Trh s nemovitostmi na Kauai 2025: Překvapivé trendy a pětiletá předpověď pro rájové nemovitosti

Klíčová fakta a poznatky (Přehled roku 2025)

• Ceny domů klesají, stále však vysoké: Typický rodinný dům na Kauaʻi stojí v roce 2025 kolem 1–1,2 milionu dolarů, což je mírný pokles (~10–15 % méně) oproti loňskému maximu, ale stále o více než 40 % vyšší než před pandemií locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Mediánová cena bytu je přibližně 685 000 dolarů (meziročně +4 %) locationshawaii.com, což odráží pokračující poptávku po dostupnějších možnostech.
• Smíšený objem prodejů: Prodeje rodinných domů výrazně zpomalily (meziročně pokles ~30 % k srpnu 2025), zatímco prodeje bytů vzrostly (~+10 % meziročně) locationshawaii.com. Celkově na ostrově celkový počet prodaných domů byl začátkem roku 2025 ve skutečnosti vyšší (o ~11 % meziročně) díky nárůstu prodejů pracovních bytů na jihu a západě ostrova hawaiilife.com, ale v dražších oblastech jako North Shore bylo transakcí méně.
• Nabídka & rovnováha trhu: Po letech nedostatku se nabídka bydlení vrátila na úroveň roku 2019, což zmírnilo extrémní trh prodávajících z doby pandemie lyndagill.com. Aktivních inzerátů v okrese Kauai bylo v polovině roku 2025 kolem 440–500 domů, což dává kupujícím více možností fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Nemovitosti se také prodávají déle (např. medián ~31 dní u domů, oproti ~28 dnům před rokem) locationshawaii.com, a snížení cen je běžnější lyndagill.com – to vše jsou známky vyváženějšího, místy i pro kupující příznivého trhu v některých segmentech.
• Profil kupujícího: Významnou část nákupů na Kauai tvoří kupující mimo stát nebo kupující za hotovost. V celém státě v roce 2024 bylo přibližně 20 % rodinných domů a 31 % bytů zakoupeno kupujícími mimo stát uhero.hawaii.edu. Na Kauai místní realitní makléři uvádějí, že „více než polovina“ nedávných prodejů byla za hotovost (kupující se vyhýbají vysokým úrokovým sazbám) hawaiibusiness.com. Místní rodiny čelí problémům s dostupností bydlení, ačkoli nové iniciativy dostupného bydlení (např. projekt Lima Ola a plánované rozšíření Kilauea) pomáhají některým obyvatelům Kauaʻi dosáhnout na vlastní bydlení hawaiilife.com hawaiilife.com.
• Obchodní sektor poháněný turismem: Ekonomika Kauai zůstává zaměřená na turistiku a komerční nemovitosti to odrážejí. Očekává se pokles útrat návštěvníků (předpokládaný pokles o 1,6 miliardy dolarů v celém státě do roku 2026 oproti trendu před rokem 2025) kauainownews.com, a počty příjezdů návštěvníků se nemusí plně zotavit až do roku 2028 kauainownews.com. Tento opatrný výhled tlumí nové projekty resortů a maloobchodu. Přesto probíhají klíčové investice: historický resort Coco Palms je znovu budován (hotel Kimpton se 350 pokoji plánovaný na rok 2026) bigislandnow.com bigislandnow.com, a letiště Lihue prochází modernizací za 51 milionů dolarů s cílem modernizovat ranvej a bezpečnostní systémy do roku 2026 beatofhawaii.com. Tyto projekty mají za cíl udržet turistickou infrastrukturu bez vyvolání obav z nadměrného turismu beatofhawaii.com.
• Regionální kontrasty: Trh s nemovitostmi na Kauai „nejde jedním směrem“ jednotně hawaiilife.com. Například jižní pobřeží (Poʻipū/Kōloa) zaznamenalo na začátku roku 2025 dvojnásobný počet prodaných domů (podpořený novou dostupnou čtvrtí v ʻEleʻele) hawaiilife.com, což dočasně srazilo mediánové ceny o ~13 % na celém ostrově hawaiilife.com. Naproti tomu severní pobřeží (Princeville/Hanalei) zažilo pokles prodejů (–39 % meziročně), ale ceny ve skutečnosti vzrostly o ~10 %, protože movití kupci usilovali o omezenou nabídku luxusních nemovitostí hawaiilife.com hawaiilife.com. Trhy na východní straně (Kapaʻa/Līhuʻe) a západní straně (Waimea) se pohybovaly někde mezi – obecně nižší objem prodejů, přičemž mediánová cena v Līhuʻe vzrostla v polovině roku 2025 o ~13 % díky atraktivitě pro místní kupce hawaiilife.com. (Podrobnosti viz regionální rozpis níže.)
• Přísná pravidla pro krátkodobé pronájmy: Kauai má přísné předpisy pro krátkodobé pronájmy – dovolenkové pronájmy jsou legální pouze ve vyhrazených rezortních zónách (oblasti pro návštěvníky jako Princeville, Poʻipū a části Kapaʻa) nebo na základě dříve udělených povolení kauaikahuna.com. Zákon Havaje z roku 2024 (SB 2919) dává okresům ještě větší pravomoc postupně rušit pronájmy v rezidenčních oblastech kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Zatímco stávající pravidla na Kauai udržují většinu čtvrtí bez pronájmů už více než 15 let, tento celostátní tlak posiluje postoj ostrova. Pozoruhodné je, že počet nemovitostí využívaných jako dovolenkové pronájmy vzrostl za poslední rok asi o 30 % kauaikahuna.com (což odráží poptávku po cestování po pandemii a zájem investorů), což zvyšuje tlak komunity na vymáhání pravidel. Výsledkem je omezená nabídka legálních Airbnb a trvající napětí mezi příjmy z investičních nemovitostí a potřebami místního bydlení.
• Investiční výhled: Kauai nabízí jedinečné příležitosti – i výzvy – pro realitní investory. Půda je vzácná a vysoce ceněná, což historicky znamená, že si zde nemovitosti dobře drží hodnotu. Výstavba je však obtížná: odpor komunity často provází velké projekty (například rozšíření letiště nad rámec bezpečnostních potřeb byla zablokována kvůli obavám z nadměrného turismu beatofhawaii.com a přestavba Coco Palms čelila právním výzvám ze strany kulturních zastánců bigislandnow.com). Investoři, kteří zvažují Kauai v letech 2025–26, najdou menší šílenství než v roce 2021 (větší vyjednávací sílu, jak se trh normalizuje), ale musí se orientovat v přísném územním plánování, vysokých stavebních nákladech a klimatických rizicích. Stručně řečeno, trh na Kauai přechází na udržitelnější tempo, ale jeho dlouhodobá přitažlivost – od luxusních rezortů po nové projekty místního bydlení – naznačuje solidní růstový potenciál v příštích 5 letech, pokud člověk hraje na dlouhou trať.

---

Trendy rezidenčního trhu v roce 2025: ceny, nabídka & kupující

Ceny domů: Po zběsilém růstu v letech 2020–2022 ceny rezidenčních nemovitostí na Kauai mírně ochladly, ale zůstávají extrémně vysoké. K roku 2025 se celostředoostrovní mediánová cena rodinného domu pohybuje kolem 1,1–1,2 milionu dolarů locationshawaii.com. To je přibližně o 8–15 % méně než loňský medián (který byl kolem 1,3–1,35 milionu dolarů) locationshawaii.com, což znamená první výraznější pokles za několik let. Realitní makléři připisují toto ochlazení rostoucím úrokovým sazbám a změně ve složení kupujících – více prodejů v levnějších segmentech (včetně nových dostupných domů) stáhlo mediánovou cenu dolů hawaiilife.com. Pro srovnání, i po tomto poklesu jsou ceny zhruba o 40–45 % vyšší než před třemi lety hawaiibusiness.com, díky pandemickému růstu. Byty (condominiums) na Kauai zaznamenaly jiný trend: mediánová cena bytu v srpnu 2025 byla 685 000 dolarů, což je meziročně nárůst o ~4 % locationshawaii.com. Poptávka po bytech (často využívaných jako rekreační pronájmy nebo startovní bydlení) zůstala silná a jejich ceny „stále trochu rostou,“ jak poznamenal jeden místní makléř hawaiibusiness.com. Celkově hodnoty nemovitostí zůstávají v roce 2025 blízko historických maxim, ale prodávající ztratili část své cenové síly, jak se trh normalizuje.

Objem prodeje a poptávka: Prodejní aktivita rezidenčních nemovitostí na Kauai v roce 2025 byla smíšená, lišila se podle měsíců a regionů. Na začátku roku byly celkové transakce zhruba o 11 % vyšší na celém ostrově ve srovnání s předchozím rokem hawaiilife.com – což je překvapivý nárůst vzhledem k celonárodním problémům na trhu s nemovitostmi. Tento nárůst byl z velké části způsoben skokem v prodejích na jižním pobřeží: nový developerský projekt dostupného bydlení v ʻEleʻele (Lima Ola) umožnil mnoha místním rodinám koupit si domov, čímž se počet prodejů na jižním pobřeží během krátké doby zdvojnásobil hawaiilife.com hawaiilife.com. Nicméně v létě 2025 se trend změnil. Do července prodeje rodinných domů výrazně klesly (např. –16% pokles mediánové ceny na ostrově a pokles objemu, meziročně) hawaiilife.com. V srpnu byly prodeje rodinných domů meziročně nižší o ~30–32 %, zatímco prodeje bytů byly vyšší o ~10 % locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. V absolutních číslech se v srpnu 2025 prodalo pouze 28 domů (oproti 41 o rok dříve), zatímco bytů se prodalo 23 (oproti 21 dříve) locationshawaii.com locationshawaii.com. To naznačuje několik věcí: kupci luxusních domů byli v roce 2025 opatrnější nebo cenově nedostupní, zatímco poptávka po bytech a možná střední třídě nemovitostí přetrvávala, zejména po těch, které lze využít jako rekreační pronájmy nebo druhé domovy kauaipropertysearch.com. Poptávka kupujících nezmizela – nemovitosti se stále prodávají – ale přesunula se směrem k dostupnějším produktům a výhodným nákupům („kupující se zaměřují na hodnotu“ v novém tržním klimatu hawaiilife.com).

Zásoby & Dny na trhu: Jednou z největších změn na trhu Kauai v roce 2025 je nárůst nabídky nemovitostí. Po extrémním nedostatku nabídek během pandemického boomu se počet domů na trhu vrátil zhruba na úroveň před COVIDem lyndagill.com. V polovině roku 2025 mělo Kauai kolem 440 aktivních nabídek (rodinné domy + byty) v daném okamžiku fred.stlouisfed.org, což je nárůst oproti výjimečně nízkým hodnotám v letech 2021–22. Ve skutečnosti byla nabídka natolik dostatečná, že Kauai bylo na konci roku 2025 považováno za „trh kupujícího“ – nabídka v některých oblastech převyšovala poptávku, což dávalo kupujícím větší vyjednávací sílu realtor.com. Nemovitosti také zůstávaly na trhu o něco déle: střední doba na trhu u domů vzrostla na přibližně 31 dní (v srpnu 2025, což je o 11 % více než ~28 dní v předchozím roce) locationshawaii.com, a doba prodeje bytů vyskočila na 44 dní (oproti extrémně rychlým 13 dnům o rok dříve) locationshawaii.com. Realitní makléři hlásí, že je více slev z ceny a méně nabídkových válek než v nedávné minulosti lyndagill.com. To vše naznačuje zdravější, méně hektický trh. Nicméně, „více nabídek“ neznamená nadbytek – spíše to znamená, že šílenství opadlo. Mnoho prodávajících stále se rozhoduje neprodávat, pokud cena není správná, protože velké množství majitelů má hypoteční sazby pod 3 % z minulých let a „nemá motivaci prodávat… a kupovat něco jiného s vyšší sazbou“ hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. To zabránilo jakémukoliv zaplavení trhu nabídkami nebo prudkému propadu cen. Místo toho se nabídka nemovitostí na Kauai otáčí normalizovaným tempem a kupující konečně mají trochu prostoru pro výběr a vyjednávání.

Kdo kupuje – místní vs. cizinci?: Demografie kupujících na Kauaʻi v roce 2025 odráží jeho status žádaného, ale drahého trhu. Významnou část nákupů tvoří kupující nebo investoři mimo stát, jak je tomu na Havaji dlouhodobě. Státní data z roku 2024 ukazují, že zhruba 1 z 5 rodinných domů a 1 ze 3 bytů v celém státě byl prodán kupujícím mimo stát uhero.hawaii.edu (lidé z pevniny, zahraniční investoři atd.). Kauaʻi, jako menší trh s mnoha luxusními rekreačními nemovitostmi, pravděpodobně zaznamenává stejný nebo vyšší podíl nemístních kupujících. Tito kupující často platí v hotovosti: do poloviny roku 2023 bylo přes 50 % prodejů na Kauaʻi realizováno pouze za hotové hawaiibusiness.com, a tento trend pokračoval i v roce 2025, protože vysoké úrokové sazby činily financování drahým. Bohatí vzdálení pracovníci, důchodci a investoři z pevninské části USA (Kalifornie, Pacifický severozápad atd.) zůstávají na trhu na Kauaʻi aktivní, přitahováni krásou ostrova a relativním klidem oproti Oʻahu nebo Maui. Na druhé straně místní obyvatelé Kauaʻi čelí vážným problémům s dostupností bydlení – pouze asi 20 % domácností na Havaji si může dovolit dům za střední cenu za současných podmínek civilbeat.org. Medián příjmu domácností na Kauaʻi je ve srovnání s cenami domů kolem 1 milionu dolarů nízký. V důsledku toho většina místních rodin buď nadále bydlí v pronájmu, nebo spoléhá na speciální programy a nové projekty, aby si mohli koupit vlastní bydlení. Okresní vláda Kauaʻi a soukromí partneři reagují projekty dostupného bydlení: například dostupné domy Lima Ola v ʻEleʻele byly nedávno dokončeny, což umožnilo desítkám rodin z Kauaʻi koupit si domy za ceny pod tržní hodnotou hawaiilife.com. A velký projekt Kilauea Town Expansion začne v roce 2026, přidá ~310 jednotek dostupného bydlení pro místní obyvatele na severním pobřeží (v režimu pronájmu na dobu určitou, aby zůstaly trvale dostupné) hawaiilife.com hawaiilife.com. Tyto snahy spolu s legislativou upřednostňující místní kupující (například přednostní pořadníky pro rezidenty a klíčové pracovníky) hawaiilife.com, mají za cíl postupně vyrovnat poměr sil. Stručně řečeno, na rezidenčním trhu v roce 2025 dominují na horním konci movití kupující, zatímco pracovní síla Kauaʻi a první kupující opatrně vstupují na trh prostřednictvím cílených projektů a mírně méně agresivního trhu.

Výhled komerčních nemovitostí: trendy v cestovním ruchu, maloobchodu a podnikání

Sektor komerčních nemovitostí na Kauai v roce 2025 je úzce spjat s cestovním ruchem a místní spotřebitelskou základnou. Po silném oživení cestovního ruchu po pandemii nyní Kauaʻi zažívá určité zpomalení. Ekonomové předpovídají, že počet příjezdů návštěvníků v příštích dvou letech klesne přibližně o 4 % kauainownews.com a skutečné výdaje návštěvníků klesnou do roku 2026 přibližně o 1,6 miliardy dolarů (celostátně) ve srovnání s nedávnými maximy kauainownews.com. Příčiny jsou globální i národní: mírné riziko recese v USA, vysoké náklady na cestování a slabší mezinárodní trhy (Japonsko a Kanada, klíčové zdroje návštěvníků Havaje, zaznamenaly snížení počtu letů a měnové problémy) kauainownews.com kauainownews.com. Pro hotely, resorty a nákupní centra na Kauai to znamená období stabilizace spíše než rychlého růstu. Obsazenost hotelů se ustálila a ceny pokojů jsou pod tlakem, protože hoteliéři soupeří o menší počet návštěvníků. Komerční výhled je opatrně optimistický – cestovní ruch nekolabuje, ale v krátkodobém horizontu se neočekává prudký nárůst.

Maloobchod a pohostinství: Maloobchodní prostory na Kauaʻi, zejména ty, které slouží turistům (butiky, restaurace, galerie), zažívají mírné, ale stabilní klima. Obchody závislé na návštěvnících v letoviscích, jako jsou Poʻipū a Princeville, si vedou dobře, podpořené stále silným proudem cestovatelů z pevninské části USA v roce 2025. Současně maloobchod zaměřený na místní obyvatele v městských centrech (jako Kapaʻa a Līhuʻe) zaznamenal růst, což odráží jak poptávku rezidentů, tak zájem turistů o autentické místní podniky. Například centrum Kapaʻa se rozvinulo v módní místo s farmářskými trhy, food trucky a obchody – časopis Hawaii Business poznamenal, že komerční živost Kapaʻa se shodovala se zdvojnásobením cen domů v této oblasti během pěti let (z přibližně 600 tisíc dolarů na asi 1,2 milionu) hawaiieliterealestate.com. Podnikatelé využívají jedinečnou atmosféru Kauaʻi: ostrov zaznamenal úspěšné příběhy jako Kauai Brewing Company, která si vybudovala místo na scéně řemeslných piv a přitahuje jak místní, tak návštěvníky hawaiieliterealestate.com. Podobně se daří butikovým wellness centrům, surfařským školám a kavárnám s konceptem farm-to-table, což odpovídá touze turistů po místních zážitcích. Velké maloobchodní řetězce a nové nákupní centra jsou na Kauaʻi poměrně vzácné (částečně kvůli odporu komunity proti nadměrnému rozvoji), ale základní služby (potraviny, lékárny) mají stále stabilní obrat. Omezená komerční nabídka v atraktivních oblastech znamená, že obsazenost kvalitních maloobchodních prostor zůstává vysoká, i když růst nájmů se zastavil. Celkově maloobchodní trh na Kauaʻi se vyznačuje malými, lokálně orientovanými podniky, které těží z turismu, ale nejsou na něm zcela závislé hawaiieliterealestate.com.

Kancelářské a průmyslové prostory: Na rozdíl od Oʻahu nemá Kauaʻi velký kancelářský trh – ekonomika ostrova je méně korporátní a více zaměřená na turistiku a zemědělství. Většina poptávky po „kancelářích“ pochází od vládních agentur, zdravotnických zařízení nebo malých profesionálních firem. V roce 2025 je obsazenost kanceláří na Kauaʻi nízká jednoduše proto, že nabídka je velmi omezená (Līhuʻe má jen několik kancelářských budov a malé kanceláře jsou roztroušeny jinde). Objevují se zmínky o nových segmentech: například technologie a práce na dálku – několik IT profesionálů ze společností jako Google nebo Meta údajně žije na Kauaʻi částečně, využívajíce možnosti práce na dálku (některé zdroje dokonce tvrdily, že zde mají velké technologické firmy zastoupení, ale ve skutečnosti jde spíše o vzdálené pracovníky než oficiální kanceláře) hawaiieliterealestate.com. To se zatím neprojevilo ve významnějším rozvoji kancelářských prostor, ale objevily se coworkingová centra a lepší širokopásmové připojení na podporu tohoto trendu. Průmyslové a skladové nemovitosti (pro skladování, logistiku, lehkou výrobu) jsou podobně vzácné, ale důležité pro místní ekonomiku. Probíhající infrastrukturní projekty (zlepšení silnic, modernizace letiště) udržují stavební firmy zaneprázdněné a potřebující skladové a manipulační prostory. Nájemné za průmyslové prostory mírně vzrostlo kvůli nedostatku nabídky.

Turistická zařízení a hotely: Segment hotelových nemovitostí na Kauaʻi prochází fází obnovy a reinvestic. Hlavním projektem je přestavba Coco Palms Resort na východní straně ostrova. Coco Palms, dlouho opuštěný hotel od hurikánu Iniki (1992), je konečně znovu budován jako luxusní resort se 350 pokoji pod značkou Kimpton, jehož otevření je plánováno na rok 2026 bigislandnow.com bigislandnow.com. Tento projekt v hodnotě 250–400 milionů dolarů (podpořený Reef Capital a IHG Hotels) představuje významnou investici, která vytvoří stovky pracovních míst ve stavebnictví a po otevření stovky pracovních míst v pohostinství bigislandnow.com. Zdůrazňuje jak příležitosti, tak výzvy v komerčním prostředí Kauaʻi: investoři vidí nenaplněnou poptávku po luxusních pokojích, ale projekt je kontroverzní, protože místní komunity se jej snaží zastavit ve prospěch kulturního parku bigislandnow.com. Soudce v roce 2024 zamítl žádost o soudní zákaz, takže stavba pokračuje, ale developeři museli slíbit „historicky citlivou rekonstrukci“ s kulturním centrem na místě, aby zmírnili obavy bigislandnow.com bigislandnow.com. Jinde na ostrově stávající resorty procházejí modernizací – například bývalý Princeville Resort byl znovu otevřen jako 1 Hotel Hanalei Bay (po ekologicky luxusní rekonstrukci za více než 100 milionů dolarů) začátkem roku 2023, čímž přibyla ultra-luxusní nabídka na severním pobřeží. Kondominia pro rekreační pronájem a výstavba vil jsou také součástí komerčního prostředí: oblasti jako Princeville, Kapaʻa a Poʻipū mají komplexní kondominia, která fungují podobně jako hotely. S novým státním zákonem SB 2919 (rozebraným v další části) se právně schválené resortní oblasti stávají ještě cennějšími pro takové investice, protože Kauaʻi bude nadále postupně rušit krátkodobé pronájmy v rezidenčních zónách.

Výhled infrastruktury a rozvoje: Klíčová vylepšení infrastruktury připravují cestu pro dlouhodobou komerční stabilitu spíše než expanzi. Hlavním příkladem je rekonstrukce letiště Līhuʻe. V roce 2025 letiště obdrželo nový federální grant ve výši 51,3 milionu dolarů, aby konečně vyřešilo bezpečnostní problémy ranveje, čímž se financování projektu dostalo přes 100 milionů dolarů beatofhawaii.com beatofhawaii.com. To zahrnuje posunutí a prodloužení hlavní ranveje pro vytvoření odpovídajících bezpečnostních zón, instalaci nového osvětlení a uvedení zařízení na standardy FAA přibližně do roku 2026 beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Důležité je, že tento projekt je prezentován nikoli jako rozšíření (žádné nové terminály ani navýšení kapacity), ale jako opožděná údržba – záměrné rozlišení poté, co poslední pokus o hlavní plán narazil na odpor komunity vůči čemukoli, co připomíná „rozšiřování pro návštěvníky“. beatofhawaii.com Jinými slovy, obyvatelé Kauaʻi pečlivě sledují, aby vylepšení infrastruktury přinášela prospěch bezpečnosti a kvalitě života, nikoli umožnění masivního přílivu turistů. Tento postoj pravděpodobně ovlivní i budoucí komerční projekty. Velké komerční rozvoje (nová nákupní centra, velké resorty mimo stávající zóny) mají vysokou laťku pro schválení kvůli dopravním, environmentálním a kulturním obavám. Očekáváme tedy postupný růst: renovace stávajících nákupních center, menší nové stavby v centrech měst a veřejné projekty (jako pokračující zlepšování silnic v okrese a připravovaná komunitní zařízení v Kilauea v rámci rozšíření).

Shrnuto, komerční nemovitosti na Kauai do roku 2025 jsou stabilní, ale ne zažívají boom. Ostrovní obchody, restaurace a resorty se potýkají s mírným útlumem turismu a investoři jsou u velkých projektů opatrní. Přesto dlouhodobé základy – omezený komerční prostor, silná značka prémiové destinace a rostoucí počet obyvatel – udržují výhled pozitivní. Očekávejte udržitelný rozvoj zaměřený na komunitu jako hlavní téma: Kauaʻi se zaměřuje na kvalitu před kvantitou, aby růst komerčního sektoru nebyl na úkor životního prostředí nebo místního životního stylu. Jak se počty návštěvníků budou zotavovat směrem k letům 2027–2028 kauainownews.com, práce provedená nyní (opravy letiště, obnovené resorty, podpora místního podnikání) by se měla vyplatit v odolnějším a rozmanitějším trhu s komerčními nemovitostmi.

Regionální rozdělení: severní, východní, jižní a západní Kauaʻi

Kauai může být malý ostrov, ale jeho realitní dynamika se výrazně liší podle regionu. Zde je podrobnější pohled na to, jak si různé části Zahradního ostrova vedou v roce 2025:

• Severní pobřeží (Princeville & Hanalei): Severní pobřeží zůstává luxusní enklávou Kauaʻi, známou úchvatnou krajinou a nemovitostmi s vysokou cenou. V roce 2025 tento region zaznamenal výrazné zpomalení objemu prodeje, ale ceny zůstaly tvrdohlavě vysoké. Meziročně počet prodaných domů na Severním pobřeží klesl téměř o 39 % na začátku roku 2025 hawaiilife.com – což odráží jak omezenou nabídku, tak opatrné kupce v luxusním segmentu. Navzdory menšímu počtu obchodů ceny nadále rostly: mediánové ceny v žádaných čtvrtích vzrostly o více než 10 % na Severním pobřeží během stejného období hawaiilife.com. V podstatě zdejší majitelé nejsou pod tlakem zlevňovat a bohatí kupci jsou ochotni zaplatit prémii za výjimečné nemovitosti (např. domy s výhledem na oceán, byty na útesech). Princeville, se svými golfovými resorty a novým luxusním hotelem 1 Hotel, má mnoho nemovitostí v rozmezí 2–5 milionů dolarů (a více). Hanalei, se svou slavnou zátokou a pláží, dosahuje ještě vyšších cen za vzácné nabídky (často 5 milionů dolarů a více). „Dny na trhu“ mohou být u domů na Severním pobřeží dlouhé, protože prodávající čekají na správného kupce, místo aby snižovali cenu. Demografie kupujících: velkou část tvoří kupci z pevninské části USA (například elity z oblasti technologií a financí ze západního pobřeží), kteří hledají druhý domov nebo útočiště na dálku. Na realitní trh Severního pobřeží má vliv také počasí a dostupnost – povodeň v roce 2018, která odřízla dálnici Kuhio, ukázala riziko izolace – ale poptávku to neodradilo; spíše to posílilo exkluzivitu oblasti. Výhled: omezený nový rozvoj (oblast je z velké části zastavěná, kromě plánovaných přestávek v rozvoji Princeville) a silná značka znamenají, že ceny na Severním pobřeží pravděpodobně zůstanou odolné. Novinkou je rozšíření města Kilauea právě na severovýchodě: tento projekt vedený okresem přidá do roku 2028 dostupné bydlení v Kilauea hawaiilife.com hawaiilife.com. I když přímo nekonkuruje luxusním domům, přinese do regionu bydlení pro pracovní sílu a komunitní vybavenost, což by mohlo časem přivést více celoročních obyvatel a případně podpořit více místních podniků na Severním pobřeží.
• Východní strana (Kapaʻa & Līhuʻe): Východní strana je nejlidnatější a nejkomerčnější oblastí Kauaʻi, zahrnující okresní město Līhuʻe a rušné městečko Kapaʻa. Nemovitosti zde bývají umírněněji ceněné (na poměry Kauaʻi) a zaměřené na místní rodiny, s kombinací bytů, rodinných domů a některých venkovských nemovitostí. V roce 2025 vykazoval trh na východní straně relativní stabilitu. O domy v Kapaʻa a Wailua byl zájem – obnova centra Kapaʻa a její centrální poloha ji činí atraktivní jak pro místní, tak pro kupce z jiných ostrovů hledající „městskou“ atmosféru. Za posledních pět let se mediánová cena domu v Kapaʻa přibližně zdvojnásobila, což odráží nárůst popularity hawaiieliterealestate.com. Tento růst se v krátkodobém horizontu vyrovnal; nedávná data ukazují, že prodeje domů na východní straně klesly (v Kapaʻa bylo méně nabídek a pokles objemu prodejů v roce 2025) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, ale ceny příliš neklesly. Līhuʻe na druhou stranu zaznamenalo zajímavý nárůst: do poloviny roku 2025 byly prodeje v Līhuʻe o ~20 % vyšší a mediánová cena o ~12,8 % vyšší meziročně hawaiilife.com. To může být způsobeno několika prodeji novějších domů vyšší třídy (v Līhuʻe jsou některé nové čtvrti) a také tím, že jako pracovní centrum ostrova je zde stálá poptávka po bydlení v blízkosti práce, letiště a nemocnic. Obecně jsou ceny na východní straně (přibližně v rozmezí 700 000–1 000 000 USD za mnoho domů) nižší než na severním nebo jižním pobřeží, takže někteří kupci se v roce 2025 přesunuli do této oblasti kvůli lepší hodnotě. Bytové komplexy jako ty ve Wailua/Kapaʻa byly také aktivní – jsou oblíbené jak mezi rezidenty, tak jako legálně povolené rekreační pronájmy (pobřežní koridor Kapaʻa je určená oblast pro návštěvníky kauaikahuna.com, což umožňuje krátkodobé pronájmy v určitých komplexech). Co se týče komerční výstavby, Līhuʻe hostí hlavní průmyslovou oblast ostrova a velké obchody (Costco, Home Depot) a nedošlo zde k větší nové výstavbě kromě menších maloobchodních prostor a probíhajících vylepšení letiště. Výhled: Východní strana může těžit z nadcházejících projektů – nejen z již zmíněné modernizace letiště Līhuʻe (zlepšení bezpečnosti a možná i zážitku cestujících do roku 2026 beatofhawaii.com), ale také z plánů na zlepšení infrastruktury a pěší dostupnosti Līhuʻe v rámci různých okresních iniciativ. Nemovitosti zde by měly zůstat „stabilním tahounem“ Kauaʻi: méně volatilní než rekreační oblasti, ss mírnou apreciací a solidní poptávkou po pronájmu od místních pracovníků.
• Jižní pobřeží (Poʻipū & Kōloa): Jižní pobřeží je v roce 2025 příběhem dvou trhů: trh luxusních rezortů vs. trh s místním bydlením. Poʻipū, se svým sluncem a rezorty, je klenotem Jižního pobřeží – domov luxusních bytů, rekreačních domů a rezortů jako Grand Hyatt. Městečko Kōloa a jeho okolí nabízí směs starých plantážních domů, nových čtvrtí a některých dostupných bytových projektů, které se rozšiřují směrem na západ. Na začátku roku 2025 Jižní pobřeží zaznamenalo nárůst prodejů – počet prodaných jednotek se meziročně zdvojnásobil (z 12 na 24 v jednom období) hawaiilife.com – a to především díky přílivu dostupných domů v ʻEleʻele (projekt Lima Ola) hawaiilife.com. Tento projekt, ačkoliv je technicky západně od Kōloa (blízko Hanapēpē), byl započítán do některých statistik Již/Západ a dočasně snížil mediánovou cenu, protože desítky domů se prodaly v rozmezí 500–600 tisíc dolarů, což stáhlo „průměr“ dolů hawaiilife.com. Skutečně, celkový pokles mediánové ceny na Kauaʻi o –13,5 % byl „částečně díky projektu Lima Ola“, který zpřístupnil vlastnictví domů na jižní/západní straně hawaiilife.com. Pokud tyto dotované prodeje vyloučíte, mediánové ceny na Jižním pobřeží zůstávají velmi vysoké (jedna analýza ukázala, že medián na Jižním pobřeží by byl 1,45 milionu dolarů vs. 1,15 milionu dolarů při započtení dostupných domů) hawaiilife.com. Mezitím tradiční trh s luxusními nemovitostmi na Jižním pobřeží poněkud ochladl – okres Kōloa (který zahrnuje Poʻipū) zaznamenal největší pokles prodejů rodinných domů ze všech okresů v srpnu 2025 (výrazný pokles, který přispěl k celkovému poklesu prodejů na ostrově) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Realitní makléři uvádějí, že vysoké ceny v Kōloa omezily okruh kupujících v roce 2025 kauaipropertysearch.com. Nemovitosti v Poʻipū, které by v roce 2021 mohly vyvolat licitace, nyní mohou zůstat na trhu déle, dokud se neobjeví kupující s hotovostí. Přesto Poʻipū zůstává velmi žádané – je to jedna z mála oblastí na Kauaʻi, kde můžete legálně vlastnit rekreační dům k pronájmu (v rámci VDA), takže zájem investorůzbytek zůstává silný. Poʻipū má také nové projekty jako Kukuiʻula, luxusní komunitu s vícemilionovými domy na zakázku a pozemky (Parade of Homes v roce 2025 zde představila rezidence s cenou $5–10M+ lyndagill.com). Segment ultra-luxusních nemovitostí zaznamenal několik rychlých obchodů (jeden dům v Kukuiʻula za $8,5M šel pod smlouvu v den, kdy se objevil na trhu lyndagill.com), což dokazuje, že dobře oceněný luxus se stále prodává. Výhled: Budoucnost South Shore vypadá pozitivně, protože vyvažuje atraktivitu resortu s potřebami místních. Vláda Kauaʻi zvažuje více bydlení pro pracovní sílu v blízkosti tohoto pracovního centra (hovoří se o rozšíření dostupného bydlení v oblasti Kalāheo/Lāwaʻi). Poʻipū bude i nadále pilířem turismu na Kauaʻi – jakékoliv zpomalení v letech 2025–26 bude pravděpodobně krátkodobé. Do konce 20. let, pokud se turismus opět zvýší, očekávejte, že nemovitosti na South Shore (zejména resortní byty a domy) zrychlí v poptávce. Prozatím roky 2025–2026 nabízejí trochu oddechu, kdy mají kupující šanci na nemovitosti, které byly před pár lety možná nedostupné.
• Západní strana (oblasti Waimea & Hanapēpē): Západní strana Kauaʻi je nejvíce venkovská a nejméně rozvinutá oblast, a její realitní trh je objemově menší. Zahrnuje historická města jako Waimea a Hanapēpē, zemědělskou půdu a novější komunity jako Kekaha a ʻEleʻele. Západní strana obecně nabízí nejnižší střední ceny domů na Kauaʻi – částečně proto, že je dále od hlavních center zaměstnanosti, a také proto, že zdejší nabídka bydlení zahrnuje starší domy v plantážním stylu a skromné místní čtvrti. V roce 2025 zaznamenala Západní strana jen několik málo prodejů každý měsíc (například v srpnu 2025 byly ve čtvrti Waimea pouze 3 celkové uzavřené prodeje – 2 domy a 1 pozemek) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Tento nízký objem znamená, že statistiky mohou kolísat. Velkou novinkou na Západní straně byla ve skutečnosti ʻEleʻele Lima Ola dostupné bydlení zmíněné dříve: geograficky se nachází na Západě (blízko Port Allen) a v pozdním roce 2024 a začátkem 2025 přineslo desítky zcela nových domů místním kupujícím. Tyto prodeje za relativně nízké ceny (<600 000 $) byly přínosem pro místní bydlení a v tržních datech se objevují jako „výkyv“ (pozitivní výkyv v počtu prodejů a pokles průměrné ceny) hawaiilife.com. Reality na Západní straně se obvykle prodávají pomaleji – doba na trhu zde může být delší, protože mnoho kupujících dává přednost jiným částem ostrova. Některé však láká suché, slunečné klima (Kekaha a Waimea jsou nejslunnější místa na Kauaʻi) a kouzlo starého Havaje (město Waimea má například plantážní chatky a žádné velké resorty). Zájem kupujících zvenčí je zde nižší, kromě unikátních případů, jako jsou velké pozemky u oceánu nebo historické plantážní usedlosti, které se dostanou do prodeje. Ceny na Západě rostly spolu se zbytkem Kauaʻi (rozhodně to není „levné“ – střední cena může být v rozmezí 700 000 $), ale stále zůstává nejdostupnější oblastí pro místní kupující. Výhled: Západní strana by mohla zaznamenat určitý růst, pokud bude realizováno více bytových projektů (pozemky jsou k dispozici). Generální plán okresu počítá se soustředěním růstu do míst jako Waimea a Hanapēpē, aby byla zachována volná krajina jinde. Existuje také zajímavá možnost dlouho diskutovaného „Polihale resortu“ nebo jiných turistických center na západě, ale zatím byly tyto plány odloženy kvůli odporu komunity a problémům s přístupem. V příštích 3–5 letech zůstane Západní strana pravděpodobně klidná a zaměřená na komunitu, s postupným nárůstem bydlení. Pokud se práce na dálku stane běžnější, někteří vzdálení pracovníci by si mohli Západ vybrat pro jeho dostupnost a klid, což by mohlo mírně zvýšit poptávku.

Celkově vzato, regionální realitní trendy na Kauaʻi v roce 2025 ukazují rozmanitý obraz: ultra-luxusní sever, rušný východ, resortně zaměřený jih a pohodový západ. Tato rozmanitost znamená, že trh na Kauaʻi má několik sub-trhů, které mohou v danou chvíli překonávat průměr nebo zaostávat. Pro potenciálního kupce či investora je pochopení těchto místních nuancí – od prestiže Princeville po pohodlí Kapaʻa – zásadní. Je to skutečně případ, kdy jsou nemovitosti hyper-lokální, i na malém ostrově.

Krátkodobé pronájmy & místní legislativa

Krátkodobé pronájmy (STR) – například ubytování ve stylu Airbnb a VRBO – jsou kontroverzním tématem na Kauaʻi, stejně jako v celých Havajích. Tyto pronájmy mohou majitelům přinášet vysoké příjmy a návštěvníkům nabízet jedinečné ubytování, ale zároveň ovlivňují dostupnost bydlení a charakter čtvrtí. Kauaʻi má jedny z nejpřísnějších regulací STR v celém státě a rok 2025 přináší tomuto sektoru ještě větší pozornost kvůli nové legislativě.

Aktuální pravidla na Kauaʻi: Od roku 2009 zákon okresu Kauaʻi zakazuje krátkodobé pronájmy (pod 180 dní) mimo vymezené oblasti kauai.gov kauaikahuna.com. Jediná místa, kde můžete na Kauaʻi legálně provozovat přechodný rekreační pronájem (TVR), jsou v Visitor Destination Areas (VDAs) nebo s výjimečným povolením pro nesouladné užívání. VDA zahrnují většinu Poʻipū (resortní oblast na jižním pobřeží), Princeville a části Hanalei (resortní oblasti na severním pobřeží) a Wailua-Kapaʻa koridor na východní straně kauaikahuna.com. V podstatě jde o oblasti již zaměřené na turistiku s resorty nebo kondominia. Mimo tyto oblasti není krátkodobý pronájem domu povolen. Přísné vymáhání pravidel na Kauaʻi znamená, že mnoho rezidenčních komunit (od Līhuʻe přes místní čtvrti na východní straně až po města na západě) zůstalo pro provozování Airbnb-style služeb nedostupných, čímž jsou tyto domy zachovány pro dlouhodobé obyvatele. Legální STR nemovitosti mají obvykle speciální povolení nebo byly „zachovány“ (grandfathered in), pokud existovaly před zákazem v roce 2009. Okres historicky podnikal kroky proti nelegálním rekreačním pronájmům, včetně pokut.

SB 2919 – Nový státní zákon (2024): V roce 2024 schválil havajský zákonodárný sbor Senate Bill 2919, zákon, který dává okresům pravomoc regulovat a postupně rušit krátkodobé pronájmy prostřednictvím územního plánování kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Guvernér Josh Green jej podepsal v květnu 2024 kauaikahuna.com. Tento zákon byl vyvolán celostátní krizí dostupnosti bydlení – zákonodárci tvrdili, že příliš mnoho domů bylo přeměněno na rekreační pronájmy, což snižovalo nabídku pro místní obyvatele kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 v podstatě říká, že okresy mohou zakázat rekreační pronájmy v rezidenčních zónách a dokonce „amortizovat“ (postupně rušit) ty stávající. Pro Kauaʻi, kde jsou STR již v rezidenčních zónách zakázány, je okamžitý dopad omezený. Ve skutečnosti místní odborníci z oboru tvrdí, že „dopad na Kauaʻi bude malý“, protože ostrov tato pravidla vymáhá již více než 15 let kauaikahuna.com. Okres by však mohl využít SB 2919 k dalšímu zpřísnění – například odstranit zbývající mezery v zákoně nebo zkrátit dobu postupného rušení pro nelegální provozovatele. Skutečné drama SB 2919 se však může odehrávat spíše na jiných ostrovech, jako je Oʻahu (který má problémy s regulací Airbnb) a Maui (kde se zvažuje postupné rušení krátkodobých pronájmů v některých oblastech). Samotné přijetí tohoto zákona však zdůrazňuje odhodlání Havaje upřednostnit bydlení pro obyvatele před turisty.

Trendy na trhu s rekreačními pronájmy na Kauaʻi: Navzdory přísným pravidlům jsou rekreační pronájmy významnou součástí realitního trhu na Kauaʻi v rámci povolených zón. Ve skutečnosti v uplynulých několika letech došlo k boomu v aktivitě rekreačních pronájmů, když se cestování opět rozběhlo: jedna zpráva zaznamenala „bezprecedentní 30% nárůst počtu nemovitostí využívaných jako rekreační pronájmy“ v poslední době kauaikahuna.com. Mnoho majitelů přešlo na STR kvůli vyšším příjmům a mnoho návštěvníků dává přednost pronájmu domu/bytu, aby zažili život v komunitě spíše než v hotelu kauaikahuna.com. Na Kauaʻi mají legální rekreační pronájmy různé podoby: kondominiové resorty (jako Kiahuna Plantation v Poʻipū nebo Hanalei Colony Resort na severním pobřeží), povolené pronájmy domů v resortních komunitách a některé B&B/sdílené domy, kde je majitel na místě (ty mají odlišná pravidla pro povolení). Vysoká poptávka po rekreačních pronájmech zvýšila hodnotu nemovitostí v resortních oblastech – například skromný byt v Princeville, který by si místní pronajali dlouhodobě za 3 000 $/měsíc, by mohl jako rekreační pronájem vynést dvojnásobek až trojnásobek této částky, a tak mohou prodávající požadovat téměř 1 milion $ i za malé jednotky hawaiibusiness.com. Nicméně, investoři musí postupovat opatrně: při pokračujícím dohledu riskuje každá nemovitost provozovaná mimo pravidla uzavření. Kauaʻi pravidelně provádí audity a vyšetřuje nabídky pronájmů. Sousedé často rychle nahlásí podezření na nelegální pronájmy ve své rezidenční čtvrti, protože STR mohou přinášet problémy s parkováním nebo hlukem.

Dopad na komunitu a probíhající debaty: Pro obyvatele panuje shoda, že zásah proti STR na Kauaʻi byl prospěšný pro zachování části bytového fondu. Ostrov stále čelí nedostatku bydlení, ale představte si, kdyby každá roztomilá chalupa v Kapaʻa nebo každý plantážní dům ve Waimea byl na Airbnb – pro místní by bylo ještě těžší najít bydlení. Někteří však tvrdí, že by ekonomika Kauaʻi mohla těžit z větší flexibility, zejména v oblastech bez resortů. Protiargumentem je, že silnice a infrastruktura (a charakter komunity) na Kauaʻi nezvládnou neomezený růst počtu turistů; proto je omezení ubytování na resorty způsobem, jak zvládat dopad. Tato debata pravděpodobně bude pokračovat, ale jakékoliv změny budou postupné. Z pohledu investora je koupě nemovitosti pro krátkodobý pronájem na Kauaʻi v podstatě životaschopná pouze tehdy, pokud je ve VDA nebo má povolení. Tyto nemovitosti často nesou cenovou přirážku. Například byt v Princeville, který je způsobilý pro rekreační pronájem, může stát výrazně více než podobný byt v oblasti mimo VDA – jednoduše kvůli potenciálu příjmů. Také regulační prostředí naznačuje opatrnost: budoucí pravidla mohou dále zdanit nebo omezit rekreační pronájmy (okres Hawaiʻi zavedl dodatečné daně a Maui zvažuje postupné zrušení některých starších povolení na rekreační pronájmy). Kauaʻi by mohl následovat s vyššími daněmi na Airbnb nebo přísnějšími bezpečnostními požadavky. Na druhou stranu, legální majitelé STR na Kauaʻi mohou nyní provozovat s menší konkurencí, protože nelegální jsou vytlačováni, což může zlepšit obsazenost a výši nájmů u těchto legálních jednotek.

Shrnuto, krátkodobé pronájmy na Kauaʻi v roce 2025 jsou přísně regulovány. Vedení ostrova a místní komunita upřednostňují model, kdy turisté zůstávají v plánovaných rezortních oblastech a rezidenční čtvrti jsou určeny pro dlouhodobé obyvatele. Díky tomu nebyl Kauaʻi zaplaven rekreačními pronájmy jako některá jiná místa. Do budoucna lze očekávat pokračující vymáhání pravidel a možná ještě přísnější opatření, aby krátkodobé pronájmy neoslabovaly nabídku bydlení. Pro realitní trh to znamená, že nemovitosti vhodné pro krátkodobý pronájem (v rezortních zónách) zůstanou žádaným zbožím, zatímco domy v místních čtvrtích zůstanou převážně na dlouhodobém trhu – toto rozdělení by teoreticky mělo prospívat dostupnosti bydlení a integritě komunity.

Investiční příležitosti a výzvy jedinečné pro Kauaʻi

Investování do nemovitostí na Kauaʻi může být velmi výnosné – ale přináší s sebou jedinečný soubor příležitostí a výzev, které ostrov odlišují. Zde je přehled toho, co by měli zkušení investoři vědět:

Příležitosti:

• Turistické a pohostinské nemovitosti: Trvalá přitažlivost Kauaʻi jako „Zahradního ostrova“ znamená, že hotely, rezortní byty a rekreační pronájmy mohou být výnosné. Nové projekty jako znovuotevření Coco Palms Resort v roce 2026 signalizují důvěru v pohostinský sektor bigislandnow.com. Nákup bytů v rezortních komplexech nebo menších butikových hotelů (pokud jsou k dispozici) umožňuje investorům využít očekávané oživení turismu ke konci dekády. S předpokládaným plným návratem návštěvníků kolem roku 2028 kauainownews.com by příjmy z pohostinství mohly výrazně vzrůst, což zvýší hodnotu nemovitostí v tomto segmentu.
• Rezidenční pronájmy a bydlení pro pracovní sílu: Na opačné straně luxusního turismu je silná poptávka po dlouhodobých pronájmech pro místní obyvatele. Kauaʻi má chronický nedostatek nájemního bydlení; vlastnictví a správa dlouhodobých pronájmů (byty, ohana jednotky atd.) může přinést stabilní výnosy s nízkou neobsazeností. Jak se na Kauaʻi kvůli životnímu stylu stěhuje více profesionálů (učitelé, zdravotní sestry, pracovníci na dálku), trh s pronájmy zůstává napjatý – průměrné nájemné je v roce 2025 asi 3 000 $/měsíc (výrazně nad americkým průměrem) zillow.com. Investoři, kteří se zaměří na poskytování kvalitního bydlení pro místní (v rámci zákonných pravidel), najdou spolehlivou základnu nájemníků.
• Omezená nabídka – vysoký potenciál růstu: Geografie Kauaʻi a přísné územní plánování výrazně omezují množství rozvojových pozemků. V podstatě je nabídka zastropovaná, ale poptávka (jak místní, tak z jiných ostrovů) přetrvává. To obvykle podporuje dlouhodobé zhodnocení. Investice do nemovitostí na Kauaʻi je často vnímána jako stabilní dlouhodobé držení: i když tržní cykly klesají, hodnoty nemovitostí se zde historicky zotavují a rostou díky vzácnosti. Například i po nedávném ochlazení jsou mediánové ceny stále dramaticky vyšší než před 5–10 lety hawaiibusiness.com. Investor s trpělivostí může spoléhat na fakt, že „více půdy už nevznikne“ na Kauaʻi, a cokoli vlastníte, je kousek ráje, o který bude mnoho lidí usilovat.
• Udržitelné a specifické projekty: Kauaʻi je v čele některých specifických realitních směrů, jako jsou ekologické domy, statky s regenerativním zemědělstvím a wellness retreaty. Čistý, zelený image ostrova znamená příležitosti pro rozvoj nebo přestavbu nemovitostí na jógová centra, biofarmy s jednotkami Airbnb (v povolených zónách) nebo solární eko-lodže. Tyto specifické trhy rostou, jak jsou spotřebitelé stále více ekologicky uvědomělí. Investoři s kreativní vizí – například přeměna staré plantáže na agroturistický penzion – mohou využít jedinečný zdroj příjmů. (Samozřejmě je klíčové zajistit soulad s územním plánem.)
• Infrastruktura a komerční růst: I když Kauaʻi neusiluje o rozvoj ve stylu Oʻahu, existují cílené rozvojové oblasti. Například projekt Kilauea Town Expansion bude zahrnovat nejen bydlení, ale také nové komerční a lehce průmyslové prostory (pro potraviny, služby atd.) hawaiilife.com. To by mohlo otevřít příležitosti pro investory podporovat nebo pronajímat prostory novým podnikům, které budou sloužit těmto komunitám. Podobně vylepšení infrastruktury (jako modernizace letiště, silniční projekty) mohou učinit některé oblasti přístupnějšími a žádanějšími, což v průběhu času zvýší hodnotu nemovitostí v těchto lokalitách. Být o krok napřed – např. koupit pozemek poblíž plánované nové silnice nebo komunitního centra – se může vyplatit.

Výzvy:

• Regulační překážky a kontrola ze strany komunity: Kauaʻi má dobře organizovanou komunitu, která chrání charakter ostrova. Jakýkoli rozvoj nebo velký nákup (zejména ze strany vnějších investorů) je často podroben kontrole. Zákony o územním plánování jsou přísné, povolení je obtížné získat a odpor komunity může projekty zdržet. Případ Coco Palms to ilustruje – trvalo to desetiletí a byla potřeba globální hotelová společnost, aby to nakonec prosadila, a i tak s podmínkami bigislandnow.com. Menší investoři mohou mít problém se zorientovat v procesu schvalování pro cokoli jiného než jednoduchou stavbu domu. V podstatě, „Znát pravidla“ je na Kauaʻi zásadní. To zahrnuje pochopení havajských kulturních a environmentálních hledisek – např. můžete potřebovat archeologické průzkumy před kopáním, nebo můžete narazit na chráněné druhy či iwi kūpuna (předkové pozůstatky) na pozemku, což může zastavit práce. Náklady na dodržování předpisů a zpoždění je třeba započítat do každého projektu.
• Vysoké náklady (výstavba a údržba): Stavba nebo rekonstrukce na Kauaʻi je drahá. Téměř všechny materiály je třeba dovážet a je zde omezený počet dodavatelů (kteří jsou velmi zaneprázdnění). Náklady na výstavbu za čtvereční stopu patří k nejvyšším v zemi. Pro investory to znamená, že přestavby a rozvojové projekty mají úzké marže – překročení rozpočtu je reálné riziko. Pojištění a náklady na údržbu jsou také vysoké: tropické klima Kauaʻi (slunce, sůl, termiti, silné deště) je pro stavby náročné. Navíc po událostech jako hurikán Iniki a nedávných problémech na jiných ostrovech sazby pojištění vzrostly a získat pojištění pro přímořské nemovitosti může být obtížné. Tyto výdaje mohou snížit výnosy, pokud nejsou pečlivě řízeny.
• Rizika přírodních katastrof a klimatu: Kauaʻi je ráj, ale ne bez nebezpečí. Hurikány, i když vzácné, v minulosti způsobily obrovské škody (nejlepším příkladem je Iniki v roce 1992). Ostrov také občas postihují záplavy (např. rekordní deště v roce 2018, které zdevastovaly Hanalei) a eroze. Nemovitosti v nízko položených pobřežních oblastech čelí dlouhodobým problémům zvyšování hladiny moře a pobřežní erozi. Investoři musí zvážit odolnost své nemovitosti – jak z hlediska bezpečnosti, tak pojištění. Nádherný pozemek u pláže se může zdát výhodný, dokud si neuvědomíte, že je v záplavové zóně a nelze získat povolení ke stavbě vlnolamu. Klimatická změna může v příštích desetiletích stále více ovlivňovat, které oblasti zůstanou vhodné pro rozvoj nebo dokonce pro bydlení.
• Ekonomická citlivost: Ekonomika Kauaʻi je malá a silně závislá na turistice a ekonomických podmínkách v USA. Pokles na pevninské části USA nebo nárůst cen ropy/leteckých tarifů může prudce snížit počet návštěvníků. Viděli jsme to během COVIDu (měsíce bez turistů) a vidíme to i nyní s předpověďmi mírné recese. Pro investory to znamená, že příjmy z pronájmu a obsazenost komerčních prostor mohou kolísat v závislosti na ekonomickém cyklu. Vlastnictví rekreačního pronájmu nebo maloobchodní budovy s sebou nese riziko, že pokles turistiky poškodí cash flow. Na rozdíl od velkého diverzifikovaného města nemá Kauaʻi širokou průmyslovou základnu – v podstatě je to turistika, státní správa a trochu zemědělství. Investor tedy musí být buď připraven s finančními rezervami na překlenutí slabších období, nebo se zaměřit na segmenty, které jsou odolnější (například místní pronájmy, nemovitosti pro základní služby).
• Omezené exitové strategie: To samé, co činí nemovitosti na Kauaʻi cennými – jejich jedinečnost – může také znamenat nižší likviditu. Prostě je zde méně kupujících pro nemovitost na Kauaʻi v hodnotě několika milionů dolarů než například v Honolulu nebo Los Angeles. Doba na trhu u luxusních domů na Kauaʻi může být dlouhá, jak již bylo zmíněno. Pokud potřebujete prodat rychle, možná budete muset přijmout slevu. Navíc je okruh místních kupujících omezen příjmy a okruh kupujících z jiných ostrovů může kolísat podle globálních tržních trendů. Investování na Kauaʻi tedy často znamená plánovat delší držení, protože rychlý prodej se ziskem není v ochlazujícím se trhu vždy možný.

Shrnuto, investování do nemovitostí na Kauaʻi vyžaduje vyvážený a informovaný přístup. Ostrov nabízí obrovský potenciál – od příjmů z krátkodobých pronájmů přes silné dlouhodobé zhodnocení až po nehmotnou výhodu vlastnictví v jednom z nejkrásnějších míst na Zemi. Ale překážky jsou stejně vysoké – od orientace v zákonech a získání důvěry komunity až po řízení nákladů a rizik na vzdáleném trhu. Ti, kteří uspějí, bývají buď dlouhodobí investoři, kteří si cení stability a odkazu (ochotní přečkat cykly), nebo specializovaní provozovatelé, kteří rozumí specifickým požadavkům Kauaʻi (ať už jde o pohostinství, zemědělství nebo dostupné bydlení). Pro investory, kteří jsou ochotni přijmout způsob, jakým se věci dělají na Kauaʻi – s respektem k půdě (`āina) a komunitě – mohou být následující roky skutečně zlatou příležitostí, jakmile se trh ustálí a objeví se nové projekty.

Předpovědi na 3–5 let: Co čeká nemovitostní trh na Kauaʻi?

Při pohledu do budoucna, co můžeme očekávat od trhu s nemovitostmi na Kauaʻi v průběhu zbytku této dekády (2025–2030)? Na základě aktuálních dat, ekonomických prognóz a místních trendů zde uvádíme několik klíčových předpovědí na příštích 3–5 let:

• Vyvážený trh a mírný růst cen: Po horské dráze začátku 20. let 21. století pravděpodobně Kauaʻi vstupuje do období relativní rovnováhy. Rychlý růst cen se nyní ochladil a většina analytiků předpokládá, že v nejbližší době nehrozí ani pád, ani nový boom. Tým ekonomického výzkumu University of Hawaiʻi dokonce uvádí, že ke konci roku 2025 ceny bydlení zůstávají vysoké a ceny rodinných domů nadále pozvolna rostou kauainownews.com i přes slabší ekonomiku. To naznačuje, že případné další poklesy cen budou omezené. Jakmile se úrokové sazby stabilizují (nebo případně klesnou) v letech 2026–2027, očekáváme, že poptávka po bydlení opět vzroste, ale ne do extrémních hodnot – spíše v souladu s běžnými podmínkami. Prognózy předpokládají obnovení nízkého jednociferného ročního růstu cen na celém ostrově přibližně od roku 2027. Jinými slovy, hodnota domů na Kauaʻi může v letech 2025–26 stagnovat nebo mírně kolísat, poté však začne v druhé polovině dekády růst udržitelným tempem 3–5 % ročně. Do roku 2030 by mediánové ceny mohly dosáhnout nových rekordních hodnot, ale rozložených do několika let, nikoli v rámci náhlého skoku.
• Úrokové sazby a aktivita kupujících: Jedním z neznámých faktorů jsou hypoteční úrokové sazby. Pokud globální ekonomické tlaky způsobí, že sazby klesnou rychleji, než se očekávalo (například pokud Fed výrazně sníží sazby v letech 2024–2025 kvůli recesi), potlačená poptávka kupujících by se mohla vrátit dříve, což by vedlo k menšímu nárůstu prodejů a růstu cen. Naopak, pokud inflace zůstane vysoká a sazby zůstanou vysoké, kupující platící v hotovosti a s vysokým čistým jměním budou nadále dominovat (jako tomu bylo v letech 2023–25) a průměrní kupující budou opatrnější. Naše předpověď je, že do roku 2026 dojde k určité úlevě v sazbách, což v kombinaci s plným zotavením turismu do roku 2028 kauainownews.com přivede na trh s nemovitostmi na Kauaʻi více kupujících. Profil kupujících se může ještě více posunout směrem ke starším mileniálům a profesionálům z generace X, kteří nashromáždili majetek a nyní si mohou dovolit nemovitost na Havaji, zejména jakmile boomers přestanou vlastnit druhé domy. Mezinárodní kupující (např. Kanaďané) by se také mohli vrátit ve větším počtu, pokud se zlepší měnové a cestovní trendy.
• Turismus a komerční nemovitosti: Následující roky mohou být pro nemovitosti orientované na turismus mírně slabší, ale dlouhodobý výhled zůstává solidní. S předpokládaným poklesem a následným oživením počtu návštěvníků očekáváme, že obsazenost hotelů a sazby za krátkodobé pronájmy budou vlažné do let 2025–2026, poté se posílí od roku 2027+. Komerční nájmy v letoviscích mohou v krátkodobém horizontu zaznamenat jen minimální růst a některé maloobchodní prostory mohou měnit nájemce, protože slabší podniky během slabších turistických měsíců zavřou. Jakmile však dojde k oživení turismu (pravděpodobně do roku 2027), Kauaʻi by mohl čelit problému s kapacitou – je zde jen omezený počet hotelů a legálních krátkodobých pronájmů. To je příznivé pro jakoukoliv novou nabídku: například otevření hotelu Coco Palms v roce 2026 pravděpodobně vyvolá vysokou poptávku a může získat podíl na trhu, což přiměje ostatní resorty ke zlepšení služeb. V letech 2028–2030 se možná dokonce objeví diskuse o nových hotelových projektech (i když jejich schválení bude náročné). Komerční rozvoj se pravděpodobně zaměří na služby pro místní obyvatele – očekávejte projekty jako rozšířená zdravotnická zařízení, veřejná infrastruktura a komunitní maloobchodní centra (zejména v oblastech s novou výstavbou, jako je Kilauea, nebo v rostoucích městech jako Kapaʻa). Úspěšné dokončení bezpečnostního projektu na letišti Līhuʻe do roku 2026 zajistí, že Kauaʻi bude moci udržet (nebo mírně zvýšit) kapacitu letů, což je zásadní jak pro turismus, tak pro cestování obyvatel.
• Regionální posuny: Regionálně předpovídáme několik změn. North Shore zůstane velmi žádanou oblastí; její ceny se mohou v krátkodobém horizontu ustálit jednoduše proto, že dosáhly závratných výšin, ale jakákoliv kvalitní nemovitost zde stále přiláká nejvyšší nabídky. Pokud vůbec, North Shore může zaznamenat ještě nižší objem prodejů, protože majitelé budou držet své nemovitosti – jde o dynamiku „cenové nepružnosti“, kdy cenovky příliš neklesají, protože prodejci nejsou nuceni prodávat. South Shore a East Side mohou být dynamičtější: South Shore může získat impuls díky očekávanému oživení turismu a možná i díky většímu počtu lidí na dálku, kteří si zvolí slunce v Poʻipū (pokud práce z domova zůstane běžná). East Side (Līhuʻe/Kapaʻa) bude pravděpodobně středem nové bytové výstavby – mezi dostupnými projekty a možná i některými soukromými developerskými projekty, pokud to umožní územní plán. To by mohlo udržet růst cen na East Side mírnější (jak se zvyšuje nabídka), ale také posílit tuto oblast jako populační centrum ostrova. West Side zůstane i nadále klidná; jednou z předpovědí je, že Waimea by mohla využít svého historického kouzla k rozvoji určitého specifického turismu (například tematické prohlídky, malé penziony), což by mohlo realitní trh v této oblasti mírně oživit. Celkově však West Side poroste nejméně ze všech regionů a zůstane „bezpečnostním ventilem“ dostupnosti bydlení na Kauaʻi.
• Bytová výstavba & politika: V oblasti bytové politiky lze očekávat, že okres Kauaʻi zdvojnásobí úsilí o dostupné bydlení. Úspěch projektů jako Lima Ola podpoří další rozvoj. Rozšíření města Kilauea je plánováno na výstavbu v letech 2026–2028 hawaiilife.com hawaiilife.com, což přinese stovky dostupných bytových jednotek; v roce 2028 už zde budou nové rodiny bydlet. Předpovídáme další iniciativy – možná partnerství veřejného a soukromého sektoru na výstavbu dostupných bytů v Līhuʻe nebo Kapaa – které budou oznámeny díky státní a federální podpoře bydlení. Tyto snahy zásadně nezmění mediánové ceny (protože tvoří jen malou část trhu), ale postupně zlepší místní míru vlastnictví bydlení a mohou snížit poptávku po nájmech, pokud se někteří nájemníci stanou vlastníky. Okres může také zvažovat zvýšení hustoty zástavby v městských centrech (umožnění ohana jednotek nebo dvojdomků), aby přidal bydlení bez rozšiřování zástavby. Mezitím zůstane regulační prostředí pro rekreační pronájmy pravděpodobně přísné. Do roku 2027 může Kauaʻi zavést ještě vyšší daně nebo poplatky za krátkodobé pronájmy, aby zajistil, že přispívají „spravedlivým dílem“ na infrastrukturu – tento trend je již patrný na jiných ostrovech.
• Externí faktory: Trh na Kauaʻi není imunní vůči globálním faktorům. Významné riziko (nebo naopak příležitost) přichází z širší ekonomiky. Pokud by USA vstoupily do hlubší recese (než je ta mírná, která je předpovídána), nemovitosti na Kauaʻi by mohly stagnovat déle, s poklesem objemu prodejů podobně jako v letech 2008–2010. Na druhou stranu, pokud inflace poleví a Fed výrazně sníží sazby, mohli bychom zaznamenat vlnu refinancování a nákupů větších nemovitostí, možná už v letech 2025–26. Také geopolitická stabilita nebo nestabilita může ovlivnit zahraniční cestovní ruch – oživení japonské turistiky (která se dosud plně nevrátila) by bylo velkým přínosem pro luxusní trh na Kauaʻi, protože japonští kupci historicky milovali resortní oblasti (i když se obvykle více zaměřují na Oʻahu). Do situace mohou zasáhnout i klimatické události; například velký hurikán (zaklepat na dřevo) by samozřejmě v krátkodobém horizontu vše narušil. Pokud k takové katastrofě nedojde, klima bude i tak postupně ovlivňovat, kde lidé chtějí žít (např. preference nemovitostí mimo záplavové zóny, což zvýší relativní poptávku po domech na kopcích nebo ve vnitrozemí).

Shrnutí a predikce: Do roku 2030 pravděpodobně nemovitosti na Kauaʻi dále zhodnotí, ale vývoj bude mnohem klidnější než během boomu na začátku 20. let. Očekáváme, že celková mediánová cena rodinného domu na ostrově se do roku 2030 může pohybovat v rozmezí 1,3–1,5 milionu dolarů (oproti ~1,1 milionu v roce 2025) a mediánová cena bytu kolem 750–800 tisíc dolarů, pokud nenastanou nepředvídané ekonomické šoky. Objem prodejů se pravděpodobně vrátí na běžnější úroveň (několik stovek domů ročně na celém ostrově). O pronájmy bude nadále vysoký zájem, možná s mírně lepší dostupností, pokud přibudou nové jednotky. Kauaʻi zůstane trhem s vysokými náklady a vysokou atraktivitou a jeho nemovitosti budou i nadále cenným aktivem pro ty, kteří si je mohou dovolit. Rozdíl bude v tom, že trh bude uspořádanější a udržitelnější, přičemž horečka bude tlumena regulačními opatřeními a tržními silami, které najdou rovnováhu. Jak řekl jeden havajský ekonom, toto období je o „projevování známek rovnováhy a nových příležitostí“ hawaiilife.com – což vystihuje pravděpodobný směr Kauaʻi: vyvažování růstu a ochrany a nabízení příležitostí jak investorům, tak místním rodinám, zatímco ostrov píše svou další kapitolu.

Zdroje:

• Hawaii Life Real Estate Brokers – Aktualizace a zprávy z trhu Kauai (údaje z února a srpna 2025) hawaiilife.com hawaiilife.com
• Locations Hawaii – Zpráva o nemovitostech na Kauai, srpen 2025 (prodejní statistiky a mediánové ceny) locationshawaii.com locationshawaii.com
• Kauai Property Search (Team Mira) – Měsíční přehledy trhu na Kauai (srpen 2025 vs trendy 2024) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
• Zillow Research – Přehled trhu s bydlením v okrese Kauai (srpen 2025) (nabídka, ceny, doba do rezervace) zillow.com zillow.com
• University of Hawaiʻi Economic Research Org (UHERO) – Státní prognóza Q2 2025 (výhled cestovního ruchu & útraty návštěvníků) kauainownews.com kauainownews.com
• Kauai Now (Pacific Media Group) – „Prognóza UHERO… mírná recese“ (dopad na odvětví cestovního ruchu, zotavení do roku 2028) kauainownews.com
• Beat of Hawaii – „51 milionů dolarů pro letiště Lihue“ (zlepšení infrastruktury a kontext pro komunitu) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
• Kauai Kahuna Blog – „Senátní návrh zákona 2919 a krátkodobé pronájmy na Kauaʻi“ (analýza legislativy STR, květen 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
• Hawaiʻi Business Magazine – Články o bydlení na Kauaʻi (trendy na trhu k polovině roku 2023, poznatky o kupujících za hotové) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
• UHERO Housing Factbook 2025 – (statistiky kupujících mimo stát) uhero.hawaii.edu
• Lynda Gill, realitní makléřka – Aktuality o nemovitostech na Kauai (komentáře místní expertky k nabídce a normalizaci trhu, srpen 2025) lyndagill.com
• Big Island Now – „Coco Palms bude znovu postaven do roku 2026“ (oznámení o výstavbě a reakce komunity) bigislandnow.com bigislandnow.com
• Havajské ministerstvo obchodu a ekonomického rozvoje (DBEDT) – Přehled dat o trhu s bydlením (nájemné a úroveň nabídky) zillow.com fred.stlouisfed.org.