Ключови факти
- Скок на цените на жилищата: През лятото на 2025 г. агломерацията на Квебек Сити отбеляза рекордни цени. Медианната цена на еднофамилна къща достигна около 453 500 канадски долара през юли 2025 г. – 21% ръст на годишна база apciq.ca. Цените на апартаментите и плексите също се повишиха с около 10–11% apciq.ca. Забележително е, че Квебек Сити води Канада с 13,4% годишно увеличение на цените на жилищата към началото на 2025 г. globalpropertyguide.com.
- Обем на продажбите и наличност: Продажбите са изключително високи. Сделките през юли 2025 г. са с около 12% повече спрямо година по-рано apciq.ca, движени от 15% скок в продажбите на еднофамилни къщи apciq.ca. В същото време активните обяви намаляха рязко. Към средата на 2025 г. наличните жилища са с около 28% по-малко спрямо 2024 г. apciq.ca, което води до сериозен недостиг на предлагане (особено на начални и достъпни жилища). Наддаването е често срещано – около 40% от жилищата са продадени с над 5% над исканата цена в средата на 2025 г. apciq.ca.
- Стегнатост на пазара на наеми: Квебек Сити има един от най-стегнатите пазари на наеми в Канада. CMHC съобщава, че свободните наеми са били само 0,8% през 2024 г. assets.cmhc-schl.gc.ca – на практика „рекордно ниско“ по исторически стандарти. Повечето нови наеми се усвояват бързо; дори в предградията свободните наеми са били почти 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Тъй като търсенето значително надвишава предлагането, средните наеми рязко са се повишили. Всъщност, към края на 2024 г. средният наем за двустаен апартамент във всички подрегиони на Квебек Сити е надхвърлил $1,000 assets.cmhc-schl.gc.ca, а наемите при смяна на наемателите са скочили с около 12% на годишна база. Това прави намирането на достъпен наем изключително трудно.
- Търговски сектор: Наличността на офис площи се увеличава. CBRE съобщава, че след отрицателно усвояване по-рано, през второто тримесечие на 2025 г. нетното усвояване е станало положително, намалявайки свободните площи с около 0,4 процентни пункта cbre.ca. Средният наем за офис площи клас А в центъра е около $16.50/кв.фут (по-висок от регионалната средна стойност) cbre.ca. Предлагането на поднаем също е намаляло драстично. Индустриалният пазар в Квебек Сити се стабилизира: наемите се задържат стабилни, а ограниченото ново предлагане е балансирало умерено нарастващите капиталови доходности canadianrealestatemagazine.ca. Търговските площи (особено търговските центрове с хранителни магазини) остават търсени, въпреки че точни данни за свободните площи в региона не се съобщават публично.
- Икономически и демографски контекст: Икономиката на Квебек Сити е силна и разнообразна. Безработицата е ниска (~4,5% през пролетта на 2025 г.) въпреки провинциалните затруднения apciq.ca. Ръстът се подхранва от работни места в публичния сектор, нарастващ технологичен и туристически сектор и силно социално единство (втори по ръст на БВП на глава от населението в Канада за периода 2001–2019 г. policyoptions.irpp.org). Населението на CMA достигна ~880 875 през 2023 г. (добавяйки +22 275 души) quebecinternational.ca, движено почти изцяло от имиграция и междупровинциален прираст quebecinternational.ca. През 2023 г. Квебек Сити беше единственият голям регион в Квебек с положителна нетна миграция спрямо Монреал и други райони quebecinternational.ca. Въпреки това, демографските прогнози предупреждават, че градът ще застарява бързо, а последните лимити за имиграция вече забавят ръста: през второто тримесечие на 2025 г. ръстът на населението на Квебек достигна нула desjardins.com.
- Жилищно предлагане и строителство: Общините и строителните предприемачи увеличават строителството. Много нови проекти, особено многофамилни жилищни сгради под наем, са в процес на реализация. Провинциалните прогнози (Desjardins) предвиждат жилищното строителство в цял Квебек да нарасне с ~10% през 2025 г. desjardins.com (отразявайки и строителството в региона на Квебек Сити). Федерални мерки като новото възстановяване на ДДС/ДДС за специализирани сгради под наем и местни стимули за развитие са насочени към увеличаване на предлагането desjardins.com. Въпреки това, земята, работната ръка и разходите остават пречки.
- Политическа среда: Лихвени проценти: Банката на Канада (BoC) започна да облекчава политиката. До септември 2025 г. основният лихвен процент беше намален до ~3,25% (от 5% през 2024 г.) canadianrealestatemagazine.ca. Променливите ипотечни лихви вече намаляват, а се прогнозира, че фиксираните лихви ще започнат да спадат в края на 2025 г. desjardins.com. По-ниските разходи за заемане насърчават купувачите, но експертите предупреждават, че ипотечните лихви може да не спаднат толкова бързо, колкото основният лихвен процент (доходността на облигациите също има значение) desjardins.com. Имиграция: Нови федерални и квебекски регулации (по-ниски тавани за временни работници и студенти) се очаква да забавят притока на мигранти desjardins.com, което ще охлади дългосрочното търсене на жилища. Жилищна политика: Няма въведен специфичен за Квебек данък за чуждестранни купувачи или промени в контрола на наемите, но федералните програми за достъпни жилища (и общинските планове за използване на земята) целят да облекчат недостига.
- Градско планиране: Основни градски проекти ще оформят пазара. По-специално, град Квебек планира 19 км модерен трамвай (“TramCité”), който ще свързва западните предградия (Cap-Rouge) с Charlesbourg през центъра на града cdpqinfra.com. Тази инвестиция в транспортната инфраструктура е изрично насочена към „ускоряване на развитието на недвижими имоти“ и стимулиране на икономическата активност в региона cdpqinfra.com. Обсъждат се и други инфраструктурни проекти (училища, пътища, подобрения в културния туризъм) и промени в зонирането за по-висока жилищна плътност.
Жилищни недвижими имоти (2025)
Жилищният пазар в Квебек Сити остава изключително благоприятен за продавачите през 2025 г. Ограниченото предлагане и силното търсене изстреляха цените до нови върхове. Според борсата за недвижими имоти на Квебек (QPAREB), през юли 2025 г. са реализирани 744 продажби на жилища – с 12% повече спрямо година по-рано apciq.ca. Еднофамилните къщи са най-силният сегмент (+15% продажби), а продажбите на апартаменти и плексове също нарастват (съответно +8% и +5%) apciq.ca. Този ръст се дължи отчасти на северните предградия, но всички зони (включително централната агломерация и южния бряг) отбелязват по-малко обяви от обичайното. Всъщност QPAREB съобщава, че активните обяви са намалели с около 28% спрямо юли 2024 г. apciq.ca.
Поради малкото обяви, наддаването отново се завърна. Над 40% от офертите през 2025 г. са били над исканата цена с 5% или повече apciq.ca. В резултат на това, медианните продажни цени се изстрелват нагоре. Рекордната медианна цена за еднофамилна къща през юли 2025 г. е около 453 500 канадски долара (ръст от 21% на годишна база) apciq.ca. Средните продажни цени (за всички видове имоти) също са нагоре с около 10–15%. Районът на Голям Квебек води Канада по ръст на цените в началото на 2025 г. – далеч изпреварвайки Торонто и Ванкувър – тъй като ограниченията в достъпността и ниските лихви насочват купувачите към този по-достъпен пазар globalpropertyguide.com. Royal LePage отбелязва, че натрупаното търсене и оскъдното предлагане правят Квебек един от „изненадващо устойчивите“ пазари в Канада в началото на 2025 г. globalpropertyguide.com.
Пазар на наеми: Секторът на наемите е дори по-ограничен от този на собствеността на жилища. Данните на CMHC за края на 2024 г. показват, че общият процент на свободните жилища е само 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – на практика нулева наличност. В централните квартали и много от предградията свободните жилища бяха практически нула, така че наемодателите нямаха натиск да намаляват наемите assets.cmhc-schl.gc.ca. Резултатът е бърза инфлация на наемите: до есента на 2024 г. средният наем за двустаен апартамент надхвърли $1,000 във всеки под-пазар assets.cmhc-schl.gc.ca. Наемите при смяна на наемателите се увеличиха с около 12% на годишна база, далеч изпреварвайки ръста на заплатите. Над 80% от новите жилищни строежи през първото тримесечие на 2025 г. са специално изградени за отдаване под наем desjardins.com, и дори с това допълнително предлагане наемите продължават да растат (макар и с по-умерен темп). Процентът на свободните жилища леко се повиши през 2024 г. на южния бряг (до около 1,9%) поради нови проекти assets.cmhc-schl.gc.ca, но общият пазар остава изключително ограничен. Много наематели – особено домакинствата с ниски доходи – имат много малко възможности, което може в крайна сметка да доведе до натиск за регулация на наемите или повече строителство на жилища с нисък наем.
Търговски недвижими имоти
Офисен пазар: Офисният пазар в центъра на Квебек Сити започва да се възстановява. След спад през 2023 – първото тримесечие на 2025 г. (с висока вакантност и много поднаемни площи), второто тримесечие на 2025 г. отбеляза възстановяване на нетната абсорбция. CBRE съобщава за спад от 40 базисни пункта във вакантността само за едно тримесечие cbre.ca. Офис сградите клас А водят този обрат: площите клас А в центъра отбелязват две поредни тримесечия с положително отдаване под наем за първи път от 2021 г. насам cbre.ca. Наемите за първокласни офис площи са средно около $16.50/кв.фут през второто тримесечие на 2025 г. – приблизително 7% над регионалната средна стойност cbre.ca. Забележително е, че количеството поднаемни площи на пазара е намаляло с над 50% на годишна база cbre.ca, което е индикация, че някои наематели отново се ангажират с площи. Инвеститорите също са по-активни: през 2024 г. се възобновиха продажбите на офиси и нетните наеми останаха стабилни ($7–$8/кв.фут според предишни доклади) canadianrealestatemagazine.ca. Като цяло, офисният сектор изглежда готов за постепенно стабилизиране, ако икономическите условия се запазят.
Индустриален пазар: Индустриалният сектор на Голям Квебек Сити остава сравнително устойчив. Предлагането се е увеличило само умерено въпреки новото строителство, а активността по наемане е стабилна. Анализаторите отбелязват, че капиталовите доходности леко са се повишили през 2024 г., тъй като доходността се нормализира, но ограниченото предлагане на нови площи означава, че растежът на наемните цени продължава и нивата на вакантност по-скоро са се „нормализирали“, отколкото да са скочили canadianrealestatemagazine.ca. С две думи, търсенето на складови и леки индустриални площи (водено от производството, логистиката и известна степен електронна търговия) приблизително отговаря на предлагането. Цените на земята са високи, затова новите мащабни проекти се реализират по-бавно, но малките вътрешноквартални проекти се отдават под наем бързо. Като цяло, индустриалният пазар на Квебек Сити показва класически признаци на балансиране между търсенето и предлагането – наемите растат, капиталовите доходности се стабилизират – и вероятно ще остане стабилен в близко бъдеще canadianrealestatemagazine.ca.
Търговски/Други: Въпреки че няма налични подробни статистики, съобщава се, че търговските имоти (особено търговските центрове с хранителни магазини) са напълно отдадени под наем, което отразява стабилните потребителски разходи и туризъм. Историческият район на града и новите туристически атракции спомагат за поддържането на пешеходния трафик в търговските зони. Продажбите на апартаменти/туристически кондоминиуми в Стария Квебек също остават силни, като се възползват от големия брой посетители (вижте Транспорт/Инфраструктура по-долу).
Пазарна динамика и демография
Пазарът в Квебек Сити се основава на обикновено положителни фундаментални фактори на търсенето и предлагането.
- Икономика и работни места: Икономиката на Квебек Сити е разнообразна и се представя по-добре от много други провинциални региони. Градът има голям държавен сектор (провинциален и федерален), развиващи се технологични и застрахователни индустрии, както и процъфтяващ туристически/културен клъстер. Това е довело до стегнат пазар на труда: безработицата в региона е около 4,5% от пролетта на 2025 г. насам apciq.ca, значително под средното за провинцията. За разлика от това, региони, изложени на индустрии с американски мита (напр. дървен материал, алуминий), отбелязаха загуба на работни места, което повиши общата безработица в Квебек от 5,7% на 6,3% до средата на 2025 г. apciq.ca. В Квебек Сити това не се случи, така че ръстът на доходите и потребителското доверие остават относително високи. Силните перспективи за работа (особено за млади хора) продължават да привличат наематели и купувачи на жилища.
- Тенденции в населението: Населението на КМА на Квебек Сити е било ~880 875 през 2023 г. – увеличение с 2,6% (22 275 души) спрямо 2022 г. quebecinternational.ca. Ключово е, че почти 90% от този ръст идва от международна имиграция quebecinternational.ca (още 12% са от междупровинциални мигранти), тъй като раждаемостта остава много ниска (естественият прираст е само ~0,9% от ръста) quebecinternational.ca. По-голямата част от новопристигналите са млади възрастни: през 2023 г. регионът е спечелил над 11 800 жители в трудоспособна възраст (20–64) и 3 250 души на възраст 15–24 quebecinternational.ca. Това е засилило търсенето на жилища, училища и услуги. Социалната сплотеност и ниската престъпност на града го правят привлекателен за семейства и новодошли. Въпреки това, демографските прогнози показват, че този ръст е малко вероятно да продължи със сегашните темпове. Провинциалната политика намалява имиграционните цели, а дори и националните данни отбелязват, че ръстът на населението на Квебек на практика е спрял през второто тримесечие на 2025 г. desjardins.com. Междувременно населението застарява бързо. До 2030 г. медианната възраст в Квебек Сити ще се повиши значително, така че търсенето на по-малки жилища и домове за възрастни ще нарасне.
- Строителна активност: За да наваксат с търсенето, както публичният, така и частният сектор увеличават строителството. Инвеститорите увеличават разрешителните за нови квартали и многофамилни комплекси. Икономистите на Québec International очакват стартираните проекти да нараснат с ~10% през 2025 г. desjardins.com, особено при специално изградени под наем и средновисоки кооперации. Федералният жилищен план (напр. възстановяване на ДДС/ДДС за нови наеми) и общинските стимули са насочени към ускоряване на този процес. Например, последните обявления включват финансиране на десетки многофункционални проекти и схеми за достъпни наеми. Въпреки това, предлагането остава ограничено, тъй като освобождаването на земя и разрешителните отнемат време. Недостигът на начални жилища (студиа, едностайни апартаменти) подсказва за несъответствие на пазара: много строители се фокусират върху по-луксозни кооперации, оставяйки празнина в долния сегмент.
- Градско развитие: Дългосрочното планиране на използването на земята се развива, за да поеме растежа. Градът и провинцията инвестират в големи инфраструктурни проекти, които ще повлияят на моделите на недвижимите имоти. Особено забележително е, че Квебек проектира 19-километрова лека железница/трамвай (“TramCité”), която ще свързва Кап-Руж и Сент-Фоа (западно от града) през центъра и Сен-Рош до Шарлебур cdpqinfra.com. Този проект изрично цели да „ускори развитието на недвижими имоти“ по коридора cdpqinfra.com. Други градски планове включват уплътняване и застрояване на централните квартали, както и опазване на зелените пояси на Île d’Orléans за ограничаване на разрастването. Тези инициативи ще определят къде ще се случва жилищният и търговският растеж, като вероятно ще повишат стойностите по основните транспортни маршрути.
Политика и регулаторна среда
Парична политика: Намаляването на лихвените проценти от страна на Bank of Canada през 2025 г. (от 5% до 3,25% до септември) намалява разходите по заемите в цялата страна canadianrealestatemagazine.ca. Кредитополучателите в Квебек Сити са в добра позиция да се възползват: променливите ипотеки се коригират бързо, а фиксираните лихви се очаква да спаднат към края на 2025 г. desjardins.com. По-ниските лихви би трябвало да подкрепят продължаващото купуване на жилища през 2026 г., въпреки че анализаторите предупреждават, че глобалните доходности по облигациите могат да ограничат доколко ще паднат фиксираните лихви (както отбелязва Desjardins) desjardins.com. Като цяло, облекчаването на политиката трябва да поддържа търсенето, дори и правилата за стрес-тест на ипотеките да останат в сила.
Имиграционна политика: От регулаторна гледна точка, последните ограничения в имиграцията в Квебек (по-малко студентски/работни визи) са пречка. На национално ниво имиграцията беше двигател на почти целия прираст на населението през 2025 г. (за първи път) desjardins.com. Квебек е сигнализирал за планове за затягане на целите, което ще ограничи наплива към Квебек Сити. Това може да забави дългосрочното търсене на жилища спрямо по-ранните прогнози. Планиращите трябва да се адаптират: например, проекти, насочени към новодошли (студентски общежития, апартаменти за начинаещи), може да се наложи да бъдат преоценени, ако търсенето се стабилизира.
Жилищна политика: Няма големи нови провинциални правила, насочени директно към пазара на недвижими имоти (например все още няма данък за чуждестранни купувачи), но както Отава, така и Квебек работят за подобряване на достъпността на жилищата. Мерките включват субсидии за достъпни наеми и стимули за преобразуване (от офиси в жилища). Например, новата федерална отстъпка от ДДС/ДДС за нови наемни единици desjardins.com и програмите на Квебек за жилища за хора с ниски доходи имат за цел да облекчат натиска. В същото време регулациите за наемите се развиват: жилищният трибунал на Квебек обикновено позволява увеличения на наемите от около 3–4% (скорошна годишна средна стойност ~3,8%), а има и политически натиск за по-строг контрол, ако достъпността се влоши. Новите строителни норми (енергийна ефективност) и екологични правила ще повишат разходите за развитие. Като цяло, политическите промени бавно ще увеличат предлагането, но достъпността остава основно предизвикателство, както е описано от анализаторите desjardins.com.
Перспективи и прогнози (2025–2030)
Напред, повечето експерти очакват пазарът на Квебек Сити да остане стабилен, но с тенденция към забавяне през следващите 5 години. В краткосрочен план (2025–2026) се прогнозира, че цените ще останат на рекордно високи нива. Desjardins прогнозира, че при ограничено ново предлагане и натрупано търсене, цените на жилищата ще продължат да се покачват (макар и по-бавно) до 2026 г. desjardins.com. Банката очаква умерено възстановяване на строителството с 10% над нивата от 2024 г., което би трябвало да помогне за стабилизиране на наличностите, но предупреждава, че достъпността ще се влоши без драстично ново предлагане desjardins.com desjardins.com.
В края на 2020-те (2027–2030) перспективата се разклонява. От положителната страна, ако трамваят и други инфраструктурни проекти бъдат реализирани по план, те могат да стимулират обновяването на слабо използвани райони и да създадат нови квартали (подкрепяйки стойността на имотите там). Стабилната икономика на Квебек с диверсифицирани индустрии би трябвало да продължи да привлича работници и семейства в дългосрочен план. Продължаващите ниски лихвени проценти (спрямо историческите) също могат да насърчат някои купувачи. В сектора на многофамилните жилища, продължаващите високи наеми и данъчните стимули предполагат, че строителите ще продължат да изграждат апартаменти, което прави наемането привлекателна възможност за инвеститорите.
Въпреки това, съществуват значителни рискове. Допълнително забавяне на имиграцията може да доведе до застой в растежа на населението, което ще намали бъдещото търсене; всъщност прогнозите за Квебек сега предвиждат почти стагнация на населението до 2030 г. desjardins.com. Всяко възобновяване на инфлацията или промяна в глобалните лихвени проценти може да намали търсенето или да предизвика корекции в цените. Геополитическото напрежение (нови мита или търговски бариери) може да засегне износните индустрии на Квебек и да отслаби пазара на труда. От страна на предлагането, ако строителите изградят прекалено много в сегментите за наеми или кондоминиуми в момент, когато търсенето от купувачи се променя, това може временно да увеличи свободните жилища или да забави ръста на наемите – особено в периферните райони. Накрая, промени в градската политика (например нови наемни ограничения или по-строги екологични правила) могат да променят рентабилността за собствениците и строителите.
Пазарни възможности има в сектора на наемите и многофамилните жилища (където търсенето е неотслабващо), както и в по-малко известни квартали, подходящи за обновяване (центърът на Квебек и Сен-Рок бяха възродени през последните години). Перспективата за трамвай и други транспортни подобрения може да отвори нови зони за инвестиции. От друга страна, предизвикателствата включват нарастващи строителни разходи (материали и труд), намаляваща достъпност за купувачи със средни доходи и потенциална стагнация, ако твърде много жилища останат недостъпни.
В обобщение, 2025 вероятно ще бъде запомнена като връх в бума на Квебек Сити, но не непременно като балон. Цените и продажбите са на изключителни нива поради ограниченото предлагане и силното търсене apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Очаква се бъдещият растеж да се забави, с известно облекчение, когато повече жилища излязат на пазара и демографските тенденции се променят. Въпреки това, дори до 2030 г., се очаква Квебек Сити да се представя по-добре от много северноамерикански пазари благодарение на стабилната си икономика и целенасочено планиране. Купувачите на жилища и инвеститорите трябва внимателно да следят за признаци на свръхпредлагане или промени в политиката, но като цяло дългосрочните основи на пазара остават стабилни – устойчив пазар на труда, продължаваща привлекателност за мигранти (макар и по-бавно), и целенасочени градски инвестиции.
Източници: QPAREB доклади за жилищния пазар apciq.ca apciq.ca; Икономически изследвания на Desjardins desjardins.com desjardins.com; CMHC доклад за наемния пазар assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; CBRE изследване за Квебек Сити cbre.ca; демографско проучване на Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; прогнози на Canada Mortgage & Housing (CMHC); икономически бюлетини на правителството на Квебек cdn-contenu.quebec.ca; анализи на недвижими имоти и новини apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
