Trh s nemovitostmi v Montrealu 2025: Rekordní maxima, nová pravidla a co nás čeká dál

• Rekordní ceny domů: Trh s bydlením v Montrealu dosáhl v roce 2025 historických maxim. Průměrný dům se prodal za ~$669 000, což je asi o 8–9 % více než před rokem, což znamená výrazné oživení cen wowa.ca. Mediánová cena rodinných domů dosáhla $633K (+7 % meziročně), byty $422K (+4 %) a plexy $840K (+10 %) wowa.ca, což podtrhuje plošný růst.
• Nárůst prodejů: Aktivita kupujících opět vzrostla. V srpnu 2025 se prodalo 3 330 domů, což je o 12 % více meziročně, nejaktivnější srpen od roku 2021 apciq.ca. Šlo o 20. měsíc v řadě růstu prodejů apciq.ca, což je dramatický obrat oproti ochlazení v letech 2022–23.
• Vyvážený, ale konkurenční trh: Nabídka mírně vzrostla (aktivní nabídky o 4 % meziročně), což udržuje napjaté podmínky apciq.ca. Poměr prodejů k novým nabídkám se pohybuje kolem 60 %, na hranici trhu prodávajícího wowa.ca. O hotové domy se stále vedou aukce, ale kupující jsou opatrnější a často vkládají podmínky, protože vyšší sazby snižují dostupnost bydlení blog.remax.ca.
• Komerční trh smíšený: Kancelářské prostory dosáhly téměř 19 % neobsazenosti v centru města kvůli přetrvávající práci na dálku/hybridní práci 2727coworking.com, což tlačí na nájmy a vede ke konverzím na byty renx.ca. Naproti tomu průmyslové a maloobchodní nemovitosti zůstávají odolné. Průmyslové prostory hlásí nízkou neobsazenost (~4–5 %) díky poptávce po logistice, zatímco maloobchod klesl na pouhých 2,4 % ke konci roku 2024 jll.com, protože se zvýšil pohyb zákazníků, což ukazuje na silný maloobchodní sektor.
• Nová pravidla a politiky: Kanada prodloužila zákaz nákupu nemovitostí zahraničními kupci až do roku 2026 canada.ca s cílem omezit spekulace. DPH byla snížena u nových nájmů, aby podpořila výstavbu bytů canada.ca. Montreal zavedl jeden z nejpřísnějších zásahů proti Airbnb, zakázal krátkodobé pronájmy mimo letní měsíce, aby uvolnil bydlení thelogic.co. Banky také zmírnily hypoteční stres povolením 30letých splatností v některých případech, ale prvokupci stále bojují s cenami, které výrazně převyšují příjmy mortgagesandbox.com.
• Oblíbené vs. neoblíbené čtvrti: Cenové rozdíly jsou ve městě výrazné. Elitní čtvrti jako Outremont a Westmount mají ceny výrazně nad městským průměrem, dostupné pouze bohatým kupcům centris.ca. V 1. čtvrtletí 2025 stál průměrný dům v Mont-Royal vysokých 2,02 mil. $ centris.ca. Naopak okrajové čtvrti zůstávají dostupnější – např. Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles mají průměrnou cenu domu ~572 000 $, což je přibližně o 40 % méně než průměr na ostrově centris.ca a přitahují rostoucí zájem (prodeje +22 % meziročně). Rozvíjející se oblasti jako Mercier–Hochelaga-Maisonneuve také nabízejí relativně výhodné ceny (domy ~603 000 $, byty ~427 000 $) uprostřed probíhající revitalizace centris.ca. Naproti tomu módní centrální čtvrti jako Le Plateau zaznamenaly stagnaci cen bytů (+0,3 % meziročně), což naznačuje, že dosáhly cenového stropu dostupnosti centris.ca, zatímco čtvrť s převahou bytů Sud-Ouest (Griffintown) dokonce klesla o –1,8 % centris.ca kvůli nadbytku nové nabídky.
• Ekonomické a demografické faktory: Růst populace podpořil poptávku po bydlení v letech 2024–25 – Velký Montreal přidal odhadem více než 90 tisíc obyvatel za rok statistique.quebec.ca, což bylo poháněno imigrací a relativní dostupností bydlení. Quebec však nyní omezuje dočasnou imigraci a prognózy varují, že populace Montrealu by mohla zůstat na stejné úrovni nebo dokonce klesnout o ~5 % do roku 2030 montreal.citynews.ca. Navzdory pomalejšímu růstu bude potřeba po bydlení přetrvávat, protože populace stárne a přibývá menších domácností montreal.citynews.ca. Trh práce: Ekonomika Montrealu čelila v roce 2025 protivětru (HDP Kanady stagnovalo a HDP Quebecu ve 2. čtvrtletí pokleslo apciq.ca), přesto poptávka po bydlení odolala mírné recesi. Relativně nízké ceny nemovitostí ve městě (≈ o 50 % levnější než ve Vancouveru wowa.ca) znamenaly, že majitelé lépe zvládali vysoké úrokové sazby desjardins.com. Úrokové sazby zůstaly po většinu roku 2025 zvýšené (~6% hypotéky), což snižovalo dostupnost bydlení, ale první snížení sazeb Bankou Kanady na konci roku 2025 přineslo úlevu blog.remax.ca. Mnoho mladších kupujících si stále nemůže dovolit bydlení bez pomoci rodiny; domácnost s mediánovým příjmem, která by dosáhla na hypotéku kolem 260 000 $, by potřebovala obrovskou akontaci (více než 60 000 $), aby si mohla dovolit alespoň byt mortgagesandbox.com.
• Výhled na 3–5 let: Odborníci očekávají umírněný růst spíše než další boom. Rok 2025 směřuje k solidnímu růstu cen (nárůst v řádu středních jednotek procent), protože odložená poptávka se uvolní s pomalým snižováním sazeb cmhc-schl.gc.ca. Do roku 2026–27 se očekává, že růst cen zpomalí na udržitelnější úroveň cmhc-schl.gc.ca, jakmile se úrokové sazby normalizují a více kupujících bude uspokojeno. Nadprůměrný výkon trhu v Quebecu může v blízké budoucnosti pokračovat – analytici upozorňují, že Montreal vstoupil do roku 2025 s rostoucím prodejem a výstavbou, zatímco Toronto a Vancouver zaostávaly desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. V Quebecu se předpovídají historicky vysoké prodeje a růst cen nad celostátním průměrem až do roku 2025 cmhc-schl.gc.ca díky dostupnosti a podpoře politik. Při pohledu dále do budoucna zůstávají rizika: slabší ekonomika nebo ztráta pracovních míst by mohly snížit poptávku a někteří pozorovatelé varují, že Montreal je pouze v „mírném riziku“ korekce mortgagesandbox.com. Na straně nabídky se očekává, že zahájení výstavby po roce 2025 zpomalí (zejména u projektů bytových domů), protože developeři se potýkají s vyššími náklady a opatrnými investory cmhc-schl.gc.ca. Méně nových bytových domů v přípravě by mohlo do konce 20. let 21. století nabídku utáhnout, což by mohlo ceny podpořit. Celkově většina prognóz předpokládá vyvážený, stabilní růst pro Montreal v příštích 3–5 letech – období přizpůsobení se vyšším nákladům na půjčky, kompenzované trvalými přednostmi města (různorodá ekonomika, příliv kvalifikovaných pracovníků a nižší nákladová základna než v ostatních velkých kanadských městech).

Přehled: Trh rezidenčních a komerčních nemovitostí v roce 2025

Realitní trh v Montrealu v roce 2025 je dynamický, přičemž sektory rezidenční a komerční se ubírají různými směry. Na straně bydlení se dynamika obrátila směrem vzhůru po krátkém ochlazení. Objem prodejů a ceny opět rostou: do srpna 2025 byly prodeje domů v montrealské metropolitní oblasti (CMA) o 12 % vyšší než před rokem, což znamená téměř dva roky nepřetržitého růstu apciq.ca. Toto oživení následovalo po šoku z úrokových sazeb v letech 2022–23, který na krátkou dobu zkrotil přetahované aukce a způsobil pokles hodnot. Nyní ceny domů nejenže opět vzrostly, ale dosáhly nových rekordů, přičemž průměrná prodejní cena dosáhla přibližně 668 000 $ – nejvyšší hodnoty v historii pro Montreal wowa.ca. Na rozdíl od prudkých nárůstů v Torontu nebo Vancouveru je montrealský růst stabilnější, podpořený vyšší dostupností a trvalou poptávkou.

V oblasti komerčních nemovitostí v roce 2025 vznikl nuancovanější obrázek. Kancelářský trh zůstává slabým místem: neobsazenost kanceláří v centru města se v první polovině roku 2025 pohybovala ve vysokých hodnotách (≈18–19 %) 2727coworking.com, což je pro Montreal bezprecedentní úroveň. Po pandemii mnoho firem zmenšilo své prostory, protože práce na dálku a hybridní režimy se staly běžnými, což vedlo k přebytku prázdných kanceláří. Objevují se známky dosažení dna – ve 2. čtvrtletí 2025 došlo k mírnému poklesu neobsazenosti poprvé za devět čtvrtletí, když někteří velcí nájemci (např. PwC) podepsali nové nájemní smlouvy cbre.ca. Přesto je přibližně 1 z 5 kancelářských prostor v centru neobsazený 2727coworking.com, což nutí pronajímatele k tvořivosti. Významné je, že developeři začali přeměňovat zastaralé kanceláře na rezidenční jednotky – například starší věže a dokonce i bývalé hotely v západní části centra jsou přestavovány na nájemní byty a studentské ubytování renx.ca renx.ca. Tento trend, podpořený vládními dotacemi a rostoucí poptávkou po bydlení, by mohl v příštích letech postupně snižovat přebytek kancelářských prostor.

Na druhou stranu, průmyslové nemovitosti nadále patří mezi hvězdné výkony. Průmyslový sektor Montrealu – včetně skladů, logistických zařízení a výrobních prostor – zaznamenal silnou poptávku až do roku 2025, a to díky růstu e-commerce a odolné výrobní základně. Míra neobsazenosti, která během pandemie dosáhla historických minim (~1–2 %), se sice mírně zvýšila s příchodem nové nabídky, ale zůstává nízká ve srovnání s historickými standardy (kolem 4 % k 1. čtvrtletí 2025) collierscanada.com. Nájemné za prémiové průmyslové prostory stále roste (očekává se +8–12 % v roce 2025) kvůli omezené dostupnosti a konkurenci o moderní sklady joerullier.com. Investoři nadále upřednostňují průmyslová aktiva pro jejich stabilní příjmy, ačkoli rekordně vysoké stavební náklady zpomalily zběsilé tempo nové výstavby.

Mezitím se maloobchodní nemovitosti v Montrealu ukázaly jako překvapivě odolné. Místo maloobchodní apokalypsy, které se někteří obávali, se nákupní třídy a obchodní centra města v letech 2024–25 zotavily. Koncem roku 2024 se dostupnost maloobchodních prostor snížila na 2,4 % (z 2,7 % v polovině roku) – což je extrémně napjatý trh jll.com. Rostoucí spotřebitelské výdaje a návrat kancelářských pracovníků a turistů zvýšily pěší provoz. Využívání veřejné dopravy je zpět nad 80 % úrovně před pandemií a montrealské letiště dokonce zaznamenalo o 8 % více cestujících v roce 2024 než v roce 2019, což je jedno z nejsilnějších zotavení v Kanadě jll.com. Tato zvýšená mobilita se promítla do většího počtu nakupujících na Sainte-Catherine Street a v hlavních nákupních ulicích čtvrtí. Pronájem v obchodních centrech také ožil, když si nové mezinárodní značky (např. Mango, Nike) otevřely prodejny ve velkých centrech jll.com. Efektivní nájmy v maloobchodu v roce 2024 sice ochladly (+1,1 % oproti +3,9 % v roce 2023) jll.com, což odráží snahu pronajímatelů zaplnit prostory, ale celkově je výhled maloobchodního sektoru pozitivní. Jak uvedla jedna komerční zpráva, maloobchodní trh v Montrealu se utahuje napříč všemi typy nemovitostí a oblastmi, což je podpořeno minimální novou výstavbou a rostoucí poptávkou nájemců jll.com jll.com. Stručně řečeno, zatímco kanceláře bojují, průmyslové a maloobchodní segmenty montrealských komerčních nemovitostí zůstávají zdravé a v některých případech se rozšiřují, což vyvažuje celkovou výkonnost trhu.

Trendy a ceny na rezidenčním trhu v roce 2025

Ceny domů v roce 2025 – Po mírné korekci v letech 2022–23 jsou ceny domů v Montrealu v roce 2025 opět na vzestupu. Průměrná cena domu v metropolitní oblasti dosáhla zhruba 660 000–670 000 $ do poloviny roku 2025, čímž překonala předchozí maximum z roku 2022 wowa.ca. To představuje jednociferný meziroční nárůst (~7–9 % YoY) wowa.ca – tempo, které převyšuje inflaci i růst příjmů, ale je umírněnější než zběsilé více než 20% zisky během boomu v roce 2021. Je pozoruhodné, že růst cen v Montrealu překonal ostatní hlavní kanadská města v tomto roce: zatímco Toronto a Vancouver se v některých čtvrtletích potýkaly s stagnujícími nebo klesajícími cenami, Montreal dosáhl nových maxim wowa.ca. Analytici to přisuzují relativní dostupnosti a dynamice nabídky v Montrealu. I po deseti letech rychlého růstu (referenční cena domu v Montrealu vzrostla od roku 2015 o 105 %, což je mnohem více než 67 % v Torontu wowa.ca), typický dům ve městě (~570 000 $ referenční cena wowa.ca) stále stojí o 40–50 % méně než v Torontu nebo Vancouveru wowa.ca. Tento rozdíl znamená, že Montreal měl při zvýšení úrokových sazeb méně „pěny“ k odepsání a zůstalo více prostoru pro opětovný růst cen, jakmile se poptávka vrátila.

Podle typu nemovitosti zaznamenaly v roce 2025 nejsilnější růst cen rodinné domy (samostatně stojící). Mediánová cena samostatně stojícího domu v oblasti Montreal CMA dosáhla 633 250 $ (údaje za srpen), což je přibližně +7 % oproti srpnu 2024 apciq.ca. Ve skutečnosti ceny domů na ostrově Montreal rostly ještě rychleji (+10 % meziročně) apciq.ca, což ukazuje na silnou konkurenci kvůli omezené nabídce v centru města. Tento segment poháněly rodiny a kupující, kteří si polepšují, často s existujícím vlastním kapitálem, který mohou využít apciq.ca. Mnoho atraktivních domů nadále získávalo více nabídek, zejména pokud byly ihned k nastěhování a dobře situované, což vedlo k prodejům nad požadovanou cenou. Domy vyžadující rekonstrukci nebo s ambiciózní cenou však mohly zůstávat na trhu déle – nová realita, protože kupující jsou citlivější na cenu a úrokové náklady se zvyšují blog.remax.ca blog.remax.ca.

Byty v Montrealu měly v roce 2025 umírněnější vývoj. Mediánová cena bytu (~422 000 $ k srpnu) vzrostla meziročně asi o 3–4 % wowa.ca, což zaostává za trhem rodinných domů. Jedním z faktorů je dostatečná nabídka: Montreal zažil vlnu výstavby bytů za poslední dekádu a mnoho jednotek prodaných v předprodeji během období nízkých sazeb je nyní dokončováno. Skutečně, rok 2025 je vrcholným rokem dokončování bytů, což přispívá k nárůstu aktivních nabídek a dává kupujícím více možností mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. V centru města se byty vlastněné investory dostaly pod tlak – někteří investoři, kteří koupili v předvýstavbě, nyní prodávají, protože je úrokové náklady převyšují výnosy z pronájmu cmhc-schl.gc.ca. Podle Kanadské korporace pro hypotéky a bydlení (CMHC) rekordní počet nově dokončených bytů v roce 2025 a oslabující nájmy pravděpodobně udrží růst cen bytů v Montrealu na uzdě cmhc-schl.gc.ca. Ve skutečnosti některé oblasti s vysokou koncentrací bytů, jako je čtvrť Griffintown (Sud-Ouest), zaznamenaly letos mírný pokles cen (–1,8 % meziročně u bytů) centris.ca. Přesto byty zůstávají nejdostupnější možností pro kupující poprvé a poptávka po dobře oceněných jednotkách je stabilní. Byty v okrajových předměstích a v středně drahých čtvrtích zaznamenaly slušné zhodnocení (např. byty v Côte-des-Neiges/NDG vzrostly v průměru o ~+17 % meziročně centris.ca, což možná odráží zájem mladých profesionálů o tyto oblasti). Celkově je trh s byty v Montrealu vyvážený – velké množství nabídek znamená, že kupující mají čas na rozhodnutí a prodávající upravují svá očekávání, někdy přijímají nabídky pod požadovanou cenou nebo delší dobu do uzavření obchodu blog.remax.ca.

Trh s plexy – typické montrealské dvojdomy/trojdomy pro více rodin – zažil obzvlášť silný rok. O malé výnosové nemovitosti (2–5 jednotek) byl obnovený zájem investorů, protože poptávka po nájemním bydlení ve městě zůstává vysoká. Mediánová cena plexu kolem 840 000 $ vzrostla o 10 % meziročně wowa.ca, což předčilo ostatní kategorie. Srpnové prodeje plexů vzrostly o 23 % meziročně apciq.ca, což vedlo všechny segmenty. S vyššími úrokovými sazbami potřebují noví investoři na tyto nemovitosti větší akontace, ale mnoho z nich přitahují rostoucí nájmy a touha po příjmu z pronájmu na pokrytí nákladů na hypotéku. Navíc někteří potenciální kupci domů se rozhodují pro tzv. „house hacking“ – koupí plex, bydlí v jedné jednotce a ostatní pronajímají – jako způsob, jak si dovolit vlastnictví domu ve městě. Tento trend pomohl tomu, že se plexy staly jedním z nejrychleji prodávaných typů nemovitostí v roce 2025.

Pokud jde o rovnováhu trhu, rezidenční sektor v Montrealu v roce 2025 lze charakterizovat jako napjatý, ale ne přehřátý. Poměr prodejů k novým nabídkám v Montrealu zůstal kolem 50–60 %, což ukazuje na vyvážené až prodávajícím nakloněné podmínky wowa.ca. Aktivních nabídek mírně přibylo (nárůst ~4–5 % oproti roku 2024) apciq.ca, částečně díky větší nabídce bytů. Kupující mají o něco více možností než během pandemického šílenství a nemovitosti se v průměru prodávají o něco déle (kolem 60–70 dní na trhu jak pro domy, tak pro byty k 1. čtvrtletí centris.ca). Výrazně se také vrátily podmíněné nabídky – což je výrazná změna oproti bezpodmínečnému „kup teď, prohlédni později“ přístupu z roku 2021. V roce 2025 prodávající stále častěji přijímají nabídky podmíněné financováním nebo prodejem stávající nemovitosti kupujícího, což odráží vyrovnanější vyjednávací pozici blog.remax.ca blog.remax.ca.

Nicméně celkový trend v roce 2025 je ve znamení oživení a důvěry na trhu s bydlením. Skutečnost, že průměrná cena domu v Montrealu je přibližně o 41 % vyšší než před pěti lety wowa.ca, navzdory zásahům v podobě zvyšování úrokových sazeb a pandemie, svědčí o trvalé poptávce a omezené nabídce. Většina této poptávky je organická – je poháněna Montrealčany, kteří si pořizují lepší bydlení, nebo vznikem nových domácností – spíše než spekulativním přeprodáváním nebo zahraničním kapitálem. Město má srovnatelnou dostupnost bydlení (hypotéky zde jsou často poloviční oproti Torontu za podobný dům), což mu poskytlo určitou ochranu; majitelé zde byli obecně schopni lépe zvládnout zvyšování sazeb a méně jich bylo nuceno prodávat v tísni desjardins.com. Montreal tak nezažil prudkou korekci cen v roce 2023 jako některé jiné trhy a do roku 2025 vstoupil v silnější pozici. Pokud vůbec, trh s bydlením v Montrealu do jisté míry vzdoruje ekonomické gravitaci – i když kanadské HDP v polovině roku 2025 mírně pokleslo a obavy z recese vzrostly, montrealské nemovitosti zůstaly „mimořádně dynamické“, podpořené faktory jako mírně nižšími hypotečními sazbami, prodlouženou dobou splatnosti úvěrů a prostou potřebou bydlení převyšující nabídku apciq.ca apciq.ca.

Investiční příležitosti a růstové oblasti

Navzdory vysokým cenám Montreal v roce 2025 nadále nabízí atraktivní příležitosti pro investice do nemovitostí, a to jak v tradičních nemovitostech, tak v nově vznikajících segmentech. Investoři – od místních pronajímatelů po velké instituce – strategicky cílí na segmenty a lokality s potenciálem růstu:

1. Nájemní bydlení a multifunkční rozvoj: S tím, jak nájmy rostou a přetrvává nedostatek bydlení, účelově stavěné nájemní byty se staly žhavou investiční oblastí. Federální zrušení DPH na novou výstavbu nájemního bydlení (zavedeno koncem roku 2023) okamžitě zlepšilo ekonomiku projektů pro developery canada.ca, a Montreal z toho může těžit díky vysokému podílu nájemníků. Sledujeme obnovený zájem o výstavbu bytových domů a přeměnu jiných typů nemovitostí na bydlení. Například někteří developeři přeměnili starší kancelářské budovy na nájemní byty nebo studentské koleje v centru města renx.ca, čímž využívají prázdné kancelářské prostory a silnou poptávku ze strany univerzitních studentů. Nízká neobsazenost nájemních bytů ve městě a příliv studentů a nově příchozích činí z multifunkčních aktiv (od malých plexů po velké bytové bloky) relativně bezpečnou sázku – stabilní příjem s potenciálem kapitálového zhodnocení, jak poroste hodnota pozemků.

2. Rozvíjející se čtvrti: Investoři se také dívají mimo tradiční luxusní čtvrti Montrealu a zaměřují se na nově vznikající oblasti s růstovým potenciálem. Dvě významné zóny jsou jihozápadní městská část a východní konec. Jihozápad (oblasti jako Verdun, Saint-Henri, Pointe-St-Charles) je na vzestupu již několik let a nadále přitahuje mladé profesionály a rodiny díky novým službám a dopravě (nové stanice lehkého metra REM a stávající linky metra zlepšují dostupnost). Mezitím jsou v centru pozornosti čtvrti východního konce, jako Hochelaga-Maisonneuve, Mercier a ještě dále na východ v Rivière-des-Prairies. Tyto oblasti nabízejí dostupnější vstupní ceny – často o 20–40 % nižší než průměry na ostrově centris.ca – a procházejí revitalizací. Zpráva Centris za 1. čtvrtletí vyzdvihla Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles jako oblast s vysokou poptávkou po rodinných domech, kde zhlédnutí inzerátů vzrostlo o 9 % a prodeje prudce stouply centris.ca. Investoři vidí potenciál, jak tyto čtvrti přidávají služby a jak infrastruktura (například prodloužení linek metra nebo vylepšené dálnice) zvyšuje jejich dostupnost. Východní konec také těží z městských programů zaměřených na podporu rozvoje v historicky opomíjených oblastech. V příštích několika letech jsou podél hlavních koridorů, jako je Notre-Dame Street East a okolí Olympijského parku, plánovány projekty smíšeného využití, které by mohly přinést solidní výnosy pro včasné investory.

3. Komerční segmenty – průmyslové nemovitosti, datová centra a další: Na komerční straně zůstávají průmyslové nemovitosti v Montrealu „hvězdnou“ investicí. Skladové a logistické prostory jsou nedostatkové a e-commerce společnosti, distributoři i výrobci jsou ochotni platit prémiové nájmy za možnost být ve městě nebo v jeho blízkosti. Jak již bylo zmíněno, průmyslová neobsazenost je velmi nízká a nájmy rostou, což zajišťuje spolehlivý růst příjmů pro majitele. Investoři, kteří průmyslové objekty pořídili před rokem 2020, zaznamenali prudký nárůst hodnoty, a i při dnešních vyšších cenách mnoho fondů stále hledá montrealské sklady vzhledem k očekávanému 8–12% růstu nájmů v roce 2025 joerullier.com. Navíc nemovitostní typy nové ekonomiky získávají na popularitě – například datová centra se stala žádanou třídou aktiv. Díky chladnému klimatu Montrealu (vhodnému pro chlazení serverů) a levné elektřině se rozšiřuje výstavba datových center, která přitahují kapitál od specializovaných investorů. Chladírenské sklady (sloužící potravinářskému řetězci) jsou dalším segmentem, který je označován za „nejlepší sázku“ v kanadských realitách pro rok 2025 pwc.com, a montrealský přístav a agropotravinářský průmysl z něj činí ideální lokalitu. Tyto specializované typy nemovitostí stírají hranici mezi realitami a infrastrukturou a jsou vnímány jako příležitosti s vysokým růstem v jinak zralém trhu pwc.com.

4. Byty určené k pronájmu & studentské bydlení: Obrovská studentská populace Montrealu (čtyři hlavní univerzity a řada vysokých škol) zajišťuje silnou poptávku po studentském bydlení – investičním segmentu, který nyní získává větší pozornost. Firmy začaly přestavovat nebo stavět rezidence určené pro studenty a mladé profesionály. Například významná kancelářská budova v centru byla zakoupena za účelem vytvoření 69 jednotek studentského bydlení do poloviny roku 2025 costar.com. Po zpřísnění pravidel pro Airbnb se mnoho investorů, kteří dříve provozovali krátkodobé pronájmy, může přesunout ke studentským nebo dlouhodobým pronájmům, což by mohlo zvýšit nabídku legálních nájemních jednotek. Město i provincie také signalizovaly podporu projektům dostupného bydlení, a to prostřednictvím nízkoúročených půjček a pobídek. Někteří zkušení investoři spolupracují s neziskovkami nebo vládními programy na výstavbě smíšeného bydlení, které sice přináší o něco nižší výnosy, ale díky grantům či dotacím snižuje riziko.

5. Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD): Probíhající rozšiřování veřejné dopravy v Montrealu, zejména Réseau Express Métropolitain (REM), vytváří mikro-hotspoty pro nemovitosti. První úseky REM byly otevřeny v letech 2023–2024 (spojují centrum města s jižním břehem) a budoucí větve povedou na letiště a West Island. Pozemky a nemovitosti v okolí stanic REM (např. Brossard na jižním břehu a budoucí zastávky na West Islandu jako Pointe-Claire) nabývají na hodnotě, protože developeři plánují nové byty, maloobchodní a kancelářská centra, aby využili lepší dopravní dostupnost. Investoři hledající růst mohou tyto oblasti kolem stanic cílit včas. Podobně jakýkoli pokrok v dlouho diskutovaném prodloužení metra Blue Line na východě by mohl zvýšit hodnotu nemovitostí v čtvrtích podél navrhované trasy.

6. Kreativní přestavby & udržitelnost: Nově se objevující příležitostí je konverze a opětovné využití stávajících nemovitostí v reakci na změny trhu. Kromě přestaveb kanceláří na bydlení je zájem i o přeměnu velkých maloobchodních nebo nevyužitých komerčních areálů na smíšené komunity. Úřady v Montrealu takové kreativní přestavby podporují, aby řešily potřeby bydlení a omezily městskou degradaci. Navíc zelené renovace budov jsou rostoucí oblastí, protože majitelé investují do energetické účinnosti a udržitelných vylepšení (částečně kvůli rostoucím uhlíkovým regulacím). To vytváří příležitosti pro firmy specializující se na renovace starších montrealských trojdomků nebo komerčních budov moderními, ekologickými systémy – jde o úzký, ale rostoucí investiční směr.

Shrnuto, i když snadné zisky z rychlého růstu cen nemovitostí jsou minulostí oproti nedávné horečce, realitní trh v Montrealu v roce 2025 stále nabízí bohaté příležitosti. Investoři jen mění strategii: zaměřují se na aktiva generující příjem (pronájmy, průmyslové nemovitosti) a hodnotové investice (konverze, rozvíjející se oblasti) místo čisté spekulace na rychlé zhodnocení. Silné základy města – diverzifikovaná ekonomika, rostoucí populace (zatím) a relativní cenová dostupnost – z něj činí atraktivní místo pro investice s horizontem středně až dlouhodobým.

Regulační a politické změny ovlivňující nemovitosti

Trh s nemovitostmi v Montrealu (a obecně v Kanadě) v roce 2025 je ovlivňován nejen ekonomikou, ale také vlnou nových regulací a politik. Vlády na všech úrovních zavedly opatření, která mají zkrotit ceny bydlení, zvýšit nabídku nebo chránit spotřebitele – a tato opatření mají hmatatelné dopady na dynamiku montrealského trhu.

Zákaz nákupu pro zahraniční kupce prodloužen: Jednou z nejvýznamnějších politik je federální zákaz nákupu rezidenčních nemovitostí zahraničními kupci. Původně šlo o dvouleté opatření (2023–2024), tento zákaz byl prodloužen o další dva roky do 1. ledna 2027 canada.ca. Nerezidentní cizinci a zahraniční společnosti mají zakázáno kupovat domy v Kanadě, s několika výjimkami. V Montrealu nebyly nákupy zahraničních kupců nikdy tak rozšířené jako ve Vancouveru nebo Torontu, ale tento zákon dále ochladil jakoukoli spekulativní poptávku ze zahraničí. Luxusní segmenty v Montrealu (byty v centru, luxusní domy ve Westmountu) pravděpodobně zaznamenaly určitý dopad tohoto zákazu. Upřednostněním domácích kupců měla politika za cíl trochu usnadnit místním obyvatelům konkurenci, i když kritici poznamenávají, že zahraniční kupci tvořili jen malou část trhu. Přesto toto prodloužení signalizuje, že tvůrci politiky pečlivě sledují bydlení jako třídu aktiv a snaží se zajistit, aby „domy byly určeny k bydlení, ne jen k investicím“ – jak uvedla ministryně financí canada.ca.

Daň z nevyužívaných nemovitostí: Spolu se zákazem nákupu zavedla federální vláda také daň z nevyužívaných nemovitostí (UHT) – roční daň ve výši 1 % z hodnoty rezidenčních nemovitostí, které jsou prázdné nebo nevyužívané a vlastněné nerezidenty, necizinci canada.ca. Platná od roku 2022, UHT nutí zahraniční vlastníky buď pronajímat jednotky, nebo čelit daňovému postihu. V Montrealu, kde je ve srovnání například s Vancouverem relativně málo prázdných luxusních bytů, může být přímý dopad UHT omezený. Ale doplňuje širší postoj odrazování od spekulativního držení nemovitostí. Bohatí mezinárodní kupci nyní čelí jak zákazu nákupu, tak dani z držení, což pravděpodobně v uplynulých dvou letech odradilo některé zahraniční investice do montrealských nemovitostí.

Zásah proti krátkodobým pronájmům: Na místní úrovni Montreal zavedl jednu z nejpřísnějších kanadských regulací krátkodobých pronájmů v letech 2024–2025. S odkazem na dostupnost bydlení a veřejnou bezpečnost nyní město zakazuje pronájmy ve stylu Airbnb po většinu roku, povoluje krátkodobé pronájmy pouze během vymezeného letního období (přibližně od 10. června do 10. září) a pouze těm, kteří mají řádná povolení thelogic.co. Ve skutečnosti je mimo letní festivalovou sezónu pronájem obydlí na méně než 31 dní zakázán v celém Montrealu, kromě malé turistické zóny v centru. Tento dramatický krok přišel poté, co smrtící požár v nelegálním Airbnb na začátku roku 2023 posílil politickou vůli prosazovat pravidla. Dopad: Investoři, kteří koupili byty nebo apartmány čistě za účelem příjmů z Airbnb, přišli o svůj obchodní model. Očekává se, že mnoho těchto jednotek se vrátí na trh s dlouhodobými pronájmy nebo budou prodány. To by mohlo mírně zvýšit nabídku pronájmů v žádaných oblastech (mírně snížit míru neobsazenosti) a mohlo by to vyvinout určitý tlak na pokles cen bytů v budovách, kde bylo Airbnb rozšířené. Celkově je cílem zásahu proti krátkodobým pronájmům uvolnit bytový fond pro obyvatele a ochladit ceny nájmů a první známky ukazují, že tisíce nabídek na Airbnb zmizely a více pronájmů se objevuje na tradičních webových stránkách s nájmy.

Pravidla pro hypotéky a financování: V roce 2025 došlo k určitým úpravám hypotečních pravidel, které mají kupujícím pomoci vyrovnat se s vysokými úrokovými sazbami. Kanadští regulátoři a věřitelé například projevili flexibilitu tím, že v některých případech umožnili delší dobu splatnosti hypotéky. Zatímco standardní doba splatnosti pro pojištěné hypotéky zůstává 25 let, některé banky prodlužují splatnost až na 30 let (nebo více, v případě obnovy, kdy by platby výrazně vzrostly), aby zabránily nesplácení apciq.ca. To efektivně snižuje měsíční splátky pro domácnosti pod tlakem, i když za cenu pomalejšího splácení jistiny. Kromě toho došlo k „uvolnění“ kritérií pro hypoteční pojištění – například v polovině roku 2024 vláda mírně zvýšila limit pro pojištěné hypotéky (umožnila, aby se do některých programů pro první kupce kvalifikovaly i nemovitosti nad 1 milion dolarů) a zavedla účet First Home Savings Account, který má kupujícím pomoci naspořit na akontaci canada.ca. Ekonomové z Desjardins poznamenali, že „uvolněnější pravidla pro hypoteční pojištění“ v kombinaci s nižšími úrokovými sazbami přesvědčily některé kupující, aby v roce 2025 konečně vstoupili na trh desjardins.com. Existuje také politický tlak na přehodnocení hypotečního zátěžového testu, pokud sazby zůstanou vysoké; ačkoli k žádným změnám do roku 2025 nedošlo, skutečnost, že typické 5leté fixní sazby klesly z přibližně 5,5 % v roce 2023 na přibližně 4,5 % na konci roku 2024, dala kupujícím o něco více prostoru blog.remax.ca.

Pobídky pro výstavbu bydlení: Aby se řešila nabídka, různé úrovně vlády zavedly pobídky. Housing Accelerator Fund (federální) začal v roce 2024 financovat Montreal s cílem zjednodušit schvalování a podpořit rychlejší výstavbu bydlení, s cílem přidat v příštím desetiletí desítky tisíc jednotek canada.ca. Samotné město Montreal má vyhlášku (často označovanou jako pravidlo „20-20-20“, zavedené v roce 2021), která vyžaduje, aby mnoho nových rezidenčních projektů zahrnovalo podíl dostupného bydlení, bytů pro rodiny nebo příspěvků do městských bytových fondů. Tato politika inkluzivního územního plánování zůstává v platnosti i v roce 2025, což znamená, že developeři musí ve svých projektech počítat s veřejným přínosem. I když to zvyšuje náklady na projekty, cílem je zajistit, aby nový rozvoj přinášel užitek širokému spektru obyvatel, nejen segmentu luxusního bydlení.

Quebecká provinční vláda byla také aktivní: rozšířila daňový kredit na renovace, aby podpořila renovace nájemních budov (zlepšení kvality a bezpečnosti) a investovala do sociálního bydlení na podporu nejzranitelnějších skupin obyvatel. Kromě toho provincie oznámila v roce 2025 plány na omezení dočasných zahraničních pracovníků a mezinárodních studentů (součást širší populační strategie) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, což by v příštích letech mohlo nepřímo zmírnit poptávku po bydlení v Montrealu, pokud přijde méně nově příchozích. Tato politika je kontroverzní, protože staví dostupnost bydlení proti cílům v oblasti imigrace.

Zdanění: Montrealské daně z nemovitostí a poplatky doznaly určitých úprav. Město pokračovalo s extra vysokou sazbou na daň z převodu nemovitosti („vítací daň“) pro drahé nemovitosti – prodeje nad cca 1,1 milionu dolarů podléhají dani 3 %+ z částky nad tento práh wowa.ca. V roce 2025 se hovořilo (ale zatím nebylo zavedeno) o městské daní z neobydlených domů podobné Torontu a Vancouveru, aby se zabránilo tomu, že jednotky zůstávají prázdné. Mezitím na celostátní úrovni nyní investoři do pronájmů čelí federální dani proti rychlému přeprodeji: prodej rezidenční nemovitosti do 12 měsíců od nákupu znamená, že zisk je zdaněn jako podnikatelský příjem (100% zdanitelný), pokud se neuplatní výjimka. Toto bylo zavedeno v roce 2023, aby se zabránilo spekulativním přeprodejům, a zůstává v platnosti, což ovlivňuje chování investorů směrem k dlouhodobějšímu držení.

Souhrnně lze říci, že regulační prostředí roku 2025 se vyznačuje silným tlakem na dostupnost a nabídku bydlení: odrazování zahraniční a spekulativní poptávky, přesun investic směrem k pronájmům, ochrana nájemníků (např. prostřednictvím zákazů Airbnb) a motivace developerů k výstavbě více a levnějších jednotek. Montrealský trh, tradičně více regulovaný (Quebec má silnou ochranu nájemníků a historii sociálního bydlení), tyto změny absorbuje. Bezprostředním výsledkem je trh, který je o něco méně hektický a více zaměřený na koncové uživatele. Například prodloužený zákaz pro zahraniční kupce zajišťuje, že poptávka je převážně místní, a skutečně, montrealské oživení v roce 2025 bylo taženo místními kupci (prvokupci a těmi, kdo si polepšují), a to díky nízkým úrokovým sazbám, nikoli zahraničnímu kapitálu. Pokud tyto politiky budou pokračovat, Montreal by mohl v dlouhodobém horizontu zažít zdravější trh s bydlením – výzvou však bude zajistit dostatek nových domů, aby byla uspokojena poptávka, aniž by ceny opět prudce rostly.

Přehled čtvrtí: Ceny napříč Montrealem

Montreal je často popisován jako město čtvrtí, z nichž každá má svůj vlastní charakter a cenovku. Trh v roce 2025 zvýraznil rozdíly mezi těmito oblastmi – některé čtvrti dosáhly nových cenových maxim, zatímco jiné zůstaly relativně dostupné (nebo dokonce zaznamenaly pokles cen v určitých segmentech). Zde je přehled montrealských realit podle regionů, který ukazuje, jak se ceny liší:

Luxusní enklávy – Westmount & Outremont: Na nejvyšší úrovni zůstávají enklávy jako Westmount (nezávislé město na ostrově) a Outremont (rezidenční čtvrť vyšší třídy) nejdražšími oblastmi Montrealu. Tyto sektory jsou „vyhrazeny pro vybranou hrstku bohatých kupců“ centris.ca. Přesné průměrné ceny se mohou měnit v závislosti na několika prodejích luxusních nemovitostí, ale není neobvyklé vidět střední ceny rodinných domů výrazně nad 1,5–2 miliony dolarů v těchto čtvrtích. Například sousední město Mont-Royal (TMR) zaznamenalo průměrnou cenu domu 2,02 milionu dolarů na začátku roku 2025, což je meziroční nárůst o 14,5 % centris.ca – což ukazuje na poptávku po bohatých čtvrtích. Ve Westmount a Outremont si prostorné domy z minulého století a blízkost špičkových škol udržují vysokou hodnotu. Tyto trhy jsou izolované; i když úrokové sazby rostly, mnoho kupujících zde nakupuje za hotové nebo má značné bohatství. Proto tyto luxusní oblasti zaznamenaly pokračující růst v roce 2025 a velmi nízkou nabídku – ale tvoří jen malý zlomek celkových prodejů (ve Westmount bylo tak málo prodejů, že oficiální statistiky často jeho průměry vynechávají centris.ca).

Trendy městské čtvrti – Plateau-Mont-Royal, Ville-Marie: Plateau a Ville-Marie (centrum) jsou známé svou kombinací historických činžáků, bytů a živého pouličního života. V roce 2025 byl jejich realitní výkon poněkud smíšený. Le Plateau-Mont-Royal, kdysi ta hip (nyní drahá) čtvrť, se zdá, že dosahuje cenového stropu. Průměrná cena bytu na Plateau byla kolem 605 000 $ v 1. čtvrtletí, v podstatě beze změny (+0,3 %) oproti předchozímu roku centris.ca. To naznačuje, že kupující odmítají další zvyšování cen v této oblasti, nebo si vybírají perspektivnější lokality. Ikonické triplexy na Plateau nyní často dosahují ceny přes 1 milion dolarů, což ztěžuje cash flow pro investory a vstup pro mladé rodiny, což ochlazuje aktivitu. Ville-Marie, která zahrnuje centrum a Starý přístav, zaznamenala mírný růst cen bytů (~4 % meziročně, průměrně ~565 000 $) centris.ca. Trh s byty v centru má stále dostatek nabídky (dokončené nové věže a další na cestě) a jak bylo zmíněno dříve, investory vlastněné jednotky se dávají do prodeje, což tlumí růst cen. Přesto centrum zůstává atraktivní pro ty, kteří chtějí městský životní styl; ceny jsou výrazně nižší než v centru Toronta, takže někteří meziprovinční kupci nacházejí hodnotu v montrealských bytech v centru.

Rodinně přívětivý západ – NDG, CSL, DDO: Západní část Montrealu a předměstí West Island zaznamenaly solidní zhodnocení, protože rodiny hledají více prostoru a zahrady. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), velká centrální čtvrť, zaznamenala průměrnou cenu rodinného domu 1,24 milionu $ (+6,3 % meziročně) a byty ~626 tisíc $ (+16,6 % meziročně!) centris.ca. NDG nabízí řadové domy a byty v dostupnějším cenovém rozmezí (na montrealské poměry) a zdá se, že zažívá boom, zejména v segmentu bytů – možná proto, že o ně mají zájem lidé, kteří zmenšují bydlení, a mladí profesionálové místo dražšího centra/Plateau. Côte-Saint-Luc (předměstí sousedící s NDG) má také vysoké průměrné ceny (~1 milion $ domy, 536 tisíc $ byty) centris.ca, což odráží jeho atraktivitu pro střední třídu a důchodce (jde převážně o anglofonní oblast se silnými službami).

Dále na západ, West Island předměstí jako Dollard-des-Ormeaux (DDO) a Pointe-Claire zažily boom. Průměrná cena domu v DDO vyskočila na ~883 tisíc $ (+13,7 % meziročně), byty ~512 tisíc $ (+16,8 %) centris.ca. To je pravděpodobně dáno přitažlivostí předměstí a možná i linkou REM, která nyní spojuje DDO s centrem za 30 minut, což zvyšuje jeho atraktivitu. Beaconsfield a Kirkland, města vyšší střední třídy na West Islandu, se blíží hranici 1 milionu $ za průměrný dům (kolem 985 tisíc $ a 1,0 milionu $) centris.ca. Jak práce na dálku umožňuje větší flexibilitu, někteří kupující volí tato předměstí kvůli větším domům, přičemž stále spoléhají na zlepšenou dopravu (REM) pro občasné dojíždění. West Island je celkově růstovou oblastí, která zmenšuje historický rozdíl mezi městem a předměstími.

Dostupné a rostoucí – Východní a severní části: Na opačném konci spektra se nejdostupnější čtvrti Montrealu nacházejí na východě a severu a mnohé z nich zaznamenaly v roce 2025 výraznou aktivitu. Jak zdůrazňuje Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) vyniká. S průměrnou cenou rodinného domu 571 658 $ v 1. čtvrtletí 2025 centris.ca je to přibližně o 40 % méně než průměr na ostrově. To přilákalo vlnu kupujících – RDP-PAT tvořila 11 % všech zhlédnutí inzerátů na Centris a objem prodeje vzrostl o 22 % centris.ca. Kupující, zejména mladé rodiny, láká možnost samostatně stojícího domu v rozmezí 500 tisíc dolarů – což je v centrálním Montrealu nemožné. Mírně odlehlá poloha RDP-PAT (východní cíp ostrova) je kompenzována slušnou dopravní dostupností (příměstské vlaky, blízké metro, plánovaná rozšíření) a zlepšenou občanskou vybaveností. Obliba této čtvrti v roce 2025 naznačuje skutečný posun: mnoho lidí je ochotno vyměnit delší dojíždění za dostupnější bydlení.

Podobně Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) zůstává baštou relativní dostupnosti v těsné blízkosti centra. Zajímavé trendy zde: ceny rodinných domů klesly o 7 % oproti loňsku na zhruba 603 000 $ centris.ca, což naznačuje určitou korekci cen nebo změnu ve struktuře prodejů (možná se prodalo méně zrekonstruovaných řadových domů). Na druhou stranu ceny bytů v HOMA vzrostly o 7 % na přibližně 426 500 $ centris.ca, což je stále výrazně pod průměrem ostrova. Trh s byty v této oblasti ožívá díky novým projektům a HOMA zůstává jednou z nejlevnějších vnitroměstských oblastí s dostupností metra. Větší nabídka v HOMA dala kupujícím více prostoru, což zmírnilo tlak navzdory silné poptávce centris.ca. Mnozí považují HOMA za čtvrť v přechodu – kavárny a loftové byty mezi starými průmyslovými budovami – a údaje z roku 2025 naznačují, že je stále na vzestupu, ale za dosažitelné ceny, což ji činí atraktivní pro první kupující, kteří byli z jiných čtvrtí cenově vytlačeni.

V montrealském severním konci oblasti jako Ahuntsic a Villeray kombinují dostupnost s blízkostí centra. V Ahuntsic-Cartierville došlo k mírnému poklesu cen domů (–6,6 %), průměrně kolem 846 000 $, ale ceny bytů vzrostly o +8,4 % (~451 000 $) centris.ca. To může odrážet méně prodejů luxusních domů v roce 2025, ale obecně je Ahuntsic stabilní rodinná oblast a jeho byty (často u vody nebo v nových středně vysokých budovách) nabývají na hodnotě. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, různorodá centrální čtvrť, měla průměrnou cenu bytu kolem 510 000 $ (–1,3 % meziročně) centris.ca. Zejména Parc-Extension zaznamenal příliv investorů a gentrifikaci v okolí nového vědeckého kampusu Univerzity v Montrealu. Zastavení růstu cen bytů zde může být způsobeno nadbytkem malých bytových jednotek na trhu (investoři prodávají). Díky přístupu k metru a centrální poloze však tato oblast zůstává zajímavá.

Jižní břeh & Laval: I když nejsou na ostrově, mnoho Montrealanů zvažuje stěhování mimo ostrov kvůli dostupnosti. Ačkoliv se zaměřujeme na samotný Montreal, stojí za zmínku místa jako Laval (na severu) a Longueuil/Brossard (Jižní břeh), kde byly cenové trendy podobné jako na ostrově – mírné nárůsty v roce 2025, přičemž rodinné domy v těchto předměstích se obecně pohybují od středních 500 000 $ do 700 000 $ v závislosti na oblasti (stále levnější než průměr na ostrově Montreal, který je kolem 950 000 $ za dům centris.ca). Jižní břeh těží zejména z REM – nová rychlá linka z Brossardu do centra posílila trh s byty. Tyto okrajové oblasti poskytují úlevu kupujícím, což naopak brání tomu, aby ceny na ostrově ještě více přehřívaly.

Shrnuto, rozdělení cen v montrealských čtvrtích v roce 2025 ukazuje obrovský rozsah: od startovacích bytů pod 400 000 $ v okrajových oblastech až po vily přesahující 3–4 miliony $ ve Westmountu. Klíčovou změnou letos bylo, že nejdostupnější oblasti zaznamenaly nejrychlejší růst prodejů (protože tam směřovali kupci) a některé tradičně žhavé oblasti stagnovaly kvůli limitům dostupnosti. Tento „dvourychlostní“ trh – odolnost luxusního segmentu a šílenství v levnějším sektoru – zdůrazňuje trvalou výzvu Montrealu: poptávka je široká a celoměstská, ale nabídka je omezená, zejména v nižších cenových segmentech. Čtvrti, které dokážou přidat bydlení (např. přestavbou starých průmyslových zón na východě), pravděpodobně zaznamenají růst cen, jak se stanou novou hranicí pro mladé kupce, zatímco nasycené drahé oblasti mohou zaznamenat plošší růst, pokud kupci už prostě nemohou více utratit.

Ekonomické a demografické faktory ovlivňující poptávku

Nemovitosti neexistují ve vakuu; montrealský trh s bydlením a komerčními nemovitostmi v roce 2025 je výrazně ovlivňován širšími ekonomickými a demografickými proudy. Hraje zde roli několik klíčových faktorů:

Proudění obyvatelstva a poptávka po bydlení: Populace Montrealu zažívá horskou dráhu. Po letech mírného růstu město zaznamenalo nárůst populace v letech 2022–2024, a to především díky rekordní mezinárodní imigraci do Kanady. Quebec v roce 2024 přivítal vysoký počet imigrantů (populace provincie vzrostla o ~155 000 za ten rok) a Montreal jako ekonomické centrum mnoho z nich absorboval coastreporter.net. Skutečně, v letech 2023–2024 vedl Montreal růst populace v provincii s +4,2 % (přibylo ~91 300 lidí) – výjimečně vysoké číslo, poháněné „zcela imigrací“ statistique.quebec.ca. Tento příliv, v kombinaci s návratem studentů po pandemii, prudce zvýšil poptávku po bydlení, zejména po nájemních bytech a startovacích domech.

Je tu však zvrat: v polovině roku 2025 začali tvůrci politik brzdit růst populace kvůli bytové krizi. Federální vláda oznámila plány na zmírnění úrovně imigrace (zejména dočasných rezidentů, jako jsou zahraniční studenti) a vláda Quebecu plánuje snížit počet dočasných zahraničních pracovníků o ~9 % během tří let montreal.citynews.ca. Statistický úřad Quebecu dokonce předpovídá, že populace provincie by mohla do roku 2030 klesnout o 80 000, pokud tyto trendy přetrvají montreal.citynews.ca, přičemž populace samotného Montrealu by mohla klesnout o ~5 % – což je prudký obrat oproti předchozím prognózám montreal.citynews.ca. Hlavním důvodem je plánované „dočasné snížení počtu migrantů“ – méně zahraničních studentů a pracovníků povolených ke vstupu montreal.citynews.ca – spolu s nízkou porodností. Pokud by populace Montrealu skutečně stagnovala, znamenalo by to v střednědobém horizontu ochlazení růstu poptávky po bydlení. I v případě nulového růstu populace se však očekává, že počet domácností stále poroste (o ~0,8 %) montreal.citynews.ca kvůli menší velikosti domácností a stárnoucí populaci, která potřebuje samostatné bytové jednotky. V praxi to znamená, že i když bude méně nových lidí, více seniorů žijících o samotě a více mladých lidí, kteří nevstupují do partnerských vztahů tak brzy, znamená, že poptávka po bydlení neklesá přímo úměrně s populací. To by mohlo udržet tlak na bydlení, i když méně intenzivně.

Trendy zaměstnanosti a příjmů: Ekonomika Montrealu v roce 2025 byla smíšená. Po silném oživení po COVIDu růst zpomalil v letech 2023–24 a v polovině roku 2025 Kanada vstoupila do období stagnujícího HDP s obavami z mírné recese. Reálný HDP Quebecu byl „na sestupné trajektorii od dubna [2025]“ apciq.ca a na celostátní úrovni produkce dokonce ve 2. čtvrtletí mírně poklesla. Toto ekonomické ochlazení by obvykle tlumilo poptávku po nemovitostech – nejistota v zaměstnání může lidi přimět odkládat nákup domů nebo rozšiřování kanceláří. Skutečně, důvěra spotřebitelů v Montrealu byla opatrná blog.remax.ca. Přesto trh s bydlením vzdoroval této gravitaci až do konce roku 2024 a začátku roku 2025. Jedním z faktorů byla očekávání ohledně úrokových sazeb – lidé předpokládali, že po rychlém zvyšování sazeb v roce 2022 přijde úleva. Ve 4. čtvrtletí 2024 klesly výnosy dluhopisů a 5leté fixní hypoteční sazby skutečně poklesly, což vyvolalo vlnu nákupů (Re/MAX zaznamenal „zvláště silný“ listopad/prosinec 2024, kdy kupující vstoupili na trh, jakmile sazby mírně klesly) blog.remax.ca. Tento psychologický prvek – koupit dřív, než sazby opět vzrostou / využít, pokud sazby právě trochu klesly – pomohl udržet poptávku i při zpomalujícím HDP.

Trh práce v Montrealu si také v roce 2025 vedl poměrně dobře. Míra nezaměstnanosti ve městě byla kolem celostátního průměru. Důležité je, že ekonomika Montrealu je poměrně diverzifikovaná: odvětví jako technologie, herní průmysl, vizuální efekty, letectví, logistika a vysoké školství tvoří širokou základnu. V roce 2023 došlo globálně k propouštění v technologiích, ale Montreal zůstává technologickým centrem (zejména v AI a herním průmyslu), což přitahuje mladé, často mezinárodní talenty – všichni potřebují bydlení. I když některá odvětví (vývozní výroba) byla zasažena zpomalením obchodu s USA a cly (Kanada a USA měly v roce 2025 menší obchodní spor) desjardins.com, jiná odvětví jako cestovní ruch se silně zotavila, což prospělo pohostinství a maloobchodním nemovitostem v Montrealu. Růst příjmů v Montrealu tradičně zaostával za Torontem, ale růst mezd v letech 2022–2023 zrychlil kvůli nedostatku pracovní síly. Do roku 2025 se růst mezd zpomalil a inflace – i když nižší než v roce 2022 – snížila kupní sílu. Domácnosti byly pod tlakem vyšších nákladů na vše, včetně splátek hypoték. To vedlo k jevům jako je více vícegeneračního bydlení nebo spoluvlastnictví (přátelé nebo sourozenci se spojují, aby koupili duplex), což je stále běžnější mezi prvními kupujícími ve věku kolem 30 let blog.remax.ca.

Úrokové sazby a úvěrové podmínky: Pravděpodobně největším ekonomickým faktorem je prostředí úrokových sazeb. Základní sazba Bank of Canada vzrostla z 0,25 % na začátku roku 2022 na přibližně 5 % v roce 2023, což dramaticky zvýšilo hypoteční sazby. Obyvatelé Montrealu, kteří obnovovali hypotéky v roce 2025, často čelili dvojnásobným úrokovým sazbám a výrazně vyšším splátkám – což představuje riziko pro stabilitu bydlení. Jak bylo zmíněno, mnoho bank reagovalo prodloužením doby splatnosti (některé úvěry se při obnově dočasně změnily na 35–40leté splatnosti, jen aby byly splátky zvládnutelné). Na konci roku 2024 a v roce 2025, když inflace ochladla, Bank of Canada pozastavila zvyšování sazeb a nakonec v září 2025 přistoupila ke snížení sazby cut in September 2025 blog.remax.ca. Toto je přelomový okamžik: první snížení po letech, což signalizuje změnu trendu. I když jedno snížení jen mírně uleví hypotékám s pohyblivou sazbou, má velký vliv na psychologii a budoucí očekávání. Ke konci roku 2025 kupující a investoři věří, že náklady na financování budou postupně klesat v letech 2026–27, což může zvýšit jejich budoucí kupní sílu cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Toto očekávání pohání určitou současnou poptávku (aby se stihlo nakoupit dříve, než ceny dále porostou, až sazby klesnou). Naopak, pokud by sazby zůstaly vysoké nebo dále rostly, trh v Montrealu by mohl výrazně ochladnout. Takže výhled úrokových sazeb (který se konečně zlepšuje) je nyní klíčovým podpůrným faktorem.

Přesto však dostupnost bydlení zůstává problémem. Montreal může být levnější než jiná velká města, ale podle svých vlastních historických měřítek je velmi nedostupný: poměr ceny k příjmu je blízko historických maxim. Domácnost v Montrealu s mediánovým příjmem kolem 76 000 $ si při současných sazbách může dovolit hypotéku asi 260 000 $, což i s výraznou akontací znamená, že jsou omezeni na nemovitosti kolem 325 000 $ nebo méně mortgagesandbox.com. Za tuto cenu je velmi málo obyvatelných nemovitostí, kromě malých bytů nebo vzdálených lokalit. To znamená, že mnoho kupujících poprvé musí spoléhat na „banku mámy a táty“ nebo nákup odkládat. Demograficky to posunulo průměrný věk prvokupce do poloviny 30. let blog.remax.ca. Přítomnost velké studentské a mladé nájemnické populace v Montrealu také znamená, že poptávka po nájmech a startovacích bytech je neustále obnovována, ale tito mladší obyvatelé čelí vysokým překážkám k vlastnictví.

Urbanizace a změny životního stylu: Zajímavé je, že po pandemickém úprku na předměstí se objevují známky částečného obratu: někteří zaměstnavatelé totiž volají lidi zpět do kanceláří alespoň na několik dní v týdnu a jak se první vlna relokací kvůli práci na dálku usazuje, poptávka po městském jádru Montrealu se stabilizuje. Mileniálové, nejpočetnější skupina v kupním věku, obecně oceňují městské vybavení a kratší dojíždění. CMHC předpokládá, že jak opadne novost práce na dálku, více mladých kupujících bude „dávat přednost blízkosti zaměstnání, což podpoří prodeje ve větších městských trzích“ cmhc-schl.gc.ca. To je příznivé pro Montreal, který může nabídnout živý městský život za nižší cenu než větší světová města. Vidíme to na trhu s pronájmy: nájmy v centru Montrealu v letech 2023–25 rostly, jak se studenti a mladí profesionálové vraceli, což znovu učinilo z bytů v centru žádané zboží. Je to připomínka, že na realitní trh v Montrealu mají vliv kulturní a životní faktory – jedinečná kombinace evropského šarmu, festivalů, univerzit a pěších čtvrtí neustále přitahuje lidi a podporuje poptávku po bydlení nad rámec pouhých čísel.

Stárnutí a zmenšování domácností: Na druhé straně má Quebec stárnoucí populaci. Více seniorů znamená více lidí, kteří hledají menší bydlení – z předměstských domů do bytů nebo rezidencí pro seniory (nebo chtějí pomoci svým dětem koupit bydlení předáním vlastního kapitálu). To může zvýšit nabídku na trhu rodinných domů (prázdní hnízda prodávají), ale zároveň zvyšuje poptávku po bytech a apartmánech. Bydlení pro seniory je také rostoucím segmentem komerčních nemovitostí. Demografická změna je pozvolná, ale v příštích 5 letech bude stále významnějším faktorem v nabídce a preferencích bydlení.

Ekonomická rizika: Nakonec mezi makroekonomická rizika, která mohou ovlivnit realitní trh v Montrealu, patří možnost hlubší recese (například pokud by inflace opět vzrostla a sazby zůstaly vysoké, což by vedlo k nárůstu nezaměstnanosti). Zatím „montrealské bydlení vzdorovalo nejistotám, které tíží ekonomický výhled“ apciq.ca, ale vážná recese by pravděpodobně ochladila poptávku a mohla by způsobit mírnou korekci cen, zejména pokud by ztráta zaměstnání zasáhla mladší domácnosti. Dalším faktorem je meziprovinční migrace – Quebec v minulosti ztrácel mnoho obyvatel do Ontaria nebo jinam. Nedávno se tento odliv zpomalil, dokonce během raného covidu obrátil, ale pokud by jazykové zákony (jako Bill 96) nebo méně pracovních příležitostí učinily Quebec méně atraktivním, někteří mladí lidé by mohli odejít, což by snížilo poptávku po bydlení. V současnosti však může relativní cenová dostupnost bydlení v Montrealu paradoxně přilákat lidi z Toronta nebo Vancouveru (existují určité neoficiální důkazy o Kanaďanech, kteří se stěhují do Montrealu, kde jejich peníze mají větší hodnotu).

Shrnuto, poptávku po nemovitostech v Montrealu v roce 2025 podporuje doznívající populační boom, odolný trh práce a naděje na snazší financování v budoucnu. Omezená dostupnost a politická rozhodnutí (například omezení imigrace) však tuto poptávku v příštích letech pravděpodobně zmírní. Rovnováha těchto sil určí, zda trh s bydlením v Montrealu zůstane na stabilním vzestupu, nebo se vyrovná do období stability.

Prognóza: Příštích 3–5 let na trhu s nemovitostmi v Montrealu

Při pohledu do budoucna se výhled montrealského trhu s nemovitostmi na příštích 3 až 5 let (2026–2030) jeví opatrně optimisticky, s očekáváním mírného růstu a větší stability spíše než extrémních výkyvů. Zde je, co odborníci a trendy naznačují pro rezidenční a komerční trh ve městě:

Vývoj cen nemovitostí: Po silném oživení v letech 2024–25 většina prognóz předpokládá, že ceny nemovitostí v Montrealu budou růst pomalejším, udržitelnějším tempem v následujícím období. Kanadská korporace pro hypotéky a bydlení (CMHC) předpovídá, že rok 2025 pravděpodobně zaznamená nejrychlejší růst cen z příštích několika let (jak se trh zotavuje z ochlazení v letech 2022–23 a uvolňuje se odložená poptávka), ale v letech 2026 a 2027 by měl růst cen zpomalit cmhc-schl.gc.ca. V praxi by to mohlo znamenat, že průměrný růst cen domů v Montrealu se zmírní například na nízká jednociferná procenta ročně, což bude více odpovídat růstu příjmů. Do roku 2027 CMHC očekává, že většina odložené poptávky bude uspokojena a bydlení se stane o něco dostupnějším než v období 2022–24, a to díky rostoucím příjmům a poněkud nižším hypotečním sazbám cmhc-schl.gc.ca. Takže i když se neočekává výrazný pokles cen, období dvouciferných ročních nárůstů se v blízké budoucnosti pravděpodobně nevrátí.

Prodej a poptávka: Očekává se, že prodejní aktivita zůstane zdravá. Ve skutečnosti se předpokládá, že Quebec jako celek zaznamená zrychlení prodeje a cen stávajících domů rychleji než kanadský průměr v roce 2025 desjardins.com a zůstane silný i v roce 2026. Jedním z důvodů je, že trhy v Ontariu a Britské Kolumbii jsou více omezené kvůli dostupnosti, takže jejich oživení bude pomalejší, zatímco Quebec (a Alberta) mají díky nižším cenám větší prostor pro růst cmhc-schl.gc.ca. První polovina prognózovaného období (2025–2026) by měla zaznamenat prodeje v Montrealu na historicky vysokých úrovních cmhc-schl.gc.ca, potenciálně dokonce na úrovni rekordů z roku 2021. V letech 2027–2028, jakmile se úrokové sazby normalizují a pokud skutečně zpomalí růst populace, mohou prodeje stagnovat nebo se vrátit k dlouhodobým průměrům. Z demografického hlediska hlavní skupina prvokupců (milenialové) si do konce této dekády většinou pořídí bydlení, což by mohlo přirozeně utlumit růst poptávky, pokud nenastane nová vlna imigrace nebo jiný demografický impuls.

Výhled úrokových sazeb a financování: Klíčovým předpokladem v prognózách je vývoj úrokových sazeb. Obecný konsenzus je, že Bank of Canada bude v letech 2025–2026 mírně snižovat sazby, aby podpořila ochlazující se ekonomiku a dostala inflaci pod kontrolu cmhc-schl.gc.ca. Fixní hypoteční sazby již část tohoto vývoje zohlednily (mírně klesly v očekávání), ale variabilní sazby by měly klesnout výrazněji. Do roku 2026 by hypoteční sazby mohly být o procentní bod nebo více nižší než v roce 2024, což by částečně zlepšilo dostupnost bydlení. To „odemkne“ některé kupující, kteří byli dosud mimo trh cmhc-schl.gc.ca. Jakékoli snížení sazeb však bude postupné a částečné – nikdo neočekává návrat k hypotečním sazbám 2 % z roku 2021. Místo toho se sazby pravděpodobně ustálí na střední úrovni (možná 4–5 % pro pětiletou fixaci), což v kombinaci s růstem příjmů mírně pomůže dlužníkům. Financování tedy bude trochu snazší, ale pravděpodobně ne „levné“. Tento scénář podporuje mírný růst cen, ale zároveň ukládá disciplínu; vysoce zadlužené spekulace budou méně atraktivní, když peníze nebudou extrémně levné.

Nabídka a výstavba: Potenciálním brzdícím faktorem trhu je zpomalování bytové výstavby, které už začíná. Prognóza CMHC varuje, že zahájení výstavby bytů bude v letech 2025 až 2027 v celé Kanadě klesat assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, a Montreal je toho součástí. Hlavním důvodem je předpokládaný pokles nových projektů bytových domů (condo) cmhc-schl.gc.ca. Developerům se v prostředí vysokých úrokových sazeb hůře předprodávají jednotky a stavební náklady zůstávají vysoké, takže méně nových věží s byty bude zahajováno. Výstavba nájemních bytů může být stabilnější (díky pobídkovým programům a vysokému nájemnému), ale celkově by Montreal mohl zaznamenat méně nových jednotek ročně než v posledních letech. Zatímco v krátkodobém horizontu je toto zpomalení výstavby reakcí na slabší poptávku investorů, v dlouhodobém horizontu by to mohlo zhoršit nedostatek bydlení, což následně drží ceny nahoře. Do roku 2027, pokud se populace dramaticky nesníží, by Montreal mohl čelit obnovenému nedostatku nabídky, protože jsme v těchto letech nepostavili dostatek bytů ani pro mírný růst. Město se to snaží řešit politikami (zjednodušené povolování, navýšení zastavitelnosti v určitých oblastech atd.), ale ty přinášejí výsledky až s časem.

Trh s nájemním bydlením: Očekává se, že trh s nájemním bydlením v Montrealu zůstane napjatý, ale mohl by se mírně uvolnit. S dokončováním více nájemních projektů (například velkých vícejendotkových budov) a zákazem Airbnb, který některé jednotky přesouvá na dlouhodobý pronájem, míra neobsazenosti může mírně vzrůst z extrémně nízkých hodnot. Skutečně, provinční data ukázala, že míra neobsazenosti v roce 2024 roste (například celková míra neobsazenosti v Montrealu vzrostla z ~1,5 % na ~3 % podle některých odhadů) desjardins.com, a i když je to stále nízké, je to krok správným směrem. Nájemné pravděpodobně poroste dál, ale pomaleji, pokud se zvýší neobsazenost. Pro investory by vlastnictví nájemních bytů v Montrealu mělo zůstat atraktivní díky silné poptávce nájemců, ale regulace nájemného (směrnice Quebecu pro zvyšování nájemného) znamená, že přemrštěné zvýšení nájemného u stávajících nájemců není povoleno. Rovnováha mezi nabídkou a poptávkou po nájemním bydlení je klíčovým faktorem, který je třeba sledovat, protože může buď přimět více lidí ke koupi (pokud nájmy prudce vzrostou), nebo naopak, pokud zůstane nájemné relativně dostupné ve srovnání s vlastnictvím, někteří mohou odložit pořízení vlastního bydlení.

Komerční výhled: Kancelářský sektor pravděpodobně čeká dlouhé zotavování. V příštích 3–5 letech lze očekávat, že neobsazenost kanceláří zůstane zvýšená. V nejlepším případě bude neobsazenost postupně klesat z ~19 % směrem k nízkým desítkám procent do roku 2030, ale to by vyžadovalo buď výrazný ekonomický růst, nebo mnoho přeměn kanceláří na jiné využití. Místní vláda v Montrealu aktivně zkoumá pobídky k přeměně zastaralých kancelářských prostor na bydlení a některé konverze již probíhají. Přeměnou centra na více smíšenou čtvrť pro bydlení i práci (na rozdíl od kanceláří 9–17) doufá Montreal zaplnit některé prázdné věže. Úspěch tohoto přístupu by mohl do roku 2030 předefinovat trh s nemovitostmi v centru města. Průmyslový a logistický sektor by měl zůstat silný; i když se neobsazenost s novou nabídkou mírně zvýší, pravděpodobně zůstane trhem pronajímatelů s růstem nájmů převyšujícím inflaci. Maloobchod je možná nejsvětlejším bodem – pokud nedojde k opakování velké pandemie, kamenný maloobchod v Montrealu by měl nadále prosperovat díky silné spotřebitelské poptávce a turistice. Nové megaprojekty jako Royalmount (obrovský maloobchodní/zábavní komplex otevřený v letech 2023–24) přilákají regionální zákazníky i turisty a posílí status Montrealu jako maloobchodní destinace. Neobsazenost maloobchodních prostor se může mírně zvýšit, pokud spotřebitelské výdaje během recese poklesnou, ale prémiové lokality na hlavních třídách a v nákupních centrech v Montrealu by měly zůstat žádané, zejména protože se očekává, že HDP města poroste o něco rychleji než kanadský průměr, což podpoří maloobchodní tržby jll.com.

Vnější faktory: Výhled Montrealu není imunní vůči globálním faktorům. Pokud by USA (hlavní obchodní partner Kanady) vstoupily do hlubší recese v letech 2024–25, utrpěl by export i trh práce v Quebecu, což by mohlo ochladit trh s nemovitostmi. Geopolitické události (ceny ropy, válka atd.) mohou ovlivnit inflaci a úrokové sazby a změnit vývoj úrokových sazeb. Na druhou stranu, pokud by krize dostupnosti bydlení v Kanadě vedla k výrazné politické reakci – například masivní federální financování bydlení nebo velké změny v územním plánování – mohlo by to zvýšit nabídku a zmírnit ceny více, než se nyní očekává. Takové rozsáhlé politické změny je těžké předvídat, ale bydlení je jistě hlavním politickým tématem před volbami v roce 2025.

Názory expertů: Obecný názor mezi kanadskými ekonomy zabývajícími se bydlením je, že fáze „korekce“ končí a před námi je období stability nebo mírného růstu. Jak uvedla jedna zpráva Desjardins, očekávají, že trh v Quebecu „zůstane silný“ v blízké budoucnosti navzdory nejistotě desjardins.com. Pokud nedojde k vážnému ekonomickému šoku, v Montrealu se žádný velký propad neočekává – základy (populace, dostupnost ve srovnání s jinými městy, absence nadměrné nabídky) poskytují jistou ochranu. Éra prudkého růstu cen je však pravděpodobně také u konce; vyšší úrokové sazby trvale zvýšily laťku dostupnosti a působí jako brzda cen. Výhled Montrealu je tedy mírně optimistický: ceny a nájmy budou dále růst, ale zvládnutelným tempem, a pokud se město přizpůsobí (přeměna kanceláří, rozvoj nových čtvrtí atd.), nabízí se příležitosti pro chytrý růst a rozvoj.

Závěrem lze říci, že trh s nemovitostmi v Montrealu v roce 2025 a dále vstupuje do nové kapitoly – kterou charakterizují postpandemické úpravy, zásahy politiky a ekonomická rekalibrace. Město je připraveno zůstat relativně stabilním a atraktivním trhem s nemovitostmi. Možná mu chybí spekulativní žár Vancouveru nebo Toronta, ale pro mnoho investorů a obyvatel je právě tato stabilita ctností. Díky své kulturní živosti, zlepšující se infrastruktuře a relativní dostupnosti je Montreal připraven přitahovat lidi i kapitál, jen v udržitelnějším tempu. Pokud nenastanou překvapení, v příštích pěti letech by měl trh s nemovitostmi v Montrealu stabilně růst na hodnotě i významu a upevnit si své místo jako jeden z nejzajímavějších trhů v Kanadě.

Zdroje:

1. WOWA Realty. Montreal Housing Market Report: August 2025 (11. září 2025) wowa.ca wowa.ca.
2. QPAREB (Quebec Professional Assoc. of Real Estate Brokers). Montreal CMA Residential Sales Statistics – August 2025 (Tisková zpráva, 5. září 2025) apciq.ca apciq.ca.
3. Centris. Real Estate in Montreal: What are house prices like in 2025? (Q1 2025 Market Highlights) centris.ca centris.ca.
4. RE/MAX Canada. Greater Montreal Housing Market Update (Fall 2025) (3. září 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
5. Mortgage Sandbox. Montreal Real Estate Trends and Price Forecast to 2027 (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
6. PwC Kanada. Nové trendy v nemovitostech 2025 (Zpráva pro Kanadu, 2025) pwc.com.
7. Vláda Kanady, Ministerstvo financí. Tisková zpráva: Prodloužení zákazu zahraničního vlastnictví bydlení (4. února 2024) canada.ca canada.ca.
8. CityNews Montreal. Očekává se, že populace Quebecu v příštích pěti letech klesne (30. července 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
9. JLL Kanada. Přehled maloobchodu v Montréalu (Tržní zpráva, konec roku 2024) jll.com jll.com.
10. Cushman & Wakefield. Montréal Office Marketbeat Q1 2025 (Souhrn přes 2727coworking) 2727coworking.com.
11. Global News. Montreal pokračuje s přísnými novými pravidly pro krátkodobé pronájmy (březen 2024) montreal.citynews.ca.
12. Ekonomické studie Desjardins. Quebec: Jak dlouho vydrží realitní trh? (6. března 2025) desjardins.com desjardins.com.
13. CMHC. Výhled trhu s bydlením, Kanada – vydání 2025 (14. ledna 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.