole. Schopnost města se neustále proměňovat – prostřednictvím infrastruktury, nových odvětví a kulturní vitality – je příslibem pro jeho nemovitostní sektor. Výzvy v oblasti dostupnosti a nabídky vyžadují koordinované kroky, ale probíhající iniciativy dávají naději, že Londýn se dokáže vyvíjet tak, aby zůstal živý a otevřený všem. Klíčem pro všechny zúčastněné bude přizpůsobit se trendům: investovat do kvality a udržitelnosti, využívat oblasti růstu a sledovat změny v politice. Pokud se to podaří, rčení „jistý jako dům“ bude pro londýnské nemovitosti platit i v roce 2025 a dále.

Zdroje:

• Knight Frank Research – UK Housing Market Forecast, květen 2025 knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com
• Knight Frank Research – Investice do nemovitostí ve Velké Británii (Q1 2025) knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com
• The Guardian – Ceny domů ve Velké Británii v březnu stagnují, Londýn má potíže, duben 2025 theguardian.com theguardian.com
• Savills Market Forecasts – Pětileté předpovědi cen domů (prosinec 2024) savills.co.uk savills.co.uk
• Simply Business – Předpovědi cen domů 2025–2030 (poznatky OBR a Savills) simplybusiness.co.uk simplybusiness.co.uk
• Benham & Reeves – Zahraniční investice na londýnském trhu s nemovitostmi, březen 2025 benhams.com benhams.com benhams.com
• Britská federace nemovitostí/CoStar – Zpráva o zahraničních investicích 2024 bpf.org.uk bpf.org.uk
• Zoopla Zpráva o trhu s pronájmy – červen 2025 zoopla.co.uk zoopla.co.uk zoopla.co.uk
• ONS – Soukromé nájmy a ceny domů, UK: leden & červen 2025 ons.gov.uk theindependentlandlord.com
• Time Out – 8 obrovských projektů, které změní Londýn v roce 2025 timeout.com timeout.com
• Savills Blog – Směrem k novému plánu pro Londýn (880 tisíc domů za 10 let), květen 2025 savills.com savills.com
• Deloitte – Jarní rozpočet UK 2025: Reforma daňového režimu pro nedomy taxscape.deloitte.com taxscape.deloitte.com
• GOV.UK – Příplatek SDLT pro nerezidenty (Politika od dubna 2021) galliardhomes.com