- Първи признаци на възстановяване: След многогодишен спад, световният имотен пазар показва първи признаци на възстановяване, тъй като централните банки започват да облекчават лихвените проценти. Въпреки това, разходите по заемите остават по-високи от изключително ниските нива през последното десетилетие, което забавя темпа на всяко възстановяване.
- Устойчивост на жилищния пазар в САЩ: Търсенето на жилища в САЩ остава устойчиво. Предварителните продажби на жилища скочиха с 4,0% през август, най-високото ниво за последните пет месеца, а „по-ниските ипотечни лихви позволяват на повече купувачи да сключват сделки,“ отбеляза главният икономист на NAR Лорънс Юн. Луксозните имоти сега са най-бързо продаващият се сегмент, тъй като печалбите на фондовия пазар и купувачите с голям собствен капитал стимулират продажбите във високия клас. Междувременно ипотечните лихви спаднаха до най-ниските си нива за последните 11 месеца, повишавайки достъпността – средното плащане на купувача намалява за четвърти пореден месец.
- Дъното на спада в Европа: Спадът на имотния пазар в Европа показва признаци на достигане на дъното. В Германия имотните сделки са се увеличили с около 5% за януари–септември спрямо миналата година, а цените на жилищата отново започнаха да растат (+3,8% на годишна база през първото тримесечие). Анкета на Ройтерс вече прогнозира, че цените на жилищата в Германия ще нараснат с 3% през 2025 г., което ще е първото годишно увеличение от три години насам. Въпреки това, европейският пазар на търговски недвижими имоти остава вял – продажбите са близо до най-ниските си нива за десетилетието, а определени активи (като офиси извън градовете и остарели търговски центрове) са „изоставени“ почти без купувачи.
- Смесена картина в Азия: Китай срещу останалите: Жилищният пазар в Китай остава слаб. Цените на новите жилища се повишиха само с +0,09% през септември (пиков сезон), докато цените на препродажбите продължават да падат. Въпреки многобройните стимулиращи мерки, анализаторите не очакват реален обрат преди края на 2026 или 2027 г. За разлика от това, други азиатски пазари са по-оптимистични. В Сингапур CapitaLand Ascendas REIT придобива логистични имоти за 565,8 милиона сингапурски долара, залагайки на индустриални активи с висока доходност. А търговските имоти в Индия процъфтяват: наемите на офиси и складове достигнаха рекордни нива през 2025 г., водени от корпоративни разширения и търсене на логистика, въпреки че общите продажби на жилища леко се забавиха.
- Бум в Близкия изток: Недвижимите имоти в Близкия изток бележат ръст благодарение на растежа, подкрепен от петрола. Гигантските „гигапроекти“ на Саудитска Арабия са възложили 196 милиарда долара в договори тази година, което е ръст от 20%, тъй като мегапроектите по Vision 2030 преминават от планиране към изпълнение arabnews.com. Глобалните инвеститори също се включват: Blackstone и Lunate от Абу Даби току-що стартираха съвместно предприятие за 5 милиарда долара за закупуване на логистични обекти в Залива. „Дълбоката икономическа трансформация в GCC… създава мощен импулс за сектори като логистиката,“ отбеляза президентът на Blackstone Джон Грей, подчертавайки прорастежните политики и нарастващото търсене в региона.
- Африка привлича капитал: Недвижимите имоти в Африка привличат нов капитал. В Египет само инвеститорите от Залива са заделили 1,4 милиарда долара за сделки с имоти, финансирайки нови градове и курорти. „Метаморфозата на Египет в регионална сила в сектора на недвижимите имоти вече е в ход“, казва Фейсал Дурани, ръководител на изследванията за MENA в Knight Frank, отдавайки ускоряването на трансформацията на богатството от Залива. В цяла Субсахарска Африка ключови градове отчитат стабилен ръст на цените – основни центрове като Лагос, Найроби и Акра регистрират приблизителни годишни увеличения на цените на имотите от 8–12%, движени от бърза урбанизация и натрупано търсене на жилища.
- Пазарните перспективи се подобряват: Прогнозите за 2025 стават оптимистични. Централните банки започнаха да разхлабват политиката – Федералният резерв на САЩ направи първото си намаление на лихвите през септември 2025, а ЕЦБ наскоро намали лихвите с общо 200 базисни пункта – което се очаква постепенно да отключи инвестициите в недвижими имоти. Фирмите за търговски имоти вече предвиждат възстановяване на активността: CBRE например повиши прогнозата си за инвестиции през 2025, като сега очаква глобалните инвестиции в търговски имоти да нараснат с около 15% догодина, тъй като разходите за финансиране намаляват. Акциите на имотни компании и REITs се покачиха заедно с по-широкото пазарно рали, в очакване на по-лесен достъп до кредити и подобрени стойности на имотите.
Глобален преглед: Първи признаци на възстановяване въпреки високите лихви
След три години на продължително забавяне, глобалният пазар на недвижими имоти най-накрая започва да се съживява. Намаляващата инфлация и признаците за намаляване на лихвите създадоха първоначални условия за възстановяване. „Три години след като последният бичи пазар на имоти приключи, глобалният пазар на недвижими имоти показва предпазливи признаци на възстановяване, тъй като намаляващите лихви връщат част от условията, които подхраниха предишния бум“, съобщи Bloomberg тази седмица. От Северна Америка до Азия инвеститорите внимателно се завръщат на пазари, които бяха избягвали, когато разходите за заеми скочиха.
Въпреки това, това не е завръщане към лесните пари. Дори и централните банки да променят курса, лихвите днес остават много над нивата от времето на пандемията. Финансирането все още е скъпо спрямо историческите стандарти, а банките са затегнали кредитирането. „Това няма да е пореден цикъл на лесни пари“, предупреждават анализаторите, отбелязвайки, че ипотеките и търговските заеми не се връщат към изключително ниските лихви от 2010-те. Потенциалните купувачи и строители трябва да преодолеят по-високи разходи, а много сделки са възможни само при нови (по-ниски) ценови равнища. Както каза един участник на индустриална конференция в Мюнхен, „Сега ли е правилният момент да се върнем в играта?“ – този въпрос е водещ за 40 000 професионалисти в имотния сектор, събрани на Expo Real в Германия.
Икономическите индикатори изпращат смесени сигнали. От положителната страна, инфлацията се охлажда в много страни и глобалните доходности по облигации са се понижили от върховете си, което облекчава натиска върху капиталовите норми в имотния сектор. Федералният резерв на САЩ намали лихвите с 0,25% в края на септември – първото намаление за 2025 г. – като понижи диапазона на основната лихва до около 4,0%. А в Европа ЕЦБ премина от затягане към пауза и умерени намаления (общо около 2 процентни пункта облекчение). Тези действия сигнализират, че ерата на постоянно растящите лихви приключва, което е добра новина за чувствителни към лихвите сектори като жилищното и търговското строителство.
Въпреки това, глобалният растеж се забавя в някои региони, а кредитните условия остават донякъде стегнати. В САЩ временното спиране на федералното правителство в началото на октомври за кратко наруши публикуването на икономически данни, което допълнително увеличи несигурността. Пазарите на труда се охлаждат в развитите икономики – например, ръстът на работните места в САЩ се е забавил почти до застой – което може да охлади търсенето на офиси и търговски площи, ако тенденцията продължи. А в Китай, епицентърът на имотните проблеми в Азия, продължителният спад на пазара на недвижими имоти тежи върху по-широката икономика. С две думи, макроикономическата обстановка за недвижимите имоти се подобрява, но остава крехка, което прави това възстановяване уникално неравномерно в различните региони.
Северна Америка: Луксозни покупки на жилища и надежди за облекчение
В Северна Америка историята на недвижимите имоти е за устойчивост въпреки трудностите – особено в Съединените щати. Въпреки рязкото покачване на ипотечните лихви през последната година, жилищната активност в САЩ се задържа изненадващо добре. В края на септември Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти (NAR) съобщи, че предстоящите продажби на жилища (индикатор, базиран на подписани договори) са се възстановили с 4,0% през август спрямо юли, опровергавайки очакванията за стагнация. Това постави Индекса на предстоящите продажби на NAR на най-високото му ниво от началото на пролетта. Подписаните договори са се увеличили в южните, средните и западните щати, докато североизтокът изостава леко – знак, че по-достъпните региони отбелязват най-силен ръст на интереса от купувачи.
Ключово е, че ипотечните лихви са се понижили от върховете си, давайки на купувачите прозорец от възможности. Средната 30-годишна фиксирана ипотечна лихва в САЩ наскоро спадна до най-ниското си ниво за последните 11 месеца (около средата на 6%), след като надхвърли 7% по-рано през 2025 г. „По-ниските ипотечни лихви позволяват на повече купувачи да сключват договори,“ обясни Лорънс Юн, главен икономист на NAR, наблюдавайки завръщането на купувачите на пазара. Много купувачи бяха изтласкани настрана поради опасения за достъпността, когато лихвите бяха на циклични върхове; сега се появява известно облекчение. Нови данни показват, че достъпността на жилищата за купувачите се е подобрила за четвърти пореден месец през август – средната месечна вноска по нови ипотеки е спаднала до $2,100, докато доходите на американците са се увеличили, което прави тежестта на разходите 1,1% по-лека спрямо година по-рано. Това скромно, но стабилно подобрение в достъпността възстановява доверието както на купувачите, така и на продавачите на жилища в САЩ.
Не само купувачите на първо жилище са активни: луксозният сегмент е във възход. Всъщност, жилищата на стойност над един милион долара са се превърнали в най-бързо продаващата се част от жилищния пазар в САЩ, според данни от бранша (имотите в този ценови диапазон се продават по-бързо от всички останали). Заможните купувачи, подкрепени от печалбите на фондовия пазар през 2025 г. и силните си позиции в съществуващите имоти, активно преминават към по-луксозни имоти. Това е рязък контраст с преди година, когато по-високите лихви замразиха активността навсякъде. Сега, с рекордните върхове на S&P 500 и Nasdaq, заможните лица се чувстват финансово стабилни – и влагат средства в недвижими имоти като стабилна форма на съхранение на стойност. „Печалбите от фондовия пазар и добрите позиции в жилищния капитал спомагат за силните продажби на по-скъпи имоти,“ отбелязва доклад на Yahoo Finance. Резултатът: луксозните имоти често получават множество оферти, а горният сегмент на пазара се представя по-добре по отношение на скоростта на продажбите.
В сферата на търговските недвижими имоти в САЩ картината е по-разнородна, но се забелязват проблясъци на надежда. Офис вакантността в много централни райони остава висока след пандемията, а продажбите при затруднение на офис кули с големи отстъпки продължават и през 2025 г. (тъй като някои наемодатели капитулират пред по-високите разходи за финансиране и по-ниската заетост). Дори и тук обаче, опортюнистични инвеститори дебнат. Наблюдатели казват, че разликата между офертните и исканите цени за качествени офис сгради бавно се стеснява, което би трябвало да помогне 2025 г. да донесе „рестарт“ на оценките на офисите и повече сделки. Междувременно сегменти като индустриални/логистични имоти и многофамилни наеми остават сравнително силни. Складовите площи все още са силно търсени благодарение на устойчивата електронна търговия и производствена активност, а добре наетите жилищни сгради се справят по-добре с лихвената среда, отколкото повечето очакваха.
От финансова гледна точка, американските тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs) и акциите на имотни компании рязко се повишиха тази есен. Перспективата за намаляване на лихвите от Федералния резерв обърна настроенията в положителна посока: инвеститорите се пренасочват към сектори, чувствителни към лихвените проценти, очаквайки, че капитализационните нива ще се стабилизират или понижат (повишавайки стойността на имотите), ако разходите по заемите спаднат. Индексът Dow Jones U.S. Real Estate се покачи няколко седмици поред до началото на октомври, дори изпреварвайки S&P 500 в някои сесии. „Постиженията на REIT може да се подобрят, ако намаляването на лихвите понижи разходите по заемите и увеличи привлекателността на дивидентите,“ отбелязва анализ на CRE Daily. Накратко, Уолстрийт залага на възстановяване на пазара на недвижими имоти. Забележително е, че гигантът в сферата на търговските имотни услуги CBRE току-що ревизира нагоре прогнозата си за 2025 г., като сега предвижда 15% по-високи инвестиционни обеми догодина – с 5% повече от предишната си прогноза, благодарение на промяната в политиката на Федералния резерв. Този оптимизъм подсказва, че финансовият застой може да се разчупи, ако лихвите наистина тръгнат надолу, освобождавайки натрупани сделки.
Накрая, заслужава да се спомене земеделската и селскостопанската земя като част от северноамериканската сцена. Стойностите на земеделската земя – често барометър за тенденциите при „реалните активи“ – остават забележително стабилни. В Средния Запад на САЩ, например, добрата обработваема земя все още достига рекордни цени. Стойностите на земята в Минесота са се повишили с около 5,3% през 2025 г. спрямо 2024 г., според USDA, въпреки че доходите на фермерите са под натиск заради по-ниските цени на културите. Есенно проучване на Федералния резерв в Минеаполис отбелязва, че въпреки че много фермери затягат коланите, цените на земята в този регион „остават стабилни или леко се покачват“ на годишна база. Провежда се активен есенен аукционен календар и засега търсенето от фермери и инвеститори поддържа темпото с увеличеното предлагане на земя на пазара. Очакванията са за стабилни цени на земята до четвъртото тримесечие (възможно движение ±0–5%), освен ако не настъпи икономически шок. Тази устойчивост на земеделската земя – клас активи, силно чувствителен към лихвени проценти и стокови цикли – подчертава, че вътрешната стойност на недвижимите имоти остава непокътната. С малко късмет, по-ниските разходи за финансиране до 2026 г. ще дадат допълнителен тласък както на селскостопанските, така и на градските пазари на имоти в цяла Северна Америка.
Европа: В търсене на дъното
Пазарите на недвижими имоти в Европа преживяха труден период през последните две години, но се появяват все повече признаци, че най-лошото може би е отминало – дори и драматично възстановяване все още да не се е материализирало. Стойностите на имотите и активността по сделки се сринаха в голяма част от Европа през 2022–2024 г., тъй като бързото повишаване на лихвите от Европейската централна банка накара инвеститорите да се отдръпнат. Към средата на 2025 г. търговските недвижими имоти в Европа бяха в почти замразено състояние. Един експерт от бранша описа ситуацията като „зомби земя… няма възстановяване, блокирани активи, няма връщане на ликвидност“. Наистина, през първата половина на 2025 г. продажбите на търговски имоти в Европа бяха на или близо до най-ниските си нива за десетилетието, като обемите спаднаха с над 50% спрямо годините на бум. Най-силно засегнати бяха офис сградите (особено по-старите или периферни офиси с висока вакантност) и търговските центрове – активи, които много кредитори и инвеститори просто не искаха да докоснат при високи лихви.
Прехвърляйки се към октомври, настроенията са се подобрили леко. Консенсусът сред европейските професионалисти в сферата на недвижимите имоти, събрали се в Мюнхен за Expo Real, е, че се оформя дъно на пазара. „Текущият тренд индекс показва, че сме достигнали дъното и доверието постепенно се връща,“ каза Щефан Румел, изпълнителен директор на Messe München, обобщавайки ново проучване сред 1 300 изложители и инвеститори. Според този Trend Index на Expo Real, 44% от анкетираните вече се определят като оптимисти относно международната перспектива за недвижимите имоти (повече от миналата година), 35% са неутрални, а само 22% остават песимисти или „предпазливи“. Това бележи значителна промяна към предпазлив оптимизъм. Както отбелязва Румел, предизвикателства като високите лихви, политическата несигурност и бюрокрацията са „ключови предизвикателства“, които държат хората предпазливи, но „като цяло балансираното настроение показва пазар, който бавно се връща към нормалното“. С други думи, мнозина в бранша смятат, че свободното падане е приключило.
Данните от най-голямата икономика в Европа, Германия, подкрепят схващането, че повратната точка е близо. Германия преживя може би най-стръмния спад — секторът на недвижимите имоти изпадна в „криза“, тъй като финансирането пресъхна и предприемачи фалираха. Сега транзакциите отново леко се увеличават. Глобалната брокерска компания JLL съобщава, че оборотът на инвестиционни имоти в Германия е възлязъл на 23,4 милиарда евро през първите 9 месеца на 2025 г., което е с около 5% повече спрямо същия период на 2024 г. Макар това все още да е далеч от годините на бум, то подсказва за оформяне на дъно след двугодишен срив. „Спадовете в цените на търговските и жилищните имоти започнаха да се забавят,“ отбелязват от JLL, като приписват голяма част от стабилизацията на намаленията на лихвите от централните банки както в Европа, така и в САЩ. Наистина, паузата и лекото намаляване на лихвите от ЕЦБ започнаха да стабилизират цените на недвижимите имоти в Европа – на практика поставяйки дъно на спада на стойностите.
Жилищният сектор в части от Европа вече започва да се възстановява. В Германия цените на жилищата отново се покачват на годишна база след двугодишен спад. Цените са се увеличили с 3,8% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г., което е най-бързият растеж от 2022 г. Разрешителните за строеж на нови жилища също са скочили с почти 8% през юни, което е обнадеждаващ знак за бъдещото строителство. Анкета на Ройтерс сред експерти по недвижими имоти, публикувана през септември, прогнозира, че цените на жилищата в Германия ще нараснат с 3% през 2025 г. и с 3,5% през 2026 г., възстановявайки част от загубеното (те бяха паднали с около 9% от пика през 2022 г.). „Възстановяването на жилищния пазар продължава, въпреки стагниращата достъпност… не виждаме индикации за обръщане на тази тенденция“, каза Карстен Бжески, глобален ръководител на макроикономически изследвания в ING, макар че предупреди, че икономическата несигурност все още може да „натежи върху потребителското доверие“. Една от тревогите е достъпността за купувачи за първи път – при все още относително високи ипотечни лихви и високи енергийни разходи, повечето анализатори (11 от 14 в анкетата) очакват достъпността да се влоши през следващата година. „По-нататъшно съществено подобрение на достъпността не се очаква до края на 2025 г.“, според Себастиан Вунш от GEWOS research, като отбелязва, че се строят твърде малко нови жилища под наем, за да се облекчи натискът върху пазара. Така че, въпреки че цените може би се оттласкват от дъното, жилищната болка в Европа не е приключила за потребителите.
От страна на търговските имоти, Европа върви по-бавно към възстановяване. „Това няма да доведе до внезапен фойерверк от продажби… можем само да се надяваме на умерено възстановяване без преувеличения“, коментира Хелге Шойнеман, ръководител на изследванията в JLL Германия, относно скорошната стабилизация. Ветерани от индустрията подчертават, че няма да има бързо възстановяване – по-скоро очакват постепенно оздравяване. „Настроението се променя в момента… но все още сме на ниско ниво“, отбеляза Ролф Бух, изпълнителен директор на Vonovia (един от най-големите жилищни наемодатели в Европа), на панел в Мюнхен. Неговата компания и други започват предпазливо да набират капитал и да сключват сделки отново, но обемите остават ниски. През първата половина на 2025 г. продажбите на търговски имоти в Европа са били около половината от нивата през 2019 г. Има и разделение между секторите: логистичните складове и хотелите се радват на по-голям интерес от купувачи (тъй като инвеститорите търсят изгодни сделки в тези все още растящи сегменти), докато офисите извън градовете и по-старите търговски центрове почти не се търгуват – те се разглеждат като проблемни активи, нуждаещи се от преоценка. В един пример, небостъргач във Франкфурт (Trianon), който изпадна в несъстоятелност, се предлага за продажба от синдика – рядък стрес тест за германския пазар, който ще покаже на каква цена ще се реализира сделката. Първоначалните индикации сочат, че офертите са далеч под пиковите оценки, но поне се появяват купувачи на правилната цена.
Лондон и Париж, другите основни инвестиционни центрове на Европа, също се сблъскват с предизвикателства. В Обединеното кралство нарастващите лихвени проценти охладиха жилищния пазар – цените на жилищата са леко намалели (~3–5% на годишна база през последните месеци, според индексите на Nationwide и Halifax), а стойностите на търговските имоти (особено офисите) са под натиск. Въпреки това, първокласните имоти в Лондон (като луксозни жилища в централните райони) отново привличат интереса на международни купувачи, които се възползват от понижените цени и по-слабия паунд. Франция, от своя страна, се сблъсква с намалено доверие на инвеститорите поради високата инфлация и политическата несигурност; някои чуждестранни инвеститори временно са насочили вниманието си към други пазари (проучването на Expo Real показа значителен спад на тези, които смятат САЩ и определени пазари в ЕС за най-важни, докато интересът към Азиатско-тихоокеанския регион и Близкия изток нараства). Въпреки това, тъй като ЕЦБ вероятно ще намали лихвите допълнително през 2024 г., мнозина очакват, че Европа постепенно ще излезе от спада. Институции като Knight Frank и PwC прогнозират увеличаване на обема на сделките през 2025 г. в сравнение със сушата през 2024 г., макар и под върховите нива, тъй като инвеститорите се приспособяват към „новата нормалност“ на по-високите доходности, а продавачите бавно отстъпват по отношение на цените.
В обобщение, изглежда, че Европа е достигнала дъното и бавно се изкачва нагоре. Прекалибрирането на цените – спад с 20–30% на някои пазари – заедно с по-евтиния дълг в бъдеще, привлича търсачите на стойност да се включат. Както каза един фонд мениджър, „В някои части на пазара възстановяването вече е в ход… но има и непопулярни активи и сектори, където почти няма ликвидност и предстои още болка.“ Това K-образно възстановяване означава, че инвеститорите трябва да бъдат избирателни. Жилищният сектор (особено жилищата под наем) е една от светлите точки – хроничният недостиг на жилищни единици в Европа поддържа този сектор относително стабилен. Логистиката и центровете за данни също остават предпочитани, макар че дори центровете за данни, звезден сектор, отбелязаха леко забавяне по-рано тази година. Междувременно бъдещето на офис сектора зависи от успеха на хибридните модели на работа и преустройството на излишните площи.
Засега увереността бавно се завръща. Европейските ръководители в сферата на недвижимите имоти, анкетирани на Expo Real, в по-голямата си част заявяват, че очакват 2024–2025 г. да донесат по-добри условия за финансиране и по-ниски строителни разходи, които според тях са най-важните лостове за задвижване на индустрията отново. Има и силен натиск към правителствата да намалят бюрокрацията – 79% от анкетираните настояват за „по-малко бюрокрация“, за да се стимулира развитието и инвестициите. Ако тези желания се сбъднат (и лихвените проценти наистина тръгнат надолу), Европа може да види значително възстановяване на имотните си пазари към края на 2025 г. и през 2026 г. Засега пациентът е стабилен – и предпазливо, Европа се завръща на пазара на недвижими имоти, стъпка по стъпка.
Азиатско-тихоокеанският регион: Борбите на Китай и светли точки другаде
В цяла Азия съдбите на недвижимите имоти се разминават рязко. Прожекторите остават насочени към Китай, където многогодишният спад на имотния пазар продължава да хвърля дълга сянка. Секторът на недвижимите имоти, който някога съставляваше една четвърт от БВП на Китай, все още не е намерил дъното си след фалита на няколко големи строителни компании. Данните за жилищата през септември подчертаха предизвикателството: Цените на новите жилища се повишиха с едва 0,09% на месечна база, забавяйки се спрямо ръста от 0,2% през август. Традиционно силният сезон „Златен септември“ – когато строителите стартират промоции и купувачите обикновено заливат пазара – се оказа разочароващ. Още по-показателно е, че цените на препродажбите (вторичен пазар) на жилища са спаднали с 0,74% миналия месец, което бележи 18-и пореден месец на спад в стойността на съществуващите жилища. Това показва, че китайските домакинства остават много предпазливи, предпочитайки да наемат или да изчакат, вместо да „хванат падащ нож“ на имотния пазар.
Пекин предприе поредица от мерки за подкрепа през последните месеци, за да засили доверието. Лихвените проценти по ипотеките бяха намалявани многократно, изискванията за първоначална вноска – облекчени, а ограниченията за покупка на жилища – разхлабени в много градове. Правителството дори стартира програма за градско обновяване, предназначена да абсорбира излишъка от жилища чрез превръщане на празни апартаменти в социални жилища. Въпреки това, устойчиво възстановяване все още не се наблюдава. Въпреки многобройните кръгове на стимулиращи политики… секторът не е постигнал устойчиво възстановяване, отбелязва директно Ройтерс. Частни проучвания и официални данни са единодушни, че потребителското доверие остава потиснато. Потенциалните купувачи са възпирани от слаб растеж на доходите, висока младежка безработица и излишък от непродадени жилища в някои региони. Много китайски домакинства са видели как богатството им се стопява (имотът е основният актив на домакинствата в Китай) заради спадащите цени на жилищата, което от своя страна ги кара да харчат по-малко – негативна обратна връзка.
Гледайки напред, експертите все повече се примиряват с бавно възстановяване. Анкета на Ройтерс сред анализатори сега очаква, че цените на жилищата в Китай няма да се стабилизират преди втората половина на 2026 или дори 2027 година – приблизително половин година по-късно, отколкото същите анализатори прогнозираха само преди няколко месеца. Срокът за обрат продължава да се отлага, тъй като всеки месец данните разочароват. Властите предприеха някои драматични стъпки (например тази седмица няколко големи града като Гуанджоу и Шънджън разшириха политиките за насърчаване на покупките на жилища), но доверието е трудно за възстановяване. „Домакинствата са ограничили разходите си“ на фона на спада в имотния сектор, а спадът „подкопава бизнес доверието, което допълнително тежи… върху по-широкото икономическо възстановяване“, казват анализатори. По същество, проблемите в китайския имотен сектор остават най-големият рисков фактор за икономиката на Азия в навечерието на 2026 г. Международни институции като Световната банка намалиха прогнозите си за растежа на Китай, като посочват слабостта на имотния сектор като основна причина.
В други части на Азия обаче, има множество огнища на сила в сектора на недвижимите имоти. Сингапур, например, се възползва от статута си на сигурно убежище за капитал и бизнеси. Тази седмица дойде новината за голяма инвестиция в индустриалните имоти на Сингапур: CapitaLand Ascendas REIT обяви, че ще придобие три висококласни индустриални и логистични имота в Сингапур за 565,8 милиона сингапурски долара (~438 милиона щатски долара). Имотите – в Pioneer Sector, Tuas и Kallang – са напълно отдадени под наем на наематели от технологичния, логистичния и сектора на науките за живота, с дългосрочни договори (средно 5,5 години оставащи). Сделката е част от вътрешна инвестиционна кампания на REIT на стойност 1,3 милиарда сингапурски долара тази година и ще увеличи портфейла на CapitaLand Ascendas в Сингапур до почти 12,3 милиарда сингапурски долара. Забележително е, че придобиването се очаква да донесе нетна доходност от около 6,1% след разходи и да бъде увеличаващо разпределенията на REIT – атрактивни показатели, които подчертават привлекателността на логистичните активи в търговските центрове на Азия. Пазарът на недвижими имоти в Сингапур като цяло остава стабилен, с рекордно високи наеми и ниска вакантност в офисите клас А, както и устойчиви цени на жилищата (отчасти благодарение на притока на богатство от Китай и други места). Правителствените мерки за охлаждане забавиха продажбите на жилища спрямо бума от 2021–22 г., но към 2025 г. цените на жилищата в Сингапур все още плавно се покачват, а сделки с висок профил в търговския сектор (като скорошната продажба на дял в Marina Bay Financial Centre) сигнализират за продължаващ инвеститорски интерес.
Индия е друга светла точка, макар и с по-нюансирана история. Последните данни показват, че продажбите на жилища в седемте най-големи града на Индия са спаднали с около 9% на годишна база през третото тримесечие на 2025 г. – което показва, че пазарът се охлажда след прекалено горещата 2024 г. По-високите ипотечни лихви в Индия (в момента около 8,5–9% за жилищни кредити) и високите цени са охладили част от търсенето. Въпреки това този спад прикрива важен разрив: луксозното жилищно строителство в Индия процъфтява. Отрасловите доклади на Knight Frank и други отбелязват, че продажбите на луксозни жилища (на цена над приблизително ₹15 милиона, или $180 000) са скочили с почти 40% на годишна база през 2025 г.. Подобно на САЩ, заможните купувачи в Индия преминават към по-големи, висококласни имоти – от пентхауси в Мумбай до вили в Бангалор – често възприемайки недвижимите имоти като стабилна инвестиция в условия на инфлация. В същото време търговските имоти в Индия достигат нови върхове. Офис наемите през първите девет месеца на 2025 г. достигнаха рекордни обеми, тъй като глобални компании (особено от технологичния, финансовия сектор и глобалните центрове за компетентност (GCCs) на мултинационални компании) разширяват дейността си. Индустриалните и логистичните имоти също процъфтяват, движени от бързия ръст на електронната търговия и производството в Индия. Според Business Standard, наемите на офиси и складове през първите 9 месеца на 2025 г. достигнаха рекордни нива в Индия, дори когато жилищният пазар се забавя. Тази устойчивост на търговските сектори отразява силната бизнес увереност – компаниите залагат на икономическия растеж и демографските предимства на Индия. Правителственият тласък за инфраструктура и привличането на промени във веригите за доставки (чрез „Make in India“ и др.) са допълнителни благоприятни фактори за индустриалните имоти.
Междувременно, другите азиатски пазари показват смесена картина. Япония изпъква като аномалия: с Японската централна банка, която само леко коригира своята ултра-лека политика (настройвайки контрола върху доходността, но все още ефективно поддържайки лихвите на 0%), японският пазар на недвижими имоти остава сравнително стабилен. Вакантността на офисите в Токио се е увеличила леко (над 6%) с някои промени от пандемичния период, но спадът на наемите изглежда достига дъното си. Забележително е, че чуждестранните инвеститори са активни на японския имотен пазар, привлечени от ниските разходи по заемите и валутното предимство (йената е слаба). Големи сделки, като придобивания на портфейли от апартаменти и логистични съоръжения от американски и сингапурски фондове, попаднаха в заглавията през 2025 г. В резултат на това, обемите на инвестициите в недвижими имоти в Япония са нараснали от началото на годината, противопоставяйки се на глобалната тенденция.
Югоизточна Азия също предлага истории на растеж. Индонезия, Малайзия и Виетнам отбелязват бързо развитие на индустриални паркове и жилища за младото население, макар че нарастващите лихвени проценти са ограничили част от спекулативното строителство. Виетнам в частност имаше предизвикателна година в сектора на недвижимите имоти поради репресии срещу корпоративните облигации и скандали с предприемачи, но правителството прилага мерки за избягване на криза и подкрепа на търсенето на жилища (като кредитни стимули и правни реформи за проектите). Австралия и Нова Зеландия, в Тихия океан, се борят с въпроса как да охладят инфлацията, без да сринат жилищните си пазари. Цените на жилищата в Сидни и Окланд се коригираха рязко през 2022–23 г., но ниската безработица и имиграцията оттогава поставиха дъно под цените. Към края на 2025 г. цените на жилищата в Австралия отново се покачват на фона на хроничен недостиг на жилища, а решението на Резервната банка на Австралия да задържи лихвите стабилни подобри настроенията сред купувачите.
В обобщение, пейзажът на недвижимите имоти в Азиатско-тихоокеанския регион е разделен: Китай остава в дълбока рецесия, дърпайки надолу регионалните средни стойности, докато пазари като Сингапур, Индия и Япония показват стабилност или растеж. Много инвеститори преразпределят – намаляват експозицията си към Китай и я увеличават в Индия или Югоизточна Азия, например – за да се възползват от тези различаващи се тенденции. Един общ фактор, който може да подкрепи всички пазари през 2026 г., е вероятното облекчаване на глобалните лихвени проценти. Ако САЩ и Европа намалят лихвите, много азиатски страни (особено развиващите се пазари, които трябваше да ги повишат, за да защитят валутите си) ще последват примера. Наистина, анализатори от Bank of America отбелязват, че „по-ниските краткосрочни лихви в САЩ улесняват намаленията в Латинска Америка [и развиваща се Азия], особено [където инфлацията намалява]…”. За Китай може да са необходими повече вътрешни стимули или голяма промяна в политиката, за да се възроди наистина секторът на недвижимите имоти. За останалите обаче, условията за възход вече са налице: демография, урбанизация и (скоро) по-евтино финансиране. Пазарите на имоти в Азия, макар и предизвикани на места, далеч не са монолитни – и с настъпването на края на 2025 г., перспективите за недвижимите имоти в региона варират от най-тъмната нощ (Китай) до светло утро (Индия и отвъд).
Латинска Америка: Високите лихви тежат, но промяната идва
В Латинска Америка пазарите на недвижими имоти се ориентират в среда на изключително високи лихвени проценти и инфлация през последните години. Централните банки от Бразилия до Мексико агресивно повишиха лихвите, за да се справят с ценовия скок от пандемичната епоха, а тези високи разходи по заемите се пренесоха и върху пазарите на имоти – забавяйки ипотечното кредитиране, охлаждайки продажбите на жилища и отлагайки някои търговски проекти. Въпреки това, с напредването на 2025 г., има признаци, че Латинска Америка скоро може да види монетарно облекчение, което би могло да подготви почвата за подем на пазара на имоти.Вземете за пример Бразилия, най-голямата икономика в региона. Banco Central do Brasil проведе един от най-строгите цикли на затягане в света, като повиши основната си лихва Selic до 15.00% към средата на 2025 г. – почти двудесетгодишен връх. Това драстично увеличи цената на финансирането на жилищно или офис строителство в Бразилия. Не е изненадващо, че достъпността на жилищата се влоши; ипотечни лихви над 12% извадиха много семейства от средната класа от пазара, а ръстът на цените на жилищата застина. В търговските имоти инвеститорите започнаха да изискват много по-високи капитализационни норми, което доведе до спад на оценките, особено на преди това горещия офис пазар в Сао Пауло. Централната банка вече е спряла по-нататъшни увеличения, сигнализирайки за продължителна пауза на 15%, докато изчака ясни доказателства, че инфлацията трайно намалява. (Инфлацията в Бразилия, макар и да е спаднала от двуцифрени стойности, все още е около 5–6%, над целта.)
Добрата новина е, че завой към намаляване на лихвите е на хоризонта в Латинска Америка. Икономистите отбелязват, че щом Федералният резерв на САЩ ясно премине към облекчаване (което започна в малка степен в края на 2025 г.), това „отключва“ възможността латиноамериканските банки да намаляват по-агресивно. Широко се очаква Бразилия да започне да намалява лихвите в началото на 2026 г., ако не и в края на 2025 г., предвид благоприятната инфлационна перспектива (Pantheon Macroeconomics очаква инфлацията в Бразилия да „продължи да се понижава и да завърши годината около 5%“). По подобен начин Чили и Колумбия – които бяха повишили лихвите до съответно 11.25% и 13.25% – вече започнаха да ги намаляват. Централната банка на Чили, например, намалява лихвите през 2024 и 2025 г., тъй като инфлацията там се охлади, и се очаква основната лихва скоро да се върне в едноцифрени стойности. Мексико предприе по-предпазлив подход (задържайки основната си лихва на 11.25% за продължителен период), но пазарите очакват, че Bank of Mexico ще обмисли намаления през 2025 г., ако облекчаването от страна на Федералния резерв намали натиска върху песото.
За сектора на имотите тези промени не могат да дойдат достатъчно бързо. Строителите и купувачите на имоти в Латинска Америка са подложени на натиск от високата цена на кредита. В Мексико жилищното строителство се забави, а обемът на продажбите на жилища спадна през 2023–2024 г., тъй като ипотечните лихви надхвърлиха 10%. Въпреки това търсенето остана фундаментално силно, особено в разрастващите се метрополни райони и гранични региони, които се възползват от тенденцията за преместване на производството по-близо до САЩ. Чуждестранните инвестиции в мексиканския пазар на имоти – особено в индустриални паркове и логистични центрове близо до границата със САЩ – всъщност нараснаха въпреки високите лихви, благодарение на тенденцията за преместване на производството. С нормализирането на лихвите надолу, мексиканските строители очакват силно възстановяване както в жилищния, така и в търговския сектор, подкрепено от натрупано търсене и правителствени програми за справяне с недостига на жилища.
Бразилският парадокс на търговските недвижими имоти през 2025 г. се изразява в рязко покачване на наемите при лихвен процент от 15%, както го описа един новинарски източник. В Сао Пауло наемите на първокласни офиси и логистични площи се увеличиха поради ограничено предлагане и наплив на нови компании, дори когато стойността на активите на хартия спадна заради високите дисконтови проценти. Това подсказва за натрупан потенциал: ако (или когато) лихвените проценти паднат, стойностите на имотите в Бразилия могат рязко да се повишат, за да отразят по-добре силните наемни основи. Същото важи и за бразилските REITs (известни като FIIs), които се търгуват с големи отстъпки – инвеститорите вероятно ще ги преоценят, когато Selic тръгне надолу.От другата страна на Андите, страни като Перу и Аржентина се сблъскват със свои уникални проблеми. Икономиката на Перу се забави през 2023–25 г., което охлади пазара на недвижими имоти; високите лихви по заемите и политическата нестабилност направиха купувачите предпазливи. Централната банка на Перу намали лихвите умерено в края на 2024 г., което донесе известно облекчение, а по-нататъшни намаления през 2025 г. биха могли постепенно да подобрят достъпността. Аржентина, затънала в инфлация над 100%, е специален случай – пазарът на недвижими имоти там функционира основно в брой (често в щатски долари), на практика извън нефункциониращата кредитна система. Цените на имотите в Буенос Айрес са паднали до около половината от пика си в долари от 2017 г., тъй като дълбоката рецесия и валутните ограничения оказаха силен натиск. Много строителни предприемачи спряха проектите си. Надеждите са насочени към икономически реформи след изборите, които да стабилизират икономиката и така да съживят активността на пазара на имоти (например чрез нови ипотечни схеми, които в момента практически не съществуват заради инфлацията).
Една отличителна тенденция в Латинска Америка е потокът от чуждестранен капитал към определени възможности в недвижимите имоти, въпреки трудните макроикономически условия. Например, американски частни инвестиционни фондове и фондове от Близкия изток инвестират в логистика и инфраструктура в Латинска Америка. Споменатото по-горе логистично начинание на Blackstone за 5 милиарда долара в Залива включва възможности извън Близкия изток, като потенциално се оглежда за складове на развиващите се пазари по света – а растящите потребителски пазари на Латинска Америка са на картата. В Мексико канадски и американски инвеститори изкупуват индустриални имоти, за да обслужват американските вериги за доставки. А в Бразилия суверенни фондове и глобални инвеститори проявяват интерес към сектори като центрове за данни и хладилни складове, предвиждайки дългосрочно търсене.
В жилищния сектор Латинска Америка все още има млада, урбанизираща се популация, което поддържа търсенето на жилища. Страни като Колумбия и Доминиканска република преживяха оживен строителен бум (често в средния ценови сегмент), който беше само частично забавен от по-високите лихви. Панама и Коста Рика отчитат продължаваща сила в продажбите на жилища, подкрепени от международни пенсионери и професионалисти на дистанционна работа, които се преместват там. Чили, след сериозен лихвен шок (лихвите достигнаха 11,25% там), постепенно се стабилизира; жилищният пазар се охлади значително, но с връщането на инфлацията близо до целта, централната банка на Чили вече е намалила лихвите с над 4 процентни пункта и се очаква жилищната активност да се засили през 2025 г.
Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Латинска Америка в края на 2025 г. се характеризира с тревожно изчакване за парично облекчение. Както се изрази един бразилски предприемач, „Натрупваме язовир от проекти; щом лихвите паднат, ще е като да отвориш шлюзовете.“ Засега високите разходи за финансиране са основното препятствие, а не липсата на търсене. МВФ и Световната банка похвалиха централните банки в Латинска Америка за овладяването на инфлацията, и след като тази битка бъде спечелена, приоритетът се измества към възстановяване на растежа – което означава намаляване на лихвите. Когато тези намаления се реализират, очаквайте възраждане на продажбите на жилища и търговски инвестиции в целия регион. Втората половина на 2025 г. и началото на 2026 г. може да донесат ускоряване на пазарите на имоти в Латинска Америка, което най-накрая ще позволи благоприятната демография и структурните жилищни нужди на региона да се превърнат в растеж на недвижимите имоти. Междувременно участниците на пазара се позиционират: местните банки подготвят нови ипотечни продукти, предприемачите уреждат разрешителни, а инвеститорите търсят изгодни сделки, които да грабнат преди приливът да се обърне.
Близък изток: Мега-проекти и мега-пари
Секторът на недвижимите имоти в Близкия изток е в разгара на забележителен възход, задвижван от изобилен капитал, амбициозни държавни проекти и наплив на международен интерес. За разлика от западните пазари, ограничени от дългове, особено регионът на Залива разполага с голяма ликвидност благодарение на високите цени на енергията през последните години и стратегически планове за икономическа трансформация. Резултатът е бум на недвижимите имоти в страните от Съвета за сътрудничество в Персийския залив (GCC), с рекордни строителни проекти и инвестиционни сделки.
Саудитска Арабия е пример за тази тенденция. В рамките на програмата Vision 2030, Кралството реализира поредица от „гига-проекти“ – огромни нови градове, туристически курорти и инфраструктурни разработки – в мащаб, рядко виждан досега. Тази седмица нов анализ на Knight Frank потвърди колко бързо се ускорява тази строителна вълна: общата стойност на договорите, възложени през 2025 г. от саудитските гига-проекти, е скочила с 20% на годишна база и достига 196 милиарда долара arabnews.com. Тази цифра е поразителна – тя обхваща мегаразвития като футуристичния град за над 500 милиарда долара NEOM на Червено море, луксозния туристически център Red Sea Global (който току-що отвори първите си хотели), развлекателния град Qiddiya, както и градски мегапроекти в Рияд като Diriyah Gate и King Salman Park. Според доклада на Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025“, строителният бум показва, че планът Vision 2030 преминава „от планиране към изпълнение“ на пълни обороти arabnews.com.
Рияд, столицата на Саудитска Арабия, е в епицентъра на тази революция в недвижимите имоти. „Рияд твърдо се утвърди като новата икономическа сила на Саудитска Арабия, като отговаря за 63% от всички нови работни места, създадени в Кралството от 2019 г. насам,“ отбелязва Фейсал Дурани, ръководител на изследванията за MENA в Knight Frank arabnews.com. От 2016 г. насам в Рияд са обявени проекти за недвижими имоти и инфраструктура на стойност над 237 милиарда долара arabnews.com, включително емблематични начинания като 220-километровия „Спортен булевард“ и масивни жилищни разширения. Населението на града (около 7 милиона през 2022 г.) се очаква да достигне 10,1 милиона до 2030 г. arabnews.com, а плановете са в ход, за да се посрещне този растеж с „повече от 340 000 нови жилища, 4,8 милиона кв. метра офис площи, 3 милиона кв. метра търговски площи и близо 30 000 хотелски стаи“ до същата година arabnews.com. Тези числа илюстрират строителна треска, практически без аналог в световен мащаб. Дурани описва Рияд като свидетел на „една от най-амбициозните истории на градски растеж в света“, готов да се превърне в световен център за бизнес и туризъм arabnews.com.
Тласъкът за мега-проекти не се ограничава само до Рияд. Западна Саудитска Арабия, дом на NEOM и проектите по Червено море, има 17 гига-проекта в процес на изпълнение на обща стойност 431 милиарда долара в обявени инвестиции arabnews.com. От тях около 57 милиарда долара в договори вече са възложени, а стотици милиарди още са в процес на подготовка arabnews.com. Само NEOM (който включва под-проекти като The Line, ски курорта Trojena и индустриалния град Oxagon) е видял договори за около 24 милиарда долара до момента arabnews.com, и все още е в ранен етап. Мащабът е зашеметяващ: до 2030 г. тези проекти в западния регион целят да осигурят 382 000 нови жилища, над 3 милиона кв. м офиси, 4,3 милиона кв. м търговски площи и 330 000 хотелски стаи arabnews.com – на практика създавайки нови градове от нулата.
Отвъд Саудитска Арабия, ОАЕ (Дубай, Абу Даби) остава силен играч в сектора на недвижимите имоти сам по себе си. Пазарът на имоти в Дубай процъфтява от 2021 г. насам, с рекордни продажби на луксозни жилища (например през 2023 г. бе продадена вила на Палм Джумейра за над 100 милиона долара) и наплив на чуждестранни купувачи, включително богати руснаци, индийци и европейци, привлечени от откритостта и сигурността на Дубай. Въпреки че темпът на растеж в Дубай леко се забави през 2025 г., градът все пак отчете двуцифрен годишен ръст на цените в първокласните жилища и силна заетост на търговските площи. В Абу Даби предприемачите се фокусират върху луксозни и културни проекти (като района на Гугенхайм Абу Даби и нови островни общности). Забележително е, че Sotheby’s International Realty отвори офис в Абу Даби този месец, дебютирайки с Four Seasons Private Residences на плажа Саадият, което показва увереност в ултралуксозния сегмент.
Една от най-големите новини на пазара на недвижими имоти в Близкия изток е напливът на международни инвестиционни партньорства. Тази седмица имаше пример, който привлече вниманието: Blackstone, най-големият алтернативен управляващ активи в света, си партнира с Lunate от Абу Даби (инвестиционна компания, подкрепена от емирството), за да създаде платформа, насочена към 5 милиарда долара логистични активи в целия Залив. Новото начинание, наречено GLIDE, ще се фокусира върху придобиване и развитие на „висококачествени складови активи“ в страните от GCC – включително нови строежи и сделки тип продажба-обратно-наемане с големи регионални компании. „Дълбоката икономическа трансформация, която се случва в GCC, движена от политики за растеж, благоприятни демографски промени и широка диверсификация, създава мощен импулс за сектори като логистиката,“ каза президентът на Blackstone Джон Грей при обявяването на партньорството. Този цитат обобщава защо глобалните инвеститори наливат средства в недвижимите имоти в Близкия изток: икономиките в региона (особено в Саудитска Арабия и ОАЕ) се диверсифицират отвъд петрола, младото население расте, електронната търговия и търговията процъфтяват – всичко това означава нарастващо търсене на модерни складове, пристанища, центрове за данни и офиси. Самата Blackstone разширява присъствието си в Залива; само миналия месец тя съвместно води инвестиция от 525 милиона долара в Property Finder, дубайски онлайн портал за недвижими имоти. Други големи компании като Brookfield, KKR и държавни фондове от Залива (ADIA, PIF и др.) също са активни в сделки с имоти с висок профил от Кайро до Карачи, често под формата на партньорства.
Друга забележителна тенденция е как парите от Залива се вливат в съседни региони, като по този начин се изнася бумът. Например, Египет (както е описано в секцията за Африка) е привлякъл над 120 милиарда долара капитал от държавни фондове на Близкия изток от 2021 г. насам, включително за проекти в недвижимите имоти. В Турция Катар и ОАЕ са инвестирали в недвижими имоти и инфраструктура в Истанбул. Ирак и Пакистан имат нови строителни инициативи, подкрепени от инвеститори от GCC, а дори Гърция и Южна Европа отбелязват засилен интерес от страна на купувачи от Близкия изток към курорти и острови.
В самия Близък изток, други пазари като Катар, Бахрейн и Оман също напредват, макар и в по-малък мащаб от големите два (Саудитска Арабия/ОАЕ). Катар, след Световното първенство, има излишък от ново жилищно строителство, но използва стимули, за да привлече емигранти и бизнеси (като 100% чуждестранна собственост в определени проекти). Бахрейн се фокусира върху достъпното жилищно строителство и индустриалните паркове. Оман е отворил повече възможности за чуждестранна собственост върху имоти в туристически зони, с надеждата да повтори част от успеха на Дубай в привличането на пенсионери и купувачи на втори дом.
Рисковите фактори за бума на недвижимите имоти в Близкия изток изглеждат относително ограничени. Един от тях е волатилността на цените на петрола – голям спад в цената на петрола може да ограничи държавните разходи и настроенията. Въпреки това, повечето страни от Залива разполагат с достатъчно резерви и са много по-финансово стабилни, отколкото преди десетилетие. Друго съображение е свръхстроителството: скептиците се питат дали цялото планирано предлагане (особено в Саудитска Арабия) ще бъде усвоено. Засега обаче, дълбоките джобове на правителството и реалната нужда от жилища (Саудитска Арабия има млада популация с недостиг на жилища) предполагат, че тези проекти ще намерят обитатели, дори и при коригирани ценови равнища.
С толкова много развитие, перспективите за региона остават изключително положителни. Проучване на Expo Real установи, че перспективите за недвижимите имоти в Близкия изток са изключително привлекателни, като много глобални инвеститори поставят Залива на върха на списъка си с цели за растеж. Както каза един изпълнителен директор от бранша, „Близкият изток е лабораторията за развитие на света в момента – ако искате да видите бъдещето на градовете, погледнете какво се издига в саудитската пустиня и по силуета на Дубай.“ Това е смело твърдение, но не и без основание. За останалата част от 2025 г. и след това, очаквайте още мегасделки, още проекти, определящи силуета, и още капитал, вливащ се в имотите на Близкия изток, докато регионът се утвърждава като фокусна точка на световната сцена за недвижими имоти.
Африка: Растящи инвестиции и нови фронтове за растеж
Пазарите на недвижими имоти в Африка често се пренебрегват в глобалните дискусии, но все повече привличат вниманието на международните инвеститори – особено тъй като някои виждат Африка като „последната граница“ на растежа на нововъзникващите пазари с млада популация и бърза урбанизация. Всяка страна в Африка има своя собствена история за имотите, но обединяваща тема през 2025 г. е нарастващият приток на инвестиции и амбициозни проекти, дори когато макроикономическите предизвикателства продължават.
Северна Африка, в частност, преживява вълна от инвестиции, голяма част от които идват от Близкия изток. Египет изпъква с мащаба на своите планове и притока на капитал, който привлича. Докладът на Knight Frank „Destination Egypt 2025“ подчертава, че Египет „привлича вълна от богатство от Залива в сектора на имотите“ – приблизително 1,4 милиарда долара частен капитал от страните от Залива ще бъдат насочени към египетски жилища и офиси в близко бъдеще. Богати инвеститори от ОАЕ и Саудитска Арабия водят класацията: данните от проучването показват, че граждани на ОАЕ планират да инвестират около 709 милиона долара в египетски недвижими имоти, а саудитците – около 403 милиона долара, следвани от значителен интерес от германски и британски инвеститори. Тези средства се влагат във всичко – от новата административна столица, която се строи край Кайро, до луксозни крайбрежни курорти на Средиземно и Червено море.
Самото египетско правителство е в разгара на своята най-амбициозна програма за развитие от десетилетия. Кайро строи изцяло нова столица („NAC“) в пустинята – мегапроект за умен град, който вече е станал основна цел за 56% от анкетирани саудитски инвеститори и 34% от емиратски инвеститори, според Knight Frank. Северното крайбрежие (средиземноморският бряг) и Централен Кайро също са горещи точки, като купувачи от Залива изкупуват ваканционни имоти и стратегически търговски активи. „Метаморфозата на Египет в регионална сила в областта на недвижимите имоти вече е в ход,“ казва Фейсал Дурани от Knight Frank. „Частният капитал от Залива, комбиниран с инвестиции от суверенни фондове, ускорява трансформацията на страната.“ Наистина, от 2023 г. Египет отбелязва ръст на преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ), голяма част от които са в недвижими имоти и инфраструктура – включително знакова ангажираност от 35 милиарда долара от ADQ на Абу Даби през февруари тази година, която обхваща огромен крайбрежен проект (Рас Ел Хекма) и други инициативи. Благодарение на тези вливания, нови градове, затворени комплекси и бизнес квартали изникват из цял Египет. Стойностите на имотите в някои райони на Кайро са скочили (Knight Frank отбелязва, че цените в Sheikh Zayed City са се увеличили с 24,7% на годишна база) arabianbusiness.com. Има предупреждение, че голямо ново предлагане ще излезе на пазара през 2025 г. (над 30 000 нови жилища са планирани за предаване, което е 29% увеличение спрямо 2024 г.) arabianbusiness.com, което може да охлади ръста на цените през следващите години. Но засега Египет язди вълната на недвижимите имоти – подкрепена от външен капитал и решимостта на правителството да модернизира страната.
Движейки се на юг от Сахара, Субсахарска Африка наблюдава свои собствени тенденции в имотния сектор. Много от най-големите градове в Африка изпитват бърз растеж на населението и урбанизация, което натоварва съществуващото жилищно строителство и инфраструктура, но също така създава възможности за развитие. Големи градове като Лагос (Нигерия), Найроби (Кения) и Акра (Гана) според съобщенията са отбелязали годишно увеличение на цените на имотите от порядъка на 8% до 12% средно през последните години. В Лагос, например, търсенето на луксозни апартаменти в квартали като Ikoyi и Victoria Island, както и на достъпни жилища в разрастващите се покрайнини, остава високо, дори когато страната се бори с инфлация и лихвени проценти над 20%. Централната банка на Нигерия повишава лихвите (понастоящем около 18,75%), за да се бори с инфлацията, което увеличава разходите по ипотеките. Въпреки това, голяма част от пазара на недвижими имоти в Африка не е силно зависим от ипотеки (извън Южна Африка и Намибия, ипотеките са относително редки). Покупките често се извършват в брой или чрез иновативни схеми за плащане. Така че, въпреки че високите лихви и икономическата нестабилност са пречки, те не спират напълно жилищната активност – вместо това, строителите и купувачите намират креативни финансови решения, като плащания, индексирани в долари в Нигерия, или кооперативни спестовни схеми в Кения.
Пазарът на недвижими имоти в Кения (с фокус върху Найроби) остава един от най-развитите в Източна Африка. Найроби има процъфтяващ сегмент на търговски недвижими имоти – той е регионален център за мултинационални компании и неправителствени организации, което стимулира търсенето на офис паркове и жилища за емигранти. Въпреки че свободните офис площи се увеличиха поради известно свръхпредлагане, сегменти като складове клас А, модерни търговски центрове и жилища за средната класа продължават да се разширяват. Горната средна класа в Найроби подхрани мини-бум в изграждането на затворени комплекси в предградия като Киамбу и Нгонг Роуд. Освен това, Кения се превърна във фокусна точка за инвестиции в алтернативни активи като студентски общежития и недвижими имоти в здравеопазването, като се адресират пропуски в социалната инфраструктура.
Гана и Кот д’Ивоар също привличат интереса на инвеститорите като политически стабилни пазари в Западна Африка. Пазарът на имоти в Акра отбеляза ръст в строителството на луксозни апартаменти и офиси в края на 2010-те; след кратко затишие, нови проекти се завръщат (подпомогнати от инвестиции на диаспората и приходите от петрол на Гана). Въпреки това, последната преструктуризация на дълга на Гана и скокът на инфлацията внесоха предпазливост. Въпреки това, инициативи като плановете на Гана за достъпни жилища и новите градски проекти на Кот д’Ивоар (напр. разширяващият се бизнес район на Абиджан) напредват с подкрепата на институции за развитие.
Обща тема в цяла Африка е нуждата от достъпни жилища. Правителствата в Кения, Нигерия, Южна Африка и други са направили това приоритет, често чрез публично-частни партньорства. Нигерия, например, стартира Национален жилищен фонд и схема за ипотеки за диаспората, за да стимулира развитието на достъпни жилища. В Южна Африка пазарът на жилища е по-зрял, но в момента е слаб. Централната банка на Южна Африка запази висок лихвен процент (8,25% основен лихвен процент), за да се справи с инфлацията, а в комбинация с мудната икономика и проблемите с електроснабдяването, пазарът на жилища е в застой. Цените в реално изражение намаляват в много райони (Global Property Guide отбелязва, че жилищният пазар в ЮА е „затруднен от слабо търсене, трайно висока безработица и мудна икономика“). Въпреки това, анализаторите са донякъде оптимистични за Южна Африка през 2025–26 г.: с намаляване на инфлацията се очакват понижения на лихвите (възможно е основният лихвен процент да падне до ~10,5% до края на 2025 г.), което може да „създаде безпрецедентни възможности за купувачите на имоти“ и да освободи натрупаното търсене. Вече банките в Южна Африка отчитат стабилни или нарастващи заявления за ипотечни кредити през втората половина на 2025 г., а пазарните нагласи се подобриха след последните политически промени (например назначаването на про-бизнес финансов министър).
Друго важно развитие е възходът на нови технологии и модели за финансиране на имоти в Африка. Нигерия и Кения наблюдават проптех стартъпи, които позволяват фракционни инвестиции в имоти, дигитални ипотечни платформи и краудфъндинг за недвижими имоти, разширявайки достъпа до пазара. Тези иновации постепенно внасят повече ликвидност и прозрачност. Освен това, африканските REITs постепенно се появяват – Гана стартира REIT, а Кения работи по регулации за насърчаването им, което може да насочи институционални средства към развитието на търговски центрове, офиси и логистични центрове.
Накрая, интеграцията на Африка в световната инвестиционна сцена нараства. Показателен знак: големи световни строителни компании и хотелски марки разширяват дейността си в Африка. Например, френски и американски строители изграждат многофункционални мегапроекти в Кот д’Ивоар и Сенегал. Хотелски вериги като Marriott, Hilton и Accor отварят десетки нови хотели из целия континент, залагайки на растежа на бизнеса и туризма – индикатор за доверие в перспективите на недвижимите имоти.
В заключение, секторът на недвижимите имоти в Африка в края на 2025 г. е изследване на контрасти: значителни предизвикателства (високи разходи за финансиране, макроикономическа нестабилност в някои страни), но също така и значителни награди (бърз растеж, висока доходност и благоприятна демография). Интересът от страна на инвеститори от Залива и други показва признаване, че африканските пазари, макар и по-рискови, предлагат дългосрочен потенциал, който трудно може да бъде пренебрегнат. Ако глобалните условия се подобрят – т.е. лихвените проценти спаднат и цените на суровините се задържат – Африка може да види силно ускоряване на развитието на недвижими имоти. Вече “нови градове” се появяват (от NAC в Египет до Eko Atlantic в Нигерия), а африканските силуети може да изглеждат много различно след десетилетие. Засега континентът строи, стъпка по стъпка, често извън светлината на прожекторите – но все по-често с глобален капитал и експертиза на борда.
Перспектива: Внимателен оптимизъм за 2026 г. и след това
Докато обобщаваме новините от началото на октомври 2025 г., основната тема за световния пазар на недвижими имоти е внимателен оптимизъм. По всички континенти пазарните участници се позиционират за по-добра 2026 г., дори и да остават предпазливи към оставащите рискове.
Няколко големи институции и експерти актуализираха своите прогнози в светлината на последните събития:
- Международен валутен фонд (МВФ) – В предстоящия си Световен икономически преглед (който ще бъде публикуван в средата на октомври), МВФ се очаква да обсъди охлаждането на световната инфлация и неговите последици. Първоначалните сигнали сочат, че МВФ ще повиши леко прогнозите за растеж за някои региони благодарение на подобрените финансови условия. Недвижимите имоти, често бенефициент на ниски лихви, могат да видят увеличение на инвестициите, ако сценарият на МВФ за меко “приземяване” се реализира. (Обратно, МВФ вероятно ще предупреди за проблемите в имотния сектор на Китай като риск за растежа в Азия.)
- CBRE и JLL (глобални брокерски компании) – И двете фирми са по-позитивни за 2025 г. CBRE вече прогнозира 15% ръст на обема на инвестициите в търговски недвижими имоти в световен мащаб през 2025 г., спрямо ~10% преди това. Те посочват очакван завой към намаляване на лихвите в САЩ, Великобритания и Еврозоната, което трябва да подобри ликвидността и доверието на купувачите. Последната глобална прогноза на JLL също отбелязва, че “ранните” инвеститори през 2024–25 г. могат да пожънат извънредни печалби с възстановяването на пазарите и че недостигът на предлагане в определени сектори (напр. логистика, жилища) ще се задълбочи, създавайки възможности за строителите.
- Deloitte & PwC (Консултантски компании) – Докладът Emerging Trends in Real Estate 2025 на PwC/ULI (Urban Land Institute) беше публикуван на 5 октомври и глобалната му перспектива е предпазливо оптимистична. В него се отбелязва, че въпреки че инфлацията, по-високите лихвени проценти, политическият риск и строителните разходи остават притеснения, повечето анкетирани очакват обемите на транзакциите да се увеличат през 2025 г. и вярват, че „имотният цикъл е преминал повратна точка“. Говори се за „K-образно“ възстановяване: основните активи на първокласни локации ще се възстановят първи, докато второстепенните активи може да изостанат или да продължат да се обезценяват. Прогнозата на Deloitte за търговските имоти през 2026 г. (представена в началото на октомври) също посочва, че висококачествените, доходоносни имоти отново ще започнат да привличат множество купувачи към края на 2025 г.
- Централни банки – Сигналите от централните банкери са по-скоро подкрепящи: Федералният резерв на САЩ посочи пауза и евентуални допълнителни намаления, ако инфлацията продължи да отслабва. Европейската централна банка също направи пауза, а някои членове намекват за намаления в средата на 2024 г., ако икономиката остане слаба (инфлацията в еврозоната наскоро падна под 3%). Централните банки на развиващите се пазари (Бразилия, както беше обсъдено, и други като Полша и Унгария) вече намалиха лихвите или ще го направят скоро. Този синхронизиран цикъл на облекчаване е рязък обрат спрямо синхронизираното затягане през 2022 г. – и това е добър знак за секторите, чувствителни към лихвите. Недвижимите имоти ще се възползват значително, тъй като по-ниските основни лихви ще намалят ипотечните лихви и капитализационните проценти, повишавайки както търсенето, така и стойността на активите.
Разбира се, рискове остават на хоризонта. Упоритата инфлация може да забави или провали цикъла на намаляване на лихвите; геополитическото напрежение (като войни или търговски конфликти) може да разклати доверието на инвеститорите; а високият дълг в някои пазари (както публичен, така и частен) е непредвидим фактор. В сферата на недвижимите имоти конкретен риск е рефинансирането – голям обем дълг по търговски имоти изтича през 2024–2026 г., и това колко гладко ще бъдат подновени (или преструктурирани) тези заеми ще повлияе на поведението на собствениците. Ако лихвите не паднат толкова, колкото се очаква, някои собственици може да изпаднат в неизпълнение или да бъдат принудени да продават активи, което ще внесе напрежение на пазара. Въпреки това, много наблюдатели смятат, че корекцията на цените през 2022–2024 г. е била достатъчна, за да привлече купувачи, и всяко допълнително напрежение ще бъде посрещнато с нетърпелив капитал (както се подразбира от нарастващия брой опортюнистични фондове, които набират средства в момента).
Важно е също да се отбележат секторните промени, които ще оформят перспективата:
- Жилищни имоти: Консенсусът е, че жилищните пазари ще се стабилизират или ще нараснат умерено в повечето страни през 2025 г. Търсенето на жилища е структурно силно в много икономики (поради демография или недостиг на предлагане), така че дори лек спад на ипотечните лихви би трябвало да засили активността. Вече има ранни признаци: например, одобрените ипотеки във Великобритания са се увеличили през септември след паузата в повишаването на лихвите; продажбите на нови жилища в САЩ всъщност са нагоре на годишна база, тъй като строителите предлагат намаления на лихвите. Въпреки това, достъпността остава ограничение – заплатите не са настигнали напълно цените на жилищата и лихвените разходи през последните години. Ако доходите, коригирани с инфлацията, не се повишат, възстановяването на жилищния пазар може да е бавно. Политики като стимули за първи купувачи или програми за социални жилища ще играят роля на определени пазари (например Канада току-що премахна ДДС върху новото строителство под наем, за да стимулира предлагането).
- Търговски: Офис пазарите ще се възстановяват по-дълго заради преминаването към работа от вкъщи. Перспективите тук варират според качеството: първокласните, енергийно ефективни офиси („Клас А“ или ново строителство) на топ локации би трябвало да възстановят заетостта и да отбележат ръст на наемите, тъй като компаниите ценят присъственото сътрудничество за определени пространства. По-старите, по-малко „зелени“ офиси вероятно ще трябва да бъдат преустроени или основно реновирани, за да са конкурентни – процес, който ще продължи до 2026–2030 г. Търговските имоти се разделят: обектите, базирани на необходимост (центрове с хранителни магазини и др.) и първокласните търговски улици в туристически центрове се възстановяват добре, докато второстепенните молове и големите търговски центрове изпитват затруднения заради електронната търговия и променящите се потребителски навици. Индустриалният/логистичният сектор остава може би най-силният в световен мащаб – нивата на незаетост са на рекордно ниски или близо до тях в много логистични хъбове, а новото предлагане често едва покрива търсенето. Ръстът на AI, облачните изчисления и 5G също увеличава нуждите от центрове за данни, които на практика се превръщат в нов клас институционални активи (със специални изисквания за електрозахранване и охлаждане). Хотелиерството (хотели) се възстанови силно на много места след Covid, макар че бизнес пътуванията все още изостават спрямо туристическите; прогнозата за 2025 г. за хотелите е по принцип положителна, ако не настъпят нови сътресения.
- Земя и развитие: Една интересна прогноза идва от специалистите по земеделска земя и парцели. Те очакват стойността на земеделската земя да остане устойчива (подкрепена от нуждата от продоволствена сигурност и като защита срещу инфлация). При парцелите за жилищно строителство на някои пазари се наблюдава спад на цените заради по-високи строителни разходи и финансиране, но с подобряването на тези фактори, цените на земята може отново да тръгнат нагоре, което означава, че инвеститорите може да побързат да осигурят парцели сега. Някои правителства обмислят стимули за освобождаване на неизползвана земя (като данъци върху празни парцели), за да се реши недостигът на жилища – ако такива политики бъдат приети, това може да доведе до повече предлагане на пазара и да ограничи ръста на цените.
На фона на тази сложна картина, настроенията сред много професионалисти в недвижимите имоти се подобряват. Индексът на тенденциите на Expo Real показа, че оптимистите вече са два пъти повече от песимистите в сектора. „Достигнахме дъното и доверието постепенно се връща… пазарът [бавно] се връща към нормалното“, каза изпълнителният директор на Messe München Щефан Румел, изразявайки надежда, но и признавайки оставащите предизвикателства. Това „балансирано настроение“ е далеч от мрака отпреди година.
В обобщение: сцената е подготвена за възстановяване, но то ще бъде премерено и неравномерно. С навлизането на 2025 г. в последното си тримесечие, инвеститорите и строителите по света внимателно следят централните банки и икономическите данни. Има предпазливо усещане, че най-лошото е зад гърба ни – сривът в стойностите до голяма степен е приключил и започва нов цикъл. Но също така е ясно, че предстоящият цикъл ще се различава от предишния: няма да е за лесен ливъридж и бързи препродажби. Вместо това, фундаментите и креативните стратегии ще определят успеха. Както се пошегува един опитен брокер, „Следващата година ще отдели аматьорите от професионалистите – тези, които си написаха домашното по време на забавянето, ще оберат плодовете, когато пазарът се обърне.“
С други думи, очаквайте световните новини за недвижими имоти през следващите месеци да включват повече големи сделки, които се финализират, повече кранове по силуетите на градовете, и да, повече усмивки по лицата на агентите и инвеститорите – макар и сдържани от научените уроци. Засега обзорът за октомври 2025 ни дава достатъчно доказателства, че по света пазарите на имоти постепенно се съживяват, полагайки основите за потенциално много по-силна 2026 година.
