- Спад на жилищния пазар в САЩ: Продажбите на жилища в Съединените щати остават на най-ниските си нива от десетилетия насам при ипотечни лихви над 7%, като националните цени на жилищата едва се покачват (~1,3% на годишна база към август) cotality.com cotality.com. Медианната цена е спаднала до около 400 000 долара, което леко подобрява достъпността cotality.com. Анализатори от JPMorgan предупреждават, че пазарът ще остане „до голяма степен замръзнал до 2025 г.“ с ръст на цените под 3% rfsadvisors.com.
- Внимателен оптимизъм в Европа: Ново проучване на водещото европейско изложение за недвижими имоти показва, че пазарът може би е „достигнал дъното“, като 44% от участниците в сектора вече са оптимисти и доверието бавно се завръща exporeal.net. Жилищата все още са най-предпочитаният клас активи (75% от инвеститорите), далеч пред офисите или търговските площи exporeal.net. Въпреки това, високите лихвени проценти и бюрокрацията остават основни притеснения за над 90% от анкетираните exporeal.net. Забележително е, че ипотечните лихви в части от Европа най-накрая започват да намаляват – например, лихвите по жилищните кредити в Чехия току-що паднаха до 2-годишно дъно (~4,91%) expats.cz.
- Продължаващият спад на имотния пазар в Китай: Спадът в сектора на недвижимите имоти в Китай продължава въпреки политическата подкрепа. Цените на новите жилища са стабилни или леко се покачват, но стойността на препродажбите продължава да пада reuters.com. Анализаторите не очакват истинско възстановяване поне до края на 2026 или 2027 година, което е с около половин година по-късно от предишните прогнози reuters.com. Слабите доходи на домакинствата, високата безработица и излишъкът от непродадени жилища продължават да потискат настроенията на купувачите reuters.com.
- Бум и мегапроекти в Близкия изток: Заливният регион привлича масивни инвестиции. Blackstone и Lunate от Абу Даби току-що стартираха платформа за 5 милиарда долара за заливни логистични имоти (складове), залагайки на бум в търсенето reuters.com. В Саудитска Арабия, строителната компания Dar Global обяви проект „Trump Plaza“ за 1 милиард долара в Джеда, включващ луксозни жилища и офиси – вторият проект с марката Trump там reuters.com. Пазари в Залива като Дубай бележат ръст (цените са се покачили с около 70% за четири години) reuters.com, въпреки че се очаква вълна от ново строителство да охлади тези печалби през следващите години.
- Африкански жилищни инициативи: Африканските държави се справят с недостига на жилища на фона на бързата урбанизация. Кения строи 100 000 достъпни жилища като част от национална програма за борба с дефицита от 2 милиона жилищни единици africanews.com. Президентът Уилям Руто призовава за глобална коалиция за справяне с жилищната криза, като я нарича „твърде мащабна, за да бъде решена от която и да е отделна държава“ africanews.com. В Южна Африка се очаква облекчение по отношение на лихвените проценти – Централната банка намали лихвите до 7% (най-ниското ниво от 2022 г.) reuters.com tradingeconomics.com – което се очаква да засили доверието на купувачите след години на затягане.
- Разнородна Латинска Америка: Тенденциите на пазара на недвижими имоти в Латинска Америка отразяват смесени икономически условия. Мексико започна да намалява лихвите, за да стимулира растежа – централната банка току-що намали основната си лихва до 7,5%, най-ниското ниво от 2022 г. reuters.com, което трябва да облекчи разходите по ипотеките. За разлика от това, Бразилия все още се бори с изключително високи разходи по заемите; централната ѝ банка задържа основната лихва Selic на 15% (20-годишен връх), и сигнализира, че няма да има намаления поне до 2025 г. поради упорита инфлация reuters.com reuters.com. Това поддържа пазара на имоти в Бразилия в застой, въпреки че акциите и REITs в Латинска Америка се възстановиха през 2025 г. с надежда за евентуално облекчаване.
- Тревоги в търговските недвижими имоти: Офис пазарите по света остават под натиск заради дистанционната работа и по-високите разходи за финансиране. В САЩ свободните офис площи достигнаха рекордните ~20.7% в средата на 2025 г. reuters.com, което е сериозна промяна, принуждаваща собствениците и градовете да преосмислят използването на празните сгради. Основни центрове като Сан Франциско отчитат свободни офис площи над 25% reuters.com. За разлика от това, индустриалните и логистични имоти са относително светло петно в световен мащаб – доказателство за това са големите инвестиции в складове (като начинанието на Blackstone в Залива) и центровете за данни, които продължават да изпитват недостиг на предлагане в много региони jll.com.
- Перспектива – предпазлив оптимизъм: Прогнозите сочат неравен, но подобряващ се път напред. В Европа настроенията се обръщат към положителни, а жилищният пазар в САЩ може бавно да се балансира, ако ипотечните лихви леко спаднат. „Подобрената достъпност донесе така необходимото облекчение“, отбелязва един американски жилищен икономист, като купувачите постепенно се завръщат, докато цените се стабилизират и предлагането расте cotality.com. Въпреки това, всяко възстановяване се очаква да бъде постепенно и неравномерно. В Китай и други слаби пазари доверието може да не се върне с години reuters.com. Въпреки това, по целия свят участниците на пазара на имоти се адаптират – от правителства, които намаляват лихвите или бюрокрацията, до строители, които преустройват имоти – и така се залагат основите за следващия възходящ цикъл на пазара на имоти.
Глобален макроикономически фон: лихви, инфлация и икономически насрещни ветрове
По света високите лихвени проценти и инфлацията са определящата макроикономическа история, която влияе на недвижимите имоти през 2025 г. След агресивни увеличения на лихвите през последните две години за овладяване на инфлацията, централните банки сега поемат по различни пътища:
- Съединени щати (Федерален резерв): Федералният резерв на САЩ едва наскоро започна да сигнализира облекчение. След като по-рано тази година надхвърлиха 7%, 30-годишните ипотечни лихви остават близо до най-високите си нива от десетилетия, което поддържа заемането скъпо за купувачите на жилища. Има ранни признаци, че цикълът на затягане на Федералния резерв приключва – всъщност, Фед дори предприе малко намаление на лихвите през септември 2025 г., първото в този цикъл, тъй като инфлацията отслабна. Но се очаква лихвите да останат високи и през 2025 г., поддържайки натиск върху достъпността на жилищата. Тази позиция „по-високи за по-дълго“ е основна причина изследването на JPMorgan да прогнозира, че жилищният пазар в САЩ ще остане „до голяма степен замръзнал“ през следващата година rfsadvisors.com, с едва забележим ръст на цените (от порядъка на 3% или по-малко).
- Европа (ЕЦБ и други): Европейската централна банка също рязко повиши лихвите и макар че все още не е започнала да ги намалява, континентът вече вижда ранно облекчение чрез по-ниски пазарни лихви. В Централна Европа, например, средните ипотечни оферти в Чехия току-що паднаха под 5% за първи път от средата на 2022 г. expats.cz. Това отразява очакванията, че някои европейски политици скоро ще смекчат политиката. Някои вече предприеха действия: централната банка на Полша изненада пазарите с голямо намаление на лихвите през септември, с цел да съживи растежа. Въпреки това, в ядрото на еврозоната лихвите остават високи, а кредитните условия – стегнати. Инфлацията се е успокоила, но не достатъчно, за да се обяви победа, така че европейските кредитополучатели за недвижими имоти все още не са извън опасност. По-оптимистичната новина е, че икономиката на Европа се оказа устойчива – досега избегна рецесия – което, в комбинация с пика на лихвите, подобрява настроенията на имотните пазари.
- Азиатско-тихоокеански регион: Картината е смесена. Централната банка на Китай намалява лихвите и облекчава ипотечните правила в опит да спаси изпадналия в криза имотен сектор, но засега тези мерки не са довели до обрат. Индия, за разлика от това, спря облекчаването след по-ранни намаления – на 1 октомври Резервната банка на Индия запази репо лихвата на 5.5% hindustantimes.com, избирайки стабилност по време на празничния сезон. Индийските строителни предприемачи приветстваха стабилните лихви, отбелязвайки, че това държи EMI по жилищните кредити (месечни вноски) под контрол и подкрепя настроенията на купувачите hindustantimes.com. Други азиатски икономики като Япония остават среди с изключително ниски лихви, докато страни като Австралия наблюдават значително охлаждане на имотния пазар заради по-високите лихви (макар че и там пикът може вече да е преминал). В целия Азиатско-тихоокеански регион макроикономическите условия варират от дилемата на Китай между стимули и спад до стабилния растеж и инфраструктурни разходи в Югоизточна Азия (например Сингапур е домакин на големи форуми за инвестиции в реални активи laotiantimes.com, а Виетнам продължава да привлича сделки за развитие на хотели и курорти).
- Близък изток и Африка: Богатите на петрол държави от Залива имат валути, вързани към щатския долар, което означава, че техните лихвени проценти в голяма степен следват увеличенията на Федералния резерв. Това направи финансирането по-скъпо в места като Саудитска Арабия и ОАЕ през последната година. Въпреки това, силните приходи от петрол и държавните разходи (напр. проектите по Визия 2030 на Саудитска Арабия) поддържат оживеността на пазара на недвижими имоти в региона. Банките в Залива остават ликвидни и готови да отпускат кредити за правилните проекти, особено тъй като инфлацията в региона е относително овладяна. В Африка много икономики се сблъскаха с рязко покачване на лихвените проценти през последните години, докато се бореха със слабост на валутата и инфлация. Сега има признаци на облекчение: например, централната банка на Нигерия намали основната си лихва с 50 базисни пункта до 27% през септември (все още изключително висока, но първа стъпка надолу), а доходността по нигерийските държавни облигации започна да спада в отговор proshare.co proshare.co. Южна Африка също успя да започне облекчаване – Централната банка на Южна Африка намали репо лихвата си до 7,0% през юли 2025 г. reuters.com tradingeconomics.com, позовавайки се на подобрени инфлационни перспективи. По-ниската инфлация и стабилизирането на валутите в няколко африкански държави биха могли постепенно да направят кредита по-достъпен за развитие на недвижими имоти, въпреки че предизвикателства като високите рискови премии остават.
Като цяло, макроикономическата обстановка е на предпазливи преходи: от затягане към (селективно) облекчаване, от волатилността по време на пандемията към по-нормализирани условия. По-бавният икономически растеж през 2025 г. е притеснение – МВФ прогнозира глобален растеж около 3,3%, под средното за 2000–2019 г. от 3,7% – но не и срив. Много икономики избягват рецесия, а този умерен растеж заедно с охлаждаща се инфлация е точно това, от което пазарите на недвижими имоти се нуждаят, за да намерят стабилност. Изводът: разходите по заемите би трябвало постепенно да намаляват през следващата година в много региони (като Северна Америка и Европа изостават малко спрямо Азия и Латинска Америка в цикъла), осигурявайки попътен вятър за пазарите на имоти, ако инфлацията остане под контрол.
Северна Америка: Рецесията в жилищния сектор продължава, преоценка на търговските пазари
Съединени щати – Жилищен пазар: Жилищният пазар в САЩ продължава да усеща студа от високите лихвени проценти. До началото на октомври, 30-годишните фиксирани ипотечни лихви се задържат около 7%–7,5%, нива, невиждани от две десетилетия, което е извадило от пазара много потенциални купувачи. Обемът на продажбите на жилища съответно е заседнал близо до рекордно ниски нива – около 4 милиона продажби на годишна база, рязък спад спрямо бума по време на пандемията. „Жилищният пазар е във фаза на бавно ребалансиране“, обяснява Селма Хеп, главен икономист във фирмата за имотни данни Cotality, като отбелязва, че активността на продажбите остава на най-ниски нива от десетилетия cotality.com. Поради липсата на купувачи, поскъпването на цените е спряло: националните цени на жилищата са се повишили само с около 1,3% през последната година (авг. 2024 до авг. 2025) cotality.com, което след инфлацията означава, че реалните цени всъщност са спаднали. В много от бившите горещи пазари (от Сън Белт до планинския запад) цените са надолу на годишна база, докато на някои пазари в Североизтока и Средния запад все още се наблюдават скромни ръстове.
От страна на предлагането, наличността на жилища за продажба леко се е увеличила от екстремно ниските нива, давайки на купувачите малко повече избор. Медийната цена на жилище в САЩ дори леко е спаднала до $400 000 cotality.com. Това, в комбинация с неотдавнашен спад на ипотечните лихви от върховите им стойности, е подобрило достъпността „до най-благоприятното ѝ ниво от 2022 г. насам“, казва Хеп cotality.com. Тя отбелязва, че това „донесе така необходимото облекчение“ и е довело до предпазливо увеличение на ипотечните заявления и интереса на купувачите cotality.com. По същество, някои купувачи се връщат на пазара, тъй като се приспособяват към новата реалност на 7% ипотеки. Жилищата стоят по-дълго на пазара и продавачите по-често намаляват цените, за да сключат сделки – давайки на останалите купувачи малко повече възможност за преговори тази есен (рязка промяна спрямо трескавия пазар на продавачите през 2021 г.).
Въпреки това, общото настроение е предпазливо. Много собственици на жилища са „заключени“ с изключително ниски ипотечни лихви от предишни години и не желаят да продават и купуват отново при по-високи лихви, което поддържа ограничено предлагането. Новото строителство донякъде помага за увеличаване на предлагането, но строителите също се сблъскват със скъпо финансиране и високи строителни разходи. Прогнозите на експертите отразяват трезвата реалност: J.P. Morgan прогнозира, че жилищният пазар в САЩ ще остане до голяма степен замразен до 2025 г., с приглушен ръст на цените (≈3% или по-малко) и трайно слаби продажби rfsadvisors.com. С други думи, широкообхватно възстановяване на жилищния пазар в САЩ може да настъпи едва когато лихвените проценти спаднат по-съществено, което повечето очакват през втората половина на 2025 г. или през 2026 г.
Съединени щати – Търговски имоти: В търговските недвижими имоти САЩ преминават през болезнено преоценяване и преструктуриране, особено в офис сектора. Дистанционната и хибридната работа трайно намалиха търсенето на офис площи, а числата са поразителни – националният процент на незаетост на офисите достигна 20,7% през второто тримесечие на 2025 г., най-високото ниво досега reuters.com. За сравнение, преди пандемията незаетостта на офисите беше около 12%. Най-силно засегнати са големите градове: Сан Франциско сега има 27,7% незаетост на офис площите (срещу ~8% през 2019 г.) reuters.com, а други бизнес центрове като Ню Йорк и Чикаго също отчитат над 20% незаетост. Това изобилие от празни офиси удря по финансите на наемодателите (наемните приходи намаляват, а кредитите са по-трудни за рефинансиране при по-високи лихви) и дори вреди на градските бюджети, които разчитат на данъци върху имотите. В резултат има вълна от отписвания на стойността на офис сгради, неизпълнение на ипотечни кредити и предприемачи, които изоставят остарели офис кули.
Реакцията на индустрията беше двупосочна: преобразуване и консолидация. В някои градове инвеститорите бързат да преобразуват остарели офис сгради в апартаменти или други предназначения. Рекордните ~150 милиона квадратни фута офис площи в САЩ са в някакъв етап на преобразуване в жилищни или смесени обекти към тази година reuters.com reuters.com. Това не е лесно – високите разходи и регулационните пречки означават, че само малка част от сградите са подходящи за преобразуване – но това е един от малкото начини да се създаде стойност от блокирани активи. Другата тенденция е „бягство към качество“: компаниите, които наемат офиси, се концентрират в най-новите, най-качествени сгради с отлични удобства. По-старите офис сгради от клас B/C страдат от непропорционално висока незаетост, докато престижните офиси от клас A на топ локации се справят малко по-добре (някои дори са почти напълно отдадени под наем). Това разделение означава, че модерните офиси и лаборатории все още поддържат стабилни наеми, докато офисите от 80-те години може да останат празни без сериозни подобрения.Извън офисите, другите сегменти на търговските имоти в Северна Америка показват смесена картина. Многофамилните жилищни сгради бяха много силни (бързо растящи наеми, ниска незаетост), но наемите се изравниха в много градове, тъй като новото предлагане най-накрая настигна търсенето и наемодателите се конкурират за наематели. Търговските имоти (търговски центрове, молове) се възстановяват неравномерно – луксозните търговски улици и добре разположените крайградски центрове се справят добре, тъй като потребителските разходи са стабилни, но по-слабите молове продължават да губят магазини (ефектът на електронната търговия). Индустриалните и логистичните имоти остават най-силният сегмент: с нарастването на електронната търговия и напрегнатите вериги на доставки, складовете и дистрибуционните центрове са силно търсени. Дори при забавяне на икономическия растеж, големи логистични договори продължават да се сключват. Например, големи сделки тази година включват почти 1 милион кв. фута нает склад в Южна Каролина от логистична компания и наем на склад от 885 000 кв. фута във Великобритания – което показва колко силен е глобалният апетит за индустриални площи jll.com jll.com. Процентът на незаетост на складовете в САЩ все още е доста нисък, а ръстът на наемите за логистични обекти е силен в ключови центрове (макар че се забавя, тъй като се строят повече складове). Това разминаване в търговските имоти – слаби офиси, силна индустрия, смесен търговски сегмент и стабилни апартаменти – кара инвеститорите да пренасочват портфейлите си. Наистина, капиталът, който избяга от проблемния офис сектор, се насочва към складове, апартаменти, лаборатории за науки за живота, центрове за данни и други сегменти с по-добри перспективи.
Канада: На север от границата, имотният пазар в Канада често отразява тенденциите в САЩ, но с някои особености. Канадският жилищен пазар преживя спад в началото на 2025 г., тъй като бързото повишаване на лихвите от страна на Bank of Canada (което доведе до ипотечни лихви над 5–6% в Канада) ограничи достъпността. Към тази есен, националните цени на жилищата са намалели с около 3–4% на годишна база nesto.ca – скромна корекция след огромния ръст през 2020–2022 г. Пазари като Торонто и Ванкувър, които бяха изключително прегрели, отчетоха спад на цените и значително по-малко продажби през последната година. Въпреки това, с паузата в повишаването на лихвите от Bank of Canada и адаптирането на купувачите, активността отново се увеличава на някои пазари. Средната цена на жилище във Ванкувър през септември беше практически непроменена (+0.1% на годишна база) wowa.ca, което подсказва, че корекцията там може би е достигнала дъното си. Предлагането на имоти в Канада все още е ограничено (хроничен проблем поради бавното строителство и високата имиграция), така че ако лихвите се стабилизират или спаднат през 2024 г., много анализатори очакват канадският жилищен пазар да се възстанови сравнително бързо. Междувременно наемателите се сблъскват с много ниски нива на свободни жилища и рязко покачващи се наеми – което изтласква проблемите с достъпността на преден план в политическите дебати в Канада.
В търговския сегмент офисите и търговските площи в Канада се сблъскват със същите предизвикателства като в САЩ, макар че големите канадски градове (Торонто, Ванкувър, Монреал) имат малко по-ниски нива на свободни офис площи в сравнение с американските си аналози. Една разлика: големите градски центрове в Канада продължават да привличат нови жители (включително международни мигранти), което поддържа търсенето на апартаменти и дори на централни удобства. Индустриалните имоти в Канада процъфтяват подобно на тези в САЩ, като Торонто и Ванкувър имат по под 2–3% свободни индустриални площи – едни от най-ниските в Северна Америка. Като цяло, инвеститорите виждат канадския имотен пазар като история на два свята: жилищните и индустриалните имоти остават относително устойчиви и търсени, докато офисите и по-старите търговски площи са под напрежение. Капиталовите доходности (инвестиционните възвръщаемости) са се повишили навсякъде поради по-високите лихвени нива, което е намалило стойността на имотите на хартия, но има много капитал, който изчаква по-ясен сигнал, че лихвите са достигнали връх, за да се върне на пазара.
Европа: Проблясъци на възстановяване сред високи лихви и нови приоритети
Достигнато дъно на настроенията: Европейският пазар на недвижими имоти влезе в 2025 г. с песимистична нотка – цените бяха слаби в много страни, обемите на инвестициите се сринаха, а рязкото покачване на лихвените проценти от Европейската централна банка (ЕЦБ) (сега на най-високото си ниво от десетилетия) драстично охлади пазара, който през 2021 г. беше изключително горещ. Въпреки това, докато преминаваме през октомври 2025 г., има нарастващи признаци, че Европа може би е достигнала дъното и започва да се стабилизира. На EXPO REAL – най-голямата конференция за недвижими имоти на континента, проведена от 6 до 8 октомври в Мюнхен – анкетно проучване сред хиляди участници в индустрията показа, че 44% вече се чувстват „оптимистично“ настроени за международния пазар на недвижими имоти в бъдеще, срещу 22% „предпазливи“, а останалите са неутрални exporeal.net. Само преди година песимизмът беше много по-широко разпространен. „Настоящият тренд индекс показва, че сме достигнали дъното и доверието постепенно се връща“, каза Щефан Румел, изпълнителен директор на Messe München, която е домакин на изложението, като добави, че въпреки продължаващите предизвикателства, пазарът изглежда бавнопостепенно се връща към нормалното exporeal.net.
Какво стои зад този предпазлив оптимизъм? На първо място, стойностите на имотите се коригираха значително в Европа от 2022 г. насам, особено при търговските недвижими имоти. В някои пазари цените на офис и търговски имоти са паднали с 20% или повече от пика си, а дори и „основните“ активи (като първокласни офиси в Париж или Франкфурт) отчетоха покачване на доходността и спад на цените с около 10–15%. Тази преоценка, макар и болезнена за собствениците, означава, че голяма част от „балона“ е изчезнала – купувачите и продавачите отново могат да се споразумеят за цени. Всъщност се очаква активността по сделки да се увеличи след сушата през последните 12 месеца, тъй като опортюнистични инвеститори търсят изгодни покупки. Друг фактор е очакването, че условията за финансиране ще се подобрят: инфлацията в Европа е в низходящ тренд и мнозина смятат, че ЕЦБ е достигнала или е близо до пиковия си лихвен процент (в момента депозитната лихва е около 4%). Ако инфлацията продължи да отслабва, ЕЦБ дори може да намали лихвите през 2024 г. Освен това някои европейски страни предоставят целенасочена подкрепа – например Германия въведе програми за субсидиране на жилищното строителство и зелени обновявания, и обсъжда начини за намаляване на бюрократичните пречки (основен проблем в индустрията – 79% от участниците в анкетата на Expo Real призовават за „по-малко бюрокрация“, за да се подпомогне пазарът exporeal.net).
Печеливши и губещи – Видове активи: Европейското проучване също така подчерта къде инвеститорите виждат най-големи възможности за напред. За втора поредна година, жилищният сектор е най-високо класираният клас активи по привлекателност exporeal.net. Около 75% от анкетираните посочват жилищните имоти (многофамилни и др.) като основен фокус – отразявайки хроничния недостиг на жилища в Европа и относителната стабилност на жилищните активи дори при спадове. След жилищата, „грижовни имоти“ (като здравеопазване, домове за възрастни хора) и центрове за данни са високо оценени (над 60% всеки) exporeal.net, което показва растящи сектори, свързани с демографското застаряване и дигиталната инфраструктура. Логистиката/складовете също се представят добре (47%). От друга страна, традиционните сегменти като хотелиерство, офиси и търговия на дребно са извън фокуса – всеки от тях привлича интереса на само около 10% от анкетираните exporeal.net. Това не означава, че тези сектори са мъртви в Европа, но инвеститорите са много избирателни: новото поколение офиси (особено енергийно ефективни с отлични удобства) на топ локации все още могат да бъдат успешни, но по-старите офиси или търговски центрове се разглеждат с предпазливост.
Регионални различия: Европа не е монолитна – условията варират по държави и региони. До момента през 2025 г. Южна Европа (като Испания, Португалия) се представя относително добре; чуждестранните инвестиции в курорти, хотели и апартаменти под наем остават доста стабилни, подпомогнати от силен туризъм и емигранти. Северна Европа (Скандинавия, Германия, Нидерландия) преживя по-рязка корекция, отчасти защото тези пазари имаха големи ръстове и много силно задлъжнели инвеститори, които сега са притиснати от лихвите. Забележително е, че проучването на Expo Real установи, че доверието в американския пазар е спаднало сред европейците (само 45% сега смятат САЩ за важни за бъдещи инвестиции, спрямо 66% преди година), докато самата Европа остава основен избор, а региона Азия–Тихи океан се изкачи на второ място с 64% одобрение exporeal.net. Това подсказва, че европейският капитал може да остане по-близо до дома или дори да се насочи към Азия, вместо да търси сделки на несигурния американски пазар. В рамките на Европа, Западна Европа (Франция, Германия, Великобритания и др.) все още се счита за основен регион (84% важност) пред Централна/Източна Европа.
Предизвикателства – Лихви и разходи: Внимателно оптимистичната перспектива не пренебрегва огромните предизвикателства, които все още съществуват. Почти всички в индустрията са съгласни, че лихвените проценти са проблем номер едно. Проучването на Expo показа, че цели 94% от анкетираните определят лихвената политика като „много важна“ или „важна“ за перспективите на пазара exporeal.net. Лихвите влияят не само върху ипотечните разходи за купувачите на жилища (намалявайки търсенето), но и върху жизнеспособността на новите проекти – много проекти вече не са рентабилни при финансиране с 5%–6% вместо 1%–2% преди няколко години. Това доведе до сериозен спад в строителната активност. Например, започнатите жилищни строежи в Германия рязко намаляват през 2023–2025 г., а страната се подготвя за недостиг спрямо амбициозните си нови жилищни цели. Инвеститорите в цяла Европа лобират за помощ: когато са попитани как да се подобри ситуацията, 79% казват „намаляване на бюрокрацията“ (за ускоряване на одобренията), 64% искат по-добър достъп до капитал (напр. държавни гаранции за заеми), а много от тях подчертават необходимостта от намаляване на строителните данъци или стандарти за по-ниски разходи exporeal.net exporeal.net. Строителните разходи скочиха през 2021–22 г. поради проблеми с веригите за доставки и инфлацията; сега са се поохладили, но строителството на проект в Европа днес все още е значително по-скъпо отколкото преди няколко години, така че новото жилищно предлагане е ограничено точно когато е най-нужно.
Положителни примери: Въпреки трудностите, определени сектори на европейския имотен пазар процъфтяват. Един пример е секторът на наемните апартаменти в големите градове. Високите лихви парадоксално увеличиха търсенето на наеми (тъй като по-малко хора могат да си позволят да купят), което поддържа висока заетост и наеми за професионално управляваните многофамилни имоти. В някои германски и френски градове наемите достигнаха рекордни нива през 2025 г., дори когато цените на покупките спаднаха. Това прави жилищните инвестиции привлекателни за дългосрочни инвеститори като пенсионни фондове. Логистичните имоти са друг положителен пример: преходът към електронна търговия и нуждата от модерни складове близо до населени места означава, че нивата на незаетост за първокласни логистични площи са изключително ниски (често под 5%), а инвеститорите все още виждат опашки от наематели за всеки новоизграден склад. Паневропейските логистични доходности се свиха през последните години, но ръстът на наемите компенсира част от болката от лихвите. Освен това, алтернативни сектори като лаборатории за науки за живота, студентски общежития и центрове за данни в Европа се възползват от структурни двигатели на търсенето и са високо в списъка на инвеститорите. Недостигът на капацитет за центрове за данни, например, доведе до огромни проекти около Лондон, Франкфурт, Дъблин и други центрове; тези имоти често осигуряват наеми от големи технологични компании още преди да е започнало строителството.
Пример – Обединеното кралство и Франция: Обединеното кралство, което започна да повишава лихвените проценти по-рано и преживя една от най-резките корекции на жилищния пазар сред големите икономики, показва предпазливи признаци на стабилизация. Цените на жилищата в Лондон са спаднали с около 4–5% спрямо миналата година, а реално – още повече, ако се вземе предвид инфлацията. Запитванията от купувачи бавно се увеличават, тъй като се очаква, че Английската централна банка е почти приключила с повишаването на лихвите. Някои прогнози сочат, че цените на жилищата в Обединеното кралство ще достигнат дъното си през 2024 г. Междувременно, пазарът на наеми в Обединеното кралство е изключително напрегнат, което кара правителството да обмисля политики за увеличаване на предлагането на наеми и строителството на жилища. В Франция пазарите на имоти са по-спокойни – в Париж се наблюдава лек спад на цените и намаляване на обема на сделките, но не е имало сериозен срив. Въпреки това, новите правила за кредитиране и по-високите лихви правят особено трудно за купувачите за първи път да получат ипотека във Франция, което оказва натиск върху долния сегмент на пазара. Френското правителство отговори с програми за подпомагане на купувачите и за реновиране на стари жилища (Франция има силен фокус върху енергийната ефективност, което само по себе си движи сегмент от инвестициите в недвижими имоти – преустройство на сгради, за да отговарят на новите стандарти).
Едно непредвидено събитие: Значимо (и трагично) новинарско събитие през този период беше срутването на сграда в Мадрид, Испания на 7 октомври 2025 г. Шестетажната сграда, офис от 60-те години, която се преустройваше в луксозен хотел, внезапно се срути по време на строителните работи, като загинаха четирима души reuters.com reuters.com. Инцидентът шокира Испания и повдигна въпроси относно безопасността на сградите и контрола върху реновациите. Интересното е, че имотът е бил собственост на саудитски инвестиционен фонд за недвижими имоти (RSR), специализиран в луксозни хотели в Испания и Португалия reuters.com. Властите в Мадрид разкриха, че сградата не е преминала предишни инспекции и е била класифицирана като с „неблагоприятни“ конструктивни условия reuters.com. Това събитие подчерта две неща: първо, рисковете в стремежа на Европа да обновява и преустройва стари сгради (ключова част от обновяването на градските центрове и постигането на устойчивост – но нещо, което трябва да се прави внимателно); и второ, продължаващото влияние на международните инвеститори (като фондове от Близкия изток) на европейския пазар на имоти. Макар този трагичен случай да е изключение, той накара строителите и регулаторите в цяла Европа да проверят отново конструктивната цялост на старите сгради, които се трансформират за нови цели. Това е трезво напомняне, че развитието на недвижими имоти носи отговорности за безопасността, дори и в стремежа към модернизация.
Гледайки напред в Европа, ключовият наратив е този на адаптация и иновации. Пазарът активно търси ново равновесие в свят с по-високи лихви. Експертите прогнозират, че жилищният сектор ще поведе възстановяването, щом разходите за финансиране намалеят – търсенето от хора, които имат нужда от домове, само расте – но може да се наложи държавна подкрепа и креативни решения (като повече модулно строителство или публично-частни партньорства), за да се преодолее пропастта в достъпността. Търговските недвижими имоти вероятно ще преживеят „оцеляване на най-приспособимите“: най-добрите локации и имоти в крайна сметка ще възстановят стойността си, докато остарелите може да се наложи да бъдат преустроени или ще се търгуват с големи отстъпки. Засега играчите на европейския пазар на имоти са внимателно оптимистични, следят отблизо ЕЦБ и инфлационните данни, и много от тях се позиционират за възход през края на 2024 или 2025 г. Както се пошегува един ветеран от индустрията на изложението в Мюнхен: „Беше труден период, но ако имаш свободен капитал и търпение, следващата година може да предложи възможността за покупка на десетилетието.“
Азиатско-тихоокеански регион: Проблемите на Китай, стабилността на Индия и смесената регионална картина
Китай – борещият се гигант: Никъде историята на недвижимите имоти в края на 2025 г. не е по-драматична, отколкото в Китай, втората по големина икономика в света. Пазарът на имоти в Китай, който до 2021 г. достигна безпрецедентен мащаб (съставляващ приблизително една четвърт от БВП на Китай в пика си) reuters.com, остава в продължителен спад. Проблемите започнаха с кризата на ликвидността при големи строителни компании като Evergrande и Country Garden през 2021–2023 г., а след това прераснаха в по-широка загуба на доверие сред купувачите на жилища. Към октомври 2025 г. цените на новите жилища в Китай все още намаляват в много градове. Частно проучване показа, че през септември цените са се повишили само с 0,09% спрямо предходния месец, по-бавно от увеличението през август, а цените на препродажбите (вторичния пазар) все още намаляват (~0,7% спад на месечна база) reuters.com. С две думи, няма значимо обръщане на тенденцията – цените и обемите на продажбите се движат по дъното, а непродадените нови апартаменти остават много на брой в много региони.
Китайското правителство и централната банка опитаха редица мерки за подкрепа: намаляване на ипотечните лихви, понижаване на изискванията за първоначална вноска, облекчаване на ограниченията за покупка в големите градове и дори стартиране на програма за градско обновяване с цел усвояване на излишното предлагане reuters.com. Тези политики доведоха до временни покачвания (например, след като някои големи градове облекчиха правилата за покупка на жилища през септември, имаше кратък скок в запитванията и сделките), но цялостният ефект остана ограничен. Потребителските нагласи са трудни за възстановяване след като хората видяха как строителите спират строежа на предварително продадени жилища, а някои фирми не изпълняват дълговете си. Много китайски домакинства вече притежават един или повече имоти и сега са по-фокусирани върху изплащането на дългове, отколкото върху покупката на допълнителни жилища, особено тъй като икономическият растеж се забави и младежката безработица е висока.
Ключово е, че анализаторите вече смятат, че възстановяването на жилищния пазар в Китай ще отнеме повече време от очакваното. Проучване на Reuters сред експерти в края на септември показа консенсус, че цените на жилищата няма да се стабилизират поне до втората половина на 2026 г. или дори 2027 г. reuters.com – което е с около 6 месеца по-късно, отколкото същите анализатори прогнозираха само тримесечие по-рано. Тази песимистична ревизия показва колко дълбоко е вкоренена кризата. Докато продажбите на имоти остават слаби, приходите от продажба на земя за местните власти намаляват, строителната активност е анемична, а вторичните ефекти тежат върху по-широката икономика на Китай. Има няколко положителни нотки: китайските власти засилиха стимулите по други начини (като разходи за инфраструктура), а Световната банка наскоро ревизира прогнозата си за ръста на БВП на Китай за 2025 г. нагоре до 4,8% icis.com, отчасти с очакването, че най-лошото от спада в сектора на имотите ще отшуми до следващата година. И наистина, има „леки признаци на стабилизация“ – например, частен индекс на 100 града отчете малко покачване от 0,3% в цените на жилищата през май reuters.com, едно от първите увеличения от над половин година. Но тези подобрения са изключително крехки. Както се изрази един икономист, широкообхватно възстановяване не се очаква през 2025 г. conference-board.org; в най-добрия случай Китай може да спре „кървенето“ на жилищния пазар към края на 2025 г. и да види плавно възстановяване след това, при условие че бъдат въведени още стимули (като намаляване на лихвите или дори някакъв вид спасителен пакет за затруднените строителни компании).
В отговор на тези сътресения, китайските купувачи на жилища и инвеститори промениха поведението си. Все повече хора предпочитат новопостроени готови жилища (за да избегнат риска от недовършване) или жилища втора ръка, вместо да купуват „на зелено“ от предприемачи с несигурни финанси. Правителството насърчи банките да отпускат заеми, за да се гарантира завършването на замразени проекти, с цел възстановяване на доверието. Има и забележима промяна в миграцията – някои по-млади китайци избират да наемат или да се преместят в по-евтини градове, вместо да се напрягат да купят в градове от първи ранг като Пекин или Шенжен на сегашните ценови нива. Луксозните и високия клас имоти в Китай обаче запазиха по-добре стойността си, особено в Пекин/Шанхай, където заможните купувачи са по-малко засегнати от покачването на ипотечните лихви и все още възприемат имотите като символ на статус.Останалата част от Азиатско-тихоокеанския регион: Извън Китай, имотните пазари в Азия показват широка палитра:
- Индия: Имотният сектор в Индия беше относително стабилен и дори растящ през 2025 г., подкрепен от силна икономика (Индия е една от най-бързо растящите големи икономики тази година). Решението на Резервната банка на Индия този месец да задържи репо лихвата на 5,5% (след намаление с 100 б.п. по-рано през годината) hindustantimes.com hindustantimes.com беше приветствано както от предприемачите, така и от купувачите на жилища. Това означава, че лихвите по жилищните кредити остават стабилни, което помага на средната класа да планира бюджета си за нови апартаменти. Традиционно в Индия лихвите са по-високи от тези на Запад, но нарастващата средна класа и урбанизацията движат търсенето на жилища. В градове като Мумбай, Бангалор, Делхи NCR, продажбите на жилища всъщност бяха стабилни през 2025 г., а цените се покачват, макар и умерено. Празничният сезон (октомври – времето на Дивали) е пиков период за покупка на жилища в Индия, а настроенията тази година са добри заради стабилните лихви – предприемачите дори отчетоха ръст на резервациите за нови проекти. Предпазливата позиция на RBI („увереност, не колебание“, както я нарече един експерт hindustantimes.com) подсказва, че те балансират между инфлационните опасения и нуждата да подкрепят растежа. Докато инфлацията остава в целевите граници, много анализатори смятат, че RBI може да възобнови плавни намаления на лихвите през 2024 г., което допълнително би стимулирало имотния пазар. Едно ограничение в Индия обаче е финансирането за предприемачите – след няколко нашумели фалита на предприемачи преди няколко години, банките станаха по-строги. Но появата на REITs (инвестиционни тръстове за недвижими имоти) в офис и търговския сектор в Индия отвори нов канал за финансиране, а видяхме и големи глобални инвеститори (като канадски пенсионни фондове, суверенни фондове) да инвестират милиарди в индийски офис паркове, логистични центрове и молове, залагайки на дългосрочния растеж на страната.
- Япония: Пазарът на недвижими имоти в Япония през 2025 г. е относително спокоен. С Японската централна банка, която поддържа ултра-ниски лихвени проценти (и само леко коригира контрола върху кривата на доходността), ипотеките в Япония остават евтини (около 1%). Търсенето на жилища е стабилно; по-големият проблем е застаряващото население на Япония и какво означава това за жилищата в селските райони (които са изправени пред обезлюдяване). В големите градове като Токио, Осака, Нагоя, недвижимите имоти всъщност привлякоха интереса на чуждестранни инвеститори тази година – отчасти защото слабата йена направи японските активи по-достъпни за чуждестранни купувачи. Забележително е, че някои глобални фондове изкупуват офис кули и жилищни блокове в Токио, възприемайки ги като сигурни активи. Офисите в Токио имат вакантност около 6% (по-висока от преди Covid, но далеч от нивата в САЩ), а наемите са спаднали само умерено. Междувременно, луксозният жилищен пазар в Токио достига нови върхове, тъй като заможни лица от Азия го възприемат като стабилно място за съхранение на капитали. Единствената уговорка е, че ЯЦБ може бавно да позволи на лихвите да се покачат, ако инфлацията се задържи над 2%, но всяка промяна ще бъде много постепенна.
- Югоизточна Азия: Много страни от Югоизточна Азия отчитат силна активност на пазара на недвижими имоти. Например, Сингапур – след бурен ръст през 2021–2023 г. – въведе охлаждащи мерки (по-високи гербови такси и др.), които забавиха продажбите, но цените все още се покачват както за частни апартаменти, така и за държавни жилища поради хроничен недостиг. Офис пазарът в Сингапур се възползва от компании, които преместват част от операциите си от Хонконг и Китай – офис наемите там се повишиха в началото на 2025 г. Малайзия и Тайланд имат по-слаби пазари (икономиките им растат по-бавно, а в Тайланд политическата несигурност повлия на доверието на инвеститорите), но дори там възстановяването на туризма засили сегментите на хотелиерството и търговията на дребно. Виетнам е изключение: икономиката му расте с ~5-6%, а пазарът на недвижими имоти процъфтява с нови проекти. Заглавие от 8 октомври беше, че Hilton подписа стратегическо партньорство с виетнамската Sun Group за развитие на 5 нови хотела във Виетнам theinvestor.vn – знак за доверие в перспективите на Виетнам за туризъм и бизнес пътувания. Виетнам продължава да привлича и производствени компании (благодарение на стратегията China+1), което увеличава търсенето на индустриални паркове и работнически жилища. Въпреки това, виетнамските строителни предприемачи се сблъскаха с кредитна криза по-рано през 2023 г., а правителството се намеси, за да стабилизира пазара на корпоративни облигации и да позволи забавяне на проекти; условията сега се подобряват.
- Австралия и Нова Зеландия: Тези западно ориентирани пазари преживяха едни от най-големите жилищни бумове по време на пандемията и впоследствие претърпяха корекции, когато лихвените проценти скочиха. В Австралия Резервната банка задържа основния си лихвен процент на 4,1% в продължение на няколко месеца, което даде глътка въздух на жилищния пазар. До октомври 2025 г. цените на жилищата в Австралия отново започнаха да се покачват в много градове – Сидни и Пърт са нагоре от началото на годината, докато Мелбърн е приблизително без промяна – възстановяването е по-бързо, отколкото много анализатори прогнозираха. Ограниченото предлагане на жилища и силното възстановяване на имиграцията (населението на Австралия нараства бързо поради отварянето след Covid) поддържат тази устойчивост. Въпреки това, достъпността на жилищата в Австралия остава много затруднена (особено за купувачи за първи път), и има призиви за реформи в зонирането и повече строителство, за да се облекчи натискът. Комерсиалният сектор в Австралия е смесен: офисите в Сидни/Мелбърн имат по-висока вакантност сега (над 14%), тъй като компаниите консолидират площите си; търговските площи се стабилизират; а индустриалният сектор е много силен (вакантност под 1% в някои индустриални зони на Сидни). Нова Зеландия преживя голям спад на жилищния пазар (цените в цялата страна паднаха с ~15% от пика), но сега, когато Резервната банка на Нова Зеландия намалява лихвите (те започнаха да облекчават през средата на 2025 г., след като обявиха инфлацията за овладяна), се очаква жилищният пазар в Нова Зеландия да се възстанови през 2026 г.
- Развиваща се Азия: В страни като Индонезия, Филипини, Малайзия, пазарите на имоти са тясно свързани с местния икономически растеж и лихвените проценти. Икономиката на Индонезия е стабилна, а лихвите сравнително ниски (лихвата на Bank Indonesia ~5,75%), така че жилищното и търговското строителство в Джакарта и други големи градове продължава стабилно. Филипините преживяха бум в строителството на апартаменти, което доведе до леко свръхпредлагане в Метро Манила, но младото население и растежът на BPO (аутсорсинг) индустрията поддържат дългосрочните перспективи положителни. Една тенденция в развиваща се Азия е стремежът към инфраструктура – нови метро линии, магистрали, летища – които често отварят нови коридори за развитие на недвижими имоти (например нови железопътни линии в Манила и Банкок стимулират развитието около транспорта).
Експертен коментар: Забележителен коментар за перспективите на Азия дойде от форум за недвижими имоти, където анализатор отбеляза: „Недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион са история на две скорости: Китай е в застой, останалата част от Азия се държи добре.“ Това изглежда точно: докато спадът в Китай влияе негативно на регионалните нагласи (и има странични ефекти като намалени потоци от китайски купувачи на имоти към места като Хонконг, Сингапур, Ванкувър), другите азиатски пазари са по-оптимистични. Демографските и урбанизационните тенденции в Азия остават мощен двигател за търсенето на имоти – напр. Индия, Югоизточна Азия, дори центровете на японските градове – и много глобални инвеститори, от държавни фондове до частен капитал, увеличават инвестициите си в недвижими имоти в Азиатско-тихоокеанския регион, виждайки несигурността тази година като възможност да купят активи на разумни цени. Проучване на консултантска компания за имоти отбелязва, че Токио, Сингапур и Сидни са сред най-предпочитаните дестинации за трансгранични инвестиции през 2025 г., благодарение на тяхната стабилност или потенциал за растеж, докато китайските градове губят предпочитание поради продължаващата несигурност.
В обобщение, недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион в края на 2025 г. са изследване на контрасти. Китай се опитва да осъществи меко приземяване на спукването на имотния си балон (монументална задача, която все още е в ход), но в други части на Азия пазарите са предимно устойчиви или бързо се адаптират. Ако Китай успее да се стабилизира през 2026 г., това може да даде голям тласък на доверието в региона. Засега инвеститорите действат предпазливо – диверсифицират между различни пазари, предпочитат сектори като логистика и центрове за данни и следят внимателно действията на централните банки (като политиката на Японската банка или стимулите на Китай), които могат да променят обстановката.
Близък изток: Инвестиционен бум, строителен подем и променящи се стратегии
Близкият изток, особено страните от Съвета за сътрудничество в Персийския залив (GCC), се очерта в края на 2025 г. като гореща точка за активност в сектора на недвижимите имоти – движена както от вътрешни амбиции, така и от приток на глобален капитал. Високите цени на енергията през последните години напълниха държавните бюджети, което позволи разточителни планове за развитие, докато социалните и икономическите реформи привличат таланти и туристи, създавайки ново търсене на имоти. Периодът 7–8 октомври 2025 г. беше белязан от няколко големи събития, които подчертаха инерцията в региона:
Мегаинвестиции и партньорства: Една от сделките, привлякла вниманието, е партньорството на Blackstone с Lunate от Абу Даби за инвестиция от 5 милиарда долара в логистични имоти в Залива reuters.com. Blackstone, най-големият алтернативен управляващ активи в света, вижда възможност в нарастващата нужда на Близкия изток от складове и дистрибуционни центрове – от изпълнение на електронна търговия до портова логистика. Новата платформа (наречена “GLIDE”) ще се фокусира върху изграждането и придобиването на “висококачествени складови активи” в целия GCC (Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар, Саудитска Арабия, ОАЕ) reuters.com. Това е силен вот на доверие от голям американски инвеститор в икономическата траектория на Залива. “Дълбоката икономическа трансформация, която се случва в GCC… създава мощен тласък за сектори като логистиката,” отбеляза президентът на Blackstone Джон Грей, подчертавайки как политиките за растеж и диверсификация в икономиките на Залива засилват търсенето на имоти reuters.com. Наистина, тъй като страни като Саудитска Арабия локализират все повече от своите вериги за доставки и търговията в региона се увеличава, често пренебрегваният сегмент на индустриалните имоти процъфтява. Процентът на незаетите модерни складове в Дубай или Рияд е много нисък, а наемите се покачват, което вероятно е привлякло Blackstone към това начинание.
На фронта на луксозните и многофункционални проекти, Саудитска Арабия продължава да прави впечатление. В края на септември (точно преди нашия прозорец 7–8 октомври), саудитският строител Dar Global обяви проект за 1 милиард долара за изграждане на Trump Plaza в Джеда reuters.com. По време на 7–8 октомври излязоха още подробности: това ще бъде луксозен комплекс с премиум жилища, обслужвани апартаменти, офис площи и дори таунхауси, плюс огромен парк, моделиран по Central Park в Ню Йорк reuters.com. Това е вторият проект с марката Тръмп в кралството, след Trump Tower в Рияд, стартиран миналата година, което показва, че бизнес връзките между Саудитска Арабия и САЩ (поне на корпоративно ниво) се засилват. Trump Organization (управлявана от семейството на бившия президент на САЩ Тръмп) разширява дейността си в чужбина, а Близкият изток – с апетита си към западни марки и лукс – е основна цел. Тези развития също подчертават как Саудитска Арабия се отваря: преди няколко години такава открита брандираност би била необичайна, но сега пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е пълен с международни сътрудничества (от американски развлекателни квартали до мегапроекти с европейски дизайн).
Дубай и ОАЕ: ОАЕ, особено Дубай, са истинска история на успеха в недвижимите имоти през 2020-те. След спад в края на 2010-те, пазарът на имоти в Дубай се възстанови бурно по време и след пандемията, превръщайки се в убежище за инвеститори, дистанционни работници и заможни лица (благодарение на бизнес-ориентирани политики и успешното Експо 2020). Цените на имотите в Дубай са скочили с около 70% от най-ниските си нива през 2020 до края на 2024 reuters.com. Търсенето обхваща луксозни вили, апартаменти на брега и търговски имоти. В отговор строителите в Дубай ускоряват строителството с главоломна скорост. Както съобщи Ройтерс през август, големи фирми като Emaar, Damac и други дори поемат повече строителни дейности вътрешно, за да ускорят изпълнението и да контролират разходите reuters.com reuters.com. Ръководството на града има стратегическа цел да удвои населението на Дубай до 7,8 милиона до 2040 г. reuters.com, което предполага нужда от огромно ново жилищно строителство и инфраструктура.
Въпреки това, се появяват нови опасения, че Дубай може отново да се насочи към свръхпредлагане. След настоящата еуфория, безпрецедентен брой нови жилища (оценени на над 200 000 между 2025 и 2026 г.) са планирани за предаване, което е приблизително двойно по-бързо от темпото през последните няколко години reuters.com. Анализаторите предупреждават, че ако всички тези проекти бъдат завършени навреме, цените на жилищата могат да претърпят двуцифрен спад, за да се балансира пазарът reuters.com. Историята на Дубай е циклична, с бумове и спадове, затова правителството се опитва да управлява това чрез затягане на правилата за продажби „на зелено“ и наблюдение на спекулативната дейност. Засега обаче, търсенето все още изглежда надвишава предлагането в ключови сегменти, а пазарът на наеми е изключително силен (наемите са се повишили с 20-30% през последната година, което увеличава привлекателността за инвеститори, купуващи с цел отдаване под наем). Лихвените проценти на Централната банка на ОАЕ следват тези на САЩ (поради обвързаността на дирхама), така че по-високите лихви правят ипотеките по-скъпи за крайните потребители, но значителна част от сделките с имоти в Дубай са покупки в брой (от богати местни жители, чуждестранни инвеститори или институционални фондове). Всъщност, около една трета от продажбите на жилища в ОАЕ са изцяло в брой – което отразява заможната база купувачи в региона и донякъде ограничава отслабващия ефект от повишаването на лихвените проценти.
Саудитска Арабия и стремежът към собственост на жилище: Саудитска Арабия е в разгара на амбициозна инициатива да увеличи дела на собствениците на жилища до 70% до 2030 г. (от около 50% през 2016 г.). Това е част от реформите Vision 2030 на кралството за подобряване на качеството на живот и диверсификация на икономиката spglobal.com spglobal.com. Държавни инициативи като програмата Sakani предоставят субсидии и достъпно финансиране за саудитските граждани за покупка на жилище. В резултат на това се наблюдава бум в жилищното строителство – нови крайградски комплекси около Рияд, Джеда и други градове се появяват бързо. Според S&P Global, жилищният пазар в Рияд се очаква да продължи да се разширява, подкрепен от тези политики spglobal.com. Забележително е, че търсенето не е само за бюджетни жилища; има и ръст в луксозните проекти, тъй като заможната популация нараства. Саудитското правителство си партнира с местни и международни строителни компании за изграждане на големи, цялостно планирани общности с търговски центрове, паркове и училища. Това създава възможности във всички сегменти на жилищния пазар – от достъпни жилища до луксозни вили.
Освен това, гига-проектите на Саудитска Арабия преминават от чертожните дъски към изпълнение. NEOM (футуристичният град на северозапад), Червеноморският проект (луксозна туристическа зона с острови и курорти) и различни „икономически градове“ наемат хиляди строителни работници. През октомври 2025 г., например, разработчиците на NEOM представиха напредъка по „The Line“ (170-километров линеен град) и други компоненти, с цел първите секции да бъдат населени до 2026 г. Макар тези проекти да са уникални и донякъде експериментални, те отразяват масивен строителен бум, който привлича световни архитектурни и инженерни фирми. Много от тези разработки размиват категориите – те са смесено предназначение, комбинирайки жилища, офиси, туризъм и индустрия. Например, проектът на Тръмп в Джеда, който споменахме, е част от по-голяма тенденция за интегриране на брандирани резиденции с компоненти за гостоприемство и офиси, създавайки лайфстайл дестинации вместо сгради с едно предназначение.
Други държави от Залива: В останалата част на GCC, недвижимите имоти също процъфтяват. Катар преживя забавяне след Световното първенство през 2023 г., но активността се нормализира; продължава да развива инфраструктура (стадионите се преустройват, създават се нови свободни зони) и офиси, а растежът на населението, породен от разширяващия се LNG сектор, подкрепя жилищния пазар. Бахрейн и Оман са по-малки пазари, но се възползват от преливане на инвестиции и собствени реформи (Бахрейн има нов генерален план за столицата Манама, а Оман развива туристически комплекси на брега). Кувейт е с по-бавно темпо поради по-бюрократични процеси, но има силно търсене на жилища сред младото население, а правителството се опитва да изчисти натрупаните заявления за жилища на граждани чрез строителство на „мега предградия“.
Промяна в стратегиите: Забележима промяна в Близкия изток е местните разработчици да търсят международни капиталови пазари и партньорства. Например, през октомври се носеха слухове, че разработчик от ОАЕ планира IPO на своето подразделение за недвижими имоти reuters.com, с цел да привлече чуждестранни инвестиции. Самите суверенни фондове на Близкия изток инвестират мащабно в глобални недвижими имоти (като Катар, който купува емблематични сгради в Ню Йорк или Лондон), но все по-често потокът е двупосочен – чуждестранните инвеститори също проявяват интерес към проекти в Близкия изток. Относителната политическа стабилност в региона (с основния разрив между Катар и съседите вече преодолян, и въпреки геополитическото напрежение наоколо, GCC остава стабилен вътрешно) и силната фискална позиция го правят привлекателен. Тази година разработчици от Абу Даби стартираха проекти в Дубай и обратно, което показва известна регионална интеграция. Израел и ОАЕ също започнаха сътрудничество след нормализиране на отношенията – макар че последната ескалация на войната (конфликтът в Газа) през октомври може да забави някои зараждащи се партньорства.
Експертно мнение: Ръководителите на недвижими имоти в Близкия изток често изразяват увереност, че техните пазари могат да се откъснат от глобалните проблеми. „Нашият растеж се движи от фундаментално търсене и визия на правителството, а не от спекулативни балони“, заяви един дубайски предприемач по време на панел, посочвайки реалното търсене от крайни потребители, породено от нарастването на населението. В това има известна истина: растежът на населението и доходите в Залива (поради икономическа диверсификация, която привлича чужденци и увеличава заетостта) е реален. Въпреки това, наблюдателите предупреждават, че ако глобалните финансови условия се затегнат още повече или цените на петрола спаднат значително, Близкият изток може да се изправи пред недостиг на финансиране или спад в търсенето. Засега обаче регионът е, може би, в изключително благоприятна позиция – високи приходи от петрол, реформи и приток на таланти – и това се превръща в бум на недвижимите имоти, който светът наблюдава с интерес.
В заключение, пазарът на недвижими имоти в Близкия изток в края на 2025 г. се характеризира с смели проекти и оптимистични нагласи. От бляскави небостъргачи и курорти до така необходимите жилища за средната класа, крановете по силуетите на Дубай, Рияд, Доха и други градове са знак за трансформационен период. Както показва големият залог на Blackstone, глобалните инвеститори виждат Близкия изток като едно от малкото места, които предлагат растеж и възвръщаемост в несигурен свят. Регионът не е без рискове (геополитически сътресения могат да се случат, а презастрояването е постоянна тревога), но в този момент е пълен напред за развитието на недвижимите имоти в Близкия изток.
Африка: жилищни предизвикателства, облекчение от лихвени проценти и инвеститорски интерес
Пейзажът на недвижимите имоти в Африка от 7–8 октомври 2025 г. отразява континент с разнообразни пазари, много от които имат огромен дългосрочен потенциал, но и сериозни краткосрочни предизвикателства. Основните теми включват остър недостиг на жилища в бързоразвиващите се градове, въздействието на високите лихвени проценти (които сега започват да намаляват), както и нарастващ интерес от местни и международни инвеститори, търсещи нови възможности за растеж.
Жилищна криза и отговори: Трогателна история от тази седмица идва от Кения, където доклад разкри хиляди семейства, живеещи по улиците на Найроби поради липса на достъпни жилища africanews.com africanews.com. Найроби, както и много африкански мегаполиси, преживява експлозивен ръст на населението, който далеч изпреварва строителството на формални жилища. Резултатът са разрастващи се неформални селища (гета) и бездомност за най-уязвимите. В Кения около 47% от градските жители живеят в неформални жилища, а на национално ниво има дефицит от 2 милиона жилища africanews.com. За да се справи с това, кенийското правителство стартира Програма за достъпни жилища, и към октомври строи 100 000 евтини жилища в цялата страна africanews.com. Това включва жилищни блокове в Найроби и други градове, с апартаменти на цени, достъпни за купувачи с ниски и средни доходи. Правителството също така опитва иновативно финансиране – като спорен жилищен налог (данък) върху заплатите на формално заетите, за да финансира общественото жилищно строителство, и търси публично-частни партньорства за привличане на частен капитал.
Президентът на Кения Уилям Руто е особено активен по темата за жилищата, дори призовавайки за глобален подход: „Глобалната жилищна криза е твърде голяма, за да бъде решена от която и да е отделна държава. Трябва да използваме силата на мултилатерализма, за да се справим с нея,“ настоя Руто в реч africanews.com. Този призив намира отклик и извън Кения. Много африкански държави се сблъскват със сходни жилищни дефицити: Нигерия се нуждае от милиони жилища за нарастващото си население, Египет има недостиг на жилища въпреки строителството на нови градове, Южна Африка се бори с наследството от апартейда и натрупаните жилищни нужди и др. Идеята на Руто загатва за евентуална коалиция от правителства, банки за развитие и инвеститори, които да си сътрудничат за финансиране на достъпни жилища в голям мащаб – нещо като Жилищен план Маршал за развиващия се свят. Макар това да е амбициозно, на практика африканските правителства предприемат различни стъпки: Мароко субсидира жилища за семейства с ниски доходи, Нигерия опитва национален жилищен фонд за работещите, Южна Африка отдавна има схема за RDP жилища с безплатни домове за бедните (макар и с променлив успех).
Кенийският случай също подчертава как жилищният въпрос е свързан с други проблеми: бедност, безработица и дори полицейски произвол (бездомните в Найроби са подложени на тормоз). Експерти като директора на жилищната политика на Кения Джордж Омонди подчертават, че е необходим „съгласуван подход“ – включително социални жилища с големи субсидии africanews.com – иначе частните предприемачи сами няма да строят за най-бедните, тъй като печалбите там са минимални. Има известен напредък: програмата на Кения, подпомагана от институции като Световната банка и ЕИБ, вече има няколко водещи проекта (един близо до центъра на Найроби е почти завършен и предлага апартаменти за едва 20 000 долара – част от пазарната цена). Въпреки това мащабът остава проблем – десетки хиляди жилища са начало, но континентът има нужда от милиони.Лихвени проценти и финансиране: Африканските икономики бяха силно засегнати от глобалното повишаване на лихвите след 2022 г. Много централни банки в Африка повишиха собствените си лихви, за да се борят с инфлацията (често причинена от по-високи разходи за внос и обезценяване на валутата). До средата на 2025 г. обаче инфлацията започна да се успокоява в редица страни, което позволи на политиците да облекчат мерките. Например, Централната банка на Южна Африка намали основния си лихвен процент с 25 базисни пункта до 7,00% през юли 2025 г. reuters.com tradingeconomics.com, след като инфлацията там се върна в целевия диапазон от 3-6%. Това беше първото намаление след дълъг цикъл на повишения, който вдигна лихвите от 3,5% през 2021 г. до 7,25% по-рано през 2025 г. Намалението е малко, но символично важно – беше посрещнато като „добра новина за собствениците на жилища в Южна Африка“, по думите на изпълнителен директор на една от имотните компании, защото означава, че вноските по ипотеките няма да се увеличават повече и дори може да намалеят. Пазарът на жилища в Южна Африка се беше забавил значително при високите лихви, като ръстът на цените беше около 2% (под инфлацията) globalpropertyguide.com. Пауза/намалението на лихвите стабилизира ситуацията; през септември и октомври се появиха признаци за повишен интерес от купувачи, особено сред хората, които купуват за първи път и са изчаквали. Южноафриканските банки, които са добре капитализирани, остават склонни да отпускат кредити на квалифицирани купувачи, а делът на необслужваните ипотеки остава нисък, така че пазарът на жилища може да се активизира, ако лихвите продължат да падат постепенно и през 2026 г.
На други места, Нигерия, най-голямата икономика в Африка, предоставя рязък контраст: централната ѝ банка повиши лихвените проценти до зашеметяващите 18,75% до средата на 2025 г., за да се бори с инфлацията и да защити валутата. Това направи кредитирането изключително скъпо, а финансирането на строителството на недвижими имоти – много трудно (затова повечето жилища в Нигерия се купуват в брой). В началото на октомври обаче Централната банка на Нигерия (под ново ръководство след смяна на правителството) сигнализира за промяна, като намали основния лихвен процент до 27% от 27,5% proshare.co (MPR на Нигерия се дефинира по различен начин, но на практика това е леко облекчение), както и намали изискванията за парични резерви на банките proshare.co. Незабавният ефект се видя в спада на доходността на държавните ценни книжа – доходността на едногодишните държавни облигации падна до около 16,8% от 17,7% proshare.co – което е значителен ход. Тази низходяща тенденция в доходността предполага, че разходите по заемите може да започнат да намаляват за бизнеса и потребителите, макар и от много високи нива. Ако Нигерия успее да задържи по-ниска инфлация (голямо „ако“, предвид скорошното премахване на субсидии и валутната волатилност), това може да проправи пътя за по-нататъшно намаляване на лихвите, което да съживи неща като ипотечното кредитиране (което в момента е нишово в Нигерия). Недвижимите имоти в Нигерия имат огромен потенциален пазар – население ~220 милиона, бърз урбанистичен растеж – но финансирането е пречка. Само около <5% от жилищата в Нигерия се купуват с ипотека (повечето се строят постепенно със собствени средства). Някои обнадеждаващи признаци: строителите опитват креативни модели като наем с опция за покупка и използват средства от диаспората, за да заобиколят местните лихвени проблеми.
Инвеститорски интерес и срещи на върха: Глобалните инвеститори, търсещи по-висока доходност, все по-често проучват и недвижимите имоти в Африка. През тази седмица се проведе събитие, наречено 18-та среща на върха за развитие на недвижими имоти – Африка (8–9 октомври 2025 г., в Дубай) archidatum.com, което събра строители, инвеститори и оператори за обсъждане на мащабни проекти в Африка. Темата „Възходът на Африка“ подсказва фокус върху историята на растежа на континента. Много африкански градове имат остра нужда от модерни търговски имоти – било то търговски центрове, офиси клас А или логистични паркове – и тези, които инвестират рано, могат да спечелят, докато тези икономики се формализират и потребителските класи се разширяват. Например компании от Южна Африка и Европа строят търговски центрове в страни като Замбия, Гана, Кот д’Ивоар, обслужвайки нарастващата средна класа. Индустриалният/логистичният сектор е друга област: електронната търговия е в начален стадий, но расте в Африка, а инфраструктурни инициативи като новата зона за свободна търговия в Гана или железопътната линия SGR в Кения създават нужда от складове.
Северна Африка (напр. Египет, Мароко) често се групира с Близкия изток в портфейлите на инвеститорите. Египет преживя икономически сътресения (огромна девалвация на валутата, заеми от МВФ), които удариха пазара на недвижими имоти – имотите често се използват от египтяните като средство за съхранение на стойност срещу инфлацията, така че цените в египетски лири скочиха (макар че в щатски долари паднаха). Богати египтяни и инвеститори от Залива изкупуват имоти в Кайро с отстъпки в доларово изражение. Проектът на египетското правителство за нова столица (административна столица източно от Кайро) продължава, и въпреки скептицизма, много държавни агенции наистина се преместват там, което генерира известно търсене на имоти (макар че голяма част от предлагането все още е празно).
Южна Африка: Южна Африка остава най-зрелият пазар на недвижими имоти в Африка със силно развит сектор на REIT, но растежът е нисък. Там често се залага на конкретни ниши – като наеми на достъпни жилища (където има силно търсене в Йоханесбург/Претория), или специализирани складови помещения и др. Други страни като Замбия, Ангола имат икономики, силно обвързани със суровини, което означава, че пазарите им на имоти преживяват бум и спад според цените на медта или петрола. Източна Африка: Танзания, Уганда, Руанда отбелязват стабилен растеж; всъщност, имотният пазар в Уганда беше акцентиран в Morning Market Brief на 8 октомври с фокус върху развиващата се сцена в Кампала realestatedatabase.net, с препоръки за райони, които да се следят. Руанда се позиционира като бизнес хъб (чистият, организиран градоустройствен план на Кигали привлича положително внимание).
Експертните коментари за Африка често се въртят около отключването на потенциала: как да се осигури дългосрочно финансиране за жилища, как да се формализира собствеността върху земята (проблемите със земевладението са значителни в много страни и възпират инвестициите), и как да се интегрира устойчивост (някои нови африкански сгради вече приемат зелени стандарти заради климатичните промени). Мнозина отбелязват, че доходността от недвижими имоти в Африка може да е много висока, но и рисковете са големи, а местното познаване е ключово. Както каза един от лекторите на форум, „Пазарът на недвижими имоти в Африка се ускорява и е готов за глобални решения“ facebook.com – което показва отвореност към чуждестранен опит и капитал, комбинирани с местни възможности.
В обобщение, развитието на недвижимите имоти в Африка към началото на октомври 2025 г. очертава картина на огромни нужди, които движат смели инициативи. Правителства като това на Кения директно се намесват, за да строят жилища за своите граждани, докато макроикономически тенденции като по-ниски лихвени проценти най-накрая дават малко въздух. Формират се международни форуми и партньорства, което подсказва, че Африка все повече попада в полезрението на инвеститорите в имоти, търсещи растеж. Пътят няма да е лесен – проблеми като бедността и липсата на инфраструктура остават – но разказът постепенно се измества от такъв, фокусиран единствено върху предизвикателствата, към такъв на неизползван потенциал и постепенен напредък.
Латинска Америка: Намаляване на лихвите, възстановяване на пазара и предпазлив оптимизъм
Пазарите на недвижими имоти в Латинска Америка през този период са повлияни от комбинация от подобряваща се макроикономика (тъй като централните банки започват да намаляват преди това изключително високите лихви) и уникални местни динамики. Основните икономики в региона – Бразилия, Мексико, Колумбия, Чили, Аржентина – всяка има свои специфични тенденции на пазара на имоти, но водещата тема в края на 2025 г. е преход от цикъл на затягане към цикъл на облекчаване, което обикновено е положително за имотите.
Лихвена въртележка: Латинска Америка беше свидетел на едни от най-високите лихвени проценти в света през 2022–2023 г., докато страните се бореха с инфлацията. До 2025 г. инфлацията значително се е охладила в много страни, което позволява на централните банки да променят курса. Най-забележимият скорошен ход: Централната банка на Мексико (Banxico) в края на септември намали основния си лихвен процент с 0,25%, като го свали до 7,50% – най-ниското ниво от май 2022 г. reuters.com. Това беше петото поредно намаление на Banxico през 2025 г. (банката постепенно намаляваше от връх от 11,25% по-рано през годината). Решението на 28 септември беше взето с разделено гласуване – един от членовете на борда беше предпазлив заради основната инфлация – но мнозинството се съгласи да облекчи политиката, позовавайки се на слаб растеж и подобряваща се инфлационна перспектива reuters.com reuters.com. За недвижимите имоти в Мексико това е добре дошло облекчение. Ипотечните лихви, които бяха надхвърлили 10-12% за домакинствата, започнаха леко да спадат. Банки в Мексико незабавно намалиха някои кредитни лихви, а анализаторите очакват Banxico да последва с още няколко намаления от по четвърт пункт до края на годината reuters.com. По-ниските лихви би трябвало да стимулират ипотечното кредитиране и продажбите на жилища през 2026 г. Това е добра новина и за строителите, които се сблъскваха с много скъпи строителни заеми – някои проекти, които бяха замразени, може да бъдат възобновени, ако разходите за финансиране спаднат. Уловката: Banxico спомена опасения за основната инфлация, така че действа предпазливо (избраха намаление от 0,25% вместо по-голямо от 0,5%, за да избегнат нов натиск върху цените reuters.com). Все пак посоката е ясна: Мексико вече е в цикъл на облекчаване, което подкрепя жилищния и търговския имотен пазар. Помага и това, че икономиката на Мексико, макар и „анемична“, както я описа Ройтерс reuters.com, не е в лошо състояние – тя се възползва от тенденциите на nearshoring (инвестиции в производство от компании, които се диверсифицират извън Китай), което увеличава търсенето на индустриални имоти, особено по границата със САЩ.
Бразилия, от друга страна, изненада мнозина, като запази лихвения си процент на много високо ниво от 15% и дори прие твърд тон относно възможността за допълнително повишаване, ако е необходимо reuters.com reuters.com. Централната банка на Бразилия спря цикъла на повишаване на лихвите в средата на 2025 г., който беше увеличил лихвите с 450 базисни пункта от 2024 г. насам reuters.com (Бразилия по-рано намали лихвите през 2023 г., но след това промени курса и отново ги повиши поради упорита инфлация). Към последната среща (17 септември 2025 г.) те сигнализираха за „продължително задържане“ – с други думи, намаления на лихвите едва ли ще има поне до началото на 2026 г. reuters.com. Това прави Бразилия изключение – докато Федералният резерв на САЩ и Banxico намалиха лихвите, Бразилия остана твърда. Тяхната логика: инфлационните очаквания, особено дългосрочните, все още не са закотвени на целта от 3%, и те се притесняват, че преждевременно разхлабване може да доведе до връщане на високата инфлация reuters.com. Незабавният ефект върху бразилския пазар на недвижими имоти е, че кредитирането остава много ограничено. Ипотечните лихви в Бразилия са в средата на тийнейджърските проценти (%), което е непосилно високо за много потенциални купувачи на жилища. Продажбите на жилища в Бразилия са се забавили, а ръстът на цените е незначителен (някои региони дори отчитат лек спад в реално изражение). Строителният сектор в Бразилия е доста напрегнат – много предприемачи, които са продали жилища предварително при по-ниски лихвени очаквания, сега са притиснати от по-високи разходи за финансиране и строителство. Някои по-малки предприемачи са фалирали или са забавили проектите си. Големите компании с достъп до капиталовите пазари (често чрез облигации или акции) се справят, но и те се надяват на облекчаване на лихвите. За съжаление, анализатори като главния икономист на Inter Bank отбелязват, че с „доста твърдия тон“ на централната банка, всяко намаление на лихвите през 2025 г. изглежда малко вероятно reuters.com. Повечето прогнози сега сочат, че Бразилия ще започне да намалява лихвите едва в средата на 2026 г., ако дезинфлацията продължи.
Въпреки това, болката на Бразилия може да съдържа семената на печалба: когато най-накрая промени курса, натрупаното търсене може да бъде значително. Бразилските домакинства не са прекалено задлъжнели (кредит/БВП е умерен), а намаляване от 15% до, да речем, 10% (ако бъде постигнато през следващите години) би подобрило значително достъпността. Някои инвеститори вече се позиционират, като придобиват земя или проблемни активи на ниски цени, очаквайки възстановяване. Международни фондове също проявяват интерес – акциите на бразилските имотни компании и REITs се търгуват с големи отстъпки, което ги прави привлекателни, ако човек вярва, че възстановяването ще настъпи след 12-18 месеца. Знак за този оптимизъм: коментари от световни рейтингови агенции предполагат допълнителни намаления на лихвите от Фед и по-силна бразилска валута (реалът е поскъпнал с ~13% спрямо щатския долар тази година reuters.com), което може да облекчи инфлацията, а това означава, че позицията на Бразилия може да се смекчи по-рано, отколкото официалните изказвания предполагат.
В други части на Латинска Америка, Чили и Колумбия предприеха ранни стъпки за намаляване на лихвите. Централната банка на Чили агресивно намали лихвата от 11,25% до около 8,5% към октомври 2025 г., тъй като инфлацията там спадна до едноцифрени стойности. Пазарът на жилища в Чили, който беше охладнял, започва леко да се съживява, тъй като ипотеките отново стават по-евтини. Колумбия също започна да намалява лихвите в средата на 2025 г. от връх от 13,25%; към октомври те бяха около 11,25% и се очаква да завършат 2025 г. под 10%. Това помогна на продажбите на нови жилища в Колумбия, които бяха спаднали през 2023 г., да се стабилизират.
Една страна с изключителна ситуация е Аржентина – но случаят на Аржентина е нетипичен. Там инфлацията е над 100%, песото загуби две трети от стойността си тази година, а предстоят избори. Недвижимите имоти в Аржентина се търгуват в щатски долари като защита, така че цените на имотите в Буенос Айрес в доларово изражение са на многогодишни минимуми (някои чужденци купуват евтини апартаменти там в брой). Но местната активност е практически замръзнала, тъй като кредитът е несъществуващ (никой не взема ипотека в песо при 150% лихва!). Мнозина изчакват да видят дали новото правителство ще успее да доларизира или стабилизира икономиката, което би могло напълно да промени ситуацията на аржентинския имотен пазар. Това вероятно е история за 2026 г.
Пазарна ефективност и перспектива: Интересно е, че финансовите пазари отразяват възстановяване в Латинска Америка през 2025 г. Фондовите пазари в Бразилия и Мексико се представят добре и глобалните инвеститори забелязаха това. Един доклад подчерта, че пазарите в Латинска Америка бяха сред изненадващите победители за 2025 г., като индексите Bovespa на Бразилия и тези на Мексико се покачиха рязко neworleanscitybusiness.com. В сферата на недвижимите имоти, глобалните REITs (инвестиционни тръстове за недвижими имоти) всъщност се представиха по-добре от американските REITs тази година neworleanscitybusiness.com, което отчасти се дължи на спадащите лихвени проценти в чужбина (като в Латинска Америка и части от Европа/Азия) спрямо все още високите проценти в САЩ. Много страни в Латинска Америка също използват наеми/лизинги, индексирани към инфлацията, което защити паричните потоци по време на високата инфлация, а сега, когато инфлацията спада, собствениците на тези имоти имат доходи над тенденцията, които са гарантирани.Например, недвижимите имоти в Мексико, особено индустриалните, са във възход благодарение на nearshoring-а. Свободните площи в основните индустриални коридори на границата със САЩ (Тихуана, Монтерей) са под 2%, а наемите нарастват с двуцифрени проценти. Разработчици от САЩ си партнират с местни компании за изграждане на огромни нови паркове за наематели като Tesla (която строи гигафабрика в Нуево Леон) и други производители, които се преместват там. В жилищния сектор, мексиканските строители на жилища (като тези, които строят достъпни домове около големите градове) имаха затруднения при високите лихви, но се очаква продажбите да се увеличат, тъй като ипотеките стават малко по-достъпни. Държавните жилищни агенции (Infonavit и др.) също увеличиха сумата, която хората могат да заемат, което частично компенсира по-високите лихви. С очакваните продължаващи намаления на лихвите в Мексико – някои прогнози предвиждат, че основната лихва ще достигне около 7% или дори 6,5% до края на 2025 г. scotiabank.com banxico.org.mx – има предпазлив оптимизъм, че 2024 и 2025 ще бъдат по-добри за продажбите на жилища в сравнение с 2023 г.
Перспективата за Бразилия е по-умерена в краткосрочен план поради високите лихви. Въпреки това, интересно е, че цените на акциите на бразилските строителни компании се възстановиха от дъната си в очакване, че централната банка в крайна сметка ще отстъпи. Правителството на президента Лула също обяви нова жилищна програма (Моят дом, моят живот), която да субсидира достъпното жилищно строителство, което може да създаде работа за строителите и да помогне на семейства с ниски доходи, макар че е в ранен етап. Ако инфлацията в Бразилия продължи да намалява (в момента е около 4,8% и се прогнозира ~3,6% догодина reuters.com), натискът върху централната банка да намали лихвите ще нарасне, което би било катализатор за сектора на недвижимите имоти.
Други пазари в Латинска Америка: В Перу политическата нестабилност остава фактор, но имотният пазар в Лима е стабилен – Перу не повиши лихвите толкова, така че ипотеките останаха сравнително по-евтини (~8%). Чили след период на несигурност с пренаписването на конституцията и много високите лихви, сега отчита подобряване на настроенията; цените на апартаментите в Сантяго се възстановяват, тъй като разходите по заемите намаляват. По-малките пазари, като Уругвай или Парагвай, често остават извън светлината на прожекторите, но Парагвай например се представя като изгряваща звезда в Латинска Америка gatewaytosouthamerica-newsblog.com, възползвайки се от ниски данъци и млада популация – Асунсион преживява мини-бум на модерни жилищни кули, финансирани от аржентински и бразилски купувачи, търсещи стабилност.
Експертните коментари в Латинска Америка често се фокусират върху взаимодействието между политиката и недвижимите имоти. Например в Мексико настоящата администрация залага на големи инфраструктурни проекти (като влака Майя, нови летища), които отварят нови региони за развитие, но също така има и известни националистически тенденции, които тревожат чуждестранните инвеститори. В Бразилия завръщането на Лула първоначално разтревожи пазарите, но той до голяма степен спазва фискалните ограничения, а подкрепата му за жилищни програми всъщност е благоприятна за сектора. Общото усещане от регионален икономически преглед беше, че Латинска Америка се справя с „упорита инфлация и забавящ растеж на фона на глобална несигурност“, но страни като Мексико изненадват с по-добри резултати и прогнозите за растеж се повишават леко scotiabank.com (например перспективата за растеж на Мексико за 2025 г. се подобри въпреки глобалното забавяне). Тази устойчивост е добра новина за имотния сектор, който обикновено следва икономическата активност.
В заключение, пазарът на недвижими имоти в Латинска Америка към октомври 2025 г. се характеризира с предпазлив оптимизъм и различни съдби. Конкретните развития – като намаляването на лихвите в Мексико reuters.com, или високите лихви в Бразилияreuters.com, или ранното облекчаване в Чили/Колумбия – подготвят почвата за 2026 г. Пазари като Мексико са във възход, подкрепени от външни инвестиции и парично облекчаване. Бразилия изчаква, но щом обърне тенденцията при лихвите, може да види силен отскок. Инвеститорите, които бяха избягвали имотите на развиващите се пазари, се завръщат предпазливо, привлечени от по-ниските оценки и перспективата за падащи местни лихви (което повишава стойността на имотите). Посланието от анализаторите е: следете Латинска Америка. Както се казва в една инвестиционна бележка, „Не подценявайте имотите в Латинска Америка – при спад на лихвите те може да се събудят с гръм и трясък.“ Вече глобалните индекси на REIT, отразяващи тези пазари, се представят по-добре, което подсказва, че умните пари се позиционират за възстановяване.
Източници:
- Тенденции на жилищния пазар в САЩ и коментар на Селма Хеп cotality.com cotality.com cotality.com
- Прогноза на JPMorgan за жилищния пазар в САЩ („замразен до 2025 г., <3% ръст“) rfsadvisors.com
- Данни за свободните офис площи в САЩ (20,7% национално, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- Резултати от проучване на EXPO REAL Европа (44% оптимисти, лихвени проценти и бюрокрация – основни притеснения, жилищата – водещ актив) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Лихвеният процент по ипотеките в Чехия пада до 4,91%, най-ниско ниво от 2 години expats.cz
- Състояние на имотния пазар в Китай и анкета сред анализатори (без възстановяване до 2026/27) reuters.com reuters.com
- Резервната банка на Индия (RBI) запазва репо лихвата на 5,5%, подкрепяйки настроенията на купувачите hindustantimes.com
- Съвместно предприятие на Blackstone & ADIA’s Lunate за логистика в Залива на стойност $5 млрд. reuters.com
- Цитат на Джон Грей (Blackstone) за инерцията в GCC reuters.com
- Проектът на Dar Global за $1 млрд. с Тръмп в Джеда reuters.com reuters.com
- Бум на имотите в Дубай с 70% (2019–2024) и план за удвояване на населението reuters.com
- Програма за достъпни жилища в Кения (100 хил. жилища) и цитат на Руто africanews.com africanews.com
- Южна Африка намалява лихвата до 7,00%, най-ниска от 2022 г. reuters.com tradingeconomics.com
- Мексико: Banxico намалява до 7,5% (най-ниска от 2022 г.) reuters.com
- Бразилия запазва Selic на 15%, твърда позиция reuters.com reuters.com
- Прессъобщение за търговски недвижими имоти в САЩ (EZ Newswire) относно офис кризата reuters.com
- JLL Глобална перспектива 2025 (недостиг на предлагане, ранни действия на инвеститори) jll.com
- Материал на Ройтерс за срутването на сграда в Мадрид (собственост на саудитски фонд) reuters.com reuters.com
- Ройтерс за проучване на новите цени на жилищата в Китай reuters.com
- Ройтерс за намаляване на лихвения процент от Banxico и инфлацията reuters.com reuters.com
- Ройтерс за прессъобщение на Expo Real за тренд индекс exporeal.net exporeal.net
- Новини за чужденци в Прага относно чешките ипотечни лихви expats.cz
- Research Financial (Джак Ройтеман) цитира JPMorgan относно жилищния пазар в САЩ rfsadvisors.com
