Nemovitosti v Santa Fe 2025: Boom luxusu, nové stavby a krize dostupnosti

Ceny domů stále rostou (pomalu): Mediánová cena rodinného domu v Santa Fe je v polovině roku 2025 kolem 717 000 $, což je meziročně nárůst asi o 4 % sfar.com sfar.com. Ceny bytů/řadových domů vzrostly přibližně o 7 % na medián 492 000 $ sfar.com. Růst cen zpomalil oproti dvouciferným skokům v letech 2021–22, ale hodnoty zůstávají blízko historických maxim.
Nabídka se zotavuje: Počet domů na prodej vzrostl přibližně o 30 % oproti loňsku sfar.com. Santa Fe má asi 5 měsíců nabídky bydlení (oproti ~4 měsícům před rokem) – což signalizuje trh směřující k rovnováze sfar.com. Nemovitosti se také prodávají déle, průměrně 50–65 dní na trhu (meziročně nárůst o 24–57 %) sfar.com. Kupující mají více možností a vyjednávací síly než během pandemického šílenství.
Poptávka po luxusních a rekreačních nemovitostech prudce roste: Santa Fe patří mezi nejlepší americké trhy s luxusními nemovitostmi, přičemž rekreační/druhé domovy tvoří 9 % prodejů nemovitostí – což je trojnásobek celostátního podílu sfgate.com. Luxusní nabídky mají v průměru kolem 2,7 milionu $ sfgate.com. Bohatí kupci z jiných států (přilákaní klimatem, uměleckou scénou a daňově příznivými zákony v Novém Mexiku) nadále podporují poptávku po vícemilionových rezidencích.
Krize dostupnosti pro místní obyvatele: Medián příjmu domácnosti v Santa Fe (78 000 $ ksfr.org) je výrazně nižší, než kolik je potřeba k pořízení průměrného domu (110 000 $ požadovaný příjem ksfr.org). V dělnických čtvrtích na jihu města je nyní potřeba na koupi domu příjem cca 117 000 $, zatímco skutečný medián je cca 65 000 $ santaferealestate.com. Vysoké ceny + 7% hypoteční sazby prohloubily problém s dostupností a vytlačují mnoho pracovníků z trhu kupujících ksfr.org santaferealestate.com.
Stavební boom na jihu města: Probíhá výstavba stovek nových bytových jednotek. Velké bytové komplexy (240–330 jednotek každý) vznikají v blízkosti nového Presbyterian Medical Center a jižně od Santa Fe Place Mall constructionreporter.com constructionreporter.com. Plánované čtvrti jako Las Soleras a Rancho Viejo přidávají rodinné domy, řadové domy, bydlení pro seniory a projekty smíšeného využití. Velká přestavba Midtown District je v počáteční fázi a má za cíl nabídnout dostupné bydlení, ateliéry a komerční prostory na bývalém 64akrovém kampusu santafenm.gov santafenm.gov.
Ekonomika a politické podpory: Trh práce v Santa Fe je silný (nezaměstnanost ~4 %). Růst v Los Alamos National Lab a oživení turismu přivedly nové obyvatele a zvýšily poptávku po bydlení. V reakci na to úředníci zavedli přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy, aby omezili investory vlastněné Airbnby, které ubírají nabídku sfreporter.com sfreporter.com. Město a stát investují do dostupného bydlení (např. Cresta Ranch’s 240 dotovaných bytů začalo stavět v roce 2025 ncsha.org ncsha.org) a zvažují změny územního plánu, aby podpořily více domů pod 500 000 $ santaferealestate.com.

Trendy rezidenčního trhu: rodinné domy, byty & vícegenerační bydlení

Rezidenční trh s nemovitostmi v Santa Fe v roce 2025 ukazuje kombinaci ochlazujících trendů a odolné poptávky napříč typy bydlení:

Rodinné domy

Rodinné domy tvoří většinu prodejů v Santa Fe a zaznamenaly mírný růst cen do roku 2025. Ve 2. čtvrtletí 2025 byla mediánová prodejní cena rodinného domu (město + okres dohromady) přibližně 717 000 $, což je meziroční nárůst o 4 % sfar.com. Samotné město Santa Fe má mediánovou cenu domu zhruba 612 500 $ (polovina roku 2025), což je mírný nárůst (~+0,7 % meziročně) sfar.com. Naproti tomu okres Santa Fe (oblasti mimo město) zaznamenal vyšší medián kolem 849 000 $ – asi +4,8 % meziročně sfar.com. To odráží drahé luxusní domy a pozemky v okrese, které zvyšují průměr.

Objemy prodeje jsou v podstatě stejné jako loni – přibližně 366 uzavřených prodejů rodinných domů ve 2. čtvrtletí 2025 oproti 363 o rok dříve sfar.com. Výrazné je, že prodeje ve městě poklesly (~–11 % meziročně ve 2. čtvrtletí), zatímco prodeje v okrese vzrostly téměř o +19 % sfar.com sfar.com. To naznačuje, že někteří kupující hledají mimo samotné město, pravděpodobně kvůli větší nabídce nebo větším pozemkům. Celková poptávka zůstává solidní, ale není přehnaná – Santa Fe zaznamenává normalizaci prodejní aktivity po velmi silném pandemickém trhu.

Prodej domů trvá v průměru déle. V polovině roku 2025 je typická doba na trhu u rodinných domů kolem 50–60 dní, oproti ~40–45 dnům loni sfar.com. Jedním z důvodů je nárůst nabídky: nové nabídky vzrostly o 14 % meziročně sfar.com, což dává kupujícím více možností. Aktivní nabídka rodinných domů je vyšší asi o 29 % oproti roku 2024 sfar.com. V důsledku toho se měsíce nabídky zvýšily na přibližně 5,1 měsíce (z 4,2 dříve) – blíží se tak vyváženému trhu (6 měsíců) sfar.com. Příklad: V rodinných čtvrtích Southside (PSČ 87507) se počet domů na prodej zvýšil o 80 % za rok, což vedlo k větší konkurenci a více slevám z ceny santaferealestate.com.

Navzdory větší nabídce ceny drží nebo v většině segmentů mírně rostou. Mnoho prodávajících bylo pomalých se snižováním cen, a dobře udržované nebo správně oceněné domy se stále prodávají rychle (často dostanou nabídky během několika týdnů). Kupující jsou však stále více citliví na cenu. Přibližně u 20 % nabídek v dostupných i luxusních oblastech bylo nutné v roce 2025 snížit požadovanou cenu santaferealestate.com. Prodávající už se nemohou spoléhat na přetahování o jakoukoli cenu – realistické ocenění a příprava domu jsou v této nové fázi trhu klíčové.

Byty & řadové domy

Sektor bytů a řadových domů v Santa Fe také zaznamenal oslabení prodejů, ale růst cen v roce 2025. Uzavřené prodeje bytů/řadových domů meziročně klesly asi o –13 % ve 2. čtvrtletí (99 jednotek vs. 114 v předchozím roce) sfar.com. Méně kupujících bytů může být důsledkem vyšších úrokových sazeb a menšího počtu investorů, nebo jednoduše omezené nabídky atraktivních jednotek.

Paradoxně mediánová cena bytu/řadového domu vzrostla na přibližně 492 000 $, což je nárůst o +7,4 % oproti předchozímu roku sfar.com. To naznačuje, že navzdory menšímu počtu transakcí se prodávají spíše luxusnější nebo nové byty, což zvyšuje medián. Ve městě jsou mediánové ceny bytů o něco nižší (~480 tis. $), zatímco v okrese (např. některé okrajové části nebo resortní byty) dosáhly mediány kolem 755 tis. $ sfar.com.

Nabídka bytů se také rozšířila – aktivních inzerátů je asi o 30 % více a zásoba na trhu činí 4,4 měsíce (oproti ~3,7 dříve) sfar.com. Kupující řadových domů a bytů si dávají na čas: průměrná doba na trhu pro byty vyskočila na 66 dní ve 2. čtvrtletí (z 42 dní, +57 % meziročně) sfar.com. S větším počtem jednotek na trhu, zejména novostaveb, čelí prodávající větší konkurenci. V tomto segmentu také pozorujeme určité úpravy cen. Přesto zůstává poptávka po dobře situovaných bytech (pro důchodce, kteří se stěhují do menšího, nebo jako druhé bydlení) – tyto stále získávají více nabídek, pokud jsou správně naceněné.

Bytové domy

Santa Fe má poměrně malý trh s 2–4 jednotkovými bytovými domy (dvojdomy, trojdomy) a v roce 2025 zde byla minimální aktivita. Podle údajů SFAR bylo ve 2. čtvrtletí 2025 prodáno nula dvojdomů/trojdomů (oproti 2 v předchozím roce) sfar.com. Malé bytové domy se zde na MLS objevují zřídka – mnoho z nich jsou starší adobe dvojdomy nebo prodeje investorům mimo trh. Když se objeví, výnosy jsou stlačeny vysokými cenami, takže zájem investorů s vyššími náklady na financování mírně ochladl.

Na druhou stranu, výstavba nových bytových domů zažívá boom (viz sekce Construction Pipeline). Vznikají velké bytové komplexy, které však obvykle vlastní developeři/investoři a neprodávají se jednotlivě. Růst těchto nájemních projektů odráží silnou poptávku po nájmech a snahu města řešit nedostatek bydlení, nikoli trh s bytovými domy na prodej. Celkově je rezidenční trh v Santa Fe v roce 2025 charakterizován stabilizujícími trendy – nabídka a doba na trhu rostou k normálním hodnotám, růst cen se vyrovnává – přesto jde stále o silný trh v historickém srovnání.

Rozvoj komerčních nemovitostí a tržní dynamika

Sektor komerčních nemovitostí v Santa Fe v roce 2025 je aktivní, poháněný novou výstavbou na jižní straně a stabilní poptávkou v centru města. Ačkoli nejde o trh s velkými obchodními domy nebo výškovými budovami, Santa Fe zaznamenává cílený růst v klíčových komerčních oblastech:

Zdravotnictví a kanceláře: Presbyterian Santa Fe Medical Center (otevřené před několika lety v Las Soleras) podnítilo okolní rozvoj. V blízkosti vznikly budovy lékařských ordinací a podpůrné maloobchodní prostory sedberrynm.com. Multifunkční projekt na pozemku o rozloze 57 akrů na Beckner Road přidá nejen bydlení, ale také komerční prostory pro rostoucí populaci Southside yahoo.com. Poptávka po kancelářských prostorách v Santa Fe je smíšená – státní úřady (státní agentury, laboratoře) a místní podniky zajišťují stabilní základnu nájemců, ale trendy práce na dálku způsobily, že některé tradiční kancelářské prostory hledají nové nájemce. Celková neobsazenost kanceláří v Santa Fe zůstává relativně nízká (<10 %) ve srovnání s celostátním průměrem, a to díky omezené nabídce a mnoha malým uživatelům. Objevují se také nové flexibilní kanceláře a coworkingové prostory, které vycházejí vstříc pracovníkům na dálku, kteří se stěhují z větších měst.
Maloobchod a pohostinství: Maloobchodní trh v Santa Fe těží z role města jako turistického a uměleckého centra. Centrum Santa Fe (oblast Plaza a umělecká čtvrť Canyon Road) si díky turistickému ruchu stále užívá vysoké návštěvnosti a nízké neobsazenosti maloobchodních prostor. Butikové obchody, galerie a restaurace hlásí silné tržby, protože cestovní ruch v letech 2023–2025 opět vzrostl. Na jižní straně následuje výstavba maloobchodu nové obytné čtvrti – například projekt Entrada Contenta podél Cerrillos Road rozvíjí 21akrové komerční centrum, které má sloužit novému bydlení v tomto koridoru jenkinsgavin.com. Santa Fe Place Mall na jihozápadní straně prochází plánováním přestavby jenkinsgavin.com – potenciálně přibudou zábavní nebo rezidenční využití, která mají oživit stárnoucí obchodní centrum. Sektor pohostinství v Santa Fe (hotely, resorty) se také mírně rozšiřuje: několik nových butikových hotelů bylo otevřeno nebo je plánováno, což využívá nedávného ocenění Santa Fe jako #1 cestovní destinace v USA santaferealestate.com.
Průmyslové a skladové prostory: Santa Fe má malou průmyslovou základnu, ale extrémně nízká neobsazenost (často <2 % u průmyslových prostor reanm.com) naznačuje neuspokojenou poptávku. Většina průmyslových nemovitostí slouží lehké výrobě, uměleckým ateliérům nebo jako sklady/distribuční centra pro místní zásobování. Významným projektem je rozšíření Bicycle Technologies International (BTI) – kancelářsko-skladového areálu o rozloze 13 240 m² ve čtvrti Community College jenkinsgavin.com, což odráží růst e-commerce a místní výroby. Vzhledem k omezenému množství pozemků s průmyslovým využitím nájemné v tomto segmentu roste (před rokem 2023 cca 3 % ročně reanm.com). Město zkoumá využití vlastních nemovitostí a podnikatelských parků na podporu malovýrobců a filmového/médiálního průmyslu (zejména s ohledem na připravovanou inovační čtvrť Midtown).

Celkově je komerční nemovitostní trh v Santa Fe zdravý a vyvíjející se. Nové projekty smíšeného využití kombinují komerční a rezidenční prostory (například maloobchod v přízemí a byty v patrech v projektech jako Las Soleras a připravovaná čtvrť Midtown). Důraz města na zachování historického vzhledu a lidského měřítka znamená, že většina komerční výstavby je středně vysoká a rozptýlená, nikoli v podobě hustých věžáků. Poptávka po prostorách – ať už pro novou restauraci zaměřenou na turisty, nebo technologickou kancelář pro dodavatele laboratoře Los Alamos – zůstává silná. Nájemné a hodnoty komerčních nemovitostí pomalu rostou, i když mírnějším tempem než u rezidenčních. Investoři mají stále zájem, zejména o specifické segmenty jako samoobslužné sklady, galerie a pohostinství, které odpovídají demografii Santa Fe a ekonomice cestovního ruchu.

Luxusní nemovitosti a poptávka po druhých domech

Santa Fe má v oblasti luxusních nemovitostí větší význam, než by odpovídalo jeho velikosti. V roce 2025 patří mezi nejžhavější prémiové trhy na jihozápadě USA a přitahuje movité kupce z celé země. Nedávné žebříčky dokonce zařadily Santa Fe na 2. místo v USA v indexu luxusních trhů Wall Street Journal/Realtor.com (hned za St. Louis) casasdecollins.com – což je poněkud překvapivý fakt, který podtrhuje, jak žádané se Santa Fe pro luxusní bydlení stalo.

Kdo jsou tito kupci? Mnozí jsou zájemci o druhý domov nebo stěhující se důchodci/profesionálové, které láká jedinečná kombinace kultury, klimatu a relativní hodnoty v Santa Fe. Bohatí jednotlivci z Kalifornie, Texasu, Floridy a východního pobřeží považují Santa Fe za výhodnou koupi ve srovnání s Aspenem nebo pobřežní Kalifornií. Mediánová cena luxusních nemovitostí (horních 10 % trhu) v Santa Fe je přibližně 2,7 milionu dolarů, což je skromné ve srovnání s Aspenem nebo Palm Beach, ale zde za tuto cenu získáte rozsáhlé sídlo sfgate.com. Luxusní domy v Santa Fe často nabízejí proslulou architekturu Pueblo Revival, výhledy na hory a špičkové vybavení, které oslovuje náročné kupce.

Rekreační domy tvoří významnou část: přibližně 9,2 % všech nákupů domů v Santa Fe jsou rekreační/druhé domovy, což je výrazně nad americkým průměrem ~3 % sfgate.com. To ukazuje na zvýšený podíl částečných rezidentů a investorů v luxusních nemovitostech. Uzavřené komunity jako Las Campanas (87506) jsou plné druhých domovů – velkých domů na zakázku, často za 1–3 miliony dolarů a více, které vlastní rodiny z jiných států jako rekreační útočiště. Přitažlivost Santa Fe (300+ slunečných dní, živá umělecká a kulinářská scéna, venkovní aktivity) udržuje tento trh s druhými domovy živý. Existují také daňové výhody: Nové Mexiko má nízké daně z nemovitostí a žádnou státní daň ze sociálního zabezpečení, což činí Santa Fe obzvláště atraktivním pro bohaté důchodce, kteří zde chtějí získat trvalý pobyt sfgate.com.

Trendy na trhu v nejvyšším segmentu: Luxusní segment zůstal aktivní v roce 2025, ale nebyl přehřátý. Kupci v této kategorii mají dostatek hotovosti – mnoho obchodů je za hotové nebo s vysokou akontací, takže úrokové sazby nehrají takovou roli. Jedna zpráva uvádí, že u domů v Santa Fe s cenou nad 3 miliony dolarů mediánové ceny nedávno klesly asi o 8 %, ale objem prodeje (počet transakcí) vzrostl o více než 20 % casasdecollins.com. Jinými slovy, prodává se více luxusních domů, ale prodejci v ultra-luxusním segmentu jsou o něco flexibilnější v ceně. Může jít o mírnou korekci po boomu, nebo jednoduše o větší nabídku (někteří majitelé luxusních nemovitostí prodávají). Přesto nemovitosti v prémiových lokalitách (např. Historic Eastside, Tesuque a domy s výhledem v kopcích) si stále drží vysoké ceny a často se prodávají rychleji než domy ve střední třídě santaferealestate.com. Například v 87501 (centrum/Eastside) se průměrná doba na trhu snížila asi o 7 % meziročně, protože movití kupci rychle vykupovali kvalitní nabídky santaferealestate.com.

Pozoruhodné trendy v oblasti luxusu: V Santa Fe je také poptávka po unikátních segmentech luxusu – ranče a jezdecká sídla v okrese, velké historické adobe komplexy poblíž centra a nové moderní domy v luxusních rezidenčních čtvrtích. Stále více se zde objevují luxusní stavitelé domů, kteří spekulativně staví domy v cenové hladině nad 1 milion dolarů, s důvěrou, že se kupci objeví. Trh s ultra-luxusními nemovitostmi (řekněme 5 milionů dolarů a více) je malý, ale zaznamenal několik prodejů, které vzbudily pozornost (několik sídel vlastněných celebritami nedávno změnilo majitele). Pro prodejce luxusních nemovitostí zůstává Santa Fe trhem pro prodávající, i když s menší horečkou: přibližně jedna z pěti luxusních nabídek prošla v roce 2025 snížením ceny, přesto dobře oceněná sídla stále nacházejí kupce ochotné zaplatit nejvyšší cenu santaferealestate.com santaferealestate.com.

Shrnuto, horní segment trhu v Santa Fe zažívá boom ve srovnání s většinou země. Globální pověst města jako centra umění a wellness, spolu s „hodnotou za peníze“ v oblasti luxusu, udržuje poptávku po druhých domovech a luxusních nemovitostech odolnou. To však vytváří tlak na místní bydlení (protože mnoho luxusních domů je část roku prázdných) a přispívá k problémům s dostupností bydlení v Santa Fe, jak je uvedeno níže.

Investiční nemovitosti & trendy na trhu s pronájmy

Vzhledem k vysokým cenám domů se trh s pronájmy v Santa Fe stal stále důležitějším – jak pro investory hledající výnosové nemovitosti, tak pro obyvatele, kteří potřebují pronájem. Klíčové trendy v roce 2025:

Napjatost trhu s pronájmy

Nabídka nájemního bydlení v Santa Fe byla historicky napjatá a i když se staví nové byty, míra neobsazenosti zůstává nízká. Celková míra neobsazenosti v městě je kolem 5 % point2homes.com – což je mírné uvolnění oproti extrémně nízkým hodnotám pod 3 % před rokem 2020, ale stále pod celostátním průměrem. V segmentu dostupného nájemního bydlení (bydlení pro pracující) je neobsazenost často téměř 0 %, jakmile se jednotky uvolní santafenm.gov. Tato trvalá poptávka v posledních letech výrazně zvýšila nájmy.

Nájemné: Medián nájemného bytu v Santa Fe je přibližně 1 850 $ k polovině roku 2025 point2homes.com point2homes.com. Nájemné vzrostlo zhruba o 40–50 % mezi lety 2019 a 2024, což kopíruje růst cen nemovitostí. Například medián nájemného byl kolem 1 200 $ v roce 2018; na konci roku 2023 dosáhl přibližně 1 800 $ sourcenm.com. V roce 2025 se růst nájemného zastavil – požadované nájmy vzrostly meziročně jen o ~1–2 % (s mírným sezónním poklesem na začátku roku 2024) santafebeautifulhomes.com. V podstatě se nájmy ustálily na vysoké úrovni: typický dvoupokojový byt stojí kolem 1 800–2 000 $/měsíc a rodinné domy se často pronajímají za 2 500 $ a více. To představuje velkou zátěž pro místní nájemníky (připomeňme, že medián příjmu domácnosti nájemníků je jen asi 49 000 $ point2homes.com, což znamená, že nájem 1 800 $ tvoří asi 44 % příjmu).

Vysoké nájmy a nízká obsazenost podnítily zájem investorů o Santa Fe. Nicméně profil investora je zde často jiný než ve velkých městech: jde o směs malých místních pronajímatelů a kupujících z jiných měst, kteří pořizují krátkodobé pronájmy nebo několik nájemních domů. Tradiční strategie koupit a pronajímat přináší vzhledem k vysokým cenám jen mírné výnosy (např. dům za 600 000 $ se může pronajímat za 3 000 $/měsíc, což je hrubý výnos asi 4–5 %). Přesto díky potenciálu zhodnocení a stabilní poptávce po nájmech v Santa Fe mnozí vidí dlouhodobou hodnotu.

Krátkodobé pronájmy (STR) a regulace

Jednou z oblíbených investičních strategií byly rekreační pronájmy (Airbnb/VRBO), vzhledem k turistické atraktivitě Santa Fe. Dobře situovaná casita nebo byt může během hlavní sezóny dosahovat vysokých nočních sazeb. Nicméně rozmach STR vyvolal obavy ohledně nabídky bydlení, což vedlo k regulačním opatřením. Město Santa Fe omezuje počet povolení pro STR, které nejsou obývány majitelem, na 1 000 jednotek v celém městě v rezidenčních zónách avalara.com bnbcalc.com. Od roku 2025 je tento limit v podstatě dosažen, což omezuje vstup nových zájemců. Navíc okres Santa Fe schválil nová pravidla (platná od února 2024), která omezují STR na 3–7 % bytového fondu v různých nezačleněných čtvrtích sfreporter.com sfreporter.com. Okres dokonce zavedl moratorium na nová povolení během přípravy těchto pravidel sfreporter.com. Tyto politiky mají za cíl najít rovnováhu: umožnit určité množství rekreačních pronájmů (důležitou součást turistické ekonomiky), ale zabránit tomu, aby se celé čtvrti proměnily v hotely. Pro investory to znamená, že cesta STR v Santa Fe má nyní vyšší vstupní bariéry (požadavky na povolení, limity na sousedství atd.). Někteří stávající majitelé STR také pociťují tlak ze strany komunity a vymáhání pravidel týkajících se obsazenosti a parkování hometeamluxuryrentals.com.

Investice do dlouhodobých pronájmů

Pro ty, kteří se zaměřují na dlouhodobé pronájmy, nabízí Santa Fe stabilní, i když ne příliš vysoké výnosy. Výhodou je nízká neobsazenost a nájemníci, kteří často zůstávají dlouhodobě (v Santa Fe žije mnoho státních zaměstnanců a profesionálů, kteří si pronajímají bydlení). Výzvou je pořízení nemovitosti za rozumnou cenu. Někteří investoři se zaměřili na okrajové oblasti – např. okres Rio Arriba nebo vnější části okresu Santa Fe – kde jsou pořizovací ceny nižší, nebo na malé multifunkční nemovitosti (dvojdomy/trojdomy), pokud je dokážou najít.

Povzbudivě, nové nájemní kapacity přicházejí, což by mohlo trh mírně uvolnit. Ve výstavbě je více než 1 000 nových bytových jednotek (podrobněji v další části). To zahrnuje jak komunity s tržním nájemným (například komplexy o 330 a 240 jednotkách od národních developerů constructionreporter.com constructionreporter.com), tak i projekty dostupného bydlení (např. 240 jednotek Cresta Ranch určených pro rodiny s nízkými příjmy ncsha.org). Tyto projekty poskytnou nájemcům více možností a mohly by zmírnit prudký růst nájmů. Nicméně s růstem populace a náborem do laboratoří poptávka pravděpodobně udrží krok, což znamená, že Santa Fe zůstane v blízké budoucnosti trhem pronajímatelů.

Shrnuto, nájemní a investiční trh v Santa Fe v roce 2025 je charakterizován vysokou poptávkou a omezenou nabídkou. Investoři musí zvládnout nová pravidla (pro STR) a vysoké pořizovací náklady, ale základní faktory – atraktivní lokalita s omezeným bydlením – z něj činí zajímavou dlouhodobou investici. Pro komunitu je nadějí, že další nájemní jednotky a politická opatření postupně zlepší dostupnost a nabídku v příštích letech.

Přehled čtvrtí a rozvojové koridory

Nemovitostní krajina Santa Fe se výrazně liší podle čtvrtí – od historických adobe domů poblíž Plaza až po nové čtvrti na okraji města. Zde jsou klíčové trendy specifické pro jednotlivé čtvrti a rozvojové oblasti v roce 2025:

Historic Eastside (87501): Přehled: Nejprestižnější městská čtvrť Santa Fe, včetně oblasti Plaza a Canyon Road. Trend: Stále vysoká poptávka. Medián nabídkové ceny kolem ~$962K (mírný pokles –1,3 % meziročně) casasdecollins.com, ale tato oblast si stále drží nejvyšší ceny díky svému kouzlu a pěší dostupnosti. Domy zde se letos prodávaly rychleji (doba na trhu klesla o ~7 % meziročně) santaferealestate.com. Mnoho kupujících jsou bohatí majitelé druhých domů nebo důchodci. Navzdory několika snížením cen u předražených nabídek zůstává nabídka omezená. Nemovitosti na Eastside (často historické adobe domy) si v trhu Santa Fe udržují status „blue-chip“.
Southside (87507 – např. Agua Fría, oblast Airport Rd): Přehled: Rychle rostoucí, cenově dostupnější předměstská oblast jižně/jihovýchodně od centra. Trend: Rychlý růst, ale zpomalující prodeje. Medián nabídek 528 000 $ (mírný nárůst +1,6 % meziročně) casasdecollins.com. Tato oblast zaznamenala příliv nové výstavby – od základních rodinných domů po byty. Aktivní nabídky vzrostly (+80 %), protože developeři a prodejci uvedli na trh více domů santaferealestate.com. Výsledkem je, že kupující mají větší výběr a rozhodují se déle – DOM vyskočil o ~45 % santaferealestate.com. Southside je barometrem dostupného bydlení pro pracovní sílu v Santa Fe; když vzrostly úrokové sazby, tento segment to pocítil nejvíce. Přibližně 20 % nabídek na Southside mělo v roce 2025 snížení ceny santaferealestate.com. Přesto je to ohnisko růstu: vznikají zde nové školy, maloobchodní centra a většina nové bytové výstavby (například rozšíření Tierra Contenta). Z dlouhodobého hlediska bude tento koridor podél Cerrillos Road směrem k I-25 dále zahušťovat.
Severozápad/Las Campanas (87506): Přehled: Okrajové části severozápadně od města, včetně luxusních enkláv Las Campanas a Tesuque. Trend: Trh s luxusními nemovitostmi silný, ale mírně měkčí. Medián nabídek kolem 2,0 mil. $ v 87506 (+8,5 % meziročně) casasdecollins.com – toto je nejdražší PSČ v Santa Fe díky golfovým rezidencím Las Campanas a malebným rančům. Domy zde zaznamenaly nárůst DOM o ~+26 % santaferealestate.com, což naznačuje, že i kupující v luxusním segmentu jsou nyní vybíravější. Přesto je objem prodejů v této oblasti vysoký (uzavírá se mnoho luxusních obchodů). Vesnice Tesuque zůstává žádaná pro svou exkluzivitu. A Las Campanas nadále přidává zakázkové domy a vybavenost, což přitahuje zámožné důchodce. Mírné změkčení může znamenat, že prodejci luxusních nemovitostí budou muset více vyjednávat než dříve, ale celková poptávka zůstává velmi silná.
Midtown a okolí (87505, 87508): Přehled: Centrální Santa Fe mimo samotné centrum, včetně starších předměstských čtvrtí a rozsáhlé oblasti Midtown campus. Trend: Přeměna a příležitost. PSČ 87505 (Midtown/Jižní centrum) zaznamenalo výrazný pokles nabídkové ceny (~–10,6 % meziročně) na ~750 000 USD medián casasdecollins.com. To může odrážet, že některé prodeje z vyšší cenové kategorie se přesunuly jinam, nebo jde o korekci po předchozím růstu. Midtown, konkrétně bývalý kampus College of Santa Fe, čeká velká přestavba (smíšené využití: umění, vzdělávání a bydlení) santafenm.gov santafenm.gov. To by mohlo být budoucím motorem růstu: očekávejte nové dostupné bydlení, byty a prostory pro bydlení/práci, které budou postupně přibývat od roku 2026 a oživí centrum města. Mezitím zavedené čtvrti Midtown (jako Casa Solana, South Capitol) zůstávají oblíbené díky své centrální poloze; nabídka je zde omezená a ceny stabilní.
Eldorado a koridor Highway 285: Přehled: Velká plánovaná komunita 15 mil jihovýchodně od Santa Fe (Eldorado) a okolní venkovské rozvoje. Trend: Vysoká aktivita a mírný růst cen. Eldorado zaznamenalo velký nárůst prodejů (Q2 prodeje +48 % meziročně), protože více rodin a lidí na dálku hledá jeho relativní dostupnost a prostor sfar.com. Mediánová cena ~695 000 USD (nárůst ~4,5 %) sfar.com – výhodná cena ve srovnání s městem, za dům na 1–2 akrech. Nabídka v Eldoradu vzrostla díky novým opětovným nabídkám, ale poptávka drží krok (dojezd do města ~20 min je pro mnoho lidí přijatelný). Jižně podél Highway 285 menší poddivize a domy na větších pozemcích lákají ty, kteří hledají venkovský životní styl; tyto oblasti rostou pomalu, omezené dostupností vody a vzdáleností.
Růstové koridory (599 a 14): Další okrajové oblasti jako Highway 14 (Turquoise Trail) na jih a obchvat NM 599 na západě zaznamenávají kapsy rozvoje. Podél Highway 14 se připravuje nový bytový komplex Rodeo Village se 188 jednotkami poblíž křižovatky I-25 jenkinsgavin.com, což zvýší hustotu. Koridor 599 (u La Tierra a nových okresních úřadů) má několik nových poddivizí a pokračující rozvoj Las Soleras jižně od něj. Oblast La Cienega (jihozápadní okres) zůstává převážně venkovská, ale mohla by být dalším místem růstového tlaku.

V podstatě, „příběh růstu“ Santa Fe směřuje na jih a západ – kde je k dispozici pozemek – zatímco prémiové trhy zůstávají na severu a východě (blíže k Plaze nebo v malebných kopcích). Čtvrti jako Southside budou nadále přidávat nabídku (a doufejme, že i cenově dostupnější jednotky), zatímco místa jako Eastside zůstanou omezená a drahá. Výzvou pro město je zajistit, aby infrastruktura a služby držely krok v rychle rostoucích oblastech, a strategicky podporovat rozvoj (prostřednictvím změny územního plánu nebo pobídek) v místech jako Midtown a Southside, aby se řešily potřeby bydlení. Každá čtvrť má svůj vlastní charakter, ale všechny jsou ovlivněny celkovou nerovnováhou nabídky a poptávky v Santa Fe a atraktivitou oblasti.

Cenové trendy, tržní prognózy a výhled dostupnosti bydlení

Ceny domů v Santa Fe v posledních letech dramaticky vzrostly a rok 2025 představuje možný bod obratu směrem k pomalejšímu růstu. Pojďme si rozebrat cenové trendy, co říkají různé prognózy, a také klíčovou otázku dostupnosti bydlení:

Nedávné cenové trendy

Po dvou letech dvouciferného zhodnocení (2020–2021) a silných přírůstcích v roce 2022 růst cen v Santa Fe zpomalil v průběhu roku 2023 až do roku 2025. V prvním čtvrtletí 2025 byly střední ceny stále meziročně vyšší asi o 11 % sfar.com, ale ve druhém čtvrtletí se roční nárůst zpomalil na pouhá +4 % (rodinné domy) sfar.com. Některé cenové indexy dokonce ukazují mírné poklesy – například Home Value Index od Zillow pro Santa Fe byl meziročně nižší o 0,7 % k polovině roku 2025 zillow.com zillow.com. Tento rozdíl může vzniknout metodikou, ale shoda je jasná: období 15–20% ročních skoků cen je prozatím pryč.

Střední prodejní cena všech rezidenčních nemovitostí v Santa Fe (domy + byty) se v polovině roku 2025 pohybuje kolem 650–700 tisíc dolarů zillow.com. Střední nabídková cena je vyšší (~750 tisíc dolarů zillow.com), což odráží, že mnoho prodávajících míří vysoko, ale často sleví (skutečně, asi 65 % prodejů končí pod nabídkovou cenou) zillow.com. Trh se blíží rovnováze – kupující nejsou tak zoufalí a prodávající mírní svá očekávání. Důležité je, že Santa Fe nezažilo drastickou cenovou korekci v letech 2023–24 jako některé přehřáté trhy. Místo toho ceny většinou stagnují na vysoké úrovni s drobnými výkyvy.

Hlavní body cenových trendů:

Domy pro začínající kupce (pod 500 000 $) zůstávají vzácné, takže často dostávají více nabídek, což drží jejich ceny pevné nebo mírně rostoucí.
Domy střední třídy (500 000–800 000 $) zaznamenaly největší zploštění, zejména protože úrokové sazby tlačí na kupce. Tento segment může letos zaznamenat v podstatě 0–2% růst.
Domy vyšší třídy (1 milion $+), jak bylo zmíněno, zaznamenaly určité změkčení cen (o několik % pod vrcholem), ale silná poptávka brání většímu poklesu. Mnoho prodejců luxusních nemovitostí raději stáhne nabídku z trhu, než aby prodali s velkou slevou.
Snížení cen jsou nyní běžnější – přibližně jedna z pěti nabídek měla před prodejem sníženou cenu, což je známka toho, že počáteční požadované ceny převyšovaly to, co byli kupci ochotni zaplatit santaferealestate.com. Jde o návrat k normální cenové strategii oproti dnům „urči si cenu sám“ v roce 2021.

Prognózy trhu na příští roky

Při pohledu do budoucna většina analytiků předpovídá mírné pohyby cen v Santa Fe v letech 2025–2026. Soubor národních prognóz odhaduje růst cen domů v USA kolem +1,5 % až +2 % pro rok 2025 frontgaterealestate.com. Santa Fe by to mohlo mírně překonat díky omezené nabídce a popularitě, ale pravděpodobně ne o moc. Některá data dokonce naznačují, že Santa Fe by mohlo v krátkodobém horizontu zaznamenat velmi mírný pokles cen nebo stagnaci. Například Redfin naznačil, že celostátně by ceny mohly do konce roku 2025 klesnout asi o 1 % facebook.com – Santa Fe by mohlo tento trend následovat nebo zůstat na stejné úrovni.

Místní realitní makléři jsou obecně optimističtí, ale opatrní. Vedení Asociace realitních makléřů Santa Fe upozornilo na nejistotu v druhé polovině roku 2025 kvůli úrokovým sazbám a ekonomické nestabilitě ksfr.org. Neočekává se „krach“, ale spíše pokračující korekce trhu směrem k rovnováze. Shrnutí: většina prognóz očekává, že ceny domů v Santa Fe v letech 2025–2026 budou buď stabilní, nebo mírně porostou (řekněme 0–5 % ročně). Výrazný pokles se neočekává, pokud nenastane velký vnější šok, protože nabídka je stále omezená vzhledem k poptávce.

Jedním z důvodů, proč se ceny pravděpodobně udrží, je trvalá atraktivita Santa Fe a její demografie – movití kupci čekají v pozadí na jakýkoli pokles. Navíc náklady na výstavbu a nedostatek pracovní síly činí nové domy drahými, což poskytuje cenové dno pro stávající domy. Pokud však úrokové sazby z hypoték zůstanou zvýšené (~7 %), kupní síla kupujících se sníží, což omezí růst cen. Můžeme tedy vidět v podstatě stagnující reálné ceny (hodnoty domů rostoucí zhruba tempem inflace nebo mírně pod ní).

Dostupnost bydlení a náklady na bydlení

Krize dostupnosti bydlení v Santa Fe je možná největším problémem do budoucna. Město se stalo pro místní pracovní sílu stále méně dostupným:

Medián příjmu domácnosti v Santa Fe je asi 78 000 $ ksfr.org (a mnohem nižší pro nájemníky ~49 000 $ point2homes.com). Ale koupě průměrného rodinného domu (~570 000 $ ve městě) vyžaduje příjem asi 110 000 $ pro pohodlný nákup ksfr.org. Tento rozdíl je obrovský. Podle standardních měřítek se index dostupnosti bydlení v Santa Fe zhoršil – SFAR Housing Affordability Index klesl na ~37 v roce 2025 (což znamená, že průměrná domácnost má jen asi 37 % potřebného příjmu na průměrný dům) ksfr.org.
V konkrétních číslech náklady na bydlení (hypotéka nebo nájem) často přesahují 40–50 % místních příjmů, což je výrazně nad doporučených 30 %. Například dům za 600 000 $ s 20% akontací by při současných sazbách znamenal splátky PITI kolem 4 000 $ měsíčně – což je pro většinu místních rodin naprosto nedostupné.
Dostupnost nájemního bydlení v Santa Fe je také napjatá. Nájem 1 800 $ měsíčně představuje asi 28 % z příjmu 78 000 $ – na hranici zvládnutelnosti pro průměrnou domácnost, ale pro mnoho lidí je to více. Více než 50 % nájemníků v Santa Fe je zatíženo náklady (platí více než 30 % příjmu za bydlení).

Tato krize dostupnosti má reálné dopady: klíčoví pracovníci a mladé rodiny mají potíže se v Santa Fe usadit. Místní školský obvod a podniky hlásí problémy s náborem, protože bydlení je tak drahé. Dochází také k odlivu některých obyvatel do okolních oblastí nebo mimo stát za levnějším bydlením.

Tento problém si začínají všímat i tvůrci politik. Snahy o řešení dostupnosti zahrnují:

Podpora výstavby s nižšími náklady: Město usiluje o více domů pod 500 000 dolarů tím, že uvolňuje územní plánování pro vyšší hustotu a podporuje modulární nebo menší domy santaferealestate.com. Diskutuje se o aktualizaci požadavků na inkluzivní zónování a urychlení povolování dostupných projektů.
Projekty dostupného bydlení: Stát prostřednictvím Housing New Mexico (MFA) financuje projekty jako Cresta Ranch (240 dostupných bytů) ncsha.org. Neziskové organizace jako Homewise a Housing Trust Santa Fe pomáhají kupujícím poprvé s příspěvky na akontaci a staví dotované domy (i když tyto jsou často losovány s omezeným počtem míst).
Příspěvky na nájemné a vouchery: Santa Fe zvýšilo financování programů na pomoc s nájemným pro nízkopříjmové nájemce a využívá státní fondy na zachování dostupných nájemních jednotek.

Navzdory těmto snahám je realitou, že dostupnost bydlení v Santa Fe se pravděpodobně zhorší, pokud ceny domů zůstanou vysoké nebo budou i mírně růst. Pokud se příjmy dramaticky nezvýší (což je v krátkodobém horizontu nepravděpodobné) nebo se nepostaví výrazně více bydlení, může rozdíl přetrvávat. Pozitivní je, že nedávné ochlazení cen a zvýšení nabídky jsou prvními známkami úlevy. Pokud by například ceny domů zůstaly několik let stejné a příjmy by pomalu rostly, index dostupnosti by se mohl mírně zlepšit.

Prognóza dostupnosti: bohužel se očekává, že Santa Fe zůstane jedním z nejméně dostupných malých měst v oblasti Mountain West. Můžeme vidět více kreativních řešení bydlení – například ADUs (přístavky pro prarodiče) se stanou běžnými, kooperativní modely bydlení nebo zaměstnavatelé (jako nemocnice či laboratoř) budou investovat do bydlení pro pracovníky. Nadcházející roky prověří schopnost Santa Fe vyvážit svou oblíbenost s obyvatelností pro všechny příjmové skupiny.

Shrnuto, co se týče cen, Santa Fe pravděpodobně vstupuje do období stability – vítaná změna oproti nekontrolovanému růstu cen – ale dostupnost zůstává na úrovni krize. Jakýkoli budoucí pokrok bude třeba měřit vůči místním příjmům a životním nákladům, v čemž Santa Fe aktuálně zaostává. Doufá se, že kombinace tržních sil (větší nabídka, pomalejší růst cen) a politických opatření může postupně obnovit určitou rovnováhu na místním trhu s bydlením.

Analýza nabídky a stavebního rozvoje

Klíčovým faktorem v perspektivě bydlení v Santa Fe je strana nabídky – kolik domů je nyní k dispozici a co se chystá. V roce 2025 se nabídka rozšířila z rekordních minim a probíhá významná vlna výstavby (zejména vícerodinných domů):

Aktuální přehled nabídky

Po letech extrémně omezené nabídky se nabídka bydlení v Santa Fe konečně zotavuje. Do poloviny roku 2025:

Domy na prodej: V oblasti Santa Fe bylo k červenci 2025 evidováno přibližně 930 aktivních inzerátů zillow.com. To je výrazný nárůst oproti pandemickým letům, kdy aktivní nabídka někdy klesla pod 300. Nové inzeráty v roce 2025 převyšují prodeje, což vede k nárůstu zásob. U rodinných domů byla nabídka meziročně vyšší o ~29 %, u bytů o ~30 % sfar.com.
Měsíce nabídky: Jak bylo uvedeno dříve, nabídka rodinných domů je kolem 5,1 měsíce (oproti ~4,2) sfar.com, a u bytů ~4,4 měsíce sfar.com. Tyto úrovně jsou sice vyšší, ale stále mírně pod „vyváženou“ hranicí 6 měsíců. Santa Fe se tak posouvá z výrazného trhu prodávajících k neutrálnějšímu trhu.
Segmentace: Nárůst nabídky není rovnoměrný. Jižní čtvrti zaznamenaly obrovské nárůsty (o 80 % více domů na prodej) santaferealestate.com, zatímco v některých luxusních segmentech zůstává nabídka velmi omezená (Las Campanas má vždy několik domů ve výstavbě, ale hotových a žádaných domů je málo). Město Santa Fe mělo ve 2. čtvrtletí celkem ~196 prodejů rodinných domů oproti ~600 aktivním inzerátům – což naznačuje asi tři čtvrtletí nabídky ve městě sfar.com zillow.com. Okres měl ~170 prodejů oproti zhruba 330 aktivním inzerátům na venkově – také zhruba půlroční nabídka sfar.com.
Pozemky na prodej: Nabídka rezidenčních pozemků (parcel) je menší, ale také vzrostla. Vysoké ceny pozemků a potřeba infrastruktury však znamenají, že prodeje pozemků jsou pomalé (prodeje pozemků meziročně klesly o –23 %) sfar.com. Kolem Santa Fe je dostatek pozemků, ale mnoho z nich není připraveno k výstavbě kvůli vodě, územnímu plánu nebo vlastnictví státem/kmenovými subjekty.

Stručně řečeno, kupující mají nyní více možností než v uplynulých letech, i když výběr je v některých cenových kategoriích stále omezený. Pokud bude nabídka nadále postupně růst (jak více prodávajících prodává a na trh přicházejí nové domy), Santa Fe by se mohlo konečně vymanit z extrémně nízké nabídky.

Stavební pipeline

Santa Fe zažívá menší stavební boom, zejména v oblasti vícerodinných domů a rezidenčních čtvrtí na jižní straně města. Mezi hlavní projekty v přípravě patří:

Velké bytové komplexy: Několik vícerodinných komunit je ve výstavbě nebo v pokročilém plánování:
- A 330bytový komplex na Beckner Road (u nemocnice Presbyterian) od Abacus Capital, zahájení výstavby se očekává na jaře 2026 constructionreporter.com constructionreporter.com. Jedná se o jeden z největších projektů v historii Santa Fe a půjde o tržní „luxusní“ byty (často označované jako projekt Solwyn).
- Turquesa Apartments – 240bytový komplex jižně od Santa Fe Place Mall (Wagon Rd) – také od Abacus, již zahájil výstavbu a probíhá constructionreporter.com.
- Cresta Ranch Apartments – 240 jednotek dostupného rodinného bydlení na jižní straně, zahájení výstavby v květnu 2025 ncsha.org. Tyto byty budou určeny domácnostem s příjmem do 60 % AMI a méně, což poskytne tolik potřebné bydlení pro nízkopříjmové obyvatele.
- Další názvy jako Arcadia Apartments (332 jednotek) a Cielo Luxury Living (252 jednotek) se objevily v plánech images1.showcase.com, pravděpodobně označují některé z výše uvedených nebo sousedních projektů v oblasti Las Soleras. Celkem má Santa Fe ve fázi přípravy či výstavby přibližně 1 000+ nových bytových jednotek, což je bezprecedentní rozšíření nabídky nájemního bydlení.
Výstavba rodinných domů: V oblasti rodinných domů jsou aktivní developeři sériové výstavby:
- Las Soleras (jihozápadní Santa Fe u I-25): Pulte Homes zde buduje tento hlavní plán s několika stovkami domů a řadových domů ve fázích sedberrynm.com. Součástí je také nová nemocnice, bydlení pro seniory (zařízení s asistovaným bydlením o 140 jednotkách catamountinc.com) a plánovaná komerční centra images1.showcase.com.
- Tierra Contenta (jihozápad/Santa Fe County): Tato dlouhodobě fungující čtvrť dostupného bydlení pokračuje s novými etapami. Je hlavním zdrojem nových startovacích domů (některé pod 400 000 $ se subvencemi). Každoročně se zde postaví desítky domů a nedávno bylo schváleno více pozemků k dalšímu rozvoji.
- Rancho Viejo & Oshara Village (jižně od města): Rancho Viejo přidává nové domy ve své rozlehlé komunitě poblíž Community College, se zaměřením na rodinné domy střední cenové kategorie. Oshara Village, menší komunita v duchu nového urbanismu, také zastavuje zbývající pozemky.
- Okresní a zakázkové domy: V okresních oblastech jako Tesuque, La Cienega a podél Hwy 14 staví zakázkoví stavitelé luxusní domy na rozptýlených pozemcích. Také Las Campanas nadále zaznamenává nové zakázkové stavby, protože tato luxusní komunita ještě není zcela zastavěná. Tyto stavby jsou však obvykle jednotlivé, nikoli velké developerské projekty.
Přestavba Midtown District: Ačkoli samotná výstavba může začít až za pár let, rok 2025 je pro projekt Midtown klíčový. Město vydalo výzvy k podání nabídek pro smíšené využití a dostupné bydlení pro developery, kteří by převzali části 64akrového pozemku santafenm.gov. Do konce roku 2025 město doufá, že bude jednat o konkrétních projektech – potenciálně stovky bytových jednotek (včetně dostupných bytů, loftů pro bydlení/práci atd.) a kulturních/komerčních prostor v příštím desetiletí. Pokud projekt postoupí, lokalita Midtown by mohla v pozdních 20. letech 21. století přinést významný podíl nového bydlení a ulevit tak tlaku jinde.
Infrastruktura a povolování: Město také investuje do infrastruktury na podporu nové výstavby. Probíhají úpravy silnic (např. přestavba ulice Guadalupe v centru kob.com, rozšiřování ulic na jihu), modernizace vodovodního systému a možná i rozšíření kapacity kanalizace na jihu. Santa Fe zajišťuje, aby s růstem čtvrtí jako Las Soleras a dalších zvládla silnice, inženýrské sítě i veřejná zařízení zvýšenou zátěž. V minulosti byly časy pro schvalování povolení úzkým hrdlem, ale město hlásí rychlejší schvalování v letech 2024–25 u prioritních projektů bydlení.

Vzhledem ke všemu výše uvedenému, kolik jednotek by mohl Santa Fe v příštích letech přidat? Některé odhady: pokud budou dokončeny všechny současné projekty, mohl by Santa Fe do roku 2027 zaznamenat přibližně 1 500–2 000 nových bytových jednotek (směs nájemních a na prodej). Pro srovnání, město Santa Fe má dnes asi 35 000 bytových jednotek – což je zhruba 5% nárůst zásoby, což je významné. Pravděpodobně to nebude stačit na zcela uzavření mezery v nabídce, ale je to výrazný nárůst po letech nedostatečné výstavby.

Výhled zásob: V nejbližším období (2025–26) očekávejte, že nabídka nemovitostí bude nadále pomalu růst. Více majitelů pravděpodobně nabídne své domy k prodeji, protože vrchol extrémně žhavého trhu již pominul – zejména investoři nebo majitelé druhých domů, kteří by mohli chtít zpeněžit. V kombinaci s novými domy na trhu by to mělo zlepšit výběr pro kupující. Můžeme očekávat, že počet měsíců nabídky dosáhne vyvážených 6 měsíců během příštího roku, což by byl dramatický posun oproti 1–2 měsícům nabídky v roce 2021.

Nicméně přísný terén Santa Fe (hory, území puebl) a omezení vody znamenají, že se nemůže nekonečně rozrůstat. Dlouhodobá nabídka zůstane omezená vzhledem k poptávce na volném trhu. Výstavba řeší část nedostatku, ale pokud toto tempo nebude trvale pokračovat, hrozí, že jakmile se tyto projekty naplní, základní nedostatek přetrvá.

Shrnuto, Santa Fe nyní staví více než za poslední desetiletí, zaměřuje se na jižní část města a zahušťování, což by mělo mírně zmírnit nerovnováhu. Bude zásadní sledovat, jak rychle budou tyto nové jednotky absorbovány – první náznaky ukazují, že poptávka je dostatečně silná, aby byly rychle pronajaty/prodány. Tato nová nabídka spolu s rostoucí zásobou stávajících domů je nadějným znamením, že realitní trh v Santa Fe směřuje po letech extrémního napětí ke zdravější rovnováze.

Demografické a ekonomické vlivy na trh

Trendy na realitním trhu v Santa Fe neexistují ve vakuu – jsou ovlivněny demografií a ekonomickými proudy regionu. Několik klíčových vlivů v roce 2025:

Populace a demografie

Populace Santa Fe (město ~88 000; metropolitní oblast ~150 000) roste pomalu. Tempo růstu je mírné – Nové Mexiko jako celek rostlo v posledních letech jen asi o 0,1 % ročně ibisworld.com, a Santa Fe je pravděpodobně jen o něco výše. Nicméně, migrační trendy stojí za pozornost:

Přistěhovalectví důchodců a lidí na dálku: Santa Fe nadále přitahuje lidi z jiných států. Typickými nově příchozími jsou často důchodci nebo polodůchodci (ve věku 50–70 let) a někteří vzdálení profesionálové (40+), kteří se stěhují z důvodů životního stylu. Medián věku v Santa Fe je kolem 45 let, což odráží starší věkový profil. Tento příliv podporuje trh s luxusními a druhými domy a zvyšuje poptávku po bydlení, ale tito lidé obvykle mají vyšší příjmy nebo vlastní kapitál v nemovitostech.
Mládež a rodiny: Mladší populace je relativně stabilní nebo dokonce mírně klesá, protože mnoho místních mladých dospělých odchází za lepšími pracovními příležitostmi nebo levnějším bydlením. Počet žáků ve školách v Santa Fe je stabilní nebo klesá. Tato dynamika přispívá k menšímu počtu místních kupujících prvního bydlení, což činí trh více závislým na příchozích kupujících.
Hispánské a původní komunity: Santa Fe má bohaté hispánské dědictví (přibližně 55 % okresu se hlásí k hispánskému původu) a několik blízkých indiánských puebl. Tyto komunity jsou nedílnou součástí pracovní síly a kultury. Bohužel patří také mezi ty, které nejvíce zasahují problémy s dostupností bydlení. Některé rodiny s hlubokými místními kořeny si nemohou dovolit koupit domy ve městě, které jejich předci založili. Výsledkem je trend vícegeneračních domácností a stěhování do dostupnějších měst (jako Rio Rancho nebo Las Vegas, NM).
Velikost domácnosti: V Santa Fe je mnoho domácností o 1–2 osobách (kvůli důchodcům a prázdným hnízdům). Průměrná velikost domácnosti je kolem 2,3, a u nájemních domácností dokonce menší, přibližně 1,96 point2homes.com. To zvyšuje poptávku po menších domech, bytech a apartmánech – což je změna oproti minulosti, kdy převažovaly větší rodinné domy.

Ekonomika a zaměstnanost

Ekonomika Santa Fe v roce 2025 je stabilní, i když ne v rozmachu. Míra nezaměstnanosti v oblasti Santa Fe MSA je přibližně 3,5–4,0 %, což je jedna z nejnižších v Novém Mexiku dws.state.nm.us. Klíčové ekonomické faktory:

Vláda a veřejný sektor: Jako hlavní město státu je největším zaměstnavatelem v Santa Fe vláda (státní úřady, město, okres a federální úřady). To zajišťuje stabilní základnu zaměstnanosti a stálou poptávku po středně velkém bydlení. Růst pracovních míst ve veřejném sektoru je obvykle stabilní, ale zaměstnání je jisté. Tito pracovníci pociťují nedostatek bydlení obzvlášť silně, protože jejich platy neodpovídají výši v soukromém sektoru, přesto jsou zde zakořeněni.
Los Alamos National Laboratory (LANL): Nachází se asi 35 mil daleko, LANL se rozšiřuje. V letech 2022–2024 bylo přijato přes 1 000 nových zaměstnanců ročně kob.com, přičemž se očekává, že růst se do roku 2025 ustálí, ale zůstane vysoký losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Mnoho zaměstnanců LANL žije v Santa Fe (kvůli větším městským možnostem) a dojíždí. Náborová vlna LANL byla hlavním hnacím motorem poptávky po bydlení, pohltila velkou část nabídky luxusních pronájmů a některé kupce domů přesměrovala do Santa Fe (protože v samotném Los Alamos prakticky není žádná nabídka). To přivedlo na trh více domácností s vysokými příjmy, což zvyšuje ceny. Laboratoř uznala, že bydlení je hlavní výzvou při náboru, protože noví zaměstnanci mají potíže najít domov losalamosreporter.com losalamosreporter.com. Růst LANL tedy přímo souvisí s potřebou Santa Fe stavět více bydlení.
Turismus a kreativní ekonomika: Turismus je pilířem ekonomiky Santa Fe. V letech 2023 a 2024 byl zaznamenán rekordní počet návštěvníků po poklesu během pandemie a rok 2025 má pokračovat v tomto trendu. To podporuje pracovní místa v pohostinství, restauracích, uměleckých galeriích atd., která jsou obvykle hůře placená. Úspěch turismu (Santa Fe často vede žebříčky cestovatelských magazínů) nepřímo tlačí na bydlení tím, že zvyšuje poptávku po krátkodobých pronájmech a druhých domovech. Sektor kreativních umění (umělci, spisovatelé atd.) také přitahuje lidi do Santa Fe, ale mnozí z nich mají problém s náklady na bydlení kvůli nepravidelným příjmům.
Zdravotnictví a vzdělávání: Santa Fe má rostoucí sektor zdravotnictví (nyní dvě nemocnice a mnoho klinik). Nová nemocnice Presbyterian vytvořila stovky pracovních míst a zdravotnictví je zde celkově jedním z nejrychleji rostoucích odvětví zaměstnanosti. Vzdělávání (St. John’s College, Institute of American Indian Arts, Santa Fe Community College atd.) je stabilní, s určitým růstem v úzce zaměřených oblastech, jako jsou filmové programy, které souvisejí s přestavbou filmového studia v Midtownu. Tyto sektory přispívají k trvalé poptávce po bydlení pro střední třídu.
Příjmy a bohatství: Santa Fe má rozdělené rozložení příjmů – směs zámožných domácností (mnohé nepocházejí z místních mezd, ale z majetku, investic nebo vzdálených příjmů) a nízkopříjmových pracovníků ve službách. Medián příjmu ~78 000 $ je blízko celostátního průměru, ale výrazně pod tím, co je potřeba na místní ceny nemovitostí ksfr.org. Na druhou stranu, bohatí majitelé druhých domovů a důchodci často disponují značnými aktivy. Tento majetkový rozdíl se projevuje na trhu s nemovitostmi, protože tito lidé mohou koupit domy za 1 milion dolarů bez hypotéky a přeplatit místní zaměstnance. Struktura ekonomiky (hodně nízkých mezd vs. část vysokého bohatství) tak pohání propast v dostupnosti bydlení.

Další vlivy

Úrokové sazby a inflace: Širší ekonomické prostředí – vysoká inflace v roce 2022 a následný růst úrokových sazeb v boji proti ní – ovlivnily Santa Fe. Hypotéky kolem 7 % znamenají velký zásah do dostupnosti pro každého, kdo financuje nákup. Vysoké stavební náklady (inflace materiálů a práce) také zdražují nové domy a zpomalují některé projekty. Pokud by sazby v příštích letech klesly, mohlo by to uvolnit novou vlnu kupujících (a potenciálně zvýšení cen). Naopak, pokud přijde recese, Santa Fe by mohlo zaznamenat slabší poptávku ve středním segmentu, ale pravděpodobně trvalý zájem v luxusním segmentu (protože kupující luxusních nemovitostí jsou méně ovlivněni).
Kulturní a životní trendy: Touha po prostoru a kvalitě života, zesílená pandemií, stále Santa Fe prospívá. Práce na dálku umožnila více lidem se sem přestěhovat a zároveň si ponechat dobře placenou práci jinde. Infrastruktura Santa Fe (internet, atd.) se zlepšuje, aby je podpořila. Navíc postoj Santa Fe k otázkám jako je environmentální udržitelnost (mnoho domů na solární energii, ekologické stavební normy) a jeho pověst bezpečného a komunitního města oslovují demografii hledající určitý životní styl, což nadále pohání zájem o nemovitosti zde.

Shrnuto, trh s nemovitostmi v Santa Fe je podporován stabilní a jedinečnou ekonomickou základnou (vláda, umění, turistika, věda) a je stále více ovlivňován externími penězi a lidmi. Demograficky příliv starších a bohatších obyvatel zvyšuje poptávku, zatímco mladší místní jsou vytlačováni z trhu, což představuje dlouhodobý problém. Výzvou města bude řídit růst tak, aby ekonomika zůstala inkluzivní – tedy aby si učitelé, zdravotní sestry, policisté, umělci a další mohli dovolit žít v komunitě, které slouží. Z tohoto důvodu jsou hospodářský rozvoj a bytová politika úzce propojeny.

Regulační a politický vývoj ovlivňující nemovitosti

Veřejná politika a regulace v Santa Fe hrají významnou roli při utváření trhu s nemovitostmi. V letech 2024–2025 stojí za zmínku několik vývojů v této oblasti:

Regulace krátkodobých pronájmů

Jak již bylo zmíněno, město a okres Santa Fe zpřísnily pravidla pro krátkodobé pronájmy (STR):

Městská vyhláška o krátkodobých pronájmech (STR) (novela 2020) omezuje počet povolení pro krátkodobé pronájmy, které nejsou obývány majitelem, na 1 000 jednotek v celém městě avalara.com. Zároveň stanovuje pravidla, například že nelze pronajmout více než jednou za 7 dní (aby se zabránilo hotelovému provozu) santafeskye.com a vyžaduje místního provozovatele nebo kontakt. V roce 2025 byla posílena kontrola dodržování pravidel a povolení se obnovují každoročně (poplatky ~120 $ za první povolení, 90 $ za obnovení) proper.insure. Tato politika přímo ovlivňuje investory – v podstatě omezuje trh čistě investičních STR. Stávající STR v oblíbených oblastech (centrum, Railyard) se staly velmi cennými kvůli omezenému počtu povolení.
Vyhláška o STR v okrese Santa Fe (platná od února 2024) – okresní komise schválila vyhlášku, která omezuje hustotu STR v neinkorporovaných částech okresu na 3–7 % bytových jednotek (v závislosti na oblasti) sfreporter.com. Zároveň ukončila předchozí moratorium na nová povolení, ale restriktivním způsobem. Majitelé, kteří nejsou rezidenty, nyní mohou provozovat STR pouze v rámci těchto nízkých limitů. Vyhláška měla chránit komunity jako Eldorado, kde obyvatelé hlasitě protestovali proti rozšiřování STR. Jde o poměrně přísné pravidlo a může být jedním z nejpřísnějších okresních předpisů o STR v zemi. Objevila se určitá kritika (včetně žaloby, která byla zamítnuta, když nová pravidla vstoupila v platnost) sfreporter.com, ale celkově to ukazuje, že místní samospráva upřednostňuje bydlení pro obyvatele před turisty.

Dopad: Tato pravidla pro STR mohou mírně zvýšit nabídku dlouhodobých pronájmů (protože některé domy, které by jinak byly na Airbnb, budou pronajímány tradičně nebo prodány) a měly by odradit spekulativní nákupy STR. Nicméně atraktivita Santa Fe znamená, že někteří se budou stále snažit vstoupit na trh STR prostřednictvím mezer v pravidlech (např. provozováním v nebytových zónách, které nejsou omezeny). Je to oblast, kterou je třeba sledovat, protože skutečné výsledky určí až vymáhání pravidel. Město pravděpodobně bude pravidelně přehodnocovat limit 1 000 povolení (aktuálně je aktivních asi 900 povolení, blízko limitu).

Politika dostupného bydlení

Santa Fe má již dlouho požadavek na inkluzivní zónování nazývaný „Santa Fe Homes Program“, který stanovuje, že určité procento (často 15–20 %) nové výstavby musí být dostupné nebo musí být zaplacen poplatek. V roce 2025 město zvažuje úpravy tohoto programu, aby podpořilo výstavbu více jednotek:

zvýšit nebo restrukturalizovat požadavek na dostupné bydlení

Město podporuje neziskové developery bydlení jako Habitat for Humanity a Santa Fe Housing Trust darováním městských pozemků. Například několik parcel na Southside bylo převedeno pro projekty dostupných řadových domů. Tato politika využívání veřejných pozemků pravděpodobně bude pokračovat, zejména pokud bude Midtown částečně využit pro dostupné bydlení.
Byl přijat nový Pětiletý strategický plán dostupného bydlení (2023–2028) santafenm.gov, který stanovuje cíle jako vytvoření 1 000 dostupných jednotek, rozšíření podpory nájemného a zachování mobilních domů. Tento plán by mohl vést ke změnám v územním plánu, například k povolení casitas/ADU v celém městě a ke snížení požadavků na parkování za účelem snížení stavebních nákladů.

Územní plánování a využití půdy

V roce 2025 prochází Santa Fe některými aktualizacemi kodexu využití půdy. Klíčové změny zahrnují:

Vedlejší obytné jednotky (ADU): Město se snaží zjednodušit povolování ADU (zahradní casitas) jako mírné řešení zahuštění. ADU jsou již povoleny v mnoha oblastech, ale byrokracie a NIMBYismus je omezovaly. Zjednodušení by mohlo přidat desítky jednotek a poskytnout majitelům domů příjem z pronájmu.
Vyšší hustota zástavby: Zejména v dopravních koridorech (Cerrillos Road, St. Francis Drive) a v Midtownu město zvažuje zvýšení zónování – povolení vícepodlažních bytových domů nebo řadových domů tam, kde bylo dosud povoleno pouze komerční nebo nízkopodlažní bydlení. To souvisí s konceptem Midtown LINC (Local Innovation Corridor) santafenm.gov, jehož cílem je smíšená, pěší zástavba.
Využití půdy v okrese: Okres Santa Fe podobně aktualizoval svůj Kodex udržitelného rozvoje půdy, aby umožnil větší shlukování bydlení v některých venkovských zónách a usnadnil rozvoj v určených rozvojových oblastech (například u La Cienega). To vyvažují přísnými požadavky na vodu (protože velká část okresu není napojena na městskou vodu a jsou potřeba studny).

Infrastruktura a vodní politika

Možnost růstu Santa Fe je omezena vodou. Město má robustní program úspory vody a developeři musí pro nové projekty získat vodní práva (nebo zaplatit do systému). V roce 2025 je dostupnost vody v pořádku díky předchozímu plánování (například Buckman Direct Diversion z Rio Grande). Jakákoli změna politiky ohledně vody by však mohla ovlivnit nemovitosti:

Na státní úrovni se diskutuje o požadavku na důkaz o vodě na 100 let pro nové obytné čtvrti, což by mohlo zkomplikovat některé okresní projekty.
Politika vodní banky v Santa Fe (developéři kupují vodní kredity od města) udržuje růst udržitelný, ale zvyšuje náklady. Pokud by se zvýšily poplatky za vodu nebo připojení k inženýrským sítím, mohlo by to zpomalit výstavbu.

Město také investuje do dopravy (například nové silnice, cyklostezky, možná zvažuje rozšíření veřejné dopravy), aby nové bydlení nezpůsobilo přetížení dopravy. Nové infrastrukturní dluhopisy města často nepřímo podporují nemovitosti tím, že činí nové oblasti obyvatelnými.

Zdanění a pobídky

Nové Mexiko nemá omezení daně z nemovitostí jako Kalifornie a sazby daně z nemovitostí v Santa Fe jsou poměrně nízké. Nicméně:

Státní legislativa v roce 2022 zrušila strop na osvobození veteránů od daně z nemovitostí a poskytla určitou úlevu na dani z nemovitostí, ale nic zásadního, co by změnilo rozhodování o bydlení.
Existují státní pobídky na dostupné bydlení (např. státní fond pro bydlení, daňové úlevy pro nízkopříjmové bydlení atd.), které projekty v Santa Fe, jako je Cresta Ranch, úspěšně využily ncsha.org. Pokračování nebo rozšíření těchto programů bude důležité. V roce 2024 Nové Mexiko navýšilo financování Housing Trust Fund, což by mělo pomoci zahájit více projektů v celém státě (Santa Fe pravděpodobně mezi příjemci).
Neexistuje žádná regulace nájemného (státní zákon ji vylučuje) a žádná není navrhována, ale vedení Santa Fe se místo toho zaměřuje na podporu nájemného.

Shrnuto, politické prostředí v Santa Fe je stále více pro-intervenční v oblasti bydlení – uznává, že samotný trh krizi nevyřeší. Regulace STR omezuje konkurenci o bydlení ze strany turistů. Povinnosti a pobídky pro dostupné bydlení se posilují, aby každá nová výstavba přinášela veřejný prospěch. Územní plánování se upravuje tak, aby umožnilo větší hustotu tam, kde je to vhodné. Tyto snahy, v kombinaci s rozumným hospodařením se zdroji, mají za cíl nasměrovat trh s nemovitostmi v Santa Fe k tomu, aby zvládl růst, aniž by město ztratilo svou duši nebo vytlačilo své obyvatele. Nadcházející roky prověří, jak účinná tato opatření budou v praxi, ale odhodlání úředníků a komunitních skupin řešit problémy s bydlením je na historickém maximu.

Zdroje:

Asociace realitních makléřů Santa Fe – Čtvrtletní ukazatele Q2 2025 (tržní statistiky) sfar.com sfar.com; Čtvrtletní statistiky Q2 2025 (údaje o prodeji/cenách) sfar.com sfar.com.
KSFR News – Rozhovor s prezidentem SFAR (trh a dostupnost bydlení Q1 2025) ksfr.org ksfr.org.
Barker Realty Zpráva o trhu Q2 2025 – Analýza trhu Santa Fe podle oblastí (trendy Eastside vs Southside, ceny, nabídka) santaferealestate.com santaferealestate.com.
Santa Fe New Mexican/SFGate – Zpráva o trhu s luxusními nemovitostmi (Santa Fe #2 v indexu luxusu, 9,2 % domů jsou rekreační nemovitosti, medián luxusních domů $2,7M) sfgate.com sfgate.com.
RentCafe/Point2Homes – Statistiky trhu s pronájmy v Santa Fe (medián nájemného ~1,85 tis. $, neobsazenost ~5 %, příjmy nájemců) point2homes.com point2homes.com.
Santa Fe Reporter – Pokrytí okresní vyhlášky o krátkodobých pronájmech (limity STR 3–7 % na oblast, debata komunity) sfreporter.com sfreporter.com.
NCSHA/Housing New Mexico – Tisková zpráva o Cresta Ranch Apts (zahájení výstavby 240 jednotek dostupného bydlení v roce 2025) ncsha.org ncsha.org.
Construction Reporter – Aktualizace o Beckner Road (330 jednotek) a Turquesa (240 jednotek) apartmánech (nové multifunkční projekty od Abacus v Santa Fe) constructionreporter.com constructionreporter.com.
Město Santa Fe – Plány pro Midtown District (fáze smíšené přestavby a výzvy k podání nabídek na bydlení v roce 2025) santafenm.gov santafenm.gov.