Nemovitosti v Scottsdale 2025: Překvapivé trendy, žhavé čtvrti a co nás čeká dál

• Ceny domů ochlazují: Mediánová cena domu ve Scottsdale se v roce 2025 pohybuje kolem středních 800 tisíc dolarů – což je pokles přibližně o 5–9 % oproti loňskému maximu – jak se šílenství let 2021–2022 uklidňuje redfin.com mileszimbaluk.com. Typická hodnota domu je asi 832 000 $ (červenec 2025), což je mírný meziroční pokles o 1 % zillow.com, což odráží trh v korekci spíše než ve volném pádu.
• Nabídka & rovnováha trhu: Nabídka nemovitostí vzrostla, v polovině roku 2025 je na trhu přibližně 2 400–2 900 domů scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale má nyní ~7 měsíců nabídky – posun směrem k trhu kupujících scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Domy se prodávají v mediánu za 70–80 dní (oproti ~60 dnům loni), protože prodávající čelí větší konkurenci redfin.com scottsdalerealtors.org. Kupující získávají větší vyjednávací sílu a často nakupují v průměru o ~3–4 % pod nabídkovou cenou redfin.com.
• Poptávka po pronájmech: Trh s pronájmy zůstává silný. Průměrné nájemné je kolem 2 070 $, což je meziročně nárůst o ~1–2 % zillow.com. Vysoké ceny domů (medián ~900 tisíc $) a úrokové sazby nutí potenciální kupce k pronájmu, což udržuje vysokou obsazenost. Pouze třetina obyvatel Scottsdale bydlí v pronájmu (příjmy jsou vysoké a vlastnictví domů běžné), takže dobře situované pronájmy mají nízkou neobsazenost a solidní výnosy mileszimbaluk.com.
• Hotspoty a nové projekty: Luxusní čtvrti severního Scottsdale (např. Silverleaf v DC Ranch, Troon North) se pyšní mediánovými cenami výrazně nad 1 milion dolarů a zaznamenaly dvouciferný růst cen až do roku 2024 mileszimbaluk.com. Naproti tomu jižní Scottsdale a Old Town (85251) nabízejí relativně dostupné možnosti a moderní bytové projekty, což zvyšuje poptávku mezi prvními kupci a mladými profesionály. Velké projekty – od Optima McDowell Mountain Village luxusních bytů po multifunkční centrum One Scottsdale – přidají do roku 2026 stovky nadstandardních domů mileszimbaluk.com. Technologický miliardář George Kurtz vede výstavbu za 1 miliardu dolarů s 1 200 domy a hotelovo-kancelářským areálem v severním Scottsdale mileszimbaluk.com. Tyto megaprojekty slibují v příštích letech novou nabídku bydlení a vybavenosti.
• Komerční sektor smíšený: Kancelářské prostory mají zvýšenou neobsazenost (~18–20 % ve Scottsdale oproti 25 % v centru Phoenixu) kvůli práci na dálku williamsluxuryhomes.com. Prémiové kanceláře stále přitahují nájemce za nejvyšší nájmy (34–35 $/čtvereční stopa) williamsluxuryhomes.com, ale starší budovy mají potíže a pronajímatelé nabízejí ústupky (nájem zdarma, rozpočty na úpravy prostor) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Maloobchodní nemovitosti jsou na pevných základech – neobsazenost maloobchodních prostor v metropolitním Phoenixu se pohybuje kolem ~5 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nákupní centra ve Scottsdale (např. Scottsdale Quarter, Fashion Square) těží z movitých zákazníků a více než 11 milionů turistů ročně citizenportal.ai, což udržuje obsazenost obchodů zdravou. Průmyslové prostory zůstávají v regionu velmi žádané – masivní výstavba skladů zvýšila průmyslovou neobsazenost v Phoenixu na ~13,3 % v polovině roku 2025 cushmanwakefield.com, ale Scottsdale, kde je málo průmyslových pozemků, zaznamenává nové projekty jako „The Loop“ v severním Scottsdale, aby uspokojil poptávku mileszimbaluk.com. Celkově je poptávka po komerčních prostorách nejsilnější u průmyslových a logistických nemovitostí, stabilní u dobře situovaných maloobchodních prostor a pomalu se zotavuje u kanceláří.
• Ekonomický růst pohání bydlení: Ekonomika Scottsdale vzkvétá. Růst populace (~1,4 % ročně) převyšuje průměr USA, nezaměstnanost se pohybuje kolem nízkých 2,7 % citizenportal.ai a střední příjmy domácností výrazně převyšují státní i celostátní průměry citizenportal.ai. Město přitahuje odvětví s vysokými mzdami – pět klíčových sektorů (například biotechnologie a medicínské technologie) roste ve Scottsdale rychleji než v celém státě. Hlavní zaměstnavatelé expandují: například ASM, polovodičová firma, staví své americké sídlo, a Mac Innovation Park spolu s novým Banna Health campus přinesou pracovní místa citizenportal.ai. Silný trh práce a pokračující příliv nových obyvatel (mnoho kupujících se stěhuje z Chicaga, Seattlu, Kalifornie atd. redfin.com redfin.com) udržují poptávku po bydlení. Tato ekonomická vitalita – spolu s resortním životním stylem Scottsdale – je základem dlouhodobé důvěry v nemovitosti.
• Posuny v politice bydlení: Nedávné změny v územním plánování a regulacích by mohly mírně ovlivnit trh ve Scottsdale. Koncem roku 2024, pod tlakem státní legislativy, Scottsdale legalizovalo vedlejší obytné jednotky (ADU nebo casitas) v zónách pro rodinné domy (jak vyžaduje arizonský zákon HB2720) kjzz.org kjzz.org. Město se bránilo, obávalo se, že ADU se stanou dalšími krátkodobými pronájmy, ale nakonec přijalo zjednodušenou vyhlášku, aby vyhovělo požadavkům kjzz.org kjzz.org. Podobně nový arizonský zákon podporuje přeměnu až 10 % komerčních prostor na bydlení; Scottsdale neochotně stanovilo symbolický cíl 1 %, což vyvolalo kritiku státu kjzz.org kjzz.org. Mezitím Scottsdale zpřísnilo pravidla pro krátkodobé pronájmy: od roku 2023 musí být všechny STR licencovány, pojištěny, informovat sousedy a dodržovat přísnější pravidla avalara.com. V roce 2024 město zavedlo tvrdší postihy za „problémové party domy“, dokonce umožnilo policii vystěhovat neobyvatele během neukázněných večírků avalara.com avalara.com. Tato opatření mohou omezit šíření investičních party pronájmů a zachovat klid v sousedství – což by mohlo část investic přesunout spíše k dlouhodobým pronájmům.
• Příležitosti a rizika pro investory: Investiční příležitosti jsou hojné, ale klíčová je selektivita. Silný trh s pronájmy a omezená nová výstavba činí Scottsdale atraktivním pro strategii koupit a držet (zejména v cenově dostupnějších čtvrtích a kondominiích zaměřených na mladé profesionály). Nájemníci s vysokými příjmy a nízká neobsazenost přispívají k solidním peněžním tokům, ačkoli růst nájmů je v blízké budoucnosti mírný (2–3 % ročně) realwealth.com. Nové luxusní projekty (např. FENDI Private Residences, butiková kondominia ve čtvrti Old Town) nabízejí možnost koupě před výstavbou v nemovitostech, které se mohou stát dominantami. Rizika zahrnují úrokové sazby – náklady na financování zůstávají vysoké, 30leté hypoteční sazby se v roce 2025 pohybují kolem 6,5–7 % a očekává se, že pod 6 % klesnou až v letech 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Vysoké sazby tlumí růst cen; odborníci předpovídají, že hodnota nemovitostí ve Scottsdale poroste mírným, udržitelným tempem (~2–4 % ročně) do roku 2028, v souladu s inflací mileszimbaluk.com realwealth.com. Problémy s dostupností jsou na místě: s mediánovou cenou 900 000 USD je Scottsdale pro mnoho kupujících nedostupné, což může omezit poptávku. Navíc, bezpečnost vodních zdrojů v Arizoně je dlouhodobým faktorem – stát zavedl přísnější požadavky na nové projekty, které musí zajistit zásoby vody na 100 let, a dokonce pozastavil některé okrajové projekty, dokud nebude voda zajištěna circleofblue.org azgovernor.gov. Přestože Scottsdale investovalo do vodní infrastruktury a úspor, budoucí růst v regionu se musí vypořádat se suchem a omezenými zdroji. Nakonec mohou rizika představovat i makroekonomické nebo migrační změny: pokud se zpomalí růst pracovních míst nebo se důchodci rozhodnou pro levnější trhy, současná silná poptávka může oslabit.

Trendy rezidenčních nemovitostí v roce 2025

Ceny a prodeje domů: Po strmém růstu v letech 2020–2022 se ceny domů ve Scottsdale ustálily a dokonce mírně klesly. Medián prodejní ceny v polovině roku 2025 je kolem $820 000–$870 000, což je meziročně pokles o jednotky procent redfin.com zillow.com. Ve skutečnosti je červencový medián roku 2025 (~$820K) asi 8,9 % nižší meziročně redfin.com. Tato mírná korekce odráží odpor kupujících vůči rekordně vysokým cenám a dopad vyšších úrokových sazeb. Dokonce i luxusní segment Scottsdale zaznamenal určitou normalizaci: celkové hodnoty domů jsou zhruba 6–7 % pod vrcholem dosaženým na jaře 2022 mileszimbaluk.com.

Zásoby nemovitostí a doba na trhu: Kupující mají nyní větší výběr a silnější vyjednávací pozici. Aktivní zásoba domů na prodej ve Scottsdale vzrostla do léta 2025 na přibližně 2 400–2 900 domů scottsdalerealtors.org zillow.com – což je výrazný nárůst oproti nedostatku nabídek během pandemického boomu. Počet měsíců nabídky, který byl na vrcholu trhu prodávajících pod 2 měsíce, se rozšířil na přibližně 7 měsíců v polovině roku 2025 scottsdalerealtors.org. (Šestiměsíční nabídka je obvykle považována za vyvážený trh.) Domy už nemizí během několika dnů v dražbách; místo toho typická nabídka nyní trvá asi 47–80 dní, než se dostane pod smlouvu zillow.com redfin.com. Například medián doby na trhu byl v červenci 2025 79 dní, zatímco v červenci 2024 to bylo jen 63 dní redfin.com. S větší nabídkou a opatrnou poptávkou musí prodávající upravit svá očekávání: snížení cen jsou běžná a 79 % prodejů v polovině roku 2025 se uzavřelo pod požadovanou cenou zillow.com zillow.com. Průměrný poměr prodejní a nabídkové ceny ve Scottsdale je ~97 %, což znamená, že domy se v průměru prodávají asi o 3 % pod nabídkovou cenou zillow.com – což je výrazná změna oproti prodejům nad cenou během horečky v roce 2021.

Dynamika mezi kupujícím a prodávajícím: Tyto trendy naznačují, že Scottsdale se posunul ze silného trhu prodávajících k více neutrálnímu nebo kupujícím nakloněnému trhu v roce 2025. Vyšší hypoteční sazby (pohybující se kolem 6,5–7 %) zredukovaly některé skupiny kupujících, zejména ty, kteří kupují poprvé, a ty, kteří si pořizují větší bydlení, protože jsou citlivější na úrokové sazby. Zároveň mnoho prodávajících raději vyčkává, než aby prodali za nižší cenu, což brání dalšímu výraznému nárůstu nabídky. Výsledkem je určitý pat: správně oceněné domy se stále prodávají, ale často až po určitém vyjednávání a trpělivosti. Správné stanovení ceny je zásadní – podle místních makléřů ze Scottsdale „správně oceněné domy zůstávají neprodané s menším počtem prohlídek“ mileszimbaluk.com. Trh už není v euforii, ale také nekolabuje; hledá novou rovnováhu. Dobře oceněné domy v žádaných čtvrtích stále vzbuzují zájem (občas i více nabídek), ale doby desítek nabídek jsou většinou pryč. Kupující si nyní mohou dovolit být vybíravější, často důkladně kontrolují a vyjednávají opravy nebo slevy na uzavření obchodu, zatímco v době boomu by mohli podmínky zcela opomenout.

Zaměření na čtvrti: Reality ve Scottsdale jsou velmi závislé na konkrétní čtvrti. Žádané komunity si udržely hodnotu lépe a stále se zde domy v perfektním stavu prodávají rychle. Například oblasti jako North Scottsdale – včetně Silverleaf, DC Ranch, Troon North a Desert Mountain – zůstávají vyhledávané mezi kupci luxusních nemovitostí. V únoru 2025 dosáhla mediánová prodejní cena v North Scottsdale 1,2 milionu dolarů, což je meziročně nárůst o 6,5 %, a to i při zvýšeném objemu prodejů, což ukazuje na odolnou poptávku po luxusních domech mileszimbaluk.com. Tyto luxusní enklávy nabízejí velké pozemky, golfová hřiště, výhledy na hory a ostrahu v uzavřených komunitách, což stále přitahuje bohaté kupce z jiných států a zájemce o druhé bydlení. Silverleaf (exkluzivní část DC Ranch) je toho příkladem: jeho individuální rezidence běžně dosahují vícenásobně milionových cen a mediánová cena v této komunitě meziročně vzrostla o ~15 % na jaře 2024 mileszimbaluk.com.

Naopak, Jižní Scottsdale a oblast Old Town Scottsdale (centrum) tvoří vstupní bod pro mnoho kupujících. PSČ 85251 (Old Town) je známé více městským, pěším životním stylem s byty a řadovými domy v blízkosti restaurací, nočního života a obchodů Scottsdale. Zůstává relativně cenově dostupné podle standardů Scottsdale a je označováno jako nejlepší místo pro mladé profesionály. O byty v Old Town, včetně luxusních projektů jako Optima Camelview a Envy, je velký zájem – mnoho z nich se prodává v rozmezí 500 000–1 000 000+ USD v závislosti na velikosti a úrovni luxusu mileszimbaluk.com. Jižní Scottsdale, sousedící s Tempe, nabízí rančové domy z poloviny 20. století a nové řadové domy, kde ceny (často v rozmezí 400 000–700 000 USD za menší domy) přitahují kupující poprvé, kteří zjistí, že sousední města jako Phoenix nebo Tempe jsou stejně drahá, ale bez prestiže Scottsdale. Tyto oblasti zaznamenávají konkurenční nabízení u dobře oceněných domů, protože jsou nejdostupnějšími segmenty v drahém městě. Skutečně, mediánová cena ve Scottsdale (900 000 USD) je výrazně vyšší než v širším Phoenixu nebo městech jako Gilbert (550 000 USD) – což nutí mnoho kupujících hledat cenově dostupnější části přímo ve Scottsdale nebo jinde mileszimbaluk.com. Tento cenový rozdíl v dostupnosti udržuje vysokou poptávku po levnějších segmentech: cokoliv pod 600 000 USD ve Scottsdale bývá rychle rozebráno, často investory nebo začínajícími kupujícími, což udržuje jakýsi trh prodávajících v nejnižší kategorii.

Trendy na trhu s luxusními nemovitostmi: Scottsdale je již dlouho synonymem luxusu, a přestože se celkový trh ochladil, segment ultra-luxusních nemovitostí zůstává aktivní. Unikátní, výjimečné nemovitosti si stále udržují ohromující ceny. Například jeden z nejdražších kdy nabízených bytů v Arizoně se objevil na trhu ve Scottsdale v roce 2025 – penthouse o rozloze 6 200 čtverečních stop v Ascent’s Summit Residences za 10,3 milionu dolarů mileszimbaluk.com. V exkluzivní komunitě Desert Mountain se na prodej objevil dům na míru o rozloze 21 000 čtverečních stop za 25 milionů dolarů mileszimbaluk.com. Obchodovalo se také s domy slavných osobností, například sídlo profesionálního golfisty Pata Pereze na pozemku o rozloze 4,6 akru bylo nabízeno za 12,75 milionu dolarů mileszimbaluk.com. Tyto významné obchody ukazují, že poptávka ze strany ultra-bohatých kupců přetrvává; Scottsdale soupeří s místy jako Beverly Hills nebo Miami o luxusní klientelu, která hledá teplé počasí a špičkové vybavení. Trh s luxusními nemovitostmi zaznamenal krátkou pauzu v letech 2022–2023, kdy kolísání akciového trhu a zvyšování sazeb přiměly bohaté kupce k opatrnosti, ale v letech 2024–2025 opět nabral na síle. V tomto segmentu dominují hotovostní kupci, takže úrokové sazby jsou méně relevantní. Mnoho luxusních domů se stále prodává téměř za požadovanou cenu, ne-li za vyšší, zejména pokud mají unikátní prvky (například sídlo za 23,5 milionu dolarů proslulé svým „trezorem na tenisky Air Jordan“ je příkladem specifického kouzla upraveného luxusu) mileszimbaluk.com. Poměr prodejní a nabídkové ceny v luxusním segmentu je v průměru mírně pod 100 % mileszimbaluk.com, což znamená, že kupci vyjednávají, ale luxusní domy připravené k nastěhování v prémiových lokalitách mohou dosáhnout vyšší ceny. Pozoruhodné je, že objem prodejů luxusních nemovitostí v severním Scottsdale skutečně vzrostl: na začátku roku 2025 se v severním Scottsdale prodalo 408 domů od začátku roku oproti 303 v předchozím roce mileszimbaluk.com, což naznačuje, že kupci z vyšší třídy se na trh vrátili, i když kupci ze středního segmentu ustoupili.

Celkově lze rezidenční trh ve Scottsdale v roce 2025 nejlépe popsat jako přechod od horečky ke stabilitě. V mnoha ohledech jde o zdravější prostředí: kupci mají čas na rozmyšlenou a opět se objevují podmínky v kupních smlouvách, zatímco prodávající, kteří nastaví realistickou cenu, stále nacházejí zájemce přitahované trvalou atraktivitou Scottsdale. Základní přednosti města – bezpečné komunity, špičkové školy, luxusní životní styl – z něj stále dělají magnet, i když doba prudkého růstu cen je prozatím za námi.

Ceny nemovitostí, nabídka & trendy v pronájmech

Aktuální ceny nemovitostí: Mediánová cena domu ve Scottsdale (všechny typy nemovitostí) se v polovině roku 2025 pohybuje zhruba ve středních 800 000 USD redfin.com. To je asi o 84 % více než mediánová cena domu v USA – což odráží pověst Scottsdale jako luxusního trhu redfin.com. Průměrné ceny samostatně stojících rodinných domů jsou ještě vyšší (často přes 1 milion USD), zatímco byty a řadové domy celkový medián mírně snižují. Růst cen se prudce zpomalil oproti dvouciferným ročním nárůstům v letech 2020–2022. Ve skutečnosti meziroční zhodnocení se v letech 2024–2025 mírně obrátilo do záporu. Zillowův index hodnoty domů pro Scottsdale klesl meziročně o ~1 % do července 2025 zillow.com. Údaje místních realitních makléřů ukázaly, že mediánová prodejní cena v červnu 2025 byla asi 920 000 USD, což je zhruba beze změny (–2 % meziročně) ve srovnání s červnem 2024 noradarealestate.com. V podstatě hodnoty nemovitostí byly za poslední rok stabilní nebo mírně klesaly, po předchozím mimořádném růstu. To je obecně v souladu s širšími trendy v oblasti Phoenixu: ceny v metropolitní oblasti Phoenixu ochladly v roce 2023 a od té doby vykazují nízké jednociferné změny. Do budoucna ekonomové zabývající se bydlením předpovídají mírné růsty cen na celostátní úrovni (~3–5 % ročně v letech 2025–2027) realwealth.com, a očekává se, že Scottsdale bude následovat podobnou „pomalou růstovou“ cestu, pokud nedojde k zásadním změnám. Ve skutečnosti jedna místní prognóza předpovídá, že ceny domů ve Scottsdale porostou přibližně o 2–3 % ročně v blízké budoucnosti – v podstatě budou držet krok s inflací, místo aby ji výrazně překonávaly mileszimbaluk.com. Tento scénář by znamenal, že mediánová cena ve Scottsdale by mohla být kolem poloviny 900 000 USD do roku 2028, místo dalšího prudkého nárůstu. Důležité je, že žádný cenový propad se neočekává podle hlavních analytiků; základní principy nabídky a poptávky zůstávají příliš podpůrné. Vysoké ceny však v podstatě narazily na strop dostupnosti, jehož překonání bude vyžadovat čas (a růst příjmů).

Zásoby na prodej: Zásoby byly klíčovým faktorem. Počet aktivních nabídek ve Scottsdale se od minima v roce 2021 do poloviny roku 2023 více než zdvojnásobil a nadále pomalu roste. Jak již bylo zmíněno, v červenci 2025 bylo podle statistik Scottsdale REALTORS® přibližně 2 420 aktivních nabídek scottsdalerealtors.org, což bylo o ~22 % více meziročně (aktivní nabídka v polovině roku 2024 byla blíže 2 000). Nové nabídky také přicházejí stabilním tempem – na trh v létě 2025 přibylo přibližně 550–570 nových nabídek měsíčně zillow.com scottsdalerealtors.org. Prodávající, kteří dosud vyčkávali, nyní zkoušejí trh, i když mnozí snižují ceny, pokud kupci nereagují. Ukazatel měsíční nabídky (který zohledňuje jak zásoby, tak tempo prodeje) dosáhl v červenci přibližně 7,0 měsíce scottsdalerealtors.org. Zajímavé je, že to bylo méně než ještě vyšších 8+ měsíců v zimě – zásoby prudce vzrostly na konci roku 2024, když prodeje zpomalily, a pak se do poloviny roku 2025 mírně snížily, když některé nabídky expirovaly nebo je prodávající stáhli. Celkově má však Scottsdale nyní mnohem více domů na prodej než v době nízkých zásob během pandemie. Pro srovnání, normální vyvážený trh je kolem 4–6 měsíců nabídky, takže Scottsdale je těsně nad tímto prahem, což ukazuje na mírně měkčí trh. Kupující nyní najdou možnosti ve všech cenových kategoriích a typech nemovitostí – od jednopokojových bytů (tento segment zaznamenal v jarních měsících 2025 měsíční nárůst zásob o 7,3 %) až po velké domy s pěti ložnicemi (nárůst ~1,3 %) mileszimbaluk.com. Nárůst nabídek dává kupujícím větší vyjednávací sílu, ale také znamená, že prodávající mezi sebou soutěží, často prostřednictvím úprav cen nebo vylepšení domů, aby vynikli. Jedním pozitivním vedlejším efektem je, že kupující, kteří byli před pár lety frustrováni nabídkovými válkami, nyní konečně mohou nakupovat s inspekcí a možná i s podmíněným prodejem svého starého domu. Kupující, kteří ve Scottsdale kupují větší nemovitost a často mají svůj dům na prodej, nyní tento proces zvládají snáze.

Přehled trhu s pronájmy: Na straně pronájmů zůstává trh ve Scottsdale silný a nakloněný pronajímatelům, i když není přehřátý. Podle Observed Rent Index od Zillow byla průměrná výše nájemného ve Scottsdale k červenci 2025 přibližně 2 071 $ zillow.com. To je ve skutečnosti téměř totožné s průměrným nájemným v USA (~2 072 $) zillow.com, což je pozoruhodné vzhledem k tomu, že ceny domů ve Scottsdale jsou mnohem vyšší – odráží to, jak růst nájmů v mnoha městech dohnal celostátní průměr. Meziročně nájmy ve Scottsdale vzrostly zhruba o 1–2 % zillow.com, což je zpomalení oproti více než 10% ročním nárůstům v roce 2021. V podstatě růst nájmů se normalizoval na úroveň nízkých jednotek procent, protože na trh přišla nová nabídka bytů a někteří nájemníci se v letech 2021–2022 stali kupujícími. Přesto zůstává poptávka po pronájmech velmi zdravá. Pouze asi 33 % domácností ve Scottsdale bydlí v pronájmu (většina je v osobním vlastnictví), takže nabídka pronájmů je omezená a má tendenci zůstávat obsazená mileszimbaluk.com. S tím, že medián příjmu ve Scottsdale přesahuje 100 000 $ (a 73 000 $ je medián i pro širší oblast) mileszimbaluk.com, má mnoho nájemníků solidní finanční zázemí, což umožňuje pronajímatelům udržovat relativně vysoké nájmy.

Typy pronajímaných nemovitostí: Pronájmy ve Scottsdale zahrnují luxusní byty a firemní pronájmy v centru města, stejně jako rodinné domy a byty rozeseté po celém městě. Luxusní bytové komplexy ve Scottsdale (s bazény, posilovnami atd.) si účtují prémiové nájmy a cílí na mladé profesionály a movité zájemce o menší bydlení. Mezitím mnoho rodinných domů v rodinných čtvrtích pronajímají rodiny, které mohou být v Phoenixu dočasně nebo si zatím nemohou dovolit koupit nemovitost ve Scottsdale. Pronájem rodinného domu se třemi ložnicemi ve Scottsdale může stát 3 000–4 000 $ a více měsíčně v závislosti na lokalitě a úpravách. Investoři byli také aktivní v oblasti krátkodobých pronájmů díky turistické atraktivitě Scottsdale – pronájmy rekreačních domů typu Airbnb zažily v posledních letech boom. Nové městské regulace (licencování, zásahy proti party domům) však mohou trh s krátkodobými pronájmy mírně ochladit (více o tom později), což může některé z těchto domů přesunout do dlouhodobých pronájmů. Celkově jsou míry neobsazenosti nízké – v metropolitní oblasti Phoenixu byla míra neobsazenosti pronájmů nedávno kolem 5–6 % a ve Scottsdale pravděpodobně ještě nižší vzhledem k atraktivitě města. Tento napjatý trh s pronájmy podporuje pronajímatele, ale zároveň přispívá k problému dostupnosti bydlení ve Scottsdale: mnoho místních, kteří ve městě pracují (v pohostinství, službách atd.), má potíže s nájmy, které rostly rychleji než mzdy.

Zájem investorů: Pro investory do nemovitostí byl nájemní trh ve Scottsdale atraktivní díky vysoké poptávce po pronájmech a silným výnosům ve srovnání s některými přímořskými trhy. I při mírném poklesu nájmů kombinace omezené nabídky bydlení a růstu populace naznačuje, že pronájmy zůstanou dobrou volbou. Výnosy z pronájmu (kapitalizační míry) u investičních nemovitostí ve Scottsdale se mohou pohybovat kolem 4–5 % u dlouhodobých pronájmů, což je slušné pro trh vyšší třídy. A pokud se podaří využít příjmů z krátkodobých pronájmů (například zařízená nemovitost poblíž Old Town nebo golfových hřišť), sezónně vysoké sazby mohou zvýšit výnosy – i když s větší regulační kontrolou se divoký západ krátkodobých pronájmů začíná omezovat. Pozoruhodné je, že podíl nájemníků ve Scottsdale (33 %) je vyšší než v některých okolních předměstích (průměr v oblasti může být kolem 20–25 % nájemníků) mileszimbaluk.com, částečně proto, že mnoho zámožných důchodců vlastní domy ve Scottsdale bez hypotéky, a také proto, že pracovníci ve službách často dojíždějí z levnějších oblastí. To znamená, že zde existuje stálá základna nájemníků z řad mladých profesionálů, sezónních obyvatel a místních v přechodném období, kteří potřebují pronájem. Dokud zůstane vlastnictví domu tak drahé, poptávka po pronájmech zůstane silná. Jedna výhrada: metropolitní oblast Phoenixu zaznamenala boom ve výstavbě bytů, kdy bylo v letech 2021–2024 v Tempe, Phoenixu a Scottsdale dokončeno tisíce nových jednotek. Tato nová nabídka pomohla stabilizovat nájmy. Očekává se, že růst nájmů bude do budoucna mírný (~2–3 % ročně) realwealth.com realwealth.com místo prudkého růstu, zejména protože vysoké hypoteční sazby udržují více lidí v nájmu (zvyšují poptávku), ale zároveň motivují developery k další výstavbě (zvyšují nabídku). Pro investory to znamená, že stálý peněžní tok je hlavním cílem, nikoli rychlé zhodnocení hodnoty nemovitostí nebo nájmů. Pronájmy rodinných domů ve Scottsdale mohou ve skutečnosti překonat nové luxusní byty z hlediska obsazenosti, protože mnoho rodin a přistěhovalých profesionálů dává přednost domu se zahradou.

Dostupnost bydlení: Je důležité zdůraznit problém dostupnosti. S mediánovou cenou domu blízko 900 000 dolarů je bydlení ve Scottsdale pro většinu rodin ze střední třídy nedostupné bez značného kapitálu nebo příjmu. I byty často stojí přes 400 000 dolarů. To vytváří tlak na trh s pronájmy, protože ti, kteří by si před deseti lety koupili startovní dům, nyní zůstávají déle v nájmu. Někteří potenciální kupci ve Scottsdale se tak obracejí k dostupnějším městům (Gilbert, Peoria atd.) nebo dokonce mimo stát. Problém dostupnosti si všimli i tvůrci politik – proto státní podpora ADU a adaptivního bydlení – ale pokrok je pomalý. Prozatím jsou vysoké náklady na bydlení jednoduše součástí identity Scottsdale a přispívají k jeho exkluzivitě. Výhodou je, že obyvatelé mají obvykle vysoké příjmy, což udržuje luxusní obchody a restaurace. Nevýhodou je nedostatek dostupného bydlení pro pracovní sílu; mnoho lidí pracujících v hotelech, restauracích a nemocnicích ve Scottsdale žije ve vzdálených předměstích a dojíždí na dlouhé vzdálenosti. Pokud se tento problém nevyřeší, může to nakonec omezit růst Scottsdale (podniky potřebují pracovníky a pracovníci potřebují bydlení). V krátkodobém horizontu však prestiž města a jeho vybavenost udržují poptávku vysokou i při prémiových cenách.

Klíčové čtvrti a projekty, které sledovat

Přestože je Scottsdale poměrně zastavěné město, v roce 2025 zde probíhá řada významných nových projektů a proměn čtvrtí. Tyto projekty budou v příštích letech formovat trh, přinesou novou nabídku a někdy i nová komerční centra. Zde jsou některé z klíčových oblastí a projektů, které byste měli sledovat:

1. Luxusní koridory severního Scottsdale: Severní část Scottsdale (východně od Loop 101 a severně od Shea Blvd) zůstává epicentrem luxusní výstavby. Komunity jako Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain a Estancia se mohou pochlubit pokračující výstavbou zakázkových rezidencí a luxusních domů na klíč. Silverleaf například nadále uvolňuje nové pozemky v kaňonovém prostředí – samotné pozemky zde stojí několik milionů dolarů. Oblast kolem Pinnacle Peak zažívá další menší rezidenční projekty a pokračování úspěšného master plánu DC Ranch. Podle místních zpráv mediánová prodejní cena v severním Scottsdale přesáhla začátkem roku 2025 částku 1,2 milionu dolarů, což je meziročně nárůst o 6,5 % mileszimbaluk.com, což ukazuje na sílu tohoto trhu. Klíčová vybavenost (soukromé golfové kluby, Four Seasons Resort atd.) zajišťuje atraktivitu této oblasti. Zájemci o uzavřené, novější luxusní domy s výhledem na hory zde najdou nedostatek projektů rozhodně nehrozí, i když nabídka je často individuální a v malých objemech.

2. One Scottsdale & centra s více funkcemi: Na severovýchodním rohu Scottsdale Road a Loop 101 se projekt One Scottsdale chystá stát hlavní destinací s více funkcemi. Na ploše 75 akrů je plánováno luxusní nakupování, restaurace, kanceláře, hotely a rezidence – podobně jako nové městské centrum. Významnou rezidenční součástí je Atavia, luxusní projekt 88 bytových jednotek od Belgravia Group v rámci One Scottsdale. K roku 2025 je Atavia již zhruba z 45 % rezervována před plánovaným dokončením na podzim 2026 mileszimbaluk.com. Tyto byty umožní obyvatelům žít, pracovat a bavit se na jednom místě, což odráží trend směrem k pěším, multifunkčním lokalitám. S 2,8 milionu čtverečních stop prostoru bude One Scottsdale rozsahem konkurovat místům jako Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. Jeho vývoj stojí za sledování, protože by mohl posunout „těžiště“ společenského života severního Scottsdale a potenciálně zvýšit hodnotu nemovitostí v okolí (v komunitách jako Grayhawk a DC Ranch), jak se oblast stává ještě živější.

3. Old Town Scottsdale (centrum): Oblast Old Town (zhruba kolem Scottsdale Road jižně od Chaparral) prochází vertikální proměnou. Dlouho byla známá svými nízkopodlažními galeriemi, bary a jihozápadním kouzlem, nyní zde vyrůstají luxusní bytové věže a rezidence s hotelovou značkou. Projekty jako Optima Camelview (před několika lety) připravily půdu svými zelenými visutými zahradami. Nyní mezi připravovanými projekty najdeme FENDI Private Residences Scottsdale, které přinášejí ultra-luxusní značkové byty do centra mileszimbaluk.com. Připravuje se také The Parque, moderní udržitelný bytový projekt s důrazem na ekologické prvky mileszimbaluk.com. Město aktualizovalo svůj územní plán pro Old Town, aby v určitých zónách umožnilo vyšší budovy a podpořilo obnovu – i když výška a hustota zástavby zůstávají předmětem vášnivých debat. Přesto jsou developeři v Old Town optimističtí: prodeje luxusních bytů jsou zde silné, mnoho jednotek se prodává za více než 1 milion dolarů mileszimbaluk.com. Kupující – často lidé v důchodu a majitelé druhých domovů – láká možnost pěší dostupnosti špičkových restaurací, Muzea Západu ve Scottsdale a zápasů jarního baseballového tréninku. Obytný fond Old Town se mění ze starších bytů a malých domů na tyto luxusní byty, což ohlašuje kosmopolitnější centrum. Sledujte, jak Old Town vyváží růst s udržením svého kulturního kouzla; jakékoli další změny v územním plánu nebo spory o výšku mohou ovlivnit časový harmonogram výstavby.

4. Revitalizace jižního Scottsdale: Jižní Scottsdale (obecně jižně od Indian Bend Rd, s výjimkou Old Town) byl historicky skromnější, ale nyní ožívá díky projektům zahušťování zástavby. Přestavba Papago Plaza na křižovatce McDowell & Scottsdale Road je jedním z příkladů – proměňuje zastaralé nákupní centrum v moderní multifunkční centrum s byty, hotelem a maloobchodem. Podél McDowell Road (dříve nazývané „Motor Mile“) vyrostlo několik nových nájemních komplexů, které využívají blízkosti letiště Phoenix Sky Harbor a centra Scottsdale. Dále tradiční čtvrti jako Hy-View nebo Village Grove na jihu přitahují pozornost investorů a stavebníků, kteří renovují ranče z 60. let na stylové moderní rezidence. Jak ceny jinde rostou, jižní Scottsdale nabízí „dostupné Scottsdale“ – což je relativní, ale reálné, s mnoha domy v rozmezí 500–700 tisíc dolarů. Tyto oblasti pravděpodobně čeká další gentrifikace, s novými restauracemi a pivovary, které následují příliv mladších obyvatel. Plánované prodloužení tramvaje v Tempe nebo jiné zlepšení dopravy by mohly jižní Scottsdale dále propojit s metropolitní oblastí a zvýšit jeho atraktivitu.

5. Velké projekty firemních kampusů: Velcí zaměstnavatelé také mění části Scottsdale rozsáhlými kampusy, které často zahrnují kombinaci kanceláří a rezidenčních prostor. Nejznámější je rozšíření ústředí Axon na dalekém severu (u Hayden Rd & Loop 101). Výrobce Taserů Axon zde staví futuristický kampus, který město schválilo se speciálními změnami územního plánu v roce 2023 whsv.com azfamily.com. Plány zahrnují nejen kanceláře pro tisíce zaměstnanců, ale také bydlení a vybavení přímo na místě, čímž vzniká malá komunita pro život i práci. To odráží trend začleňování bydlení do firemních projektů – což státní zákon (HB2297) města skutečně motivuje více umožňovat kjzz.org. Dalším výrazným projektem je projekt George Kurtz, CEO CrowdStrike: vede projekt za 1 miliardu dolarů na 30 akrech v severním Scottsdale s 1 200 domy, hotelem a kancelářským komplexem mileszimbaluk.com. Takto rozsáhlé projekty v příštích letech významně rozšíří nabídku bydlení (včetně možných nájemních bytů, kondominií a rodinných domů). V podstatě vytvoří nové miničtvrti. Například Kurtzův projekt, i když je zatím v rané fázi, by se díky své velikosti mohl stát zcela novou rezidenční čtvrtí, pokud se uskuteční.

6. Koridor Loop 101 (North Gateway): Úsek Loop 101 kolem Scottsdale Rd a Hayden Rd zažívá několik projektů, které společně proměňují tuto oblast. Kromě výše zmíněných One Scottsdale a Axon je zde Cavasson (hned naproti ve Phoenixu), kde Nationwide Insurance otevřela obrovské regionální sídlo a byty, a North Sky (navrhovaný projekt smíšeného využití poblíž Scottsdale Rd & Thompson Peak). Navíc se připravuje průmyslový projekt s názvem The Loop od společnosti Creation, který přinese nové skladové/prostorové prostory pro výzkum a vývoj poblíž Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Samotný Scottsdale Airpark (kolem letiště Scottsdale) je již desítky let prosperujícím obchodním centrem s nízkopodlažními kancelářemi, flexibilními průmyslovými prostory a maloobchodem. Nyní dochází k zahušťování díky projektům jako Scottsdale Quarter (maloobchod/kanceláře) a novým bytům na zbývajících pozemcích. Oblast Airparku se může pochlubit více než 50 000 pracovními místy a někdy je označována jako „druhé centrum Scottsdale“. Příliv projektů podél Loop 101 jen upevní status této oblasti. Rezidenční komunity v sousedství (Grayhawk, Windgate Ranch atd.) budou těžit z nových blízkých služeb, i když se mohou potýkat se zvýšeným provozem.7. Udržitelné a specializované projekty: Několik unikátních projektů odráží nové trendy. Paloma v severním Scottsdale je specializovaný projekt známý svým zaměřením na udržitelnost – postavený na bývalém pozemku starosty, nabízí ekologicky šetrné luxusní domy se solárními panely, energeticky úspornou výstavbou atd. mileszimbaluk.com. To oslovuje rostoucí skupinu kupujících, kteří chtějí luxusní bydlení s menší uhlíkovou stopou. Dalším trendem jsou hotely pro dlouhodobé pobyty a condo hotely: partnerství společnosti Caliber s Hyattem na výstavbě hotelu Hyatt Studios pro dlouhodobé pobyty (zahájení výstavby 2026) přidá do nabídky ubytování pro dlouhodobé návštěvníky a digitální nomády mileszimbaluk.com. Takové projekty často stírají hranici mezi bydlením a hotelem a mohou být atraktivní investiční příležitostí (např. koupě jednotky v condo hotelu). Síla turismu ve Scottsdale podporuje tyto hybridní modely.8. Budoucí doprava a infrastruktura: I když to není „projekt“ v pravém slova smyslu, jakékoliv změny v infrastruktuře mohou ovlivnit čtvrti, které stojí za sledování. Scottsdale je známé tím, že v centrální části města chybí dálnice (kromě 101 na okraji) a nemá lehkou železnici, což omezilo rozvoj orientovaný na dopravu. Regionálně se však diskutuje o rozšíření dopravy. Pokud by Scottsdale někdy přijalo něco jako bus rapid transit nebo prodloužení tramvaje do centra, oblasti kolem těchto tras by mohly zažít rozmach středně vysokých bytových domů. Kromě toho bude mít probíhající rozšiřování Loop 101 a další silniční vylepšení vliv na dostupnost. Například nové dálniční křižovatky nebo rozšíření mohou najednou učinit dříve vzdálenou oblast pohodlnější, což zvýší její atraktivitu pro realitní trh.

Shrnuto, developerský pipeline Scottsdale je robustní, i když půda ubývá. Očekávejte, že uvidíte projekty měnící panorama města v centru (s vyššími luxusními byty), nové plánované rezidenční čtvrti na severu (přidávající nabídku bydlení v nejvyšším segmentu) a kreativní přestavby starších komerčních areálů (přinášející smíšené využití na jihu a podél hlavních tahů). Tyto projekty budou klíčové pro uspokojení poptávky po bydlení v příštích letech a představují vzrušující příležitosti pro kupující, kteří chtějí nové, moderní nemovitosti ve Scottsdale.

Komerční nemovitosti: trendy v kancelářských, maloobchodních a průmyslových prostorách

Trh s komerčními nemovitostmi ve Scottsdale v roce 2025 je příběhem tří sektorů – kanceláře, maloobchod a průmysl – každý s odlišnou dynamikou po pandemii a do budoucna. Zde je přehled, jak si jednotlivé segmenty vedou a jaký je výhled:

Kancelářský trh – vysoká neobsazenost, trh nájemců: Kancelářský sektor ve Scottsdale (a obecně v metropolitní oblasti Phoenixu) je nejslabším segmentem, potýká se s přetrvávajícími dopady pandemie. I v tomto luxusním městě zůstává mnoho kanceláří prázdných nebo nevyužitých kvůli práci na dálku a hybridnímu režimu. Míra neobsazenosti kanceláří ve Scottsdale je kolem 18–19 % ke konci roku 2024/začátku 2025 williamsluxuryhomes.com. To znamená, že téměř každá pátá kancelářská plocha je prázdná – historicky vysoké číslo. Neobsazenost ve Scottsdale je však o něco lepší než průměr v oblasti Phoenixu (~21–25 % neobsazených) williamsluxuryhomes.com, protože oblasti jako centrum Phoenixu a Tempe byly zasaženy ještě více (v těchto oblastech vzrostla neobsazenost na ~25 % s velkými bloky nevyužitých prostor) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale má přibližně 24,6 milionu čtverečních stop kancelářských prostor, takže asi 3,8 milionu čtverečních stop je prázdných williamsluxuryhomes.com. Většina těchto prázdných prostor je ve starších budovách třídy B nebo v méně ideálně umístěných kancelářích.

Pokud jde o nájmy, Scottsdale se skutečně může pochlubit jedním z nejvyšších kancelářských nájmů v Arizoně. Průměrné požadované nájemné je přibližně 34,50 $ za čtvereční stopu (včetně služeb), což je téměř na úrovni nejdražší suboblasti Phoenixu (Camelback Corridor v Biltmore) williamsluxuryhomes.com. Je to proto, že pověst a prostředí Scottsdale zůstávají atraktivní – vedení firem a společnosti mají rády prestižní adresu ve Scottsdale a mnoho kanceláří třídy A (např. v Gainey Ranch, oblasti Kierland, Scottsdale Airpark) je novějších a bohatých na vybavení. Aby však majitelé dosáhli těchto nájmů v současné situaci, poskytují štědré ústupky. Zprávy uvádějí, že majitelé nabízejí až 100 $/čtvereční stopa na příspěvky na úpravu prostor a několik měsíců nájmu zdarma, aby přilákali nájemce williamsluxuryhomes.com. Efektivní nájemné (po odečtení bonusů) tak kleslo, i když nominální nájemné vypadá stabilně.

Vyjednávací pozice nájemců je silná. Firmy hledající kancelářské prostory mohou vyjednat podmínky, jaké nebyly k vidění od Velké recese. Podnájemní prostory jsou také hojné – v metropolitní oblasti Phoenixu bylo v roce 2023 k dispozici přes 4 miliony čtverečních stop k podnájmu, i když ve 2. čtvrtletí 2025 klesly na 4,2 milionu (nejméně od roku 2022, což naznačuje mírné zlepšení) cushmanwakefield.com. Scottsdale přišlo během jednoho nedávného roku asi o 483 000 čtverečních stop obsazených kancelářských prostor, protože více firem se zmenšilo nebo odešlo, než přišlo williamsluxuryhomes.com (negativní čistá absorpce) – jasný znak nadbytečné kapacity.

Není to však jen špatné: dochází k útěku za kvalitou. Nejlepší kanceláře třídy A na prémiových místech (například kolem Scottsdale Quarter/Kierland, podél nábřeží v centru nebo v Cavasson) stále přitahují nájemce. Tyto budovy se často pyšní vysokou obsazeností a v některých případech i čekacími listinami, protože firmy se stěhují do lepších prostor, aby nalákaly zaměstnance zpět. Například plně obsazená budova třídy A o rozloze 366 000 čtverečních stop na Shea Blvd se právě prodala za 71,5 milionu dolarů – což je signál, že investoři stále vidí dlouhodobou hodnotu v kvalitních kancelářích ve Scottsdale williamsluxuryhomes.com. Naproti tomu stárnoucí kancelářské komplexy s menším množstvím vybavení mají potíže.

Výhled pro kanceláře je opatrně optimistický, že to nejhorší už je za námi. Tržní analytici očekávají, že míra neobsazenosti bude postupně klesat s růstem ekonomiky a tím, jak některé firmy začnou opět expandovat. Cushman & Wakefield uvedli, že neobsazenost kanceláří v Phoenixu klesla na 27,8 % v 1. čtvrtletí 2025 z více než 28 % dříve, což znamená obrat, protože prostory se pomalu absorbují assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Konkrétně ve Scottsdale růst nájmů může v blízké době zůstat na úrovni 0–1 % ročně williamsluxuryhomes.com – v podstatě stabilita nájmů – protože pronajímatelé se zaměřují spíše na obsazení prostor než na zvyšování cen. Pokud v roce 2026 klesnou úrokové sazby, jak někteří předpovídají, firmy mohou být ochotnější podepisovat nájemní smlouvy (protože se zlepší jejich výhled), což by mohlo zvýšit poptávku williamsluxuryhomes.com. Také růst pracovních míst ve Scottsdale – zejména v sektorech jako finance, technologie, zdravotnictví – by mohl časem vyžadovat více kancelářských zaměstnanců a tedy i prostor. Realisticky však, s trvalým rozšířením práce na dálku, bude zotavení kancelářského trhu ve Scottsdale pomalé. Očekávejte trh nakloněný nájemcům minimálně do let 2025–2026, s velkým výběrem a výhodnými nabídkami pro každého, kdo potřebuje kancelář. Pro investory se starší kancelářské nemovitosti mohou stát kandidáty na přestavbu (na bydlení nebo laboratoře), pokud se situace s pronájmy nezlepší.

Maloobchod a pohostinství – Odolné a prosperující: Maloobchodní nemovitosti ve Scottsdale si vedly výrazně lépe. Město je maloobchodní mekkou – od luxusních obchodních center jako Scottsdale Fashion Square přes malebné butikové čtvrti ve Starém Městě až po velká centra pro předměstí. Ve 2. čtvrtletí 2025 byla míra neobsazenosti maloobchodních prostor v metropolitní oblasti Phoenixu pouze 5,1 %, což je jen nepatrně více než 5,0 % o rok dříve cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. V podstatě je po maloobchodních prostorech vysoká poptávka a Scottsdale není výjimkou. Ve skutečnosti mají hlavní maloobchodní třídy ve Scottsdale často čekací listiny nájemců a velmi nízkou neobsazenost (pod 5 %). Maloobchod těžil z růstu populace v Arizoně a z toho, že se spotřebitelé po pandemii s nadšením vraceli do obchodů a restaurací. Navíc nová výstavba maloobchodních prostor byla omezená (v poslední době bylo postaveno jen málo velkých center), takže nabídka je napjatá.

Turismus a bohatství Scottsdale mu dávají výhodu: město přiláká více než 11 milionů návštěvníků ročně citizenportal.ai, z nichž mnozí nakupují a stravují se, což posiluje maloobchodní tržby. Oblasti jako Scottsdale Waterfront a Old Town se proměnily v živé zóny smíšeného využití, kde prosperují moderní restaurace, umělecké galerie a noční život. V roce 2025 je ve Scottsdale patrný trend zážitkového maloobchodu – např. špičková fitness studia, zábavní podniky a imerzivní umělecké instalace – které obsazují dříve tradiční maloobchodní prostory. Pronajímatelé aktivně vybírají mix nájemců, aby udrželi nákupní centra relevantní.

Nájemné v maloobchodu mírně roste díky poptávce. Dobré prodejní prostory ve Scottsdale mohou dosahovat nájmů 40–60 dolarů za čtvereční stopu (triple-net) v závislosti na pěším provozu. Jediné, co některé maloobchodníky drží zpátky, je ekonomika (inflace a náklady na pracovní sílu) a konkurence e-commerce. Mnoho maloobchodníků však cílí na Scottsdale právě kvůli jeho demografii (obyvatelstvo s vysokými příjmy a turisté). Proto vidíme expanze jako otevření restaurace Nobu, nové prodejny luxusních aut a vstup prémiových potravinářských řetězců na trh.

Sektor pohostinství (hotely, resorty) ve Scottsdale se také v letech 2021–2023 silně zotavil a v roce 2025 zůstává stabilní. Obsazenost resortů a ceny pokojů dosáhly rekordních hodnot, protože Američané více cestovali po vlastní zemi. Řada hotelů ve Scottsdale prošla rekonstrukcí a plánují se nové (například dříve zmíněné Hyatt Studios pro dlouhodobé pobyty rozšíří kapacitu). Potenciální překážkou je, že nárůst výstavby hotelů v metropolitní oblasti Phoenixu by mohl do roku 2026 zvýšit konkurenci. Značka Scottsdale jako špičkové destinace pro volný čas a konference by však měla zajistit, že jeho hotely budou patřit k nejvýkonnějším v regionu.

Průmyslové & flex – vysoká poptávka, nová nabídka: Průmyslové nemovitosti jsou miláčkem trhu metropolitního Phoenixu díky e-commerce, výrobě a růstu populace. Scottsdale sice není průmyslovým centrem jako některé části západního údolí Phoenixu, ale přesto zde hraje roli, zejména pokud jde o flexibilní prostory a malovýrobu pro místní podniky. Většina průmyslových prostor ve Scottsdale je kolem Airparku, kde se lehká výroba, sklady a showroomy nacházejí vedle kanceláří. Historicky byla průmyslová neobsazenost ve Scottsdale extrémně nízká (často pod 5 %), protože omezené množství pozemků bránilo nové nabídce a poptávka po jakémkoli prostoru v blízkosti bohatého Scottsdale byla silná (například dodavatelé kuchyňských rekonstrukcí, montáž zdravotnických zařízení, skladování luxusních aut atd.).

Regionálně však přichází na trh mnoho nové průmyslové nabídky – ve Phoenixu bylo v letech 2022–2024 ve výstavbě více než 30 milionů čtverečních stop, což z něj činí jeden z nejrušnějších trhů v USA. To vedlo k tomu, že průmyslová neobsazenost v celé metropolitní oblasti vzrostla na přibližně 13,3 % ve 2. čtvrtletí 2025 cushmanwakefield.com z předchozích jednociferných hodnot, jednoduše proto, že na trh přišlo najednou tolik zcela nových skladů. K tomuto nárůstu přispěly i obří sklady na západní straně Phoenixu (v Goodyear, Buckeye atd.). Jedná se však o velké haly s rozlohou přes 500 000 čtverečních stop; průmyslové prostory ve Scottsdale bývají menší jednotky a specializovaná zařízení, která zůstávají poměrně dobře obsazená. Ve skutečnosti místní developer Creation zahajuje průmyslový projekt „The Loop“ v severním Scottsdale, aby uspokojil poptávku po moderních průmyslových prostorech v této oblasti mileszimbaluk.com. Je poněkud neobvyklé vidět ve Scottsdale novou průmyslovou výstavbu (vzhledem k vysokým cenám pozemků), což naznačuje specifickou poptávku, možná po distribučních centrech poslední míle nebo po prostorách pro high-tech výrobu, které chtějí mít adresu ve Scottsdale.

Průmyslové nájmy v regionu rychle rostly (dvouciferné procentuální nárůsty během několika let) kvůli poptávce. Malý sklad ve Scottsdale se může pronajímat za více než 15 dolarů za čtvereční stopu (triple-net), což je vysoké ve srovnání s 6–8 dolary v mnoha městech na Středozápadě. Mnoho firem je ochotno platit prémii za to, že jsou blízko zákaznické základny ve Scottsdale.

Výhled pro průmyslové nemovitosti zůstává z dlouhodobého hlediska velmi pozitivní. Poloha a růst Phoenixu z něj činí rostoucí distribuční a výrobní uzel (zejména s diverzifikací dodavatelských řetězců od pobřežních přístavů). Samotné Scottsdale by z toho mohlo těžit – např. některé high-tech firmy nebo letecké společnosti by mohly zřídit menší provozy poblíž Scottsdale, aby přilákaly kvalifikovanou pracovní sílu žijící v této oblasti. Pokud existuje nějaké riziko, pak je to krátkodobé přesycení nabídky: jak bylo uvedeno, vlna nové výstavby dočasně zvýšila neobsazenost. Odborníci však očekávají, že tyto prostory budou v příštích letech absorbovány díky silnému průmyslovému pronájmu v Phoenixu (poptávka stále převyšovala většinu měst). Do let 2026–2027 by se průmyslová neobsazenost v metropoli mohla opět snížit a nájmy pokračovat v růstu (i když pomalejším, zdravějším tempem). Ve Scottsdale bude omezením pozemek – není zde mnoho prostoru pro novou průmyslovou výstavbu, kromě několika kapes. Starší průmyslové nemovitosti tak mohou růst na hodnotě, protože uživatelé budou soutěžit o vzácné lokality ve východní části údolí. Nový projekt Loop je třeba sledovat; pokud se rychle pronajme, signalizuje to, že další průmyslová/flexibilní výstavba by mohla být ve Scottsdale životaschopná.

Celkové investiční klima v komerčních nemovitostech: Investoři považují komerční nemovitosti ve Scottsdale za poměrně bezpečné sázky díky demografii této oblasti. Výnosové míry (cap rates) pro strip mall centra nebo kancelářské budovy ve Scottsdale patří k nejnižším (což znamená nejvyšší ceny) v Arizoně, což odráží vnímanou stabilitu. Například plně pronajaté maloobchodní centrum ve Scottsdale se může obchodovat s výnosovou mírou 5–6 %, zatímco podobné centrum v méně majetné části Phoenixu může mít 7 % a více. Současné vyšší úrokové sazby sice tlačí výnosové míry nahoru, což mírně snižuje hodnotu některých komerčních nemovitostí, ale o kvalitní aktiva ve Scottsdale je stále silný zájem kupujících. Někteří místní hráči také zkoumají adaptivní opětovné využití – např. mohl by být zastaralý kancelářský objekt přestavěn na bydlení? Nový státní zákon, který prosazuje přeměnu 10 % komerčních prostor na bydlení, by mohl podpořit kreativní projekty, zejména pokud budou přetrvávat neobsazené kanceláře kjzz.org. Územní plánování a odpor komunity ve Scottsdale mohou být překážkou pro přestavbu, ale v příštích letech bychom mohli vidět více návrhů na přeměnu neefektivních komerčních objektů na smíšené využití nebo bydlení.

Shrnuto, komerční nemovitosti ve Scottsdale vykazují smíšený obrázek: maloobchod a pohostinství jsou živé, podpořené spotřebou a turismem; průmysl je silný, i když je třeba vstřebat novou nabídku; a kanceláře zaostávají, stále se zotavují z výrazné změny pracovních návyků. Přesto i kancelářský trh má světlé stránky a celkově se komerční aktivity ve Scottsdale přizpůsobují novým trendům s odolností.

Místní ekonomické faktory: Dopad zaměstnanosti, populace a migrace

Několik místních ekonomických trendů podporuje trh s nemovitostmi ve Scottsdale a poskytuje kontext jak pro současnou situaci, tak pro budoucí výhled. V mnoha ohledech je silná ekonomika Scottsdale základem, který udržel trh s nemovitostmi relativně odolný i přes vyšší úrokové sazby.

Robustní růst pracovních míst: Scottsdale přidává pracovní místa zdravým tempem a překonává celostátní průměry. Tým pro hospodářský rozvoj města často uvádí, že růst populace Scottsdale (~1,4 % ročně) a růst pracovních míst převyšují USA 2-3x citizenportal.ai. Klíčová odvětví, která tento růst pohánějí, zahrnují technologie, finance, zdravotnictví, biomedicínu, turistiku a sídla firem/zázemí pro podniky. Ve skutečnosti pět odvětví ve Scottsdale – například biotechnologie, lékařská technologie a podnikatelské služby – roste rychleji než průměr státu Arizona, což zdůrazňuje roli Scottsdale jako magnetu na vysoce kvalifikovaná a technologická pracovní místa. Nezaměstnanost ve Scottsdale je extrémně nízká, kolem 2,7 % na začátku roku 2025 citizenportal.ai, což je výrazně lepší než průměr státu Arizona (~4-5 %). V podstatě je Scottsdale téměř na plné zaměstnanosti; firmy zde často mají více volných pracovních míst než kvalifikovaných kandidátů na místě.

Mezi hlavní zaměstnavatele v oblasti patří například HonorHealth (zdravotnický systém), CVS Health (s velkou kanceláří pro správu lékárenských benefitů), Vanguard (správa investic s velkým kampusem), Nationwide Insurance a skupina technologických firem a startupů. A růst pokračuje: město zdůraznilo několik velkých projektů, které vytvoří nová pracovní místa, například Mac Innovation Park (rozvoj podnikatelského parku, pravděpodobně přinese nové kancelářské/prostorové kapacity pro výzkum a vývoj), nové sídlo polovodičové společnosti ASM America a Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Každý z těchto projektů slibuje stovky až tisíce pracovních míst v příštích letech, což následně generuje poptávku po bydlení pro tyto pracovníky a jejich rodiny. Například polovodičové firmy (jako ASM, TSMC v nedalekém Phoenixu) přivádějí vysoce placené inženýry, kteří často hledají kvalitní bydlení v místech jako Scottsdale.

Navíc Scottsdale těží z širšího růstu metropolitní oblasti Phoenix. Metropolitní oblast Phoenix se trvale řadí mezi nejlepší metropole v tvorbě pracovních míst. V roce 2025 dosáhla tvorba pracovních míst v Arizoně rekordu, když bylo oznámeno více než 24 000 nových pracovních míst jen v první polovině roku azbigmedia.com. Mnoho z nich je ve východním údolí a na severu Phoenixu – což je dostupné i pro obyvatele Scottsdale. I když je práce v Tempe nebo Phoenixu, lidé si často vybírají bydlení ve Scottsdale kvůli životnímu stylu a dojíždějí do práce. Takže poptávka po bydlení ve Scottsdale je nepřímo posilována i pracovními boomem v sousedních městech.

Obyvatelstvo a migrace: Metropolitní oblast Phoenixu patří k nejrychleji rostoucím v zemi a Scottsdale se na tomto růstu podílí. Oficiální počet obyvatel Scottsdale je přibližně 243 000 (odhad na rok 2025) a stále roste. Zajímavé je, že zatímco některá města v pásu slunce spoléhají na vnitrostátní migraci převážně středostavovských rodin, Scottsdale přitahuje také mnoho zámožných migrantů, jako jsou manažeři, důchodci a lidé na dálku, kteří mohou žít kdekoli. Čistá migrace do okresu Maricopa (oblast Phoenixu) je každoročně výrazně pozitivní, poháněná lidmi, kteří se stěhují z dražších států jako Kalifornie, Illinois, Washington a dalších. Údaje Redfin ukazují, že mezi online zájemci o koupi domu, kteří se chtějí v roce 2025 přestěhovat do Scottsdale, jsou hlavními výchozími městy Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas a Bay Area redfin.com redfin.com. To odpovídá i neoficiálním důkazům: Kaliforňané prodávající drahé domy a kupující ve Scottsdale, lidé ze Středozápadu hledající slunce atd.

V rámci Arizony je Scottsdale často cílovou destinací pro relokaci manažerů a profesionálů, kteří se stěhují za prací do Phoenixu/Scottsdale. Je to také oblíbené místo pro sezónní obyvatele (tzv. snowbirds) – lidi z chladnějších oblastí, kteří zde tráví zimy – a někteří z nich se nakonec stanou trvalými obyvateli (zejména v důchodu). Mezinárodní migrace je menším, ale nikoli zanedbatelným faktorem; například Kanaďané milují Scottsdale (existuje zde dokonce velká komunita kanadských zimních návštěvníků) a někteří Evropané zde investují do rekreačních domů.

Demografie: Obyvatelstvo Scottsdale je starší (medián věku kolem 47 let) a bohatší (medián příjmu domácnosti ~115 000 USD, oproti ~65 000 USD v USA) – v podstatě komunita s vysokými příjmy a částečně důchodci. To ovlivňuje nemovitostní trh tím, že je zde stálá poptávka po luxusních a druhých domech, stejně jako po zdravotnických zařízeních a službách pro starší dospělé. V poslední době však Scottsdale přitahuje i mladší profesionály, které láká živý životní styl, takže například čtvrť Old Town má mladší atmosféru. Výborné školy a nízká kriminalita přitahují rodiny (které si to mohou dovolit), což udržuje poptávku po rodinných domech v dobrých školních obvodech.

Dopad turismu: Obrovským ekonomickým motorem Scottsdale je turistický sektor. Každoročně sem přijíždí přes 11 milionů návštěvníků kvůli slunečnému počasí, golfovým hřištím, resortům a akcím (jako je aukce aut Barrett-Jackson, golfový turnaj Phoenix Open, jezdecké přehlídky ve Scottsdale) citizenportal.ai. Turismus generuje významné příjmy (pracovní místa v pohostinství, daně z hotelových pobytů atd.) a také částečně pohání trh s nemovitostmi – mnoho turistů se po zkušenosti s místním životním stylem rozhodne koupit druhý dům nebo se sem přestěhovat natrvalo. Silný turistický průmysl také podporuje trh krátkodobých pronájmů a udržuje vysokou poptávku po nemovitostech v resortním stylu.

Jak to ovlivňuje trh s nemovitostmi: Všechny tyto faktory – růst pracovních míst, migrace, bohatství – přímo ovlivňují poptávku po nemovitostech:

• Vysoký růst zaměstnanosti + nízká nezaměstnanost = více lidí s příjmy na koupi nebo pronájem bydlení. Obvykle to také znamená růst mezd (zaměstnavatelé soutěží o talenty), což lidem pomáhá zvládat vyšší ceny nemovitostí.
• Růst populace ~1–2 % ročně se může zdát malý, ale ve městě s ~240 tisíci obyvateli to znamená každý rok několik tisíc nových obyvatel. Každá nová domácnost potřebuje bydlení, což udržuje tlak na nabídku.
• Příliv movitých obyvatel znamená, že mnoho kupujících má k dispozici značnou hotovost nebo vlastní kapitál. To částečně vysvětluje, proč si trh ve Scottsdale udržel sílu – mnoho kupujících nepotřebuje hypotéku nebo může složit vysokou akontaci, což zmírňuje dopad vysokých úrokových sazeb. Kupci platící hotově (běžné na trhu luxusních nemovitostí ve Scottsdale) zůstali aktivní; jak poznamenal jeden místní odborník, hotovostní transakce zůstávají běžné mezi movitými kupci ve Scottsdale, což jim dává výhodu při vyjednávání mileszimbaluk.com. V roce 2023 bylo v některých PSČ ve Scottsdale asi 30–35 % prodejů realizováno za hotové.
• Různorodá ekonomika (technologie, zdravotnictví, finance, turistika) dává Scottsdale odolnost. I když jeden sektor zpomalí, ostatní jej vyrovnají. Například pokud dojde k celostátnímu útlumu technologií, turistika nebo zdravotnictví ve Scottsdale může zůstat silné a vyvážit zaměstnanost. Tato stabilita je atraktivní pro investory do nemovitostí, protože snižuje riziko velkých propadů.

Existují však i některé výzvy:

• Nedostatek pracovní síly: Ironicky, velmi nízká nezaměstnanost ve Scottsdale naznačuje, že pro firmy může být obtížné najít pracovníky, zejména ty s nižšími mzdami, protože bydlení je pro ně příliš drahé. Pokud se to nevyřeší, může to omezit rozšiřování podnikání, nebo přivést více dojíždějících z okolí (což zvýší dopravu).
• Přesuny v rámci metropole: Někteří mladší pracovníci v technologiích dávají přednost centru Phoenixu nebo městské atmosféře Tempe, což znamená, že Scottsdale se musí dále přizpůsobovat (např. byty v centru), aby tuto skupinu přilákalo. Scottsdale mělo historicky profil „rezortového předměstí“, ale preference se mění a město bude chtít zůstat konkurenceschopné pro talenty, které by jinak mohly zvolit módní městskou čtvrť jinde.
• Stárnoucí populace: Jak populace baby boomers stárne, někteří mohou zmenšit bydlení nebo Scottsdale opustit (například aby byli blíže dospělým dětem jinde nebo kvůli zdraví). To by mohlo postupně uvolnit část bydlení (což je dobré pro nabídku), ale také znamená, že Scottsdale musí dále diverzifikovat svou ekonomiku i mimo služby pro důchodce.

Migrační vzorce: Je také zajímavé sledovat, kam obyvatelé Scottsdale odcházejí, když město opouštějí. Podle údajů Redfin přibližně 30 % kupujících domů ve Scottsdale hledá možnost odstěhovat se ze Scottsdale (70 % zůstává v oblasti) redfin.com. Oblíbenými destinacemi těch, kteří odcházejí, jsou menší arizonská města jako Prescott Valley, Show Low a Flagstaff redfin.com redfin.com – často chladnější nebo více venkovské oblasti, kam se mohou stěhovat důchodci za změnou, nebo lidé, kteří prodávají své nemovitosti a hledají levnější bydlení. To naznačuje určitý cyklus: někteří dlouhodobí majitelé prodávají a stěhují se do klidnějších oblastí, zatímco noví přistěhovalci přicházejí. Tento pohyb může ve skutečnosti zvýšit nabídku na horním konci trhu (například když důchodci prodávají luxusní domy), ale zároveň zajišťuje stálý příliv nové poptávky.

Shrnuto, ekonomické základy Scottsdale jsou velmi silné – rostoucí, bohatá populace a dostatek pracovních míst. To podporuje hodnoty nemovitostí a pomáhá chránit trh před vážnými propady. Dokud budou lidé považovat Scottsdale za atraktivní místo pro práci, život i zábavu, bude zde trvalá poptávka po nemovitostech. Místní politika se nyní snaží zajistit, aby ekonomický růst nebyl brzděn nedostatkem bydlení (proto nové zákony o bydlení), což je uznání, že ekonomika a nabídka bydlení musí růst ruku v ruce. V dohledné budoucnosti se zdá, že ekonomika Scottsdale bude pokračovat v růstu, což je příznivé pro majitele nemovitostí.

Regulační a územní změny ovlivňující nemovitosti

V posledních letech se na státní i městské úrovni objevila řada regulačních a územních změn, které mohou ovlivnit trh s nemovitostmi ve Scottsdale. Tyto politické změny jsou reakcí na rychlý růst, problémy s dostupností bydlení a dopady na čtvrti napříč Arizonou. Zde jsou klíčové oblasti, na které je třeba se zaměřit:

1. Pro-bydlení legislativa v Arizoně (2023): V roce 2023 schválil arizonský zákonodárný sbor soubor bipartijních zákonů zaměřených na zmírnění celostátního nedostatku bydlení. Dva z nejvýznamnějších pro Scottsdale byly:

• HB 2720 – Vedlejší obytné jednotky (ADUs): Tento zákon v podstatě ruší městské zákazy ADUs (známé také jako casitas nebo byty pro prarodiče). Vyžaduje, aby města umožnila majitelům domů v zónách pro rodinné domy postavit nebo přestavět ADU na svém pozemku, za rozumných podmínek. Konkrétně zákon brání obcím v ukládání příliš restriktivních požadavků (jako jsou velké velikosti pozemků nebo nadměrné odstupy) na ADUs rsnlawaz.com yourvalley.net. Cílem je mírně zvýšit nabídku bydlení umožněním malých pronájmů nebo bytů pro příbuzné v existujících čtvrtích.
• HB 2297 – Adaptivní opětovné využití komerčních prostor: Tento zákon nařizuje, aby města umožnila přeměnu určité části komerčních nebo smíšených budov na bydlení. Formulace je trochu složitá – říká, že města musí umožnit, aby „ne více než 10 %“ prostoru komerční budovy bylo přeměněno na bydlení, pravděpodobně za účelem podpory kreativního využití nevyužitých kanceláří/obchodů na byty nebo kondominia kjzz.org kjzz.org.

Reakce Scottsdale: Městská rada Scottsdale byla neochotná ohledně těchto státních zákonů, protože je vnímala jako zásah do místní kontroly územního plánování. Koncem roku 2024, kdy čelila termínu pro splnění požadavků, rada přijala vyhlášky k zavedení ADU a adaptivní přestavby, ale „s úpravami, které mají omezit dopady“ kjzz.org kjzz.org. Pro ADU Scottsdale vytvořilo pravidla umožňující přístavěné, oddělené a omezené cenově dostupné ADU (dle informační stránky) scottsdaleaz.gov, ale pravděpodobně zahrnula přísné designové standardy a požadavky na vlastnické bydlení, aby zachovala charakter čtvrti. Někteří městští představitelé vyjádřili obavy, že ADU by mohly být využívány jako krátkodobé pronájmy (což by zhoršilo problémy s „party domy“) a že státní zákon je „útokem na naše čtvrti“ kjzz.org kjzz.org. Přesto od roku 2025 mohou majitelé domů ve Scottsdale mít možnost realizovat ADU volněji než dříve, což by mohlo postupně přidat do města nájemní jednotky. Můžeme tak vidět více přestaveb garáží nebo výstavby „casitas“ na dvorech – což je výhodné pro vícegenerační bydlení nebo příjem z pronájmu.

Pokud jde o zákon o komerční přestavbě, Scottsdale se v podstatě snažilo vyložit „ne více než 10 %“ jako „může být i jen 1 %“. Přijali vyhlášku, která omezuje způsobilou přestavbu pouze na 1 % budovy kjzz.org, což vyvolalo varování od předkladatele zákona, že Scottsdale porušuje zákon kjzz.org kjzz.org. Tento spor může pokračovat, ale pokud bude zákon vynucován, až 10 % podlahové plochy v některých nákupních centrech nebo kancelářských budovách by se mohlo přeměnit na byty (například přestavba druhého patra kanceláře na obytné jednotky). Zatím nebyly ve Scottsdale zveřejněny žádné větší projekty podle tohoto zákona, ale je to oblast, kterou se vyplatí sledovat. Pokud zůstanou kancelářské prostory neobsazené, majitelé nemovitostí by mohli tlačit na větší přeměnu na bydlení.

2. Regulace krátkodobých pronájmů: Arizona byla historicky v otázce krátkodobých pronájmů (STR) zdrženlivá kvůli zákonu z roku 2016, který městům zakazoval je zakazovat. Scottsdale, jako turistický ráj, zaznamenal explozi Airbnb – některé z nich se proměnily v „party domy“ v klidných čtvrtích. Obyvatelé byli nespokojeni s hlukem, nepořádkem a bezpečnostními problémy. Od roku 2022 stát svůj postoj mírně uvolnil a umožnil městům určitou regulační volnost. Scottsdale toho plně využil:

• V roce 2023 Scottsdale vyžadoval, aby všichni majitelé STR získali každoroční městskou licenci (250 $) a dodržovali pravidla: informovat sousedy o pronájmu, mít pojištění odpovědnosti a provádět kontroly hostů v registru sexuálních delikventů avalara.com avalara.com. To vytvořilo registr STR a zlepšilo dohled.
• V květnu 2024 Scottsdale schválil vyhlášku speciálně zaměřenou na potírání „problémových večírků“ v STR. Nová pravidla (platná od 6. června 2024) zavedla několik klíčových opatření: převzít odpovědnost pořadatelů akcí za pořádání velkých rušivých večírků v STR, dala policii pravomoc odstranit hosty, kteří nejsou rezidenty z nemovitosti, jakmile je vyhlášen problém, a zcela zakázala pronájmy osobám mladším 21 let avalara.com avalara.com. Tato opatření mají odradit od podnikání typu „party mansion“.

Vedení města uvedlo, že využije „všechny možné nástroje“ ke kontrole dopadů STR v mezích státního zákona avalara.com avalara.com. Prakticky vzato je nyní klima pro investory do STR ve Scottsdale přísnější: za porušení platí pokuty a opakovaní provinilci mohou přijít o licenci. Pro kupující, kteří zvažují investici do Airbnb, je důležité důsledně dodržovat pravidla, jinak hrozí sankce. Postupem času by přísnější vymáhání mohlo snížit počet problematických STR, ale pravděpodobně trh s STR zcela nevymizí – Scottsdale je na to příliš populární. Spíše lze očekávat profesionalizovanější sektor STR s odpovědnými hostiteli (a možná vyššími náklady, které se promítnou do cen pro turisty).

3. Změny územního plánu & schvalování rozvoje: Městská rada a plánovací komise Scottsdale se případ od případu pravidelně zabývají návrhy na změnu územního plánu, které mohou ovlivnit místní rozvoj:

• Výška a hustota v Old Town: Scottsdale v posledních letech aktualizovalo svůj plán charakteru oblasti Old Town, což umožnilo vyšší budovy v některých částech (například až 150 stop v oblasti Goldwater Blvd). Stále však probíhá debata a odpor komunity vůči výškovým budovám v centru. V letech 2023–2024 některé projekty žádaly o výjimky na výšku/hustotu, což vyvolalo veřejná slyšení. Výsledek těchto rozhodnutí ovlivňuje, kolik jednotek lze postavit. Například pokud je navrhovaná bytová věž zmenšena kvůli námitkám obyvatel, znamená to méně nových domovů. Scottsdale se zatím snaží podporovat růst centra a zároveň zachovat svůj „jihozápadní šarm“, což je křehká rovnováha.
• Přezonování v severním Scottsdale: Občas se k rozvoji nabízejí velké pozemky (například státní svěřenecká půda nebo golfová hřiště). Jeden z příkladů byl plán zahrnující 1 975 bytů a hotel na státní půdě, který vyžadoval změnu územního plánu z „bez rezidenční výstavby“ na rezidenční využití coalitionofgreaterscottsdale.org. Město takové velké změny obvykle pečlivě zkoumá a často vyjednává například o zachování otevřených ploch nebo zlepšení dopravy výměnou za schválení. Investoři, kteří plánují velké projekty, musí tímto procesem pečlivě procházet.
• Infrastruktura & územní plán pro velké zaměstnavatele: Změna územního plánu pro kampus Axon v roce 2023 byla příznačná – Scottsdale upravilo územní plán, aby vyhovělo plánu společnosti Axon (který zahrnoval i některé byty pro zaměstnance) whsv.com azfamily.com. Město je obecně nakloněno ekonomickému rozvoji, takže může být flexibilní v územním plánování, aby získalo velké zaměstnavatele. Podobně je územní plán pro oblasti jako Scottsdale Airpark pravidelně aktualizován, aby bylo možné stavět vyšší kancelářské budovy nebo parkovací domy podle potřeby.

4. Vodní politika a limity rozvoje: I když to není otázka územního plánu, arizonské vodní předpisy přímo ovlivňují kapacitu rozvoje nemovitostí. V roce 2023 došlo k vysoce medializované situaci: neinkorporovaná komunita Rio Verde Foothills (těsně za Scottsdale) přišla o dodávky vody ze strany města Scottsdale, které tam vodu dováželo cisternami, kvůli obavám ze sucha azgovernor.gov. To vedlo v roce 2023 k nouzovému zásahu státu, aby byla voda dodána, ale zdůraznilo to, že nedostatek vody je reálný. Stát má pravidlo 100leté zajištěné zásoby vody pro nové obytné čtvrti – developeři musí prokázat dostupnost vody na sto let. V červnu 2023 arizonští úředníci oznámili, že části okresu Maricopa (oblast Phoenixu) nemají dostatek podzemní vody pro veškerou plánovanou výstavbu, což fakticky pozastavuje některé budoucí rozšiřování, pokud se nenajdou alternativní zdroje vody. Pro Scottsdale, které z velké části využívá vodu z řeky Colorado prostřednictvím projektu Central Arizona Project (nyní v režimu přídělu Tier 1) cap-az.com, by pokračující sucho mohlo v příštích letech znamenat omezení dodávek. Město má uložené zásoby vody a v mnoha případech využívá recyklovanou vodu na zavlažování, což ho staví do lepší pozice než nové okrajové komunity. Jakékoli výrazné omezení by však mohlo donutit Scottsdale omezit nové přípojky nebo odrazovat od vodně náročných projektů (jako jsou velké trávníky, golfová hřiště).

V podstatě éra neomezeného růstu v Arizoně naráží na realitu omezených vodních zdrojů. Developeři reagují například nákupem vodních práv od farmářů (byl přijat nový zákon o převodu vody z „agro na město“) kjzz.org. Trh s nemovitostmi ve Scottsdale zatím nebyl přímo zastaven kvůli vodě (kromě případu odepření vody Rio Verde, aby se upřednostnili obyvatelé města), ale chytří investoři sledují vodní politiku. Očekávejte pravidla pro úpravu krajiny podporující xeriscaping a možná vyšší poplatky za vodní infrastrukturu u nových staveb. Hovoří se také o požadavku na úspornější domy a spotřebiče v nové výstavbě.

5. Další významné předpisy:

• Daně z krátkodobých pronájmů: Arizona vyžaduje, aby poskytovatelé STR platili ubytovací daně (prostřednictvím licence TPT) stejně jako hotely avalara.com. Platformy jako Airbnb je nyní automaticky vybírají. To krátkodobé pronájmy neomezuje, ale snižuje jejich dřívější výhodu „načerno“.
• Environmentální a designové standardy: Scottsdale má pověst města s přísným designovým dohledem – např. pravidla ohledně barevných palet budov, výšek, ochrany pouště atd. Tato pravidla zůstávají v platnosti kvůli zachování estetiky (zejména v malebných severních oblastech). Město má také nařízení o „tmavé obloze“, které omezuje světelné znečištění v určitých oblastech. Taková regulace, ačkoliv není nová, ovlivňuje náklady a časový harmonogram výstavby.
• Pobídky pro dostupné bydlení: Scottsdale historicky nemělo velké požadavky na dostupné bydlení, ale debata o tom sílí. Některá nedávná schválení bytových projektů zahrnovala dobrovolné jednotky dostupného bydlení. Pokud se dostupnost bydlení dále zhorší, město nebo stát může zavést inkluzivní zónování nebo více pobídek pro projekty dostupného bydlení, což by mohlo mírně změnit skladbu výstavby.

Shrnuto, politické změny ve Scottsdale a Arizoně postupně uvolňují některá omezení výstavby (ADU, konverze na smíšené využití) v naději na zmírnění bytové krize, zatímco v jiných oblastech (krátkodobé pronájmy, spotřeba vody) se naopak zpřísňují kvůli řešení negativních dopadů. Realitní aktéři by měli tyto změny pečlivě sledovat. Investor může například využít nová pravidla pro ADU a přistavět casitu pro příjmy z pronájmu, ale měl by si být vědom i toho, že koupě domu čistě za účelem provozování party Airbnb může čelit regulačním překážkám. Tyto regulace mají nakonec za cíl řídit růst udržitelnějším a komunitně přívětivějším způsobem – jak efektivně se to podaří, ukážou následující roky.

Prognóza 2026–2028: Co čeká realitní trh ve Scottsdale

Při pohledu do budoucna se očekává, že realitní trh ve Scottsdale zažije stabilní, mírné trendy namísto divokých výkyvů. Řada prognóz a odborných názorů naznačuje období udržitelného růstu – tedy určité zklidnění po horské dráze raných 20. let 21. století. Co očekávat v letech 2026, 2027 a 2028:

Projekce cen domů: Shoda panuje v tom, že ceny domů ve Scottsdale budou v příštích několika letech postupně růst, přibližně v souladu s inflací. Místní realitní experti předpovídají roční zhodnocení v rozmezí 2 % až 4 % ročně ve Scottsdale mileszimbaluk.com. Jinými slovy, je nepravděpodobné, že bychom viděli další 20% nárůst během jediného roku, ale mírný nárůst o několik procent ročně je pravděpodobný vzhledem k trvající poptávce a omezené nové nabídce. Do roku 2028 by to mohlo znamenat celkový nárůst hodnoty domů o 10–15 % oproti dnešním úrovním. Pro srovnání, celostátní prognózy ze zdrojů jako NAR a Fannie Mae se shodují s tímto pohledem na pomalý růst – očekávají, že hodnoty domů v USA porostou v polovině 20. let 21. století o ~3–5 % ročně realwealth.com realwealth.com, a Scottsdale by se měl pohybovat v tomto rozmezí, možná na jeho vyšší straně díky své atraktivitě. Jedna poznámka: segment luxusních nemovitostí by si mohl vést o něco lépe. Někteří arizonští komentátoři se domnívají, že luxusní trh bude „zažívat vlny růstu“, i když širší trh zůstane stabilní fhtimes.com. Luxusní segment ve Scottsdale by tak mohl zaznamenat o něco vyšší zhodnocení (protože bohatí kupci jsou méně citliví na úrokové sazby), zatímco střední trh může být plošší kvůli omezené dostupnosti.

Objem prodejů a rovnováha trhu: Očekává se, že prodejní aktivita domů se do roku 2026 mírně zvýší, jak si lidé zvyknou na novou úroveň úrokových sazeb. V uplynulém roce došlo k poklesu prodejů (prodeje ve Scottsdale klesly meziročně o ~7–10 % v polovině roku 2025) redfin.com, ale pokud se sazby stabilizují nebo klesnou, více kupujících a prodávajících se vrátí na trh. Ekonomové předpovídají, že prodeje stávajících domů v USA v roce 2025 vzrostou mírně o 2 % až 5 % azbigmedia.com, a tento trend by mohl pokračovat i nadále, což naznačuje, že i ve Scottsdale dojde k postupnému nárůstu transakcí. V podstatě odložená poptávka těch, kteří přesun odložili v letech 2022–2024, by se mohla uvolnit, jakmile se podmínky zlepší. V letech 2026–27 bychom také mohli vidět některé mileniály, jak dosahují věku, kdy kupují větší rodinné domy, což zvýší poptávku po rodinných domech ve Scottsdale.

Trh pravděpodobně zůstane poměrně vyvážený. Doby extrémního trhu prodávajících (s méně než měsíční zásobou nemovitostí) jsou prozatím za námi. Naopak, hluboký trh kupujících (prudké propady cen) se také neočekává, protože poptávku bude podporovat růst populace a zaměstnanosti. Místo toho by se Scottsdale mohl pohybovat v neutrálním pásmu – možná 4–6 měsíců zásob – v příštích několika letech. Kupující budou mít příležitosti bez paniky a prodávající, kteří nastaví realistickou cenu, budou úspěšní. Pokud by úrokové sazby do roku 2027 skutečně výrazně klesly (některé prognózy předpokládají, že sazby by mohly do roku 2028 klesnout pod 5,5 %) realwealth.com, mohlo by dojít k dočasnému nárůstu poptávky, který by částečně zvýhodnil prodávající, ale zároveň by to pravděpodobně vedlo k většímu počtu nových nabídek na trhu, což by udrželo rovnováhu.

Úrokové sazby a dostupnost bydlení: Velkým faktorem je vývoj hypotečních sazeb. V krátkodobém horizontu (2025–2026) většina analytiků předpokládá, že sazby zůstanou v rozmezí středních až vyšších 6 % realwealth.com. To je překážka pro dostupnost bydlení a udrží růst cen pod kontrolou. Do roku 2027 nebo 2028, pokud se podaří zkrotit inflaci, by Federální rezervní systém mohl umožnit pokles sazeb. Některé optimistické scénáře počítají s tím, že 30leté hypoteční sazby se do roku 2028 vrátí do pásma 5 % realwealth.com. Pokud by k tomu došlo, zvýšilo by to kupní sílu a mohlo by to podnítit silnější růst cen (možná až 5–6 % ročně v těchto pozdějších letech). To však není zaručeno – sazby se mohou také držet kolem 6 %, pokud bude ekonomika silná. Pro plánování tedy předpokládejte, že úrokové sazby budou postupně klesat a do roku 2027 poskytnou mírný vítr v zádech.

Výhled nové výstavby a nabídky: Ve Scottsdale se pravděpodobně neobjeví velké množství nové bytové výstavby kvůli omezené dostupnosti pozemků a poměrně přísnému územnímu plánování. Projekty, které jsou nyní v přípravě (byty Optima, One Scottsdale, projekt George Kurtz s 1 200 domy atd.), začnou dodávat jednotky v letech 2026–2028. Tyto projekty přidají určitou nabídku: např. 420 luxusních bytů a 970 apartmánů v Optima McDowell Mountain Village je plánováno přibližně do roku 2026 (tento vícefázový projekt bude v případě dokončení určitě významným přírůstkem). Rezidenční část One Scottsdale a 1 200 domů na severu by mohly přijít až ke konci dekády. Výstavba bytů v širší oblasti zůstává vysoká – v metropolitní oblasti Phoenixu se staví desítky tisíc jednotek. V letech 2025–2027 se mnohé otevřou, což by mohlo dále zmírnit růst nájemného. Co se týče rodinných domů, Scottsdale je většinou zastavěný kromě menších parcel; většina velkých projektů rodinných domů je v předměstích jako Queen Creek nebo západní Phoenix. Proto nabídka bydlení ve Scottsdale poroste jen mírně. To v kombinaci se stabilní poptávkou podporuje očekávaný mírný růst cen.

Prognóza klíčových segmentů trhu:

• Luxusní domy (1 milion $+): Pravděpodobně zůstanou silné. Mnoho kupujících luxusních nemovitostí platilo v hotovosti nebo má majetek, který není závislý na úrokových sazbách. S oživením akciového trhu (za předpokladu, že k němu dojde) má luxusní nemovitosti tendenci následovat. Luxusní segment v Scottsdale by mohl zaznamenat roční zhodnocení asi 3–5 % a objemy mohou růst, jak budou Boomers pokračovat v odchodu do důchodových destinací. Výhradou jsou globální ekonomické podmínky – ale luxusní přitažlivost Scottsdale je trvalá.
• Domy střední třídy (500 000–1 milion $): Tento segment je nejvíce vázán na místní příjmy a sazby. Růst cen zde může být nejpomalejší, možná ~2 % ročně, což jen drží krok s růstem mezd. Pokud sazby klesnou, tento segment by mohl zaznamenat nárůst, protože více kupujících bude chtít postoupit na vyšší úroveň. Pokud však sazby zůstanou vysoké, očekávejte, že bude v reálném vyjádření víceméně stagnovat, což znamená malé nominální zisky.
• Základní úroveň & byty (pod 500 000 $): V Scottsdale je relativně málo možností pod 500 000 $, ale tuto kategorii zaplňují byty a starší řadové domy. Tyto mohou zaznamenat vyšší poptávku díky své relativní dostupnosti, takže by mohly růst o něco rychleji (možná 4 % ročně) jednoduše kvůli nedostatku čehokoli „dostupného“ v Scottsdale.
• Pronájmy: Růst nájmů v regionu se předpokládá na ~2–3 % ročně do roku 2028 realwealth.com realwealth.com, jak bylo zmíněno. V Scottsdale by nájmy mohly růst na spodní hranici tohoto rozmezí, protože bylo postaveno tolik bytů. Nicméně nájmy rodinných domů v Scottsdale (pro které se nestaví žádné nové jednotky) by mohly růst rychleji než nájmy bytů. Celkově by nájemníci neměli očekávat velkou úlevu; nájmy budou pravděpodobně nadále postupně růst, ale masivní skoky jako v roce 2021 jsou nepravděpodobné. Míra neobsazenosti by se mohla mírně zvýšit, jak se otevře více bytů, ale v žádaných částech jako Scottsdale zůstane relativně nízká (5 % nebo méně).
• Komerční nemovitosti: Do let 2026–2028 by míra neobsazenosti kanceláří měla pomalu klesat, pokud bude pokračovat růst zaměstnanosti. Míra neobsazenosti kanceláří v Scottsdale by mohla klesnout z ~19 % na cca 15 % do roku 2028 – stále hodně, ale trend je zdravější. Neočekávejte návrat pod 10 % neobsazenosti kanceláří, pokud se trend práce na dálku dramaticky nezmění. Maloobchod pravděpodobně zůstane silný; nepřibývá mnoho nových maloobchodních prostor a poptávka po maloobchodu roste s populací a turismem, takže nájmy by měly mírně růst a neobsazenost zůstat kolem 5 % nebo méně. Průmyslové nemovitosti v regionu se mohou opět utáhnout, jakmile se nové sklady zaplní. Do roku 2028 by míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí v Phoenixu mohla opět klesnout pod 8–10 %, pokud zůstane absorpce silná, a nájmy by byly vyšší. Jakýkoli průmyslový prostor v Scottsdale bude mít vysokou hodnotu vzhledem k jeho nedostatku.

Ekonomické předpoklady: Tyto prognózy předpokládají, že nedojde k žádným zásadním ekonomickým šokům. Pokud v roce 2025 nebo 2026 nastane recese, Scottsdale by mohlo zaznamenat dočasné zpomalení – pokles prodejů, ceny by se na rok vyrovnaly nebo mírně klesly. Ale vzhledem k tomu, kolik lidí tam chce žít, by se pravděpodobně rychle zotavilo. Pokud by navíc inflace opět vzrostla a sazby by ještě více stouply, znamenalo by to negativní scénář pro poptávku po bydlení. Naopak, silnější příliv lidí, než se očekává (například pokud by práce na dálku vyvolala další vlnu stěhování do Arizony), by mohl zvýšit poptávku nad současné prognózy.

Výhled pro investory: Investoři do nemovitostí mohou v Scottsdale do roku 2028 očekávat solidní, i když ne nijak oslnivé, výnosy. Ocenění cen v jednociferných procentech plus stabilní výnosy z pronájmu jsou dobrou sázkou. Doby, kdy bylo možné snadno otočit dům s 20% ziskem za rok, jsou pravděpodobně prozatím pryč. Místo toho by se investoři mohli zaměřit na dlouhodobé držení, případně využít:

• Nákup v roce 2025, kdy je trh chladnější, a následné využití růstu cen do roku 2028.
• Zaměření na segmenty s vysokou poptávkou, jako jsou cenově dostupné byty nebo dobře situované nájemní domy, které by měly mít stabilní obsazenost.
• Sledování případných příležitostí v tísni – pokud někteří majitelé, kteří nakoupili na vrcholu v roce 2022, budou muset prodávat v prostředí vyšších sazeb, mohou se objevit výhodné nabídky.

Nepředvídatelné faktory: Několik nepředvídatelných faktorů by mohlo změnit vývoj:

• Technologie & práce na dálku: Pokud by se velká technologická společnost přestěhovala nebo otevřela kampus v Scottsdale, poptávka po bydlení by mohla prudce vzrůst. Nebo pokud práce na dálku umožní ještě více lidem zvolit si Scottsdale místo L.A./SF, poptávka by mohla růst. Scottsdale se prezentuje jako město přátelské k podnikání, takže to není nereálné.
• Klima a kvalita života: Zvyšující se četnost extrémních veder (Phoenix zažil rekordní vlny veder) a omezení vody by mohly z dlouhodobého hlediska tlumit poptávku, pokud lidé začnou oblast vnímat jako méně obyvatelnou. Zatím to migraci výrazně neodradilo, ale je to něco, co je třeba sledovat s blížícím se rokem 2030.
• Politické/daňové změny: Arizona má relativně nízké daně, což přitahuje lidi. Pokud by došlo ke změnám daňových zákonů (daň z příjmu, daň z nemovitosti), mohlo by to ovlivnit migraci.

Shrnuto, výhled pro Scottsdale na roky 2026–2028 je pozitivní, ale ne explozivní: berte to jako maraton, ne sprint. Trh pravděpodobně poroste umírněným tempem. To je vlastně zdravé – vyhýbá se bublinám a krachům. Pro majitele domů by se jejich vlastní kapitál měl postupně zvyšovat. Pro kupující nebude panika „kup teď, nebo už nikdy“, protože nabídka by měla být k dispozici, ale příliš dlouhé čekání bude znamenat, že zaplatíte o něco více, jak ceny porostou. V podstatě nemovitosti v Scottsdale zůstávají perspektivní dlouhodobou investicí, těžící z trvalé atraktivity města a silné ekonomiky, bez dramatických otřesů na obzoru podle aktuálních projekcí mileszimbaluk.com realwealth.com.

Investiční příležitosti a rizika

Pro investory – ať už místní nebo z jiných států – představuje Scottsdale lákavou, ale složitou krajinu. Díky silné ekonomice a vysoké kvalitě života bude město pravděpodobně nadále přinášet výnosy, ale není to bez výzev. Zde je přehled možných příležitostí a rizik při investování do nemovitostí v Scottsdale:

Příležitosti:

• Silné výnosy z pronájmu: Investoři hledající nemovitosti k pronájmu mohou ve Scottsdale najít solidní příležitosti. Kombinace vysokého nájemného a stabilní poptávky přináší atraktivní peněžní tok. Například dobře situovaný byt se dvěma ložnicemi, který může stát 400 000 dolarů, lze pronajmout za přibližně 2 000+ dolarů měsíčně, což zhruba odpovídá celostátnímu průměrnému nájmu zillow.com. Rodinné domy mají ještě vyšší nájemné. Přestože výnosy (cap rates) ve Scottsdale nejsou vysoké (kvůli vysokým pořizovacím cenám), jsou relativně bezpečné. Navíc pronájmy rodinných domů mají výhodu: celostátně i lokálně se očekává, že rodinné domy k pronájmu překonají byty v obsazenosti i růstu nájemného až do konce 20. let 21. století realwealth.com. Investoři mohou cílit na skromné domy v jižní části Scottsdale nebo menší bytové domy, které těží z nekonečného počtu zájemců o bydlení ve školském obvodu Scottsdale nebo životní styl města. Navíc asi 33 % obyvatel Scottsdale bydlí v pronájmu mileszimbaluk.com, což ukazuje na značný trh s nájemníky ve městě, které je často považováno za doménu vlastníků.
• Přidaná hodnota a rekonstrukce: Mnoho domů ve Scottsdale, zejména ve střední a jižní části, bylo postaveno v polovině 20. století a mohlo by potřebovat modernizaci. Nabízí se příležitost koupit starší dům (například ranč ze 60. let), zrekonstruovat jej moderními prvky a buď jej výhodně prodat, nebo pronajmout za vyšší cenu. Kupující ve Scottsdale oceňují domy připravené k nastěhování a stylové – zrekonstruované nemovitosti se často prodávají za vysokou cenu za čtvereční stopu. Investoři se stavebními zkušenostmi mohou na tomto trendu vydělat tím, že zastaralé nemovitosti povýší na luxusní úroveň. Jen pozor na specifika schvalování designu ve Scottsdale, pokud budete měnit exteriér.
• Nové projekty a předprodeje: Ve Scottsdale vzniká několik nových luxusních projektů (byty i domy), kde developeři nabízejí ceny v předprodeji. Brzký vstup investorů do těchto projektů může přinést zisk, pokud hodnota do dokončení vzroste. Například zajištění jednotky v Atavia condos at One Scottsdale před dokončením v roce 2026 může přinést okamžitý kapitálový zisk, pokud se oblast rozvine podle očekávání. Podobně investice do projektů jako Optima McDowell Mountain Village nebo Portico (luxusní bytová komunita s vysokým zájmem) mileszimbaluk.com se může vyplatit, jakmile se tyto komunity etablují a ceny při dalším prodeji porostou. Klíčové je však vybrat správný projekt – hledejte ty s dobrou pověstí developera a výhodnou lokalitou.
• Komerční nemovitosti: Zatímco kancelářské prostory jsou v současnosti rizikové, sousedská maloobchodní centra nebo smíšené nemovitosti ve Scottsdale mohou být skvělou investicí. Zámožná populace Scottsdale podporuje luxusní maloobchod a gastronomii. Vlastnictví obchodního centra ve Scottsdale (s nájemci jako jsou moderní restaurace nebo butiky) může nabídnout stabilní peněžní tok a zhodnocení nemovitosti. Také díky velmi nízké neobsazenosti maloobchodních prostor (~5 %) cushmanwakefield.com lze nájemné v průběhu času zvyšovat. Další možností jsou průmyslové/flexibilní nemovitosti: pokud se vám podaří získat starší sklad v oblasti Airpark a zrekonstruovat ho, využijete vysokou poptávku malých firem, které chtějí adresu ve Scottsdale.
• Adaptivní přestavby & ADU: Nový zákon o ADU přináší mikroinvestiční příležitosti. Například investor může koupit nemovitost s velkým pozemkem ve Scottsdale, postavit samostatnou casitu (ADU) a pronajímat ji zvlášť pro dodatečný příjem. Kreativní investoři se také mohou zaměřit na neefektivně využívané malé kancelářské budovy nebo maloobchodní prostory a uvažovat o jejich přestavbě na rezidenční nebo smíšené využití, čímž využijí státní podporu těchto konverzí. Není to jednoduché, ale úspěšná přestavba může výrazně zvýšit hodnotu nemovitosti, pokud se provede v lokalitě, kde je bydlení cennější než kanceláře (například Old Town).
• Klimatická migrace & luxusní druhé domovy: V širším měřítku může Scottsdale těžit z pokračující migrace zámožných osob z drahých nebo méně příjemných klimatických oblastí. Bohatí kupci z míst jako Kalifornie se stále více zaměřují na Scottsdale jako na druhý domov (nebo hlavní, pokud pracují na dálku). Investice do luxusních nemovitostí za účelem pronájmu (měsíční zařízené pronájmy apod.) nebo budoucího prodeje této skupině může být velmi výnosná. Například luxusní dům s vybavením (bazén, výhled atd.) lze během hlavní sezóny pronajmout sportovcům, celebritám nebo manažerům za desítky tisíc měsíčně a později prodat s prémií. Rizikem je úzká poptávka a vysoké náklady na držení, ale pokud se to správně načasuje, výnosy mohou být vysoké.

Rizika:

• Úrokové riziko: Zmiňovali jsme to několikrát – vysoké úrokové sazby jsou v současnosti největší brzdou trhu. Pro investory využívající páku znamenají hypotéky nad 7 % výrazné snížení ziskových marží. Pozitivní peněžní tok je s takovými náklady na financování těžší dosáhnout. Pokud by sazby nečekaně dále vzrostly (například kvůli setrvalé inflaci), hodnoty nemovitostí by mohly stagnovat nebo klesnout a refinancování či prodej by byly obtížnější. Mnoho investorů proto volí krátkodobé variabilní úvěry nebo kupuje nemovitosti za hotové, aby toto riziko snížili, ale tím si vážou kapitál.
• Dostupnost a omezení poptávky: Vysoké ceny ve Scottsdale znamenají, že okruh kupujících je poněkud omezený. Pokud ceny rostou rychleji než příjmy (což se děje), poptávka může v určitém bodě stagnovat – trh se v podstatě může stát pro místní obyvatele nedostupným. Něco z toho jsme viděli v letech 2023–2025: prodeje klesly, protože si mnoho rodin prostě nemohlo dovolit přestěhovat se nebo si polepšit ve Scottsdale za současné ceny. Pokud úrokové sazby neklesnou, poptávka může zůstat slabá zejména ve středním segmentu, což může omezit zhodnocení nebo dokonce způsobit mírný pokles cen v těchto segmentech. Investoři sázející na rychlé zhodnocení mohou být zklamáni. Nyní je to spíše dlouhodobá záležitost.
• Regulační rizika: Ačkoli nové předpisy pro krátkodobé pronájmy ve Scottsdale nezakazují krátkodobé pronájmy, obzvláště špatný incident nebo politický posun by mohl vést k ještě přísnějším opatřením (například omezení počtu licencí na krátkodobé pronájmy nebo zavedení limitů obsazenosti). Prozatím státní zákon Arizony brání úplným zákazům, ale zákony se mohou změnit. Pokud je váš investiční plán závislý na příjmech z Airbnb, sledujte změny v regulaci. Navíc stát by mohl odebrat více místní kontroly, aby prosadil výstavbu bydlení – pokud by Scottsdale odmítalo přidávat bydlení, zákonodárci by v budoucnu mohli zavést ještě širší upzoning. To by mohlo přinést větší konkurenci (nabídku) v čtvrtích s rodinnými domy, pokud by například dvojdomky nebo více ADU bylo legální ve větším rozsahu.
• Vodní a environmentální obavy: Jak již bylo zmíněno, dlouhodobý nedostatek vody je hrozícím rizikem. Může se projevit jako zvýšené náklady (vyšší ceny vody zvyšují náklady na údržbu bazénů a trávníků, což může některé domy učinit méně atraktivními) nebo dokonce moratoriem na výstavbu (nepravděpodobné přímo ve Scottsdale, které má zajištěné zásoby, ale v krajním případě to není nemožné). Navíc extrémní horko je environmentálním rizikem – rok 2023 zaznamenal bezprecedentní vlny veder ve Phoenixu. Pokud by se tyto klimatické problémy zhoršily, někteří potenciální obyvatelé by se Arizoně mohli vyhnout, nebo by současní obyvatelé (zejména důchodci) nemuseli zůstávat tak dlouho každý rok. Zatím to na trhu s nemovitostmi není měřitelně znát, ale pokud by se léta stala prakticky neobyvatelnými, je to riziko pro atraktivitu Scottsdale.
• Nadměrná výstavba v segmentu luxusních bytů: Je zde několik projektů luxusních bytů v přípravě (FENDI Residences, Optima atd.). Trh s luxusními byty ve Scottsdale byl historicky poměrně malý. Pokud by všechny tyto projekty byly dokončeny zhruba ve stejnou dobu, hrozí krátkodobý přebytek luxusních bytů. Něco podobného jsme viděli v minulých cyklech v Miami. Developeři otestují hloubku poptávky; pokud by ekonomika zakolísala, některé jednotky by mohly zůstat déle neprodané, což by mohlo vést ke slevám a poškodit investory/flippery. Takže i když jsou nové projekty vzrušující příležitostí, nesou také riziko, pokud spekulujete na zhodnocení do doby dokončení.
• Hospodářský pokles nebo změna: Ekonomika Scottsdale je rozmanitá, ale není neprůstřelná. Národní recese by mohla dočasně snížit turistiku a stěhování firem, což by oslabilo poptávku po bydlení i komerčních prostorách. Nebo pokud by jeden z hlavních zaměstnavatelů ve Scottsdale omezil aktivity (například velká firma jako Vanguard by přesunula pracovní místa jinam), mohlo by to zasáhnout některé subtrhy. Existuje také geopolitické riziko – pokud by došlo k pádu akciových trhů nebo k další pandemii, luxusní výdaje a nákupy druhých domovů by mohly na čas vyschnout.
• Vyšší náklady a daně: Náklady na výstavbu zůstávají vysoké, což snižuje marže u výstavby i rekonstrukcí. Také daně z nemovitostí v Arizoně jsou mírné, ale pokud budou hodnoty dále růst, porostou i daňové účty (i když u primárních domovů jsou roční nárůsty omezené, sekundární/investiční nemovitosti takový strop nemají). Investoři musí počítat i s rostoucími náklady na pojištění – zajímavé je, že Arizona sice nemá hurikány, ale občasné záplavy, požáry v okolních oblastech apod., a celostátní náklady na pojištění rostou.

Strategie pro investory: S ohledem na výše uvedené budou obezřetní investoři ve Scottsdale:

• Zaměřovat se na cash flow a ne pouze na spekulaci. Ujistěte se, že nemovitost se dokáže sama zaplatit z nájmu při současných sazbách, abyste ji mohli držet i v různých fázích trhu.
• Možná spojte se s partnerem nebo sdílejte zdroje k nákupu s menší pákou nebo za hotové, a poté refinancujte, až se sazby zlepší.
• Diversifikujte typy nemovitostí – například kombinace nájemního domu, menší komerční nemovitosti atd., abyste rozložili riziko.
• Sledujte aktuální dění v místní politice (například pokud jsou zvoleni noví členové městské rady s programem pomalého nebo naopak rychlého rozvoje, může to signalizovat změny).
• Hledejte unikátní nemovitosti, které si udrží hodnotu – např. dům s výjimečným výhledem nebo historickou nemovitost ve Starém Městě – jedinečnost poskytuje ochranu v obdobích poklesu trhu.
• Plánujte delší dobu držení. Rychlé otočky jsou nyní obtížnější, proto buďte připraveni vlastnit nemovitost alespoň 5+ let, abyste dosáhli zisku.

V podstatě Scottsdale zůstává špičkovou lokalitou pro investice do nemovitostí díky svým trvalým tahounům poptávky: slunce, pracovní příležitosti, prestiž a omezené množství pozemků. Investoři zde mohou najít mnoho příležitostí, od nájemníků s vysokými příjmy po zhodnocení a možnosti přestavby. Úspěch však bude vyžadovat orientaci v nových podmínkách vyšších nákladů na financování, sledování regulatorních změn a výběr nemovitostí, které obstojí v dobrých i horších časech (možná doslova i obrazně). S pečlivou strategií by investice do Scottsdale do roku 2028 měly přinést uspokojivé výsledky – jen bez extrémně vysokých výnosů z období boomu, což je vlastně známka vyzrávajícího a stabilizujícího se trhu mileszimbaluk.com realwealth.com.