- Pokles trhu s bydlením v USA: Prodeje domů ve Spojených státech zůstávají na vícedekádních minimech kvůli hypotečním sazbám nad 7 %, přičemž ceny domů na celostátní úrovni téměř nerostou (~1,3 % meziročně k srpnu) cotality.com cotality.com. Medián cen klesl na přibližně 400 000 dolarů, což mírně zlepšilo dostupnost bydlení cotality.com. Analytici JPMorgan varují, že trh zůstane „do značné míry zamrzlý až do roku 2025“ s růstem cen pod 3 % rfsadvisors.com.
- Evropský opatrný optimismus: Nový průzkum na přední evropské realitní výstavě naznačuje, že trh možná „dosáhl dna“, přičemž 44 % hráčů v oboru je nyní optimistických a důvěra se pomalu vrací exporeal.net. Bydlení je stále nejpreferovanější třídou aktiv (75 % investorů), daleko před kancelářemi nebo maloobchodem exporeal.net. Nicméně, vysoké úrokové sazby a byrokracie zůstávají hlavními obavami pro více než 90 % respondentů exporeal.net. Významné je, že hypoteční sazby v některých částech Evropy konečně klesají – například sazby hypoték v Česku právě klesly na 2leté minimum (~4,91 %) expats.cz.
- Pokračující propad čínského nemovitostního trhu: Pokles čínského realitního trhu přetrvává navzdory podpoře ze strany politiky. Ceny nových domů jsou stabilní nebo mírně rostou, ale hodnoty při dalším prodeji stále klesají reuters.com. Analytici neočekávají skutečné oživení nejdříve koncem roku 2026 nebo v roce 2027, což je asi o půl roku později, než předpovídaly dřívější odhady reuters.com. Slabé příjmy domácností, vysoká nezaměstnanost a přebytek neprodaných domů nadále tlumí zájem kupujících reuters.com.
- Boomy a megaprojekty na Blízkém východě: Oblast Perského zálivu přitahuje obrovské investice. Blackstone a Lunate z Abú Dhabí právě spustily platformu za 5 miliard dolarů pro logistické nemovitosti v Zálivu (sklady), sázka na boom poptávky reuters.com. V Saúdské Arábii oznámil developer Dar Global projekt „Trump Plaza“ v Džiddě za 1 miliardu dolarů, který nabídne luxusní rezidence a kanceláře – jde o druhý projekt s touto značkou v zemi reuters.com. Trhy v Zálivu jako Dubaj zažívají prudký růst (ceny vzrostly za čtyři roky asi o 70 %) reuters.com, i když se očekává, že vlna nové výstavby v příštích letech tyto zisky zmírní.
- Africké iniciativy v oblasti bydlení: Africké státy řeší nedostatek bydlení v době rychlé urbanizace. Keňa staví 100 000 dostupných domů v rámci národního programu na boj s deficitem bydlení o 2 miliony jednotek africanews.com. Prezident William Ruto vyzývá k globální koalici na řešení bytové krize a označuje ji za „příliš rozsáhlou, než aby ji mohla vyřešit jediná země“ africanews.com. V Jihoafrické republice je na obzoru úleva v podobě snížení úrokových sazeb – centrální banka snížila sazby na 7 % (naposledy takto nízko v roce 2022) reuters.com tradingeconomics.com – což by mělo posílit důvěru kupujících po letech zpřísňování.
- Různorodá Latinská Amerika: Realitní trendy v Latinské Americe odrážejí smíšené ekonomické podmínky. Mexiko začalo snižovat sazby na podporu růstu – centrální banka právě snížila základní sazbu na 7,5 %, což je nejnižší úroveň od roku 2022 reuters.com, což by mělo zlevnit hypotéky. Naproti tomu Brazílie stále bojuje s extrémně vysokými náklady na půjčky; její centrální banka drží sazbu Selic na 15 % (dvacetileté maximum) a naznačila, že ke snížení pravděpodobně nedojde až hluboko do roku 2025 kvůli přetrvávající inflaci reuters.com reuters.com. To udržuje brazilský trh s nemovitostmi utlumený, i když latinskoamerické akcie a REITy v roce 2025 posílily v naději na budoucí uvolnění.
- Nejistota v komerčních nemovitostech: Kancelářské trhy po celém světě zůstávají pod tlakem kvůli práci na dálku a vyšším nákladům na financování. Neobsazenost kanceláří v USA dosáhla v polovině roku 2025 rekordních ~20,7 % reuters.com, což je zásadní změna, která nutí vlastníky a města přehodnocovat využití prázdných budov. Hlavní centra jako San Francisco zaznamenávají neobsazenost kanceláří přes 25 % reuters.com. Naproti tomu průmyslové a logistické nemovitosti jsou celosvětově relativně světlým bodem – což dokládají velké investice do skladů (například projekt Blackstone v Perském zálivu) a datová centra, která v mnoha regionech nadále čelí nedostatku nabídky jll.com.
- Výhled – Opatrná naděje: Prognózy naznačují nerovnoměrnou, ale zlepšující se cestu vpřed. Evropská nálada se obrací k lepšímu a americký trh s bydlením se může pomalu vyrovnávat, pokud hypoteční sazby mírně klesnou. „Zlepšená dostupnost přinesla tolik potřebnou úlevu,“ poznamenává jeden z amerických ekonomů pro bydlení, přičemž kupující se postupně vracejí, jak se ceny stabilizují a nabídka roste cotality.com. Přesto se očekává, že jakékoli oživení bude postupné a nerovnoměrné. V Číně a dalších slabých trzích se důvěra nemusí vrátit celé roky reuters.com. Přesto se hráči na trhu s nemovitostmi po celém světě přizpůsobují – od vlád, které snižují sazby nebo byrokracii, až po developery, kteří mění účel nemovitostí – a tím zasévají semínka pro další růstový cyklus na trhu s nemovitostmi.
Globální makroekonomické pozadí: Sazby, inflace & ekonomické protivětry
Po celém světě vysoké úrokové sazby a inflace byly určujícím makroekonomickým příběhem ovlivňujícím nemovitosti v roce 2025. Po razantním zvyšování sazeb v uplynulých dvou letech s cílem zkrotit inflaci nyní centrální banky volí různé cesty:
- Spojené státy (Federální rezervní systém): Americký Fed teprve nedávno začal signalizovat úlevu. Poté, co letos sazby 30letých hypoték překročily 7 %, zůstávají na úrovních nejvyšších za několik desetiletí, což udržuje půjčky pro kupce nemovitostí drahé. Objevují se první náznaky, že cyklus zpřísňování Fedu končí – Fed dokonce v září 2025 přistoupil k malému snížení sazeb, prvnímu v tomto cyklu, protože inflace polevila. Očekává se však, že sazby zůstanou zvýšené i v roce 2025, což bude nadále tlačit na dostupnost bydlení. Tento postoj „vyšší sazby po delší dobu“ je hlavním důvodem, proč výzkum JPMorgan předpovídá, že americký trh s bydlením zůstane „do značné míry zamrzlý“ i v příštím roce rfsadvisors.com, s pouze vlažným růstem cen (zhruba 3 % nebo méně).
- Evropa (ECB a další): Evropská centrální banka také prudce zvyšovala sazby, a přestože ještě nezačala snižovat, kontinent již zaznamenává první úlevu díky nižším tržním sazbám. Ve střední Evropě například průměrné nabídky hypoték v Česku právě klesly pod 5 % poprvé od poloviny roku 2022 expats.cz. To odráží očekávání, že někteří evropští tvůrci politik brzy poleví. Někteří už tak učinili: polská centrální banka překvapila trhy výrazným snížením sazeb v září, aby podpořila růst. V jádru eurozóny však sazby zůstávají vysoké a úvěrové podmínky přísné. Inflace sice polevila, ale ne dost na to, aby bylo možné vyhlásit vítězství, takže evropští dlužníci v oblasti nemovitostí ještě nemají vyhráno. Pozitivnější zprávou je, že evropská ekonomika se ukázala jako odolná – zatím se vyhnula recesi – což v kombinaci s vrcholícími sazbami zlepšuje náladu na realitních trzích.
- Asie a Tichomoří: Obraz je smíšený. Čínská centrální banka snižuje sazby a uvolňuje pravidla pro hypotéky ve snaze zachránit svůj upadající realitní sektor, ale zatím tato opatření nepřinesla obrat. Indie naopak pozastavila uvolňování po předchozích sníženích – 1. října Indická rezervní banka ponechala svou repo sazbu na 5,5 % hindustantimes.com, a zvolila stabilitu během sváteční sezóny. Indičtí developeři nemovitostí přivítali stabilní sazby, protože to udržuje EMI za hypotéky (měsíční splátky) pod kontrolou a podporuje náladu kupujících hindustantimes.com. Ostatní asijské ekonomiky jako Japonsko zůstávají prostředím s ultra nízkými sazbami, zatímco země jako Austrálie zaznamenaly výrazné ochlazení trhu s bydlením kvůli vyšším sazbám (i když i tam už možná vrchol pominul). V celém regionu Asie a Tichomoří se makroekonomické podmínky pohybují od čínského dilematu stimulace versus útlum až po stabilní růst a investice do infrastruktury v jihovýchodní Asii (například Singapur hostí významná fóra o investicích do reálných aktiv laotiantimes.com a Vietnam nadále přitahuje dohody o rozvoji hotelů a resortů).
- Blízký východ a Afrika: Ropou bohaté státy Perského zálivu mají měny navázané na americký dolar, což znamená, že jejich úrokové sazby zhruba kopírovaly zvyšování sazeb Fedu. To v uplynulém roce zdražilo financování například v Saúdské Arábii a SAE. Přesto silné příjmy z ropy a vládní výdaje (např. projekty saúdské Vize 2030) udržely realitní trh v regionu v pohybu. Banky v Zálivu zůstávají likvidní a ochotné půjčovat na správné projekty, zvláště když je inflace v regionu relativně pod kontrolou. V Africe čelila řada ekonomik v posledních letech prudkému růstu úrokových sazeb, když bojovaly s oslabováním měn a inflací. Nyní se objevují známky úlevy: například nigerijská centrální banka snížila v září svou základní sazbu o 50 bazických bodů na 27 % (stále extrémně vysoko, ale první krok dolů) a výnosy nigerijských státních dluhopisů začaly v reakci klesat proshare.co proshare.co. Jihoafrická republika také mohla začít uvolňovat – Jihoafrická rezervní banka snížila v červenci 2025 svou repo sazbu na 7,0 % reuters.com tradingeconomics.com, s odkazem na lepší inflační vyhlídky. Nižší inflace a stabilizace měn v několika afrických zemích by mohly postupně zlepšit dostupnost úvěrů pro rozvoj nemovitostí, ačkoli výzvy jako vysoké rizikové prémie přetrvávají.
Celkově je makroekonomické pozadí ve znamení opatrných přechodů: od utahování k (selektivnímu) uvolňování, od pandemické volatility k normalizovanějším podmínkám. Pomalý hospodářský růst v roce 2025 je důvodem k obavám – MMF předpovídá globální růst kolem 3,3 %, což je pod průměrem 3,7 % z let 2000–2019 – ale nečeká se kolaps. Mnohé ekonomiky se vyhýbají recesi a tento mírný růst spolu s ochlazující se inflací je přesně to, co trhy s nemovitostmi potřebují, aby našly pevnou půdu pod nohama. Výsledek: náklady na úvěry by měly v příštím roce v mnoha regionech postupně klesat (Severní Amerika a Evropa jsou v cyklu trochu pozadu za Asií a Latinskou Amerikou), což poskytne realitním trhům podporu, pokud zůstane inflace pod kontrolou.
Severní Amerika: recese na trhu bydlení přetrvává, komerční trhy přeceňují
Spojené státy – Bydlení: Americký trh s bydlením stále pociťuje ochlazení způsobené vysokými úrokovými sazbami. Na začátku října se 30leté fixní hypoteční sazby pohybují kolem 7 %–7,5 %, což jsou úrovně, které nebyly zaznamenány dvě desetiletí, a které odradily mnoho potenciálních kupců. Objem prodeje domů je proto zaseknutý poblíž rekordních minim – přibližně 4 miliony prodejů ročně, což je prudký pokles oproti pandemickému boomu. „Trh s bydlením prochází pomalou fází vyvažování,“ vysvětluje Selma Hepp, hlavní ekonomka společnosti Cotality zabývající se daty o nemovitostech, a poznamenává, že prodejní aktivita zůstává na nejnižších úrovních za několik desetiletí cotality.com. Vzhledem k nedostatku kupujících růst cen prakticky ustal: celostátní ceny domů vzrostly za poslední rok pouze o 1,3 % (srpen 2024 až srpen 2025) cotality.com, což po zohlednění inflace znamená, že reálné ceny ve skutečnosti klesly. V mnoha dříve žhavých regionech (od Sun Beltu po Mountain West) jsou ceny meziročně nižší, zatímco v několika oblastech na severovýchodě a středozápadě jsou stále zaznamenávány mírné nárůsty.
Na straně nabídky se počet domů k prodeji mírně zvýšil z extrémních minim, což kupujícím poskytuje o něco větší výběr. Mediánová cena domu v USA dokonce mírně klesla na 400 000 $ cotality.com. To, v kombinaci s nedávným poklesem hypotečních sazeb z jejich vrcholu, zlepšilo dostupnost bydlení „na nejpříznivější úroveň od roku 2022,“ říká Hepp cotality.com. Dodává, že to „přineslo tolik potřebnou úlevu“ a vedlo k opatrnému nárůstu žádostí o hypotéku a zájmu kupujících cotality.com. V podstatě někteří kupující se vracejí na trh, jak si zvykají na novou realitu 7% hypoték. Domy zůstávají na trhu déle a prodávající častěji snižují ceny, aby uzavřeli obchody – což zbývajícím kupujícím dává na podzim o něco větší vyjednávací pozici (což je výrazná změna oproti hektickému trhu prodávajících v roce 2021).
Přesto je celková nálada opatrná. Mnoho majitelů domů je „uzamčeno“ v ultra-nízkých hypotečních sazbách z předchozích let a nejsou ochotni prodávat a kupovat znovu za vyšší sazby, což udržuje nabídku omezenou. Nová výstavba trochu pomohla s nabídkou, ale developeři se také potýkají s drahým financováním a stavebními náklady. Odborné prognózy odrážejí střízlivou realitu: J.P. Morgan předpovídá, že americký trh s bydlením zůstane do značné míry zamrzlý až do roku 2025, s pouze tlumeným růstem cen (≈3 % nebo méně) a trvale slabým prodejem rfsadvisors.com. Jinými slovy, plošné oživení amerického trhu s bydlením pravděpodobně nenastane, dokud úrokové sazby výrazněji neklesnou, což většina očekává v druhé polovině roku 2025 nebo v roce 2026.
Spojené státy – Komerční nemovitosti: V oblasti komerčních nemovitostí prochází USA bolestivým obdobím přecenění a restrukturalizace, zejména v kancelářském sektoru. Práce na dálku a hybridní režim trvale snížily poptávku po kancelářských prostorách a čísla jsou zarážející – celostátní míra neobsazenosti kanceláří dosáhla ve 2. čtvrtletí 2025 hodnoty 20,7 %, což je nejvíce v historii reuters.com. Pro srovnání, před pandemií byla neobsazenost kanceláří kolem 12 %. Nejvíce jsou zasažena velká města: San Francisco má nyní míru neobsazenosti kanceláří 27,7 % (oproti ~8 % v roce 2019) reuters.com, a další obchodní centra jako New York a Chicago také vykazují více než 20% neobsazenost. Tento přebytek prázdných kanceláří drtí finance pronajímatelů (nájmy klesají, zatímco úvěry je těžší refinancovat za vyšší sazby) a dokonce poškozuje rozpočty měst, které jsou závislé na daních z nemovitostí. Výsledkem je vlna odpisů hodnoty kancelářských budov, nesplácených hypoték a developeři opouštějí stárnoucí kancelářské věže.
Reakce odvětví byla dvojí: konverze a konsolidace. Developeři v některých městech se předhánějí v přeměně zastaralých kanceláří na byty nebo jiné využití. Rekordních ~150 milionů čtverečních stop kancelářských prostor v USA je letos v nějaké fázi přeměny na rezidenční nebo smíšené využití reuters.com reuters.com. Není to snadné – vysoké náklady a překážky v územním plánování znamenají, že jen zlomek budov je vhodný pro přeměnu – ale je to jeden z mála způsobů, jak vytvořit hodnotu z uvízlých aktiv. Druhým trendem je „útěk ke kvalitě“: firmy, které si pronajímají prostory, se soustředí do nejnovějších, nejkvalitnějších budov s vynikajícím vybavením. Starší kancelářské budovy třídy B/C trpí nepoměrně vyšší neobsazeností, zatímco prestižní kanceláře třídy A na špičkových adresách jsou na tom o něco lépe (některé jsou dokonce téměř plně pronajaté). Tato bifurkace znamená, že moderní kanceláře a laboratoře si stále drží solidní nájmy, zatímco kanceláře z 80. let mohou zůstat prázdné bez masivních rekonstrukcí.
Mimo kanceláře ostatní segmenty komerčních nemovitostí v Severní Americe vykazují smíšený obraz. Bytové domy byly velmi silné (prudký růst nájmů, nízká neobsazenost), ale v mnoha městech se nájmy ustálily, protože nová nabídka konečně dohání poptávku a pronajímatelé soupeří o nájemníky. Maloobchodní nemovitosti (nákupní centra, obchodní domy) se zotavují nerovnoměrně – luxusní nákupní třídy a dobře situovaná předměstská centra jsou na tom dobře, protože spotřebitelské výdaje jsou stabilní, ale slabší obchodní centra dál přicházejí o obchody (efekt e-commerce). Průmyslové a logistické nemovitosti zůstávají výjimkou: s růstem e-commerce a napjatými dodavatelskými řetězci je po skladech a distribučních centrech vysoká poptávka. I když hospodářský růst zpomalil, velké logistické pronájmy se stále uzavírají. Například mezi hlavními letošními obchody je téměř 1 milion čtverečních stop pronájmu v Jižní Karolíně logistickou firmou a pronájem skladu o rozloze 885 000 čtverečních stop ve Velké Británii – což ukazuje, jak silná je globální poptávka po průmyslových prostorách jll.com jll.com. Míra neobsazenosti skladů v USA je stále poměrně nízká a růst nájmů logistických zařízení je v klíčových centrech silný (i když se zmírňuje, jak se staví více skladů). Tento rozpor v rámci komerčních nemovitostí – slabé kanceláře, silný průmysl, smíšený maloobchod a stabilní byty – vede investory k přeskupování portfolií. Kapitál, který utekl z problémového kancelářského sektoru, je skutečně přesměrováván do skladů, bytů, laboratoří pro vědy o živé přírodě, datových center a dalších segmentů s lepšími vyhlídkami.
Kanada: Severně od hranic kanadský realitní trh často kopíruje trendy v USA s několika odlišnostmi. Kanadský trh s bydlením zaznamenal na začátku roku 2025 pokles, protože rychlé zvyšování sazeb ze strany Bank of Canada (které posunulo hypoteční sazby v Kanadě nad 5–6 %) omezilo dostupnost bydlení. Do letošního podzimu klesly celostátní ceny nemovitostí přibližně o 3–4 % meziročně nesto.ca – což je mírná korekce po obrovském růstu v letech 2020–2022. Trhy jako Toronto a Vancouver, které byly extrémně přehřáté, zaznamenaly v uplynulém roce pokles cen a výrazně méně prodejů. S tím, jak Bank of Canada pozastavila zvyšování sazeb a kupující se přizpůsobují, však v některých oblastech opět dochází k oživení aktivity. Průměrná cena domu ve Vancouveru byla v září v podstatě beze změny (+0,1 % meziročně) wowa.ca, což naznačuje, že zde korekce možná dosáhla dna. Nabídka nemovitostí v Kanadě je stále omezená (chronický problém kvůli pomalé výstavbě a vysoké imigraci), takže pokud se úrokové sazby v roce 2024 stabilizují nebo klesnou, mnoho analytiků očekává, že kanadský trh s bydlením se poměrně rychle zotaví. Mezitím nájemníci čelí velmi nízké obsazenosti a prudce rostoucím nájmům – což posouvá otázky dostupnosti bydlení do popředí politických debat v Kanadě.
V komerční oblasti čelí kanadské kancelářské a maloobchodní sektory stejným protivětrům jako v USA, ačkoli velká kanadská města (Toronto, Vancouver, Montreal) mají poněkud nižší míru neobsazenosti kanceláří než jejich americké protějšky. Jeden rozdíl: velká kanadská města nadále přitahují příliv obyvatel (včetně mezinárodních migrantů), což podporuje poptávku po bytech a dokonce i po službách v centru města. Průmyslové nemovitosti v Kanadě zažívají boom podobně jako v USA, přičemž Toronto a Vancouver mají každý méně než 2–3 % průmyslové neobsazenosti – což je jedna z nejnižších hodnot v Severní Americe. Celkově investoři vnímají kanadský realitní trh jako příběh dvou světů: rezidenční a průmyslové nemovitosti zůstávají relativně odolné a žádané, zatímco kancelářské a starší maloobchodní nemovitosti jsou pod tlakem. Výnosy z investic (cap rates) vzrostly napříč trhem kvůli vyšším úrokovým sazbám, což na papíře snížilo hodnotu nemovitostí, ale na trhu je stále dostatek kapitálu, který čeká na jasnější signál, že sazby dosáhly vrcholu, aby se mohl vrátit zpět na trh.
Evropa: Náznaky oživení uprostřed vysokých sazeb a nových priorit
Dno sentimentu: Evropský trh s nemovitostmi vstoupil do roku 2025 v pochmurné náladě – ceny byly v mnoha zemích slabé, objemy investic prudce klesly a prudké zvýšení úrokových sazeb Evropskou centrální bankou (ECB) (nyní na nejvyšší úrovni za desítky let) dramaticky ochladilo trh, který byl v roce 2021 velmi žhavý. Jak však postupujeme říjnem 2025, objevují se rostoucí známky toho, že Evropa možná dosáhla dna a začíná se stabilizovat. Na EXPO REAL – největší evropské konferenci o nemovitostech, která se konala 6.–8. října v Mnichově – průzkum mezi tisíci účastníky z oboru zjistil, že 44 % se nyní cítí „optimisticky“ ohledně mezinárodního trhu s nemovitostmi do budoucna, oproti 22 % „opatrných“ a zbytek je neutrální exporeal.net. Ještě před rokem byl pesimismus mnohem rozšířenější. „Současný trendový index ukazuje, že jsme dosáhli dna a důvěra se postupně vrací,“ řekl Stefan Rummel, generální ředitel Messe München, která Expo pořádá, a dodal, že navzdory přetrvávajícím výzvám se trh zdá být pomalu vracející se k normálu exporeal.net.
Co stojí za tímto opatrným optimismem? Za prvé, hodnoty nemovitostí se v Evropě od roku 2022 výrazně korigovaly, zejména v segmentu komerčních nemovitostí. V některých trzích ceny kancelářských a maloobchodních nemovitostí klesly o 20 % i více od svého vrcholu a dokonce i „core“ aktiva (jako špičkové kanceláře v Paříži nebo Frankfurtu) zaznamenala růst výnosů a pokles cen o zhruba 10–15 %. Toto přecenění, ač bolestivé pro vlastníky, znamená, že většina přehřátí je pryč – kupující a prodávající se opět mohou začít shodovat na cenách. Očekává se, že transakční aktivita se zvýší po suchu posledních 12 měsíců, protože oportunističtí investoři hledají výhodné nákupy. Dalším faktorem je očekávání, že se zlepší podmínky financování: inflace v Evropě má klesající trend a mnozí věří, že ECB je na svém vrcholu sazeb (aktuálně depozitní sazba ~4 %). Pokud bude inflace dále polevovat, ECB by mohla v roce 2024 dokonce sazby snížit. Navíc některé evropské země poskytují cílenou podporu – např. Německo zavedlo programy na dotování výstavby bytů a ekologických rekonstrukcí a diskutuje o způsobech, jak snížit byrokratické překážky (hlavní stížnost v oboru – 79 % respondentů průzkumu Expo Real požadovalo „méně byrokracie“ na podporu trhu exporeal.net).
Vítězové a poražení – typy aktiv: Evropský průzkum také zdůraznil, kde investoři vidí největší příležitosti do budoucna. Již druhý rok po sobě je bydlení nejlépe hodnocenou třídou aktiv z hlediska atraktivity exporeal.net. Přibližně 75 % respondentů označilo rezidenční sektor (nájemní bydlení, apod.) za klíčové zaměření – což odráží chronický nedostatek bydlení v Evropě a relativní stabilitu bytových aktiv i v době poklesu. Po bydlení byly vysoce hodnoceny „péčovatelské nemovitosti“ (například zdravotnictví, domovy pro seniory) a datová centra (každé přes 60 %) exporeal.net, což ukazuje na růstové sektory spojené se stárnutím populace a digitální infrastrukturou. Logistika/sklady si také vedly dobře (47 %). Na druhou stranu tradiční segmenty pohostinství, kanceláří a maloobchodu jsou mimo zájem – každá z těchto oblastí zaujala pouze asi 10 % respondentů exporeal.net. To neznamená, že tyto sektory v Evropě zanikají, ale investoři jsou velmi selektivní: nové generace kanceláří (zejména energeticky úsporné budovy se skvělým zázemím) na prémiových adresách mohou stále uspět, ale na starší kanceláře nebo obchodní centra se pohlíží s opatrností.
Regionální rozdíly: Evropa není jednotná – podmínky se liší podle země a regionu. Zatím v roce 2025 si jižní Evropa (například Španělsko, Portugalsko) vede relativně dobře; zahraniční investice do resortů, hotelů a nájemních bytů zůstaly poměrně silné, podpořené silným turismem a expaty. Severní Evropa (Skandinávie, Německo, Nizozemsko) zaznamenala prudší korekci, částečně proto, že tyto trhy zažily velký růst a mnoho silně zadlužených investorů, kteří jsou nyní pod tlakem kvůli sazbám. Průzkum Expo Real navíc zjistil, že důvěra v americký trh mezi Evropany poklesla (pouze 45 % nyní považuje USA za důležité pro budoucí investice, oproti 66 % před rokem), zatímco samotná Evropa zůstává hlavní volbou a region Asie a Pacifiku vyskočil na druhé místo s 64% oblíbeností exporeal.net. To naznačuje, že evropský kapitál může zůstat blíže domovu nebo se dokonce přesunout do Asie, místo aby hledal příležitosti na nejistém americkém trhu. V rámci Evropy je západní Evropa (Francie, Německo, Velká Británie, atd.) stále vnímána jako hlavní region (84% důležitost) oproti střední/východní Evropě.
Výzvy – Úrokové sazby a náklady: Opatrně optimistický výhled neignoruje obrovské výzvy, které stále přetrvávají. Prakticky každý v odvětví souhlasí, že úrokové sazby jsou problém číslo jedna. Průzkum Expo ukázal, že ohromujících 94 % respondentů označilo politiku úrokových sazeb za „velmi důležitou“ nebo „důležitou“ pro vyhlídky trhu exporeal.net. Sazby ovlivňují nejen náklady na hypotéky pro kupující (což tlumí poptávku), ale také životaschopnost nových projektů – mnoho projektů už se při financování za 5–6 % místo 1–2 % před pár lety nevyplatí. To vedlo k prudkému poklesu stavební aktivity. Například v Německu došlo v letech 2023–2025 k výraznému poklesu zahájených bytových staveb a země se připravuje na nesplnění svých ambiciózních cílů v oblasti nové bytové výstavby. Developeři po celé Evropě žádají o pomoc: na otázku, jak situaci zlepšit, 79 % uvedlo „omezit byrokracii“ (urychlit schvalování), 64 % chtělo lepší přístup ke kapitálu (např. státní záruky za úvěry) a mnozí zdůrazňovali snížení stavebních daní nebo standardů ke snížení nákladů exporeal.net exporeal.net. Stavební náklady prudce vzrostly v letech 2021–22 kvůli problémům v dodavatelských řetězcích a inflaci; nyní mírně klesly, ale postavit dnes v Evropě projekt je stále výrazně dražší než před několika lety, takže nová nabídka bydlení je omezená právě ve chvíli, kdy je nejvíce potřeba.
Světlejší místa: Navzdory protivětrům se některým segmentům evropského realitního trhu daří. Jedním příkladem je sektor nájemních bytů ve velkých městech. Vysoké úrokové sazby paradoxně zvýšily poptávku po nájmech (protože si méně lidí může dovolit koupit), což udržuje obsazenost a nájmy silné u profesionálně spravovaných bytových domů. V některých německých a francouzských městech dosáhly nájmy v roce 2025 rekordních hodnot, i když kupní ceny klesly. To činí rezidenční investice atraktivními pro dlouhodobé investory, jako jsou penzijní fondy. Logistické nemovitosti jsou dalším světlým bodem: posun směrem k e-commerce a potřeba moderních skladů v blízkosti center populace znamená, že míra neobsazenosti u prémiových logistických prostor je extrémně nízká (často pod 5 %) a developeři stále vidí, že nájemci čekají na jakýkoli nově postavený sklad. Pan-evropské výnosy z logistiky se v posledních letech snížily, ale růst nájmů částečně kompenzuje bolest z vyšších úrokových sazeb. Navíc alternativní sektory, jako jsou laboratoře pro vědy o živé přírodě, studentské bydlení a datová centra v Evropě, těží ze strukturálních poptávkových faktorů a jsou vysoko na seznamu investorů. Nedostatek kapacity datových center například vedl k obrovským projektům v okolí Londýna, Frankfurtu, Dublinu a dalších center; tyto nemovitosti často získávají nájemní smlouvy od velkých technologických firem ještě před zahájením stavby.
Příklad – Velká Británie a Francie: Velká Británie, která začala zvyšovat sazby dříve a zažila jeden z nejprudších poklesů cen nemovitostí mezi hlavními ekonomikami, vykazuje opatrné známky stabilizace. Ceny domů v Londýně jsou přibližně o 4–5 % nižší než před rokem, a v reálném vyjádření (po započtení inflace) ještě více. Poptávka kupujících pomalu roste, protože očekávají, že Bank of England je téměř u konce se zvyšováním sazeb. Některé prognózy naznačují, že ceny domů ve Velké Británii dosáhnou dna v roce 2024. Mezitím je trh s nájmy ve Velké Británii extrémně napjatý, což vede vládu k úvahám o opatřeních na zvýšení nabídky nájemního bydlení a výstavby domů. Ve Francii byl trh s nemovitostmi klidnější – v Paříži došlo k mírnému poklesu cen a objem transakcí klesl, ale nedošlo k vážnému propadu. Nová pravidla pro poskytování úvěrů a vyšší sazby však výrazně ztížily zejména prvokupcům získání hypotéky ve Francii, což vytváří tlak na spodní část trhu. Francouzská vláda reagovala programy na podporu kupujících a renovaci starého bytového fondu (Francie silně prosazuje energetickou efektivitu, což samo o sobě pohání segment realitních investic – modernizace budov na nové standardy).
Jedna nepředvídaná událost: Významnou (a tragickou) událostí v tomto období byl kolaps budovy v Madridu, Španělsko dne 7. října 2025. Šestipodlažní stavba, kancelářská budova ze 60. let, která byla přestavována na luxusní hotel, se během stavebních prací náhle zřítila, přičemž zahynuli čtyři lidé reuters.com reuters.com. Událost šokovala Španělsko a vyvolala otázky ohledně bezpečnosti staveb a dohledu nad rekonstrukcemi. Zajímavé je, že nemovitost vlastnil saúdský realitní fond (RSR), který se specializuje na luxusní hotely ve Španělsku a Portugalsku reuters.com. Úřady města Madrid uvedly, že budova neprošla předchozími inspekcemi a byla klasifikována jako konstrukčně „nevyhovující“ reuters.com. Tato událost zdůraznila dvě věci: zaprvé, rizika spojená s evropským úsilím o renovaci a nové využití starších budov (klíčová součást oživení center měst a plnění cílů udržitelnosti – ale je třeba k tomu přistupovat opatrně); a zadruhé, pokračující vliv mezinárodních investorů (například fondů z Blízkého východu) na evropském trhu s nemovitostmi. Ačkoliv je tento tragický kolaps výjimečný případ, přiměl developery a regulátory po celé Evropě k opětovné kontrole statiky stárnoucích budov, které procházejí přeměnou na nové využití. Je to střízlivá připomínka, že rozvoj nemovitostí s sebou nese odpovědnost za bezpečnost, i v době horečného úsilí o modernizaci.
Při pohledu do budoucna v Evropě je klíčovým příběhem adaptace a inovace. Trh aktivně hledá novou rovnováhu ve světě s vyššími sazbami. Odborníci předpovídají, že bydlení povede oživení, jakmile náklady na financování klesnou – poptávka po bydlení totiž stále roste – ale může to vyžadovat vládní podporu a kreativní řešení (například více modulární výstavby nebo partnerství veřejného a soukromého sektoru), aby se překlenula propast v dostupnosti. Komerční nemovitosti pravděpodobně čeká „přežití nejschopnějších“: nejlepší lokality a nemovitosti nakonec obnoví svou hodnotu, zatímco zastaralé bude třeba přebudovat nebo se budou prodávat s výraznou slevou. Prozatím jsou evropští hráči na trhu s nemovitostmi opatrně optimističtí, pečlivě sledují ECB a údaje o inflaci a mnozí se připravují na oživení koncem roku 2024 nebo v roce 2025. Jak poznamenal jeden zkušený odborník na mnichovském Expo: „Byla to těžká cesta, ale pokud máte volné prostředky a trpělivost, příští rok by mohl nabídnout investiční příležitost desetiletí.“
Asie a Pacifik: Potíže Číny, stabilita Indie a smíšený regionální vývoj
Čína – bojující gigant: Nikde není příběh nemovitostního trhu na konci roku 2025 dramatičtější než v Číně, druhé největší ekonomice světa. Čínský trh s nemovitostmi, který do roku 2021 dosáhl bezprecedentního rozsahu (na vrcholu tvořil přibližně čtvrtinu čínského HDP) reuters.com, zůstává v dlouhodobém poklesu. Problémy začaly likviditní krizí velkých developerů jako Evergrande a Country Garden v letech 2021–2023 a od té doby přerostly v širší ztrátu důvěry mezi kupci bytů. K říjnu 2025 ceny nových bytů v Číně stále klesají v mnoha městech. Soukromý průzkum ukázal, že ceny v září vzrostly pouze o 0,09 % oproti předchozímu měsíci, což je pomalejší růst než v srpnu, a ceny bytů z druhé ruky stále klesají (pokles asi o 0,7 % meziměsíčně) reuters.com. Stručně řečeno, nedošlo k žádnému významnému obratu – ceny i objemy prodejů se pohybují na dně a neprodané zásoby nových bytů zůstávají v mnoha regionech velmi vysoké.
Čínská vláda a centrální banka vyzkoušely celou řadu podpůrných opatření: snížení hypotečních sazeb, snížení požadavků na akontaci, uvolnění omezení nákupu ve velkých městech a dokonce spuštění programu městské obnovy, který má absorbovat přebytečnou nabídku reuters.com. Tato opatření přinesla určité dočasné oživení (například po uvolnění pravidel pro nákup nemovitostí ve velkých městech v září došlo k krátkodobému nárůstu poptávky a transakcí), ale celkový dopad byl omezený. Důvěru spotřebitelů je těžké obnovit poté, co developeři zastavili výstavbu již prodaných domů a některé firmy nesplácely své dluhy. Mnoho čínských domácností již vlastní jednu nebo více nemovitostí a nyní se více zaměřuje na splácení dluhů než na nákup dalších domů, zvláště když hospodářský růst zpomalil a nezaměstnanost mladých je vysoká.Zásadní je, že analytici nyní věří, že oživení čínského trhu s bydlením potrvá déle, než se dříve předpokládalo. Průzkum agentury Reuters mezi odborníky z konce září ukázal shodu, že ceny nemovitostí se stabilizují nejdříve ve druhé polovině roku 2026, nebo dokonce až v roce 2027 reuters.com – což je asi o 6 měsíců později, než ti samí analytici předpovídali ještě o čtvrtletí dříve. Tato pesimistická revize ukazuje, jak hluboce je krize zakořeněná. Jak prodeje nemovitostí zůstávají slabé, příjmy místních vlád z prodeje pozemků klesají, stavební činnost je slabá a dopad těchto jevů zatěžuje širší čínskou ekonomiku. Existuje však několik pozitivních momentů: čínské úřady zvýšily stimulaci i jinými způsoby (například investicemi do infrastruktury) a Světová banka nedávno zvýšila odhad růstu čínského HDP pro rok 2025 na 4,8 % icis.com, částečně v očekávání, že nejhorší dopady krize v realitách pominou do příštího roku. A skutečně, objevují se „mírné známky stabilizace“ – například soukromý index 100 měst ukázal v květnu nepatrný nárůst cen nemovitostí o 0,3 % reuters.com, což je jeden z prvních nárůstů za více než půl roku. Tyto zlepšení jsou však velmi křehká. Jak to vyjádřil jeden ekonom, široce rozšířené oživení se v roce 2025 neočekává conference-board.org; v nejlepším případě by Čína mohla zastavit propad na trhu s bydlením do konce roku 2025 a poté zažít mírné oživení, pokud budou přijata další stimulační opatření (například snížení úrokových sazeb nebo dokonce určitá forma záchrany problémových developerů).
V reakci na tento zmatek změnili čínští kupci nemovitostí a investoři své chování. Více lidí dává přednost novým hotovým domům (aby se vyhnuli riziku nedokončení) nebo starším domům, místo aby kupovali od developerů s nejistými financemi. Vláda povzbudila banky, aby poskytovaly úvěry na zajištění dokončení pozastavených projektů, aby obnovila důvěru. Dochází také k výraznému posunu v migraci – někteří mladší Číňané se rozhodují pronajímat nebo stěhovat do levnějších měst, místo aby se snažili koupit v městech první úrovně, jako je Peking nebo Shenzhen, za současné cenové úrovně. Luxusní a prémiové nemovitosti v Číně si však udržely hodnotu lépe, zejména v Pekingu/Šanghaji, kde bohatší kupci nejsou tolik ovlivněni růstem hypotečních sazeb a stále vnímají nemovitosti jako statusový majetek.
Zbytek Asie a Pacifiku: Mimo Čínu vykazují asijské trhy s nemovitostmi široké spektrum:
- Indie: Indický realitní sektor byl v roce 2025 poměrně stabilní a dokonce rostl, podpořen silnou ekonomikou (Indie je letos jednou z nejrychleji rostoucích velkých ekonomik). Rozhodnutí Indické centrální banky tento měsíc ponechat repo sazbu na 5,5 % (po snížení o 100 bazických bodů dříve v tomto roce) hindustantimes.com hindustantimes.com bylo přivítáno jak developery, tak kupci nemovitostí. Znamená to, že úrokové sazby u hypoték zůstávají stabilní, což pomáhá střední třídě plánovat rozpočet na nové byty. Indie má tradičně vyšší úrokové sazby než Západ, ale rostoucí střední třída a urbanizace zvyšují poptávku po bydlení. Ve městech jako Bombaj, Bangalore, Dillí NCR byly prodeje bytů v roce 2025 skutečně silné a ceny mírně rostou. Oslavné období (říjen–Diwali) je v Indii vrcholem pro nákupy nemovitostí a nálada byla letos díky stabilním sazbám dobrá – developeři dokonce hlásili nárůst rezervací nových projektů. Opatrný postoj RBI („důvěra, ne váhání,“ jak to nazval jeden expert hindustantimes.com) naznačuje, že vyvažují obavy z inflace s potřebou podpořit růst. Pokud inflace zůstane v cíli, mnozí analytici se domnívají, že RBI by mohla znovu mírně snižovat sazby v roce 2024, což by dále podpořilo realitní trh. Jedním z omezení v Indii je však financování pro developery – po několika známých bankrotech developerů před pár lety se banky staly přísnějšími. Ale vznik REITs (realitních investičních fondů) v indickém kancelářském a maloobchodním sektoru otevřel nový kanál financování a viděli jsme, že velcí globální investoři (jako kanadské penzijní fondy, státní investiční fondy) investovali miliardy do indických kancelářských parků, logistických center a nákupních center, sázejíce na dlouhodobý růst země.
- Japonsko: Nemovitostní trh v Japonsku v roce 2025 byl relativně klidný. Díky tomu, že Japonská centrální banka udržuje extrémně nízké úrokové sazby (a pouze mírně upravila kontrolu výnosové křivky), zůstávají hypotéky v Japonsku levné (kolem 1 %). Poptávka po bydlení je stabilní; větším problémem je stárnoucí populace Japonska a co to znamená pro bydlení ve venkovských oblastech (které čelí vylidňování). Ve velkých městech jako Tokio, Ósaka, Nagoja nemovitosti letos skutečně přitáhly zájem zahraničních investorů – částečně proto, že slabý jen učinil japonská aktiva dostupnějšími pro zahraniční kupce. Významné je, že některé globální fondy skupují tokijské kancelářské věže a bytové bloky, protože je považují za bezpečná aktiva. Kanceláře v Tokiu mají obsazenost kolem 6 % (vyšší než před covidem, ale zdaleka ne na úrovni USA) a nájmy klesly jen mírně. Mezitím trh s luxusním bydlením v Tokiu dosahuje nových maxim, protože bohatí jednotlivci z Asie jej vnímají jako stabilní místo pro uložení peněz. Jedinou výhradou je, že BOJ může pomalu nechat úrokové sazby mírně růst, pokud inflace zůstane nad 2 %, ale jakákoli změna bude velmi pozvolná.
- Jihovýchodní Asie: Mnoho zemí JV Asie zaznamenává silnou aktivitu na trhu s nemovitostmi. Například Singapur – po prudkém růstu v letech 2021–2023 – zavedl ochlazovací opatření (vyšší kolky atd.), která zpomalila prodeje, ale ceny stále mírně rostou jak u soukromých bytů, tak u státních bytových jednotek kvůli chronickému nedostatku nabídky. Kancelářský trh v Singapuru těží z přesunu některých firemních operací z Hongkongu a Číny – nájmy kanceláří tam v začátku roku 2025 vzrostly. Malajsie a Thajsko mají slabší trhy (jejich ekonomiky rostou pomaleji a v Thajsku politická nejistota oslabila důvěru investorů), přesto i tam oživení turismu podpořilo segmenty pohostinství a maloobchodu. Vietnam je výjimkou: jeho ekonomika roste o ~5–6 % a trh s nemovitostmi zažívá boom díky rozvojovým projektům. Titulek z 8. října zněl, že Hilton podepsal strategické partnerství s vietnamskou skupinou Sun Group na výstavbu 5 nových hotelů ve Vietnamu theinvestor.vn – což je známka důvěry v perspektivu vietnamského turismu a služeb pro obchodní cestující. Vietnam také nadále přitahuje výrobu (díky strategii Čína+1), což zvyšuje poptávku po průmyslových parcích a ubytování pro pracovníky. Nicméně vietnamští developeři čelili začátkem roku 2023 úvěrové krizi a vláda zasáhla, aby stabilizovala trh podnikových dluhopisů a umožnila odklady projektů; situace se nyní zlepšuje.
- Austrálie a Nový Zéland: Tyto západně orientované trhy zažily během pandemie jedny z největších realitních boomů a následně zaznamenaly korekce, když prudce vzrostly úrokové sazby. V Austrálii držela centrální banka základní sazbu několik měsíců na 4,1 %, což dalo realitnímu trhu prostor k nadechnutí. Do října 2025 začaly ceny domů v Austrálii opět v mnoha městech růst – v Sydney a Perthu jsou meziročně výše, zatímco v Melbourne jsou zhruba na stejné úrovni – a zotavují se rychleji, než mnozí analytici předpovídali. Omezená nabídka domů a silný návrat imigrace (populace Austrálie rychle roste díky znovuotevření po covidu) jsou základem této odolnosti. Přesto zůstává dostupnost bydlení v Austrálii velmi napjatá (zejména pro kupující poprvé) a objevují se výzvy k reformám územního plánování a větší výstavbě, aby se tlak zmírnil. Komerční segment v Austrálii je smíšený: kanceláře v Sydney/Melbourne mají nyní vyšší neobsazenost (přes 14 %), protože firmy konsolidují prostory; maloobchod se stabilizuje; a průmyslové nemovitosti jsou velmi silné (neobsazenost pod 1 % v některých průmyslových zónách Sydney). Nový Zéland zažil velký propad cen nemovitostí (ceny celostátně klesly asi o 15 % z vrcholu), ale protože centrální banka Nového Zélandu nyní snižuje sazby (začala uvolňovat v polovině roku 2025 po prohlášení, že inflace je pod kontrolou), očekává se, že trh s bydlením na Novém Zélandu se v roce 2026 zotaví.
- Rozvíjející se Asie: V zemích jako Indonésie, Filipíny, Malajsie jsou realitní trhy úzce spjaty s místním hospodářským růstem a úrokovými sazbami. Ekonomika Indonésie je stabilní a úrokové sazby relativně nízké (sazba centrální banky Indonésie cca 5,75 %), takže výstavba bytů a obchodních center v Jakartě a dalších velkých městech pokračuje plynule. Filipíny zažily stavební boom bytových domů, což vedlo k mírnému převisu nabídky v Metro Manila, ale mladá populace a růst odvětví BPO (outsourcing) udržují dlouhodobé vyhlídky pozitivní. Jedním z trendů v rozvíjející se Asii je důraz na infrastrukturu – nové metro, dálnice, letiště – což často otevírá nové koridory pro rozvoj nemovitostí (například nové železniční tratě v Manile a Bangkoku podporují rozvoj vázaný na dopravu).
Komentář odborníka: Významný komentář k výhledu Asie zazněl na realitním fóru, kde analytik vtipně poznamenal, „Nemovitosti v Asii a Pacifiku jsou příběhem dvou rychlostí: Čína v útlumu, zbytek Asie drží.“ To se zdá výstižné: zatímco propad v Číně je brzdou regionální nálady (a má dopad například v podobě menšího počtu čínských kupců nemovitostí v Hongkongu, Singapuru, Vancouveru), ostatní asijské trhy jsou obecně optimističtější. Demografické a urbanizační trendy v Asii zůstávají silným motorem poptávky po nemovitostech – např. Indie, jihovýchodní Asie, dokonce i centra japonských měst – a mnoho globálních investorů, od státních investičních fondů po private equity, zvyšuje alokace do nemovitostí v Asii a Pacifiku, protože letošní nejistotu vnímají jako příležitost k nákupu aktiv za rozumné ceny. Průzkum realitní poradenské společnosti uvedl, že Tokio, Singapur a Sydney patří mezi hlavní cíle pro přeshraniční investice v roce 2025 díky své stabilitě nebo růstovému potenciálu, zatímco čínská města ztratila na oblibě kvůli přetrvávající nejistotě.
Stručně řečeno, trh s nemovitostmi v Asii a Pacifiku na konci roku 2025 je ukázkou kontrastů. Čína se snaží řídit měkké přistání při splaskávání své realitní bubliny (monumentální úkol, který stále probíhá), ale jinde v Asii jsou trhy většinou odolné nebo se rychle přizpůsobují. Pokud se Číně podaří stabilizovat v roce 2026, mohlo by to regionálně výrazně posílit důvěru. Prozatím investoři postupují opatrně – diverzifikují mezi trhy, upřednostňují sektory jako logistika a datová centra a sledují kroky centrálních bank (například politiku Bank of Japan nebo stimulační opatření Číny), které by mohly změnit situaci.
Blízký východ: Investiční boom, stavební rozmach a měnící se strategie
Blízký východ, zejména země Rady pro spolupráci v Zálivu (GCC), se na konci roku 2025 stal centrem realitní aktivity – poháněné jak vnitřními ambicemi, tak přílivem globálního kapitálu. Vysoké ceny energií v posledních letech naplnily státní pokladny a umožnily velkolepé rozvojové plány, zatímco sociální a ekonomické reformy přitahují talenty a turisty, což vytváří novou poptávku po nemovitostech. Období 7.–8. října 2025 přineslo několik významných událostí, které podtrhují dynamiku regionu:
Mega-investice a partnerství: Jednou z nejvíce sledovaných dohod je partnerství Blackstone s Lunate z Abú Dhabí na investici 5 miliard dolarů do logistických nemovitostí v Zálivu reuters.com. Blackstone, největší světový správce alternativních aktiv, vidí příležitost v rostoucí potřebě skladů a distribučních center na Blízkém východě – od e-commerce po přístavní logistiku. Nová platforma (nazvaná „GLIDE“) se zaměří na výstavbu a akvizici „vysoce kvalitních skladových aktiv“ napříč GCC (Bahrajn, Kuvajt, Omán, Katar, Saúdská Arábie, SAE) reuters.com. Jde o silný projev důvěry významného amerického investora v ekonomický vývoj Zálivu. „Hluboká ekonomická transformace, která v GCC probíhá… vytváří silnou dynamiku pro sektory jako logistika,“ uvedl prezident Blackstone Jon Gray a zdůraznil, jak prorůstová politika a diverzifikace ekonomik v Zálivu zvyšují poptávku po nemovitostech reuters.com. Skutečně, jak země jako Saúdská Arábie více lokalizují své dodavatelské řetězce a jak roste obchod v rámci regionu, často opomíjený segment průmyslových nemovitostí zažívá boom. Míra neobsazenosti moderních skladů v Dubaji nebo Rijádu je velmi nízká a nájmy rostou, což pravděpodobně přilákalo Blackstone k tomuto projektu.
Na frontě luxusních a smíšených projektů Saúdská Arábie nadále budí pozornost. Koncem září (těsně před naším oknem 7.–8. října) saúdský developer Dar Global oznámil projekt v hodnotě 1 miliardy dolarů na výstavbu Trump Plaza v Džiddě reuters.com. Během 7.–8. října se objevily další podrobnosti: půjde o špičkový projekt s prémiovými rezidencemi, servisovanými apartmány, kancelářskými prostory a dokonce i řadovými domy, plus obrovský park inspirovaný Central Parkem v New Yorku reuters.com. Jde o druhý projekt s Trumpovou značkou v království, po Trump Tower v Rijádu, která byla spuštěna loni, což naznačuje, že obchodní vazby mezi Saúdskou Arábií a USA (alespoň na úrovni korporátních značek) sílí. Trump Organization (řízená rodinou bývalého amerického prezidenta Trumpa) expanduje do zahraničí a Blízký východ – se svou poptávkou po západních značkách a luxusu – je hlavním cílem. Tyto projekty také ukazují, jak se Saúdská Arábie otevírá: před několika lety by takto otevřené značky byly neobvyklé, ale nyní je saúdskoarabský realitní trh plný mezinárodních spoluprací (od amerických zábavních čtvrtí po evropsky navržené megaprojekty).
Dubaj a SAE: SAE, zejména Dubaj, jsou realitním úspěchem 20. let 21. století. Po útlumu na konci 10. let zažila dubajská nemovitostní scéna prudký návrat během a po pandemii, kdy se stala útočištěm pro investory, vzdálené pracovníky a bohaté jednotlivce (díky podnikatelsky příznivým politikám a úspěšné Expo 2020). Ceny nemovitostí v Dubaji vzrostly přibližně o 70 % od svých minim v roce 2020 do konce roku 2024 reuters.com. Poptávka zahrnuje luxusní vily, byty u vody i komerční nemovitosti. V reakci na to dubajští developeři zrychlují výstavbu závratným tempem. Jak uvedla agentura Reuters v srpnu, hlavní firmy jako Emaar, Damac a další dokonce přesouvají více stavebních prací do vlastních rukou, aby urychlily dodávky a snížily náklady reuters.com reuters.com. Vedení města má strategický cíl zdvojnásobit populaci Dubaje na 7,8 milionu do roku 2040 reuters.com, což znamená potřebu rozsáhlého nového bydlení a infrastruktury.
Nicméně se objevují nové obavy, že Dubaj by mohla opět směřovat k nadbytku nabídky. Po současné euforii je plánováno bezprecedentní množství nových jednotek (odhadem více než 200 000 mezi lety 2025 a 2026) k dodání, což je zhruba dvojnásobek tempa posledních několika let reuters.com. Analytici varují, že pokud budou všechny tyto projekty dokončeny včas, ceny nemovitostí by mohly čelit dvoucifernému poklesu, aby se trh vyrovnal reuters.com. Historie Dubaje je cyklická, s obdobími boomu a propadu, proto se vláda snaží tuto situaci řídit zpřísněním pravidel pro prodej nemovitostí ve výstavbě a monitorováním spekulativní aktivity. Prozatím se však zdá, že poptávka stále převyšuje nabídku v klíčových segmentech a trh s pronájmy je extrémně silný (nájmy vzrostly za poslední rok o 20–30 %, což zvyšuje atraktivitu pro investory kupující k pronájmu). Úrokové sazby centrální banky SAE kopírují sazby v USA (kvůli navázání dirhamu na dolar), takže vyšší sazby zdražily hypotéky pro koncové uživatele, ale významná část transakcí v Dubaji je placena v hotovosti (ať už bohatými místními, zahraničními investory nebo institucionálními fondy). Ve skutečnosti asi třetina prodejů domů ve SAE je realizována výhradně v hotovosti – což odráží bohatou kupní základnu v regionu a do určité míry omezuje tlumící efekt růstu úrokových sazeb.
Saúdská Arábie a podpora vlastnictví bydlení: Saúdská Arábie je uprostřed ambiciózního úsilí zvýšit míru vlastnictví bydlení na 70 % do roku 2030 (z přibližně 50 % v roce 2016). Toto je součástí reforem Vision 2030, jejichž cílem je zlepšit kvalitu života a diverzifikovat ekonomiku spglobal.com spglobal.com. Vládní iniciativy jako program Sakani poskytují dotace a dostupné financování pro saúdské občany na nákup bydlení. Výsledkem je boom v rezidenční výstavbě – nová předměstská sídliště kolem Rijádu, Džiddy a dalších měst rychle vznikají. Podle S&P Global se očekává, že rezidenční trh v Rijádu bude díky těmto politikám nadále růst spglobal.com. Pozoruhodné je, že poptávka není jen po dostupném bydlení; dochází také k nárůstu luxusních projektů, jak roste počet bohatých obyvatel. Saúdská vláda spolupracuje s místními i mezinárodními developery na výstavbě rozsáhlých komunit s obchodními centry, parky a školami. To vytváří příležitosti napříč celým spektrem bydlení – od dostupných jednotek po luxusní vily.
Navíc se giga-projekty Saúdské Arábie přesouvají z rýsovacích prken do fáze realizace. NEOM (futuristické město na severozápadě), Red Sea Project (luxusní turistická zóna ostrovů a resortů) a různá „ekonomická města“ zaměstnávají tisíce stavebních dělníků. Například v říjnu 2025 developeři NEOM představili pokrok na projektu „The Line“ (170 km dlouhé lineární město) a dalších částech, přičemž cílem je, aby první sekce byly obydleny do roku 2026. Ačkoliv jsou tyto projekty jedinečné a do jisté míry experimentální, odrážejí masivní stavební boom, který přitahuje globální architektonické a inženýrské firmy. Mnohé z těchto projektů stírají hranice mezi kategoriemi – jsou smíšeného využití, kombinují bydlení, kanceláře, turistiku a průmysl. Například Trumpův projekt v Džiddě, který jsme zmínili, je součástí širšího trendu integrace značkových rezidencí s pohostinstvím a kancelářskými prostory, čímž vznikají životní destinace namísto budov s jedním účelem.
Ostatní státy Perského zálivu: I v dalších zemích GCC se nemovitostem daří. Katar zaznamenal po mistrovství světa ve fotbale v roce 2023 zpomalení, ale aktivita se normalizuje; pokračuje v rozvoji infrastruktury (stadiony jsou přepracovávány, vznikají nové zóny volného obchodu) a kanceláří, a růst populace díky rozšiřujícímu se sektoru LNG podporuje poptávku po bydlení. Bahrajn a Omán jsou menší trhy, ale těží z přelévání investic a vlastních reforem (Bahrajn má nový územní plán pro hlavní město Manáma a Omán rozvíjí turistické komplexy na pobřeží). Kuvajt je pomalejší kvůli byrokratickým procesům, přesto je zde silná poptávka po bydlení mezi mladou populací a vláda se snaží vyřešit nahromaděné žádosti občanů o bydlení výstavbou „mega předměstí“.
Měnící se strategie: Výraznou změnou na Blízkém východě je, že místní developeři využívají mezinárodní kapitálové trhy a partnerství. Například v říjnu se objevily spekulace, že jeden z developerů SAE plánuje IPO své realitní divize reuters.com, aby přilákal zahraniční investice. Samy blízkovýchodní státní fondy masivně investují do globálních nemovitostí (například Katar kupuje ikonické budovy v New Yorku nebo Londýně), ale stále více je tento tok oboustranný – zahraniční investoři mají zájem i o projekty na Blízkém východě. Relativní politická stabilita regionu (hlavní rozkol mezi Katarem a sousedy byl urovnán a navzdory geopolitickému napětí je GCC vnitřně stabilní) a silná fiskální pozice jej činí atraktivním. Letos developeři z Abú Dhabí zahájili projekty v Dubaji a naopak, což naznačuje určitý regionální integrační trend. Izrael a SAE také zahájily spolupráci po normalizaci vztahů – ačkoliv nedávné válečné napětí (konflikt v Gaze) v říjnu může některá vznikající partnerství pozastavit.
Názor odborníka: Výkonní ředitelé v oblasti nemovitostí na Blízkém východě často vyjadřují přesvědčení, že jejich trhy se mohou oddělit od globálních problémů. „Náš růst je poháněn základní poptávkou a vládní vizí, nikoli spekulativními bublinami,“ uvedl jeden z developerů v Dubaji na panelové diskusi a poukázal na skutečnou poptávku koncových uživatelů vyplývající z růstu populace. Na tom je něco pravdy: růst populace a příjmů v Zálivu (díky hospodářské diverzifikaci, která přivádí zahraniční pracovníky a zvyšuje zaměstnanost) je skutečný. Pozorovatelé však varují, že pokud by se globální finanční podmínky dále zpřísnily nebo by ceny ropy výrazně klesly, mohl by Blízký východ čelit nedostatku financování nebo poklesu poptávky. Prozatím je však tento region zřejmě ve výhodné pozici – vysoké příjmy z ropy, reformní dynamika a příliv talentů – a proměňuje to v realitní boom v měřítku, které svět sleduje s fascinací.
Závěrem lze říci, že realitní scéna na Blízkém východě koncem roku 2025 se vyznačuje odvážnými projekty a optimistickou náladou. Od okázalých mrakodrapů a resortů po tolik potřebné bydlení pro střední třídu – jeřáby na obzorech Dubaje, Rijádu, Dauhá a dalších měst signalizují transformační období. Jak naznačuje velká sázka společnosti Blackstone, globální investoři vnímají Blízký východ jako jedno z mála míst, která v nejistém světě nabízejí růst a výnosy. Region není bez rizik (mohou nastat geopolitické otřesy a nadměrná výstavba je stálou obavou), ale v tuto chvíli je to plnou parou vpřed pro rozvoj nemovitostí na Blízkém východě.
Afrika: Výzvy v oblasti bydlení, úleva od úrokových sazeb a pozornost investorů
Realitní prostředí v Africe od 7.–8. října 2025 odráží kontinent s různorodými trhy, z nichž mnohé mají obrovský dlouhodobý potenciál, ale také naléhavé krátkodobé výzvy. Klíčovými tématy jsou akutní nedostatek bydlení v rychle rostoucích městech, dopad vysokých úrokových sazeb (které nyní začínají klesat) a zvýšený zájem jak místních, tak mezinárodních investorů hledajících nové příležitosti k růstu.
Krize bydlení a reakce: Dojemný příběh tohoto týdne přichází z Keni, kde zpráva upozornila na tisíce rodin žijících na ulicích Nairobi kvůli nedostatku dostupného bydlení africanews.com africanews.com. Nairobi, stejně jako mnoho afrických megaměst, zažívá explozivní růst populace, který výrazně předbíhá výstavbu formálního bydlení. Výsledkem jsou rozlehlé neformální osady (slumy) a bezdomovectví těch nejzranitelnějších. V Keni žije asi 47 % městských obyvatel v neformálním bydlení a na celostátní úrovni je zde deficit 2 milionů domů africanews.com. Aby tomu čelila, keňská vláda spustila Program dostupného bydlení a k říjnu staví 100 000 nízkonákladových domů po celé zemi africanews.com. Patří sem bytové bloky v Nairobi a dalších městech, s jednotkami určenými pro kupce s nízkými a středními příjmy. Vláda také zkouší inovativní financování – například kontroverzní daň z bydlení (odvod) ze mzdy formálních pracovníků na financování veřejného bydlení a hledá partnerství veřejného a soukromého sektoru pro využití soukromého kapitálu.
Keňský prezident William Ruto je v otázce bydlení velmi aktivní a dokonce vyzval k celosvětovému přístupu: „Globální krize bydlení je příliš rozsáhlá na to, aby ji vyřešila jediná země. Musíme využít sílu multilateralismu, abychom jí čelili,“ vyzval Ruto ve svém projevu africanews.com. Tato výzva má přesah i mimo Keňu. Mnoho afrických zemí čelí podobným problémům s bydlením: Nigérie potřebuje miliony domů pro rostoucí populaci, Egypt má nedostatek bydlení i přes výstavbu nových měst, Jihoafrická republika se potýká s nedostatky z dob apartheidu atd. Rutova myšlenka naznačuje možnost koalice vlád, rozvojových bank a investorů, kteří by společně financovali dostupné bydlení ve velkém měřítku – něco jako Marshallův plán pro bydlení pro rozvojový svět. I když je to spíše vize, v praxi africké vlády podnikají různé kroky: Maroko dotuje bydlení pro rodiny s nízkými příjmy, Nigérie zkouší národní fond bydlení pro pracovníky, Jihoafrická republika má již dlouho program RDP na bezplatné domy pro chudé (i když s různými výsledky).
Keňský případ také zdůrazňuje, jak je bydlení propojeno s dalšími problémy: chudobou, nezaměstnaností a dokonce i s policejními zásahy (bezdomovci v Nairobi čelí obtěžování). Odborníci jako keňský ředitel pro bydlení George Omondi zdůrazňují, že je potřeba „soustředěné úsilí“ – včetně sociálního bydlení s výraznými dotacemi africanews.com – jinak soukromí developeři sami pro nejchudší stavět nebudou, protože zisky jsou tam malé. Nějaký pokrok tu je: keňský program, podpořený institucemi jako Světová banka a EIB, má několik vlajkových projektů v realizaci (jeden poblíž centra Nairobi je téměř hotový a nabízí byty již od 20 000 dolarů, což je zlomek tržní ceny). Stále však zůstává problém rozsahu – desítky tisíc jednotek jsou začátek, ale napříč kontinentem jsou potřeba miliony.Úrokové sazby a financování: Africké ekonomiky byly silně zasaženy globálním zvyšováním sazeb od roku 2022. Mnoho centrálních bank v Africe zvýšilo své vlastní sazby, aby bojovaly s inflací (často způsobenou vyššími náklady na dovoz a oslabením měny). Do poloviny roku 2025 však inflace v řadě zemí začala polevovat, což umožnilo tvůrcům politik uvolnit opatření. Například Jihoafrická rezervní banka snížila svou repo sazbu o 25 bazických bodů na 7,00 % v červenci 2025 reuters.com tradingeconomics.com, poté co inflace tam klesla zpět do cílového pásma 3–6 %. Toto bylo první snížení po dlouhém cyklu zvyšování, který posunul sazby z 3,5 % v roce 2021 na 7,25 % začátkem roku 2025. Snížení je malé, ale symbolicky důležité – bylo přivítáno jako „dobrá zpráva pro jihoafrické majitele domů“, slovy jednoho generálního ředitele realitní skupiny, protože to znamená, že splátky hypoték neporostou dál a možná i klesnou. Jihoafrický trh s bydlením výrazně zpomalil při vysokých sazbách, růst cen byl kolem 2 % (pod úrovní inflace) globalpropertyguide.com. Pauza/snížení sazeb situaci stabilizovalo; v září a říjnu se objevily náznaky zvýšeného zájmu kupujících, zejména mezi těmi, kteří kupují poprvé a dosud vyčkávali. Jihoafrické banky, které jsou dobře kapitalizované, mají stále zájem půjčovat kvalifikovaným kupcům a podíl nesplácených hypoték zůstává nízký, takže pokud budou sazby postupně dál klesat i v roce 2026, trh s bydlením by mohl ožít.
Jinde, Nigérie, největší ekonomika Afriky, poskytuje ostrý kontrast: její centrální banka zvýšila sazby na ohromujících 18,75 % do poloviny roku 2025, aby bojovala s inflací a bránila měnu. To způsobilo, že úvěry jsou extrémně drahé a financování developerských projektů v oblasti nemovitostí je velmi obtížné (většina nákupů domů v Nigérii je proto za hotové). Nicméně začátkem října signalizovala Centrální banka Nigérie (pod novým vedením po změně vlády) změnu tím, že snížila základní úrokovou sazbu na 27 % z 27,5 % proshare.co (nigerijská MPR je definována odlišně, ale fakticky došlo k mírnému uvolnění) a také snížila povinné minimální rezervy bank proshare.co. Okamžitý dopad byl patrný na poklesu výnosů státních pokladničních poukázek – roční výnos státní pokladniční poukázky klesl na přibližně 16,8 % z 17,7 % proshare.co – což je významný posun. Tento klesající trend výnosů naznačuje, že náklady na půjčky by mohly začít klesat pro firmy i spotřebitele, i když stále z velmi vysokých úrovní. Pokud Nigérie dokáže udržet nižší inflaci (což je velké „kdyby“, vzhledem k nedávnému zrušení dotací a kolísání měny), mohlo by to otevřít cestu k dalšímu snižování úrokových sazeb a oživení například hypotečního financování (které je v Nigérii zatím okrajové). Nemovitosti v Nigérii mají obrovský potenciál poptávky – populace ~220 milionů, rychlý růst měst – ale financování je úzkým hrdlem. Odhaduje se, že méně než 5 % nigerijských domů je kupováno na hypotéku (většina je stavěna svépomocí postupně). Některé nadějné signály: developeři zkoušejí kreativní modely jako nájem s následným odkupem a využívají prostředky diaspory, aby obešli místní úrokové problémy.
Zájem investorů a summity: Globální investoři hledající vyšší výnosy stále více zkoumají také africký trh s nemovitostmi. Tento týden se konala akce s názvem 18th Real Estate Development Summit – Africa (8.–9. října 2025 v Dubaji) archidatum.com, která shromáždila developery, investory a provozovatele k diskusi o velkých projektech v Africe. Téma „Africa Risen“ naznačuje zaměření na příběh růstu kontinentu. Mnoho afrických měst zoufale potřebuje moderní komerční nemovitosti – ať už nákupní centra, kanceláře třídy A nebo logistické parky – a ti, kteří investují včas, mohou těžit z toho, jak se tyto ekonomiky formalizují a rozšiřují se spotřebitelské vrstvy. Například společnosti z Jižní Afriky a Evropy staví nákupní centra v zemích jako Zambie, Ghana, Pobřeží slonoviny, aby obsloužily rostoucí střední třídu. Průmyslové/logistické nemovitosti jsou další oblastí: e-commerce je v Africe v plenkách, ale roste, a infrastrukturní iniciativy jako nová zóna volného obchodu v Ghaně nebo železnice SGR v Keni zvyšují poptávku po skladech.
Severní Afrika (např. Egypt, Maroko) je často v investorských portfoliích řazena k Blízkému východu. Egypt zažil ekonomické otřesy (obrovská devalvace měny, půjčky od MMF), což zasáhlo nemovitostní trh – nemovitosti Egypťané často využívají jako uchovatele hodnoty proti inflaci, takže ceny v egyptských librách raketově vzrostly (i když v USD klesly). Bohatí Egypťané a investoři z Perského zálivu skupují káhirské nemovitosti se slevou v USD. Vládní projekt nového hlavního města (administrativní centrum východně od Káhiry) pokračuje a navzdory skepsi se tam skutečně stěhují mnohé vládní agentury, což generuje určitou poptávku po nemovitostech (i když velká část nabídky je stále prázdná).
Jižní Afrika: Jihoafrická republika zůstává nejvyspělejším realitním trhem Afriky se sofistikovaným sektorem REIT, ale růst je nízký. Zde se často sází na specifické segmenty – například nájemní bydlení pro méně majetné (v Johannesburgu/Pretorii je silná poptávka), nebo specializované skladové prostory apod. Ostatní země jako Zambie, Angola mají ekonomiky silně navázané na komodity, což znamená, že jejich trhy s nemovitostmi zažívají boom i propad podle cen mědi nebo ropy. Východní Afrika: Tanzanie, Uganda, Rwanda zaznamenávají stabilní růst; ve skutečnosti byl realitní trh Ugandy zmíněn v Morning Market Brief 8. října se zaměřením na proměňující se scénu v Kampale realestatedatabase.net, s tipy na zajímavé lokality. Rwanda se profiluje jako obchodní centrum (čistý, organizovaný urbanismus Kigali přitahuje pozitivní pozornost).
Odborné komentáře v Africe se často točí kolem odemykání potenciálu: jak zajistit dlouhodobé financování bydlení, jak formalizovat vlastnictví půdy (problémy s pozemkovým právem jsou v mnoha zemích významné a odrazují investory) a jak integrovat udržitelnost (některé nové africké budovy již přijímají zelené standardy s ohledem na dopady klimatu). Mnozí upozorňují, že výnosy z afrických nemovitostí mohou být velmi vysoké, ale stejně tak i rizika, a klíčová je místní znalost. Jak řekl jeden z řečníků na summitu: „Africký realitní trh zrychluje a je připraven na globální řešení“ facebook.com – což naznačuje otevřenost zahraničním zkušenostem a kapitálu v kombinaci s místními příležitostmi.
Shrnuto, vývoj realitního trhu v Africe k začátku října 2025 ukazuje obrovské potřeby, které pohánějí odvážné iniciativy. Vlády, jako například ta keňská, přímo zasahují a staví bydlení pro své obyvatele, zatímco makroekonomické trendy, jako jsou nižší úrokové sazby, konečně přinášejí určitou úlevu. Vznikají mezinárodní fóra a partnerství, což naznačuje, že Afrika je stále více v hledáčku investorů do nemovitostí, kteří hledají růst. Cesta nebude snadná – přetrvávají problémy od chudoby po nedostatky v infrastruktuře – ale příběh se postupně posouvá od pouhých výzev k nevyužitému potenciálu a postupnému pokroku.
Latinská Amerika: Uvolňování sazeb, oživení trhu a opatrný optimismus
Trhy s nemovitostmi v Latinské Americe jsou v tomto období ovlivněny kombinací zlepšující se makroekonomické situace (centrální banky začínají snižovat dříve extrémně vysoké sazby) a specifických místních faktorů. Hlavní ekonomiky regionu – Brazílie, Mexiko, Kolumbie, Chile, Argentina – mají každá své vlastní trendy v oblasti nemovitostí, ale hlavním tématem konce roku 2025 je přechod z cyklu utahování do cyklu uvolňování, což je obecně pro nemovitosti pozitivní.
Horská dráha úrokových sazeb: Latinská Amerika zaznamenala v letech 2022–2023 jedny z nejvyšších úrokových sazeb na světě, protože země bojovaly s inflací. Do roku 2025 inflace v mnoha zemích výrazně ochladla, což umožnilo centrálním bankám změnit kurz. Nejvýraznější nedávný krok: Mexická centrální banka (Banxico) na konci září snížila svou základní úrokovou sazbu o 0,25 %, čímž ji dostala na 7,50 % – nejnižší úroveň od května 2022 reuters.com. Šlo o páté po sobě jdoucí snížení Banxico v roce 2025 (sazbu postupně snižovala z maxima 11,25 % na začátku roku). Rozhodnutí z 28. září bylo těsné – jeden člen rady byl opatrný kvůli jádrové inflaci – ale většina se shodla na uvolnění, s odkazem na slabý růst a zlepšující se inflační výhled reuters.com reuters.com. Pro mexický realitní trh je to vítaná úleva. Hypoteční sazby, které pro domácnosti vystoupaly nad 10–12 %, začaly mírně klesat. Banky v Mexiku okamžitě snížily některé úrokové sazby u úvěrů a analytici očekávají, že Banxico do konce roku přidá ještě několik snížení o čtvrt procentního bodu reuters.com. Nižší sazby by měly podpořit hypoteční úvěrování a prodeje nemovitostí v roce 2026. Je to také dobrá zpráva pro developery, kteří čelili velmi drahým stavebním úvěrům – některé pozastavené projekty by se mohly znovu rozběhnout, pokud náklady na financování klesnou. Výhrada: Banxico zmínila přetrvávající obavy z jádrové inflace, proto postupuje opatrně (zvolila snížení o 0,25 % místo většího 0,5 %, aby znovu nevyvolala tlak na růst cen reuters.com). Přesto je směr jasný: Mexiko je nyní v cyklu uvolňování, což podporuje jeho trh s bydlením i komerčními nemovitostmi. Pomáhá také to, že mexická ekonomika, i když je podle Reuters „anemická“ reuters.com, není ve špatném stavu – těží z trendu nearshoringu (investice do výroby od firem diverzifikujících mimo Čínu), což zvyšuje poptávku po průmyslových nemovitostech zejména podél hranice s USA.
Brazílie na druhé straně mnohé překvapila tím, že udržuje svou úrokovou sazbu na velmi vysokých 15 % a dokonce zaujala jestřábí tón ohledně možného dalšího zvýšení, pokud to bude potřeba reuters.com reuters.com. Brazilská centrální banka zastavila cyklus zvyšování sazeb v polovině roku 2025, který zvýšil sazby o 450 bazických bodů od roku 2024 reuters.com (Brazílie dříve snížila sazby v roce 2023, ale poté změnila kurz a znovu zvýšila kvůli přetrvávající inflaci). Podle posledního zasedání (17. září 2025) signalizovali „prodloužené držení“ – jinými slovy, snížení sazeb pravděpodobně nepřijde minimálně do začátku roku 2026 reuters.com. To dělá z Brazílie výjimku – zatímco Fed v USA i Banxico snižovaly sazby, Brazílie zůstala pevná. Jejich odůvodnění: inflační očekávání, zejména ta dlouhodobá, ještě nejsou ukotvena na cíli 3 % a obávají se, že předčasné uvolnění by mohlo způsobit návrat vysoké inflace reuters.com. Okamžitý dopad na brazilský realitní trh je, že úvěry zůstávají velmi drahé. Hypoteční sazby v Brazílii jsou v polovině desítek procent, což je pro mnoho potenciálních kupců domů nepřijatelně vysoké. Prodeje nemovitostí v Brazílii zpomalily a růst cen je zanedbatelný (v některých regionech dochází k mírnému poklesu v reálném vyjádření). Stavební sektor v Brazílii je značně pod tlakem – mnoho developerů, kteří předprodali jednotky za předpokladu nižších úroků, je nyní sevřeno vyššími náklady na financování a výstavbu. Někteří menší developeři zkrachovali nebo odložili projekty. Velké firmy s přístupem na kapitálové trhy (často prostřednictvím dluhopisů nebo akcií) to zvládají, ale i ony doufají v uvolnění sazeb. Bohužel analytici, například hlavní ekonom Inter Bank, poznamenávají, že s „velmi jestřábím tónem“ centrální banky je jakékoli snížení sazeb v roce 2025 nepravděpodobné reuters.com. Většina prognóz nyní počítá s tím, že Brazílie začne snižovat sazby až v polovině roku 2026, pokud bude pokračovat dezinflace.
Nicméně bolest Brazílie může v sobě skrývat zárodky zisku: jakmile konečně dojde k obratu, nahromaděná poptávka by mohla být značná. Brazilské domácnosti nejsou nadměrně zadlužené (poměr úvěrů k HDP je mírný) a snížení sazby z 15 % na například 10 % (pokud by k tomu v příštích letech došlo) by výrazně zlepšilo dostupnost bydlení. Někteří investoři se již nyní pozicují nákupem pozemků nebo problémových aktiv za nízké ceny v očekávání oživení. Mezinárodní fondy také sondují situaci – brazilské realitní akcie a REITy se obchodují s výraznými slevami, což je činí atraktivními, pokud někdo věří v oživení za 12–18 měsíců. Známka tohoto optimismu: komentáře globálních ratingových agentur naznačují další snižování sazeb Fedu a silnější brazilskou měnu (real je letos vůči USD silnější asi o 13 % reuters.com), což by mohlo zmírnit inflaci, a naznačuje, že brazilský postoj by se mohl změkčit dříve, než oficiální komunikace připouští.
Jinde v Latinské Americe, Chile a Kolumbie začaly snižovat sazby brzy. Chilská centrální banka agresivně snížila sazby z 11,25 % na přibližně 8,5 % do října 2025, protože inflace tam klesla do jednociferných hodnot. Chilský trh s bydlením, který ochladl, se nyní mírně oživuje, protože hypotéky opět zlevňují. Kolumbie rovněž začala snižovat sazby v polovině roku 2025 z maxima 13,25 %; v říjnu byla kolem 11,25 % a očekává se, že na konci roku 2025 bude pod 10 %. To pomohlo stabilizovat prodeje nových domů v Kolumbii, které v roce 2023 prudce poklesly.
Jednou ze zemí s extrémní situací je Argentina – ale případ Argentiny je atypický. Má inflaci přes 100 %, peso, které letos ztratilo dvě třetiny své hodnoty, a blížící se volby. Nemovitosti v Argentině se obchodují v USD jako zajištění, takže ceny nemovitostí v Buenos Aires v dolarech jsou na víceletých minimech (někteří cizinci tam nyní levně kupují byty za hotové). Místní trh je však v podstatě zamrzlý, protože úvěry neexistují (nikdo si nebere hypotéku v pesu s úrokem 150 %!). Mnozí čekají, zda nová vláda dokáže dolarizovat nebo stabilizovat ekonomiku, což by mohlo zcela změnit situaci na argentinském realitním trhu. To je možná příběh až pro rok 2026.
Výkonnost trhu a výhled: Zajímavé je, že finanční trhy odrážejí oživení v Latinské Americe v roce 2025. Akciové trhy v Brazílii a Mexiku si vedly dobře a globální investoři si toho všimli. Jedna zpráva zdůraznila, že latinskoamerické trhy patřily mezi překvapivé vítěze roku 2025, přičemž brazilský Bovespa a mexické indexy výrazně vzrostly neworleanscitybusiness.com. V oblasti nemovitostí globální REITy (Real Estate Investment Trusts) letos skutečně překonaly výkonnost amerických REITů neworleanscitybusiness.com, což lze částečně přičíst klesajícím úrokovým sazbám v zahraničí (například v Latinské Americe a částech Evropy/Asie) oproti stále vysokým sazbám v USA. Mnoho latinskoamerických zemí také používá nájmy/leasingy indexované na inflaci, což chránilo peněžní toky během vysoké inflace, a nyní, když inflace klesá, mají tito vlastníci nemovitostí zajištěné nadprůměrné příjmy.
Například mexický trh s nemovitostmi, zejména průmyslový, zažívá boom díky nearshoringu. Neobsazenost v hlavních průmyslových koridorech na hranici s USA (Tijuana, Monterrey) je pod 2 % a nájmy rostou dvouciferným tempem. Developeři z USA spolupracují s místními na výstavbě obrovských nových parků pro nájemce jako Tesla (která staví gigafactory v Nuevo Leónu) a další výrobce, kteří se stěhují do oblasti. V rezidenčním sektoru měli mexičtí developeři (zejména ti, kteří staví dostupné byty kolem velkých měst) potíže v prostředí vysokých sazeb, ale měli by zaznamenat nárůst prodejů, jakmile se hypotéky stanou o něco dostupnějšími. Vládní agentury pro bydlení (Infonavit atd.) také zvýšily částku, kterou si lidé mohou půjčit, což částečně kompenzuje vyšší sazby. S očekávaným pokračujícím snižováním sazeb v Mexiku – některé prognózy předpovídají, že základní sazba klesne na ~7 % nebo dokonce 6,5 % do konce roku 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – panuje opatrný optimismus, že roky 2024 a 2025 budou pro prodej domů lepší než rok 2023.
Výhled pro Brazílii je v krátkodobém horizontu tlumenější kvůli vysokým sazbám. Zajímavé však je, že ceny akcií brazilských developerů nemovitostí se odrazily od minim v očekávání, že centrální banka nakonec ustoupí. Vláda prezidenta Luly také představila nový program bydlení (Můj domov, můj život) jako restart podpory dostupného bydlení, což by mohlo přinést práci stavebním firmám a pomoci nízkopříjmovým rodinám, i když je to zatím v počátcích. Pokud bude inflace v Brazílii nadále klesat (nyní je kolem 4,8 % a prognóza na příští rok je ~3,6 % reuters.com), poroste tlak na centrální banku, aby snížila sazby, což by bylo impulsem pro sektor nemovitostí.
Ostatní trhy Latinské Ameriky: V Peru je politická nestabilita stále přítomná, ale realitní trh v Limě je stabilní – Peru nezvyšovalo sazby tolik, takže hypotéky zůstaly relativně levné (~8 %). Chile po období nejistoty spojené s přepisem ústavy a velmi vysokými sazbami nyní zaznamenává zlepšení nálady; ceny bytů v Santiagu opět rostou, jak klesají náklady na úvěry. Menší trhy, jako je Uruguay nebo Paraguay, často zůstávají bez povšimnutí, ale například Paraguay se prezentuje jako nastupující hvězda Latinské Ameriky gatewaytosouthamerica-newsblog.com, využívající nízké daně a mladou populaci – Asunción zažil menší boom moderních rezidenčních věží financovaných argentinskými a brazilskými kupci hledajícími stabilitu.
Odborné komentáře v Latinské Americe se často zaměřují na propojení politiky a realitního trhu. Například v Mexiku současná vládní politika upřednostňuje velké infrastrukturní projekty (jako je Mayský vlak, nová letiště), které otevírají nové regiony pro rozvoj, ale také některé nacionalistické tendence, které znepokojují zahraniční investory. V Brazílii návrat Luly zpočátku trhy znervózňoval, ale většinou respektoval fiskální omezení a jeho podpora programů bydlení je pro sektor ve skutečnosti příznivá. Obecný názor z regionálního ekonomického přehledu byl, že Latinská Amerika proplouvá „trvalou inflací a zpomalujícím růstem uprostřed globální nejistoty“, přesto země jako Mexiko překvapily pozitivně a prognózy růstu byly mírně revidovány směrem nahoru scotiabank.com (např. výhled růstu Mexika pro rok 2025 se zlepšil navzdory globálnímu zpomalení). Tato odolnost je příznivá pro realitní trh, který obvykle kopíruje ekonomickou aktivitu.
Závěrem lze říci, že realitní scéna v Latinské Americe k říjnu 2025 je charakterizována opatrným optimismem a rozdílnými výsledky. Hmatatelné události – jako snížení sazeb v Mexiku reuters.com, nebo trvale vysoké sazby v Brazílii reuters.com, nebo časné uvolňování v Chile/Kolumbii – připravují půdu pro rok 2026. Trhy jako Mexiko jsou na vzestupu, poháněné zahraničními investicemi a uvolňováním měnové politiky. Brazílie zatím vyčkává, ale jakmile otočí trend sazeb, může přijít silné oživení. Investoři, kteří se dříve vyhýbali realitám na rozvíjejících se trzích, se opatrně vracejí, lákáni nižším oceněním a vyhlídkou na pokles místních úrokových sazeb (což zvyšuje hodnotu nemovitostí). Zpráva od analytiků je v podstatě: mějte Latinskou Ameriku na očích. Jak poznamenala jedna investiční poznámka, „Neusněte na latinskoamerických realitách – jakmile sazby klesnou, může se výrazně probudit.“ Již nyní globální indexy REIT odrážející tyto trhy překonaly ostatní, což naznačuje, že chytré peníze se připravují na oživení.
Zdroje:
- Trendy na trhu s bydlením v USA a komentář Selmy Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- Prognóza JPMorgan pro americké bydlení („zmrazeno do roku 2025, růst <3 %“) rfsadvisors.com
- Údaje o neobsazenosti kanceláří v USA (celostátně 20,7 %, SF 27,7 %) reuters.com reuters.com
- Výsledky průzkumu EXPO REAL Europe (44 % optimistických, úrokové sazby a byrokracie hlavní obavy, bydlení hlavní aktivum) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Hypoteční sazba v ČR klesla na 4,91 %, dvouleté minimum expats.cz
- Stav čínského trhu s nemovitostmi a průzkum analytiků (žádné oživení do roku 2026/27) reuters.com reuters.com
- RBI (Indie) ponechává repo sazbu na 5,5 %, což podporuje náladu kupujících hindustantimes.com
- Logistický podnik Blackstone & ADIA’s Lunate v Perském zálivu za 5 miliard dolarů reuters.com
- Citace Jona Graye (Blackstone) o dynamice GCC reuters.com
- Projekt Dar Global za 1 miliardu dolarů s Trumpem v Džiddě reuters.com reuters.com
- Růst cen nemovitostí v Dubaji o 70 % (2019–2024) a plán na zdvojnásobení populace reuters.com
- Program dostupného bydlení v Keni (100 000 domů) a citace Ruto africanews.com africanews.com
- Snížení úrokové sazby v Jihoafrické republice na 7,00 %, nejnižší od roku 2022 reuters.com tradingeconomics.com
- Mexická centrální banka Banxico snižuje sazbu na 7,5 % (nejnižší od roku 2022) reuters.com
- Brazílie drží Selic na 15 %, jestřábí postoj reuters.com reuters.com
- Tisková zpráva o amerických komerčních nemovitostech (EZ Newswire) o krizi kanceláří reuters.com
- JLL Global Outlook 2025 (nedostatek nabídky, včasný krok investorů) jll.com
- Článek Reuters o zřícení budovy v Madridu (vlastněné saúdským fondem) reuters.com reuters.com
- Reuters o průzkumu cen nových domů v Číně reuters.com
- Reuters o snížení sazeb Banxico a inflaci reuters.com reuters.com
- Reuters o tiskové zprávě Expo Real trend indexu exporeal.net exporeal.net
- Zprávy Prague expats o českých hypotečních sazbách expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) cituje JPMorgan o americkém bydlení rfsadvisors.com
