Proč realitní trh v Kansas City v roce 2025 zažívá boom (a co bude dál)

Klíčové tržní poznatky

Ceny domů stále rostou: Rezidenční trh v Kansas City zůstává silný i v roce 2025. Mediánová cena domů se pohybuje ve středních hodnotách 200 000 $ (kolem 270–290 tisíc $ v závislosti na oblasti) a meziročně vzrostla přibližně o 3–5 % urbancoolhomes.com emetropolitan.com. Domy se prodávají rychle – často během několika týdnů na trhu – a asi 42 % nabídek se prodá nad požadovanou cenou urbancoolhomes.com zillow.com.
Napjatá nabídka se mírně uvolňuje: Nabídka bydlení je stále pod úrovní rovnováhy, což udržuje trh konkurenční. Aktivních nabídek mírně přibylo (zásoby vzrostly za poslední rok o ~15–20 % emetropolitan.com), ale Kansas City má stále jen asi 2měsíční zásobu domů – což je výrazně méně než běžných 5–6 měsíců emetropolitan.com. To znamená, že je stále trh prodávajících, i když se podmínky pro kupující postupně zlepšují, jak se na trhu objevuje více domů.
Komerční nemovitosti odolávají: Komerční sektory v Kansas City zůstávají stabilní. Neobsazenost kanceláří je kolem 16,7 % (průměr 2024), nižší než průměr v amerických metropolích (~20,4 %) axios.com. O maloobchodní prostory je velký zájem s rekordně nízkou neobsazeností (~3,8 %) nmrk.com, protože obchody a restaurace rychle zaplňují volné prostory. Průmyslové nemovitosti vynikají – neobsazenost skladů/distribučních prostor je pouze kolem 4–5 % a očekává se, že do konce roku 2025 ještě klesne nmrkzimmer.com, díky rozvíjejícímu se logistickému průmyslu v Kansas City.
Stavební a developerský boom: Probíhají obrovské projekty, které mění tvář města. 1 miliarda dolarů na přestavbu nábřeží přinese do roku 2026 novou „městskou vesnici“ se stovkami bytů thepitchkc.com thepitchkc.com. V historické čtvrti West Bottoms má plán za 500 milionů dolarů za cíl vytvořit na ploše 22 akrů smíšenou mikrovesnici s přibližně 1 250 novými byty během příští dekády kctoday.6amcity.com. V celé metropolitní oblasti plánují developeři otevřít více než 3 600 nových bytů v roce 2025, aby uspokojili poptávku po nájemním bydlení axios.com, a nové rezidenční čtvrti se rozšiřují v předměstských oblastech.
Ekonomický a populační růst zvyšuje poptávku: Metropolitní oblast KC přidala ~24 800 obyvatel mezi lety 2023 a 2024 – jeden z největších nárůstů za poslední roky axios.com – což odráží příliv nových obyvatel. Nezaměstnanost zůstává nízká (~3,5 % na konci roku 2024) při pokračujícím růstu pracovních míst marc.org marc.org. Velcí zaměstnavatelé investují do regionu: například nová továrna Panasonic na baterie za 4 miliardy dolarů v předměstském De Soto přináší 4 000 pracovních míst do oblasti kshb.com. Silný populační a růst pracovních míst (asi +15 000 pracovních míst v roce 2024 marc.org) zvyšují poptávku po bydlení jak ve městě, tak na předměstích.
Výhled – Stabilní růst před námi: Odborníci předpovídají pokračující růst, ale umírněnějším tempem. Hodnoty nemovitostí v Kansas City by měly v roce 2025 vzrůst o ~5 % wichita.edu, což je pomalejší než dvouciferné nárůsty v letech 2021–22. Úrokové sazby hypoték se ustálily kolem 6 % (nový „normál“), což by mělo udržet aktivitu na trhu s bydlením stabilní kcrar.com. V období 2026–2030 panuje shoda na udržitelném růstu realitního trhu: více nabídky díky nové výstavbě, postupně se zlepšující dostupnost bydlení a pokračující rozvoj jak v centru, tak na předměstích (včetně možných projektů jako nový baseballový stadion v centru). Pokud nenastanou žádné zásadní otřesy, očekává se, že realitní trh v Kansas City zůstane zdravý a vyvážený směrem k roku 2030.

Rezidenční nemovitosti: Cenové trendy a poptávka po čtvrtích

Ceny domů a prodeje: Trh s bydlením v metropolitní oblasti Kansas City byl do roku 2025 pozoruhodně silný, přičemž ceny domů stále mírně rostou i po celonárodním ochlazení po šílenství roku 2021. K polovině roku 2025 je typická hodnota domu v Kansas City, MO kolem 250 000–290 000 $ (v závislosti na zdroji a oblasti) urbancoolhomes.com zillow.com. To představuje přibližně 3–5% roční nárůst mediánu ceny – mnohem umírněnější zhodnocení než dvouciferné skoky během pandemického boomu, ale stále nad historickým průměrem emetropolitan.com. Například ve městě samotném ceny vzrostly asi o 5,2 % meziročně na medián přibližně 289 000 $ (jaro 2025) emetropolitan.com, zatímco v Kansas City, KS je medián kolem 233 000 $ (nárůst o 7,6 %) emetropolitan.com. Oblíbené předměstské trhy zaznamenaly podobný růst: např. medián v Overland Parku je přibližně 475 000 $ (nárůst o 4,7 %) a v Liberty, MO přibližně 360 000 $ (nárůst o 9,1 % meziročně) emetropolitan.com. V několika „žhavých“ čtvrtích vzrostly hodnoty téměř o 10 % (medián v Gladstone vyskočil meziročně o 10,1 %) emetropolitan.com, ale celkový růst cen se zpomalil na jednociferné hodnoty – což je známka stabilizace po extrémně žhavém trhu posledních let.

Nabídka vs. poptávka: Část důvodu, proč ceny zůstávají vysoké, je, že nabídka bydlení je stále omezená, i když se postupně zlepšuje. Během pandemie klesla nabídka na extrémně nízkou úroveň, ale od konce roku 2023 přichází na trh více domů. Aktivní nabídky v KC metropoli vzrostly přibližně o 15–20 % oproti předchozímu roku emetropolitan.com a počet domů na prodej ve městě v polovině roku 2025 byl kolem 3 000+ (KC, MO) – což je nárůst oproti roku 2024 emetropolitan.com. Přesto poptávka stále převyšuje nabídku. Metropole má pouze asi 2měsíční zásobu domů na prodej (to znamená, že při současném tempu prodeje by trvalo 2 měsíce, než by se všechny nabídky prodaly) emetropolitan.com. To je výrazně pod 5–6 měsíci nabídky, což signalizuje vyvážený trh. Domy se také prodávají velmi rychle po uvedení na trh: typický dům v Kansas City je rezervován za něco málo přes týden nebo dva. Podle údajů Zillow je medián pouze 9 dní do rezervace v Kansas City k létu 2025 zillow.com, zatímco místní makléři uvádějí průměr kolem 22 dní na trhu u prodaných domů urbancoolhomes.com – obojí jsou extrémně rychlé obraty. Pro srovnání, celostátní medián doby na trhu je přibližně měsíc nebo více. Toto rychlé tempo ukazuje, že na každý dům je mnoho dychtivých kupujících, což udržuje tlak na růst cen. Skutečně, téměř 42 % prodejů se stále uzavírá nad nabídkovou cenou v Kansas City zillow.com, což je jasný znak dražebních válek o atraktivní nemovitosti (i když je to méně než v době největšího šílenství, kdy se za vyšší cenu prodávala více než polovina domů). Na druhou stranu asi 37 % prodejů je nyní pod nabídkovou cenou zillow.com, což ukazuje, že kupující získávají u některých nabídek trochu větší vliv. Celkově rok 2025 přinesl mírně chladnější, více vyvážený trh než v letech 2021–22, ale nabídka zůstává natolik omezená, že prodávající mají ve většině segmentů stále výhodu.

Žhavé čtvrti: Jedním z charakteristických rysů trhu s bydlením v Kansas City je škála čtvrtí, které oslovují různé životní styly. V městském jádru jsou historické čtvrti a obnovené centrum velmi žádané jak mezi mladými profesionály, tak mezi staršími lidmi. Například čtvrti jako Brookside, Waldo, Westport a River Market patří mezi nejčastější volby kupujících domů ve městě urbancoolhomes.com. Brookside nabízí ulice lemované stromy a půvabnou, pěší nákupní zónu; sousední Waldo poskytuje o něco dostupnější bungalovy a uvolněnou atmosféru urbancoolhomes.com. Westport a Crossroads Arts District vyhovují těm, kteří hledají noční život, kulturu a možnost pohybu pěšky, s kombinací klasických cihlových domů a moderních loftů urbancoolhomes.com. V centru města oblasti River Market a Crossroads zaznamenaly nárůst výstavby bytů a apartmánů, což přitahuje obyvatele, kteří si užívají restaurace, galerie a blízkost linky KC Streetcar urbancoolhomes.com. Mezitím rodiny často míří do předměstí za většími domy a špičkovými školami. Předměstí Johnson County v Kansasu jako Overland Park, Olathe, Lenexa a Blue Valley jsou trvale oblíbené díky vysoce hodnoceným školským obvodům, novějším rezidenčním projektům a bezpečné komunitní atmosféře urbancoolhomes.com. Na missourské straně pak předměstská města jako Lee’s Summit, Liberty a Blue Springs nabízejí podobně přívětivé prostředí pro rodiny s mírně nižšími cenami a zaznamenávají silnou poptávku urbancoolhomes.com. Významné je, že Overland Park a Lee’s Summit patří mezi nejrychleji rostoucí města v regionu, což odráží jejich popularitu mezi kupujícími. Dokonce i „skryté klenoty“ mezi čtvrtěmi jsou nyní objevovány – například Strawberry Hill v Kansas City, KS (malebné historické domy s výhledem na panorama) nebo Pendleton Heights v KC, MO (stará viktoriánská čtvrť s rozvíjející se uměleckou scénou) přitahují nový zájem díky svému charakteru a relativní dostupnosti urbancoolhomes.com. Celkově mají kupující v roce 2025 velký výběr – od vysokopodlažních loftů v centru až po zelená předměstská slepá ramena – a nejžádanější oblasti bývají místy největší konkurence a cenodolnost.

Trh s pronájmy: Trh s pronájmy v Kansas City zůstává také velmi silný. S hypotečními sazbami, které vzrostly oproti minimům z roku 2021, někteří potenciální kupci odložili nákup a nadále bydlí v pronájmu, což udržuje vysokou obsazenost bytů. Průměrné nájemné v metropolitní oblasti je relativně dostupné – přibližně $1,000–$1,100 za běžnou dvoupokojovou jednotku, což je výrazně pod celostátním průměrem emetropolitan.com. Přesto nájmy mírně rostou kvůli silné poptávce. Subtrhy jako centrum města, Midtown a některá předměstí zažívají obzvlášť napjaté podmínky na trhu s pronájmy. Podle jedné zprávy mají předměstské oblasti jako Overland Park (KS) a North Kansas City (MO) „silnou poptávku po pronájmech“ a atraktivní výnosy pro pronajímatele emetropolitan.com. Obsazenost v profesionálně spravovaných komplexech je vysoká (často 95 % a více obsazeno) a růst nájmů v letech 2024–2025 se pohyboval ve středních jednotkách procent. Významné je, že Kansas City přitahuje zájem mimostátních investorů, protože domy jsou zde mnohem levnější než na pobřežních trzích, zatímco nájmy jsou relativně stabilní – tato kombinace přináší dobré investiční výnosy. Ve skutečnosti je mediánová cena domu v Kansas City o 38–48 % nižší než celostátní mediánová cena emetropolitan.com, ale nájmy nezaostávají tak dramaticky, což činí investice do nájemních nemovitostí atraktivními. Aby uspokojili poptávku, developeři zvýšili výstavbu bytů. Metropolitní oblast je na cestě přidat přibližně 3 600 nových bytových jednotek v roce 2025 samotném axios.com – od výškových budov v centru po zahradní komplexy na předměstích – což bude největší roční přírůstek nových pronájmů za poslední roky. Tato nová nabídka by měla pomoci zabránit příliš rychlému růstu nájmů, ale vzhledem k růstu populace odborníci říkají, že se pravděpodobně vstřebá bez vzniku přebytku axios.com axios.com. V segmentu pronájmu rodinných domů má Kansas City také značnou zásobu pronajímaných domů, které jsou oblíbené u rodin, jež nejsou připraveny na koupi. Celkově zůstává míra neobsazenosti pronájmů v KC velmi nízká (pohybuje se kolem 5 % nebo méně u bytů) a pronajímatelé mají výhodu, mohou mírně zvyšovat nájmy a rychle obsazovat volné jednotky. Nevýhodou pro nájemníky je, že i když je Kansas City stále dostupné ve srovnání s mnoha metropolemi, nájmy rostou rychleji než příjmy některých domácností – což je výzva, kterou městští představitelé sledují při zvažování pobídek pro rozvoj dostupnějšího bydlení.

Komerční nemovitosti: trendy v kancelářských, maloobchodních a průmyslových prostorách

Kancelářský sektor – stabilní, ale vyvíjející se: Kancelářský trh v Kansas City v roce 2025 se s novým normálem hybridní práce vyrovnává lépe než mnohá srovnatelná města. Míra neobsazenosti kanceláří v metropolitní oblasti na konci roku 2024 činila přibližně 16,7 % axios.com, což je nárůst oproti době před pandemií (v roce 2019 byla neobsazenost ~12 %), ale stále výrazně nižší než celostátní průměr neobsazenosti kanceláří (který dosáhl rekordních ~20,4 % ve velkých amerických metropolích) axios.com. Jinými slovy, míra neobsazenosti kanceláří v KC zůstává pod celostátní úrovní, což je v rozporu s trendem, kdy má mnoho měst mnohem více prázdných kancelářských prostor. Jedním z důvodů je, že Kansas City nezažilo stejnou nadměrnou výstavbu nových kanceláří jako některé přímořské trhy v roce 2010; dalším důvodem je, že dojezdové časy jsou zde kratší a bydlení levnější, takže firmy uvádějí, že je o něco snazší dostat zaměstnance zpět do kanceláře než ve městech s vyššími náklady axios.com. Region navíc aktivně přitahuje nové kancelářské projekty: v dubnu 2025 oznámila fintech společnost Fiserv investici ve výši 175 milionů dolarů na vytvoření nového strategického kancelářského centra v Overland Park, KS axios.com, a v centru KC nová kancelářská budova 1400KC (otevřená v roce 2023) úspěšně pronajala prostory významným nájemcům, jako jsou Blue Cross Blue Shield (Blue KC) a architektonická firma Populous axios.com. Tyto příklady ukazují, že moderní kancelářské prostory s bohatou nabídkou služeb na atraktivních místech jsou stále žádané. Nejnovější kancelářské budovy v Kansas City – zejména ty v blízkosti dopravních linek nebo ve smíšených čtvrtích – vykazují zdravou obsazenost. Naopak starší kancelářské objekty čelí problémům. Mnoho firem zmenšilo své prostory nebo se přesunulo do kvalitnějších budov, aby nalákaly zaměstnance zpět, což zanechalo zastaralé budovy s vyšší neobsazeností. To vedlo k kreativním pokusům o nové využití: některé zastaralé kancelářské věže v centru města jsou zvažovány pro přestavbu na byty nebo hotely, a v několika případech majitelé dokonce zvažují demolici trvale neobsazených kancelářských budov, aby snížili nabídku axios.com. (Celostátně se demolice kanceláří od roku 2022 zvýšily jako způsob, jak snížit ztráty na neprodejných prostorách axios.com, a Kansas City není výjimkou z tohoto trendu u svých nejvíce funkčních…zastaralé budovy.) Celkově je kancelářský trh v lepší kondici, než se mnozí obávali – čistá absorpce se v roce 2024 a začátkem roku 2025 obrátila do kladných čísel, což znamená, že bylo pronajato více kancelářských prostor, než uvolněno cushmanwakefield.com. K polovině roku 2025 mělo KC přibližně 432 000 čtverečních stop kladné absorpce od začátku roku, což naznačuje, že někteří nájemci opět expandují cushmanwakefield.com. Míra neobsazenosti dokonce mírně klesla v posledních čtvrtletích (ze 16,8 % na 16,7 % do 4. čtvrtletí 2024) nmrkzimmer.com. Přesto přetrvává nejistota, protože firmy zvažují své prostorové potřeby. Pravděpodobně uvidíme „útěk za kvalitou“ – novější a zrekonstruované kanceláře s dostatkem denního světla, společnými prostory a vybavením budou přitahovat poptávku, zatímco starší budovy třídy B/C mohou mít potíže. Souhrnně lze říci, že kancelářský sektor Kansas City je odolný a překonává mnoho trhů, ale prochází transformací: celkově nižší poptávka než před rokem 2020, avšak příliv firem a projektů, které vnímají KC jako atraktivní, nízkonákladové regionální centrum.Jazyk: cs Část 10/38:

Maloobchodní sektor – vysoká obsazenost a nové koncepty: Na rozdíl od problémů, kterým čelí kanceláře, maloobchodní nemovitosti v Kansas City v roce 2025 prosperují. Míra neobsazenosti maloobchodních prostor v metropolitní oblasti klesla na přibližně 3,8 % – což je výjimečně nízká úroveň, která naznačuje těsnou obsazenost nmrk.com. Ve skutečnosti se neobsazenost snížila přibližně o 40 bazických bodů za poslední rok, protože prázdné prodejny byly rychle znovu obsazeny nmrk.com. Poptávku po maloobchodních prostorech podporuje růst populace a příjmů v regionu a důležité je, že nová výstavba maloobchodních nemovitostí byla v posledních letech poměrně omezená – takže nedochází k nadměrné nabídce. Podle údajů společnosti CoStar bylo více než 80 % maloobchodních prostor nabízených k pronájmu obsazeno do 6 měsíců a ohromujících 98 % pronajato do 9 měsíců nmrk.com, což ukazuje, jak rychle maloobchodníci využívají jakýkoli dostupný prostor. Pronajímatelé na to reagovali tím, že zvyšují nájmy a nechávají nájemce soutěžit o atraktivní místa nmrk.com. Nejžádanější maloobchodní lokality – například v bohatých koridorech okresu Johnson nebo v zavedených nákupních čtvrtích jako Country Club Plaza – zažívají obzvlášť silnou konkurenci. (Historická Country Club Plaza, 15bloková otevřená nákupní čtvrť, změnila v roce 2023 majitele a noví místní vlastníci investují do vylepšení, aby přilákali směs místních butiků a špičkových národních nájemců nmrk.com, s cílem zaplnit některé vysoce viditelné neobsazené prostory více zážitkovým maloobchodem a gastronomií). Probíhá také významný nový maloobchodní rozvoj, aby uspokojil poptávku. V Lee’s Summit (rostoucí předměstí) developeři přeměňují bývalý průmyslový areál na „Oldham Village“, 206milionové maloobchodní centrum s přibližně 6 600 m² plochy a 15 samostatnými pozemky, kde budou nájemci jako Starbucks, Chick-fil-A a místní BBQ oblíbenec (Q39) nmrk.com. Na obzoru jsou také velké projekty zaměřené na zábavu: Výrobce hraček Mattel právě oznámil plány na Mattel Adventure Park na předměstí Bonner Springs, který se má otevřít v roce 2026 – s horskými dráhami Hot Wheels a Barbie Beach House – což bude první zábavní park tohoto druhu v regionu nmrk.com. Toto odráží širší trend růstu „zážitkového“ maloobchodu (myslete na rodinnou zábavu, stravování a specializované zážitky), který doplňuje tradiční nakupování. Celkově spotřebitelské výdaje v Kansas City zůstávají solidní, podpořené růstem zaměstnanosti a relativně nízkými životními náklady ve městě (což domácnostem poskytuje více disponibilního příjmu). Výsledkem je, že se rozšiřují sektory jako potraviny, domácí potřeby, diskontní maloobchod a rychlé neformální stravování. Dokonce i některé národní značky, které jinde měly potíže, přidávají v KC nové pobočky díky jeho stabilnímu růstu. Kombinace omezené výstavby maloobchodních prostor a trvalé poptávky nájemců znamená, že majitelé maloobchodních nemovitostí v KC si užívají rekordně nízké neobsazenosti a rostoucích nájmů. Pro zákazníky to znamená nové obchody a koncepty – od módních místních butiků v Midtownu po velké maloobchodní řetězce v příměstských nákupních centrech. Výhled pro maloobchodní nemovitosti zůstává optimistický, ačkoli developeři a městští plánovači sledují trendy v e-commerce. Zatím se maloobchodní trh v Kansas City přizpůsobil zaměřením na zážitky a pohodlí (například přidáním drive-thru, zón pro vyzvednutí u obrubníku a integrací zábavy), což by mělo udržet kamenné maloobchodní prostory relevantní a dobře využívané i v příštích letech.

Průmyslový sektor – logistická velmoc: Snad nejzářivější hvězdou trhu s nemovitostmi v Kansas City je průmyslový sektor – zahrnující sklady, distribuční centra, výrobní závody a flexibilní prostory. Kansas City se stalo známým jako logistické centrum Středozápadu a rok 2025 tento status jen potvrdil. Po průmyslových nemovitostech je zde tak vysoká poptávka, že trh absorboval ohromujících 7,7 milionu čtverečních stop plochy jen v roce 2024 cushmanwakefield.com bestevercre.com, a poté rekordních 7,5 milionu čtverečních stop jen v prvním čtvrtletí 2025 nmrkzimmer.com (podpořeno dokončením několika obřích projektů na míru). Tato vlna absorpce srazila míru neobsazenosti průmyslových prostor na ~4,6 % začátkem roku 2025 nmrkzimmer.com – což je velmi nízká úroveň (pro srovnání, průměrná míra neobsazenosti průmyslových prostor v USA je kolem 7,5 % lee-associates.com). Makléři hlásí prakticky plnou obsazenost v moderních velkokapacitních skladech; jakýkoli nový prostor, který se objeví na trhu, je rychle pronajat firmami rozšiřujícími své distribuční sítě. Tento boom ilustruje několik hlavních nájemců a projektů. V letech 2024–25 bylo dokončeno nebo pronajato několik velkokapacitních zařízení: Ace Hardware otevřel distribuční centrum o rozloze 1,5 milionu čtverečních stop v Kansas City nmrkzimmer.com; Blue Buffalo (krmiva pro domácí mazlíčky) obsadilo nové zařízení o rozloze 727 000 čtverečních stop nmrkzimmer.com; a Heartland Coca-Cola postavila stáčírnu a distribuční závod o rozloze 677 000 čtverečních stop nmrkzimmer.com. Kromě toho uzavřila americká poštovní služba smlouvu na podnájem skladu o rozloze 1,1 milionu čtverečních stop (bývalý areál Coleman v Gardneru, KS) za účelem rozšíření svých regionálních logistických operací nmrkzimmer.com. Významné místní společnosti také rozšiřují své průmyslové zázemí – např. Garmin si pronajal 184 000 čtverečních stop nových prostor v Olathe pro potřeby dodavatelského řetězce <a href=“https://nmrkzimmer.com/wp-content/uploads/2025/04/1Q25-Kansas-City-Indnmrkzimmer.com. Celkově nyní průmyslový inventář metropolitní oblasti Kansas City zahrnuje více než 344 milionů čtverečních stop prostoru, což z něj činí 15. největší průmyslový trh v zemi nmrkzimmer.com. Proč Kansas City? Jeho centrální geografická poloha a dopravní infrastruktura (včetně 4 hlavních mezistátních dálnic, rozsáhlých železničních tratí a intermodálního nákladního uzlu) jej činí ideálním pro distribuci. Firmy mohou z KC doručit zboží nákladním autem během jednoho dne velké části americké populace a náklady na nemovitosti jsou relativně nízké, což přilákalo logistické a e-commerce operátory. Průmysloví developeři byli velmi aktivní ve výstavbě nových skladů a logistických parků po celé metropoli – zejména v Johnson County, KS a podél koridorů I-35 a I-70. Přestože bylo v poslední době dokončeno několik milionů čtverečních stop, poptávka drží krok, což brání nadměrné nabídce. Plánovaná výstavba nových projektů se ve skutečnosti začíná mírně zpomalovat (v roce 2025 se začíná stavět méně spekulativních skladů než v předchozích letech), což v kombinaci se stabilní poptávkou nájemců znamená, že míra neobsazenosti by se mohla do konce roku 2025 snížit na ~4,2 % podle projekcí nmrkzimmer.com. Růst nájemného za průmyslové prostory je také působivý – požadované nájmy vzrostly přibližně o 25 % od roku 2021 v důsledku silné konkurence o kvalitní prostory nmrkzimmer.com. To prospívá pronajímatelům a neodrazuje nájemce, vzhledem ke strategickým výhodám Kansas City. Shrnutí: segment průmyslových nemovitostí zažívá boom: v regionu vznikají obrovská nová distribuční centra, stávající sklady jsou plné a Kansas City upevňuje svou roli magnetu pro logistiku a výrobu v srdci země. Pokud nedojde k hospodářskému poklesu, očekává se, že průmyslový trh zůstane silný a téměř plně obsazený i v dohledné budoucnosti.

Nová výstavba a plánované projekty

Kansas City zažívá vlnu nové výstavby, která mění jak panorama města, tak i předměstskou krajinu. Developeři – od místních stavebníků po národní firmy – výrazně investují do nových stavebních projektů, aby využili růstu regionu. Zde jsou některé z nejvýznamnějších projektů a trendů v oblasti výstavby:

Obnova centra a městské megaprojekty: Po desetiletích pomalého růstu zažívá centrum Kansas City stavební renesanci. Vlajkovým projektem je přestavba Berkley Riverfront, transformační plán na proměnu nevyužívaných nábřežních pozemků v pulzující čtvrť s různorodým využitím. Tento projekt, vedený Port KC a soukromými partnery, má odhadované náklady 1 miliarda dolarů a promění 2 miliony čtverečních stop nevyužitého nábřeží v hustou městskou vesnici s bydlením, kancelářemi, obchody, parky a zábavními zařízeními thepitchkc.com. Práce na místě již probíhají od roku 2025. První fáze sama o sobě přinese alespoň 480 nových bytů (ve středně vysokých budovách s výhledem na řeku) do roku 2026 thepitchkc.com, spolu s novými veřejnými prostranstvími a obchody. Důležité je, že tento projekt je propojen s vylepšením infrastruktury – prodloužení tramvajové linky Kansas City Streetcar k nábřeží se staví současně a očekává se jeho otevření do roku 2026, čímž propojí novou nábřežní čtvrť s centrem města a kampusem University of Missouri–KC thepitchkc.com. Dalším pilířem nábřeží je nedávno dokončený stadion KC Current (otevřen 2024), fotbalový stadion pro ženský tým NWSL, který podnítil další výstavbu okolních restaurací a butikového hotelu. Celkově je nábřeží na cestě stát se jednou z nejprestižnějších čtvrtí Kansas City, přičemž vedoucí projektu jej vidí jako rušný koridor stovek nových rezidencí, obchodů a rekreačních zařízení podél řeky Missouri thepitchkc.com.
Obnova West Bottoms & Crossroads: Sousedící s centrem města, historická čtvrť West Bottoms – známá svými sklady z 19. století – prochází dramatickou obnovou díky sérii developerských projektů. Realitní investiční společnost SomeraRoad má městem schválený plán vytvořit „22akrovou mikrovesnici“ severně od 12th Street ve West Bottoms kctoday.6amcity.com. Tento ambiciózní projekt za 500 milionů dolarů bude probíhat ve fázích během příští dekády a má do oblasti přinést přibližně 1 250 nových bytů, dále maloobchodní prostory, kanceláře, hotely a veřejná náměstí kctoday.6amcity.com kctoday.6amcity.com. První kroky zahrnují demolici zchátralé budovy (s pomocí města), aby uvolnila místo pro pětipatrový bytový dům kctoday.6amcity.com, a přestavbu několika historických objektů na Union Avenue na rezidenční lofty s více funkcemi kctoday.6amcity.com. V historické budově Avery je také plánován butikový hotel s 50 pokoji kctoday.6amcity.com. Tato „vesnice“ ve West Bottoms bude vznikat v 5 fázích a jde o jeden z nejvýznamnějších projektů městské zástavby v historii KC, jehož cílem je proměnit převážně prázdnou průmyslovou zónu v živou čtvrť pro bydlení, práci i zábavu. Zároveň další developeři v West Bottoms přestavují jednotlivé budovy: projekt West Bottoms Flats nedávno dokončil svou 2. fázi, čímž přidal 94 bytů k 265 jednotkám z 1. fáze kctoday.6amcity.com. Další historická budova (Midwest Building) je rekonstruována na 77 cenově dostupných bytů s maloobchodem v přízemí kctoday.6amcity.com. V nedaleké čtvrti Crossroads Arts District jsou také vidět stavební jeřáby – od nových uměleckých galerií a pivovarů po luxusní bytové domy – což dále zahušťuje městské jádro Kansas City. Všechny tyto projekty jsou součástí širší renesance centra, která zahrnuje tisíce nových bytových jednotek přidaných za poslední dekádu, rozvíjející se scénu technologických startupů v rekonstruovaných skladech a plány na další kulturní atrakce.
Předměstská expanze a plánované komunity: Mimo centrum města předměstí Kansas City zažívá stavební boom kvůli růstu populace. V rychle rostoucích okresech jako Johnson County, KS a Clay/Platte Counties, MO, lze najít řadu nových rezidenčních čtvrtí s rodinnými domy ve výstavbě. Velké plánované komunity – zahrnující stovky domů, nové školy, parky a obchody – vznikají zejména na okraji metropolitní oblasti. Například jižně od Olathe a Overland Parku se z dříve venkovských pozemků rychle stávají nové čtvrti, často s domy v cenovém rozmezí 300 000–600 000 dolarů, určené pro mladé rodiny. Továrna Panasonic na baterie pro elektromobily v De Soto, KS (západní Johnson County) sama o sobě vyvolala boom ve výstavbě bydlení v okolí; místní developeři hlásí nárůst počtu povolení na nové domy v De Soto a sousedních oblastech, aby ubytovali příliv pracovníků pro závod s 4 000 pracovními místy kansascity.com. V Liberty, MO a Blue Springs, MO (východní předměstí) také vznikají nové rezidenční čtvrti a bytové komplexy, někdy s podporou městských pobídek na podporu růstu. Kromě toho se v předměstích jako Lee’s Summit a Lenexa rozšiřují smíšené projekty životního stylu – kombinující maloobchod, byty a kanceláře. Patří sem projekty jako Lenexa City Center a nové etapy Prairiefire v Overland Parku. Předměstský stavební boom se netýká jen bydlení; zahrnuje také nové školy, nemocnice a infrastrukturu pro obsluhu rostoucích komunit. Probíhají prodlužování a modernizace silnic (například Kansas rozšiřuje dálnici K-10 u De Soto, aby zvládl zvýšený provoz z areálu Panasonic). Celkově předměstí pohlcují většinu regionálního růstu a stavební aktivita zde zůstává vysoká v historickém srovnání, i když mírně klesá oproti vrcholu v roce 2022.
Infrastruktura a veřejné projekty: Vedle soukromého rozvoje nemovitostí investuje Kansas City do velkých infrastrukturních projektů, které zvyšují jeho atraktivitu. Nejvýznamnějším z nich je zcela nový terminál Mezinárodního letiště Kansas City, projekt za 1,5 miliardy dolarů, který byl otevřen v únoru 2023. Jediný moderní terminál nahradil zastaralý komplex tří terminálů, výrazně zlepšil zážitek z letecké dopravy a získal ocenění jako jedno z nejlepších nových letištních zařízení v zemi. Tato modernizace zvyšuje konektivitu Kansas City a očekává se, že bude mít pozitivní dlouhodobé dopady na podnikání a cestovní ruch. V oblasti dopravy prochází KC Streetcar (bezplatná lehká železnice) rozšířením: jedno na jih k University of Missouri–Kansas City (UMKC), které bude otevřeno v roce 2025, a další na sever k Riverfrontu do roku 2026 thepitchkc.com. Tato rozšíření propojí klíčové čtvrti (centrum, Midtown, nábřeží) a již nyní podpořila rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu podél tras (např. nové byty a maloobchod v Midtownu podél Main Street). V oblasti dálnic Missouri dokončilo v roce 2023 nový most Buck O’Neil v centru města pro zlepšení dopravního toku a v celém metru probíhají různé modernizace křižovatek. Region se také připravuje na Mistrovství světa ve fotbale FIFA 2026 – Kansas City je hostitelským městem a očekává přibližně 6 zápasů na stadionu Arrowhead – plánováním dočasné infrastruktury a fanouškovských zón. Do budoucna se rýsuje jeden potenciální megaprojekt: nový baseballový stadion pro Kansas City Royals. Royals mají nájemní smlouvu na stadionu Kauffman do roku 2031 a vedení týmu navrhlo výstavbu nové baseballové čtvrti v centru za více než 2 miliardy dolarů ještě před tímto datem. Zatímco konečné místo a plán financování jsou stále v přípravě (k roku 2025), vyhlídka na baseballový stadion v centru nebo jeho blízkosti vzbuzuje mezi developery nadšení, protože by mohl podnítit rozsáhlý smíšený rozvoj (bydlení, hotely, zábava) v jeho okolí. Pokud bude projekt schválen, mohl by být otevřen v pozdních 20. letech 21. století a stal by se jedním z největších stavebních počinů v historii Kansas City. Stručně řečeno, stavební krajina Kansas City je mimořádně aktivní, od okázalých výškových budov v centru až po rozlehlé předměstské komunity. Tyto projekty nejen mění fyzické prostředí, ale také mají potenciál ovlivnit nabídku bydlení, možnosti životního stylu a celkový směr rozvoje metropolitní oblasti na desítky let dopředu.

Ekonomické a demografické faktory ovlivňující trh

Několik základních faktorů v ekonomice a demografii Kansas City pohání jeho trh s nemovitostmi kupředu. V roce 2025 si metropolitní oblast užívá kombinaci růstu pracovních míst, přírůstku obyvatelstva a zlepšení infrastruktury, které společně vytvářejí pevný základ pro poptávku po nemovitostech. Pojďme si rozebrat hlavní hnací síly:

Robustní trh práce: Ekonomika Kansas City si vede dobře, i když došlo k určitému ochlazení z výjimečně silného tempa. Za 12 měsíců do poloviny roku 2024 přibylo v regionu přibližně 14 500 čistých nových pracovních míst marc.org, což řadí KC mezi nejlepší metropole podobné velikosti z hlediska růstu zaměstnanosti. Nezaměstnanost zůstala velmi nízká – přibližně 3,4–3,5 % na konci roku 2024 marc.org, což je pod celostátním průměrem (kolem 4 % v té době) a svědčí to o plné zaměstnanosti. I když úrokové sazby rostly a některé technologické trhy zaznamenaly propouštění, zaměstnanost v Kansas City zůstala odolná. První polovina roku 2024 byla obzvlášť silná, KC získalo 17 500 pracovních míst jen v prvních dvou čtvrtletích marc.org. Ve třetím čtvrtletí 2024 se růst zpomalil (a dokonce mírně klesl, s dočasnou ztrátou asi 4 000 pracovních míst ve 3. čtvrtletí marc.org), což odráží širší ekonomické protivětry. Celkově však zaměstnavatelé v KC nabírají nebo udržují zaměstnance a růst mezd je pozitivní (průměrná hodinová mzda vzrostla meziročně asi o 1,33 $ na 32,78 $ ke konci roku 2024) marc.org. Klíčová odvětví, která se rozšiřují, zahrnují zdravotnictví a vzdělávací služby, které za poslední rok přidaly nejvíce pracovních míst marc.org, a také profesionální a podnikatelské služby (které zaznamenaly oživení ke konci roku 2024 po krátkém poklesu) marc.org. Ekonomická základna metropole je velmi diverzifikovaná: hlavní sektory sahají od zdravotnictví (např. nemocnice a Cerner, velký zaměstnavatel v oblasti zdravotnických IT) přes finance (KC je domovem velkých bankovních operací a pojišťoven), inženýrství a architekturu (Burns & McDonnell, Black & Veatch), telekomunikace a dopravu/logistiku. Tato diverzifikace poskytla stabilitu. Navíc Kansas City nadále přitahuje firemní investice. Regionální agentury pro hospodářský rozvoj nedávno zaznamenaly významné úspěchy – například kromě již zmíněného kancelářského centra Fiserv získalo KC novou inspekční laboratoř FDA pro zdraví zvířat a několik distribučních center. Největší událostí je Panasonic Energy továrna na baterie pro elektromobily, která se staví v De Soto, KS: s 4 000 zaměstnanci a investicí 4 miliardy dolarů jde o největší jednotlivou firemní investici v historii Kansasu kshb.com. Očekává se, že tento závod, jehož rozjezd je plánován na roky 2025–2026, přinese obrovský ekonomický přínos – od dodavatelských firem, které se usadí v okolí, až po stovky přestěhovaných pracovníků, kteří budou kupovat nebo pronajímat domy. Mezi další velké projekty patří datové centrum Meta (Facebook) v Northlands, probíhající rozšiřování závodu Ford v Claycomo a růst v koridoru živočišné vědy (až po Manhattan, KS). Všechny tyto nové pracovní příležitosti zvyšují poptávku po rezidenčních i komerčních nemovitostech – nově přijatí zaměstnanci potřebují bydlení a rostoucí firmy mohou potřebovat více kancelářských či průmyslových prostor.

Růst populace a migrace: Populace Kansas City stále roste, přičemž tento trend se v poslední době zrychlil. Nová data ze sčítání lidu ukázala, že od roku 2023 do 2024 přibylo v KC metropolitní oblasti 24 817 lidí – což je +1,11% roční nárůst axios.com axios.com. Ve skutečnosti více než třetina celkového růstu metropolitní oblasti od roku 2020 nastala právě v tomto jediném roce axios.com axios.com, což znamená největší roční přírůstek za posledních nejméně pět let. Odhadovaná populace metropolitní oblasti nyní přesahuje 2,2 milionu obyvatel. Tento růst je poháněn jak přirozeným přírůstkem (narození mínus úmrtí), tak zejména čistou imigrací – lidmi, kteří se stěhují do Kansas City z jiných regionů. Velkým lákadlem je dostupnost: jednotlivci a rodiny z dražších trhů (jako je Kalifornie, Chicago nebo pobřeží) se stěhují do Kansas City, kde si mohou užívat nižších životních nákladů, pracovních příležitostí a vysoké kvality života. Starosta Quinton Lucas oslavil nedávné údaje ze sčítání lidu a poznamenal, že „lidé tu chtějí žít“, ale zároveň zdůraznil, že Kansas City musí pokračovat ve snaze znovu osídlit jádro města novým bydlením, zejména v historicky zanedbávaných oblastech východního a jižního Kansas City axios.com. V minulosti se velká část růstu metropolitní oblasti přesouvala do příměstských okresů, ale nyní i samotné Kansas City, Missouri, zaznamenává výrazný nárůst populace – město přibylo více než 8 000 obyvatel od roku 2020, což je více než jakékoli jiné město v oblasti v absolutních číslech axios.com. Mezitím příměstské komunity zažívají pozoruhodný rozmach: na kansaské straně Olathe přibylo asi 7 745 lidí v letech 2020–2024 a menší exurbie jako Spring Hill (+20,9% růst populace) a Gardner (+9,7%) patřily mezi nejrychleji rostoucí v procentech axios.com. Na missourské straně North Kansas City (vnitřní město) zaznamenalo nárůst o 20,7 % – i když z malého základu – díky novým bytům, a Parkville vzrostlo asi o 19,9 % axios.com. Tato kombinace městského a příměstského růstu znamená, že poptávka po bydlení je rozšířená po celé metropolitní oblasti. Více lidí znamená potřebu více domů, bytů, obchodů a služeb – což je klíčový důvod, proč nabídka bydlení zápasí sudržet krok. Demograficky Kansas City těží z přitahování mladších dospělých (ve věku 20 a 30 let), kteří zakládají domácnosti. Metropole také zaznamenává určitou návratovou migraci – např. lidé z Středozápadu, kteří se odstěhovali, se vracejí kvůli rodině nebo flexibilitě práce na dálku. Celkově se očekává mírný růst populace (v průměru přibližně 0,7 % ročně); prognózy regionálních plánovačů naznačují, že KC by mohla do roku 2030 dosáhnout přibližně 2,24 milionu obyvatel marc.org. Tento stabilní růst poskytuje příznivý vítr pro nemovitosti – zajišťuje základní úroveň poptávky po bydlení a komerčních prostorách i do budoucna.

Investice do infrastruktury a kvality života: Samotný hospodářský růst není celý příběh – nedávné veřejné investice a zlepšení v Kansas City také ovlivňují výhled na nemovitostní trh. Dokončení nového terminálu letiště KCI v roce 2023 znamenalo zásadní změnu. Výrazně zlepšilo propojení KC a zážitek cestujících (s 39 branami, moderním vybavením a možností rozšíření na 50 bran), což činí město atraktivnějším jak pro firmy (snazší přístup klientů a přeprava nákladu), tak pro nové obyvatele (snadné cestování je životní výhodou). V centru města rozšiřující se linka tramvaje nejen zvyšuje mobilitu, ale také od svého vzniku podnítila rozvoj v hodnotě přes 3 miliardy dolarů podél své trasy – jasný důkaz, že infrastruktura zvyšuje hodnotu nemovitostí. Kromě toho se Kansas City zaměřilo na projekty zvyšující kvalitu života: vylepšené parky, nové cyklostezky a trasy, a zábavní zařízení (jako aréna T-Mobile Center, Kauffman Performing Arts Center a několik muzeí postavených v posledním desetiletí). Jak uvedl zpravodajský server Axios, nedávný růst KC „může být dobrý pro místní ekonomiku, ale mohl by zvýšit tlak na bydlení“, pokud nabídka nebude držet krok axios.com axios.com. Městští představitelé si to uvědomují a prosazují iniciativy na výstavbu více bytů – včetně dostupného bydlení – prostřednictvím pobídek a změn územního plánu umožňujících hustší zástavbu. Na kansaské straně města jako Overland Park a Lenexa podporují smíšenou výstavbu, aby vytvořily více městských možností bydlení na předměstích. Navíc se očekává, že nadcházející Mistrovství světa ve fotbale 2026 přivede asi 600 000 návštěvníků a zaměří mezinárodní pozornost na Kansas City worldcup.colliers.com. V rámci příprav se mluví o vylepšení dopravy, pohostinnosti na letišti a dokonce o urychlení projektů zkrášlení centra – to vše může podpořit trh s nemovitostmi (alespoň krátkodobě pro hotely a pronájmy). Nakonec přítomnost Federální rezervní banky Kansas City a řady univerzit (jako UMKC, KU Edwards Campus atd.) poskytuje stabilní zaměstnaneckou základnu a inovační centrum, které trvale zvyšuje poptávku po nemovitostech, ať už jde o výzkumná zařízení nebo studentské bydlení. Stručně řečeno, základní ukazatele Kansas City jsou silné: rostoucí, vzdělaná populace; solidní tvorba pracovních míst; relativní dostupnost; a městské investice do infrastruktury a kvality života. Tyto faktory vytvářejí pozitivní zpětnou vazbu, která udržuje trh s nemovitostmi. Jak poznamenal jeden z vedoucích rozvojové rady, „doba dojíždění v našem regionu a dostupný trh s bydlením činí kancelářskou práci atraktivnější a udržitelnější než v mnoha srovnatelných metropolích“ axios.com – což lze vztáhnout i na celkový životní styl. Toto příznivé ekonomické klima je základem optimistického výhledu pro trh s nemovitostmi v KC v příštích letech.

Investiční příležitosti a rizika na trhu nemovitostí

Pro investory představuje realitní trh v Kansas City atraktivní kombinaci příležitostí a možných úskalí. Ať už zvažujete nákup nemovitostí k pronájmu, investice do komerčních nemovitostí nebo realizaci developerských projektů, je zásadní zvážit faktory, které mohou přinést výnosy, i ty, které představují rizika. Zde je pohled na investiční prostředí v roce 2025:

Příležitosti:

Silné výnosy z pronájmu: Kansas City se často řadí mezi nejlepší trhy pro realitní investory, kteří hledají solidní příjmy z pronájmu v poměru k pořizovací ceně. Ceny domů jsou zde nízké podle celostátních měřítek (střední hodnota v KC je o ~40 %+ nižší než celostátní průměr emetropolitan.com), přičemž nájmy jsou dostatečně vysoké na to, aby generovaly zdravé kapitalizační sazby. Zvláště výnosné jsou příměstské rodinné domy k pronájmu a středně drahé bytové domy. Například investoři zaměřující se na pronájmy v žádaných předměstích jako Overland Park, KS nebo Liberty, MO mohou podle místních odborníků dosahovat „silných výnosů“ z investic emetropolitan.com. Tyto oblasti kombinují kvalitní školské obvody (přitahující stabilní dlouhodobé nájemníky) s rostoucí populací a omezenou nabídkou pronájmů. Průměrné nájemné za byt v metropoli je kolem 1 000 $ emetropolitan.com, což možná na pobřeží neohromí, ale když lze kvalitní třípokojový dům koupit za 250 000 $ a pronajmout za 2 000 $ měsíčně, je matematika lákavá. Mnoho investorů z jiných států si této arbitráže všimlo a skupuje v KC rodinné domy i menší bytové domy, což žene aktivitu v investorském segmentu trhu.
Rostoucí poptávka a nízká neobsazenost v klíčových sektorech: Průmyslový realitní boom nabízí příležitosti pro investory a developery. S průmyslovou neobsazeností kolem 4–5 % a velkými nájemci ve frontě může být výstavba moderních skladových prostor v logistických koridorech KC velmi zisková. Několik institucionálních investorů zde již získalo nebo postavilo distribuční centra, protože sází na pokračující růst e-commerce a výroby. Podobně je sektor nájemního bydlení světlým bodem: obsazenost bytů je velmi vysoká a nové budovy se rychle pronajímají. Investoři financující nové bytové projekty (nebo kupující stávající komplexy) v Kansas City těží jak ze silného růstu nájmů, tak zhodnocení nemovitostí, protože atraktivita regionu roste. Dokonce i sektor maloobchodu – často vnímán s obavami kvůli online nakupování – má v KC specifické segmenty, které prosperují, například sousedská nákupní centra a specializovaný maloobchod v turisticky navštěvovaných zónách (Country Club Plaza, centrum Power & Light District). S neobsazeností maloobchodních prostor pod 4 % nmrk.com dosahují dobře situovaná nákupní centra solidních cen a nabízejí stabilní peněžní tok; některé národní maloobchodní REIT dokonce zvýšily své podíly v KC.
Přidaná hodnota a potenciál pro rekonstrukci: Zásoba starších nemovitostí v Kansas City představuje příležitosti pro přidanou hodnotu. Investoři s kreativní vizí přeměňují historické budovy na moderní byty (stačí se podívat na četné přestavby skladů na lofty v centru a ve čtvrti Crossroads). Ve starších předměstích se také nacházejí staré nákupní pasáže a kancelářské parky, které by mohly být přestavěny na projekty ve stylu smíšeného využití „městského centra“. Například upadající nákupní centrum Metcalf South v Overland Parku bylo úspěšně přestavěno na nové maloobchodní prostory, kanceláře a byty. Město bylo obecně vstřícné při změnách územního plánu a poskytování pobídek pro projekty, které oživují nevyužívané nemovitosti. Navíc trend přeměny kanceláří na bydlení by mohl nabrat na síle v centru Kansas City, protože práce na dálku zanechala některé starší kancelářské budovy jen částečně obsazené. Investor, který se dokáže vypořádat se stavebními a finančními výzvami konverze, by mohl využít neuspokojenou poptávku po jedinečných městských obytných prostorech – v podstatě proměnit včerejší kancelářské věže na zítřejší byty nebo hotely.
Pobídky pro rozvoj a tržní „hot spoty“: Jak Missouri, tak Kansas nabízejí různé pobídky (daňové úlevy, TIF financování atd.) pro rozvoj v určitých oblastech, což může zvýšit návratnost investic. Například Kansas City, MO, má programy pobídek pro výstavbu bytových domů v centru a v oblasti midtown, a Kansas má pobídkové fondy, které pomohly přilákat velké projekty, jako je továrna Panasonic. Díky pozitivnímu vývoji metropolitní oblasti se Kansas City dostalo do povědomí na národní úrovni – Národní asociace realitních kanceláří dokonce zařadila KC mezi top 10 „Housing Hot Spots“ pro rok 2025 díky silným ukazatelům (dostupná nabídka, růst příjmů, příliv nových obyvatel atd.) kcrar.com kcrar.com. Takové uznání může přilákat více institucionálních investic, což dále podporuje hodnotu nemovitostí. Stručně řečeno, investoři, kteří vstoupí včas do rozvojových koridorů nebo nastupujících čtvrtí, mohou těžit z růstu hodnoty těchto oblastí.

Rizika a výzvy:

Rostoucí úrokové sazby a náklady na financování: Éra ultra-levného dluhu je pryč a to ovlivňuje konečné výsledky investorů. Ve srovnání s několika lety jsou hypoteční sazby a sazby komerčních úvěrů výrazně vyšší – v roce 2025 se pohybují kolem 6–7 % a více u mnoha úvěrů kcrar.com. Zatímco zvyšování sazeb Federálního rezervního systému se zastavilo a sazby se stabilizují (s předpověďmi kolem 6 % u hypoték jako „nový normál“ kcrar.com), náklady na financování zůstávají brzdou výnosů. Vyšší úrokové náklady mohou snížit peněžní toky pro investory využívající páku a ztížit realizaci projektů s přidanou hodnotou. Existuje také riziko, že pokud inflace znovu vzroste, sazby by mohly dále stoupat, což by snížilo poptávku kupujících i hodnotu nemovitostí (protože kapitalizační sazby by se rozšířily). Kapitalizační sazby v Kansas City ve skutečnosti v uplynulém roce u některých tříd aktiv mírně vzrostly v důsledku vyšších nákladů na půjčky – což znamená, že investoři si musí dávat pozor, aby nepřepláceli na základě prostředí nízkých sazeb z minulého desetiletí.
Potenciální nadbytek nabídky v některých segmentech: Přestože je nyní poptávka silná, vždy existuje riziko nadměrné výstavby, pokud se podmínky na trhu změní. Například v průmyslovém sektoru je ve výstavbě několik milionů čtverečních stop. Pokud se ekonomika zpomalí nebo růst e-commerce zpomalí, některé spekulativní sklady by mohly zůstat prázdné, což by zvýšilo míru neobsazenosti. Dobrou zprávou je, že spekulativní výstavba v KC již nyní ustupuje (developeři v letech 2024–25 mírně ustoupili) a projekce ukazují, že neobsazenost pravděpodobně vyvrcholí v roce 2025 a poté se opět sníží ccimkansascity.com. V segmentu multifamily příliv nových bytů na trh (3 600 jednotek v roce 2025) prověří hloubku poptávky. Pokud by čistá migrace oslabila nebo by se mnoho současných nájemníků stalo kupujícími domů (a tím snížilo poptávku po nájmu), mohla by neobsazenost vzrůst a růst nájemného by se mohl zastavit. V tuto chvíli analytici očekávají, že absorpce udrží krok s novou nabídkou, ale investoři do bytů třídy A budou sledovat známky změkčování nájmů, jak se tisíce nových jednotek pronajímají.
Hospodářský pokles nebo útlum trhu práce: Ekonomika Kansas City je diverzifikovaná, ale není imunní vůči recesím. Celostátní nebo regionální pokles – například výrazný nárůst nezaměstnanosti – by zasáhl poptávku po nemovitostech. Pokud by například došlo k obratu v růstu pracovních míst a lidé by začali oblast opouštět, poptávka po bydlení by klesla a ceny nemovitostí by v nejhorším případě mohly stagnovat nebo mírně klesnout. Podobně by poptávka po maloobchodních a kancelářských prostorách klesla, pokud by se zpomalily spotřebitelské výdaje nebo najímání zaměstnanců. Krátkodobý výkyv na konci roku 2024, kdy KC přišlo během jednoho čtvrtletí o 4 000 pracovních míst, marc.orgukázal, že zpomalení může nastat náhle. Investoři musí být opatrní na krátkodobé hospodářské cykly. Výhodou je, že Kansas City historicky zažívá mírnější vzestupy a pády než volatilnější trhy – jeho středozápadní ekonomika bývá stabilnější a hodnoty nemovitostí obvykle nekolísají prudce. Opatrní investoři však stále provádějí scénářové analýzy, aby se ujistili, že zvládnou pokles (např. zda vaše nájemní nemovitost bude mít kladný cash flow, pokud nájmy klesnou o 5 % nebo pokud zůstane dva měsíce prázdná).
Specifická rizika jednotlivých nemovitostí: Některé segmenty mají svá vlastní rizika. Výrazný je kancelářský sektor – i když je trh s kancelářemi v KC zdravější než jinde, dlouhodobá poptávka po kancelářských prostorách je kvůli trvalému přechodu na práci na dálku nejistá. Majitelé starších kancelářských budov čelí vysokým nákladům na renovace a zvyšování atraktivity, aby zůstali konkurenceschopní, a i tak mohou mít problém dosáhnout vysoké obsazenosti. Někteří budou muset budovy přepracovat nebo prodat se ztrátou. Investoři do maloobchodu musí být také selektivní: obchodní centrum plné prosperujících obchodů je skvělé, ale pokud je hlavním nájemcem problémový řetězec, může v případě jeho uzavření přijít vlna neobsazenosti. Úspěch maloobchodu závisí na správném výběru nájemců a přizpůsobení se e-commerce (např. zajištění, že nájemci mají omnichannel model). Rizika developmentu zahrnují rostoucí stavební náklady – práce i materiály jsou drahé a částečně nepředvídatelné, což může snížit marže developerů nebo dokonce zastavit projekty v průběhu. Také odpor komunity nebo problémy s územním plánováním mohou projekty zkomplikovat (i když KC je obecně rozvoji nakloněno). Nakonec musí investoři zohlednit klimatická a regulatorní rizika. Kansas City sice nemá extrémní klimatická rizika jako pobřežní města, ale občas čelí silnému počasí (kroupy, tornáda), což může ovlivnit nemovitosti i náklady na pojištění. Daně z nemovitostí v některých částech metropole, zejména v Johnson County, vzrostly s růstem hodnoty domů, což může snížit čistý výnos, pokud s tím investor nepočítá.

Shrnuto, Kansas City nabízí realitním investorům přesvědčivou hodnotovou nabídku – silné základy, dobré výnosy a růstový potenciál – ale není bez výzev. Úspěšní investoři jsou ti, kteří provádějí důkladný průzkum trhu (volí správnou lokalitu a typ nemovitosti), počítají s vyššími náklady na financování a zůstávají flexibilní, pokud se podmínky na trhu změní. Pokud regionální ekonomika zůstane na současné trajektorii, měly by příležitosti převážit nad riziky, což z Kansas City činí trh, kde se chytré realitní investice mohou bohatě vyplatit.

Trendy v předměstských vs. městských částech Kansas City

Jako v mnoha amerických metropolitních oblastech, i Kansas City zažívá dynamické posuny v tom, kde lidé chtějí bydlet – tedy v rovnováze mezi městským životem a životem na předměstí. Během pandemie došlo na celonárodní úrovni k příklonu k předměstím, protože práce na dálku se stala běžnou, ale příběh v KC je složitější: jak městské jádro, tak předměstí rostou, i když různými způsoby. Takto se trendy město vs. předměstí projevují v roce 2025:

Růst a migrace na předměstí: Předměstí Kansas City byla dlouhodobě lákadlem pro rodiny díky větším domům, zahradám a uznávaným školám – a tento trend se ještě posílil. V letech 2020–2022 došlo k nárůstu kupujících (někteří z jiných měst, někteří z centra), kteří hledali více prostoru na předměstí, motivováni nízkými úrokovými sazbami a flexibilitou práce z domova. Výsledkem je, že vnější předměstí a dokonce i exurbie kolem KC zaznamenaly pozoruhodný populační růst. To lze vidět na nejnovějších údajích: Johnson County, Kansas (kam patří Overland Park, Olathe, Shawnee atd.) je jedním z nejrychleji rostoucích okresů na Středozápadě. Města na okraji jako Spring Hill, KS zaznamenala od roku 2020 nárůst obyvatelstva o 20,9 % axios.com – což odráží nové obytné čtvrti přitahující mladé rodiny. Podobně Gardner, KS (jihozápadní část metropole) vzrostl přibližně o 9,6 % axios.com, a v Missouri předměstí jako Parkville a Riverside (severně od centra) zaznamenala nárůst obyvatelstva o cca 10–20 % axios.com. Tyto míry růstu výrazně převyšují celostátní průměr a podtrhují sílu předměstského trendu. Důvody jsou jasné: předměstí nabízejí dostupné bydlení (ve srovnání s pobřežím může nový dům se 4 ložnicemi na předměstí KC stát kolem 400 000 USD), dobré školy (např. školní obvody Blue Valley a Olathe jsou vysoce hodnocené) a bezpečné komunity. Mnoho firemních pracovních míst v KC se také nachází v předměstských business parcích (kampus Sprint/T-Mobile v Overland Parku, kampusy společnosti Cerner atd.), takže bydlení poblíž je pohodlné. V příštím desetiletí pravděpodobně nový závod Panasonic v Johnson County a další zaměstnavatelé podpoří ještě větší rozvoj bydlení v místech jako De Soto, Edgerton a Lenexa. Práce na dálku také umožnila některým lidem bydlet dále od města – volí exurbie nebo venkovské lokality v okolí metropole – protože nemusí denně dojíždět. To rozšířilo oblast růstu metropole. Například dnes lze najít zaměstnance v IT, kteří pracují z domácí kanceláře na pozemku v Kearney, MO nebo Louisburg, KS a do města jezdí jen občas. Celkově trend předměstí zůstává velmi silný: předměstí tvoří většinu populačního přírůstku metropole a developeři mají plné ruce práce, aby uspokojili poptávku po předměstském bydlení.

Obnova měst a život ve městě: Současně prochází městské jádro Kansas City renesancí, která přitahuje obyvatele a obrací desetiletí úpadku. Centrum města a okolní čtvrti přidaly za posledních 10–15 let tisíce nových obyvatel díky nové výstavbě bytů, přestavbám loftů a přílivu nových služeb. Zejména mladí profesionálové si oblíbili oblasti jako River Market, Downtown Loop, Crossroads, Midtown a Westport – všechny nabízejí více pěšího, „městského“ životního stylu. Tyto čtvrti mají kavárny, minipivovary, galerie, hudební kluby a možnost snadno se pohybovat po městě tramvají nebo na koloběžce. Pro mnohé je lákavé vyhnout se dlouhému dojíždění a být blízko nočního života a kultury. Počet obyvatel centra Kansas City se mezi lety 2000 a 2020 více než zdvojnásobil a stále roste s každým novým bytovým domem nebo loftovou budovou. Výrazně se rozvíjí oblast City Market/River Market, která se stala rezidenčním hitem – spojuje historické cihlové sklady přestavěné na lofty s moderními středně vysokými domy; přitahuje jak čerstvé absolventy vysokých škol, tak i starší generaci, která se stěhuje z větších domů. Podobně Westport a Plaza (Country Club Plaza) mají hustou koncentraci bytů a kondominií, které zřídka zůstávají prázdné – mladí dospělí milují barovou scénu ve Westportu a luxusní obchody a restaurace na Plaze. Dalším faktorem je, že městské bydlení v Kansas City je stále dostupné ve srovnání s jinými městy, což některé lidi láká k pronájmu nebo koupi bytu ve městě. Například za stylový dvoupokojový loft v centru KC zaplatíte zlomek toho, co by stál ekvivalent v Chicagu nebo Denveru. Městští představitelé také aktivně podporují oživení centra, protože si uvědomují, že živé jádro je klíčem k přilákání firem a talentů. Starosta Lucas prosazuje „znovuosídlení jádra“ včetně pobídek pro developery, aby stavěli na prázdných pozemcích a rekonstruovali staré budovy axios.com. Vidíme nové řadové domy v Beacon Hill a Columbus Park, nové středně vysoké bytové domy v Midtownu podél Main Street (díky prodloužení tramvajové linky) a návrhy na přidání bydlení ve východních čtvrtích, kde je mnoho prázdných pozemků. Plánuje se také nový baseballový stadion v centru pro Royals – pokud se uskuteční, mohl by výrazně podpořit rozvoj v dané části města, potenciálně přidat stovky bytů a zábavních podniků v okolí, podobně jako čtvrti u baseballových stadionů v jiných městech. Za zmínku stojí, že Kansas City, MO zaznamenalo v poslední době významný růst počtu obyvatel (což je pro vnitřní město historicky vzácné) – mezi lety 2020 a 2024 přibylo přes 8 000 obyvatel axios.com. To ukazuje, že městské jádro přitahuje lidi i v době, kdy předměstí zažívají boom. Část z toho jsou pravděpodobně mladí dospělí, kteří si vybírají městský život, a část mohou být starší lidé, kteří se po odchodu dětí z domova vracejí z předměstí do města a hledají aktivnější městský životní styl.

Konvergence nebo divergence?: Jedním zajímavým trendem je, že příměstské a městské rozvojové vzory se stávají do určité míry komplementárními. Městské jádro přebírá některé tradičně „příměstské“ vymoženosti (supermarkety, psí parky, luxusní byty s parkovacími garážemi), což činí život ve městě méně náročným než dříve. Mezitím se předměstí snaží vytvářet více „městských“ kapes – například Prairiefire v Overland Parku nebo Lenexa City Center mají hustou, pěší zástavbu s byty nad obchody, čímž se snaží napodobit atmosféru malého centra. Tato kombinace znamená, že lidé nemusí nutně volit mezi městskými a příměstskými vymoženostmi – mohou najít něco z obojího v různých částech metropole. Přesto však přetrvávají rozdíly: veřejná doprava je stále mnohem dostupnější v městském jádru (předměstí jsou velmi závislá na autech) a kvalita škol – hlavní faktor pro rodiny – obvykle nahrává předměstím (většina nejlépe hodnocených škol je příměstských, i když některé KC charterové a soukromé školy nabízejí možnosti ve městě).

Dopad práce na dálku: Relativně krátké dojíždění v Kansas City (průměrně ~23 minut) a menší dopravní zácpy možná zmírnily odliv obyvatel kvůli práci na dálku, který zažila některá přetížená města. Přesto hybridní práce umožnila mnoha místním přehodnotit, jak daleko od centra mohou bydlet. Někteří se přestěhovali o dalších 10–20 mil dál, aby získali více domova za své peníze, protože vědí, že do sídla firmy jedou jen jednou týdně. Naopak jiní, kteří pracují plně na dálku, se přestěhovali do Kansas City z jiných států, přilákáni jeho dostupností, a často volí městské čtvrti, protože už se nemusí starat o dojíždění do práce například v San Franciscu nebo New Yorku. Práce na dálku tedy působí oběma směry: rozšířila předměstí, ale zároveň učinila z KC atraktivní „Zoom Town“ pro přistěhovalce z jiných států, kteří chtějí městský zážitek za nižší cenu.

Závěrem lze říci, že jak předměstí, tak městské jádro Kansas City prosperují, každé oslovuje jiné preference a životní etapy. Růst metropole není hrou s nulovým součtem mezi městem a předměstím – roste v obou směrech. Sledujeme „vyvažování“, kdy má Kansas City zdravější městské jádro než za poslední desetiletí (více obyvatel, více aktivit 24/7), a silnou příměstskou expanzi, která nabízí možnosti těm, kdo chtějí prostor a špičkové školy. Hlavní výzvou je spíše zajistit, aby infrastruktura a nabídka bydlení držely krok v obou oblastech: nové silnice a školy na předměstích a dostatek bydlení (včetně dostupných jednotek) ve městě. Pokud budou tyto potřeby naplněny, může Kansas City i nadále nabízet škálu životních stylů – od bytu v mrakodrapu u tramvaje po koloniální dům v slepé ulici – aby vyhovělo své rostoucí a rozmanité populaci.

Výhled trhu a prognózy na roky 2026–2030

Při pohledu do budoucna se očekává, že trh s nemovitostmi v Kansas City zůstane na trajektorii mírného, udržitelného růstu. Po zběsilém tempu počátku 20. let se trh do značné míry normalizoval a prognostici předpokládají, že rok 2025 a následující roky přinesou stabilnější trendy místo divokých výkyvů. Zde je, co odborníci předpovídají pro trh s nemovitostmi v Kansas City do konce tohoto desetiletí:

Prognóza trhu s bydlením: Na rezidenční straně odvětvové prognózy ukazují na pokračující růst cen nemovitostí, ale mnohem mírnějším tempem než během pandemického boomu. Nejnovější prognóza Centra pro nemovitosti při Wichita State University (zveřejněná koncem roku 2024) předpovídá, že hodnota domů v oblasti KC by měla v roce 2024 vzrůst přibližně o 6 % a poté vzrůst o dalších ~5,6 % v roce 2025 wichita.edu. To odpovídá širším očekáváním, že růst cen nemovitostí se bude v příštích několika letech pohybovat kolem středních jednociferných hodnot ročně – což je tempo nad historickou inflací, ale výrazně pod 10–15% ročními skoky, které jsme viděli v roce 2021. V praxi to znamená, že majitelé domů budou nadále získávat kapitál, ale kupující nebudou čelit dvouciferným nárůstům cen, které zhoršovaly dostupnost. Do let 2026–2027 mnoho ekonomů očekává, že růst cen nemovitostí na národní úrovni se vrátí k „normálnějšímu“ rozmezí 3–5 % ročně, a Kansas City by se mělo pohybovat v tomto rozmezí, pokud nenastane výrazná nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Klíčové je, že se očekává zlepšení nabídky: výstavba nových domů v KC metropolitní oblasti by měla mírně vzrůst. Prognóza WSU uvádí, že počet stavebních povolení na rodinné domy vzroste v roce 2024 asi o 3,2 % a v roce 2025 dojde k dalšímu mírnému nárůstu na přibližně 4 465 nových domů ročně wichita.edu – což zhruba odpovídá místním demografickým potřebám. Přestože je toto tempo výstavby stále pod úrovní z poloviny 2000. let, pomalu se blíží rovnováze. Národní asociace realitních kanceláří také označila KC jako trh, kde větší nabídka a stabilizace hypotečních sazeb by měly „umožnit více Američanům dosáhnout na vlastní bydlení“ v příštích letech kcrar.com. Hlavní ekonom NAR Lawrence Yun skutečně očekává, že hypoteční sazby se v roce 2025 a dále stabilizují kolem ~6 % kcrar.com, což by mělo pomoci přivést zpět více kupujících na trh (na rozdíl od horské dráhy sazeb 3 % až 7 %, kterou jsme zažili v letech 2021 až 2023). S tím, jak se úrokové sazby ustalují a příjmy stále rostou, se očekává mírné zlepšení dostupnosti bydlení do roku 2026. Dostupnost bydlení v Kansas City také posílí, pokud, jak se předpokládá, růst cen nemovitostí na národní úrovni zpomalí v roce 2025 na ~2–4 % kcrar.com (NAR předpovídá v roce 2025 růst cen domů v USA kolem +2 %) – KC může tento průměr překonat, ale ne dramaticky.

Pokud jde o objem prodeje, po dvou letech poklesu (v letech 2022 a 2023 bylo méně prodejů kvůli vysokým sazbám a nízké nabídce) se rok 2024 stabilizoval a v roce 2025 se očekává oživení prodeje domů. Pro Kansas City WSU předpovídá nárůst prodeje domů o +4,4 % v roce 2025 (na přibližně 36 300 prodejů v celé metropolitní oblasti) wichita.edu, protože trh nachází rovnováhu díky větší nabídce a odložené poptávce. Toto oživení pravděpodobně přetrvá i do roku 2026 – v podstatě půjde o dohánění pomalejších let. V letech 2026–2030 by měl prodej domů odpovídat růstu populace a tvorbě nových domácností, což znamená stabilní, ale ne explozivní objemy. Jednou z proměnných, kterou je třeba sledovat, je tvorba nových domácností: populace mileniálů v KC (velká skupina) vstupuje do věku, kdy si poprvé pořizují vlastní bydlení, což by mohlo udržet poptávku silnou, ale pokud bude problém s dostupností, někteří mohou zůstat v nájmu.

Výhled trhu s nájemním bydlením: Trh s nájmy by měl zůstat silný, ale může dojít k mírnému nárůstu neobsazenosti, jakmile se na trh dostane nová nabídka. V roce 2025 bude dokončeno více než 3 000 nových bytů a podobná čísla se očekávají i v roce 2026 (vzhledem k projektům ve výstavbě), takže nájemci budou mít více možností. To by mohlo zpomalit rychlý růst nájmů z posledních let. Mnoho analytiků předpokládá, že růst nájmů se zpomalí na ~2–3 % ročně (oproti nedávným 5 % a více) v Kansas City, protože nabídka a poptávka se dostávají do rovnováhy. Míra neobsazenosti nájemních bytů v metropoli, která je nyní velmi nízká, by mohla do roku 2026 mírně vzrůst, ale očekává se, že zůstane zdravá. Úroveň nájmů v Kansas City pravděpodobně zůstane faktorem atraktivity pro lidi stěhující se z drahých měst, což následně zaplní nové jednotky. Navíc pokud zůstanou vysoké úrokové sazby, někteří potenciální kupci domů zůstanou déle v nájmu, což podpoří poptávku po nájemním bydlení. Do roku 2030 lze očekávat, že větší podíl obyvatel Kansas City bude žít v bytových domech než dnes, jednoduše proto, že se přidává tolik nových bytových jednotek – jde o celonárodní trend ve velkých městech a KC není výjimkou.

Výhled komerčních nemovitostí:

Kanceláře: Budoucnost kancelářského sektoru je možná nejistější kvůli měnícím se pracovním návykům. V krátkodobém horizontu (2025–2026) se očekává, že míra neobsazenosti kanceláří v Kansas City se ustálí nebo možná mírně vzroste, ale zůstane pod celostátním průměrem. Moody’s Analytics předpovídá, že míra neobsazenosti kanceláří v USA by mohla dosáhnout vrcholu koncem roku 2025 axios.com; v případě Kansas City by se mohla pohybovat v horní části rozmezí desítek procent. Jakmile bude starší kancelářský fond odstraněn nebo přeměněn (proces již probíhá), měla by neobsazenost postupně klesat ke konci dekády. Můžeme očekávat, že míra neobsazenosti kanceláří v KC se do roku 2030 vrátí zpět k nižším až středním hodnotám (možná ~12–14 %), pokud bude pokračovat hospodářský růst a trh se přizpůsobí odstraněním přebytečných prostor axios.com. Jeden z důvodů k optimismu: Snahy Kansas City přilákat firmy by mohly přinést ovoce – KC Area Development Council aktivně propaguje region a zaznamenala několik úspěchů (např. globální inženýrská firma Burns & McDonnell rozšiřuje své sídlo a další firmy zvažují KC pro své back-office operace). Jakékoli větší přestěhování nebo rozšíření firmy by kancelářský trh dále utáhlo. Navíc se očekává, že novější kancelářské budovy s flexibilními dispozicemi, moderními zasedacími prostory a vybavením budou velmi dobře prosperovat; možná se do konce dekády objeví i návrhy na několik nových ikonických kancelářských věží, pokud si to poptávka vyžádá. Naopak zastaralé budovy budou muset najít nové využití (například jako byty atd.), jinak riskují chátrání. Takže do roku 2030 bude mít Kansas City pravděpodobně menší celkový kancelářský fond (po odečtení přeměn/demolic), ale s vyšší celkovou kvalitou a s mírou neobsazenosti, která je zdravější pro pronajímatele než ta dnešní. Nájemné za prémiové kancelářské prostory by mělo zůstat stabilní nebo mírně růst (v souladu s inflací), zatímco nájmy za druhotné prostory mohou stagnovat nebo klesat, dokud tyto nemovitosti nenajdou jiné využití.
Maloobchod: Maloobchodní nemovitosti v Kansas City by měly zůstat na pevných základech až do roku 2030, i když se tento sektor bude vyvíjet. Silný populační růst a rostoucí příjmy v metropoli podporují poptávku po maloobchodu. Míra neobsazenosti, která je nyní na rekordně nízké úrovni (~3–4 %), se může mírně zvýšit s dokončením dalších maloobchodních projektů (například 6 000 m² v Oldham Village a další nová centra přidají prostory), ale očekává se, že zůstane velmi nízká – pravděpodobně maximálně ve středních jednotkách procent. Jinými slovy, KC není v oblasti maloobchodu předimenzované a nové prostory se obecně staví tam, kde je prokazatelná potřeba (nové čtvrti nebo nedostatečně obsluhované trhy). Odborníci předpokládají, že zážitkový a na služby orientovaný maloobchod (restaurace, zábava, zdravotnické kliniky atd.) bude dominovat novým pronájmům, protože je více „odolný vůči e-commerce“. Do roku 2030 mohou být některá starší nákupní centra přestavěna nebo modernizována, ale hlavní nákupní destinace jako Plaza, Zona Rosa, Legends atd. by měly zůstat stálicemi – i když s obnovenou skladbou nájemců. Trend kombinace různých využití bude pokračovat: očekávejte více bydlení nebo kanceláří integrovaných do maloobchodních center, jak je vidět u plánů na případné přidání bytů poblíž Plaza (pokud to umožní územní plánování) nebo pokračující výstavby smíšených projektů v předměstských uzlech. Nájemné v maloobchodu pravděpodobně poroste postupně, zejména v oblastech s vysokou návštěvností, ale maloobchodníci v KC těží z relativně dostupného nájemného ve srovnání s pobřežními městy, což udrží zájem národních řetězců o expanzi zde. Celkově platí, že žádné bouřkové mraky se nad maloobchodem v Kansas City nepředpokládají – pokud nedojde k recesi, která by omezila spotřebitelské výdaje – a i tehdy by si základní maloobchod vedl dobře. Největší neznámou může být, jak online nakupování dále ovlivní formáty; Kansas City může zaznamenat více distribučních center pro „poslední míli“ (což se již děje v průmyslovém sektoru) a možná showroomy nebo obchody s menší plochou, jak se značky přizpůsobují. Základně však platí, že rostoucí metropole s penězi na útratu je příznivá pro obsazenost kamenných prodejen.
Průmyslový sektor: Vše nasvědčuje tomu, že průmyslový trh v Kansas City zůstane tahounem i v budoucnu. Poptávka po logistice a skladování se může zmírnit oproti zběsilému vrcholu let 2021–2023, ale centrální poloha KC bude nadále přitahovat distribuční sítě – zejména s tím, jak strategie dodavatelských řetězců kladou důraz na držení zásob blíže zákazníkům. Developeři již nyní strategicky skupují pozemky pro budoucí průmyslové parky a města v regionu spolupracují na podpoře růstu (například Logistics Park Kansas City společnosti NorthPoint Development v Edgertonu má naplánováno další fáze). Současné prognózy naznačují, že průmyslová neobsazenost by mohla zůstat na velmi nízkých jednociferných hodnotách (~4–6 %) v příštích několika letech nmrkzimmer.com, což v podstatě znamená, že jakákoli nová výstavba je rychle absorbována. Do roku 2030 bude průmyslový fond metropole ještě větší (možná 380–400+ milionů čtverečních stop, oproti současným 344 milionům) a Kansas City by se mohlo posunout výše v žebříčku amerických průmyslových center. Růst nájmů se může po nedávném prudkém nárůstu vrátit k běžnějším hodnotám (~2–3 % ročně) nmrkzimmer.com, ale neočekává se, že by nájmy klesaly vzhledem k trvalé poptávce. Jedním z faktorů, který by mohl průmyslový sektor dále posílit, je nárůst investic do výroby – jak je vidět na továrně Panasonic (výroba baterií) a úvahách o dalších high-tech výrobách (čipy, díly pro elektromobily), které se vracejí do USA. Pokud KC získá ještě jednu nebo dvě velké továrny, znamená to nejen samotné zařízení, ale i síť dodavatelů a skladů v okolí, což zvýší poptávku po nemovitostech. I bez toho růst intermodálních přepravních zařízení Kansas City (například železniční terminál BNSF) a jeho pozice v nově vznikajícím „super logistickém“ koridoru (včetně měst jako Dallas a Chicago) mu dávají silnou pozici. Stručně řečeno, průmyslové nemovitosti by měly zůstat trhem pronajímatelů – velmi napjatým a výkonným – i v dohledné budoucnosti.

Celková tržní rovnováha: V letech 2026–2030 se očekává, že trh s nemovitostmi v Kansas City bude vyváženější než horská dráha let 2020–2022. Pokud se úrokové sazby udrží kolem 6 % podle předpokladů a inflace zůstane mírná, pravděpodobně nás čeká období stabilního růstu. Kupující nemovitostí by měli každý rok najít o něco více nemovitostí na výběr (zejména díky nové výstavbě domů a bytů) a růst cen by měl více odpovídat růstu mezd. Prodávající budou mít stále příležitosti, protože hodnoty dosáhnou nových maxim, ale mohou čelit delším dobám prodeje než v minulých týdnech trvajících „šílenstvích“ – což je zdravá normalizace. Nájemníci budou těžit z nových bytů, i když ceny nájmů budou s inflací stále mírně růst. Investoři mohou očekávat solidní, i když ne závratné, výnosy – Kansas City bude i nadále vnímáno jako spolehlivý, stabilní trh pro investice, s menším počtem spekulativních bublin, ale také s menší volatilitou.

Jedním z neznámých faktorů je širší ekonomika: pokud by došlo k výrazné recesi na konci 20. let, Kansas City by pocítilo dopady (nižší poptávka, případně pozastavení rozvoje). Nicméně výhodná pozice KC a diverzifikovaná základna mu často umožňují zvládat poklesy lépe než mnoha jiným regionům. Například na počátku 21. století a znovu po roce 2008 ceny domů v KC klesly jen mírně nebo stagnovaly, místo aby došlo k velkým propadům. Mnoho analytiků očekává podobnou odolnost, pokud by k poklesu došlo před rokem 2030.

Dalším faktorem, který je třeba sledovat, jsou megaprojekty a události: Příliv prostředků díky Mistrovství světa ve fotbale 2026, i když dočasný, by mohl do místní ekonomiky přinést kolem 600–700 milionů dolarů worldcup.colliers.com. To by mohlo v daném roce výrazně zvýšit obsazenost hotelů a krátkodobých pronájmů a zanechat odkaz v podobě mezinárodní pozornosti. Navíc pokud by stadion Royals v centru města začal vznikat se souhlasem voličů (o čemž by se mohlo rozhodnout v letech 2024–25), ke konci dekády by mohl být téměř dokončen. Tento projekt, odhadovaný na 1–2+ miliardy dolarů za stadion a přilehlou vesnici u stadionu, by byl obrovským impulsem pro stavebnictví a pravděpodobně by podnítil nový rozvoj (restaurace, byty atd.) v jeho okolí. Do roku 2030 bychom mohli vidět zcela novou čtvrť vznikající kolem stadionu v centru, podobně jako v Atlantě nebo St. Louis – což by byl pro KC významný realitní příběh.

Závěrem lze říci, že výhled pro nemovitosti v Kansas City je převážně pozitivní. Stabilní ekonomický růst, přírůstky obyvatelstva a rostoucí národní profil města vytvářejí podmínky pro úspěšné období až do roku 2030. Pravděpodobně uvidíme scénář „tak akorát“ – ani příliš horký, ani příliš chladný, jen postupný růst. Jak uvedla Národní asociace realitních kanceláří, trhy jako KC, které mají dostupnou nabídku, růst pracovních míst a kladnou migraci, mají v příštích letech předpoklady k nadprůměrnému výkonu kcrar.com. Kansas City bylo označeno za jeden z nejlepších trhů pro rok 2025 a očekává se, že bude pokračovat v tomto trendu i nadále. Pro obyvatele to znamená další růst hodnoty nemovitostí a nový rozvoj, který obohacuje komunitu. Pro investory to znamená spolehlivé prostředí pro budování bohatství bez obav z cyklů boomu a propadu. A pro celé město to znamená, že snahy o revitalizaci a růst se vyplácejí – Kansas City se tak stává vycházející hvězdou amerického realitního trhu i v příštím desetiletí. wichita.edu kcrar.com