Пазарът на недвижими имоти в Боулдър през 2025: Охлаждане сега, бум до 2027?

• Средна цена на жилище близо $1M, лек спад: В средата на 2025 г. средната цена на къща в Боулдър е около $937K, спад от ~4% на годишна база redfin.com. Това леко охлаждане следва бурния бум по време на пандемията.
• Балансирано предлагане и търсене: Предлагането се е увеличило до около 4+ месеца наличност – 30% ръст спрямо 2024 г. – което бележи най-балансирания пазар в Боулдър от години porchlightgroup.com. Продажбата на жилище отнема около 62 дни (спрямо 53 дни миналата година) на фона на по-високи ипотечни лихви redfin.com.
• Наемите все още растат: Средният наем ~$2,500 в Боулдър (средата на 2025 г.) е с около 2.9% по-висок на годишна база zillow.com и с ~20% над средното за САЩ. Високото търсене на наеми (студенти, IT работници) поддържа ниска вакантност въпреки високите наеми.
• Излишък на офис площи в центъра: Офис пазарът в центъра на Боулдър е с ~29% вакантност – около четири пъти повече от нивата преди 2020 г. coloradosun.com coloradosun.com. Наемните цени остават високи (около $25–$30/кв.фут), тъй като наемодателите не отстъпват coloradosun.com, но празните офиси вредят на търговците и приходите от данъци на града.
• Стабилност на търговията на Pearl Street: Търсенето на първокласни търговски площи е много високо. Магазините в центъра често получават множество оферти от наематели, а всякакви по-дълги вакантности се дължат на бавни разрешителни/ремонти, а не на липса на интерес coloradogroup.com coloradogroup.com. Ресторантите и магазините усещат намаления поток от офис служители, но като цяло наемането на търговски площи е силно.
• Основни текущи развития: Боулдър най-накрая добавя жилища. 600-единичен проект за смесено ползване (Williams Village II) близо до CU Boulder току-що осигури финансиране multihousingnews.com, а градът направи първа копка на Alpine-Balsam – 217 жилища (157 достъпни) плюс нови градски офиси на мястото на старата болница boulderreportinglab.org. И двата проекта се очаква да бъдат завършени в края на 2020-те.
• Преустройство на Източен Боулдър = 5 000 жилища: През 2025 г. градът одобри план за Източен Боулдър, който се очаква да позволи ~5 000 нови жилищни единици с течение на времето boulderreportinglab.org, като индустриалните терени се превръщат в квартали със смесено предназначение. Тази дългосрочна инициатива цели да облекчи жилищната криза в Боулдър между 2026–2030 г. и след това.
• Възможности за инвеститори: Охлаждането през 2025 г. предлага на купувачите повече избор и по-силна позиция за преговори в сравнение с предишни години. Доходността от наеми остава привлекателна (84% заетост в Airbnb; най-добрите наеми носят $11K+/месец) willowhome.co. Статусът на Боулдър като „убежище от климатични промени“ – нисък риск от природни бедствия и изобилие от вода – тихомълком привлича заможни новодошли willowhome.co willowhome.co, което засилва дългосрочното търсене.
• Рискове на хоризонта: Високите лихвени проценти и икономическата несигурност могат да ограничат ръста на цените (най-лошите прогнози предвиждат стабилни цени, ако лихвите останат над 7%) willowhome.co. Кризата с достъпността в Боулдър се задълбочава – местните политици се притесняват, че стремглаво растящите цени и шумът около Sundance могат да изтласкат жителите 8z.com. Търговските имоти също са изправени пред предизвикателства, като собствениците на офиси се борят с потенциална „спирала на обречеността“, докато пространствата не бъдат преустроени или отново заети.
• Фактори за „бум“ през 2027 г.: Преместването на филмовия фестивал Сънданс в Боулдър през 2027 г. е промяна на играта. Очаква се това да повиши приходите от краткосрочни наеми и да привлече купувачи с висока нетна стойност, като отразява бума на луксозните имоти в Парк Сити 8z.com. Експертите казват, че Боулдър може да види ускорено поскъпване до 2027 г., с покачване на стойността на имотите и нови бизнеси (хотели, медийни компании), които се установяват, за да се възползват от вълната на Сънданс 8z.com.

Обзор на пазара през 2025 г.

След десетилетие на бурен растеж, пазарът на недвижими имоти в Боулдър през 2025 г. преминава към по-спокоен и балансиран режим. Лудостта на наддаванията и двуцифрените ръстове на цените се е успокоила. Средните цени на жилищата, които достигнаха рекордни върхове през 2022–2023 г., са се понижили леко – през юли 2025 г. средната продажна цена е била около 938 000 долара, спад от 4,1% на годишна база redfin.com. Обемите на продажбите са стабилни, но вече не нарастват (около 100 продадени жилища за този месец, практически без промяна спрямо 2024 г.) redfin.com. Купувачите вече имат малко повече време за реакция: типичното жилище стои около 62 дни на пазара срещу само 53 дни преди година redfin.com. Това охлаждане отразява пазар, който намира равновесие след екстремен ръст.

Ключово е, че предлагането се е увеличило, като премества Боулдър от пазар на продавача към по-балансиран пазар. До пролетта на 2025 г. активните обяви са се увеличили с около 25% на годишна база porchlightgroup.com. Месеците на предлагане се задържат около 4–4,5 месеца (срещу едва 2 месеца по време на бума през пандемията), което показва, че предлагането и търсенето най-накрая са в приблизителен баланс porchlightgroup.com. Realtor.com дори определи Боулдър като „балансиран пазар“ в средата на 2025 г., което означава, че нито купувачите, нито продавачите имат силно преимущество. Градът е имал 4,3 месеца жилищно предлагане в края на март 2025 г., 30% увеличение спрямо година по-рано porchlightgroup.com, благодарение на наплива от нови обяви. По-високите лихвени проценти по ипотеките – които скочиха над 6-7% през 2023/24 г. – охладиха спешността при купувачите и позволиха на предлагането да достигне по-здравословни нива.

Икономическите условия през 2025 г. изиграха голяма роля в тази нормализация. Повишенията на лихвените проценти от Федералния резерв увеличиха разходите по заемите, което изключи някои купувачи и омекоти търсенето. Пазарът на труда в Боулдър остава силен (подкрепен от технологични фирми, стартиращи компании, университета и федерални лаборатории), но темпът на имиграция се забави спрямо бурния период 2020–21, когато дистанционни работници се стичаха в Колорадо. Доходите не са се повишили в съответствие с цените на жилищата, така че достъпността се превърна в ограничаващ фактор. Медийният семеен доход в Боулдър, макар и висок, все още трудно покрива изискванията за ипотека от $1M при 7% лихва. Тези фактори оказват лек натиск надолу върху цените през 2025 г., което води до „меко приземяване“ на жилищния пазар в Боулдър. Забележително е, че това охлаждане се случва в много пазари по протежение на Фронт Рейндж – една прогноза за Колорадо за средата на 2025 г. предвиждаше, че цените на жилищата може да завършат годината с 5–10% по-ниски поради високите лихви и нарастващата наличност coloradohardmoney.com (скромният спад от –4% на годишна база в Боулдър съответства на тази тенденция).

Въпреки по-спокойните условия, недвижимите имоти в Боулдър остават много скъпи и конкурентни по национални стандарти. Типичната стойност на жилище (~$960K) е почти двойно по-висока от средната за САЩ, а желаните имоти в централната част на Боулдър все още получават множество оферти. Две трети от купувачите в Боулдър през средата на 2025 г. са били местни, които остават в района, докато новодошлите най-често идват от по-скъпи метрополиси като Далас, Л.А. и Сан Франциско redfin.com – доказателство за трайната привлекателност на Боулдър. Пазарът може да е „донякъде конкурентен“, а не изключително горещ, но ограничената земя и постоянният интерес означават, че Боулдър по никакъв начин не се е превърнал в изгодна сделка за купувачите.

Погледнато в по-широк план, 2025 г. е година на преход за пазара на недвижими имоти в Боулдър. Това е преминаване от бурния растеж в началото на 2020-те към по-устойчив темп. Тази пауза позволява на големи нови строителни проекти да се подготвят (много от които са планирани отдавна) и ще оформят предлагането през следващите години. Тя също така дава възможност на местните лидери да приложат политически инициативи (промени в зонирането, програми за достъпност) за справяне с хроничния недостиг на жилища. Междувременно сегменти като търговските имоти преживяват свои собствени следпандемични предизвикателства (по много различен начин от жилищния сектор). Всички тези тенденции подготвят сцената за това, което предстои – очакван подем към 2026–2027 г., потенциално ускорен от уникални катализатори като световноизвестен филмов фестивал, който ще се проведе в Боулдър. В следващите раздели ще разгледаме тенденциите по сектори за 2025 г. – жилищни и търговски имоти – след което ще обърнем внимание на строителните проекти, инвестиционните перспективи и прогнозата за бъдещето на недвижимите имоти в Боулдър.

Тенденции при жилищните имоти през 2025 г.

Цени и продажби на жилища: Жилищният пазар в Боулдър през 2025 г. може да се обобщи като задържащ се на високо ниво. Медианната продажна цена за всички типове жилища се колебае около $900K–$1M през цялата година. Както беше отбелязано, през юли 2025 г. медианната цена е около $938K, което е спад с 4.1% спрямо предходния юли redfin.com. По-рано през пролетта, едномесечен скок в продажбите на луксозни имоти повиши медианата (през март достигна $1.5M медиана porchlightgroup.com), но това беше аномалия – като цяло цените леко се охладиха от пика си през 2022 г.. Важно е да се отбележи, че цените в Боулдър през 2025 г. все още са по-високи от предходната година в много случаи, когато се вземе предвид сезонният микс. Например, медианата за март 2025 г. е 25% по-висока от март 2024 г. porchlightgroup.com, което отразява колко много са се повишили цените през 2021–22 г. Леките спадове на годишна база, наблюдавани през лятото на 2025 г., са по-скоро отражение на сравненията с миналогодишните рекордни върхове, отколкото на някакъв срив. По същество, стойностите на жилищата в Боулдър са спаднали малко от пика, но остават близо до рекордните нива – „леко охлаждане след пиковата еуфория“, както се изрази един местен доклад willowhome.co.

Продажбената активност е стабилна, но неособено впечатляваща. Около 50–100 жилища се продават месечно в града (например 100 продажби през юли 2025 г., практически идентично с 99 година по-рано) redfin.com. Високите лихвени проценти намалиха броя на купувачите по желание и инвеститорите, но основното търсене от семейства и хора, които трябва да се преместят, остава. От страна на продавачите, много настоящи собственици с ипотеки от 3% от пандемията не желаят да продават и да загубят ниската си лихва – това попречи на пазара да се наводни с нови оферти въпреки високите цени. В Боулдър има около 20% повече нови обяви през пролетта на 2025 г. спрямо пролетта на 2024 г. porchlightgroup.com, но инвентарът остава далеч под историческите норми, тъй като оборотът е нисък. Резултатът е, че обемът на продажбите е малко муден, а това, което се продава, все по-често е на договорена цена. В момента жилищата се продават средно на около 97% от обявената ценаredfin.com, докато преди две години много се продаваха над исканата цена. Само около 9% от обявите в средата на 2025 г. са продадени над обявената цена (спад с 6 пункта на годишна база) redfin.com – ясен знак, че купувачите отново имат възможност да преговарят.

Доставки и наличности: Голямата новина за 2025 г. е попълването на жилищните наличности. Въпреки че Боулдър не е строил големи жилищни комплекси (поради ограниченията на земята), броят на жилищата на пазара се увеличи органично, тъй като повече собственици пуснаха имотите си за продажба и продажбите отнемаха повече време. Например през март 2025 г. 287 жилища са били на пазара, което е увеличение с 24,8% на годишна база porchlightgroup.com. До юли общият брой на обявените за продажба имоти достигна 949 обяви на пазара в Боулдърzillow.com – значителен брой за град с около 108 000 души население. Това увеличение на активните обяви изведе Боулдър твърдо в балансирана територия. Месеците наличност достигнаха около 4,3 месеца до средата на 2025 г. porchlightgroup.com (и около 4,8 месеца за апартаменти porchlightgroup.com), докато всичко под около 3 месеца е пазар на продавача. Местна агенция за недвижими имоти отбеляза тази тенденция „към по-балансиран пазар, където нито купувачите, нито продавачите имат ясно предимство“, тъй като месеците наличност се покачиха в диапазона 4–5 porchlightgroup.com. На практика това означава, че купувачите най-накрая имат избор – могат да бъдат взискателни, да сравняват няколко жилища и да преговарят за цената и ремонтите, което е рязка промяна спрямо динамиката „продадено за един уикенд“ през 2021 г.

Няколко фактора увеличиха инвентара: сезонно увеличение на обявите, лек ръст на завършените нови строежи, и жилища, които стоят по-дълго на пазара (и така се натрупват в статистиката). До пролетта на 2025 г. Боулдър имаше 4,3 месеца инвентар, което е с 30% повече спрямо година по-рано porchlightgroup.com, благодарение на наплив от нови обяви (през март имаше с 20% повече нови обяви на годишна база) porchlightgroup.com. Още по-драматично, сегментът на апартаменти/таунхауси в града имаше 4,8 месеца предлагане (значително над нивата от 2024 г.) porchlightgroup.com, тъй като високите лихви и такси към етажната собственост правеха тези имоти „по-трудни за продажба“, освен ако не са на правилната цена porchlightgroup.com. Важно е да се отбележи, че увеличението на инвентара в Боулдър е относително – абсолютното предлагане все още е ниско спрямо търсенето. ~4–5 месеца предлагане е технически балансирано, но предвид атрактивността на Боулдър, всяко наистина добре оценено жилище все още може да се продаде бързо. Това, което се е променило, е че маргиналните обяви (надценени или по-стари жилища) вече не се изкупуват веднага. Те претърпяват намаления на цената (една трета от обявите имаха намаление на цената в средата на 2025 г. redfin.com) и може да чакат подходящ купувач няколко седмици.

Търсене от купувачи и двигатели на пазара: Търсенето през 2025 г. е станало по-взискателно, но остава фундаментално силно. Боулдър продължава да привлича стабилен приток на нови жители – от технологични професионалисти, привлечени от работни места в “Silicon Flatirons”, до пенсионери, търсещи активен начин на живот, до студенти и преподаватели в CU. Въпреки това, при лихвени проценти около 6.5–7%, бюджетите на много купувачи са се свили. Същата месечна вноска сега купува значително по-малко жилище, отколкото при лихва от 3%. Това особено е извадило от пазара някои купувачи за първи път и такива, които искат да преминат към втори дом. В резултат на това, сегментите с ниски до средни цени (под $1M) имат най-голяма активност от купувачи (жилищата под $950K имаха най-силно търсене през 2025 г.) willowhome.co, докато продажбите на ултра-луксозни имоти са по-непостоянни (по-малко наддавания за имоти за $3M сега). Интересна поведенческа промяна: при повече избор и по-високи разходи за финансиране, купувачите си отделят време и преговарят. Средният дом в Боулдър сега се продава около 3% под исканата цена coloradosun.com, докато през 2021 г. много се продаваха с 5–10% над исканата цена. Условията (инспекция, оценка) отново са част от договорите, и само наистина “горещите имоти” на топ локации все още получават оферти на или над исканата цена бързо redfin.com.

Друг фактор за търсенето са местните купувачи, които се местят в по-голям или по-малък дом. Съществуващите собственици на жилища в Боулдър с изключително ниски ипотечни лихви изпитват “ефект на заключване”: те са неохотни да продават и купуват ново жилище при по-висока лихва, което ограничава някои премествания. Но житейски събития (разрастващо се семейство, преместване по работа, развод и др.) неизбежно водят до някои продажби. Когато тези собственици пуснат имота си на пазара, те често едновременно стават купувачи на същия пазар (например продават голям дом в Северен Боулдър, за да се преместят в по-малък апартамент в центъра). Така много сделки през 2025 г. са местни размени на жилища, а не приток на нови хора. Въпреки това, Боулдър все още привлича интерес от други щати – особено от Калифорния и Тексас. Данните за миграция на Redfin показват, че притокът към Боулдър от големи метрополии като Далас, Л.А. и Сан Франциско продължи през 2025 г. redfin.com, макар и не с трескавия темп от 2020 г. Дистанционната/хибридна работа остава, а престижът на Боулдър като малък град с удобства на голям град (и планинска красота) продължава да привлича дистанционни работници. Тази “миграция за удобства” поддържа основното търсене на жилища дори когато националният пазар се забавя.

Пазар на наеми: От страна на жилищните наеми, Боулдър остава пазар на наемодателите през 2025 г., с високи наеми и силно търсене. Според индекса на наемите на Zillow, средният наем в Боулдър достигна $2,504 към средата на 2025 г., което е увеличение с ~2.9% спрямо предходната година zillow.com. За сравнение, това ниво на наем е с около $800 по-високо от средното за САЩ – Боулдър е сред най-скъпите пазари на наеми във вътрешния запад. Наемите се стабилизираха в края на 2022 г. след скок след COVID, но възобновиха умерен растеж през 2023–2025 г., приблизително следвайки инфлацията. До лятото на 2025 г., растежът на наемите беше около 3% годишно zillow.com, което показва, че наемодателите все още имат ценова сила, макар и не с двуцифрения ръст от по-рано през десетилетието.

Няколко фактора поддържат високите наеми в Боулдър: постоянният приток на студенти (над 36,000 в CU Boulder), ограниченото ново строителство на апартаменти и потенциалните купувачи на първо жилище, които избират да наемат по-дълго поради високите лихвени проценти. Всъщност, част от напрежението на пазара на продажби на жилища се прехвърли в търсенето на наеми – хората, които решиха да отложат покупката (или бяха изключени поради цените), останаха на пазара на наеми. Процентът на свободните професионално управлявани апартаменти в Боулдър е в ниските едноцифрени стойности. Един доклад на фирма за управление на имоти отбелязва, че наемите в Боулдър са с ~30–40% по-високи, отколкото в близкия Лонгмонт, и тази разлика се запазва, защото много наематели са готови да платят повече, за да живеят близо до кампуса или Pearl Street bpmco.com. Медианният наем за двустаен апартамент в Боулдър е около $2,400–$2,500 (данни на Zumper към средата на 2025 г.) zumper.com, а дори и студиата са със среден наем над $2,000 rent.com – което е тежко за хора с умерени доходи.

Интересното е, че 2025 донесе леко облекчение за наемателите, тъй като увеличенията на наемите бяха умерени и някои нови жилища излязоха на пазара. Няколко проекта за апартаменти (като Alexan Diagonal Crossing с около 300 жилища, открит в края на 2024 г.) добавиха инвентар. Също така, строгите лицензионни изисквания и ограниченията за обитаване в Боулдър помагат да се избегнат крайности в увеличенията на наемите, като предотвратяват пренаселването. Въпреки това, структурният проблем е, че търсенето значително надвишава предлагането на наеми в Боулдър – реалност, която вероятно няма да се промени, докато не бъдат построени стотици или хиляди нови жилища. Засега наемодателите се радват на добри условия: Zillow съобщава, че наемите в Боулдър се покачват с около 0.2% месечно до средата на 2025 г. zillow.com и че условията на пазара на наеми са силни.

Една нововъзникваща динамика са краткосрочните наеми. Боулдър позволява STR (Airbnb, VRBO) на ограничена основа (главно жилища, обитавани от собственика, или ADU с лицензи). С предстоящия фестивал Сънданс и интереса от туризма, много собственици на жилища виждат златна възможност в краткосрочното отдаване под наем. През 2025 г. шумът около Сънданс 2027 вече е довел до „скок в интереса на инвеститорите“ към имоти в пешеходни райони като центъра и University Hill, които да се използват като луксозни Airbnb 8z.com. Макар че все още не оказва значително влияние върху дългосрочните наеми, това в близко бъдеще може да отклони някои жилища от местните наематели към ваканционни наеми, което допълнително ще затегне пазара. Градът може да отговори с по-строги правила за STR, ако това се случи. Засега пазарът на наеми остава напрегнат, но не и стремително растящ – стабилен източник на паричен поток за собствениците на имоти и постоянен проблем за наемателите в Боулдър.

Баланс между търсене и предлагане: В обобщение, жилищният пазар на Боулдър през 2025 г. нито процъфтява, нито се срива – достигнал е по-здравословно равновесие. Данните го потвърждават: предлагането на жилища и търсенето от купувачи са приблизително в синхрон, затова има условия за „балансиран пазар“ realtor.com. Това е значителна промяна спрямо доминацията на продавачите през 2021 г. Месеците на предлагане в средата на 2025 г. (~4-5) са в рамките на 4–6 месеца, които икономистите считат за балансирани cdn.recolorado.com. И наистина, купувачите и продавачите са в известен застой: продавачите не са склонни да намаляват цените прекалено, имайки предвид дългосрочната сила на Боулдър, но купувачите не гонят цените нагоре заради високите разходи по финансиране. Резултатът са умерени ценови движения и по-нормална динамика на сделките.

Един местен брокер описа жилищния пазар на Боулдър през 2025 г. като „донякъде конкурентен, но не и невъзможен“ – с резултат около 50 от 100 по индекс на конкурентоспособност willowhome.co. На практика това означава, че купувачите все още трябва да са добре подготвени (предварително одобрено финансиране, реалистични оферти), но вече не се сблъскват рутинно с над 10 конкурентни оферти. Около 2–3 оферти на имот е новата норма за разумно оценено жилище willowhome.co. Наддаването е ограничено основно до най-желаните сегменти (например добре оценено семейно жилище в Newlands или исторически чаровник в центъра). Междувременно много обяви търпят намаления на цените преди да намерят купувач – над една трета са имали спад на цените до средата на годината redfin.com, както беше споменато, което показва, че продавачите трябва да се съобразят с пазара.

От гледна точка на предлагането, жилищният инвентар на Боулдър може би е достигнал своя връх около лятото на 2025 г. Сезонно, обявите ще намалеят през есента/зимата. А в по-дългосрочен план, новото строителство в самия Боулдър е бавно (поради регулации и липса на земя). Така че настоящият балансиран инвентар може отново да се свие, ако търсенето се увеличи. Много анализатори очакват, че повишеният инвентар през 2025 г. ще се свие през 2026 г., тъй като лихвените проценти евентуално се стабилизират или намалят, връщайки купувачите обратно на пазара. Затова „купуваческият“ прозорец в Боулдър може да се окаже донякъде временен. Всъщност някои консултанти по недвижими имоти призовават купувачите да се възползват от този момент на повече избор и възможност за преговори, предупреждавайки, че това може да не продължи дълго, ако пазарът се възстанови.

В обобщение, жилищният пазар в Боулдър през 2025 г. се характеризира с високи цени с лек спад, подобрено предлагане, водещо до балансирани условия, и устойчива основа на търсенето. Това е така необходимата почивка от неустойчивия бум и подготвя сцената за следващата фаза на цикъла. Дали тази следваща фаза ще бъде постепенен ръст или нов скок, зависи от по-широки икономически сили (лихви, работни места) и местни фактори (жилищни политики, нови проекти) – които ще разгледаме в секцията за дългосрочна прогноза. Но първо, нека се обърнем към търговските недвижими имоти, където 2025 г. беше история на два много различни сектора: затруднения офис пазар и изненадващо силен търговски сегмент.

Тенденции при търговските недвижими имоти (търговски площи, офиси, индустриални, многофамилни)

Офис пазар: Висока незаетост и страхове от „спирала надолу“

Офис секторът на Боулдър през 2025 г. се сблъсква с безпрецедентни предизвикателства. Офисите в центъра, които някога бяха почти пълни, сега са зловещо празни въпреки високите наемни цени. Според Colorado Sun, офис площите в центъра на Боулдър се отдават под наем за $25–$30 на квадратен фут (годишно) – приблизително същата цена като преди пандемията – но въпреки това нивото на незаетост е около 29% coloradosun.com. С други думи, почти една трета от 1,7 милиона кв. фута офис площи в центъра са официално празни, а може би дори повече пространство не се използва (някои компании плащат за офиси, които всъщност не заемат). Тези ~29% незаетост са около четири пъти по-високи от нивата на незаетост на офисите в Боулдър преди COVID coloradosun.com, които бяха едноцифрени. Това е поразителен обрат: центърът на Боулдър премина от стегнат офис пазар към един от най-високите проценти на незаетост в страната за град с такъв размер commercialcafe.com.

Виновникът е ясен: дистанционната и хибридната работа. Технологичните компании и професионалните фирми в Боулдър преминаха към работа от вкъщи по време на пандемията и много от тях не са се върнали в офиса в значими количества. Бизнесите осъзнаха, че могат да намалят офис площите си или да оставят договорите за наем да изтекат, за да намалят разходите. Представител на местната търговска камара отбеляза, че „ежедневният поток от хора и оживлението“ в центъра на града са намалели значително поради отсъствието на толкова много офис служители coloradosun.com coloradosun.com. Всъщност, офис вакантността в Боулдър е толкова сериозна, че градските лидери се притесняват от „гибелна спирала“ в центъра – празните офиси означават по-малко клиенти за магазините и заведенията в центъра, които след това изпитват затруднения или затварят, което прави центъра по-малко оживен и по-малко привлекателен за компаниите, които обмислят да наемат площи coloradosun.com coloradosun.com.Въпреки изобилието от налични площи, наемните цени почти не са паднали. Един странен аспект на офис пазара в Боулдър е, че наемодателите задържат нивата на наемите близо до тези отпреди 2020 г. (често $35–$40/кв.фут NNN за клас А в центъра) coloradogroup.com, поддържани от комбинация от фактори. Много от офис сградите в центъра на Боулдър са собственост на няколко дългосрочни местни играчи (напр. W.W. Reynolds, Tebo Properties), които имат малко дългове и могат да си позволят да изчакат спада coloradosun.com. Те са избрали да предлагат щедри отстъпки (като месеци без наем, бюджети за подобрения на наемателите), за да привлекат наематели, вместо да намалят основните наеми и да поставят „ново дъно“ на пазара coloradosun.com. Освен това някои наемодатели с ипотеки се сблъскват с условия по заемите, които им пречат да намалят наемите твърде много (тъй като по-ниските наеми могат да нарушат условията по дълга) coloradosun.com. Тази динамика, описана в национални анализи, допринася за среда, в която „вакантните площи би трябвало да притискат собствениците да намалят цените… но това не се случва“ coloradosun.com. Така че, в Боулдър има високи наеми и висока вакантност – парадокс, който се дължи на готовността на наемодателите да търпят празни площи, вместо да сключват дълги евтини договори.

Въпреки това, сделки все пак се сключват. Договарянията за наем през 2025 г. често включват по-кратки срокове (2–3 години срещу 5–10 преди пандемията) coloradogroup.com и по-малки площи (много наематели намаляват, например, от 20 000 кв. фута до 7 000 кв. фута) coloradogroup.com. Наемодателите предлагат завършени ремонти и безплатни наемни периоди, за да привлекат наематели, като на практика предоставят отстъпка, без официално да намаляват наемната ставка coloradogroup.com. Има тенденция на flight-to-quality: компаниите, които наемат, искат най-хубавите сгради с най-много удобства, за да върнат служителите си обратно. Сгради клас А с модерни реновации предизвикват интерес, докато по-старите, износени офиси остават празни. Например, споделените работни пространства като Kiln в Боулдър са на пълен капацитет, което подсказва, че отделни лица и малки фирми ще използват офис пространство, ако то е гъвкаво и с високо качество coloradogroup.com.

Географски болката е повсеместна: офисната вакантност в центъра на Боулдър ~29% всъщност е по-добра от общата вакантност в град Боулдър от ~42%, която една брокерска фирма изчислява, когато включи големи поднаеми, които предстои да излязат на пазара coloradogroup.com. Офис парковете в Източен Боулдър (като Flatiron Business Park) също имат вакантност над 20% coloradogroup.com. А окръг Боулдър като цяло (включително по-предградските райони) имаше около 35% вакантност към средата на 2025 г. coloradogroup.com – изключително високо. Част от това се дължи на предстоящи връщания: един от най-големите технологични работодатели в Боулдър reportedly връща 140 000 кв. фута и се опитва да отдаде под наем още 150 000 кв. фута coloradogroup.com, а Twitter (сега X) напусна офис от 65 000 кв. фута в града coloradogroup.com. Тези действия ще поддържат високите нива на вакантност и през 2026 г.

Видими са последиците от излишъка на офис площи: магазините на партерно ниво, които разчитаха на офис служители, изпитват затруднения, а приходите от градски данъци върху продажбите в центъра са под натиск coloradosun.com. Ситуацията предизвика дискусии как да се преустроят или запълнят тези пространства. Някои от предложените идеи включват преобразуване на офиси в жилищни единици или лаборатории, но преустройствата са скъпи и трудни поради строителните норми на Боулдър (а много офиси все още са под наем, дори и да не се използват). Друга надежда е, че нови индустрии или фирми от други градове могат да се възползват от свободните площи и да се преместят. Интригуващо е, че с фестивала Сънданс и нарастващата филмова сцена, някои развлекателни или медийни компании може да открият сателитни офиси в Боулдър, както предполагат местни брокери 8z.com. Освен това, Боулдър се превръща във все по-голям център за животознания – търсенето на лабораторни площи може да заеме част от офисите, ако бъдат преустроени. Всъщност, плановете на BioMed Realty за нови сгради за животознания в Flatiron Business Park показват интереса на сектора boulderreportinglab.org.

Засега перспективите за офисите в Боулдър са предпазливи. Наемодателите и брокерите по принцип са оптимисти в дългосрочен план – те вярват, че иновативната икономика и качеството на живот в Боулдър в крайна сметка ще напълнят отново офисите. Много собственици са „бичи настроени за Боулдър… и не искат да фиксират по-ниски наеми за дълъг период“, докато чакат възстановяване coloradogroup.com. Общото мнение е, че офисите клас А на топ локации ще се възстановят първи (след като големите работодатели наложат частично връщане в офисите), като може би ще се отдадат под наем в края на 2024 или през 2025 coloradogroup.com. По-непривлекателните площи може да изостанат с години. Един потенциален повратен момент ще бъдат изтичанията на наеми: когато последните преди COVID договори (често 5-годишни, подписани около 2018–19 г.) изтекат до 2024–26 г., наемателите или ще подновят за по-малко площ, или ще напуснат, което ще принуди наемодателите/кредиторите да се адаптират. Местен експерт отбелязва, „когато договорите, започнали през 2019, изтекат, ще се появят още свободни площи – тогава стойностите на сградите ще паднат и може би пазарът ще се рестартира“ coloradosun.com. Градските власти обаче не оставят всичко на пазара; те активно обмислят стимули или промени в зонирането, за да насърчат повторната употреба на офисите и да запазят центъра оживен.

В обобщение, офисният пазар в Боулдър през 2025 г. е в болезнена корекция, с рекордно високи нива на незаетост и наемодатели, които играят дългосрочно. Това рязко контрастира с останалата част от имотния пазар в Боулдър: докато жилищата и търговията вървят добре, офисите се борят да избегнат продължителен спад. Тази дихотомия подчертава как последиците от пандемията могат да засегнат различните видове имоти по противоположен начин.

Търговия и хотелиерство: Силен интерес, ограничени площи

За разлика от проблемите при офисите, търговските имоти в Боулдър през 2025 г. до голяма степен процъфтяват, особено в основните търговски и ресторантьорски райони. Иконичният Pearl Street Mall (пешеходната улица в центъра) и близките търговски коридори отчитат висока заетост и дори конкуренция за площи. Един търговски брокер споделя, че „никога не е виждал търговския пазар на Pearl толкова активен“ – наемодателите могат да избират между национални марки и местни бутици, а всяка обява през последната година е получила множество оферти coloradogroup.com. Съществува впечатление сред някои наблюдатели, че на Pearl Street има празни витрини (заради някои закрити с хартия прозорци), но експертите уточняват, че това не се дължи на липса на наематели – а на бавни разрешителни и скъпи ремонти, които забавят отварянето на нови магазини coloradogroup.com. На практика, когато магазин затвори, площта се отдава бързо, но новият наемател може да отнеме 6+ месеца за проектиране, разрешителни и ремонти преди да отвори, което създава впечатление за празнота междувременно. По думите на брокера, разрешителният процес в Боулдър „никога не е бил по-бавен“, а високите строителни разходи също удължават времето за смяна на наемателите coloradogroup.com. Но под повърхността, търсенето на качествени търговски/ресторантьорски площи е „силно до много силно“ на Pearl coloradogroup.com.

Наемите за първокласни търговски площи се задържат стабилни или леко се покачват. Потокът от хора по Pearl Street се възстанови силно през 2022–2023 г. с отшумяването на COVID, като туристи, студенти и местни жители изпълват улицата през лятото и уикендите. Макар че през делничните обеди има по-малко хора (заради по-малко офис служители), потребителските разходи в Боулдър остават стабилни, и много търговци искат да се възползват от това. Наемодателите дори могат да бъдат избирателни, като предпочитат наематели, които най-добре пасват на характера на Боулдър (например модерен местен кафе-бар или магазин за туристическа екипировка пред по-обикновена дейност). Към средата на 2025 г. липсата на свободни търговски площи означава, че някои регионални и национални търговци, които искат да навлязат в Боулдър, са „разочаровани от липсата на възможности“ и „нямат търпение“ да се освободи някое място coloradogroup.com.

Силата на търговията се простира отвъд Pearl Street до места като Twenty Ninth Street (по-новият открит търговски център на Боулдър) и кварталните центрове. Twenty Ninth Street поддържа висока заетост; привлича някои „изживелищни“ наематели като развлекателни обекти, които вероятно ще запълнят празнините, оставени от традиционната търговия. Кварталните търговски зони – например малките центрове на North Boulder или клъстери като Table Mesa Center – също отчитат стабилна заетост. Заможното население на Боулдър и притокът на посетители (за университетски събития, конференции, отдих) създават надеждна клиентска база, която търговците ценят.

Въпреки това, не всичко е розово: бизнесите, които обслужваха основно офис служителите от 9 до 5, изпитват затруднения. Ресторанти и кафенета в центъра, които разчитаха на обяд от над 1000 офис служители, отчетоха спад в продажбите. В статия на Colorado Sun се отбелязва, че търговците и ресторантите в центъра усещат напрежение от липсващия офисен поток и последвалия спад в приходите от градския данък върху продажбите coloradosun.com. Някои заведения в центъра са намалили работното си време или са се преориентирали към клиенти вечер и през уикенда. Градът е достатъчно загрижен, че обмисля инициативи за привличане на хора в центъра (събития, промоции), дори ако офисите останат по-празни. Въпреки това, общият процент на свободните търговски площи в централната част на Боулдър е много по-нисък от този на офисите. Всъщност, свободните търговски площи в Боулдър са относително малко (~4–5% според някои оценки) и се състоят основно от преходни пространства, а не дългосрочно празни магазини.

Хотелиерството и хотелите са друг елемент от търговските имоти, а тенденциите за 2025 г. са обнадеждаващи. Хотелската заетост в Боулдър се е възстановила след пандемията, а дневните цени са високи поради силния туризъм и пътуванията, свързани с университета. Предстоящото преместване на Sundance вече е предизвикало интерес за добавяне на още места за настаняване. Нов бутиков хотел на Canyon Blvd и някои предложени хотелски/хостелски проекти показват, че инвеститорите виждат потенциал в хотелиерството в Боулдър. Ако се очакват над 120 000 посетители за Sundance 2027 8z.com, Боулдър ще има нужда от значително повече места за настаняване – което потенциално ще увеличи приходите на хотелите и ще стимулира ново строителство през следващите няколко години. Това попада по-скоро в категорията на бъдещи тенденции, но си струва да се отбележи, че търговските брокери очакват повишено търсене на търговски/хотелиерски площи благодарение на „фестивалната тълпа“ на Sundance 8z.com.

Индустриални и гъвкави площи: Ограничено предлагане, нишов растеж

Индустриалният сектор на недвижимите имоти в Боулдър, макар и по-малък по мащаб, е относително стабилен и силен. Индустриалните и гъвкави имоти (като складове, производствени съоръжения, R&D лаборатории, „maker spaces“) в Боулдър традиционно имат ниска вакантност поради ограничените индустриални зони и процъфтяващата база от специализирани компании (от биотехнологични лаборатории до производители на екипировка за открито). През 2024 г. един пазарен доклад отбеляза, че индустриалната вакантност в Боулдър е около 7.5–8% в по-широкия регион на северно Колорадо matthews.com, което е сравнително ниско. В рамките на града реалната вакантност може да е дори по-ниска за желаните площи – много индустриални сгради по Arapahoe Ave, в Източен Боулдър и др. остават отдадени под наем на различни технологични хардуерни фирми, пивоварни и логистични доставчици. Анализ на CoStar в края на 2024 г. подчерта, че индустриалният строителен обем в Боулдър е минимален (само ~22 000 кв. фута в строеж, <0.1% от наличността) uniqueprop.com uniqueprop.com, което означава, че практически няма ново предлагане. Това ограничено предлагане, комбинирано със стабилно търсене, поддържа индустриалните наеми във възходяща траектория (~3–4% годишен ръст на наемите) и гарантира, че всяко свободно пространство обикновено бързо намира наемател.

Въпреки това, индустриалният пазар в Боулдър претърпява известна еволюция: традиционната „димна индустрия“ не е силната страна на Боулдър (производството се е преместило в по-евтини райони), но специализираните R&D и приложения в областта на науките за живота се разширяват. Планът за Източен Боулдър изрично цели да запази известен индустриален характер, като изисква новите проекти да включват „производствени пространства“ (като работилници или лаборатории) boulderreportinglab.org. Стремежът на компании като BioMed Realty да строят лаборатории за науки за живота в Боулдър е показателен за тази тенденция boulderreportinglab.org. Сградите за науки за живота често се класифицират като „гъвкави“ или лабораторни площи – хибрид между офис и индустриално с лабораторна инфраструктура. Търсенето на такива площи е високо в региона (биотехнологичният сектор в Колорадо расте), а Боулдър е привлекателен заради изследванията в CU и наличието на биотехнологични кадри. Затова през следващите години може да видим как някои офис площи (особено в Източен Боулдър) се преобразуват в лабораторни площи, което на практика размива границите между офис и индустриално. Например, празна офис сграда може да бъде преустроена с вентилационни и предпазни системи, за да приеме фармацевтична изследователска компания. Това ще запълни площта и ще осигури по-високи наеми.

Като цяло, индустриалните наемодатели в Боулдър се радват на пазар в полза на наемодателите през 2025 г. Проблемът е, че в Боулдър просто няма много индустриални терени за разрастване – много индустриални наематели в крайна сметка се озовават в Гънбарел (североизточен Боулдър) или в съседни градове за по-големи площи. Индустриалният сектор в окръг Боулдър (например в Лонгмонт) се представя добре, с вакантност под 10% и наеми около $13–$14/кв.фут triple-net matthews.com, което осигурява по-достъпни опции извън границите на града. В рамките на града, малките индустриални кондота и складове се изкупуват веднага от собственици-ползватели или инвеститори, често на високи цени на квадратен фут, поради тяхната рядкост. Планът за Източен Боулдър, като позволява известно жилищно строителство, може да постави някои индустриални площи в риск (като стимулира преустройство), но градът настоява за балансиране – не искат напълно да загубят места за местни производители/занаятчии. Екологичните съображения също имат значение – в Боулдър има наредби за шум и строги правила за емисии, които ограничават тежката индустрия, но благоприятстват чистите технологии и занаятчийските индустрии.

В обобщение, индустриалният/флекс пазар на Боулдър през 2025 г. е здрав и с ограничено предлагане. Това е по-тих сегмент в сравнение с лъскавите офиси в центъра или търговските площи, но осигурява критично пространство за иновативните компании на Боулдър (като производители на сателити, стартиращи фирми за 3D печат, производители на натурални храни). Наемите се задържат стабилни или леко нарастват, вакантността е ниска, а единственият проблем е липсата на място за разширяване. В бъдеще следете за проекти в областта на науките за живота и евентуално някои преустройства от индустриални към смесено предназначение, докато Източен Боулдър се трансформира.

Многофамилни (апартаментни) инвестиции: стабилно представяне на фона на високото търсене

Големите многофамилни имоти (апартаменти) често се категоризират като търговски недвижими имоти (за инвестиционни цели) и в Боулдър те продължават да бъдат ценен клас активи. Комбинацията от високи наеми, ниска вакантност и ограничено ново строителство прави съществуващите апартаментни комплекси доста ценни. Инвеститори като институционални фондове и REITs традиционно намират апартаментите в Боулдър за привлекателни заради стабилната възвръщаемост. През 2025 г. нарастващите лихвени проценти донякъде са намалили активността по продажби на многофамилни имоти (тъй като по-високите разходи за финансиране намаляват офертите на инвеститорите), но основните показатели на имотите остават силни:

• Заетост в професионално управляваните апартаменти остава много висока (обикновено над 95%). Ограниченото жилищно предлагане в Боулдър означава, че наемодателите рядко имат проблем да запълнят жилищата.
• Ръст на наемите е умерен, но положителен, както беше отбелязано (~3% на годишна база) zillow.com. Някои луксозни сгради предложиха малки отстъпки през 2020 г., но до 2025 г. практически не се налагат безплатни наеми за отдаване на жилища.
• Инвеститорско търсене: Нараства интересът към “липсващото средно” многофамилно строителство – по-малки плексове или средни по размер сгради – предвид насърчаването от страна на града за повече жилищни единици. Въпреки това, високите цени в Боулдър и таваните на наемите за достъпни жилища могат да усложнят сделките.

Един от факторите при многофамилните жилища в Боулдър са изискванията на града за достъпни жилища. Всеки нов жилищен проект с 5+ единици трябва да осигури значителна част като достъпни (25% за наеми) или да плати високи такси. Това е ограничило потока от нови апартаменти на пазарни цени, като на практика защитава настоящите собственици (съществуващите апартаменти се сблъскват с по-малко конкуренция). Например, извън няколко проекта като строящия се проект с 100 достъпни жилища на 30-та улица, няма много ново строителство. Следователно, съществуващите апартаменти се радват на устойчива търсене и могат да оправдаят увеличения на наемите и растеж на стойността. Капитализационните проценти (нетна доходност) за апартаментите в Боулдър са ниски (около 4-5%), което отразява доверието на инвеститорите в дългосрочното поскъпване и доходност.

През 2025 г. някои инвеститори в многофамилни жилища следят внимателно тенденциите при лихвените проценти. Ако лихвите паднат през 2026 г., може да се появи вълна от продажби на жилищни сгради, тъй като купувачите ще се активизират. Обратно, някои собственици може да изчакат през периода на високи лихви. Междувременно, оперативно, многофамилните имоти се сблъскват с нарастващи разходи: данъците върху имотите в Боулдър са се увеличили (градът създаде нов данък за библиотечен район през 2023 г., добавяйки ~$0.07 на $100 стойност за търговски имоти, което увеличава NNN разходите за апартаменти) coloradogroup.com. Разходите за застраховки също са се повишили (пожарните/наводнителните рискове в Колорадо правят застраховките по-скъпи). Това може да намали маржовете, въпреки че засега увеличенията на наемите изпреварват ръста на разходите.

Студентските жилища са специфична ниша при многофамилните имоти в Боулдър. CU Boulder гарантира жилища за първокурсници и второкурсници, но по-горните курсове основно живеят извън кампуса, което подхранва студентския пазар за наеми на къщи и апартаменти. Специално построените студентски комплекси (като “The Hive” или “U Club”) са винаги пълни с предварително наемане. Планираният проект Williams Village II, който ще добави 300 студентски жилищни единици в първа фаза multihousingnews.com, ще бъде значим – на практика разширява собствения жилищен фонд на CU. Това може леко да облекчи натиска върху студентския пазар на наеми в края на 2020-те, но предвид растежа на CU, вероятно ще бъде усвоено без проблем. Инвеститорите често харесват студентските наеми в Боулдър, защото родителите са поръчители по договорите, а потокът от наематели се обновява всяка година; въпреки това, строгите ограничения за обитаване в Боулдър (например не повече от 3 несвързани лица в къща) ограничават прекомерностите при студентските жилища, наблюдавани в някои университетски градове.

Многофамилно строителство и развитие: Извън Williams Village II и 217-те единици на Alpine-Balsam (предимно достъпни) в процес на реализация, Боулдър няма да добави много нови жилища до 2027 г. Планът за Източен Боулдър може да позволи по-големи жилищни проекти, но те ще отнемат години, за да се реализират (вероятно след 2027 г.). В резултат на това, съществуващият многофамилен жилищен фонд в Боулдър става все по-ценен, а наемите вероятно ще продължат да растат поради простия дисбаланс между търсенето и предлагането.

В заключение, търговските недвижими имоти в Боулдър през 2025 г. са с разнородна картина:

• Офиси – страдат от последиците на дистанционната работа, с рекордни вакантни площи и бавно възстановяване.
• Търговски площи – жизнени в основните райони, по същество ограничени от това колко бързо новите наематели могат да изградят обектите си, и готови за допълнителен тласък от туризма и събитията.
• Индустриални площи – стабилни, с минимална незаетост и растеж в нишови сектори като биотехнологиите; липсата на пространство е единственото ограничение.
• Многофамилни жилища – продължават да се представят добре поради високите наеми и ниската незаетост, като служат като надеждна инвестиция въпреки краткосрочните предизвикателства с лихвените проценти.

Това разминаване подчертава уникалната икономика на Боулдър: силно ориентирана към знанието (влияещо върху офисите), но с недостиг на жилища (в полза на апартаментите), и дестинация за посещения (подкрепяща търговията и скоро хотелиерството). Следва да разгледаме някои основни проекти и инициативи за планиране, които целят да адресират тези дисбаланси и да оформят бъдещия облик на Боулдър.

Основни проекти за развитие и инициативи за градско планиране

Няколко трансформиращи проекта за развитие и политически инициативи са в ход в Боулдър към 2025 г., което показва проактивни усилия за управление на растежа, добавяне на жилища и обновяване на ключови райони. Ето най-значимите:

1. Williams Village II Преустройство (Baseline Road)

Това е един от най-големите частни смесени проекти в Боулдър през последните години. Williams Village II е планирано преустройство на площ от 10 акра на адрес 2952 Baseline Road, близо до кампуса на CU Boulder. Проектът ще включва около 600 жилищни единици, включително приблизително 300 студентски жилища и 300 апартамента на пазарни цени, както и значителни търговски и обществени пространства multihousingnews.com multihousingnews.com. В началото на 2025 г. разработчиците от Боулдър (The Williams Family и Morgan Creek Ventures) осигуриха мостов заем от 56 милиона долара за финализиране на разрешителните и придобиване на дългосрочни наеми на земя multihousingnews.com. Очаква се градът да одобри окончателните планове за обекта до края на 2025 г. multihousingnews.com.

Какво се строи: Williams Village II на практика създава нов квартал на мястото на остарял търговски център и паркинги multihousingnews.com. Фаза 1 ще изгради студентската жилищна част (~300 жилища), което ще помогне за решаване на недостига на жилища в университета multihousingnews.com. Фаза 2 ще включва жилища на пазарни цени, както и 8 400 кв. м търговски/ресторантьорски площи, многоетажен паркинг и удобства multihousingnews.com. При пълното завършване ще има над шест нови сгради, пешеходни площади, паркове и дори място за съществуващия магазин Sprouts и известния бар Dark Horse да се преместят на територията multihousingnews.com (жителите се страхуваха, че ще ги загубят, но инвеститорите обещаха да ги включат). Проектът е със смесено предназначение и удобен за пешеходци, с устойчиви решения като изцяло електрически сгради, за да отговаря на климатичните цели на Боулдър multihousingnews.com.

График: Това е многогодишен проект. Осигуреното финансиране покрива около две години за разрешителни и подготовка на терена multihousingnews.com. Очаква се строителството да отнеме около три години на етапи, така че завършването вероятно ще е около 2027–2028 г. за всичко. Първата студентска сграда може да отвори до 2026 г., ако Фаза 1 напредне бързо.

Въздействие: Williams Village II ще бъде значително увеличение на жилищния фонд – особено студентски жилища, което трябва да облекчи натиска върху околните квартали, където студентите наемат. 300 студенти, настанени на място, означава 300 по-малко, които се конкурират за стари къщи/апартаменти в града. Допълнителните жилища на пазарни цени (300) също ще увеличат предлагането на наеми за не-студенти. Новите търговски обекти (магазини, кафенета) и публични пространства ще оживят коридора Baseline и ще обслужват не само новите жители, но и по-широката общност. Това на практика е урбанизация на тази част на Боулдър. Проектът срещна типичните за Боулдър опасения относно трафика и характера, но местоположението му близо до кампуса и на главен път го прави логично място за увеличаване на плътността. За инвеститорите Williams Village II представлява нов инвентар на стегнатия пазар на многофамилни жилища в Боулдър – макар че с участието на CU (вероятно ще наемат част от студентските жилища), това е по-скоро уникален хибриден проект, а не чисто пазарен наем.

2. Alpine-Balsam Преустройство (бивш болничен обект)

Това е проект, ръководен от града, който превръща бившия обект на Общинската болница в Боулдър (северно от центъра, на Alpine & Balsam) в многофункционален център с основен акцент върху достъпното жилищно настаняване. Почти десетилетие е в процес на планиране – болницата затвори през 2015 г., градът купи кампуса от 8,8 акра, и след години на визионерство, първата копка беше направена тържествено през декември 2024 г. boulderreportinglab.org.

Обхват: Планът Alpine-Balsam предвижда три основни компонента boulderreportinglab.org:

• Нов Западен градски кампус: Боулдър ще реновира и разшири съществуваща павилионна сграда, за да създаде централизирано средище за градски услуги и администрация boulderreportinglab.org. Няколко градски отдела, които в момента се намират в остарели офиси из целия град, ще се преместят тук. Сградата ще бъде енергийно ефективна (изцяло електрическа, със соларни панели, масивна дървена конструкция) и ще бъде разширена до четири етажа boulderreportinglab.org. Съседната сграда Brenton и паркинг гаражът също ще бъдат обновени.
• Жилищно развитие: В партньорство с Boulder Housing Partners (жилищната агенция на града), планът включва 217 нови жилищни единици на мястото boulderreportinglab.org. От тях, 157 ще бъдат постоянно достъпни (за жители с по-ниски доходи) и 60 ще бъдат на пазарни цени (вероятно редови къщи за продажба) boulderreportinglab.org. Достъпните жилища ще бъдат предимно под наем, включително някои за възрастни хора, докато жилищата на пазарни цени може да са редови къщи близо до North Boulder Park boulderreportinglab.org. Тези сгради ще бъдат на 3-4 етажа и проектирани така, че да се вписват в квартала (тухли, скатни покриви, вътрешни дворове) boulderreportinglab.org.
• Мерки срещу наводнения и открити пространства: Значим инфраструктурен елемент е нов канал/зелена зона за предотвратяване на наводнения през мястото boulderreportinglab.org. Районът се намира в заливна зона, затова градът ще създаде непрекъснато зелено пространство и отводнителен канал от North Boulder Park през мястото, за да отвежда безопасно водите при наводнения. Това също така ще служи като линеен парк за отдих.

Времева линия: Проектът е сложен и многоетапен. Към края на 2024 г. разрушаването на старата болница е приключило и работата по предотвратяване на наводнения започва през 2025 г. boulderreportinglab.org. Строителството на градския офисен кампус се очаква да бъде завършено до пролетта на 2027 г. boulderreportinglab.org. Жилищният компонент ще започне по-късно – първата копка за жилищата няма да се случи преди завършването на канала за наводнения, така че вероятно в края на 2026 г., със строителство през 2027-28 г. boulderreportinglab.org. Така че, достъпните апартаменти може да бъдат отворени около 2028 г. Това е дългосрочен проект, отразяващ умишления процес на Боулдър.

Значимост: Alpine-Balsam се представя като най-големият проект за достъпни жилища в Боулдър за последните почти 10 години boulderreportinglab.org. Добавянето на 157 жилища под пазарната цена е голямо събитие в град, който често добавя достъпни жилища на малки порции. Това показва как градът използва собствеността си върху земята, за да насърчи достъпността. Проектът също така отговаря на нуждите на градските съоръжения – консолидирането на офисите може да спести пари в дългосрочен план и да освободи други обекти (като например сегашната сграда на общината в центъра за други цели). Освен това, проектът вдъхва нов живот на ключово място само на половин миля от центъра, предотвратявайки създаването на голямо мъртво пространство и вместо това създава „оживен многофункционален център“, както си го представя градът boulderreportinglab.org.

От гледна точка на планирането, Alpine-Balsam отразява ценностите на Боулдър: смесен доход, устойчиво развитие в ядрото, а не разрастване. Имаше известна съпротива от квартала (притеснения относно трафика, гъстотата), но градът намали височината и гъстотата в отговор и използва форма-базиран код, за да гарантира, че дизайнът се вписва boulderreportinglab.org. Забележително е, че половината от жилищата ще бъдат за продажба като таунхауси (на пазарни цени), което е все по-рядък продукт в Боулдър; те могат да достигнат високи цени и да помогнат за субсидиране на достъпните жилища.

Като цяло, Alpine-Balsam няма да има незабавен ефект върху пазара (тъй като ще бъде завършен едва в края на това десетилетие), но е крайъгълен камък в стратегията на Боулдър да създаде повече жилищни възможности в рамките на града. Също така ще доведе стотици общински служители на това място всеки ден до 2027 г., което може да стимулира близкия търговски сектор и да промени моделите на пътуване (макар че някои се притесняват за трафика).

3. План за източната подобщност на Боулдър и кодекс за формата на застрояване

Голяма политическа инициатива, Планът за източната подобщност на Боулдър, е на път да преобрази голяма част от източните индустриални зони на Боулдър през следващото десетилетие. Планът, обхващащ района северно от Arapahoe Avenue и източно от Foothills Parkway (имайте предвид Flatiron Business Park и околността), беше одобрен през 2022 г., а стъпките по изпълнението се случват през 2024–25 г. През февруари 2025 г. Градският съвет прие кодекс за формата на застрояване за голяма част от Източен Боулдър, за да позволи смесено преустройство с жилища boulderreportinglab.org.

Ключови моменти от плана/кодекса:

• За първи път позволява значително жилищно строителство в зони, които досега са били предимно индустриални/търговски boulderreportinglab.org. Градските служители изчисляват, че планът може да улесни изграждането на около 5 000 нови жилищни единици с течение на времето в Източен Боулдър boulderreportinglab.org – огромен потенциал, като се има предвид бавния растеж на Боулдър.
• Кодексът за формата на застрояване определя стандарти за градски дизайн (разположение на сградите, улична мрежа и др.), за да създаде единен, удобен за пешеходци район. Насърчава „квартали на 15 минути“, където жилищата, работата и удобствата се преплитат boulderreportinglab.org.
• За да се отговори на опасенията на индустриалните собственици, кодексът включва изисквания за запазване на някои „производствени“ пространства (като работилници или лека индустрия) в новите проекти boulderreportinglab.org. Идеята не е Източен Боулдър да се превърне изцяло в жилищен район, а да се запази смесеното предназначение.
• По-ранните проекти щяха да изискват задължително жилищно строителство в големите преустройства, но след съпротива от фирми като BioMed (които искат да строят лаборатории, а не жилища), финалният подход дава повече гъвкавост – проектите могат да преминават през дискреционен преглед, ако не отговарят на стриктния кодекс, което позволява вземане на решения за всеки отделен случай boulderreportinglab.org. Инвеститорите дори могат да търсят изключения от жилищните изисквания, ако например замърсяване на даден терен прави жилищното строителство опасно boulderreportinglab.org.
• Очаква се новият кодекс да влезе в сила през 2025 г. (след окончателно одобрение на наредбата), което означава, че инвеститорите скоро могат да започнат да предлагат проекти за смесено ползване в Източен Боулдър.

Последици: Този план е може би най-значимото преразпределение на зони в Боулдър от десетилетия, защото отваря големи терени (като 100-акровия Flatiron Business Park) за евентуално жилищно строителство. Ако дори част от предвидените 5 000 жилищни единици бъдат построени до 2030 г., това може умерено да облекчи недостига на жилища. В по-краткосрочен план (2025–27) може да видим няколко пилотни проекта – например паркинг на открито, превърнат в сграда със смесено предназначение с работилници на партерния етаж.

Въпреки това, развитието в Източен Боулдър няма да се случи за една нощ. Много собственици на имоти може да изчакат да видят как ще се развият първите проекти. Някои може да продължат само с търговски проекти (като плановете на BioMed за кампус за науки за живота) благодарение на предоставената гъвкавост. Има и инфраструктурни въпроси – добавянето на жители означава обновяване на улици, добавяне на паркове и др., което градът ще трябва да ръководи.

От пазарна гледна точка, планът за Източен Боулдър е сигнал, че Боулдър най-накрая е готов да увеличи плътността и да расте вътрешно, вместо да изтласква целия растеж към предградията. Той адресира въпроси като осигуряване на жилища за работещи близо до работните им места и потенциално по-достъпни жилища (тъй като строителството върху равни, почти незастроени терени може да е по-евтино от опитите за преустройство на парцели в центъра). Освен това гарантира, че Боулдър няма да се превърне само в бутиков град за богатите; интегрирането на жилища в търговски зони може да насърчи повече разнообразие, ако се направи правилно.

Планът срещна и критики: някои бизнес собственици бяха против, страхувайки се от изместване или скъпи изисквания, а някои жители се притесняваха, че осигуряването на жилища за хиляди нови високоплатени тех-работници може да повиши цените в целия град още повече boulderreportinglab.org. Общинският съвет се опита да намери баланс, а идните години ще покажат доколко този баланс работи. Но независимо от това, Източен Боулдър е зоната, която трябва да се следи за ново развитие. Тя може да се превърне в версията на Боулдър за технологичен коридор с пространства за живот, работа и забавление, трансформирайки райони, които днес са предимно складове и офиси, във вибриращи смесени квартали.

4. Други забележителни проекти и инициативи

• Разширяване на CU Boulder: Университетът има собствена програма за развитие. Наскоро отвори огромен Център за академичен успех и ангажираност (CASE) и има планове за още общежития и евентуално развитие на южния кампус през следващите години. Също така, CU преустройва някои от своите имоти (като стари общежития). Тези проекти създават строителни работни места и, след завършване, могат да облекчат жилищния натиск (например новите легла в общежитията намаляват броя на студентите в градските наеми). Дългосрочният стратегически жилищен план на CU се очаква до края на 2025 г. colorado.edu, който може да включва добавяне на хиляди легла в кампуса през следващото десетилетие.
• Транспорт и инфраструктура: Боулдър продължава да инвестира в инфраструктура, която е в основата на недвижимите имоти. Програмата за капиталови подобрения 2025-2030 включва проекти като Civic Area Phase II (подобряване на централния градски парк на Боулдър по протежение на Boulder Creek), транспортни подобрения по 28-ма улица и Колорадо (по-безопасни кръстовища, по-добри велосипедни/пешеходни съоръжения) bouldercolorado.gov, и проучване на бъдеща железопътна или BRT връзка с Денвър (все още в процес на планиране). По-добрата инфраструктура обикновено повишава стойността на имотите и потенциала за развитие по тези коридори.
• Инициативи за достъпни жилища: Освен Alpine-Balsam, Боулдър работи по различни проекти за достъпни жилища. Например, проект за достъпни жилища на Palo Parkway беше завършен през 2024 г., а други в процес на реализация включват преустройство на по-стари обществени жилищни обекти. Мерки, одобрени от избирателите, като увеличение на таксата за връзка с търговски обекти от средата на 2020-те и евентуално нови данъчни приходи от наскоро създадения фонд за общностни жилища ще осигурят средства за строителство или придобиване на достъпни жилища. Боулдър има цел (от своя жилищен план) 15% от всички жилища да бъдат постоянно достъпни до 2035 г. – проекти като Alpine-Balsam и включващите единици в Източен Боулдър са ключови за това.
• Открити пространства и опазване на околната среда: Боулдър остава ангажиран с опазването на своя зелен пояс от открити пространства около града. През 2025 г. е планиран пакет от проекти за открити пространства (подобрения на пътеки, възстановяване на хабитати) bouldercolorado.gov. Макар и да не е развитие само по себе си, тази политика на строги граници на растежа индиректно влияе на недвижимите имоти, като ограничава разширяването навън – така насочва търсенето към вътрешни застроявания и поддържа високите стойности на земята. Освен това, Боулдър работи по устойчивост на климата – например ускоряване на мерките за предотвратяване на наводнения (според Плана за управление на дъждовните води от 2022 г.) и предотвратяване на горски пожари в зоната между дивата природа и града boulderprogressives.org. Успешното предотвратяване може да защити имотите и застрахователната им стойност; например, инвестицията на Боулдър в проект за наводнения на South Boulder Creek ще премахне някои високорискови зони от заливната територия, което потенциално ще ги освободи за по-безопасно застрояване или поне ще намали застраховките за съществуващите домове.
• Актуализация на Общия план (BVCP 2025): Боулдър предстои да направи голяма актуализация на своя Общ план до 2025 г. bouldercounty.gov. Първоначалното планиране започна през 2024 г. Това е стратегически политически документ, който може да преразгледа картите за използване на земята, жилищните цели и др. Boulder Progressives и други групи лобират за смели промени: да се улесни строителството на многофамилни жилища в повече зони (като се позволят дуплекси/триплекси по право в еднофамилни райони) boulderprogressives.org, да се преразпределят търговски зони за смесено използване (по същество както направи планът за Източен Боулдър) boulderprogressives.org, и да се разшири използването на форм-базирани кодове за ускоряване на одобренията boulderprogressives.org. Ако BVCP 2025 приеме някои от тези идеи, Боулдър може да види по-нататъшно постепенно увеличаване на жилищния капацитет. Разбира се, политическият процес в Боулдър е предпазлив и ориентиран към консенсус, така че всякакви радикални промени в зонирането ще бъдат обстойно обсъждани. Но самият факт, че тези идеи се обсъждат, отразява промяна в подхода на Боулдър към растежа – от строг контрол към по-управлявано, постепенно увеличаване на гъстотата в определени райони.
• Подготовка за филмовия фестивал Сънданс: Макар и да не е физическо развитие, предстоящият Сънданс през 2027 г. предизвиква различни усилия по градоустройство. Говори се за разширяване на капацитета на местата (може би преустройство на големи пространства или изграждане на център за събития). Градът може да се наложи да планира транспортна и охранителна инфраструктура за наплива по време на фестивала. Частни инвеститори, както беше споменато, обмислят нови бутикови хотели или пространства за събития. Например, даден предприемач може да преобразува сграда в центъра в място за прожекции или луксозен бар навреме за Сънданс. Тези по-малки търговски преустройства могат да се появят през 2026 г., когато фестивалът наближи, като по този начин ефективно се добавя към културната инфраструктура на Боулдър.

В обобщение, развитието на Боулдър се характеризира с фокус върху уплътняване, смесено предназначение и жилищно разнообразие. Проекти като Williams Village II и Alpine-Balsam ще донесат стотици нови жилища през следващите няколко години, което е значително увеличение за град, който добавя жилища много бавно. Инициативи като кода за Източен Боулдър и предстоящия общ план показват отвореност към растеж там, където има смисъл (зони с достъп до транспорт, търговски зони), като същевременно се запазва обичаното открито пространство и характерът на повечето квартали. Ясен е акцентът върху устойчивост и устойчивост в тези проекти – от сгради с нулеви емисии и канали за наводнения до градски дизайн, подходящ за пешеходци – в съответствие с климатичните и социалните цели на Боулдър.

За пазара на недвижими имоти тези развития означават повече предлагане (особено на наеми и достъпни жилища) на хоризонта, което може да ограничи екстремния ръст на цените и да предостави възможности за нови инвестиции. Те също така означават нови търговски и офис пространства в смесени проекти, които до известна степен могат да компенсират спада на офисите в центъра, като предлагат модерни алтернативи. И най-важното, тези проекти ще оформят привлекателността на Боулдър: например, оживен нов Източен Боулдър с жилищни/работни единици и креативни пространства може да привлече млади професионалисти, които досега са намирали жилищните опции в Боулдър за ограничени. Времевата рамка обаче е критична – повечето от тези проекти са на 2–5+ години разстояние. Така че в непосредствен план (2025–26) Боулдър остава с недостиг на предлагане, но до 2027 г. и след това пейзажът ще бъде осеян с нови сгради, които ще отговорят на част от натрупаното търсене.

Следва, ще разгледаме инвестиционния пейзаж – какви възможности и рискове представят тези тенденции за инвеститорите – и ще завършим с поглед към прогнозата за Боулдър до 2027 г..

Инвестиционни възможности и рискове

За инвеститорите в недвижими имоти Боулдър представлява парадокс: изключително високи цени и бариери за навлизане, но също така устойчива търсенe и уникални катализатори за растеж. Докато навлизаме в средата на 2020-те, стратегическите инвеститори претеглят възможностите на по-охладения пазар спрямо присъщите предизвикателства на скъпата и строго регулирана среда на Боулдър. По-долу разглеждаме основните възможности и рискове на пазара на недвижими имоти в Боулдър:

Възможности

• „Купи при спад“ на пазар с висока стойност: Леката корекция на цените и балансираните условия през 2025 г. предлагат рядък шанс да влезете на пазара в Боулдър без треската. Инвеститорите, които бяха обезкуражени от манията през 2021 г., сега могат да намерят по-добри сделки. Охлаждането на цените означава повече възможности за преговори и по-голям избор – което може би прави 2025 г. най-доброто време от години насам да се купува в Боулдър willowhome.co willowhome.co. Както се изрази един местен доклад, днешното „охлаждане“ е утрешното „влязох рано“ willowhome.co. Фундаментите на Боулдър (ограничено предлагане, висока привлекателност) остават силни, така че покупката по време на този застой може да донесе значително поскъпване, когато цикълът отново тръгне нагоре (което мнозина очакват до 2026–27 г.).
• Силна доходност от наеми и паричен поток: Силният пазар на наеми в Боулдър осигурява стабилни приходи за инвеститорите. Средните наеми са около $2,500 и изключително ниската вакантност гарантират, че имотите за отдаване под наем носят постоянен паричен поток. Например, скромен апартамент с 2 спални може да се отдава за над $2,000, а еднофамилни къщи близо до кампуса или центъра могат да донесат още повече. Краткосрочните наеми повишават залога още повече: Airbnb пазарът в Боулдър отчита ~84% заетост и най-добрите имоти реализират над $11,500 на месец в пиковия сезон willowhome.co. С едва ~765 активни краткосрочни наемни обяви в града има място за още, особено с нарастващия туризъм willowhome.co. Имотите, подходящи за Airbnb (с необходимите лицензи) близо до центъра или парк Чатакуа са златна среда, често постигайки по-високи капиталови доходи от дългосрочните наеми. Освен това, постоянният поток от студенти-наематели в Боулдър гарантира търсене на жилища близо до кампуса – инвеститорите в студентски наеми се радват на вградена заетост (с родителски поръчители) и могат да коригират наемите всяка година с новия випуск.
• Географско ограничение на предлагането = устойчива стойност: Дългогодишните политики на Боулдър, които ограничават разрастването навън (напр. защитен зелен пояс около града), създават класически сценарий на недостиг на земя. На практика има фиксирано количество земя за застрояване, така че всяко увеличение на търсенето се отразява силно върху цената. Това „географският недостиг създава трайна стойностна премия“ willowhome.co – едно от уникалните предимства на Боулдър за инвеститорите. За разлика от разрастващите се градове, които могат да презастроят и да понижат стойностите, ограниченото предлагане в Боулдър означава, че имотите тук обикновено запазват стойността си и поскъпват по-бързо при възходящи цикли. Да притежаваш недвижим имот в Боулдър е като да държиш оскъден актив, донякъде защитен от риска от свръхпредлагане. Инвеститорите с дългосрочен хоризонт разчитат на този вътрешно присъщ недостиг на земя.
• Климатична устойчивост, привличаща богатство: В ерата на климатичните промени, Боулдър се откроява като относително сигурно убежище. Градът е далеч от бреговете (няма риск от урагани), не е прекалено горещ, има изобилие от вода от планинския сняг, а макар да съществуват рискове от горски пожари и наводнения, те се управляват активно. Проницателен анализ го нарича „инвестиционно предимство при климатични промени“ – стабилният климатичен профил на Боулдър привлича заможни хора, които се местят от места с урагани, покачване на морското равнище или екстремни горещини willowhome.co willowhome.co. Тези „климатични бежанци“ често разполагат със значително богатство, което стимулира пазара на луксозни имоти. Имотите в климатично стабилни райони започват да изискват „климатична премия“, а Боулдър е начело на тази тенденция willowhome.co. За инвеститорите това означава, че недвижимите имоти в Боулдър могат да отбележат значителен ръст в дългосрочен план, тъй като все повече хора вземат предвид климатичния риск при избора си на жилище. Вече има анекдотични доказателства за заможни купувачи от Калифорния или Флорида, които избират Боулдър заради околната среда. Да бъдеш „рано“ при придобиването на имот в Боулдър, преди този климатично обусловен интерес да се прояви напълно, може да се окаже стратегическа печалба.
• Големи събития и развития = потенциал за растеж: Боулдър има някои уникални предстоящи катализатори, които могат да ускорят части от пазара:
  • Филмов фестивал Сънданс (2027): Преместването на Сънданс се очаква значително да повиши цените на краткосрочните наеми, бизнеса с хотели и дори търсенето на луксозни домове 8z.com. Инвеститорите вече оглеждат имоти, които да използват като висококласни наеми по време на фестивала (апартаменти в центъра, къщи в пешеходни квартали), които могат да изискват премиум наеми по време на 10-дневния фестивал и след това 8z.com. Освен това, Сънданс ще повиши световния профил на Боулдър, вероятно привличайки елита на развлекателната индустрия и купувачи на втори дом, които досега са го пренебрегвали. Експерти по недвижими имоти отбелязват, че Парк Сити е преживял бум в луксозните продажби заради Сънданс и прогнозират, че Боулдър е на прага на подобна траектория 8z.com. Покупката на луксозен дом или топ апартамент сега, преди този наплив, може да донесе голяма печалба след 2–3 години, ако стойностите скочат заради фестивалната еуфория.
  • Ревитализация на недостатъчно използвани зони: С новия кодекс за Източен Боулдър, някои търговски имоти може да са подходящи за преустройство, от което инвеститор може да се възползва. Например, инвеститор може да обедини стар ред складове и да си партнира с предприемач за създаване на проект със смесено предназначение според новите правила. Тъй като планът позволява по-високо и по-добро използване, ранните участници могат да осигурят земя сега сравнително евтино (като чисто индустриална) и да видят как стойността ѝ нараства, след като бъде прекатегоризирана за смесено предназначение/жилища. По подобен начин, перспективите за преустройство на офис сгради в центъра – макар и предизвикателни – могат да предложат нишови възможности (например, превръщане на малка офис сграда в жилищна или хотел). Цените на офис сградите в центъра са се понижили поради вакантност, така че опортюнистични инвеститори могат да придобият такава с отстъпка и да я преустроят, залагайки на дългосрочната сила на локацията.
  • Потенциален спад на лихвените проценти: Ако инфлацията се успокои и Федералният резерв намали лихвите през 2024–2025 г., ипотечните лихви може отново да паднат до около 5%. Такъв сценарий (на който местни експерти дават, например, 30% вероятност) вероятно ще доведе до ново поскъпване на цените с 8–12% в Боулдър и „силно търсене на наеми“ да продължиwillowhome.co. Инвеститори, които купуват докато лихвите са високи (и съответно цените донякъде потиснати), по-късно могат да рефинансират на по-ниски лихви, увеличавайки паричния поток, като същевременно се възползват от ръста на стойността на актива при ново свиване на капитализационните проценти. По същество, настоящата среда с високи лихви може да е отличен момент за влизане; потенциалът за печалба може да е значителен, ако/когато лихвите се нормализират надолу.
• Диверсифицирана икономика и наемателска база: Икономиката на Боулдър е многостранна – университет, държавни лаборатории, технологични компании (големи и стартиращи), туризъм, индустрия за отдих на открито и процъфтяваща малка бизнес сцена. Това разнообразие осигурява стабилна основа за инвестиции в недвижими имоти. Един сектор може да отслабне (например, съкращения в технологиите), но други (разширяване на университета, федерално финансиране за лаборатории) компенсират. За инвеститорите това означава надежден поток от наематели: от студенти и преподаватели до учени, инженери и пенсионери. Средният доход на домакинство в Боулдър (~100 000 долара) и високото ниво на образование (над 70% с бакалавърска степен или по-висока) означават население, което обикновено може да плаща премиум наеми или ипотеки. Това не е град, зависим от една компания, където едно затваряне може да срине пазара. Тази устойчивост се прояви дори по време на спадове – цените на жилищата в Боулдър исторически спадат по-малко и се възстановяват по-бързо от националните средни стойности. Затова инвестирането в Боулдър носи сравнително по-нисък риск от вакантност или срив на стойността в сравнение с пазари, зависими от една индустрия.

Рискове

• Небесно високи начални разходи и компресирани доходности: Обратната страна на качеството на Боулдър е неговата изключително висока цена за влизане. Цената на квадратен фут за жилищни имоти често надхвърля $600 в много квартали, а капитализационните проценти за търговски имоти са много ниски (което означава скъпи цени). Инвеститорите се нуждаят от голям капитал, за да купят в Боулдър. Например, типичен инвестиционен имот (да речем дуплекс за $1M) изисква $250K първоначална вноска плюс разходи по сделката – малко индивидуални инвеститори могат да си го позволят. Дори тогава, първоначалната доходност може да е скромна; при капитализационен процент от 4%, този имот за $1M може да донесе $40K/година, което е едва 4% възвръщаемост, без да се включват управление и поддръжка. В епоха на по-високи лихвени проценти, някои инвестиции в Боулдър няма да са с положителен паричен поток при 70-80% заемно финансиране – инвеститорите може да се наложи да внесат 50% първоначална вноска или да приемат отрицателен ливъридж в началото, разчитайки само на поскъпване. Това е рисковано, ако поскъпването не се реализира бързо. Освен това, високите данъци върху имотите и застраховките в Боулдър допълнително намаляват доходността. Например, данъците върху имотите в окръг Боулдър скочиха през 2023 г. поради нарастващите оценки (временната помощ с данъчната ставка в Колорадо помогна само малко). А новият данък за библиотечния район увеличава разходите за търговски имоти (включително апартаменти), което потенциално намалява NOI coloradogroup.com. Така че рискът е да платите най-висока цена за актив, който носи оскъден доход спрямо стойността си – по същество спекулация с бъдещо поскъпване. Ако пазарът остане стабилен или расте бавно, капиталът на инвеститора може да остане блокиран с ниска възвръщаемост.
• Риск от лихвени проценти и финансиране: Към 2025 г. лихвените проценти за инвестиционни заеми са около 6.5-7%+. Това означава, че много инвестиции не “излизат сметките”, освен ако не се приеме ръст на наемите или не се вложи повече собствен капитал. Ако лихвите останат високи или се повишат, това може допълнително да понижи стойността на имотите – някои прогнози предупреждават за 5–10% спад на цените на пазарите в Колорадо, ако лихвите останат високи до 2025 г.coloradohardmoney.com. Инвеститор, който купи сега, може да се сблъска с краткосрочна обезценка. Освен това, рискът при рефинансиране е налице: тези, които са купили с краткосрочни мостови или търговски заеми, може да открият, че рефинансирането е скъпо или дори невъзможно, ако стойностите паднат или ако кредиторите затегнат условията. Ликвидността на пазара за търговски ипотеки беше нестабилна в цялата страна през 2023–25 г.; Боулдър не е изключение. Собствениците на офиси вече са в затруднение, а ако някой трябва да рефинансира апартамент при днешните лихви, покритието на дълговото обслужване може да не е достатъчно, освен ако LTV не е ниско. Затова волатилността на лихвените проценти представлява реален риск за инвеститорите в Боулдър, като потенциално намалява възвръщаемостта или принуждава към нежелани продажби.
• Достъпност и политически риск: Проблемът с достъпността на жилищата в Боулдър е сред най-тежките в Колорадо – медианната цена на жилище е около 13 пъти медианния доход. Това създава политически натиск за интервенции, които могат да засегнат инвеститорите. Например:
  • Регулация на наемите: Въпреки че Колорадо в момента не позволява традиционен контрол върху наемите, в цялата щат се засилват призивите за защита на наемателите. Лобито на наемателите в Боулдър е гласовито; ако политическите ветрове се променят, може да видим мерки като по-строги лицензи за отдаване под наем, тавани на таксите или дори бъдещ опит за отмяна на щатската забрана за контрол на наемите (не е непосредствено, но е възможно в дългосрочен план). Вече Боулдър изисква лицензи за отдаване под наем с основни стандарти за обитаемост и ограничава краткосрочните наеми само до основни жилища – всяко допълнително затягане (като ограничаване на цялата корпоративна собственост върху краткосрочни наеми или таван на годишното увеличение на наемите за достъпни жилища) може да ограничи стратегиите на инвеститорите.
  • По-високи данъци или такси: За да финансира достъпни жилища или транспорт, Боулдър може да увеличи данъците при прехвърляне на собственост, данъците върху празни жилища или таксите за въздействие от строителство. Инвеститорите, които препродават жилища, вече плащат значителен 0.36% градски данък при прехвърляне плюс окръжен данък при прехвърляне – някои активисти са предложили и данък при прехвърляне на луксозни жилища, за да се използва стойността за обществено благо. Ако бъде въведено, такива разходи могат да намалят печалбите.
  • Прилагане на ограничения за обитаване: Боулдър традиционно има строги закони за обитаване (например не повече от 3 несвързани лица в къща в повечето зони). Много инвеститори пренебрегват това и отдават под наем на 4-5 студенти в голяма къща. Ако градът засили контрола (може би в отговор на оплаквания от съседи или за да създаде повече жилищни единици, като не „под-използва“ големи къщи с много съквартиранти), инвеститорите, разчитащи на висок наем на стая, може да бъдат принудени да намалят броя на наемателите, което ще намали доходите. Обратно, ако Боулдър някога облекчи правилата за обитаване, това би било плюс за инвеститорите – но към момента ограничението е рисков фактор, с който трябва да се внимава.
  • Трудности и несигурност при строителството: За тези, които искат да развиват или значително да ремонтират имоти, прочутият сложен процес на одобрение в Боулдър е риск. Получаването на разрешения може да е бавно и с несигурен резултат (съпротивата на кварталите е силна). Дори с разширяване на формалните кодове, проектът може да се забави. Разходите по време на продължителен процес на одобрение могат да съсипят вътрешната норма на възвръщаемост на инвестицията. Освен това, строителните кодове на Боулдър се насочват към изисквания за нулеви емисии, задължително електричество и др., което може да увеличи разходите по проектите.
• Несигурност на търговския пазар: Ако инвестирате в търговски имоти в Боулдър (офиси, търговски площи, хотели), има специфични рискове:
  • Офисите – риск от „хващане на падащ нож“: Офис имотите може да изглеждат евтини след скока на незаетостта, но пътят към възстановяване е неясен. Инвеститор може да се изкуши да купи наполовина празна офис сграда на „отстъпка“. Но с продължаващата дистанционна работа, тази сграда може да остане с ниска заетост с години, като носи загуби от данъци и поддръжка. Адаптивното преустройство на офиси в апартаменти или лаборатории често е прекалено скъпо поради строителните кодове на Боулдър и необходимите физически промени (етажи, ВиК за жилищни нужди и др.). Така че инвеститор, който опита това, може да се сблъска с превишаване на разходите и регулаторни пречки, което потенциално превръща изгодната покупка в „черна дупка“ за пари.
  • Промени в търговията на дребно: Търговията на дребно в Боулдър в момента е силна, но този сектор винаги е подложен на промени в потребителските навици. Рецесия може да намали разходите за несъществени стоки, което ще засегне някои ресторанти или бутици. Освен това, търговските улици с висок профил като Пърл имат високи наеми, които могат да си позволят само определени наематели; ако тези наематели се консолидират или се оттеглят (както се наблюдава на някои пазари при затваряне на вериги магазини), може да се появят свободни площи. Търговията на дребно в Боулдър се подкрепя от туризма и присъствието на студенти, но ако например пътуванията намалеят или университетът отново премине към дистанционно обучение по някаква причина, търговците в центъра ще пострадат. Затова инвеститорите в търговски имоти трябва да бъдат селективни (най-добрите локации, адаптивни пространства), за да намалят този риск.
  • Пренасищане на хотелиерството: Всички гледат към Сънданс и общия ръст на туризма – ами ако инвеститорите прекалят? Например, няколко нови хотела могат да отворят до 2027 г. с очакване за тълпи по време на Сънданс. След края на фестивала, Боулдър може да се окаже с излишък от хотелски стаи, което ще доведе до ценови войни и по-нисък RevPAR. По подобен начин може да се появи пренасищане с краткосрочни наеми; ако стотици собственици започнат да отдават имоти чрез Airbnb по време на Сънданс, след фестивала пазарът за краткосрочни посетители може да се насити, което ще доведе до спад в заетостта и цените. Регулаторен отговор също е риск – ако местните жители се оплачат, че инвеститорите за Сънданс са повишили цените на жилищата или са се появили твърде много „парти къщи“, градът може да въведе по-строги правила за краткосрочните наеми, което ще подкопае тези инвестиции.
  • Икономически спад: Икономиката на Боулдър е разнообразна, но не е имунизирана срещу рецесии. Спад в технологичния сектор (като балона на дот-комите или спада във финансирането на стартъпи през 2022 г.) може да доведе до съкращения, което временно ще намали броя на наемателите/купувачите с високи доходи. По-широка рецесия в САЩ може да забави миграцията към Боулдър, тъй като по-малко хора ще намират нова работа или ще предприемат големи промени. Жилищният пазар в Боулдър исторически преминава през рецесии сравнително добре (например през 2008 г. спадът не беше толкова тежък, колкото във Вегас или Финикс), но рецесията винаги е риск за краткосрочните стойности и заетостта във всички класове активи.
• Рискове, свързани с природни бедствия и застраховане: Въпреки че изтъкнахме климатичните предимства на Боулдър, градът не е без рискове. Опасност от горски пожари е умерена – западните части на града граничат с гористи хълмове. Значителен горски пожар (като пожара Маршал през 2021 г., който опустоши близките Луисвил/Сюпириър) може да засегне части от Боулдър, да причини щети на имоти и временно да понижи пазарните нагласи. Застрахователите стават все по-предпазливи; вече застраховките на жилища в Колорадо са се повишили заради пожари и градушки. Някои застрахователи се оттеглят от райони с висок риск. Ако в Боулдър избухне голям горски пожар, застрахователните премии могат да скочат или да стане по-трудно да се намери покритие, което ще увеличи разходите за собствениците на имоти. Наводнения също са риск: заливните зони на Boulder Creek и South Boulder Creek обхващат части от града. Наводнението през 2013 г. причини значителни щети (макар че доведе до нови планове за предотвратяване на бедствия). Ако проекти за предотвратяване на наводнения като канала на Alpine-Balsam и други не бъдат завършени навреме или се случи неочаквано екстремно събитие, определени имоти могат да пострадат. Освен прекия ефект, такива събития могат да доведат до по-строги строителни норми в тези зони или до скъпи изисквания (като задължителна застраховка срещу наводнения).

При претегляне на тези възможности и рискове, много инвеститори стигат до извода, че Boulder е дългосрочна инвестиция. В краткосрочен план може да има волатилност или нисък паричен поток, но за период от 5, 10, 20 години, недвижимите имоти в Boulder исторически са се оценявали силно и са показали устойчивост. Пословицата „Не чакаш да купиш в Boulder, купуваш в Boulder и чакаш“ често се оказва вярна. Въпреки това, успехът изисква навигиране в уникалния пейзаж на Boulder – финансово (голям първоначален капитал), политически (разрешителни, очаквания на общността) и стратегически (избор на правилния тип имот на правилното място).

Разумен подход, който някои предприемат през 2025 г.: фокус върху имоти с множество опции за изход или използване. Например, къща с ADU, която може да бъде дългосрочен наем или краткосрочен наем, или малка офис сграда, която може да се превърне в апартаменти в бъдеще, или земя в Източен Boulder, която може да се препродаде на строител, когато жилищното строителство се активизира. Тази гъвкавост предпазва от рискове, свързани с един-единствен сценарий.

Инвеститорите също следят близките пазари, като Longmont или Louisville, като алтернатива, но те, макар и по-евтини, нямат нивото на търсене или престиж на Boulder. Има само един Boulder – и тази уникалност е причината много хора да са готови да поемат рисковете за шанса да се сдобият с имот на този желан пазар.

Следва, да разгледаме дългосрочната прогноза до 2027 г. и след това, като синтезираме тези тенденции и прогнозираме какво може да донесе бъдещето на недвижимите имоти в Boulder.

Дългосрочна прогноза (2026–2027 и след това)

Гледайки напред към следващите няколко години, очаква се пазарът на недвижими имоти в Boulder да се възстанови от охлаждането през 2023–2025 г. и да влезе в период на нов растеж, макар и с по-умерен темп в сравнение с бурния ръст преди 2022 г. Множество прогнози и анализи на местни експерти се обединяват около идеята, че 2025 вероятно е белязала дъното на последния цикъл на Boulder, със стабилизиране през 2026 г. и потенциално ускорение до 2027 г. Ето какво да очаквате до 2027 г. и в края на 2020-те:

Траектория на цените на жилищата: След леките спадове през 2024–25 г., повечето прогнози показват, че стойностите на жилищата в Boulder ще възобновят поскъпването си до 2026 г. Данните на Zillow към средата на 2025 г. показват, че Home Value Index на Boulder е спаднал с около 3% на годишна база zillow.com, но те (и други икономисти в сферата на жилищата) предвиждат стабилизиране или умерен ръст през 2026 г., когато лихвените проценти се стабилизират. Местен модел, ориентиран към инвеститори, предвижда връщане към ~4–6% годишно поскъпване до 2026 г., когато пазарът се стабилизира и узрее willowhome.co. Това съответства на историческата средна стойност на поскъпване в Boulder (~5% годишно в дългосрочен план). Така че, до пролетта на 2026 г., цените може отново да започнат да се покачват, особено ако растежът на предлагането се забави (което вероятно ще се случи, след като текущите обяви бъдат усвоени).

За 2027, няколко уникални фактора могат да тласнат поскъпването по-високо – в горната част на едноцифрените проценти:

• Лихвени проценти – Много икономисти очакват Федералният резерв да започне да облекчава политиката си до 2024 г., ако инфлацията е под контрол. Ако ипотечните лихви паднат до 5% до 2026 г., в Боулдър може да се отприщи вълна от натрупано търсене от купувачи. В “най-добрия случай” със ~5.5% лихви и силен ръст на заетостта, Боулдър може да види скок на цените на жилищата с 8–12% за година, с много силно търсене за продажби и наеми willowhome.co. Дори и “най-вероятният” сценарий (лихви ~6.5%, стабилна икономика) води до здрава очаквана годишна ценова динамика от 4–7% willowhome.co – практически нормален до силен пазар.
• Sundance и приток на HNW (високо нетно богатство) – 2027 ще бъде първата година, в която Боулдър ще бъде домакин на филмовия фестивал Sundance (януари 2027). Хайпът и икономическият тласък около това могат да имат незабавни ефекти върху имотния пазар. Както е описано, очаква се да привлече богати купувачи и инвеститори, особено в луксозния сегмент. Може да видим как елитните квартали на Боулдър (Mapleton Hill, Chautauqua и др.) поскъпват по-бързо от средното заради новото търсене. Един блог прогнозира, че определени пощенски кодове могат да видят “ускорено поскъпване” и силна конкуренция за луксозни имоти с наближаването на Sundance 8z.com. Дори извън луксозния сегмент, общият “шум” може да повиши още повече привлекателността на Боулдър, което да се превърне в повече купувачи във всички ценови категории.
• Ограничения в предлагането се завръщат: До 2026–27 г. временният ръст на инвентара от 2024-25 може да се изчерпи. Много собственици, които са обявили имотите си заради високите лихви, вече ще са го направили; останалите може да изчакат, ако лихвите са по-ниски (по-малко натиск за продажба). Новото строителство в Боулдър (извън няколко големи проекта) ще остане минимално, докато East Boulder не се застрои. Така Боулдър може отново да се превърне в пазар на продавача до края на 2026 г. – ранни признаци могат да бъдат по-кратки дни на пазара и повече оферти за един имот. Анкети сред брокери вече показват, че купувачи, които изчакват през 2025, биха се включили, ако лихвите паднат малко porchlightgroup.com willowhome.co. Така търсенето може отново да изпревари предлагането, което ще окаже натиск за покачване на цените през 2027.

В цифри, средната стойност на жилище в Боулдър (~960 хил. долара в средата на 2025 г.) може отново да премине стабилно над 1 млн. долара до 2026 г. и евентуално да достигне 1,1–1,2 млн. долара до 2027 г., ако тези темпове на растеж се запазят. Някои дори спекулират със сценарий, при който медианната стойност в Боулдър достига 1,5 млн. долара около 2030 г., ако търсенето на луксозни имоти избухне (макар че това е по-оптимистичният вариант). Един сайт за недвижими имоти смело заяви „Защо 2027 ще бъде повратна година“ – позовавайки се на Сънданс – и намекна за значително поскъпване на пазара тогава boulderhomesource.com. Това може да е преувеличение, но със сигурност 2027 г. има потенциални катализатори за растеж.

Прогноза за наемите: Наемите в Боулдър вероятно ще продължат да се покачват умерено. Zillow Observed Rent Index вече показа около 3% годишен ръст в средата на 2025 г. zillow.com. Със силна икономика и вероятно повече хора, които се местят за работа (и не могат да купят веднага), търсенето на наеми ще остане високо. Новото предлагане на наеми ще дойде от Williams Village II (~300 жилища на свободния пазар до ~2028 г.) и евентуално няколко проекта в Източен Боулдър, но дотогава – статукво. Можем да очакваме наемите в Боулдър да се покачват с около 3-5% годишно до 2027 г., освен ако не се въведе закон за контрол на наемите. До 2027 г. средният наем може да достигне над 2 700 долара. Краткосрочните наеми ще скочат драстично по време на сезоните на Сънданс; някои собственици дори могат да изберат да сключват едногодишни договори, които изтичат преди януари, за да могат да отдадат имота си краткосрочно за доходоносни 2 седмици, след което да възобновят дългосрочното отдаване – всичко това увеличава средния ефективен наем.

Прогноза за търговските имоти:

• Офиси: Големият въпрос. Повечето вярват, че офис секторът на Боулдър ще се възстановява постепенно, но няма да се възстанови напълно до 2027 г. Вероятно ще видим спад на незаетите площи от ~29% към може би 15%–20% до 2027 г. Това предполага, че компании като Google, IBM и др. ще запазят присъствие в Боулдър и може би нови фирми ще заемат част от площите. Офисите клас А с удобства вероятно ще се отдадат под наем първи до 2025–26 г.coloradogroup.com, което ще намали официалната незаетост в центъра. Също така, някои празни по-стари офиси може да бъдат преустроени или извадени от пазара, което ще подобри статистиката. Например, ако стара сграда се преобразува в жилищна, тя вече не се брои като офис незаетост. Градски инициативи за насърчаване на такива преустройства или гъвкава употреба може да започнат да дават резултат до 2026 г. Въпреки това, дистанционната работа няма да изчезне – дори до 2027 г. много компании ще изискват само 2–3 дни присъствие в офиса. Така че търсенето на офиси в Боулдър може никога да не се върне на 100% от нивата преди COVID. Разумното очакване е „нова нормалност“ с незаетост в ниските двуцифрени проценти – по-висока от под 5% през 2019 г., но не и 30% от 2023 г. Наемите вероятно ще останат поне стабилни (наемодателите ще се стремят към предпандемични нива), като големите отстъпки постепенно ще намаляват с усвояването на площите. До 2027 г. центърът на Боулдър може да е преустроил някои офис етажи за алтернативни нужди (споделени офиси, образователни, жилищни) – подобрявайки оживлението в центъра независимо от строгата офис заетост. Също така, както прогнозира Colorado Group, ако наемите в центъра и в Източен Боулдър се изравнят поради увеличени данъци в Източен Боулдър, някои наематели може да изберат центъра заради привлекателността му coloradogroup.com, подпомагайки възстановяването на центъра. Може да помогне и ефектът „Сънданс“: медийни и продуцентски компании могат да наемат малки офиси за фестивални операции или целогодишно присъствие 8z.com.
• Търговски площи: Търговията вероятно ще остане силна до 2027 г. Ако има нещо, Сънданс и нарастващото население ще я засилят още повече. Очакваме почти пълна заетост в основните търговски райони и натиск за повишаване на наемите, тъй като национални марки може да се конкурират да бъдат част от пазара в Боулдър. Нови търговски площи от проекти като Alpine-Balsam (малко количество) и Williams Village II (90 хил. кв. фута) ще излязат на пазара около 2027-28 г., предлагайки модерни търговски локации – но те вероятно ще се запълнят (напр. хранителни магазини, ресторанти) без да навредят на центъра. Едно нещо, което трябва да се следи: търговският район Хил (близо до кампуса) е в процес на голямо обновяване (хотелът и конферентният проект The Hill, завършващ около 2026 г.). Това ще съживи търговската сцена на University Hill и може да привлече някои луксозни търговци в района. Като цяло, незаетостта на търговските площи в Боулдър може да остане в ниските едноцифрени проценти, с добър оборот на нови бизнеси, които заменят стари. Pearl Street може да види още няколко национални луксозни магазина около 2027 г., ако предпочитанията на наемодателите се насочат натам заради високите наеми – но Боулдър традиционно внимава да запази местния си дух.
• Индустриални имоти: Очаквайте индустриалната вакантност да остане ниска. Възможно е до 2027 г. в Боулдър да има дори по-малко индустриални площи, тъй като някои може да бъдат преустроени в смесено предназначение. Въпреки това, търсенето на останалите индустриални площи (особено лабораторни) ще бъде високо. Вероятен резултат: наемите за индустриални имоти ще се покачат още (може би до $15/кв.фут NNN) до 2027 г., а повече компании, нуждаещи се от индустриални площи, ще се установят извън Боулдър (в Гънбарел или Лонгмонт). Лайф-сайънс съоръженията, планирани в Flatiron Business Park, могат да започнат строеж до 2025 г. и да бъдат отворени до 2027 г. – вероятно ще бъдат напълно наети от биотехнологични фирми, което ще засили биотехнологичния клъстер на Боулдър и ще донесе високоплатени работни места. Това от своя страна увеличава търсенето на жилища (тъй като тези служители ще търсят местни домове).
• Многофамилни/Апартаменти: Основните показатели за апартаментите в Боулдър до 2027 г. са много благоприятни. Вакантността вероятно ще остане под 5%, а ръстът на наемите ще е в ниските до средните едноцифрени проценти годишно. При евентуално облекчаване на лихвените проценти, стойността на апартаментите отново ще започне да расте след плато през 2024–25 г. До 2027 г. капитализационните проценти за многофамилни имоти в Боулдър може да се свият обратно до ~4% или по-ниско, ако инвеститорският интерес се върне силно, което означава значително поскъпване на тези активи. Завършването на нови единици (напр. 217 в Alpine-Balsam, 300 в Williams Village II на пазарни цени) ще бъде значимо, но не достатъчно, за да насити пазара – те ще се запълнят бързо. Ако Източен Боулдър получи един или два нови апартаментни комплекса до 2027 г., и те ще се отдадат под наем (вероятно на по-ниски наеми от центъра, което може да са първите квази-„достъпни“ пазарни единици, които Боулдър е имал отдавна). Въпреки това, спрямо търсенето, тези добавки са скромни, така че общото ниво на наемите ще продължи да се покачва. Има риск при влошаване на икономическите условия, но освен при голяма рецесия, секторът на апартаментите в Боулдър трябва да просперира.

Демографски и фактори на търсенето: Ръстът на населението в Боулдър исторически е ~1% или по-малко годишно поради ограничения, но образуването на домакинства може леко да се увеличи, ако се появят повече жилища. Може да видим населението на Боулдър, ~108 хил. през 2025 г., да нарасне до ~115 хил. до 2030 г., ако тези 5 000 планирани жилищни единици постепенно се реализират (като може би 1 000–2 000 от тях ще са готови до 2027 г.). Съставът на търсенето може да се измести към по-възрастни, тъй като повече пенсионери и заможни дистанционни работници избират Боулдър (особено с културни събития като филмовия фестивал, които увеличават привлекателността). Студентското население също ще нарасне леко (CU планира стабилно увеличение на записванията). Така че вероятно Боулдър ще има дори по-високо търсене на жилища от високодоходни групи, което поражда опасения за джентрификация и разнообразие. Градът ще се справя с това чрез усилия за достъпни жилища и евентуално до 2027 г. ще обмисли допълнителни мерки (напр. промяна на зонирането на еднофамилни райони, за да се позволят дуплекси, което може да добави лека плътност и умерено скъпи единици). Ако това се случи, ще бъде промяна на парадигмата и може да повлияе на пазарната динамика (напр. повече строителство на дуплекси/триплекси в по-старите квартали след 2027 г.), но това е спекулативно.

Сънданс и тласък за туризма: До 2027 г. Боулдър може да преживее туристически ренесанс. Освен огромния наплив по време на Сънданс всеки януари (който ще натовари, но и обогати града), общият профил на Боулдър като „дестинационен град“ вероятно ще се повиши 8z.com. Организаторите на събития може да доведат и други фестивали, конференции или корпоративни отстъпления в Боулдър, използвайки новопридобития му световен престиж. Това ще има мултиплициращ ефект върху недвижимите имоти: повече посетители означава повече приходи за магазини/хотели, което прави търговските наеми по-сигурни; някои посетители се влюбват в Боулдър и решават да се преместят или да купят втори дом (както се отбелязва в статията на 8z, Боулдър ще привлече нови творчески и индустриални хора като жители) 8z.com. По същество, басейнът от търсене в Боулдър ще се разшири отвъд местните жители на Колорадо и преселници от крайбрежието, за да включи и международни купувачи и наематели. Това особено може да засили луксозния пазар и евентуално да създаде ниша за ултралуксозни апартаменти, ако такива бъдат построени (например, може да видим предложения за висок клас жилищни сгради в центъра, насочени към богати временни жители – макар че ограниченията за височина в Боулдър ще ограничат това до известна степен).

Баланс между растеж и качество на живот: Лидерите на Боулдър са много наясно с необходимостта да запазят това, което прави Боулдър специален, дори когато настъпва растеж. Очаквайте продължаващи инвестиции в транспорта (може би най-накрая конкретни планове за железопътна линия или бърз автобусен транспорт, свързващи с Денвър до края на 2020-те), за да се управлява задръстванията, и строги изисквания за устойчивост при строителството (сгради с нулеви емисии и др.). Това увеличава разходите, но и стойността, тъй като Боулдър ще остане чист, ефективен град, в който хората искат да живеят. Актуализацията на общия план през 2025 г. ще зададе тона. Ако е в полза на жилищното строителство, Боулдър може умерено да увеличи темпа си на растеж, добавяйки може би няколкостотин жилища годишно вместо под 100 исторически. Това все още е малко в абсолютни стойности, но може да означава, че до 2027 г. ще видим признаци на леко подобрена достъпност (или поне забавяне на инфлацията на наемите/цените). Въпреки това, предвид колко дълбока е дупката с достъпността, по-вероятно е цените да продължат да изпреварват доходите, а Боулдър ще удвои усилията си за програми за достъпни жилища, за да помогне на хората със средни доходи. Може да се предвиди, че до 2027 г. ще се обсъждат креативни решения като обществени поземлени тръстове, кооперативни жилища или по-агресивни инклузионни правила, които могат да оформят новите проекти (например, може да се изисква 35-40% достъпни жилища в следващата итерация).

Влияние на околните пазари: Boulder не съществува във вакуум. Ако Boulder стане твърде скъп, повече хора ще живеят в Louisville, Superior, Longmont и ще пътуват или ще работят хибридно. Тези пазари са се разраснали и ще продължат да растат. Superior се възстановява след пожара Marshall с много нови домове (което може да привлече някои, които иначе биха избрали Boulder). Longmont има голям план за развитие (~1,800 жилища 2025–2026 според една оценка), а цените там са наполовина на тези в Boulder. С развитието на тези общности и подобряването на удобствата, някои купувачи може да ги предпочетат пред Boulder, действайки като изпускателен клапан. Тази регионална динамика може донякъде да ограничи растежа на Boulder – на практика, Boulder все повече може да се превърне във високоплатения център на по-широкия пазар на окръг Boulder, като само тези, които наистина държат на Boulder, ще плащат премията, докато други ще се установят в близките градове. Тази тенденция вече е налице, но може да се засили до 2027 г. с подобряването на технологиите за пътуване (може би повече хъбове за дистанционна работа или транспорт от Longmont).

Заключение: До 2027 г. пазарът на недвижими имоти в Boulder вероятно отново ще бъде във възход, характеризиращ се с:

• По-високи стойности на жилищата (отново до умерени нови върхове), особено в луксозните сегменти.
• Силни наеми и евентуално още по-строги условия за наемане, ако населението нараства.
• Някои нови жилища ще облекчат недостига по краищата, но търсенето ще продължи да надвишава предлагането за по-голямата част от пазара.
• Център, който е по-оживен от спада в средата на 2020-те – може би с по-ниска вакантност на офисите, нови културни обекти и ефекта от Sundance, който го прави по-космополитен.
• Предизвикателствата, свързани с достъпността и приобщаването, ще продължат, като политиките ще се развиват.

Рискове със сигурност остават (икономически спад, глобални кризи и др.), но основната привлекателност на Boulder му дава защитен характер. Добре е да си припомним, че дори по време на Голямата рецесия, индексът на цените на жилищата в Boulder спадна само с около 5-10% и бързо се възстанови, далеч по-добре от по-силно засегнатите пазари. Тази устойчивост вероятно ще продължи.

Затова за заинтересованите страни – независимо дали са купувачи, продавачи или инвеститори – дългосрочната перспектива за Boulder е оптимистична. Решенията за недвижими имоти, разбира се, трябва да отчитат индивидуалните обстоятелства и толерантността към риск, но прогнозата сочи, че тези, които инвестират в качеството на живот в Boulder (и съответно в недвижими имоти), ще бъдат възнаградени през следващите години. Както се казва в една местна статия за недвижими имоти, „следващата глава на града е изпълнена с обещания, енергия и промяна – информираността и адаптивността ще бъдат ключови, за да остане Boulder жизнен и обитаем за поколения напред“ 8z.com. На практика това означава да се възползваме от възможностите (като нови проекти и навлизащ културен капитал), като същевременно се обръща внимание на предизвикателствата (като запазване на достъпността на Boulder за различни хора). До 2027 г. и след това Boulder вероятно ще затвърди статута си не само като рай за открито и технологии, но и като развиваща се културна точка – всичко това ще се отрази в динамичния му пазар на недвижими имоти.

Източници:

• Данни за пазара на Redfin – Боулдър, Колорадо (2025) redfin.com redfin.com
• Индекс на стойността и наемите на жилища на Zillow – Боулдър, Колорадо zillow.com zillow.com
• PorchLight Real Estate Group – Статистика за Боулдър (март 2025) porchlightgroup.com
• Colorado Sun – Анализ на офис пазара в центъра на Боулдър (август 2025) coloradosun.com coloradosun.com
• The Colorado Group (търговско посредничество) – Пазарни актуализации (2025) coloradogroup.com coloradogroup.com
• Boulder Reporting Lab – Подробности за проекта Alpine-Balsam boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Boulder Reporting Lab – План за Източен Боулдър (февруари 2025) boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org
• Multi-Housing News – Проект Williams Village II (януари 2025) multihousingnews.com multihousingnews.com
• 8z Real Estate Blog – Ефектът на Sundance върху Боулдър (2025) 8z.com 8z.com
• WillowHome Investor Guide – Прозрения за Боулдър 2025 willowhome.co willowhome.co

redfin.com zillow.com coloradosun.com coloradosun.com porchlightgroup.com coloradogroup.com coloradogroup.com multihousingnews.com boulderreportinglab.org boulderreportinglab.org