- Стабилни цени на жилищата, бързи продажби: Жилищният пазар в Кливланд остава достъпен, но конкурентен. Средната продажна цена на жилище в града беше около $115,000–$128,000 в средата на 2025 г., приблизително 0–5% по-висока спрямо година по-рано redfin.com hondros.com. Жилищата все още се продават бързо – обикновено за по-малко от месец (средно ~29 дни на пазара) – като много от тях се сключват за едва 11 дни redfin.com zillow.com. Обемът на продажбите леко се е охладил (продажбите през юли са с около 4% по-малко на годишна база redfin.com), но търсенето от купувачи остава стабилно.
- Увеличаващи се наличности, все още в полза на продавачите: След години на ограничено предлагане, броят на обявите бавно се увеличава. Активните обяви в района на Кливланд са се увеличили с ~37% през 2025 г. спрямо миналата година hondros.com, давайки на купувачите повече избор. Въпреки това, силното търсене означава, че добре оценените жилища все още се продават на пълна или по-висока от исканата цена – около 39% от продажбите са приключили над исканата цена в средата на 2025 г. zillow.com. Пазарът се ребалансира, но не се обръща; продавачите на готови за нанасяне жилища продължават да имат предимство outstandingohio.com josesellshomes.com.
- Търговският пазар на недвижими имоти е смесен: Офис секторът в Кливланд се сблъсква с висока вакантност (~23%), бавни наеми и стабилни наеми (средна искана цена ~$21/кв.фут) nmrk.com nmrk.com, докато индустриалният пазар, след вълна от напускания на наематели, отчете леко покачване на вакантността до ~5% (все още под историческите норми) nmrk.com nmrk.com. Търговските площи са светъл лъч – с вакантност под 5% за пета поредна година при минимално ново строителство marcusmillichap.com – а многофамилните апартаменти са с високо търсене, с 92%+ заетост и ръст на наемите около 3%+ годишно mmgrea.com mmgrea.com.
- Възможности и рискове за инвестиции: Кливланд предлага висока доходност и ниски начални разходи за инвеститорите. Над 55% от жилищата в града са обитавани от наематели ark7.com, а квартали като Downtown (средна цена ~275 000 долара, +26,7% на годишна база) и Tremont (+28% наскоро) са донесли значително поскъпване ark7.com ark7.com. Възможности има в подценени райони (например Collinwood със средна цена около 90 000 долара) и силен потенциал за паричен поток. Основните рискове произтичат от бавния растеж на населението в региона (Greater Cleveland е практически без промяна, +0,3% през миналата година neo-trans.blog) и икономика, която, макар и диверсифицирана, не е в подем. По-високите лихвени проценти също са намалили достъпността, така че разходите за финансиране и евентуален по-широк спад са фактори за наблюдение.
- Икономика, демография и развитие определят бъдещето: Икономиката на Кливланд се е възстановила до нивата на заетост отпреди пандемията marcusmillichap.com, като основни сектори са здравеопазването (Cleveland Clinic), финансите и производството. Безработицата е около 3–4%, което подкрепя търсенето на жилища. Демографски, дългогодишният спад на населението в метрополията се е стабилизирал: предградията Lorain и Medina бележат растеж (+0,9–1,1% през миналата година), докато градското ядро остава без промяна neo-trans.blog neo-trans.blog. Притокът на млади професионалисти и пенсионери в градските квартали повишава доходите и стойността на имотите в горещи точки като Downtown, Ohio City, University Circle и Tremont neo-trans.blog neo-trans.blog. Междувременно, големи инфраструктурни и строителни проекти – от новата централа на Sherwin-Williams за $750M в центъра (откриване през 2025 г.) до планираното преустройство на крайбрежието около стадиона на Browns – обещават да променят пазара на недвижими имоти през следващите години.
Тенденции при жилищните имоти в Кливланд (2025)
Жилищният пазар на Кливланд през 2025 г. се характеризира с достъпност, стабилен ръст на цените и постепенен преход към баланс. За разлика от крайбрежните пазари с резки възходи и спадове, цените на жилищата в Кливланд се движат „бавни и стабилни, без крайни върхове или спадове“ josesellshomes.com. Към средата на 2025 г. средните продажни цени в град Кливланд са около малко над 100 000 долара – 67% по-ниски от средната стойност за САЩ, което го прави един от най-достъпните големи пазари redfin.com. Според Zillow типичната стойност на жилище в Кливланд е около 117 700 долара, което е скромно увеличение от 1,0% на годишна база zillow.com. Според проучвания на брокери Кливланд дори е класиран като #2 „най-горещ“ жилищен пазар в страната за 2023 г., благодарение на стабилните основи и умерените ръстове на цените realwealth.com.
Ценови тенденции: Като цяло, стойностите на жилищата се покачват леко в целия метрополитен район. Към средата на 2025 г. средната цена на къща в Кливланд е отчетена около $113,500 (≈5% годишно увеличение) hondros.com. Годишните проценти на поскъпване варират според района – от почти без промяна в някои градски квартали до двуцифрени скокове в околните окръзи. Например, окръг Лорейн (западно от Кливланд) отчете скок на цените от 17.7% за една година (медиана ~$263K) hondros.com, тъй като купувачите търсят достъпни предградия. В рамките на града, медианните продажни цени към средата на 2025 г. варират от около $108K (данни за април) до $174K (юни) в зависимост от източника на данни clappilyhome.com – отразявайки различен микс от типове жилища. Някои местни доклади посочват, че медианната продадена цена в Кливланд е нараснала с 8–9% годишно към лятото на 2025 г. clappilyhome.com realwealth.com, въпреки че актуалните данни от MLS (Redfin) показват само леко +0.4% покачване до юли redfin.com. Това разминаване подсказва, че растежът на цените в по-широкия метрополитен район (включително по-скъпите предградия) е по-силен, отколкото в самия град. Важно е, че няма признаци за срив или значителен спад на цените – историческите данни показват, че стойностите на жилищата в Североизточен Охайо рядко падат значително, а 2025 г. продължава тази стабилна тенденция josesellshomes.com.
Обем на продажбите и конкуренция: Дейността на пазара на жилища се е охладила спрямо еуфорията от 2021–22 г., но остава оживена спрямо историческите стандарти. През юли 2025 г. в града са продадени 369 жилища, което е леко намаление с 3.9% спрямо година по-рано (384 продажби) redfin.com redfin.com – показва малко по-малко движение, отчасти поради ограничено предлагане и по-високи ипотечни лихви. Въпреки това, конкуренцията сред купувачите все още е очевидна. Жилищата в Кливланд обикновено получават 2+ оферти и много се продават на или над исканата цена. Медианното съотношение между продажна и искана цена е точно 1.00 (100%) zillow.com, което означава, че типичното жилище се продава на обявената си цена. Всъщност, 38.8% от продажбите в средата на 2025 г. са приключили над исканата цена, срещу ~48% под нея zillow.com – балансирано разпределение, което показва, че нито купувачите, нито продавачите имат ясно изразено предимство. Compete Score на Redfin оценява Кливланд като „Много конкурентен“ (72/100), като отбелязва, че горещите оферти могат да станат pending за ~8 дни с множество оферти (често над исканата цена), докато средното жилище се продава малко под исканата цена след няколко седмици redfin.com redfin.com. Накратко, въпреки че наддаванията не са толкова масови, както по време на бума през пандемията, добре оценените жилища все още привличат бързи оферти през 2025 г.
Дни на пазара и наличност: Един ясен признак за промяна в динамиката е времето на пазара. Къщите стоят малко по-дълго за продажба спрямо миналата година, което дава на купувачите повече време за реакция. Към средата на 2025 г. медианните дни на пазара в Кливланд са около 29 дни, спрямо ~26 дни предходното лято redfin.com. Други източници показват по-широка регионална тенденция: обявите са били средно 41 дни на пазара през юни 2025 г. (спрямо 35 дни година по-рано) clappilyhome.com. Данните на Zillow показват, че жилищата в Кливланд стават pending за медианни 11 дни zillow.com zillow.com – цифра, която вероятно отразява най-атрактивните, готови за нанасяне имоти. Изводът е, че докато готовите за живеене имоти все още се продават за седмица-две, общият пазар се е нормализирал до по-обичайно темпо спрямо светкавичните продажби от 2021 г.
Предлагането на жилища най-накрая започна да се увеличава, облекчавайки част от напрежението. Новите обяви и активната наличност се увеличават през 2024–25 г. В по-широкия регион на Кливланд (окръзите Куяхога, Портидж, Съмит), обявите са се увеличили с 37,3% на годишна база към средата на 2025 г. hondros.com. В окръг Куяхога (който включва Кливланд), жилищната наличност през юни 2025 г. е била с около 2,9% по-висока спрямо година по-рано clappilyhome.com clappilyhome.com. Този постепенен приток на предлагане – от повече собственици, които пускат имоти на пазара, и увеличаване на новото строителство – означава, че купувачите имат повече възможности в сравнение с близкото минало. „През юли активните обяви отново се увеличиха в окръзите Куяхога, Съмит, Медина и Старк, давайки на купувачите повече избор“, отбелязва едно местно обновление от брокер outstandingohio.com.
Въпреки това, предлагането на жилища все още не е наваксало търсенето или нивата отпреди пандемията. Дори след последните увеличения, наличността остава под нивата от 2019 г. в Североизточен Охайо josesellshomes.com josesellshomes.com. По данни на Zillow, метро Кливланд е имал ~1 083 жилища за продажба към средата на 2025 г. zillow.com – само около 2 до 3 месеца предлагане при текущото темпо на продажби. Това е подобрение спрямо рекордно ниските нива (около 1 месец предлагане) през 2021 г., но все още е малко. За сравнение, балансираният пазар често е ~5–6 месеца предлагане. Така че условията на пазар на продавача продължават, макар и по-слабо изразени. Купувачите вече не се сблъскват с „лов на всяка обява“, но най-добрите имоти все още се продават бързо. Както се казва в един доклад от средата на 2025 г., „балансът може да се измества, но възможности има и за двете страни“ – купувачите имат повече избор, а продавачите получават бързи, сделки на пълна цена, ако определят разумна цена outstandingohio.com.
Горещи точки по квартали: Пазарът на недвижими имоти в Кливланд е силно локален, като определени квартали и предградия се радват на особено силно търсене. Зони, които съчетават исторически чар, възможност за разходки пеша или ново строителство, са отличници за 2025 г.. Няколко примера:
- Центърът на Кливланд: Централният бизнес район на града се е превърнал в рай за наематели и гореща точка за инвестиции. 94% от жилищата в центъра са заети от наематели, а инвеститорите са забелязали това ark7.com ark7.com. Средната продажна цена в центъра скочи до около $275,000 (увеличение от 26.7% на годишна база) ark7.com към края на 2024 г., отразявайки нови жилищни сгради и преустройства. Луксозни апартаменти, като новите кули City Club и The Lumen, привличат млади професионалисти, привлечени от работните места и развлеченията в центъра. С над 90% от жилищния фонд в центъра, отдаден под наем, районът предлага силно търсене на инвестиции в многофамилни имоти, подкрепено от удобства и нарастваща атмосфера на живот-работа-забавление.
- Тремонт: Модерен квартал в близост до западната част на града, известен със своята историческа архитектура и ресторанти, Тремонт е свидетел на значително покачване на стойността на имотите през последното десетилетие. Един анализ отбелязва 28.5% скок в средните продажни цени в Тремонт наскоро ark7.com, въпреки че данните на Zillow показват леко охлаждане до май 2025 г. (средно ~$349,900, спад от 2% на годишна база след отшумяване на треската) hondros.com. Въпреки това, Тремонт остава търсен заради артистичния си характер, галериите и близостта до центъра. Жилищата тук достигат едни от най-високите цени в града, а инвеститорите гледат на Тремонт както за препродажби, така и за луксозни наеми.
- Охайо Сити: В съседство с центъра, Охайо Сити е друг обновен район, известен с West Side Market, пивоварните и комбинацията от исторически и нови жилища. Средната му цена беше около $166,700 в средата на 2025 г. (увеличение с ~7% на годишна база) clappilyhome.com. Проходимостта и ресторантската сцена на Охайо Сити го правят популярен сред млади купувачи и наематели. Нови жилищни проекти и развитието на парка Irishtown Bend повишават привлекателността му. Често се споменава сред „кварталите, които си струва да се следят“ както за живеене, така и за инвестиции hondros.com.
- University Circle (Източна страна): Този образователен и медицински център (дом на Case Western Reserve University и големи болници) продължава да стимулира търсенето на жилища. Луксозни апартаменти и таунхауси се появяват, за да обслужват болничния персонал и студентите. Инвеститорите „не могат да строят луксозни апартаменти достатъчно бързо“ в райони като University Circle и близката Little Italy neo-trans.blog. В тези квартали вече не е необичайно да се видят таунхауси или реновирани къщи, които надхвърлят $1 милион – рядкост в миналото на Кливланд – благодарение на наплива на по-заможни жители и институционален растеж neo-trans.blog.
- Collinwood: Исторически работнически район в далечната източна част, Collinwood се превръща в достъпно убежище за артисти. Средните цени около $133,500 (увеличение с ~5% на годишна база) clappilyhome.com го правят привлекателен за купувачи за първи път и инвеститори, търсещи евтини имоти за отдаване под наем. Waterloo Arts District и крайбрежните паркове на Collinwood допринасят за потенциала му. С много наематели и умерени цени, кварталът е определен като район с добра стойност и потенциал за растеж ark7.com.
- Shaker Heights & предградия: В източните предградия като Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood и други, търсенето остава стабилно за жилища, които предлагат повече пространство или училища с висока оценка. Shaker Heights, например, имаше средна цена около $335,000 (увеличение с 6.4% на годишна база) clappilyhome.com към май 2025 г. – по-висока за региона, движена от историческите си къщи и училища. В западната част, райони като Kamm’s Corners (средно ~$234K) и Old Brooklyn (средно ~$160K) съчетават относителна достъпност със силна общностна привлекателност clappilyhome.com. Old Brooklyn, квартал от средната класа, дори отчете 11.3% ръст в продажните цени наскоро ark7.com, тъй като все повече купувачи откриват стойността му.
В целия град, достъпността остава основен фактор. Дори и най-скъпите квартали на Кливланд (Даутаун, Тремонт, Еджуотър и др.) са изгодни в сравнение с други метрополиси. Това е причината, поради която Кливланд остава един от „най-горещите“ жилищни пазари както за инвеститори от други градове, така и за купувачи за първи път – ниската цена на влизане и нарастващата градска жизненост са рядка комбинация josesellshomes.com. Докато цените в Кливланд останат привлекателни, очаквайте продължаващ интерес както от местни, така и от външни купувачи, търсещи стойност.
Прогноза за търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални, многофамилни)
Секторите на търговските имоти в Кливланд показват смесена перспектива за 2025 г., като някои сегменти се възстановяват силно, а други се сблъскват с трудности. Като цяло, разнообразната икономика на метрополиса (здравеопазване, производство, корпоративни централи и др.) осигурява стабилна основа, но следпандемичните промени – като дистанционна работа и електронна търговия – влияят неравномерно на различните видове имоти.
Офис пазар
Секторът на офисите в Кливланд продължава да се бори с висока вакантност и бавно възстановяване. Към второто тримесечие на 2025 г. нивото на вакантност на офисите в района на Кливланд е около 23.1% nmrk.com. Това е леко увеличение (30 базисни пункта) спрямо по-рано през годината, прекъсвайки поредицата от подобряваща се заетост. На практика, почти една четвърт от офис площите в Кливланд са празни – отражение на слабото търсене на традиционни офис наеми след тенденциите за хибридна работа и корпоративни консолидации.
Дейността по наемане е анемична. Само около 213,600 кв. фута са били наети през второто тримесечие на 2025 г., което е един от най-слабите тримесечни резултати за последните 16 години (сравнимо със спада в края на 2021 г.) nmrk.com. Нетната абсорбция отново стана отрицателна, с –131,000 кв. фута абсорбирани, след четири тримесечия на ръст nmrk.com. Особено в централните офис сгради клас А се наблюдава по-висока вакантност, тъй като някои наематели намаляват площите си. От положителната страна, някои големи наематели (като Sherwin-Williams) отново се ангажират с центъра с нови площи (повече за това в секцията Развитие), а офис парковете в покрайнините отчитат лек ръст от медицински и бек-офис ползватели.
Наеми: Исканите наеми за офиси се понижават под натиска на конкуренцията. Средният искан наем беше около $20.99 на квадратен фут през второто тримесечие на 2025 г. nmrk.com, спад от ~$0.12 спрямо предходното тримесечие. От началото на годината офис наемите в Кливланд са средно $21.05, което все още е 2.6% по-високо на годишна база nmrk.com – което показва, че наемодателите са успели да постигнат малки увеличения в някои под-пазари (вероятно за премиум или новообзаведени площи), дори когато общата инерция се забавя. Наемодателите предлагат повече отстъпки, за да привлекат наематели, а по-старите сгради може да се нуждаят от обновяване (или преустройство в жилищни), за да останат конкурентни.
Прогноза: Перспективата за офис пазара е предпазлива. Очаква се вакантността да остане висока през следващите няколко години, особено в центъра, докато ръстът на заетостта или адаптивното преизползване не абсорбират част от излишните площи. Завършването на 36-етажната централа на Sherwin-Williams в края на 2025 г. ще добави нови, модерни офис площи към инвентара, но може да остави след себе си освободени по-стари офиси. От положителната страна, офис пазарът в Кливланд не е преживявал свръхстроителство от десетилетия, така че проблемът с вакантността е по-скоро породен от търсенето (дистанционна работа), отколкото от предлагането. Ако повече компании изискват връщане в офиса (както Sherwin-Williams планира за 2026 г.) или ако Кливланд привлече нови работодатели, абсорбцията може да стане положителна. Засега наемателите имат предимство и ръстът на наемите вероятно ще остане слаб (в ниските едноцифрени проценти годишно). Инвеститорите са избирателни – предпочитат медицински офиси, модерни колаборативни пространства или проекти за преустройство – предвид предизвикателните основи в този сектор.
Пазар на търговски площи
Търговските имоти в Кливланд се представят по-добре, отколкото мнозина биха очаквали, демонстрирайки устойчивост благодарение на ограниченото ново предлагане и стабилното потребителско търсене. Вакантността на търговски площи в Голям Кливланд остава близо до рекордно ниски нива. Всъщност 2025 г. се очертава като петата поредна година с под 5% вакантност на търговски площи в целия метрополитен район marcusmillichap.com. Към средата на 2025 г. общата вакантност на търговски площи е приблизително в диапазона 4–5%, което е много здравословно според стандартите на индустрията.
Основна причина е недостигът на ново търговско строителство. Инвеститорите са изключително предпазливи – 2025 г. може да отбележи най-малко нови търговски обекти в историята в Кливланд marcusmillichap.com. При почти никакво презастрояване и повечето нови проекти, които са предварително наети, има минимален натиск от страна на предлагането върху нивото на незаетост. Това отразява както предпазливост (поради бавния растеж на населението в Североизточен Охайо), така и промяна в приоритетите (повече инвестиции се насочват към индустриални и смесени проекти, отколкото към самостоятелни търговски обекти). Намаленото строителство „отразява забавянето на растежа на населението в Кливланд, което тази година ще премине към спад“ и фокуса върху други видове имоти marcusmillichap.com.
Тенденции в търсенето: Наемането на търговски площи е донякъде разделено според типа имот. Самостоятелните търговски обекти (като големи магазини или ресторанти) отбелязаха увеличение на незаетостта с около 0,5% през 2024 г., с известно отслабване, особено в периферни райони като окръг Лорейн (+1,5% незаетост) marcusmillichap.com. Това вероятно се дължи на няколко затваряния или премествания на магазини. За разлика от това, многофамилните търговски центрове (търговски улици, молове) отчетоха намаление на незаетостта с 50 базисни пункта средно, като в някои подрегиони (Западен и Североизточен Кливланд) се наблюдава подобрение с над един процентен пункт marcusmillichap.com. Добре разположените търговски центрове с хранителни магазини или основни търговци остават с високо търсене.
Географски, най-силна активност при наемането се наблюдаваше край бреговата линия (центъра и кварталите до езерото), както и в регионални центрове като Акрон и Норт Кантън marcusmillichap.com. В самия Кливланд търговският растеж се насочва към градски смесени проекти: например, планирани проекти в центъра и Мидтаун включват търговски площи на партерния етаж на жилищни сгради. Няколко нови търговски улици в Западен Кливланд и окръг Лорейн също предстои да отворят, макар че повечето вече са напълно наети от ресторанти за бързо хранене, медицински клиники и др. marcusmillichap.com.
Наеми и прогнози: Поради ниската вакантност, наемите на търговски площи леко се повишиха, особено за първокласни локации. Наемодателите на топ търговски площи (традиционни търговски райони като Crocker Park или Eton Chagrin) дори са увеличили наемите умерено. Второстепенните локации все още изискват конкурентни цени, за да се запълнят площите. Като цяло, търговският пазар в Кливланд е на път към по-голяма стабилност. С връщането на заетостта до нивата отпреди 2020 г. и стабилното потребителско търсене marcusmillichap.com, търговците продължават да се разширяват предпазливо. Категории като магазини за отстъпки, хранителни стоки, стоки за дома и търговия, свързана със здравеопазването, растат. Един от рисковете е продължаващата стагнация на населението – с лек спад на населението през следващите години, Кливланд не очаква приток на нови потребители. Но тъй като търговските площи на глава от населението вече са оптимизирани (или дори недостатъчни в някои общности), вакантността трябва да остане ниска. Инвеститорите намират търговския сектор в Кливланд за привлекателен поради високата заетост и ниската нова конкуренция, като се фокусират върху добре разположени квартални центрове и търговия от първа необходимост.
Пазар на индустриални и логистични имоти
Индустриалните имоти в Североизточен Охайо са водещ сектор през последните години, благодарение на производствената база и логистичното разположение на региона. В началото на 2025 г. индустриалният сектор срещна затруднения, но дългосрочните основи остават положителни.
След няколко години на изключително ниска вакантност, индустриалната вакантност наскоро се повиши – достигайки 5,2% през второто тримесечие на 2025 г. nmrk.com. Това е с цял 1,0 процентен пункт повече спрямо предходното тримесечие и е най-високата вакантност от няколко години насам. Скокът се дължи на безпрецедентни –2,8 милиона кв. фута отрицателна абсорбция през това тримесечие nmrk.com – на практика няколко големи обекта са били освободени почти едновременно. Всъщност Кливланд преживя „поредица от закривания и изнасяния на големи наематели“ в началото на 2025 г. nmrk.com. Примери са затварянето на някои по-стари производствени предприятия и наематели като дистрибутори на електронна търговия, които консолидират площи след бума по време на пандемията. Този еднократен шок направи второто тримесечие на 2025 г. с най-ниска нетна абсорбция в историята на пазара nmrk.com.
Въпреки това, контекстът има значение. Дори при 5,2%, свободните индустриални площи все още са под дългосрочната средна стойност за метрополията (~7,4%) nmrk.com. Свободните площи от началото на годината към средата на 2025 г. са средно само 4,7% nmrk.com, което показва, че второто тримесечие е било изключение. И има признаци за възстановяване на търсенето: обемът на наемите се възстанови до ~2,0 милиона кв. фута през второто тримесечие nmrk.com, тъй като нови наематели заеха част от площите. Модерните складове и дистрибуционни центрове около периферията на Кливланд (места като Strongsville, Solon и по коридора I-480/I-80) остават силно търсени от логистични компании, доставчици на автомобилни части и фирми за строителни материали.Наеми: Историята на индустриалните наеми е за изключителен растеж, който леко се охлажда. След години на покачване, наемите всъщност спаднаха през 2025 г.: средната искана индустриална наемна цена в Кливланд беше около $5,88/кв. фут през второто тримесечие на 2025 г., което е спад от ~3,9% на годишна база nmrk.com. Тази лека корекция следва период, в който наемите достигнаха рекордни върхове. Отстъплението вероятно отразява коригираните очаквания на наемодателите след вълната от свободни площи – някои по-стари индустриални обекти трябваше да намалят наемите, за да привлекат нови наематели. Въпреки това, модерните складови площи клас А все още се отдават на премиум цени, често над $6/кв. фут по тройно нетен наем, особено тези близо до междущатските възли.
Перспективи: Перспективите пред индустриалния сектор остават като цяло силни. Кливланд се възползва от централно разположение, развита пътна/железопътна инфраструктура и ренесанс в производството (включително растеж в аерокосмическата индустрия, полимерите и потенциалната верига за доставки на батерии за електромобили в Охайо). Очаква се скокът на свободните площи в началото на 2025 г. да бъде временен; до 2026 г. абсорбцията трябва да стане положителна с растежа на икономиката и преизползването на новоосвободените площи. Важно е, че новото индустриално строителство в Кливланд е умерено (за разлика от бързоразвиващите се пазари в Sunbelt). Инвеститорите строяха селективно – няколко големи логистични обекта и бизнес паркове – което държеше предлагането под контрол. Един доклад отбелязва, че свободните площи от началото на годината все още са „значително под“ историческата средна стойност, което подчертава, че фундаментите са стабилни като цяло nmrk.com. Ако не настъпи голяма рецесия, свободните индустриални площи вероятно ще се върнат към 4–5% през следващата година или две. Наемите може да се стабилизират или да възобновят умерен растеж (ниски до средни едноцифрени проценти годишно), след като излишните поднаемни площи бъдат усвоени. За инвеститорите индустриалните имоти в Кливланд предлагат стабилни дългосрочни перспективи – сравнително висока доходност и стабилно търсене – макар че 2025 г. напомни на всички, че дори индустриалният сектор не е напълно неуязвим.
Пазар на многофамилни (апартаментни) жилища
Секторът на многофамилните жилища в Кливланд е ясен лидер, доказвайки своята устойчивост през последните икономически цикли. Апартаментите в региона се радват на висока заетост, нарастващи наеми и управляем обем на ново строителство – което прави Кливланд предпочитан избор за много инвеститори в недвижими имоти, търсещи стабилен доход.
Заетост и търсене: Заетостта на апартаментите в Голям Кливланд е около 92–93% средно mmgrea.com mmgrea.com. В края на 2024 г. заетостта се стабилизира на ~92,5%, малко под 10-годишната норма mmgrea.com. Търсенето се възстанови значително след слабата 2023 г. – почти 1 900 нетни единици бяха усвоени през 2024 г. mmgrea.com, а усвояването остава положително и през 2025 г. По същество, наемателите са много, подкрепени от голямото младо население на Кливланд, намаляващите домакинства на възрастни хора и миграцията от по-скъпи градове. Също така помага, че над 55% от жилищата в Кливланд са под наем ark7.com (много над националната средна стойност ~35%), което отразява голямата база на наематели. Всички сегменти по качество – от нови луксозни високи сгради в центъра до по-стари градински апартаменти в предградията – се радват на търсене.
Особено важно е, че пазарът на наеми в Кливланд се подкрепя от относителна достъпност. Наемателите имат гъвкавост да се местят между луксозни и среден клас имоти, без да напускат метрополията, тъй като дори „луксозните“ наеми са умерени спрямо националните стандарти. Това поддържа общата заетост балансирана – няма сериозен излишък в нито един сегмент. Заетостта по подрегиони обикновено варира от високи 80% (в някои презастроени райони) до 96-97% в най-търсените подрегиони.
Ръст на наемите: Ръстът на наемите в Кливланд тихомълком изпреварва средното ниво за САЩ през последните няколко години mmgrea.com. През 2024 г. Кливланд беше сред малкото метрополии, които постигнаха >3% годишно увеличение на наемите всеки тримесечие mmgrea.com. Този стабилен ръст продължи и през 2025 г. – експертите прогнозират, че наемите ще се повишат с около 3.0% до 3.2% през 2025 г. mmgrea.com mmgrea.com. До четвъртото тримесечие на 2025 г. се очаква средният ефективен наем да бъде с ~3.2% по-висок на годишна база mmgrea.com. За сравнение, националният ръст на наемите се е забавил под 3% в много пазари, така че Кливланд се откроява с устойчиви печалби. Някои райони са особено силни: подрегионът West Cleveland/Brooklyn Heights се очаква да води с почти 5% ръст на наемите през 2025 г. mmgrea.com. Всички десет подрегиона на Кливланд се очаква да видят >2.5% увеличение на наемите mmgrea.com, което подчертава широката сила на пазара. Освен това, местни новини в края на 2022 г. отбелязаха, че наемите в Кливланд са скочили с ~11% на годишна база по това време realwealth.com, отразявайки наваксване от исторически ниски нива на наемите. Дори ако ръстът на наемите се забави до диапазона 2–4% занапред, той ще продължи да изпреварва инфлацията в град, известен с достъпността си.
Ново предлагане: Една от причините пазарът на апартаменти в Кливланд да се представя добре е неговият умерен обем на ново строителство. Докато някои градове в Сънбелт се сблъскаха с вълна от нови апартаменти, темпото на развитие в Кливланд беше много по-постепенно – макар и да се увеличава. Строителството на многофамилни сгради се увеличи през 2024 г., с около 2 060 започнати жилищни единици в целия метрополитен район (увеличение с 17,8% спрямо ~1 750 през 2023 г.) mmgrea.com. Около 3 113 жилищни единици са били в процес на строеж в началото на 2025 г. mmgrea.com, което е над 10-годишната средна стойност (с ~21%), но не е прекомерно. За 2025 г. се очаква да бъдат завършени приблизително 2 300 нови апартамента, което е с 500 повече (28%) в сравнение с приключените през 2024 г. mmgrea.com mmgrea.com.
Ключово е, че това ново предлагане е концентрирано в райони с високо търсене и остава в рамките на капацитета на пазара да го поеме mmgrea.com mmgrea.com. Очаква се централната част на Кливланд да получи около 37% от новите жилища през 2025 г. (около 850 единици), а подрайонът Източен Кливланд (включително University Circle и вътрешната източна част) – около 28% (~803 единици) mmgrea.com. Всъщност, в Източен Кливланд се строят над 1 000 жилищни единици, което представлява повече от една трета от цялото местно строителство – голяма част от тях са насочени към работещи в медицинския район и студенти mmgrea.com. Тъй като повечето нови проекти са насочени към популярни квартали (и често предлагат модерни удобства, които по-старият сграден фонд няма), те лесно намират наематели.
Анализаторите отбелязват, че дори с увеличаването на предлагането, нетната абсорбция се очаква да поддържа темпото, предотвратявайки пренасищане mmgrea.com. Прогнозата е за заетостта да се покачи до ~92,6% до края на 2025 г., тъй като търсенето леко изпреварва новото предлагане mmgrea.com mmgrea.com. По същество, строителната активност в Кливланд – макар и нарастваща – остава скромна спрямо размера на метрополията (новите единици през 2025 г. са равни на ~2,3% от съществуващия инвентар, срещу ~3,5% на национално ниво) mmgrea.com.
Инвестиции и перспектива: Многофамилните имоти в Кливланд са привлекателни за инвеститорите заради силната доходност и стабилността. Капитализационните нива в Кливланд често са по-високи отколкото в крайбрежните пазари, а постоянният ръст на наемите плюс достъпните съотношения наем/доход предполагат допълнителен потенциал за растеж. Перспективата за пазара на апартаменти е стабилна производителност. Експертите прогнозират продължаващо увеличение на наемите ~3% годишно и висока заетост през следващите няколко години mmgrea.com. Разнообразната икономика на Кливланд – „закотвена от финансовия, здравния и производствения сектор“ – и достъпните наеми ще продължат да подкрепят търсенето от наематели mmgrea.com. Освен ако не настъпи икономически шок, многофамилният сектор трябва да остане стълб на силата в недвижимите имоти в Кливланд, предлагайки една от най-положителните перспективи за всеки тип имот тук.
Инвестиционни възможности и рискове
За инвеститорите в недвижими имоти, пазарът в Кливланд предлага привлекателна комбинация от възможности и предпазливост. Ниските цени в метрополията, нарастващите наеми и обновяващите се квартали са привлекателни, но бавният растеж и наследените предизвикателства ограничават потенциала. Ето поглед към основните възможности и рискове:
Възможности:
- Достъпен вход, силен паричен поток: Кливланд е berито известен с достъпността си. Със средни цени на жилищата около $115K redfin.com и много градски имоти под $100K, инвеститорите могат да придобият наемни къщи или дуплекси за част от цената в други градове. Тази ниска начална стойност, комбинирана със стабилни наеми (средният наем в метрополията е около $1,000+ за двустаен апартамент), може да донесе високи капитализационни проценти. Не е необичайно добре подбрани наеми в Кливланд да генерират 8–12%+ брутен доход, много над нивата на крайбрежните пазари. 55% от населението на града са наематели, което означава постоянен търсене на наеми ark7.com. Квартали като North Collinwood (средно ~$89K) или South Broadway (средно ~$71K) предлагат много ниски входни цени с преобладаващо население от наематели – идеално за стойностни инвеститори, търсещи паричен поток ark7.com.
- Подценени пазари с растеж: Някои квартали на Кливланд и вътрешни предградия са във възход, предоставяйки потенциал за поскъпване. Забелязахме горещи точки като Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) и др., където напливът на млади професионалисти и развитие доведе до значително покачване на цените на жилищата. Например, стойността на апартаментите в центъра наскоро скочи с ~26% ark7.com, а дори и исторически изостанали райони като Glenville или Hough (от източната страна) виждат ново строителство и покачващи се цени (средните обявени цени там вече са $120K–$140K) clappilyhome.com. Освен това, предградията в окръзите Lorain и Medina растат бързо (стойностите на жилищата се увеличават с ~2–3% годишно средно от 2020 г. насам, и +0.9–1.1% ръст на населението миналата година) neo-trans.blog, което показва възможности в нови квартали и еднофамилни наеми в тези разрастващи се общности.
- Високо търсене на наеми и ниши за развитие: Силното представяне на мултифамилния сектор в Кливланд е възможност за инвеститори и строители. Със заетост на апартаментите над 90% и ръст на наемите, който изпреварва националните тенденции mmgrea.com mmgrea.com, придобиването или строителството на имоти под наем е разумна стратегия. Има особено търсене на качествени жилища за работещи – реновирани жилища за наематели със средни доходи – както и продължаваща нужда от достъпни жилища (Кливланд има недостиг на обновени достъпни жилища и се полагат усилия за финансиране на повече такива). Също така, нишови сегменти като студентски жилища близо до университети, медицински офиси свързани с разширяване на здравеопазването, или логистични бази за последна миля за електронна търговия, предлагат целенасочени възможности, които се възползват от институционалните и логистични предимства на Кливланд.
- Относителна стабилност на пазара: Недвижимите имоти в Кливланд обикновено са по-малко волатилни от тези в бързоразвиващите се пазари. Регионът не преживя рязко покачване на цените през 2010-те, така че избегна и сериозно надценяване. Историята показва, че стойността на жилищата тук рядко претърпява големи колебания – между 1980 и 2024 г. стойностите са намалели само в няколко години (главно по време на кризата 2008–10) josesellshomes.com. Тази стабилност може да бъде предимство за инвеститори, търсещи стабилна и предвидима възвръщаемост. Това подсказва, че нисходящият риск е ограничен; Кливланд може и да не просперира за една нощ, но също така е малко вероятно да претърпи драматичен срив. Както каза един местен експерт, пазарът „се коригира – не се срива“ през 2025 г. josesellshomes.com.
Рискове и предизвикателства:
- Бавен растеж и демография: Обратната страна на стабилността е ограниченият растеж. Населението и ръстът на работните места в Кливланд са най-много скромни. Петократният метрополитен район едва започна да се покачва по отношение на населението (+0,3% миналата година след десетилетие на спад) neo-trans.blog, а самият град Кливланд е практически без промяна (намаление само с 0,6% от 2020 г. насам) neo-trans.blog. Има „приток на мозъци“ от образовани милениали в центъра, но едновременно с това се наблюдава и отлив на някои семейства към външните райони neo-trans.blog. За инвеститорите това означава, че търсенето няма да скочи рязко; формирането на домакинства под наем ще бъде стабилно, но бавно. Това увеличава риска в някои квартали предлагането да надхвърли търсенето (особено ако твърде много нови жилища се концентрират в една зона). Икономическият растеж също е умерен – БВП и създаването на работни места в Кливланд обикновено изостават от националните средни стойности. Без бурно развиваща се икономика или рязък прираст на населението, увеличението на цените на жилищата вероятно ще остане в ниските до средните едноцифрени проценти годишно в дългосрочен план. Инвеститорите трябва да калибрират очакванията си съответно.
- Остаряла инфраструктура и имоти: Кливланд е стар град с по-стар жилищен фонд. Голяма част от домовете са построени преди 1940 г., а много квартали все още имат остарели, понякога занемарени имоти. Това води до по-високи разходи за поддръжка и реновация за инвеститорите. Оловна боя, стара електрическа инсталация, проблеми с покрива и основите са често срещани в стогодишните къщи. Макар че има потенциал за печалба при реновиране на тези имоти (и много инвеститори го правят успешно), разходите могат да намалят възвръщаемостта, ако не се управляват внимателно. Освен това някои вътрешноградски райони страдат от десетилетия на липса на инвестиции – запустение, по-високи нива на празни имоти или огнища на престъпност – което може да е предизвикателство за новите инвеститори. Опитните инвеститори се придържат към улици и райони, където градът или частни лица инвестират активно.
- Лихвени проценти и финансиране: Бързото покачване на лихвените проценти по ипотеките от 2022 г. насам има изразен ефект на пазари като Кливланд. Тъй като цените на жилищата са ниски, купувачите (включително инвеститорите) тук често са по-чувствителни към месечната вноска. Скокът от 3% до 7% по ипотечните лихви значително намалява достъпността, дори ако заемите са по-малки. По-високите лихви през 2023–25 г. извадиха от пазара някои купувачи за първи път, което косвено намалява възможностите за изход на инвеститорите (например, препродажбите се продават по-бавно). Освен това инвеститорите, които разчитат на заемно финансиране, се сблъскват с по-високи разходи по заемите, което може да намали паричния поток или да направи някои сделки неизгодни. Ако лихвите останат високи, капитализационните проценти може да трябва да се повишат (намалявайки стойността на имотите), за да привлекат купувачи, особено в сегмента на търговските имоти. Това е риск за краткосрочните стойности, макар че мнозина очакват лихвите да се стабилизират или понижат през следващите години, което би облекчило този натиск.
- Икономическа концентрация и политика: Въпреки че икономиката на Кливланд е разнообразна, все още има някои концентрирани залози – например силна зависимост от здравеопазването (Cleveland Clinic, University Hospitals са огромни работодатели) и производството. Всеки спад в заетостта в здравеопазването или индустриалното производство (например поради автоматизация или глобална конкуренция) може да повлияе на търсенето на недвижими имоти. Регионът също така се конкурира за привличане на работни места в технологиите и иновациите; успехът не е гарантиран. От страна на политиката, Охайо наскоро забрани местния контрол на наемите и увеличи финансирането за кредити за достъпни жилища realwealth.com realwealth.com – като цяло ходове в полза на наемодателите – но всякакви промени (като промени в оценките на данъка върху имотите или стимулите) могат да променят инвестиционната среда. Финансите на град Кливланд и окръг Куяхога разчитат силно на данъци върху доходите и имотите; ако населението или доходите намалеят, може да последват увеличения на данъците, което носи риск от по-високи разходи за притежание в бъдеще.
В обобщение, Кливланд предлага високодоходни възможности с добавена стойност за опитни инвеститори, но изисква дългосрочна, реалистична стратегия. Това е пазар, на който се печели чрез умно (евтино) купуване и държане за стабилна възвръщаемост, вместо да се разчита на експлозивен растеж. Много инвеститори от други щати се насочиха към Кливланд през последните години заради паричния поток – тези, които проучат добре кварталите и се придържат към реалистични прогнози, вероятно ще намерят Кливланд за ценно попълнение в портфолиото си, докато онези, които очакват бързо забогатяване, може да останат разочаровани.
Икономически и демографски фактори, влияещи на пазара
Траекторията на пазара на недвижими имоти в Кливланд е тясно свързана с неговите икономически и демографски основи. Ключови фактори са растежът на работните места (или липсата на такъв), промените в населението и лихвената среда. През 2025 г. тези основи очертават картина на регион в процес на възстановяване и преход, със силни страни в стабилността и предизвикателства в растежа.
Заетост и икономика: Икономиката на Голям Кливланд през 2025 г. е устойчива, макар и не бурно развиваща се. Метрополията беше силно засегната от пандемията през 2020 г., но до средата на 2025 г. общата заетост е на път да се върне на нивата отпреди пандемията (2019) marcusmillichap.com. Безработицата в метрополията Кливланд-Елириа е спаднала до около 3,5–4,0%, което е сравнимо с националните средни стойности и показва стегнат пазар на труда. Ръстът на работните места се дължи на водещите индустрии в региона:
- Здравеопазване и бионауки: Cleveland Clinic, University Hospitals и MetroHealth заедно осигуряват работа на десетки хиляди души и продължават да разширяват своите бази. Здравеопазването е последователно растящ сектор, който привлича биомедицински изследвания и здравно-технологични компании в района.
- Производство и инженерство: Въпреки че е далеч от индустриалния си връх в средата на миналия век, Кливланд все още разполага с големи производители (стомана, автомобили, пластмаси, химикали). Компании като Sherwin-Williams (бои), Eaton (енергийно управление) и Parker Hannifin (движение и контрол) са Fortune 500 компании с централа в града. Има и нови инвестиции в напреднало производство (например, аерокосмически и отбранителни изпълнители) и планове за фабрики за веригата за доставки на батерии за електромобили в Охайо, които могат да са от полза за доставчиците в Кливланд.
- Финанси и професионални услуги: Основни работодатели са банки като KeyCorp (централа в Кливланд) и застрахователни компании (Progressive е в региона), както и нарастваща сцена на технологични стартъпи с подкрепа от местни ускорители. Дистанционната работа позволи на някои професионалисти да живеят в Кливланд, докато работят за компании на двата бряга, което увеличава таланта в града.
- Образование и държавен сектор: Големи университети (Case Western, Cleveland State) и местната власт също осигуряват стабилна заетост.
Ключово е, че икономиката на Кливланд се диверсифицира и се отдалечава от чисто индустриалната си идентичност. Градът е привлякъл някои технологични фирми и се радва на нарастващо население в центъра, което допринася за икономиката на услугите. Все пак, в сравнение с бързоразвиващите се метрополии, създаването на работни места в Кливланд е умерено. Инициативи за стимулиране на растежа – като стимулите на JobsOhio, които доведоха до проекта на Intel за $20 млрд. в Кълъмбъс или инвестициите на Ford в електромобили близо до Кливланд – са в ход, но пълните ползи ще се проявят през следващите години.
За недвижимите имоти, настоящата икономика осигурява стабилна основа: стабилността на работните места и ръстът на доходите подкрепят търсенето на жилища. Средните доходи на домакинствата в града нарастват, особено с наплива на по-високодоходни жители в центъра и в обновяващи се квартали neo-trans.blog. Град Кливланд всъщност отчете рекордни приходи от данък върху доходите през последните години, благодарение на тези млади професионалисти, които заменят домакинства с по-ниски доходи neo-trans.blog. Това помага на повече наематели да си позволят апартаменти от клас А и на повече купувачи да си позволят жилища (като поддържа търсенето на жилища стабилно). Ръстът на БВП в региона е в ниските едноцифрени проценти, но е положителен.
Един от рисковете е, че базата на заетостта в Кливланд не нараства бързо – ако страната изпадне в рецесия, Кливланд може да види нулев или отрицателен ръст на работните места, което донякъде би намалило търсенето на недвижими имоти. Въпреки това, тъй като пазарът не е прегрял, Кливланд може да е по-малко уязвим при спад. Широкият микс от индустрии действа като буфер; например, здравеопазването обикновено е устойчиво на рецесии.
Тенденции в населението: Демографията е нож с две остриета за Кливланд. Населението на метрополния район е приблизително 2,06 милиона (преброяване 2020), което го прави 34-тия по големина в САЩ realwealth.com. В продължение на десетилетия този брой намаляваше, но последните данни дават предпазливо оптимистичен знак: населението на Голям Кливланд се е увеличило с около 5 600 души (+0,3%) през миналата година до 1,867 милиона (за петте основни окръга) neo-trans.blog. Това е втора поредна година на лек растеж, въпреки че общият брой все още е с около 0,6% под нивата от 2020 г. поради по-ранни загуби neo-trans.blog neo-trans.blog. По същество, изселването се е забавило и е компенсирано от ръст на международната имиграция.
Ръстът е неравномерен:
- Град срещу предградия: Населението на град Кливланд почти се е стабилизирало, като намалява само незначително. То е спаднало от около 372 хил. през 2020 г. до около 364 хил. през 2022 г., а се изчислява на около 356 000 през 2025 г. worldpopulationreview.com. Това е около 1% годишен спад в началото на десетилетието, но темпото се е забавило. Важно е, че съставът на населението в града се променя – млади необвързани и двойки се заселват, докато някои семейства се изнасят neo-trans.blog. Тази „размяна на население“ означава, че домакинства с по-високи доходи и по-малък размер заменят домакинства с по-ниски доходи и по-голям размер, което всъщност увеличава търсенето на едностайни апартаменти, кондоминиуми и луксозни наеми в града neo-trans.blog. Това също обяснява как приходите от данъци на града се увеличават, дори ако населението леко намалява.
- Предградски окръзи: Окръг Лорейн и Окръг Медина (най-западните и южни предградия) растат най-бързо. Населението на Лорейн се е увеличило с 2.7% от 2020 г. насам (включително +0.9% миналата година до ~322 000) neo-trans.blog. Медина е нараснала с ~1.2% от 2020 г. до ~184 600, с +1.1% миналата година neo-trans.blog. Тези външни окръзи привличат жители с по-ниски данъци, нови жилищни комплекси и добри училища neo-trans.blog. Те привличат както бивши жители на Кливланд, така и някои новодошли. Окръг Лейк и Окръг Гиога (източни предградия/екзурбии) са били приблизително без промяна (всеки е намалял с <0.2% от 2020 г.) neo-trans.blog. Окръг Куяхога (който включва Кливланд и вътрешните предградия) исторически е най-големият губещ – спад с 1.7% от 2020 г. – но дори Куяхога отчете малък нетен ръст (~+2 000) миналата година благодарение на 8 876 международни имигранти, които компенсират вътрешните загуби neo-trans.blog. Така че „кървенето“ почти е спряло.
В обобщение, населението на Кливланд вече е приблизително стабилно след десетилетия на спад. Това е добра новина за жилищния пазар: означава, че основното ниво на търсене е стабилно, а в определени райони дори нараства. Кварталите, които привличат млади жители (напр. центъра, западната част), ще видят повишено търсене на жилища и натиск върху цените, докато някои вътрешни предградия с намаляващо население може да изпитат спад в търсенето на остарели жилища. Предизвикателството е, че без силен ръст на населението е трудно да се създаде излишно търсене на жилища извън това, което се покрива от текущото строителство. Затова ръстът на цените на жилищата в Кливланд е положителен, но умерен – „пайът“ на населението всъщност не расте бързо.
Демографски, Кливланд също има застаряващо население в много предградия и по-ниска раждаемост, което означава, че естественият прираст е отрицателен (повече смъртни случаи, отколкото раждания в окръга) neo-trans.blog. Последната стабилизация се дължи изцяло на имиграцията. Ако федералната имиграционна политика или привлекателността на Кливланд за имигранти се промени, това може да повлияе на дългосрочното население. Но засега тенденцията бежанци и имигранти да се заселват в Кливланд (привлечени от достъпността и обществените програми) е полезен тласък.
Лихвени проценти и достъпност: Макроикономически фактори като лихвените проценти имат пряко въздействие върху пазара на недвижими имоти в Кливланд. През 2025 г. ипотечните лихви, които се задържат в диапазона 6–7% clappilyhome.com, са намалили достъпността дори и на този нискобюджетен пазар. По-високи лихви + растящи цени = намалена достъпност, както отбелязва един местен агент, което изисква „креативно бюджетиране и решения за кредити“ за купувачите clappilyhome.com. Средният доход на домакинство в Кливланд е около $50 000, така че по-високите разходи за финансиране бързо могат да ограничат възможностите на местните купувачи. Това вероятно е допринесло за по-бавния ръст на цените напоследък (цените могат да растат само толкова бързо, колкото купувачите могат да си позволят). Ако високите лихви се задържат и през 2026 г., може да видим повече продавачи, които предлагат намаления на лихвите, или повече купувачи, които се насочват към ипотеки с променлива лихва или FHA кредити, за да направят сметките да излязат. Обратно, ако инфлацията се охлади и лихвите започнат да падат през 2024–2025 г. (както някои прогнози предвиждат), Кливланд може да види вълна от отложено търсене – много купувачи за първи път чакат на линия. Това би увеличило обема на продажбите и може отново да ускори ръста на цените (макар вероятно все още едноцифрен).
Освен това политиката на Охайо за забрана на контрол върху наемите (нито един град не може да го наложи) realwealth.com означава, че инвеститорите могат да вдигат наемите според пазара, но това също предизвиква дебат за достъпността за наемателите. А с ново държавно финансиране за достъпни жилища ($500 млн. годишно под формата на данъчни кредити) realwealth.com, може да видим увеличение на строителството на достъпни жилища, което с времето би могло да облекчи най-тежките недостиги.
В обобщение, икономическите и демографските перспективи на Кливланд са за бавен напредък. Има движение напред – работните места се възстановяват, населението леко нараства, доходите се увеличават – всичко това подкрепя здрав пазар на недвижими имоти. Но темпото е постепенно, което вероятно ще предпази пазара както от прегряване, така и от срив. Търсенето на жилища трябва да остане стабилно, подкрепено от стабилна заетост и продължаващата тенденция хората да търсят ниските разходи за живот в Кливланд. Ключовите фактори, които трябва да се следят, са лихвените проценти (заради влиянието им върху достъпността) и всякакви големи икономически успехи (или загуби), които биха могли внезапно да добавят или отнемат хиляди работни места. Досега посоката е положителна, макар и не особено вълнуваща – което за инвеститорите и купувачите на жилища изобщо не е лошо.
Проекти за развитие и инфраструктурни инициативи
Няколко големи проекта за развитие и инфраструктурни инициативи, които се реализират в района на Голям Кливланд, са на път да повлияят на стойността на недвижимите имоти през следващите години. От мегапроекти в центъра до подобрения в транспорта, тези инвестиции ще оформят привлекателността и растежа на региона. Ето някои от най-значимите развития:
- Глобална централа на Sherwin-Williams (Даутаун): Гигантът в боите Sherwin-Williams строи нова 36-етажна кула за глобалната си централа в центъра на Кливланд, представляваща инвестиция от над $300 милиона (част от проект за $600M, включващ и R&D център) constructiondive.com. Първоначално откриването беше планирано за началото на 2025 г., но бе отложено за октомври 2025 г. constructiondive.com поради преработка на строителството. След откриването, този небостъргач ще доведе около 3 000 служители в центъра. Централата (заедно със съседен павилион и паркинг) ще модернизира силуета на Кливланд и се очаква да увеличи пешеходния трафик в района на Warehouse District/Public Square. Въздействие върху недвижимите имоти: Ангажиментът на Sherwin-Williams вече е стимулирал развитие в близост – ресторанти, хотели и преустройства на апартаменти в очакване на повишено търсене. Въпреки това, преместването на компанията от сегашните ѝ офиси означава, че част от по-старите площи ще бъдат освободени. В средносрочен план наличието на модерна централа засилва доверието в центъра и може да привлече други фирми или доставчици да се групират наблизо, подпомагайки заетостта на офиси и апартаменти.
- Riverfront Redevelopment на Bedrock: Трансформиращ смесен проект се подготвя по поречието на река Куяхога в центъра. Bedrock (фирмата за развитие на Дан Гилбърт) представи мастер плана “The Riverfront”, мащабен проект от 3,5 милиона кв. фута върху 35 акра близо до Tower City. Планът предвижда нови жилища, офиси, търговски площи, паркове и крайречна алея. Първата фаза вече е в ход: Cleveland Clinic Global Peak Performance Center, спортно-медицински и тренировъчен център, се строи на източния бряг на реката neo-trans.blog. В комбинация с последващите фази, това може да се превърне в следващия голям квартал на Кливланд. NEOtrans го нарича потенциално “десетия мегапроект” на региона, ако бъде напълно реализиран neo-trans.blog. Въздействие: Този проект ще свърже отново центъра с реката (дълго време доминирана от паркинги и жп линии). Новите апартаменти и офиси там могат значително да повишат стойността на имотите в района и да направят центъра по-оживен денонощно. Това е многогодишен проект (до 2030 г. и след това), но първите признаци – като лобирането на Bedrock за инфраструктурно финансиране – са положителни. Експертите по недвижими имоти виждат това като нулева точка за бъдещия растеж на центъра на Кливланд, превръщайки неизползвана земя в ценна градска среда.
- Трансформация на крайбрежието (North Coast Connector & Stadium Plan): Крайбрежието на Кливланд, особено около Burke Lakefront Airport и FirstEnergy Stadium (домът на NFL отбора Browns), отдавна е недоразвит актив. Обсъждат се големи промени:
- Северният крайбрежен конектор е план, ръководен от града, за по-добро свързване на центъра с брега на езерото чрез създаване на сухоземен мост над крайбрежната магистрала и железопътните линии. Фаза 1 (оценена на ~$284 милиона) neo-trans.blog ще създаде емблематичен парков мост, свързващ Mall C до сградата на кметството директно с водния бряг. Това ще отвори нови паркови площи и терени за застрояване, което потенциално може да стимулира нови смесени проекти по езерото. Финансиран е частично и строителството може да започне до 2026 г.
- Стадионът на Browns и развитие на крайбрежието: Бъдещето на градския футболен стадион (FirstEnergy Stadium) се обсъжда. Собствениците на Browns обмислят или основен ремонт, или изцяло нов стадион като част от по-голямо $2–$3+ милиарда развитие, включващо търговски обекти, развлечения и жилища на брега на езерото neo-trans.blog. Докато плановете не са окончателни, концепцията предвижда трансформиране на изолирания стадионен район в целогодишен квартал (подобно на други градове с NFL). Ако това се осъществи (възможно до 2028–2030 г.), може да се отключи огромна площ край езерото и значително да се увеличат стойностите на имотите наоколо. Въздействие: По-достъпен и активен бряг ще повиши привлекателността на центъра за живеене и може да доведе до луксозни апартаменти с изглед към езерото, нови офиси и туристически атракции. Това потенциално е промяна на играта за имиджа на Кливланд – превръщайки празния бряг в оживен квартал – макар и зависещо от значителна публично-частна координация и финансиране.
- Транспорт и инфраструктурни подобрения: Няколко инфраструктурни инвестиции ще подобрят свързаността и, съответно, атрактивността на недвижимите имоти:
- Програмата за подмяна на железопътни вагони на Greater Cleveland RTA (транспортен орган) е 450 милиона долара инициатива за подмяна на всички остарели влакове по железопътните линии на Кливланд с модерни леки железопътни превозни средства neo-trans.blog. Новите влакове започват да пристигат през 2026 г., а съпътстващите подобрения по релсите и гарите ще последват neo-trans.blog. Това е първата цялостна модернизация на транспорта от десетилетия. Въздействие: По-надеждна и ефективна железопътна система (Red Line, Blue/Green Lines) може да стимулира транзитно-ориентирано развитие около гарите. RTA планира да стандартизира системата, така че всеки влак да може да се движи по всяка линия, което ще позволи по-гъвкава и честа услуга neo-trans.blog. Кварталите с железопътни спирки – напр. Shaker Heights, University Circle, West Park – може да привлекат нов интерес за развитие, знаейки, че транспортът ще бъде подобрен. Този проект показва ангажимента на града към транспорта в дългосрочен план, което е положително за стойностите на имотите близо до транспортните коридори neo-trans.blog.
- Модернизация на магистрали и летища: ODOT напредва с модернизацията на Innerbelt Central Interchange (кръстовище I-90/I-77), за да изправи и възстанови остарелите мостове в центъра на града (етап на стойност около $320M) neo-trans.blog. Това ще подобри трафика и безопасността до 2027 г., улеснявайки пътуванията до центъра. Междувременно международното летище Кливланд Хопкинс планира модернизация на терминала (Първа фаза около $1.6B) neo-trans.blog, за да обнови терминала си от 50-те години, като строителството започва до 2026 г. По-добро летище (и потенциално запазване на Хопкинс като хъб за нови полети) повишава привлекателността на Кливланд за бизнес и жители – ключов дългосрочен фактор за търсенето на недвижими имоти.
- Мегапроекти в комуналните услуги и обществени сгради: Няколко други големи проекта може да не създават директно недвижими имоти, но подготвят основата за по-здравословен и ефективен град:
- Project Clean Lake: $3 милиарда проект на Регионалната канализационна служба на Североизточен Охайо (2011–2036), който изгражда огромни тунели и зелена инфраструктура за драстично намаляване на преливането на отпадни води в езерото Ери neo-trans.blog neo-trans.blog. С наближаването на завършването му, качеството на водата в езерото Ери ще се подобри – плюс за атрактивността на имотите край водата и общественото здраве.
- Съдебен център на окръг Куяхога: Окръгът обмисля проект за Обединен съдебен комплекс (потенциално до $700M) neo-trans.blog и нов Централен обслужващ кампус ($889M) neo-trans.blog, за да замени остарелите затвори/офиси в центъра. Ако бъдат построени (възможно до 2028 г.), преместването на съдебния център може да освободи ценен общински терен в центъра за ново развитие (сегашният съдебен център може да бъде преустроен в смесена употреба). А новите държавни сгради могат да станат опора за развитие в който и да е квартал, в който се намират.
- CHEERS (Lakefront East Resilience Park): Проектът CHEERS цели да създаде вълнолом и паркова зона на източния бряг на езерото в центъра (близо до East 55th St), усилие за $300M за защита от ерозия и добавяне на пространство за отдих neo-trans.blog. Това може да повиши стойността на имотите в St. Clair-Superior и Glenville, като предостави на тези общности нови крайбрежни паркове.
По същество, Кливланд преживява безпрецедентна вълна от големи проекти – поне десет мегапроекта на стойност над $250M всеки, които или са започнали наскоро, или ще започнат до 2030 г. neo-trans.blog. Много от тях ще променят облика на части от града до края на десетилетието neo-trans.blog. За недвижимите имоти това означава нови катализатори за растеж: квартали, които досега са били в застой (като крайречната зона, крайезерната зона и някои блокове в центъра), ще получат нов живот, което вероятно ще повиши стойността на земята и имотите наоколо. Самото строителство носи работни места и временна нужда от жилища, а след завършване на проектите те могат трайно да повишат профила на даден район.
Инвеститорите и строителите е разумно да „направят снимки на тези райони днес и да ги сравнят след пет години“ neo-trans.blog – с намек, че промените идват бързо. Местата около тези мегапроекти са горещите точки на утрешния ден neo-trans.blog. Вече се наблюдава спекулация със земя около планирани обекти като крайречната зона и около West 3rd Street до стадиона. Тези с дългосрочна визия изкупуват имоти с очакване за по-високо търсене в бъдеще.
Разбира се, не всички планове са гарантирани (някои може да се провалят или забавят), но самият мащаб на поетите ангажименти (от канализация до централи на компании) вдъхва увереност, че Кливланд инвестира в себе си. За жителите тези подобрения обещават по-добро качество на живот – повече паркове, по-добър транспорт, модернизирани летища и болници – което от своя страна привлича хора и бизнеси. Нетен ефект върху недвижимите имоти: като цяло положителен, като най-силният ръст вероятно ще е в центъра и съседните квартали, които директно се възползват от развитието.
Прогнози и експертни мнения (перспектива 2025–2030)
Напред, експертите по недвижими имоти очакват пазарът на Кливланд да остане на пътя на стабилен, устойчив растеж през следващите 3–5 години. Макар че едва ли ще видим експлозивни бумове, комбинацията от достъпност, икономическа стабилност и усилия за градско обновяване вещае добре за балансирано разширяване. Ето основните прогнози и нагласи:
Прогнози за цените на жилищата: Повечето анализатори прогнозират, че цените на жилищата в Кливланд ще продължат да се покачват леко в краткосрочен план. След приблизително 0–5% ръст през 2024–25 г., прогнозите сочат ниска едноцифрена годишна априциация поне до 2027 г. Например, Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (на национално ниво) очаква около +2% ръст на цените на жилищата през 2025 г. и малко повече през 2026 г., а Кливланд се очаква да следва тази тенденция, предвид балансираните си условия realwealth.com. Местните брокери описват пазара като с „устойчив растеж“, като се очаква цените да останат „достъпни, но конкурентни“ hondros.com. На практика това може да означава, че средната стойност на жилище в Кливланд, която сега е около $117K zillow.com, може да се покачи до диапазона $125K–$135K след няколко години. Предградията с по-голямо търсене (Лорейн, Медина) могат да отбележат малко по-високи темпове на растеж, докато някои квартали в града може да останат без промяна, ако започват от висока база. Не се очакват значителни спадове в цените, освен ако не настъпи външен икономически шок – предлагането все още е твърде ограничено, а търсенето достатъчно стабилно, за да предотврати свръхпредлагане.
Продажби и наличност: Възможно е да видим увеличаване на обема на продажбите до 2025–2026 г., когато лихвените проценти се стабилизират. В началото на 2023 г. високите лихви доведоха до спад на продажбите на жилища с около 26% на годишна база в Североизточен Охайо realwealth.com, но активността оттогава се нормализира. Ако ипотечните лихви се понижат до диапазона 5–6% през следващите години, много купувачи, които са изчаквали, ще се върнат на пазара. Проучванията сред брокери сочат, че спадът в продажбите на жилища ще се обърне с нормализирането на лихвите, връщайки пазара към по-типично темпо realwealth.com. Наличността се очаква да се увеличава бавно, тъй като новото строителство – особено на еднофамилни къщи в периферните райони – ще се увеличи, за да отговори на търсенето. Въпреки това, темпът на строителство вероятно ще остане под необходимото (тъй като Охайо се сблъсква с недостиг на работна ръка и по-високи разходи за материали) realwealth.com, което означава, че регионът няма изведнъж да надстрои. Така пазарът на продавача може да се смекчи до балансиран пазар на моменти, но продължително свръхпредлагане не се очаква. Възможно е най-накрая да достигнем 4–5 месеца наличност на жилища до края на това десетилетие, което ще облекчи натиска върху цените, но ще запази добри възможности за купувачите.
Наеми и многофамилни имоти: Перспективите за пазара на наеми са стабилни. Силното търсене на наеми в Кливланд се „очаква да продължи“ и през 2024 г. и след това realwealth.com. Вакантността трябва да остане ниска (вероятно под 5% за целия метрополитен район), а наемите ще продължат да се покачват умерено. Консултантски фирми като MMG прогнозират, че Кливланд ще „запази стабилен ръст на наемите“ от около 3% годишно до 2025 г. mmgrea.com. Някои прогнози дори отбелязаха двуцифрен ръст на наемите през 2022 г.; макар този темп да се е забавил, може да видим кумулативен ръст на наемите от 10–15% през следващите пет години. Новото предлагане на апартаменти ще тества пазара, но предвид дисциплината в строителството, експертите смятат, че усвояването ще съответства на новите доставки mmgrea.com. Като цяло Кливланд се счита за благоприятен за наемодатели пазар без контрол на наемите и с положителни фактори на търсенето, което прави вероятно наемите да изпреварят инфлацията в средносрочен план.
Търговски сектори:
- Офиси: Консенсусът е, че офис пазарът в Кливланд ще се възстановява бавно. Вакантността може да остане в диапазона 20–25% за няколко години, след което постепенно да се подобри, ако остарелите площи бъдат премахнати или преустроени. Някои национални прогнози (Emerging Trends на PwC) поставят пазари в Средния Запад като Кливланд по-ниско по отношение на инвестиционните перспективи за офиси поради тези предизвикателства scribd.com. Въпреки това, с малко ново предлагане и потенциални икономически проекти (като централата на Sherwin-Williams, която ще донесе работни места в центъра), офис секторът до 2030 г. може да се стабилизира на по-здравословно равновесие (може би вакантност в средните тийнейджърски проценти). Не очаквайте значителен ръст на наемите – вероятно ще останат стабилни или ще нарастват с 1% годишно – но и няма да има срив.
- Индустриални имоти: Експертите са оптимисти за индустриалния сектор в Средния Запад. След кратко забавяне през 2025 г., вакантността на индустриалните площи в Кливланд трябва отново да спадне под 5%. Новите мега-проекти в Охайо (напр. заводът за чипове на Intel, заводът за батерии на Honda/LG) индиректно ще създадат хиляди допълнителни работни места и логистични нужди в целия щат realwealth.com realwealth.com. Кливланд, като транспортен център, ще спечели от този индустриален растеж. Очаквайте ново положително усвояване и евентуално някои проекти за складове по поръчка близо до летище CLE или кръстовища на магистрали. Наемите може отново да нараснат с няколко процента годишно, след като текущите свободни площи бъдат усвоени.
- Търговия на дребно: Перспективата за търговията на дребно е стабилно-положителна. Докато потребителските разходи се задържат и се строят минимално нови търговски центрове, вакантността на търговските площи в Кливланд трябва да остане ниска. Всъщност може да видим допълнително намаляване на вакантността под 4%, ако не се случат затваряния на големи магазини. Наемите за първокласни търговски площи може да се повишат с инфлацията. Многофункционалните проекти в центъра (като нови магазини с апартаменти отгоре) ще добавят модерни търговски площи, което може да привлече нови марки в Кливланд. Най-големият фактор ще бъде населението/доходите – търговията на дребно процъфтява, ако повече хора се преместят в центъра или туризмът се увеличи. И двете тенденции бавно се покачват, което е добър знак. Прогнозата на Marcus & Millichap за 2025 г. отбелязва, че с малко нови обекти и заетост на нивата от 2019 г., търговията на дребно в Кливланд е на път за „допълнително намаляване“ на вакантността marcusmillichap.com.
Мнение на експертите: Местните брокери и анализатори поддържат тон на „предпазлив оптимизъм“. Те подчертават достъпността на Кливланд като магнит: един доклад за 2025 г. нарича Кливланд сред трите най-добри големи метрополии по ръст на цените (въпреки скромния ръст), именно защото започва от толкова достъпна база hondros.com. Анализаторите на Zillow също посочиха Кливланд като пазар, който да се следи през 2023 г. заради стабилните му основи. Очакването е, че Кливланд ще надмине много скъпи пазари в процентно изражение, просто защото има повече място за растеж и по-малък риск от спад.
В същото време експертите признават, че Кливланд не е имунизиран срещу националните тенденции. Ако САЩ влязат в рецесия през 2024 г., продажбите на жилища и строителството в Кливланд вероятно временно ще спаднат. Високите лихвени проценти вече охладиха ентусиазма; ако лихвите се повишат още, това може да задържи цените, докато купувачите се адаптират. Също така, съдбата на Кливланд може да бъде повлияна положително или отрицателно от публични политики – например, агресивни усилия за привличане на имигранти или дистанционни работници могат да увеличат населението, докато съкращения в институционалната заетост (затваряне на фабрики или намаляване на болнични бюджети) могат да намалят търсенето.
Обобщение за 3–5 години напред: Очаквайте постепенен растеж, а не златна треска. Стойността на жилищата трябва да се покачва умерено, като Кливланд ще остане едно от най-добрите съотношения между достъпност и стойност в страната. Наемите ще се покачват умерено, поддържайки интереса на инвеститорите. Новите проекти и инфраструктура ще повишават привлекателността на града стъпка по стъпка, като е възможно ускоряване на ръста на цените в непосредствена близост до тези проекти. Недвижимите имоти в Кливланд вероятно ще продължат „бавния и стабилен“ възход, както се изрази един агент, вместо да преживеят резки колебания josesellshomes.com. За купувачите това означава, че покупка по-скоро, отколкото по-късно, може да осигури ниски разходи преди постепенните увеличения. За инвеститорите това означава надеждна възвръщаемост, макар и не бързи печалби. А за общността – по-здравословен, обновен пазар, който подкрепя растежа, без да изтласква населението – баланс, на който много бързоразвиващи се градове биха завидели.
В заключение, жилищният и търговският пазар в Кливланд през 2025 г. са значително по-здрави в сравнение с преди десетилетие, а прогнозата предвижда продължаващо постепенно укрепване. С умно развитие, икономическа устойчивост и това винаги ценно предимство на достъпността, метрополията Кливланд е позиционирана да просперира тихо през втората половина на 2020-те, предлагайки стабилни възможности както за инвеститори, така и за купувачи на жилища и строители.
Източници:
- Redfin, Тенденции на жилищния пазар в Кливланд (юли 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research, Стойност на жилищата и преглед на пазара в Кливланд, Охайо (юли 2025) zillow.com zillow.com
- Outstanding Ohio (Ерин Джонсън), Актуализация на пазара в Североизточно Охайо, август 2025 outstandingohio.com
- Хосе Медина, Средногодишна пазарна актуализация 2025 (Североизточно Охайо) josesellshomes.com josesellshomes.com
- Newmark Research, Офис и индустриални пазарни доклади за Кливланд, Q2 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
- Marcus & Millichap, Прогноза за пазара на търговски площи в Кливланд 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- MMG Real Estate Advisors, Прогноза за многофамилните имоти в Кливланд 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Ark7 Investments, Най-добрите квартали в Кливланд 2025 ark7.com ark7.com
- Clappily Home (Paul Clapp), Тенденции и прогноза за недвижимите имоти в Кливланд 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
- Hondros College Blog, Тенденции на жилищния пазар в Кливланд 2025 hondros.com hondros.com
- NEOtrans Blog (Ken Prendergast), Население и развитие на Голям Кливланд (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
- Construction Dive, Актуализация на централата на Sherwin-Williams (февруари 2025) constructiondive.com constructiondive.com
- NEOtrans Blog, Десет мегапроекта в Кливланд (август 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog
