- Hypoteční sazby v USA prudce klesají: Průměrné 30leté hypoteční sazby dosáhly 11měsíčního minima (~6,35 %) uprostřed rostoucích sázek na snížení sazeb Federálního rezervního systému, což podnítilo nejsilnější nárůst žádostí o hypoteční úvěry za více než čtyři roky freddiemac.com. Kupující se opatrně vracejí na trh, jak se náklady na financování snižují.
- Krize bydlení v Evropě: Lídři EU varují, že „nejde jen o krizi bydlení… ale o sociální krizi“, a slibují Plán dostupného bydlení, protože ceny domů od roku 2015 vzrostly o více než 20 %, zatímco počet stavebních povolení klesl o 20 % housing.ec.europa.eu. Ve Velké Británii došlo v srpnu k nejširšímu poklesu cen za posledních 18 měsíců, protože vysoká inflace a nejistota ohledně sazeb oslabují poptávku kupujících reuters.com.
- Asie smíšeně – Indie roste, Čína klesá: Ceny domů v Indii letos vzrostou asi o 6,3 % (rychleji, než se čekalo) díky bohatým kupujícím, i když nabídka dostupného bydlení klesá reuters.com reuters.com. Mezitím pokles čínského trhu s nemovitostmi přetrvává – úřady v Pekingu a Šanghaji uvolnily limity pro nákup nemovitostí, aby oživily poptávku reuters.com reuters.com, přičemž analytici očekávají další podpůrná opatření v oblasti bydlení reuters.com.
- Boom na Středním východě: Nemovitostní trh v Abú Dhabí je na vzestupu – počet transakcí vzrostl v 1. čtvrtletí 2025 o 34,5 % gulfnews.com – podpořen globálními investory a projekty ekonomické vize. Saúdská Arábie schválila průlomový zákon, který od roku 2026 otevře vybrané realitní zóny zahraničnímu vlastnictví nemovitostí cbnme.com, což má „připravit cestu pro významné mezinárodní investice“ cbnme.com.
- Rozdíly v komerčních nemovitostech: Průmyslové a logistické nemovitosti zůstávají odolné (skladové prostory mají historicky nízkou neobsazenost a nájmy rostou) a retail/hotelnictví se zotavily, přičemž obsazenost hotelů je nyní jen o 0,6 % nižší než před pandemií primior.com. Ale kancelářské trhy po celém světě čelí problémům: neobsazenost kanceláří v USA dosáhla rekordních ~20 % reuters.com a evropský investiční trh uvízl v „zombielandu… žádné oživení, uvízlá aktiva, žádná likvidita,“ varoval jeden zástupce fondu reuters.com.
- Luxusní a prémiové segmenty vzdorují gravitaci: Trh s luxusními nemovitostmi prosperuje navzdory celkovému zpomalení. V Kolumbii se v novém luxusním komplexu v Bogotě prodalo 90 % jednotek před výstavbou za rekordní ceny (přes 6 000 $ za m²) – dokonce více než v luxusních čtvrtích Mexico City nebo Ria bloomberg.com. A ve světových metropolích trofejní aktiva (od luxusních bytů po prémiové kanceláře) nadále přitahují kupce hledající bezpečné investice.
Severní Amerika: Oživení bydlení díky optimismu ohledně sazeb
Ochladnutí tempa zvyšuje důvěru v bydlení: Ve Spojených státech náklady na hypotéky prudce klesly v očekávání, že Federální rezervní systém konečně sníží úrokové sazby. Průměrná 30letá fixní hypotéka klesla na 6,35 % (nejníže od října 2024), což znamená největší týdenní pokles za poslední rok freddiemac.com. „Hypoteční sazby míří správným směrem a kupující si toho všimli,“ uvedli analytici Freddie Mac, protože žádosti o koupi domů vzrostly nejrychleji meziročně za poslední čtyři roky freddiemac.com. Tento pokles nákladů na půjčky – podpořený 94% tržní pravděpodobností snížení sazeb Fedem příští týden aljazeera.com – přináší kupujícím po dlouhém letním útlumu záblesk úlevy.
Objevuje se trh kupujících: Vyšší úrokové sazby na začátku letošního roku ochladily aktivitu a mnoho prodávajících zůstalo bez nabídek. V některých amerických městech nedostatek kupujících nemovitostí nutí snižovat ceny nebo dokonce vede majitele k tomu, že stahují nabídky, což konečně převrací vyjednávací sílu zpět na stranu kupujících. Celostátní nabídka zůstává omezená, ale nárůst tlaku na dostupnost bydlení (kvůli cenám a sazbám) zjevně omezil poptávku. Nyní, když je financování o něco levnější, realitní makléři hlásí obnovený zájem – kupující však zůstávají opatrní kvůli ekonomickým nejistotám, jako je přetrvávající inflace. „Trh s bydlením jasně pociťuje dopady pokračující nejistoty,“ poznamenal Tarrant Parsons z Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) s odkazem na obavy z širšího ekonomického a fiskálního výhledu, které „zatěžují důvěru“ reuters.com. V Kanadě přetrvávají podobné trendy: hlavní trhy jako Toronto zaznamenaly v pozdním létě stagnaci prodejů, protože kupující čekali na snížení sazeb reuters.com.
Stres v komerčních nemovitostech: Obraz komerčních nemovitostí v Severní Americe je rozdělený. Byty a průmyslové objekty zůstávají stabilní – nájmy v amerických bytových domech opět pomalu rostou a obsazenost skladů zůstává blízko historických minim kolem ~6-7 % primior.com. Ale kancelářský sektor je v dobře zdokumentované krizi. Práce na dálku a hybridní režim zvýšily průměrnou neobsazenost kanceláří v USA na 20,7 % celostátně (rekordní hodnota) reuters.com, přičemž technologická centra jako San Francisco zaznamenávají ohromujících 27,7 % neobsazených kanceláří – trojnásobek předpandemické úrovně reuters.com. I kanceláře v centru New Yorku jsou téměř z 23 % prázdné reuters.com. Tento přebytek nevyužitých pracovních prostor „vysílá silné ekonomické otřesy“ do měst reuters.com, snižuje hodnotu nemovitostí a zatěžuje regionální banky vystavené kancelářským úvěrům. Pronajímatelé, kterým se blíží splatnost dluhů, se musí vypořádat s 290 miliardami dolarů kancelářských hypoték splatných do roku 2027 za vyšších nákladů na refinancování reuters.com. V tomto obtížném prostředí mnoho vlastníků a věřitelů sahá po prodloužení nebo restrukturalizaci, aby se vyhnuli nesplácení. Jediným pozitivem je, že probíhá „útěk za kvalitou“ reuters.com, kdy firmy konsolidují své sídlo do špičkových budov (které si udržují vyšší obsazenost a nájmy), zatímco starší kanceláře chátrají. Celkový výhled je však opatrný – analytici z oboru říkají, že zotavení kancelářského trhu bude dlouhé a nerovnoměrné, a bude záviset na širších trendech návratu do kanceláří a ekonomické stabilitě.
Evropa: Bytová krize a stagnující investice
Dostupnost bydlení na bodu zlomu: Evropa otevřeně přiznává nouzový stav v oblasti dostupnosti bydlení. Ve svém projevu o stavu Unie dne 10. září prezidentka Evropské komise Ursula von der Leyen litovala, že pro příliš mnoho Evropanů se „domov stal zdrojem úzkosti“ místo jistoty housing.ec.europa.eu. Uvedla, že náklady na bydlení vzrostly o více než 20 % od roku 2015, zatímco výstavba nových domů výrazně zaostává (počet stavebních povolení klesl za pět let o 20 %) housing.ec.europa.eu. „Tohle je víc než jen krize bydlení – je to sociální krize… která trhá na kusy sociální strukturu Evropy,“ varovala von der Leyen housing.ec.europa.eu. Brusel plánuje do konce roku představit první evropský plán dostupného bydlení, jehož cílem je zmírnit pravidla státní podpory pro podporu bydlení, omezit byrokracii při nové výstavbě a dokonce regulovat krátkodobé pronájmy, které snižují nabídku housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Po celé EU se svolává summit o bydlení, aby se tato otázka dostala na vrchol agendy housing.ec.europa.eu.
V několika evropských zemích již dochází k cenovým korekcím. Britský trh s nemovitostmi výrazně ochladl pod tíhou 14 po sobě jdoucích zvýšení sazeb Bank of England. V srpnu ceny domů ve Velké Británii zaznamenaly nejrozšířenější pokles za poslední rok a půl, podle průzkumu RICS reuters.com. Počet nových poptávek kupujících i objem prodejů klesly na nejnižší úroveň od poloviny roku 2020 reuters.com. „S klesající poptávkou kupujících a úbytkem dohodnutých prodejů trh s nemovitostmi zjevně pociťuje dopady přetrvávající nejistoty,“ uvedl analytik RICS Tarrant Parsons a poznamenal, že pochybnosti ohledně ekonomiky a budoucího vývoje úrokových sazeb oslabují důvěru reuters.com. Vytrvalá inflace (UK CPI ~6,7 % v srpnu) a rostoucí náklady na hypotéky posunuly dostupnost bydlení na hranici – kupní síla typického britského kupujícího se natolik snížila, že se nyní očekává skokový růst nájmů (čistě +27 % odhadců předpokládá další růst nájmů, protože potenciální kupci zůstávají v nájmu) reuters.com. Jinde, Německo – největší ekonomika EU – také pociťuje dopady: počet transakcí s nemovitostmi klesl a ceny jsou přibližně o 6 % nižší než na vrcholu, což přimělo Berlín zvažovat pobídky pro kupující. Švédsko, Irsko a další země, které zaznamenaly výrazné zisky během pandemie, rovněž zaznamenaly v roce 2025 pokles cen v důsledku vyšších úrokových nákladů.
Trh investic „Zombieland“: Na trhu komerčních nemovitostí v Evropě je očekávané oživení tlumené. Po výrazném poklesu v letech 2020–2022 vystřídal počáteční optimismus začátku roku 2025 pochmurná realita – objem transakcí zůstává poblíž desetiletých minim, protože kupující a prodávající se stále nemohou dohodnout na ceně. Do 2. čtvrtletí 2025 přeshraniční investice do nemovitostí v Evropě/Blízkém východě/Africe meziročně klesly přibližně o 20 %, což je nejhorší výsledek za poslední dekádu reuters.com. Mnoho obchodů je pozastaveno, pokud prodávající nepřistoupí na slevy. „Máme tu ‘zombieland’… žádné oživení, uvízlá aktiva, žádná likvidita se nevrací,“ řekl Sebastiano Ferrante, šéf evropských nemovitostí ve fondu PGIM, když popisoval stagnující trh reuters.com. Potenciální kupci jsou opatrní kvůli slabému hospodářskému růstu a výnosnějším alternativám (soukromé úvěrové fondy nyní v Evropě získávají mnohem více prostředků než reality) reuters.com.
Největší napětí je patrné v segmentech kancelářských a maloobchodních nemovitostí. Například v Německu došlo v první polovině roku 2025 k dalšímu poklesu prodeje komerčních nemovitostí o 2 % reuters.com, a ikonické nemovitosti jako problémový mrakodrap Trianon ve Frankfurtu jsou nabízeny k nucenému prodeji jako test zájmu trhu reuters.com. Hodnoty sekundárních kanceláří a starších nákupních center klesly a i atraktivní sektory jako datová centra ochladly reuters.com. Přesto existují určité světlé výjimky: dobře pronajaté logistické areály a portfolia nájemního bydlení zůstávají žádané, protože investoři sází na strukturálně nedostatečně zásobené segmenty reuters.com. Špičkové (“trofejní”) kancelářské budovy v prémiových městských lokalitách si také drží hodnotu – jejich neobsazenost je výrazně nižší (často o 5 procentních bodů pod tržním průměrem) a nájmy za nejlepší prostory stále rostou primior.com. „V některých částech trhu je oživení v plném proudu… nicméně existují nemilované typy aktiv s téměř nulovou likviditou a čeká je ještě větší bolest,“ poznamenala Cecile Retaureau z investiční divize Phoenix Group a varovala, že evropské oživení bude velmi nerovnoměrné reuters.com.
Asie a Pacifik: Pokles Číny vs. růst Indie
Čína uvolňuje omezení v oblasti nemovitostí: Dříve nezastavitelný čínský realitní sektor zůstává klíčovým slabým místem její ekonomiky, která se nyní nachází v několikaletém útlumu poznamenaném dluhovými krizemi developerů a slábnoucí důvěrou kupujících. Ve snaze podpořit poptávku po bydlení začaly úřady ve velkých městech uvolňovat přísná pravidla pro nákup. Koncem srpna Šanghaj zmírnila omezení tak, že oprávněné rodiny (a dokonce i jednotlivci, kteří jsou nyní považováni za rodiny) mohou koupit více než jeden dům v příměstských oblastech mimo vnější okruh reuters.com. Peking přijal podobná opatření, například umožnil svobodným osobám kvalifikovat se jako kupující prvního bydlení – což je součást širší změny politiky na podporu prodeje. Tato místní opatření následovala po výzvách centrální vlády k podpoře „rozumných“ potřeb v oblasti bydlení. Dopad je zatím mírný: Zářijová data (která budou brzy zveřejněna) by měla ukázat mírné oživení prodeje ve velkých městech, ale ceny na celostátní úrovni jsou stále pod tlakem. Tvůrci politik naznačili, že přijde další pomoc – čínské ministerstvo financí tento týden ujistilo, že existuje „dostatečný prostor“ pro fiskální podporu a že rizika spojená s krizí v oblasti nemovitostí jsou zvládnutelná, což naznačuje možnou novou vlnu výdajů nebo stimulů v oblasti bydlení reuters.com reuters.com. Trhy také sledují Čínskou lidovou banku, která snížila hypoteční sazby a mohla by je dále uvolnit, pokud by snížení sazeb v USA snížilo tlak na jüan reuters.com. Cílem je zajistit měkké přistání: úředníci chtějí stabilizovat ceny nemovitostí a náladu na trhu, aniž by znovu zažehli spekulační bublinu. S některými velkými developery v restrukturalizaci (a Country Garden těsně unikající platební neschopnosti) je obnova důvěry zásadní. Jakýkoli trvalý obrat může přijít až později v roce 2025 – předpovědi S&P naznačují, že prodeje nemovitostí v Číně by mohly najít dno ve druhé polovině 2025, jakmile bude městská nabídka absorbována bloomberg.com.
Indický realitní cyklus růstu a obavy z dostupnosti bydlení: Na rozdíl od toho indický realitní trh zažívá výrazný vzestup – ovšem s vlastními riziky. Nový průzkum agentury Reuters mezi odborníky na nemovitosti ukazuje, že ceny domů v Indii by měly v roce 2025 vzrůst o 6,3 % a v roce 2026 o dalších 7,0 % reuters.com, což překonává jak loňský růst, tak předchozí prognózy. Tento růst je tažen především horním segmentem trhu: poptávka po prémiových a luxusních domech ve velkých městech prudce roste díky rostoucím příjmům bohatých a přílivu investic od NRI (Indů žijících v zahraničí). Současně se nabídka dostupného bydlení zmenšila – Indie dnes čelí nedostatku asi 10 milionů dostupných domů, přičemž tento deficit by se mohl do roku 2030 ztrojnásobit, pokud budou současné trendy pokračovat reuters.com. Výsledkem je dvourychlostní trh. „Zisky stále více získává malý segment populace… ti na spodní straně pyramidy jsou znevýhodněni,“ poznamenal Ajay Sharma, výkonný ředitel Colliers India reuters.com. Uvedl, že ačkoli indická ekonomika rychle roste (7,8 % v minulém čtvrtletí) reuters.com, příjmy střední třídy stagnují, což činí vlastnictví domu pro miliony městských migrantů nedosažitelným. Mnozí jsou tak nuceni bydlet v pronájmu, což následně žene městské nájmy nahoru o 5–8 % ročně – tedy rychleji než obecná inflace reuters.com. „Jak klesá dostupnost bydlení v centrálních i okrajových částech měst, více lidí si pronajímá – a jak roste počet nájemníků, rostou i nájmy,“ vysvětlil Sharma začarovaný kruh reuters.com. Analytici varují před dlouhodobými důsledky, pokud se propast v dostupnosti bydlení prohloubí. „Po finanční revoluci v realitách jsme dostupnost nezlepšili; naopak jsme ji zhoršili,“ řekl Pankaj Kapoor z Liases Foras a upozornil, že průměrný věk prvokupce v Indii se zvýšil o více než deset let, z raných třiceti na středních čtyřicet reuters.com. Aby tomu čelili, zavedli politici dotace na úroky pro první kupce a tlačí developery k zahájení více projektů střední třídy, ale zatím „trh se silně přiklání k prémiovým domům“ a prvylučuje kupce na základní úrovni reuters.com.
Jinde v Asii a Tichomoří: Ostatní realitní trhy v regionu vykazují smíšený obraz. Austrálie zaznamenává v roce 2025 mírné oživení – po poklesu v loňském roce ceny domů v Sydney a Melbourne opět mírně rostou, protože centrální banka pozastavila zvyšování sazeb. Vysoké zadlužení domácností a stres z hypoték v některých oblastech však omezují další růst. Japonsko zůstává stabilní, s pevnou poptávkou po rezidenčních i komerčních nemovitostech (podpořenou velmi nízkými úrokovými sazbami). Kancelářský sektor v Asii je obecně zdravější než na Západě, i když existují slabší místa – např. nájmy kanceláří v Hongkongu jsou pod tlakem, protože pevninské čínské firmy ustupují. Singapur a Soul patří k nejvýkonnějším; jejich prodeje luxusních rezidencí byly silné (Singapur zaznamenal rekordní obchody s penthousy v tomto čtvrtletí), což vedlo k novým ochlazovacím opatřením, jako jsou vyšší kolky pro cizince. V celém regionu investoři také pečlivě sledují vývoj úrokových sazeb: pokud USA a možná i Evropa přejdou do režimu snižování sazeb, mohou je následovat i asijské centrální banky, což by mohlo podpořit realitní aktivitu v roce 2026 díky levnějšímu financování.
Blízký východ: Investiční magnet – růst v Perském zálivu
Zatímco ostatní regiony se potýkají s výzvami, realitní trhy na Blízkém východě – zejména v oblasti Perského zálivu – zažívají pozoruhodný vzestup. Vysoké příjmy z ropy, snahy o diverzifikaci ekonomik a prorůstové investiční politiky společně výrazně posilují realitní sektor v SAE a Saúdské Arábii.
Nemovitosti v Perském zálivu vzkvétají: Abú Dhabí a Dubaj nadále zaznamenávají silný příliv kapitálu do nemovitostí. V Abú Dhabí dosáhly realitní transakce v 1. čtvrtletí 2025 celkem 25,3 miliardy AED (≈6,9 miliardy USD), což je meziročně nárůst o 34,5 % v rámci téměř 6 900 obchodů gulfnews.com. Úředníci přičítají odolné ekonomice emirátu a jeho atraktivitě pro „udržitelný, luxusní život“ to, že přitahuje zahraniční investory gulfnews.com. Na významné oborové akci (IREIS 2025), která se tento týden konala v Abú Dhabí, zaujali místní experti optimistický tón. „Dynamika v sektoru nemovitostí v Abú Dhabí stále zrychluje, zatímco širší realitní trh SAE zaznamenává rostoucí zájem investorů,“ uvedl Amer Al Ahbabi, předseda realitní společnosti v SAE gulfnews.com. Developeři uvádějí, že luxusní projekty na nábřeží a nové vilové komunity jsou vyprodány, často zahraničními kupci, kteří usilují o Zlatá víza. V Dubaji pokračuje povlnová pandemická konjunktura – prodeje nemovitostí v roce 2025 jsou na cestě k novým rekordům, přičemž účast mezinárodních kupců je obzvlášť vysoká. Klíčové segmenty, jako jsou prémiové domy na pláži a komerční kanceláře ve volných zónách, zažívají aukční souboje. Abú Dhabí i Dubaj také přijaly inovace: od digitálních realitních transakcí po zkoušky tokenizace (jak uvedli organizátoři IREIS), aby přilákaly moderní investory gulfnews.com.
Velké kroky Saúdské Arábie: Království Saúdské Arábie v rámci svých reforem Vision 2030 právě přijalo zásadní změnu politiky: od roku 2026 umožní zahraničním fyzickým osobám vlastnit nemovitosti v určitých vymezených zónách cbnme.com. Jde o revoluční krok pro trh, který byl historicky uzavřený pro zahraniční kupce (kromě některých rezidenčních programů v projektech podobných Dubaji). Nový zákon, schválený saúdskou vládou pod vedením korunního prince Mohammeda bin Salmana, má podle Rachel Sturgess, výkonné organizátorky Cityscape Global, „podnítit vlnu mezinárodního zájmu a investic“ cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – jedna z největších světových realitních konferencí – se bude konat v listopadu v Rijádu a má za cíl představit tyto příležitosti globálním investorům a developerům. Loňský Cityscape v Dubaji zaznamenal 37% nárůst zahraniční účasti a očekává se, že ročník 2025 v Rijádu bude ještě větší cbnme.com cbnme.com. Otevírání saúdského realitního trhu probíhá souběžně s megaprojekty jako NEOM (futuristické město za 500 miliard dolarů) a stavebním boomem v Rijádu a Džiddě. Odborníci na nemovitosti říkají, že Saúdská Arábie by se mohla stát „další SAE“ z hlediska přitahování globálního kapitálu, zejména pokud v nových zónách nastaví atraktivní regulační a daňové rámce. Již nyní se objevují zprávy, že velcí developeři z USA, Velké Británie, Číny a SAE zvažují vstup na nově liberalizovaný saúdský trh cbnme.com.
Širší Blízký východ a severní Afrika: V celém regionu je nemovitostní trh v roce 2025 obecně na pozitivní trajektorii. Katar si užívá postmistrovskou dynamiku – nejnovější údaje ukazují, že realitní transakce v Dauhá na začátku září dosáhly 394 milionů QAR (~108 milionů USD) za týden, což odráží stabilní aktivitu arabnews.pk. Egypt uprostřed ekonomických turbulencí vnímá nemovitosti jako preferované aktivum pro místní obyvatele k zajištění proti inflaci; developeři nabízejí prodloužené platební plány, aby využili odloženou poptávku po bydlení. Izrael zaznamenal, že ceny bydlení, které v posledních letech prudce vzrostly, se konečně ustálily kvůli vyšším úrokovým sazbám, ale vážný nedostatek nových domů udržuje hodnoty vysoko (navzdory politické nestabilitě). Turecko zůstává jedinečným případem: zahraniční nákupy (zejména Rusové, Íránci) podpořily realitní trh v Istanbulu, i když hodnota liry prudce klesla; nové předpisy týkající se občanství za investici však část této poptávky zmírnily. Mezitím realitní trh v oblasti maloobchodu a pohostinství v Zálivu zažívá boom díky oživení turismu – provozovatelé dubajských obchodních center a hotelové REIT hlásí silnou obsazenost a růst nájmů, podpořený rekordním počtem návštěvníků v roce 2025.
Latinská Amerika: Poklesy a světlé body
Nemovitostní trhy Latinské Ameriky měly v mnoha ohledech náročný rok – vysoké úrokové sazby v celém regionu omezily poskytování hypoték a ochladily dříve žhavé trhy. Přesto v tomto celkovém zpomalení existují výrazné kapsy odolnosti, zejména v segmentu luxusu.
Kolumbie – luxus vzdoruje poklesu: Možná nejdramatičtější příklad pochází z Bogoty, Kolumbie, kde nový ultra-luxusní bytový projekt láme cenové rekordy, i když širší kolumbijský trh s bydlením upadá. Projekt s názvem Quora je luxusní komplex 202 bytů plus kanceláří a maloobchodních prostor, který vzniká spojením několika nemovitostí v prestižní čtvrti. Přestože do dokončení zbývají tři roky, více než 90 % jeho rezidencí je prodáno – včetně penthousů o rozloze 546 m² – za ceny kolem 24 milionů kolumbijských pesos za metr čtvereční (přibližně 6 100 USD/m²) bloomberg.com. To je asi o 33 % více než předchozí rekordní cena v Bogotě a dokonce převyšuje nejvyšší ceny v bohatších latinskoamerických metropolích (pro srovnání, je to dražší za m² než luxusní byty v Polancu v Mexico City nebo v Ipanemě v Riu de Janeiru) bloomberg.com. Úspěch tohoto projektu výrazně „vzdoruje zdecimovanému realitnímu sektoru Kolumbie“, který jinak zasáhl nedostatek financování výstavby a nárůst insolvencí stavebních firem v uplynulém roce. Bohatí kupci, místní i zahraniční, se na Quoru vrhli jako na bezpečnou investici a symbol statusu, což naznačuje důvěru v dlouhodobou hodnotu prémiových latinskoamerických nemovitostí. Vývojáři v regionu poukazují na příklad Bogoty jako na důkaz, že poptávka na samotné špičce zůstává silná – pokud postavíte něco skutečně jedinečného, kupci přijdou, i v době poklesu.
Celoregionální trendy: Mimo takové enklávy však mnoho latinskoamerických trhů s bydlením oslabuje. V Mexiku po boomu během pandemie růst cen nemovitostí v roce 2025 v reálném vyjádření zpomalil kvůli inflaci a vyšším úrokovým sazbám, i když oblasti jako Mexico City a Guadalajara stále zaznamenávají mírné zhodnocení. Brazílie je na rozcestí: centrální banka začala snižovat úrokové sazby (sazba Selic klesla v září na 12,75 % z vrcholu 13,75 %), což by mělo postupně oživit brazilský trh s nemovitostmi. Brazilští developeři hlásí zvýšený zájem kupujících, protože hypotéky jsou o něco dostupnější, a analytici očekávají, že prodeje nemovitostí porostou do roku 2026, pokud bude snižování sazeb pokračovat. Chile a Peru zaznamenaly v roce 2024 pokles cen v důsledku recese, ale nyní se zdá, že se situace stabilizuje. V Argentině, která je extrémní výjimkou kvůli své ekonomické nestabilitě, byly realitní transakce v roce 2025 téměř zastaveny, protože kupci čekají na výsledky voleb a možnou dolarizaci – nemovitosti jsou tam stále většinou oceňovány v amerických dolarech jako zajištění, což je pro většinu místních nedostupné.
Známky oživení: Na komerční straně má Latinská Amerika určitou pozitivní dynamiku. Průmyslové nemovitosti (sklady, logistika) v Mexiku vzkvétají díky investicím do továren v rámci nearshoringu; poptávka po moderních logistických zařízeních podél hranice USA-Mexiko a ve středním Mexiku převyšuje nabídku. Boom v brazilském agrárním sektoru podporuje rozvoj skladovacích a distribučních nemovitostí ve státech jako Mato Grosso. Maloobchodní nemovitosti, které během COVIDu trpěly, se zotavují s tím, jak se zlepšují spotřebitelské výdaje – například provozovatelé nákupních center v Brazílii a Chile hlásí návrat návštěvnosti a tržeb nájemců na úroveň roku 2019. To přitahuje zájem zahraničních investorů: právě tento týden oznámil významný suverénní fond z Blízkého východu plány investovat do portfolia maloobchodních center v Latinské Americe (s cílem nakoupit aktiva se slevou a vsadit na oživení).
Celkově závisí výhled nemovitostního trhu v Latinské Americe na makroekonomických trendech. Pokud se podaří zkrotit inflaci a úrokové sazby budou dále klesat (jak je vidět v Brazílii, Chile atd.), region by mohl vstoupit do expanzivnějšího realitního cyklu. Prozatím jsou developeři opatrní – zaměřují se buď na velmi luxusní segment (který zůstává ziskový), nebo na specifickou poptávku (například dostupné bydlení, kde jsou k dispozici vládní dotace). Jak ale ukazuje boom luxusních bytů v Bogotě, ne všechny části trhu se pohybují jednotně a vždy existují segmenty, kde důvěra – a ceny – prudce rostou.
Afrika: Růst měst a nové příležitosti
Napříč Afrikou rychlá urbanizace a hospodářský růst ve vybraných zemích podporují obecně pozitivní příběh realitního trhu, i když přetrvávají výzvy jako nedostatek bydlení a vysoké náklady na financování. Několik afrických měst je nyní horkými investičními lokalitami v oblasti nemovitostí, které stojí za sledování směrem k roku 2025, a to díky rostoucí střední třídě, zlepšené správě a přílivu zahraničního kapitálu.
Klíčová města na vzestupu: Nairobi, Keňa je jedním z takových center. Nairobi, často označované jako „Silicon Savannah“ díky svému rozvíjejícímu se technologickému sektoru, zaznamenalo příliv technologických firem a profesionálů, což zvýšilo poptávku po moderních kancelářích i kvalitním bydlení. Prémiové obchodní čtvrti jako Westlands a Upper Hill přilákaly nadnárodní společnosti, což zvýšilo obsazenost kanceláří třídy A. Na rezidenční straně vykazují hodnoty nemovitostí v Nairobi působivý růst – v některých předměstských oblastech (např. Athi River, Kitengela) vzrostly ceny domů přibližně o 20 % meziročně, částečně díky nové infrastruktuře a projektům dostupného bydlení, které přitahují kupce ze střední třídy estateintel.com. Keňská vláda a banky aktivně podporují bydlení: 30 milionů dolarů bylo nedávno vloženo velkou bankou na rozšíření přístupu k hypotékám na dostupné bydlení kmrc.co.ke a národní Fond pro bydlení pomáhá financovat nové jednotky. Podobně Lagos, Nigérie, nejlidnatější město kontinentu, nadále zaznamenává obrovskou poptávku po nemovitostech. Navzdory vysokým úrokovým sazbám udržuje samotná populace Lagosu (20+ milionů) a jeho obchodní dynamika tlak na nabídku bydlení. Luxusní čtvrti jako Ikoyi a Victoria Island zůstávají vysoce ceněné elitami – průměrné ceny nemovitostí v Lagosu by měly do roku 2025 dosáhnout přibližně ₦50 milionů (asi 65 000 USD) za jednotku u střední třídy estateintel.com – zatímco dostupnější čtvrti na pevnině také rostou, protože developeři cílí na mladé profesionály estateintel.com. Vláda státu Lagos zavádí pobídky pro hromadné bydlení a nové městské projekty (např. oblast Lekki Free Trade Zone podporuje projekty smíšeného využití) estateintel.com.
Další města, která přitahují pozornost investorů, zahrnují Akkru, Ghana, kde stabilní politické klima a ekonomikou poháněnou ropou vedly k nárůstu stavební činnosti. Odhaduje se, že hodnota ghanského realitního trhu dosáhne do roku 2025 přibližně GH¢533 miliard (většinu tvoří rezidenční nemovitosti) estateintel.com. Luxusní předměstí Akkry jako East Legon a Cantonments zaznamenávají stálou poptávku po luxusních apartmánech ze strany diaspory a expatů, zatímco vláda zároveň podporuje dostupné bydlení pro rostoucí střední třídu. Kigali, Rwanda je menší trh, ale vyniká svým rychlým růstem a inovativním přístupem – město přilákalo impaktové investory iniciativami jako Green City Kigali, která si klade za cíl stavět udržitelná obydlí a chlubí se nájemními výnosy nad 9–12 % u rezidenčních a maloobchodních nemovitostí estateintel.com estateintel.com. A Johannesburg, Jihoafrická republika, finanční metropole kontinentu, zůstává odolný: navzdory ekonomickým protivětrům v Jižní Africe se míra neobsazenosti prémiových kanceláří v Johannesburgu zlepšila na ~12 % v nejlepších oblastech jako Sandton estateintel.com, a průmyslové nájmy v okolí města rostou (~6% roční růst u velkých logistických prostor) s tím, jak se rozšiřuje sektor e-commerce a distribuce estateintel.com.
Kontinentální iniciativy: Existuje také širší celoafrické úsilí řešit nedostatek bydlení a odemknout potenciál nemovitostního trhu. Mnohostranné instituce a vlády spolupracují na fondech pro rozvoj dostupného bydlení – například keňská KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) prosazuje poskytování nízkonákladových hypoték a v roce 2025 pořádala velkou konferenci o dostupném bydlení kmrc.co.ke. Nigérie nedávno spustila program Diaspora Mortgage, který umožňuje Nigerijcům žijícím v zahraničí snadněji investovat do bydlení ve své domovině nidcom.gov.ng, a Federální hypoteční banka Nigérie nabízí hypotéky s jednociferným úrokem (kolem 9,75 %) na podporu domácího vlastnictví bydlení naltf.gov.ng. Tyto snahy cílí na mladou, rostoucí populaci, která touží po vlastním bydlení, ale často nemá přístup ke kreditům. Pokud budou úspěšné, mohou postupně zvýšit míru vlastnictví bydlení a podpořit výstavbu napříč Afrikou.
Zahraniční investoři si toho všímají: počet realitních fondů soukromého kapitálu zaměřených na Afriku roste, a to se zaměřením na vše od nákupních center v západní Africe přes kancelářské parky v Egyptě až po logistická centra ve východní Africe. Celkově je africký realitní trh v roce 2025 připraven na růst, poháněný urbanizací a rostoucími investicemi. Jak uvedla jedna oborová zpráva, klíčem bude zaměřit se na města s příznivou demografií a politikou a na sektory jako maloobchod a průmysl, které mohou využít rozvojového trendu kontinentu estateintel.com estateintel.com. Příležitost je obrovská – ale stejně tak i práce potřebná k vybudování bydlení a infrastruktury pro budoucnost.
Odborný výhled a závěrečné myšlenky
Po celém světě je nemovitostní trh v roce 2025 příběhem kontrastů. Na jedné straně ochlazující se inflace a změny měnové politiky přinášejí úlevu – nejviditelněji v USA, kde možnost snížení úrokových sazeb již vedla ke snížení hypotečních sazeb a znovu probudila optimismus některých kupujících freddiemac.com. Tato dynamika zdůrazňuje, jak úzce jsou osudy bydlení spjaty s kroky centrálních bank. Jak poznamenal Michael Feroli, hlavní americký ekonom JPMorgan, pokud jde o postoj Fedu, nejpravděpodobnější cestou je nyní uvolnění sazeb spíše dříve než později aljazeera.com – změna, která by, pokud k ní dojde, mohla v roce 2026 zásadně ovlivnit trhy s nemovitostmi.
Na druhé straně zůstávají strukturální výzvy značné. Nedostatek nabídky – ať už cenově dostupných domů v Indii a Evropě, nebo kvalitních kanceláří v některých lokalitách – vede k nerovnostem a „frustrovaným možnostem“, jak to popsal jeden indický odborník na bydlení reuters.com. Otřesy v komerčních nemovitostech, zejména v kancelářském sektoru, nutí k bolestivému přecenění aktiv; zkušení lidé z oboru varují, že tento proces zdaleka není u konce a v letech 2024–2025 lze očekávat další nucené prodeje a refinancování reuters.com. Přesto i zde je vidět adaptace: trhy se čistí pomocí opatření „prodloužit a předstírat“ a v některých městech začíná inovativní přeměna nevyužitých kanceláří na byty nebo laboratoře pro vědy o živé přírodě.
Možná nejjasnějším závěrem je, že nemovitostní trh je velmi lokální a segmentovaný. Vidíme, jak luxusní byty v Bogotě se prodávají za rekordní ceny bloomberg.com, zatímco startovací byty v mnoha městech jsou pro mladé rodiny nedostupné. Vidíme, jak developeři na Blízkém východě nestíhají stavět dostatečně rychle, aby uspokojili poptávku, zatímco americké kancelářské věže zůstávají z poloviny prázdné. Pro investory a tvůrce politik to znamená, že široká zobecnění mohou být zavádějící – je třeba zkoumat každý sektor a region podle jeho vlastních základů.
Nedávné titulky ze 12.–13. září 2025 tuto dichotomii dobře vystihují. Informují o tom, jak se vlády snaží řešit dostupnost bydlení housing.ec.europa.eu, o finančnících jako Brookfield, kteří přeskupují portfolia (zvažují prodej studentských ubytovacích aktiv v Evropě za 1,9 miliardy eur kvůli rizikům v sektoru) ainvest.com, a o nadějných signálech, jako je úleva na hypotékách a oživení rozvíjejících se trhů.
Stručně řečeno, globální trh s nemovitostmi proplouvá horskou dráhou cyklických změn a strukturálního přeskupování. S příchodem posledního čtvrtletí roku 2025 se v některých oblastech objevuje opatrný optimismus – pokud skutečně dojde ke snížení úrokových sazeb, rok 2026 by mohl přinést plošné oživení transakcí. Jak nám však připomínají poslední dva dny zpráv, nemovitosti v roce 2025 zůstávají krajinou kontrastů: v jednom segmentu vzkvétají, v jiném dosahují dna. Být informovaný a flexibilní je zásadní. Slovy jednoho výkonného pracovníka z oblasti nemovitostí na Blízkém východě: „Toto je historický okamžik… vzrušující nové změny připraví cestu pro významné investice“, ale tyto příležitosti budou přát těm, kteří pochopí, kde se buduje dynamika cbnme.com. Prozatím je jedinou jistotou, že světové trhy s nemovitostmi nás budou dál překvapovat – porostou, budou se korigovat a znovu se vynalézat v reakci na ekonomické větry.
Zdroje:
- Reuters – Freddie Mac: Hypoteční sazby klesají (11. září 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Fed pravděpodobně sníží sazby (12. září 2025) aljazeera.com
- Reuters – Zpomalení britského trhu s bydlením, průzkum RICS (10. září 2025) reuters.com reuters.com; Evropská komise – Stav Unie: Krize bydlení (10. září 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Ceny domů v Indii prudce vzrostou – průzkum (13. září 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Očekává se fiskální podpora a podpora bydlení v Číně (12. září 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Šanghaj uvolňuje omezení nákupu nemovitostí (25. srpna 2025) reuters.com
- Gulf News – Nemovitostní trh v Abú Dhabí zrychluje (12. září 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saúdský zákon o zahraničním vlastnictví (27. srpna 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Prodeje nemovitostí v Kataru začátkem září 2025 arabnews.pk
- Reuters – Evropské nemovitosti „země zombíků“ (17. července 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Tisk) – Rekordně vysoká neobsazenost kanceláří v USA (25. srpna 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trendy v komerčním sektoru 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Luxusní byty v Bogotě vzdorují poklesu (12. září 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Přehled realitního trhu v Africe 2025 estateintel.com estateintel.com.
