Trh s nemovitostmi v Columbusu 2025: Raketový růst cen, velké projekty a překvapivé prognózy

15 září, 2025
by
Columbus Real Estate Market 2025: Booming Home Prices, Big Projects & Surprising Forecasts

Klíčová rychlá fakta & hlavní body

  • Ceny domů stále rostou: Mediánová prodejní cena domu v Columbusu dosáhla v polovině roku 2025 přibližně 350 000 $, což je nárůst o ~4–5 % meziročně columbusrealtors.com. Odborníci předpovídají, že hodnoty v roce 2025 vzrostou o dalších 4–6 % – což překonává celostátní průměry capitalcityrei.com. Žádný pád se neočekává; místo toho se v příštích letech očekává mírné zhodnocení.
  • Nabídka se zlepšuje (ale stále je napjatá): Aktivní nabídka nemovitostí vzrostla o ~20–30 % v letech 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, dosáhla nejvyšší úrovně od roku 2016 thecolumbusteam.com. V červnu–červenci 2025 bylo na prodej asi 5 600 domů, což znamená přibližně 2,3 měsíce nabídky – stále trh prodávajícího (vyvážený = 5–6 měsíců) thecolumbusteam.com. Domy zůstávají na trhu o něco déle (medián ~25–27 dní oproti 22 dnům loni) thecolumbusteam.com, ale dobře oceněné nabídky se stále prodávají rychle.
  • Rostoucí nájmy & nízká obsazenost: Medián nájmu bytu v Columbusu je přibližně 1 350 $ (nárůst téměř 500 $ od roku 2019) rent.com. Pouze přibližně 5 % nabídek je nyní pod 1 000 $, oproti 13 % před rokem rent.com rent.com. Míra neobsazenosti se pohybuje kolem 5 % u pronájmů – blízko historických minim – protože nová nabídka nestíhá držet krok s poptávkou colliers.com. Téměř polovina nájemníků je finančně zatížena náklady na bydlení, což posouvá dostupnost do popředí zájmu rent.com.
  • Smíšený výhled pro komerční nemovitosti: Neobsazenost kanceláří kolem 20–22 % zůstává zvýšená po pandemii cbre.com, zejména v centru města (~22 %+). Nicméně ve 2. čtvrtletí 2025 se objevily známky stabilizace – neobsazenost klesla na 20,7 % s pozitivní absorpcí, když hlavní nájemci (např. OhioHealth) zaplnili prostory cbre.com. Průmyslové nemovitosti zažívají boom, neobsazenost klesla na 8,2 % (2. čtvrtletí 2025) po maximu v minulém roce cushmanwakefield.com, díky růstu logistiky v Columbusu. Maloobchod vzkvétá – neobsazenost dosáhla rekordního minima ~3,9 % matthews.com, oblíbené předměstí jako Polaris mají dostupnost <2,5 % matthews.com. Nová výstavba maloobchodu je minimální, což udržuje vysokou poptávku a nájmy rostou přibližně o 2 % matthews.com matthews.com.
  • Žhavé čtvrti a skryté poklady: Bohaté předměstí (Dublin, Powell, New Albany, Bexley atd.) se pyšní mediánem cen domů >$600K thecolumbusteam.com, a Bexley bylo označeno jako Top 10 „nejžhavějších“ PSČ v USA pro rok 2025 thecolumbusteam.com. Mezitím rozvíjející se oblasti přinášejí obrovské zisky: například South Central Hilltop (43223) zaznamenal ~18% roční zhodnocení hodnoty domů od roku 2016 brightinvestor.com, a Northeast Columbus (43219) průměrně ~15% roční zisky brightinvestor.com, protože kupující hledají dostupnost. Čtvrti těsně za okruhem I-270 – jako Grove City, Groveport, Newark – nabízejí medián cen pod $300K se silnou prodejní aktivitou thecolumbusteam.com.
  • Ekonomický boom pohání poptávku: Oblast Columbusu přibírá ~10 000 obyvatel ročně, což zvyšuje potřebu bydlení spectrumnews1.com. Nezaměstnanost je nízká (~4 %) matthews.com a růst pracovních míst je silný – od roku 2021 téměř 195 společností rozšířilo nebo přesunulo své aktivity ve středním Ohiu, což přineslo 28 000 nových pracovních míst a investice přes $38 miliard columbusregion.com. Velké projekty (Intelova továrna na čipy za $20 mld., závody Honda-LG na elektromobily, datová centra Google/Facebook) slibují tisíce dalších pracovních míst, což podněcuje poptávku po bydlení a komerčních nemovitostech na roky dopředu capitalcityrei.com.
  • Infrastruktura a politická opatření: Columbus byl v roce 2025 hodnocen jako #1 v USA v růstu + infrastruktuře columbusregion.com, protože veřejně-soukromé iniciativy zajišťují federální prostředky na dálnice, hromadnou dopravu (LinkUS BRT linky), nový letištní terminál a další projekty columbusregion.com. Městští představitelé řeší nedostatek bydlení přepracováním územních plánů, aby umožnili rychlejší schvalování výstavby rent.com a věnují bezprecedentní finanční prostředky na dostupnost bydlení (voliči schválili $200M dluhopis na bydlení v roce 2022 a nový dluhopis ve výši $500M je na stole) 10tv.com. Úrokové sazby zůstávají neznámou – ~7 % na začátku roku 2025 columbusrealtors.com – ale i pokles na 6 % by mohl umožnit tisícům dalších kupujících v Columbusu vstoupit na trh columbusrealtors.com.

Trh s nemovitostmi v Columbusu těží ze silných ekonomických větrů v zádech i v roce 2025. Níže se podrobně věnujeme každému sektoru – rezidenčnímu, komerčnímu, pronájmům, investičním hotspotům – a sdílíme odborné projekce na příštích 3–5 let.

Trendy rezidenčních nemovitostí v Columbusu

Prodeje a ceny domů: Trh s nemovitostmi v Columbusu zůstává pozoruhodně odolný a rostoucí. Údaje z poloviny roku 2025 ukazují, že jak prodeje, tak ceny rostou. V červnu 2025 vzrostly prodeje domů ve středním Ohiu o 11 % meziročně columbusrealtors.com, protože se kupující vrátili na trh, i přes vyšší úrokové sazby. Mediánová prodejní cena dosáhla 350 000 $ – což je o 4,5 % více než před rokem columbusrealtors.com – a v červenci byla kolem 342 000 $ (asi o 18 000 $ více než v červenci 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. Od začátku roku jsou ceny přibližně o 3 % vyšší než loni columbusrealtors.com. Stručně řečeno, hodnota domů stále roste, i když mírnějším tempem než během šílenství v letech 2020–2022.

Zásoby a počet dní na trhu: Po letech extrémně nízké nabídky se v Columbusu konečně zvýšil počet inzerovaných nemovitostí. Aktivních inzerátů bylo v polovině roku 2025 o 20–30 % více než před rokem thecolumbusteam.com, což jsou úrovně, které nebyly zaznamenány od roku 2016. V červnu 2025 bylo na trhu přibližně 5 188 domů (o 33 % více meziročně) columbusrealtors.com, a v červenci bylo inzerováno přes 5 600 domů thecolumbusteam.com. Tento růst nabídky dává kupujícím trochu více prostoru: medián počtu dní na trhu se v létě 2025 zvýšil na přibližně 25–27 dní, zatímco v roce 2024 to bylo přibližně 22 dní columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Na trhu je zhruba 2,3 měsíce nabídky – což je stále výrazně pod vyváženým trhem s 5–6 měsíci nabídky thecolumbusteam.com, takže prodávající mají stále výhodu celkově. Dobře oceněné nemovitosti v dobrém stavu stále přitahují více nabídek, i když prodávající nyní musí být realističtější v cenotvorbě, protože kupující mají více možností thecolumbusteam.com.

Dopad hypotečních sazeb: Rostoucí hypoteční sazby byly překážkou, ale trh se přizpůsobuje. Průměrná 30letá fixní sazba se na začátku roku 2025 pohybovala kolem 7 % columbusrealtors.com. To ochladilo aktivitu minulou zimu – prodeje v lednu 2025 byly nejnižší za leden od roku 2015 columbusrealtors.com – přesto zůstávají realitní makléři optimističtí. Pokud sazby klesnou, potlačená poptávka by mohla prudce vzrůst. Národní asociace realitních makléřů odhaduje, že pokles sazeb ze 7 % na 6 % by umožnil více než 41 000 domácnostem v Columbusu dovolit si dům za střední cenu, což by mohlo znamenat přibližně 4 100 dodatečných prodejů domů v následujícím roce columbusrealtors.com. Místní odborníci radí kupujícím, aby se nesnažili načasovat trh. „Nečekejte na pokles sazeb – pokud jste připraveni, kupte si dům,“ říká Allie Whitley, prezidentka Ohio Realtors capitalcityrei.com. Mnozí očekávají, že sazby se do konce roku 2025 ustálí v rozmezí 5,5 % až 6 % columbusrealtors.com, což by mírně zlepšilo dostupnost bydlení.

Výrazné čtvrti: Columbus je město s různorodými subtrhy, kde některé z nejžádanějších čtvrtí dosahují nejvyšších cen, zatímco jiné nabízejí relativně výhodné nabídky. Prestižní enklávy jako Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights a Upper Arlington mají střední ceny výrazně přes 600 000 $ thecolumbusteam.com, díky špičkovým školám a luxusní nabídce bydlení. Realtor.com dokonce zařadil PSČ 43209 v Bexley mezi 10 „nejžhavějších PSČ“ v Americe pro rok 2025 na základě poptávky kupujících thecolumbusteam.com. Na druhé straně cenově dostupnější oblasti kolem okruhu I-270 přitahují stále větší pozornost prvokupců a investorů. Například komunity jako Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark a Marion měly střední prodejní ceny pod 300 000 $ v červenci 2025 – a přesto každá zaznamenala více než 25 prodejů domů v daném měsíci thecolumbusteam.com, což ukazuje na silnou poptávku v nižších cenových hladinách. Školní obvod Columbus City Schools (zahrnující mnoho městských čtvrtí) zůstává také relativně dostupný s mediánem ceny kolem 270 000 $ thecolumbusteam.com. Tyto cenové rozdíly ilustrují dvourychlostní trh: luxusní předměstí prosperují, ale zároveň dochází k rozmachu v tradičně středně drahých oblastech, protože kupující hledají dostupné bydlení.

Nově se objevující oblasti, které stojí za pozornost: Některé historicky podhodnocené čtvrti Columbusu se rychle mění. South Central Hilltop (43223) – západní část města, která byla dříve známá vysokou chudobou – je nyní na vzestupu, přičemž hodnota nemovitostí zde roste každoročně o 18,5 % od roku 2016 brightinvestor.com díky novým investicím do komunity. Franklinton, těsně západně od centra, zažívá podobně oživení díky umění a technologiím, což žene ceny nahoru. Linden a části Near East Side (například King-Lincoln) mají městem podporované plány revitalizace, které přitahují mladé kupce a developery. Na severovýchodě oblasti kolem Easton a letiště John Glenn (43219) vykazují velký potenciál – tato zóna zaznamenala 15,7% roční růst cen od roku 2016 brightinvestor.com, protože zde vznikají nové smíšené projekty a pracovní centra (logistika Rickenbacker atd.). Také města na rozšiřujícím se okraji Columbusu zažívají boom: Marysville (SZ) a New Albany/Johnstown (SV) prosperují díky velkým zaměstnavatelům (závody Hondy, budoucí továrny na čipy Intelu) a oblasti Pickaway County jako Teays Valley zaznamenaly nárůst prodeje domů o 90 % po oznámení velkého obranného výrobního projektu columbusrealtors.com. Pro investory i kupce domů trh v Columbusu nabízí jak stabilitu v centrálních oblastech, tak explozivní růst v nově vznikajících lokalitách.

Trendy v komerčních nemovitostech (kanceláře, maloobchod, průmysl)

Kancelářský sektor – Postupná stabilizace: Kancelářský trh v Columbusu je ve fázi zotavování po pandemických narušeních. Míra neobsazenosti zůstává vysoká, ale začíná se stabilizovat. K 2. čtvrtletí 2025 činila celková neobsazenost kanceláří přibližně 20,7 % – což je mírný pokles oproti dřívějším maximům (~23–24 % v roce 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. Zejména centrum Columbusu má vysokou neobsazenost přes 22 %, protože mnoho firem přešlo na hybridní práci a starší věže mají problém přilákat nájemce infabode.com. Nicméně, příměstské subtrhy jsou na tom lépe. Oblasti jako Polaris (sever) a Easton získaly nové nájemní smlouvy, což přispělo k kladné čisté absorpci cca 185 000 čtverečních stop ve 2. čtvrtletí 2025 cbre.com. Významné je, že OhioHealth koupila dvě velké prázdné kancelářské budovy (~160 tis. čtverečních stop) a okamžitě je zaplnila cbre.com. Celkově se aktivita v pronájmech zvýšila na cca 451 000 čtverečních stop v rámci 17 hlavních nájmů za čtvrtletí, což překonalo obvyklý objem cbre.com. Požadované nájemné v průměru ~$22,23/čtvereční stopa (full-service) – meziročně nárůst o cca 1,6 % – s tím, že kanceláře třídy B v příměstí vedou růst nájmů cbre.com. Nová výstavba je omezená (pouze čtyři kancelářské projekty ve výstavbě, cca 63 % předpronajato) cbre.com, což by mělo pomoci trhu k rovnováze. Trendem je útěk za kvalitou: kanceláře třídy A mají 27% neobsazenost oproti cca 16 % u třídy B cbre.com, protože nájemci se stěhují do novějších prostor s lepšími službami. V příštích letech lze očekávat mírné zlepšení obsazenosti kanceláří s růstem ekonomiky – ale starší a špatně situované kanceláře mohou být přepracovány (některé budovy v centru jsou kandidáty na přestavbu na byty, vzhledem k vysoké poptávce po bydlení).

Maloobchodní sektor – Vysoká poptávka, nízká nabídka: Maloobchodní nemovitosti v Columbusu jsou světlým bodem, podpořené růstem populace a spotřebitelskými výdaji. Neobsazenost maloobchodních prostor v metropolitní oblasti dosáhla rekordního minima ~3,9 % v polovině roku 2025 matthews.com, což odráží historicky napjatou nabídku. Ve skutečnosti se Columbus řadí mezi 15 nejlepších amerických trhů z hlediska maloobchodního výkonu, s solidním růstem nájmů (~2,2 % meziročně) a prakticky žádným převisem nabídky matthews.com matthews.com. Developeři ustoupili – pouze asi 0,2 % maloobchodního inventáře je ve výstavbě (pouze ~250 000 čtverečních stop ve výstavbě) matthews.com matthews.com – takže nové dodávky jsou vzácné. To udržuje obsazenost vysokou, i když několik velkých řetězců uzavřelo své prodejny. Za poslední rok Columbus zaznamenal bankroty národních řetězců jako Big Lots (sídlo v Columbusu), Joann’s a Party City, což zanechalo některé velké prostory prázdné matthews.com. Trh se však ukázal jako odolný: menší nájemci (restaurace, služby, místní obchody) rychle zaplnili mnoho prostor do 5 000 čtverečních stop, přičemž přes 500 000 čtverečních stop bylo pronajato pouze ve 2. čtvrtletí 2025 matthews.com. Nákupní centra třídy A & B jsou vysoce konkurenční – pronajímatelé často dostávají více nabídek na atraktivní prostory. Jediná slabina je v nemovitostech třídy C (starší strip centra v méně atraktivních lokalitách), které tvoří ~40 % neobsazených prostor a pronajímají se pomaleji kvůli zastaralému uspořádání matthews.com.

Geograficky vedou maloobchodní boom předměstí Columbusu. Zavedená předměstí jako Westerville, Hilliard a Upper Arlington se mohou pochlubit jedněmi z nejnižších neobsazeností maloobchodních prostor díky rostoucí denní populaci a vysokým příjmům matthews.com. Oblast Polaris a koridor Bethel Road mají například dostupnost méně než 2,5 % – patří mezi nejnapjatější maloobchodní subtrhy na Středozápadě matthews.com. Nová maloobchodní výstavba bývá projekty na míru nebo součástí smíšených rozvojů. Nedávno byla otevřena prodejna potravin Kroger o rozloze 123 000 čtverečních stop v Jerome Village v okrese Union, která je kotvou pro obrovskou novou plánovanou komunitu matthews.com. Celkový objem maloobchodních prodejů také roste: ve 2. čtvrtletí 2025 dosáhl prodej maloobchodních nemovitostí přibližně 101 milionů dolarů, přičemž investoři upřednostňují zejména jednonájemní nemovitosti (fast food, lékárny atd.) a plně pronajatá sousedská centra při kapitalizačních sazbách kolem 6 % matthews.com matthews.com. Hlavní závěr – maloobchodní nemovitosti v Columbusu jsou silné a mají předpoklady takové zůstat, protože omezená nová nabídka a stabilní poptávka jak od národních, tak místních maloobchodníků udržují obsazenost a nájmy na vzestupné trajektorii.

Průmysl a logistika – stále velmi žhavé téma: Průmyslový trh ve středním Ohiu v posledních letech zažívá boom a stále se rozšiřuje. Columbus je logistickým uzlem (někdy přezdívaným „Křižovatka Ohia“), který přitahuje sklady, distribuční centra a nyní i high-tech výrobu. Po vlně výstavby průmyslových prostor krátce vzrostla neobsazenost na přibližně 9,0 % na konci roku 2024, ale poptávka dohnala nabídku – ve 2. čtvrtletí 2025 klesla neobsazenost na 8,2 % a má klesající trend cushmanwakefield.com. Velké nové objekty od společností jako Amazon, FedEx, Dollar Tree a dalších byly rychle pronajaty. Čistá absorpce zůstává pozitivní, což odráží potřebu firem po prostoru pro obsluhu rostoucí spotřebitelské základny v regionu. Columbus je v dosahu jednodenní jízdy kamionem pro 60 % americké populace, firmy zde proto nadále investují do skladů. Developerský pipeline zůstává aktivní v klíčových logistických koridorech (oblasti jako okolí letiště Rickenbacker, Groveport a západní Columbus/Hilliard). Vyšší úrokové sazby však mírně ochladily spekulativní průmyslovou výstavbu ve srovnání s horečným tempem let 2021–22. Růst nájmů za průmyslové prostory je robustní (v poslední době středně až vysoce jednociferný meziroční růst) vzhledem ke silné konkurenci o moderní distribuční objekty.

Rozvoj smíšeného využití: Dalším významným trendem je nárůst projektů smíšeného využití, které kombinují kanceláře, bydlení, maloobchod a zábavu – model, který v minulých letech ilustrují Arena District a Bridge Park v Dublinu. V centru Columbusu probíhá přestavba Scioto Peninsula, která přinese nové bytové jednotky, kancelářské prostory, hotel a vylepšení parku v sousedství muzea COSI. Podobně je oblast Crew Stadium (Astor Park) přeměňována na byty a komerční prostory. Tato centra smíšeného využití vycházejí vstříc preferencím mladých profesionálů a starších obyvatel, kteří upřednostňují pěší „žij-pracuj-bav se“ prostředí. Městské jádro Columbusu, které se po léta soustředilo na kanceláře, nyní zažívá změnu: Downtown Commission podpořila přeměnu kanceláří na byty u některých zastaralých věží, aby vzniklo více bydlení a zvýšil se pohyb lidí po pracovní době. S již nyní cca 87% obsazeností bytů v centru columbusceo.com lze očekávat další bytové projekty, které by mohly dále oživit centrum města a podpořit maloobchod a pohostinství. Celkově je výhled komerčních nemovitostí v Columbusu smíšený, ale obecně pozitivní: průmyslové a maloobchodní prostory prosperují, kanceláře se pomalu zotavují a nový rozvoj se zaměřuje na strategický růst smíšeného využití.

Trh s nájmy & dostupnost bydlení

Nájmy prudce rostou, levných bytů ubývá: Columbus byl historicky dostupným trhem s nájemním bydlením, ale to se rychle mění. V letech 2024–2025 se růst nájmů zpomalil oproti dvouciferným skokům během pandemie, přesto zůstává výrazný. Medián požadovaného nájemného v Columbusu je nyní asi 1 350 $ měsíčně rent.com. To je přibližně o 500 $ více než v roce 2019, což znamená, že nájmy za šest let vzrostly o ~58 % rent.com. Takové zvýšení napíná rozpočty nájemníků – zatímco před pár lety bylo možné za 800–900 $ získat slušný byt, dnes jsou nájmy pod 1 000 $ téměř vymizelé. Ve skutečnosti je pouze 5 % nájmů v Columbusu na trhu nabízeno pod 1 000 $, což je pokles z 12,8 % před pouhým rokem rent.com rent.com. To je dokonce horší než celostátní průměr (~7,5 % nabídek pod 1 000 $) rent.com. Jednoduše řečeno, nájmy pod čtyřmi číslicemi v Columbusu prakticky zmizely, protože se na trh dostávají nové luxusní byty a majitelé starších jednotek zvyšují ceny kvůli vysoké poptávce.

Neobsazenost a nová nabídka: Navzdory růstu nájmů zůstává neobsazenost nájemních bytů velmi nízká – klasická nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Míra neobsazenosti bytů v metropolitní oblasti Columbusu se odhaduje na přibližně 5 % nebo o něco méně ke konci roku 2024 colliers.com, což je méně než ve většině srovnatelných měst. Většinu posledního desetiletí se neobsazenost v Columbusu pohybovala v rozmezí 5–7 %, přičemž rekordně nízkých hodnot dosáhla kolem let 2022–23, kdy krátce klesla pod 5 % v důsledku poptávky po bydlení po covidu cushmanwakefield.com. Mírně vzrostla, když bylo v letech 2023–24 otevřeno několik tisíc nových jednotek, ale absorpce byla zdravá. Developeři byli aktivní: přibližně 9 000 bytových jednotek je ve výstavbě v celém regionu (asi 4 % stávajícího fondu) mmgrea.com mmgrea.com. Klíčové oblasti růstu zahrnují Downtown/Short North (více než 1 500 jednotek ve výstavbě), Delaware County (1 700+ jednotek, např. v okolí Polaris) a Upper Arlington/OSU area (~1 900 jednotek) mmgrea.com. Tato vlna nových bytů způsobila, že míra obsazenosti mírně klesla z 93,7 % na konci roku 2023 na předpokládaných ~93,4 % do konce roku 2024 mmgrea.com mmgrea.com. Nicméně nyní začíná méně projektů kvůli vyšším stavebním nákladům a úrokovým sazbám mmgrea.com. Výsledkem je, že po roce 2025 analytici očekávají, že růst nabídky zpomalí, což pravděpodobně trh dále utáhne. Status Columbusu jako rostoucího centra technologií a financí a příliv pracovních míst ve výrobě znamená, že poptávka po nájemním bydlení by měla zůstat silná. Nájemnickou populaci města navíc posiluje přítomnost Ohio State University (s ~60 000 studenty, z nichž mnozí bydlí mimo kampus) a mladí profesionálové stěhující se z dražších regionů.

Krize dostupnosti: Nevýhodou tohoto žhavého trhu s pronájmy je zhoršující se krize dostupnosti. Mzdy nedrží krok s růstem nájmů, což vede k většímu počtu nájemníků zatížených vysokými náklady. Přibližně 48 % domácností nájemníků v Columbusu nyní vydává na nájem více než 30 % svých příjmů rent.com – tento podíl v posledních letech výrazně vzrostl. Největší nedostatek je na spodním konci: Columbus čelí odhadovanému nedostatku 52 700 dostupných bytových jednotek pro nízkopříjmové nájemníky rent.com. Mnoho nízkopříjmových nájemníků zůstává v starších nájemních smlouvách nebo dotovaných bytech; zatímco pouze 5 % aktuálních nabídek je pod 1 000 $, asi 40 % všech nájemníků v Columbusu stále platí méně než 1 000 $ (protože si zajistili starší sazby nebo dostávají podporu) rent.com. Tento podíl byl ale před deseti lety 74 % rent.com – což jasně ukazuje, kolik dostupných bytů zmizelo. Čtvrti blízko centra mají nejvyšší míru zatížení nájmem (a také historicky některé z nejvyšších mír vystěhování). Významné je, že zákony státu Ohio poskytují žádnou kontrolu nájemného a omezenou ochranu nájemníků rent.com, takže pronajímatelé mohou při obnově smlouvy volně zvyšovat nájemné.

Město a stát reagují různými iniciativami: Columbus zřídil Fond pro dostupné bydlení a, jak již bylo zmíněno, voliči schválili velké dluhopisy na financování výstavby bytů s omezeným příjmem axios.com ahaco.org. Město také prosazuje reformy územního plánu, aby podpořilo výstavbu více bytových domů, dvojdomků a tzv. „chybějícího středního bydlení“ bez nutnosti zvláštního schvalování, čímž nahradí zastaralé předpisy, které ztěžovaly výstavbu čehokoli jiného než rodinných domů rent.com. Tyto změny mají za cíl otevřít nové možnosti bydlení, zejména v rámci zástavby proluk. Navíc Ohio schválilo Zákon o spořicím účtu pro první kupce nemovitosti (podepsán v roce 2022), který poskytuje daňově zvýhodněné účty na akontace, aby pomohl nájemníkům stát se vlastníky – i když dopad může být postupný.

Investice do vícegeneračních nemovitostí a výhled: Pro investory byly vícegenerační nemovitosti v Columbusu atraktivní díky relativně dostupným cenám a stabilnímu růstu nájmů. Kapitalizační míry u bytových komplexů jsou zde vyšší než na pobřežních trzích (často v rozmezí 5–6 % u stabilizovaných aktiv), což nabízí solidní peněžní tok. Objem investic v roce 2023 poklesl kvůli vyšším úrokovým sazbám (objem prodejů klesl přibližně o 31 % oproti roku 2022) mmgrea.com, ale v roce 2024 opět vzrostl, jak kupující upravili svá očekávání. Národní firmy a REITy byly aktivní při akvizici nových příměstských zahradních apartmánů a středně vysokých projektů v centru města. Růst nájmů v Columbusu se v blízké budoucnosti odhaduje na 3–4 % ročně mmgrea.com – rychleji než je americký průměr – díky silnému trhu práce a relativní dostupnosti pro nově příchozí. Ke konci roku 2025 a dále, jak se zpomalí výstavba nových projektů, by se obsazenost mohla opět zvýšit do rozmezí středních 95 %, což bude nadále tlačit nájmy vzhůru. Nicméně růst nájmů výrazně převyšující růst příjmů není dlouhodobě udržitelný, takže trh se může nakonec ochladit na mírnější přírůstky (~2–3 % ročně), pokud růst mezd zaostane. Celkově zůstává nájemní sektor v Columbusu hodný pozornosti – zatím je to „trh pronajímatelů“, ale s naléhavou potřebou více dostupných bytů, aby město zůstalo obyvatelné pro pracovní sílu.

Investiční příležitosti a žhavé lokality

Nálada investorů: Columbus upoutal pozornost realitních investorů z celé země jako trh s vysokým růstem a středními náklady – často je řazen mezi „vynořující se“ trhy na Středozápadě. Jeho kombinace růstu pracovních míst, přílivu obyvatel a relativně nízkých vstupních cen (ve srovnání s pobřežními městy) nabízí silný potenciál návratnosti investic. Důkazem tohoto zájmu je, že institucionální investoři (velké společnosti, REITy, iBuyers) koupili v začátku roku 2025 více než 7 % všech prodaných domů v Columbusu douglasandassociatesrealty.com, což je významný podíl (i když nižší než na trzích Sunbeltu). Místní „fix-and-flip“ investoři i kupci z jiných států cílí na dostupnější čtvrti Columbusu pro pronájmy rodinných domů a hodnotové rekonstrukce. Stabilní ekonomika města (posílená vládou, Ohio State University a několika ústředími firem z žebříčku Fortune 500 jako Nationwide a Cardinal Health) dává investorům jistotu, že poptávka po bydlení zůstane silná i v době poklesu.

Čtvrti s vysokým potenciálem: Některé z oblastí s nejlepším ROI jsou ty, které procházejí proměnou – s nízkými vstupními náklady a rostoucími nájmy/hodnotami nemovitostí. Již jsme zmínili 43223 (Hilltop), kde domy, které bylo možné před pár lety koupit za méně než 100 000 $, výrazně vzrostly na hodnotě, jak se oblast zlepšuje, což přináší dvouciferné roční zhodnocení brightinvestor.com. Podobně čtvrť Linden (severní-centrální Columbus) nabízí levné nemovitosti a město zde investuje do infrastruktury a snižování kriminality, což z ní činí spekulativní možnost pro dlouhodobé zhodnocení. Na jihu města oblasti kolem Parsons Avenue Corridor a Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) mají historické domy, které se renovují, a nové stavby zaplňují prázdné pozemky – potenciál pro významné zvýšení hodnoty zde stále je. Pro ty, kteří hledají pronájmy na dlouhodobé držení, čtvrti jako Northeast Columbus (43219) nabízejí dobrý poměr: medián nájmu za dvoupokojový byt je asi 1 150 $, což je pouze ~26 % mediánu příjmu v oblasti brightinvestor.com (zdravý poměr nájem/příjem) a oblast zaznamenala od roku 2018 více než 6,5% růst populace brightinvestor.com, což signalizuje trvalou poptávku. Míra zhodnocení zde ~15 %/rok byla vynikající brightinvestor.com.

Mimo samotné centrum města jsou první prstencová předměstí a exurbánní města také hlavními cíli. Například Whitehall a Reynoldsburg na východní straně nabízejí solidní výnosy z pronájmu a těží z růstu, který se šíří z Columbusu. Delaware County na severu, jeden z nejrychleji rostoucích okresů v Ohiu, má nové obytné čtvrti – ceny pozemků a domů zde stabilně rostou, ale stále mají prostor pro další růst, jak pokračuje výstavba. S příchodem Intelu a dalších firem do Licking County města jako Johnstown, Newark, Heath a Pataskala již zaznamenávají zvýšenou poptávku po bydlení (a nákupy investorů očekávajících budoucí růst). Na západě by se London a West Jefferson (Madison County) mohly během příští dekády proměnit v příměstské oblasti pro dojíždějící do Columbusu, což představuje dlouhodobější investiční příležitosti.

Výnosy a rizika: Investoři v Columbusu si historicky užívali spolehlivý peněžní tok – relativně vysoké kapitalizační sazby – ale s rostoucími cenami se výnosy trochu snížily. Typický pronájem rodinného domu v dělnické čtvrti Columbusu může stále dosáhnout kapitalizační sazby kolem 7–8 %, což je atraktivní, ale konkurence o takové nemovitosti vzrostla. Mezitím flippeři a rekonstruktoři musí být selektivnější, protože vyšší úrokové sazby zvyšují náklady na držení. Dobrou zprávou je, že poptávka kupujících po zrekonstruovaných startovacích domech je silná, takže dobře provedené flipy v segmentu trhu pod 300 000 $ se obvykle rychle prodají. Příležitosti k rozvoji jsou také hojné: snaha města o více bydlení by mohla otevřít územní plánování pro řadové domy, ADU (přístavby k hlavnímu domu) a malé projekty vícebytových domů v oblastech, kde to dříve nebylo povoleno. Další možností je adaptivní opětovné využití – např. menší komerční budovy nebo sklady v městském Columbusu přeměněné na lofty nebo smíšené využití.

Hlavní rizika, na která je třeba dávat pozor, zahrnují prostředí úrokových sazeb (které ovlivňuje náklady na financování a kupní sílu investorů) a možnost recese, která by mohla ochladit poptávku. Columbus je však do určité míry chráněn svou rozmanitostí průmyslových odvětví. Investoři jsou obecně optimističtí ohledně Columbusu v horizontu 3–5 let a očekávají pokračující růst nájmů a zhodnocení, zejména jakmile velké projekty (Intel atd.) začnou nabírat zaměstnance. Jak řekl jeden místní realitní makléř: „Firmy vidí konkurenční výhodu v Columbusu a chtějí tu být – a investoři také“ columbusregion.com columbusregion.com. Celkově Columbus nabízí úrodnou půdu pro investice do nemovitostí, s příležitostmi od flipování stoletých domů v revitalizovaných městských koridorech až po výstavbu nových nájemních komunit na rostoucích okrajích metropole.

Klíčové ekonomické faktory ovlivňující nemovitosti

Několik makroúrovňových faktorů pohání trh s nemovitostmi v Columbusu do nových výšin:

  • Růst populace: Jednoduše řečeno, více lidí = vyšší poptávka po bydlení. Metropolitní oblast Columbusu (populace ~2,3 milionu) v posledních letech přibývá zhruba 50–60 lidí denně díky kombinaci migrace za prací a přirozeného přírůstku spectrumnews1.com. To je asi 10 000+ nových obyvatel ročně. Columbus je nyní druhou nejrychleji rostoucí metropolitní oblastí na Středozápadě (po Indianapolis) a předpokládá se, že do roku 2050 přibude dalších 700 000 obyvatel rent.com. Tento stabilní růst je základem potřeby nových domů, bytů a maloobchodu. Je pozoruhodné, že růst regionu není krátkodobý boom, ale dlouhodobý trend – i během 10. let 21. století Columbus rostl, zatímco některá jiná města v Ohiu se zmenšovala. Rozmanitý příliv mladých profesionálů, rodin a imigrantů zvyšuje poptávku po bydlení napříč spektrem.
  • Trh práce a expanze firem: Silná tvorba pracovních míst je základním pilířem síly trhu s nemovitostmi v Columbusu. Míra nezaměstnanosti se pohybuje kolem 4 % matthews.com a region stále přitahuje velké zaměstnavatele. Od roku 2021 si přibližně 195 společností vybralo region Columbus pro své sídlo nebo rozšíření columbusregion.com. Podle úředníků pro hospodářský rozvoj tyto projekty představují 38 miliard dolarů kapitálových investic a téměř 28 000 nově oznámených pracovních míst columbusregion.com. Zasahují do různých odvětví: finance (např. JPMorgan Chase rozšiřuje svůj velký kampus v Columbusu), technologie (Google a Facebook staví obrovská datová centra), maloobchod/potraviny (distribuční centra Amazon a Dollar General) a samozřejmě Intelovy továrny na polovodiče. Plánované továrny na čipy společnosti Intel v hodnotě 20 miliard dolarů v okrese Licking (těsně za Columbusem) jsou nejvýraznějším příkladem – po plném zprovoznění se očekává, že přímo zaměstnají 3 000 lidí (a mnoho dalších v podpůrných odvětvích) capitalcityrei.com. I když se časový harmonogram projektu Intel prodloužil do roku 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, samotné očekávání vyvolalo hon na pozemky a plánování rozvoje na východní straně města. Další velký projekt: společný podnik Hondy a LG Energy staví továrny na baterie nedaleko Columbusu, což posiluje automobilový sektor středního Ohia. Každý velký zaměstnavatel, který přijde nebo se rozšíří, znamená stěhování zaměstnanců, nové zakázky pro místní firmy a zvýšenou poptávku po bydlení.
  • Infrastruktura a doprava: Rozvoj infrastruktury je reakcí na růst a zároveň jej umožňuje. Columbus byl dokonce hodnocen jako #1 v žebříčku „Global Groundwork Index“ časopisu Site Selection Magazine pro rok 2025 za efektivní sladění investic do infrastruktury s růstem podnikání columbusregion.com. Region aktivně usiluje o federální financování projektů: nedávné granty financují rozšíření letiště (nový terminál na John Glenn Columbus International), modernizace vnitrozemského přístavu Rickenbacker a vylepšení dálnic, jako je křižovatka I-70/I-71 v centru města columbusregion.com. Jednou z transformačních iniciativ je LinkUS, plán na zavedení vysokokapacitní rychlé dopravy (linky Bus Rapid Transit) na klíčových trasách, jako je West Broad Street a Northwest Corridor do Dublinu. Zlepšením veřejné dopravy a mobility chce Columbus podpořit vznik nového bydlení a komerčních center podél těchto tras. Podle názoru místního realitního makléře Shauna Simpsona přinesou projekty jako LinkUS „více výstavby a co je důležitější, více výstavby dostupného bydlení“ do centra a koridorových oblastí capitalcityrei.com. Columbus také jedná o navrhované 3C+D osobní železniční lince, která by mohla po desetiletích spojit Columbus vlakem s Clevelandem a Cincinnati – dlouhodobý projekt, který by mohl dále zvýšit atraktivitu centrálního Ohia. Všechny tyto infrastrukturní kroky – silnice, doprava, inženýrské sítě – rozšiřují kapacitu regionu pro růst, otevírají nové rozvojové oblasti a často zvyšují hodnotu nemovitostí (například nemovitosti v blízkosti budoucích stanic veřejné dopravy již přitahují zájem investorů).
  • Vzdělávací a výzkumné instituce: Přítomnost Ohio State University, jedné z největších univerzit v zemi, je stabilním ekonomickým motorem. OSU nejen přímo zaměstnává desítky tisíc lidí (včetně svého renomovaného Wexner Medical Center), ale také generuje výzkum, zdravotní péči a startupovou činnost, které ovlivňují trh s nemovitostmi. Rozšíření univerzity v roce 2020 o „Inovační čtvrť“ na západním kampusu přináší nové laboratoře, kanceláře a bydlení zaměřené na studenty a mladé profesionály, což dále prohlubuje propojení s městem. Další vysoké školy (Columbus State, Capital University atd.) a velká studentská populace (více než 110 000 vysokoškoláků v metropoli) znamenají stálou poptávku po nájemním bydlení a startovacích domech, protože absolventi často zůstávají v Columbusu.
  • Kvalita života a cenové výhody: Na rozdíl od pobřežních trhů, kde vysoké náklady lidi odrazují, Columbus nabízí relativně cenově dostupnou (i když se zvyšující) alternativu. Firmy a pracovníci, kteří se stěhují z drahých měst, zde nacházejí nižší daně, levnější nemovitosti a centrální polohu. Columbus se často umisťuje vysoko v žebříčcích typu „nejlepší místa pro mladé profesionály“ a „nejlepší města pro technologické pracovní pozice“. Tento pozitivní ohlas přitahuje talenty, což následně přitahuje zaměstnavatele – jde o pozitivní cyklus, který prospívá nemovitostem. Kulturní a rekreační možnosti – od rozvíjející se umělecké scény v centru Columbusu a sportovních týmů až po systém metropolitních parků – také hrají roli při přitahování nových obyvatel. Jednoduše řečeno, Columbus je teď „cool“ způsobem, jakým možná před 20 lety nebyl, a toto vnímání zvyšuje poptávku po bydlení mezi nově příchozími, kteří hledají městský, ale dostupný životní styl.

Shrnuto, ekonomické základy Columbusu jsou velmi silné. Růst populace a pracovních míst zvyšuje potřebu bydlení rychleji, než může nabídka stačit, zlepšení infrastruktury umožňuje nový rozvoj a diverzifikovaná ekonomika města (státní správa, univerzity, sídla firem, zdravotnictví, finance, logistika a nyní technologie/výroba) poskytuje stabilní základ. Tyto faktory naznačují, že nemovitosti v Columbusu pravděpodobně zůstanou na vzestupné trajektorii v příštích letech, pokud nenastane celonárodní ekonomická krize.

Změny v politice a územním plánování ovlivňující rozvoj

Přepracování územního plánu: Jedním z nejzásadnějších místních politických kroků je první komplexní přepis územního plánu v Columbusu za několik desetiletí. Město aktualizuje své územní plány, aby podpořilo výstavbu více bydlení a zjednodušilo schvalovací procesy rent.com. Podle starého plánu byly rozsáhlé části Columbusu určeny pouze pro rodinné domy a schválení bytových nebo smíšených projektů znamenalo zdlouhavý proces výjimek. Nový plán (stále ve fázi návrhu v roce 2025) by měl legalizovat výstavbu s vyšší hustotou v dalších oblastech, umožnit například dvojdomky, řadové domy a vedlejší obytné jednotky v tradičních čtvrtích a urychlit celkový proces povolování výstavby. Administrativa starosty Andrewa Ginthera zdůrazňuje, že tyto změny jsou klíčové pro řešení nedostatku bydlení a problémů s dostupností. Columbus se v podstatě snaží odstranit regulační překážky, aby soukromý sektor mohl stavět více domů – zejména „chybějící střed“ (budovy se 2–4 jednotkami, malé byty), které mohou být dostupnější než velké rodinné domy nebo luxusní výškové budovy. Tento prorůstový postoj by měl v příštích letech vést k nárůstu zástavby proluk, kreativnímu využití nevyužitých pozemků a možná i k projektům s vyšší hustotou v blízkosti dopravních linek. Sousedské skupiny návrhy pečlivě sledují, protože se rozvíjí debata o hustotě versus charakteru komunity, ale trend je nakloněn růstu.

Iniciativy pro dostupné bydlení: Městská vláda Columbusu a okres Franklin učinily bezprecedentní finanční závazky vůči dostupnému bydlení. V roce 2022 voliči schválili dluhopisovou emisi ve výši 200 milionů dolarů určenou na dostupné bydlení – největší takovou investici v historii města axios.com ahaco.org. Tyto prostředky jsou poskytovány jako půjčky a granty developerům na výstavbu bytů s omezeným příjmem, zachování stávajících dostupných jednotek (například rekonstrukcí starších komplexů) a podporu programů vlastnictví bydlení pro nízkopříjmové kupce. Do roku 2024 město pomohlo financovat tisíce jednotek prostřednictvím těchto dluhopisových prostředků columbus.gov. Na to navazuje návrh starosty Ginthera na novou dluhopisovou emisi na bydlení ve výši 500 milionů dolarů pro hlasování v roce 2024 10tv.com, která by v případě schválení výrazně posílila snahy o rozšíření dostupného bydlení v příštím desetiletí. Tyto dluhopisy jsou kombinovány se státními a federálními programy daňových úlev, aby zaplnily mezery ve financování dostupných projektů, které by trh jinak nepostavil. Dopad na rozvoj: uvidíme více bytových domů s různou úrovní příjmů, dostupné bydlení orientované na dopravu (často podél plánovaných koridorů LinkUS) a možná i pozemkové trusty nebo modely nájmu s možností odkupu, které udrží jednotky dlouhodobě dostupné. Columbus také využívá nástroje jako daňové úlevy, aby motivoval developery k zařazení dostupných jednotek do projektů za tržní ceny (například developer může získat 15letou úlevu na dani z nemovitosti na nový bytový dům, pokud 20 % jednotek bude pronajímáno za nižší než tržní ceny). V příštích několika letech tyto politiky mají za cíl vytvořit tisíce dostupných nájemních bytů a pomoci stabilizovat spodní část trhu s nájmy, což nepřímo prospívá celému trhu tím, že zabraňuje vytlačování a bezdomovectví při růstu města.

Změny na úrovni státu: Politiky státu Ohio také ovlivňují trh s nemovitostmi v Columbusu. V posledních letech Ohio zavedlo program Účet pro spoření na první bydlení (umožňující vkládat až 5 000 $ ročně bez daně na budoucí akontaci pro první kupce), aby podpořilo vlastnictví bydlení. Stát také zvýšil financování Ohio Housing Finance Agency, která poskytuje pomoc s akontací a nízkoúročené půjčky. Ačkoliv tyto programy nejsou specifické pouze pro Columbus, pomáhají více nájemcům stát se kupci, což by mohlo mírně zvýšit poptávku po základních domech. Na druhou stranu, systém oceňování nemovitostí v Ohiu vedl k prudkému nárůstu odhadovaných hodnot domů (a tedy i daní) v roce 2023, zejména v okrese Franklin a okolních okresech – některé zaznamenaly nárůst hodnoty o 20–40 %. To vyvolalo obavy mezi majiteli domů s fixními příjmy. Tvoří se diskuse o možných úlevách nebo úpravách frekvence přehodnocování. Vysoké daně z nemovitostí mohou ovlivnit dostupnost bydlení a je třeba je sledovat; jak poznamenal realitní makléř Shaun Simpson, rostoucí daně a náklady na pojištění znamenají, že „cena domu není tak důležitá jako splátka“, kterou musí majitelé zahrnout do rozpočtu capitalcityrei.com. Pokud budou daně dále růst, mohlo by to mírně utlumit ceny nebo alespoň způsobit, že kupci budou v dražbách opatrnější.

Další oblastí jsou nájmy a zákony na ochranu nájemníků. Vedení Columbusu zkoumá vyhlášky na ochranu nájemníků (například požadavek na delší oznámení o zvýšení nájmu nebo poskytování právní pomoci nájemníkům čelícím vystěhování). A přestože Ohio brání městům zavádět regulaci nájemného, roste podpora opatření na pomoc nájemníkům. Jakékoliv významné nové místní vyhlášky (například omezení poplatků za žádosti nebo povinná registrace nájemních nemovitostí) by mohly ovlivnit stranu pronajímatelů na trhu.

Shrnuto, politika se vyvíjí tak, aby podpořila rychlý růst Columbusu – obecně s cílem umožnit více výstavby a zmírnit negativní dopady extrémně žhavého trhu. Revize územního plánu a dluhopisy na bydlení jsou obzvlášť významné; signalizují, že Columbus je odhodlán růst „nahoru, nejen do šířky“ a snaží se udržet bydlení dostupné i při rostoucí poptávce. Tyto změny, v kombinaci se státními pobídkami, by měly vytvořit prostředí, kde developeři mají více příležitostí ke stavbě a kde veřejně-soukromá partnerství formují další vlnu realitních projektů v Columbusu.

Výhled a prognóza: 2025 a dále

Co čeká trh s nemovitostmi v Columbusu v příštích 3–5 letech? Podle většiny odhadů je trajektorie stabilní růst, nikoliv dramatický boom nebo propad. Zde je syntéza expertních prognóz a datově podložených projekcí:

  • Prognózy cen domů: Analytici trhu s bydlením předpovídají pokračující růst cen v Columbusu po zbytek této dekády, i když mírnějším tempem. Projekce Realtor.com a místní experti očekávají, že hodnoty domů v Columbusu porostou v blízké budoucnosti tempem 3–5 % ročně (v roce 2025 pravděpodobně na vyšší hranici kolem +4–6 %) capitalcityrei.com. To překonává očekávaný celostátní průměr. Důvod: Poptávka po bydlení v Columbusu zůstane silná díky růstu populace a pracovních míst, ale vyšší hypoteční sazby a rostoucí nabídka by měly udržet růst cen v udržitelném rozmezí, nikoli v meziročních skocích přes 10 % jako v nedávné minulosti. Například žádný velký „krach“ není na obzoru – na rozdíl od poloviny 2000. let v Columbusu nedošlo k masivní spekulativní výstavbě a úvěrové standardy zůstávají pevné, takže zde není žádná bublina, která by mohla prasknout. I kdyby americká ekonomika zažila mírnou recesi, ceny domů v Columbusu by mohly dočasně stagnovat, ale základní nedostatek bydlení vzhledem k růstu poskytuje jistotu. Konsenzuální výhled jedné realitní poradenské společnosti naznačuje, že ceny domů v Columbusu vzrostou kumulativně o ~15–20 % během příštích 5 let (zhruba v souladu s inflací a růstem mezd) openpathinvestments.com. To znamená, že dům v hodnotě 300 000 $ dnes by mohl mít v roce 2030 hodnotu kolem 345 000–360 000 $. Je pozoruhodné, že jakýkoli budoucí pokles hypotečních sazeb by pravděpodobně urychlil růst cen díky zvýšení kupní síly; naopak, pokud by sazby vyskočily nad nedávná maxima, růst cen by se mohl na určitou dobu téměř zastavit, protože by se snížila dostupnost bydlení.
  • Objem prodejů a aktivita na trhu: Očekává se, že prodejní aktivita v roce 2025 a dále poroste. Hlavní ekonom Národní asociace realitních kanceláří předpovídá ~9% nárůst prodejů domů v USA v roce 2025 columbusrealtors.com, jak se trh přizpůsobuje vyšším sazbám a na trh konečně přichází více prodávajících. V Columbusu, kde mnoho majitelů mělo extrémně nízké hypoteční sazby, by jakékoli snížení sazeb mohlo uvolnit více nabídek. Už nyní to začínáme pozorovat: ve druhé polovině roku 2024 a na začátku 2025 vzrostla nabídka a kupující se vracejí. V letech 2025–2026 by se roční prodeje domů v Columbusu mohly vrátit blízko rekordních úrovní, pokud se objeví dostatečná nabídka. Nová výstavba domů bude hrát roli – developeři zvyšují výstavbu domů na klíč na předměstích jako Hilliard, Grove City a Westerville, aby uspokojili poptávku. Nejistým faktorem je nabídka bydlení: Odhaduje se, že Columbus byl v roce 2025 „o 5 000 bytových jednotek pozadu“ za aktuální poptávkou spectrumnews1.com. Pokud se developerům a politickým opatřením podaří tuto mezeru překlenout, prodeje porostou; pokud ne, přetrvávající nedostatek bude nadále omezovat prodeje pod potenciálem a tlačit ceny rychleji nahoru. Celkově očekávejte silnou poptávku kupujících až do roku 2028 od mileniálů (nyní v hlavních letech zakládání rodin) a příchozí migrace, přičemž jediným omezením bude to, co bude k dispozici ke koupi.
  • Výhled trhu s pronájmy: Sektor pronájmů v Columbusu by měl v následujících letech zůstat příznivý pro pronajímatele. Očekává se, že volné byty zůstanou na nízké úrovni (pravděpodobně v rozmezí 5 % nebo méně), vzhledem k silnému růstu pracovních míst a zpomalení dokončování nových bytů po roce 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Nezávislé prognózy řadí Columbus mezi přední metropole z hlediska růstu nájmů a skutečně se očekává, že růst nájemného bude pokračovat tempem ~3–4 % ročně minimálně do roku 2026 mmgrea.com. Do roku 2028 by se medián nájemného mohl snadno dostat nad 1 500 dolarů, pokud tyto trendy přetrvají – takový růst by však mohl být zmírněn, pokud by na trh přišlo mnoho nových jednotek nebo by stagnoval růst mezd. Jedním pozitivním vývojem je, že zaměření na dostupné bydlení by mohlo začít přinášet výsledky kolem let 2025–2027, což by přidalo více jednotek s omezeným příjmem a mohlo by to částečně zmírnit tlak na nájemníky s nízkými příjmy. Závazek Columbusu postavit tisíce dostupných jednotek by mohl znamenat, že zatímco tržní nájmy porostou, spodní část trhu s nájmy získá určitou úlevu, což zabrání tomu, aby byli nejzranitelnější nájemníci zcela vytlačeni. Kromě toho se v okolí Columbusu rozvíjí více komunit Build-to-Rent (nové pronájmy rodinných domů), což poskytne nové možnosti pronájmu pro rodiny, které si nemohou koupit vlastní bydlení – tento trend zvyšuje nabídku pronájmů v příměstských oblastech a mohl by mírně pomoci udržet inflaci nájemného pod kontrolou.
  • Výhled komerčních nemovitostí: Každý segment komerčních nemovitostí má svou vlastní prognózu:
    • Kanceláře: Kancelářský trh v Columbusu pravděpodobně čeká pomalé oživení. Volné kanceláře mohou zůstat zvýšené v rozmezí 18–20 % až do roku 2025, poté se postupně zlepšovat směrem k ~15 % do roku 2028, jak budou zastaralé prostory přeměňovány a jak společnosti, které rostou lokálně (například technologické firmy a zdravotnické organizace), obsadí moderní prostory. Růst nájemného za kanceláře bude pravděpodobně v blízké budoucnosti stagnovat nebo bude velmi nízký (~1 % ročně), protože pronajímatelé se zaměří na udržení a přilákání nájemců pomocí ústupků. Očekáváme, že do roku 2026 se v centru města uskuteční několik projektů přeměny kanceláří na byty, což pomůže snížit volné kapacity a zároveň přidat bydlení. Celkově je kancelářský trh v Columbusu zdravější než v některých větších městech (jako je NYC nebo San Francisco) díky nižším nákladům a kratší dojezdové kultuře – což znamená, že Columbus by se měl vyhnout nejhoršímu propadu kancelářského trhu, ale stále to bude nějakou dobu trh nájemců.
    • Maloobchod: Výhled je silný. Neobsazenost maloobchodních prostor v Columbusu by mohla mírně vzrůst ze svých rekordně nízkých hodnot, jednoduše proto, že už opravdu nemůže klesnout pod ~3 %. Nová maloobchodní výstavba však zůstane opatrná. S rostoucí populací a příjmy se zdá být udržitelný růst nájemného v maloobchodu o 2–3 % ročně. Do roku 2028 lze očekávat více smíšených center životního stylu v rozvíjejících se předměstích a možná revitalizaci starších nákupních center s novými koncepty. Columbus je často testovacím trhem pro maloobchodní inovace (jakožto různorodé, středozápadní americké město), takže bychom mohli vidět nové formáty prodejen a zážitkový maloobchod, které udrží sektor živý. Pokud nenastane velká recese, která by podkopala spotřebitelské výdaje, maloobchodní nemovitosti v Columbusu by si měly užívat vysoké obsazenosti a silného zájmu investorů (u prémiových aktiv můžeme dokonce vidět další stlačení výnosových sazeb, vzhledem ke stabilitě).
    • Průmysl: Průmyslový boom bude pokračovat, i když možná ne tak zběsilým tempem jako na začátku 20. let. Columbus je nyní na mapě pro velké výrobní projekty (stavba továren Intelu, příchod dodavatelů pokročilé výroby atd.) kromě své zavedené logistické základny. Skladové/distribuční prostory tedy budou žádané, stejně jako specializované průmyslové objekty (například továrny, výzkumná a vývojová centra). Očekáváme nové průmyslové parky, zejména podél koridorů I-70 a I-71 a v blízkosti Rickenbackeru. Může dojít k dočasnému nárůstu neobsazenosti průmyslových prostor, pokud bude najednou dokončeno mnoho spekulativních projektů, ale vzhledem ke strategické poloze Columbusu by se měly pronajmout během jednoho až dvou let. Růst nájemného v průmyslu by se mohl zmírnit na 4–6 % ročně (z nedávných dvouciferných hodnot), jak se nabídka trochu vyrovná s poptávkou. Přesto bude do roku 2030 průmyslová základna regionu mnohem větší než dnes – což je důkazem vzestupu centrálního Ohia jako logistické a výrobní velmoci.
  • Obzor velkých projektů: Druhá polovina 20. let bude definována megaprojekty, které se začnou realizovat. Intelovy továrny na čipy by měly částečně začít fungovat kolem let 2025–2026 (plný provoz do roku 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Jakmile k tomu dojde, tisíce vysoce placených technologických pracovníků se sem přistěhují, což pravděpodobně zvýší ceny domů zejména v severovýchodní části města a přiměje developery stavět více bydlení tímto směrem. Podobně nové továrny Hondy na elektromobily (očekávané dokončení ~2026) přinesou pracovní místa především na severozápad a jihozápad od Columbusu. LinkUS dopravní linky by mohly mít první trasu BRT ve výstavbě do let 2025–26, pokud se podaří zajistit financování, což by mohlo podpořit rozvoj projektů orientovaných na veřejnou dopravu podél těchto koridorů (například bytové uzly v západním Columbusu a severovýchodním Columbusu podél budoucích zastávek BRT). V centru města Scioto Peninsula a další smíšené projekty (fáze Peninsula, North Market Tower atd.) přidají do roku 2026 stovky bytů a nové atrakce, což učiní život v centru atraktivnějším a potenciálně zvýší poptávku po bytech v osobním vlastnictví. Všechny tyto projekty mají společné téma: zvyšují atraktivitu a kapacitu centrálního Ohia, což posiluje trh s nemovitostmi.
  • Rizika a neznámé faktory: Žádná předpověď není úplná bez zmínky o možných výzvách. Rostoucí úrokové sazby zůstávají rizikem – pokud inflace prudce vzroste a hypoteční sazby nečekaně vyskočí do rozmezí 8–9 %, mohlo by to zastavit trh s nemovitostmi (ceny by se mohly dočasně vyrovnat nebo mírně klesnout, dokud se kupující nepřizpůsobí). Vážná celostátní recese s výraznými ztrátami pracovních míst by mohla ochladit poptávku, ačkoli Columbus historicky zvládá recese lépe než mnoho jiných oblastí díky stabilní základně zaměstnanosti ve státní správě a školství. Dalším faktorem jsou náklady na výstavbu – pokud budou mzdy a materiály dále zdražovat, mohlo by to zpomalit tempo výstavby nových domů a tlačit ceny výše, než se předpokládalo. Na straně politiky, pokud by došlo ke zpoždění nebo oslabení plánované změny územního plánu, mohl by mít Columbus problém přidat dostatek bydlení, což by zhoršilo dostupnost. Naopak, pokud město a předměstí neudrží krok s rozvojem infrastruktury (silnice, inženýrské sítě, školy), mohlo by to vytvořit úzká místa, která by některé oblasti učinila méně atraktivními. V krajním případě lze uvažovat o nepravděpodobných neznámých faktorech, jako jsou zásadní změny státní politiky nebo nepředvídané události, ale na obzoru není žádná zřejmá hrozba, která by mohla současnou dynamiku Columbusu vykolejit.

Shrnutí: Trh s nemovitostmi v Columbusu na začátku roku 2025 je základně silný a připravený na růst. Očekávejte, že ceny domů budou nadále zdravě jednociferně růst, nájmy budou pokračovat v růstu, i když některé tlaky na dostupnost budou řešeny, a komerční rozvoj se bude přizpůsobovat proměně regionu ve větší a dynamičtější metropolitní oblast. Jak řekl jeden z lídrů ekonomického rozvoje, Columbus „dělá odvážné kroky, získává významné projekty a zůstává zaměřený na dlouhodobý růst, který pozvedá celý region“ columbusregion.com. Pro kupující, investory i podniky je Columbus, Ohio trhem plným příležitostí – a následující roky by měly tento trend jen potvrdit.

Zdroje:

Roman Bednarski

Don't Miss

Kuala Lumpur’s Commercial Real Estate: Boom or Bust? Here’s What 2025 Has in Store

Komerční nemovitosti v Kuala Lumpuru: Boom, nebo krach? Co přinese rok 2025

Merdeka 118, 678,9 m vysoký mega mrakodrap s 118 patry,
InSAR for Land Deformation Monitoring: Complete Guide and Applications

InSAR pro monitorování deformací země: Kompletní průvodce a využití

InSAR měří deformace povrchu na velkých územích s přesností milimetru