Globální realitní otřesy: Raketový růst prodejů, megaobchody a šoky na trhu s bydlením (24.–25. září 2025)

25 září, 2025
by
Global Real Estate Whiplash: Soaring Sales, Mega-Deals & Housing Shocks (Sept 24–25, 2025)
  • Prodej domů v USA překvapivě roste: Prodej nových domů v USA v srpnu vyskočil na 3,5leté maximum, vzrostl o 20 %, ale analytici to označují za náhodu, která pravděpodobně nevydrží reuters.com reuters.com. Vysoké hypoteční sazby stále drží kupce stranou a odborníci očekávají pouze mírné oživení do roku 2027 reuters.com reuters.com.
  • Fed uvolňuje, úleva u hypoték jen mírná: Americká centrální banka snížila úrokové sazby minulý týden o 0,25 % (na 4,00–4,25 %), což signalizuje další snižování reuters.com. Přesto 30leté hypoteční sazby zůstávají kolem ~6,5 %, což krok Fedu téměř neovlivnil reuters.com, a dostupnost bydlení je pro kupce stále napjatá.
  • Mega-fúze makléřů za 4 miliardy dolarů: Ve velkolelém obchodu společnost Compass souhlasila s akvizicí konkurenta Anywhere Real Estate za 4,2 miliardy dolarů, čímž vznikne jedna z největších rezidenčních makléřských firem na světě reuters.com. Regulátoři prověřují obchodování kolem předchozích nabídek převzetí, protože fúze mění prostředí makléřského trhu.
  • Krize bydlení v Číně a zásahy politiků: Propad čínského trhu s nemovitostmi se prohloubil, odborníci vyzývají k záchranným opatřením. Poradce PBOC varoval, že stabilizace realit je klíčová pro ekonomiku fxempire.com, a Peking uvolnil pravidla pro zahraniční kupce nemovitostí, aby podpořil poptávku sixthtone.com sixthtone.com. Navzdory nadějím na stimuly zůstává důvěra spotřebitelů blízko historických minim kvůli klesajícím cenám nemovitostí.
  • Evropské komerční „Zombieland“: Evropský trh s komerčními nemovitostmi zůstává zastavený, prodeje jsou blízko desetiletých minim reuters.com. Zasvěcení ho označují za „zombieland“ opuštěných kanceláří a obchodních center reuters.com. Investoři konečně prodávají problémová aktiva (např. insolventní frankfurtská věž Trianon na prodej reuters.com), ale úplné oživení je nedosažitelné.
  • Růst průmyslových nemovitostí a REIT: Sektor datových center je díky poptávce po AI velmi žhavý – bývalý americký ministr energetiky Rick Perry a jeho Fermi Data Center REIT podali žádost o IPO s cílem dosáhnout ohodnocení 13 miliard dolarů reuters.com reuters.com. V Singapuru Centurion Accommodation REIT získal 771 milionů singapurských dolarů (~599 milionů USD) v druhém největším IPO roku, debutoval o 11 % nad emisní cenou reuters.com reuters.com, což signalizuje obnovený zájem investorů o realitní trusty.

Makroekonomické pozadí: sazby, inflace a financování bydlení

Globální trhy s nemovitostmi se zmítají na pozadí měnící se měnové politiky a přetrvávající inflace. Ve Spojených státech Federální rezervní systém obnovil uvolňování měnové politiky poprvé po letech – snížil svou základní sazbu o 25 bazických bodů na rozmezí 4,00–4,25 % reuters.com. Tento obrat, oznámený minulý týden, přichází ve chvíli, kdy tvůrci politik konečně vidí, že inflace směřuje k cíli. Fed předpovídá „stálé tempo [snižování] sazeb“ až do konce roku 2025 reuters.com, s cílem ulevit nákladům na půjčky. Americké hypoteční sazby však zůstávají zvýšené navzdory holubičímu obratu Fedu. Průměrná 30letá fixní hypotéka se pohybuje kolem 6,3–6,5 %, což je daleko od sazeb pod 4 % v roce 2010 reuters.com. Analytici poznamenávají, že snižování sazeb Fedem snižuje především krátkodobé výnosy, zatímco dlouhodobé výnosy státních dluhopisů – které určují ceny hypoték – zůstávají vysoké reuters.com. Výsledkem je, že jakákoli úleva pro kupující domů bude omezená a postupná, což zatím udržuje dostupnost bydlení napjatou.

Na druhé straně Atlantiku jsou centrální banky také na rozcestí. Bank of England ponechala svou základní sazbu beze změny na 4,0 % při svém zářijovém zasedání, po dlouhé sérii zvyšování s cílem zkrotit inflaci bankofengland.co.uk. Inflace ve Velké Británii je stále nejvyšší mezi hlavními ekonomikami (3,8 % v červenci) a očekává se, že tento měsíc krátce dosáhne 4 % reuters.com, takže BoE drží sazby na restriktivní úrovni déle. Mezitím Evropská centrální banka signalizovala, že možná dosáhla vrcholu sazeb a nyní vyvažuje inflační rizika, která jsou nyní „velmi vyvážená“, podle představitelů asianbondsonline.adb.org. Vysoké úrokové sazby výrazně zpomalily financování a investice v evropském sektoru nemovitostí, což se projevuje v nucených prodejích a vlažných objemech transakcí (více rozebráno níže).

V Asii čelí čínská centrální banka (PBOC) opačnému problému – růst zpomaluje, ale příliš agresivní uvolnění by mohlo podnítit vznik bublin na trzích s aktivy. Posun Fedu ke snižování dává PBOC větší prostor k manévrování, aniž by vyvolala odliv kapitálu reuters.com. Přesto čínští tvůrci politiky postupují opatrně: zatím se zdrželi následování snížení sazeb Fedu. Hlavní ekonom Nomury pro Čínu očekává, že se PBOC vyhne okamžitému snižování sazeb, aby zabránila „přilévání oleje do ohně“ na rozbouřeném čínském akciovém trhu reuters.com. Vzhledem k tomu, že klíčové sazby jsou v Číně již na rekordně nízké úrovni, spoléhají úředníci místo toho na cílenou podporu a fiskální úpravy na pomoc skomírajícímu sektoru nemovitostí.

Za zmínku stojí, že čínští regulátoři zavedli novou politiku v polovině září, která usnadňuje nákup nemovitostí cizinci a zámořskými Číňany. Státní správa pro devizovou kontrolu (SAFE) nyní umožňuje zahraničním osobám okamžitě převést cizí měnu na zálohu na bydlení po podpisu kupní smlouvy, místo aby museli čekat na místní registrační osvědčení sixthtone.com. Tato reforma řeší začarovaný kruh, který dlouho frustroval přeshraniční kupce, a fakticky zjednodušuje platební proces. SAFE také zrušila některé kapitálové kontroly – odstranila nákup rezidenčních nemovitostí ze svého „negativního seznamu“ omezených devizových použití sixthtone.com. V praxi tak mohou zahraniční profesionálové v Číně (a expati) snáze kupovat domy a zahraniční příjmy lze flexibilněji využít na investice do nemovitostí. Odborníci z oboru to označují za významný krok v otevírání Číny, i když nečekají příliv zahraničního kapitálu – jde spíše o „vítanou úlevu“ pro expaty usazující se v Číně sixthtone.com sixthtone.com. Spolu s daňovými úlevami a uvolněním omezení nákupu bydlení pro domácí kupce v mnoha čínských městech to však ukazuje rostoucí naléhavost Pekingu stabilizovat trh s bydlením.

Rezidenční nemovitosti: Překvapivý nárůst vs. pokračující tlak na dostupnost bydlení

Spojené státy – Příběh dvou trhů: Americký trh s bydlením tento týden vyslal paradoxní signál. Prodeje nových domů (nově postavené rodinné domy) v srpnu vzrostly o 20,5 % na anualizované tempo 800 000 jednotek – nejvíce od začátku roku 2022 reuters.com. Tento šokující nárůst – oznámený ministerstvem obchodu 24. září – výrazně překonal odhady (ekonomové očekávali jen asi 650 000 jednotek) reuters.com. Prodeje vzrostly ve všech regionech (zejména měsíční skok o 72 % na severovýchodě) reuters.com. Zásoba nových domů na prodej klesla na nejnižší úroveň za posledních osm měsíců reuters.com a mediánová cena nového domu vzrostla o 1,9 % na 413 500 dolarů reuters.com. Na první pohled to naznačuje náhlý nárůst poptávky, ale odborníci varují před ukvapenými závěry. „Neexistuje žádný zřejmý důvod… Očekávám, že tento nárůst bude v následujících měsících z velké části zvrácen,“ uvedl Stephen Stanley, hlavní ekonom Santander US reuters.com. On i další upozorňují, že údaje o nových domech jsou notoricky nestálé a podléhají revizím reuters.com reuters.com. Tento nárůst také odporuje jiným ukazatelům – důvěra stavitelů domů klesá a hypoteční sazby začaly výrazněji klesat až v září reuters.com. Stručně řečeno, analytici považují srpnový boom za náhodu, která možná odráží slevy stavitelů na přebytečné zásoby nebo jen statistický šum. S oslabujícím americkým trhem práce může být jakýkoli impuls na trhu s bydlením krátkodobý, pokud se náklady na financování výrazně nesníží reuters.com.

Širší aktivita na americkém trhu s bydlením zůstává uvězněná v mrtvém bodě. Průzkum agentury Reuters mezi odborníky na nemovitosti tento měsíc podtrhuje zdrženlivý výhled: prodeje stávajících domů (90 % trhu) se pohybují kolem 4,0 milionu ročně, což je prudký pokles oproti maximu 6,6 milionu v roce 2021 reuters.com. Majitelé domů, kteří mají zafixované extrémně nízké hypoteční sazby, neradi prodávají a kupující poprvé čelí trvalým problémům s dostupností bydlení reuters.com. Zásoba domů na trhu sice vzrostla na nejvyšší úroveň za poslední dekádu, ale částečně proto, že domy zůstávají déle neprodané reuters.com. Index S&P Case-Shiller ukazuje, že ceny domů klesají už čtyři měsíce v řadě – což je první trvalý pokles od roku 2013 reuters.com. Odhady cen byly sníženy: Hodnota amerických domů by měla v roce 2025 vzrůst jen asi o +2,1 % a v roce 2026 o +1,3 %, což je výrazně méně než dřívější předpovědi (3,5 % ročně) reuters.com. Někteří analytici dokonce očekávají mírné cenové korekce v budoucnu. „Poptávka po bydlení zůstane slabá… pokud vzroste nezaměstnanost, mohli bychom začít vidět nucené prodeje, což by mohlo během příštích 6–12 měsíců přinést mírnou korekci cen domů,“ varoval James Knightley, hlavní mezinárodní ekonom ING reuters.com. Přesto jakákoli úleva pro kupující bude jen pozvolná. Všech 25 ekonomů v průzkumu Reuters se shodlo, že pokles sazeb v roce 2025 pomůže dostupnosti bydlení – ale většina upozornila, že úleva bude jen okrajová, protože se očekávají pouze mírné poklesy hypotečních sazeb reuters.com. I v roce 2027 se očekává, že průměrná 30letá hypoteční sazba bude kolem 6,2 %, což je stále mnohem více než před rokem 2020 reuters.com. Ve výsledku americký sen o vlastním bydlení zůstává pro mnohé nedosažitelný, přičemž medián věku kupujícího poprvé je nyní rekordních 38 let reuters.com. Jak Knightley shrnujeto, „Koupě domu bude pro většinu mladých Američanů ještě nějakou dobu nedosažitelná“ reuters.com.

Jasným bodem na americkém trhu s bydlením byla nová výstavba, protože developeři mohou nabízet snížení úrokových sazeb a pobídky, aby přilákali kupce, kteří nemohou najít cenově dostupné stávající domy. I tento sektor však čelí protivětru, protože hospodářský růst zpomaluje. Investice do bydlení se v první polovině roku 2025 snížily reuters.com. Zahájení výstavby rodinných domů kleslo na téměř 2,5leté minimum uprostřed nadbytku neprodaných nových domů na začátku léta reuters.com. Developeři ustupují od projektů, kde nemohou zajistit ziskové marže. Srpnové překvapení v prodeji nových domů může dočasně uvolnit část zásob, ale pokud se příští měsíc, jak se očekává, trend obrátí, mohou být developeři přes zimu ještě opatrnější.

Evropa a Spojené království – Ochlazení trhů: V celé Velké Británii a Evropě se rezidenční trhy také potýkají s vyššími sazbami a ekonomickou nejistotou. Ve Spojeném království začaly ceny nemovitostí oslabovat po odolném období. Nejnovější průzkum RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) ukázal, že srpen zaznamenal nejrozšířenější poklesy cen za více než 18 měsíců reuters.com. Ukazatel RICS house price balance klesl na –19 (což znamená, že mnohem více odhadců vidí pokles cen než růst), což je nejslabší hodnota od začátku roku 2024 reuters.com. Poptávka kupujících vysychá: nové poptávky kupujících se propadly na nejnižší úroveň od května, protože potenciální kupci ustupují kvůli ekonomickým obavám a hypotékám s úrokem přes 6 % reuters.com. „S tím, jak poptávka kupujících slábne a prodeje klesají, je zřejmé, že trh s bydlením pociťuje dopady přetrvávající nejistoty,“ uvedl analytik RICS Tarrant Parsons reuters.com. Tvrdohlavá inflace a otázky ohledně budoucího vývoje úrokových sazeb silně zatěžují náladu kupujících reuters.com. Inflace ve Spojeném království skutečně klesá jen pomalu (stále ~7 % CPI, z čehož jádrová inflace je setrvačná), takže trhy očekávaly, že BoE ponechá sazby vysoko déle – což se také stalo. K tomu se přidávají spekulace o fiskálních opatřeních (blížící se vládní rozpočet, který může zvýšit daně z nemovitostí nebo z kapitálových zisků), a mnoho britských kupujících i prodávajících proto vyčkává. Indexy cen nemovitostí od poskytovatelů úvěrů sice v létě stále ukazovaly mírné meziroční nárůsty, ale dynamika slábne. Tlak na nájmy však zůstává extrémní: průzkum RICS zjistil, že poptávka nájemců výrazně převyšuje nabídku nájmů, což tlačí očekávání růstu nájemného prudce vzhůru reuters.com. Pronajímatelé prodávají nemovitosti nebo nepřidávají nové nájmy (nové pokyny pro pronajímatele klesly nejvíce od dubna 2020), právě když poptávka prudce roste reuters.com. To ukazuje na pokračující růst nájemného a problémy s dostupností bydlení pro nájemce, i když růst cen nemovitostí zpomaluje. Situace ve Spojeném království shrnuje širší evropský trend: zatímco ceny bydlení ochladly z rekordních maxim na mnoha trzích (například ve Skandinávii a Německu došlo k poklesu cen), náklady na financování jsou tak vysoké, že objem transakcí je utlumený a trhy s nájmy jsou pod tlakem.

Na evropském kontinentu jsou trhy s bydlením velmi rozmanité, ale v mnoha velkých městech se stále zdají být nadhodnocené vzhledem k základním ukazatelům. Zejména UBS’s Global Real Estate Bubble Index 2025 – zveřejněný tento týden – zařadil Miami jako světové město s nejvyšším rizikem bubliny (podpořené v posledních letech přílivem investorů a zahraničních kupců), následované Tokiem a Curychem ubs.com. Několik evropských metropolí zůstává v pásmu zvýšeného rizika: Amsterdam, Ženeva a Paříž zaznamenaly růst cen převyšující příjmy a nájmy, ačkoli Paříž je nyní zařazena do kategorie nízkého rizika bubliny kvůli nedávné stagnaci ubs.com ubs.com. Madrid ve skutečnosti zaznamenal nejvyšší růst cen (po očištění o inflaci) mezi světovými městy za poslední rok ubs.com – španělská metropole zažívá boom díky zahraničním investorům a digitálním nomádům – přesto UBS hodnotí celkové riziko bubliny v Madridu jako střední, nikoli extrémní ubs.com. Naproti tomu Londýn, Milán a New York jsou nyní považovány za města s nízkým rizikem bubliny ubs.com, po letech omezeného růstu cen a v případě Londýna i poklesu cen v reálném vyjádření. Hongkong, San Francisco a Hongkong také dosáhly v indexu nízkého rizika ubs.com – což je výrazná změna pro trhy jako HK a SF, které byly na vrcholu tohoto žebříčku ještě před několika lety. Závěr studie UBS: ceny nemovitostí ve světě se vyrovnaly (nulový reálný růst v souhrnu za poslední 4 čtvrtletí), protože omezení dostupnosti bydlení se projevují ubs.com. Velmi nízké úrokové sazby dříve poháněly cenové boomy, ale vyšší sazby v letech 2023–2025 tyto boomy zastavily a některé přehřáté trhy zaznamenávají mírné korekce. Riziko prudkých propadů cen se zdá být ve většině měst omezené díky stále zdravé zaměstnanosti a přísnějším úvěrovým standardům po roce 2008. Nicméně éra rychlého růstu cen je prozatím pryč a bydlení vstupuje do fáze, kterou lze globálně nazvat pozvolnou stagnací.

Čína – Prohlubující se pokles, výzvy k podpoře: V Číně, druhém největším realitním trhu na světě, přetrvává bezprecedentní útlum. Ceny nových domů klesají měsíc co měsíc ve většině měst (více než rok poklesu) navzdory desítkám vládních opatření na uvolnění trhu. Prodeje nemovitostí podle podlahové plochy jsou meziročně do srpna nižší přibližně o 5–7 % fxempire.com. Investice do rozvoje nemovitostí se za prvních osm měsíců roku 2025 propadly o 12,9 % fxempire.com, což odráží, že developeři zastavují projekty kvůli nedostatku hotovosti. Nálada je na bodu mrazu: index realitního klimatu v Číně klesl pátý měsíc v řadě na 93,0 (kde 100 = neutrální nálada) fxempire.com. Spotřebitelská důvěra v Číně byla také otřesena, převážně kvůli kolapsu trhu s bydlením – index spotřebitelské důvěry klesl v červnu na 87,9, blízko svého historického minima fxempire.com. Přetrvávající krize v realitách je klíčovým faktorem, který brzdí širší hospodářský růst Číny a letos zemi posunul na pokraj deflace.

Uprostřed této krize je Peking pod tlakem, aby jednal razantněji. Tento týden přišla výrazná veřejná výzva od Huanga Yipinga, významného ekonoma a bývalého poradce centrální banky. Vyzval čínské úřady, aby uvolnily fiskální podporu na stabilizaci trhu s bydlením, přičemž poznamenal, že „vzhledem k systémovému dopadu realit na makroekonomické výkyvy je stabilizace tohoto odvětví klíčová pro udržení růstového momenta celé ekonomiky“ fxempire.com. Jinými slovy, reality jsou příliš velké na to, aby padly – přímo ovlivňují pracovní místa ve stavebnictví, finance místních samospráv, banky i bohatství domácností. Bez obratu na trhu s bydlením zůstávají čínské naděje na oživení tažené spotřebiteli slabé. Tvůrci politik již uvolnili některá omezení pro nákup bydlení (mnoho měst nyní umožňuje nižší akontace a volnější pravidla pro hypotéky, zejména pro první kupce nebo ty, kteří si pořizují lepší bydlení). Hypoteční sazby v Číně byly také sníženy – 1letá základní úroková sazba klesla po snížení začátkem roku 2025 na 3,45 % – a místní samosprávy zavedly dotace. Zatím však tato opatření nezastavila pokles cen ani neobnovila důvěru kupujících. Proto se ozývají hlasy jako Huangův, které volají po odvážnějších krocích, případně přímých vládních výdajích nebo daňových pobídkách zaměřených na bydlení. Objevují se zvěsti o blížícím se stimulačním balíčku zaměřeném jak na dostupné bydlení, tak na dokončení pozastavených projektů problémových developerů.

Tíživá situace čínských developerských společností také nadále plní titulky. Country Garden, kdysi největší čínský developer, v posledních týdnech několikrát jen těsně unikl platební neschopnosti a nyní prochází rozsáhlou restrukturalizací zahraničního dluhu ve výši 14 miliard dolarů reuters.com reuters.com. Společnost v srpnu varovala, že její ztráta za první pololetí může přesáhnout 18 miliard jüanů (více než 2,5 miliardy dolarů) kvůli 50% propadu v dodávkách bytů a vysokým odpisům reuters.com reuters.com. Evergrande – jehož platební neschopnost v roce 2021 tuto krizi odstartovala – zůstává také v nejistotě, neboť mu regulátoři nařídili ukončení činnosti a jeho zakladatel je vyšetřován. Menší developeři mají také potíže se splácením; podle zdrojů například Sunac nemusí být schopen splatit nadcházející splatnou obligaci, což by mohlo předznamenat další vlnu zahraničních platebních neschopností reuters.com. Stručně řečeno, čínský realitní sektor stále hledá své dno. Doufá se, že kombinace postupné podpory politik, uvolnění úvěrů a času umožní stabilizaci prodejů do konce roku 2025 reuters.com reuters.com. Prognózy ratingových agentur, například od S&P, naznačují možnou „stabilizaci ve druhé polovině 2025“, pokud budou opatření úspěšná reuters.com. Prozatím však data zůstávají chmurná – a svět sleduje, zda Peking ustoupí a spustí větší záchranný balíček, aby zabránil vleklému brzdění ekonomiky.

Komerční a průmyslové nemovitosti: Stres a příležitost

Spojené státy – Problémy s regulovaným nájemným a kapsy tísně: Komerční trh s nemovitostmi v USA nabízí smíšený obraz. Některé sektory, jako jsou bytové domy pro více rodin, byly poměrně odolné – zejména ve městech s vysokou poptávkou – ale i zde se začínají objevovat trhliny pod tlakem vysokých úrokových sazeb a přísnější regulace. Dramatický případ se objevil v New York City: 93 bytových domů (s více než 5 100 regulovanými byty), které vlastní skupina Pinnacle Group Joela Wienera, míří do dražby poté, co vlastnický subjekt podal návrh na bankrot therealdeal.com. Soudní spisy odhalují, že portfolio, které je z velké části řízeno pravidly o stabilizaci nájemného v NYC (která omezují zvyšování nájemného), nedokázalo pokrýt své dluhy uprostřed rostoucích nákladů. Majitelé v bankrotu dluží věřiteli více než 564 milionů dolarů therealdeal.com. Uvedli několik tlaků – vysoké úrokové sazby, inflaci provozních nákladů, slabý výběr nájemného během COVIDu a přísné zákony příznivé pro nájemníky, které omezují příjmy – jako příčiny svého finančního kolapsu therealdeal.com therealdeal.com. Porušení bytového kodexu se také hromadila, protože údržba byla v těchto finančně vyčerpaných budovách odkládána therealdeal.com. Situace ukazuje, jak i obvykle stabilní sektor rezidenčního nájemního bydlení může selhat, když náklady na financování vzrostou a regulace sníží marže. Reformy zákonů o nájemném v New Yorku z roku 2019, které výrazně omezily možnost pronajímatelů zvyšovat regulované nájemné nebo deregulovat byty, výrazně snížily hodnotu nemovitostí s regulovaným nájemným. V kombinaci s nedoplatky nájemného po pandemii a nyní 7% úrokovými sazbami u hypoték jsou někteří majitelé v minusu. Společnost Eastdil Secured hledá kupce pro portfolio 93 budov, přičemž desítky zájemců podepsaly NDA therealdeal.com. Pozorovatelé sledují tento vynucený prodej jako barometr hodnoty multifunkčních aktiv v prostředí vysokých sazeb. Může to vést k novému vlastnictví, které přinese čerstvý kapitál na renovace – ale pravděpodobně za výraznou slevu, což přenastaví ceny bytových domů v NYC.

Na druhou stranu, světlé stránky v amerických komerčních nemovitostech existují. Průmyslové nemovitosti (jako sklady a distribuční centra) nadále těží z rozmachu e-commerce a logistiky, i když růst zpomalil oproti vrcholu v roce 2021. A objevil se nový hvězdný subsektor: datová centra. Exploze cloud computingu a AI úloh způsobila prudce rostoucí poptávku po prostoru v datových centrech, která je nyní jedním z nejžádanějších artiklů v komerčních nemovitostech. Hlavní technologické firmy a AI startupy závodí o zajištění kapacity serverových racků, což vede k rekordně nízké obsazenosti (pod 3 % na klíčových amerických trzích s datovými centry) a rostoucím nájmům ciodive.com. REITs a investoři z oblasti private equity se výrazně zaměřili na akvizice a rozvoj datových center. Ve skutečnosti datová centra vedla žebříček cílových aktiv pro mnoho realitních investičních trustů letos, přičemž podíl tohoto sektoru v portfoliích REIT vzrostl meziročně o 15 % costar.com.

Tento týden přinesl titulkový příklad investiční přitažlivosti datového centra: Bývalý americký ministr energetiky Rick Perry spoluzaložil nového developera datových center s názvem Fermi, který se snaží vstoupit na burzu. Fermi REIT podal žádost o IPO v USA s cílem dosáhnout ocenění až 13,16 miliardy dolarů reuters.com – ohromující částka pro společnost založenou teprve letos. Fermi plánuje získat přibližně 550 milionů dolarů prodejem akcií na burzách Nasdaq a London Exchange reuters.com reuters.com. Ambice tohoto podniku jsou dechberoucí: Fermi si klade za cíl vybudovat „největší energetický a datový komplex na světě“ v Texasu, nazvaný Project Matador reuters.com. Navrhovaný areál o rozloze 5 236 akrů v Amarillu by měl do roku 2038 dodávat 11 gigawattů energie (z jaderných, plynových a solárních zdrojů) skupině hyperscale datových center reuters.com. Do konce roku 2026 doufají, že budou mít online kapacitu 1 GW reuters.com. V podstatě Fermi nabízí obrovský park datových center zaměřený na AI s vlastní výrobou energie – což je nový přístup k zajištění energetické bezpečnosti pro datové farmy. Skeptici však upozorňují, že Fermi je stále bez příjmů a dokončení je vzdálené několik let. IPO stratég společnosti Renaissance Capital Matt Kennedy varoval, že ačkoli „AI je pravděpodobně investiční příběh století,“ Fermi je v této fázi „stále jen příběh“ – jeho vysoké ocenění prověří chuť investorů na spekulativní, rozvojové REITy reuters.com. „Je to velmi ambiciózní… Klíčové je, jaké smlouvy dokážou podepsat,“ řekl Kennedy a zdůraznil, že hlavní nájemci nebo cloudoví klienti budou muset učinit závazky, aby se sen stal životaschopným reuters.com. IPO Fermi, pokud se bude pohybovat blízko cílové ceny, by podtrhlo šílenství po všem, co souvisí s AI na trzích letos. Zároveň to ukazuje, jak se nemovitosti vyvíjejí: průmyslový sektor nyní zahrnuje digitální infrastrukturu, jako jsou datová centra, kterájsou stále více považovány za „čtvrtou utilitu“ moderních ekonomik (po vodě, elektřině a telekomunikacích).

Evropa – Komerční „Zombieland“: Žádný region nepocítil dopad vyšších úrokových sazeb na komerční nemovitosti tak silně jako Evropa. Analýza agentury Reuters evropský trh s komerčními nemovitostmi označila za „uvízlý v zombielandu“ – ani mrtvý, ani se nevzpamatovávající reuters.com reuters.com. Objem transakcí se propadl na téměř desetiletá minima, protože kupující a prodávající se nemohou dohodnout na ceně a náklady na financování činí obchody neatraktivními. V prvním čtvrtletí 2025 dosáhl prodej komerčních nemovitostí v Evropě pouze 47,8 miliardy eur, což je sotva polovina úrovně z počátku roku 2022 reuters.com. Předběžná data za 2. čtvrtletí ukazují, že přeshraniční investice do nemovitostí v EMEA meziročně klesly asi o 20 %, což je nejhorší duben–červen za posledních deset let reuters.com. Investoři jsou ve slepé uličce: potenciální kupci čekají na výhodné nákupy v tísni, zatímco mnoho vlastníků a bank „prodlužuje a předstírá“ – tedy prodlužuje splatnost úvěrů, restrukturalizuje dluhy a doufá ve zlepšení hodnoty – místo aby prodávali se ztrátou reuters.com. „Máme tu ‘zombieland’… žádné oživení, uvízlá aktiva, žádná likvidita se nevrací,“ řekl Sebastiano Ferrante, šéf evropských nemovitostí amerického fondu PGIM, vystihující náladu reuters.com.

Bolest zasahuje napříč sektory. Kancelářské budovy byly zasaženy obzvlášť tvrdě – hybridní práce oslabila poptávku a rostoucí výnosy snížily ocenění, takže mnoho ikonických věží má nyní hodnotu výrazně nižší než před pandemií. Starší, energeticky neefektivní kanceláře na vedlejších místech jsou prakticky neprodejné za jakoukoli rozumnou cenu; jsou typickými „uvíznutými aktivy“ na dnešním trhu reuters.com. Dokonce i dříve žhavé kategorie jako datová centra podle agentury Reuters v Evropě pociťují tlak kvůli nadbytku v některých oblastech a vyšším kapitálovým nákladům reuters.com (i když to je v kontrastu s trendem v USA). Maloobchodní nemovitosti (např. příměstská nákupní centra) nadále stagnují s malým zájmem kupců, protože e-commerce a měnící se spotřebitelské návyky strukturálně snižují poptávku reuters.com. Jednou z oblastí, která stále přitahuje zájem, je nájemní bydlení: evropská rezidenční aktiva pro více rodin, zejména na nedostatečně zásobených trzích jako Německo, zůstávají atraktivní pro investory hledající stabilní příjem reuters.com. Ale i zde jsou obchody pomalé, protože prodávající nechtějí ustoupit z ceny, vzhledem k tomu, že dlouhodobé fundamenty jsou pozitivní. Někteří investoři konečně podnikají kroky k vyřešení distressed situations, což by mohlo trh uvolnit. Banky a vlastníci začínají v některých případech offload troubled assets. Například v Německu byl významný Trianon skyscraper in Frankfurt – jehož vlastníci podali návrh na insolvenci – nabídnut k prodeji insolvenčním správcem, což představuje vzácný test křehkého německého kancelářského trhu reuters.com. V Londýně se Brookfield tiše pokusil prodat svou kancelářskou budovu CityPoint, ale prodej odložil, když nabídky byly příliš nízké; místo toho restrukturalizuje úvěr na tuto nemovitost reuters.com. Tyto příklady ukazují, že ačkoli price discovery is painful, probíhá. „V některých částech trhu je oživení již v plném proudu,“ poznamenala Cecile Retaureau z investiční divize Phoenix Group s odkazem na vybrané aktiva, jako jsou dobře pronajaté logistické sklady a hotely, které nacházejí kupce reuters.com. „Nicméně existují neoblíbená aktiva a sektory, kde téměř není žádná likvidita a čeká nás ještě více bolesti,“ dodala reuters.com. Skutečně, industry sentiment indexes jsou na několikaletých minimech: důvěra investorů v evropské nemovitosti v červnu klesla na nejslabší úroveň za více než rok, podle průzkumu INREV reuters.com. Podobný příběh se odehrává v USA, kde se nálada letos také zhoršila v důsledku růstu nákladů na financování reuters.com. Zdá se, že teprve až prodávající plně uznají new pricing reality – potenciálně o 20–30 % nižší hodnoty než na vrcholu pro mnoho komerčních aktiv – může se objem transakcí zotavit. Do té doby bude evropský komerční sektor pravděpodobně pokračovat v „zombie“ režimu s minimal growth and pockets of distress.

Jedním pozitivním vývojem pro Evropu je, že úrokové sazby by mohly brzy dosáhnout vrcholu nebo dokonce klesnout, což by mohlo postupně zlepšit výhled. Pokud inflace bude nadále ustupovat, centrální banky mohou v roce 2024 začít snižovat sazby, čímž by se snížil tlak na kapitalizační sazby nemovitostí a financování. Navíc je na trhu dostatek soukromého kapitálu – několik soukromých investičních fondů a správců aktiv shromažďuje oportunistické realitní fondy, které očekávají, že využijí příležitosti při nucených prodejích. Údaje ukazují, že soukromé úvěrové fondy (které půjčují na nemovitosti) získaly v Evropě v 1. pololetí 2025 téměř 40 miliard dolarů, což je téměř dvojnásobek prostředků získaných pro realitní akciové fondy reuters.com, protože investoři vidí větší šanci na zisk při půjčování za vysoké výnosy než při přímém nákupu nemovitostí. Nakonec by tento kapitál měl pomoci refinancovat nebo přeorientovat problematická aktiva, ale je to pomalý proces.

Hlavní transakce a pohyby na trhu

Uprostřed těchto protichůdných proudů několik velkých obchodů a investičních kroků na konci září přetváří globální trh s nemovitostmi:

  • Sloučení makléřských gigantů: V americkém rezidenčním sektoru se dvě z největších realitních makléřských společností v zemi spojují v sloučení, které přitahuje pozornost médií. Compass Inc. souhlasila s akvizicí Anywhere Real Estate (mateřská společnost Coldwell Banker, Century 21 a Sotheby’s International Realty) v transakci oceněné na přibližně 4,2 miliardy dolarů reuters.com (podle jiných zpráv přibližně 10 miliard dolarů včetně dluhu). Toto sloučení, oznámené 22. září, vytvoří kolos s více než 300 000 makléři ve více než 100 zemích, což z něj učiní největší rezidenční makléřskou společnost na světě podle počtu makléřů a objemu. Tato dohoda má potenciál proměnit makléřský průmysl, který je pod tlakem rostoucí konkurence technologicky orientovaných firem a nízkých ziskových marží. Spojením sil chtějí Compass (relativně nová technologicky zaměřená makléřská společnost podporovaná rizikovým kapitálem) a Anywhere (tradiční franšízor zavedených značek jako Coldwell Banker a Corcoran) dosáhnout rozsahu a úspor z rozsahu. Budou mít dominantní podíl na mnoha trzích a prostředky na investice do AI, datové analytiky a spotřebitelských platforem. Kombinace však také přitáhla pozornost regulátorů. FINRA (samoregulační orgán Wall Street) vyšetřuje podezřelé obchodní aktivity u Douglas Elliman (veřejně obchodovaná makléřská společnost) související s dřívějšími nabídkami převzetí zahrnujícími Anywhere reuters.com reuters.com. V květnu se objevila zpráva, že Anywhere učinila nabídku na Douglas Elliman, což způsobilo nárůst akcií Elliman o 50 % reuters.com. Tato jednání nakonec v červnu zkrachovala reuters.com reuters.com – a Anywhere se místo toho rozhodla sloučit s Compass. Vyšetřování FINRA zkoumá, zda nedošlo k insider tradingu před zveřejněním těchto zpráv reuters.com reuters.com. Bez ohledu na to sloučení Compass-Anywhere pokračuje a očekává se, že bude dokončeno příští rok, pokud jej schválí akcionáři a antimonopolní úřady. Analytici uvádějí, že toto spojení by mohlo firmám pomoci snížit duplicitnísnížit náklady na náročném trhu s bydlením, ale integrace tisíců kanceláří a různorodých systémů bude výzvou. Je to odvážná sázka na to, že větší je lepší v makléřství, i když odvětví čelí tlaku na provize a novým diskontním modelům.
  • Obnova REIT v Singapuru: Na singapurském trhu IPO došlo k velkému úspěchu, který by mohl oživit získávání prostředků na nemovitosti v jihovýchodní Asii. Centurion Accommodation REIT debutoval na Singapore Exchange 25. září poté, co získal 771,1 milionu SGD (~599 milionů USD) v druhém největším IPO roku ve městě reuters.com. REIT – který je podporován společností Centurion Corp a vlastní portfolio 14 ubytovacích aktiv (včetně studentského bydlení a ubytoven pro pracovníky) v Singapuru, Velké Británii a Austrálii – zahájil obchodování na 0,98 SGD, o 11,4 % výše než jeho IPO cena 0,88 SGD reuters.com. Silný nárůst v první den ukazuje zdravý zájem investorů. Do poledne se jednotky držely kolem 0,975 SGD, i když širší index Straits Times klesal reuters.com. Odborníci na trh označili úspěch IPO za znamení, že akciový trh v Singapuru znovu nabírá na síle. „Úspěšné REIT IPO… signalizuje návrat REIT IPO na trh a očekává se, že posílí důvěru sponzorů při využívání SGX k realizaci kapitálových zisků,“ uvedla Tay Hwee Ling, analytička Deloitte pro transakce v jihovýchodní Asii reuters.com. Jde o druhý významný REIT listing v Singapuru letos – po červencovém IPO datového centra REIT společnosti NTT za 773 milionů USD (největší listing na SGX za poslední čtyři roky) reuters.com. S uvedením Centurionu získal Singapur v IPO v roce 2025 (~1,46 miliardy USD) více než sousedé jako Indonésie nebo Malajsie reuters.com. Vládní snahy přilákat listingy – včetně 20% daňové úlevy pro společnosti, které si zvolí SGX – se zdají být úspěšné reuters.com. V přípravě jsou další obchody: mezi nadcházejícími kandidáty na IPO jsou Boustead industrial REIT a zdravotnický trust reuters.com. Pro investory nabízejí singapurské REIT výnosy 5–7 %, podpořené stabilitou města. Centurion REIT konkrétně poskytuje expozici vůči specifickému, ale stabilnímu segmentu (bydlení pro studenájemníků a migrujících pracovníků), s oceněným portfoliem v hodnotě 1,8 miliardy S$ reuters.com. Jeho úspěšný debut může povzbudit další vlastníky aktiv v Asii, aby zvážili oddělení REIT za účelem uvolnění hodnoty.
  • Globální investoři přeskládávají portfolia: Jinde institucionální investoři nadále upravují své realitní strategie s ohledem na makroekonomické trendy. Objevily se zprávy, že někteří velcí investoři přesouvají prostředky směrem k soukromým úvěrům a infrastruktuře na úkor realitního kapitálu, vzhledem k vyšším výnosům dluhopisů. Například data společnosti Preqin ukázala, že získávání prostředků pro soukromé úvěry v Evropě letos výrazně předčilo realitní fondy reuters.com, což naznačuje, že investoři v současnosti raději půjčují vlastníkům nemovitostí (a získávají vysoké úroky), než aby nemovitosti přímo kupovali. Navíc některá vysoce ceněná aktiva změnila majitele: na Blízkém východě podle zdrojů nakupují suverénní fondy z Perského zálivu špičkové evropské nemovitosti se slevou, využívajíce své hotovostní pozice. A v USA došlo k aktivitě v oblasti fúzí a akvizic komerčních nemovitostí – např. kancelářský REIT v oblasti Sunbelt údajně obdržel nabídku na odkup (protože aktivističtí investoři tlačí na REITy, jejichž akcie se obchodují s velkou slevou oproti hodnotě aktiv). Ačkoliv ne všechny obchody jsou zatím veřejné, v odvětví se šušká, že bychom mohli vidět více transakcí typu take-private u veřejně obchodovaných realitních společností, pokud rozdíly v ocenění přetrvají.

Při pohledu na tyto události jako celek je zřejmé, že globální trh s nemovitostmi prochází obdobím významné transformace. Zprávy z uplynulého týdne shrnují střet protichůdných sil:

  • Měnové zpřísňování prudce zabrzdilo přehřáté trhy (od Toronta po Frankfurt a Sydney), avšak měnové uvolňování nyní opatrně začíná a nabízí paprsek naděje pro konec roku 2025 a další období.
  • V rezidenčních nemovitostech vidíme ostrovy odolnosti (nové domy v USA, vybraná světová města jako Madrid), i když vysoké sazby obecně dusí poptávku a nutí k přehodnocení očekávání.
  • Komerční nemovitosti jsou rozdělené: aktiva nové ekonomiky (jako datová centra a logistická zařízení) přitahují kapitál a expanzi, zatímco tradiční aktiva (kanceláře, obchodní centra) čelí existenční potřebě transformace nebo refinancování.
  • Hlavní hráči konsolidují a reorganizují se – ať už prostřednictvím fúzí jako Compass-Anywhere, nebo vyčleňováním aktiv do REITů – aby se lépe přizpůsobili novému prostředí.
  • Stále více se do popředí dostávají tvůrci politik a regulátoři, protože jejich rozhodnutí o úrokových sazbách, regulaci bydlení či stimulačních opatřeních mohou rozhodnout, zda trh s nemovitostmi čeká mírné přistání, nebo hlubší propad. Od možného záchranného balíčku pro bydlení v Číně po místní debaty o regulaci nájemného, politika je nyní klíčovým faktorem pro vývoj realitního trhu.

Jak uzavíráme třetí čtvrtletí roku 2025, investoři a pozorovatelé trhu budou v nadcházejících měsících pečlivě sledovat trajektorii inflace a úrokových sazeb. Pokud bude inflace nadále polevovat, centrální banky by mohly v roce 2026 urychlit snižování sazeb – což by postupně oživilo dostupnost bydlení a komerční ocenění. Naopak, pokud se inflace ukáže jako setrvačná, režim „vyšších sazeb po delší dobu“ by mohl prodloužit obtíže v realitních sektorech citlivých na úrokové sazby.

Zprávy z 24.–25. září 2025 zatím vykreslují obraz trhu v pohybu: momenty optimismu (nečekaný nárůst prodejů, úspěšné IPO, transformační obchody) jsou vyvažovány podtóny napětí (dluhová zátěž, platební neschopnost a dlouhé stíny posledního boomu). Stručně řečeno, globální nemovitostní trh zažívá prudké výkyvy – a všichni sledují, zda nadcházející měsíce přinesou více stabilizačních sil, nebo nové otřesy pro tento klíčový pilíř světové ekonomiky.

Zdroje:

Premium Luxury New House for sale in 14.6 cents | 4000Sq.ft,4BHK | Ernakulam, Kakkanad, Pookattupady
Watch this video on YouTube.

Roman Bednarski