Пазарът на недвижими имоти в Монреал 2025: Рекордни върхове, нови правила и какво предстои

• Рекордни цени на жилищата: Жилищният пазар в Монреал достигна исторически върхове през 2025 г. Средната цена на продаден дом е ~$669,000, около 8–9% по-висока спрямо година по-рано, което бележи силно възстановяване на цените wowa.ca. Медианната цена на еднофамилните къщи достигна $633K (+7% на годишна база), на апартаментите (condos) $422K (+4%), а на плексите $840K (+10%) wowa.ca, което подчертава широкото покачване.
• Силен ръст на продажбите: Активността на купувачите се възстанови. През август 2025 г. бяха продадени 3,330 жилища, което е ръст от 12% на годишна база, най-активният август от 2021 г. насам apciq.ca. Това беше 20-ият пореден месец на нарастващи продажби apciq.ca, драматичен обрат спрямо охлаждането през 2022–23 г.
• Балансиран, но конкурентен пазар: Предлагането нарасна умерено (активните обяви са с 4% повече на годишна база), което поддържа напрежението на пазара apciq.ca. Съотношението продажби/нови обяви е около 60%, на границата на пазар на продавача wowa.ca. Готовите за нанасяне домове все още предизвикват наддавания, но купувачите са все по-предпазливи и често поставят условия, тъй като по-високите лихви ограничават достъпността blog.remax.ca.
• Смесена картина при бизнес имотите: Офисните вакантни площи достигнаха 19% в центъра на града поради продължаващата дистанционна/хибридна работа 2727coworking.com, което оказва натиск върху наемите и води до преустройства в апартаменти renx.ca. За разлика от това, индустриалните и търговските имоти остават устойчиви. Индустриалните площи отчитат ниска вакантност (~4–5%) поради търсенето в логистиката, а търговските площи намаляват до едва 2.4% в края на 2024 г. jll.com, тъй като пешеходният трафик се възстановява, което показва силен търговски сектор.
• Нови правила и политики: Канада удължи забраната за чуждестранни купувачи на жилища до 2026 г. canada.ca, за да ограничи спекулациите. ДДС беше премахнат за нови наеми, за да се стимулира строителството на апартаменти canada.ca. В Монреал беше въведено едно от най-строгите ограничения за Airbnb, като краткосрочните наеми извън летните месеци бяха забранени, за да се освободи жилищен фонд thelogic.co. Банките също облекчиха ипотечния стрес, като в някои случаи позволиха 30-годишни амортизации, но първите купувачи все още се затрудняват с цени, които далеч изпреварват доходите mortgagesandbox.com.
• Горещи и не толкова горещи квартали: Разликите в цените са големи в целия град. Елитни квартали като Outremont и Westmount поддържат цени много над средните за града, достъпни само за заможни купувачи centris.ca. През първото тримесечие на 2025 г. средната цена на къща в Mont-Royal достигна $2.02M centris.ca. Междувременно, външните райони остават по-достъпни – например, в Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles средната цена на къща е ~$572K, приблизително 40% под средната за острова centris.ca и привлича нарастващ интерес (продажбите +22% на годишна база). Развиващи се райони като Mercier–Hochelaga-Maisonneuve също предлагат относително изгодни оферти (къщи ~$603K, апартаменти ~$427K) на фона на продължаващо обновяване centris.ca. За разлика от тях, модерни централни квартали като Le Plateau отбелязаха почти непроменени цени на апартаментите (+0.3% на годишна база), което подсказва, че са достигнали тавана на достъпността centris.ca, докато кварталът с много апартаменти Sud-Ouest (Griffintown) дори отбеляза спад от –1.8% centris.ca поради изобилие от ново предлагане.
• Икономически и демографски фактори: Ръстът на населението засили търсенето на жилища през 2024–25 г. – Голям Монреал е добавил приблизително над 90 хил. нови жители за една година statistique.quebec.ca, подхранвано от имиграция и относителна достъпност. Въпреки това, Квебек сега ограничава временната имиграция, а прогнозите предупреждават, че населението на Монреал може да се задържи или дори да намалее с ~5% до 2030 г. montreal.citynews.ca. Въпреки по-бавния растеж занапред, нуждите от жилища ще продължат, тъй като населението застарява и се увеличават малките домакинства montreal.citynews.ca. Пазар на труда: Икономиката на Монреал се сблъска с трудности през 2025 г. (БВП на Канада се забави, а БВП на Квебек спадна през второто тримесечие apciq.ca), но търсенето на жилища устоя на лека рецесия. Сравнително ниските цени на жилищата в града (около 50% по-евтини от тези във Ванкувър wowa.ca) позволиха на собствениците по-лесно да понесат високите лихвени проценти desjardins.com. Лихвените проценти останаха високи през по-голямата част от 2025 г. (~6% ипотечни кредити), ограничавайки достъпността, но първото намаление на лихвите от Банката на Канада в края на 2025 г. създаде предпоставки за облекчение blog.remax.ca. Много млади купувачи все още не могат да си позволят жилище без помощ от семейството; домакинство със среден доход, което отговаря на условията за ипотека от около $260 000, ще се нуждае от огромна първоначална вноска (над $60 000), за да си позволи дори апартамент mortgagesandbox.com.
• Прогноза за 3–5 години: Експертите очакват умерен растеж, а не нов бум. 2025 се очертава като година със стабилно покачване на цените (увеличения в средния едноцифрен процент), тъй като натрупаното търсене се освобождава с бавното намаляване на лихвите cmhc-schl.gc.ca. До 2026–27 се очаква растежът на цените да се забави до по-устойчиви нива cmhc-schl.gc.ca, след като лихвените проценти се нормализират и повече купувачи бъдат удовлетворени. По-доброто представяне на пазара в Квебек може да продължи в краткосрочен план – анализаторите отбелязват, че Монреал навлиза в 2025 г. с нарастващи продажби и строителство, дори когато Торонто и Ванкувър изостават desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. Прогнозира се исторически високи продажби в Квебек, с ръст на цените над националната средна стойност до 2025 г. cmhc-schl.gc.ca благодарение на достъпността и политическата подкрепа. В по-дългосрочен план рисковете остават: по-слаба икономика или загуба на работни места може да намалят търсенето, а някои наблюдатели предупреждават, че Монреал е само в „умерен риск“ от корекция mortgagesandbox.com. От страна на предлагането се очаква жилищното строителство да се забави след 2025 г. (особено при жилищата тип кондоминиум), тъй като строителите се сблъскват с по-високи разходи и предпазливи инвеститори cmhc-schl.gc.ca. По-малко нови кондоминиуми в процес на изграждане може да ограничат предлагането към края на 2020-те, което потенциално ще поддържа цените. Като цяло, повечето прогнози предвиждат балансиран, стабилен растеж за Монреал през следващите 3–5 години – период на адаптация към по-високи разходи по заемите, компенсиран от трайните предимства на града (разнообразна икономика, наплив на квалифицирани работници и по-ниска база на разходите в сравнение с другите големи градове в Канада).

Обзор: Жилищен и търговски пазар през 2025 г.

Пазарът на недвижими имоти в Монреал през 2025 г. е динамичен, като секторите на жилищните и търговските имоти поемат по различни пътища. От страна на жилищата, импулсът се е насочил нагоре след кратко охлаждане. Обемът на продажбите и цените отново нарастват: до август 2025 г. продажбите на жилища в Монреалската столична област (CMA) са били с 12% по-високи спрямо година по-рано, отбелязвайки почти две години на непрекъснат растеж apciq.ca. Това възстановяване последва шока от повишаването на лихвените проценти през 2022–23 г., който временно укроти наддаването и доведе до спад в стойностите. Сега цените на жилищата не само са се възстановили, но и поставят нови рекорди, като средната продажна цена достига около 668 000 долара – най-високата досега за Монреал wowa.ca. За разлика от бурните скокове, наблюдавани в Торонто или Ванкувър, възходът на Монреал е по-постепенен, подпомогнат от по-голямата достъпност и устойчивото търсене.

В търговските недвижими имоти 2025 г. показа по-нюансирана картина. Офис пазарът остава слабото място: свободните офис площи в центъра се задържат в горните тийнейджърски проценти (≈18–19%) през началото на 2025 г. 2727coworking.com, което е безпрецедентно ниво за Монреал. След пандемията много компании намалиха офис площите си, тъй като дистанционната и хибридната работа се утвърдиха, оставяйки излишък от празни офиси. Има признаци за достигнато дъно – през второто тримесечие на 2025 г. се наблюдава лек спад на свободните площи за първи път от девет тримесечия, тъй като някои големи наематели (напр. PwC) подписаха нови договори за наем cbre.ca. Въпреки това, приблизително 1 от 5 офис пространства в центъра остава празно 2727coworking.com, което принуждава наемодателите да бъдат креативни. Забележително е, че предприемачите започнаха преобразуване на остарели офиси в жилищни единици – например, по-стари кули и дори бивши хотели в западната част на центъра се трансформират в апартаменти под наем и студентски общежития renx.ca renx.ca. Тази тенденция, подкрепена от държавни субсидии и нарастващо търсене на жилища, може постепенно да намали излишъка от офис площи през следващите години.

От друга страна, индустриалните имоти продължават да бъдат звездният изпълнител. Индустриалният сектор на Монреал – включително складове, логистични съоръжения и производствени площи – се радваше на силно търсене през 2025 г., благодарение на растежа на електронната търговия и устойчивата производствена база. Нивата на незаетост, които достигнаха исторически ниски стойности (~1–2%) по време на пандемията, леко се повишиха с навлизането на ново предлагане, но остават ниски спрямо историческите стандарти (около 4% към първото тримесечие на 2025 г.) collierscanada.com. Наемите за първокласни индустриални площи все още се покачват (очаквано +8–12% през 2025 г.) на фона на ограничена наличност и конкуренция за модерни складове joerullier.com. Инвеститорите продължават да предпочитат индустриалните активи заради стабилните им приходи, въпреки че рекордно високите строителни разходи забавиха главоломното темпо на новото строителство.

Междувременно, търговските недвижими имоти в Монреал се оказаха изненадващо устойчиви. Далеч от т.нар. апокалипсис в търговията на дребно, от който някои се опасяваха, търговските коридори и моловете на града се възстановиха през 2024–25 г. До края на 2024 г. наличността на търговски площи беше намаляла до 2,4% (от 2,7% в средата на годината) – изключително стегнат пазар jll.com. Повишените потребителски разходи и завръщането на офис служителите и туристите увеличиха потока от хора. Пътуванията с обществен транспорт вече са над 80% от нивата преди пандемията, а летището в Монреал дори отчете 8% повече пътници през 2024 г. спрямо 2019 г., едно от най-силните възстановявания в Канада jll.com. Това повишено движение се превърна в повече купувачи по улица Сент-Катрин и в кварталните търговски улици. Наемането на площи в моловете също се засили, като нови международни марки (напр. Mango, Nike) отвориха магазини в големите центрове jll.com. Реалните наеми за търговски площи се охладиха през 2024 г. (+1,1% спрямо +3,9% през 2023 г.) jll.com, което отразява желанието на наемодателите да запълнят площите, но като цяло перспективите за сектора на търговията на дребно са положителни. Както отбелязва един търговски доклад, търговският пазар в Монреал се затяга във всички видове имоти и райони, подпомогнат от минимално ново строителство и нарастващо търсене от наематели jll.com jll.com. Накратко, докато офисите се затрудняват, индустриалният и търговският сегменти на търговските недвижими имоти в Монреал остават здрави и в някои случаи разширяващи се, което балансира цялостното представяне на пазара.

Тенденции и цени на жилищния пазар през 2025 г.

Цените на жилищата през 2025 г. – След леката корекция през 2022–23 г., цените на жилищата в Монреал са твърдо във възход през 2025 г. Средната цена на жилище в метрополния район достигна приблизително $660K–$670K до средата на 2025 г., надминавайки предишния връх от 2022 г. wowa.ca. Това представлява увеличение с високи едноцифрени проценти (~7–9% на годишна база) wowa.ca – темп, който изпреварва инфлацията и доходите, но е по-умерен от бурните над 20% ръстове, наблюдавани по време на бума през 2021 г. Забележително е, че растежът на цените в Монреал изпреварва този на други големи канадски градове тази година: докато Торонто и Ванкувър се сблъскваха с равни или намаляващи цени през някои тримесечия, Монреал достигна нови върхове wowa.ca. Анализаторите отдават това на относителната достъпност и динамиката на предлагането в Монреал. Дори след десетилетие на бързо поскъпване (бенчмарк цената на жилище в Монреал е нараснала със 105% от 2015 г., много повече от 67% в Торонто wowa.ca), типичното жилище в града (~$570K бенчмарк wowa.ca) все още струва 40–50% по-малко отколкото в Торонто или Ванкувър wowa.ca. Тази разлика означава, че в Монреал имаше по-малко „пяна“ за губене, когато лихвените проценти скочиха, и остави повече пространство за нов ръст на цените с връщането на търсенето.

По вид имот, еднофамилните къщи (самостоятелни) отбелязаха най-силен ръст на цените през 2025 г. Медианната цена за самостоятелна къща в Монреал CMA достигна $633,250 (данни за август), около +7% спрямо август 2024 г. apciq.ca. Всъщност цените на къщите на остров Монреал се повишиха още по-бързо (+10% на годишна база) apciq.ca, което показва силна конкуренция за ограниченото предлагане в центъра на града. Семейства и купувачи, които надграждат жилището си и често разполагат със съществуващ капитал, движеха този сегмент apciq.ca. Много желани къщи продължиха да получават множество оферти, особено ако са готови за нанасяне и на добра локация, което водеше до продажби над исканата цена. Жилища, които се нуждаят от ремонт или са с амбициозна цена, обаче, може да останат по-дълго на пазара – нова реалност, тъй като купувачите стават по-чувствителни към цените, а разходите по лихвите се увеличават blog.remax.ca blog.remax.ca.

Кондоминиумите в Монреал имаха по-умерена траектория през 2025 г. Медианната цена на кондоминиум (~$422,000 към август) се повиши с около 3–4% на годишна база wowa.ca, изоставайки спрямо пазара на самостоятелни къщи. Един от факторите е голямото предлагане: в Монреал се наблюдава вълна от строителство на кондоминиуми през последното десетилетие, а много жилища, продадени на зелено по време на ниските лихви, се завършват сега. Всъщност, 2025 е пикова година за завършване на кондоминиуми, което допринася за увеличаване на активните обяви и дава повече избор на купувачите mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. В центъра, кондоминиумите, притежавани от инвеститори, са под натиск – някои инвеститори, които са купили на зелено, сега продават, тъй като разходите по лихвите надвишават доходността от наеми cmhc-schl.gc.ca. Според Канадската корпорация за ипотечно и жилищно кредитиране (CMHC), рекорден брой нови завършени кондоминиуми през 2025 г. и отслабващите наеми вероятно ще задържат ръста на цените на кондоминиумите в Монреал cmhc-schl.gc.ca. Всъщност, в някои райони с много кондоминиуми като квартал Грифинтаун (Sud-Ouest) тази година се наблюдава лек спад на цените (–1.8% на годишна база за кондоминиуми) centris.ca. Въпреки това, кондоминиумите остават най-достъпната опция за купувачите за първи път, а търсенето на добре оценени жилища е стабилно. Кондоминиумите в външните предградия и тези в квартали със средни цени отбелязаха добър ръст (например, кондоминиумите в Côte-des-Neiges/NDG скочиха с ~+17% на годишна база средно centris.ca, вероятно поради млади професионалисти, които купуват жилища в тези райони). Като цяло, пазарът на кондоминиуми в Монреал е балансиран – изобилието от обяви позволява на купувачите да не бързат, а продавачите коригират очакванията си, понякога приемат оферти под исканата цена или по-дълги срокове за финализиране на сделката blog.remax.ca.

Пазарът на плекс – характерните за Монреал дву- и триетажни многофамилни жилища – имаше особено силна година. Малките доходоносни имоти (2–5 единици) отбелязаха подновен интерес от инвеститори, тъй като търсенето на наеми в града остава високо. Медианната цена на плекс около $840K се повиши с 10% на годишна база wowa.ca, изпреварвайки другите категории. Продажбите на плексове през август скочиха с 23% на годишна база apciq.ca, водейки всички сегменти. При по-високи лихвени проценти, новите инвеститори се нуждаят от по-големи първоначални вноски за тези имоти, но много от тях са привлечени от нарастващите наеми и желанието за доход от наем, който да компенсира ипотечните разходи. Освен това, някои потенциални купувачи избират да „хаус хакнат“, като купят плекс – живеят в една единица и отдават другите под наем – като начин да си позволят собствен дом в града. Тази тенденция помогна плексовете да станат един от най-бързо движещите се видове имоти през 2025 г.

Що се отнася до баланса на пазара, жилищният сектор на Монреал през 2025 г. може да се характеризира като стегнат, но не прегрят. Съотношението продажби/нови обяви в Монреал остана около 50–60%, което показва балансирани до леко изгодни за продавача условия wowa.ca. Активните обяви са се увеличили леко (с ~4–5% спрямо 2024 г.) apciq.ca, отчасти благодарение на повече налични апартаменти. Купувачите имат малко повече избор в сравнение с пандемичната треска, а имотите се продават малко по-бавно средно (около 60–70 дни на пазара както за къщи, така и за апартаменти към Q1 centris.ca). Забележително е, че условните оферти се завърнаха – рязка промяна спрямо безусловното „купи сега, инспектирай по-късно“ мислене от 2021 г. През 2025 г. продавачите все по-често приемат оферти, условни на финансиране или продажба на текущия дом на купувача, което отразява по-равнопоставено поле за преговори blog.remax.ca blog.remax.ca.

Въпреки това, общата тенденция през 2025 г. е на възраждане и увереност на жилищния пазар. Фактът, че средната цена на жилище в Монреал е с ~41% по-висока спрямо преди пет години wowa.ca, въпреки повишенията на лихвените проценти и пандемията, говори за постоянен търсене и ограничено предлагане. Голяма част от това търсене е органично – движено от монреалци, които подобряват жилищата си, или от новосъздадени домакинства – а не от спекулативно препродаване или чужд капитал. Сравнителната достъпност на града (като ипотеките тук често са наполовина по-малки от тези в Торонто за подобно жилище) му даде възглавница; собствениците обикновено бяха по-способни да понесат увеличенията на лихвите и по-малко бяха принудени да продават при затруднение desjardins.com. Така Монреал не видя рязка корекция на цените през 2023 г., както се случи на някои пазари, и влезе в 2025 г. с по-здрава основа. Ако изобщо, жилищният пазар на Монреал до известна степен се противопоставя на икономическата гравитация – дори когато БВП на Канада леко се сви в средата на 2025 г. и опасенията от рецесия нараснаха, недвижимите имоти в Монреал останаха „изключително динамични“, подкрепени от фактори като леко по-ниски ипотечни лихви, удължени срокове на заемите и чиста нужда от жилища, която надвишава предлагането apciq.ca apciq.ca.

Възможности за инвестиции и зони на растеж

Въпреки високите цени, Монреал през 2025 г. продължава да предлага привлекателни възможности за инвестиции в недвижими имоти, както в традиционни имоти, така и в нововъзникващи ниши. Инвеститорите – от местни наемодатели до големи институции – стратегически насочват вниманието си към сегменти и локации с потенциал за растеж:

1. Наемно жилище и многофамилно строителство: С наемите, които се покачват, и постоянния недостиг на жилища, специално построените за отдаване под наем имоти се превърнаха в гореща инвестиционна зона. Федералното премахване на ДДС върху новото строителство за отдаване под наем (въведено в края на 2023 г.) незабавно подобри икономиката на проектите за строителите canada.ca, а Монреал има полза, като се има предвид високия дял на наемателите. Виждаме подновен интерес към строителството на жилищни сгради и преобразуването на други видове имоти в жилища. Например, някои строители са превърнали стари офис сгради в апартаменти под наем или студентски общежития в центъра renx.ca, възползвайки се от празните офис етажи и силното търсене от страна на университетските студенти. Ниската вакантност на наемните жилища в града и напливът на студенти и новодошли правят многофамилните активи (от малки плексове до големи жилищни блокове) относително сигурен залог – стабилен поток от доходи с потенциал за капиталова печалба при покачване на стойността на земята.

2. Развиващи се квартали: Инвеститорите също така гледат отвъд традиционните луксозни квартали на Монреал и се насочват към нововъзникващи райони с потенциал за растеж. Две забележителни зони са югозападният район и Източният край. Югозападът (райони като Вердюн, Сен-Анри, Пойнт-Сен-Шарлз) се развива от години и продължава да привлича млади професионалисти и семейства, благодарение на новите удобства и транспорт (новите REM линии и съществуващите метро линии подобряват достъпа). Междувременно, районите в Източния край, като Ошелага-Мезонньов, Мерсие и дори по-далеч на изток в Ривиер-дез-Прари, са във фокуса. Тези райони предлагат по-достъпни начални цени – често с 20–40% под средните за острова centris.ca – и преминават през процес на обновяване. Докладът на Centris за първото тримесечие подчерта Ривиер-дез-Прари–Пойнт-о-Трамбл като зона с високо търсене за еднофамилни къщи, с увеличение на преглежданията на обяви с 9% и ръст на продажбите centris.ca. Инвеститорите виждат потенциал, тъй като тези квартали добавят услуги и инфраструктурата (като разширения на метро линии или подобрени магистрали) ги прави по-достъпни. Източният край също се възползва от градски програми, насочени към стимулиране на развитието в исторически недофинансирани райони. През следващите няколко години, зоните по основни коридори като булевард Нотр-Дам Ийст и около Олимпийския парк са предвидени за смесени проекти и могат да донесат добри печалби за ранните инвеститори.

3. Търговски ниши – индустриални имоти, центрове за данни и други: От търговската страна, индустриалните имоти остават „звездната“ инвестиция в Монреал. Складовите и логистичните съоръжения са в недостиг, а компании за електронна търговия, дистрибутори и производители са готови да плащат по-високи наеми, за да бъдат в или близо до града. Както беше споменато, свободните индустриални площи са много малко, а наемите се покачват, което осигурява надежден ръст на доходите за собствениците. Инвеститорите, които са придобили индустриални активи преди 2020 г., са видели как оценките им се покачват, а дори и при днешните по-високи цени, много фондове продължават да търсят складове в Монреал, имайки предвид очакванията за 8–12% ръст на наемите през 2025 г. joerullier.com. Освен това, нови икономически типове имоти набират популярност – например, центровете за данни се превърнаха в желан клас активи. Със своя хладен климат (подходящ за охлаждане на сървъри) и евтина електроенергия, развитието на центрове за данни в Монреал се разширява, привличайки капитал от специализирани инвеститори. Складовете за студено съхранение (обслужващи хранителната верига) са друга ниша, посочена като „най-добър избор“ в канадските недвижими имоти за 2025 г. pwc.com, а пристанището на Монреал и агро-хранителната индустрия го правят идеално място. Тези нишови типове имоти размиват границата между недвижими имоти и инфраструктура и се разглеждат като възможности за висок растеж в иначе зрял пазар pwc.com.

4. Жилища, построени с цел отдаване под наем, и студентски общежития: Огромното студентско население на Монреал (четири големи университета и множество колежи) поддържа силно търсене на студентски жилища – инвестиционен сегмент, който сега привлича повече внимание. Компании започнаха да преобразуват или строят жилища, специално предназначени за студенти и млади професионалисти. Например, емблематична офис сграда в центъра беше придобита с цел създаване на 69 жилищни единици за студенти до средата на 2025 г. costar.com. С ограничаването на Airbnb, много инвеститори, които преди са отдавали имоти краткосрочно, може да се преориентират към студентски или дългосрочни наеми, което може да увеличи предлагането на легални жилищни единици под наем. Градът и провинцията също сигнализират подкрепа за проекти за достъпни жилища, предлагайки заеми с ниска лихва и стимули. Някои опитни инвеститори си партнират с неправителствени организации или държавни програми за развитие на жилища със смесени доходи, които, макар и да носят малко по-ниска възвръщаемост, идват с грантове или субсидии, които намаляват риска.

5. Транзитно-ориентирано развитие (TOD): Текущите разширения на обществения транспорт в Монреал, особено Réseau Express Métropolitain (REM), създават микро-горещи точки за недвижими имоти. Първите сегменти на REM бяха открити през 2023–2024 г. (свързвайки центъра с Южния бряг), а бъдещи разклонения ще достигнат летището и Западния остров. Земята и имотите около станциите на REM (напр. Brossard на Южния бряг и бъдещи спирки на Западния остров като Pointe-Claire) поскъпват, тъй като инвеститорите планират нови кооперации, търговски и офис центрове, за да се възползват от подобрената свързаност. Инвеститорите, търсещи растеж, може да се насочат към тези зони около станциите рано. По подобен начин, всеки напредък по дълго обсъжданото разширение на метрото Blue Line на изток може да повиши цените на имотите в кварталите по предложеното трасе.

6. Креативно преизползване и устойчивост: Възникваща възможност е преобразуването и преизползването на съществуващи имоти в отговор на пазарните промени. Освен преобразуването на офиси в жилища, има интерес към превръщане на големи търговски обекти или празни търговски площи в многофункционални общности. Властите в Монреал насърчават такива креативни преустройства, за да отговорят на жилищните нужди и да намалят градската разруха. Освен това, екологичните сгради и реновации са област на растеж, тъй като собствениците инвестират в енергийна ефективност и устойчиви подобрения (отчасти поради нарастващите въглеродни регулации). Това създава бизнес за фирми, специализирани в реновиране на стари триплекси или търговски сгради в Монреал с модерни, екологични системи – ниша, но нарастваща инвестиционна възможност.

В обобщение, въпреки че лесните печалби от бързо покачващи се цени на жилищата вече са в миналото в сравнение с бума отпреди няколко години, пазарът на недвижими имоти в Монреал през 2025 г. все още предлага богати възможности. Инвеститорите просто променят стратегията си: фокусират се върху доходоносни активи (наеми, индустриални имоти) и стойностно добавени проекти (преобразувания, нововъзникващи райони), вместо чиста спекулация за бързо поскъпване. Силните основи на града – диверсифицирана икономика, нарастващо население (засега) и относителна достъпност – го правят привлекателно място за инвестиране на капитал за тези с средносрочен до дългосрочен хоризонт.

Регулаторни и политически промени, влияещи на недвижимите имоти

Пазарът на недвижими имоти в Монреал (и Канада като цяло) през 2025 г. се оформя не само от икономиката, но и от вълна от нови регулации и политики. Правителствата на всички нива въведоха мерки, насочени към овладяване на цените на жилищата, увеличаване на предлагането или защита на потребителите – и това има осезаем ефект върху динамиката на пазара в Монреал.

Забраната за чуждестранни купувачи е удължена: Една от най-значимите политики е федералната забрана за чуждестранни купувачи на жилищни имоти. Първоначално двугодишна забрана (2023–2024), тя беше удължена с още две години до 1 януари 2027 г. canada.ca. Нерезиденти чужденци и чуждестранни компании нямат право да купуват жилища в Канада, с някои изключения. В Монреал чуждестранното купуване никога не беше толкова разпространено, както във Ванкувър или Торонто, но този закон допълнително охлади всяко спекулативно търсене от чужбина. Луксозните сегменти в Монреал (централни апартаменти, скъпи къщи в Уестмаунт) вероятно са усетили известен ефект от тази забрана. Като дава приоритет на местните купувачи, политиката цели да улесни донякъде конкуренцията за местните, макар че критиците отбелязват, че чуждестранните купувачи са били малка част от пазара. Независимо от това, това удължаване показва, че политиците внимателно следят жилищата като клас активи, опитвайки се да гарантират, че „жилищата са за живеене, а не само за инвестиция“ – както се изрази финансовият министър canada.ca.

Данък върху неизползваните жилища: Наред със забраната за купувачи, федералното правителство въведе и данък върху неизползваните жилища (UHT) – годишен данък от 1% върху стойността на жилищни имоти, които са празни или неизползвани и са собственост на нерезиденти, неканадци canada.ca. В сила от 2022 г., UHT подтиква чуждестранните собственици или да отдават имотите си под наем, или да плащат данъчна санкция. В Монреал, където има сравнително малко празни луксозни апартаменти в сравнение с, например, Ванкувър, директният ефект на UHT може да е ограничен. Но той допълва по-широката политика за обезкуражаване на спекулативното държане на жилища. Богатите международни купувачи сега са изправени както пред забрана за покупка, така и пред данък за притежание, което вероятно е възпряло част от външните инвестиции в недвижимите имоти в Монреал през последните две години.

Затягане на правилата за краткосрочни наеми: На местно ниво, Монреал въведе едни от най-строгите в Канада регулации за краткосрочни наеми през 2024–2025 г. Позовавайки се на достъпността на жилищата и обществената безопасност, градът вече забранява наемите в стил Airbnb през по-голямата част от годината, като позволява краткосрочни наеми само през определен летен период (приблизително от 10 юни до 10 септември) и само за тези с необходимите разрешителни thelogic.co. На практика, извън сезона на летните фестивали, отдаването под наем на жилище за по-малко от 31 дни е забранено в целия Монреал, с изключение на малка туристическа зона в центъра. Тази драстична мярка беше въведена след смъртоносен пожар в незаконен Airbnb в началото на 2023 г., който мобилизира политическата воля за прилагане на правилата. Въздействие: Инвеститорите, които са купили апартаменти или жилища единствено за доходи от Airbnb, видяха как бизнес моделът им се срива. Очаква се много от тези имоти да се върнат на пазара за дългосрочни наеми или да бъдат продадени. Това може умерено да увеличи предлагането на наеми в желани райони (леко да намали процента на незаетост) и евентуално да окаже натиск за понижаване на цените на апартаментите в сгради с много Airbnb. Като цяло, затягането на правилата за краткосрочни наеми има за цел да освободи жилища за местните жители и да охлади наемните цени, а първите признаци показват, че хиляди обяви в Airbnb са изчезнали, като повече наеми се появяват в традиционните сайтове за дългосрочни наеми.

Правила за ипотеките и финансирането: През 2025 г. бяха направени някои корекции в правилата за ипотеките, за да се помогне на купувачите да се справят с високите лихвени проценти. Например, канадските регулатори и кредитори показаха гъвкавост, като позволиха по-дълги амортизационни периоди в определени случаи. Докато стандартният амортизационен период за застраховани ипотеки остава 25 години, някои банки удължават амортизациите до 30 години (или повече, в случаите на подновяване, когато плащанията биха скочили), за да предотвратят неизпълнения apciq.ca. Това ефективно намалява месечните плащания за затруднените собственици, макар и за сметка на по-бавно изплащане на главницата. Освен това, критериите за ипотечно застраховане бяха „разхлабени“ – например, в средата на 2024 г. правителството леко повиши тавана за застраховани ипотеки (позволявайки имоти над 1 милион долара да се квалифицират в някои програми за първи купувачи) и въведе Сметка за спестяване за първи дом, за да помогне на купувачите да натрупат първоначална вноска canada.ca. Икономисти от Desjardins отбелязаха, че „по-облекчените правила за ипотечно застраховане“ в комбинация с по-ниски лихвени проценти убеждават някои купувачи най-накрая да влязат на пазара през 2025 г. desjardins.com. Има и политически натиск да се преразгледа стрес тестът за ипотеки, ако лихвите останат високи; макар че към 2025 г. не са направени промени, фактът, че типичните 5-годишни фиксирани лихви са спаднали от около 5,5% през 2023 г. до около 4,5% в края на 2024 г., даде на купувачите малко повече възможност за дишане blog.remax.ca.

Стимули за жилищно строителство: За да се реши проблемът с предлагането, различни нива на управление въведоха стимули. Фондът за ускоряване на жилищното строителство (федерален) започна да финансира Монреал през 2024 г., за да ускори одобренията и насърчи по-бързото строителство на жилища, с цели за добавяне на десетки хиляди жилища през следващото десетилетие canada.ca. Самият град Монреал има наредба (често наричана правилото „20-20-20“, въведено през 2021 г.), която изисква много нови жилищни проекти да включват част от достъпни жилища, жилища за семейства или вноски във фондове за градско жилищно строителство. Тази политика за включващо зониране остава в сила и през 2025 г., което означава, че строителите трябва да предвидят обществена полза в проектите си. Макар че това увеличава разходите по проектите, целта е новото строителство да носи полза на по-широк кръг жители, а не само на луксозния сегмент.

Правителството на Квебек също е активно: разшири данъчния кредит за реновации, за да стимулира обновяването на наемни сгради (подобряване на качеството и безопасността) и инвестира в социални жилища, за да подпомогне най-уязвимите групи. Освен това, провинцията обяви планове за 2025 г. да ограничи временните чуждестранни работници и международните студенти (част от по-широка стратегия за населението) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, което може индиректно да облекчи търсенето на жилища в Монреал през следващите години, ако пристигат по-малко новодошли. Тази политика е противоречива, тъй като противопоставя достъпността на жилищата срещу целите на имиграцията.

Данъчно облагане: Данъците върху имотите и таксите в Монреал претърпяха някои промени. Градът продължи с допълнителна висока скала на данъка върху прехвърлянето на имоти („данък за добре дошли“) за скъпи имоти – продажбите над ~1,1 милиона долара се облагат с над 3% данък върху сумата над този праг wowa.ca. През 2025 г. се обсъждаше (но все още не е въведен) общински данък върху празните жилища, подобен на този в Торонто и Ванкувър, за да се обезкуражи държането на празни жилища. Междувременно, на национално ниво, инвеститорите в наеми вече са изправени пред федерален данък срещу препродажбите: продажбата на жилищен имот в рамките на 12 месеца след покупката води до облагане на печалбата като бизнес доход (100% облагаем), освен ако не се прилага изключение. Това беше въведено през 2023 г., за да се възпрепятстват спекулативните препродажби и остава в сила, като влияе на поведението на инвеститорите да бъде по-дългосрочно.

В обобщение, регулаторната среда през 2025 г. се характеризира с интензивен натиск за достъпност и предлагане на жилища: възпиране на чуждестранното и спекулативното търсене, насочване на инвестициите към наеми, защита на наемателите (напр. чрез забрани за Airbnb) и стимулиране на строителите да изграждат повече и по-евтини жилища. Пазарът в Монреал, традиционно по-регулиран (Квебек има силна защита на наемателите и история на социални жилища), усвоява тези промени. Незабавният резултат е пазар, който е малко по-малко напрегнат и малко по-ориентиран към крайния потребител. Например, удължената забрана за чуждестранни купувачи гарантира, че търсенето е предимно местно, и наистина възстановяването на Монреал през 2025 г. се движи от местни купувачи за първи път и такива, които се преместват в по-голямо жилище (с помощта на ниските лихвени проценти по ипотеките, а не на чуждестранен капитал). Ако тези политики продължат, Монреал може да види по-здравословен жилищен пазар в дългосрочен план – но предизвикателството ще бъде да се осигури достатъчно ново строителство, за да се посрещне търсенето, без цените отново да се ускорят.

Разбивка по квартали: Цени в различните части на Монреал

Монреал често се описва като град на кварталите, всеки със свой характер и ценови диапазон. Пазарът през 2025 г. подчерта различията между тези райони – някои квартали достигнаха нови ценови върхове, а други останаха сравнително достъпни (или дори отбелязаха спад на цените в определени сегменти). Ето един преглед на недвижимите имоти в Монреал по региони, с акцент върху това как се движат цените:

Луксозни квартали – Уестмаунт и Оутремон: В най-горния сегмент, квартали като Westmount (независим град на острова) и Outremont (елитен жилищен район) остават най-скъпите зони в Монреал. Тези сектори са „запазени за избрана шепа заможни купувачи“ centris.ca. Макар че точните средни цени могат да варират при няколко сделки с имоти от най-висок клас, не е необичайно да се видят медийни цени на еднофамилни къщи далеч над 1,5–2 милиона долара в тези райони. Например, съседният град Mont-Royal (TMR) достигна средна цена на къща от $2,02 милиона в началото на 2025 г., което е ръст от 14,5% на годишна база centris.ca – показателно за търсенето на заможни квартали. В Уестмаунт и Оутремон просторните къщи от началото на миналия век и близостта до най-добрите училища поддържат високите стойности. Тези пазари са изолирани; дори при повишаване на лихвените проценти, много купувачи тук купуват с кеш или разполагат със значително богатство. Затова тези луксозни райони отбелязаха продължаващ растеж през 2025 г. и много ниска наличност – но те представляват съвсем малка част от общите продажби (в Уестмаунт продажбите са толкова малко, че официалната статистика често не включва средните им стойности centris.ca).

Модерни градски райони – Плато-Мон-Роял, Вил-Мари: Plateau и Ville-Marie (Център) са известни със своята смесица от исторически сгради, апартаменти и оживен уличен живот. През 2025 г. представянето на имотния пазар там беше донякъде смесено. Le Plateau-Mont-Royal, някога най-модерният (сега скъп) квартал, изглежда достига ценови таван. Средната цена на апартамент в Плато беше около $605,000 през първото тримесечие, практически без промяна (+0,3%) спрямо година по-рано centris.ca. Това подсказва, че купувачите се въздържат от по-нататъшно покачване на цените в този район или избират по-нови и развиващи се локации. Иконичните триплекси в Плато вече често се продават за над 1 милион долара, което прави доходността трудна за инвеститорите и достъпа труден за млади семейства, което охлажда активността. Ville-Marie, който включва центъра и Старото пристанище, отчете леко покачване на цените на апартаментите (~4% на годишна база, средно ~$565,000) centris.ca. Пазарът на апартаменти в центъра все още има голямо предлагане (завършени нови кули и още в строеж), а както беше отбелязано по-рано, апартаменти, притежавани от инвеститори, се пускат за продажба, което ограничава ръста на цените. Въпреки това, центърът остава привлекателен за тези, които търсят градски начин на живот; цените са значително по-ниски от тези в центъра на Торонто, така че някои междупровинциални купувачи намират стойност в апартаментите в центъра на Монреал.

Семейно ориентираният запад – NDG, CSL, DDO: Западната част на Монреал и предградията на West Island отбелязват стабилно поскъпване, тъй като семействата търсят пространство и дворове. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), голям централен район, отчете средна цена на еднофамилна къща от 1,24 милиона долара (+6,3% на годишна база) и апартаменти около $626K (+16,6% на годишна база!) centris.ca. NDG предлага полу-обособени къщи и апартаменти в достъпен диапазон (по стандартите на Монреал) и изглежда, че се развива бързо, особено в сегмента на апартаментите – може би, защото хора, които намаляват жилището си, и млади професионалисти го избират вместо по-скъпия център/Плато. Côte-Saint-Luc (предградие, граничещо с NDG) също има високи средни цени (~$1M къщи, $536K апартаменти) centris.ca, което отразява неговата привлекателност за средната класа семейства и пенсионери (преобладаващо англофонски район със силни услуги).

Още по на запад, предградията на West Island, като Dollard-des-Ormeaux (DDO) и Pointe-Claire, преживяха бум. Средната цена на къща в DDO скочи до около $883K (+13,7% на годишна база), а апартаментите – около $512K (+16,8%) centris.ca. Това вероятно се дължи на привлекателността на предградието и може би на REM линията, която вече свързва DDO с центъра на града за 30 минути, повишавайки неговата атрактивност. Beaconsfield и Kirkland, градчета от горната средна класа в West Island, доближават границата от $1M за средна къща (около $985K и $1,0M съответно) centris.ca. Тъй като дистанционната работа позволява повече гъвкавост, някои купувачи избират тези предградия за по-големи домове, като все пак разчитат на подобрения транспорт (REM) за случайни пътувания до града. West Island като цяло е зона на растеж, като разликата между града и предградията исторически се стеснява.

Достъпни и на възход – Източни и северни квартали: В противоположния край на спектъра, най-достъпните квартали на Монреал се намират на изток и север, като много от тях отбелязаха значителна активност през 2025 г. Както подчертава Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) се откроява. Със средна цена на еднофамилна къща от $571,658 през първото тримесечие на 2025 г. centris.ca, това е приблизително 40% под средната цена за острова. Това привлече наплив от купувачи – RDP-PAT отчете 11% от всички преглеждания на обяви за жилища в Centris, а обемът на продажбите скочи с 22% centris.ca. Купувачите, особено младите семейства, са привлечени от възможността за самостоятелна къща в диапазона от $500 000 – нещо невъзможно в централната част на Монреал. Леко отдалеченото местоположение на RDP-PAT (източният край на острова) се компенсира от добър транспорт (приградски влакове, близка метростанция, планирани разширения) и подобрени удобства. Популярността на района през 2025 г. подсказва реална промяна: много хора са готови да заменят времето за пътуване с по-достъпни цени.

По подобен начин, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) остава бастион на относителната достъпност в близост до центъра. Интересни тенденции там: цените на еднофамилните къщи паднаха с 7% спрямо миналата година до около $603,000 centris.ca, което предполага известна корекция на цените или промяна в структурата на продажбите (може би са продадени по-малко реновирани къщи тип таунхаус). От друга страна, цените на апартаментите в HOMA се повишиха с 7% до ~$426,500 centris.ca, което все още е значително под средната цена за апартамент на острова. Пазарът на апартаменти в района се активизира с нови проекти и HOMA остава един от най-евтините вътрешноградски райони с метро. Повече налични имоти в HOMA дадоха възможност на купувачите да дишат по-спокойно, облекчавайки напрежението въпреки силното търсене centris.ca. Мнозина смятат HOMA за квартал в преход – кафенета и лофт апартаменти сред стари индустриални сгради – а данните за 2025 г. показват, че районът все още е във възход, но на достъпни цени, което го прави привлекателен за купувачи за първи път, които не могат да си позволят други райони.

В северната част на Монреал, райони като Ahuntsic и Villeray съчетават достъпност с близост до центъра. В Ahuntsic-Cartierville се наблюдава лек спад в цените на къщите (–6.6%), средно около ~$846K, но цените на апартаментите са се повишили с +8.4% (~$451K) centris.ca. Това може да отразява по-малко продажби на луксозни домове през 2025 г., но като цяло Ahuntsic е стабилен семеен район, а апартаментите му (често близо до водата или нови средновисоки сгради) набират стойност. Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, разнообразен централен квартал, имаше средна цена на апартамент около $510K (–1.3% на годишна база) centris.ca. Особено в Parc-Extension се наблюдава наплив на инвеститори и джентрификация около новия кампус по науки на Университета на Монреал. Застоят в цените на апартаментите тук може да се дължи на изобилие от малки апартаменти, излизащи на пазара (инвеститорите продават). Но с достъпа си до метрото и централното си разположение, този район остава такъв, който трябва да се следи.

Южен бряг и Лавал: Макар и да не са на острова, много жители на Монреал обмислят преместване извън острова заради по-достъпните цени. Въпреки че фокусът ни е върху самия Монреал, заслужава да се отбележи, че места като Laval (на север) и Longueuil/Brossard (Южен бряг) показват сходни ценови тенденции с острова – умерени увеличения през 2025 г., като еднофамилните къщи в тези предградия обикновено варират от средата на $500K до $700K в зависимост от сектора (все още по-евтино от средната цена на къща на остров Монреал – около $950K centris.ca). Южният бряг в частност се възползва от REM – новата бърза връзка на Brossard с центъра е засилила пазара на апартаменти там. Тези периферни райони осигуряват отдушник за купувачите, което от своя страна не позволява цените на острова да прегреят още повече.

В обобщение, разбивката на цените по квартали в Монреал през 2025 г. показва огромен диапазон: от начални апартаменти под $400K в периферните райони до имения, надхвърлящи $3–4 милиона в Westmount. Ключовите промени тази година бяха, че достъпните райони отбелязаха най-бърз ръст на продажбите (тъй като купувачите се насочиха натам), а някои традиционно горещи райони се стабилизираха поради ограниченията в достъпността. Този „двускоростен“ пазар – устойчивост в луксозния сегмент и оживление в бюджетния – подчертава продължаващото предизвикателство пред Монреал: търсенето е широко и обхваща целия град, но предлагането е ограничено, особено в по-ниския ценови сегмент. Кварталите, които могат да добавят жилища (например чрез преустройство на стари индустриални зони на изток), вероятно ще видят поскъпване, тъй като ще се превърнат в новата граница за младите купувачи, докато наситените скъпи райони може да отбележат по-плавен растеж, ако купувачите просто не могат да си позволят повече.

Икономически и демографски фактори, влияещи на търсенето

Недвижимите имоти не съществуват във вакуум; жилищният и търговският пазар в Монреал през 2025 г. се оформят значително от по-широки икономически и демографски течения. Няколко ключови фактора са в действие:

Потокове на населението и търсене на жилища: Населението на Монреал преживява истински влакче на ужасите. След години на умерен растеж, градът преживя скок в населението през 2022–2024 г., главно поради рекордна международна имиграция в Канада. Квебек прие голям брой имигранти през 2024 г. (населението на провинцията нарасна с около 155 000 души през тази година), а Монреал, като икономически център, пое много от тях coastreporter.net. Всъщност, през 2023–2024 г. Монреал водеше по растеж на населението в провинцията с +4,2% (добавяйки около 91 300 души) – изключително висок ръст, движен „изцяло от имиграция“ statistique.quebec.ca. Този наплив, комбиниран с връщането на студенти след пандемията, рязко увеличи търсенето на жилища, особено за наеми и първи домове.

Но има и обрат: към средата на 2025 г. политиците започнаха да натискат спирачките на растежа на населението заради жилищната криза. Федералното правителство обяви планове за ограничаване на нивата на имиграция (особено на временните жители като международни студенти), а правителството на Квебек цели да намали временните чуждестранни работници с около 9% за три години montreal.citynews.ca. Статистическата агенция на Квебек дори прогнозира, че населението на провинцията може да намалее с 80 000 до 2030 г., ако тези тенденции се запазят montreal.citynews.ca, като самият Монреал може да загуби около 5% от населението си – рязък обрат спрямо предишните прогнози montreal.citynews.ca. Основната причина е планираното „временно намаляване на мигрантите“ – по-малко международни студенти и работници ще бъдат допускани montreal.citynews.ca, наред с ниската раждаемост. Ако населението на Монреал наистина се стабилизира, това ще охлади ръста на търсенето на жилища в средносрочен план. Въпреки това, дори при нулев растеж на населението, броят на домакинствата все пак се очаква да нарасне (с около 0,8%) montreal.citynews.ca, поради по-малките размери на домакинствата и застаряващото население, което се нуждае от отделни жилища. На практика, макар да има по-малко нови хора, повече възрастни, живеещи сами, и повече млади, които не създават двойки рано, означава, че търсенето на жилища не намалява едно към едно с населението. Това може да поддържа натиска върху жилищата, макар и по-слабо.

Тенденции в заетостта и доходите: Икономиката на Монреал през 2025 г. е с противоречиви резултати. След силното възстановяване след COVID, растежът се забави през 2023–24 г., а до средата на 2025 г. Канада навлезе в период на стагниращ БВП с опасения за лека рецесия. Реалният БВП на Квебек беше в „низходяща тенденция от април [2025 г.]“ apciq.ca, а на национално ниво производството дори леко се сви през второто тримесечие. Това икономическо отслабване обикновено би намалило търсенето на недвижими имоти – несигурността на работните места може да накара хората да отложат покупката на жилище или разширяването на офиси. Наистина, потребителското доверие в Монреал е предпазливо blog.remax.ca. Въпреки това, жилищният пазар устоя на част от тази тенденция през края на 2024 и началото на 2025 г. Един от факторите бяха очакванията за лихвените проценти – хората очакваха, че след бързото покачване на лихвите през 2022 г., ще има облекчение. До четвъртото тримесечие на 2024 г. доходността на облигациите спадна и 5-годишните фиксирани ипотечни лихви наистина намаляха, което предизвика вълна от покупки (Re/MAX отбеляза „особено силен“ ноември/декември 2024 г., когато купувачите се включиха веднага щом лихвите леко спаднаха) blog.remax.ca. Този психологически елемент – купи преди лихвите да се покачат отново / възползвай се, ако току-що са паднали малко – помогна да се поддържа търсенето, дори когато БВП се забави.

Пазарът на работни места в Монреал също се задържа относително стабилен през 2025 г. Равнището на безработица в града е около националната средна стойност. Важно е, че икономиката на Монреал е доста диверсифицирана: сектори като технологии, гейминг, визуални ефекти, аерокосмическа индустрия, логистика и висше образование осигуряват широка база. В световен мащаб през 2023 г. имаше съкращения в технологичния сектор, но Монреал продължава да бъде технологичен център (особено в ИИ и гейминга), което привлича млади, често международни таланти – всички те се нуждаят от жилища. Дори когато някои сектори (експортно производство) бяха засегнати от забавянето на търговията със САЩ и митата (Канада и САЩ бяха в мини търговски спор през 2025 г.) desjardins.com, други сектори като туризма се възстановиха силно, което донесе ползи на хотелиерството и търговските имоти в Монреал. Ръстът на доходите в Монреал традиционно изостава от Торонто, но увеличението на заплатите се ускори през 2022–2023 г. поради недостиг на работна ръка. До 2025 г. ръстът на заплатите се забави, а инфлацията – макар и по-ниска от пика през 2022 г. – беше намалила покупателната способност. Домакинствата бяха притиснати от по-високи разходи за всичко, включително ипотечни плащания. Това доведе до явления като повече много-поколенческо съжителство или съвместна собственост (приятели или братя и сестри се обединяват, за да купят дуплекс), което става все по-често срещано сред купувачите за първи път в 30-те им години blog.remax.ca.

Лихвени проценти и кредитни условия: Може би най-големият икономически фактор е средата на лихвените проценти. Основният лихвен процент на Bank of Canada се повиши от 0,25% в началото на 2022 г. до около 5% през 2023 г., което драстично увеличи ипотечните лихви. Жителите на Монреал, които подновяваха ипотеките си през 2025 г., често се сблъскваха с удвоени лихвени проценти и рязко по-високи вноски – риск за жилищната стабилност. Както беше отбелязано, много банки реагираха, като удължиха амортизационните срокове (някои заеми временно станаха с 35-40 годишна амортизация при подновяване, само за да останат вноските поносими). В края на 2024 и 2025 г., когато инфлацията се охлади, Bank of Canada спря повишенията и накрая направи намаление на лихвения процент през септември 2025 г. blog.remax.ca. Това е повратен момент: първото намаление от години, сигнализиращо, че тенденцията се обръща. Макар че едно намаление само леко облекчава ипотеките с плаваща лихва, то има голям ефект върху психологията и бъдещите очаквания. До края на 2025 г. купувачите и инвеститорите вярват, че разходите за финансиране постепенно ще намаляват през 2026–27 г., което потенциално ще увеличи бъдещата им покупателна способност cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Това очакване подхранва известно търсене в момента (за да се влезе на пазара, преди цените да се повишат още, когато лихвите паднат). Обратно, ако лихвите бяха останали високи или се бяха повишили още, пазарът в Монреал можеше да се охлади значително. Така че, перспективата за лихвените проценти (която най-накрая се подобрява) сега е ключов положителен фактор.

Въпреки това, достъпността остава предизвикателство. Монреал може да е по-евтин от другите големи градове, но според собствените си исторически стандарти е доста недостъпен: съотношението цена/доход е близо до рекордно високи нива. Домакинство в Монреал с медианен доход от около $76 000 може да получи ипотека от около $260 000 при сегашните лихви, което, дори с голямо самоучастие, означава, че са ограничени до имоти около $325 000 или по-малко mortgagesandbox.com. Има много малко обитаеми имоти на тази цена, освен малки апартаменти или отдалечени локации. Това означава, че много купувачи за първи път трябва да разчитат на „банката на мама и татко“ за помощ или да отложат покупката. Демографски, това изтласка средната възраст на купувача за първи път към средата на 30-те blog.remax.ca. Наличието на голямо студентско и младо наемателско население в Монреал също означава, че търсенето на наеми и начални жилища постоянно се обновява, но тези по-млади жители се сблъскват с високи препятствия за собственост.

Урбанизация и промени в начина на живот: Интересно е, че след пандемичния отлив към предградията се забелязват признаци на частично обръщане: тъй като някои работодатели връщат служителите си в офисите поне за няколко дни седмично, а първата вълна на премествания заради дистанционна работа отшумява, търсенето в градското ядро на Монреал се стабилизира. Милениалите, които са най-голямата група във възрастта за покупка на жилище, обикновено ценят градските удобства и по-кратките пътувания до работа. CMHC предполага, че с отминаването на новостта на дистанционната работа, повече млади купувачи ще „дават приоритет на близостта до работните места, което ще увеличи продажбите в по-големите градски пазари“ cmhc-schl.gc.ca. Това е добър знак за Монреал, който може да предложи оживен градски живот на по-ниска цена в сравнение с по-големите световни градове. Виждаме това и на пазара на наеми: наемите в центъра на Монреал се покачиха през 2023–25 г., тъй като студентите и младите професионалисти се завърнаха, което отново направи апартаментите под наем в центъра много търсени. Това напомня, че имотният пазар в Монреал се влияе от културни и житейски фактори – уникалната смесица от европейски дух, фестивали, университети и пешеходни квартали постоянно привлича хора, като подкрепя търсенето на жилища отвъд чистата статистика.

Застаряване и намаляване на жилищната площ: От другата страна, Квебек има застаряващо население. Повече възрастни хора означава повече търсещи да се преместят от къщи в предградията в апартаменти или домове за възрастни (или да помогнат на децата си да купят жилище, като им прехвърлят капитал). Това може да увеличи предлагането на пазара на еднофамилни къщи (когато „празните гнезда“ продават), но също така увеличава търсенето на апартаменти и жилища. Жилищата за възрастни са и растящ сегмент в търговските имоти. Демографската промяна е постепенна, но през следващите 5 години ще бъде все по-важен фактор за жилищния инвентар и предпочитанията.

Икономически рискове: И накрая, макроикономически рискове, които могат да повлияят на имотния пазар в Монреал, включват възможността за по-дълбока рецесия (например, ако инфлацията отново скочи и лихвите останат високи, което доведе до ръст на безработицата). Досега жилищният пазар в Монреал „преодоля несигурностите, които тежат върху икономическите перспективи“ apciq.ca, но сериозна рецесия вероятно би охладила търсенето и може би би довела до умерена корекция на цените, особено ако загубата на работни места засегне по-младите домакинства. Друг фактор е междупровинциалната миграция – в миналото Квебек е губил много жители към Онтарио или други места. Напоследък този отлив се забави, дори се обърна по време на ранния COVID, но ако езиковите закони (като Бил 96) или по-малко работни възможности направят Квебек по-малко привлекателен, някои млади хора може да напуснат, намалявайки търсенето на жилища. В момента обаче относителната достъпност на жилищата в Монреал може парадоксално да привлече хора от Торонто или Ванкувър (има анекдотични данни за канадци, които се преместват в Монреал, където парите им стигат за повече).

В обобщение, търсенето на имоти в Монреал през 2025 г. се поддържа от края на демографския бум, устойчивия пазар на труда и надеждите за по-лесно финансиране в бъдеще. Но ограниченията в достъпността и политическите решения (като намаляване на имиграцията) вероятно ще ограничат това търсене през следващите години. Балансът между тези сили ще определи дали жилищният пазар в Монреал ще продължи стабилния си растеж или ще премине в период на стабилност.

Прогноза: Следващите 3–5 години на пазара на недвижими имоти в Монреал

Гледайки напред, перспективите за недвижимите имоти в Монреал през следващите 3 до 5 години (2026–2030) изглеждат предпазливо оптимистични, с очаквания за умерен растеж и по-голяма стабилност, вместо резки колебания. Ето какво предлагат експертите и тенденциите за жилищния и търговския пазар в града:

Траектория на цените на жилищата: След силното възстановяване през 2024–25 г., повечето прогнози сочат, че цените на жилищата в Монреал ще нарастват с по-бавни, по-устойчиви темпове занапред. Канадската корпорация за жилищно строителство и ипотечно кредитиране (CMHC) прогнозира, че 2025 г. вероятно ще бъде годината с най-бърз растеж на цените през следващите няколко години (тъй като пазарът се възстановява от забавянето през 2022–23 г. и натрупаното търсене се освобождава), но през 2026 и 2027 г. растежът на цените трябва да се забави cmhc-schl.gc.ca. На практика това може да означава, че средният годишен ръст на цените на жилищата в Монреал ще се понижи до ниски едноцифрени проценти, по-близки до ръста на доходите. До 2027 г. CMHC очаква по-голямата част от натрупаното търсене да бъде задоволено и жилищата да станат леко по-достъпни в сравнение с периода 2022–24 г., благодарение на нарастващите доходи и донякъде по-ниските ипотечни лихви cmhc-schl.gc.ca. Така че, въпреки че не се очаква значителен спад на цените, ерата на двуцифрените годишни скокове вероятно няма да се завърне в близко бъдеще.

Продажби и търсене: Очаква се активността при продажбите да остане стабилна. Всъщност, за Квебек като цяло се прогнозира, че продажбите на съществуващи жилища и цените ще се ускорят по-бързо от средното за Канада през 2025 г. desjardins.com, и ще останат силни и през 2026 г. Една от причините е, че пазарите на Онтарио и Британска Колумбия са по-ограничени поради достъпността, така че тяхното възстановяване ще е по-бавно, докато Квебек (и Алберта) имат повече пространство за растеж с по-ниските си цени cmhc-schl.gc.ca. Първата половина на прогнозния период (2025–2026) трябва да види продажбите в Монреал на исторически високи нива cmhc-schl.gc.ca, като дори може да се доближат до рекордите от 2021 г. До 2027–2028 г., когато лихвените проценти се нормализират и ако растежът на населението наистина се забави, продажбите може да се стабилизират или да се върнат към дългосрочните средни стойности. Демографски, основната група от купувачи за първи път (милениалите) до голяма степен ще са закупили жилища до края на това десетилетие, което естествено може да намали ръста на търсенето след това, освен ако не настъпи нова вълна на имиграция или друг демографски тласък.

Лихвени проценти и перспектива за финансиране: Критично предположение в прогнозите е пътят на лихвените проценти. Общият консенсус е, че Банката на Канада ще понижава плавно лихвите през 2025–2026 г., за да подкрепи охлаждащата се икономика и да овладее инфлацията cmhc-schl.gc.ca. Фиксираните ипотечни лихви вече отразяват част от това (те леко спаднаха в очакване), но променливите лихви трябва да намалеят по-осезаемо. До 2026 г. ипотечните лихви може да са с един или повече процентни пункта по-ниски от нивата през 2024 г., което донякъде ще подобри достъпността. Това ще „отключи“ някои купувачи, които бяха изчакващи cmhc-schl.gc.ca. Въпреки това, всяко облекчение по отношение на лихвите ще бъде постепенно и частично – никой не очаква връщане към 2% ипотечни лихви от 2021 г. Вместо това, лихвите може да се установят на междинно ниво (може би 4–5% за 5-годишна фиксирана лихва), което, в комбинация с ръста на доходите, ще помогне донякъде на кредитополучателите. Така финансирането ще стане малко по-лесно, но вероятно не „евтино“. Този сценарий подкрепя умерен ръст на цените, но също така налага дисциплина; силно ливъриджирани спекулации ще бъдат по-малко привлекателни, когато парите не са изключително евтини.

Доставка и строителство: Потенциален фактор, който може да охлади пазара, е забавянето на жилищното строителство, което вече започва. Прогнозата на CMHC предупреждава, че новото жилищно строителство ще намалее от 2025 до 2027 година в цяла Канада assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, а Монреал е част от тази тенденция. Основната причина е очакваният спад в новите проекти за апартаменти тип кондоминиум cmhc-schl.gc.ca. За предприемачите става по-трудно да продават предварително жилища в условия на високи лихви, а строителните разходи остават високи, така че по-малко нови кули с апартаменти ще започнат да се строят. Строителството на жилища под наем може да се задържи по-добре (заради стимулиращи програми и високи наеми), но като цяло Монреал може да види по-малко нови жилища годишно в сравнение с последните няколко години. В краткосрочен план това забавяне на строителството е реакция на по-слабия интерес от инвеститори, но в дългосрочен план може да влоши недостига на жилища, което от своя страна поддържа цените високи. До 2027 г., ако населението не намалее драстично, Монреал може да се изправи пред нов дефицит на предлагане, защото не сме построили достатъчно през тези години, за да покрием дори умерен растеж. Градът се опитва да противодейства с политики (улеснени разрешителни, увеличаване на плътността в определени райони и др.), но за тях е нужно време, за да дадат резултат.

Пазар на наеми: Очаква се пазарът на наеми в Монреал да остане напрегнат, но може да получи известно облекчение. С повече завършващи проекти за наеми (като големи сгради с много апартаменти) и забраната на Airbnb, която насочва някои жилища към дългосрочен наем, нивото на свободните жилища може леко да се повиши от рекордно ниските си стойности. Всъщност, провинциални данни показаха, че нивото на свободните жилища се покачва през 2024 г. (например, общата свободна наличност на наеми в Монреал се е увеличила от ~1,5% до ~3% според някои оценки) desjardins.com, и въпреки че това все още е ниско, е движение в правилната посока. Наемите вероятно ще продължат да се покачват, но с по-бавен темп, ако свободните жилища се увеличат. За инвеститорите, притежаването на имоти под наем в Монреал трябва да остане привлекателно поради стабилното търсене от наематели, но контролът на наемите (насоките за увеличение на наемите в Квебек) означава, че прекомерни увеличения не са позволени за настоящи наематели. Балансът между предлагането и търсенето на наеми е ключов фактор, който трябва да се следи, тъй като може или да подтикне повече хора да купуват (ако наемите скочат твърде много), или обратно – ако наемането остане относително достъпно в сравнение със собствеността, някои може да отложат покупката на жилище.

Търговска перспектива: Офис секторът вероятно е изправен пред продължително възстановяване. През следващите 3–5 години се очаква офисната вакантност да остане висока. В най-добрия случай вакантността постепенно ще намалява от около 19% към ниските тийнейджърски стойности до 2030 г., но това изисква или значителен икономически растеж, или много преобразувания на офиси за други нужди. Местната власт в Монреал активно проучва стимули за преобразуване на остарели офис площи в жилищни, като някои преобразувания вече са в ход. Чрез превръщането на центъра в по-смесен жилищно-работен квартал (за разлика от 9-5 офисите), Монреал се надява да запълни някои празни кули. Успехът на това може да преосмисли имотите в центъра до 2030 г. Индустриалният и логистичният сектор трябва да останат стабилни; дори ако вакантността се повиши малко с новото предлагане, вероятно ще остане пазар на наемодателите с ръст на наемите, изпреварващ инфлацията. Търговията на дребно може би е най-светлата точка – при условие че няма нова голяма пандемия, физическата търговия в Монреал трябва да продължи да процъфтява благодарение на силното потребителско търсене и туризма. Нови мега-проекти като Royalmount (огромен търговско-развлекателен комплекс, открит 2023–24) ще привличат регионални купувачи и туристи, затвърждавайки статута на Монреал като търговска дестинация. Вакантността в търговията може да се повиши, ако потребителските разходи спаднат при рецесия, но първокласните локации по главните улици и в моловете в Монреал се очаква да останат търсени, особено тъй като БВП на града се очаква да расте малко по-бързо от средното за Канада, подкрепяйки продажбите на дребно jll.com.

Външни фактори: Перспективата за Монреал не е имунизирана срещу глобални фактори. Ако САЩ (основният търговски партньор на Канада) изпаднат в по-дълбока рецесия през 2024–25 г., износът и пазарът на труда в Квебек ще пострадат, което може да охлади имотния пазар. Геополитически събития (цени на петрола, война и др.) могат да повлияят на инфлацията и лихвите, променяйки пътя на лихвените проценти. От друга страна, ако жилищната криза с достъпността в Канада доведе до значителна политическа реакция – например масово федерално финансиране за жилища или големи промени в зонирането – това може да увеличи предлагането и да намали цените повече от очакваното. Такива широки политически промени са трудни за прогнозиране, но жилищният въпрос със сигурност е водеща политическа тема преди изборите през 2025 г.

Мнение на експертите: Общото мнение сред канадските икономисти в сферата на жилищата е, че фазата на „корекция“ приключва и предстои период на стабилност или умерен растеж. Както се изразява един доклад на Desjardins, те очакват пазарът в Квебек да „остане силен“ в краткосрочен план въпреки несигурността desjardins.com. Не се очаква голям срив за Монреал, освен при тежък икономически шок – фундаменталните фактори (население, достъпност спрямо други градове, липса на свръхпредлагане) осигуряват стабилност. Въпреки това, ерата на неконтролируемото поскъпване вероятно също е приключила; по-високите лихви трайно са повишили прага на достъпност, действайки като ограничител на цените. Перспективата за Монреал е балансиран оптимизъм: цените и наемите ще продължат да растат, но с управляем темп, и ще има възможности за интелигентен растеж и развитие, ако градът се адаптира (преобразуване на офиси, развитие на нови квартали и др.).

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Монреал през 2025 г. и след това навигира нова глава – определена от следпандемични корекции, политически интервенции и икономическо пренастройване. Градът е на път да остане сравнително стабилен и привлекателен пазар на недвижими имоти. Може и да няма спекулативния блясък на Ванкувър или Торонто, но за много инвеститори и жители тази стабилност е добродетел. С културната си жизненост, подобряваща се инфраструктура и относителна достъпност, Монреал ще привлича хора и капитал, просто с по-устойчиво темпо. Ако няма изненади, през следващите пет години се очаква пазарът на недвижими имоти в Монреал да расте стабилно по стойност и значение, затвърждавайки мястото си като един от водещите пазари в Канада.

Източници:

1. WOWA Realty. Montreal Housing Market Report: August 2025 (11 септември 2025) wowa.ca wowa.ca.
2. QPAREB (Професионална асоциация на брокерите на недвижими имоти в Квебек). Montreal CMA Residential Sales Statistics – August 2025 (прессъобщение, 5 септември 2025) apciq.ca apciq.ca.
3. Centris. Real Estate in Montreal: What are house prices like in 2025? (Основни моменти от пазара за Q1 2025) centris.ca centris.ca.
4. RE/MAX Canada. Greater Montreal Housing Market Update (Fall 2025) (3 септември 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
5. Mortgage Sandbox. Montreal Real Estate Trends and Price Forecast to 2027 (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
6. PwC Канада. Нови тенденции в недвижимите имоти 2025 (Доклад за Канада, 2025) pwc.com.
7. Правителство на Канада, Министерство на финансите. Прессъобщение: Удължаване на забраната за чуждестранна собственост върху жилища (4 февруари 2024) canada.ca canada.ca.
8. CityNews Монреал. Очаква се населението на Квебек да намалее през следващите пет години (30 юли 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
9. JLL Канада. Монреал: Анализ на търговските площи (Пазарен доклад, края на 2024) jll.com jll.com.
10. Cushman & Wakefield. Монреал: Офис пазарен анализ Q1 2025 (Обобщение чрез 2727coworking) 2727coworking.com.
11. Global News. Монреал продължава с нови строги правила за краткосрочни наеми (март 2024) montreal.citynews.ca.
12. Desjardins Икономически изследвания. Квебек: Колко дълго ще се задържи пазарът на недвижими имоти? (6 март 2025) desjardins.com desjardins.com.
13. CMHC. Прогноза за жилищния пазар, Канада – издание 2025 (14 януари 2025) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.