Klíčová fakta:
- Úleva v dohledu: Slabá data z amerického trhu práce posílila sázky na to, že Federální rezervní systém zahájí snižování úrokových sazeb již v polovině září, přičemž do ledna by mohl snížit svou základní sazbu na ~3,25–3,50 % reuters.com. Očekávaný obrat Fedu by měl ulevit nákladům na půjčky po celém světě, přičemž analytici uvádějí, že by to mohlo „odblokovat agresivní uvolňování“ ze strany centrálních bank na rozvíjejících se trzích riotimesonline.com, což zlepší podmínky financování nemovitostí.
- Ochladnutí amerického trhu s bydlením: Dříve velmi žhavý americký trh s bydlením se začíná přiklánět na stranu kupujících. „Nedostatek kupujících“ donutil mnoho prodávajících snížit požadované ceny nebo nabídnout pobídky abcnews.go.com. Celostátně je počet prodaných stávajících domů od začátku roku stále asi o 1,3 % nižší než loni – což už tehdy bylo 30leté minimum abcnews.go.com – a ve velkých metropolích jako Austin, Miami a Los Angeles klesly letos v létě mediánové nabídkové ceny o ~4–5 % meziročně abcnews.go.com.
- Velké sázky na americké komerční nemovitosti: I když kanceláře bojují s vysokou neobsazeností, investoři se vrhají na prémiové nemovitosti. V New Yorku společnost RXR Realty souhlasila s koupí 590 Madison Avenue za 1,1 miliardy dolarů, což je největší akvizice kancelářské budovy na Manhattanu za více než tři roky commercialcafe.com. RXR to prezentuje jako sázku na „oživení kanceláří“ – získání prestižní věže se slevou, s vírou, že špičkové kanceláře budou dlouhodobě vítězit navzdory problémům v sektoru commercialcafe.com.
- Smíšené štěstí Evropy: Evropský trh komerčních nemovitostí zůstává v útlumu, investiční objemy se drží poblíž desetiletých minim reuters.com. „Máme tu ‘zombieland’… žádné oživení, uvízlá aktiva, žádná likvidita,“ říká šéf evropských nemovitostí společnosti PGIM, protože mnoho prodejců odmítá snižovat ceny reuters.com. Přesto se objevují lovci výhodných nákupů: v Británii projevila zájem o akvizici britského pronajímatele PRS REIT soukromá investiční společnost KKR, která se připojila k nabídce na nákup fondu pronajímaných bytů v hodnotě 631,6 milionu liber v době oslabených cen britských nemovitostí reuters.com reuters.com. Mezitím průměrná cena domů ve Velké Británii v srpnu dosáhla rekordních 299 331 liber – meziročně o 2,2 % více reuters.com reuters.com – protože zlepšující se dostupnost a odolná poptávka podporují „pomalý, ale stabilní“ růst reuters.com (i když prodejci snižují ceny více než obvykle, aby prodali své nabídky reuters.com).
- Problémy čínského nemovitostního trhu: Čínský realitní sektor je pod obrovským tlakem. Neobsazenost kanceláří v hlavních městech dosáhla rekordních hodnot (Šen-čen 30,6 %, Šanghaj 22,6 % reuters.com reuters.com), což nutí pronajímatele nabízet pobídky jako bezplatné nabíjení elektromobilů a slevy na nájemném, aby přilákali nájemce reuters.com reuters.com. Zároveň krize zadlužení mezi čínskými developery pokračuje – příkladem je historický krach společnosti Evergrande. Tento dříve 50miliardový gigant byl stažen z burzy v Hongkongu, jeho hodnota klesla na pouhých 282 milionů dolarů reuters.com reuters.com. Úřady se snaží obnovit důvěru kupujících (Šanghaj dokonce zmírnila omezení nákupu bytů reuters.com), ale přebytek neprodaných bytů a nedokončených projektů stále ovlivňuje náladu na trhu.
- Hlavní události v Asii a Pacifiku: Japonský nemovitostní trh přitahuje nový kapitál, protože éra extrémně nízkých sazeb se blíží ke konci. Mitsubishi UFJ Financial Group spouští fond na japonské nemovitosti v hodnotě 100 miliard jenů (680 milionů dolarů) reuters.com – mezi řadou nových fondů zaměřených na kanceláře, rezidenční nemovitosti a hotely v Tokiu a Ósace, zatímco ceny rostou. V celém regionu hlásí Austrálie a Indie stabilní poptávku, ale vyšší úrokové náklady prověřují dostupnost bydlení.
- Boomy a reformy na Blízkém východě: Nemovitostní trh v Perském zálivu zažívá boom díky silným ekonomickým větrům v zádech. Dubaj zaznamenala v srpnu prodeje nemovitostí v hodnotě 40 miliard AED (10,9 miliardy USD), což je meziročně nárůst o 13 % arabianbusiness.com, a to u rekordních obchodů (včetně prodeje vily na Palm Jumeirah za 161 milionů dirhamů (~44 milionů USD), což je jeden z nejdražších prodejů v historii Dubaje therealestatereports.com). Populace SAE právě překročila 4 miliony, což zvyšuje poptávku po nových projektech a luxusních domech arabianbusiness.com. Jinde v regionu Saúdská Arábie schválila přelomový zákon, který otevře trh s nemovitostmi zahraničním investorům od ledna 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – tento krok má za cíl přilákat mezinárodní kapitál a podpořit diverzifikaci v rámci vize 2030, protože vlády v Zálivu sází na rozvoj nemovitostí jako motor růstu.
- Trendy v Latinské Americe: Latinskoamerické trhy jsou připraveny na oživení realitního trhu, protože úrokové sazby zde mohou konečně klesnout v souladu s Fedem. Bank of America uvádí, že snížení sazeb Fedu by připravilo půdu pro „agresivní“ uvolnění měnové politiky v Brazílii, Kolumbii, Mexiku a dalších zemích riotimesonline.com – úleva po období historicky vysokých místních sazeb. V Mexiku přitahuje investory do průmyslových parků a bydlení boom v oblasti přesunu výroby: očekává se, že země přiláká více než 652 miliard pesos (~32 miliard USD) investic do nemovitostí v roce 2025, což je nárůst o 15 %, tažený poptávkou po logistických areálech, nových bytech a turistických projektech adventuresincre.com. Brazílie a Kolumbie rovněž očekávají, že nižší náklady na úvěry znovu nastartují obchodování s komerčními nemovitostmi a stavební činnost směrem k roku 2026.
Severní Amerika: Slábnoucí bydlení a obří obchody
Posuny na trhu s bydlením: Po letech horečnatého růstu cen se dynamika amerického trhu s bydlením zastavila. Potenciálních kupců je málo, protože hypoteční sazby zůstávají vysoko, a prodávající to pociťují. V mnoha částech země domy zůstávají na trhu déle a soutěže v přihazování téměř zmizely abcnews.go.com abcnews.go.com. Průzkum agentury Associated Press uvádí, že mnoho prodávajících muselo snížit nabídkové ceny (někdy opakovaně), aby přilákali nabídky, nebo nabízet výhody jako snížení úrokové sazby a příspěvky na opravy abcnews.go.com abcnews.go.com. Národní medián nabídkové ceny v červenci byl přibližně 439 000 dolarů – meziročně mírně vzrostl – ale v dříve žhavých městech jako Austin, Miami, Chicago a Denver mediánové ceny ve skutečnosti klesly o ~4–5 % oproti předchozímu roku abcnews.go.com. Zásoba neprodaných domů narostla (aktivní nabídky vzrostly v červenci meziročně o ~25 %), protože na trh přichází více novostaveb a kupující váhají abcnews.go.com. Prodeje stávajících domů zůstávají na úrovni blízké generačním minimům – v červenci byly o 1,3 % nižší než už tak slabé tempo z loňského roku abcnews.go.com. „Pro prodávající je stále těžší prosadit tvrdé podmínky,“ uvádí AP, protože se rovnováha sil pomalu přesouvá zpět ke kupujícím abcnews.go.com. Přesto ekonomové upozorňují, že dostupnost bydlení se postupně zlepšuje – růst mezd nyní v průměru překonává růst cen nemovitostí a jakýkoli pokles hypotečních sazeb by mohl uvolnit zadrženou poptávku abcnews.go.com abcnews.go.com.
Komerční sektor – opatrnost a oportunismus: Komerční nemovitostní trh v Severní Americe je rozdělený. Na jedné straně pronajímatelé kanceláří nadále bojují s vysokou mírou neobsazenosti způsobenou prací na dálku a vyššími náklady na úvěry. V některých trzích je patrná tíživá situace – od poloprázdných věží v centru města až po coworkingového giganta WeWork, který balancuje na hraně (později na podzim podal návrh na ochranu před věřiteli podle kapitoly 11). Přesto i uprostřed této letargie velcí investoři vybírají prémiová aktiva za dnešní nízké ceny. Příklad: Koncem srpna společnost RXR Realty a její partneři koupili 42patrovou budovu 590 Madison Avenue na Manhattanu za 1,1 miliardy dolarů commercialcafe.com. Jde o největší kancelářskou transakci v New Yorku za poslední roky a RXR ji vnímá jako strategickou sázku na to, že špičkové, dobře situované kanceláře se zotaví, i když starší, běžné kancelářské budovy zůstanou „uvíznutými aktivy“. Věž v Plaza District – která se může pochlubit prestižními nájemci a nedávnými modernizacemi – se prodala s výraznou slevou oproti maximálním oceněním, což ukazuje, že i trofejní nemovitosti byly přeceněny. „To zapadá do naší strategie obnovy kancelářského trhu,“ uvedla RXR a označila nákup za dlouhodobou sázku na klesající nabídku špičkových prostor a trvalou poptávku od elitních nájemců commercialcafe.com. Podobně SL Green Realty – největší pronajímatel kanceláří na Manhattanu – uzavřel 8. září dohodu za 160 milionů dolarů na koupi dvou kancelářských budov v Midtownu (346 Madison Ave a sousední nemovitost), čímž pokračuje v konsolidaci prémiových lokalit commercialcafe.com. A mimo kancelářský segment průmyslové nemovitosti zůstávají relativně světlým bodem: Prodeje skladů a logistických zařízení v USA dosáhly od začátku roku do srpna 33,8 miliardy dolarů, což prakticky odpovídá rekordnímu objemu z předchozích dvou let navzdory ekonomickým protivětrům commercialcafe.com. To podtrhuje důvěru investorů v e-commerce a zařízení pro dodavatelské řetězce, i když jiné typy nemovitostí stagnují.
Vývoj politiky a financování: Potenciálním bodem obratu pro severoamerické nemovitosti je směr úrokových sazeb. Všechny oči se upírají na zářijové zasedání Federálního rezervního systému. Po roce držení vysokých sazeb za účelem ochlazení inflace jsou trhy stále více přesvědčeny, že Fed sníží sazby poprvé v tomto cyklu reuters.com. Futures dávají zhruba 88% pravděpodobnost zářijového snížení sazeb (většinou se očekává snížení o čtvrt procentního bodu, i když je malá šance na větší snížení o půl bodu) riotimesonline.com reuters.com. Předseda Fedu Jerome Powell naznačil rostoucí rizika pro trh práce, která by mohla ospravedlnit uvolnění politiky reuters.com. Pokud Fed skutečně zahájí sérii snižování sazeb, výrazně se zlepší podmínky financování pro hypotéky a komerční úvěry. Národní asociace realitních kanceláří předpovídá, že uvolnění politiky Fedu „nakonec [uleví] nákladům na půjčky na trhu komerčních nemovitostí.“ nar.realtor Hypoteční sazby v USA již v očekávání mírně klesly z nedávných maxim, což přináší určitou úlevu kupujícím. Podobně v Kanadě ekonomové široce očekávají, že Bank of Canada bude následovat se svými vlastními sníženími sazeb do podzimu equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, což by mohlo oživit kanadský trh s bydlením po zpomalení. Celkově vyhlídka levnějšího úvěru vnáší dávku optimismu do jinak nevýrazné scény severoamerických nemovitostí.
Evropa: Investoři hledají hodnotu, zatímco trhy hledají dno
Komerční nemovitosti – „Zombieland“ přetrvává: Evropské trhy s komerčními nemovitostmi zůstávají zaseknuté na nízkých obrátkách, navzdory předpovědím z počátku roku 2025, že dojde k oživení. Objemy transakcí se pohybují poblíž desetiletých minim, protože kupující a prodávající se stále nemohou dohodnout na ceně. V prvním čtvrtletí dosáhl prodej komerčních nemovitostí v Evropě pouze 47,8 miliardy eur – stejně jako před rokem a sotva polovina úrovně před třemi lety reuters.com. Předběžná data za druhé čtvrtletí vypadají ještě slaběji: přeshraniční investice do nemovitostí v Evropě, na Blízkém východě a v Africe klesly meziročně asi o 20 % na 17,2 miliardy eur, což znamená nejhorší druhé čtvrtletí za posledních deset let reuters.com. „Máme tu ‘zombieland’… žádné oživení, uvízlá aktiva, žádná likvidita se nevrací,“ posteskl si Sebastiano Ferrante z investičního giganta PGIM, když popisoval paralýzu trhu reuters.com. Potenciální kupci požadují výrazné slevy kvůli vyšším úrokovým sazbám a obavám z recese, ale mnoho prodávajících odmítá s cenami hýbat, raději „prodlouží a předstírají“ u úvěrů, než aby realizovali ztráty. Tento pat je nejvýraznější v kancelářském sektoru – zejména u neoblíbených aktiv, jako jsou stárnoucí kanceláře na předměstích a poloprázdná nákupní centra, která jen těžko hledají zájemce reuters.com reuters.com. Dokonce i datová centra, donedávna žhavý segment, zaznamenala v Evropě ochlazení zájmu investorů reuters.com. Naopak jeden segment zůstává odolný: rezidenční nájemní nemovitosti. Nedostatečně zásobený trh s nájemním bydlením nadále přitahuje kapitál reuters.com, protože silná poptávka nájemců a nájmy navázané na inflaci z něj činí relativně bezpečnou volbu. Například portfolia nájemního bydlení v Německu a další aktiva v „sektoru bydlení“ stále přitahují nabídky, zatímco kancelářské věže zůstávají bez zájmu.
Příležitostné obchody a nabídky: S evropskými nemovitostmi, jejichž hodnota výrazně klesla oproti předpandemickým maximům, příležitostní investoři – zejména ze Severní Ameriky a private equity – hledají výhodné nákupy. Velkou pozornost poutá Velká Británie: slabší ocenění učinila britské realitní firmy lákavými cíli pro americké kupce reuters.com. Tento týden londýnská PRS REIT, pronajímatel zaměřený na rodinné nájemní bydlení, potvrdila, že o ni projevil zájem newyorský KKR & Co. reuters.com. KKR se zapojil do formálního prodejního procesu PRS REIT, která již v červnu obdržela nabídku na převzetí ve výši 632 milionů liber reuters.com. Akcie PRS REIT vyskočily téměř o 9 % dne 8. září poté, co se zpráva objevila, což odráží naděje, že by dražba mohla zvýšit její hodnotu reuters.com. Krok KKR je součástí širšího trendu – v roce 2025 američtí investoři sledují několik britských realitních trustů (například KKR dříve učinil nabídku 6,4 miliardy dolarů na inženýrskou firmu Spectris a usiloval o zdravotnického pronajímatele PHP) reuters.com. Analytici upozorňují, že napjatá ocenění a slabá libra proměnily britské nemovitosti v „value play“ oblast pro fondy bohaté na dolary reuters.com. Jinde v Evropě se konečně objevují některé nucené prodeje: v Německu dal insolvenční správce frankfurtského mrakodrapu Trianon věž do prodeje v ojedinělém testu tohoto problematického trhu reuters.com. A ve Francii a Španělsku bylo uzavřeno několik soukromých obchodů s logistickými parky a hotely se slevou 15–20 %, což naznačuje, že probíhá hledání cenové hladiny. Očekává se, že v závěru roku 2025 se objem obchodů zvýší, jak prodávající postupně přijímají nové cenové úrovně.
Odolnost rezidenčního trhu (a rekord ve Velké Británii): Evropské trhy s bydlením vykazují smíšený obraz, ale obecně si vedou lépe než komerční sektor. Zejména britský trh s bydlením právě zaznamenal rekordní průměrnou cenu navzdory širší ekonomické nejistotě. Hypoteční poskytovatel Halifax uvedl, že průměrná cena britského domu dosáhla v srpnu 299 331 liber, což je nové historické maximum po měsíčním nárůstu o 0,3 % (třetí měsíc růstu v řadě) reuters.com reuters.com. Ceny jsou nyní o 2,2 % vyšší než před rokem, což výrazně překonává odhady ekonomů reuters.com. Tato překvapivá síla přichází po dočasném poklesu na konci roku 2024; trh se zotavil začátkem roku 2025, podpořen zlepšující se dostupností (mzdy rostly a hypoteční sazby se stabilizovaly) a závěrečným náporem kupujících využívajících nyní již expirovanou daňovou úlevu na kolkovném reuters.com. „Trh s bydlením ukázal, že si s těmito výzvami dokáže poradit,“ uvedl vedoucí hypotečního oddělení Halifaxu a poznamenal, že poptávka zůstává odolná, i když inflace a sazby zůstaly zvýšené reuters.com. Nicméně, aktivita je silně ovlivněna realistickým oceňováním – realitní portál Rightmove si všiml, že prodávající v červenci museli snižovat požadované ceny více než obvykle, aby dosáhli prodeje, kvůli zvýšenému přetlaku nabídek na trhu reuters.com. Ve skutečnosti konkurenční poskytovatel Nationwide zaznamenal v srpnu mírný pokles cen o 0,1 %, což ukazuje, že ne všechny ukazatele se shodují a růst cen mimo prémiové lokality je utlumený reuters.com. Trh s nájmy ve Velké Británii také dosahuje nových rekordů: průměrné inzerované nájemné za nové smlouvy dosáhlo 1 577 liber měsíčně, což je o 3 % více než před rokem a nejvíce v historii, podle Rightmove reuters.com. Podobné trendy jsou patrné napříč Evropou – nájmy rostou, protože potenciální první kupci zůstávají déle v nájmu. Ve městech od Dublinu po Paříž zůstává nabídka bydlení omezená, což udržuje ceny relativně pevné, i když objem prodejů klesá. Vládní politika je také v pohybu: ve Velké Británii sílí spekulace, že podzimní rozpočet by mohl zvýšit daně z nemovitostí u drahých domů <a href=“https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, což vneslo určitou opatrnost do segmentu luxusních nemovitostí na londýnském trhu. Celkově si evropský rezidenční sektor vede lépe než komerční nemovitosti, i když rok 2025 se zjevně posunul do pomalejšího „nového normálu“ s mírným růstem cen (nebo mírným poklesem v některých oblastech) namísto zběsilého boomu předchozích let.
Asie a Tichomoří: Potíže Číny, změny politiky a světlé body
Čína – Rekordní neobsazenost a záchranná opatření: Rozsáhlý čínský realitní sektor se nadále potýká s dvojí krizí: klesající poptávkou v klíčových segmentech (například kanceláře) a převahou dluhů mezi developery. V oblasti komerčních nemovitostí jsou čísla ohromující: míra neobsazenosti v městech první úrovně nikdy nebyla vyšší. Neobsazenost kanceláří třídy A v Shenzhenu dosáhla 30,6 % v polovině roku, v Šanghaji 22,6 %, v Kantonu 22,6 % a dokonce i v Pekingu je téměř 20 % prázdných reuters.com reuters.com. Na rozdíl od západních trhů je práce z domova v Číně méně běžná, ale slabá ekonomika a snižování nákladů firem přesto způsobily, že „prázdné kanceláře… jsou stále běžnější“ ve velkých centrech reuters.com. Aby se tento přebytek zmírnil, pronajímatelé a místní samosprávy nabízejí stále více pobídek. Developeři snižují nájmy (nájmy kanceláří třídy A klesly od roku 2020 ve čtyřech největších městech o 20–40 % reuters.com) a přidávají různé výhody – například jeden státní REIT nabízí nájemcům zdarma nabíjení elektromobilů, flexibilní podmínky nájmu a dokonce hradí některé energie, aby zvýšil „loajalitu“ reuters.com reuters.com. Městské úřady také zasahují podpůrnými opatřeními: některé začaly dotovat kancelářské nájmy, podporovat přestavby kanceláří na bydlení a zastavily nové prodeje pozemků pro komerční projekty reuters.com. Navzdory těmto snahám zasvěcení očekávají, že „podmínky zůstanou v blízké době náročné“, dokud se nepřebytečná nabídka neabsorbuje reuters.com. Problémy se netýkají jen kanceláří – dokonce i dříve prosperující čínský sektor skladů pociťuje tlak, jak ukazuje příklad společnosti Shenzhen International (významný logistický developer), která se snaží udržet nájemce ve svých skladech, protože některé nadnárodní firmy omezují své aktivity reuters.com.
Na rezidenční straně čelí Čína odlišnému, ale souvisejícímu problému: důsledky dluhové krize developerů podlomily důvěru kupujících. Nejdramatičtějším symbolem je China Evergrande Group, která byla 25. srpna formálně vyřazena z hongkongské burzy, čímž skončila jedna éra. Evergrande – která se kdysi pyšnila tržní kapitalizací 50 miliard dolarů – přišla o své akcie po 18 měsících pozastavení obchodování a neúspěšných pokusech o restrukturalizaci reuters.com reuters.com. Její kolaps (s více než 300 miliardami dolarů závazků) reuters.com podtrhuje „bezprecedentní dluhovou krizi“, která zasáhla čínský realitní trh v roce 2021 a stále přetrvává reuters.com. Desítky soukromých developerů zbankrotovaly a po celé zemi zůstaly nedokončené byty. Peking je nyní v záchranném režimu: úřady snížily hypoteční sazby, zmírnily požadavky na akontaci a v mnoha městech zrušily omezení nákupu nemovitostí, aby podpořily prodeje. Významné je, že Šanghaj právě na konci srpna zrušila některá omezení nákupu bytů – zpráva o této úpravě politiky skutečně vyvolala růst akcií realitních společností reuters.com. Centrální vláda také tlačí na státní banky, aby poskytovaly více úvěrů zdravým developerům a podporovaly financování pozastavených projektů, aby mohly být dokončeny a předány kupujícím. Tato opatření měla určitý efekt – v prvních zářijových dnech došlo po uvolnění pravidel k mírnému oživení prodeje nových bytů v městech první úrovně. Nicméně obnova zůstává křehká, protože mnoho čínských domácností se obává koupě bytů v předprodeji od zadlužených developerů. Analytici varují, že obnovení důvěry bude trvat; jak to vyjádřil jeden investor, vyřazení Evergrande „signalizuje konec éry růstu Číny taženého nemovitostmi“ a začíná nová, střízlivější kapitola reuters.com.
Japonsko – Rostoucí sazby, rostoucí zájem (ze strany investorů): V Japonsku je situace na trhu s nemovitostmi zcela odlišná. Země konečně začíná ustupovat od extrémně uvolněné měnové politiky – Bank of Japan naznačila, že by mohla postupně opustit záporné úrokové sazby – a to vede domácí investory k hledání vyšších výnosů v nemovitostech. Bylo spuštěno několik nových realitních investičních fondů, které chtějí využít stále nízkých nákladů na půjčky v Japonsku dříve, než začnou růst. Například Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) oznámila realitní fond ve výši 100 miliard jenů (~680 milionů USD), zaměřený na středně velké kanceláře, obytné budovy a hotely v Tokiu, Ósace a Nagoji reuters.com reuters.com. Jde o druhý velký realitní fond MUFG v tomto roce a podle agentury Reuters je to součást „vlny zakládání japonských realitních fondů“ v roce 2025 reuters.com. Pojišťovna Dai-ichi Life a Marubeni podobně v červenci představily realitní fond ve výši 400 miliard jenů a Orix Corp. spustila v únoru fond ve výši 100 miliard jenů reuters.com. Zájem mají i globální investoři: Morgan Stanley právě získala 131 miliard jenů (~885 milionů USD) pro realitní fond zaměřený na Japonsko, čímž překonala svůj cíl bloomberg.com eatonvance.com. Co tento zájem pohání? Hodnoty nemovitostí v Japonsku stabilně rostou (byť ne na úrovni bubliny) a i kdyby BOJ zvýšila sazby, výnosy z prémiových japonských nemovitostí zůstávají atraktivní ve srovnání s dluhopisy. Navíc Japonsko nabízí stabilní útočiště se silnou poptávkou nájemců – zejména v segmentu vícebytových rezidencí a logistických nemovitostí – a pověst relativně předvídatelných, nízce volatilních výnosů. Analytici upozorňují, že po desetiletích deflace vykazuje japonský trh s nemovitostmi „odolnost po deflaci“, což přitahuje zahraniční kapitál (zahraniční investoři nyní tvoří odhadem 27 % objemu investic) ainvest.com. V následujících měsících bude klíčové sledovat, zda BOJ provede první zvýšení sazeb – pokud ano, mohlo by to zvýšit náklady na úvěry, ale také potenciálně podnítit ještě větší nákupy v očekávání růstu nájmů. Prozatím je nálada optimistická: japonské realitní firmy zvýšily ziskyngs prognózy a transakční aktivita v roce 2025 směřují k překonání loňského roku, přičemž vedoucími sektory jsou rezidenční a logistika.
Další vývoj v oblasti Asie a Pacifiku: Jinde v oblasti Asie a Pacifiku vykazují trhy s nemovitostmi smíšené trendy. Australský trh s bydlením například vykazuje známky ochlazení po silném začátku roku. Australská centrální banka ponechala začátkem září svou základní úrokovou sazbu beze změny na vysoké úrovni 4,10 % a ceny domů v Sydney a Melbourne se ustálily, protože kupující narážejí na limity dostupnosti. Nedostatek nabídek však brání prudkému poklesu a mnozí očekávají, že ceny začnou opět pomalu růst, jakmile se na obzoru objeví snížení sazeb (trhy předpokládají, že RBA by mohla uvolnit politiku v roce 2024). Indický realitní sektor zůstává silný – prodeje bytů ve velkých městech směřují k rekordům v roce 2025 díky rostoucí střední třídě a urbanizaci. Indická vláda v září prodloužila pobídky na dostupné bydlení a tlačí na banky, aby poskytovaly více hypotečních úvěrů prvokupcům. Jihovýchodní Asie je také pozoruhodná: Vietnam a Filipíny zažívají stavební boom (nové byty, kanceláře, průmyslové parky) podpořený rychlým hospodářským růstem, zatímco singapurský trh s nemovitostmi po bouřlivých letech 2021–2022 ochladl kvůli přísným opatřením a vyšším daním z převodu nemovitostí pro zahraniční kupce. Celkově je výhled realitního trhu v Asii a Pacifiku rozdělený – čínský pokles brzdí regionální investiční toky a poptávku po stavebních komoditách, ale jiné ekonomiky jako Japonsko, Indie a země ASEAN poskytují růstové motory, které udržují globální investory v zájmu o tento region.
Blízký východ: vzkvétající trhy a odvážné politické kroky
Nemovitosti v Perském zálivu v plamenech: Nemovitostní trhy na Blízkém východě – zejména v energeticky bohatých státech Perského zálivu – zažívají pozoruhodný vzestup. Vysoké příjmy z ropy, snahy o diverzifikaci ekonomiky a růst populace společně výrazně zvyšují poptávku po nemovitostech. Nikde to není patrnější než ve Spojených arabských emirátech, kde Dubaj a Abú Dhabí nadále vykazují rekordní čísla. Trh s nemovitostmi v Dubaji je extrémně žhavý, navazuje na povzbuzující růst po pandemii. Jen za týden končící 7. září zaznamenala Dubaj transakce s nemovitostmi v hodnotě přes 11,5 miliardy AED (asi 4 300 obchodů) facebook.com. Za celý srpen dosáhly prodeje 40 miliard AED (~10,9 miliardy USD), což je o 13,2 % více než před rokem arabianbusiness.com. Tento součet zahrnoval 16 993 rezidenčních transakcí, což je nejvíce za jeden měsíc v historii, podle údajů Dubajského pozemkového úřadu arabianbusiness.com. Boom zasahuje oba konce spektra: segment off-plan (nové projekty) zaznamenal 22% nárůst objemu arabianbusiness.com, když investoři skupují jednotky v nově zahájených projektech napříč hlavními komunitami Dubaje. Současně sekundární (přeprodejní) trh také vzrostl přibližně o 6 % v hodnotě arabianbusiness.com, což ukazuje na zdravou poptávku koncových uživatelů v zavedených čtvrtích. Jeden mediálně sledovaný obchod podtrhuje šílenství po luxusních nemovitostech: vila na Palm Jumeirah se prodala za 161 milionů AED (asi 44 milionů USD), což je jedna z nejvyšších cen kdy zaznamenaných v Dubaji therealestatereports.com. Makléři uvádějí, že poptávku po omezeném počtu vil a penthousů u vody v Dubaji pohánějí ultra bohatí kupci z Evropy, Indie a Číny, což žene ceny luxusních nemovitostí na nová maxima. Rostoucí je i trh s pronájmy – nájmy v Dubaji meziročně vzrostly dvouciferně a pronajímatelé často požadují jednu šekovou platbu předem, protože nájemci soutěží o omezený počet jednotek.
Abú Dhabí také prosperuje: realitní transakce v hlavním městě SAE dosáhly v první polovině roku 2025 celkem 61,5 miliardy AED (16,7 miliardy USD) arabianbusiness.com a vláda vyprodává nové fáze velkých projektů na ostrovech Yas a Saadiyat. Jinde v Perském zálivu zažívají hlavní saúdskoarabská města (Rijád, Džidda, Dammám) rychlý růst cen bydlení a pozemků, poháněný vládními výdaji a mladou populací. Například průměrné ceny vil v Rijádu vzrostly za poslední rok asi o 10 % a nájmy kanceláří ve finanční čtvrti Rijádu jsou na historických maximech, protože sem proudí firmy. Katar, který nedávno hostil mistrovství světa ve fotbale FIFA, také zaznamenal nárůst: realitní transakce dosáhly ve 2. čtvrtletí 2025 hodnoty 8,9 miliardy QAR (2,4 miliardy USD), což je nárůst o 29,8 % oproti předchozímu roku instagram.com qa.muqawlat.com, díky nové nabídce na trhu a přílivu zahraničních investorů. V celém regionu silný růst HDP a měny navázané na americký dolar udržují vysokou důvěru investorů. Významné je, že dolarové vazby v Zálivu znamenají, že změny sazeb Fedu se přenášejí přímo – současné vysoké úrokové sazby sice částečně ochladily poptávku po hypotékách ze strany koncových uživatelů, ale zároveň přilákaly příliv zahraničního kapitálu hledajícího výnosy do realit v Zálivu. Nyní, kdy se očekává uvolnění politiky Fedu, developeři v Zálivu předpokládají levnější financování, které dále podpoří rozvojové plány megaprojektů.
Změny politiky – Otevírání dveří zahraničním kupcům: Na Blízkém východě probíhá významný posun v politice, který by mohl znamenat zásadní změnu pro dlouhodobé investice: Saúdská Arábie liberalizuje své zákony o nemovitostech a umožní zahraničním osobám vlastnit nemovitosti ve vybraných oblastech. V červenci schválil saúdský kabinet nový zákon o nemovitostech (platný od ledna 2026), který poprvé umožní cizincům přímo kupovat a vlastnit nemovitosti ve vymezených zónách velkých měst middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Jde o historický krok v království, kde byli cizinci dosud omezeni převážně na krátkodobé pronájmy nebo velmi omezené vlastnictví prostřednictvím určitých projektů. Cílem zákona je přilákat přímé zahraniční investice a odborné znalosti do saúdského realitního sektoru v rámci iniciativy korunního prince Mohammeda bin Salmana Vision 2030 middleeastbriefing.com. Podle nových pravidel budou moci zahraniční fyzické i právnické osoby kupovat nemovitosti například v Rijádu a Džiddě (citlivá svatá města Mekka a Medina však zůstávají nedostupná nebo podléhají zvláštním podmínkám) middleeastbriefing.com. Vláda doufá, že tímto krokem „uvolní nové toky kapitálu“ do sektoru, rozšíří nabídku bydlení a povzbudí mezinárodní developery ke stavbě v saúdských městech middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Oznámení již vyvolalo rozruch – realitní firmy z Perského zálivu i celého světa sledují saúdský trh, který zažívá stavební boom díky rozsáhlým projektům (NEOM, rozvoj letovisek u Rudého moře atd.). Saúdské úřady také nadále výrazně investují do bydlení pro místní obyvatele; podíl realitního sektoru na saúdském HDP se mezi lety 2023 a 2024 zdvojnásobil z 5,9 % na přibližně 12 % middleeastbriefing.com, což dokládá jeho rostoucí význam nad rámec ropy middleeastbriefing.com. Mezitím ve Spojených arabských emirátech se regulace nemovitostí také stávají vstřícnějšími k investorům: Dubaj nedávno rozšířila způsobilost pro dlouhodobé „zlaté víza“ vázané na investice do nemovitostí (snížení minimální invpožadovaná investice), a Abú Dhabí snížilo některé transakční poplatky. Tyto kroky jsou součástí strategie států Perského zálivu, jak se etablovat jako globální investiční ráje a přilákat bohaté expatrianty.
ESG a technologické trendy: Realitní boom na Středním východě se také prolíná s novými trendy, jako jsou PropTech a ESG (environmentální, sociální a správní) iniciativy. SAE například přebírá vedení v oblasti tokenizace nemovitostí a kryptotransakcí – dubajští regulátoři vytvořili rámec umožňující nákup nemovitostí prostřednictvím digitálních aktiv na licencovaných platformách therealestatereports.com therealestatereports.com, a někteří developeři zkoumají blockchain pro frakční vlastnictví nemovitostí. Udržitelnost je také stále důležitější; všechny giga-projekty v Saúdské Arábii se chlubí zelenými stavebními standardy a inovativními ekologickými návrhy (například koncept města „The Line“ v NEOMu). Developeři v celém regionu se také potýkají s vyššími stavebními náklady a potřebou kvalifikované pracovní síly, protože zběsilé tempo výstavby někdy převyšuje nabídku materiálů a pracovníků. Přesto je důvěra v nemovitosti na Středním východě na konci roku 2025 na velmi vysoké úrovni. Analytici říkají, že region se stal celosvětově výjimečným hráčem, který nabízí růst a výnosy v době, kdy tradiční trhy zpomalují. Jak řekl jeden z ředitelů dubajské agentury: „Růst populace, rozvoj infrastruktury a podpora vlády vytvářejí dokonalý recept na trvalý růst realitního trhu“ arabianbusiness.com arabianbusiness.com – ostrý kontrast k protivětrům, kterým čelí realitní sektory na Západě.
Latinská Amerika: Velké naděje s blížící se úlevou od úrokových sazeb
Nemovitostní trhy Latinské Ameriky prošly obtížným obdobím extrémně vysokých úrokových sazeb a inflace, ale objevují se náznaky, že by mohly přijít lepší časy. Hlavním tématem je očekávaný posun v měnové politice. Mnoho centrálních bank Latinské Ameriky v letech 2021–2023 agresivně zvyšovalo sazby, aby zkrotily inflaci (referenční sazba Selic v Brazílii dosáhla 15 %, v Chile přesáhla 11 % atd.). Tato opatření sice stabilizovala ekonomiky, ale zároveň výrazně prodražila hypotéky a financování výstavby, což ochladilo realitní aktivity. Nyní, když se inflace dostává pod kontrolu a americký Fed pravděpodobně začne snižovat sazby, by Latinská Amerika mohla konečně zaznamenat pokles nákladů na půjčky. „Nižší krátkodobé sazby v USA usnadňují snižování sazeb v Latinské Americe, zejména v Brazílii, Kolumbii a Mexiku,“ poznamenali analytici Bank of America riotimesonline.com. Trhy skutečně sázejí na to, že brazilská centrální banka bude pokračovat ve snižování sazeb až do roku 2026, a také se očekává, že mexická Banxico začne uvolňovat měnovou politiku, pokud tak učiní i Fed x.com riotimesonline.com. Tato vyhlídka již zvýšila ceny aktiv (například kolumbijský akciový index COLCAP právě dosáhl pětiletého maxima riotimesonline.com riotimesonline.com). Pro nemovitosti to znamená levnější úvěry a obnovenou investiční kapacitu. Developeři, kteří kvůli nákladům na financování odložili projekty, jsou připraveni obnovit výstavbu, jakmile sazby klesnou.
Hotspoty a trendy: V rámci Latinské Ameriky je Mexiko výrazným tahounem díky globálnímu trendu nearshoringu. Vzhledem k přetrvávajícím obchodním napětím mezi USA a Čínou stále více nadnárodních výrobců zakládá své provozy v Mexiku, aby zásobovali severoamerický trh. To vedlo k prudkému nárůstu poptávky po průmyslových nemovitostech – skladech, továrnách a logistických zařízeních – zejména podél hranic s USA a v okolí Mexico City a Monterrey. Nedávná projekce odvětví předpovídá, že do Mexika v roce 2025 přiteče více než 652 miliard pesos (přes 32 miliard USD) investic do nemovitostí, což představuje přibližně 15% meziroční nárůst adventuresincre.com, přičemž vedou sektory průmyslových, „vertikálních“ rezidenčních (byty) a turistických nemovitostí adventuresincre.com. Průmyslová neobsazenost v horkých lokalitách jako Tijuana a Juárez je téměř nulová, což vyvolává vlnu nové výstavby průmyslových parků. Rezidenční nemovitosti v Mexiku se také přizpůsobují: dochází k boomu smíšených městských projektů (často s byty nad maloobchodními a kancelářskými prostory), které cílí na mladé profesionály ve městech jako Mexico City a Guadalajara. Dále zahraniční investoři jsou aktivní v celé Latinské Americe – například kanadské a americké penzijní fondy investují do brazilských logistických skladů a kolumbijských nákupních center, protože vidí dlouhodobý růstový potenciál.
Vývoj trhu: V Brazílii, největším trhu v regionu, se rýsuje opatrné oživení realitního trhu. Brazílie čelila v letech 2023–2024 obtížnému období s dvoucifernými úrokovými sazbami; prodeje nemovitostí zpomalily a neobsazenost kanceláří v São Paulu mírně vzrostla. Inflace však klesla na jednociferné hodnoty a Brazilská centrální banka začala v srpnu 2025 snižovat sazby. Ekonomové očekávají další snižování v roce 2025, což by mělo postupně oživit hypoteční úvěrování a důvěru spotřebitelů finance.yahoo.com reuters.com. Brazilští rezidenční developeři již hlásí nárůst poptávek a ceny bydlení na celostátní úrovni vzrostly meziročně přibližně o 5 % (v nominálním vyjádření) do poloviny roku 2025 globalpropertyguide.com. Vláda také znovu aktivuje dotovaný program bydlení (Minha Casa, Minha Vida) na podporu výstavby dostupných domů. V komerčním sektoru zaznamenaly brazilské prémiové nákupní galerie silné oživení tržeb s tím, jak se ekonomika zotavuje, zatímco sekundární obchodní centra a starší kancelářské budovy zůstávají pod tlakem. V Kolumbii je výhled na realitní trh opatrně optimistický: ačkoli země stále čelí relativně vysoké inflaci (kolem 5 % v srpnu riotimesonline.com) a základní sazbě 13,25 %, centrální banka signalizovala možné snížení sazeb do konce roku. Kolumbijský trh s bydlením je odolný, přičemž prodeje nových domů by měly v roce 2025 vzrůst o ~9 % bbvaresearch.com, a to díky vládním dotacím pro nízkopříjmové kupce a mladé demografii podporující vznik nových domácností. Argentina, která se potýká s inflací přes 100 %, zůstává výjimkou – její trh s nemovitostmi je v dolarovém vyjádření prakticky zamrzlý, developeři staví pouze tehdy, když lze náklady pokrýt z předprodejů v USD, a mnoho transakcí probíhá v hotovosti. Přesto existuje naděje, že nadcházející volby a případný stabilizační plán by mohly argentinskou realitní aktivitu z velmi nízké úrovně časem oživit.
Inovace a ESG: Latinskoamerický trh s nemovitostmi také zaznamenává technologické a udržitelné inovace. PropTech startupy se objevují na trzích jako Mexiko, Brazílie a Kolumbie, přinášejí digitalizaci nabídek nemovitostí, crowdfunding pro reality a chytřejší správu nemovitostí. Například mexické startupy jako Habi a La Haus získaly významný kapitál na zefektivnění online prodeje domů adventuresincre.com adventuresincre.com. Udržitelnost také nabírá na síle: developeři ve velkých městech regionu stále častěji usilují o zelené certifikace budov (LEED, EDGE) – Mexiko má nyní miliony čtverečních stop certifikovaných zelených budov a v Brazílii se v komerčních centrech São Paula nachází několik nových kancelářských věží s certifikací LEED Gold adventuresincre.com adventuresincre.com. Vlády to podporují pobídkami; např. Panama City nabízí daňové úlevy pro projekty s certifikací LEED.
Shrnuto, Latinská Amerika vstupuje do konce roku 2025 s opatrným optimismem v sektoru nemovitostí. I když přetrvávají výzvy jako politická nejistota a měnová volatilita, očekávaný posun k uvolněnější měnové politice je významným pozitivem. V kombinaci se strukturálními faktory – jako je výrobní boom v Mexiku, velký bytový deficit v Brazílii a rostoucí technologický sektor – by region mohl zaznamenat výrazné oživení trhu s nemovitostmi. Investoři, kteří přečkali období vysokých sazeb, se nyní připravují na růst: roste počet přeshraničních investičních fondů a místní developeři zajišťují pozemky pro budoucí projekty v očekávání, že rok 2026 a další přinesou novou růstovou vlnu na latinskoamerických trzích s nemovitostmi.
Zdroje: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (Halifax index); Reuters (Clare Jim v Hongkongu); Reuters (Miho Uranaka v Tokiu); Reuters (Raechel Job a kol., Londýn); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
