Boomtown nebo zpomalení? Překvapivé trendy na trhu s nemovitostmi v Jackson Hole pro rok 2025 a výhled na rok 2028

26 září, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Klíčová fakta

  • Ceny domů mírně klesají: Mediánová prodejní cena v Jackson Hole se v polovině roku 2025 pohybovala kolem 1,78 milionu dolarů, což je meziročně asi o 11 % méně oproti maximu v roce 2024, přesto průměrná prodejní cena zůstala vysoká (~4,3 milionu dolarů) díky pokračujícím prodejům luxusních nemovitostí kwjacksonhole.com. I po ochlazení po pandemii (pokles průměrné ceny o 4,8 % v roce 2024 oproti 2023 jacksonhole-real-estate.com) se ceny drží blízko rekordních hodnot a luxusní domy běžně přesahují 10–20 milionů dolarů kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Obrat v prodejích & nárůst objemu: Po klidném roce 2023 se v roce 2025 zvýšila aktivita na trhu. První polovina roku 2025 zaznamenala přibližně o 8 % více prodejů než stejné období v roce 2024 kwjacksonhole.com, a celkový objem v dolarech vzrostl meziročně o 14–16 % kwjacksonhole.com. Prodeje v nejvyšším segmentu vedly – téměř 75 % prodejů rodinných domů v 1. čtvrtletí bylo nad 5 milionů dolarů kwjacksonhole.com – ale také prodeje středně velkých bytů/řadových domů vzrostly o ~30 %, jakmile se ceny stabilizovaly kwjacksonhole.com.
  • Uvolnění nízké nabídky: Nabídka je stále historicky napjatá, ale zlepšuje se. Aktivních inzerátů v polovině roku 2025 bylo o ~16 % více než před rokem (283 nemovitostí) kwjacksonhole.com, což konečně dává kupujícím o něco větší výběr po pandemickém nedostatku nabídky. Nabídka je však stále zaměřena na dražší segment – např. 40 % nabídek rodinných domů přesahuje 8 milionů dolarů kwjacksonhole.com – a možnosti pro začínající kupce pod 3 miliony dolarů jsou vzácné (pouze ~23 % nabídek domů kwjacksonhole.com). Mnoho majitelů, kteří nakoupili během covidového boomu, neprodává, což udržuje nabídku omezenou.
  • Pronájem jako zlatý důl pro investory: Trh krátkodobých pronájmů v Jackson Hole přináší jedny z nejvyšších výnosů v Rockies. Krátkodobě pronajímané nemovitosti (Airbnb) v průměru generují 70 800 dolarů ročně s vysokou průměrnou cenou 562 dolarů za noc a ~46% obsazeností airroi.com airroi.com. Poptávka po domech s povolením ke krátkodobému pronájmu je obrovská – tyto nemovitosti tvořily ~45 % všech prodejů bytů/řadových domů na začátku roku 2025 kwjacksonhole.com. Díky rozmachu turismu v tomto celoročním resortu zůstávají typické kapitalizační sazby atraktivní i přes růst cen nemovitostí.
  • Nové rozvoje zažívají boom: Developeři silně sází na budoucnost Jacksonu. Velké projekty jsou v přípravě – od luxusního hotelu se 109 pokoji + byty na North Cache Street (schváleno na polovinu roku 2025) jacksonwy.gov po 60 nových rezortních bytů na Snow King Mountain (včetně 12 jednotek pro pracovníky) jacksonwy.gov. Více než 1 400 nových domů (70 % s omezením vlastnictví pro místní) bylo schváleno v plánu Northern South Park, což je největší bytová výstavba v Jacksonu za poslední desetiletí kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. A 219 dostupných/pracovních bytových jednotek bylo ve výstavbě na začátku roku 2025, aby pomohly řešit místní bytovou krizi tetoncountywy.gov. Tyto projekty mají za cíl zmírnit nedostatek bydlení a modernizovat trh do let 2026–2028.
  • Změny v územním plánování a politice: Místní úřady pečlivě řídí růst. V roce 2024 město Jackson zavedlo moratorium na nové komerční budovy větší než 35 000 čtverečních stop v centru, aby omezilo nadměrné projekty do doby, než budou aktualizována pravidla využití půdy jacksonwy.gov. Teton County také v roce 2025 rozšířil svou zónu ochrany přírodních zdrojů na celé území okresu, což znamená, že každá nemovitost nyní podléhá environmentálnímu posouzení při povolováníjacksonholerealestatereport.com. Přísnější ochrana zvěře, svahů a biotopů (a vícestupňové posuzování podle ekologické citlivosti) ovlivní budoucí rozvojjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Mezitím státní a místní úředníci prosazují opatření podporující bydlení (jako Northern South Park), aby vyvážili ochranu přírody s potřebou bydlení pro pracovníky.
  • Probíhající modernizace infrastruktury: Vlnu růstu nemovitostí doprovází investice do infrastruktury. Silniční projekty na dálnici 22 (nový most přes Snake River, opravy sesuvu na Teton Pass) zlepšují klíčové dopravní koridory dot.state.wy.us dot.state.wy.us. V roce 2025 byla zahájena výstavba tranzitního centra o rozloze 2 100 čtverečních stop se 400 parkovacími místy ve Stilsonu (u Wilsonu), jejímž cílem je snížit dopravu do Jacksonu a Teton Village tetonbuildgrant.com. Letiště Jackson Hole je v polovině víceletých modernizací (rekonstrukce ranveje, rozšíření ploch pro odmrazování, nové administrativní prostory), které mají do roku 2026 zvýšit bezpečnost a kapacitu jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Tyto investice do veřejné dopravy, silnic a letiště zlepšují dlouhodobou dostupnost – což je přínos pro turistiku, dojíždějící i hodnotu nemovitostí.
  • Výhled do roku 2028 – Silný, ale selektivní: Trajektorie trhu s nemovitostmi v Jackson Hole zůstává býčí, ale mírní se. Omezená nabídka – pouze asi 3 % půdy v okrese Teton je soukromě rozvíjitelných (97 % je chráněná veřejná půda) jacksonhole-real-estate.com – bude i nadále podporovat vysoké hodnoty nemovitostí. Do roku 2028 se očekává, že ceny domů zůstanou vysoké nebo mírně porostou, nikoli prudce klesnou, vzhledem k trvalé poptávce ze strany majetných kupujících hledajících daňové výhody a alpský životní styl Wyomingu (Wyoming uvaluje žádnou státní daň z příjmu jacksonhole-real-estate.com). Po pandemickém šílenství se však trh ochladil do vyváženějšího stavu: kupující mají větší vyjednávací sílu než v roce 2021 a prodávající musí strategicky stanovovat ceny, aby přilákali nabídky, protože zásoby mírně rostou kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ekonomické podmínky budou hrát roli – vyšší úrokové sazby způsobily v letech 2023–24 opatrnost kupujících, ale jakékoli snížení sazeb do roku 2026 by mohlo uvolnit novou vlnu poptávky kwjacksonhole.com. Investoři do pronájmů by měli vidět solidní výnosy, i když nové místní regulace krátkodobých pronájmů zůstávají neznámou. Celkově, pokud nenastane zásadní pokles, Jackson Hole má předpoklady udržet si status ultra-prémiového trhu až do roku 2028, s postupným růstem, pokračujícím rozvojem luxusu a stálým zájmem jak ze strany kupujících hledajících životní styl, tak investorů v této žádané horské oblasti.

Přehled trhu (2025)

Trh s nemovitostmi v Jackson Hole v roce 2025 je na bodu zlomu. Po raketovém růstu v letech 2020–2021 došlo v uplynulém roce k postupné normalizaci. Ceny mírně klesly z historických maxim a nabídka – ač stále omezená – konečně roste, což naznačuje náznaky vyváženějšího trhu. První polovina roku 2025 zaznamenala výrazně vyšší objem prodejů než v roce 2024, což signalizuje obnovenou důvěru kupujících navzdory vyšším úrokovým sazbám mountainstandardrealty.com. Kupující a prodávající nyní upravují své strategie: kupující získávají zpět část vyjednávací síly díky větším možnostem, zatímco prodávající čelí náročnějšímu trhu, který odměňuje realistické ceny a přípravu nemovitostí.

Několik dynamik definuje situaci v roce 2025:

  • Odolnost luxusu, oživení středního trhu: Segment ultra-luxusních nemovitostí zůstává silný. Jackson Hole byl jedním z nejdražších horských trhů v USA, až donedávna hned za Aspenem jacksonhole-real-estate.com. V roce 2024 klesl na 5. nejdražší rekreační trh podle průměrné ceny, protože v jiných oblastech došlo k většímu nárůstu jacksonhole-real-estate.com. Ale nenechte se mýlit – poptávka po trofejních domech přetrvává. V roce 2025 zatím téměř 1 z 4 prodejů domů přesáhl 10 milionů dolarů kwjacksonhole.com. To udrželo průměrnou prodejní cenu kolem 4–6 milionů dolarů v některých čtvrtletích kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Zároveň se střední trh (např. byty a rodinné domy pro místní) opět rozbíhá po období útlumu. V 1. čtvrtletí 2025 vzrostl počet transakcí s byty/řadovými domy meziročně o 20 % kwjacksonhole.com, protože ceny se stabilizovaly a někteří prodávající byli flexibilnější v podmínkách kwjacksonhole.com. Kupující, kteří byli během covidového šílenství vytlačeni z trhu, se opatrně vracejí, zejména díky mírnému poklesu hypotečních sazeb na začátku roku 2025 (sazby pod 7 %) a rostoucí důvěře kwjacksonhole.com.
  • Nabídka: Více úlevy pro kupující: Jednou z největších změn v roce 2025 je nárůst počtu domů na prodej. V polovině roku bylo k dispozici asi 283 aktivních nabídek, což je nárůst o ~16 % oproti předchozímu roku kwjacksonhole.com. To znamená velmi potřebné posílení nabídky po rekordních nedostatcích – vzpomeňte si, že začátkem roku 2022 propukaly bitvy o velmi málo nabídek. Nyní přicházejí nové nabídky na trh stabilnějším tempem (zejména v létě), což dává kupujícím více možností. Ne všechny segmenty jsou však stejně obslouženy. Základní a střední cenové kategorie zůstávají nedostatečně zásobeny – u rodinných domů je vše pod ~3 miliony dolarů rychle prodáno a v polovině roku 2025 tvořilo jen ~23 % nabídek kwjacksonhole.com. Nabídka v luxusním segmentu vzrostla nejvíce (mnoho majitelů zkouší trh s prémiovými cenami). Skutečně, více než 40 % nabízených domů má požadovanou cenu přes 8 milionů dolarů kwjacksonhole.com. Tento přebytek v nejvyšším segmentu znamená, že prodejci luxusních nemovitostí čelí konkurenci, zatímco kupující v cenové kategorii nad ~5–8 milionů dolarů mají větší vyjednávací sílu než v minulých letech. Celkově přírůstky v nabídce, i když jsou mírné, posouvají trh z extrémního trhu prodávajících směrem k neutrálnějšímu prostředí.
  • Nálada na trhu – Opatrný optimismus: Postoj v roce 2025 je směsicí opatrnosti a optimismu. Na jedné straně makroekonomická nejistota (rostoucí úrokové sazby, volatilita akciového trhu) způsobila, že někteří kupující a prodávající byli na konci roku 2023 a začátkem roku 2024 váhaví mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Na druhé straně si Jackson Hole stále vede lépe než mnoho národních trhů, díky své jedinečné atraktivitě mountainstandardrealty.com. Do poloviny roku 2025 se místní důvěra spotřebitelů zotavovala – podpořena jarním růstem akciového trhu a pocitem, že ceny zde málokdy dlouho klesají mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Realitní makléři uvádějí, že se nyní projevuje „potlačená poptávka“ z klidného období: nemovitosti, které jsou správně naceněné, se prodávají rychle a u atraktivních nemovitostí ve střední cenové kategorii se opět objevuje více nabídek. Zároveň jsou kupující více zaměřeni na hodnotu než během předchozího šílenství. Jak poznamenal jeden místní makléř, „dnešní kupující jsou velmi citliví na cenu… Domy, které jsou špatně naceněné, riskují, že zůstanou na trhu“ kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Skutečně, v 1. čtvrtletí průměrný počet dní na trhu u prodaných domů klesl asi o 20 % (jakmile prodávající začali být realističtější), ale průměrný počet dní na trhu u aktivních nabídek byl mnohem vyšší – což je známka toho, že předražené nemovitosti zůstávaly neprodané kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Toto prostředí odměňuje informované, strategické hráče na obou stranách obchodu.

Shrnuto, trh v roce 2025 zůstává na vysoké úrovni, ale normalizuje se. Poprvé po letech mohou kupující vyjednávat a provádět inspekce bez paniky, zatímco prodávající čelí realitě, že i v Jackson Hole ceny nerostou pouze přímočaře. Zbytek roku 2025 se jeví jako připravený na pokračující silnou aktivitu – počet čekajících prodejů byl téměř o 38 % vyšší při vstupu do léta ve srovnání s rokem 2024 kwjacksonhole.com – ale s zdravější rovnováhou mezi nabídkou a poptávkou. Dále se podrobněji podíváme na každý segment nemovitostí (rezidenční, komerční a investiční nemovitosti) a na trendy, které by si měli všimnout jednotliví účastníci trhu.

Rezidenční nemovitosti: Vysoké ceny a vysoké sázky u domů

Rezidenční nemovitosti (domy, byty a pozemky) tvoří jádro trhu v Jackson Hole a rok 2025 přinesl do tohoto sektoru směs mírných korekcí a pokračující síly. Zde je rozdělení podle podkategorií:

Rodinné domy

Po mimořádném růstu se ceny rodinných domů ustalují na vysoké úrovni. Mediánová cena rodinného domu dosáhla do poloviny roku 2025 přibližně 3,16 milionu dolarů, což je meziročně nárůst o 14 % kwjacksonhole.com – solidní zisk, ale mnohem umírněnější než více než 30% roční skoky v letech 2020–21. Průměrná prodejní cena domu vyskočila na 6,7 milionu dolarů (+34 % meziročně) kwjacksonhole.com, což je ovlivněno několika ultra-luxusními prodeji nad 10–20 milionů dolarů (včetně jednoho nad 50 milionů dolarů na konci roku 2024, který stanovil rekord) kwjacksonhole.com. Tato čísla podtrhují rozpolcenou povahu Jacksonu: několik mega-obchodů může ovlivnit „průměrné“ ceny, i když běžné rodinné domy (pokud lze dům za 3 miliony dolarů nazvat „běžným“) zaznamenávají stabilnější zhodnocení.

Zásadní je, že objem prodeje domů zůstává zdravý. Počet transakcí s rodinnými domy na začátku roku 2025 byl zhruba stejný nebo mírně vyšší (+2 % meziročně k polovině roku) kwjacksonhole.com, ale pozoruhodně o 47 % vyšší v 1. čtvrtletí 2025 oproti 1. čtvrtletí 2024 kwjacksonhole.com, protože kupující využili zvýšené nabídky. Většina aktivit probíhala v rámci hranic města Jackson a jižně od města – v oblastech jako Rafter J, Melody Ranch a 3 Creek Ranch – což ukazuje na silnou poptávku po domech v blízkosti občanské vybavenosti kwjacksonhole.com. Také došlo k odlivu nemovitostí v nejvyšším segmentu: téměř 75 % prodejů domů v 1. čtvrtletí bylo nad 5 milionů dolarů kwjacksonhole.com, což naznačuje, že bohatí kupci nadále skupují starší usedlosti i nové luxusní stavby. Mezitím místní a kupující v základním segmentu stále bojují: jen velmi málo samostatně stojících domů se prodává pod 1,5–2 milionu dolarů, a ty, které ano, jsou starší nebo mimo hlavní oblast Jacksonu. Trvalý nedostatek „dostupných“ domů (podle měřítek Jacksonu) znamená, že mnoho pracovníků a mladých rodin zůstává z této části trhu cenově vyloučeno, pokud nesplní podmínky pro speciální programy bydlení (rozebráno později).

Pro prodávající domy přinesl rok 2025 novou kalkulaci. Už to není zaručené šílenství; jde o chytře nastavenou cenu a načasování. Dobře připravené domy, které se dostanou na trh za férové (byť stále vysoké) ceny, se prodávají rychle – průměrná doba na trhu (DOM) u prodaných domů klesla v 1. čtvrtletí na ~4,5 měsíce kwjacksonhole.com, což je svižné tempo pro vícemilionové nemovitosti. Předražené nabídky však nyní zůstávají na trhu 7–8+ měsíců s minimem prohlídek kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Prodávající na to reagují strategičtěji: někteří domy před uvedením na trh renovují nebo osvěžují, jiní snižují nabídkové ceny, pokud je zájem kupujících slabý. Pozitivní zprávou pro prodávající je, že díky atraktivitě Jacksonu celkové hodnoty domů zůstávají blízko historických maxim a mnoho prodávajících stále zaznamenává více zájemců, pokud splní správné požadavky (výhled, lokalita, stav k nastěhování). Stručně řečeno, trh s rodinnými domy v roce 2025 odměňuje ty, kteří se přizpůsobí jeho nuancím – což je změna oproti chaotickým přebíjecím válkám z předchozích let.

Byty & řadové domy

Sektor bytových jednotek/řadových domů zažívá výrazné oživení v roce 2025. Tento segment ochladl v letech 2022–23 (byl to jediný, který zaznamenal mírný pokles cen po roce 2021) kwjacksonhole.com, ale nyní se prudce vrací zpět, jakmile se úrokové sazby stabilizovaly a kupující se přizpůsobili. Do poloviny roku 2025 prodeje bytů/řadových domů meziročně vzrostly o ~29–30 % kwjacksonhole.com. Mnoho z těchto prodejů bylo soustředěno ve městě Jackson, kde byty představují relativně dostupný vstupní bod jak pro majitele druhých domovů, tak pro místní obyvatele kwjacksonhole.com.

Ceny bytů/řadových domů se po krátké korekci opět stabilizovaly. Mediánová cena bytu je k polovině roku 2025 kolem 1,19 milionu dolarů (asi +7 % meziročně) kwjacksonhole.com, a průměrná prodejní cena je přibližně 1,74 milionu dolarů kwjacksonhole.com. Tyto průměry byly navýšeny, protože v roce 2025 se prodalo více luxusních bytů (luxusní lyžařské byty, nové jednotky v Teton Village atd.) oproti roku 2024, kdy převažovaly spíše základní nabídky kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ve skutečnosti se trh s byty v roce 2025 posunul směrem k luxusnějším nemovitostem, s menším počtem prodejů pod 1 milion dolarů – pouze asi 30 % uzavřených prodejů bytů bylo pod 1 milionem kwjacksonhole.com. To odráží jak nedostatek levnějších nemovitostí, tak silnou poptávku po bytech s vybavením, které mohou sloužit jako rekreační domy nebo investice do pronájmu.

Důležitým faktorem je zde potenciál krátkodobého pronájmu. Významnou část kupujících bytů tvoří investoři nebo zájemci o druhé bydlení, kteří chtějí mít možnost pronajímat svou jednotku přes Airbnb, když ji sami nevyužívají. Nemovitosti určené pro noční pronájmy (např. určité oblasti ve městě a Teton Village) jsou extrémně žádané a v první polovině roku 2025 tvořily přibližně 45 % všech transakcí s byty/řadovými domy kwjacksonhole.com. Kupující tyto jednotky vyhledávají kvůli flexibilitě výdělku v hlavní turistické sezóně. Výsledkem je, že byty, které umožňují krátkodobý pronájem, často dosahují vyšší ceny a prodávají se rychle. Místní zpráva uvádí, že při stabilních cenách, lepší nabídce a rychlejších transakcích „vše nasvědčuje silné druhé polovině [roku 2025] – zejména v segmentu krátkodobých pronájmů, kde poptávka zůstává vysoká a dobře situované nemovitosti se prodávají efektivně.“ kwjacksonhole.com Jinými slovy, pokud je byt na pronajímatelném místě a správně naceněný, pravděpodobně bude rychle prodán.

Z pohledu prodávajícího je oživení trhu s byty/řadovými domy dobrou zprávou. Po období, kdy rostoucí hypoteční sazby zúžily okruh kupujících, přinesl rok 2025 zpět situace s více nabídkami na nejžádanější jednotky (zejména zrekonstruované byty v centru Jacksonu nebo jednotky přímo u sjezdovky). Přesto si prodávající musí uvědomit rozdělení tohoto trhu: starší nebo omezené byty (které nelze pronajímat na noc) mají menší okruh zájemců a mohou vyžadovat konkurenceschopnější cenu, zatímco luxusní a pro krátkodobý pronájem vhodné byty opět zažívají soutěžní nabízení. Celkově oživení segmentu bytů, s transakcemi +20–30 % a cenami vyššími o ~7–17 % meziročně kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, přidává na dynamice rezidenčnímu trhu v Jackson Hole v průběhu roku 2025.

Stavební pozemky & ranče

Trh stavebních pozemků v Jackson Hole je příběhem omezených příležitostí a dlouhého horizontu. Vzhledem k tomu, že v okrese Teton je k dispozici tak málo soukromých pozemků, prodeje pozemků tvoří nejmenší podíl transakcí (zhruba 10–15 % trhu) kwjacksonhole.com. Mnoho parcel je náročných – odlehlé lokality, strmý terén nebo regulační překážky – což znamená, že prodej pozemků bývá pomalý a ceny se mohou s každým prodejem výrazně měnit.

Doposud v roce 2025 jsou objemy prodejů pozemků v podstatě na stejné úrovni: v polovině roku proběhlo 22 transakcí s pozemky, což je jen o jednu méně než v předchozím roce kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Nicméně, struktura prodaných pozemků se letos posunula směrem k větším, prémiovým parcelám. Jedním z významných obchodů byl 70akrový pozemek u řeky Snake, nabízený za 17,8 milionu dolarů – jeden z nejdražších prodejů pozemků v historii kwjacksonhole.com. Výsledkem je, že průměrná prodejní cena pozemku vzrostla meziročně o ~60 % (na více než 4,5 milionu dolarů za parcelu), zatímco mediánová cena pozemku ve skutečnosti klesla o ~14 % na přibližně 1,88 milionu dolarů kwjacksonhole.com. Tyto statistiky jsou velmi nestabilní vzhledem k malému vzorku – jen pár vícemilionových prodejů rančů může „průměry“ zkreslit. Hlavní závěr je, že ceněné velké parcely si stále drží obrovské ceny, zatímco menší pozemky (pokud se výjimečně objeví na trhu) se mohou prodávat za nižší ceny, pokud mají například problémy s inženýrskými sítěmi nebo obtížným přístupem.

Nabídka pozemků zůstává velmi omezená. Přibližně 50–55 parcel bylo na trhu v polovině roku 2025, což je prakticky beze změny oproti dřívějšku kwjacksonhole.com. Na papíře by to mohlo vypadat jako nadbytek vzhledem k počtu prodejů, ale ve skutečnosti je každý pozemek jedinečný – rozdíly v lokalitě, výhledech, územním určení a možnosti výstavby znamenají, že kupující mají jen málo skutečně srovnatelných možností. Mnoho nabídek jsou zbytky, které na trhu zůstaly několik sezón, často proto, že jde o „pozemky poslední volby“ (například zvláštní lokality nebo významné stavební překážky). Přesto se objevují známky oživení: v polovině roku 2025 bylo ve srovnání s polovinou roku 2024 evidováno o 167 % více parcel v rezervaci kwjacksonhole.com, což naznačuje, že v druhé polovině roku 2025 se uzavře více obchodů s pozemky, jak si kupující plánují budoucí projekty.

Pro kohokoliv, kdo se zapojuje do trhu s pozemky, je trpělivost a důkladná prověrka zásadní. Prodávající obvykle nespěchají – jak řekl jeden makléř, „prodávající bývají trpěliví, protože si uvědomují, že je potřeba ten správný kupující… na druhé straně jsou kupující stejně rozvážní“ kwjacksonhole.com. Nové okresní předpisy přidávají na složitosti: s překryvem přírodních zdrojů nyní v celém okrese musí kupující zvážit, jaké environmentální studie nebo opatření k nápravě může daný pozemek vyžadovatjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. I prodávajícím se doporučuje, aby těmto pravidlům rozuměli, a vyhnuli se tak přehnaným slibům ohledně rozvojového potenciálu kwjacksonhole.com. Stručně řečeno, segment pozemků v Jacksonu bude i nadále zaznamenávat málo, ale významné transakce – a ti, kteří doufají, že si postaví vysněný dům od základů, musí překonat řadu výzev v oblasti územního plánování, ochrany přírody a nákladů, aby uspěli. Dlouhodobý vývoj hodnoty pozemků zůstává vzestupný, jednoduše proto, že „už se žádné další nebudou vyrábět“ v nádherném, ale zásobami omezeném údolí Jackson Hole.

Komerční nemovitosti: Omezená nabídka, nové projekty a zájem investorů

Ve srovnání s rezidenčním sektorem, který poutá pozornost médií, je komerční nemovitostní trh v Jackson Hole menší, ale stále životně důležitou součástí trhu. Zahrnuje maloobchodní a kancelářské prostory ve městě Jackson, hotely a ubytovací zařízení a některé lehké průmyslové nebo smíšené zóny. V roce 2025 je komerční trh charakterizován nízkou neobsazeností, vysokou poptávkou po prémiových lokalitách a opatrným přístupem k nové výstavbě, ovlivněným městskými předpisy a limity infrastruktury.

Obchodní centrum v centru Jacksonu – tedy obchody, restaurace, galerie kolem Town Square – má extrémně omezenou fluktuaci. Mnoho nemovitostí je dlouhodobě vlastněno místními majiteli nebo investory, kteří si uvědomují trvalou hodnotu přítomnosti na hlavní třídě v celosvětové turistické destinaci. Výsledkem je, že když se komerční budovy prodávají nebo nabízejí k pronájmu, je o ně velký zájem i přes velmi vysoké ceny. Nájemné za maloobchodní prostory na ulicích Cache nebo Broadway může dosahovat prémiových úrovní díky turistickému ruchu (zejména v létě). V letech 2024–25 byla neobsazenost v hlavních maloobchodních prostorách zanedbatelná; jakýkoli pokles obsazenosti obchodů během pandemie byl plně zvrácen s návratem turismu. Místní podniky stále čelí výzvě vysokých nájmů, ale ekonomika Jacksonu – podpořená zámožnými návštěvníky a rezidenty – zatím udržuje živou směs butiků, obchodů s vybavením, restaurací a uměleckých galerií v centru města.

Jedním z největších témat v oblasti komerčních nemovitostí je nová výstavba ubytovacích zařízení. Obliba Jackson Hole vytváří tlak na ubytovací kapacity a investoři reagují plánováním nových hotelů a smíšených projektů v oblasti pohostinství:

  • Pozoruhodným příkladem je projekt Mogul Capital na adrese 335 North Cache, schválený v červnu 2025. Bude zahrnovat hotel se 109 pokoji, 17 luxusních kondominií, 16 jednotek pracovního bydlení s omezeným vlastnictvím, dále restauraci a lázně na pozemku o rozloze 2,46 akru jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Tento projekt vyžadoval zvláštní schválení (prošel několika zasedáními městské rady), ale nakonec odráží kompromis, včetně komunitního bydlení, aby získal podporu.
  • Dalším je hotelový projekt 50 S. Millward, navrhovaný hotel o rozloze 66 000 čtverečních stop s podzemním parkováním v centru města jacksonwy.gov. K polovině roku 2025 byl ve fázi přezkumu návrhu, přičemž úředníci pečlivě zkoumali dopady na parkování a dopravu jacksonwy.gov.
  • Na hoře Snow King (v rámci městských hranic) byly v červenci 2025 schváleny plány na 60 nových krátkodobých pronájmů kondominií a 12 dostupných kondominií jacksonwy.gov. Tyto projekty rozšíří možnosti ubytování v základně Snow King Resort, čímž efektivně zvýší kapacitu pro turisty i místní bydlení v jednom balíčku.

Společným jmenovatelem je, že komerční/hotelové projekty začleňují pracovní bydlení a čelí důkladné kontrole před schválením. Městská rada Jacksonu a okresní komisaři dali jasně najevo, že nekontrolovaný komerční růst není cílem; projekty musí odpovídat charakteru města a zmírňovat dopady. Ve skutečnosti město v roce 2024 zavedlo dočasné moratorium na velké komerční budovy (nad 35 000 čtverečních stop) v centru a v komerčně-rezidenčních zónáchjacksonwy.gov. Tato pauza byla určena konkrétně k tomu, aby byl čas na přepracování předpisů pro rozvoj území (LDR) týkajících se velikosti, výšky a designu budov – s cílem zabránit příliš rozsáhlé výstavbě, která by mohla zatížit infrastrukturu nebo změnit maloměstský charakter jacksonwy.gov. V průběhu konce roku 2024 a roku 2025 město aktualizuje designové směrnice a územní pravidla (za účasti veřejnosti) v rámci tohoto procesu jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Pro investory do komerčních nemovitostí představuje Jackson Hole klasický trh s vysokou vstupní bariérou a významným potenciálem pro ty, kteří se v něm dokážou orientovat. Výnosy z pronájmu jsou obecně nízké (odrážejí vysoké hodnoty nemovitostí a stabilní příjmové toky), ale stabilní růst turismu a bohatství v údolí poskytuje silný dlouhodobý příběh poptávky. Pověst Wyomingu jako státu s „nízkou regulací“ (pro-podnikatelská politika, žádná státní daň z příjmu) je do určité míry vyvážena místními regulacemi v okrese Teton, které jsou přísné kvůli ochraně životního prostředí a charakteru komunity. Přesto samotný fakt, že v roce 2025 pokračuje několik nových hotelových a smíšených projektů, ukazuje důvěru investorů v trh. Polovina roku v širším regionu ukázala, že i v okrese Teton, WY, komerční sektor zaznamenal mírný nárůst aktivity, což naznačuje obnovenou důvěru investorů po nejistotě předchozího roku mountainstandardrealty.com.

Pokud jde o konkrétní komerční ukazatele: Přestože podrobné údaje o nájemném nebo neobsazenosti nejsou veřejně sledovány stejným způsobem jako prodeje domů, neoficiální důkazy naznačují:

  • Kancelářské prostory: Jackson není velký kancelářský trh (většina firem je malých nebo orientovaných na práci na dálku). K dispozici je omezené množství kanceláří třídy A; mnoho kanceláří je nad maloobchodem nebo ve smíšených budovách. Po pandemii je poptávka po kancelářích stabilní, hlavně pro profesionální služby (advokátní kanceláře, finance, realitní společnosti). Žádná velká výstavba kanceláří neprobíhá – nové potřeby jsou často řešeny kreativním využitím stávajících budov.
  • Maloobchod: Neobsazenost maloobchodních prostor v centru Jacksonu je velmi nízká (na klíčových blocích často prakticky 0 %). Nové maloobchodní prostory vzniknou hlavně v rámci smíšených projektů, jako je rozšíření Browse ‘N Buy – plánovaná dvoupodlažní smíšená budova o rozloze 22 000 čtverečních stop na N. Cache, která bude zahrnovat rozšířený secondhand, zasedací místnost, kanceláře a dva byty jacksonwy.gov. Takové projekty přidávají trochu komerčních prostor, ale také komunitní služby.
  • Průmyslové/služební komerční prostory: Oblasti lehkého průmyslu (jako South Park business park nebo oblast „Smith’s Plaza“) mají také nízkou neobsazenost – sídlí zde dodavatelé, autoservisy atd., kteří podporují luxusní domy a ekonomiku cestovního ruchu. Město má omezené množství pozemků určených pro tyto účely, takže i zde nájmy rostou.

Při pohledu do budoucna mohou majitelé komerčních nemovitostí očekávat solidní výkonnost, protože turistika v Jackson Hole nadále celoročně vzkvétá (léta kvůli národním parkům, zimy kvůli lyžování). Klíčovými omezeními budou pracovní síla a bydlení: podniky mají problém obsadit maloobchodní a pohostinská pracovní místa, protože pracovníci nemohou najít bydlení. Proto jsou nové komerční projekty spojovány s poskytováním zaměstnaneckého bydlení (například projekt Mogul a jeho 16 bytů pro pracovníky). Diskutuje se také o omezení rozšiřování krátkodobých pronájmů v rezidenčních zónách, aby se ochránilo bydlení pro místní, což by mohlo nepřímo ovlivnit kapacitu turistiky. Celkově však výhled pro komerční nemovitosti zůstává stabilní: přísné limity růstu města vytvářejí situaci vysoké poptávky a nízké nabídky komerčních prostor, což má tendenci podporovat vysoké hodnoty a plnou obsazenost v dohledné budoucnosti.

Rekreační a investiční nemovitosti: Výnosy v ráji pro rekreanty

Jackson Hole je již dlouho magnetem pro kupce rekreačních domů a realitní investory a tento trend se v posledních letech ještě posílil. V roce 2025 je přibližně třetina prodejů nemovitostí v okrese Teton kupována zájemci z jiných států, kteří hledají kombinaci životního stylu a investice (to zahrnuje jak luxusní druhé domovy, tak byty určené k pronájmu). Zde je přehled dění v segmentu rekreačních/investičních nemovitostí:

Trh krátkodobých pronájmů (STR) – Velký potenciál příjmů: Vlastnictví nemovitosti k pronájmu v Jackson Hole může být mimořádně výnosné. Údaje z roku 2025 ukazují, že Airbnb/krátkodobé pronájmy v Jacksonu vynášejí v průměru asi 70 800 $ ročně na nemovitost, s průměrnou denní sazbou (ADR) kolem 562 $ a obsazeností kolem 45–50 % airroi.com airroi.com. Tyto údaje jsou průměry napříč více než 300 aktivními STR nabídkami – nejvýkonnější nemovitosti si vedou ještě lépe (nejlepších 10 % pronájmů dosahuje hrubého příjmu ~15 000 $ měsíčně v hlavní sezóně) airroi.com. Takto vysoký potenciál příjmů spolu s mezinárodní přitažlivostí Jacksonu dělá z pronajímaných domů žádané zboží. Investoři často hledají byty nebo domy v zónách, kde je legálně povolen krátkodobý pronájem (například Teton Village, Aspens nebo části centra Jacksonu), protože ne všechny rezidenční oblasti krátkodobé pronájmy umožňují. Jak bylo uvedeno, téměř polovina všech prodejů bytů na začátku roku 2025 byly jednotky určené pro krátkodobý pronájem – jasný ukazatel, že investoři cílí na tyto nemovitosti kwjacksonhole.com.

Důležité je, že jacksonské předpisy pro STR jsou poměrně benevolentní, ale závislé na lokalitě. Město Jackson a okres Teton vymezily zóny „Lodging Overlay“, kde jsou krátkodobé pronájmy povoleny; mimo tyto zóny jsou pronájmy na méně než 30 dní v rezidenčních čtvrtích obecně zakázány. To vytváří dvouúrovňový trh: nemovitosti uvnitř STR zón mají vyšší hodnotu a zaznamenávají větší zhodnocení, zatímco ty mimo slouží pouze jako druhé domovy nebo k dlouhodobému pronájmu. K roku 2025 mají místní úřady „nízkou regulaci“ ve srovnání s některými rekreačními městy (zatím žádné přísné limity na licence Airbnb) airroi.com, ale ve společnosti probíhá diskuse o vyvážení turistické ekonomiky a charakteru čtvrtí. Investoři by měli sledovat případné budoucí změny pravidel (například by se mohla objevit povinnost získat speciální povolení pro STR nebo platit dodatečné daně, pokud by se bytová krize zhoršila).

Prozatím výnosy z pronájmu zůstávají velmi atraktivní. Při pořizovací ceně kolem 1–1,5 milionu dolarů za byt (což je běžná cena za dvoupokojový byt v Aspens nebo podobně) odpovídá hrubý roční příjem 70 000 USD ~4,5–5% hrubému výnosu, což je solidní pro stabilní americkou nemovitost. Zkušení investoři využívající profesionální správce a dynamické stanovení cen hlásí ještě vyšší obsazenost a příjmy – zejména ti, kteří nabízejí luxusní vybavení nebo jedinečné lokality (blízkost sjezdovek, výhledy na hory, vířivky atd.). Poptávka po rekreačních pronájmech vrcholí v létě a zimě; mezisezónní období (bahenní sezóna na jaře, pozdní podzim) jsou klidnější airroi.com, takže součástí maximalizace výnosu je řízení těchto sezónních výkyvů (například nabídkou měsíčních pobytů nebo slev v mimosezóně).

Druhé domovy a investoři do životního stylu: Ne všichni kupující s investičními úmysly plánují své nemovitosti pronajímat. Jackson také přitahuje „investory do životního stylu“ – bohaté jednotlivce, kteří kupují domy jako uchovatele hodnoty a osobní útočiště. Tito kupující často platí v hotovosti (podle některých odhadů je více než polovina prodejů v luxusním segmentu realizována za hotové) a jsou méně citliví na krátkodobé výkyvy trhu. Jejich logika je, že nemovitosti v Jackson Hole jsou dlouhodobou pojistkou: scenérie a možnosti rekreace budou vždy přitahovat zámožné zájemce a daňové výhody Wyomingu (žádná státní daň z příjmu, nízké sazby daně z nemovitostí vzhledem k hodnotě domu) představují finanční motivaci jacksonhole-real-estate.com. Skutečně, Jackson Hole zaznamenal obrovský příliv těchto kupujících v letech 2020–2021 a mnozí z nich své nemovitosti „zamykají“ na dohlednou budoucnost – neprodávají, i když se ceny ustálily. Podle místních odborníků ti, kteří nakoupili v době covidu, drží své nemovitosti pevně, což přispívá k nízké nabídce v nejvyšším segmentu (tj. nevidíte záplavu spekulativních prodejů; lidé si své nemovitosti v Jacksonu většinou zamilují) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Tato dynamika podporuje hodnoty tím, že udržuje nabídku prémiových domů omezenou.

Trh s dlouhodobými pronájmy: Dalším aspektem je trh s dlouhodobými pronájmy, relevantní pro investiční nemovitosti, které nejsou pronajímány na noc. Nedostatek pracovního bydlení v Jacksonu znamená, že dlouhodobé pronájmy jsou extrémně žádané. Pokud někdo koupí byt nebo dům a pronajme ho místním na celý rok, najde mnoho zájemců. Nájemné je vysoké – dvoupokojový byt ve městě může snadno vynést přes 3 000 $ měsíčně (pokud vůbec nějaký najdete). I když návratnost investice může být nižší než u krátkodobých pronájmů, někteří investoři dávají přednost stabilitě roční smlouvy a vyhnutí se opotřebení spojenému s turismem. Navíc majitelé nemovitostí mimo zóny krátkodobých pronájmů vlastně ani nemají jinou možnost, pokud chtějí příjem, než pronajímat dlouhodobě. Hlavní zaměstnavatelé v údolí (nemocnice, školský obvod, podniky v pohostinství) všichni uvádějí, že nedostatek nájemního bydlení pro zaměstnance je zásadní problém, takže jakýkoli přírůstek do fondu dlouhodobých pronájmů je rychle absorbován.

Jeden potenciální faktor na obzoru: projekty dostupného bydlení (například jednotky s omezeným vlastnictvím, které se brzy otevřou) by mohly mírně ulevit poptávce po pronájmech v určitých segmentech v letech 2026–2028. Pokud například vznikne více než 100 nových bytů pro pracovní sílu prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru, mohl by se tlak na spodní část trhu trochu snížit. Vzhledem k současnému deficitu je však pravděpodobné, že poptávka bude i nadále převyšovat nabídku běžných pronájmů, což udrží nájmy vysoko. Vlastnictví nemovitosti určené k pronájmu místním obyvatelům by tak mělo zůstat solidní investicí, navíc s bonusem v podobě přínosu pro potřeby komunity.

Shrnuto, kupující rekreačních a investičních nemovitostí v Jackson Hole jsou ve silné pozici. Těží z dvojí identity této oblasti: hřiště pro bohaté (což podporuje zhodnocování nemovitostí a luxusní nájemné) a úzce semknuté komunity s omezeným množstvím půdy (zajišťující hodnotu díky vzácnosti). V roce 2025 je konkurence mezi těmito kupujícími ostrá u některých nemovitostí (zejména dobře oceněné byty/řadové domy, které lze využít i jako Airbnb pronájmy, byly předmětem více nabídek). Do budoucna bude tento segment ovlivňovat souhra trendů v cestovním ruchu, práce na dálku (umožňující častější využití druhého domova napůl lokálně) a místní bytová politika. Ale pokud jsou návštěvnost a migrace bohatých nějakým ukazatelem, Jackson Hole zůstane i nadále ziskovým a žádaným místem pro vlastnictví druhého domova nebo investiční nemovitosti.

Faktory ovlivňující trh: územní plánování, infrastruktura a životní prostředí

Nemovitosti v Jackson Hole neexistují ve vakuu – jsou silně ovlivněny politikou místní samosprávy, kapacitou infrastruktury a environmentálními ohledy. V roce 2025 a dále několik klíčových faktorů v těchto oblastech ovlivňuje kupující, prodávající i developery:

Regulace využití půdy a změny územního plánování

Přísné územní a stavební regulace dlouhodobě omezují rozvoj v Jackson Hole a roky 2024–2025 přinesly v některých ohledech ještě přísnější pravidla. Hlavní změnou byla aktualizace Natural Resources Overlay (NRO) v okrese Teton na začátku roku 2025, která nyní vyžaduje environmentální posouzení u každé nemovitosti v okrese – bez ohledu na umístěníjacksonholerealestatereport.com. Dříve podléhaly přísné kontrole pouze vybrané citlivé oblasti. Podle nového systému všechna stavební povolení procházejí vícestupňovým environmentálním posouzením: nemovitosti v „základním stupni“ mají jednoduchý kontrolní seznam, „střední stupeň“ vyžaduje administrativní environmentální analýzu a „vysoký stupeň“ (nejcitlivější) potřebuje plnou environmentální analýzu jako dřívejacksonholerealestatereport.com. Přibližně 25 % volných pozemků (obecně ty s kritickým biotopem nebo prudkými svahy) bude podléhat přísnějšímu posouzeníjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Tato změna znamená více času, nákladů a nejistoty pro každého, kdo chce stavět – možná bude potřeba oplocení šetrné k divoké zvěři, omezení kácení stromů nebo jiná opatření pro získání povolení. Pro prodávající pozemků nebo starších domů je nyní rozumné tyto aspekty řešit předem (např. získat ověření souladu s územním plánem), aby kupující věděli, co je na pozemku možné realizovat kwjacksonhole.com.

Dalším příběhem územního plánování je přetahovaná mezi rozvojem a ochranou. Sága Northern South Park je toho ukázkovým příkladem: tento 225akrový ranč na jižním okraji Jacksonu byl dlouho považován za „jediné zbývající místo“ pro významnou výstavbu. Po letech debat schválili úředníci v březnu 2024 nové územní plánování, které zde umožní až 1 437 domů (s požadavkem na 70 % dostupného/pracovního bydlení) kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. V květnu 2025 pak okres schválil první územní plán pro část této oblasti, s podmínkami pro koridory pro zvěř, parky a etapizaci jednotek s omezeným vlastnictvím buckrail.com buckrail.com. Jde o zásadní změnu: znamená to, že v příštím desetiletí zde vznikne nová čtvrť, včetně potenciálně více než 1000 domů pro místní pracovníky. Pro trh to může do roku 2027–2028 mírně rozšířit nabídku (především v kategorii dostupného bydlení) a ukazuje to politickou vůli řešit nedostatek bydlení. Neobešlo se to však bez odporu – ochranářské skupiny zůstávají ve střehu, aby výstavba odpovídala komplexnímu plánu Jacksonu, a ochrana zvěře je stále na prvním místě. Například v srpnu 2025 městská rada zamítla žádost o změnu územního plánu na 6,5akrovém svahu (tzv. „Simon Pit“), který chtěl developer změnit z venkovské na hustou obytnou/komerční zástavbu buckrail.com buckrail.com. S odkazem na riziko sesuvu půdy a obavy o biotop (nový státní geologický průzkum jej označil za vysoce rizikový) se úředníci rozhodli ponechat jej jako nízkohustotní otevřený prostor buckrail.com buckrail.com. To podtrhuje, že environmentální faktory mohou převážit nad potřebami bydlení na některých pozemcích.

Navíc moratorium města Jackson na velké budovy (zavedeno v červnu 2024) zastavilo všechny nové komerční projekty větší než 35 000 čtverečních stop v centru města, dokud město neaktualizuje své LDR jacksonwy.gov. Během konce roku 2024 a roku 2025 plánovači města a členové rady projednávali nové návrhové směrnice – pravděpodobné výsledky zahrnují přísnější limity výšky, ustupující horní patra a požadavky na veřejné přínosy u velkých projektů. Moratorium mělo skončit na konci roku 2024 po schválení těchto aktualizací jacksonwy.gov, a na podzim 2025 budou muset developeři dodržovat revidovaná pravidla. Pro kupující a prodávající mají tyto nuance v územním plánování nepřímé dopady: ovlivňují budoucí nabídku. Čím přísnější a pomalejší je schvalovací proces, tím cennější se stávají stávající nemovitosti na atraktivních místech (kvůli nedostatku). Naopak, když je schválen velký nový projekt jako hotel nebo bytový komplex je, může přidat nabídku, která mírně zpomalí růst cen v daném segmentu. Sledování změn v územním plánování Jackson/Teton County je proto důležité pro účastníky trhu a mnoho z nich to dělá prostřednictvím veřejných schůzí nebo místních zpráv – velmi Jackson Hole kombinace maloměstského občanského zapojení a realit s vysokou hodnotou.

Infrastruktura a občanské investice

Rychlý růst v oblasti nemovitostí a turismu testuje infrastrukturu Jackson Hole, ale několik velkých investic a projektů je v procesu realizace, aby posílily kapacitu a kvalitu života:

  • Doprava: Dopravní zácpy, zejména podél silnice Highway 22 a do Jacksonu, byly problémem. V reakci na to byl v dubnu 2025 zahájen významný projekt Stilson Transit Center and Park-n-Ride. Ten vytvoří dopravní uzel se 400 parkovacími místy, krytým parkováním pro kola a samostatným semaforem na WY-390 (silnice do Teton Village) tetonbuildgrant.com. Cílem je umožnit návštěvníkům a pracovníkům zaparkovat mimo město a jet do Jacksonu nebo lyžařského střediska kyvadlovými autobusy (START bus), čímž se sníží automobilová doprava. Okres získal federální grant BUILD a dokonce zapojil Jackson Hole Mountain Resort (který daroval pozemek), aby se projekt uskutečnil tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Na konci roku 2025 byl již viditelný pokrok ve výstavbě, s pokládkou povrchů a stavbou objektů tetonbuildgrant.com. Toto dopravní centrum by mělo být v provozu do roku 2026, což by mohlo znatelně snížit dopravní zácpy na silnicích a zlepšit dojezdové časy – což je výhoda pro nemovitosti v oblastech Wilson/Village a pro každého, kdo má obavy z růstu Jacksonu.
  • Silnice a mosty: Wyoming DOT modernizuje Highway 22, hlavní východo-západní tepnu. V roce 2025 dokončili nový most přes Snake River na silnici WY-22 a dokončovali pokládku asfaltu a napojení dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Také provedli rozsáhlé stabilizační práce na „Teton Pass Big Fill Slide“ – úseku silnice náchylném k sesuvům směrem do Idaha – aby byla tato trasa bezpečná a průjezdná dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Tyto vylepšení znamenají větší odolnost a kapacitu na trasách, na které spoléhají místní i majitelé luxusních domů. Hladší WYO-22 se širším mostem a bezpečnější Teton Pass zpřístupňují okrajové oblasti (jako Teton Valley, ID, nebo čtvrti na západním břehu WY), a tím je činí atraktivnějšími pro rozvoj (v rámci povolených možností).
  • Letiště: Letiště Jackson Hole (JAC) je vstupní branou pro mnoho luxusních kupců a turistů a prochází modernizací. V roce 2022 bylo letiště uzavřeno kvůli rekonstrukci ranveje a v 2025 pokračovala řada projektů, včetně rozšířené odmrazovací plochy a vylepšených pojezdových drah jacksonholeairport.com, aby bylo možné efektivněji zvládat zimní provoz. Také zbourali starý hangár, aby postavili novou administrativní a FBO terminálovou budovu, s cílem vytvořit špičkové, ekologické zařízení do roku 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Tyto investice pomohou letišti zvládnout růst (počty cestujících v posledních letech lámaly rekordy) bez většího hluku nebo zpoždění. Pro realitní trh je dobře fungující letiště zásadní – podporuje trh s druhými domovy (rychlý přístup pro majitele) i poptávku po turistických pronájmech.
  • Veřejná zařízení: Město a okres, posílené nedávnými daňovými příjmy, také investovaly do občanské infrastruktury. Nové Teton County Justice Center bylo schváleno v roce 2025, aby přestavělo a rozšířilo soudní budovu a věznici v centru města jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Probíhají také projekty na modernizaci inženýrských sítí, cyklostezek (napojení Greater Yellowstone Trail přes Wilson bylo dokončeno v roce 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com) a parků. Ačkoli tyto projekty nemusí přímo ovlivňovat ceny nemovitostí, zvyšují kvalitu života, která přitahuje lidi do Jackson Hole.

V podstatě infrastruktura postupně dohání rozvoj. To je pozitivní trend pro výhled na trhu s nemovitostmi: znamená to, že údolí zvládne růst o něco lépe, což povzbuzuje jak místní obyvatele, aby zůstali, tak nově příchozí, aby investovali. Infrastruktura však pravděpodobně zůstane omezujícím faktorem – vede sem jen jedna hlavní silnice a kapacita v úzkém údolí Jackson je omezená. Komunita se snaží o rovnováhu: investovat do chytré infrastruktury (například doprava, bydlení pro pracovníky), aby se zmírnil tlak, ale vyhnout se nadměrné výstavbě, která by mohla ohrozit samotné prostředí a charakter, díky nimž je Jackson Hole výjimečný.

Životní prostředí a politické klima

Nakonec, environmentální a politické faktory hluboce ovlivňují trh. Teton County je proslulé svým konzervačním étosem – 97 % jeho území je veřejné (národní parky, národní lesy, rezervace) jacksonhole-real-estate.com, a dokonce i velká část soukromých pozemků je chráněna konzervačními úmluvami. To vytváří přirozený nedostatek rozvojových pozemků, což fakticky zaručuje dlouhodobé zhodnocování hodnoty nemovitostí s rostoucí poptávkou. Kupující si to velmi dobře uvědomují: vlastnit nemovitost v Jackson Hole je jako vlastnit část téměř konečné nabídky. Politici a voliči důsledně upřednostňují politiky, které chrání otevřený prostor a divokou přírodu. Například když je povoleno zvýšení hustoty zástavby (jako v Northern South Park), je to spojeno s přísnými požadavky na parky, koridory pro divokou zvěř a omezenou zastavěnost buckrail.com buckrail.com. Existuje aktivní Jackson Hole Conservation Alliance a další skupiny, které dohlížejí na rozvojové návrhy. Očekávejte pokračující debaty o otázkách jako rozšíření Snow King Mountain (které bylo sporné, ale nyní je z velké části vyřešené), navrhované lanovky nebo lyžařské vleky, a jakýkoli pokus zasáhnout do oblíbených krajin.

Jedním z environmentálních faktorů s možným dopadem na nemovitosti je klima a přírodní rizika. Klima v Jackson Hole je obecně chladné a zasněžené – ideální pro lyžování, i když sucho a požáry v širším Západě jsou obavy. Samotné údolí má nějaké riziko požárů na zalesněných svazích, ale velké požáry jsou zde méně časté než v sušších oblastech. Místo toho jsou záplavy (z tání sněhu nebo intenzivních dešťů) a sesuvy půdy přírodními hrozbami, které pravděpodobněji ovlivní nemovitosti. Mapy náchylnosti k sesuvům půdy z roku 2023 od Wyoming Geological Survey přiměly okres k velké opatrnosti při schvalování výstavby na strmých svazích buckrail.com. Jak jsme viděli při zamítnutí Simon Pit, zvýšené povědomí o geologickém riziku může projekt okamžitě zastavit buckrail.com buckrail.com. Kupující, kteří zvažují pozemky na svazích nebo domy na útesech, nyní běžně konzultují tyto mapy a mohou potřebovat inženýrské studie – což může být odrazující faktor nebo bod pro vyjednávání ceny.

Na politické frontě jsou státní politiky Wyomingu výrazně pro-rozvojové a podporující vlastnická práva ve srovnání s místní politikou Jacksonu. Ve státním zákonodárném sboru se diskutovalo o omezení místní pravomoci v oblasti územního plánování, aby byly komunity nuceny umožnit více bydlení (tento trend je patrný i v jiných státech) wyofile.com. Ačkoli do roku 2025 nebylo přijato nic zásadního, jakýkoli takový krok by mohl ovlivnit Jackson tím, že by mírně otevřel územní plánování. Nicméně vzhledem k vlivu Jackson Hole a jeho jedinečným okolnostem je pravděpodobnější, že si komunita zachová přísnou kontrolu. Jeden nedávný příklad: stát zvažoval legislativu ke snížení prahu pro sousedy k protestu proti změně územního plánu (což by usnadnilo změnu na vyšší hustotu), známou jako Smith-Collinsovy dodatky wyofile.com. Ochranářské skupiny se mobilizovaly, aby zajistily, že environmentální otázky zůstanou v centru jakýchkoli takových změn jhalliance.org jhalliance.org. Výsledek těchto politických proudů pomůže určit, kolik nového bydlení lze vytvořit bez soudních sporů nebo referend.

Shrnuto, prostředí a politická etika Jackson Hole fungují jako ochrana i strážce realitního trhu. Zachovávají úchvatné prostředí a exkluzivitu, které činí trh tak atraktivním (a drahým), ale zároveň stanovují limit růstu, který může zhoršovat nedostatek nabídky. Účastníci trhu, zejména developeři a investoři, musí tímto prostředím procházet opatrně – často spolupracují s místními organizacemi nebo přispívají ke komunitním cílům (například bydlení pro pracovníky nebo ochrana biotopů), aby získali podporu pro své projekty. Pro běžného kupujícího nebo prodávajícího se tyto faktory projevují jako pozadí dlouhodobé stability trhu: lze poměrně spolehlivě předpokládat, že nedojde k náhlé nadměrné výstavbě nebo ztrátě přírodní krásy, která by podkopala hodnotu nemovitostí. Naopak, politický závazek k ochraně přírody v podstatě zajišťuje, že nemovitosti v Jackson Hole zůstanou i do budoucna ceněným a drahým aktivem.

Dlouhodobý výhled (2025–2028)

Při pohledu do roku 2028 je realitní trh v Jackson Hole nastaven na to, aby zůstal silný, s určitým vývojem směrem k rovnováze. Klíčové prvky dlouhodobého výhledu zahrnují:

  • Trvale vysoká poptávka: Základní přitažlivost Jackson Hole – příroda světové úrovně, rekreace a daňové výhody Wyomingu – nezmizí. Naopak, vzestup práce na dálku a pokračující tvorba bohatství v USA by mohly přivést více osob s vysokým čistým jměním do míst jako Jackson. Pokud nenastane velká recese, lze očekávat, že poptávka zůstane vysoká, zejména po luxusních domech a jakékoli nové nabídce. Povaha údolí jako bezpečného útočiště pro bohatství (jak finanční, tak životní úrovně) byla upevněna během pandemie a pravděpodobně přetrvá. Mezinárodní kupci by se také mohli zvýšit, pokud se cestování plně normalizuje.
  • Postupný nárůst nabídky (většinou cílený): Na obzoru uvidíme, jak nové zásoby postupně přicházejí z již schválených projektů. Například rozvoj Northern South Park by mohl přidat více než tisíc domů, ale ty budou stavěny po etapách pravděpodobně až do pozdních 20. let a z velké části prodávány místním v rámci speciálních programů. Podobně nové byty v Snow King nebo budoucí hotelovo-bytové hybridy přidají několik jednotek za tržní ceny. Připravuje se 219 jednotek pracovního bydlení dokončených do roku 2025 tetoncountywy.gov a další v následujících letech (některé uvedené pro rok 2026 v Plánu nabídky bydlení tetoncountywy.gov), což pomůže udržet klíčové pracovníky a možná mírně zchladí nájemní horečku. Tyto přírůstky jsou však v celkovém měřítku poměrně malé a většinou s omezeným využitím nebo specifické. Je nepravděpodobné, že by výrazně ovlivnily ceny domů na volném trhu – řeší spíše potřeby komunity než vytvářejí příležitosti pro investory. Stručně řečeno, nabídka poroste, ale žádná vlna nové výstavby se nechystá kvůli regulačnímu prostředí. Nabídka domů na prodej by tedy měla zůstat historicky nízká, i když se zlepší oproti extrémním minimům z let 2021–2022.
  • Cenová trajektorie: Mírný růst, žádná bublina: Po stabilizaci v letech 2023–2025 mnozí odborníci očekávají, že hodnoty domů v Jackson Hole budou opět mírně růst každoročně až do roku 2028. Můžeme očekávat průměrné zhodnocení v řádu nízkých až středních jednotek procent ročně, což je udržitelnější než 20–30% skoky z počátku 20. let. Nemovitosti v nejvyšším segmentu mohou dokonce stagnovat nebo růst velmi pomalu, zejména jakmile se na trh dostane více luxusních nabídek a kupující budou mít větší výběr (luxusní nabídka v polovině roku 2025 vzrostla meziročně o 31 % kwjacksonhole.com, což naznačuje mírný převis nabídky v kategorii nad 8 milionů dolarů). Přesto cenové dno je poměrně pevné – omezené množství pozemků a bohatá vlastnická základna činí krach ve stylu roku 2008 velmi nepravděpodobným. Ve skutečnosti bylo Jackson Hole historicky izolované: i během celostátních poklesů může klesnout objem prodejů, ale ceny obvykle drží lépe než jinde. Jedním z možných scénářů do roku 2028 je mírný posun směrem k trhu kupujících v některých segmentech, pokud zůstanou úrokové sazby vysoké a více prodávajících se rozhodne prodat za maximální ceny. Zpráva Sotheby’s Resort Report zaznamenala počáteční známky možného „trhu kupujících poprvé po letech“ jacksonhole-real-estate.com. To by se projevilo delší dobou inzerce a větším vyjednáváním, nikoli přímým poklesem cen. Do roku 2028 bychom mohli vidět rovnováhu, kdy kupující budou mít větší prostor pro vyjednávání a roční cenové přírůstky budou mírné, ale hodnoty budou stále na rekordních nebo téměř rekordních úrovních v nominálním vyjádření.
  • Výhled pronájmů a investic: Trh s rekreačními pronájmy by měl zůstat silný až do roku 2028. Turismus do Jackson Hole (a Grand Teton/Yellowstone) by měl zůstat velmi silný; zároveň je zde trend, kdy movitější cestovatelé dávají přednost pronájmu domů před hotely, což prospívá majitelům STR. Pokud okres nezavede přísná nová omezení STR (což aktuálně není na pořadu dne, ale bude sledován tlak komunity), vlastnictví nemovitosti typu Airbnb v Jacksonu bude nadále přinášet solidní výnosy. Dlouhodobé pronájmy by se mohly mírně uvolnit, pokud se projekty bydlení pro pracovní sílu uskuteční, ale vzhledem k růstu pracovních míst a nulovým známkám nadměrné výstavby nájmy pravděpodobně porostou pomalu dál, což podpoří investiční hodnotu. Jedním z faktorů je širší ekonomika: pokud přijde recese, rekreační cestování by mohlo poklesnout, což by dočasně snížilo příjmy z krátkodobých pronájmů – avšak i v recesích skutečně bohaté segmenty často cestují dál a Jackson Hole je zaměřen na luxusnější turistiku.
  • Úrokové sazby a financování: Prostředí úrokových sazeb do roku 2025 ochladilo poptávku ve středním segmentu, ale v letech 2026–2027 mnoho prognóz očekává normalizaci sazeb směrem dolů, jakmile bude inflace zkrocena. Pokud by se hypoteční sazby vrátily například do rozmezí 4–5 % do roku 2027, mohlo by to uvolnit novou vlnu kupujících, kteří byli dosud mimo hru. Kupující v Jacksonu jsou méně citliví na sazby (připomeňme, že asi 79 % nedávných nákupů bylo v některých obdobích za hotovéjacksonholerealestatereport.com), ale střední trh a místní kupující, kteří si polepšují, jsou financováním ovlivněni určitě. Nižší sazby by tedy mohly zvýšit aktivitu a ceny u bytů a rodinných domů pod ~$3M, protože by přibylo zájemců. Naopak, pokud sazby zůstanou vysoké nebo ještě porostou, Jackson se bude ještě více spoléhat na hotovostní kupce/investory a objem obchodů by mohl zpomalit, zatímco ceny na špičce stagnovat. Makroekonomika tedy bude hrát roli, ale vzhledem k bohatství na tomto trhu bude dopad spíše na objem prodejů než na dramatické cenové výkyvy.
  • Komunitní a politický výhled: Do roku 2028 se některé současné iniciativy (jako Northern South Park, zlepšení dopravy atd.) zrealizují, což by mělo zmírnit růstové bolesti, které Jackson pociťuje (doprava, nedostatek pracovníků). Komunita se pravděpodobně bude dál potýkat s tím, jak přijímat růst za vlastních podmínek. Můžeme se dočkat dalších pravidel, například přísnějších energetických norem pro nové domy (kvůli udržitelnosti) nebo dokonce omezení velikosti sídel (tato debata se pravidelně vrací, když v regionu známém přírodní krásou vyrůstají domy o 15 000 sq ft). Změny životního prostředí, jako kratší zimy nebo změněné vzorce sněhových srážek v důsledku klimatických změn, by také mohly nenápadně ovlivnit nemovitosti – pokud se zkrátí lyžařské sezóny, možná bude léto ještě dominantnější, což změní vzorce pronájmů; nebo více kouře z požárů v létě (jak se občas stává) může na okraji ovlivnit atraktivitu. To jsou spekulace, ale stojí za zmínku jako dlouhodobé faktory.

Celkově je výhled na realitní trh v Jackson Hole pro roky 2025–2028 ve znamení trvalé síly s nádechem stabilizace. Tento trh se posouvá z období horečky do fáze, kdy rozhoduje kvalita, nikoli jen kvantita: nejlepší nemovitosti s oprávněnou cenou budou měnit majitele, nová výstavba bude promyšlená a pomalá a hodnoty budou pravděpodobně růst zdravým, i když ne závratným tempem. Pro kupující mohou nadcházející roky nabídnout lepší příležitosti k nákupu – více nemovitostí na trhu než v období sucha v roce 2021 a možná méně konkurence u předražených nabídek. Pro prodávající je to stále vynikající trh pro realizaci zisků, ale očekávání by měla být realistická (dvouciferný roční růst cen je pravděpodobně prozatím minulostí). A pro komunitu je nadějí, že v roce 2028 zůstane Jackson Hole mimořádným horským městem, jakým je – exkluzivním, ale zároveň vstřícným tam, kde je to důležité, rozvinutým, ale ne přehnaně zastavěným, a neustále vyvažujícím ekonomiku s ekologií. Právě tato rovnováha bude, jako vždy, určovat konečný směr realitního trhu.

Zdroje

Roman Bednarski