- Severní Amerika: Hypoteční sazby v USA klesly na 11měsíční minimum (~6,3 % pro 30leté úvěry) uprostřed rostoucích nadějí na snížení sazeb Fedu, což vyvolalo obnovený optimismus kupujících ainvest.com. V Kanadě prodeje domů v Torontu klesly v srpnu poprvé za pět měsíců (–1,8 % m/m), protože dostupnost bydlení zůstává napjatá reuters.com, i když Bank of Canada pozastavila zvyšování sazeb.
- Evropa: Ceny domů ve Velké Británii mírně vzrostly v srpnu o 0,3 % – třetí měsíční nárůst v řadě, dosáhly rekordního průměru £299,331 reuters.com reuters.com – ale v širší Evropě trhy s komerčními nemovitostmi stagnují. Investiční objemy v 1. pololetí 2025 jsou sotva poloviční oproti úrovním před rokem 2022, přičemž přeshraniční obchody jsou na desetiletých minimech kvůli vysokým úrokovým sazbám m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Asie a Tichomoří: Krize čínského nemovitostního trhu se prohloubila, protože obří developeři tápou – Evergrande byl vyřazen z burzy a konkurent Country Garden zaznamenal propad dodávek bytů o ~50 %, což předznamenává ztrátu 18–21 miliard ¥ reuters.com reuters.com. Peking zvažuje záchranná opatření (například nákup neprodaných bytů státními firmami), aby řešil přebytek nabídky reuters.com reuters.com. Přesto zůstávají světlé body: v Japonsku německá Patrizia získala 14 bytových domů v Tokiu (800 jednotek) pro globálního investora, sázka na odolnou poptávku po nájemním bydlení patrizia.ag patrizia.ag.
- Blízký východ: Nemovitostní boom v Dubaji dosáhl nových rekordů – 51 000 prodaných bytů ve 2. čtvrtletí 2025, historické maximum bloomberg.com – což posunulo letošní prodeje na ohromujících 441 miliard AED (~120 miliard $) instagram.com. Prudký růst cen a 13% nárůst prodejů v srpnu vedou některé analytiky k varování před opakováním krize z roku 2009 bloomberg.com. Mezitím Saúdská Arábie otevřela svůj realitní trh zahraničním investorům novým zákonem (platným od roku 2026), který umožňuje nákupy zahraničním kupcům ve vybraných zónách jako Rijád a Džidda natlawreview.com – krok v rámci Vize 2030 pro přilákání kapitálu a podporu rozvoje natlawreview.com.
- Latinská Amerika: Vysoké úrokové sazby a změny politik definují tento region. Brazilská centrální banka (Selic 14,75 %) představila plán „překlenovacího“ financování, aby podpořila úvěry na bydlení, protože vklady ze spoření vysychají reuters.com reuters.com. V Mexiku se očekává, že investice do nemovitostí vystřelí na ₱652 miliard (38 miliard USD) do roku 2025, poháněné nearshoringem a plánem nové vlády postavit jeden milion domů riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Domácí investoři přetvářejí trhy. Nigerijské penzijní fondy zvýšily alokace do nemovitostí o ~418 % v 1. pololetí 2025 (na ~51 milionů USD) propertywheel.co.za, což znamená posun směrem k místnímu dlouhodobému kapitálu. Jihoafrická republika naopak stále bojuje s slabým trhem s bydlením – omezeným vysokou nezaměstnaností a nízkou poptávkou globalpropertyguide.com – ačkoli snížení sazeb Jihoafrické rezervní banky (repo sazba na 7,00 % v srpnu) privateproperty.co.za má za cíl podnítit mírné oživení.
Severní Amerika: Ochlazující se sazby, opatrní kupci
Spojené státy – Známky úlevy: Americký trh s bydlením tento týden poprvé ukázal náznaky úlevy pro kupující. Úrokové sazby hypoték klesly na nejnižší úroveň od října 2024 – 30letá fixní sazba klesla o 16 bazických bodů na přibližně 6,29 % ainvest.com. Tento prudký jednodenní pokles, způsobený slabými údaji o zaměstnanosti a nadějemi na snížení sazeb Federálním rezervním systémem, se promítl do reálných úspor (asi o 169 dolarů méně měsíčně u úvěru 450 000 USD) a zvýšil náladu mezi zájemci o bydlení ainvest.com ainvest.com. „Momentum se obrací“ ve prospěch kupujících po letech rostoucích nákladů, jak poznamenal Fortune, přičemž dostupnost bydlení meziročně vzrostla o 3,1 % newslink.mba.org. Stavební firmy a hypoteční věřitelé posílili na základě této zprávy, což odráží sázky na to, že nižší náklady na financování podpoří poptávku ainvest.com. Přesto přetrvává nejistota na trhu: průzkum Bank of America zjistil, že 60 % Američanů si stále není jisto, zda je vhodná doba na koupi, což je nejvíce od roku 2023 reuters.com reuters.com. Vysoké ceny a ekonomická nejistota znamenají, že mnoho lidí „čeká… až sazby a ceny ještě klesnou“ reuters.com.
Kanada – Trh na hraně: V Kanadě ochlazení trhu s bydlením zasáhlo klíčový trh: Toronto. Prodeje v oblasti Greater Toronto v srpnu klesly o 1,8 % oproti červenci (sezónně očištěno), což znamená první pokles od března reuters.com. Ceny také klesly – referenční index se snížil na 978 100 CAD, což prodlužuje trend stagnace až poklesu, který trvá od loňského listopadu reuters.com. Torontská regionální realitní komora viní „náročnou“ dostupnost: „Domácnost s průměrným příjmem… stále těžko zvládá měsíční splátku hypotéky na průměrně drahý dům,“ uvedl Jason Mercer z TRREB reuters.com. Náklady na půjčky zůstávají trestající, i když centrální banka Kanady pozastavila zvyšování sazeb na 5 %. Mercer poznamenal, že i při mírném snížení hypotečních sazeb „by se zvýšil počet kupujících, kteří by využili dnešní dobře zásobený trh“ reuters.com. Skutečně, nových nabídek je meziročně o 9,4 % více, což dává kupujícím větší výběr reuters.com. Nyní se pozornost upírá na nadcházející zasedání Bank of Canada 17. září – trhy opatrně očekávají první snížení sazeb (po udržení na 5 % od března) reuters.com, aby se zabránilo hlubšímu propadu trhu s bydlením.
Obezřetnost v komerční sféře: Severní Amerikakomerční nemovitosti zůstávají rozdělené. Kancelářské trhy v USA jsou v hlubokém útlumu – celonárodní míra neobsazenosti kanceláří dosáhla rekordních 20,7 % ve 2. čtvrtletí 2025, což je bezprecedentní přebytek prázdných prostor reuters.com. Ve velkých městech je situace ještě horší: v San Franciscu se neobsazenost kanceláří vyšplhala na ~27,7 % (oproti ~8,6 % před pandemií) reuters.com, zatímco na Manhattanu a v Charlotte se pohybuje kolem 23 % reuters.com. Trvalá práce na dálku a úsporná opatření firem vedly podle Moody’s Analytics k „strukturálnímu narušení“ v kancelářském sektoru reuters.com. Hodnota nemovitostí klesá, což zatěžuje pronajímatele a regionální banky, kterým do roku 2027 splatí kancelářské úvěry v objemu 290 miliard dolarů reuters.com. Vývojáři na to reagují změnou strategie – od přestavby kanceláří na byty (více než 149 milionů čtverečních stop určeno k novému využití) reuters.com až po upřednostňování žádanějších segmentů, jako je průmysl/logistika a rezidenční bydlení. Naproti tomu americké průmyslové a rezidenční nemovitosti zůstávají relativně odolné, podpořené nízkou neobsazeností a stabilním růstem nájmů m24sunshine.com. V Kanadě se investice do komerčních nemovitostí zpomalily, ale nezhroutily; neobsazenost prémiových kanceláří ve městech jako Toronto a Vancouver je zvýšená (~15 %), ale pod americkými maximy, zatímco průmyslové prostory jsou stále žádané díky růstu e-commerce. Celkově nálada na trhu v Severní Americe se v oblasti bydlení opatrně zlepšuje s poklesem sazeb, i když komerční segmenty procházejí bolestivou přizpůsobovací fází novým postpandemickým realitám.
Evropa: Zisky v bydlení vs. bolest v komerční sféře
Spojené království – Odolné ceny: Britský trh s nemovitostmi vykazoval překvapivou odolnost na začátku podzimu. Hypoteční poskytovatel Halifax oznámil, že ceny domů v srpnu vzrostly o 0,3 %, což je třetí po sobě jdoucí měsíční nárůst reuters.com. To znamená, že ceny jsou o 2,2 % vyšší než před rokem reuters.com, a dokonce překonaly odhady analytiků (kteří očekávali pouze +0,1% měsíční růst) reuters.com. Průměrný dům nyní stojí rekordních 299 331 liber reuters.com. Halifax to přičítá zlepšené dostupnosti a stabilní poptávce: po prudké korekci v roce 2024 vzrostly mzdy a hypoteční sazby se stabilizovaly, což umožnilo kupujícím vrátit se na trh. „Trh s nemovitostmi ukázal, že si s těmito výzvami dokáže poradit,“ uvedl ředitel hypoték společnosti Halifax a poznamenal, že „pomalý, ale stabilní růst“ cen by měl pokračovat, pokud ekonomické podmínky vydrží reuters.com. Ne všechny ukazatele však souhlasí: konkurenční poskytovatel Nationwide zaznamenal v srpnu pokles cen o 0,1 % reuters.com a počet transakcí zůstává pod úrovní před pandemií. Chování kupujících se změnilo – podle údajů Rightmove museli letos v létě prodávající snižovat nabídkové ceny více než obvykle, aby uzavřeli obchody reuters.com. A s možnou změnou vlády na obzoru, nejistota ohledně daňové politiky vrhá stín na trhy s luxusními nemovitostmi: průzkumy v oboru zjistily, že někteří kupující vyčkávají, protože se obávají, že příští rozpočet (očekávaný v listopadu) by mohl zvýšit daně z nemovitostí u luxusních domů reuters.com. Prozatím však britský trh s nemovitostmi vzdoruje gravitaci, k čemuž přispívá klesající inflace a pozastavení zvyšování sazeb Bank of England, což zlepšilo důvěru spotřebitelů.
Kontinentální Evropa – Pokles investic: Na druhé straně kanálu evropské nemovitostní trhy procházejí poklesem, zejména v komerčním sektoru. Objemy transakcí v roce 2025 prudce klesly. V 1. čtvrtletí činily celkové investice do evropských komerčních nemovitostí pouze 47,8 miliardy € – méně než polovina úrovně před třemi lety m24sunshine.com. Předběžná data za 2. čtvrtletí jsou ještě horší: přeshraniční investice meziročně klesly o ~20 % na pouhých 17,2 miliardy €, což je nejnižší hodnota za desetiletí a ukazuje na prudký ústup mezinárodních investorů m24sunshine.com. Příčiny: prudce rostoucí úrokové sazby a ekonomická nejistota. Evropská centrální banka drží sazby na cyklickém maximu 4,25 % (kvůli jádrové inflaci blízko 5 %), náklady na financování prudce vzrostly a nesoulad v cenových očekáváních zmrazil uzavírání obchodů m24sunshine.com. Potenciální kupci požadují výrazné slevy, ale mnoho prodávajících neustupuje – což vede k patové situaci a „nízké likviditě“ na celém trhu m24sunshine.com.
Sektorová divergence: Pokles evropského trhu s nemovitostmi není ve všech sektorech stejný. Kancelářské budovy a starší maloobchodní centra zaznamenávají pokles poptávky i hodnoty m24sunshine.com. Trvalý trend práce na dálku a růst e-commerce způsobily, že kanceláře a sekundární nákupní centra mají potíže přilákat nájemce. Například komerční prodeje v Německu klesly v 1. pololetí 2025 o další 2 %, čímž se prodloužil loňský pokles m24sunshine.com. Nicméně, světlé body zůstávají: logistické sklady, nájemní bydlení a hotely napříč Evropou si stále „udržují investiční atraktivitu“ m24sunshine.com. Tyto segmenty těží ze strukturálních trendů – logistika z přeskupování dodavatelských řetězců a e-commerce, rezidenční segment z chronického nedostatku bydlení a pohostinství z oživení cestovního ruchu. Velcí investoři, jako jsou private equity fondy, se skutečně přeorientovali na nákup skladů a bytových portfolií, protože je považují za příjmově odolnější vůči inflaci. Analytici společnosti Cushman & Wakefield uvádějí, že kapitálové hodnoty v prémiové logistice a rezidenčních nemovitostech již dosahují dna a mohly by se ve 2. pololetí 2025 stabilizovat, jakmile se ceny přizpůsobí cushmanwakefield.com.
Výhled: Evropská nálada na trhu s nemovitostmi je opatrně optimistická, že to nejhorší už pomalu odeznívá. S tím, jak obavy z recese ustupují (HDP eurozóny stále mírně roste) a ECB je pravděpodobně na vrcholu sazeb, některé oportunistické fondy hledají výhodné nákupy v přeprodaných trzích. Prognózy CBRE předpovídají postupné oživení v roce 2025, kdy by celkový výnos ze všech nemovitostí mohl být opět kladný (~7 % v roce 2025) mediaassets.cbre.com. Rizika však zůstávají vysoká – geopolitické napětí a přetrvávající vysoké náklady na financování by mohly oddálit oživení. V krátkodobém horizontu majitele nemovitostí čekají těžké časy: refinancování je drahé a hodnoty kancelářských věží ve městech jako Frankfurt a Amsterdam jsou oproti vrcholu v roce 2021 nižší o desítky procent. Nadcházející čtvrtletí prověří silně zadlužené evropské vlastníky nemovitostí (například několik německých a švédských realitních firem), kteří se budou snažit refinancovat nebo prodat aktiva na utlumeném trhu. Stručně řečeno, evropský trh s nemovitostmi je rozdělený – odolné trhy s bydlením jako ve Velké Británii a částech Francie opět mírně rostou reuters.com, ale investiční a komerční segmenty zůstávají v režimu vyčkávání a čekají na jasnější ekonomické signály a obrat v úrokovém cyklu.
Asie a Pacifik: Turbulence v Číně, cílený optimismus jinde
Čína – Krize a zásah: Obrovský čínský realitní sektor – dlouho motor růstu – zůstává v hluboké krizi. V posledních dnech celostátní prodeje a ceny nemovitostí nadále stagnují a potíže hlavních developerů se stupňují. Evergrande Group, kdysi největší čínský developer, byl formálně vyřazen z hongkongské burzy (k 25. srpnu) poté, co se mu nepodařilo vyřešit dluh ve výši 300 miliard dolarů thediplomat.com. Další gigant, Country Garden, varoval, že za první polovinu fiskálního roku 2025 vykáže ještě větší ztrátu, přičemž zisky byly vymazány 50% propadem dodávek bytových projektů reuters.com reuters.com. V první polovině roku dodal pouze ~74 000 domů, což je sotva polovina tempa z loňského roku reuters.com, což ukazuje, jak propad trhu s nemovitostmi zastavil peněžní toky. Country Garden již na konci roku 2023 nesplácel dluhopisy v zahraničí v hodnotě 11 miliard dolarů a jeho restrukturalizace dluhu ve výši 14,1 miliardy dolarů stále probíhá reuters.com. S tím, jak developerům chybí hotovost, zůstává nespočet projektů nedokončených, což podkopává důvěru kupujících a způsobuje pokles cen nových domů v mnoha městech.
V reakci na to Peking zvyšuje politickou podporu. Úřady uvolnily pravidla pro hypotéky (umožňují pobídky pro první kupce ve velkých městech) a mírně snížily úrokové sazby. Zejména Bloomberg uvedl, že regulátoři plánují mobilizovat státní podniky k nákupu neprodaných bytů od problémových developerů reuters.com. V rámci tohoto schématu by hlavní podniky centrální vlády a správci aktiv (jako China Cinda) mohli využít fond centrální banky ve výši 300 miliard ¥ na nákup přebytečných zásob reuters.com. To by snížilo nadbytek nabídky a poskytlo likviditu developerům. Navazuje to na iniciativu z roku 2022, kdy byli místní samosprávy a státní podniky povzbuzovány k nákupu bytového fondu s využitím refinančních nástrojů PBOC reuters.com. Ačkoli tato opatření pomáhají na okraji, důvěra zůstává vratká: investice do nemovitostí letos meziročně klesly o ~8 % a důvěra kupujících bytů je slabá ve všech městech kromě největších měst první úrovně. Analytici varují, že čínské problémy s nemovitostmi – vzniklé po zásahu proti dluhům developerů v roce 2021 – jsou dlouhodobou brzdou. „Jde o strukturální pokles, nikoli o cyklický výkyv,“ řekl jeden ekonom agentuře Reuters s tím, že růst městské populace zpomaluje a spekulační horečka se pravděpodobně nevrátí. Vláda čelí obtížnému balancování při stabilizaci trhu s bydlením (klíčového pro ekonomiku), aniž by zcela zachraňovala nezodpovědné developery.
Širší Asie – Smíšené štěstí: Mimo Čínu jsou trendy na trhu nemovitostí v Asii a Pacifiku optimističtější. Japonsko vyniká jako magnet pro investice. Tento týden evropský správce aktiv PATRIZIA oznámil velkou akvizici v Japonsku – rezidenční portfolio 14 nemovitostí v Tokiu, celkem ~800 bytových jednotek patrizia.ag patrizia.ag. S obsazeností 97 % a nájmy považovanými za 10 % pod trhem vidí Patrizia silnou „stabilitu příjmů a… příležitost k růstu příjmů prostřednictvím aktivní správy“, podle vedoucího japonské pobočky Masami Takizawy patrizia.ag patrizia.ag. Tato transakce (jedna z největších Patrizie v Japonsku) zdůrazňuje důvěru zahraničních investorů v nájemní bydlení v Tokiu, které těží z urbanizace a omezené nabídky. Japonské ultra-nízké úrokové sazby a rostoucí nájmy jej činí atraktivním ve srovnání s jinými trhy, kde jsou náklady na půjčky vysoké. Podobně Singapur a Jižní Korea zaznamenaly stabilní zájem o logistická a datová centra, i když vysoké sazby objemy částečně ochladily.
Austrálie & Indie: V Austrálii se příběh posouvá od boomu k umírnění řízenému politikou. Po rychlém růstu na začátku roku 2025 snížila Reserve Bank of Australia sazby třikrát (čímž se základní sazba do poloviny roku dostala na 3,60 % afr.com), aby podpořila ekonomiku při nízké inflaci. Trhy s bydlením v Sydney a Melbourne se od té doby stabilizovaly s mírným růstem cen, protože nižší sazby vyvažují opatrnost kupujících. Mezitím komerční nemovitosti v Indii ožívají díky silnému pronájmu kanceláří (zejména v IT centrech jako Bangalore) a prodeje rezidenčních nemovitostí dosáhly rekordních hodnot v hlavních městech díky silnému hospodářskému růstu.
Nově vznikající politická opatření: Aktivní jsou také regionální vlády. Jižní Korea připravuje opatření na zvýšení nabídky bydlení s cílem zkrotit ceny a pomoci mladým kupujícím (i když podrobnosti zatím nejsou známé) menafn.com menafn.com. A ve Vietnamu vláda uvolnila úvěry pro developerské firmy a kupující nemovitostí, aby zmírnila úvěrovou krizi v realitním sektoru. Celkově je výhled realitního trhu v Asii a Pacifiku dvourychlostní: prodloužený pokles v Číně brzdí regionální růst a poptávku po komoditách, ale ostatní trhy (Japonsko, Indie, jihovýchodní Asie) se ukazují jako relativně odolné díky cíleným stimulům a trvalé poptávce ve městech. Investoři jsou stále selektivnější – upřednostňují trhy s jasnějšími fundamenty nebo politickou podporou a vyhýbají se těm s vysokým zadlužením a nadbytkem nabídky.
Blízký východ: Žhavé trhy v Perském zálivu a nové reformy
Boom v Zálivu – Rekordní růst Dubaje: Pozornost realitního trhu na Blízkém východě se soustředí na mimořádný realitní boom v Perském zálivu, zejména v Dubaji. Realitní trh v emirátu láme rekordy v roce 2025, poháněný přílivem bohatství a investorů. Za prvních osm měsíců (leden–srpen) Dubaj zaznamenala přibližně 441,2 miliardy AED v prodejích nemovitostí (~120 miliard USD) instagram.com – což je částka převyšující celkové roční objemy předchozích let. Pouze ve 2. čtvrtletí 2025 bylo prodáno 51 000 domů, což je nejvyšší čtvrtletní objem v historii, podle Knight Frank bloomberg.com. Poptávka je široká – ultra-luxusní vily na Palm Jumeirah, moderní byty i prodeje bytů ve výstavbě zažívají boom. Růst cen v prémiových lokalitách dosahuje meziročně dvouciferných hodnot. Například ceny vil jsou podle realitních poradců přibližně o 16 % vyšší než před rokem a objem transakcí je meziročně vyšší asi o 30 %.
Tato bujarost „vyvolává obavy z dalšího krachu“, píše Bloomberg bloomberg.com. Zkušení pozorovatelé vidí paralely s rokem 2009, kdy v Dubaji praskla poslední realitní bublina. Známky přehřátí jsou zřejmé: nedávno se vila na Palm Jumeirah prodala za rekordních 170 milionů AED (~46 milionů USD) a vrátilo se rychlé přeprodávání jednotek ve výstavbě. Trh má však nyní některé nové opory – příliv dlouhodobých zahraničních rezidentů (prchajících před nestabilitou jinde) a relativně omezenou novou nabídku v prémiových lokalitách. Developeři také uvolňují projekty po etapách, aby lépe řídili zásoby. Analytici nabádají k opatrnosti, ale neočekávají okamžitý pád: „Tento cyklus je jiný – více koncových uživatelů, méně páky,“ poznamenává jedna místní makléřská společnost, i když připouští, že pokud globální sazby zůstanou vysoko a cena ropy klesne, trh s nemovitostmi v Dubaji by mohl ochladnout. Prozatím však zůstává dynamika silná: srpnové prodeje dosáhly 10,9 miliardy USD (o 13 % více než loni) díky letní nákupní horečce therealestatereports.com. Výnosy z pronájmu jsou stále atraktivní (~6–8 %), což láká institucionální investory. Přesto Dubajský pozemkový úřad zaregistroval spekulační horečku a zvažuje možná opatření, jako je zvýšení transakčních poplatků nebo úpravy pravidel pro rezidenty, aby zabránil přehřátí trhu.Saúdská Arábie – Otevírání se: V Saúdské Arábii je hlavním tématem regulační transformace. Dne 8. července vláda schválila přelomový zákon o vlastnictví a investicích do nemovitostí pro cizince, který dramaticky liberalizuje přístup cizinců na trh s nemovitostmi v Království natlawreview.com. S účinností od ledna 2026 zákon umožní zahraničním fyzickým i právnickým osobám vlastnit a investovat do nemovitostí ve vymezených zónách (které určí nově vzniklý Generální úřad pro nemovitosti) natlawreview.com. Zpočátku budou tyto zóny zahrnovat oblasti s vysokou poptávkou v Rijádu, Džiddě a dalších velkých městech. Platí určité podmínky – například zahraniční komerční investice musí být rozvojové projekty s kapitálem alespoň 30 milionů SAR (~8 milionů USD) a dokončené do 5 let natlawreview.com. Ale změna je významná: nahrazuje dvacet let starý restriktivní rámec a slaďuje se s cíli Saudi Vision 2030 na přilákání zahraničního kapitálu a odborných znalostí natlawreview.com. Cílem vlády je zvýšit nabídku nemovitostí a modernizovat sektor při zachování ochrany místních zájmů. Například cizincům bude i nadále převážně zakázáno vlastnit nemovitosti ve svatých městech Mekka a Medina natlawreview.com, a jednotliví cizinci si budou moci koupit dům pouze tehdy, pokud mají povolení k pobytu a získají souhlas ministerstva vnitra natlawreview.com. Zavádění bude probíhat postupně, přičemž regulátoři budou sledovat dopady na ceny a dostupnost bydlení pro Saúdy natlawreview.com. Reakce: Developerské společnosti a globální investoři nový zákon přivítali a označili jej za „game-changer“, který prohloubí trh. Analytici očekávají vlnu zahraničních investic do saúdských komerčních projektů (hotely, kanceláře, obchodní centra) po oznámení zón, ačkoli plný dopad se projeví v průběhu let.
Další regionální trendy: V celém Perském zálivu silné příjmy z ropy a hospodářský růst podporují realitní boom. Katar a Abú Dhabí také zaznamenávají růst cen, i když mírnější než Dubaj. Rijád zažívá stavební boom, protože hlavní město Saúdské Arábie přitahuje firmy v rámci iniciativy na relokaci podniků. Segment luxusních nemovitostí v celém regionu prosperuje – Dubaj vede v prodeji ultra-prémiových nemovitostí (Knight Frank ji označil za trh č. 1 v prodeji domů nad 10 milionů dolarů v roce 2025) a diplomatická čtvrť Rijádu a pobřežní projekty NEOM vzbuzují zájem. Mezitím Egypt čelí opačné situaci: měnová krize a reformy MMF utlumily jeho realitní trh, ceny domů v místní měně prudce rostou, ale investice zpomalují. V Izraeli ceny nemovitostí poprvé po letech klesly, asi o 2 % oproti vrcholům v roce 2024, protože vyšší úrokové sazby a politická nejistota snižují důvěru kupujících. Celkově je realitní příběh Blízkého východu na konci roku 2025 příběhem růstu a příležitostí v Perském zálivu, podpořených reformami a ekonomickou diverzifikací, v kontrastu s výzvami v ekonomikách pod tlakem.
Latinská Amerika: Vysoké sazby, velké plány a odolná poptávka
Brazílie – Navigace v úvěrové krizi: Brazílie, největší ekonomika Latinské Ameriky, se potýká s dopady vysokých úrokových sazeb na svůj bytový sektor. S referenční sazbou centrální banky Selic na úrovni 14,75 % – což je téměř dvacetileté maximum reuters.com – náklady na hypotéky prudce vzrostly, což utlumilo prodej a výstavbu domů. Situaci dále zhoršuje, že Brazilci vybírají peníze z tradičních spořicích účtů (hlavního zdroje financování bydlení), aby je investovali do výnosnějších produktů reuters.com. To vedlo k nedostatku financí pro úvěry na nemovitosti. V reakci na to guvernér centrální banky Gabriel Galipolo avizoval blížící se řešení: program „překlenovacího“ financování, který má usnadnit přechod na nový model financování bydlení reuters.com. Dne 5. září vysvětlil, že plán – vyvinutý s hlavními bankami, jako je státní Caixa – najde alternativní zdroje financování, které nahradí ubývající vklady na spořicích účtech reuters.com reuters.com. Cílem je využít jiné nástroje (možná kryté dluhopisy nebo více sekuritizace), aby developeři a kupci nemovitostí měli přístup ke kreditům, dokud sazby neklesnou. „Musíme přejít na nový systém,“ poznamenal Galipolo, protože finanční gramotnost a lepší investiční možnosti trvale změnily spořicí chování reuters.com. Povzbudivé je, že inflace v Brazílii klesla na jednocifernou hodnotu a centrální banka konečně začala snižovat sazby (v srpnu o 50 bazických bodů, další snížení se očekávají). Realitní sektor netrpělivě čeká na tato snížení sazeb, která by měla oživit aktivitu. Developeři uvádějí, že v polovině roku 2025 došlo k útlumu nových projektů, ale doufají, že nižší náklady na financování do konce roku uvolní zadrženou poptávku po bydlení – Brazílie má velkou mladou populaci a milionový bytový deficit.
Mexiko – Investiční boom a nearshoring: Výhled na nemovitostní trh v Mexiku je rozhodně býčí. Nedávná analýza předpovídá, že investice do nemovitostí dosáhnou 652 miliard pesos (38 miliard dolarů) do roku 2025, což odráží robustní roční růst kolem 15 % riotimesonline.com. Tento optimismus pohání několik faktorů. Za prvé, nearshoring výroby – když americké společnosti přesouvají dodavatelské řetězce blíže – rozproudil poptávku po průmyslových nemovitostech podél mexicko-americké hranice a v klíčových logistických uzlech. Průmyslová neobsazenost v horkých lokalitách jako Monterrey a Tijuana je pod 3 % a nájmy dosahují nových maxim, což vyvolává vlnu výstavby skladů a průmyslových parků. Za druhé, mexická vláda pod vedením prezidentky Claudie Sheinbaum (uvedena do úřadu koncem roku 2024) zahájila ambiciózní bytovou iniciativu. Cílem je postavit 1 milion nových domů během jejího funkčního období riotimesonline.com, se zaměřením na dostupné byty, což podnítilo aktivitu mezi developery. Federální bytové agentury (Infonavit a Fovissste) zvyšují objem úvěrů a v rozpočtu na rok 2025 byly zavedeny nové dotace pro nízkopříjmové kupce. Výsledkem je, že rezidenční výstavba by měla vzrůst o ~50 %: z 241 miliard ₱ v roce 2024 na 364 miliard ₱ v roce 2025 riotimesonline.com. „Odolnost“ je slovo, které analytici používají pro mexický trh – navzdory globálním výzvám jej podporuje domácí poptávka a zahraniční investice mexlaw.com. Přesto Mexiko čelí protivětrům: vysoké úrokové sazby (sazba Banxico je ~11,25 %) drží hypotéky drahé a politické přechody mohou zpomalit schvalování místních povolení (trh s bydlením v Mexico City je pomalý kvůli byrokratickým průtahům riotimesonline.com). Navíc omezení v energetické infrastruktuře zpomalila růst v některých průmyslových koridorech riotimesonline.com. Přesto je celkový příběh pozitivní: mezinárodní investoři nalévají prostředky do mexických realitních investičních fondů a developerů, sázejíce na trvalou poptávku ze strany výroby a rostoucí střední třídy. Relativní stabilita pesa a blízkost Mexika k americkému trhu zvyšují jeho atraktivitu.
Andská oblast a Jižní kužel: Jinde v Latinské Americe jsou trendy více lokalizované. Chile a Kolumbie zaznamenaly ochlazení trhu s bydlením kvůli vyšším úrokovým sazbám a inflaci, ale nyní již mají vrchol inflace za sebou, což by mohlo jejich trhy v roce 2025 oživit. Argentina uprostřed hospodářských potíží a inflace přes 100 % má zmrazený formální trh s nemovitostmi – transakce probíhají v hotovosti, nebo vůbec – čeká se na výsledek nadcházejících voleb a případnou dolarizaci. Peru čelí zpomalení výstavby v souvislosti s politickou nejistotou. Na druhou stranu Panama hlásí po pandemii oživení komerčních nemovitostí (kanceláře a maloobchod) díky své roli regionálního obchodního centra a karibské trhy (jako Dominikánská republika a Kostarika) těží z turismu a nákupů nemovitostí cizinci, zejména v letoviscích a přímořských oblastech. Shrnutí: realitní trh Latinské Ameriky je rozdělený: ekonomiky s vyššími sazbami vyčkávají, zatímco Mexiko (a do jisté míry Brazílie, až sazby klesnou) vynikají jako příběhy růstu využívající strukturální trendy.
Afrika: Domácí kapitál roste navzdory ekonomickým potížím
Panafrický posun – domácí investoři přebírají iniciativu: Výrazným trendem v africkém realitním sektoru letos je nárůst domácích institucionálních investic. Historicky se rozvoj nemovitostí v Africe silně spoléhal na zahraniční kapitál nebo rozvojové financování, ale to se mění. „Penzijní fondy a místní správci aktiv se konečně zapojují do hry,“ vysvětlil Niyi Adeleye ze Standard Bank propertywheel.co.za. Například nigerijské penzijní fondy zvýšily svou alokaci do nemovitostí přibližně o 418 % v 1. pololetí 2025 ve srovnání s 1. pololetím 2024 propertywheel.co.za. Přestože jde o nízkou základnu (asi 9 milionů USD na 51 milionů USD), je to významný skok, který odráží nově nabytou důvěru v nemovitosti jako stabilní, příjmy generující třídu aktiv. Tento příliv dlouhodobého domácího kapitálu pomáhá nastartovat projekty a mohl by snížit závislost na nestabilním zahraničním financování propertywheel.co.za. Podobně ve východní Africe keňské a rwandské penzijní fondy zkoumají investice do nemovitostí, jako je dostupné bydlení a komerční projekty. Nadcházející Africa Property Investment Summit (18.–19. září v Kapském Městě) má tento trend zdůraznit a ukázat, jak domácí kapitál „pohání udržitelný růst“ a dokonce nahrazuje některé mezinárodní investory propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Toto zrání investičního ekosystému – kdy místní banky a fondy poskytují trvalý kapitál – je příslibem pro vznik odolnějších realitních trhů na kontinentu propertywheel.co.za.
Jihoafrická republika – Uvolňování sazeb, pomalé oživení: Jihoafrická republika, nejrozvinutější trh kontinentu, zaznamenává opatrný obrat díky uvolnění úrokových sazeb. Jihoafrická rezervní banka snížila repo sazbu o 100 bazických bodů od konce roku 2024 (z 8,25 % na 7,25 % do poloviny roku 2025 a na 7,00 % do září) privateproperty.co.za. Základní úroková sazba nyní činí 10,5 %, oproti 11,75 % dříve ooba.co.za. Tyto škrty – umožněné poklesem inflace zpět do cílového pásma 3–6 % – se začínají promítat do sektoru nemovitostí. Hypoteční sazby mírně klesají, což nepatrně zlepšuje dostupnost bydlení. Přesto zůstává trh s bydlením pod tlakem. Jak uvádí Global Property Guide, poptávka je utlumená kvůli „trvale vysoké nezaměstnanosti a stagnující ekonomice,“ a ceny nemovitostí v reálném vyjádření stagnují nebo klesají globalpropertyguide.com. Jihoafričtí spotřebitelé jsou finančně napjatí a banky zpřísnily úvěrové standardy po předchozím cyklu zvyšování sazeb. Objemy prodejů rezidenčních nemovitostí se zlepšují jen mírně oproti slabým úrovním roku 2024 a developeři hlásí potíže se zahajováním nových projektů (zejména v segmentu dostupného bydlení) kvůli stále vysokým nákladům na financování a nedostatkům v městských službách. Jednou ze změn je rostoucí preference menších, energeticky úsporných domů, protože služby selhávají – výpadky elektřiny (load-shedding) způsobily, že prvky jako solární panely a měniče jsou na trhu s bydlením velmi žádané, což ovlivňuje ceny i poptávku.
V komerční sféře Jihoafrická republika kopíruje globální trendy: kancelářské prostory v centrech měst (např. Johannesburg CBD) mají vysokou neobsazenost (v rozmezí 15–20 %) kvůli pokračujícímu zmenšování firem, zatímco logistické a průmyslové nemovitosti prosperují díky e-commerce a obchodu. Nedávná konzultační zpráva uvádí, že obsazenost skladů dosahuje přes 83 % na klíčových afrických trzích, přičemž Jihoafrická republika má jedny z nejvyšších průmyslových nájmů a výnosů (~8% kapitalizační sazby) na kontinentu consultancy.africa. Maloobchodní nemovitosti jsou rozdělené: prémiová nákupní centra se po covidu zotavila s rostoucí návštěvností, ale sekundární maloobchodní centra mají potíže, protože spotřebitelé omezují výdaje.
Rozvíjející se trhy a příležitosti: Napříč Afrikou jsou některá města označována jako „města, která je třeba sledovat“ pro investice do nemovitostí v roce 2025. Průzkum společnosti Estate Intel uvedl Nairobi, Lagos, Accru, Kigali a Johannesburg jako hlavní tipy díky urbanizaci a růstovým vyhlídkám estateintel.com. Například v Nairobi roste poptávka po moderních logistických parcích a bydlení pro střední třídu, Lagos má rozjetý maloobchodní a smíšený developerský trh a stabilita Kigali přitahuje zahraniční investory do dostupného bydlení. Poptávka po bydlení zůstává obrovská v Africe – na kontinentu s odhadovaným deficitem 50 milionů bytových jednotek. Vlády si toho všímají: Keňa právě spustila kontroverzní daň na bydlení na financování nových dostupných domů (i když čelí odporu) a nová nigerijská vláda dává prioritu reformě financování bydlení, aby umožnila více hypoték. V Nigérii Asociace developerů nemovitostí hlásí zvýšenou aktivitu, protože nová vláda se snaží omezit inflaci a stabilizovat měnu, což by v případě úspěchu mohlo uvolnit financování bydlení. Navíc REITs (Real Estate Investment Trusts) pomalu rostou – nigerijský REIT trh dosáhl hodnoty přibližně 600 milionů dolarů v aktivech, což je druhý největší v Africe po Jihoafrické republice instagram.com, a nabízí nový investiční nástroj.
Výzvy: Navzdory pozitivním signálům přetrvávají v mnoha afrických realitních trzích výzvy jako volatilita měn, politická rizika a nedostatečná infrastruktura. Náklady na financování jsou vysoké (místní úrokové sazby v Nigérii a Ghaně přesahují pro developery 20 %) a důvěra investorů může být křehká. Přesto zvýšená role domácího kapitálu a postupné ekonomické reformy signalizují zrání trhu. Jak jeden z expertů poznamenal, vstup penzijních fondů a místních institucí „signalizuje zrající investiční ekosystém“, což pravděpodobně přinese větší stabilitu, lepší správu a dlouhodobější horizonty do afrického realitního trhu propertywheel.co.za. Do budoucna jsou zainteresované strany opatrně optimistické, že rok 2025 by mohl znamenat bod obratu, kdy africké trhy s nemovitostmi začnou využívat svůj obrovský potenciál s větší soběstačností a odolností.
Zdroje:
- Reuters – Pokles hypotečních sazeb v USA & nálada na trhu s bydlením ainvest.com reuters.com; Data z trhu v Torontu reuters.com reuters.com
- Reuters – Index Halifax ve Velké Británii & analýza reuters.com reuters.com; Pokles investic do evropských komerčních nemovitostí m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – varování před ztrátou Country Garden, čínští developeři reuters.com reuters.com; Bloomberg – boom prodejů v Dubaji a obavy z krachu bloomberg.com bloomberg.com; saúdskoarabský zákon o zahraničním vlastnictví natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – poznámky k financování bydlení v Brazílii reuters.com reuters.com; Rio Times – projekce investic v Mexiku riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – nigerijské penzijní fondy & místní kapitál propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – podmínky na trhu v JAR globalpropertyguide.com; snížení sazeb SARB privateproperty.co.za.
