Klíčová fakta
- Růst cen bydlení: V létě 2025 zaznamenala metropolitní oblast Québec City rekordní ceny. Mediánová cena rodinného domu dosáhla v červenci 2025 přibližně 453 500 CAD – což je meziroční nárůst o 21 % apciq.ca. Ceny bytů a vícegeneračních domů vzrostly také přibližně o 10–11 % apciq.ca. Výrazné je, že Québec City vedlo Kanadu s 13,4% meziročním růstem cen domů na začátku roku 2025 globalpropertyguide.com.
- Objem prodeje & nabídka: Prodeje jsou extrémně vysoké. Počet transakcí v červenci 2025 vzrostl o ~12 % oproti předchozímu roku apciq.ca, a to díky 15% nárůstu prodeje rodinných domů apciq.ca. Současně počet aktivních nabídek prudce klesl. V polovině roku 2025 bylo k dispozici přibližně o 28 % méně domů než v roce 2024 apciq.ca, což způsobilo vážný nedostatek nabídky (zejména u startovacích a cenově dostupných jednotek). Běžné jsou aukce – ~40 % domů se v polovině roku 2025 prodalo za více než 5 % nad požadovanou cenu apciq.ca.
- Napjatost trhu s pronájmy: Québec City má jeden z nejnapjatějších trhů s pronájmy v Kanadě. Podle CMHC byla míra neobsazenosti pronájmů v roce 2024 pouze 0,8 % assets.cmhc-schl.gc.ca – což je podle historických měřítek prakticky „rekordně nízká“ hodnota. Většina novějších pronájmů je rychle obsazena; dokonce i na předměstích byla míra neobsazenosti téměř 0 % assets.cmhc-schl.gc.ca. Protože poptávka výrazně převyšuje nabídku, průměrné nájmy prudce vzrostly. Ve skutečnosti ke konci roku 2024 průměrné nabízené nájemné za dvoupokojový byt ve všech částech Québec City překročilo 1 000 $ assets.cmhc-schl.gc.ca a nájmy při změně nájemce meziročně vzrostly přibližně o 12 %. Najít cenově dostupný pronájem je tak extrémně obtížné.
- Komerční sektor: Dostupnost kancelářských prostor se zlepšuje. CBRE uvedla, že po předchozí negativní absorpci se ve 2. čtvrtletí 2025 čistá absorpce obrátila do kladných hodnot, což snížilo neobsazenost přibližně o 0,4 procentního bodu cbre.ca. Průměrné nájemné za kanceláře třídy A v centru činí asi 16,50 $/čtvereční stopa (více než regionální průměr) cbre.ca. Nabídka podnájmů se také výrazně zmenšila. Průmyslový trh v Québec City se stabilizuje: nájmy zůstávají stabilní a omezená nová nabídka vyrovnala mírně rostoucí kapitalizační míry canadianrealestatemagazine.ca. Maloobchodní prostory (zejména pásová centra s potravinami) zůstávají žádané, i když přesné údaje o neobsazenosti pro tento region nejsou veřejně dostupné.
- Ekonomický a demografický kontext: Ekonomika Québec City je silná a rozmanitá. Nezaměstnanost je nízká (~4,5 % na jaře 2025) navzdory provinčním protivětrům apciq.ca. Růst je poháněn pracovními místy ve veřejném sektoru, rostoucím technologickým a turistickým sektorem a silnou sociální soudržností (druhý nejvyšší růst HDP na obyvatele v Kanadě v letech 2001–2019 policyoptions.irpp.org). Populace CMA dosáhla v roce 2023 přibližně ~880 875 (přírůstek +22 275 osob) quebecinternational.ca, téměř výhradně díky imigraci a meziprovinčním přírůstkům quebecinternational.ca. V roce 2023 bylo Québec City jediným velkým regionem Québecu s pozitivní čistou migrací oproti Montréalu a dalším oblastem quebecinternational.ca. Demografické projekce však varují, že město rychle zestárne, a nedávné imigrační limity již zpomalují růst: ve 2. čtvrtletí 2025 dosáhl populační růst Québecu nuly desjardins.com.
- Nabídka bydlení a výstavba: Obce a developeři zvyšují tempo výstavby. Probíhá mnoho nových projektů, zejména vícejednotkových nájemních budov. Provincní prognózy (Desjardins) předpovídají, že zahájení výstavby bydlení v celém Québecu vzroste v roce 2025 o ~10 % desjardins.com (což odráží i zahájení výstavby v regionu Québec City). Federální opatření, jako je nová sleva na GST/HST pro účelové nájemní bydlení a místní rozvojové pobídky, mají za cíl zvýšit nabídku desjardins.com. Přesto zůstávají úzkými hrdly pozemky, pracovní síla a náklady.
- Prostředí politiky: Úrokové sazby: Bank of Canada (BoC) začala uvolňovat měnovou politiku. Do září 2025 byla základní sazba snížena na ~3,25 % (z 5 % v roce 2024) canadianrealestatemagazine.ca. Variabilní hypoteční sazby již klesají a očekává se, že fixní sazby začnou klesat koncem roku 2025 desjardins.com. Nižší náklady na půjčky povzbuzují kupující, ale odborníci varují, že hypoteční sazby nemusí klesat tak rychle jako základní sazba (roli hrají výnosy z dluhopisů) desjardins.com. Imigrace: Nové federální a quebecké předpisy (nižší limity pro dočasné pracovníky a studenty) by měly zpomalit příliv migrantů desjardins.com, což ochladí dlouhodobou poptávku po bydlení. Bydlení: Neplatí žádná specifická daň pro zahraniční kupce nebo změny v regulaci nájemného v Québecu, ale federální programy dostupného bydlení (a městské územní plány) mají za cíl zmírnit nedostatek.
- Územní plánování: Hlavní městské projekty ovlivní trh. Zejména město Québec plánuje 19 km moderní tramvaj („TramCité“) spojující západní předměstí (Cap-Rouge) s Charlesbourg přes centrum města cdpqinfra.com. Tato investice do dopravy je výslovně zaměřena na „urychlení rozvoje nemovitostí“ a zvýšení ekonomické aktivity v regionu cdpqinfra.com. Diskutuje se také o další infrastruktuře (školy, silnice, zlepšení v oblasti památkového turismu) a změnách územního plánu pro vyšší hustotu bydlení.
Rezidenční nemovitosti (2025)
Rezidenční trh v Québec City zůstává v roce 2025 výrazně nakloněný prodávajícím. Omezená nabídka a silná poptávka vyhnaly ceny na nová maxima. Podle quebecké realitní komory (QPAREB) bylo v červenci 2025 prodáno 744 domů – což je nárůst o 12 % oproti předchozímu roku apciq.ca. Nejvýkonnějším segmentem byly rodinné domy (+15 % prodejů), ale také byty a vícegenerační domy zaznamenaly růst (prodeje +8 % a +5 % v uvedeném pořadí) apciq.ca. Tento nárůst byl částečně tažen severními předměstími, ale ve všech oblastech (včetně centra a jižního břehu) bylo méně nabídek než obvykle. QPAREB dokonce uvádí, že aktivních nabídek je přibližně o 28 % méně než v červenci 2024 apciq.ca.
Kvůli tak malému počtu nabídek se znovu objevily cenové války. Více než 40 % nabídek v roce 2025 překročilo požadovanou cenu o 5 % nebo více apciq.ca. Výsledkem je, že medián prodejních cen strmě roste. Historicky nejvyšší medián ceny rodinného domu v červenci 2025 činil přibližně 453 500 CAD (meziroční nárůst o 21 %) apciq.ca. Průměrné prodejní ceny (všechny typy nemovitostí) vzrostly podobně o 10–15 %. Oblast Greater Québec City vedla Kanadu v růstu cen na začátku roku 2025 – výrazně předčila Toronto i Vancouver – protože omezená dostupnost a nízké náklady na půjčky přivádějí kupce na tento dostupnější trh globalpropertyguide.com. Royal LePage uvádí, že neuspokojená poptávka a nedostatek nabídky učinily z Québecu jeden z „překvapivě odolných“ trhů v Kanadě na začátku roku 2025 globalpropertyguide.com.
Trh s pronájmy: Sektor pronájmů je ještě napjatější než vlastnictví domů. Údaje CMHC z konce roku 2024 ukazují celkovou míru neobsazenosti pouze 0,8 % assets.cmhc-schl.gc.ca – v podstatě nulová dostupnost. V centrálních čtvrtích a mnoha předměstích byla neobsazenost prakticky nulová, takže pronajímatelé neměli žádný tlak na snižování nájmů assets.cmhc-schl.gc.ca. Výsledkem je rychlá inflace nájmů: na podzim 2024 průměrné nájemné za dvoupokojový byt přesáhlo 1 000 $ ve všech dílčích trzích assets.cmhc-schl.gc.ca. Nájemné při výměně nájemníků meziročně vzrostlo o ~12 %, což výrazně převyšuje růst mezd. Více než 80 % nově zahájených bytových projektů v 1. čtvrtletí 2025 tvořily účelové nájemní byty desjardins.com, a i přes tento přírůstek nabídky nájmy stále rostou (byť mírnějším tempem). Míra neobsazenosti se v roce 2024 na jižním břehu mírně zvýšila (na ~1,9 %) kvůli novým projektům assets.cmhc-schl.gc.ca, ale celkový trh zůstává extrémně napjatý. Mnoho nájemníků – zejména domácnosti s nízkými příjmy – má velmi málo možností, což může nakonec vyvolat tlak na regulaci nájemného nebo výstavbu více bytů s nízkým nájemným.
Komerční nemovitosti
Kancelářský trh: Kancelářský trh v centru Québec City začíná ožívat. Po útlumu v letech 2023–1. čtvrtletí 2025 (s vysokou neobsazeností a podnájmy) zaznamenalo 2. čtvrtletí 2025 oživení čisté absorpce. CBRE uvádí pokles neobsazenosti o 40 bazických bodů během jediného čtvrtletí cbre.ca. K tomuto obratu nejvíce přispěly kancelářské budovy třídy A: prostory třídy A v centru města zaznamenaly dva po sobě jdoucí kvartály s pozitivním pronájmem poprvé od roku 2021 cbre.ca. Nájemné za špičkové kancelářské prostory činilo v průměru přibližně 16,50 $/čtvereční stopa ve 2. čtvrtletí 2025 – zhruba o 7 % více než regionální průměr cbre.ca. Výrazně se také snížilo množství podnájemních prostor na trhu – meziročně o více než 50 % cbre.ca, což naznačuje, že někteří nájemci se opět zavazují k pronájmu prostor. Investoři jsou také aktivnější: v roce 2024 se obnovily prodeje kancelářských budov a čisté nájmy zůstaly stabilní (7–8 $/čtvereční stopa v předchozích zprávách) canadianrealestatemagazine.ca. Celkově se zdá, že kancelářský sektor je na cestě k postupné stabilizaci, pokud vydrží ekonomické podmínky.
Průmyslový trh: Průmyslový sektor v oblasti Greater Québec City zůstal poměrně odolný. Nabídka vzrostla jen mírně navzdory nové výstavbě a aktivita v pronájmech zůstala stabilní. Analytici uvádějí, že kapitalizační míry v roce 2024 mírně vzrostly, jak se výnosy normalizovaly, ale omezené dodávky nových projektů znamenají, že růst nájemného pokračoval a míra neobsazenosti se většinou „normalizovala“ místo prudkého nárůstu canadianrealestatemagazine.ca. Stručně řečeno, poptávka po skladových a lehkých průmyslových prostorách (tažená výrobou, logistikou a částečně e-commerce) zhruba drží krok s nabídkou. Ceny pozemků jsou vysoké, takže nové velké projekty postupují pomaleji, ale menší zástavby se rychle pronajímají. Celkově průmyslový trh v Québec City vykazuje klasické znaky vyrovnávání nabídky a poptávky – nájmy rostou, kapitalizační míry se stabilizují – a pravděpodobně zůstane v blízké budoucnosti stabilní canadianrealestatemagazine.ca.
Maloobchod/Jiné: Ačkoli nejsou k dispozici podrobné statistiky, maloobchodní nemovitosti (zejména centra s potravinami jako hlavními nájemci) jsou podle zpráv plně pronajaty, což odráží stabilní spotřebitelské výdaje a turistický ruch. Historická čtvrť města a nové turistické atrakce pomáhají udržovat maloobchodní návštěvnost. Prodeje bytových jednotek/rekreačních apartmánů ve Starém Québecu zůstávají také silné, což těží z vysokého počtu návštěvníků (viz Doprava/Infrastruktura níže).
Dynamika trhu & Demografie
Trh v Québec City je podpořen obecně pozitivními základními principy nabídky a poptávky.
- Ekonomika & Pracovní místa: Ekonomika Québec City je rozmanitá a překonává mnoho regionů provincie. Má velký vládní sektor (provinční & federální), rostoucí technologický a pojišťovací průmysl a prosperující turistický/kulturní klastr. To vedlo k napjatému trhu práce: nezaměstnanost v regionu se od jara 2025 pohybuje kolem 4,5 % apciq.ca, což je výrazně pod provinčním průměrem. Naproti tomu regiony vystavené americkým clům (např. dřevo, hliník) zaznamenaly ztráty pracovních míst, což zvýšilo celkovou nezaměstnanost v Québecu z 5,7 % na 6,3 % do poloviny roku 2025 apciq.ca. V Québec City k tomu nedošlo, takže růst příjmů a důvěra spotřebitelů zůstávají relativně vysoké. Silné pracovní vyhlídky (zejména pro mladé dospělé) nadále přitahují nájemníky i kupce nemovitostí.
- Trendy populace: Populace CMA města Québec byla v roce 2023 přibližně 880 875 – což je nárůst o 2,6 % (22 275 lidí) oproti roku 2022 quebecinternational.ca. Klíčové je, že téměř 90 % tohoto růstu pocházelo z mezinárodní imigrace quebecinternational.ca (dalších 12 % pak z meziprovinčních migrantů), protože porodnost zůstává velmi nízká (přirozený přírůstek tvoří jen asi 0,9 % růstu) quebecinternational.ca. Většinu nově příchozích tvoří mladí dospělí: v roce 2023 region získal přes 11 800 obyvatel v produktivním věku (20–64 let) a 3 250 lidí ve věku 15–24 let quebecinternational.ca. To zvýšilo poptávku po bydlení, školách a službách. Sociální soudržnost města a nízká kriminalita jej činí atraktivním pro rodiny i nově příchozí. Nicméně, demografické projekce ukazují, že tento růst pravděpodobně nebude pokračovat současným tempem. Provincie snižuje imigrační cíle a i celostátní data uvádějí, že růst populace Québecu se v podstatě zastavil ve 2. čtvrtletí 2025 desjardins.com. Mezitím populace rychle stárne. Do roku 2030 se medián věku v Québec City výrazně zvýší, takže poroste poptávka po menších jednotkách a seniorském bydlení.
- Stavební aktivita: Aby se dohnala poptávka, zvyšují objem výstavby jak veřejný, tak soukromý sektor. Developeři navyšují počet povolení pro nové čtvrti a vícepodlažní komplexy. Ekonomové Québec International očekávají, že zahájení výstavby vzroste v roce 2025 asi o 10 % desjardins.com, zejména u účelových nájemních a středně vysokých bytových projektů. Federální vládní plán na podporu bydlení (např. vrácení GST/HST na nové nájemní byty) a městské pobídky mají tento proces urychlit. Například nedávná oznámení zahrnují financování desítek projektů smíšeného využití a dostupného nájemního bydlení. Přesto zůstává nabídka napjatá, protože uvolnění pozemků a povolovací procesy trvají. Nedostatek startovacích bytů (garsonky, byty 1+kk) naznačuje nesoulad na trhu: mnoho developerů se zaměřuje na luxusnější byty, což vytváří mezeru na spodním konci trhu.
- Městský rozvoj: Dlouhodobé plánování využití půdy se vyvíjí tak, aby vyhovělo růstu. Město a provincie investují do hlavní infrastruktury, která ovlivní vzorce nemovitostního trhu. Významně Québec navrhuje 19km lehkou železnici/tramvaj („TramCité“), která propojí Cap-Rouge a Sainte-Foy (západně od města) přes centrum a Saint-Roch do Charlesbourgu cdpqinfra.com. Tento projekt si výslovně klade za cíl „urychlit rozvoj nemovitostí“ podél koridoru cdpqinfra.com. Další městské plány zahrnují zahušťování a dostavbu v centrálních čtvrtích a zachování zelených pásů na Île d’Orléans pro řízení rozrůstání města. Tyto iniciativy ovlivní, kde bude docházet k bytové a komerční výstavbě, a pravděpodobně zvýší hodnoty podél hlavních dopravních tras.
Politika a regulační prostředí
Měnová politika: Snížení sazeb Bankou Kanady v roce 2025 (z 5 % na 3,25 % do září) snižuje náklady na půjčky v celé zemi canadianrealestatemagazine.ca. Dlužníci v Québec City z toho budou těžit: variabilní hypotéky se přizpůsobují rychle a očekává se, že fixní sazby začnou klesat koncem roku 2025 desjardins.com. Nižší sazby by měly podpořit pokračující nákupy domů v roce 2026, ačkoli analytici varují, že globální výnosy dluhopisů mohou omezit, jak nízko fixní sazby skutečně klesnou (jak uvádí Desjardins) desjardins.com. Celkově by uvolnění politiky mělo udržet poptávku, i když pravidla pro zátěžové testy hypoték zůstávají v platnosti.
Imigrační politika: Na regulační straně jsou nedávné imigrační škrty Québecu (méně studentských/pracovních víz) překážkou. Na celostátní úrovni byla imigrace v roce 2025 poprvé hlavním zdrojem růstu populace desjardins.com. Québec signalizoval plány na zpřísnění cílů, což omezí příliv do Québec City. To by mohlo zpomalit dlouhodobou poptávku po bydlení oproti dřívějším předpokladům. Plánovači se musí přizpůsobit: například projekty zaměřené na nově příchozí (studentské bydlení, startovací byty) mohou vyžadovat přehodnocení, pokud poptávka stagnuje.
Politika bydlení: Neexistují žádná zásadní nová provinční pravidla přímo zaměřená na trh s nemovitostmi (např. zatím žádná daň pro zahraniční kupce), ale jak Ottawa, tak Québec usilují o dostupnost bydlení. Opatření zahrnují dotace na dostupné nájemní bydlení a pobídky pro konverze (kanceláře na bydlení). Například nový federální program vrácení GST/HST na nové nájemní jednotky desjardins.com a programy Québecu pro bydlení s nízkými příjmy mají za cíl zmírnit tlak. Současně se vyvíjejí regulace nájemného: quebecký bytový tribunál obvykle povoluje zvýšení nájemného kolem 3–4 % (nedávný roční průměr ~3,8 %) a existuje politický tlak na přísnější kontroly, pokud by se dostupnost zhoršila. Nové stavební předpisy (energetická účinnost) a environmentální pravidla zvýší náklady na výstavbu. Celkově změny v politice pomalu zvýší nabídku, ale dostupnost zůstává hlavní výzvou, jak uvádějí analytici desjardins.com.
Výhled & projekce (2025–2030)
Při pohledu do budoucna většina odborníků očekává, že trh v Québec City zůstane pevný, ale bude se mírnit v příštích 5 letech. V krátkodobém horizontu (2025–2026) se předpokládá, že ceny zůstanou na rekordních maximech. Desjardins předpovídá, že při omezené nové nabídce a neuspokojené poptávce budou ceny bydlení dále růst (byť pomaleji) až do roku 2026 desjardins.com. Banka očekává mírné oživení výstavby na úroveň o 10 % vyšší než v roce 2024, což by mělo pomoci stabilizovat zásoby, ale upozorňuje, že dostupnost bydlení se bude zhoršovat bez výrazného zvýšení nabídky desjardins.com desjardins.com.
Na konci 20. let (2027–2030) se výhled rozvětvuje. Na pozitivní straně, pokud bude tramvaj a další infrastrukturní projekty postaveny podle plánu, mohly by podpořit oživení nevyužitých oblastí a vytvořit nové čtvrti (což by podpořilo hodnoty nemovitostí v těchto lokalitách). Stabilní ekonomika Québecu s diverzifikovaným průmyslem by měla i nadále dlouhodobě přitahovat pracovníky a rodiny. Pokračující nízké úrokové sazby (v porovnání s minulostí) by také mohly povzbudit některé kupce. V sektoru vícebytových domů naznačují přetrvávající napjaté nájmy a daňové pobídky, že developeři budou nadále stavět byty, což činí nájemní bydlení atraktivní příležitostí pro investory.
Nicméně existují významná rizika. Další zpomalení imigrace by mohlo způsobit stagnaci růstu populace, což by snížilo budoucí poptávku; skutečně, projekce pro Québec nyní předpovídají téměř stagnující populaci do roku 2030 desjardins.com. Jakýkoli návrat inflace nebo změna globálních úrokových sazeb by mohly utlumit poptávku nebo vyvolat korekci cen. Geopolitické napětí (nová cla nebo obchodní bariéry) by mohlo zasáhnout exportní odvětví Québecu a oslabit trh práce. Na straně nabídky, pokud developeři nadměrně postaví v segmentu nájemního nebo bytového bydlení právě ve chvíli, kdy se poptávka kupujících přesune, mohlo by to dočasně zvýšit neobsazenost nebo zpomalit růst nájmů – zejména v okrajových oblastech. Nakonec změny městské politiky (např. nové regulace nájemného nebo přísnější environmentální pravidla) by mohly změnit ziskovost pro majitele a developery.
Příležitosti na trhu leží v sektoru nájemního a vícegeneračního bydlení (kde je poptávka neustálá), stejně jako v méně známých čtvrtích připravených na obnovu (centrum Québecu a Saint-Roch byly v posledních letech znovuzrozeny). Vyhlídka na tramvaj a další vylepšení dopravy může otevřít nové zóny pro investice. Na druhou stranu, výzvy zahrnují rostoucí stavební náklady (materiály a práce), snižující se dostupnost bydlení pro střední třídu a potenciální stagnaci, pokud zůstane příliš mnoho domů mimo dosah.
Shrnuto, rok 2025 bude pravděpodobně považován za vrchol boomu v Québec City, ale ne nutně za bublinu. Ceny a prodeje jsou na výjimečné úrovni kvůli nedostatku nabídky a silné poptávce apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Budoucí růst se zdá být mírnější, s určitou úlevou, jakmile se na trh dostane více jednotek a demografie se změní. Přesto i do roku 2030 se očekává, že Québec City předčí mnoho severoamerických trhů díky své silné ekonomice a cílenému plánování. Kupující a investoři by měli pečlivě sledovat jakékoli známky nadměrné nabídky nebo změn v politice, ale celkově zůstávají dlouhodobé fundamenty trhu příznivé – odolný trh práce, trvalá atraktivita pro migranty (byť pomalejší) a promyšlené investice do města.
Zdroje: QPAREB zprávy o bydlení apciq.ca apciq.ca; Ekonomické studie Desjardins desjardins.com desjardins.com; Zpráva o trhu s nájemním bydlením CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Výzkum CBRE Québec City cbre.ca; Demografická studie Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Prognózy Canada Mortgage & Housing (CMHC); Ekonomické bulletiny vlády Québecu cdn-contenu.quebec.ca; Analýzy nemovitostí a zpráv apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
