- Рекордно високи цени на жилищата и ниска наличност: Жилищният пазар в Анкъридж е в сериозна криза на предлагането. Средната цена на еднофамилна къща скочи с около 26% от 2019 до 2023 г. (от $389 хил. до $491 хил.) adn.com, а до средата на 2025 г. медианната продажна цена се задържа около средата на $400 000 – рекордно високо ниво. В началото на 2025 г. на пазара имаше само около 133 еднофамилни къщи (под 1 месец наличност), което отразява исторически ниско предлагане connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Жилищата се продават за броени дни, често на или над исканата цена.
- Продажби на жилища и криза с достъпността: Високите ипотечни лихви (~6–7%) и ограничените оферти леко са намалили обема на продажбите (спад от около 4–5% на годишна база) connieyoshimura.com, но търсенето все още надвишава предлагането. През 2023 г. жилищата в Анкъридж бяха най-недостъпните за последните две десетилетия adn.com adn.com. Купувачите за първи път изпитват затруднения, тъй като индексът на достъпност достигна около 1,8 (означава, че са нужни два средни дохода, за да се купи едно средно жилище) – рязък обрат спрямо годините на лесни кредити през 2020-21 г. adn.com adn.com. Много собственици са заключени с лихви от 3% и са „заключени по лихва“ и не продават, което допълнително ограничава предлагането adn.com.
- Жилищно строителство и промени в политиката: Новото жилищно строителство в Анкъридж остава вяло поради високите разходи – разходите за строителство са скочили с около 35% след пандемията connieyoshimura.com и практически всички материали се внасят, което повишава цените. Само 14 нови жилища са включени в пролетния преглед за 2025 г., почти всички с цена над $500 000 connieyoshimura.com. В отговор, властите предприемат смели мерки. В средата на 2024 г. градът премахна зонирането само за еднофамилни къщи, позволявайки дуплекси на бивши еднофамилни парцели с цел увеличаване на гъстотата adn.com. През 2025 г. беше въведена нова наредба (AO 2025-35), която дава данъчни облекчения за нови жилищни проекти (8+ единици), с цел да се стимулира строителството на апартаменти и да се добавят 10 000 жилищни единици за 10 години alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. Alaska Housing Finance Corp. също предлага стимули (например $10 000 отстъпка за нови жилища, започнати през 2025 г.), за да насърчи строителството connieyoshimura.com. Тези промени в политиката са предназначени да дадат тласък на развитието и да се справят с недостига на жилища.
- Растящи наеми и ниска наличност: Рентният пазар в Анкъридж е изключително напрегнат. Средният наем достигна $1,375 през 2024 г. – скок от 7,8% спрямо $1,275 година по-рано adn.com – след двуцифрени увеличения на наемите през 2022 г. Процентът на свободните жилища остава много нисък – около 4–5% live.laborstats.alaska.gov (дори под 2% в най-желаните апартаменти ingramalaska.com), което показва, че почти всички наеми са заети. Потенциалните купувачи на жилища са принудени да наемат по-дълго, а ръстът на краткосрочните наеми и бавното строителство допълнително ограничават предлагането adn.com. Нови многофамилни проекти (напр. от Cook Inlet Housing Authority и частни инвеститори) са в процес на реализация, но недостатъчно жилища излизат на пазара, за да покрият търсенето. Новата програма на града за данъчни облекчения за жилищни проекти е насочена директно към преодоляване на „математическия проблем“ на строителите – високите разходи за строителство, които досега правеха новите апартаменти неизгодни alaskasnewssource.com. Докато не се появи значително ново предлагане, наемателите ще се сблъскват с продължаващо покачване на наемите и конкуренция за жилища.
- Търговски недвижими имоти – Търговски обекти и офиси: Секторът на търговските имоти в Анкъридж е с разнородни резултати през 2025 г. Търговските недвижими имоти са относително стабилни – потребителските разходи се възстановиха благодарение на силния туристически сезон, а услуговите и експерименталните бизнеси движат търсенето ingramalaska.com. Вакантността на търговските площи е в ниските едноцифрени стойности (~5% или по-малко) ingramalaska.com, а на ключови търговски локации често има конкуренция между няколко наематели. Особено в южната част на Анкъридж се наблюдава ново строителство и реновации на търговски обекти, докато търговията в центъра постепенно се възстановява с инициативи за обновяване на коридора на 4-та авеню ingramalaska.com ingramalaska.com. Офис пазарът все още се стабилизира след пандемията. Градската вакантност на офис площи е около 10–12%, което е подобрение спрямо 2024 г. ingramalaska.com, тъй като част от празните офиси са били усвоени. Търсенето е разделено: Клас А офиси (модерни, висококачествени площи) се радват на стабилно отдаване под наем и дори на положителна нетна абсорбция, със средни наеми за Клас А около $2.75–$3.25 на кв. фут на месец (пълно обслужване) ingramalaska.com. За разлика от тях, по-старите офис сгради Клас B/C се борят с по-висока вакантност и трябва да предлагат отстъпки и бонуси ingramalaska.com. Много фирми са намалили площите си заради хибридната работа, така че наемателите вече предпочитат ефективни, добре разположени офиси със среден размер (3,000–6,000 кв. фута) ingramalaska.com. Не се строят нови офис кули, но адаптивното преизползване е тенденция – например, една остаряваща офис сграда в центъра беше реновирана в модерни офиси (с основен наемател петролна компания) adn.com. Като цяло, перспективите за офис пазара в Анкъридж са предпазливо оптимистични: вакантността намалява и <strongНе се очаква излишък от ново предлагане, така че съществуващите качествени площи би трябвало да се отдадат под наем с растежа на икономиката.
- Индустриални имоти – Горещ пазар: Индустриалният сектор в Анкъридж процъфтява. Складовете, логистичните и индустриалните имоти имат изключително ниска вакантност (често под 3%, като доклади от средата на 2025 г. показват <1% вакантност за модерни площи) ingramalaska.com – един от най-ограничените индустриални пазари в страната. Търсенето е изключително високо благодарение на ролята на Анкъридж като логистичен център (летище Ted Stevens Anchorage International е основен въздушен карго възел, а пристанището на Аляска обработва по-голямата част от входящия товар за щата). Компаниите във фрахта, строителните услуги и енергийния сектор се надпреварват за складове и дворни площи. Това доведе до рекордно високи наемни цени за индустриални имоти – новите складове с високи тавани се отдават за около $1.35–$1.65 на кв. фут на месец (NNN) ingramalaska.com, а дори и по-старите индустриални обекти отбелязват ръст на наемите. При толкова ниска вакантност, инвеститорите са нетърпеливи да придобият индустриални активи, което покачва стойността на имотите и намалява капитализационните проценти (индустриалните имоти са един от най-добре представящите се класове активи в Анкъридж) ingramalaska.com. Новото строителство в този сегмент е ограничено (поради недостиг на земя и високи строителни разходи), но има забележима активност в близост до летището – някои проекти за складове по поръчка и разширяване на логистичните съоръжения ingramalaska.com. Все пак, всяко ново предлагане се усвоява незабавно. Индустриалните площи остават дефицитни, тенденция, която вероятно ще продължи, освен ако не настъпи сериозна икономическа промяна.
- Забележителни развития и инфраструктура: След години на слаб растеж, Анкъридж наблюдава няколко големи развития. В центъра на града започна строителството на смесено предназначение за 300 милиона долара, обхващащо цял блок (старият театър на 4-та авеню, “Block 41”) през 2025 г. adn.com adn.com. Проектът ще включва многоетажен паркинг с търговски площи, над който ще има нови жилища или хотелски единици – част от усилията за съживяване на центъра с повече 24/7 активност. Инвеститорът вече е реновирал съседна офис сграда като част от този проект adn.com adn.com. На други места градът инвестира в инфраструктура с финансиране от федералния Закон за инфраструктурата – подобрения на пътища, модернизация на пристанището и разширяване на широколентовия интернет – които наливат средства в строителния сектор alaskapublic.org alaskapublic.org. Това доведе до недостиг на работна ръка в строителството (заетостта в сектора нарасна с 9% през 2024 г. и се очаква да нарасне с още 7% през 2025 г.) alaskapublic.org alaskapublic.org, като някои работници идват от други щати, за да запълнят недостига. Тези инфраструктурни и строителни проекти, макар и предимно публични, подкрепят икономиката и косвено подпомагат недвижимите имоти (чрез подобряване на капацитета на комуналните услуги, транспорта и растежа на заетостта).
- Икономически и демографски фактори: По-широкият икономически контекст е смесен за недвижимите имоти в Анкъридж. От една страна, икономическият растеж през 2025 г. е стабилен – в Анкъридж се добавят приблизително 2 300 работни места (+1,5%), водени от ръст в здравеопазването, туризма и строителството alaskapublic.org alaskapublic.org. Големи петролни проекти в Северния склон (напр. Willow и Pikka) увеличават търсенето на инженерни и поддържащи услуги, базирани в Анкъридж alaskapublic.org, което подпомага офис пазара. Военното присъствие (базата JBER) и държавните работни места остават стабилни опори. От друга страна, растежът на населението е спрял – Анкъридж е преживял 10 последователни години на нетна емиграция alaskapublic.org. Работоспособното население на града е намаляло с около 19 000 души (6%) от 2013 г. насам alaskapublic.org, тъй като много жители са напуснали заради възможности другаде или са се преместили в по-евтини райони като долината Мат-Су. Тази демографска стагнация ограничава дългосрочното търсене на жилища: при липса на нови мигранти, по-голямата част от търсенето на недвижими имоти идва от местните (напр. наематели, които искат да станат собственици, или семейства, нуждаещи се от по-големи домове). Долината Мат-Су, северно от Анкъридж, продължава да привлича търсещите достъпни жилища – средната цена на къща там ($437 хил.) е по-ниска, а данъците върху имотите са значително по-ниски от тези в Анкъридж connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Всъщност, над 50% от всички нови еднофамилни жилища в Аляска през 2022 г. са построени в окръг Мат-Су connieyoshimura.com, което подчертава как растежът на предградията изпреварва този на Анкъридж. Жилищната криза в Анкъридж – характеризираща се с високи цени и ниско предлагане – се превърна във водещ политически въпрос, подтиквайки града да прилага политики в подкрепа на жилищното строителство, за да задържи жителите си. Изходът от тази борба (работни места и удобства в Анкъридж срещу по-евтини жилища извън града) ще повлияе на траекторията на пазара на недвижими имоти до 2030 г.
Перспективи и възможности до 2030 г.
Жилищен пазар: Следващите 5+ години ще бъдат решаващи за това дали жилищната криза в Анкъридж ще се облекчи или ще продължи. Цените на жилищата се очаква да останат високи и вероятно ще продължат да се покачват постепенно до края на 2020-те, макар и не с експлозивния темп от 2020-2023 г. Икономическите прогнози сочат, че цените може да се стабилизират или леко да спаднат в близко бъдеще (значителен спад не се очаква, освен при голямо събитие) adn.com. Лихвените проценти ще бъдат ключов фактор – ако ипотечните лихви паднат до около 5% до 2026–2027 г., Анкъридж може да види рязко нарастване на отложеното търсене, което ще увеличи обема на продажбите. Въпреки това, всяко увеличение на търсенето без ново предлагане отново ще окаже натиск за повишаване на цените. Усилията на града за добавяне на жилища (чрез реформи в зонирането и данъчни стимули) може постепенно да дадат резултат към края на това десетилетие: до 2030 г. може да видим вълна от нови дуплекси, таунхауси и средноголеми жилищни сгради. Ако амбициозният план „10 000 жилища за 10 години“ се реализира дори наполовина, това значително ще увеличи наличността. Повече ново строителство – особено на апартаменти, жилищни сгради и по-малки еднофамилни къщи – би помогнало да се балансира пазарът, забавяйки ръста на цените и наемите до по-устойчиви нива. Все пак, предвид разходите за строителство и недостига на работна ръка, ще са нужни години, за да навакса предлагането. За купувачите на жилища това означава, че конкуренцията ще остане ожесточена в краткосрочен план, но може да има повече избор към края на 2020-те, когато нови проекти се завършат и някои възрастни бейби бумъри се преместят в по-малки жилища (което потенциално ще освободи по-скъпи имоти за продажба). Купувачите трябва да са подготвени с финансиране и да следят за програми за подпомагане на първи купувачи (аласкански агенции обмислят грантове за първоначална вноска до $25 000) connieyoshimura.com. Ако сте купувач, възможността може да се подобри през 2027–2030 г.: леко по-ниски лихви и бавно нарастваща наличност могат да направят пазара малко по-достъпен в сравнение с бурния период 2023-2025 г.
Наемно жилище: За наемателите облекчението може да бъде постепенно. Наемите вероятно ще продължат да се покачват през следващите няколко години, макар и с по-умерен темп, ако икономиката остане стабилна – очаквайте годишни увеличения на наемите в средните едноцифрени проценти, вместо скорошните скокове от 7–14% adn.com. Процентът на свободните жилища се очаква да остане много нисък поне до 2026 г., така че наемателите ще трябва да се конкурират и внимателно да планират бюджета си. До края на 2020-те обаче, комбинацията от ново строителство на апартаменти и повече жители, преминаващи към собствено жилище (ако лихвените проценти се понижат), може леко да увеличи свободните наеми. Това би било добра новина за наемателите, тъй като потенциално ще забави ръста на наемите до 2030 г. Възможността за наемателите е, че ръководството на Анкъридж е силно фокусирано върху жилищния въпрос – така че новите проекти могат да донесат повече избор през следващите години, а програмите за стимулиране на строителството на наеми (или за преобразуване на недостатъчно използвани търговски сгради в жилищни) може да разширят предлагането на апартаменти. Наемателите трябва да следят за нови комплекси, които предлагат стимули за настаняване, тъй като пазарът леко се разхлабва към 2030 г. За тези, които обмислят покупка, следващите няколко години може да предоставят възможност, ако ръстът на цените на жилищата се стабилизира и на пазара излязат нови начални домове или апартаменти, както е предвидено в градските планове.
Търговски и индустриални имоти: Инвеститорите и строителите ще открият различни възможности в зависимост от типа имот. Индустриалните имоти вероятно ще останат водещи. Като се има предвид стратегическата логистична роля на Анкъридж, търсенето на складови и индустриални площи е трайно силно. До 2030 г., дори с построяването на някои нови обекти, очаквайте индустриалните свободни площи да останат много ниски (може би 2–4% в най-добрия случай) и наемите да останат високи. Инвеститорите могат да се възползват от стабилен паричен поток и поскъпване в този сектор – макар че намирането на налични имоти за покупка само по себе си ще бъде предизвикателство. Строителите, които могат да изградят модерни складове или гъвкави пространства, ще отговорят на неудовлетворено търсене; основните пречки ще бъдат намирането на земя и преодоляването на високите строителни разходи. Всяко забавяне в световния товарен транспорт може да смекчи пазара, но към момента недостигът на индустриални площи в Анкъридж е толкова остър, че дори умерен спад в търсенето ще остави сектора напрегнат.
Офис секторът е с по-предпазлива перспектива. До 2030 г. свободните офис площи в Анкъридж може постепенно да спаднат до едноцифрени проценти (особено за клас А), но много зависи от по-широките промени в дистанционната работа и нуждите от офис площи на държавни/корпоративни клиенти. Малко вероятно е да видим нови спекулативни офис сгради в обозримо бъдеще; вместо това, преустройството ще бъде водеща тема. По-старите офиси може да бъдат преобразувани в жилищни единици или смесени пространства, ако продължат да изпитват затруднения – възможност за креативни строители да преобразуват или модернизират имоти. Инвеститорите в офиси трябва да се фокусират върху добре отдадени под наем, висококачествени сгради или да търсят изгодни сделки в по-стари сгради, които могат да бъдат купени и реновирани с отстъпка. За търговските наемодатели, задържането на наематели чрез гъвкавост (подобрения, по-кратки срокове на наем и др.) ще бъде ключово в средносрочен план, докато компаниите оптимизират използваните площи.
Търговските недвижими имоти в Анкъридж са на път да останат устойчиви. За разлика от много градове в Долните 48 щата, в Анкъридж има ограничени алтернативи за електронна търговия (поради логистиката на доставките), а местните физически магазини продължават да привличат купувачи. До 2030 г. се очаква вакантността на търговските площи да остане относително ниска, особено в основните коридори. Кварталните търговски центрове, предлагащи услуги, хранителни стоки, заведения за хранене и развлечения, ще се представят добре, тъй като населението застарява на място и туризмът расте. Инвеститорите могат да намерят възможности в изграждането или реновирането на търговски площи в развиващи се квартали (например района на Южен Анкъридж) и в обновяването на търговския микс в центъра, за да отговаря на нуждите на туристи и жители. Въпреки това, всеки нов търговски проект трябва да бъде внимателно съобразен – наемателите, предлагащи преживявания и услуги, са бъдещето, докато разширяването на големите магазини ще бъде ограничено. Инвеститорите в търговски имоти могат да очакват стабилни капиталови доходности и приходи, но трябва да предпочитат разнообразен микс от наематели и дейности, устойчиви на интернет конкуренция.
Възможности за различни заинтересовани страни: Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Анкъридж до 2030 г. ще възнагради онези, които могат да се ориентират в дисбаланса между търсенето и предлагането.
- Купувачи на жилища: Бъдете търпеливи и подготвени – пазарът може леко да се подобри във ваша полза по-късно през десетилетието, когато новите жилищни инициативи дадат резултат. Възползвайте се от всякаква помощ за купувачи и бъдете отворени към алтернативи (таунхауси, апартаменти или жилища в периферни райони) като начални опции, тъй като самостоятелните къщи ще останат скъпи.
- Наематели: Продължавайте да планирате по-високи наеми в близко бъдеще, но следете за нови жилищни комплекси под наем, които ще предлагат промоции след 2027 г. Ако целта ви е да купите, следете тенденциите при ипотечните лихви; спад в лихвите може да отвори възможност да закупите първия си дом, преди цените да се повишат още.
- Инвеститори: Най-добрите перспективи са в доходоносните жилищни и индустриални имоти. Инвестициите в многофамилни жилищни сгради трябва да се представят добре – ниската вакантност и нарастващите наеми увеличават възвръщаемостта, а всеки спад в дела на собствениците означава повече наематели. Индустриалните/логистичните обекти са практически „златен прах“ – високото търсене и оскъдното предлагане ще повишават стойността. Търговските имоти могат да са стабилни за инвеститорите, ако са фокусирани върху основни услуги или ключови туристически райони. Офисите са по-спекулативни – възможности може да се появят при изкупуване на проблемни офис активи и тяхното преструктуриране, но това изисква внимание и капитал за подобрения. Като цяло, високите нива на заетост в повечето сектори в Анкъридж дават възможност на наемодателите да увеличават наемите и да постигат силна доходност.
- Разработчици и строители: Предстоящите години предоставят ключова възможност да оформят бъдещето на Анкъридж. Има натрупано търсене за почти всички видове жилища – от достъпни начални домове и удобни за възрастни хора апартаменти до жилища на пазарни цени. С нови данъчни стимули и политическа воля в подкрепа на жилищното строителство, разработчиците, които могат да иновират за намаляване на строителните разходи (по-малки жилищни единици, модулно строителство, публично-частни партньорства и др.), ще намерят нетърпеливи купувачи и наематели за своите проекти. Обръщайте внимание на терени за уплътняване и слабо използвани парцели, тъй като общината сигнализира за гъвкавост по отношение на зонирането и подкрепата за инфраструктура, за да насърчи развитието connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. Индустриалното развитие е друга област с голяма нужда – всяко добавяне на складови площи вероятно ще бъде отдадено под наем незабавно, а може да има възможности в райони близо до пристанището или летището за придобиване на земя и изграждане. Имайте предвид предизвикателствата: недостиг на работна ръка, скъпи материали и продължителни разрешителни процедури са реални ограничения. Но потенциалът от задоволяване на неудовлетвореното търсене в Анкъридж е значителен до 2030 г. Накратко, разработчиците, които „мислят креативно“ (по думите на кмета ЛаФранс alaskasnewssource.com) и се възползват от новите стимулиращи програми, могат да помогнат за облекчаване на жилищната криза и да пожънат ползи на пазар с недостиг на предлагане.
В обобщение: Пазарът на недвижими имоти в Анкъридж през 2025 г. се характеризира с недостиг и високи разходи – стегнат пазар във всички сектори: жилищен, наемен и индустриален. Гледайки към 2030 г., градът е на кръстопът. Ако настоящият икономически подем продължи и смелите жилищни инициативи успеят, Анкъридж може да види умерено увеличение на предлагането и стабилизиране на цените и наемите до края на десетилетието. Това постепенно ще измести пазара към баланс, облекчавайки тежестта за купувачите и наемателите. Ако усилията за развитие се провалят, обаче, съществуващият недостиг на жилища и нарастващите нужди от поддръжка на остаряващия жилищен фонд могат да поддържат натиска висок, гарантирайки, че добре разположените имоти ще останат силно търсени и с висока стойност. Засега всички признаци сочат възможности за тези, които могат да строят или инвестират в така необходимите жилища и логистични площи. В град, изправен пред жилищна криза, следващите няколко години ще определят посоката на пазара на недвижими имоти в Анкъридж до 2030 г., което го прави вълнуващо – и ключово – време за купувачи, инвеститори и разработчици.
Източници: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Alaska Dept. of Labor/AHFC данни live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com <a href=“https://www.alaskasnewssource.com/2025/04/11/new-ordinance-seeks-address-anchorage-mayors-plan-add-10k-homes/#:~:text=In%20AO%202025,bre
