Klíčová fakta
- Hypoteční úlevy v USA: Průměrná 30letá fixní hypoteční sazba dosáhla 11měsíčního minima (~6,5 %) realestatenews.com, což mírně snížilo měsíční splátky. Nicméně poptávka kupujících zůstává utlumená – počet žádostí klesl koncem srpna o 1,2 % navzdory poklesu sazeb realestatenews.com realestatenews.com. „Zájemci o bydlení sledují sazby a doufají, že klesnou pod 6 %,“ uvedl jeden agent ze Seattlu realestatenews.com.
- Křehké oživení Číny: Pokles čínského trhu s bydlením přetrvává, ale pokles cen domů v roce 2025 je nyní odhadován na 3,8 % (méně než dříve očekávaný pokles o 4,8 %) reuters.com. Analytici varují, že prodeje nemovitostí a investice poklesnou prudčeji, než se čekalo reuters.com, a někteří volají po „přímém zásahu“ Pekingu ke stabilizaci trhu reuters.com.
- Evropa ochlazuje: Ceny domů ve Velké Británii v srpnu klesly o 0,1 % – nečekaný pokles, protože dostupnost bydlení je napjatá a na hypotéku pro první kupce je nyní potřeba 35 % příjmu, což snižuje poptávku reuters.com. Stavební sektor eurozóny zůstává v útlumu (PMI <50 v Německu, Francii, Itálii) riotimesonline.com, což signalizuje slabší stavební aktivitu napříč kontinentem.
- Smíšená situace v Asii a Pacifiku: Nemovitostní trh v Hongkongu dosahuje dna, největší developer zde zaznamenal růst zisku poprvé za poslední 3 roky díky uvolnění pravidel pro hypotéky chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japonská ekonomika je světlým bodem – červencové výdaje domácností vzrostly o 2,2 % a mzdy o 3,0 % riotimesonline.com – což může podpořit poptávku po bydlení, i když problémy Číny vrhají na region stín.
- Boom na Blízkém východě: Nemovitosti v Perském zálivu prudce rostou. Prodeje nemovitostí v Dubaji vzrostly o 40 % v 1. pololetí 2025 (326,6 miliardy AED oproti 233 miliardám před rokem) wam.ae, poháněné zahraničními investory a růstem díky ropě. Některé projekty v SAE se vyprodávají během „jednoho nebo dvou týdnů“ navzdory tříleté době výstavby wam.ae. Saúdská Arábie pokračuje v megaprojektech jako NEOM, aby splnila ambiciózní cíle v oblasti bydlení do roku 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Výzvy v Latinské Americe: Brazilský trh s bydlením je pod tlakem kvůli extrémně vysokým úrokovým sazbám (~14,75 % Selic), které odčerpaly financování hypoték reuters.com. Centrální banka připravuje nový model „překlenovacího“ financování reuters.com. Výhled stavebnictví v Mexiku je slabý – hrubé fixní investice meziročně klesly o 6,4 % riotimesonline.com – což odráží opatrnost navzdory nadějím na růst díky nearshoringu.
- Krize bydlení v Africe: Vážný nedostatek domovů přetrvává – v Nigérii chybí přibližně 28 milionů bytových jednotek businessamlive.com – i když se předpokládá, že trh s nemovitostmi v Africe dosáhne do roku 2025 hodnoty 17,6 bilionu dolarů businessamlive.com. Jihoafrická republika má relativně lepší dostupnost bydlení (poměr ceny k příjmu ~3,1 vs ~10 v Nigérii) businessamlive.com, a nedávné snížení úrokových sazeb tam (základní sazba ~10,75 %) podněcuje zájem kupujících ve středním segmentu.
Severní Amerika
Rezidenční a bytové trhy
Hypoteční sazby a nálada kupujících: Náklady na hypotéky v USA klesají již sedm týdnů v řadě, což přináší kupujícím mírnou úlevu. Průměrná 30letá fixní sazba je nyní 6,5 % – nejnižší za posledních 11 měsíců realestatenews.com, díky zpomalující inflaci a očekávání snížení sazeb Federálním rezervním systémem. „Historicky slabší než očekávaná zpráva o zaměstnanosti podporuje optimismus ohledně snížení sazeb Fedu a může snížit výnosy dluhopisů, čímž tlačí hypoteční sazby dolů,“ vysvětlila analytička Hannah Jones z Realtor.com realestatenews.com. Naopak silná data z trhu práce by mohla sazby opět zvýšit, upozornila, a zdůraznila „očekávanou volatilitu“ realestatenews.com. S blížící se klíčovou zprávou o zaměstnanosti v USA jsou tržní pozorovatelé připraveni na výkyvy sazeb.
Poptávka kupujících a ceny: I přes nižší sazby zůstává poptávka po nemovitostech vlažná. „Kupující by…neměli zkoušet načasovat sazby,“ radí hlavní ekonomka Bright MLS Lisa Sturtevant a vyzývá kupující, aby místo toho využili rostoucí nabídky a větší flexibility prodávajících realestatenews.com. Aktivních nabídek v USA je skutečně o ~11 % více než loni, protože více majitelů prodává a růst cen se zpomaluje realestatenews.com. Mnoho prodávajících začalo snižovat ceny nebo nabízet ústupky, aby uzavřeli obchody realestatenews.com. Výsledkem je, že medián měsíční splátky klesl na nejnižší úroveň od ledna (≈2 593 USD) realestatenews.com. To je ale stále o 5 % více než před rokem a dvojnásobek úrovně před pandemií realestatenews.com, což ukazuje na problémy s dostupností. „Hypoteční sazby neklesly natolik výrazně, aby se vrátilo velké množství kupujících. Zájemci o bydlení…doufají, že klesnou pod 6 %,“ uvedla Mariah O’Keefe, makléřka Redfin v Seattlu realestatenews.com. Co se týče cen, americký trh s bydlením zůstává celkově odolný – medián cen na národní úrovni je zhruba stejný jako loni, bez známek krachu v roce 2025 forbes.com – ale regionální rozdíly rostou. Trhy na drahém západním pobřeží zaznamenaly mírné poklesy, zatímco některá města na Středozápadě a severovýchodě stále vykazují mírné zisky díky silné místní ekonomice.
Tržní rizika a regionální rozdíly: Nová zpráva o rizicích na trhu bydlení od ATTOM označila části Kalifornie a Floridy jako nejzranitelnější vůči poklesu v tomto roce worldpropertyjournal.com. Tyto trhy čelí dokonalé bouři špatné dostupnosti bydlení (více než 50 % mezd na průměrný dům), rostoucím exekucím a nadprůměrné nezaměstnanosti worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. „Letní ceny nemovitostí byly určitě nápadné, ale… klíčové ukazatele mimo samotnou prodejní cenu [nabízejí] barometr toho, kam trh směřuje,“ uvedl generální ředitel ATTOM Rob Barber worldpropertyjournal.com. Naproti tomu mnoho trhů s bydlením v Texasu a na Středozápadě vypadá zdravěji, s nižší nezaměstnaností a malým počtem hypoték pod vodou worldpropertyjournal.com. Kanada je mezitím na bodu zlomu: po dlouhém zamrznutí se nálada kupujících opatrně zlepšuje. Kanadské hypoteční sazby se stabilizovaly kolem ~5,5 % pro pětileté fixní úvěry fortune.com a všeobecně se očekává, že Bank of Canada začne snižovat sazby na svém zasedání 17. září, aby podpořila růst ca.finance.yahoo.com. Torontská realitní komora zaznamenala v srpnu mírný nárůst prodejů (+2,3 % meziročně), zatímco ceny mírně klesají, což signalizuje, že „zastavené oživení“ by se mohlo obracet k lepšímu trreb.ca. Přesto dostupnost bydlení v Kanadě zůstává napjatá, průměrné ceny domů (~673 000 CAD) jsou asi o 0,6 % vyšší než před rokem stats.crea.ca a domácnosti jsou blízko rekordní zadluženosti.úrovně.
Byty a nájmy: Americký trh s pronájmy bytů ochlazuje po letech expanze. Celostátní obsazenost klesla na 95,4 % v srpnu a efektivní nájmy meziročně klesly o 0,2 %, což je první pokles nájmů od začátku roku 2021 credaily.com credaily.com. Tento mírný pokles odráží vlnu nové nabídky ve městech Sun Belt a nájemníky zatížené inflací. Snižování nájmů je soustředěno v přestavěných metropolích jako Austin, Phoenix a Orlando a v turisticky závislých trzích (např. Las Vegas), kde pronajímatelé hlásí slabší poptávku credaily.com credaily.com. Naproti tomu některá drahá přímořská města stále zaznamenávají růst nájmů o 3–7 % meziročně – San Francisco, New York, San Jose – protože omezená nabídka a silný trh práce udržují tlak na růst cen credaily.com. Celkové ochlazení je pro nájemníky dobrou zprávou, ale odborníci upozorňují, že jde spíše o vyvážení než o pád. „Ačkoli měsíční růst nájmů je omezený už více než rok, toto znamená posun do záporných hodnot,“ uvedli analytici RealPage v tržní aktualizaci credaily.com. S tím, jak bude dokončeno více bytových projektů do roku 2026, mohou nájemníci konečně získat větší vyjednávací sílu.
Komerční a průmyslové nemovitosti
Kancelářský sektor a komerční transakce: Kancelářské trhy Severní Ameriky nadále čelí tlaku kvůli vysoké neobsazenosti a problémům s refinancováním. Ve Spojených státech se míra neobsazenosti kanceláří pohybuje kolem 18–20 % v mnoha centrech měst bisnow.com a pronajímatelé se uchylují k výrazným slevám nebo přestavbám budov. Tento týden byl zaznamenán příklad prodeje kanceláří v tísni: soukromý investor Savanna získal kancelářskou budovu v Midtownu na Manhattanu (444 Madison Ave) prostřednictvím krátkého prodeje za 50 milionů dolarů crenews.com – což je výrazná sleva odrážející sníženou hodnotu. Na západním pobřeží byla jedna kancelářská nemovitost v San Franciscu zakoupena za účelem přestavby na bydlení, protože investoři hledají kreativní využití málo obsazených věží crenews.com. „Docházka do kanceláří stále zaostává,“ varoval jeden z oborových výhledů, což nutí pronajímatele financovat nákladné renovace a ústupky, aby přilákali nájemce realestatenews.com. Aktivita v oblasti pronájmů je utlumená, ačkoli někteří makléři tvrdí, že to nejhorší už možná pominulo. Například v Los Angeles se investice do kanceláří ve druhém čtvrtletí zdvojnásobily z nízké základny a místní makléři uvádějí, že trh „dosáhl dna“ a objevují se oportunističtí kupci bisnow.com. Přesto se očekává, že případné oživení kancelářského trhu bude pomalé a nerovnoměrné až do roku 2025.
Průmyslové a logistické nemovitosti: Naproti tomu průmyslové nemovitosti zůstávají tahounem trhu. Datová centra v Severní Americe právě dosáhla „historického minima“ v míře neobsazenosti, protože poptávka po cloud computingu prudce roste crenews.com. Sklady a logistické prostory jsou také nadále nedostatkové – celostátní míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí se pohybuje kolem 4 % a nájmy rostou, zejména v blízkosti přístavů a velkých měst wam.ae wam.ae. Investoři v první polovině roku 2025 vložili do průmyslových nemovitostí více než 33 miliard dolarů credaily.com, protože vnímají trvalou poptávku po e-commerce a výrobě. Například v Kalifornii si investor zajistil úvěr ve výši 67 milionů dolarů na plně pronajatý průmyslový park v Sacramentu, což podtrhuje důvěru v tento sektor crenews.com crenews.com. Developeři zvyšují tempo nových projektů tam, kde je to možné: v Dallasu byl roční moderní sklad prodán realitní investiční společnosti za vysokou cenu crenews.com a výstavba obřích distribučních center pokračuje v centrech Sun Beltu. „Průmyslový sektor nadále přitahuje mezinárodní investory,“ uvádí zpráva CBRE za 2. čtvrtletí, která zmiňuje „silný růst nájmů u klíčových logistických aktiv“ na trzích jako Atlanta a Toronto wam.ae. Jedním z možných rizik je, že pokud by došlo k poklesu spotřebitelských výdajů nebo objemu obchodu, může se prudké tempo růstu nájmů zmírnit. Prozatím však průmyslové nemovitosti patří mezi nejvýkonnější segmenty na světě.
Maloobchod a smíšené využití: Obraz maloobchodních nemovitostí je složitý. Míra neobsazenosti obchodních prostor v USA je blízko historických minim (~5,3 % dostupnosti) navzdory vlnám uzavírání řetězců marketsgroup.org. Dobře situovaná nákupní centra a obchody na hlavních třídách většinou zaplnily volná místa z doby pandemie a návštěvnost v mnoha obchodních centrech opět roste. Nicméně nová zpráva společnosti Newmark ukazuje, že objem pronájmů maloobchodních prostor ve 2. čtvrtletí 2025 meziročně klesl o 29 % marketsgroup.org. Celostátně bylo pronajato pouze 31,7 milionu čtverečních stop – o 23 % méně než je dlouhodobý průměr – protože maloobchodníci byli opatrní kvůli ekonomické nejistotě a nedostatku prémiových prostor marketsgroup.org. Počet uzavřených prodejen převýšil počet nově otevřených, což vedlo v minulém čtvrtletí k záporné čisté absorpci marketsgroup.org. K útlumu přispěly i známé bankroty (Joann, Rite Aid, Forever 21) a úsporná opatření velkých řetězců marketsgroup.org. „Mnoho maloobchodních provozovatelů zefektivňuje síť prodejen… zaměřuje se na neefektivní lokality,“ uvádí zpráva a předpovídá další konsolidaci do roku 2026 marketsgroup.org. Přesto, i když velké prodejny zmenšují své prostory, základní ukazatele maloobchodu jsou daleko od kolapsu – dostupnost zůstává nižší než historický průměr 6,6 % marketsgroup.org a nabídkové nájmy zůstávají celkově stabilní. Zejména centra s potravinami a luxusní maloobchodní lokality si vedou velmi dobře, zatímco sekundární obchodní centra mají potíže. Podobně v Kanadě hlásí špičková centra v Torontu a Vancouveru vysokou obsazenost a růst nájmů, i když někteří maloobchodníci ze středního segmentu ustupují. Projekty smíšeného využití, které kombinují maloobchod, gastronomii a zábavu, se stávají záchranou pro stárnoucí obchodní centra – v uplynulém roce bylo oznámeno několik velkých projektů přeměny amerických obchodních center na byty, aby se zvýšila návštěvnost.
Pozemky a rozvoj
Výstavba a prodej pozemků: Stavební činnost je v Severní Americe rozdělena. Výstavba domů v USA zpomalila oproti vrcholům roku 2022 – zahájení výstavby rodinných domů mírně kleslo a developeři uvádějí potíže s nalezením cenově dostupných pozemků. V průzkumu NAHB 38 % developerů uvedlo, že nabídka pozemků je v jejich regionech „nízká“ eyeonhousing.org. Prodej nových domů je však meziročně jen asi o 3 % nižší kitchenbathdesign.com, což naznačuje, že developeři dokážou domy prodávat, i když s pobídkami. Ceny pozemků zůstávají v mnoha regionech vysoké, což spolu s drahými materiály udržuje tlak na ceny novostaveb. V Kanadě developeři opatrně obnovují projekty po útlumu, a to díky vládním opatřením, jako jsou reformy povolování ve Vancouveru a nová iniciativa v Torontu na přeměnu nevyužívaných kanceláří na bydlení. Infrastruktura a rozvoj pozemků spojené s průmyslovým využitím – například příprava megalokalit pro továrny na baterie na jihu USA nebo průmyslové parky na severu Mexika – jsou žhavými oblastmi, které přitahují institucionální kapitál. Například Mexiko propaguje nové průmyslové zóny poblíž hranic s USA, aby využilo přesun výroby, i když místní infrastruktura stále zaostává. Zemědělská půda a lesní pozemky, jako alternativní reálná aktiva, zaznamenaly v roce 2025 zvýšený zájem investorů v důsledku kolísání akciových trhů, přičemž během léta bylo oznámeno několik velkých prodejů pozemkových portfolií. Celkově, i když developerský pipeline Severní Ameriky je ve srovnání s obdobím po covidu slabší, strategické projekty (zejména v oblasti dostupného bydlení a logistiky) pokračují, často s podporou partnerství veřejného a soukromého sektoru a kreativního financování.
Evropa
Rezidenční nemovitosti
Ceny bydlení a politika: Evropské trhy s bydlením vykazují známky ochlazení po letech růstu. Ve Velké Británii nejnovější index Nationwide šokoval pozorovatele tím, že odhalil pokles cen domů o 0,1 % v srpnu (oproti červenci) reuters.com – třetí měsíční pokles od dubna. Roční růst cen zpomalil na pouhých 2,1 %, což je nejslabší tempo od poloviny roku 2024 reuters.com. „Relativně utlumené tempo růstu cen domů je pochopitelné, protože dostupnost zůstává napjatá,“ uvedl hlavní ekonom Nationwide Robert Gardner reuters.com. Navzdory tomu, že Bank of England v srpnu snížila svou základní sazbu na 4,0 % reuters.com (první snížení v tomto cyklu), náklady na půjčky jsou stále vysoké podle nedávných standardů a průměrná hypotéka nyní ukrajuje asi 35 % čistého příjmu kupujícího reuters.com. Potenciální kupci také čelí nejistotě ohledně možných daňových změn – spekulace o nové „daní z luxusních nemovitostí“ v příštím rozpočtu snížily důvěru kupujících v nejvyšším segmentu. „Rizikem je, že spekulace o zvýšení daně z nemovitostí…dále zasáhnou náladu kupujících,“ varoval Ashley Webb z Capital Economics reuters.com. Na kontinentu růst cen nemovitostí ve většině zemí prakticky ustal. Německo zaznamenává mírné nominální poklesy cen v některých městech, protože éra extrémně levných hypoték končí. Švédsko a Dánsko zažily dříve prudší korekce (poklesy o 10–15 % z vrcholu), ale zdá se, že se stabilizují, jak úrokové sazby stagnují. Ve Francii jsou ceny celkově stabilní, ale počet transakcí klesl, což vládu přimělo zvažovat pobídky pro kupce nových ekologických domů. Polsko a střední Evropa mají místa s růstem (v Polsku díky silnému růstu mezd a ukrajinské migraci), avšak vysoké sazby v eurozóně omezují financování. Obecně evropské bydlení vstupuje do období stagnace cen – úleva pro kupující poprvé, ale výzva pro developery a nové majitele, kteří počítali s nekonečným růstem hodnoty.
Nájemné a dostupnost bydlení: Nájemníci po celé Evropě pociťují tlak. V mnoha hlavních městech – Londýn, Dublin, Paříž, Berlín – nájmy letos dosáhly rekordních výšin, poháněné omezenou nabídkou a vyššími náklady pronajímatelů. Například průměrné nájemné v Londýně překročilo 2 200 liber/měsíc, což je meziročně nárůst o ~12 %, protože vyšší hypoteční sazby přiměly některé pronajímatele prodávat nebo zvyšovat nájmy. Některé vlády zasahují: Irsko prodloužilo strop na nájemné a zákaz vystěhování na citlivých trzích, zatímco Skotsko udržuje dočasná opatření na zmrazení nájemného pro stávající nájemníky. Německo rozšiřuje rozpočet na sociální bydlení poté, co průzkumy ukázaly drastický nedostatek dostupných bytů. Na druhou stranu, některá města čelí tlaku nadměrné nabídky: stavební boom ve stylu Dubaje v částech španělské Costa del Sol a portugalského Algarve (oblíbených mezi expaty) ve skutečnosti začal mírně snižovat nájmy luxusních bytů, což je v Evropě výjimka. Celková evropská míra vlastnictví bydlení klesla, protože mladší domácnosti zůstávají déle v nájmu, což je trend, který tvůrci politik pozorně sledují. Ve Velké Británii soukromá složka nájemného v CPI roste meziročně o ~5 %, což je nejrychleji za více než deset let, a přispívá to k inflaci. To vyvolalo debaty o silnější kontrole nájemného versus opatřeních na zvýšení nabídky nájemního bydlení. Za zmínku stojí, že Polsko právě zavedlo pobídky pro výstavbu nájemních projektů a Rakousko směřuje penzijní fondy do dluhopisů na dostupné bydlení – inovativní přístupy ke zmírnění evropské krize s nájemním bydlením.
Komerční a průmyslové nemovitosti
Pokles stavebnictví a developmentu: Evropský stavební a developerský sektor je pevně na ústupu. Stavební PMI eurozóny v srpnu klesl hlouběji pod hranici 50, což signalizuje pokles: index Německa klesl na 46,0, Itálie na 47,7 a Francie zůstala na 46,7 riotimesonline.com. To znamená trvalý útlum stavební činnosti. Vysoké náklady na financování, nedostatek pracovní síly a ekonomická nejistota vedou k odkládání nebo rušení mnoha projektů. Od kanceláří ve Frankfurtu po rezidenční projekty v Madridu developeři hlásí obtíže se zajištěním ziskových výnosů při sazbách ECB na 4 %. I když vstupní náklady (jako dřevo a ocel) od vrcholu v roce 2022 klesly, důvěra developerů zůstává slabá. V Německu bylo stavebních povolení na bydlení v první polovině roku 2025 meziročně o ~27 % méně a oborová sdružení varují před „čistkou mezi developery“, pokud úrokové sazby neklesnou. Stavební krize ve Švédsku je akutní – několik velkých stavebních firem letos požádalo o ochranu před bankrotem kvůli přebytku neprodaných jednotek a drahým úvěrům. Infrastrukturní a průmyslové projekty jsou však relativně světlým bodem: projekty financované EU v oblasti zelené energie a polovodičových továren (v Německu a Francii) a větrné farmy (Severní moře) pokračují a poskytují některá stavební pracovní místa. Celkově jsou však evropští developeři v útlumu. Tento pokles stavebnictví je jak příznakem, tak příčinou ekonomické křehkosti v Evropě – méně jeřábů na obzoru dnes může znamenat napjatější nabídku bydlení (a vyšší nájmy) za několik let, pokud a až se poptávka zotaví.
Kancelářské a maloobchodní trhy: Evropské kancelářské trhy zůstávají rozdělené. Prémiové, moderní kancelářské prostory ve městech jako Londýn a Paříž si drží hodnotu díky trendu firem směřovat ke kvalitě, ale starší, méně efektivní budovy mají problém najít nájemce. Neobsazenost kanceláří v Londýně se vyšplhala na přibližně 9 % a pronajímatelé nabízejí nájemní prázdniny v délce 12–18 měsíců, aby přilákali nájemce, zejména ve City. Paříž je na tom lépe (neobsazenost ~7 %) díky omezené nové nabídce a preferenci osobní práce, ale i tam roste počet podnájmů. Významný francouzský pronajímatel, Gecina, poznamenal, že „nájemci si dávají na čas s podpisem a mají větší vyjednávací sílu“. Kancelářská centra střední a východní Evropy (Varšava, Praha) čelí tlaku kvůli práci na dálku a nadbytku nabídky; neobsazenost ve Varšavě dosáhla 13 %, což je nejvíce za posledních deset let. Mezitím je maloobchodní nemovitostní trh v Evropě opatrný. Maloobchodní tržby ve Španělsku v posledním měsíci klesly o 0,5 % riotimesonline.com a návštěvnost maloobchodů v Německu je pod úrovní před covidem. Nájemné v maloobchodu stagnuje a některá slabší nákupní centra ve vedlejších městech zaznamenávají výrazné zvýšení výnosů (jak klesá jejich hodnota). Nicméně, nejprestižnější nákupní třídy (např. pařížská Champs-Élysées, milánská Via Montenapoleone) hlásí silné prodeje luxusního zboží a dokonce rekordní nájmy v roce 2025, poháněné mezinárodními turisty a omezenou nabídkou prostoru. Evropští maloobchodníci také mění formáty – kladou větší důraz na menší městské prodejny a zážitkový maloobchod – což mění poptávku po prostoru. Například IKEA otevřela svůj první obchod v centru Paříže a další velké řetězce ji následují, aby se přizpůsobily měnícímu se chování spotřebitelů.
Průmyslové a logistické nemovitosti: Evropský trh s průmyslovými a logistickými nemovitostmi zůstává relativně odolný. Pan-evropská míra neobsazenosti logistických prostor je nízká (kolem 4–5 %) a růst nájmů pokračuje, i když pomalejším tempem než v horečce roku 2022. Poptávka po skladových prostorech v blízkosti přístavů (Rotterdam, Antverpy) a velkých měst zůstává silná díky e-commerce. Nová zpráva Savills uvádí, že v první polovině roku 2025 bylo celosvětově investováno do nemovitostí 380 miliard €, přičemž sektory logistiky a seniorského bydlení zaznamenaly růst marketsgroup.org. V Evropě investoři upřednostňují sklady, protože nabízejí stabilní příjem; objem transakcí je však nižší, protože kupující a prodávající se přou o ceny. Výnosy (cap rates) u prémiových logistických nemovitostí v západní Evropě vzrostly za poslední rok přibližně o 50 bazických bodů, což odráží vyšší náklady na financování, ale zůstávají v historických normách invesco.com perenews.com. Jedním z trendů je nárůst vícepodlažních skladů na trzích s omezenou půdou, jako je Londýn a Paříž, a přeměna prázdných maloobchodních prostor na distribuční centra. Výhled pro průmyslové nemovitosti je opatrně optimistický: „I v Evropě, kde se rozpětí výnosů normalizovalo, zůstává objem transakcí pomalý“ kvůli podmínkám financování invesco.com. Pokud by ECB signalizovala snížení sazeb pro rok 2026, jak mnozí očekávají, mohlo by to uvolnit vlnu zadržovaných průmyslových investic v regionu.
Maloobchod & pohostinství
Obnova cestovního ruchu a maloobchodu: Slavná evropská centra měst zažívají oživení turismu, které podporuje hotely a maloobchod na hlavních třídách. Obsazenost hotelů v Evropě se toto léto vrátila na úroveň roku 2019, přičemž jižní Evropa těžila z rekordní sezóny. To má pozitivní dopad na maloobchod a gastronomii. Například Itálie uvedla, že útraty zahraničních turistů vzrostly oproti loňsku o 8 %, což podpořilo luxusní butiky v Římě a Florencii. Investoři do nemovitostí v pohostinství jsou opět aktivní: začátkem září získal blízkovýchodní fond portfolio španělských resortů za 500 milionů eur, sázka na pokračující poptávku po cestování. Menší hoteloví provozovatelé však čelí rostoucím mzdám a nákladům na energie, což snižuje jejich marže. Sentiment v oblasti maloobchodních nemovitostí je opatrný. Křehké maloobchodní trendy přetrvávají v ekonomikách jako Německo, kde je důvěra spotřebitelů nízká – německé maloobchodní značky odkládají plány na expanzi, což přispívá ke zpomalení pronájmů. Přesto si maloobchod s potravinami a retailové parky vedou dobře. Ve Velké Británii dosáhla neobsazenost retailových parků nejnižší úrovně za 15 let, protože zákazníci zaměření na cenu často navštěvují velké diskonty. Růst e-commerce se ustálil na přibližně 15 % z celkového maloobchodního prodeje v Evropě, což ulevuje kamenným obchodům. Výsledkem je, že řeči o „apokalypse maloobchodu“ v Evropě utichly; místo toho sektor čeká pomalá adaptace a selektivní růst. Majitelé maloobchodních nemovitostí investují do renovací a přidávají atrakce (od food hallů po mini sklady pro vyzvednutí objednávek), aby udrželi nákupní centra relevantní. Ve Francii například několik stárnoucích nákupních center prochází rekonstrukcí s podporou vládních fondů na obnovu měst.
Politické prostředí: Evropské vlády stále více zasahují do trhů s nemovitostmi. Kromě zmíněných opatření v oblasti bydlení některá města řeší spekulace s nemovitostmi. V Tokiu v Japonsku (často řazeném k Asii a Pacifiku, ale relevantním zde kvůli sdílení politik), došlo k zajímavému kroku, kdy místní čtvrť požádala developery, aby zakázali přeprodej bytů na 5 let, aby omezili spekulanty asahi.com. Ačkoliv to není v Evropě, upoutalo to pozornost globálních tvůrců politik, kteří se snaží ochladit spekulační šílenství. Žádné evropské město nezašlo tak daleko, ale například Berlín stále debatuje o zastropování nájmů (poté, co soud zrušil předchozí berlínský strop) a Amsterdam zakázal investorům kupovat levnější byty za účelem pronájmu. EU také zavádí pravidla udržitelnosti (ESG), která ovlivňují nemovitosti – od roku 2025 budou muset velké budovy vykazovat spotřebu energie a neefektivní budovy mohou být od roku 2030 zakázány k pronájmu. To už ovlivňuje ocenění: nedávná studie zjistila, že kanceláře s energetickým hodnocením pod „C“ se v hlavních evropských městech prodávají s 5–10% slevou. Tyto regulační změny v kombinaci s ekonomickými silami znamenají, že evropský trh s nemovitostmi se po letech dominance pronajímatelů stává více nakloněný nájemcům a konkurenceschopnější. Jak bude rok 2025 pokračovat, všichni sledují Evropskou centrální banku – trhy sázejí na přibližně 200 bazických bodů snížení sazeb do konce roku 2025 perenews.com, aby podpořily růst. Pokud a až začne měnové uvolňování, může to znamenat zlom k „reflaci“ trhů s nemovitostmi, ale zatím Evropa balancuje mezi krocením inflace a neohrožením realitního trhu.
Asie a Pacifik
Rezidenční trhy
Čína: Druhá největší ekonomika světa zůstává uvězněná v dlouhodobém propadu trhu s nemovitostmi. Průzkum agentury Reuters mezi ekonomy potvrzuje, že ceny nových domů v Číně by měly v roce 2025 klesnout o ~3,8 %, což je mírnější pokles, než se dříve předpokládalo, díky nedávným podpůrným opatřením reuters.com. Prodeje a investice se však zhoršují: očekává se, že prodeje nemovitostí klesnou o 7,5 % v roce 2025 (hůře než dříve předpovídaných –5 %) a investice do nemovitostí by se mohly snížit o 11 % reuters.com. Základní problémy – nesplácení dluhů developery, nadbytek neprodaných jednotek a slabá důvěra kupujících – zůstávají nevyřešeny. Navzdory desítkám zásahů ze strany Pekingu (od nižších hypotečních sazeb po uvolnění pravidel pro akontace) trh zatím nenašel dno reuters.com. „Fitch se domnívá, že sektor nemovitostí bude i ve střednědobém horizontu čelit mnoha strukturálním výzvám, včetně demografických změn, nízké dostupnosti bydlení a vysokých zásob neprodaných bytů,“ uvedla Lulu Shi, ředitelka Fitch Ratings reuters.com. Mnoho analytiků nyní neočekává stabilizaci cen čínských nemovitostí dříve než koncem roku 2026 nebo v roce 2027 reuters.com. Stále častěji se ozývají výzvy k razantnějším krokům: „Stabilizace trhu si může vyžádat… přímý zásah centrální vlády,“ argumentovala Gao Yuhong z ratingové agentury Pengyuan a navrhla, aby státní fondy nakupovaly neprodané domy a nevyužitou půdu ke snížení přebytku reuters.com. Skutečně, snižování zásob je obrovský úkol – přibližně 600–700 milionů m² bytů (asi 5+ milionů domů) potřebuje kupce, což odpovídá více než 12 měsícům prodejů, a Gao odhaduje, že 5 bilionů jüanů (699 miliard USD) by bylo potřeba k odstranění tohoto přebytku reuters.com. V praxi velcí developeři jako Country Garden a Evergrande procházejí restrukturalizací, zatímco důvěra kupujících je nejslabší v menších městech. Ústřední vláda Číny signalizovala další podporu: právě tento týden místní banky snížily sazby hypoték pro první kupce o dalších 10–20 bazických bodů a několik měst uvolnilo omezení pro nákup nemovitostí. Ale zatím tyto dílčí kroky ya podnítit obrat v tom, co bylo označováno za čínský Lehmanův okamžik v oblasti nemovitostí.
Hongkong: Na rozdíl od pevninské Číny se hongkongský trh s bydlením oživuje po dlouhém útlumu. Největší hongkongský developer, Sun Hung Kai Properties, oznámil první nárůst zisku za tři roky a uvedl „známky stabilizace“ na realitním trhu chinadailyhk.com. Čistý zisk za rok končící 30. června vzrostl o 0,5 % na 21,9 miliardy HK$ chinadailyhk.com. „Rezidenční trh v Hongkongu vykazoval další známky stabilizace díky uvolnění hypotečních omezení a nižším místním hypotečním sazbám,“ uvedla společnost chinadailyhk.com. Vláda skutečně nedávno uvolnila hypoteční limity pro kupující poprvé a místní úrokové sazby mírně klesly, protože hongkongský měnový úřad následoval pauzu Fedu. Ceny domů v Hongkongu rostou od dubna a analytici předpovídají 8% oživení cen do konce roku 2025 chinadailyhk.com po kumulativní korekci o ~15 % od maxim v roce 2019. Poptávku podporuje příliv talentů a studentů z pevninské Číny i rostoucí nájmy chinadailyhk.com. Městský segment luxusního bydlení si také připsal prodej, který vzbudil pozornost médií: vila na The Peak se prodala za přibližně 1 miliardu HK$, což z ní činí jednu z nejdražších rezidenčních transakcí roku 2025 timeout.com. Sektor komerčních nemovitostí v Hongkongu však zůstává slabým místem – Sun Hung Kai zaznamenal pokles příjmů z pronájmu o 2 % v daném období chinadailyhk.com. Vysoká neobsazenost kanceláří (aktuálně ~14 %) a klesající nájmy obchodů v některých čtvrtích odrážejí pomalejší oživení firemních výdajů. Celkově se zdá, že Hongkong dosáhl dna, k čemuž přispívá jeho znovuotevření a užší integrace s plánem pevninské Číny na oblast Greater Bay Area. Trh ještě není z nejhoršího venku, ale nálada se výrazně zlepšila oproti loňsku, kdy zvýšení úrokových sazeb a obavy z emigrace vrhaly temný stín.
Japonsko: Nemovitostní trh v Japonsku je relativně stabilní a v některých oblastech dokonce optimistický. Domácí ekonomický růst – roční spotřeba domácností vzrostla v červenci o 2,2 %, mzdy o 3,0 % riotimesonline.com – vnáší do realitního trhu určitou dávku optimismu. Ceny domů v Tokiu neustále rostou; průměrná cena nového bytu v 23 tokijských čtvrtích dosáhla v červenci 135,3 milionu jenů (~920 tis. USD), což je meziročně nárůst o 24 % asahi.com. Tento ohromující skok odráží jak růst stavebních nákladů, tak silnou poptávku. Situace je natolik vážná, že úřady začínají mít obavy z spekulací. Tokijská čtvrť Chiyoda vzbudila pozornost tím, že požádala developery, aby do některých projektů zahrnuli ustanovení zakazující přeprodej nových jednotek po dobu 5 let, s cílem omezit spekulanty a zchladit ceny asahi.com. Realitní průmysl se proti tomu ostře ohradil a zpochybnil zákonnost i smysluplnost takového požadavku asahi.com. „Také se domníváme, že krátkodobý přeprodej je nežádoucí… Ale máme pocit, že požadavek čtvrti postrádá pevný základ,“ uvedl vysoký představitel Asociace realitních společností Japonska asahi.com. Navzdory těmto debatám si japonský trh díky nízkým úrokovým sazbám (základní sazba BoJ je stále záporná) a silné poptávce po bydlení ve městech udržuje vitalitu. Regionální Japonsko je jiný příběh – mnoho venkovských oblastí nadále čelí vylidňování a prázdným domům. Vláda podporuje programy na nové využití nebo demolici 8 milionů „akiya“ (prázdných domů) po celém Japonsku, což by mohlo otevřít příležitosti pro přestavbu. Kancelářský trh v Tokiu je poměrně pevný s neobsazeností kolem 6 %, což je výrazně méně než v jiných světových metropolích, částečně díky expanzi technologických a finančních firem a omezené nové nabídce. Celkově japonské nemovitosti těží ze své jedinečné makroekonomické situace (nízké sazby, oživující se ekonomika) a letos vynikají jako jeden z nejvýkonnějších trhů v Asii.
Ostatní trhy Asie a Pacifiku: V Austrálii trh s bydlením překvapivě znovu nabral na síle v roce 2025. Po poklesu v roce 2024 ceny domů v Sydney a Melbourne opět rostou (Sydney +5 % od začátku roku), protože Australská rezervní banka ukončila cyklus zpřísňování a kupující se rychle vrátili. Chronický nedostatek nabídky v Austrálii, zejména u nájemního bydlení, znamená, že jakákoli úleva v úrokových sazbách se rychle promítá do vyšších cen. RBA tento týden ponechala sazby na 4,35 % a někteří analytici předpovídají, že snížení sazeb by mohlo začít už začátkem roku 2026, pokud inflace bude dále klesat. Nový Zéland podobně zaznamenal obrat na trhu s nemovitostmi; ceny domů v Aucklandu rostou tři měsíce po sobě, což přimělo centrální banku varovat, že „rizika finanční stability přetrvávají“. V Indii je realitní sektor silný, ale s určitými obavami. Červnový průzkum agentury Reuters ukázal, že ceny indických domů v roce 2025 vzrostou asi o 6 % reuters.com, což je podpořeno urbanizací a růstem příjmů. Přesto se objevují „trhliny v důsledku zpomalení poptávky“, zejména v segmentu luxusního bydlení. „Poptávka od ultra-bohatých rozhodně dosáhla vrcholu… ten šílený nápor po covidu je pryč,“ poznamenal Pankaj Kapoor, vedoucí výzkumné firmy Liases Foras reuters.com. Developeři v Bombaji a Dillí drží neprodané luxusní byty a analytici varují před možným přesycením trhu s prémiovými byty, pokud hospodářský růst zpomalí reuters.com. Střední třída v Indii však byty stále rychle kupuje, což podporují nedávná snížení úrokových sazeb (RBI nečekaně snížila sazby o 50 bazických bodů v červnu reuters.com) a vládní dotace pro první kupující. Trhy v jihovýchodní Asii, jako je Singapur a Indonésie, jsou obecně stabilní. Ceny domů v Singapuru jsou blízko historických maxim, i když vláda zavedla nová ochlazující opatření (vyšší kolky pro cizince), která zpomalila objem prodejů. Vietnam čelí úvěrové krizi, která zasáhla jeho developery, ale přímý zásah vlády (včetně záchranného fondu pro zablokované projekty) začal situaci stabilizovat. Napříč Asií a Pacifikem je hlavním tématem rozdílný vývoj – trhy navázané na zpomalující čínskou ekonomiku mají potíže, zatímco ostatní, které těží z domácí poptávky nebo dynamiky vyspělých ekonomik, si vedou lépe.
Trendy v komerčních a investičních nemovitostech
Čínské komerční nemovitosti: Komerční nemovitosti v Číně – kanceláře, maloobchod, hotely – jsou pod značným tlakem. Míra neobsazenosti kanceláří ve velkých čínských městech jako Peking a Šanghaj vzrostla na přibližně 20 % nebo více, protože na trh přichází nové prostory a firmy snižují plochu kvůli pomalejšímu růstu. Pronajímatelé výrazně snižují nájmy; nájmy za kanceláře třídy A v Šanghaji meziročně klesly přibližně o 5 %. Maloobchodní nemovitosti jsou na tom o něco lépe díky počínajícímu oživení spotřebitelské poptávky v Číně – nákupní centra v městech první úrovně hlásí postupné zlepšování návštěvnosti a prodejci luxusního zboží stále považují Čínu za růstový trh. V menších městech však zůstává mnoho nákupních center poloprázdných. Investiční trh v Číně je extrémně tichý: zahraniční investoři většinou pozastavili akvizice a domácí investoři jsou omezeni přísným úvěrováním. Některé oportunistické fondy sledují problémová aktiva – například se povídá, že několik amerických private equity fondů zkoumá nedokončené bytové projekty v Kantonu s výraznou slevou. Obecně však obnova důvěry v čínské nemovitosti bude trvat, pravděpodobně bude vyžadovat jasnější podporu vlády nebo makroekonomické oživení.
Kanceláře a maloobchod v Asii a Pacifiku: Kancelářské trhy v Asii a Pacifiku vykazují smíšený obraz. Bengalúr a Bombaj mají silnou poptávku po kancelářích taženou IT sektorem a jednocifernou neobsazenost, zatímco Soul a Sydney zaznamenávají vyšší neobsazenost (~12 %), protože se projevují propouštění v technologiích a hybridní práce. Nájmy kanceláří v Singapuru dosáhly na začátku roku 2025 desetiletého maxima (díky expanzi financí a technologií), ale tempo růstu nyní zpomaluje. Kanceláře v Sydney a Melbourne procházejí přechodným obdobím, kdy některé firmy zmenšují prostory – neobsazenost kanceláří v Austrálii je kolem 14 % – ale institucionální investoři ze Singapuru a Blízkého východu aktivně přihazují na kvalitní australské kancelářské věže a vnímají každý pokles jako příležitost ke vstupu. Maloobchod v Asii se zotavuje spolu s regionálními spotřebiteli. Japonské maloobchodní nemovitosti zažívají boom díky odloženým výdajům – hlavní třídy v Tokiu a Ósace hlásí téměř nulovou neobsazenost a rostoucí nájmy. Maloobchodní sektor v Thajsku je podpořen turismem; návštěvnost nákupních center v Bangkoku je zpět a na konci roku 2024 bylo otevřeno nové mega-nákupní centrum s vysokým zájmem nájemců. Na druhou stranu jsou Malajsie a Hongkong opatrnější, přičemž v Hongkongu je stále mnoho pevninských čínských zákazníků nedosahujících předcovidové úrovně. Růst e-commerce (od Alibaba, Tokopedia atd.) nadále ovlivňuje maloobchodní nemovitosti: mnoho asijských měst má nadbytek starších maloobchodních center, která možná bude nutné přeorientovat nebo přeměnit na jiné využití (například logistiku poslední míle nebo dokonce školy a kanceláře).
Investiční toky a nabídky: Institucionální investoři jsou selektivně optimističtí ohledně nemovitostí v regionu APAC. „Rok 2025 znamená zlom pro kapitálové hodnoty; nálada se zlepšuje, ale likvidita zůstává omezená,“ uvedl výhled CBRE Asia-Pacific sg.news.yahoo.com. Přeshraniční investice nabírají na síle – zejména, asijský kapitál je nyní hlavní silou na globální úrovni, přičemž penzijní a státní fondy ze Singapuru, Japonska a Koreje investují do zahraničních nemovitostí (včetně Evropy a USA) při atraktivních výnosech perenews.com. V rámci Asie a Pacifiku se Japonsko stalo preferovanou destinací díky nízkým sazbám – několik globálních fondů získalo portfolia tokijských bytových domů jako náhradu za dluhopisy. Austrálie také zaznamenává příliv investic do logistiky a nájemního bydlení. Nedávný průzkum Knight Frank zjistil, že 83 % globálních osob s vysokým čistým jměním má zájem o koupi nemovitosti v Dubaji, ale blíže domovu plánuje významný počet investice také do asijských měst (Singapur, Sydney) do roku 2025 knightfrank.ae. Jedna významná transakce v tomto období: v Singapuru se konsorcium vedené GIC (státní fond) dohodlo na investici 1 miliardy dolarů do fondu vlastnícího špičkové maloobchodní a kancelářské nemovitosti – což je projev důvěry ve stabilitu městského státu. Mezitím vládní představitelé v regionu Asie a Pacifiku sledují nemovitostní trh jako barometr ekonomického zdraví. „Sektor nemovitostí je klíčový pro naše ekonomické oživení,“ uvedl představitel čínského ministerstva bydlení a zdůraznil nedávná opatření na podporu kupujících (tento komentář zazněl na brífinku 4. září v Pekingu). Analytici očekávají další stimuly, pokud se situace nezlepší; jak jeden z nich poznamenal, „Peking má nástroje – otázkou je, zda budou použity přímo na záchranu nemovitostního trhu, nebo spíše na širší podporu ekonomiky“. V celém regionu Asie a Pacifiku budou následující měsíce klíčové pro zjištění, zda se trhy jako Čína stabilizují a zda odolnost ostatních (Japonsko, Austrálie) vydrží tváří v tvář globálním protivětrům.
Blízký východ
Rezidenční & pozemky
Boom bydlení v Perském zálivu: Trh s nemovitostmi na Blízkém východě, zejména v zemích Rady pro spolupráci v Zálivu (GCC), je velmi žhavý. Ve Spojených arabských emirátech zažívají Dubaj i Abú Zabí rostoucí poptávku napříč rezidenčními, komerčními i průmyslovými segmenty wam.ae wam.ae. Dubaj vyniká rekordními prodeji: objem transakcí s nemovitostmi dosáhl v první polovině roku 2025 celkem 326,6 miliardy AED, což je o 40 % více než v 1. pololetí 2024 wam.ae. Tento prudký růst je poháněn souhrou několika faktorů – odolnou ekonomikou (posílenou příjmy z ropy a diverzifikačními snahami), přílivem zahraničních investorů (hledajících stabilitu a aktiva navázaná na dolar) a přílivem kvalifikovaných expatů, které lákají podnikatelsky přívětivé politiky Dubaje. „Transakce s nemovitostmi ve všech emirátech vykazují významný růst… některé projekty plánované k dodání do tří let se vyprodají během jednoho či dvou týdnů, což je něco, co se jinde ve světě téměř nevidí,“ uvedl Ismail Al Hammadi, generální ředitel Al Ruwad Real Estate, a poukázal na téměř horečnou poptávku kupujících v SAE wam.ae. Developeři spouštějí nové rezidenční čtvrti velmi rychle a prodeje „off-plan“ (nákup před výstavbou) zažívají boom. Abú Zabí má také výraznou dynamiku – silná poptávka je jak po luxusních vilách na ostrově Saadiyat, tak po dostupnějším bydlení v nově vznikajících předměstích, což podporují vládní programy bydlení pro občany SAE. V celé zemi roste obsazenost i nájmy ve všech segmentech, od bytů po sklady wam.ae.
Saúdská Arábie: Království Saúdské Arábie je uprostřed transformačního realitního rozmachu v rámci své Vize 2030. Vládní snaha zvýšit vlastnictví domů na 70 % do roku 2030 (ze současných ~64 %) přináší ovoce – v Rijádu, Džiddě a plánovaných nových městech probíhají obrovské nové bytové projekty. Zpráva Knight Frank uvádí, že soukromí kupci v Saúdské Arábii utratí odhadem 1,22 miliardy dolarů za domy v roce 2025, přičemž vlajkový megaprojekt NEOM se stává nejatraktivnější destinací english.aawsat.com. NEOM, The Line a další giga-projekty mají za cíl vytvořit zcela nové trhy s bydlením, což láká jak občany, tak i cizince. Podle zprávy plánují Saúdové investovat přibližně 2,75 miliardy SAR (733 milionů dolarů) z osobního kapitálu do rezidenčních projektů souvisejících s Vizí 2030 english.aawsat.com. Vláda také aktivně poskytuje pozemky a financování: jen v roce 2024 bylo schváleno přes 205 000 jednotek bydlení ve výstavbě a 165 000 rezidenčních pozemků zpřístupněno prostřednictvím programu Sakani english.aawsat.com. V luxusním segmentu lákají saúdští developeři movité kupce na značkové rezidence (často spojené s luxusními hotelovými operátory) v Rijádské diplomatické čtvrti a podél pobřeží Rudého moře. Mezitím poptávka po nájmech v Saúdské Arábii zůstává vysoká, protože mladá populace roste; nájmy v Rijádu prudce vzrostly (letos asi o 10 %) kvůli přílivu cizinců a zpoždění nové nabídky. Saúdští představitelé zdůrazňují širší ekonomický přínos: „Ekonomika Perského zálivu dosahuje růstu převyšujícího světový průměr, a to díky ambiciózním rozvojovým vizím,“ uvedl 4. září generální tajemník GCC Jasem Albudaiwi english.aawsat.com, čímž podtrhl, jak je rozvoj nemovitostí klíčový pro ekonomické strategie GCC.
Širší Blízký východ a severní Afrika (MENA): Mimo oblast Perského zálivu jsou rezidenční trhy různorodější. Egypt čelí krizi dostupnosti bydlení způsobené inflací – ceny nemovitostí v Káhiře prudce vzrostly (za dva roky se v EGP zdvojnásobily), ale prudká devalvace měny znamená, že developeři čelí vyšším nákladům a mnoho kupujících si bydlení nemůže dovolit. Egyptská vláda se snaží nastartovat bytovou výstavbu tím, že nabízí pozemky developerům za snížené ceny, pokud postaví dostupné byty, a rozšiřuje svůj hypoteční fond. Izraelský trh s bydlením po letech prudkého růstu v roce 2025 ochladl kvůli vyšším úrokovým sazbám a politické nejistotě; ceny domů jsou asi o 2 % nižší než na loňském maximu a prodeje zpomalily, i když základní poptávka zůstává silná díky růstu populace. Turecký realitní trh je nestabilní – meziroční růst cen domů přesáhl 50 % (částečně kvůli inflaci) a nákupy cizinců (zejména Rusů) prudce vzrostly ve městech jako Istanbul a Antalya. Turecká centrální banka se zpožděním zvýšila sazby, aby zkrotila inflaci, což by mohlo letos konečně utlumit aktivitu na trhu s bydlením. Napříč Blízkým východem je patrný trend, kdy vlády vystupují jako hlavní developeři: např. Omán a Bahrajn zahájily státem řízené projekty dostupného bydlení a Katar investuje do nových měst v očekávání budoucích událostí (setrvačnost po mistrovství světa ve fotbale). Prodeje pozemků pro výstavbu v regionu jsou silné – v Dubaji výrazně vzrostly hodnoty transakcí s pozemky, protože developeři skupují půdu pro budoucí projekty; v Saúdské Arábii se rychle vykupují nezastavěné pozemky v okolí Rijádu v očekávání nové infrastruktury. Vysoké příjmy z ropy v zemích GCC v posledních letech vedly k trvalým veřejným investicím do bydlení a infrastruktury, což udržuje stavební sektor vytížený a realitní cyklus ve vzestupné fázi ve většině Blízkého východu.
Komerční a megaprojekty
Komerční nemovitosti: Sektor komerčních nemovitostí na Blízkém východě je převážně optimistický, zejména v oblasti Perského zálivu. Kancelářské trhy v Dubaji a Abú Dhabí jsou napjaté: obsazenost kanceláří třídy A v Dubaji přesahuje 90 % a nájmy v prémiových lokalitách jako DIFC a Downtown wam.ae meziročně vzrostly dvouciferně. Nadnárodní společnosti rozšiřují regionální centra, přitahovány růstovým potenciálem Zálivu. V Rijádu poptávka po kvalitních kancelářích výrazně převyšuje nabídku – nájemné za špičkové kanceláře vzrostlo za poslední rok asi o 18 % a nové věže se rychle předpronajímají. I sekundární města v Zálivu (Sharjah, Dammam, Manama) zaznamenávají lepší obsazenost kanceláří díky snahám o ekonomickou diverzifikaci (např. finance, turistika, logistika). Maloobchodní nemovitosti v Zálivu také prosperují: maloobchodní tržby v SAE mají letos vzrůst asi o 5 % a nákupní centra v Dubaji hlásí tržby nad úrovní před pandemií, podpořené návratem turistů z Ruska, Číny a Evropy. Prémiová centra jako Dubai Mall a Mall of the Emirates si udržují téměř 100% obsazenost a nové maloobchodně-zábavní projekty (například maloobchodní čtvrť Expo City v Dubaji a Reem Mall v Abú Dhabí) se otevírají se silným obsazením nájemců. Je zde však i varování: rostoucí nabídka maloobchodních prostor znamená, že starší centra se musí přizpůsobit, nebo riskují vyšší neobsazenost. Pohostinství je další silnou stránkou – objem investic do hotelů na Blízkém východě roste a zejména Saúdská Arábie rychle staví hotely pro rozvoj turismu (projekt Rudé moře zaznamenal letos několik otevření resortů).
Průmysl a logistika: Segment průmyslu/logistiky zažívá boom díky e-commerce a podpoře výroby. Dubajský přístav Jebel Ali a jeho volná zóna se dále rozšiřují a nájmy skladů v Dubaji meziročně vzrostly přibližně o 10 %. Průmyslový trh Saúdské Arábie se také rozšiřuje, protože království lokalizuje výrobu; vláda buduje velká průmyslová města (např. SPARK pro energetická odvětví) a nabízí pobídky pro továrny. „Průmyslový sektor nadále přitahuje mezinárodní investory a developery, což pohání růst nájmů u klíčových logistických aktiv,“ uvedl Saeed Al Fahim, výkonný pracovník v oblasti nemovitostí v SAE wam.ae. Skutečně, zahraniční fondy získaly podíly v logistických portfoliích GCC, přilákány silnými nájemci a výnosy kolem 7–8 %. Datová centra jsou vznikající specializací – v Saúdské Arábii a SAE se plánuje několik nových parků datových center, které mají sloužit digitální ekonomice, často prostřednictvím společných podniků s globálními technologickými firmami. Strategická poloha Blízkého východu na pomezí Asie, Afriky a Evropy také zvyšuje atraktivitu logistických nemovitostí, protože země jako SAE a Saúdská Arábie se snaží stát globálními distribučními uzly v rámci iniciativ, jako je dubajská strategie Hedvábné stezky a saúdský logistický plán Vision 2030.
Pokrok mega-projektů: Typickým rysem trhu na Blízkém východě jsou mega-projekty – rozsáhlé, plánované rozvoje, které mohou změnit geografii. Saúdská NEOM je možná nejambicióznější: prezentovaná jako futuristické město pro 9 milionů obyvatel s nejmodernějšími technologiemi, již utratila odhadem 37 miliard dolarů za infrastrukturu agbi.com. Nedávné zprávy ukazují výrazný pokrok – probíhá ražba tunelů pro dopravní systém The Line a první moduly zrcadlové mrakodrapové struktury již rostou. „NEOM je generační investice,“ uvedl saúdský ministr investic a označil ji za klíč k diverzifikaci ekonomiky arabnews.com. Ve Spojených arabských emirátech Dubaj představila plány „Dubaj 2040“, které zahrnují nová předměstská sídliště, rozšíření nábřežních projektů a potenciálně nejvyšší rezidenční věž na světě. Abú Dhabí není pozadu, jeho Vision 2030 přináší nové kulturní čtvrti (Guggenheim Abú Dhabí má být otevřen v roce 2026) a rozsáhlé bydlení pro Emiráťany. Katar, který nedávno investoval do mistrovství světa, se zaměřuje na přestavbu centra Dauhá (Msheireb) a přidává projekty smíšeného využití zaměřené na finance a turistiku. I mimo Perský záliv se Nové administrativní hlavní město Egypta – nové město v poušti za 58 miliard dolarů – začíná rýsovat, přičemž vládní ministerstva se tam mají přestěhovat, což pohání stavební boom navzdory ekonomickým potížím Egypta. Tyto mega-projekty, ačkoliv jsou rizikové a kapitálově náročné, odrážejí specifický přístup Blízkého východu: využívat nemovitosti jako katalyzátor ekonomické transformace a jako projev národních ambicí. Pro investory a dodavatele znamenají příliv příležitostí a pro města v regionu slibují panoramata a infrastrukturu, které mohou konkurovat těm nejlepším na světě.
Cenové nabídky & Výhled
Hlasy v realitním průmyslu na Blízkém východě zůstávají sebevědomé. „Realitní sektor SAE pokračoval ve svém robustním výkonu… podpořen odolností v ropném i neropném sektoru a přílivem zahraničních investic,“ uvádí zpráva státní agentury Emirates News Agency wam.ae. Toto sebevědomí je podloženo daty: přehled CBRE potvrdil rekordně vysoké prodeje domů a rostoucí nájmy po celých SAE ve 2. čtvrtletí wam.ae. Investoři jako BlackRock a Brookfield letos zvýšili svou expozici vůči realitám v Zálivu, což je známka uznání. Někteří však varují, že rychlý růst je třeba řídit. Nedávný článek Bloombergu rozebíral, zda dubajský boom může být bublinou, když ceny domů od roku 2019 vzrostly o 70 % agbi.com. Prozatím málokdo očekává bezprostřední krach – hypoteční úvěrování je stále relativně nízké (mnoho prodejů je za hotové) a vlády mohou upravovat nabídku (například Dubaj může uvolnit více pozemků pro výstavbu, pokud je potřeba ochladit ceny). Ve výhledu pro Blízký východ měly rostoucí globální úrokové sazby menší dopad díky dostatku likvidity a v některých případech i díky navázání měn na americký dolar, což udrželo místní finanční podmínky zvládnutelné. Pokud ceny ropy zůstanou silné (Brent se pohybuje kolem 85–90 USD), vlády v Zálivu pravděpodobně udrží výdaje na nemovitosti a infrastrukturu, což by mělo udržet dynamiku až do roku 2026. Region také těží z geopolitického postavení – zatímco jiné trhy slábnou, bohatí investoři z Ruska, Číny a dalších zemí stále více ukládají peníze do nemovitostí na Blízkém východě, které jsou vnímány jako bezpečný přístav.
Shrnuto, realitní sektor na Blízkém východě od 4.–5. září 2025 se vyznačuje robustním růstem a optimismem, zejména v GCC. To ostře kontrastuje s křehčími podmínkami na západních trzích a v Číně. Jak tento týden řekl jeden z developerů v Dubaji: „Každý globální protivítr – inflace, úrokové sazby, dokonce i recese – nějakým způsobem přivede více lidí a kapitálu do Dubaje. Jsme ve výhodné pozici.“ Tento postoj, byť možná přehnaný, vystihuje současnou dynamiku regionu v oblasti nemovitostí.
Latinská Amerika
Bydlení & Rezidenční sektor
Brazílie: Největší ekonomika Latinské Ameriky čelí problémům v oblasti bydlení kvůli vysokým úrokovým sazbám. Brazilská centrální banka agresivně zvyšovala sazby, aby bojovala s inflací – základní sazba Selic dosáhla 14,75 %, což je téměř dvacetileté maximum reuters.com – a teprve nedávno začala s opatrným snižováním. Tyto vysoké sazby výrazně prodražily hypotéky a způsobily prudký pokles vkladů na spořicích účtech, které tradičně financují úvěry na bydlení. „Čím více mají lidé přístup k [výnosnějším] alternativám… tím přirozenější je pokles zůstatků na spořicích účtech,“ uvedl guvernér centrální banky Gabriel Galipolo reuters.com. S vyčerpanými úsporami je brazilský systém realitního úvěrování pod tlakem. Galipolo tento týden oznámil, že brzy představí „překlenovací řešení“ pro financování realitního sektoru, v podstatě nový model financování, který má nahradit starý systém založený na spořicích vkladech reuters.com reuters.com. Cílem je umožnit bankám jako Caixa pokračovat v poskytování úvěrů kupujícím a developerům navzdory nedostatku financí. V praxi je brazilský trh s bydlením příběhem odolnosti a rizika. Ceny nemovitostí v celé zemi mírně rostou (~5 % meziročně) v nominálním vyjádření, ale v reálném (o inflaci očištěném) jsou zhruba na stejné úrovni. Hlavní developeři hlásí stabilní poptávku po levnějších bytech díky vládnímu dotačnímu programu (Casa Verde e Amarela), zatímco prodeje bytů pro střední třídu a luxusních nemovitostí výrazně zpomalily. Zásoby v některých segmentech narůstají; podle údajů z oboru bylo v červenci v celé zemi neprodáno asi 220 000 nových jednotek, což je o 8 % více meziročně. Přesto zůstávají developeři opatrně optimističtí, že snižování sazeb (ekonomové předpovídají, že Selic by na konci roku mohl být kolem 12 %) zlepší dostupnost bydlení a „uvolní odloženou poptávku“ v roce 2026. Trh s nájmy ve velkých brazilských městech také mírně ochladl – nájmy v São Paulu jsou asi o 2 % nižší než na vrcholu začátkem letošního roku, což přináší určitou úlevu nájemníkům po prudkém růstu po pandemii.
Mexiko: V Mexiku se trh s bydlením potýká s jiným problémem: nedostatečné investice a strukturální překážky. Nejnovější údaje ukazují, že hrubé fixní investice v Mexiku meziročně klesly o 6,4 % v červnu riotimesonline.com, což prodlužuje několikaměsíční pokles. To zahrnuje investice do stavebnictví, které jsou slabé, což odráží jak vládní úsporná opatření u nevlajkových projektů, tak opatrnost soukromých developerů. Navzdory častým diskuzím o nearshoringu (přesunu dodavatelských řetězců do Mexika), který má podpořit průmyslovou výstavbu, jsou dopady na rezidenční nemovitosti pomalé. Poptávka po bydlení je silná – Mexiko má mladou populaci a počet domácností roste – ale získat hypotéku je obtížné při bankovních sazbách kolem 10–12 %. Výstavba bydlení, která probíhá, je často v neformálním sektoru nebo formou svépomoci. Projekty střední třídy na předměstích Mexico City, Guadalajary a Monterrey se prodávají, ale developeři si stěžují na byrokracii a vysoké náklady na financování. Vláda se zaměřuje spíše na mega infrastrukturu (jako je vlak Maya, rafinerie atd.) než na bydlení, s výjimkou některých programů sociálního bydlení. Výsledkem je, že Mexiko čelí nedostatku bydlení v mnoha oblastech a přeplněnost je běžná. Nájemné ve městech vzrostlo (např. v Mexico City nájmy meziročně vzrostly o ~9 %), protože mladí profesionálové odkládají nákup. Pozitivní je, že inflace klesla z maxim v roce 2022, takže Banxico (mexická centrální banka) drží sazbu na 11,25 % a možná začne snižovat začátkem roku 2026, což by zlevnilo hypotéky. Navíc nová nastupující vláda po volbách v roce 2024 by mohla podpořit větší investice do bydlení.
Argentina a další: V Argentině je situace zcela odlišná: při inflaci nad 100 % a nestabilní měně funguje trh s nemovitostmi převážně v hotovostních dolarech. Prodeje domů v Buenos Aires se téměř zastavily, protože lidé drží dolary a čekají na ekonomickou jasnost (blíží se volby). Ceny luxusních nemovitostí v dolarech klesly od roku 2019 asi o 20 %, což představuje příležitost pro ty, kteří mají hotovost, ale místní mají problém, protože úvěry prakticky neexistují. Chile zažilo stavební boom na konci 10. let, ale nyní je ve fázi ochlazení – ceny v Santiagu stagnují a výstavba zpomalila kvůli přísné měnové politice (sazba centrální banky Chile dosáhla vrcholu 11,25 %, ale nyní se snižuje). Kolumbie a Peru také zaznamenávají zpomalení trhu s bydlením, protože jejich ekonomiky čelí překážkám, i když kolumbijská vláda rozšiřuje dotace pro nízkopříjmové kupce. V celém regionu je společným tématem deficit bydlení – většina zemí má výrazný nedostatek bytů (Brazílie ~6 milionů jednotek, Mexiko ~8 milionů, Kolumbie ~2 miliony), ale vysoké úrokové sazby a omezené veřejné rozpočty brání rychlému pokroku.
Komerční & průmyslové nemovitosti
Kancelářské a maloobchodní trhy: Komerční nemovitosti v Latinské Americe jsou smíšené. Kancelářské trhy v megaměstech regionu se po pandemii postupně zotavují. Mexico City má neobsazenost kanceláří kolem 20 %, což není daleko od úrovně v USA, protože nová nabídka v posledních letech převýšila poptávku a některé nadnárodní společnosti zmenšily své prostory. Nájemné se stabilizovalo a je naděje, že nearshoring přivede nové firemní nájemce (průmyslové firmy, logistika atd.), kteří budou potřebovat kancelářské prostory. São Paulo, největší kancelářský trh v regionu, zaznamenal zlepšení neobsazenosti na ~15 % z více než 20 % v roce 2021. Technologické firmy, které se v Brazílii rozšířily, nyní konsolidují, ale finanční sektor a provozovatelé coworkingů prostory absorbují. Místní analytici uvádějí, že nájemné za prémiové kanceláře v São Paulu v roce 2025 po několika slabých letech mírně roste. Maloobchodní nemovitosti v Latinské Americe těží z oživení spotřebitelské poptávky po covidu. Nákupní centra v Brazílii hlásí vyšší tržby; obsazenost center na dobrých místech je zpět nad 95 %. V Mexiku přední provozovatelé center jako Fibra Uno (REIT) zaznamenali meziroční růst tržeb nájemců ve stejných prodejnách o vysoké jednotky procent. Růst e-commerce (MercadoLibre, Amazon) však začíná omezovat expanzi maloobchodu – maloobchodníci jsou opatrnější při otevírání nových prodejen a zaměřují se na omnichannel strategie. Neobsazenost maloobchodních prostor ve velkých centrech je nízká, ale starší nákupní centra ve vedlejších městech mají více prázdných jednotek. Navíc vysoké úrokové sazby prodražují refinancování dluhu center, což snižuje výplaty některých maloobchodních REIT.
Průmyslové a logistické nemovitosti: Průmyslový sektor nemovitostí je nejžhavějším segmentem v Latinské Americe, zejména v Mexiku a Brazílii. Logistická centra v Mexiku poblíž hranic s USA (Tijuana, Monterrey) a v okolí Mexico City mají extrémně nízkou neobsazenost (<3 %). Trend nearshoringu je skutečný – firmy si pronajímají velké sklady a výrobní prostory, aby zkrátily dodavatelské řetězce. Výsledkem je, že průmyslové nájmy v severním Mexiku vzrostly za poslední rok asi o 15 % a nová výstavba nestačí pokrývat poptávku. Američtí a kanadští investoři vkládají prostředky do mexických průmyslových parků; například kanadský penzijní fond nedávno uzavřel partnerství s místním developerem na rozšíření průmyslového portfolia v hodnotě 800 milionů dolarů. Brazílie má také silný trh se sklady, poháněný e-commerce (MercadoLibre postavil obří distribuční centra u São Paula) a zlepšením infrastruktury. Průmyslová zpráva uvedla, že průmyslové prodeje v Brazílii přesáhly 33 miliard dolarů v 1. pololetí 2025 credaily.com, což odráží jak transakce, tak developerskou aktivitu. Jedinečnou výzvou jsou vysoké úrokové sazby v Brazílii, kvůli kterým je mnoho průmyslových obchodů strukturováno jako joint venture nebo využívá kreativní financování, aby čísla vycházela. Ostatní země jako Chile a Kolumbie mají menší, ale rostoucí logistické sektory, protože maloobchodníci a poskytovatelé 3PL (logistika třetích stran) modernizují dodavatelské řetězce.
Perspektiva investora: Zájem zahraničních investorů o nemovitosti v Latinské Americe v posledních letech ochladl kvůli politickým nejistotám a měnovým rizikům. Objevují se však známky oživení. Brazilská centrální banka nyní snižuje sazby (očekává se pokles na 12,75 % do prosince), což by podle analytika CIBC „mohlo otevřít dveře větším investicím do nemovitostí“ canadianmortgagetrends.com. Někteří globální investoři vidí příležitost na brazilském klesajícím trhu – například private equity společnost Brookfield nakupuje sklady a datová centra v Brazílii a právě tento týden oznámila plány investovat do brazilského realitního úvěrového fondu, aby využila vysokých výnosů. V Mexiku je atraktivita dána stabilním pesem a blízkostí USA; několik amerických průmyslových developerů (Prologis, Advance) rozšiřuje své portfolio v Mexiku, aby zachytili vlnu nearshoringu. Na domácím trhu Mexické Fibras (REITs) opět získávají kapitál, což bylo dříve pozastaveno. Za zmínku stojí nový vývoj: v Mexiku se připravuje nová Housing Fibra, která má poskytovat nájemní bydlení ve velkém měřítku, což naznačuje vyzrávání sektoru.
Citace regionálních expertů vystihují opatrný optimismus. „Musíme přestat dělat z titulků pohádku – stačí trochu kopat a trhliny jsou zřejmé,“ řekl Pankaj Kapoor ohledně indického trhu reuters.com, ale tento postoj platí i pro Latinskou Ameriku: silná poptávka zakrývá základní problémy, jako je dostupnost a financování. Další pohled z Brazílie: „Nejistota přetrvává, jak se blíží čtvrté čtvrtletí,“ poznamenalo mezinárodní fórum Národní asociace stavitelů domů, s odkazem na to, jak globální faktory a místní politika určí, zda se trh s nemovitostmi v Latinské Americe skutečně zotaví, nebo jen přešlapuje na místě kitchenbathdesign.com. K začátku září 2025 stojí Latinská Amerika na rozcestí: připravuje se půda pro oživení (snižování sazeb, reformy, nearshoring), ale v širokém růstu trhu s nemovitostmi to zatím není patrné. Zainteresované strany budou pečlivě sledovat kroky centrálních bank, vládní iniciativy v oblasti bydlení a globální ekonomické trendy, jak se rok chýlí ke konci.
Afrika
Rezidenční a dostupné bydlení
Nedostatek bydlení a růst měst: Příběh realitního trhu v Africe je ovlivněn obrovským nedostatkem bydlení uprostřed rychlé urbanizace. Populace kontinentu, která nyní čítá přibližně 1,4 miliardy, nejrychleji roste ve městech, což vytváří obrovský tlak na bydlení. Do roku 2025 se hodnota realitního trhu v Africe odhaduje na 17,64 bilionu dolarů, přičemž rezidenční nemovitosti tvoří ohromujících 14,87 bilionu dolarů z této částky businessamlive.com. Nabídka však zdaleka nestačí poptávce. Neformální osady se rozprostírají kolem měst jako Lagos, Nairobi a Johannesburg, což poukazuje na nedostatek formálního, dostupného bydlení. Pouze v Nigérii je odhadovaný deficit 28 milionů bytových jednotek businessamlive.com, a země jako Keňa (deficit přibližně 2 miliony jednotek), Angola (přibližně 2 miliony) a Jihoafrická republika (přibližně 2,2 milionu navzdory státním programům bydlení) čelí obrovským nedostatkům businessamlive.com. Bez rozsáhlých zásahů tyto deficity každoročně rostou, protože růst populace předbíhá výstavbu. Vlády a soukromí aktéři zkoušejí různé strategie. Nigérie zaznamenala snahu o levné bydlení prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru, ale vysoké úrokové sazby (aktuálně přibližně 18 % základní sazby) a drahé stavební náklady pokrok omezily. Zprávy o bydlení z Nigérie ze 4. září zdůraznily lidský dopad: „Nájemníci sténají, jak náklady na nájemné stoupají“ ve státě Ekiti, což je scénář běžný jak ve velkých městech, tak v menších městech, kde poptávka převyšuje nabídku. V Jihoafrické republice naopak relativně vyspělý hypoteční trh a vládní programy RDP (dotované bydlení) situaci částečně zlepšily – Jihoafrická republika ve skutečnosti vede kontinent v ukazatelích dostupnosti bydlení (poměr ceny k příjmu přibližně 3,1) businessamlive.com. Přesto i tam rodiny s nižšími příjmy často čekají na státní bydlení roky, nebo se uchylují k neformálním osadám.
Politika a inovace: Mnoho afrických vlád prohlašuje bydlení za prioritu a objevují se nové politiky. Prezident Keni nedávno oznámil ambiciózní Program dostupného bydlení, jehož cílem je postavit 250 000 jednotek ročně, včetně pobídek pro developery a kontroverzní daně z bydlení (odvod) u formálních pracovníků na financování výstavby. Ačkoliv je cíl ušlechtilý, takové plány čelí výzvám v oblasti financování a realizace. Inovativní přístupy jsou zkoumány: od společností na refinancování hypoték (jako je nigerijská NMRC, která poskytuje bankám likviditu pro poskytování více hypoték) po alternativní stavební technologie. Některé startupy používají prefabrikované modulární jednotky nebo 3D tisk ke snížení stavebních nákladů, zatímco jiné se zaměřují na mikro-hypotéky pro rozšíření úvěrů neformálním pracovníkům. V Lagosu spustila státní správa e-portal pro správu pozemků, aby zjednodušila registraci vlastnických práv businessamlive.com, s cílem uvolnit půdu pro rozvoj a snížit podvody. Mezitím se zapojují i mezinárodní aktéři – OSN a Světová banka mají několik iniciativ financujících dostupné bydlení v západní a východní Africe. Roste také zájem o zelené stavby pro zvýšení udržitelnosti bydlení, vzhledem k častým výpadkům elektřiny a nedostatku vody. Například Rwanda podporuje ekologické cihly a solární energii v nových obytných čtvrtích.
Nájemní trhy a investice diaspory: V mnoha afrických městech je nájem běžnou praxí, protože rozšíření hypoték je extrémně nízké (často méně než 5 % bytového fondu). Nájemné ve velkých městech jako Accra, Lagos, Nairobi roste, což zatěžuje domácnosti střední a nízkopříjmové třídy. Není neobvyklé, že rodiny utratí za nájem výrazně více než 30–40 % příjmu. Některé vlády zavádějí nebo zvažují regulaci nájemného – Ghana projednávala zákon o regulaci nájemného, který by omezil roční zvyšování a poskytl delší nájemní smlouvy. Investice diaspory jsou významným faktorem na některých trzích: Afričané v zahraničí každoročně posílají miliardy v remitencích, z nichž část jde na výstavbu nebo nákup domů v domovských zemích. Tento zdroj kapitálu podpořil velkou část rezidenční výstavby (například investice somálské diaspory pohánějí nemovitostní trh v Mogadišu a nigerijská diaspora je aktivním kupcem v Abudži a Lagosu). Projekty financované diasporou však někdy směřují spíše do luxusnějších nemovitostí, protože tito investoři preferují hmatatelné, prestižní aktiva (jako luxusní byty), což přímo neřeší problém dostupnosti bydlení.
Komerční & infrastrukturní sektor
Kancelářské a maloobchodní prostory: Komerční nemovitosti v Africe se výrazně liší podle regionu. Klíčová centra jako Nairobi, Johannesburg, Lagos, Káhira zaznamenala v uplynulém desetiletí nárůst moderních kancelářských budov a nákupních center, i když hospodářské výkyvy v některých případech vedly k vysoké neobsazenosti. Nairobi zůstává centrem služeb ve východní Africe – kancelářský trh zde má střední poptávku ze strany nadnárodních společností a nevládních organizací, ale nadbytek nových budov v oblastech jako Upper Hill udržuje neobsazenost kanceláří kolem 20 %. Johannesburg má nejrozvinutější kancelářský trh v Africe, ale i zde je neobsazenost vysoká (~18 %), protože firmy v důsledku slabé ekonomiky zmenšují pronajaté prostory; Sandton (finanční čtvrť) si stále drží prémiové nájmy, ale starší budovy v centru Johannesburgu se přeměňují na byty nebo zůstávají prázdné. Lagos má omezené a drahé kancelářské prostory – špičkové kanceláře v Ikoyi a Victoria Island mají nízkou neobsazenost a nájmy srovnatelné se středně velkými evropskými městy díky poptávce z ropného průmyslu a fintechu, zatímco v méně bezpečných oblastech se formální kancelářská výstavba téměř neobjevuje. V oblasti maloobchodu mají africká nákupní centra smíšené výsledky. Maloobchodní nemovitosti v Jihoafrické republice (největší na kontinentu) jsou relativně vyspělé, velké veřejně obchodované REIT vlastní nákupní centra. Tlak na spotřebitelské výdaje a výpadky elektřiny v poslední době snižují návštěvnost center, ale celková neobsazenost v jihoafrických nákupních centrech je stále nízká (~5 %) a maloobchodní tržby se postupně zlepšují. Jinde nová nákupní centra v Africe často po počátečním nadšení bojují, jak je vidět na poloprázdných centrech v Ghaně a Nigérii. Maloobchodníci často uvádějí vysoké nájmy a konkurenci neformálních trhů jako hlavní výzvy. Přesto nákupní kultura roste a města jako Accra a Abidžan mají rozpracované nové projekty nákupních center.
Průmyslové a logistické nemovitosti: Průmyslové nemovitosti v Africe představují nově se rozvíjející příležitost, protože výroba a obchod pomalu rostou. Země jako Etiopie, Maroko, Egypt dosáhly pokroku v přilákání výroby (oděvy v Etiopii, automobilový průmysl v Maroku atd.), což zvyšuje poptávku po továrnách a skladech. Maroko zejména vybudovalo rozsáhlé zóny volného obchodu (např. přístav a logistická zóna Tanger Med), kde je obsazenost vysoká a rozšiřování pokračuje – stává se branou mezi Evropou a Afrikou. Nigérie a Keňa zaznamenávají růst logistiky díky e-commerce (např. Jumia) a potřebám maloobchodní distribuce. Logistiku však brzdí nedostatky infrastruktury. Pozitivní signál: Africká kontinentální dohoda o volném obchodu (AfCFTA), která má za cíl podpořit vnitroafrický obchod, podněcuje některé investice do logistických center a pohraničních skladů v očekávání budoucího růstu obchodu. Například v Ghaně vzniká velký logistický park, který má sloužit západní Africe. Datová centra jsou další rostoucí třídou aktiv, s novými zařízeními v Jihoafrické republice, Keni a Nigérii v souvislosti s prudkým nárůstem používání internetu; globální provozovatelé jako Equinix a Teraco investují stovky milionů do africké kapacity datových center.
Institucionální investice a citace: Historicky Afrika přitahovala omezené institucionální investice do nemovitostí kvůli vnímaným rizikům, ale to se pomalu mění. Africké penzijní fondy, zejména v Jihoafrické republice, Namibii a Botswaně, dlouhodobě investují do nemovitostí (většinou na domácím trhu). Nyní pan-africké realitní fondy získávají kapitál pro investice do více zemí, často se zaměřují na specifické segmenty jako jsou sklady nebo dostupné bydlení. Fórum (Africa Property Investment Summit, které se koná později v září v Kapském Městě propertywheel.co.za) má ukázat, jak místní penzijní fondy mohou podpořit růst realitního trhu africabusiness.com. „Africké penzijní fondy [jsou] klíčovými hybateli růstu investic do nemovitostí,“ uvádí zpráva Africa Business africabusiness.com, která zdůrazňuje rostoucí zapojení institucionálního kapitálu.
Přesto zůstávají zahraniční investoři opatrní po několika vysoce medializovaných neúspěších (např. vlna investic do nákupních center v Nigérii v 2000s, která nenaplnila očekávání). Velkým rizikem je měnová volatilita – například prudká devalvace ghanského cedi loni výrazně snížila hodnotu nemovitostí v USD a odradila investory.
Místní realitní odborníci zdůrazňují udržitelnost a dlouhodobou potřebu. Jak napsal Business Day Live, „Přehodnocení afrických realitních trhů pro udržitelnou budoucnost“ je zásadní, přičemž prosazuje inovace a regulační reformy businessamlive.com businessamlive.com. Mnozí vidí obrovský potenciál: kontinent s 1,4 miliardy obyvatel, rychle modernizujícími se ekonomikami a mladou demografií by mohl být zlatým dolem pro nemovitosti, pokud budou vyřešeny výzvy. Výhled pro Afriku tak závisí na ekonomické stabilitě a reformách. Pokud se podaří zkrotit inflaci (africká inflace je v průměru ~12 %, ale velmi se liší), a pokud vlády budou pokračovat v investicích do infrastruktury a bydlení, realitní sektor by mohl v příštím desetiletí růst o 5–6 % ročně. Již nyní projekce naznačují roční růst afrického realitního trhu o ~5,6 % do roku 2029, přičemž tržní objem dosáhne 21,9 bilionu dolarů businessamlive.com. Potřeba existuje; peníze a správa musí následovat.
Abychom skončili lidskou notou: Afričané po celém kontinentu touží po lepších životních podmínkách. Ať už jde o pracovníka v oblasti technologií v Nairobi, který si přeje koupit svůj první byt, nebo rodinu v Lagosu hledající úlevu od přemrštěných nájmů, rozvoj nemovitostí (nebo jeho nedostatek) má přímý dopad na kvalitu života. Vlády si stále více uvědomují, že řešení otázky bydlení a infrastruktury není jen sociální politikou, ale klíčem k odemčení ekonomického potenciálu. Jak jsme viděli ve zprávách ze 4.–5. září 2025, od pohybů hypotečních sazeb v USA přes průzkumy nemovitostí v Číně až po boom v Dubaji, nemovitosti jsou ústředním tématem příběhu globální ekonomiky – a Afrika je připravena stát se v tomto příběhu v nadcházejících letech hlavní kapitolou.
Zdroje: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Indie, volby) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazílie) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
