- Ипотечните лихви в САЩ се сриват: Средните 30-годишни ипотечни лихви достигнаха 11-месечно дъно (~6,35%) на фона на нарастващи очаквания за намаляване на лихвите от Федералния резерв, което доведе до най-силен скок на заявленията за жилищни кредити от над четири години freddiemac.com. Купувачите внимателно се завръщат на пазара, тъй като разходите за финансиране намаляват.
- Жилищната криза в Европа: Лидерите на ЕС предупреждават, че „това е повече от жилищна криза… това е социална криза“, като обещават План за достъпни жилища, тъй като цените на жилищата са скочили с над 20% от 2015 г., докато разрешителните за строеж са намалели с 20% housing.ec.europa.eu. В Обединеното кралство август отбеляза най-широк спад на цените за последните 18 месеца, тъй като високата инфлация и несигурността около лихвите намаляват търсенето от купувачите reuters.com.
- Смесена картина в Азия – Индия нагоре, Китай надолу: Цените на жилищата в Индия се очаква да скочат с ~6,3% тази година (по-бързо от очакваното) благодарение на заможни купувачи, въпреки че достъпното предлагане намалява reuters.com reuters.com. Междувременно, спадът на имотния пазар в Китай продължава – властите в Пекин и Шанхай облекчиха ограниченията за покупка на жилища, за да съживят търсенето reuters.com reuters.com, като анализаторите очакват допълнителни мерки за подкрепа на жилищния сектор reuters.com.
- Бум в Близкия изток: Пазарът на имоти в Абу Даби е изключително активен – сделките скочиха с 34,5% през първото тримесечие на 2025 г. gulfnews.com – подкрепени от глобални инвеститори и проекти за икономическо развитие. Саудитска Арабия одобри законопроект с историческо значение, който ще отвори определени зони за недвижими имоти за чуждестранна собственост на жилища от 2026 г. cbnme.com, ход, който се очаква да „прокара пътя за значителни международни инвестиции“ cbnme.com.
- Разминаване при търговските имоти: Индустриалните и логистични имоти остават устойчиви (свободните складови площи са близо до исторически минимуми, а наемите растат), а търговията на дребно/хотелиерството се възстановиха, като заетостта на хотелите вече е само с 0,6% под нивата отпреди пандемията primior.com. Но офис пазарите по света изпитват затруднения: свободните офис площи в САЩ достигнаха рекордни ~20% reuters.com, а инвестиционният пазар в Европа е заседнал в „зомби-територия“… без възстановяване, блокирани активи, липса на ликвидност, предупреди един фонд мениджър reuters.com.
- Луксозният и премиум сегментът не се подчиняват на гравитацията: Високият клас имоти процъфтява въпреки общото забавяне. В Колумбия нов луксозен комплекс в Богота продаде 90% от жилищата преди строителство на рекордни цени (над $6 000 на м²) – дори по-високи от тези в престижни квартали на Мексико Сити или Рио bloomberg.com. А в световните столици трофейните активи (от луксозни апартаменти до първокласни офиси) продължават да привличат купувачи, търсещи сигурни инвестиции.
Северна Америка: Жилищният пазар се съживява на фона на оптимизъм за лихвите
Охлаждането на лихвите повишава настроенията на жилищния пазар: В Съединените щати разходите по ипотеките рязко спаднаха на фона на очакванията, че Федералният резерв най-накрая ще намали лихвените проценти. Средната 30-годишна фиксирана ипотека падна до 6.35% (най-ниското ниво от октомври 2024 г.), отбелязвайки най-големия седмичен спад за година freddiemac.com. „Ипотечните лихви се движат в правилната посока и купувачите на жилища го забелязват“, отбелязват анализатори на Freddie Mac, тъй като заявленията за покупка на жилище скочиха с най-бързия си годишен ръст от четири години насам freddiemac.com. Този спад в разходите по заемите – подхранен от 94% пазарно-имплициран шанс за намаление на лихвите от Фед следващата седмица aljazeera.com – дава лъч надежда на купувачите след дълъг летен застой.
Появява се пазар на купувача: По-високите лихви по-рано тази година охладиха активността, оставяйки много продавачи с малко оферти. В някои американски градове недостигът на купувачи на жилища принуждава собствениците да намаляват цените или дори да се оттеглят от обявите, като най-накрая накланят баланса в полза на купувачите. Националното предлагане остава ограничено, но рязкото увеличение на натиска върху достъпността (от цени и лихви) очевидно ограничи търсенето. Сега, когато финансирането е малко по-евтино, брокерите отчитат подновен интерес – но купувачите остават предпазливи на фона на икономически несигурности като упорита инфлация. „Жилищният пазар очевидно усеща ефектите от продължаващата несигурност“, отбелязва Тарънт Парсънс от Кралския институт на лицензираните оценители (RICS), като посочва притеснения относно по-широката икономическа и фискална перспектива, които „тежат върху настроенията“ reuters.com. В Канада се наблюдават подобни тенденции: основни пазари като Торонто отчетоха застой в продажбите през късното лято, докато купувачите изчакваха облекчаване на лихвите reuters.com.
Стрес в търговските недвижими имоти: Картината на търговските недвижими имоти в Северна Америка е разделена. Апартаментите и индустриалните обекти остават стабилни – наемите на многофамилни жилища в САЩ отново бавно се покачват, а свободните складови площи остават близо до исторически ниски нива от около ~6-7% primior.com. Но офис секторът е в добре документирана криза. Дистанционната и хибридната работа доведоха до 20.7% свободни офис площи в САЩ (рекордно високо ниво) reuters.com, като технологични центрове като Сан Франциско достигат поразителните 27.7% свободни офиси – три пъти повече от нивата преди пандемията reuters.com. Дори офисите в центъра на Ню Йорк са почти 23% празни reuters.com. Този излишък от неизползвани работни пространства „предизвиква сериозни икономически трусове“ в градовете reuters.com, като ерозира стойността на имотите и натоварва регионалните банки, изложени на офис кредити. Наемодателите, изправени пред падежи на дългове, трябва да се справят с 290 милиарда долара офис ипотеки, които изтичат до 2027 г. при по-високи разходи за рефинансиране reuters.com. В тази трудна среда много собственици и кредитори прибягват до удължавания или преструктурирания, за да избегнат фалити. Един положителен момент: започва „бягство към качество“ reuters.com, тъй като компаниите се консолидират в първокласни сгради (които поддържат по-висока заетост и наеми), докато по-старите офиси западат. Въпреки това, общата перспектива е предпазлива – анализаторите от бранша казват, че възстановяването на офис пазара ще бъде дълго и неравномерно, като ще зависи от по-широките тенденции за връщане в офисите и икономическата стабилност.
Европа: жилищна криза и замрели инвестиции
Достъпността на жилищата на ръба: Европа открито признава извънредната ситуация с достъпността на жилищата. В речта си за състоянието на Съюза на 10 септември председателят на Европейската комисия Урсула фон дер Лайен изрази съжаление, че за твърде много европейци „домът се е превърнал в източник на тревога“, а не на сигурност housing.ec.europa.eu. Тя отбеляза, че разходите за жилище са скочили с над 20% от 2015 г., докато строителството на нови жилища изостава сериозно (разрешителните за строеж са намалели с 20% за пет години) housing.ec.europa.eu. „Това е повече от жилищна криза – това е социална криза… разкъсваща социалната тъкан на Европа,“ предупреди фон дер Лайен housing.ec.europa.eu. Брюксел планира да въведе първия Европейски план за достъпни жилища до края на годината, с цел да облекчи правилата за държавна помощ за жилищна подкрепа, да намали бюрокрацията при новото строителство и дори да регулира краткосрочните наеми, които ограничават предлагането housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Организира се общеевропейска жилищна среща на върха, за да се постави този въпрос на върха на дневния ред housing.ec.europa.eu.
На място, няколко европейски държави вече наблюдават корекции в цените. Жилищният пазар във Великобритания се е охладил значително под натиска на 14 последователни увеличения на лихвените проценти от Bank of England. През август, цените на жилищата във Великобритания отбелязаха най-широко разпространения си спад за година и половина, според проучването на RICS reuters.com. Новите запитвания от купувачи и обемите на продажбите са спаднали до най-ниските си нива от средата на 2020 г. reuters.com. „С отслабването на търсенето от купувачи и намаляването на сключените сделки, жилищният пазар очевидно усеща ефектите от продължаващата несигурност,“ каза анализаторът на RICS Тарънт Парсънс, отбелязвайки, че съмненията относно икономиката и бъдещата посока на лихвените проценти подкопават доверието reuters.com. Упоритата инфлация (CPI на Обединеното кралство ~6,7% през август) и нарастващите разходи за ипотека са довели достъпността до ръба – покупателната способност на типичния купувач във Великобритания се е влошила дотолкова, че се очаква наемите да скочат (нетно +27% от анкетираните оценители предвиждат по-високи наеми, тъй като потенциалните купувачи остават принудени да наемат) reuters.com. На други места, Германия – най-голямата икономика в ЕС – също усеща болката: жилищните сделки са се забавили и цените са спаднали с около 6% от пика си, което кара Берлин да обмисля стимули за купувачите. Швеция, Ирландия и други страни, които отчетоха големи ръстове по време на пандемията, също отбелязват понижение на цените през 2025 г. на фона на по-високи лихвени разходи.
Пазарът на инвестиции „Зомбиленд“: В сегмента на търговските недвижими имоти в Европа очакваното възстановяване остана слабо. След тежкия спад през 2020–2022 г., ранният оптимизъм за 2025 г. отстъпи място на мрачната реалност – сделките са на нива, близки до най-ниските за десетилетието, тъй като купувачите и продавачите остават далеч един от друг по отношение на цените. През второто тримесечие на 2025 г. трансграничните инвестиции в имоти в Европа/Близкия изток/Африка са намалели с около 20% на годишна база, най-лошият резултат за десетилетието reuters.com. Много сделки са замразени, освен ако продавачите не приемат отстъпки. „Имаме ‘зомбиленд’… няма възстановяване, блокирани активи, няма връщане на ликвидност“, казва Себастиано Феранте, ръководител на европейските недвижими имоти във фондовия гигант PGIM, описвайки блокирания пазар reuters.com. Потенциалните купувачи са предпазливи заради слабия икономически растеж и алтернативи с по-висока доходност (набирането на частен кредит вече значително изпреварва инвестициите в имоти в Европа) reuters.com.
Стресът е най-видим в сегментите офиси и търговски площи. Германия, например, отчете още 2% спад в продажбите на търговски имоти през първата половина на 2025 г. reuters.com, а емблематични имоти като проблемния небостъргач Trianon във Франкфурт се предлагат за принудителна продажба като тест за апетита на пазара reuters.com. Стойностите на второстепенните офис сгради и по-старите търговски центрове са се сринали, а дори и динамични сектори като центровете за данни са се охладили reuters.com. Все пак има отделни светли точки: добре отдадени под наем логистични бази и портфейли с жилища под наем остават търсени, тъй като инвеститорите залагат на структурно недостигнати сегменти reuters.com. Офис сгради от най-висок клас (“трофейни”) на топ локации в градовете също запазват стойността си – при тях свободните площи са много по-ниски (често с 5 процентни пункта под средните за пазара) и наемите за най-добрите площи продължават да растат primior.com. „В някои части на пазара възстановяването вече е в ход… но има и непопулярни активи с почти никаква ликвидност и още болка предстои,“ отбелязва Сесил Рето от инвестиционното подразделение на Phoenix Group, предупреждавайки, че възстановяването в Европа ще бъде много неравномерно reuters.com.Азиатско-тихоокеански регион: Спадът на Китай срещу бума на Индия
Китай облекчава ограниченията за имотите: Някога неудържимият сектор на недвижимите имоти в Китай остава ключова слаба точка в икономиката на страната, която сега е в многогодишен спад, белязан от дългови кризи на строителните предприемачи и намаляващо доверие на купувачите. В опит да стимулират търсенето на жилища, властите в големите градове започнаха да разхлабват строгите правила за покупка. В края на август Шанхай облекчи ограниченията, така че допустимите семейства (и дори самотни възрастни, които вече се третират като семейства) могат да купуват повече от един дом в крайградските райони извън външния околовръстен път reuters.com. Пекин предприе подобни стъпки, като например позволи на неженени лица да се квалифицират като купувачи за първи път – част от по-широка промяна в политиката за подкрепа на продажбите. Тези местни мерки последваха призивите на централното правителство за подкрепа на „разумните“ жилищни нужди. Досега ефектът е скромен: данните за септември (които предстои да излязат) се очаква да покажат леко увеличение на продажбите в големите градове, но цените в цялата страна все още са под натиск. Политиците сигнализират, че предстои още помощ – Министерството на финансите на Китай тази седмица настоя, че има „достатъчно пространство“ за фискална подкрепа и че рисковете от имотната криза са контролируеми, намеквайки за потенциални нови разходи или стимули за жилищния сектор reuters.com reuters.com. Пазарите също следят внимателно Народната банка на Китай, която намали ипотечните лихви и може да облекчи още повече, ако намаленията на лихвите в САЩ намалят натиска върху юана reuters.com. Целта е да се постигне меко приземяване: властите искат да стабилизират цените на жилищата и настроенията, без да разпалят отново спекулативен балон. С някои големи строителни компании в процес на преструктуриране (и Country Garden едва избегна фалит), възстановяването на доверието е от първостепенно значение. Възможно е трайно възстановяване да настъпи едва по-късно през 2025 г. – прогнозите на S&P сочат, че продажбите на имоти в Китай могат да стигнат дъното през втората половина на 2025 г., когато градските наличности бъдат усвоени bloomberg.com.
Жилищният възход в Индия и опасенията за достъпността: За разлика от това, пазарът на недвижими имоти в Индия се намира в подем – но такъв, който поражда свои собствени притеснения. Ново проучване на Ройтерс сред експерти по недвижими имоти установява, че цените на жилищата в Индия ще се повишат с 6,3% през 2025 г. и с още 7,0% през 2026 г. reuters.com, изпреварвайки както растежа от миналата година, така и предишните прогнози. Това ускорение се дължи основно на горния сегмент на пазара: търсенето на премиум и луксозни жилища в големите градове процъфтява, благодарение на нарастващите доходи сред богатите и ръста на инвестициите от НРИ (индийци, живеещи в чужбина). В същото време предлагането на достъпни жилища е намаляло – Индия се сблъсква с недостиг от около 10 милиона достъпни жилища днес, дефицит, който може да се утрои до 2030 г. ако сегашните тенденции продължат reuters.com. Резултатът е пазар на две скорости. „Печалбите все повече се усвояват от малък сегмент от населението… тези в долната част на пирамидата са в неравностойно положение,“ отбелязва Аджай Шарма, управляващ директор на Colliers India reuters.com. Той посочва, че въпреки че икономиката на Индия расте бързо (7,8% през последното тримесечие) reuters.com, доходите на средната класа са в застой, което прави собствеността на жилище недостижима за милиони градски мигранти. Много от тях са принудени да наемат, което от своя страна тласка градските наеми нагоре с 5–8% годишно – дори по-бързо от общата инфлация reuters.com. „С намаляването на достъпността както в централните, така и в крайградските райони, повече хора наемат – а с увеличаването на наемателите, наемите се покачват,“ казва Шарма, обяснявайки порочния кръг reuters.com. Анализаторите предупреждават за дългосрочни последици, ако разликата в достъпността се увеличи. „След финансовизацията на недвижимите имоти не сме подобрили достъпността; влошили сме я,“ казва Панкадж Капур от Liases Foras, отбелязвайки, че средната възраст на купувача на първо жилище в Индия се е повишила с повече от десетилетие – от началото на 30-те до средата на 40-те години reuters.com. За да се справят с това, политиците въведоха субсидии по лихвените проценти за купувачи за първи път и насърчиха строителите да стартират повече проекти от среден клас, но засега „пазарът е силно ориентиран към премиум жилища“ и призключвайки купувачите на начално ниво reuters.com.
Други части на Азиатско-тихоокеанския регион: Останалите пазари на недвижими имоти в региона показват смесена картина. Австралия отбелязва умерено възстановяване през 2025 г. – след спад миналата година, цените на жилищата в Сидни и Мелбърн отново се покачват, тъй като Резервната банка спря увеличенията на лихвите. Въпреки това, високата задлъжнялост на домакинствата и стресът по ипотеките в някои райони ограничават потенциала за ръст. Япония остава стабилна, с устойчиво търсене както на жилищни, така и на търговски имоти (подпомогнато от изключително ниски лихвени проценти). Офис секторът в Азия като цяло е в по-добро състояние, отколкото на Запад, макар че има и слаби места – например наемите на офиси в Хонконг са под натиск, тъй като фирми от континентален Китай се изтеглят. Сингапур и Сеул са сред най-добре представящите се; продажбите на луксозни жилища са силни (Сингапур отчете рекордни сделки с пентхауси този триместър), което доведе до нови охлаждащи мерки като по-високи гербови такси за чужденци. В целия регион инвеститорите внимателно следят движението на лихвените проценти: с преминаването на САЩ и евентуално Европа към намаляване на лихвите, азиатските централни банки може да последват примера, което може да стимулира активността на пазара на имоти през 2026 г. чрез по-евтино финансиране.
Близък изток: Инвестиционен магнит – възходът на Залива
Докато други региони се сблъскват с предизвикателства, пазарите на недвижими имоти в Близкия изток – особено в Залива – преживяват забележителен подем. Високите приходи от петрол, инициативите за икономическа диверсификация и проинвестиционните политики заедно тласкат имотния сектор в ОАЕ и Саудитска Арабия към бърз растеж.
Недвижимите имоти в Залива процъфтяват: Абу Даби и Дубай продължават да отбелязват силни капиталови потоци към имотния сектор. В Абу Даби сделките с недвижими имоти възлизат на 25,3 млрд. AED през първото тримесечие на 2025 г. (≈6,9 млрд. щ.д.), което е ръст от 34,5% на годишна база при близо 6 900 сделки gulfnews.com. Официални лица отдават това на устойчивата икономика на емирството и привлекателността му за „устойчив и луксозен начин на живот“, което привлича чуждестранни инвеститори gulfnews.com. На голямо индустриално събитие (IREIS 2025), проведено тази седмица в Абу Даби, местни експерти изразиха оптимизъм. „Импулсът в имотния сектор на Абу Даби продължава да се ускорява, докато по-широкият пазар на недвижими имоти в ОАЕ привлича все по-голям интерес от инвеститори,“ каза Амер Ал Ахбаби, председател на фирма за недвижими имоти в ОАЕ gulfnews.com. Според строителите луксозните проекти на брега и новите вилни комплекси се разпродават, често на чуждестранни купувачи, които търсят Златни визи. В Дубай следпандемичният бум продължава – продажбите на имоти през 2025 г. са на път да поставят нови рекорди, като участието на международни купувачи е особено високо. Ключови сегменти като първокласни домове на плажа и офис площи в свободни зони са обект на наддавания. И Абу Даби, и Дубай залагат на иновации: от дигитални сделки с имоти до тестове за токенизация (отбелязано от организаторите на IREIS), за да привлекат съвременни инвеститори gulfnews.com.
Големите ходове на Саудитска Арабия: Кралство Саудитска Арабия, в рамките на реформите си по Vision 2030, току-що въведе значителна промяна в политиката: ще позволи на чуждестранни физически лица да притежават имоти в определени зони, считано от 2026 г. cbnme.com. Това е революционна стъпка за пазар, който исторически е бил затворен за външни купувачи (с изключение на някои програми за пребиваване в проекти, подобни на тези в Дубай). Новият закон, одобрен от саудитския кабинет под ръководството на престолонаследника Мохамед бин Салман, се очаква да „катализира ръст на международния интерес и инвестиции“, според Рейчъл Стърджес, изпълнителен организатор на Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – една от най-големите световни конференции за недвижими имоти – ще се проведе в Рияд през ноември и ще представи тези възможности пред глобални инвеститори и строителни предприемачи. Миналогодишното издание на Cityscape в Дубай отчете 37% ръст на чуждестранните посетители, а изданието в Рияд през 2025 г. се очаква да бъде още по-голямо cbnme.com cbnme.com. Отварянето на саудитския пазар на имоти се случва паралелно с мегапроекти като NEOM (футуристичният град за $500 млрд.) и строителен бум в Рияд и Джеда. Наблюдатели на пазара на имоти казват, че Саудитска Арабия може да се превърне в „следващите ОАЕ“ по привличане на глобален капитал, особено ако създаде атрактивни регулаторни и данъчни рамки в новите зони. Вече има съобщения, че големи строителни компании от САЩ, Великобритания, Китай и ОАЕ обмислят навлизане на новоосвободения саудитски пазар cbnme.com.
По-широкият Близък изток и Северна Африка: В целия регион недвижимите имоти са по принцип на положителна траектория през 2025 г. Катар се радва на инерция след Световното първенство – последните данни показват, че сделките с недвижими имоти в Доха в началото на септември възлизат на 394 млн. QAR (~108 млн. щ.д.) за една седмица, което отразява стабилна активност arabnews.pk. Египет, въпреки икономическите сътресения, вижда имотите като предпочитан актив за местните жители за защита от инфлация; строителите предлагат удължени схеми за плащане, за да отговорят на натрупаното търсене на жилища. Израел – цените на жилищата, които скочиха през последните години, най-накрая се стабилизираха поради по-високите лихви, но сериозният недостиг на нови жилища поддържа стойностите високи (въпреки политическата нестабилност). Турция остава уникален случай: покупките от чужденци (особено руснаци, иранци) поддържат пазара на недвижими имоти в Истанбул, въпреки срива на лирата; новите регулации за гражданство чрез инвестиции обаче охладиха част от това търсене. Междувременно, търговските и хотелските имоти в Залива процъфтяват благодарение на възстановяването на туризма – операторите на молове и хотелските REITs в Дубай отчитат висока заетост и ръст на наемите, подкрепени от рекорден брой посетители през 2025 г.
Латинска Америка: Спадове и светли точки
Пазарите на имоти в Латинска Америка имаха предизвикателна година в много отношения – високите лихвени проценти в региона ограничиха ипотечното кредитиране и охладиха преди това горещите пазари. Въпреки този общ спад, има поразителни джобове на устойчивост, особено в луксозния сегмент.
Колумбия – луксът пренебрегва спада: Може би най-драматичният пример идва от Богота, Колумбия, където нов ултралуксозен жилищен комплекс чупи ценови рекорди, въпреки че по-широкият жилищен пазар в Колумбия е в застой. Проектът, известен като Quora, е висок клас комплекс от 202 апартамента плюс офиси и търговски площи, издигащ се върху обединени имоти в престижен квартал. Въпреки че до завършването му остават три години, над 90% от жилищата вече са продадени – включително пентхауси от 546 m² – на цени около 24 милиона колумбийски песо на квадратен метър (приблизително $6,100/m²) bloomberg.com. Това е с около 33% по-високо от предишния рекорд в Богота и дори надвишава най-високите цени в по-богати латиноамерикански столици (за сравнение, това е по-скъпо на m² от луксозните имоти в Polanco, Мексико Сити или Ипанема, Рио де Жанейро) bloomberg.com. Успехът на този проект рязко „противоречи на разклатения имотен сектор в Колумбия“, който иначе е засегнат от затруднения във финансирането на строителството и ръст на фалитите на строителни компании през последната година. Богати купувачи, както местни, така и международни, се стичат към Quora като към сигурна инвестиция и символ на статус, което подсказва доверие в дългосрочната стойност на първокласните латиноамерикански имоти. Инвеститорите в региона посочват примера на Богота като доказателство, че търсенето на най-високо ниво остава силно – ако създадете нещо наистина уникално, купувачите ще дойдат, дори и в период на спад.
Тенденции в целия регион: Извън такива анклави обаче, много жилищни пазари в Латинска Америка се охлаждат. В Мексико, след бум по време на пандемията, ръстът на цените на жилищата се забавя през 2025 г. в реално изражение поради инфлация и по-високи лихви по заемите, макар че райони като Мексико Сити и Гуадалахара все още отбелязват умерено поскъпване. Бразилия е на кръстопът: централната банка започна да намалява лихвите (ставката Selic спадна до 12,75% през септември от връх от 13,75%), което би трябвало постепенно да съживи имотния пазар в Бразилия. Бразилските строителни компании отчитат повишен интерес от купувачи, тъй като ипотеките стават малко по-достъпни, а анализаторите очакват продажбите на жилища да се увеличат през 2026 г., ако намаляването на лихвите продължи. Чили и Перу преживяха спад на цените през 2024 г. на фона на рецесия, но сега изглежда се стабилизират. В Аржентина, която е изключение с икономическата си нестабилност, имотните сделки почти са замрели през 2025 г., тъй като купувачите изчакват резултатите от изборите и евентуална доларизация – имотите там все още се оценяват основно в щатски долари като защита, което ги прави недостъпни за повечето местни жители.
Признаци на възраждане: От търговска гледна точка Латинска Америка има известен положителен импулс. Индустриалните недвижими имоти (складове, логистика) процъфтяват в Мексико благодарение на инвестициите във фабрики чрез nearshoring; търсенето на модерни логистични съоръжения по границата между САЩ и Мексико и в централно Мексико надвишава предлагането. Бумът в агробизнеса в Бразилия стимулира развитието на складови и дистрибуционни имоти в щати като Мато Гросо. А търговските недвижими имоти, които изпитваха затруднения по време на COVID, се възстановяват с подобряването на потребителските разходи – например операторите на търговски центрове в Бразилия и Чили отчитат, че посещаемостта и продажбите на наемателите се връщат на нивата от 2019 г. Това привлича интереса на чуждестранни инвеститори: само тази седмица голям суверенен фонд от Близкия изток обяви планове да инвестира в портфейл от търговски центрове в Латинска Америка (като се стреми да купи активи на относително ниска цена, залагайки на възстановяване).
Като цяло перспективите за недвижимите имоти в Латинска Америка зависят от макроикономическите тенденции. Ако инфлацията бъде овладяна и лихвените проценти продължат да падат (както се вижда в Бразилия, Чили и др.), регионът може да навлезе в по-експанзионен цикъл на недвижимите имоти. Засега предприемачите са предпазливи – фокусират се или върху много високия клас (който остава печеливш), или върху нишово търсене (като достъпни жилища, където има държавни субсидии). Но както показва бумът на луксозните апартаменти в Богота, не всички части на пазара се движат в унисон и винаги има сегменти, където доверието – и цените – се покачват стремглаво.
Африка: Градски растеж и нови възможности
В цяла Африка бързата урбанизация и икономическият растеж в определени страни подкрепят като цяло положителния разказ за недвижимите имоти, въпреки че предизвикателства като недостиг на жилища и високи разходи за финансиране продължават да съществуват. Няколко африкански града вече са горещи точки за инвестиции в недвижими имоти, които трябва да се наблюдават с оглед на 2025 г., благодарение на нарастващата средна класа, подобреното управление и притока на чужд капитал.
Ключови градове във възход: Найроби, Кения е един такъв център. Често наричан „Силициевата савана“ заради процъфтяващата си технологична сцена, притокът на технологични фирми и професионалисти в Найроби засилва търсенето както на модерни офиси, така и на качествени жилища. Основни бизнес райони като Уестландс и Ъпър Хил привличат мултинационални компании, което повишава заетостта в офисите от клас А. В жилищния сектор стойността на имотите в Найроби показва впечатляващ растеж – в някои предградия (напр. Ати Ривър, Китенгела) цените на жилищата са се повишили с около 20% на годишна база, отчасти поради нова инфраструктура и проекти за достъпни жилища, които привличат купувачи от средната класа estateintel.com. Кенийското правителство и банките активно подкрепят жилищния сектор: наскоро голяма банка инжектира 30 милиона долара, за да разшири достъпа до ипотечни кредити за достъпни домове kmrc.co.ke, а националният жилищен фонд помага за финансиране на нови жилища. По подобен начин, Лагос, Нигерия, най-населеният град на континента, продължава да отчита огромно търсене на недвижими имоти. Въпреки високите лихвени проценти, огромното население на Лагос (над 20 милиона) и търговската му динамика поддържат натиск върху предлагането на жилища. Луксозни квартали като Икойи и Виктория Айлънд остават силно ценени от елита – средните цени на имотите в Лагос се очаква да достигнат около ₦50 милиона (около $65,000) на жилище до 2025 г. за средния клас estateintel.com – докато по-достъпните квартали на континента също се развиват, тъй като строителите се насочват към млади професионалисти estateintel.com. Правителството на щата Лагос въвежда стимули за масово жилищно строителство и нови градски проекти (например зоната на свободната търговия Лекки стимулира смесени проекти) estateintel.com.
Други градове, които привличат вниманието на инвеститорите, включват Акра, Гана, където стабилният политически климат и икономиката, подхранвана от петрол, доведоха до ръст в строителството. Очаква се стойността на пазара на недвижими имоти в Гана да достигне около 533 милиарда GHS до 2025 г. (като жилищният сектор съставлява по-голямата част) estateintel.com. Луксозните квартали на Акра като Ийст Легон и Кантонмънтс се радват на постоянен интерес към луксозни апартаменти от диаспората и чужденци, дори когато правителството също така насърчава достъпното жилищно строителство за нарастващата средна класа. Кигали, Руанда е по-малък пазар, но се отличава с бързия си растеж и иновативен подход – градът привлича инвеститори с въздействие чрез инициативи като Green City Kigali, насочени към изграждане на устойчиви домове и предлагащи наемна доходност над 9–12% за жилищни и търговски имоти estateintel.com estateintel.com. А Йоханесбург, Южна Африка, финансовата столица на континента, остава устойчив: въпреки икономическите предизвикателства на Южна Африка, свободните площи в първокласните офиси в Йоханесбург са се подобрили до ~12% в топ райони като Сандтън estateintel.com, а наемите на индустриални площи в града се увеличават (~6% годишен ръст за големи логистични пространства) с разрастването на сектора на електронната търговия и дистрибуцията estateintel.com.
Континентални инициативи: Съществува и по-широко панафриканско движение за справяне с жилищния дефицит и отключване на потенциала на недвижимите имоти. Многостранни институции и правителства си сътрудничат по фондове за развитие на достъпни жилища – например, KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) в Кения е водеща в предоставянето на нисколихвени ипотечни кредити и проведе голяма конференция за достъпни жилища през 2025 г. kmrc.co.ke. Наскоро Нигерия стартира ипотечна програма за диаспората, която позволява на нигерийците в чужбина по-лесно да инвестират в жилища в родината си nidcom.gov.ng, а Федералната ипотечна банка на Нигерия предлага жилищни кредити с едноцифрени лихвени проценти (около 9,75%), за да насърчи вътрешното жилищно притежание naltf.gov.ng. Тези усилия са насочени към млада, растяща популация, която се стреми да притежава собствен дом, но често няма достъп до кредит. Ако са успешни, те постепенно могат да повишат нивата на жилищна собственост и да стимулират строителството в цяла Африка.
Чуждестранните инвеститори обръщат внимание: частните инвестиционни фондове за недвижими имоти, насочени към Африка, се увеличават, като се фокусират върху всичко – от търговски центрове в Западна Африка до офис паркове в Египет и логистични центрове в Източна Африка. Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Африка през 2025 г. е на прага на растеж, движен от урбанизацията и нарастващите инвестиции. Както се казва в един индустриален доклад, ключът ще бъде фокусът върху градове с благоприятна демография и политики, и сектори като търговия на дребно и индустрия, които могат да се възползват от развитието на континента estateintel.com estateintel.com. Възможностите са огромни – но също така и работата, необходима за изграждане на жилища и инфраструктура за бъдещето.
Експертна перспектива и заключителни мисли
В световен мащаб, недвижимите имоти са история на контрасти в края на 2025 г. От една страна, охлаждащата се инфлация и промените в паричната политика носят облекчение – най-ясно видимо в САЩ, където възможността за намаляване на лихвените проценти вече е довела до спад на ипотечните лихви и е възродила известен оптимизъм сред купувачите freddiemac.com. Тази динамика подчертава колко тясно са свързани съдбите на жилищния пазар с действията на централните банки. Както отбелязва Майкъл Фероли, главен икономист на JPMorgan за САЩ, по отношение на позицията на Федералния резерв, най-лесният път сега изглежда е по-скоро да се намалят лихвите по-рано, отколкото по-късно aljazeera.com – промяна, която, ако се осъществи, може да се окаже решаваща за пазарите на недвижими имоти през 2026 г.
От друга страна, структурните предизвикателства остават сериозни. Недостигът на предлагане – било то на достъпни жилища в Индия и Европа или на висококачествени офиси на определени места – води до неравенства и „разочароващи възможности“, по думите на един индийски експерт по жилищно строителство reuters.com. Промените в търговските имоти, особено при офисите, налагат болезнено преоценяване на активите; ветерани от индустрията предупреждават, че процесът далеч не е приключил и че още проблемни продажби и рефинансирания са вероятни през 2024–2025 г. reuters.com. Но дори и тук се вижда адаптация: пазарите се изчистват чрез мерки тип „удължи и се преструвай“, а иновативното преустройство на излишни офиси в жилища или лаборатории за науки за живота започва в някои градове.
Може би най-ясният извод е, че недвижимите имоти са изключително локални и сегментирани. Виждаме луксозни апартаменти в Богота, които се продават на рекордни цени bloomberg.com, докато началните жилища в много градове стават недостъпни за млади семейства. Виждаме как строителите в Близкия изток не могат да строят достатъчно бързо, за да отговорят на търсенето, дори когато американски офис кули стоят наполовина празни. За инвеститорите и политиците това означава, че широките обобщения могат да бъдат подвеждащи – трябва да се разглежда всеки сектор и регион според собствените му основи.
Последните заглавия от 12–13 септември 2025 г. добре улавят това противоречие. Те разказват за правителства, които бързат да се справят с достъпността на жилищата housing.ec.europa.eu, за финансисти като Brookfield, които пренареждат портфейли (обмисляйки продажба на студентски жилищни активи в Европа за 1,9 млрд. евро на фона на рискове в сектора) ainvest.com, и за обнадеждаващи признаци като облекчения по ипотеките и възраждащи се нововъзникващи пазари.
В обобщение, световният пазар на недвижими имоти се движи като на влакче в увеселителен парк между циклични промени и структурно пренареждане. С навлизането ни в последното тримесечие на 2025 г., предпазлив оптимизъм се появява на някои места – ако лихвените проценти наистина се понижат, 2026 г. може да донесе широко раздвижване на сделките. Но както ни напомнят новините от последните два дни, недвижимите имоти през 2025 г. остават пейзаж на контрасти: бум в един сегмент, спад в друг. Да бъдеш информиран и гъвкав е от решаващо значение. По думите на един изпълнителен директор от Близкия изток в сектора на имотите, „Това е исторически момент… вълнуващи нови промени ще проправят пътя за значителни инвестиции“, но тези възможности ще са за онези, които разбират къде се натрупва инерцията cbnme.com. Засега единственото сигурно е, че световните пазари на имоти ще продължат да ни изненадват – изкачвайки се, коригирайки се и преоткривайки се в отговор на икономическите ветрове.
Източници:
- Reuters – Freddie Mac: Ипотечните лихви падат (11 септември 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Очаква се Фед да намали лихвите (12 септември 2025) aljazeera.com
- Reuters – Жилищният пазар във Великобритания се забавя, проучване на RICS (10 септември 2025) reuters.com reuters.com; Европейска комисия – Състояние на Съюза: Жилищна криза (10 септември 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Ройтерс – Цените на жилищата в Индия ще скочат – проучване (13 септември 2025) reuters.com reuters.com; Ройтерс – Очаква се фискална подкрепа и подкрепа за жилищния сектор в Китай (12 септември 2025) reuters.com reuters.com; Ройтерс – Шанхай облекчава ограниченията за покупка на жилища (25 август 2025) reuters.com
- Gulf News – Недвижимите имоти в Абу Даби се ускоряват (12 септември 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Саудитски закон за чуждестранна собственост (27 август 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Продажби на недвижими имоти в Катар в началото на септември 2025 arabnews.pk
- Ройтерс – Европейският пазар на недвижими имоти е „земя на зомбита“ (17 юли 2025) reuters.com reuters.com; Ройтерс (Преса) – Рекордно високи свободни офис площи в САЩ (25 август 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Тенденции в търговския сектор 2025 primior.com primior.com
- Блумбърг – Луксозните апартаменти в Богота се противопоставят на спада (12 септември 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Прогноза за пазара на недвижими имоти в Африка 2025 estateintel.com estateintel.com.
