Свърши ли световният жилищен бум? Растящите цени и високите лихви натоварват купувачите

• Жилищният пазар в САЩ: Продажбите на съществуващи жилища спаднаха през август до 4,00 милиона (годишно изчисление) reuters.com – исторически ниско ниво – дори когато продажбите на нови жилища неочаквано скочиха с 20,5% до 800 000, най-силното ниво от началото на 2022 г. reuters.com. Лихвените проценти по ипотеките леко намаляха (30-годишна фиксирана около 6,3%) след намалението на лихвите от Федералния резерв в края на септември, но остават много по-високи от нивата по време на пандемията reuters.com reuters.com.
• Недостиг на предлагане: Строителите се сблъскват с излишък на инвентар. Стартираните нови еднофамилни жилища в САЩ намаляха със 7,0% през август до 890 000 единици (сезонно коригиран годишен темп), най-ниското ниво от пролетта на 2023 г. reuters.com. Икономистът на Santander Стивън Стенли предупреждава, че строителите трябва да „стиснат зъби и да намалят“ новите проекти след 18 месеца излишък от непродадени жилища reuters.com. Европа показва подобна тенденция: BNP Paribas отчита спад от 19% на новите разрешителни за строеж през първата половина на 2025 г. realestate.bnpparibas.com, което ограничава бъдещото предлагане. Ограниченото предлагане доведе до рекордно високи наеми – докладът отбелязва, че европейските наеми достигат „нови рекордни върхове“ на фона на недостиг на предлагане realestate.bnpparibas.com – а свободните наеми в САЩ остават близо до исторически ниски нива.
• Централна банка и политически ходове: В края на септември бяха предприети основни политически действия с цел стабилизиране на жилищния пазар. Федералният резерв на САЩ намали основния си лихвен процент с 25 б.п. (до 4,00–4,25%) за първи път през 2025 г. reuters.com, което леко понижи ипотечните лихви reuters.com. Централната банка на Китай изненада пазарите на 24 септември с агресивно облекчаване: намали основните лихвени проценти по кредити (напр. с 20–30 б.п. по Loan Prime Rate), намали изискванията за банкови резерви с 50 б.п. (освобождавайки ~¥1 трилион ликвидност) и намали ипотечните лихви с 50 б.п. pgim.com. Пекин също така намали първоначалните вноски за второ жилище и предложи рефинансиращи средства за разчистване на непродадени наличности. Междувременно правителството на Виетнам нареди ускорено строителство на жилища и по-евтини ипотеки, за да охлади ръст на цените от 5,6% от началото на годината reuters.com. (Централната банка на Индия е намалила лихвите със 100 б.п. тази година до 5,50%, но анализаторите казват, че цените на жилищата — нагоре с ~7–8% – все още изпреварват доходите reuters.com reuters.com.)
• Големи сделки: Инвеститорите преформатират пазара. Compass Inc. се съгласи да купи конкурента Anywhere Real Estate за $1,5 милиарда в акции bloomberg.com, създавайки най-големия жилищен брокер в Америка. Rithm Capital (фирма за ипотечно финансиране) плаща $1,6 милиарда за Paramount Group, нюйоркски офис-REIT reuters.com, залагайки, че основните показатели на офис сектора ще се подобрят. Сделката за Paramount оценява компанията с ~10% отстъпка спрямо последната ѝ цена reuters.com, което отразява продължаващия скептицизъм към офис сектора. Тези транзакции подчертават къде отиват големите пари: адаптиране към ниски лихви и намалени цени, и залагане на бъдещо възстановяване.
• Глобални пазарни тенденции: В Европа и Азия картината е смесена. Анкета на Ройтерс показва, че цените на жилищата в Германия се покачват с около 3,0% през 2025 г. (след две години на спадове) reuters.com, а средните цени в европейските градове се увеличават (ръст от около 5,5% през първото тримесечие на 2025 г. realestate.bnpparibas.com). Но спадът в издадените строителни разрешителни в Европа подсказва за по-ограничено предлагане в бъдеще. В Обединеното кралство проучванията показват забавяне на продажбите и умеряване на наемите (Zoopla отчита ръст на наемите от само +2,4% на годишна база, най-бавният за последните четири години). В Индия силното търсене тласка цените нагоре: анализаторите прогнозират ръст от +6,3% през 2025 г. и +7,0% през 2026 г. reuters.com, значително над общата инфлация. Тъй като строителството изостава значително спрямо ръста на населението (Индия има недостиг от около 10 милиона достъпни жилища), все повече хора наемат жилища. Анкетираните от Ройтерс прогнозират, че градските наеми в Индия ще скочат с около 5–8% догодина reuters.com. Данните на японското правителство показват, че цените на земята в цялата страна са се повишили с 1,5% в средата на 2025 г. (четвърто поредно годишно увеличение) nippon.com, а инвестициите в градски апартаменти тласкат стойността на земята в Токио нагоре, отразявайки все още ниските ипотечни лихви и търсенето от туризъм. Като цяло, повечето пазари отчитат силно търсене и покачващи се цени въпреки по-високите разходи за финансиране.
• Криза на достъпността: В световен мащаб жилищата станаха драстично по-недостъпни. Анализ на МВФ установява, че средно жилищата сега са по-недостъпни, отколкото при пика на балона през 2007-08 г. imf.org. Например, данни на МВФ показват, че индексът за достъпност на жилищата в САЩ е спаднал от около 150 през 2021 г. до средата на 80-те през 2024 г., докато индексът на Обединеното кралство е паднал от 105 до ниските 70 imf.org. Експерти отбелязват това затягане: Лорънс Юн от NAR казва, че продажбите на жилища са „вяли… поради високите ипотечни лихви и ограниченото предлагане“ reuters.com. Джеймс Найтли от ING предупреждава, че с напрежението на пазара на труда „може да започнем да виждаме някои принудителни продавачи“ – но междувременно „купуването на жилище ще остане недостижимо за повечето млади американци още дълго време“ reuters.com. В Индия един анализатор отбелязва, че бумът във финансирането е направил жилищата толкова недостъпни, че типичната възраст на купувача се е покачила от 40 на 45 години reuters.com. Резултатът е рекорден брой наематели в много страни и нарастваща социална загриженост: правителствата в страни като САЩ, Великобритания, Франция и Канада обсъждат повече жилищни субсидии или увеличаване на предлагането, за да облекчат кризата.
• Прогнози и перспектива: Консенсусът сред анализаторите е за само умерено покачване на цените в бъдеще. Американските жилищни анализатори очакват нисък едноцифрен ръст: анкетите на Reuters прогнозират, че цените на жилищата в САЩ ще се повишат с около 2–3% през 2025 г. reuters.com, като продажбите на съществуващи жилища ще се задържат около 4,0–4,1 милиона годишно до 2026 г. reuters.com. По подобен начин се очаква цените в Германия да нараснат с ~3,0% догодина reuters.com и евентуално да се ускорят през 2026 г., докато цените на жилищата в Индия може да се увеличат с ~6–7% reuters.com. Очаква се ипотечните лихви да намалеят само леко (Fannie Mae прогнозира 30-годишни ипотеки с ~6,3% средно през 2025 г.), така че финансирането ще остане пречка. Повечето големи анализатори (от Fannie Mae до Goldman Sachs) подчертават, че търсенето ще остане потиснато от високите разходи за заемане и ограничените бюджети. Накратко, перспективата е за по-бавен, по-спокоен пазар: не се предвижда срив, но и няма да има връщане към растежа от времената на бума. Експертите от бранша съветват купувачите да следят променящите се политики (допълнителни намаления на лихвите или стимули) и националните прогнози на анализаторите – например, NAR вече очаква средната цена на жилищата в САЩ да е около $410K през 2025 г. (около +2% на годишна база) – докато се ориентират на пазара.

Източници: Новини и анализи от Reuters, МВФ/Световна банка и фирми за изследвания на недвижими имоти reuters.com reuters.com realestate.bnpparibas.com reuters.com reuters.com imf.org reuters.com bloomberg.com (цитатите водят към оригиналните доклади).