Je globální realitní boom u konce? Raketově rostoucí ceny a vysoké úrokové sazby zatěžují kupce

• Bydlení v USA: Prodeje stávajících domů v srpnu klesly na tempo 4,00 milionu (v ročním přepočtu) reuters.com – což je historicky nízká úroveň – zatímco prodeje nových domů nečekaně vyskočily o 20,5 % na tempo 800 000, což je nejsilnější hodnota od začátku roku 2022 reuters.com. Hypoteční sazby mírně klesly (30letá fixní kolem 6,3 %) po zářijovém snížení sazeb Fedem, ale zůstávají mnohem vyšší než minima z doby pandemie reuters.com reuters.com.
• Nedostatek nabídky: Stavebníci čelí přebytku zásob. Zahájení výstavby rodinných domů v USA v srpnu kleslo o 7,0 % na 890 000 jednotek (sezónně očištěné roční tempo), což je nejméně od jara 2023 reuters.com. Ekonom Santanderu Stephen Stanley varuje, že stavebníci musí „zatnout zuby a omezit“ nové projekty po 18 měsících nadbytku neprodaných domů reuters.com. V Evropě je patrný podobný trend: BNP Paribas hlásí v 1. pololetí 2025 pokles nových stavebních povolení o 19 % realestate.bnpparibas.com, což omezuje budoucí nabídku. Nedostatečná nabídka vyhnala nájmy na rekordní úrovně – zpráva uvádí, že evropské nájmy dosáhly „nových rekordních maxim“ kvůli nedostatku nabídky realestate.bnpparibas.com – a míra neobsazenosti nájemních bytů v USA zůstává blízko historických minim.
• Centrální banka a kroky v oblasti politiky: Koncem září byla přijata hlavní opatření zaměřená na stabilizaci trhu s bydlením. Federální rezervní systém USA snížil svou klíčovou sazbu o 25 bazických bodů (na 4,00–4,25 %) poprvé v roce 2025 reuters.com, což mírně snížilo hypoteční sazby reuters.com. Čínská centrální banka překvapila trhy 24. září agresivním uvolněním: snížila referenční úrokové sazby (např. o 20–30 bazických bodů u Loan Prime Rate), snížila povinné minimální rezervy bank o 50 bazických bodů (uvolnila ~¥1 bilion likvidity) a snížila hypoteční sazby o 50 bazických bodů pgim.com. Peking také snížil požadované akontace na druhé bydlení a nabídl refinanční prostředky na vyčištění neprodaných zásob. Mezitím vietnamská vláda nařídila zvýšení výstavby bytů a levnější hypotéky, aby zmírnila letošní nárůst cen o 5,6 % reuters.com. (Indická centrální banka letos snížila sazby o 100 bazických bodů na 5,50 %, ale analytici uvádějí, že ceny domů — které vzrostly o ~7–8 % — stále převyšují příjmy reuters.com reuters.com.)
• Hlavní obchody: Investoři přetvářejí trh. Společnost Compass Inc. souhlasila s koupí konkurenta Anywhere Real Estate za 1,5 miliardy dolarů v akciích bloomberg.com, čímž vznikne největší americká rezidenční realitní kancelář. Rithm Capital (hypoteční finanční společnost) platí 1,6 miliardy dolarů za Paramount Group, newyorský kancelářský REIT reuters.com, což je sázka na zlepšení základních ukazatelů kancelářského trhu. Dohoda o Paramount oceňuje společnost s ~10% slevou oproti její nedávné ceně reuters.com, což odráží přetrvávající skepsi v kancelářském sektoru. Tyto transakce ukazují, kam směřují velké peníze: přizpůsobují se nízkým sazbám a zlevněným cenám a sázejí na budoucí oživení.
• Globální trendy na trhu: V Evropě a Asii je situace smíšená. Průzkum agentury Reuters zjistil, že ceny domů v Německu vzrostou přibližně o 3,0 % v roce 2025 (po dvou letech poklesu) reuters.com, a průměrné ceny ve městech po celé Evropě rostou (v 1. čtvrtletí 2025 vzrostly přibližně o 5,5 % realestate.bnpparibas.com). Pokles počtu stavebních povolení v Evropě však naznačuje, že nabídka bude v budoucnu ještě omezenější. Ve Velké Británii průzkumy ukazují zpomalování prodeje a mírnější růst nájmů (Zoopla uvádí meziroční růst nájmů pouze o +2,4 %, což je nejpomalejší tempo za poslední čtyři roky). V Indii silná poptávka tlačí ceny vzhůru: analytici předpovídají růst o +6,3 % v roce 2025 a +7,0 % v roce 2026 reuters.com, což je výrazně nad úrovní obecné inflace. Vzhledem k tomu, že výstavba výrazně zaostává za růstem populace (Indii chybí přibližně 10 milionů cenově dostupných bytů), stále více lidí si byty pronajímá. Odborníci oslovení agenturou Reuters předpovídají, že městské nájmy v Indii v příštím roce vzrostou přibližně o 5–8 % reuters.com. Údaje japonské vlády ukazují, že ceny pozemků v celé zemi vzrostly v polovině roku 2025 o 1,5 % (čtvrtý meziroční nárůst) nippon.com, a investice do městských bytů zvyšují hodnotu pozemků v Tokiu, což odráží stále nízké hypoteční sazby a poptávku v oblasti cestovního ruchu. Celkově většina trhů hlásí silnou poptávku a rostoucí ceny navzdory vyšším nákladům na financování.
• Krize dostupnosti: Ve všech ohledech se bydlení stalo dramaticky méně dostupným. Analýza MMF zjistila, že v průměru jsou nyní domy méně dostupné než na vrcholu bubliny v letech 2007-08 imf.org. Například údaje MMF ukazují, že index dostupnosti bydlení v USA klesl z přibližně 150 v roce 2021 na středních 80 v roce 2024, zatímco index ve Velké Británii klesl ze 105 na nízkých 70 imf.org. Odborníci upozorňují na toto sevření: Lawrence Yun z NAR říká, že prodeje domů jsou „pomalé… kvůli vysokým hypotečním sazbám a omezené nabídce“ reuters.com. James Knightley z ING varuje, že s napětím na trhu práce „bychom mohli začít vidět některé nucené prodeje“ – ale mezitím „koupě domu bude pro většinu mladých Američanů ještě dlouho nedosažitelná“ reuters.com. V Indii jeden analytik poznamenává, že boom financování způsobil, že bydlení je tak nedostupné, že typický věk kupujícího vzrostl ze 40 na 45 let reuters.com. Výsledkem jsou rekordní počty nájemníků v mnoha zemích a rostoucí společenské obavy: vlády v zemích jako USA, Velká Británie, Francie a Kanada diskutují o větších dotacích na bydlení nebo zvýšení nabídky, aby zmírnily tuto krizi.
• Prognózy a výhled: Shoda mezi analytiky je, že v příštím období lze očekávat pouze mírný růst cen. Američtí analytici trhu s bydlením předpovídají růst cen v nízkých jednotkách procent: průzkumy agentury Reuters odhadují, že ceny domů v USA v roce 2025 vzrostou přibližně o 2–3 % reuters.com, přičemž prodeje stávajících domů se budou pohybovat kolem 4,0–4,1 milionu ročně až do roku 2026 reuters.com. Podobně se očekává, že ceny v Německu příští rok vzrostou asi o 3,0 % reuters.com a v roce 2026 by mohly dále růst, zatímco ceny domů v Indii mohou vzrůst o přibližně 6–7 % reuters.com. Očekává se, že hypoteční sazby klesnou jen mírně (Fannie Mae předpokládá průměrnou 30letou sazbu kolem 6,3 % v roce 2025), takže financování zůstane překážkou. Většina hlavních analytiků (od Fannie Mae po Goldman Sachs) zdůrazňuje, že poptávka zůstane utlumená kvůli vysokým nákladům na úvěry a napjatým rozpočtům. Stručně řečeno, výhled je na pomalejší, chladnější trh: nečeká se žádný krach, ale ani návrat k růstu z dob konjunktury. Odborníci z oboru radí kupujícím sledovat měnící se politiku (další snižování sazeb nebo stimuly) a národní prognózy analytiků – například NAR nyní očekává, že medián cen domů v USA bude v roce 2025 kolem 410 000 USD (asi +2 % meziročně) – při orientaci na trhu.

Zdroje: Zprávy a analýzy od Reuters, MMF/Světové banky a výzkumných realitních firem reuters.com reuters.com realestate.bnpparibas.com reuters.com reuters.com imf.org reuters.com bloomberg.com (citace odkazují na původní zprávy).