Основни акценти
- Северна Америка: Жилищният пазар в САЩ показва ранни признаци на възстановяване, тъй като ипотечните лихви достигнаха 11-месечно дъно (~6,49%) – което доведе до 9% ръст на заявленията за кредити reuters.com – и анализаторите предполагат, че най-лошото от спада може би е отминало, тъй като наличностите се увеличават, а цените се стабилизират reuters.com. Въпреки това, пазарът на офиси остава под напрежение: националните офис вакантности са достигнали рекордни нива (над 20% празни офиси в цялата страна, ~27% в Сан Франциско) reuters.com reuters.com, което оказва сериозен натиск върху собствениците на търговски имоти.
- Европа: Цените на жилищата във Великобритания падат с най-бързите темпове за последните 18 месеца, тъй като високата инфлация и несигурността около лихвените проценти намаляват търсенето reuters.com. Ключово проучване установи широко разпространени спадове в цените през август и намаляващи запитвания от купувачи reuters.com – „пазарът на жилища очевидно усеща ефектите от продължаващата несигурност,“ отбелязва анализаторът на RICS Тарънт Парсънс reuters.com. В сегмента на търговските имоти инвестиционната активност в Европа е заседнала в „зомби земя“ с най-ниски обеми на сделки за десетилетие reuters.com. Упорито високите разходи по заемите и предпазливите инвеститори са оставили много офис сгради и търговски имоти заседнали без купувачи, предупреди един фонд мениджър reuters.com. В Обединеното кралство се задава данъчен шок за големите собственици на търговски площи: Британският консорциум за търговия на дребно казва, че 400 големи магазина може да затворят, ако бъде прието значително увеличение на бизнес данъците, тъй като „значително увеличение на ставките…ще принуди [магазините] да повишат цените, да съкратят работни места или дори да затворят“ reuters.com.
- Азиатско-тихоокеански регион: Кризата с имотите в Китай продължава, но има проблясъци на напредък в преструктурирането. Затрудненият гигант Evergrande получи оферти от държавно подкрепени компании за мажоритарен дял в подразделението си за имотни услуги reuters.com reuters.com, което е оценено на около 1,3 милиарда долара, което доведе до скок на акциите на Evergrande с 25–40% в резултат на облекчение reuters.com reuters.com. Въпреки това, общият жилищен пазар в Китай остава слаб – очаква се продажбите на нови жилища и инвестициите да продължат да намаляват тази година reuters.com reuters.com, а експерти от Fitch Ratings предупреждават за „структурни предизвикателства… включително демографски промени, ниска достъпност и голям непродаден инвентар“ в бъдеще reuters.com. На други места правителствата се намесват: Южна Корея предприе мерки за охлаждане на жилищния пазар в Сеул, като намали лимитите за ипотечни кредити (LTV) до 40% в богатите райони и ускори строителството на нови жилища reuters.com reuters.com, което е „извънредна мярка за… стимулиране на предлагането, като същевременно се контролира търсенето,“ заявиха официални лица reuters.com.
- Близък изток: Недвижимите имоти в Залива продължават да процъфтяват. Дубай отбеляза рекордни 51 000 продажби на жилища през второто тримесечие – за първи път тримесечните сделки надхвърлят 50 000 – като общата стойност на продажбите е с 41% по-висока спрямо година по-рано gulfnews.com gulfnews.com. Цените в Дубай сега са 21% над последния си връх през 2014 г. gulfnews.com, движени от вълна луксозни проекти и чуждестранни купувачи. Анализаторите казват, че петгодишният възход на пазара отразява „по-стабилна и предвидима среда“, която все повече се движи от крайни потребители gulfnews.com gulfnews.com. За разлика от това, някои инвеститори в развиващите се пазари търсят спасителни мерки – Emaar Misr от Египет току-що подписа огромно партньорство за 18,6 милиарда долара за изграждане на нов курортен град на Червено море, с цел да привлече туризъм и чуждестранни инвестиции, за да подкрепи затруднената икономика reuters.com reuters.com.
- Латинска Америка: Небесно високи лихвени проценти все още притискат жилищните пазари в Латинска Америка. Основната лихва на Бразилия остава близо до 20-годишен връх (~14.75%), което задушава кредитирането и изчерпва финансирането на ипотеките great.report. Продажбите на жилища и строителството са потиснати заради скъпото финансиране, а Бразилия дори обмисля „мостови“ заеми за подкрепа на жилищното кредитиране great.report. Но облекчение може да се задава на хоризонта – с окончателното отслабване на инфлацията анализаторите широко очакват основни икономики като Бразилия и Мексико да започнат да намаляват лихвите до края на 2025 г., промяна, която може да „отключи натрупаното търсене на жилища“ след години на затягане great.report.
- Африка: Избрани пазари показват устойчивост въпреки икономическите предизвикателства. Южна Африка има стабилен наемен сектор – само 16.9% от наемателите са в просрочие, най-ниското ниво на просрочие, регистрирано досега rei.co.za. Наемодателите се възползват от по-добро събиране на наеми, дори когато ръстът на наемите се забавя, тенденция, която „сочи към стабилен наемен пазар,“ според ръководителя на данните в PayProp, Жохете Смуц ван Ройен rei.co.za. Междувременно африканските държави залагат на големи строителни проекти: напр. жилищният дефицит на Нигерия от ~28 милиона жилища стимулира нови публично-частни строителни инициативи, а споменатият по-горе мегапроект на Египет „Marassi Red Sea“ се очаква да генерира 100–200 милиона долара годишни приходи от туризъм след завършването си reuters.com reuters.com – подчертавайки продължаващия интерес към инвестиции в недвижими имоти на континента.
Северна Америка: Жилищният пазар намеква за възстановяване на фона на проблеми в търговския сектор
В Съединените щати, показателите за жилищния пазар се подобряват предпазливо след продължителен спад. Разходите по ипотеките са намалели: средната фиксирана лихва за 30 години спадна до 6.49%, 11-месечно дъно, след като слабите данни за работните места засилиха очакванията за намаляване на лихвите от Федералния резерв reuters.com reuters.com. Това даде тласък на търсенето – новите заявления за ипотечни кредити скочиха с 9.2% миналата седмица до най-високото ниво от над три години reuters.com. Както покупките, така и рефинансирането се увеличиха, което подсказва, че някои купувачи се връщат на пазара, тъй като финансирането се облекчава. Предлагането на жилища постепенно се увеличава, а годишният ръст на цените се стабилизира, което е знак, че „жилищният пазар беше в продължителен спад“, но най-лошото може би е отминало reuters.com. Икономистите отбелязват, че достъпността все още е ограничена, но комбинацията от по-ниски лихви и повече обяви бавнопостепенно възражда сделките. Всъщност, данните за потребителската инфлация в САЩ за август показаха 0.4% ръст на разходите за жилище – фактор за общата инфлация – което показва, че наемите и жилищните разходи остават високи, дори когато Федералният резерв се готви да намали лихвите reuters.com reuters.com. Облекчаването на лихвената среда по-късно тази година може допълнително да засили доверието на купувачите.Търговските недвижими имоти, обаче, остават проблемна зона. Офис вакантността в цялата САЩ е нараснала до безпрецедентни нива – националният процент на вакантни офиси достигна приблизително 20,7% през второто тримесечие на 2025 г., най-високият в историята reuters.com. Големите градове се борят с празни кули заради дистанционната работа и съкращенията в корпорациите; вакантността на офисите в Сан Франциско е скочила над 27%, от под 9% преди пандемията reuters.com. Това излишък на площи подкопава стойността на имотите и натоварва наемодателите и банките. Последен анализ предупреди, че почти 290 милиарда долара в офис ипотеки в САЩ изтичат до 2027 г. на фона на по-високи разходи за рефинансиране reuters.com reuters.com. Наемодателите, изправени пред „дългови стени“ и нарастващи лихвени плащания, прибягват до отстъпки и дори обмислят преобразуване на офиси в апартаменти, за да оцелеят. Летаргията се разпростира и върху търговските площи в някои райони: вакантността в моловете и затварянето на магазини в централните части на градовете в САЩ продължават, тъй като потребителските навици се променят. Инвеститорите стават по-придирчиви – наблюдава се „бягство към качество“ към модерни офис сгради с удобства, докато по-старите, полупразни сгради западат reuters.com. Като цяло, продажбите на търговски имоти в Северна Америка са слаби през 2025 г., а пазарните наблюдатели не очакват възстановяване, докато кредитните условия не се облекчат. Както каза един анализатор от Moody’s, проблемите в офис сектора изглеждат „структурни, а не временни“, което налага преосмисляне как да се използват празните имоти reuters.com reuters.com.
Европа: Жилищният пазар се раздвоява на фона на политическа несигурност
Европейският пазар на недвижими имоти представя смесена картина, като жилищните пазари се охлаждат в някои страни, докато търговските сектори се борят да намерят стабилност. В Обединеното кралство, след години на растеж, цените на жилищата сега се понижават в много райони под натиска на високата инфлация и лихвени проценти. Внимателно следено проучване на Кралския институт на лицензираните оценители (RICS) показа, че цените на жилищата във Великобритания през август са отбелязали най-широко разпространен спад от началото на 2024 г. reuters.com. Балансът на цените на жилищата според RICS – измерващ оценителите, които съобщават за спадове спрямо покачвания – падна до –19, което показва значително повече респонденти, виждащи спад на цените reuters.com. Запитванията от нови купувачи и продажбите също са спаднали рязко, достигайки най-ниските си нива от над година reuters.com. „С отслабващо търсене от купувачите и намаляващи договорени продажби, жилищният пазар очевидно усеща ефектите от продължаващата несигурност,“ отбелязва Тарънт Парсънс, ръководител на изследванията в RICS reuters.com. Потенциалните купувачи са изправени пред токсична комбинация от икономическа стагнация, ипотечни лихви над 6% и разговори за допълнително затягане от страна на Bank of England, което е подкопало доверието. За разлика от това, наемите в Обединеното кралство продължават да се покачват поради хроничен недостиг на предлагане – RICS отбелязва, че търсенето от наематели значително изпреварва предлагането, което сочи към нови увеличения на наемите reuters.com. В други части на Европа някои жилищни пазари се оказват малко по-устойчиви (например Франция и Испания отбелязват умерено покачване на цените през последните месеци), но общото настроение е предпазливо. Европейската централна банка (ЕЦБ) остави лихвените проценти непроменени на 2% на септемврийската си среща reuters.com и подчерта, че икономиката на еврозоната е „в добра позиция“ засега reuters.com. Президентът на ЕЦБ Кристин Лагард дори отбеляза, че инфлацията е приблизително там, където искат, а растежът се задържа reuters.com reuters.com. Въпреки това, собствените прогнози на ЕЦБ сочат, че инфлацията в еврозоната ще падне под 2% до следващата година reuters.com reuters.com – засилвайки очакванията, че разходите по заемите в Европа може би са достигнали своя връх. Самата перспектива за евентуално облекчаване на лихвите вече започна да стабилизира ипотечните пазари в страни като Германия и Италия, но жилищната активност остава слаба засега. В Германия, най-голямата икономика в Европа, цените на жилищата са спаднали на годишна база, тъй като купувачите се оттеглят, а новото строителство се забавя заради по-високите разходи за финансиране.
От търговската страна, Европа се бори с продължителен спад на пазара на недвижими имоти, който опровергава надеждите за възстановяване през 2025 г. Инвестициите в офиси, търговски центрове и индустриални имоти са на многогодишни минимуми. През първата половина на годината продажбите на търговски имоти в Европа възлизат на едва ~48 млрд. евро – почти наполовина по-малко от обема преди три години reuters.com. Трансграничните инвестиции в европейски недвижими имоти са намалели с ~20% на годишна база през второто тримесечие до най-ниското ниво за последното десетилетие reuters.com. Потенциалните купувачи са възпрепятствани от нарастващите разходи по дълга и несигурността относно стойността на имотите, докато продавачите отказват да правят дълбоки отстъпки на активите, което води до неликвиден застой. Един фондов мениджър, Себастиано Феранте от PGIM, откровено описа ситуацията като „зомби земя… няма възстановяване, блокирани активи, няма връщане на ликвидност“ в части от пазара reuters.com. Офис сградите са особено силно засегнати – свободните площи са се увеличили във финансови центрове като Франкфурт, където известен небостъргач (Трианон) фалира и се продава на търг като тест за апетита на инвеститорите reuters.com. Дори някога горещият сегмент на центровете за данни се е охладил, тъй като по-високите лихвени проценти намаляват оценките reuters.com. Въпреки това, определени ниши все още привличат интерес: добре разположените жилищни имоти под наем остават търсени (поради недостига на жилища в Европа), а сектори като логистични складове и хотели се радват на селективни покупки, тъй като инвеститорите залагат на дългосрочни тенденции reuters.com. За да се стимулира активността, някои европейски регулатори обсъждат облекчаване на правилата за зониране или предоставяне на финансова подкрепа за преустройство на имоти. Великобритания, например, обмисля реформи в планирането, за да улесни превръщането на празни офиси в жилища. Междувременно предстояща промяна в политиката в търговския сектор на Великобритания държи търговците на дребно в напрежение – правителството обмисля увеличение на данъчните ставки за големи магазини (с над £500 хил. данъчна оценка), за да финансира облекчения за малкия бизнес reuters.com reuters.com. Британският консорциум за търговия на дребно предупреждава, че това може да доведе до затварянето на стотици големи магазини, което потенциално ще струва 100 000 работни места, освен ако не бъде смекчено reuters.com reuters.com. Това подчертава как правителствената политика сега е ключов фактор в перспективите за недвижимите имоти в Европа: фискалните решения (данъци, субсидии) и лихвените проценти на централната банка ще окажат силно влияние върху това дали пазарът ще намери дъното си през следващите месеци.
Азиатско-тихоокеански регион: Турбуленцията в Китай и движенията на регионалните пазари
Спадът на недвижимите имоти в Китай продължава да доминира заглавията за имотния пазар в Азия. След години на бурен растеж, жилищният сектор в Китай остава затънал в сериозна корекция – с падащи цени на жилищата, намаляващи продажби и затруднени строителни предприемачи. Последните данни показват, че цените на новите жилища все още намаляват в много градове, макар и с по-бавен темп благодарение на скорошната подкрепа от страна на политиката reuters.com. Анкета на Ройтерс сред икономисти прогнозира спад от 3,8% в цените на жилищата в Китай за 2025 г. (по-малък спад от очакваното по-рано) и само леко понижение от 0,5% през 2026 г. reuters.com. Продажбите на имоти се очаква да спаднат с около 7,5% тази година, а инвестициите в недвижими имоти може да се свият с 11% reuters.com reuters.com. Продължителният спад – вече над четири години – доведе до вълна от фалити на строителни предприемачи и недовършени проекти в цялата страна reuters.com. За да противодейства на това, Пекин предприе серия от мерки за облекчаване през последните седмици: изискванията за първоначална вноска бяха намалени, лихвените проценти по ипотеките бяха понижени както за нови, така и за съществуващи заеми, а местните власти въведоха стимули (като субсидии и данъчни облекчения), за да насърчат покупките. Тези стъпки доведоха до краткотрайно увеличение на запитванията от купувачи, но засега не са обърнали решително тенденцията – потребителското доверие остава нестабилно на фона на слаба икономика и падащи стойности на жилищата. Някои анализатори твърдят, че е необходима по-силна намеса. Гао Юхунг, директор в рейтинговата агенция Pengyuan, предполага, че централното правителство може да се наложи да се намеси директно чрез изкупуване на непродадени жилища и земя, за да намали огромния излишък от наличности, като изчислява, че „около 600–700 милиона квадратни метра“ непродадени жилища (на стойност около 5 трилиона юана) трябва да бъдат усвоени, за да се възстанови здравословният пазарен баланс reuters.com. Лулу Ши от Fitch Ratings също отбелязва, че строителните предприемачи в Китай са изправени пред „много структурни предизвикателства“ – от застаряващо население до наследството на прекомерно строителство, финансирано с дълг – което може да забави истинското възстановяване на жилищния пазар до 2026 г. или по-късно reuters.com.Сред този трус, някои светли моменти се появиха в имотния сектор на Китай. Обнадеждаващ знак е, че ликвидаторите на China Evergrande Group, някога водещият строител в страната, съобщиха, че са получили първоначални оферти за дяла на Evergrande в дъщерното ѝ дружество за управление на имоти reuters.com. Evergrande се опитва да продаде своя 51% дял в Evergrande Property Services, подразделение оценено на около 10 млрд. хонконгски долара (~1,3 млрд. щатски долара) reuters.com reuters.com. Новината, че сред заинтересованите купувачи има държавни компании, предизвика ръст – акциите на подразделението за услуги на Evergrande скочиха с до 40% при търговията в Хонконг в петък с надеждата, че бизнесът може да намери стабилен нов собственик reuters.com reuters.com. „При търг на ликвидатор нищо окончателно няма да се случи поне до ноември,“ предупреди анализаторът Дейвид Бленърхасет, но фактът, че са направени няколко оферти, подсказва, че ценни части от Evergrande все още могат да бъдат спасени reuters.com. Ликвидаторите на Evergrande се стремят да финализират сделка до края на годината и отделно търсят купувачи за другата корона на компанията майка – подразделението за електрически превозни средства reuters.com. По подобен начин друг заборчнял строител, Country Garden, води преговори за преструктуриране на своите 11 млрд. долара външни облигации. Миналия месец Country Garden получи подкрепа от основна група банкови кредитори за план да намали външния си дълг с 78% reuters.com reuters.com. Въпреки че все още е под петиция за ликвидация, Country Garden работи по финализиране на преструктурирането си до края на 2025 г. reuters.com. Тези развития показват, че въпреки че спадът на имотния пазар в Китай е далеч от приключване, правителството и държавните компании предприемат мерки, за да предотвратят безреден срив на големите строителни предприемачи. Пазарите обърнаха внимание – акциите на имотните компании в Китай се повишиха умерено през последните дни заради спекулации, че Пекин ще въведе по-агресивни стимули, включително евентуално директни капиталови инжекции или подкрепа за търсенето на жилища в големите градове.
В по-широкия Азиатско-тихоокеански регион, тенденциите в недвижимите имоти варират според страната, често отразявайки местните политически решения. Южна Корея привлече внимание, като обяви мерки за овладяване на горещия жилищен пазар в Сеул. От тази седмица властите намалиха лимита на съотношението заем/стойност (LTV) до 40% (от 50%) за ипотеките на жилища в най-богатите квартали на Сеул като Гангнам reuters.com reuters.com. В същото време правителството планира да увеличи предлагането на жилища, като използва държавни земи и облекчава правилата за презастрояване reuters.com. „Тъй като опасенията за покачване на цените на жилищата остават латентни в столичния район, са ни нужни извънредни мерки за стимулиране на предлагането, като същевременно контролираме търсенето“, заявиха официални лица в изявление reuters.com. Тези двойни действия – по-строг кредит в луксозните квартали, по-облекчени ограничения за ново строителство – целят да ограничат спекулациите и да облекчат недостига на жилища в по-голям Сеул. Първите реакции на анализаторите сочат, че ефектът може да е ограничен, освен ако лихвените проценти не паднат; забележително е, че Централната банка на Корея запази основния си лихвен процент непроменен (на 3,5%), за да избегне влошаване на дълговата тежест на домакинствата в страната reuters.com. В Япония пазарът на имоти остава стабилен с умерен ръст на цените, подкрепен от изключително ниски лихви. Централната банка на Япония даде сигнал, че ще задържи лихвите близо до нулата засега reuters.com, а стойността на земята в Токио и други големи градове леко се покачва с връщането на интереса от чуждестранни инвеститори. Австралия и Нова Зеландия отбелязват предпазливо възстановяване на жилищния пазар след значителни корекции в цените – процентът на успешните търгове в Сидни се е подобрил, а цените на жилищата в Нова Зеландия са се повишили на месечна база за първи път от почти година, подпомогнати от паузата в повишаването на лихвите от централните банки. Правителствата също са активни: Австралия разширява схема за първо жилище и обмисля ограничения върху краткосрочните наеми за подобряване на достъпността. Като цяло, недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион представляват пъстра картина от различни цикли, но обща нишка е влиянието на промяната в лихвените проценти. С нарастващите очаквания, че глобалните лихви са достигнали връх, анализаторите прогнозират, че още азиатски пазари ще се стабилизират или ще се повишат през 2024 г., при условие че икономическият растеж се запази и политическата подкрепа продължи.
Близък изток: Бум в Залива контрастира с предпазливост другаде
Пейзажът на имотите в Близкия изток се води от бурно развиващия се регион на Залива, дори когато други райони действат предпазливо на фона на икономически предизвикателства. Бумът на недвижимите имоти в Дубай е може би най-открояващата се история в световен мащаб тази година. Емиратът продължава да чупи рекорди – последните данни потвърждават, че Q2 2025 е най-натовареното тримесечие в историята на Дубай по отношение на продажбите на жилища, с 51 000 жилищни сделки завършени gulfnews.com. За сравнение, това е повече от два пъти обема отпреди само две години. Общите продажби на имоти през първата половина достигнаха 94 000 единици на стойност 268 милиарда AED (~73 милиарда долара), което е увеличение с 41% на годишна база gulfnews.com. Ралито обхваща както средния, така и ултралуксозния сегмент. Всъщност, продажбите във високия клас (>10 милиона долара) достигнаха рекорд през Q2 с 143 сделки, докато Дубай затвърждава статута си на убежище за световния елит gulfnews.com gulfnews.com. „Устойчивият ръст на цените – вече почти пет последователни години – е ясен знак за по-стабилна и предвидима пазарна среда,“ казва Фейсал Дурани, ръководител на изследванията за Близкия изток в Knight Frank gulfnews.com. Средните цени на жилищата в Дубай се повишиха с още 3,4% през последното тримесечие и сега са 21,6% над предишния връх от 2014 г. gulfnews.com. Забележително е, че анализаторите отбелязват, че пазарът все повече се движи от „реални“ крайни потребители, а не от спекуланти; само около 5% от жилищата се препродават в рамките на 12 месеца сега (срещу 25% оборот по време на балона през 2008 г.), което показва, че повече купувачи са с дългосрочни намерения gulfnews.com. Факторите, които подхранват бума в Дубай, включват инвеститорски ориентирани политики, наплив на чуждестранни купувачи (от европейци до азиатци, търсещи сигурно убежище), както и подкрепата от слаба местна валута (фиксираният към отслабващия щатски долар дирхам прави имотите в Дубай по-евтини за много чуждестранни инвеститори). Британските купувачи, например, заляха пазара – инвестициите на Обединеното кралство в жилища в Дубай скочиха с 62% през Q2, което прави британците най-големите чуждестранни купувачи, подпомогнати от силния паунд, който увеличава покупателната им способност <a href=“https://great.report/global-real-estate-markets-rocked-by-big-deals-policy-shifts-and-rate-jitters-sept-7great.report great.report. Дубайските предприемачи се възползват, като стартират все по-амбициозни проекти (общности на брега, брандирани резиденции, дори концепция за курорт “Луната” в Дубай) и предлагат стимули като планове за плащане след предаване на имота, за да привлекат купувачи. Има някои предупредителни сигнали – след около 50% ръст на цените от 2020 г. насам, достъпността намалява за жителите, а Knight Frank прогнозира, че увеличенията на цените ще се забавят до едноцифрени стойности догодина gulfnews.com. МВФ и други са посъветвали властите на ОАЕ да следят нивата на задлъжнялост и спекулативната активност. Но засега имотният пазар в Дубай не се подчинява на гравитацията, като се очаква инерцията да се запази до края на 2025 г., освен ако не настъпи голям световен спад.
На други места в Близкия изток, Саудитска Арабия и нейните съседи преследват огромни инициативи за развитие като част от по-широки планове за икономическа трансформация. Флагманът на Саудитска Арабия е мегапроектът за $500 милиарда NEOM и множество нови туристически проекти по Червено море. Тази седмица саудитски официални лица подчертаха напредъка по The Line (футуристичния линеен град на NEOM), като заявиха, че са възложени основни строителни договори и началната инфраструктура е в процес на изграждане. В Египет на 7 септември беше сключена значима сделка: египетската Emaar Misr (клон на дубайската Emaar Properties) се обедини със саудитски и ОАЕ партньори за разработването на огромен курортен град на Червено море, наречен „Marassi Red Sea“. Проектът, представен в Кайро в присъствието на министър-председателя на Египет, се очаква да привлече до £E£ 900 милиарда (~$18.6 милиарда) инвестиции през целия си живот reuters.com reuters.com. Според разработчиците, Marassi Red Sea ще обхваща голяма крайбрежна зона и ще включва хотели, марини и развлечения, като потенциално ще генерира $100–200 милиона годишни приходи от туризъм, когато бъде напълно функциониращ reuters.com reuters.com. Египет се надява, че подобни финансирани от чужбина проекти могат да стимулират туризма и сектора на недвижимите имоти в момент, когато страната е изправена пред финансови затруднения и обезценена валута. В Леванта пазарите са по-спокойни: пазарът на имоти в Ливан остава потиснат на фона на икономическата криза, а цените на жилищата в Израел леко са се охладили поради повишаването на лихвените проценти и политическата несигурност. Турция се справя с висока инфлация, която е предизвикала трескаво изкупуване на имоти, тъй като местните търсят защита от инфлацията – цените на жилищата в Истанбул са се повишили рязко на годишна база в лири, въпреки че отслабването на валутата ги прави по-евтини в долари. В целия регион основна тема е инвестициите на суверенни фондове в недвижими имоти – суверенните фондове на Персийския залив влагат петролно богатство в местни имоти (напр. проектите на Катар за Азиатските игри 2030, новите градски разработки в Абу Даби), както и в престижни международни имоти (от небостъргачи в Лондон до хотели в Ню Йорк).
Гледайки напред, анализаторите казват, че перспективите за недвижимите имоти в Близкия изток ще зависят от цените на петрола (които влияят на ликвидността в Залива), туристическите потоци и политиките на всяко правителство. ОАЕ и Саудитска Арабия изглежда са ангажирани с поддържането на растежа на сектора на недвижимите имоти като стълб на своите икономики, дори ако това означава управление на рисковете от бързото разширяване. В Дубай, например, някои очакват естествено охлаждане или малка корекция на цените (може би 10–15%) до 2026 г., за да се консолидират печалбите great.report – здравословна пауза след изключителния скок след пандемията. Но малко са тези, които прогнозират сериозен срив на този етап, предвид по-строгата регулация и по-разнообразната база на търсенето в сравнение с предишни цикли. За по-уязвимите пазари като Египет, успешното изпълнение на големи проекти като Marassi и стабилното възстановяване на туризма ще бъдат от решаващо значение за подкрепа на стойността на имотите. Като цяло, Близкият изток навлиза в края на 2025 г. като регион на контрасти в недвижимите имоти – градовете в Залива се радват на големи инвестиционни потоци и смели проекти, докато други страни се фокусират върху стабилността и постепенния напредък на фона на икономически предизвикателства.
Латинска Америка: Високите лихви спират пазара, но облекчаване може да настъпи
Пазарите на недвижими имоти в Латинска Америка се движат в предизвикателна среда, главно поради много високите лихвени проценти, насочени към овладяване на инфлацията. В няколко големи икономики основните лихви са на най-високите си нива от десетилетия, което прави ипотеките скъпи и забавя активността на пазара на имоти – но вече има ранни признаци за възможен обрат на хоризонта.
В Бразилия, най-големият пазар в региона, основният лихвен процент на централната банка Selic е 14,75%, ниво, невиждано от близо 20 години great.report. Това рязко ограничи кредитирането за купувачи на жилища и строителни предприемачи. Бразилските банки разчитат основно на спестовни депозити за финансиране на ипотечни кредити, но спестителите теглят парите си, за да търсят по-висока доходност другаде, което лишава ипотечния пазар от ликвидност. Продажбите на жилища и строителството в Бразилия са се охладили в резултат: продажбите на нови жилища в ключови градове са намалели през последните месеци, а строителите отчитат по-бавни покупки „на зелено“. Правителството се опита да подкрепи сектора чрез субсидирани кредитни програми (като Casa Verde e Amarela за жилища за хора с ниски доходи) и като обмисля специална схема за “мостово финансиране”, за да помогне на банките да поддържат ипотечното кредитиране, докато лихвите не паднат great.report. Въпреки сегашните трудности, оптимизмът расте, че цикълът на лихвите в Бразилия най-накрая ще се обърне. Инфлацията в Бразилия се е забавила до около 5% – под по-ранните прогнози riotimesonline.com – и на последното си заседание централната банка намекна за бъдещи намаления. Много икономисти прогнозират, че Бразилия ще започне да намалява лихвите през четвъртото тримесечие на 2025 г., като потенциално ще свали Selic до едноцифрени стойности до 2026 г. Такива действия биха съживили вътрешното търсене и се очакват с нетърпение от участниците на пазара на недвижими имоти. „Очакваме облекчение – намаляването на лихвите трябва да отключи натрупаното търсене на жилища“, отбелязва един анализатор, тъй като по-ниските разходи за заемане могат да привлекат купувачи на първо жилище, които досега са изчаквали great.report.На други места в Латинска Америка се наблюдава подобна ситуация. Мексико поддържа основния си лихвен процент над 11% през цялата година, което допринася за забавяне на продажбите на жилища и инвестициите в строителството. Въпреки това, с отслабването на инфлацията в Мексико към 4%, Банксико (централната банка на Мексико) е под натиск също да започне облекчаване. Проучване на Ройтерс показва, че мексиканските лихви могат да започнат да падат в началото на 2026 г., ако сегашните тенденции се запазят reuters.com. Колумбия всъщност спря цикъла на повишаване на лихвите по-рано и вече се наблюдават първи признаци на възстановяване – BBVA Research съобщава, че жилищният пазар в Колумбия е „влязъл във фаза на възстановяване“, като разрешителните за строеж се увеличават, а продажбите на несубсидирани жилища набират скорост bbvaresearch.com. Цените на новите жилища в Колумбия се повишават, но с темп под общата инфлация, което предполага подобрена достъпност bbvaresearch.com. Постоянният жилищен дефицит (почти 5 милиона необходими жилища) поддържа търсенето в Колумбия bbvaresearch.com, а правителството работи с частни строители по програми за увеличаване на социалното жилищно строителство. Чили пое водеща роля в намаляването на лихвите (намалявайки основния си лихвен процент със 100 базисни пункта през юли 2025 г.), тъй като инфлацията там се охлади, което започна да стабилизира имотния пазар в Чили и да подкрепя ръст на запитванията за жилищни кредити.
Въпреки това, недвижимите имоти в Латинска Америка все още не са излезли от трудностите. Икономическият растеж в региона е скромен, а високите строителни разходи (отчасти поради по-ранни обезценки на валутите) създават предизвикателства за новото строителство. В Аржентина, специален случай с инфлация над 100%, пазарът на имоти функционира основно в брой или щатски долари – сделките са почти замрели, с изключение на опортюнистични чуждестранни купувачи, поради валутния хаос и несигурния изход от изборите. Перу и Чили се сблъскват със слабо потребителско доверие, което възпира покупките на жилища въпреки по-ниските лихви. А в целия регион търговските имоти (като офиси и търговски площи) почти не са се възстановили след пандемията – корпоративните наематели остават предпазливи, а международните инвеститори се оттеглиха.
Въпреки това, основното очакване е, че 2025–2026 ще донесе постепенен обрат. „Латинска Америка влезе в 2025 г. под мъглата на ограничено финансиране и бавен растеж,“ написа един икономист от LatinFinance, „но мъглата започва да се вдига“. Ако Федералният резерв на САЩ намали лихвите и глобалните финансови условия се облекчат, капиталовите потоци към развиващите се пазари може да се подобрят. Държави като Бразилия, Чили и Колумбия вече са доказали своята ангажираност към контрола на инфлацията, така че всякакъв цикъл на облекчаване може бързо да се превърне в подновено доверие сред потребителите и строителите. Строителните предприемачи в региона се позиционират за това, като осигуряват земя и разрешителни още сега, очаквайки по-добри условия за продажби, когато ипотеките отново станат достъпни за средната класа. Междувременно се появиха някои иновативни тенденции: например, схеми за наем с опция за покупка и индексирани планове за плащане се предлагат от строителите в Бразилия, за да се преодолее разликата в достъпността, докато лихвите са високи.
В обобщение, пазарите на имоти в Латинска Америка са в изчаквателен режим поради наказателно високи лихви, но достоверните признаци за облекчаване на инфлацията означават, че тенденцията трябва да се обърне. Предстоящите намаления на лихвите – ако бъдат реализирани, както се очаква, в края на 2025 г. – могат да отбележат началото на нов възход на пазара на недвижими имоти, тъй като вътрешните купувачи възстановяват покупателната си способност, а инвестиционният капитал отново започва да навлиза в сектора. До тогава активността вероятно ще остане слаба, с по-ярки точки основно в сегменти, подкрепени от държавни стимули или уникална местна динамика на търсенето (като оживените продажби на луксозни апартаменти в крайбрежните курортни зони на Мексико, движени от чуждестранни купувачи, които са изолирани от местните лихви). Следващите 12 месеца ще бъдат решаващи като барометър за това колко бързо Латинска Америка може да се освободи от оковите на високите лихви и отново да задвижи растежа в строителството и жилищното строителство.
Африка: Устойчивост и амбиция в еднаква степен
В цяла Африка, развитието на недвижимите имоти от последните два дни подчертава както устойчивостта на сектора в определени пазари, така и амбициозния мащаб на проекти, насочени към бъдещ растеж. В по-голямата част от континента основните жилищни нужди и тенденциите на урбанизация продължават да движат активността, дори когато икономическата нестабилност и високите разходи за финансиране създават предизвикателства.
Започвайки от Южна Африка, последният доклад за пазара на наеми донесе доза обнадеждаващи новини. Индексът на наемите PayProp за второто тримесечие на 2025 г. показва, че здравето на наемателите е най-доброто от години – само 16,9% от южноафриканските наематели са били със закъснение по наема през тримесечието, което е най-ниското ниво на просрочия, регистрирано досега rei.co.za. Това показва, че повече наематели плащат навреме, подкрепени от стабилно възстановяване на работните места и относително ниска инфлация в Южна Африка до средата на 2025 г. Това е забележителен обрат спрямо пика на пандемията, когато почти една четвърт от наемателите бяха в просрочие. „Рекордно ниски просрочия при забавен растеж сочат към стабилен пазар на наеми,“ отбеляза Йохете Смуц ван Ройен, ръководител на отдел „Анализ на данни“ в PayProp rei.co.za. Всъщност, средният ръст на наемите се е охладил до около 5% на годишна база (от над 8% миналата година), тъй като пазарът се нормализира iol.co.za. Но паричните потоци на хазяите са по-здрави сега, когато по-малко наематели са в просрочие – средната сума, дължима от тези с просрочия, е спаднала до ~74% от един месечен наем, най-доброто ниво от години rei.co.za. Анализаторите предупреждават, че високото домакинско задлъжняване (южноафриканските потребители харчат над 50% от доходите си за плащания по дългове средно) може да представлява риск, ако икономическите условия се влошат rei.co.za. Засега обаче, секторът на наемите в Южна Африка изглежда забележително устойчив, като се възползва от стриктна проверка на наемателите и преориентиране към по-достъпни наеми. От страна на продажбите, жилищният пазар в Южна Африка е относително равен: цените се покачват само номинално, но ниското предлагане в популярни крайбрежни градове (като Кейптаун) поддържа стойностите стабилни. Пролетта обикновено носи сезонно увеличение на обявите – и наистина, някои предградия на Кейптаун виждат наддавания за добре оценени семейни къщи – но като цяло обемите на сделките остават умерени, тъй като лихвените проценти (основна ~11,75%) все още са високи. Очаква се Южноафриканската резервна банка да запази лихвите без промяна на следващото си заседание, балансирайки инфлационните и растежните опасения. Всякакъв намек за намаляване на лихвите през 2026 г. вероятно ще подобри настроенията сред купувачите.
На други места в Субсахарска Африка, разказът за недвижимите имоти често е за растеж въпреки ограниченията. В Нигерия, най-населената страна в Африка, жилищният дефицит се оценява на около 20–28 милиона жилища great.report. Бързият ръст на градското население (само Лагос добавя стотици хиляди души годишно) кара правителствата и строителите да се надпреварват да осигурят достъпни домове. Между 9 и 12 септември Лагос беше домакин на 24-тата годишна Африканска конференция за недвижими имоти, където официални лица подчертаха усилия като Програмата за масово жилищно строителство на нигерийското правителство и нови модели за финансиране (включително диаспорни облигации и разпределения от пенсионни фондове) за финансиране на жилищното строителство naijapreneur.com. Частни строители в Нигерия също въвеждат иновации с сглобяеми домове и микроипотечни схеми, за да достигнат до купувачи с ниски доходи. В Кения, спорният жилищен данък на правителството – план за облагане на работниците с цел финансиране на жилища – все още се обсъжда, но секторът на недвижимите имоти в Найроби привлича инвестиции в проекти, свързани с инфраструктурата (като тези по новия коридор на магистралата Nairobi Expressway). Най-горещият пазар в Източна Африка е безспорно Руанда, където модерното градоустройство на Кигали и приятелските към инвеститорите политики доведоха до мини строителен бум (от конгресни центрове до планирани сателитни градове).
Северна Африка привлече вниманието с грандиозни проекти. Египет, освен вече споменатата сделка за Marassi на Червено море, продължава с изграждането на новата си административна столица – мащабен проект в пустинята край Кайро. Въпреки че финансирането е предизвикателство заради дълговата криза на Египет, правителството току-що осигури нови ангажименти от съюзници от Залива, за да поддържа строителството на новата столица. Мароко се фокусира върху възстановяване и укрепване на жилища след трагичното земетресение в Атласките планини в началото на септември; хиляди домове бяха разрушени, а на 11 септември властите обявиха планове за фонд за реконструкция и актуализирани строителни норми за защита от земетресения. Междувременно Тунис привлича инвеститори от Залива за проект за недвижими имоти тип „Спортен град“ в Тунис, с надеждата да копира интегрираните проекти в стил Залива.
Една от основните теми в Африка е стремежът към чуждестранни инвестиции и партньорства за стимулиране на растежа в сектора на недвижимите имоти. Сътрудничеството между Египет, Саудитска Арабия и ОАЕ по курорта на Червено море е един пример reuters.com. По подобен начин Гана привлича инвеститори от Близкия изток и Китай за своите програми за достъпни жилища. Етиопия (въпреки вътрешните конфликти) току-що подписа договор с фирма от ОАЕ за изграждане на комплекс за недвижими имоти на стойност 500 милиона долара в Адис Абеба, което е знак за дългосрочен оптимизъм. Тези сделки подчертават, че глобалният капитал вижда възможност в демографските тенденции на Африка – континентът има най-бързия темп на урбанизация в света, което ще изисква милиони нови домове и търговски площи през следващите десетилетия.
Разбира се, предизвикателствата остават. Разходите за финансиране в Африка са високи: местните ипотечни лихви могат да достигнат 20–25% в страни като Нигерия и Гана, което на практика изключва повечето потенциални собственици на жилища. Строителните материали често се внасят и са скъпи, а валутната нестабилност може да възпре инвестициите. Политическият риск също е фактор – внезапни смени на режима или промени в политиката (например дебати за поземлената реформа в Южна Африка или предизборни безредици в Кения) могат временно да замразят дейността на пазара на недвижими имоти. Въпреки това, периодът 11–12 септември показа, че африканските играчи на пазара на недвижими имоти продължават напред – било чрез подобряване на оперативните основи, както се вижда на пазара на наеми в Южна Африка, или чрез мащабни визионерски проекти, които целят да трансформират икономиките. Както каза един африкански строителен предприемач на конференцията в Лагос, „Нуждата от жилища и модерна инфраструктура тук не е въпрос на дебат – това е въпрос на действие. Въпреки всички препятствия, това търсене няма да изчезне.“
Източници:
- Reuters – MBA: Лихви и заявления за ипотечни кредити в САЩ reuters.com reuters.com reuters.com; CPI: Инфлация в САЩ (разходи за жилище) reuters.com reuters.com; Commercial: Офисна вакантност и криза с бизнес имотите в САЩ reuters.com reuters.com reuters.com
- Ройтерс – Жилища във Великобритания: Проучване на RICS за цените и търсенето reuters.com reuters.com reuters.com; Търговски имоти във Великобритания: BRC за бизнес ставките reuters.com reuters.com
- Ройтерс – Търговски имоти в ЕС: Анализ на европейските имоти „Зомбиленд“ reuters.com reuters.com reuters.com; ЕЦБ: Решение за лихвите и цитати на Лагард reuters.com reuters.com reuters.com
- Ройтерс – China Evergrande: Оферти за звеното за имоти и услуги reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Анкета за жилищата в Китай: Прогноза за цени и продажби reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Country Garden: Подкрепа за преструктуриране на дълга reuters.com reuters.com
- Ройтерс – Южна Корея: Затягане на ипотеките в Сеул и предлагане на жилища reuters.com reuters.com
- Ройтерс – Пазарът в Дубай: Данни на Knight Frank за продажби и цени gulfnews.com gulfnews.com gulfnews.com gulfnews.com gulfnews.com; Купувачи от Залива: Инвестиции на Обединеното кралство в Дубай great.report great.report; Прогноза: Очаквана корекция на цените great.report
- Ройтерс – Египет: Проект на Emaar Misr за 18,6 млрд. долара на Червено море reuters.com reuters.com reuters.com
- Ройтерс – Бразилия и Латинска Америка: Високи лихви и надежди за облекчаване great.report great.report; Колумбия: Признаци за възстановяване на жилищния пазар bbvaresearch.com
- PayProp/REI – Южна Африка: Рекордно ниски просрочия на наемателите rei.co.za rei.co.za и тенденции на пазара на наеми iol.co.za
