Ключови факти и прозрения (2025 с един поглед)
- Цените на жилищата се охлаждат, но остават високи: Типичната еднофамилна къща на Кауай струва около $1–1.2 милиона през 2025 г., което е лек спад (~10–15% по-ниско) спрямо пика от миналата година, но все още е над 40% по-високо от стойностите преди пандемията locationshawaii.com hawaiibusiness.com. Медианната цена на апартаментите е около $685,000 (увеличение с ~4% на годишна база) locationshawaii.com, което отразява продължаващото търсене на по-достъпни опции.
- Смесен обем на продажбите: Продажбите на еднофамилни къщи са се забавили значително (спад ~30% на годишна база към август 2025 г.), докато продажбите на апартаменти са се увеличили (~+10% на годишна база) locationshawaii.com. В цялата островна област, общият брой продажби на жилища всъщност се е увеличил в началото на 2025 г. (с ~11% на годишна база) благодарение на ръст на продажбите на жилища за работещи в южната/западната част hawaiilife.com, но пазарите от по-висок клас като North Shore са имали по-малко сделки.
- Инвентар и пазарен баланс: След години на оскъдно предлагане, жилищният инвентар се е възстановил до нивата от 2019 г., което облекчава екстремния пазар на продавача от пандемичната ера lyndagill.com. Активните обяви в окръг Кауай са били около 440–500 жилища в средата на 2025 г., давайки на купувачите повече избор fred.stlouisfed.org fred.stlouisfed.org. Имотите също се продават по-бавно сега (напр. медиана ~31 дни за къщи, спрямо ~28 дни преди година) locationshawaii.com, а намаленията на цените са по-чести lyndagill.com – всичко това са признаци за по-балансиран, дори благоприятен за купувачите пазар в някои сегменти.
- Профил на купувача: Значителна част от покупките на Кауай се извършват от купувачи извън щата или с плащане в брой. В цялата щат през 2024 г. около 20% от еднофамилните къщи и 31% от апартаментите са купени от купувачи извън щата uhero.hawaii.edu. На Кауай местни брокери отбелязват, че „повече от половината“ от скорошните продажби са били сделки в брой (купувачи, които избягват високите лихвени проценти) hawaiibusiness.com. Местните семейства се сблъскват с предизвикателства по отношение на достъпността, въпреки че нови инициативи за достъпни жилища (напр. проектът Lima Ola и предстоящото разширение на Kilauea) помагат на някои жители на Кауай да постигнат собственост върху жилище hawaiilife.com hawaiilife.com.
- Туристически ориентиран търговски сектор: Икономиката на Кауай остава съсредоточена върху туризма, а търговските недвижими имоти отразяват това. Очаква се спад в разходите на посетителите (прогнозен спад от 1,6 милиарда долара в цялата щат до 2026 г. спрямо тенденцията преди 2025 г.) kauainownews.com, и броят на посетителите може да не се възстанови напълно до 2028 г. kauainownews.com. Тази предпазлива прогноза ограничава новите курортни и търговски проекти. Въпреки това се реализират ключови инвестиции: историческият курорт Coco Palms се възстановява (350-стаен хотел Kimpton, планиран за 2026 г.) bigislandnow.com bigislandnow.com, и летище Лихуе получава модернизация за 51 милиона долара за модернизиране на пистата и системите за безопасност до 2026 г. beatofhawaii.com. Тези проекти целят да поддържат туристическата инфраструктура, без да предизвикват опасения за свръхтуризъм beatofhawaii.com.
- Регионални контрасти: Пазарът на недвижими имоти в Кауай „не се движи в една посока“ равномерно hawaiilife.com. Например, Южният бряг (Poʻipū/Kōloa) отбеляза удвояване на продажбите на жилища в началото на 2025 г. (подпомогнато от нов квартал с достъпни жилища в ʻEleʻele) hawaiilife.com, което временно свали средните цени с около 13% за целия остров hawaiilife.com. За разлика от това, Северният бряг (Princeville/Hanalei) преживя спад в продажбите (–39% на годишна база), но цените всъщност се повишиха с около 10%, тъй като заможни купувачи търсеха ограничено предлагане на луксозни имоти hawaiilife.com hawaiilife.com. Пазарите на Източната страна (Kapaʻa/Līhuʻe) и Западната страна (Waimea) се намираха някъде по средата – обикновено с по-слаб обем на продажбите, като средната цена в Лихуе се повиши с около 13% в средата на 2025 г. поради привлекателността си за местните купувачи hawaiilife.com. (Вижте регионалния анализ по-долу за подробности.)
- Строги правила за ваканционните имоти: Кауай има строги разпоредби за краткосрочните наеми – ваканционните имоти са легални само в определени курортни зони (зони за посещения като Принсвил, Поʻипū и части от Капаʻа) или чрез наследени разрешителни kauaikahuna.com. Закон на Хавай от 2024 г. (SB 2919) дава на окръзите още повече правомощия да премахват наемите в жилищни райони kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Въпреки че съществуващите правила на Кауай са запазили повечето квартали без наеми повече от 15 години, този щатски натиск засилва позицията на острова. Забележително е, че броят на имотите, използвани като ваканционни наеми, е скочил с около 30% през последната година kauaikahuna.com (отразявайки търсенето на пътувания след пандемията и интереса на инвеститорите), което засилва натиска от страна на общността за прилагане на правилата. Резултатът е ограничено предлагане на легални Airbnb и продължаващо напрежение между доходите от инвестиционни имоти и нуждите на местното население от жилища.
- Инвестиционна перспектива: Кауай предлага уникални възможности – и предизвикателства – за инвеститорите в недвижими имоти. Земята е оскъдна и високо ценена, което исторически означава, че имотите тук запазват стойността си добре. Въпреки това, развитието не е лесно: съпротива от общността често среща големите проекти (например разширенията на летището извън нуждите за безопасност са били блокирани поради опасения от свръхтуризъм beatofhawaii.com, а възстановяването на Coco Palms се сблъска с правни предизвикателства от културни защитници bigislandnow.com). Инвеститорите, които гледат към Кауай през 2025–26, ще открият по-малко треска, отколкото през 2021 г. (повече възможности за преговори, тъй като пазарът се нормализира), но трябва да се справят с строги зони, високи строителни разходи и климатични рискове. Накратко, пазарът на Кауай преминава към по-устойчив темп, но дългосрочната му привлекателност – от луксозни курорти до нови местни жилищни проекти – подсказва стабилен потенциал за растеж през следващите 5 години, ако се играе дългосрочно.
Тенденции на жилищния пазар през 2025: цени, наличност и купувачи
Цени на жилища: След бурния ръст през 2020–2022 г., жилищните цени на Кауай леко се охладиха, но остават изключително високи. Към 2025 г. средната цена на еднофамилна къща на острова е около $1.1–1.2 милиона locationshawaii.com. Това е спад с около 8–15% спрямо миналогодишната средна цена (която беше ~$1.3–1.35 млн.) locationshawaii.com, отбелязвайки първия значителен спад от години. Брокерите отдават това омекване на нарастващите лихвени проценти и промяна в профила на купувачите – повече продажби в по-ниския ценови сегмент (включително нови достъпни жилища) са свалили средната цена hawaiilife.com. За сравнение, дори след спада, цените са около 40–45% по-високи от преди три години hawaiibusiness.com, благодарение на бума по време на пандемията. Жилищата тип „кондоминиум“ на Кауай следват различна тенденция: средната цена на кондоминиум през август 2025 г. е $685,000, ръст от ~4% на годишна база locationshawaii.com. Търсенето на кондоминиуми (често използвани като ваканционни имоти или първи дом) остана силно, а цените им “продължават да се покачват малко по малко,” както отбелязва един местен брокер hawaiibusiness.com. Като цяло, стойностите на жилищата остават близо до рекордни нива през 2025 г., но продавачите са загубили част от силата си при определяне на цените, тъй като пазарът се нормализира.
Обем на продажбите и търсене: Жилищната продажна активност на Кауай през 2025 г. е смесена, варираща според месеца и региона. В началото на годината общият брой сделки беше нараснал с около 11% на целия остров в сравнение с предходната година hawaiilife.com – изненадващ скок, предвид националните затруднения на пазара на недвижими имоти. Това увеличение се дължеше основно на скок в продажбите на Южния бряг: нов жилищен проект за работещи в ʻEleʻele (Lima Ola) позволи на много местни семейства да купят жилище, като удвои броя на продажбите на Южния бряг наведнъж hawaiilife.com hawaiilife.com. Въпреки това, до лятото на 2025 г. тенденцията се промени. До юли, продажбите на еднофамилни къщи бяха спаднали значително (напр. –16% спад на медианната цена на острова и спад в обема, от началото на годината) hawaiilife.com. До август, продажбите на еднофамилни къщи бяха намалели с ~30–32% на годишна база, докато продажбите на апартаменти бяха нараснали с ~10% locationshawaii.com kauaipropertysearch.com. В абсолютни стойности, само 28 къщи са продадени през август 2025 г. (срещу 41 година по-рано), докато 23 апартамента са продадени (срещу 21 преди) locationshawaii.com locationshawaii.com. Това подсказва няколко неща: купувачите на луксозни имоти са станали по-предпазливи или са били изтласкани от пазара през 2025 г., докато търсенето на апартаменти и може би на имоти от среден клас е останало, особено на такива, които могат да се използват като ваканционни имоти или втори домове kauaipropertysearch.com. Търсенето от страна на купувачите не е изчезнало – имотите се продават – но се е пренасочило към по-достъпни продукти и изгодни покупки („купувачите се фокусират върху стойността“ в новия пазарен климат hawaiilife.com).
Инвентаризация и дни на пазара: Една от най-големите промени на пазара в Кауай през 2025 г. е увеличението на жилищния инвентар. След изключителния недостиг на обяви по време на бума на пандемията, броят на жилищата на пазара се е върнал приблизително до нивата отпреди COVID lyndagill.com. Към средата на 2025 г. в Кауай имаше около 440 активни обяви (еднофамилни + апартаменти) по всяко време fred.stlouisfed.org, което е увеличение спрямо изключително ниските нива през 2021–22 г. Всъщност, инвентарът беше достатъчен, така че Кауай беше считан за „пазар на купувача“ към края на 2025 г. – предлагането надвишаваше търсенето в някои райони, давайки на купувачите повече възможности за договаряне realtor.com. Имотите също престояваха малко по-дълго: медианният брой дни на пазара за жилища се увеличи до около 31 дни (през август 2025 г., с 11% повече от ~28 дни година по-рано) locationshawaii.com, а времето на пазара за апартаменти скочи до 44 дни (срещу изключително бързите 13 дни година по-рано) locationshawaii.com. Брокерите съобщават, че виждат повече намаления на цените и по-малко наддавания в сравнение с близкото минало lyndagill.com. Всичко това показва по-здравословен, по-малко хаотичен пазар. Въпреки това, „повече инвентар“ не означава свръхпредлагане – по-скоро треската е отминала. Много продавачи все още избират да не продават, освен ако цената не е подходяща, тъй като огромен брой собственици се радват на ипотечни лихви под 3% от предишни години и „нямат мотивация да продават… и да купят нещо друго с по-висока лихва“ hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com. Това е предотвратило всяко наводнение от инвентар или рязък спад на цените. Вместо това, жилищният фонд на Кауай се обръща с нормализиращо се темпо, а купувачите най-накрая имат малко повече време за избор и преговори.
Кой купува – местни срещу външни купувачи?: Демографията на купувачите в Кауай през 2025 г. отразява статута на острова като желан, но скъп пазар. Значителна част от покупките се извършват от купувачи или инвеститори извън щата, както отдавна е в Хавай. Държавни данни от 2024 г. показват, че приблизително 1 от 5 еднофамилни къщи и 1 от 3 апартамента в щата са продадени на купувачи извън щата uhero.hawaii.edu (жители на континенталната част, чуждестранни инвеститори и др.). Кауай, като по-малък пазар с много луксозни ваканционни имоти, вероятно има същия или по-висок дял на неместни купувачи. Тези купувачи често плащат в брой: до средата на 2023 г. над 50% от продажбите в Кауай са били изцяло с плащане в брой hawaiibusiness.com, а тази тенденция продължи и през 2025 г., тъй като високите лихви направиха финансирането скъпо. Заможни дистанционни работници, пенсионери и инвеститори от континенталната част на САЩ (Калифорния, Тихоокеанския северозапад и др.) остават активни на пазара в Кауай, привлечени от красотата и относителното спокойствие на острова в сравнение с Оаху или Мауи. От другата страна, местните жители на Кауай се сблъскват със сериозни предизвикателства по отношение на достъпността – само около 20% от домакинствата в Хавай могат да си позволят жилище на средна цена при сегашните условия civilbeat.org. Средният доход на домакинство в Кауай е много по-нисък от цените на жилищата от 1 милион долара. В резултат на това повечето местни семейства или продължават да наемат, или разчитат на специални програми и нови проекти, за да купят жилище. Общината на Кауай и частни партньори реагират с проекти за достъпни жилища: например, достъпните домове Lima Ola в ʻEleʻele бяха завършени наскоро, което позволи на десетки семейства от Кауай да закупят жилища на цени под пазарните hawaiilife.com. А големият проект Kilauea Town Expansion ще започне през 2026 г., добавяйки ~310 достъпни жилищни единици за местни жители на северния бряг (по модел на дългосрочна аренда, за да останат постоянно достъпни) hawaiilife.com hawaiilife.com. Тези усилия, заедно с законодателство, даващо приоритет на местните купувачи (като преференции в списъците на чакащите за жители и ключови работници) hawaiilife.com, целят постепенно да балансират ситуацията. В обобщение, жилищният пазар през 2025 г. е доминиран от купувачи с големи финансови възможности във високия сегмент, докато работещите в Кауай и купувачите за първи път внимателно се връщат на пазара чрез целеви проекти и малко по-умерен пазар.
Прогноза за търговските недвижими имоти: туризъм, търговия на дребно и бизнес тенденции
Секторът на търговските недвижими имоти на Кауай през 2025 г. е тясно свързан с туристическата индустрия на острова и местната потребителска база. След силното възстановяване на пътуванията след пандемията, туризмът на Кауай сега среща известни затруднения. Икономистите прогнозират, че пристиганията на посетители ще намалеят с около 4% през следващите две години kauainownews.com и реалните разходи на посетителите ще спаднат с около 1,6 милиарда долара до 2026 г. (в цялата щат) в сравнение с последните върхове kauainownews.com. Причините са глобални и национални: риск от лека рецесия в САЩ, високи разходи за пътуване и по-слаби международни пазари (Япония и Канада, основни източници на посетители за Хавай, отбелязват намалени полети и валутни предизвикателства) kauainownews.com kauainownews.com. За хотелите, курортите и търговските центрове на Кауай това означава период на стабилизация, а не на бърз растеж. Процентът на заетост в хотелите се е изравнил, а цените на стаите са под натиск, тъй като хотелиерите се конкурират за по-малко посетители. Търговската прогноза е предпазлив оптимизъм – туризмът не се срива, но не се очаква и рязък ръст в краткосрочен план.
Търговия на дребно и хотелиерство: Търговските площи на Кауай, особено тези, които обслужват туристи (бутици, ресторанти, галерии), изпитват умерен, но стабилен климат. Магазините, зависещи от посетители, в курортни зони като Поʻипу и Принсвил се държат стабилно, подкрепени от все още силния поток от пътуващи от континенталната част на САЩ през 2025 г. В същото време, търговията, обслужваща местното население в центровете на градовете (като Капаа и Лихуе) отбелязва растеж, отразявайки както търсенето от жителите, така и интереса на туристите към автентични местни бизнеси. Например, центърът на Капаа се е превърнал в модерно място с фермерски пазари, фуудтрак камиони и магазини – Hawaii Business отбелязва, че търговската жизненост на Капаа съвпада с удвояване на цените на жилищата в този район за пет години (от средата на $600К до около $1,2М) hawaiieliterealestate.com. Предприемачите се възползват от уникалната атмосфера на Кауай: островът има успешни примери като Kauai Brewing Company, която си извоюва ниша в крафт бирената сцена и привлича както местни, така и посетители hawaiieliterealestate.com. По подобен начин бутикови уелнес центрове, сърф училища и кафенета с фермерски продукти процъфтяват, в съответствие с желанието на туристите за местни преживявания. Големите търговски вериги и новите търговски центрове са сравнително редки на Кауай (отчасти поради съпротивата на общността срещу презастрояването), но основните услуги (супермаркети, аптеки) продължават да се радват на стабилен бизнес. Ограниченият търговски инвентар в ключови райони означава, че нивата на заетост на качествените търговски площи остават високи, дори ако ръстът на наемите се е стабилизирал. Като цяло, търговският пазар на Кауай се характеризира с малки, ориентирани към местната общност бизнеси, които се възползват от туризма, но не разчитат изцяло на него hawaiieliterealestate.com.
Офисни и индустриални площи: За разлика от Оʻаху, Кауай няма голям офисен пазар – икономиката на острова е по-малко корпоративна и повече ориентирана към туризма и земеделието. Повечето търсене на „офис“ идва от държавни агенции, медицински заведения или малки професионални фирми. През 2025 г. офисната вакантност на Кауай е ниска просто защото предлагането е много ограничено (Лихуе има няколко офис сгради, а малки офиси са разпръснати и на други места). Има слухове за появяващи се ниши: например, технологии и дистанционна работа – няколко технологични специалисти от компании като Google или Meta по информация пребивават на Кауай на непълен работен ден, възползвайки се от дистанционната работа (някои източници дори твърдят, че големи технологични фирми имат присъствие, но реалистично това по-скоро са дистанционни работници, отколкото официални офиси) hawaiieliterealestate.com. Това все още не се е превърнало в значимо офисно строителство, но споделените работни пространства и по-добрият интернет вече се появяват, за да подкрепят тази тенденция. Индустриалните и складови имоти (за съхранение, логистика, леко производство) също са оскъдни, но важни за местната икономика. Текущите инфраструктурни проекти (подобрения на пътища, модернизация на летището) държат строителните предприемачи заети и в нужда от складови площи и дворове. Наемите за индустриални площи се покачват поради липса на предлагане.
Туристически съоръжения и хотели: Сегментът на хотелската недвижимост на Кауай е във фаза на обновяване и реинвестиране. Основен проект е преустройството на курорта Coco Palms на източната страна. Дълго време призрачен хотел след урагана Иники (1992), Coco Palms най-накрая се възстановява като луксозен курорт с 350 стаи под марката Kimpton, като откриването е планирано за 2026 г. bigislandnow.com bigislandnow.com. Този проект на стойност 250–400 милиона долара (подкрепен от Reef Capital и IHG Hotels) е значителна инвестиция, която ще създаде стотици работни места в строителството и, след откриването, стотици работни места в сферата на хотелиерството bigislandnow.com. Това подчертава както възможностите, така и предизвикателствата в търговската сцена на Кауай: инвеститорите виждат неудовлетворено търсене на висококласни стаи, но проектът е противоречив, като обществени групи се опитват да го спрат в полза на културен парк bigislandnow.com. Съдия отказа да издаде забрана през 2024 г., така че строителството продължава, но инвеститорите трябваше да обещаят „исторически чувствителна реставрация“ с културен център на място, за да отговорят на опасенията bigislandnow.com bigislandnow.com. На други места на острова съществуващите курорти се обновяват – например, бившият Princeville Resort отвори отново като 1 Hotel Hanalei Bay (след еко-луксозна реконструкция за над 100 милиона долара) в началото на 2023 г., добавяйки ултралуксозни възможности на северния бряг. Ваканционните апартаменти под наем и вилните комплекси също са част от търговския пейзаж: райони като Принсвил, Капаа и Поʻипу имат жилищни комплекси, които функционират подобно на хотели. С новия щатски закон SB 2919 (разгледан в следващия раздел), легално разрешените курортни зони стават още по-ценни за такива инвестиции, тъй като Кауай ще продължи постепенното премахване на краткосрочните наеми в жилищните зони.
Инфраструктура и перспектива за развитие: Ключови подобрения в инфраструктурата проправят пътя към дългосрочна търговска стабилност, а не към разширяване. Ярък пример е обновяването на летище Лихуʻe. През 2025 г. летището получи нова федерална субсидия от $51,3 милиона, за да се решат най-накрая проблемите със сигурността на пистата, като така проектът надхвърли $100 милиона финансиране beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Това включва преместване и удължаване на основната писта за създаване на подходящи буферни зони за безопасност, инсталиране на ново осветление и привеждане на съоръжението в съответствие със стандартите на FAA до около 2026 г. beatofhawaii.com beatofhawaii.com. Важно е, че този проект се представя не като разширяване (без нови терминали или увеличен капацитет), а като отдавна закъсняла поддръжка – умишлено разграничение след като последният опит за генерален план срещна съпротива от общността срещу всичко, което наподобява „разширяване за посетители“. beatofhawaii.com С други думи, жителите на Кауай внимават подобренията в инфраструктурата да са в полза на безопасността и качеството на живот, а не да позволяват масов наплив на туристи. Това настроение вероятно ще оформи и бъдещите търговски проекти. Големите търговски разработки (нови молове, големи курорти извън съществуващите зони) срещат високи изисквания за одобрение поради трафик, екологични и културни съображения. Вместо това очакваме постепенен растеж: реновации на съществуващи търговски центрове, малки нови сгради в централните части на градовете и обществени проекти (като текущите пътни подобрения на окръга и предстоящите обществени съоръжения в Килауеа като част от разширяването).
В обобщение, търговският имотен пазар на Кауай до 2025 г. е стабилен, но не и бурно развиващ се. Магазините, ресторантите и курортите на острова се справят с лек спад в туризма, а инвеститорите са предпазливи по отношение на големите проекти. Въпреки това дългосрочните основи – ограничено търговско пространство, силен имидж като премиум дестинация и нарастващо местно население – поддържат положителна перспектива. Очаквайте устойчиво, ориентирано към общността развитие да бъде водещата тема: Кауай се фокусира върху качеството, а не количеството, като гарантира, че растежът в търговския сектор не е за сметка на околната среда или местния начин на живот. С възстановяването на броя на посетителите към 2027–2028 г. kauainownews.com, основата, която се полага сега (ремонт на летището, обновени курорти, подкрепа за местния бизнес), би трябвало да се отплати с по-устойчив и диверсифициран пазар на търговски имоти.
Регионален преглед: Северен, Източен, Южен и Западен Кауай
Кауай може да е малък остров, но динамиката на недвижимите имоти там се различава значително по региони. Ето по-подробен поглед върху това как различните части на Острова-градина се представят през 2025 г.:
- Северен бряг (Принсвил и Ханалее): Северният бряг остава луксозният анклав на Кауай, известен с впечатляващи пейзажи и имоти с високи цени. През 2025 г. този регион отбеляза значително забавяне на обема на продажбите, но упорито високи цени. На годишна база броят на продадените жилища на Северния бряг спадна с почти 39% в началото на 2025 г. hawaiilife.com – отражение както на ограниченото предлагане, така и на предпазливите купувачи от високия сегмент. Въпреки по-малко сделки, цените продължиха да се покачват: медианните цени в желаните квартали нараснаха с над 10% на Северния бряг през същия период hawaiilife.com. По същество, собствениците тук не са под натиск да намаляват цените, а заможните купувачи са готови да платят премия за скъпи имоти (напр. имения с изглед към океана, апартаменти на скали). Принсвил, с курортните си голф игрища и новия луксозен 1 Hotel, има много имоти в диапазона $2–5 милиона (и нагоре). Ханалее, със своя известен залив и плажна ивица, вижда още по-високи цени за редките оферти (често $5M+). „Дните на пазара“ могат да са дълги за имотите на Северния бряг, тъй като продавачите изчакват правилния купувач, вместо да намалят цената. Демография на купувачите: голяма част са купувачи от континенталната част на САЩ (например елитите от технологичния и финансовия сектор на Западното крайбрежие), които търсят втори дом или отдалечено убежище. Недвижимите имоти на Северния бряг са повлияни и от времето и достъпа – наводнението през 2018 г., което прекъсна магистралата Kuhio, подчерта риска от изолация – но това не е намалило търсенето; напротив, засилило е ексклузивността на района. Прогноза: ограниченото ново строителство (районът е почти напълно застроен, с изключение на планираните паузи в развитието на Принсвил) и силната марка означават, че цените на Северния бряг вероятно ще останат устойчиви. Нов момент е разширяването на град Килауеа точно на североизток: този проект, ръководен от окръга, ще добави достъпни жилища в Килауеа до 2028 г. hawaiilife.com hawaiilife.com. Макар и да не конкурира директно луксозните имоти, той ще добави жилища за работещи и обществени удобства в региона, което може да доведе до повече целогодишни жители и евентуално да подкрепи повече местни бизнеси на Северния бряг с течение на времето.
- Източната страна (Капаа и Лихуʻe): Източната страна е най-населената и търговска зона на Кауай, обхващаща административния център Лихуʻe и оживения град Капаа. Недвижимите имоти тук обикновено са по-умерено оценени (по стандартите на Кауай) и са насочени към местни семейства, с комбинация от апартаменти, еднофамилни къщи и някои селски имоти. През 2025 г. пазарът на Източната страна показа относителна стабилност. Имотите в Капаа и Уайлуа са били търсени – възраждането на центъра на Капаа и централното му разположение го правят привлекателен както за местни, така и за купувачи от други острови, търсещи усещане за „град“. През последните пет години средната цена на жилищата в Капаа приблизително се удвои, отразявайки този ръст в популярността hawaiieliterealestate.com. Този растеж се е изравнил в краткосрочен план; последните данни показват, че продажбите на жилища на Източната страна са намалели (в Капаа има по-малко обяви и спад в обема на продажбите през 2025 г.) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com, но цените не са паднали значително. Лихуʻe, от друга страна, отбеляза интересен ръст: до средата на 2025 г. продажбите в Лихуʻe са нараснали с ~20%, а средната цена е нараснала с ~12.8% от началото на годината hawaiilife.com. Това може да се дължи на няколко продажби на по-скъпи нови къщи (в Лихуʻe има някои нови квартали) и на факта, че като работен център на острова, има постоянен интерес да се живее близо до работата, летището и болниците. Като цяло цените на Източната страна (приблизително в диапазона $700K–$1M за много жилища) са по-ниски от тези на северния или южния бряг, така че някои купувачи се насочиха към тази зона за по-добра стойност през 2025 г.. Комплекси с апартаменти като тези в Уайлуа/Капаа също бяха активни – те са популярни както за местни жители, така и като легално зонирани ваканционни имоти (крайбрежният коридор на Капаа е определена зона за посетители kauaikahuna.com, позволяваща краткосрочни наеми в определени комплекси). По отношение на търговското развитие, Лихуʻe е домакин на основната индустриална зона на острова и големите магазини (Costco, Home Depot), като няма големи нови строежи освен малки търговски обекти и текущите подобрения на летището. Прогноза: Източната страна ще спечели от предстоящи проекти – не само споменатото обновяване на летище Лихуʻe (подобряване на безопасността и евентуално на преживяването на пътниците до 2026 г. beatofhawaii.com), но и планове за подобряване на инфраструктурата и пешеходната достъпност на Лихуʻe по различни общински инициативи. Недвижимите имоти тук вероятно ще останат „стабилният Еди“ на Кауай: по-малко волатилни от курортните зони, сс умерено покачване на стойността и стабилно търсене на наеми от местни работници.
- Южният бряг (Poʻipū & Kōloa): Южният бряг през 2025 г. е история на два пазара: луксозният курортен пазар срещу местния жилищен пазар. Poʻipū, със своето слънце и курорти, е бижуто на Южния бряг – дом на луксозни апартаменти, ваканционни къщи и курорти като Grand Hyatt. Град Kōloa и околностите му предлагат смесица от стари плантационни къщи, нови квартали и някои достъпни жилищни проекти, които се разширяват на запад. В началото на 2025 г. Южният бряг преживя ръст в продажбите – продажбите на единици се удвоиха на годишна база (от 12 на 24 за един период) hawaiilife.com – главно благодарение на наплива от достъпни жилища в ʻEleʻele (проект Lima Ola) hawaiilife.com. Този проект, макар и технически западно от Kōloa (близо до Hanapēpē), беше включен в някои статистики за Юг/Запад и временно понижи средната цена, тъй като десетки къщи се продадоха в диапазона $500–$600K, което свали “средното” надолу hawaiilife.com. Всъщност, общият спад на средната цена на Kauaʻi от –13.5% беше “отчасти благодарение на проекта Lima Ola”, който направи собствеността на жилище по-достъпна в южната/западната част hawaiilife.com. Ако изключите тези субсидирани продажби, средните цени на Южния бряг остават много високи (един анализ показа, че средната цена на Южния бряг би била $1.45M срещу $1.15M с включените достъпни жилища) hawaiilife.com. Междувременно, традиционният луксозен пазар на Южния бряг се охлади донякъде – районът Kōloa (който включва Poʻipū) всъщност отбеляза най-големия спад в продажбите на еднофамилни къщи от всички райони през август 2025 г. (значителен спад, допринасящ за общия спад на продажбите на острова) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Брокерите предполагат, че високите цени в Kōloa са ограничили броя на купувачите през 2025 г. kauaipropertysearch.com. Имотите в Poʻipū, които през 2021 г. можеха да предизвикат наддаване, сега може да останат на пазара малко по-дълго, докато се появи купувач с пари в брой. Въпреки това, Poʻipū остава много желан – това е една от малкото зони на Kauaʻi, където можете законно да притежавате ваканционен имот под наем (в рамките на VDA), така че интересът на инвеститорите…останалото остава стабилно. Poʻipū също има нови разработки като Kukuiʻula, луксозно общество с къщи по поръчка за няколко милиона долара и парцели (Парадът на домовете през 2025 г. представи резиденции там с цени от $5–10M+ lyndagill.com). Сегментът от ултра-лукс видя някои бързи сделки (един дом в Kukuiʻula за $8.5M беше договорен в деня, в който излезе на пазара lyndagill.com), доказвайки, че добре оцененият лукс все още се продава. Прогноза: Бъдещето на Южния бряг изглежда положително, тъй като балансира курортната привлекателност с местните нужди. Правителството на Kauaʻi обмисля повече жилища за работната сила близо до този център на работни места (има разговори за разширяване на достъпните жилища в района Kalāheo/Lāwaʻi следващо). Poʻipū ще продължи да бъде стълб на туризма в Kauaʻi – всяко забавяне през 2025–26 вероятно ще е краткосрочно. До края на 2020-те, ако туризмът отново се засили, очаквайте недвижимите имоти на Южния бряг (особено курортните апартаменти и къщи) да ускорят търсенето. Засега 2025–2026 предлагат малко почивка, като купувачите имат шанс за имоти, които преди няколко години може би са били недостъпни.
- Западна страна (район Уаймеа и Ханапепе): Западната страна на Кауай е най-селският и най-слабо развит регион, а пазарът на недвижими имоти там е с по-малък обем. Включва исторически градчета като Уаймеа и Ханапепе, земеделски земи и по-нови общности като Кекаха и ʻЕлеʻеле. Западната страна обикновено предлага най-ниските средни цени на жилища на Кауай – отчасти защото е по-далеч от основните работни центрове, а също и защото жилищният фонд включва по-стари къщи в плантационен стил и скромни местни квартали. През 2025 г. на Западната страна имаше само няколко продажби всеки месец (например през август 2025 г. имаше само 3 общо сделки в район Уаймеа – 2 къщи и 1 парцел земя) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com. Този нисък обем означава, че статистиката може да варира. Голямата новина на Западната страна всъщност беше ʻEleʻele Lima Ola достъпни жилища, споменати по-рано: те са географски на Запад (близо до Порт Алън) и предоставиха десетки чисто нови домове на местни купувачи в края на 2024 и началото на 2025 г. Тези продажби на сравнително ниски цени (<$600K) бяха плюс за местното жилищно настаняване и се появяват като „пик“ в пазарните данни (положителен пик за броя на продажбите и спад за средната цена) hawaiilife.com. Недвижимите имоти на Западната страна обикновено се продават по-бавно – дните на пазара тук могат да са повече, тъй като много купувачи предпочитат други части на острова. Въпреки това, някои са привлечени от сухия, слънчев климат (Кекаха и Уаймеа са най-слънчевите места на Кауай) и чара на стария Хавай (например град Уаймеа има къщи в плантационен стил и няма големи курорти). Интересът от външни купувачи тук е по-нисък, освен при уникални ситуации като големи парцели на брега на океана или наследствени плантационни имоти, които излизат на пазара. Цените са се повишили и на Запад, както и в останалата част на Кауай (не е „евтино“ – медианата може да е в $700K), но това остава най-достъпният регион за местните купувачи. Прогноза: Западната страна може да види известен растеж, ако се развият повече жилищни проекти (има налична земя). Общият план на окръга предвижда съсредоточаване на растежа в места като Уаймеа и Ханапепе, за да се запази откритото пространство другаде. Има и интригуващата възможност за дълго обсъждания „Polihale resort“ или други туристически точки на западната страна, но засега съпротивата на общността и проблемите с достъпа са ги отложили. През следващите 3–5 години Западната страна вероятно ще остане тиха и ориентирана към общността, с постепенни увеличения на жилищата. Ако дистанционната работа стане по-честа, някои работещи от разстояние може да изберат Запада заради достъпността и спокойствието, което може леко да увеличи търсенето.
Като цяло, регионалните модели на недвижими имоти на Кауай през 2025 г. показват разнообразна картина: ултра-луксозен север, оживен изток, курортно-ориентиран юг и спокойна западна част. Това разнообразие означава, че пазарът на Кауай има множество под-пазари, които могат да се представят по-добре или по-зле във всеки един момент. За потенциален купувач или инвеститор разбирането на тези местни нюанси – от престижа на Принсвил до удобството на Капаа – е от решаващо значение. Това наистина е случай, в който недвижимите имоти са свръх-локални, дори и на малък остров.
Краткосрочни ваканционни наеми и местно законодателство
Краткосрочните ваканционни наеми (STRs) – като Airbnb и VRBO тип настаняване – са гореща тема на Кауай, както и в цялата Хавай. Тези наеми могат да донесат добри доходи на собствениците и да предложат на посетителите уникално настаняване, но също така влияят върху наличността на жилища и кварталите. Кауай има едни от най-строгите регулации за STR в щата, а 2025 г. носи още по-голямо внимание към този сектор поради ново законодателство.
Текущи правила на Кауай: От 2009 г. законът на окръг Кауай забранява краткосрочните наеми (под 180 дни) извън определени зони kauai.gov kauaikahuna.com. Единствените места, където можете законно да управлявате временен ваканционен наем (TVR) на Кауай, са в зоните за туристическо настаняване (VDAs) или с рядко разрешително за несъответстващо използване. VDAs включват по-голямата част от Поʻипū (курортната зона на южния бряг), Принсвил и части от Ханалей (курортните зони на северния бряг), и коридора Уайлуа-Капаа на източната страна kauaikahuna.com. По същество това са райони, вече ориентирани към туризма с курорти или апартаменти. Извън тях отдаването на жилище за краткосрочен период е забранено. Строгото прилагане на правилата на Кауай означава, че много жилищни общности (от Лихуе до местните квартали на източната страна и градовете на западната страна) остават недостъпни за операции тип Airbnb, запазвайки тези домове за дългосрочни жители. Законните STR имоти обикновено имат специално разрешително или са били „дядо“ преди забраната от 2009 г. Окръгът исторически е предприемал действия срещу незаконните ваканционни наеми, включително глоби.
SB 2919 – Нов държавен закон (2024): През 2024 г. законодателният орган на Хавай прие Senate Bill 2919, закон, който дава възможност на окръзите да регулират и постепенно премахват краткосрочните наеми чрез зониране kauaikahuna.com kauaikahuna.com. Губернатор Джош Грийн го подписа през май 2024 г. kauaikahuna.com. Този закон беше предизвикан от кризата с достъпността на жилищата в цялата щат – законодателите твърдяха, че твърде много домове се превръщат във ваканционни наеми, което намалява предлагането за местните жители kauaikahuna.com kauaikahuna.com. SB 2919 на практика казва, че окръзите могат да забранят ваканционните наеми в жилищни зони и дори да “амортизират” (постепенно премахват) съществуващите. За Кауай, където вече са забранени краткосрочните наеми в жилищни зони, непосредственият ефект е ограничен. Всъщност, местни експерти от бранша смятат, че “няма да има голям ефект върху Кауай”, тъй като островът прилага тези правила повече от 15 години kauaikahuna.com. Окръгът обаче може да използва SB 2919, за да затегне още повече контрола – например, да премахне останалите вратички или да съкрати периода за постепенно премахване на незаконните оператори. Истинската драма около SB 2919 може да се разиграе повече на други острови като Оаху (който има трудности с регулирането на Airbnb) и Мауи (където се обмисля постепенно премахване на краткосрочните наеми в някои райони). Но самото приемане на този закон подчертава решимостта на Хавай да дава приоритет на жилищата за местните жители пред туристите.
Тенденции на пазара на ваканционни имоти в Кауай: Въпреки строгите правила, ваканционните имоти са значителна част от имотния пейзаж на Кауай в позволените зони. Всъщност, през последните няколко години се наблюдава бум на активността при ваканционните имоти, тъй като пътуванията се възстановиха: в един доклад се отбелязва „безпрецедентно увеличение с 30% на броя на имотите, използвани като ваканционни под наем“ наскоро kauaikahuna.com. Много собственици преминаха към краткосрочни наеми за по-високи доходи, а много посетители предпочитат да наемат къща/апартамент, за да изпитат живота в общността, вместо хотел kauaikahuna.com. В Кауай легалните ваканционни имоти приемат различни форми: курортни комплекси (като Kiahuna Plantation в Поʻипū или Hanalei Colony Resort на северния бряг), разрешени къщи под наем в курортни общности и някои B&B/споделени домове, където собственикът живее на място (за тях важат различни правила за разрешителни). Високото търсене на ваканционни имоти поддържа цените на имотите в курортните райони – например, скромен апартамент в Принсвил, който местен жител би наел дългосрочно за $3K/месец, може да донесе двойно или тройно повече като ваканционен наем, поради което продавачите могат да искат близо $1M дори за малки жилища hawaiibusiness.com. Въпреки това, инвеститорите трябва да бъдат внимателни: при текущия контрол всеки имот, който работи извън правилата, рискува да бъде затворен. Кауай редовно проверява и разследва обяви за наеми. Съседите често бързо докладват за подозирани незаконни наеми в жилищния си квартал, тъй като краткосрочните наеми могат да доведат до проблеми с паркирането или шум.
Влияние върху общността и продължаващи дебати: За жителите консенсусът е, че строгият контрол върху краткосрочните наеми в Кауай е благоприятен за запазване на част от жилищния фонд. Островът все още се сблъсква с недостиг на жилища, но си представете, ако всяка симпатична къщичка в Капаа или всяка плантационна къща в Уаймеа беше Airbnb – щеше да е още по-трудно за местните. От друга страна, някои твърдят, че икономиката на Кауай може да спечели от повече гъвкавост, особено в райони без курорти. Контрапунктът е, че пътищата и инфраструктурата (и характерът на общността) на Кауай не могат да понесат неограничен ръст на туристите; затова ограничаването на настаняването до курортите е начин за управление на въздействието. Този дебат вероятно ще продължи, но всякакви промени ще са постепенни. От гледна точка на инвеститора, покупката на имот за краткосрочен наем в Кауай е на практика възможна само ако е във VDA или има разрешително. Тези имоти често се продават на по-висока цена. Например, апартамент в Принсвил, който е допустим за ваканционен наем, може да струва значително повече от подобен апартамент в район извън VDA – просто заради потенциала за доход. Освен това, регулаторната среда предполага предпазливост: бъдещи правила може да наложат допълнителни данъци или ограничения за ваканционните имоти (окръг Хавай вече е наложил допълнителни данъци, а Мауи обмисля постепенно премахване на някои стари разрешителни за ваканционни имоти). Кауай може да последва примера с по-високи данъци за Airbnb или по-строги изисквания за безопасност. От друга страна, легалните собственици на краткосрочни наеми в Кауай могат да работят с по-малко конкуренция, след като незаконните се изтласкват, което може да подобри заетостта и наемните цени за тези, които спазват правилата.
В обобщение, краткосрочните наеми на Кауай през 2025 г. са строго контролирани. Лидерите и общността на острова предпочитат модел, при който туристите отсядат в планирани курортни зони, а жилищните квартали остават за дългосрочните жители. Това е предпазило Кауай от масово навлизане на ваканционни наеми в сравнение с някои други места. В бъдеще се очаква продължаващо прилагане на правилата и дори още по-строги мерки, за да се гарантира, че краткосрочните наеми няма да намалят жилищния фонд. За пазара на недвижими имоти това означава, че имотите, подходящи за краткосрочни наеми (в курортните зони), ще останат търсени, докато домовете в местните квартали ще останат основно на дългосрочния пазар – разграничение, което, поне на теория, подпомага достъпността на жилищата и целостта на общността.
Инвестиционни възможности и предизвикателства, уникални за Кауай
Инвестирането в недвижими имоти на Кауай може да бъде изключително доходоносно – но идва с уникален набор от възможности и предизвикателства, които отличават острова. Ето кратък преглед на това, което опитните инвеститори трябва да знаят:
Възможности:
- Туристически и хотелиерски имоти: Постоянната привлекателност на Кауай като „Островът-градина“ означава, че хотелите, курортните апартаменти и ваканционните имоти могат да бъдат доходоносни. Нови проекти като откриването на курорта Coco Palms през 2026 г. показват доверие в хотелиерския сектор bigislandnow.com. Покупката на апартаменти в курортни комплекси или малки бутикови хотели (когато са налични) позволява на инвеститорите да се възползват от очакваното възстановяване на туризма към края на десетилетието. С прогнозирано пълно възстановяване на туристическите посещения до ~2028 г. kauainownews.com, приходите от хотелиерство могат да се увеличат значително, повишавайки стойността на имотите в този сегмент.
- Жилищни наеми и жилища за работещи: От другата страна на луксозния туризъм има силно търсене на дългосрочни наеми за местни жители. Кауай има хроничен недостиг на жилища под наем; притежаването и управлението на дългосрочни наеми (апартаменти, охана единици и др.) може да осигури стабилна възвръщаемост с ниска вакантност. С увеличаването на броя на професионалистите (учители, медицински сестри, дистанционни работници), които се преместват на Кауай заради начина на живот, пазарът на наеми остава напрегнат – средният наем е около $3,000/месец през 2025 г. (значително над средното за САЩ) zillow.com. Инвеститорите, които се фокусират върху предоставянето на качествени жилища за местните (в рамките на закона), ще намерят надеждна база наематели.
- Ограничено предлагане – висок потенциал: Географията на Кауай и строгото зониране силно ограничават количеството земя, която може да се застроява. На практика, предлагането е ограничено, но търсенето (както местно, така и от външни купувачи) остава. Това обикновено поддържа дългосрочния ръст на стойността. Инвестирането в недвижими имоти на Кауай често се разглежда като стабилна дългосрочна инвестиция: дори когато пазарните цикли се понижават, стойността на имотите тук исторически се възстановява и нараства поради недостига. Например, дори след скорошно омекване, средните цени все още са значително по-високи от преди 5–10 години hawaiibusiness.com. Инвеститор с търпение може да разчита на факта, че „повече земя не се създава“ на Кауай, и всичко, което притежавате, е парче от рая, за което мнозина ще се състезават.
- Устойчиви и нишови проекти: Кауай е начело на някои нишови инвестиции в недвижими имоти, като еко-приятелски домове, имоти за регенеративно земеделие и уелнес ретрийти. Чистият, зелен имидж на острова означава, че има възможности за развитие или преустройство на имоти в йога ретрийти, органични ферми с Airbnb единици (в разрешени зони) или еко-лоджове със слънчева енергия. Тези нишови пазари нарастват, тъй като потребителите стават по-екологично осъзнати. Инвеститори с креативна визия – например, превръщане на стара плантация в агротуристически B&B – могат да се възползват от уникален източник на приходи. (Разбира се, спазването на зонирането е ключово.)
- Инфраструктурен и търговски растеж: Макар Кауай да не се стреми към развитие в стил Оаху, има целеви зони за растеж. Проектът Kilauea Town Expansion, например, ще включва не само жилища, но и нови търговски и леки индустриални площи (за хранителни стоки, услуги и др.) hawaiilife.com. Това може да отвори възможности за инвеститорите да подкрепят или отдават под наем на нови бизнеси, обслужващи тези общности. По същия начин подобренията в инфраструктурата (като модернизацията на летището, пътни проекти) могат да направят определени райони по-достъпни и желани, повишавайки стойността на имотите там с времето. Да сте една крачка напред – например, купуване на земя близо до място, където се планира нов път или обществен център – може да се окаже печелившо.
Предизвикателства:
- Регулаторни препятствия и обществен контрол: Кауай има добре организирана общност, която пази характера на острова. Всяко развитие или голяма покупка (особено от външни инвеститори) често се посреща с внимание и критика. Зонирането е строго, разрешителните са трудни за получаване, а съпротивата на общността може да забави проектите. Случаят с Coco Palms илюстрира това – отне десетилетия и глобална хотелска компания, за да се реализира, и дори тогава с условия bigislandnow.com. По-малките инвеститори може да намерят за предизвикателство да преминат през процеса на одобрение за нещо повече от обикновено жилище. По същество, „Познай правилата“ е критично важно в Кауай. Това включва разбиране на хавайските културни и екологични съображения – например, може да са необходими археологически проучвания преди копаене или да се срещнат защитени видове или iwi kūpuna (останки на предци) на имота, което може да спре работата. Трябва да се отчетат разходите за съответствие и възможните забавяния при всеки проект.
- Високи разходи (строителство и поддръжка): Строителството или реновирането на Кауай е скъпо. Почти всички материали трябва да се внасят, а има ограничен брой изпълнители (които са много заети). Строителните разходи на квадратен фут са сред най-високите в страната. За инвеститорите това означава, че печалбите от препродажби и нови проекти са с малки маржове – надхвърлянето на бюджета е реален риск. Застрахователните и разходите за поддръжка също са високи: тропическият климат на Кауай (слънце, сол, термити, силни дъждове) е тежък за сградите. Освен това, след събития като урагана Иники и по-скорошни проблеми на други острови, застрахователните премии са се повишили и е трудно да се намери покритие за крайбрежни имоти. Тези разходи могат да намалят възвръщаемостта, ако не се управляват внимателно.
- Рискове от природни бедствия и климат: Кауай е рай, но не и без опасности. Ураганите, макар и редки, са причинили огромни щети в миналото (Иники през 1992 г. е основният пример). Островът понякога страда и от наводнения (например рекордните дъждове през 2018 г., които опустошиха Ханалай) и ерозия. Ниските крайбрежни имоти са изправени пред дългосрочни проблеми като повишаване на морското равнище и ерозия на бреговата линия. Инвеститорите трябва да обмислят устойчивостта на имота си – както за безопасност, така и за застраховка. Прекрасен парцел на плажа може да изглежда изгоден, докато не разберете, че е в зона на наводнения и не може да получите разрешение за изграждане на защитна стена. Климатичните промени могат все повече да влияят върху това кои райони ще останат подходящи за развитие или дори за обитаване през следващите десетилетия.
- Икономическа чувствителност: Икономиката на Кауай е малка и силно зависима от туризма и икономическите условия в САЩ. Спад на континенталната част или рязко покачване на цените на горивата/самолетните билети може рязко да намали броя на посетителите. Видяхме това с COVID (нямаше туристи с месеци), а сега го виждаме с прогнозите за лека рецесия. За инвеститорите това означава, че приходите от наеми и заетостта на търговски площи могат да варират според икономическите цикли. Притежаването на ваканционен имот или търговска сграда носи риска, че спадът в туризма ще навреди на паричния поток. За разлика от голям и диверсифициран град, Кауай няма широка индустриална база – по същество това са туризъм, държавен сектор и малко земеделие. Затова инвеститорът трябва или да е подготвен с резерви, за да преживее слабите периоди, или да се фокусира върху по-устойчиви сегменти (като местни наеми, имоти за основни услуги).
- Ограничени стратегии за изход: Същото нещо, което прави недвижимите имоти на Кауай ценни – тяхната уникалност – може също да означава по-малка ликвидност. Просто има по-малко купувачи за имот на Кауай за няколко милиона долара в сравнение, да речем, с такъв в Хонолулу или Лос Анджелис. Дните на пазара за луксозни домове на Кауай могат да бъдат дълги, както беше отбелязано по-рано. Ако трябва да продадете бързо, може да се наложи да приемете отстъпка. Освен това, кръгът на местните купувачи е ограничен от доходите, а кръгът на купувачите извън острова може да се променя според глобалните пазарни тенденции. Затова инвестирането в Кауай често означава планиране за по-дълго задържане, защото бързата препродажба с печалба не винаги е възможна на охлаждащ се пазар.
В обобщение, инвестирането в недвижими имоти на Кауай изисква балансиран, информиран подход. Островът предлага огромен потенциал – от доходи от ваканционни наеми до силно дългосрочно поскъпване и нематериалната полза да притежаваш имот на едно от най-красивите места на Земята. Но препятствията са също толкова високи – от навигация в законите и спечелване на доверието на общността до управление на разходите и рисковете на отдалечен пазар. Тези, които успяват, обикновено са или дългосрочни инвеститори, които ценят стабилността и наследството (готови да изчакат циклите), или нишови оператори, които разбират специфичните изисквания на Кауай (било то в туризма, земеделието или достъпното жилищно строителство). За инвеститорите, готови да приемат начина на правене на нещата на Кауай – с уважение към земята (`āina) и общността – следващите няколко години наистина могат да предложат златни възможности, докато пазарът намира равновесие и нови проекти излизат на пазара.
Прогнози за 3–5 години: Какво следва за недвижимите имоти на Кауай?
Гледайки напред, какво можем да очакваме от пазара на недвижими имоти на Кауай през останалата част от десетилетието (2025–2030)? Въз основа на текущи данни, икономически прогнози и местни тенденции, ето няколко ключови прогнози за следващите 3–5 години:
- Пазарен баланс и умерен ръст на цените: След влакчето на ужасите в началото на 2020-те, Кауай вероятно навлиза в период на относителен баланс. Бързото покачване на цените засега се е охладило и повечето анализатори предвиждат нито срив, нито нов бум в близко бъдеще. Всъщност, икономическият изследователски екип на Университета на Хавай отбелязва, че към края на 2025 г. цените на жилищата остават високи и цените на еднофамилните домове продължават да се покачват постепенно kauainownews.com дори при по-слаба икономика. Това подсказва, че евентуалните понижения на цените ще бъдат ограничени. Със стабилизиране (или евентуално спадане) на лихвените проценти до 2026–2027 г., очакваме търсенето на жилища отново да се засили, но не до нива на истерия – по-скоро в съответствие с нормалните условия. Прогнозите са за възобновяване на нисък едноцифрен годишен ръст на цените в целия остров около 2027 г. С други думи, стойностите на жилищата на Кауай може да останат стабилни или да претърпят малки колебания през 2025–26 г., след което да започнат да се покачват с устойчив темп от 3–5% годишно по-късно през десетилетието. До 2030 г. медианните цени вероятно ще достигнат нови рекордни върхове, но разпределени в рамките на няколко години, а не с внезапен скок.
- Лихвени проценти и активност на купувачите: Един непредвидим фактор са лихвените проценти по ипотеките. Ако глобалният икономически натиск доведе до по-бързо от очакваното понижаване на лихвите (например, ако Федералният резерв значително намали лихвите през 2024–2025 г. поради рецесия), натрупаното търсене от купувачи може да се върне по-рано, което да доведе до мини бум в продажбите и покачване на цените. Обратно, ако инфлацията остане упорита и лихвите се задържат високи, купувачите с пари в брой и с висока нетна стойност ще продължат да доминират (както беше през 2023–25 г.), а средностатистическите купувачи ще бъдат по-предпазливи. Нашата прогноза е, че до 2026 г. ще видим известно облекчение на лихвите, което в комбинация с пълното възстановяване на туризма до 2028 г. kauainownews.com, ще доведе до повече купувачи на пазара в Кауай. Профилът на купувачите може да се измести още повече към по-възрастни милениали и професионалисти от поколението X, които са натрупали богатство и вече могат да си позволят имот в Хавай, особено с напредването на възрастта на бейби бумърите, които се отказват от втори дом. Международните купувачи (например канадци) също могат да се завърнат в по-голям брой, ако валутните и туристическите тенденции се подобрят.
- Туризъм и търговски недвижими имоти: Следващите няколко години може да са по-слаби за имотите, ориентирани към туризма, но дългосрочната перспектива остава стабилна. С очакван спад, а след това възстановяване на броя на посетителите, предвиждаме, че заетостта на хотелите и цените на ваканционните наеми ще останат умерени до 2025–2026 г., а след това ще се засилят след 2027 г. Наемите на търговски площи в курортните зони може да отбележат минимален ръст в краткосрочен план, а някои търговски обекти могат да сменят наематели, тъй като по-слабите бизнеси ще затворят по време на по-слабите туристически месеци. Въпреки това, когато туризмът отново се засили (вероятно до 2027 г.), Кауай може да се изправи пред проблем с капацитета – има ограничен брой хотели и легални краткосрочни наеми. Това е добра новина за всяка нова наличност на пазара: например, откриването на хотел Coco Palms през 2026 г. вероятно ще бъде посрещнато с голямо търсене и може да завладее пазарен дял, като подтикне другите курорти да подобрят услугите си. До 2028–2030 г. може дори да се заговори за нови хотелски проекти (макар че одобренията ще са трудни). Търговското развитие вероятно ще се фокусира върху обслужването на местното население – очаквайте проекти като разширени здравни заведения, публична инфраструктура и търговски центрове за общността (особено в райони с ново строителство като Килауеа или разрастващи се градове като Капаа). Успешното завършване на проекта за безопасност на летище Лихуе до 2026 г. ще гарантира, че Кауай може да поддържа (или леко да увеличи) капацитета на полетите, което е от съществено значение както за туризма, така и за пътуванията на жителите.
- Регионални промени: Регионално очакваме няколко промени. Северният бряг ще остане изключително желан; цените там може да се задържат на сегашните високи нива в краткосрочен план, просто защото вече са достигнали стратосферни стойности, но всякакъв добър имот там все още ще привлича най-високи цени. Ако има промяна, Северният бряг може да види още по-нисък обем на продажбите, тъй като собствениците ще задържат имотите си – динамика на „ценова нееластичност“, при която цените не се променят много, защото продавачите не са принудени да продават. Южният бряг и Източната страна може да са по-динамични: Южният бряг може да получи тласък от бъдещото възстановяване на туризма и евентуално от повече дистанционно работещи, които избират слънцето на Поʻипū (ако работата от вкъщи остане често срещана). Източната страна (Лихуʻe/Капаʻа) вероятно ще бъде фокусът на новото жилищно строителство – между достъпни проекти и евентуално някои частни разработки, ако зонирането го позволи. Това може да задържи ръста на цените на Източната страна по-умерен (тъй като се добавя предлагане), но също така ще я утвърди като населителен център на острова. Западната страна ще остане спокойна; една прогноза е, че Ваймеа може да използва историческия си чар, за да развие нишов туризъм (напр. наследствени турове, малки гостилници), което може да даде известен тласък на имотния пазар там. Но като цяло, Западната страна ще поскъпва най-малко от всички региони и ще остане „предпазният клапан“ за достъпни жилища на Кауай.
- Жилищно строителство и политика: По отношение на жилищната политика, очаквайте окръг Кауай да удвои усилията си за достъпни жилища. Успехът на проекти като Лима Ола ще насърчи още такива. Разширяването на Килауеа Таун е планирано за строителство през 2026–2028 г. hawaiilife.com hawaiilife.com, като ще донесе стотици достъпни жилища; до 2028 г. ще видим тези семейства да се нанасят. Прогнозираме допълнителни инициативи – може би публично-частни партньорства за строителство на достъпни апартаменти в Лихуʻe или Капаʻа – които ще бъдат обявени, предвид държавната и федерална подкрепа за жилищата. Тези усилия няма да променят драстично средните цени (тъй като са малка част от пазара), но постепенно ще подобрят местния процент на собственост на жилища и може да облекчат търсенето на наеми, ако някои наематели станат собственици. Окръгът може също да проучи увеличаване на гъстотата в центровете на градовете (разрешаване на охана единици или дуплекси), за да добави жилища без разрастване. Междувременно, регулаторната среда за ваканционни наеми вероятно ще остане строга. До 2027 г. Кауай може да въведе дори по-високи данъци или такси за краткосрочни наеми, за да гарантира, че те плащат „справедливия си дял“ за инфраструктурата – тенденция, която вече се наблюдава на други острови.
- Външни фактори: Пазарът на Кауай не е имунизиран срещу глобалните фактори. Значителен риск (или възможност) идва от по-широката икономика. Ако САЩ навлязат в по-дълбока рецесия (отвъд леката, която се прогнозира), имотният пазар на Кауай може да остане в застой по-дълго, с рязък спад на обема на сделките, както през 2008–2010 г. От друга страна, ако инфлацията се успокои и Федералният резерв намали лихвите агресивно, може да видим вълна от рефинансирания и покупки на по-скъпи имоти, възможно още през 2025–26 г. Също така, геополитическата стабилност или нестабилност може да повлияе на чуждестранния туризъм – възстановяването на японския туризъм (който все още не се е върнал напълно) би било огромен плюс за луксозния пазар на Кауай, тъй като японските купувачи традиционно обичат курортните райони (макар че обикновено се фокусират повече върху Оаху). Климатични събития също могат да окажат влияние; например, голям ураган (да не дава Господ) очевидно би нарушил всичко в краткосрочен план. При липса на такова бедствие, климатът все пак постепенно ще влияе върху предпочитанията къде хората искат да живеят (например, предпочитание към имоти извън наводняеми зони, което ще повиши относителното търсене на къщи на хълмове или във вътрешността).
Прогноза в обобщение: До 2030 имотите на Кауай вероятно ще са поскъпнали още, но процесът ще бъде много по-спокоен от бума в началото на 2020-те. Очакваме средната цена на еднофамилна къща на острова да достигне диапазона $1.3–1.5 милиона до 2030 г. (от ~$1.1M през 2025), а средната цена на апартамент – около $750K–800K, ако няма неочаквани икономически сътресения. Обемът на продажбите вероятно ще се върне към по-типични нива (няколкостотин имота годишно за целия остров). Търсенето на наеми ще остане високо, може би с малко по-добра наличност, ако се появят нови жилища. Кауай ще продължи да бъде пазар с високи цени и голямо търсене, а имотите му ще останат ценен актив за тези, които могат да си го позволят. Разликата е, че пазарът ще бъде по-уреден и устойчив, като еуфорията ще бъде овладяна от политически мерки и пазарни сили, които ще търсят равновесие. Както каза един икономист от Хавай, този период е за „проява на баланс и нови възможности“ hawaiilife.com – което обобщава вероятния път на Кауай: балансиране на растежа със съхранението и предоставяне на възможности както за инвеститори, така и за местни семейства, докато островът пише следващата си глава.
Източници:
- Hawaii Life Real Estate Brokers – Актуализации и доклади за пазара на Кауай (данни от февруари и август 2025) hawaiilife.com hawaiilife.com
- Locations Hawaii – Доклад за имотния пазар на Кауай, август 2025 (статистика за продажбите и средни цени) locationshawaii.com locationshawaii.com
- Търсене на имоти в Кауай (Team Mira) – Месечни моментни снимки на пазара в Кауай (тенденции август 2025 спрямо 2024) kauaipropertysearch.com kauaipropertysearch.com
- Zillow Research – Обзор на жилищния пазар в окръг Кауай (август 2025) (наличности, цени, дни до предварителен договор) zillow.com zillow.com
- Икономически изследователски институт на Университета на Хавай (UHERO) – Държавна прогноза Q2 2025 (перспективи за туризма и разходи на посетителите) kauainownews.com kauainownews.com
- Kauai Now (Pacific Media Group) – „UHERO прогноза… лека рецесия“ (въздействие върху туристическата индустрия, възстановяване до 2028) kauainownews.com
- Beat of Hawaii – „51 милиона долара идват за летище Лихуе“ (подобрения на инфраструктурата и контекст за общността) beatofhawaii.com beatofhawaii.com
- Kauai Kahuna Blog – „Законопроект на Сената 2919 и краткосрочните наеми на Кауай“ (анализ на законодателството за STR, май 2024) kauaikahuna.com kauaikahuna.com
- Hawaiʻi Business Magazine – Статии за жилищата на Кауай (тенденции на пазара към средата на 2023 г., анализи за купувачи с кеш) hawaiibusiness.com hawaiibusiness.com
- UHERO Housing Factbook 2025 – (статистика за купувачи извън щата) uhero.hawaii.edu
- Lynda Gill, Realtor – Актуализации за недвижимите имоти на Кауай (коментари от местен експерт за наличност и нормализиране на пазара, август 2025) lyndagill.com
- Big Island Now – „Coco Palms ще бъде възстановен до 2026 г.“ (съобщение за развитие и реакция на общността) bigislandnow.com bigislandnow.com
- Департамент по бизнес и икономическо развитие на Хавай (DBEDT) – Табло за данни за жилищния пазар (наемни цени и нива на наличност) zillow.com fred.stlouisfed.org.
